Державна реєстрація прав на нерухоме майно 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

Глава I. Поняття та правова природа державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

§ 1. Історія правового регулювання обороту нерухомості в Росії

§ 2. Місце об'єктів нерухомості в системі об'єктів цивільного права

§ 3. Правова природа державної реєстрації права власності на нерухоме майно

Глава II. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

§ 1. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

§ 2. Порядок державної реєстрації та відмови в реєстрації

§ 3. Недійсність державної реєстрації права на об'єкт нерухомості

Висновок

Бібліографія

Введення

Актуальність теми дослідження. 90-і роки XX століття ознаменувалися для Росії значними змінами в нормативно-правовій сфері. У російському законодавстві відроджено поняття нерухомості, яке було втрачено радянським цивільним правом у зв'язку з відміною приватної власності на землю та інші об'єкти нерухомого майна, оголошенням нерухомості надбанням держави і забороною її обороту.

У результаті приватизації державного та муніципального майна замість пануючої державної власності з'явилися різноманітні форми власності, утворився ринок нерухомості. У цивільний оборот виявилися втягнутими не тільки квартири, житлові будинки, а й підприємства, комплекси будівель та інші великі об'єкти нерухомого майна. Здійснення операцій з нерухомістю стало дуже поширеним і необхідним явищем, без якого важко уявити існування цивілізованої держави. Учасники цивільного обороту при здійсненні операцій з нерухомістю потребували гарантії непорушності своїх прав та їх охорони. З метою оптимального поєднання інтересів правовласників з потребами та інтересами суспільства і держави стало необхідним не тільки правове регулювання здійснення операцій з об'єктами нерухомості, але і закріплення прав на них. Одним з найважливіших засобів охорони прав на нерухомість стала державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним. Інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним є порівняно новим для російської правової системи. В Основах цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31.05.1991 р. 1 вперше було згадано про державну реєстрацію. Згодом норми про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним були закріплені в Цивільному кодексі Російської Федерації. Проте дані положення ЦК РФ не застосовувалися до набрання чинності Федерального закону від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - «Закон про реєстрацію»), який ввів єдиний порядок реєстрації 2. Практика виявила певні складності в реалізації положень Закону про реєстрацію, виявила протиріччя між нормами права і відсутність належного регулювання деяких аспектів державної реєстрації, наприклад, державної реєстрації прав на об'єкти незавершеного будівництва.

Закон, зокрема, не регулює правовий режим об'єктів загального користування власниками нежитлових приміщень у нежитлових будинках та порядок державної реєстрації права спільної часткової власності на спільне майно в таких будівлях, що призводить в судовій практиці до винесення суперечливих рішень. Відсутні вичерпні роз'яснення вищих судових інстанцій як за правовим режимом нежитлових приміщень та державної реєстрації прав та угод з ними, так і по деяких інших вимагає дозволу питань, пов'язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним. Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним постійно змінюється і доповнюється, крім того, накопичилася велика кількість підзаконних актів. Дослідження цивільно-правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним буде актуально. Таке дослідження з урахуванням накопиченого досвіду застосування Закону про реєстрацію та нововведень у законодавстві є необхідним, оскільки воно дозволить дати цілісне уявлення про інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, виявити його специфіку і виробити на цій основі практичні рекомендації.

Ступінь наукової розробленості проблеми дослідження. Теоретичною основою дослідження послужили праці вітчизняних вчених-правознавців і практиків: Т.Є. Абова, Є.І. Афоніної, М.І. Брагінського, В.В. Витрянского, AB Дмитрієва, Д.А. Добаткіна, Б.Д. Завидова, AA Зав'ялова, О.С. Іоффе, О.Ю. Кабалкіна, Е.А. Кіндеевой, А.Р. Кірсанова, Е.Б. Козлової, О.М. Козир, В.І. Коновалова, П.В. Крашеніннікова, AB Кузнєцова, В.В. Огородникова, Е.А. Павлодский, М.Г. Піскунової, С.Ф. Савкіна, О.Н. Садикова, В.І. Сергєєва, Е.А. Суханова, А.І. Тихенко, Ю.К. Толстого, Г.Г. Черемних, AM Ерделевского та інших авторів. Були використані праці дореволюційних російських авторів - Д.І. Мейєра, І.А. Покровського, Г.Ф. Шершеневича.

Об'єкт дослідження - суспільні відносини, що виникають, з приводу реєстрації нерухомого майна.

Предмет дослідження - цивільно-правові відносини, що виникають у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також регламентують їх правові норми, що формують інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Мета цього дослідження полягає в тому, щоб на основі аналізу основних теоретичних положень цивільного права про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, норм чинного законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, а також вітчизняної правозастосовчої і судової практики визначити правову природу і значення інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним для учасників цивільного обороту; виявити специфічні особливості реєстрації окремих прав та угод з нерухомістю, зумовлені характером об'єктів нерухомості, а також виробити рекомендації щодо вдосконалення законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Постановка даних цілей зумовила необхідність вирішення наступних завдань:

- Сформулювати поняття, значення, цілі та завдання інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;

- На основі аналізу практики діяльності органів з державної реєстрації та судових органів виробити конкретні пропозиції щодо вдосконалення правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Методи дослідження. При написанні роботи використовувалися діалектичний метод пізнання, різні загальнонаукові методи дослідження, до яких, перш за все, відносяться формально-логічні методи (аналіз, синтез, індукція, дедукція, гіпотеза, аналогія), а також спеціальні юридичні методи, зокрема, порівняльно-правовий . У роботі також використовувався історичний метод, що дозволив вивчити закономірності розвитку законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і практику його застосування.

Структура та зміст роботи були визначені метою та завданнями дослідження. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають п'ять параграфів, висновків та бібліографії.

Глава I. Поняття та правова природа державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

§ 1. Історія правового регулювання обороту нерухомості в Росії

У Стародавньому Римі вже в I столітті існувала система поземельних книг, в які заносилися речові права на землю, знайомство з якими дозволяло переконатися, чи належить дана ділянка боржникові, закладений він чи ні 3. Публічне визнання (оголошення) речових прав на нерухомість було розвинене в древнегерманском праві 4. У кінці XVIII століття в Європі виник інститут іпотечної запису (іпотечних книг). Зміст цих записів поступово було розширено в напрямку фіксації не тільки заставних прав, а й усіляких речових прав на нерухомість. Протягом XIX століття іпотечні книги по всій Європі перетворюються в поземельні книги 5.

У Росії з XVI століття для надання більшої визначеності переходу землі від однієї особи до іншої наказувалося пред'являти купчі до наказів. У наказі на підставі спеціальних книг визначалися наявність і величина "купується маєтку" і приналежність його тій особі, яка його відчужувало. З кінця XIX століття для передачі нерухомого майна потрібно зробити спеціальні дії, які охоплювалися поняттям "введення у володіння". Про скоєний введенні у володіння особа, його виробляло, вчиняти відмітку на акті зміцнення і повідомляло про те старшому нотаріусу, який робив відмітку про це в реєстрі кріпаків справ. День вчинення старшим нотаріусом позначки і вважався днем зміцнення права на майно 6. Фіксація прав на нерухоме майно в спеціальних книгах отримала назву "зміцнення речових прав", а сам письмовий акт - "фортеця". У більшості західних держав такі книги називалися іпотечними, тому що спочатку в них робилися записи тільки про заставу нерухомого майна 7.

Терміни "нерухомість", "нерухоме майно", "нерухомі речі" у вітчизняному правознавстві з'явилися після того, як в Росії склався досить розвинений поземельний оборот. В Указі Петра I від 23 березня 1714 р. "Про спадщині маєтків" дається поняття нерухомих речей шляхом перерахування окремих їх видів: "родових, вислуженние і куплених вотчин і маєтків, також і дворів і крамниць" 8. Цей термін, як зауважив професор Г.Ф. Шершеневич 9, замінив собою колишні різноманітні висловлювання, якими позначалася земельна власність і перебувають на ній інші нерухомі речі.

Разом з тим інші терміни, що позначають ті чи інші різновиди нерухомого майна, не були остаточно витіснені і продовжували використовуватися в законодавстві.

Так, термін "вотчина" протягом кількох століть вживався для позначення нерухомого майна, що належить на праві приватної власності. Для позначення приватної нерухомості використовувалися і традиційні терміни російського права: "володіння", "володіння", а також проникнув з литовсько-польського права термін "Дєдіна".

Відсутність у російському правознавстві допетровських часів терміну "нерухомість", звичайно ж, зовсім не означало відсутності в цивільному обороті відповідних об'єктів, що позначаються іншими поняттями. Як писав М.Ф. Володимирський-Буданов, повна відсутність володіння нерухомими речами можливо тільки в кочовому побуті народу (мисливському і Гароімі). Як тільки "люди осідають і переходять до заняття землеробством, у них з'являється необхідність, по-перше, права на частину земної поверхні для влаштування постійного (осіла) житла - для будинку і, по-друге, права на окрему ділянку землі для обробки і для інших цілей господарського користування "10. Разом з тим у Росії тривалий час панували уявлення про поземельній нерухомості як про державну власність, тобто належить верховному правителю - царю.

У російській державі з посиленням доцентрових тенденцій виникли певні правові режими земель. Так, до XI - XII ст. склалися такі форми землеволодіння: общинне, княже, вотчинне, помісне і монастирське. Особливості різних видів землеволодіння виявлялися в різні обмеження або дозволениях їх використання в цивільному обороті. Наприклад, общинні (або чорні) землі, будучи за своїм статусом державними, могли бути використані членами громади, які проживали на них, тільки з метою задоволення власних общинних потреб, але не могли бути відчужені будь-яким чином (продані, подаровані, закладені і тощо).

Княжі землі, будучи власністю князів, могли бути продані, заповідані і іншим чином відчужені. У той же час, якщо князь переходив з одного наділу в інший, то він втрачав право на землі, і воно переходило до нового князя, приходив у цей спадок 11.

Помісними землями їх власники не володіли на праві власності. Право користування помісними землями було платою князя своїм дружинникам за службу, і в разі їх переходу на службу до іншого князя, дружинники втрачали право на ці землі.

До ХII ст., З твердженням впливу православної церкви, на Русі склалися великі монастирські або церковні землеволодіння, які мали специфічний правовий режим. Суб'єктами церковного землеволодіння виступали монастирі, церкви, єпископські сани, то є якісь колективні утворення, але не окремі ченці, церковні діячі як фізичні особи. Допускалося вільне відчуження монастирських земель, що робило церкви і монастирі активними учасниками поземельного обороту. У той же час ченці, єпископи не могли заповідати, дарувати, закладати землі від власного імені. Ця обставина підкреслює корпоративний характер церковної власності на землю та інше нерухоме майно.

Період централізації державної влади в Росії своїм природним наслідком мав посилення державного регулювання земельних відносин. Як зазначає Т.Є. Новицька, "становлення і розвиток умовного феодального землеволодіння змістило акценти в процедурі зміцнення речових прав. Велике значення відтепер мала реєстрація угоди у відповідній державній установі (наказ, воєвода). Перехід речових прав на землю фіксувався в Помісному наказі, на міський будинок і двір - у Земському для Москви, а по містах - у воєвод "12.

Таким чином, існуючий в середні століття в Росії цивільний оборот земель спричинив виникнення різних правових конструкцій нерухомості. Специфічні риси об'єктів нерухомості визначалися правовим режимом даних об'єктів нерухомості (земельних ділянок), статусом їх власників, який, у свою чергу, виникав із поділу суспільства на стани.

За часів Петра I економічне життя держави інтенсифікувалася. Це активізувало цивільний оборот і, як наслідок, з'явилися нові правові режими нерухомих речей і їх внутрішньої юридично значимої класифікації.

Так, актуальною залишалася класифікація земельних ділянок залежно від їх власників. За цим критерієм виділяли:

- Землі державні;

- Землі церковні;

- Землі приватні;

- Землі чернотягловие.

Особливим правовим режимом володіли так звані родові нерухомі майна. Держава, зацікавлена ​​в тому, щоб зберегти за своєю опорою - дворянськими родами - належні їм землі, встановило ускладнений порядок відчуження цих земель, включаючи передачу у спадок.

Особливості економічного розвитку російської держави зажадали обмеження обігу окремих видів нерухомого майна. Оскільки в петровський час велося інтенсивне будівництво флоту, то підвищену цінність набували лісу, які є джерелом матеріалів для кораблебудування. Це визначило появу законодавчого положення, яким обмежувалася рубка лісів незалежно від того, у чиїй власності вони знаходилися. Навіть приватним власникам лісів ставилося в обов'язок стежити за їх станом.

Іншим напрямком розвитку економічного життя країни стало формування і зміцнення в правах купецького стану. Однак розвиток торгівлі вимагало юридичних гарантій економічної бази купецтва і, зокрема, усунення невиправданих обмежень у використанні нерухомого майна. У зв'язку з цим закономірним є поява іменного указу імператора від 18 січня 1721 "Про купівлю купецтву до заводів сіл", яким купецтву було дозволено купувати з дозволу Берг-і Мануфактур-колегій у власність для промислових потреб сіл. Таким чином, купецтво розширило свої права участі в цивільному обороті нерухомих речей, що, у свою чергу, стало передумовою подальшого економічного розвитку держави.

Іншим напрямком розширення кола суб'єктів, які мають право брати участь в обороті нерухомості, стало дозвіл жінкам здійснювати операції з нерухомістю. Так, відповідно до Сенатським указом від 4 листопада 1715 р. "Про дозвіл писати купчі і заставні на нерухоме маєток особам жіночої статі" жінки були зрівняні в правах з чоловіками здійснювати купчі і заставні на нерухоме майно.

Слід зазначити, що держава прагнула встановити контроль за ринком нерухомості. Зокрема, за ініціативою Петра I проводилися досліди зі створення реєстраційної системи угод з нерухомими речами. Починаючи з 1699 р. був прийнятий ряд законодавчих актів, метою яких було впорядкування системи оформлення кріпосних актів (фортець) на нерухомість. Так, переглядався порядок написання фортець майданними піддячих, що бере свій початок з часів Соборної Уложення. Встановлювався контроль за їх діяльністю. Відтепер кріпаки акти повинні були складатися у Помісному наказі. У подальшому функції з контролю за обігом нерухомості були передані Ратуші, Збройній палаті, а з 1719 р. - Юстиц-колегії.

10 січня 1701 був прийнятий іменний указ імператора "Про обряді вчинення будь-якого роду кріпосних актів". Цим указом встановлювався порядок здійснення купчих, тобто порядок укладання договорів купівлі-продажу нерухомості. Договір вступав у законну силу з моменту його реєстрації в наказі. Таким чином, створювалася централізована система державного контролю за обігом нерухомого майна. Звичайно, така централізація була можлива в дуже обмежених масштабах, як правило, в межах великих міських поселень (головним чином у Москві), однак це був необхідний для держави досвід, який в кінцевому підсумку повинен був привести до створення повномасштабної системи державної реєстрації прав на нерухомість .

За часів Катерини II відбулася децентралізація процедури зміцнення прав на нерухомість. Функції по здійсненню кріпосних актів були покладені на спеціальні установи кріпаків справ, які були утворені при повітових судах. Була передбачена спеціальна процедура так званого введення у володіння нерухомістю, про що складалися акти, які пред'являються для зміцнення речових прав.

До XIX ст. в Росії стали активно розвиватися ідеї реформування правового регулювання цивільного обороту. Під керівництвом М.М. Сперанського готувався проект Цивільного уложення 1810 р., однією з базових ідей якого було положення про те, що в якості першооснови права на землю виступає право власності на землю, в той час як права на будову є вторинними. При цьому передбачалося закласти до законодавства презумпцію, згідно з якою всі будівлі, насадження, вироблені на поверхні грунту та в її надрах, належать власнику земельної ділянки, якщо суд не встановить зворотне 13. На жаль, Цивільне укладення з цілого ряду причин як об'єктивного, так і суб'єктивного характеру не було прийнято 14.

Проте зазначена обставина не стало непереборною перешкодою для розвитку права нерухомості в Російській Імперії.

До кінця XIX ст. в Росії склалася досить громіздка система регулювання обороту нерухомого майна. У той же час цю систему можна було охарактеризувати як досить своєрідну. Так, професор Л.А. Кассо зазначав, що в питаннях оголошення угод про нерухомість російське законодавство "прагнуло проводити доброчинні початку, тоді ще не скрізь визнані на Заході" 15.

Особливо відчутними були відмінності у регулюванні способів набуття права власності на рухоме і нерухоме майно. Процедура набуття права власності на нерухомість за руським правом вимагала їх зміцнення. Під зміцненням прав малося на увазі "державна, при посередництві органів суспільної влади, гласне твердження з'єднання права з відомим суб'єктом". Основні форми зміцнення прав на нерухомість представляли собою так звані кріпосні акти.

З прийняттям Положення про нотаріальну частину від 14 квітня 1866 основні функції щодо зміцнення прав на нерухомість покладалися на нотаріусів.

Процедура набуття права власності на нерухомі майна включала кілька юридично значимих елементів. Спочатку сторони у присутності молодшого нотаріуса (точніше, з його допомогою) становили кріпак акт, який заносився до актової книги. Потім витяг з актового книги представлялася старшому нотаріусу, який перебував при тому судовому окрузі, на території якого знаходилося відчужуване нерухоме майно. Старший нотаріус, перевіривши законність представленого акта і переконавшись у сплаті кріпаків мит, робив на виписці напис, яка засвідчувала затвердження акту і, залучивши виписку до кріпосну книгу, робив необхідну відмітку в реєстрі кріпаків справ. Цей момент і вважався моментом переходу права власності. У той же час в літературі тієї пори обговорювалося юридичне значення акту введення у володіння. У кінцевому підсумку законодавчо "введення у володіння як обов'язковий обряд оголошення скасований і збережений лише як дійсна передача маєтку набувачеві, яка відбувається, подібно виконання судового рішення, за бажанням набувача" 16.

Послідовний аналіз цієї процедури привів до теорії, яка обгрунтовувала, що, на відміну від законодавств інших держав, у вітчизняному праві "купча вилучена з договорів і віднесена до способів придбання права власності ... Купча є акт остаточний, є сама передача, а угода про продажу передує їй, і в купчої виражається результат його - перехід майна від однієї особи до іншої; ознакою цього переходу служить купча фортеця, так що видачею її і переходом права виповнюється передувала їй і окреме від неї словесне чи письмова угода "17.

Слід зазначити, що в XIX ст. практика як цивільного обороту, так і судова не розглядала угоди з нерухомістю як комерційних (торгових). Так, А.І. Камінка зазначав, що "хоча Статут судочинства торгового прямо і не стосується питання про нерухоме майно, тим не менш практикою він вирішується в тому сенсі, що операції з нерухомим майном не відносяться до операцій торговим, яка б не була мета, яку при цьому переслідують сторони "18. З цього ж виходила і судова практика, формована рішеннями Урядового сенату.

Перший крок до ліквідації поділу речей на рухомі і нерухомі у вітчизняній політиці та праві був зроблений з прийняттям декрету ВЦВК від 27 жовтня 1917 року "Про землю" 19. Цим декретом була встановлена ​​заборона на здійснення цивільно-правових угод із землею. Вилучення з цивільного обігу земельних ділянок як основного елементу інституту нерухомості робило безглуздим і поділ майна з цього класифікаційною ознакою 20.

Як наслідок централізації та усуспільнення засобів виробництва у правовому регулюванні цивільного обороту домінувала тенденція звуження об'єктів, які можуть бути об'єктами цивільно-правових угод. Природно, що в основному з обігу вилучалися великі, значимі для економіки об'єкти, серед яких провідне місце займали об'єкти нерухомості.

З прийняттям у 1922 р. Цивільного кодексу РРФСР 21 в радянському законодавстві було остаточно скасовано традиційне для будь-якого правопорядку поділ майна на рухоме і нерухоме. У примітці до ст. 21 ЦК РРФСР 1922 р. зафіксовано: "З відміною приватної власності поділ майна на рухоме і нерухоме майно скасовано". Однак, як справедливо іронізують сьогоднішні дослідники, з таким же успіхом можна було скасувати ділення доби на день і ніч 22.

Диференціація речей на рухомі і нерухомі об'єктивно зумовлюється природним характером самих речей. Сукупність особливих природних ознак, якими володіють нерухомі речі (і перш за все - земельні ділянки), не може не вимагати особливих методів регулювання правовідносин, що виникають з їх приводу. Існуючі природні відмінності між рухомими та нерухомими речами, як пише А.П. Сергєєв, "не повинні, та об'єктивно і не можуть ігноруватися законодавством будь-якого суспільства. Однак в одних випадках, коли це розходження визнано офіційно, воно знаходить виправдане і несуперечливе відображення в законі, а в інших же випадках, коли воно офіційно відкидається, відмінність між рухомим і нерухомим майном проводиться непослідовно і завуальовано "23. Тому законодавець, перебуваючи в об'єктивній залежності від необхідності оцінки природних властивостей нерухомих речей, навіть при легальному відсутності приватної власності на землю як основи нерухомості, не міг встановити однаковий правовий режим для різних видів нерухомого та рухомого майна. Відмінності в правовому режимі нерухомого майна проводилися в законодавстві навіть тоді, коли законодавець відмовлявся від відповідної термінології. Навіть сам принципова відмова від введення в цивільний оборот таких об'єктів, як нерухомі речі, є ніщо інше як надання режиму необоротоспособності (неможливості здійснення угод) даного майна. Не випадково в радянському праві були досить розвинені галузі земельного, водного, лісового законодавства, законодавства про надра і т.д. Більше того, іноді законодавець був змушений допускати "проговорки", встановлюючи в тих чи інших випадках особливий режим нерухомого майна та використовуючи при цьому виключену з офіційного слововжитку термінологію. Як приклад можна привести норму ст. 10 Закону СРСР від 29 жовтня 1976 р. "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" 24, в якій встановлено, що "з метою організації обліку і охорони пам'яток історії та культури нерухомі пам'ятки поділяються на пам'ятки загальносоюзного, республіканського і місцевого значення".

Відновлення у вітчизняному праві поділу майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було здійснено в 1991 р. в Основах цивільного законодавства Союзу РСР і республік 25. У п. 2 ст. 4 Основ було дано визначення нерухомості, під якою розумілися земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язано, тобто будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Далі, не обмежуючись визначенням нерухомості через перерахування окремих її видів, законодавець вважав за необхідне розвинути поняття рухомих і нерухомих речей через їх протиставлення. В якості сутнісного ознаки рухомих речей у цій нормі зазначена можливість переміщення цього майна без невідповідного збитку його призначенням, якщо законодавчими актами не встановлено інше. Таким чином, логічним є висновок про те, що нерухомим майном є такі речі, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню не можливо.

В Основах перераховані особливості правового режиму нерухомості. До таких, зокрема, віднесені особливості набуття та припинення прав на нерухоме майно, які повинні встановлюватися законодавчими актами. Відповідно до п. 5 ст. 8 Основ форма угод з приводу будівель та іншого нерухомого майна визначається за законодавством місця знаходження такого майна. Під таким законодавством малися на увазі нормативні правові акти, прийняті в республіці, на території якої знаходилося це майно. Таким чином, Основи створили фундамент для багатоваріантного підходу до визначення форми угод з нерухомістю. Це мало практичне значення для можливості встановлення в окремих регіонах союзної держави нотаріальної форми угод з нерухомістю, або про відмову від такої на користь простої письмової форми угод. Одночасно в п. 1 ст. 165 Основ встановлювалося імперативне правило, що форма угод з приводу нерухомості, що знаходиться в СРСР, підпорядковується радянському праву. У щодо спадкування нерухомого майна та прав на нього було прямо встановлено, що таке здійснюється відповідно до законодавства республіки, на території якої знаходилося це майно (п. 9 ст. 8 Основ). Були встановлені і особливі терміни для придбання прав власності на нерухоме майно за давністю володіння (набувним давність) - 15 років, в той час як придбання прав власності на рухоме майно за таким же підставі становило 5 років (п. 3 ст. 50 Основ). Також Основами було передбачено, що місцем виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна має бути місце знаходження нерухомості (п. 1 ст. 64 Основ).

Інших правових особливостей обороту нерухомих речей в Основах встановлено не було.

§ 2. Місце об'єктів нерухомості в системі об'єктів цивільного права

Під об'єктом цивільних прав розуміються матеріальні і духовні блага, з приводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою у правові відносини 26. Нерухомі речі є об'єктами цивільних прав, та їх правовий режим, а також умови обороту підпорядковуються особливими правилами, встановленими законодавством.

Чинне цивільне законодавство не містить вичерпного переліку об'єктів нерухомості. Хоча в ст. 130 ЦК РФ і в ряді інших норм перераховані найважливіші об'єкти нерухомості, перелік нерухомих речей залишається відкритим, оскільки поняття нерухомості законодавцем визначається через вказівку на найбільш істотні ознаки нерухомості (міцний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку їх призначенню).

Разом з тим сформувала практика цивільного обороту дозволяє виділити найбільш важливі об'єкти нерухомості. До таких належать:

- Земельні ділянки;

- Частини земельних ділянок (ст. ст. 340, 552, 553 ЦК України, ст. 6 ЗК України, ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);

- Ділянки надр;

- Частини ділянок надр (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);

- Об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;

- Будівлі;

- Споруди;

- Житлові приміщення (житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната - ст. Ст. 15, 16 ЖК РФ);

- Нежитлові приміщення;

- Частини приміщень (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);

- Повітряні судна;

- Морські судна;

- Судна внутрішнього плавання;

- Космічні об'єкти;

- Підприємства як майнові комплекси;

- Частини підприємств як майнових комплексів;

- Інші майнові комплекси;

- Об'єкти незавершеного будівництва.

Регулювання правових режимів та умов обороту окремих об'єктів нерухомості неоднорідне. Причому в деяких випадках така неоднорідність видається недоцільним і не зрозуміла посиланнями на особливості тих чи інших видів нерухомого майна. Так, наприклад, якщо земельні ділянки можуть належати тим чи іншим особам на підставі права власності, права постійного (безстрокового) користування, права довічного наслідуваного володіння, то будівлі, споруди і приміщення можуть належати суб'єктам цивільного обороту на основі права власності, права господарського відання та права оперативного управління. Відмінності в колі речових прав, які можуть виникати на різні об'єкти нерухомості, викликають справедливу критику, у зв'язку з чим висловлюються пропозиції про усунення різних режимів, якими характеризується юридичний стан об'єктів нерухомості. Встановлення єдиного режиму речових прав щодо різних об'єктів нерухомості сприятиме передбачуваності і стабільності обороту.

Земельна ділянка - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також все, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки (ст. 1 Закону про земельний кадастр). Поняття земельної ділянки, що міститься у Земельному кодексі РФ, більш лаконічно. Під таким розуміється частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені у встановленому порядку (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Поняття "земельної ділянки" в значній мірі суб'єктивно. Ще Ф. Савіньї писав, що "ділянки землі як складові елементи суцільної земної поверхні можуть бути розмежовані як одиниці тільки волею людини, і це розмежування визначається те юридичними стосунками, то звичаєм і способом користування. Тому, називаючи ту чи іншу частину земної поверхні полем, лугом, садибою, ми керуємося виключно довільним розмежуванням. Свавілля наш по суті своїй непостійний і мінливий; а тому сама собою є можливість створювати в межах уже усталених розмежувань нові, більш вузькі межі, звідси нескінченна подільність земної поверхні "27.

Таким чином, визначення критеріїв земельної ділянки та порядку визнання його об'єктом цивільного обороту істотно залежить від розсуду законодавця. Таке становище характерно і для сучасної нормотворчості, що регулює оборот нерухомого майна.

Реалізація цієї ідеї почалася з прийняття Земельного кодексу РФ. Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 згаданого Кодексу земельне законодавство грунтується, крім іншого, на принципі єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. У той же час російський законодавець виявився непослідовним у реалізації зазначеного принципу. Це проявилося у встановленні заборони на відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівель (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Крім того, передбачено і переважне право особи, яка має право власності на будівлю, на придбання земельної ділянки (п. п. 3 та 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким чином, незважаючи на проголошений принцип верховенства земельної ділянки, законодавець не подолав протилежного положення, згідно з яким юридична доля будівлі визначає юридичну долю земельної ділянки, на якій воно розташоване. При цьому практика попереднього періоду розвитку цивільного обороту створила цілий ряд причин, що перешкоджають реалізації принципу єдності долі земельної ділянки та знаходиться на ньому нерухомого майна. До таких причин належать такі обставини: значна кількість випадків невідповідності правових режимів власників будинків і власників земельних ділянок, й значну кількість випадків, коли власники житлових і нежитлових приміщень не мають будь-якими правами на земельні ділянки, й значну кількість випадків, коли приналежні власникам об'єкти нерухомості розташовані на земельних ділянках, вилучених з цивільного обороту або обмежених в обігу, та ін Зазначені причини стали підставою для висновків про те, що "виходячи із сучасних економічних та правових реалій, представляється неможливим втілити концепцію" єдиного об'єкта нерухомості "у законодавстві скільки-небудь послідовно ".

Інша критика, адресована законодавцю, пов'язана з дозволом обороту частин земельних ділянок. Частина земельної ділянки, строго кажучи, не є самостійним об'єктом права. У тому випадку, якщо власник вирішив продати частину земельної ділянки, він повинен зробити розділ ділянки, провести кадастрову оцінку новоутвореної земельної ділянки і тільки після цього його відчужувати. Очевидно, що в законодавстві повинні бути виключені всі згадки про можливість обороту частин земельної ділянки. Втім, судово-арбітражна практика стає на шляху вільного обороту частин земельної ділянки. Так, в одній зі справ, розглянутих Президією Вищого Арбітражного Суду РФ, зазначено, що самостійна реєстрація земельних ділянок як об'єктів нерухомості допускається лише в результаті поділу, злиття раніше існуючих об'єктів або виділення з таких об'єктів в установленому порядку з присвоєнням нових кадастрових номерів. Підкресливши, що законність надання права на частку в користуванні земельною ділянкою сама по собі не є підставою для реєстрації такого права в Єдиному державному реєстрі прав, суд перешкодив подальшому фактичного обороту частини земельної ділянки 28.

До числа об'єктів поземельної нерухомості відносяться і інші об'єкти, які не є земельними ділянками. Разом з тим ці об'єкти мають властивості нерухомого майна в силу своїх природних якостей - нерозривному зв'язку із землею, стаціонарності, неможливості переміщення без невідповідного заподіяння шкоди призначенню.

До числа таких об'єктів поземельної нерухомості відносяться такі об'єкти.

- Ділянки надр.

- Частини ділянок надр (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр (ст. 7 Закону про надра).

Під похідними (або рукотворними) об'єктами нерухомості розуміються такі нерухомі речі, які створені в процесі діяльності людини.

До числа таких об'єктів належать, насамперед, будівлі і споруди (у законодавстві і в літературі використовується і термін "будови", яким фактично охоплюються два вказані поняття). Крім того, до числа цих об'єктів належать приміщення (житлові та нежитлові), що знаходяться в будівлях і спорудах, але тим не менш виступають в якості самостійних об'єктів цивільних прав.

Законодавство не розкриває понять "будівля" і "споруда". У зв'язку з цим у літературі висловлюється точка зору, згідно з якою поняття будівлі і споруди не відносяться до числа правових категорій і, як наслідок, робиться висновок про недоцільність спроб дати юридичне визначення цим термінам 29. Подібний підхід представляється дискусійним з наступних причин. Регулювання будівель і споруд підпорядковане особливому правовому режиму (наприклад, § 4 гл. 34 ЦК РФ, присвячений оренді будівель і споруд). Вже одна ця обставина вимагає відмежування зазначених об'єктів від суміжних об'єктів нерухомості.

Разом з тим різниця між самими поняттями будівлі та споруди з юридико-технічної точки зору не має значення, оскільки режим зазначених об'єктів нерухомості та умови їх обігу ідентичні. Угода, укладена з будівлею, тягне ті ж правові наслідки, які тягне угода, укладена з спорудою. Це виключає практичну потребу у відділенні поняття будівлі від поняття споруди.

Як вже зазначалося, цивільне законодавство не містить правових визначень будівлі та споруди. Для того, щоб сформулювати відповідну дефініцію, юристи вдаються до підзаконним нормативним актам. Так, відповідно до Загальноросійським класифікатором основних фондів № ОК 013-94 30, під будівлями розуміються архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних опадів та ін) для праці, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей . Під спорудами розуміються інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання деяких функцій 31.

Наведені визначення не грунтуються в повній мірі на понятті нерухомості, сформульованому в ст. 130 ЦК РФ. Зокрема, вони не містять вказівки на такі суттєві для нерухомості ознаки, як нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, неперемещаемость. Поняття будівель і споруд формулюється через вказівку на мету їх використання, що може розглядатися як факультативний ознака, за допомогою якого ці поняття відмежовуються від суміжних об'єктів нерухомості.

Більш досконалим представляється визначення будівлі, пропоноване авторами Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Під будівлею в Концепції "розуміється споруда (створене заново або пристосоване), укріплене на поверхні землі або в її надрах, визнана у встановленому законом порядку придатним для використання у відповідності з тим чи іншим призначенням" 32. Як бачимо, розробники Концепції (очевидно, в суто утилітарних цілях) відмовилися від протиставлення понять будівлі і споруди та визначають одне поняття через інше.

Серед ознак будівель і споруд слід виділяти таку ознаку, як їх окреме розташування. Ця ознака набуває значення при зіставленні таких об'єктів, як будівлі і споруди, з одного боку, і приміщення, з іншого боку. Очевидно, що приміщення не можуть бути охарактеризовані як "окремо стоять". Строго кажучи, приміщення не є окремими речами. Це складові частини інших індивідуально-визначених об'єктів, якими є будівлі і споруди. Активне залучення в цивільний оборот приміщень сталося внаслідок інтенсивної приватизації, перш за все у житловій сфері 33. Хоча законодавець і визнав приміщення, як житлові, так і нежитлові, самостійними об'єктами права, в юридичній літературі це викликає критику. Так, Е.А. Суханов пише про те, що в цій ситуації "можлива лише спільна часткова власність на об'єкт в цілому (з виділенням відповідних приміщень у користування окремих власників у більшому або меншому відповідно до їхніх часток у праві на спільне майно), але неможлива індивідуальна власність на частини цього об'єкта. В іншому випадку виникають логічно нерозв'язні суперечки про власність на "місця загального користування", "сходові клітини" і т.п., не кажучи вже про "іпотеку" частини будинку (складової, наприклад, 99% його загальної площі) або кімнати . При цьому вони стосуються можливості визнання на відповідні об'єкти саме речових, а не зобов'язальних прав, бо останні (наприклад, у формі оренди) можуть мати об'єктом будь-які відокремлені приміщення, оскільки вони передаються у тимчасове користування на відповідних умовах "34. Разом з тим, незважаючи на багато в чому справедливу критику, визнання приміщень самостійними об'єктами права стало фактом цивільного обороту і сформувався в Росії права нерухомості. Для того, щоб змінити правове регулювання в цій області, необхідні серйозні, але разом з тим обережні й продумані законотворчі рішення. Мабуть, саме тому при розробці Концепції зазначена критика була проігнорована. Розробники Концепції пояснили необхідність включення до переліку нерухомих речей житлових і нежитлових приміщень "не тільки особливою значущістю цих об'єктів для цивільного обороту, але і необхідністю у подальшому значно деталізувати їх правовий режим" 35. Втім, автори Концепції усвідомлюють неоднозначність підходу до приміщень як до самостійних об'єктів права. Так, у Концепції вказується, що "житлові та нежитлові приміщення можуть бути визнані самостійними об'єктами цивільного обороту як простих неподільних речей, право власності на які або вже зареєстровано в ЕГРП, або може бути зареєстровано. При визначенні житлових і нежитлових приміщень як самостійних об'єктів нерухомості одна з істотних труднощів проявляється в питанні про відособленість (визначенні просторових меж таких об'єктів), що необхідно для класифікації їх в якості речей "36. І надалі визнається, що оскільки приміщення, на відміну від будівлі, позбавлене будь-якого матеріального вираження, то "приміщення - це річ виключно в юридичному сенсі цього слова" 37.

В даний час в законодавстві відсутнє поняття "нежитлове приміщення". Разом з тим це поняття може бути сформульовано через протиставлення і співвіднесення з іншого легальної дефініцією - "житлове приміщення". Під житловим приміщенням розуміється ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Відштовхуючись від цього визначення, можна сформулювати поняття нежитлового приміщення - таким є ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і призначено для використання в цілях, не пов'язаних з проживанням у цьому приміщенні.

Втім, у судово-арбітражній практиці нежитлові приміщення за своїм правовим режимом були зрівняні з будівлями і спорудами 38.

Відповідно до ст. 132 ЦК РФ підприємство розглядається як єдиний об'єкт цивільних прав, хоча при цьому включає різнорідне майно: речі, права вимоги, борги, виняткові права.

Наділивши підприємство режимом нерухомого майна, законодавець вивів цей об'єкт із загального режиму нерухомості, встановивши особливі (спеціальні) правила обігу підприємств. При цьому складний характер і багатоелементний складу підприємства визначив встановлення правил державної реєстрації прав не тільки на підприємство, але і - окремо - державної реєстрації прав на земельні ділянки та іншої нерухомості, що входить до складу підприємства.

Рівень юридичної техніки, крім іншого, визначається різноманітністю засобів, які законодавець застосовує при регулюванні суспільних відносин. Одним з юридико-технічних прийомів є застосування так званих правових (юридичних) фікцій. При формулюванні поняття нерухомості російський законодавець вдався до використання юридичної фікції 39.

Перш ніж звернутися до аналізу поняття нерухомості як юридичної фікції, слід сказати кілька слів про те, яким чином фікції використовуються в правознавстві.

На жаль, навіть у грунтовних працях, присвячених законодавчій техніці і законотворчості, немає згадок про правову фікції як юридико-технічному прийомі законодавця 40.

Юридична фікція - це спосіб правового регулювання, при якому законодавець надає об'єкту правового регулювання ті властивості, якими даний об'єкт не має. У найзагальнішому вигляді використання правових фікцій звільняє від необхідності пояснювати багато положень права; спрощує процедуру регулювання; будучи особливим прийомом, оптимізує нормативну систему; виключає надмірність правового регулювання.

Крім того, фікція як юридико-технічний прийом має багатовікову традицію, яку також необхідно враховувати.

Даний прийом відомий з часів римського права. Особливого поширення фікції отримали з активізацією діяльності преторів. Як відомо, преторське право було джерелом врегулювання відносин, які не були регламентовані або врегулювання яких іншими джерелами права не відповідало поняттям справедливості. Претори використовували юридичну фікцію в тому випадку, якщо не знаходили норм, за допомогою яких можна було б вирішити суперечку.

Використання правових фікцій пояснюється тим, що законодавство, будучи консервативною системою взаємопов'язаних понять і категорій, що не завжди встигає за потребами життя, за знову виникають явищами. Тому для регулювання знову виникаючих економічних і правових явищ використовуються усталені юридичні форми. Інша причина використання правових фікцій - дотримання принципу економічності у законотворчій діяльності. Набагато простіше надати умовний правовий режим тому об'єкту, для якого це не властиво, ніж створювати ускладнені правові конструкції, за допомогою яких регулювання буде мати громіздкий характер. При використанні правової фікції вдається подолати обмеження і заборони, встановлені самим законодавцем.

З поверненням у російське цивільне право традиційної класифікації речей на рухомі і нерухомі виник різний правовий режим майна.

Аналіз наведеної легальної дефініції нерухомості показує, що законодавець у її визначенні використовував два критерії: економічний (земля, зв'язок із землею, тобто облік природних властивостей классифицируемого об'єкта) та юридичний (наділення статусом нерухомості в силу закону).

У цивільному обороті існує ряд об'єктів, оборот яких становить особливу важливість для економічного життя країни. Для того, щоб контролювати обіг подібного роду речей, законодавець змушений встановлювати особливий правовий режим цього майна. Як юридико-технічного прийому для встановлення особливого правового режиму значущого для держави майна використано наділення такого майна статусом нерухомого. Оскільки загальний оборот нерухомості має особливий характер, більш складний, ніж оборот рухомих речей, то наділення статусом нерухомого майна тих речей, які за своєю природою є рухомими, є не більш ніж прийом юридичної техніки. Використання цього прийому в значній мірі спрощує правове регулювання обороту цього майна. За своєю суттю цей прийом є ніщо інше як застосування юридичної фікції. Дійсно, ті речі (повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти), які за своєю природою проваджені, тобто не мають нерозривному зв'язку із землею, юридично називаються нерухомими. Таким чином, законодавець надає цим речам правовий режим, який з класифікаційної точки зору характерний для речей з прямо протилежними природними властивостями.

Крім зазначених вище об'єктів законодавець розглядає як нерухомої речі такий складний об'єкт цивільних прав, як підприємство - майновий комплекс, який використовується у підприємницькій діяльності. Законодавець розглядає майновий комплекс підприємства як неподільну сукупність об'єктів речового права (які включають як нерухомі, так і рухомі речі), а також як об'єктів зобов'язального права. Те майно, яке не є нерухомістю, але потрапляє до складу підприємства як майнового комплексу, втрачає в загальному об'єкті цивільного права свій статус рухомих речей і є складовою частиною нерухомого майна, зберігаючи цей статус до тих пір, поки не втрачає зв'язку з підприємством як цілісним майновим комплексом. Точно так само і зобов'язальні права, що є складовими частинами підприємства як майнового комплексу, трансформуються в невіддільну частину нерухомого майна. Навіть найбільш послідовний противник розгляду майнових прав як об'єктів права власності професор В.А. Дозорців визнає, що "тільки в якості елемента підприємства як комплексу його зобов'язальні права і обов'язки, виняткові права можуть вважатися входять до складу об'єкта права власності. У відокремленому ж вигляді грошової вимоги та інші права на об'єкти, що не мають речового характеру, ніяк не можуть входити до числа об'єктів права власності "41.

В.С. Ем справедливо констатує, що "з юридичної точки зору, торговельне підприємство - це юридично неподільна сукупність майна. При продажу майна підприємства по частинах неможливо частково передати фірму, клієнтуру, добре ім'я і т.п. При продажу підприємства в цілому, крім можливості передати в повному обсязі нематеріальні активи підприємства, зберігається виробниче або торгове справа, робочі місця для зайнятих на підприємстві людей "42.

Таким чином, і в даному випадку законодавець використав свого роду фікцію, наділивши статусом нерухомості те майно, яке не володіє відповідними природними властивостями, тобто нерозривному зв'язком із землею. Причому у випадку з трансформацією зобов'язальних і виняткових прав на складові частини нерухомого майна використовується подвійна фікція - спочатку законодавець, включивши зазначені права до складу підприємства, надає їм статус речових прав, а потім наділяє статусом нерухомого майна. Відчуження підприємства з точки зору російського законодавця можливо на речове-правовій основі. Це пояснюється тим, що, як зауважив С.П. Гришаєв, "коли права вимоги розглядаються як об'єкти права, стає можливим застосування до цих прав, вважаючи їх за речі, режиму речового права" 43. Таким чином, включені до складу підприємства зобов'язальні і виняткові права циркулюють в цивільному обороті за правилами, встановленими для обороту речових прав. При цьому з міркувань юридичної техніки ігнорується їх зобов'язально-правова природа, яка передбачає інші принципи їх передачі.

Специфіка правового режиму нерухомого майна зумовлена ​​насамперед тим, що права на це майно, а також вчинені з ним угоди у встановлених законом випадках підлягають державній реєстрації. Однак цим не вичерпуються особливості правового режиму нерухомого майна. Крім зазначеного, існують особливості виникнення, переходу і припинення прав на це майно, вчинення з ним угод. У ряді випадків оборотоздатність нерухомих речей більш обмежена, ніж використання в цивільному обороті рухомих речей. У деяких випадках законодавець встановлює повну заборону на оборот нерухомих речей (наприклад, відповідно до п. 2 ст. 12 КТМ РФ судна з ядерними енергетичними установками можуть перебувати виключно у власності держави).

Саме в силу природних властивостей, якими володіють нерухомі речі, певні такими в силу закону (нерухомість як фікція), неможливо реалізувати у відношенні них всі ті принципи, яким підпорядковано регулювання нерухомих за природою речей. Так, загальним правилом реєстрації земельної нерухомості є врахування цих об'єктів за їх місцезнаходженням. Очевидно, що рухомі об'єкти нерухомості (морські та річкові судна, повітряні судна, космічні об'єкти) не можуть бути зареєстровані за місцем їх знаходження в принципі, оскільки вони в силу їх економічної, господарської призначеного безперервно переміщаються. Це викликає необхідність визначення принципу реєстрації таких об'єктів і встановлення особливостей порядку такої реєстрації. Не випадково, що Закон про держреєстрацію прав на нерухомість не поширив свій регулювання на сферу реєстрації прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (п. 1 ст. 4). Реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, істотним чином відрізняється від реєстрації нерухомості, що є такою в силу природних властивостей. У цьому випадку, як слушно зауважив М.І. Брагінський, державна реєстрація - це той конститутивний ознака, "завдяки яким на відповідні види рухомого майна поширюється в певних межах встановлений для нерухомості правовий режим" 44.

Таким чином, принципи і порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке є таким в силу закону (на підставі юридичної фікції), істотно відрізняється від державної реєстрації прав та угод з поземельної нерухомістю. Питається, а наскільки виправданим виявилося використання законодавцем такого юридико-технічного прийому, як використання правової фікції "нерухомість" для регулювання правового статусу повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання і космічних об'єктів. Зазначені об'єкти не мають економічні ознаками нерухомості, застосування до них особливого режиму обліку не адекватно державної реєстрації поземельної нерухомості 45.

Таким чином, обгрунтування необхідності наділення статусом нерухомості морських, річкових і повітряних суден з точки зору прагнення законодавця до економії нормативного матеріалу у вигляді підпорядкування інституту державної реєстрації не виправдовується існуючими різними юридико-технічними способами державної реєстрації, встановленими для реєстрації різних нерухомих речей: з одного боку , поземельної нерухомості, з іншого боку - нерухомих речей, які є такими в силу закону (або, іншими словами, на підставі юридичної фікції).

§ 3. Правова природа державної реєстрації права власності на нерухоме майно

Правовий режим нерухомості істотно відрізняється від правового режиму рухомих речей. Хоча нерухомі речі не можна вважати обмеженими в обороті, бо їх обіг дозволений, в той же час оборотоздатність нерухомості "ускладнена" вимогою державної реєстрації прав на неї.

"Особливий режим для нерухомості, - стверджує П. П. Цитович, - був пов'язаний в першу чергу з тим, що нерухомості є одночасно підрозділами державної території, чим обумовлюється: а) їх схильність примусовому відчуженню за розпорядженням верховної влади, б) зв'язок розподілу нерухомості з життєвими інтересами держави ...". 46 На особливий правовий режим нерухомості вказують і багато сучасних правознавці. Так, З.І. Цибуленко відзначає, що "з огляду на велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим" 47.

Питання про державну реєстрацію як елементі правового режиму нерухомої речі вирішене в законодавстві за допомогою установи державної реєстрації речових прав на нерухомі речі, в тому числі обтяжень цих прав (за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти - ст. 4 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", далі - Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним). Встановлено також державна реєстрація повітряних суден (ст. 33 Повітряного кодексу РФ), морських судів і прав на них (гл. III Кодексу торгового мореплавання РФ), суден внутрішнього плавання та прав на них (ст. 16 Кодексу внутрішнього водного транспорту РФ), космічних об'єктів (ст. 17 Закону РФ від 20.08.1993 N 5663-1 "Про космічну діяльність").

Сьогодні складовою частиною більш суворого режиму нерухомості в Росії є обов'язкова державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним. Реєстрація є юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним). Однак це поняття до державної реєстрації угод застосовуватися не може, оскільки не визнає і не підтверджує права на нерухоме майно, а є лише юридичним актом підтвердження факту укладення угоди 48.

Невідповідність суті державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним не випадково і пов'язано з кардинальною відмінністю об'єкта реєстрації. Угода є лише одна з підстав зміни прав на нерухоме майно. Непослідовність законодавця в цьому питанні вбачається як у тому, що тільки для деяких видів угод передбачено таку вимогу, так і в тому, що інші правовстановлюючі документи не розглядаються як об'єкт реєстрації.

Тим часом процедура реєстрації прав на нерухомість в будь-якому випадку включає в себе перевірку дійсності всіх поданих заявником документів, а також внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним найменування та реквізитів правовстановлюючих документів. При цьому самі правовстановлюючі документи є невід'ємною частиною реєстру (п. 3 ст. 9, пункти 2, 6 ст. 12 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним). Наявність обов'язкової реєстрації прав на нерухомість саме по собі робить зайвим окрему реєстрацію деяких угод з нерухомістю як підстава зміни прав на неї 49.

Доцільність державної реєстрації угод з нерухомістю в даний час піддається сумніву, що слід визнати цілком обгрунтованим. Звісно ж необхідним виключити вимогу про реєстрацію угод з нерухомим майном із законодавства шляхом внесення змін у відповідні правові норми.

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржене лише у судовому порядку (ст. 2 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним). Це означає законодавче закріплення принципу достовірності державної реєстрації: можна оскаржувати зареєстроване право, але не сам запис про реєстрацію права.

Головною проблемою при відповіді на питання про роль державної реєстрації прав на нерухоме майно в регулюванні відповідних відносин, зокрема відносин власності на нерухомість, є правова природа цієї процедури. Державну реєстрацію здійснюють федеральний орган виконавчої влади та його територіальні органи (п. 1 ст. 9 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним). Ця діяльність має адміністративний характер і є елементом механізму виконавчої влади 50.

У своїй виконавчої діяльності реєструючі органи висловлюють публічно-правовий інтерес, для чого наділяються спеціальними юридичними владними повноваженнями. Одночасно вони є тією офіційною державною інстанцією, від дій якої залежить реалізація законних інтересів і домагань інших суб'єктів, не наділених владними повноваженнями в цих відносинах. Так, суперечки, пов'язані із здійсненням державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, розглядаються як виникають з адміністративних правовідносин. У законодавстві передбачена адміністративна відповідальність за недотримання порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (ст. 19.21 КоАП РФ).

Таким чином, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним є акт державного органу адміністративного характеру.

Відповідно до п. 1 ст. 8 ДК РФ акт державного органу може передбачатися законом як підстави виникнення цивільних прав та обов'язків. Проте виникають питання: чи є державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним таким актом державного органу? чи можна розглядати реєстрацію в якості підстави виникнення, обмеження, припинення прав на нерухоме майно?

ГК РФ не згадує державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ні в якості загального підстави виникнення цивільних прав та обов'язків (ст. 8), ні в якості підстави набуття права власності (ст. 218), ні в якості підстави виникнення зобов'язання ( ст. 307). Більш того, ні в одній нормі ЦК РФ не вказується на те, що реєстрація є підставою виникнення будь-яких цивільних прав та обов'язків. Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним також не називає реєстрацію підставою виникнення прав на нерухомість. Отже, можна зробити висновок про те, що законодавець не надає акту державної реєстрації прав на нерухоме майно значення правообразующее юридичного факту.

Між тим ГК РФ у ряді випадків з такою реєстрацією пов'язує момент виникнення прав на нерухоме майно (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 234). Однак у цих та інших нормах (наприклад, у п. 1 ст. 131, пунктах 1, 2 ст. 564) мова йде про реєстрацію відповідних прав, значить, об'єктом реєстрації є все-таки самі права, але для цього вони повинні виникнути до початку процедури їх державної реєстрації. На це невідповідність звертають увагу багато цивілісти, що розглядають дану проблему. Так, на думку Л.Б. Шейніна, "Федеральний закон" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "при буквальному тлумаченні його дає підставу вважати, що ці права існували і раніше, тобто до звернення зацікавленої особи за їх реєстрацією" 51.

Законодавець лише в деяких випадках згадує про державну реєстрацію обмеження, виникнення, переходу і припинення прав на нерухомі речі, проте і тут мова йде перш за все про реєстрацію прав на ці речі (п. 1 ст. 131 ЦК РФ). Вказується також на державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість (ст. 551 ГК РФ), але не згадується, що моментом переходу цього права є реєстрація.

У ДК РФ зустрічаються й такі формулювання законодавця, як виникнення суб'єктивного цивільного права на нерухоме майно з моменту державної реєстрації у особи, "придбав це майно" (п. 1 ст. 234). Ще більший інтерес викликає положення п. 2 ст. 551 ДК РФ, згідно з яким виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Отже, законодавець допускає розгляд таких дій цих осіб як підстава для зміни відносин між ними.

Не менш цікавими є правила п. 1 ст. 564 ГК РФ про перехід права власності на підприємство як майновий комплекс з моменту державної реєстрації. Однак мова йде про реєстрацію не переходу, а права, тобто об'єктом реєстрації є право, перехід якого, а значить, його виникнення у набувача, відбудеться після реєстрації права. Більше того, положення п. 2 ст. 564 ГК РФ суперечить нормі п. 1 цієї ж статті, яка встановлює в якості загального правила інший момент переходу права власності на підприємство - "безпосередньо після передачі підприємства покупця". Положення п. 4 ст. 1152 ЦК України взагалі не пов'язує виникнення прав з державною реєстрацією: "Прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з дня відкриття спадщини ... незалежно від моменту державної реєстрації прав спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає державній реєстрації".

Таким чином, спроба законодавця пов'язати момент виникнення прав на нерухомість з державною реєстрацією не вписується в систему цивільно-правового регулювання виникнення, обмеження, припинення суб'єктивних цивільних прав. Така невідповідність і породжує суперечності і неточність формулювань у правових нормах, які визначають правила державної реєстрації прав на нерухомість.

У літературі можна зустріти дві протилежні точки зору на правову природу державної реєстрації прав на нерухоме майно. Згідно з першою реєстрація є правовстановлюючим юридичним фактом 52. Так, на думку В.В. Чубарова, реєстрація є "правозастосовча діяльність установ юстиції з видання індивідуальних правових актів, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин, предметом яких виступає нерухомість" 53. Друга точка зору полягає в тому, що державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним не створює суб'єктивне цивільне право, а лише закріплює, підтверджує, засвідчує його 54.

Друга точка зору знайшла своє відображення в позиції Конституційного Суду РФ. У Визначенні від 05.07.2001 N 154-О про відмову в прийнятті до розгляду скарги ЗАТ "СЕВЕНТ" на порушення конституційних прав і свобод положеннями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 і п. 3 ст. 607 ЦК України суд зазначає: "Державна реєстрація ... покликана лише засвідчити з боку держави юридичну силу відповідних правовстановлюючих документів. Тим самим державна реєстрація створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань і, отже, сприяє зміцненню і стабільності цивільного обороту в цілому. Вона не зачіпає самого змісту зазначеного цивільного права ... і тому не може розглядатися як ... обмеження прав людини і громадянина, в тому числі гарантованих Конституцією РФ, права володіти, користуватися і розпоряджатися майном, що є у особи на законних підставах ...".

При характеристиці правової природи державної реєстрації прав на нерухомість не можна не враховувати цілі створення системи реєстрації. Однією з них є публічність обороту нерухомості, "введення обороту нерухомості в цивілізовані рамки, здійснення його на принципах гласності і публічності" 55, "можливість для набувачів отримати їх цікавлять відомості про нерухомості, що купується" 56. Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним характеризується як "особлива інформаційна система, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статус того чи іншого об'єкта" 57.

Має місце також фіскальна мета такої реєстрації 58, що є основною в більшості зарубіжних країн 59. Так, російське законодавство передбачає обов'язок органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, повідомляти інформацію про розташованому на підвідомчій їм території нерухоме майно, зареєстроване в цих органах (права та угодах, зареєстрованих у них), та його власника до податкових органи за місцем свого знаходження (п. 4 ст. 85 НК РФ). У цих цілях і знаходить своє втілення публічно-правовий інтерес держави до регулювання приватноправових відносин.

Державна реєстрація прав на нерухомість як акт державного органу має юридичне значення головним чином для цивільного обороту і служить засобом введення нерухомого майна в такий оборот шляхом обов'язковості підтвердження уповноваженим на те державним органом прав на цю нерухомість.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно застосовується у розвинених країнах. У багатьох з них існують спеціальні земельні книги чи інші реєстри земельних ділянок, до яких вносяться відомості про речові права на нерухомість і зміни права власності на це майно (див., наприклад, § 873 - 874 німецького Цивільного уложення, § 658 швейцарського Цивільного уложення) . Так, за французьким законодавством всі речові права на нерухоме майно підлягають обов'язковій реєстрації в офіційному реєстрі у "зберігача іпотек". Однак сам запис у поземельній книзі не є умовою виникнення права власності. З моменту здійснення запису угода з нерухомістю визнається дійсною у відносинах між сторонами по ній, але до моменту реєстрації прав, що виникають з неї. У реєстрі ці права не можуть мати юридичної сили щодо третіх осіб з огляду на недотримання принципу публічності угоди 60.

Таким чином, специфіка правового режиму нерухомого майна полягає в наявності публічно-правового елементу в регулюванні приватноправових відносин, в яких об'єкт суб'єктивних прав - нерухомість. Таким елементом є державна реєстрація прав на майно. Вона не визнається правовстановлюючим юридичним фактом, а являє собою особливий спосіб введення нерухомого майна в цивільний оборот.

Цивільне законодавство визначає як підстави виникнення, а й порядок здійснення цивільних прав (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Особливим порядком слід визнати державну реєстрацію цих прав. Така характеристика правового режиму нерухомого майна створює можливість значною мірою усунути протиріччя законодавства у цій сфері шляхом внесення змін до деяких норми ЦК РФ.

Глава II. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

§ 1. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

Питання про принципи державної реєстрації надзвичайно важливий, оскільки вирішення питання про принципи цієї системи дозволяє зробити інститут державної реєстрації стійким і несуперечливим 61.

Питання досліджувався як в роботах дореволюційних російських юристів, так і в сучасній юридичній літературі. Він висвітлювався в роботах І.А. Базанова, В.Б. Єльяшевич, А.Л. Фрейтаг-Лорінговена, В.А. Алексєєва, С.А. Бабкіна, А.Р. Кірсанова, Є.Ю. Петрова, М.Г. Піскунової та ін

Організація регулювання обороту нерухомого майна залежить від того, які принципи закладені у відповідній системі регулювання.

При цьому часто не всі принципи закріплені нормативно, однак це не виключає значущості принципів як основних керівних ідей, що лежать в основі цього правового інституту. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість відображають об'єктивні потреби організації обороту нерухомості. Довільний підхід до конструювання норм, які організовують оборот нерухомості, не приведе до бажаної мети - створення несуперечливої ​​і ефективної системи права нерухомості.

Слід зазначити, що не всі принципи можуть бути одночасно зафіксовані в єдиній системі організації обороту нерухомості. Деякі з них вступають в протиріччя (наприклад, принцип публічної достовірності та принцип виправлення реєстраційного запису). Певна комбінація принципів державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею дозволяє моделювати різні реєстраційні системи.

Виділяють матеріально-правові та формально-правові засади державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 62. Якщо матеріально-правові принципи лежать в основі системи державної реєстрації виникнення, зміни, обтяження та припинення прав на нерухомість, то формально-правові принципи визначають структуру органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Сукупність формально-правових принципів, які визначають правила організації обороту нерухомості, дають підстави для висновку про існування так званого "формального права". Формальне право не властиво будь-яким іншим інститутам приватного або публічного права і опосередковує відносини з організації обороту нерухомості 63. Будучи спрямованим на встановлення порядку діяльності органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, формальне право виконує вторинну функцію: воно є свого роду придатком матеріального (речового) права на нерухомість.

Матеріально-правові засади державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Систему матеріально-правових засад державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним складають наступні принципи:

- Принцип публічної достовірності (матеріальної гласності) або безповоротності;

- Принцип виправлення реєстраційного запису;

- Принцип вилучення з-під дії давності;

- Принцип заперечення (протестації);

- Принцип позначки (попередньої реєстрації);

- Принцип старшинства прав.

Принцип публічної достовірності увазі, що особи, які сумлінно покладаються на відомості, що містяться в державному реєстрі прав на нерухоме майно (поземельна книга, вотчинная книга), стають власниками прав на нерухомість навіть у тому випадку, якщо державна реєстрація заснована на юридично порочних фактах. Сенс принципу публічної достовірності полягає в необхідності забезпечення стійкості цивільного обороту взагалі і обороту нерухомості зокрема. Як зазначав І.А. Покровський, всі треті особи мають право відчувати довіру до того, що записано в поземельних книгах 64. Добросовісний учасник обороту, який покладається на офіційні відомості, що містяться в державному реєстрі, повинен бути захищений від можливих претензій на купується їм нерухоме майно. Такий захист забезпечується за допомогою принципу публічної достовірності, реалізація якого дозволяє обмежити претензії особи - правопредшественника добросовісного набувача нерухомого майна.

Принцип виправлення реєстраційного запису полягає в тому, що особи, які мають речові права на нерухому річ, мають юридично забезпечену можливість вимагати виправлення неправильного запису в державному реєстрі прав на нерухоме майно (поземельної, вотчинної книзі). Цей принцип забезпечує захист прав власника, який втратив нерухоме майно.

Принцип виправлення конфліктує з принципом публічної достовірності, оскільки останній спрямований на забезпечення захисту прав добросовісного набувача і виключає можливість вилучення у нього придбаної речі. Таким чином, принцип виправлення реєстраційного запису не може бути повною мірою реалізований одночасно з принципом публічної достовірності.

У силу принципу вилучення з-під дії давності зареєстровані на нерухоме майно права не підлягають дії правил про позовну і набувальною давністю. Це зумовлено тією обставиною, що державна реєстрація прав на нерухомість спричиняє стан повної правової визначеності прав, і відомості про такий правовий стан нерухомої речі доступні всім зацікавленим особам. Правова невизначеність у режимі спірного об'єкта нерухомості виключається, що, у свою чергу, скасовує необхідність у включенні механізмів позовної і набувальною давністю, як механізмів "плавного" переходу прав на нерухоме майно від однієї особи до іншої 65.

Принцип заперечення (протестації) передбачає, що особа, яка оспорює зареєстроване право на нерухомість, має право вимагати внесення до державного реєстру прав (поземельну, вотчинну книгу) запису, що фіксує наявність спору. Мета цієї дії має забезпечувальний характер, бо до вирішення спору по суті запис про заперечення блокує подальше відчуження нерухомості.

На підставі принципу позначки (попередньої реєстрації) боржник і кредитор за взаємною домовленістю вносять до державного реєстру прав інформацію про зобов'язання, яким обтяжений об'єкт нерухомості. Реалізація даного принципу обмежує боржника у можливості розпоряджатися об'єктом нерухомості до тих пір, поки нерухома річ виконує забезпечувальну функцію по відношенню до іншого зобов'язанням.

Принцип старшинства прав формує такий спосіб вирішення спорів про конкуруючих права на нерухомість, який грунтується на пріоритеті права, що виникло раніше. Так, при проведенні державної реєстрації реєструючий орган зобов'язаний перевірити наявність раніше зареєстрованих і раніше заявлених прав (п. 3 ст. 9 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість), а також встановити відсутність протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомого майна (п . 1 ст. 13 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Формально-правові засади державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Систему формально-правових принципів державної реєстрації прав на нерухомість складають наступні:

- Принцип публічності (формальної гласності) або принцип внесення прав на нерухомість;

- Принцип специалітети (спеціальності);

- Принцип приватної ініціативи;

- Принцип легалітета;

- Принцип відповідальності публічної влади за неналежну реєстрацію прав на нерухомість.

Принцип публічності (формальної гласності) або принцип внесення прав на нерухомість означає відкритість відомостей про права на нерухомість, внесених належним порядком до державного реєстру прав на нерухомість, для всіх зацікавлених осіб. При дотриманні певних умов будь-який учасник цивільного обороту має юридично забезпечену можливість отримати інформацію про права на його цікавить об'єкт нерухомості. Так, відповідно до ст. 7 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація носить відкритий характер. При цьому на орган, який здійснює державну реєстрацію прав, покладено обов'язок надавати відомості, що містяться в ЕГРП, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі 66.

Принцип приватної ініціативи суть прояви диспозитивності у сфері обігу нерухомості. Тільки правовласник може почати процедуру державної реєстрації своїх прав на нерухомість. При цьому проведення державної реєстрації прав на нерухомість не є обов'язком правовласника перед державою. Таким чином, принцип приватної ініціативи проявляється в заявному характер державної реєстрації. Разом з тим принцип приватної ініціативи не виключає того, що якщо покупець відмовляється або не проводить державну реєстрацію прав на придбану нерухомість, продавець має право вимагати примусового виконання покупцем зобов'язання щодо прийому проданої нерухомої речі і пред'явити позов про реєстрацію переходу прав на неї. Це право і відповідне йому зобов'язання випливають з договору, укладеного продавцем і покупцем.

Принцип специалітети (спеціальності) полягає в тому, що реєстрація прав здійснюється у вигляді запису по кожному об'єкту нерухомості.

Принцип легалітета припускає, що на орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість, покладається обов'язок перевірити законність правових підстав, відповідно до яких проводиться реєстрація прав на нерухоме майно. У російській правовій системі цей принцип реалізується шляхом надання реєструючим органам повноважень з перевірки дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади (п. 3 ст. 9 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість), тобто проведення правової експертизи поданих на реєстрацію документів та перевірки законності реєстрованої угоди (п. 1 ст. 13 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Принцип відповідальності публічної влади за неналежну реєстрацію прав на нерухомість припускає, що держава, будучи організатором обороту нерухомого майна, приймає на себе відповідальність за помилки, допущені при проведенні процедури державної реєстрації. Головним чином така відповідальність може наступати у вигляді відшкодування збитків, які зазнали правовласники внаслідок неналежної реєстрації прав на нерухомість.

§ 2. Порядок державної реєстрації та відмови в реєстрації

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю здійснюється Федеральної реєстраційної службою (Росрегистрация), підвідомчої Міністерству юстиції РФ.

Росреєстрація є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції в сфері реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, реєстрації громадських об'єднань і політичних партій, а також правозастосовні функції та функції з контролю та нагляду у сфері адвокатури та нотаріату. Основним завданням Росреєстрації є: забезпечення встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Росреєстрація має наступні повноваження:

- Здійснює державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна та угод з ним у випадках і порядку, встановлених законодавством Російської Федерації;

- Координує роботу по створенню органів з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і здійснює правовий контроль їх діяльності;

- Забезпечує дотримання правил ведення ЕГРП, а також створення і функціонування системи ведення зазначеного Реєстру в електронному вигляді.

Діяльність, що здійснюється Федеральної реєстраційної службою, є правозастосовчої діяльністю, яка здійснюється у вигляді видання індивідуальних правових актів, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин з приводу нерухомого майна. Ця діяльність включає в себе сукупність дій реєструючого органу, спрямованих на перевірку дійсності і законності реєстрованого права і його визнання. У цьому сенсі державна реєстрація представляє з себе процедуру, що складається з безлічі дій реєструючого органу. Процедура державної реєстрації угод і прав на нерухомість встановлена ​​Законом про держреєстрацію прав на нерухомість. Відповідно до ст. 13 вказаного Закону ця процедура складається з п'яти етапів:

1) прийом документів, що подаються для реєстрації прав та угод;

2) правова експертиза представлених документів та перевірка угоди на відповідність закону;

3) встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на реєстрований об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;

4) внесення записів у ЕГРП;

5) вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.

Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно і датою державної реєстрації вважається день внесення такого запису. Посвідчення проведеної державної реєстрації здійснюється шляхом видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Що стосується державної реєстрації договорів та угод з нерухомим майном, то така засвідчується шляхом вчинення спеціальної реєстраційної написи на документі, виражає зміст угоди.

Процедура державної реєстрації починається на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ними особи за наявності у нього належним чином оформленої довіреності (нотаріально засвідченої). У тому випадку, якщо державній реєстрації підлягають права, які виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, то заява про державну реєстрацію подається тією особою, щодо якої прийнято зазначені акти.

Якщо одна зі сторін проявляє несумлінність і ухиляється від державної реєстрації прав, то інша сторона вправі вимагати реєстрації на підставі судового рішення. При цьому на той бік, яка ухиляється від державної реєстрації, покладається тягар збитків, які виникли в результаті припинення державної реєстрації прав.

У тому випадку, якщо державній реєстрації підлягають права на нерухомість, що належить Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, то від їх імені вправі виступати органи державної влади, органи місцевого самоврядування, а також юридичні особи і громадяни 67.

Реєстраційні дії прав на нерухомість і угод з нею починаються з моменту прийому документів на державну реєстрацію прав.

Однією з умов проведення державної реєстрації є сплата зацікавленою особою державного мита. При цьому оплата мита повинна бути проведена до державної реєстрації, а документ, що засвідчує оплату мита, повинен бути представлений до реєструючого органу разом із заявою про державну реєстрацію. Розмір плати за державну реєстрацію прав на нерухомість встановлено Податковим кодексом РФ, а порядок її справляння та зарахування до державного бюджету встановлюється Урядом РФ.

Державна реєстрація прав на нерухомість повинна бути здійснена в місячний термін з моменту подачі заяви. Разом з тим необхідно відзначити, що проведена в рамках адміністративної реформи реорганізація діяльності установ з питань реєстрації прав на нерухомість досить негативно оцінюється учасниками ринку нерухомості. Обумовлено це цілим рядом обставин. По-перше, в цілому ця реформа привела до збільшення ставок справляється за державну реєстрацію мита. По-друге, з проведенням реформи виявилася втраченою можливість скорочених строків державної реєстрації за додаткову плату. По-третє, оскільки стягуються за державну реєстрацію мита повністю надходять до державного бюджету, установи з реєстрації позбулися засобів на розвиток.

Закон про держреєстрацію прав на нерухомість визначає змістовну сторону діяльності реєструючого органу щодо прийняття рішення про реєстрацію права чи операції з нерухомістю. Основний зміст цієї діяльності складає правовий аналіз (експертиза) поданих на реєстрацію документів і прийняття відповідного рішення.

Виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно відбувається відповідно з певними юридичними фактами (подіями і діями), які відповідно до цивільного законодавства спричиняють виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин.

Закон про держреєстрацію прав на нерухомість встановлює перелік підстав для державної реєстрації прав. Оскільки відповідні юридичні факти матеріалізуються у вигляді документів, то в законі перераховані документи, які повинні бути представлені для державної реєстрації. Таким чином, підставами для державної реєстрації є:

- Договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент укладення угоди;

- Акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;

- Свідоцтва про право на спадщину;

- Вступили в законну силу судові акти;

- Акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, яке діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі;

- Інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, яке діяло в місці передачі на момент її здійснення;

- Інші документи, які відповідно до законодавства Російської Федерації підтверджують наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав.

Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації прав, є кадастровий план земельної ділянки, план ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру. При цьому подання кадастрового плану земельної ділянки не потрібно, якщо кадастровий план даної земельної ділянки раніше вже представлявся і був поміщений в відповідну справу правовстановлюючих документів 68.

Підстави відмови в державній реєстрації. Наслідком проведення реєстраційних процедур на підставі заяви зацікавленої особи не завжди є внесення запису про реєстрацію права або угоди в ЕГРП. У встановлених законом випадках допускається відмова в реєстрації права або угоди. Відмова у державній реєстрації, так само як і державна реєстрація прав на нерухомість, є правозастосовним актом або рішенням конкретної справи відповідно до закону, що було здійснено компетентним державним органом і посадовою особою в рамках наданих повноважень 69. У цьому сенсі відмова у державній реєстрації прав на нерухомість не слід плутати з відмовою в прийомі документів на державну реєстрацію.

Перелік підстав для відмови в державній реєстрації встановлено у ст. 20 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. До цього переліку включено такі підстави:

- Право на об'єкт нерухомого майна, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до зазначеного Закону;

- Із заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа;

- Документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;

- Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання 70;

- Особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;

- Особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов;

- Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;

- Правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": переходу цього права , його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію зазначеного Закону операції з об'єктом нерухомого майна;

- Не представлені документи, необхідні для державної реєстрації прав;

- Є суперечності між заявленими правами та вже зареєстрованими правами.

Наведений перелік не є вичерпним. У законодавстві передбачені й інші підстави для відмови в державній реєстрації. Так, відповідно до п. 2 ст. 19 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість у тому випадку, якщо після призупинення процедури державної реєстрації заявник не усуне причини, що спричинили призупинення, державний реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику і зробити про це запис у книзі обліку документів. Згідно з п. 2 ст. 29 цього ж Закону у державній реєстрації іпотеки може бути відмовлено у випадках, якщо іпотека зазначеного в договорі нерухомого майна не допускається і якщо зміст договору про іпотеку чи доданих до неї документів не відповідає вимогам державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 71.

Як свідчить судово-арбітражна практика, в деяких випадках при розгляді заяв про державну реєстрацію реєструючі органи змушені відмовляти заявникам, попередньо даючи оцінку об'єкта з точки зору того, чи є цей об'єкт нерухомістю чи ні.

Товариство ТОВ "СК Центробуд" звернулося до Реутовскій філія державного унітарного підприємства Самарської області "Самарське обласне бюро технічної інвентаризації" із заявою про обстеження приміщення підземного гаража в будинку-новобудові і оформленні на його основі технічних паспортів на кожне машино-місце у відповідності з нанесеною розміткою для реєстрації згодом права власності. Листом від 17 грудня 2003 р. № 219 Реутовскій філія державного унітарного підприємства Самарської області "Самарське обласне бюро технічної інвентаризації" відмовив у підготовці обліково-технічної документації на окреме машино-місце з посиланням на ту обставину, що, згідно з чинними нормами СНиП, технічний паспорт може бути виготовлений тільки на підземне приміщення в цілому. Відповідно до ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію права на нерухоме майно та угод з ним" проведення технічного обліку (інвентаризація) об'єкта нерухомості, його опис та індивідуалізація можливі тільки за умови, що його можна виділити з інших об'єктів нерухомого майна. ТОВ "СК Центробуд" звернулося до арбітражного суду з заявою про визнання незаконними дій державного унітарного підприємства Самарської області "Самарське обласне бюро технічної інвентаризації", пов'язаних з відмовою оформити паспорти на машино-місця в підземному гаражі-автостоянці житлового будинку і про обов'язок відповідача оформити названі технічні паспорти. Рішенням арбітражного суду в задоволенні заявлених вимог відмовлено. Пославшись на СНіП 31-0-2-2001, суд прийшов до висновку про те, що підготовка обліково-технічної документації може бути зроблена у відношенні приміщення, яке має певне функціональне призначення та обмежено будівельними конструкціями. Машино-місце в гаражі-автостоянці не обмежена будівельними конструкціями і не представляє собою відокремлений нежитлове приміщення, що виключає можливість опису об'єкта обліку та підготовки обліково-технічної документації для державної реєстрації прав на машино-місце. Таке машино-місце в силу чинного законодавства не може бути зареєстрована як об'єкт власності 72.

У той же час державний реєстратор не має права відмовити у державній реєстрації права, яке встановлено набрав законної сили рішенням суду.

При прийнятті рішення про відмову в державній реєстрації прав заявнику повідомляють у письмовій формі в термін не більше п'яти днів після закінчення терміну, встановленого для розгляду заяви. При цьому заявнику надсилається повідомлення про причину відмови, а копія зазначеного повідомлення міститься в справу правовстановлюючих документів. Відмова у державній реєстрації прав може бути оскаржена зацікавленою особою в суді або в арбітражному суді.

При відомих умовах реєструючим органам надано право призупинення державної реєстрації. Державна реєстрація прав призупиняється державним реєстратором при виникненні у нього сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав, а також в достовірності представлених документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор зобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей і (або) підтвердження достовірності документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор зобов'язаний у день прийняття рішення про призупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити заявника (заявників) про призупинення державної реєстрації прав та про підстави прийняття такого рішення. Претенденти можуть подати додаткові докази наявності у них підстав для державної реєстрації прав, а також автентичності документів і достовірності які у них відомостей. У зазначених випадках державна реєстрація прав може бути припинена не більше ніж на місяць. Якщо протягом зазначеного строку не будуть усунені причини, що перешкоджають державної реєстрації прав, державний реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику в державній реєстрації прав і зробити про це відповідний запис у книзі обліку документів.

Державна реєстрація прав може бути припинена не більше ніж на три місяці на підставі письмової заяви правовласника, сторони (сторін) угоди або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у нього належно оформленого доручення. У заяві зазначаються причини, що послужили підставою для призупинення державної реєстрації прав, і термін, необхідний для такого припинення.

Державна реєстрація прав може бути зупинений державним реєстратором на строк не більше місяця на підставі письмової заяви однієї зі сторін договору про повернення документів без проведення державної реєстрації прав у випадку, якщо інша сторона договору не поводилася з такою заявою. Якщо протягом зазначеного строку не будуть усунені причини, що перешкоджають державної реєстрації прав, реєстратор зобов'язаний відмовити сторонам договору в державній реєстрації прав і зробити про це відповідний запис у книзі обліку документів 73.

Державний реєстратор зобов'язаний у день прийняття рішення про призупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити сторони договору про призупинення державної реєстрації прав та про підстави прийняття такого рішення.

У порядку, встановленому законодавством, державна реєстрація прав може бути припинена на підставі ухвали або рішення суду. Призупинення державної реєстрації прав супроводжується внесенням відповідної позначки у ЕГРП.

Якщо протягом терміну, встановленого для розгляду заяви про державну реєстрацію угоди і (або) переходу права, але до внесення запису до ЕГРП або до прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, надійде рішення (ухвала, постанова ) про накладення арешту на об'єкт нерухомого майна чи заборони вчиняти певні дії з об'єктом нерухомого майна, державна реєстрація прав призупиняється до зняття арешту або заборони в порядку, встановленому законодавством.

Державний реєстратор зобов'язаний у строк не більше ніж п'ять робочих днів з дня припинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити заявника (заявників) про призупинення державної реєстрації прав і про підстави призупинення державної реєстрації прав.

§ 3. Недійсність державної реєстрації права на об'єкт нерухомості

З введенням в дію частини першої Цивільного кодексу РФ державна реєстрація прав на нерухомість стала необхідна для включення нерухомих об'єктів в майновий оборот.

Як випливає з п. 2 ст. 8 ДК РФ 74, права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту її здійснення, якщо інше не встановлено законом. Згідно з цим положенням ст. 131 ЦК РФ передбачає, що речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею; реєстрації підлягають: право власності, право господарського ведення, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених Кодексом та іншими законами.

Згадані норми дозволяють стверджувати, що державна реєстрація має щодо нерухомості правообразующее значення 75. Хоча цей погляд поділяється не всіма і не завжди. Так, в літературі висловлена ​​думка, що права на нерухоме майно виникають з моменту державної реєстрації, а не на її підставі, тоді як підставою права є інші юридичні факти, в тому числі ненормативні акти державних або муніципальних органів. Самостійної ролі у виникненні права державна реєстрація не грає, вона лише висловлює визнання виниклого права з боку держави 76.

Судження такого роду спираються на п. 1 ст. 2 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 77, який визначає державну реєстрацію прав та угод як юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно і називає її єдиним доказом існування зареєстрованого права. Але оскільки права на нерухомість виникають з моменту їх реєстрації, тобто разом з такою, а значить, від акту реєстрації невідривні, про правообразующей функції реєстраційного акту говорити цілком припустимо. Поки реєстрації права не відбулося, право не утворюється. Інша справа, що реєстраційний акт породжує право не сам по собі, а тільки в поєднанні з іншими юридичними фактами, підтвердженими правовстановлюючими документами. Але в юридичному складі, що веде до виникнення права на нерухомий об'єкт, акт реєстрації грає зараз далеко не факультативну, швидше за визначальну роль. Він є необхідною умовою для встановлення права. У всякому разі, це має визнаватися до тих пір, поки у Цивільному кодексі України не внесені зміни, що виключають дію п. 2 ст. 8 у згаданій редакції.

Слід зауважити, що Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно (далі - Концепція), схвалена Радою при Президентові РФ з координації та вдосконалення цивільного законодавства 17 лютого 2003, містить пропозиції про деякі новації в законодавчому регулюванні, що відноситься до державної реєстрації прав. У розд. I ("Правове значення державної реєстрації") ч. II Концепції йдеться про те, що в законодавстві доцільно відбити подальші міркування. Державна реєстрація є елементом публічно-правового регулювання в приватному праві, який необхідний для ефективного здійснення приватноправових відносин, для забезпечення стабільності приватного обороту. Інтереси приватноправових відносин у даній сфері первинні. Запис у Єдиному державному реєстрі прав не є самостійним правовою підставою виникнення, зміни, припинення прав, так як жодних цивільних прав та обов'язків щодо нерухомого майна не породжує. Такою підставою в кожному конкретному випадку є угода, нормативний або ненормативний акт, судовий акт або інший юридичний факт. Зміст запису в реєстрі, що визначає зміст зареєстрованого права, умови його здійснення і т.д., в скороченому вигляді повторює зміст правовстановлюючих документів. Запис у реєстрі прав - юридичний факт, який визначає момент виникнення (переходу, обтяження) речового або зобов'язального права незалежно від підстави його виникнення; цей момент набуває характеру "публічно достовірного", відомості про який може отримати будь-яка особа. Державна реєстрація визначає момент переходу речового права або виникнення обтяження незалежно від моменту фактичної передачі нерухомої речі. Реєстраційний акт не зачіпає цивільно-правових зобов'язань сторін по угоді один перед одним, але для третіх осіб породжувані цією угодою права визнаються існуючими тільки з моменту реєстрації. У випадках, прямо зазначених у законі, право вважається що виникли, який перейшов, що припинилася, обтяженим до державної реєстрації (наприклад, при переході права власності до спадкоємців, у разі загибелі нерухомого об'єкта). У цих випадках до реєстрації права його власник може володіти і користуватися нерухомим об'єктом, але не може розпоряджатися ним, якщо таке розпорядження спричиняє необхідність реєстрації переходу, обтяження, зміни, припинення його прав на майно, реєстрація ж здійснюється із зазначенням моменту, коли право виникло, перейшло, припинилося і т.д.

Як видається, невідповідностей між ГК РФ і Законом № 122-ФЗ немає. ГК РФ, будучи основним актом у приватному праві, покликаний визначати підстави та особливості виникнення речових прав. Саме тому ГК РФ загальним правилом передбачає виникнення права на нерухомість з моменту реєстрації такого. Що до Закону № 122-ФЗ, то він за своєю ролі в правовому механізмі в колізію з нормами Кодексу не входить, а лише доповнює їх, кажучи про доказательственном значенні реєстраційного акту і тільки. При цьому сам ГК РФ в розглянутому відношенні непослідовний: він називає ряд випадків, коли право на нерухомий об'єкт з'являється незалежно від державної реєстрації. Наприклад, за п. 4 ст. 218 ЦК РФ особи, що мають право на паєнагромадження (зокрема, члени житлових, дачних, гаражних і подібних тому споживчих кооперативів), набувають право власності на нерухомість, надану їм кооперативом, після повного внесення свого пайового внеску.

Приймаючи викладене в розрахунок, положення Закону № 122-ФЗ не можна розцінювати як більш-менш правильні в порівнянні з нормами ЦК РФ. Роль державної реєстрації права на нерухомість навряд чи варто обмежувати лише доказової функцією. Зрозуміло, можна вказати в юридичній нормі, що право виникає незалежно від реєстрації, однак доведення перед третіми особами того факту, що право існує, допускається лише за допомогою посилань на реєстрацію права, вироблену в Єдиному державному реєстрі. Але який буде ефект від виниклого права, якщо останнє не можна буде підтвердити перед будь-яким сторонньою особою, а значить, і реалізувати до тих пір, поки не відбудеться реєстрація його державою? Право виявиться вихолощеним, існуючим лише номінально. Значить, і при такому підході зв'язок між правом і його реєстрацією доведеться визнавати як нерозривний. Тому навряд чи потрібно ускладнювати ту юридичну конструкцію, яка вже існує. Адже відомо, що у видах зміцнення майнового обороту людство здавна прагнуло до офіційної фіксації прав на речі 78. Розвести виникнення права та його державну реєстрацію означає полегшити на практиці різного роду зловживання (зокрема, пов'язані з відведенням майна з-під накладеного арешту за допомогою уявних або просто заднім числом скоєних угод). Тому видається, що правильніше було б упорядкувати законодавство підведенням загальної умови (державної реєстрації) під всі випадки виникнення прав на нерухомі речі і встановленням обов'язковій державній реєстрації для всіх угод з нерухомістю. Що стосується захисту інтересів набувача нерухомої речі до реєстрації прав на неї, то вона б, мабуть, може бути цілком забезпечена посиланнями на підтверджується документами законне володіння, яке в силу ст. 131 ЦК РФ державної реєстрації не вимагає.

Якщо ж знову звернутися до Концепції, почасти стала вже предметом побіжного огляду, то зі згаданих її пунктів не вбачається положень принципової новизни - практично все викладене і зараз виводиться логікою із законодавчих норм. Чіткого розмежування реєстрації права та існування права Концепція не проводить, від чого і виявляє окремі протиріччя: якщо йдеться, що державна реєстрація жодних цивільних прав щодо майна не породжує, слід вважати, що їй мають на увазі відвести все-таки роль підтвердження виниклого права; але тоді не зрозуміло, чому реєстрова запис визначає момент виникнення права незалежно від підстави його виникнення (або, як зазначено в іншому місці, визначає момент переходу права або виникнення обтяження незалежно від факту передачі речі).

Потрібно додати, що арбітражна практика грунтується загалом на тлумаченні ГК РФ за буквальним змістом і визнає виникнення права власності на нерухомі об'єкти не інакше як після державної реєстрації цього права. Приміром, у п. 14 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 8 від 25.02.98 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" 79 судам наказано виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися переданим йому майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем.

Вивчення даних статистики показує, що кількість спорів у зв'язку з актами державної реєстрації прав щороку зростає. Так, в 2005 р. зростання кількості справ у спорах, пов'язаних з державною реєстрацією, у порівнянні з 2001 р. склав 16,6% 80; далі кількість дозволених суперечок про державну реєстрацію зросла з 2485 в 2002 р. до 3265 в 2005 р. , тобто на 31,4%. Правда, окремі публікації уточнюють, що в наведених числах відбита динаміка спорів у зв'язку з відмовою у державній реєстрації 81. Але навряд чи буде помилкою стверджувати, що почастішання спорів, які викликані виробленої реєстрацією прав, також має місце.

Дійсно, Закон № 122-ФЗ у ст. 2 говорить, що зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Це дозволяє окремим авторам зробити висновок, що державну реєстрацію зовсім не можна оскаржити (визнати по суду недійсною). Остання пояснюють тим, що Закон прямо не вказує на можливість оскарження в судовому порядку проведеної реєстрації права, - він лише містить в собі цитовану норму про можливість оскаржити саме право на нерухому річ. Погляд досить спірне. Незазначення на можливість оскарження акту реєстрації зовсім не означає заборони на даний спосіб процесуального захисту. І судова практика, як згадано, тримається тієї ж позиції. Однак різні міркування породжує питання, в яку якість може бути оскаржений і спростують акт реєстрації права.

Відповідь на це питання лежить в області теорії, оскільки законодавство безпосереднім чином його не дає. Є правознавці, які вважають, що державна реєстрація - це явище особливого роду, властивостями ненормативного акту не володіє і в силу цього не могла бути оскарженого за ст. 13 ЦК РФ. Наприклад, Н. Кюршунова в пояснення цього погляду наводить ряд доводів. На її думку, ст. 13 ЦК РФ говорить про тих актах державних органів, які встановлюють будь-які права і обов'язки для суб'єктів права і зазначені у ст. 8 ДК РФ. Що до актів державної реєстрації, то вони мають інше призначення, а саме визнавати і підтверджувати виникнення цивільних обов'язків та прав з підстав, перелічених у тій же ст. 8 ДК РФ. Крім того, будь-який акт державного органу має текст певного змісту, а акт державної реєстрації права такого тексту не має; відповідно до процесуального законодавства текст оскаржуваного ненормативного акта повинен бути представлений суду, але необхідного тексту не містять ані запис про право в Єдиному державному реєстрі, ні виписка з цього реєстру, ні свідоцтво про державну реєстрацію права 82.

Автори Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, мабуть, ці судження поділяють (в їх пропозиціях щодо зміни законодавства обмовляється, що запис у Єдиному державному реєстрі прав, не будучи за своєю правовою природою ненормативним актом - подібно до того, як не є ненормативними акти органів реєстрації актів громадянського стану, дії нотаріусів та ін, - являє собою особливий юридичний факт, який разом з відповідним правовою підставою утворює складний "фактичний склад", і в цьому сенсі з моменту державної реєстрації права можна говорити про юридичну нерозривності акту державної реєстрації та зареєстрованого права ) 83.

Погодившись з подібним поглядом, суди в окремих випадках знаходять неправильним обгрунтування вимог, спрямованих на визнання акта реєстрації недійсним, посиланням на норми права, пов'язані з ненормативним правовим актам. Приміром, у Постанові від 16.07.2004 у справі № КГ-А55/5764-04 Федеральний арбітражний суд Поволзької округу вказав, що акт реєстрації права не є ненормативним актом державного органу у розумінні ст. 13 ЦК РФ, на яку посилався позивач в обгрунтування своїх вимог, так як не має владного характеру, а є юридичним актом визнання і підтвердження державою прав на нерухоме майно 84.

Але в юридичних публікаціях висловлена ​​й інша точка зору 85. Обгрунтовано думку, що ненормативні правові акти, оспорювання яких допускає ст. 13 ЦК РФ, треба розуміти в широкому сенсі 86. Згідно з таким розумінням до числа названих актів належить і державна реєстрація права. Зокрема, В.С. Ем зазначає, що юридичні акти взагалі - це правомірні дії суб'єктів, що мають на меті виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин. Поряд з цивільно-правовими актами цивільні правовідносини можуть породжуватися адміністративними актами державних органів та органів місцевого самоврядування, передбаченими законом і іншими правовими актами в якості підстави виникнення цивільно-правових відносин. Такі акти є за своєю природою ненормативними і безпосередньо спрямовані на виникнення цивільних прав та обов'язків у конкретного суб'єкта - адресата акта. При цьому надзвичайно важливу роль у процесі виникнення, зміни або припинення цивільних правовідносин відіграють такі адміністративні акти, як державна реєстрація юридичних дій і подій 87.

Погляди другого роду видаються більш точними. Закон N 122-ФЗ називає державну реєстрацію юридичним актом. Щодо останнього можна стверджувати, що, по-перше, це акт, що виходить від державного органу (спеціалізованої установи з реєстрації прав), по-друге, це акт ненормативний (оскільки норм права він не встановлює); по-третє, це акт правовий ( оскільки він пов'язаний з реалізацією правових приписів і безпосередньо спрямований на виникнення певних правових наслідків). Звернувшись ж до суджень про неодмінне текстовому вираженні всякого ненормативного акта, доведеться помітити, що акт державної реєстрації прав на нерухомий об'єкт виражається в записі про право, тобто має певний текст (інакше як текстуально запис зробити не можна), зміст якого можна засвідчити випискою з реєстру прав на нерухомість. Все, таким чином, веде до висновку, що акт державної реєстрації права може бути підданий судової оцінці за правилами гл. 24 АПК РФ 88, яка присвячена розгляду справ про заперечування ненормативних правових актів, а також рішень і дій (бездіяльності) державних органів, органів місцевого самоврядування, інших органів і посадових осіб.

Потрібно зауважити, що Президія ВАС РФ при винесенні Постанови № 8619/01 від 20.03.2002 також розглядав вимога про визнання недійсним реєстраційного акту (записи про права) в контексті ст. 13 ЦК РФ 89.

До речі, автори Концепції припускають вказати в законі, що через суд можуть бути оскаржені і, як наслідок, визнані незаконними (але тільки за умови відсутності спору про права) дії з внесення запису до державного реєстру прав на нерухомість. Однак і при такому підході питання про правомірність реєстрації повинен розглядатися за нормами гл. 24 АПК РФ, як випливає з публічно-правових відносин.

Повертаючись до позиції ВАС РФ, викладеної вище і зводиться до необхідності участі зареєстрованого правовласника в суперечці про законність державної реєстрації права на стороні відповідача, слід сказати, що по суті вона правильна. Дійсно, той, хто заперечує реєстрацію права за іншою особою, по суті заперечує чуже право. При цьому для того, щоб мати шанс на успіх в збудливе суперечці, йому необхідно довести не тільки незаконність реєстрації, а й порушення власних прав. Таким чином, заявнику потрібно, як правило, підтверджувати своє правообладания і відповідно доводити, що інший володар права врахований у державному реєстрі без належних підстав.

Але при найближчому розгляді складається переконання, що сформульована ВАС РФ і цитована вище думку (яка за характером своїм сприймається як керівне становище, що йде від вищої судової інстанції, і тому часто відтворюється в рішеннях нижчестоящих судів) не може бути безумовно поширена на всі випадки незгоди з відбувся реєстраційним актом.

Ілюстрацією до цього можна запропонувати практичний приклад. У товаристві з обмеженою відповідальністю у зв'язку з обранням нового директора виник корпоративний спір. Відсторонений керівник, незважаючи на те, що за припинення його повноважень висловилися всі, крім нього самого, учасники організації, сукупно володіють більшою частиною статутного капіталу, відмовився підкоритися волі вищого органу управління юридичної особи, затримав себе всю документацію і печатку товариства, розпорядився не допускати незадоволених в приміщення організації. До суду було пред'явлено позов про усунення перешкод, які чинить суспільству колишнім директором. Останній же, використовуючи видимість законного характеру своїх дій, забезпечену посадовими атрибутами (друк, документи товариства), став готувати відчуження нерухомості суспільства у власних інтересах: зареєстрував раніше виниклі права на всі нерухомі об'єкти і приступив до складання договорів купівлі-продажу. У той же час арбітражний суд відмовив товариству в вжиття забезпечувальних заходів у вигляді заборони відповідачу відчужувати майно позивача, визнавши, що випросив заборону, у разі його оформлення, буде означати позитивне вирішеним тільки що виникла позови. Як наслідок, суспільству довелося знайти формальні порушення, допущені при реєстрації прав на нерухомість, і звернутися до суду із заявою про визнання акта реєстрації недійсним. Це дозволило призупинити підготовлювану продаж нерухомості і довести до відома третіх осіб - потенційних покупців, що угоду оформляє неуповноважені особа, внаслідок чого пізніше щодо предмета продажу можуть бути обгрунтовані претензії з боку дійсного власника (ст. 460 ГК РФ) і це створить загрозу зворотного вилучення майна.

Здається, цей приклад показує, що в окремих випадках акт державної реєстрації права може бути оскаржений окремо від цивільно-правової підстави, що веде до виникнення права на нерухому річ. Причиною визнання недійсним спірного акту в цьому випадку може бути порушення правил реєстраційної процедури, встановлених Законом № 122-ФЗ. Суд зобов'язаний приймати відповідні заяви до розгляду і виносити рішення по ним, тому що в протилежному випадку право на судовий захист, в такому вигляді обрану заявником, буде порушено.

Вказівки ВАС РФ на рахунок того, що в разі спору, пов'язаного з державною реєстрацією права, правовласник має залучатися до процесу як другий відповідач, були цілком застосовні на практиці до тих пір, поки не вступив в дію нинішній Арбітражний процесуальний кодекс РФ. Згідно з нормами АПК РФ 1995 р. 90 (ст. 22, 32, 34) справи про оскарження ненормативних правових актів розглядалися в порядку позовного провадження. Зараз же питання про недійсність ненормативних актів, як і інші питання, що виникають з публічних правовідносин, повинні розглядатися за заявами, які не є позовами (розд. III АПК РФ 2002 р.). Як наслідок, виникає процесуальна проблема з'єднання позовних і непозовного вимог. Представляється, що в рамках однієї справи розглядати спір про право і суперечка про реєстрацію права не можна, - реєструючий орган відповідачем бути не може, оскільки в силу процесуальних норм повинен виступати у справі як зацікавлена ​​особа. Рішення означеної проблеми, як думається, може бути двояким: суд, залежно від того, до якого способу захисту звертається зацікавлена ​​особа, може або розглядати заяву про недійсність реєстраційного акту із залученням зареєстрованого правовласника в процес як зацікавлена ​​особа, або проводити позовну судочинство, і тоді на стороні відповідача повинно брати участь третя особа - установа, яка курує реєстрацією прав на нерухомість. У першому випадку заявник вимоги, домагаючись кінцевої мети, може в ході процесу спробувати спростувати підставу реєстрації права (наприклад, показати неукладеним угоди в юридичному сенсі або її нікчемність, оскільки такі в окремому підтвердження з боку суду не потребують). У другому випадку позитивне рішення на вимогу, що заявлено перед судом, має стати обставиною, в силу якого установа юстиції, колишнє учасником у справі, при відповідному зверненні до нього позивача повинне буде безперечно відновити його право за допомогою зміни даних Єдиного державного реєстру прав на нерухомість.

Федеральний арбітражний суд Північно-Кавказького округу у справі № 2768/99 розглянув позовні вимоги про визнання недійсними зареєстрованого права власності та свідоцтва про державну реєстрацію цього права. У коментарі до касаційного постанови було зазначено, що у зв'язку з роздільною здатністю даного спору виникло питання, чи є зазначене вимога одночасно спором про право власності і суперечкою про визнання недійсною реєстрації, а також чи обов'язково залучення до участі в справі в якості відповідачів щодо такого спору реєструючого органу та особи, чиє зареєстроване право оспорюється. Касаційна інстанція відповіла на дані питання позитивно 91.

Здається, що підхід до даної проблеми, обраний судами в обох випадках, далеко не беззаперечний. Навряд чи суд повинен виявляти волю позивача, виражену у невдало викладених вимогах, не пропонуючи змінити їх формулювання.

Згідно зі ст. 14 Закону № 122-ФЗ свідоцтво про державну реєстрацію прав засвідчує вироблену реєстрацію виникнення і переходу прав на нерухоме майно. Таким чином, свідоцтво - це особливого роду документ, посвідчення відбувся реєстраційного акту.

Представляється, що особа, що сперечаються про державну реєстрацію права, цілком може вважати себе зацікавленим у тому, щоб визнати нечинним свідоцтво про право на нерухомість, видане того, чиє правообладания спростовується по суду. Але вимога про таке визнання має заявлятися не самостійно, а тільки як додаткове по відношенню до вимоги про визнання недійсним акту державної реєстрації права. Пов'язано це з тим, що свідоцтво про право за своєю природою є похідним від зареєстрованого права і самостійного значення не має. До тих пір поки не знищена запис про реєстрацію права в державному реєстрі, визнання свідоцтва про право недійсним не повинно впливати на вирішення питання про існування або відсутність майнового права. Можна, таким чином, зробити висновок, що без задоволення вимоги про визнання недійсним акту реєстрації права на річ або без усунення реєстраційного запису на іншій підставі не повинно бути задоволено і домагання домогтися недійсності свідоцтва про право. До речі ж, оспорювання свідоцтва про право можна вважати взагалі малоефективним для особи, яка порушила спір у суді: свідчення, доки воно не вилучено у його держателя, може бути використане для введення третіх осіб в оману про права на певний об'єкт, і в такій ситуації від визнання свідоцтва недійсним не більше користі, ніж від визнання недійсною державної реєстрації права.

Що стосується права як такого, то визнавати його недійсним, тобто не чинним, невірно. Існуюче право (міра можливої ​​поведінки) повинно мати силу, тобто діяти, і в дії своєму примусово забезпечуватися з боку держави. З цієї причини предметом спору може бути не дійсність права, а саме існування його у відомої особи.

На перший погляд визнання акта державної реєстрації недійсним повинно приводити до важливих наслідків з огляду на те значення, яке цей акт має для цивільного обороту. Адже якщо вважати, що право на нерухому річ без державної реєстрації не виникає (а саме це міркування було визнано формально правильним з огляду на спеціальних вказівок ст. 8 ЦК РФ), можна стверджувати, що з відпаданням реєстраційного акта за недійсності, визнаної судом, усувається і сама право на нерухому річ, закріплене в силу реєстрації за певною особою (якщо тільки мова не йде про реєстрацію права, яке виникло до введення обов'язкової реєстрації за нормами Закону № 122-ФЗ і саме по собі ніким не заперечується). Як наслідок, відновлюється в колишньому вигляді право власності того, хто раніше значився власником відповідного об'єкта (або знімається обтяження права), або за допомогою реєстраційного акта має бути встановлено право іншої особи, яка зуміла довести своє правообладания судовим порядком.

Як було показано вище, визнання реєстрації недійсною звичайно супроводжує визнання недійсності того правової підстави, на яке спирається акт державної реєстрації. В окремих випадках зацікавлена ​​особа може з тактичних міркувань, переслідуваних у судовому позові, вимагати визнання акта державної реєстрації недійсним раніше, ніж пред'явити позов про недійсність підстави реєстрації (оспорімой угоди, ненормативного правового акта). Це допустимо з метою оперативного перешкоджання перекладу прав на третю особу, - тим самим може бути виграно час, необхідний для збору доказів, що підтверджують позов, спрямований на усунення підстави реєстрації права. Але якщо до дня винесення рішення на вимогу про недійсність акта реєстрації не буде з'ясовано, що підстава реєстрації юридичної сили не має, у задоволенні вимоги повинен послідувати відмову з мотивувальної посиланням на ст. 10 ГК РФ, так як вказівку на формальне порушення в реєстраційній процедурою без спростування юридичного факту, поведшего до реєстрації права за іншою особою, має вважатися зловживанням правом (важко уявити ситуацію, при якій оспорювання акту державної реєстрації чужого права, поєднане з відмовою від заперечування підстави реєстрації, не було б зловживанням, оскільки задоволення вимоги за таких обставин не стане на заваді правовласнику знову зареєструвати право за собою - воно лише створить для нього відомі витрати часу і витрати). Виходячи з цього, усунення права внаслідок визнання державної реєстрації з боку суду недійсною не можна, за рідкісним винятком, відокремлювати від констатації судом того, що правова підстава для реєстрації відсутня.

Навряд чи, таким чином, на практиці мають бути допускалися випадки, коли після визнання реєстраційного акту недійсним зобов'язання, на виконання якого право на нерухому річ було переведено з однієї особи на іншу, збереглося б, та відпали правовласник зміг претендувати на те, щоб обов'язок контрагента була виконана і внаслідок цього право, зареєстровано за них знову.

Далі слід розібратися в тому, чи може визнання державної реєстрації права недійсною позначитися на угодах, що послідували за правообладания, недійсність якого визначена по суду.

Якщо особа, право якої на нерухомий об'єкт було зареєстровано актом уповноваженого органу, до визнання цього акту недійсним вчинила угоду, спрямовану на передачу нерухомої речі іншій особі, стає значущим питання про можливість витребувати цю річ у її набувача.

Як було вже відмічено побіжно, акт реєстрації права створює публічну достовірність правообладания: особа, право якої на відомий об'єкт зареєстровано державою, має визнаватися з боку всіх інших володарем права відносно даного об'єкта до тих пір, поки необгрунтованість його домагань на право не буде встановлена ​​в судовому порядку. У силу цього державна реєстрація права неминуче справляє ефект презумпції добросовісного придбання нерухомої речі від зареєстрованого правовласника (сумлінність тут передбачає за п. 1 ст. 302 ЦК РФ, що набувач права на річ не знав і не міг знати, що контрагент його, виконуючи операцію, діяв всупереч закону, оскільки на розпорядження річчю в даному випадку не мав повноважень). Ця презумпція спирається на правило п. 3 ст. 10 ГК РФ, згідно з яким кожен суб'єкт правовідносини повинен вважатися добросовісним у випадках, коли захист його прав ставиться в залежність від характеру його дій, якщо тільки інше не доведено належним чином.

Оскільки державна реєстрація показує кожному, що певна особа дійсно володіє правом, яке закріплене за ним у державному реєстрі прав на нерухомість, спростувати передбачувану сумлінність того, хто набуває право на нерухому річ від правовласника, пойменованого в реєстрі прав, досить складно. Таким чином, проблема витребування нерухомої речі, втраченої внаслідок передачі її в стороннє володіння особою, чиє право безпідставно зареєстровано державою, зводиться в основному до вирішення питання, яким чином нерухома річ вибула із законного володіння і перейшла у відання розпорядився нею без належних повноважень.

Стаття 302 ЦК України містить, як відомо, загальне правило, за яким власник майна може витребувати його від будь-якого набувача у випадку, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею. З огляду на ст. 305 ЦК РФ це правило, яке дає право на віндикацію, поширюється на будь-якого законного власника речі.

Треба думати, що число ситуацій, в яких віндикація нерухомої речі допустима по зазначеному підставі, невелика. У всякому разі, недійсність угоди, укладеної особою від власного імені або від чужого імені за наявності відповідних повноважень, приводу для віндикації не дає, оскільки передача речі внаслідок такої угоди пов'язана з втратою володіння по усвідомленому волевиявленню (мається на увазі перша угода за розпорядженням річчю, за якою послідувала ще одна, пов'язана з передачею речі в стороннє володіння, а якщо розглянути випадок, коли здійснена лише одна операція, і ця остання виявляється недійсною, то мова в таких обставинах може йти не про віндикації, а про реституцію). Мабуть, право віндіціровать нерухомий об'єкт виникає лише в тих випадках, коли такою передається по угоді, яку від чужого імені здійснює особа, яка не уповноважена як на розпорядження, так і на володіння річчю (наприклад, якщо організація, що має нерухомий об'єкт у господарському віданні, справить його відчуження без належно оформленої згоди власника, віндикація буде виключена, оскільки власник сам довірив майно у володіння продавця, а той свідомо, хоча і неправомірно, їм розпорядився).

І тут постає питання, чи може бути здійснена віндикація нерухомої речі без цілеспрямованого визнання недійсною державної реєстрації права за особою, які провели передачу права на річ з тієї чи іншої операції, а також і за особою, яка, на думку позивача, володіє річчю неправомірно.

Строго дотримуючись букви Цивільного кодексу, відповідь можна дати негативну. Адже якщо державна реєстрація означає виникнення права на нерухому річ, виходить, що кожен, хто зареєстрований власником речі, може нею володіти і розпоряджатися. Навіть якщо підстава для реєстрації відпадає, але сам реєстраційний акт не підданий оскарженню, право власності залишається незачепленим, і це перешкоджає вилученню речі у кінцевого власника, оскільки показує, що власник цей придбав майно від уповноваженого на розпорядження особи і сам у силу реєстрації права став власником . Таким чином, щоб домогтися повернення речі з чужого володіння, необхідно не тільки довести вибуття речі із законного володіння незалежно від волі власника, а й отримати судове визнання недійсності щодо державної реєстрації прав як за останнім власником речі, так і за кожним, хто незаконно володів річчю до нього 92. Якщо врахувати скорочені (ч. 4 ст. 198 АПК РФ) строки для оскарження ненормативних актів, до числа яких нами віднесено і акт реєстрації прав, віндикацію у багатьох випадках доведеться вважати практично нездійсненною (до місця буде помітити, що такий стан речей може бути витлумачено на користь того, щоб за актом державної реєстрації права було визнано значення виключно докази існування виник вже права).

Очевидно, що в інтересах захисту порушених прав, що належать особам, уповноваженим на володіння, але незаконно його втратили, суди повинні шукати обгрунтування для вирішення віндикації безвідносно до актів реєстрації прав на нерухомість. Вихід бачиться в обмеженому тлумаченні п. 2 ст. 8 ДК РФ стосовно спорів про витребування нерухомої речі з чужого володіння. Загальна посилка така: якщо реєстрація права цілком залежна від певного юридичної підстави, немає практичної необхідності в окремому заперечування реєстраційного акту, якщо зумовило його підстава виявилася недійсною - відпадання або початкова неспроможність останнього повинні тягти за собою анулювання реєстраційного запису про право. У додатку до умов віндикації це означає, що достатньо встановити факт втрати законного володіння нерухомістю мимо волі, і тоді всі угоди, попередні спірного володінню, треба буде розцінювати як що не мають сили, оскільки розпоряджалися майном особи, на такі дії не уповноважені. У силу юридичної конструкції, що допускає віндикацію, правовим наслідком цих угод має бути повернення майна безпосередньо останньому законному власнику. Це тим більше зрозуміло, якщо взяти до уваги, що ст. 302 ЦК РФ не передбачає якихось особливостей щодо нерухомого майна: при поєднанні названих в ній умов у незаконного власника може бути витребувана будь-яка річ.

По всій видимості, названа проблема стала причиною внесення змін до ЦК РФ. Стаття 223 ЦК РФ тепер передбачає, з одного боку, що у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом, але, з іншого боку, нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту реєстрації права, за винятком випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача, - таким чином, в обставинах, що допускають віндикацію, реєстрація права власності не призводить до виникнення цього права.

Зазначене дає помітити, що визнання державної реєстрації недійсною актом може лише у відомих межах полегшити повернення через суд майна, переданого на виконання угоди, що спирається на цю реєстрацію. Це визнання спрощує ситуацію, пов'язану з незаконним володінням нерухомістю, ніж дозволяє уникати помилок, подібних до тієї, яку в запропонованому вище прикладі здійснив суд першої інстанції.

Отже, вплив недійсності акта державної реєстрації на угоди, за даними актом послідували, за загальним порядком малозначне. Здається, однак, що теоретично можна обгрунтувати виняток з цього правила.

Стаття 6 Закону № 122-ФЗ говорить, що права на нерухоме майно, що виникли до моменту набрання чинності цього Закону, визнаються юридично дійсними за відсутності їх державної реєстрації, запровадженої Законом. Державна реєстрація таких прав проводиться за бажанням їхніх власників. Державна реєстрація прав, здійснена в окремих суб'єктах Російської Федерації та муніципальних утвореннях до вступу Закону в силу, є юридично дійсною. Але при цьому державна реєстрація права, що виникло до введення в дію Закону, потрібно при державній реєстрації виникли після введення в дію Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію Закону операції з об'єктом нерухомого майна. Слід розуміти так, що реєстрація виник вже права повинна передувати переходу цього права, обтяженню цього права, а також визначеної угодою (за змістом розглянутого встановлення угоді, що вимагає державної реєстрації, тому що стосовно до решти операціях випереджає реєстрація права повинна буде поєднуватися з переходом або обтяженням права, тобто буде потрібно на стадії вже виконання зобов'язання) 93.

Таким чином, можна вважати, що Закон встановлює певний порядок для здійснення підлягають реєстрації угод з нерухомими об'єктами, права на які виникли раніше цього Закону і не були тому зареєстровані: до угоди повинна відбутися державна реєстрація вже наявного права. Порушення цього порядку дає підстави стверджувати, що відома угода не відповідає нормам законодавства і це тягне за собою її нікчемність в силу ст. 168 ГК РФ.

Якщо ж державна реєстрація виник перш права мала місце, але згодом за якоїсь причини була скасована (визнана недійсною) судовим рішенням, а тому юридичних наслідків за собою не спричинила, припустимо констатувати, що реєстрація права угоду не заздалегідь, а значить, належний порядок її здійснення був порушений, і це призвело операцію до нікчемності. Ну а всяка нікчемний правочин дозволяє здійснити вилучення та повернення переданої речі в порядку реституції незалежно від того, сумлінно або зловмисно діяв набувач нерухомого майна (хоча в тому випадку, якщо за цією незначною угодою і заснованої на ній реєстрацією права буде здійснена інша операція з передачі майна , знову доведеться вирішувати питання про можливість виндикаційного вилучення речі).

Аналогічно можна міркувати і у зв'язку з реєстрацією права власності на об'єкт незавершеного будівництва, виробленої згідно з правилами колишньої редакції п. 2 ст. 25 Закону N 122-ФЗ.

Слід, однак, зауважити. Викликає сумнів, що суди будуть узгоджуватися з таким теоретичним побудовою на практиці. Швидше за все, у позначеній ситуації применителей права не вбачатимуть у нормах ст. 6 Закону № 122-ФЗ вказівку на особливий порядок укладання угоди і стануть виходити з критерію сумлінності у придбанні майна, яка обумовлюється публічної достовірністю відомостей, що походить з акта реєстрації права на об'єкт нерухомості. Таким чином, проблема буде зведена до вирішення питання не про реституцію, а про віндикації.

Крім того, зі скороченням позовних строків за нікчемним операцій до трьох років актуальність проблеми недійсності угод у зв'язку з реєстрацією прав, що виникли до введення в дію Закону № 122-ФЗ, практично відпала. До такого висновку можна прийти, якщо врахувати вищевикладене думку про те, що оспорювання реєстрації права, як правило, неможливо без заперечування того підстави, на яке ця реєстрація спирається і позовна давність у відношенні якого закінчилася.

Висновок

Економічні реформи в Російській Федерації, спрямовані на розвиток і функціонування вільного ринку і свободи підприємництва, зумовили підвищення значимості нерухомого майна. Це пов'язано, перш за все, з введенням приватної власності на нерухомість, а також з масовою приватизацією ринкових об'єктів нерухомості. У результаті нерухомість перетворилася в фактор, вирішальним чином впливає як на рівень добробуту фізичних осіб, так і на ефективність діяльності російських виробників.

Практика застосування ЦК та інших законодавчих актів про нерухомість показала, що кваліфікації нерухомості і її реєстрація не позбавлені недоліків, доцільно передбачити зміни у чинному законодавстві.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним має як правовстановлюючий характер, так і правоподтверждающій характер. Під правоподтверждающім характером розуміється підтвердження існування права не з моменту його державної реєстрації, а до державної реєстрації і незалежно від неї. Маються на увазі випадки, передбачені п. 2 ст. 8 і п. 2 ст. 223 ЦК РФ, коли права на нерухоме майно виникають не з акту державної реєстрації, а з інших передбачених законом юридичних фактів. Право виникає раніше його державної реєстрації також у випадках, викладених у низці норм Цивільного кодексу РФ і Житлового кодексу РФ. Так, згідно з п. 4 ст. 1152 ЦК України, прийняте спадщину визнається належною спадкоємцеві з дня відкриття спадщини незалежно від часу його фактичного прийняття, а також незалежно від моменту державної реєстрації права спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає державній реєстрації. Відповідно до п. 4 ст. 218 ЦК РФ член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на вказане майно. Згідно зі ст. 129 Житлового кодексу РФ член житлового кооперативу набуває права власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку в разі виплати пайового внеску повністю.

У роботі сформульовані основні принципи державної реєстрації прав на нерухоме майно, зокрема, обов'язковість, гласності, достовірності, безповоротності. Зроблено пропозицію про закріплення цих принципів у Законі про реєстрацію та приведення у відповідність з ними норм законодавства про державну реєстрацію.

1. Пропонується відмовитися від державної реєстрації угод про відчуження об'єктів нерухомості, оскільки угоди по відчуженню нерухомого майна у всіх випадках тягнуть за собою перехід права власності (статті 218, 223 і 235 ЦК РФ), яке і підлягає державній реєстрації. Вивчення наслідків реєстрації прав та реєстрації угод дозволило прийти до висновку про те, що процедура державної реєстрації прав є найбільш універсальною і всеохоплюючою в порівнянні з державною реєстрацією угод. Реєстрація права власності робить зайвої державну реєстрацію угод, що тягнуть відчуження об'єктів нерухомості.

2. З метою усунення прогалин у законодавстві та недопущення суперечать один одному тлумачень пропонується розширити перелік об'єктів нерухомості у статті 130 ГК РФ і додати в нього такі об'єкти нерухомого майна як житлові та нежитлові приміщення. Права на ці об'єкти підлягають державній реєстрації відповідно до Закону про реєстрацію.

3. Проведене дослідження дозволило автору зробити висновок про доцільність виключення із законодавства норм про державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна. Даний висновок обгрунтований наступними мотивами. Встановлена ​​в законодавстві необхідність державної реєстрації договорів оренди нерухомості, зокрема, договорів оренди будівель і споруд, укладених на строк не менше одного року, породжує практику повторного укладення сторонами одних і тих же по суті договорів на термін менше одного року з метою уникнути процедури державної реєстрації . Державна реєстрація договорів оренди нерухомості незалежно від термінів, на які вони укладені, може створювати труднощі у цивільно-правових відносинах, що випливають з договорів, укладених на короткі терміни.

4. У правовому регулюванні державної реєстрації іпотеки, встановленому в нормах Закону про реєстрацію та Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» є істотні відмінності. Зокрема: Закон про реєстрацію, на відміну від Закону про іпотеку, не передбачає реєстрацію іпотеки на підставі закону; різні в обох законах підстави для зупинення і відмови в реєстрації іпотеки, строки призупинення реєстрації, а також перелік відомостей, які повинні міститися в реєстраційному запису про іпотеку. З метою вирішення колізії пропонується внести до Закону про реєстрацію доповнення, що містять особливості реєстрації іпотеки, і виключити аналогічні положення із Закону про іпотеку.

5.Однім з головних недоліків державної реєстрації, на наш погляд, є складність механізму компенсації, внаслідок чого виплата коштів значно віддалена у часі від моменту настання шкоди.

З моменту звернення до суду з позовом про відшкодування шкоди до моменту закінчення річного терміну від дня пред'явлення виконавчого документа до виконання може пройти досить тривалий час. Крім того, особа буде втрачати право на компенсацію в тому випадку, якщо протягом року судовими приставами буде стягнена хоча б одна копійка.

Ми вважаємо, що у п. 2 ст. 31.1 Закону повинні бути внесені доповнення такого змісту: «Компенсація, передбачена пунктом 1 цієї статті, виплачується у разі, якщо з не залежних від вказаних осіб причин відповідно до набрало законної сили рішенням суду про відшкодування ним шкоди, заподіяної в результаті втрати вказаного в цієї статті майна, стягнення за виконавчим документом не проводилося або здійснено не у повному обсязі протягом одного року з дня початку визначення терміну для пред'явлення цього документа до виконання. Розмір цієї компенсації обчислюється з суми, що становить реальний збиток за вирахуванням фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не може перевищувати один мільйон рублів.

Право вимоги за виконавчим документом в сумі виплаченої компенсації переходить до Російської Федерації.

Виплата компенсації не позбавляє осіб, зазначених у пункті 1 цієї статті, права вимоги виплати за виконавчим документом реального збитку в сумі, що перевищує розмір виплаченої компенсації. При цьому вимога Російської Федерації підлягає задоволенню після стягнення з боржника всієї суми реального збитку, що перевищує розмір виплаченої компенсації.

У випадку якщо ризик втрати права власності був застрахований, компенсація виплачується в розмірі суми реального збитку за вирахуванням фактично виплаченого страхового відшкодування і фактично стягнутих за виконавчим документом сум, але не понад одного мільйона рублів ».

Бібліографія

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 / / Російська газета. - 1993. - № 237.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 р. № 14-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) від 26.11.2001 р. № 146-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст.4552.

  5. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації від 14.11.2002 р. № 138-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст.4532.

  6. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації від 24.07.2002 р. № 95-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст.3012.

  7. Основи цивільного законодавства Союзу РСР і республік, затв. ВР СРСР 31.05.1991 р. № 2211-1 / / Відомості З'їзду народних депутатів і Верховної Ради СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

  8. ФЗ РФ від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  9. Постанова Уряду РФ від 31 серпня 2000 р. № 648 «Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності» / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

  • Наказ Міністерства юстиції РФ від 18 вересня 2003 р. № 226 «Про затвердження інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права» / / Бюлетень Мін'юсту РФ. - 2003. - № 11. - С. 23.

  • Постанова Пленуму ВАС РФ від 25.02.1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.

  • Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди та угод з ним» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 11.

  • Класифікація основних фондів ОК 013-94 (в ред. Від 14.04.1998 р.) - М., ІПК Видавництво стандартів. 1995. - С. 156.

    Наукова література

    1. Аксюк, І.В. Вилучення нерухомості як підставу примусового припинення права власності / І.В. Аксюк. / / Право і економіка. - 2006. - № 7. - С. 22.

    2. Александров, А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії: Початок ХХ століття і сучасність / А.А. Александров. / / Вісник Моск. ун-ту. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

    3. Арзуманян, А.В. Етапи державної реєстрації прав власності на землю та їх особливості / О.В. Арзуманян / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 10. - С. 23.

    4. Афоніна, Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / Є.І. Афоніна. / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 97.

    5. Бабкін, С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. / С.А. Бабкін. - М., Центр ЮрИнфоР. 2001. - 462 с.

    6. Бєляєв, І.Д. Історія російського законодавства. / І.Д. Бєляєв. - СПб., Лань. 1999. - 706 с.

    7. Брагінський, М.І., Витрянский, В.В. Договірне право. Загальні положення. / М.І. Брагінський, В.В. Витрянский. - М., Статут. 2001. - 642 с.

    8. Брагінський, М.І. Коментар до закону Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". / М.І. Брагінський. - М., Юстіцінформ. 2007. - 276 с.

    9. Витрянский, В.В. Договір оренди та його види. / В.В. Витрянский. - М., Статут. 2002. - 652 с.

    10. Володимирський-Буданов, М.Ф. Огляд історії російського права. / М.Ф. Володимирський-Буданов. - Ростов н / Д., Фенікс. 2005. - 674 с.

    11. Цивільне право Т. 1. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - 708 с.

    12. Цивільне право: Підручник: У 2 т. Т. I / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. 2-е вид., Перераб. і доп. - М., Волтерс Клувер. 2007. - 724 с.

    13. Цивільне та торгове право капіталістичних держав / Відп. ред. Васильєв Е.А. - М., Міжнародні відносини. 1992. - 538 с.

    14. Гришаєв, С.П. Державна реєстрація обтяжень (обмежень) прав на нерухоме майно / С.П. Гришаєв. / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 11. - С. 32.

    15. Гришаєв, С.П. Державна реєстрація права власності на земельні ділянки / С.П. Гришаєв. / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 10. - С. 19.

    16. Дозорців, В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / В.А. Дозорців / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Статут. 2002. - 618 с.

    17. Дорогавцева, О.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (Проблематика співвідношення та розмежування понять) / О.Є. Дорогавцева / / Держава і право. - 2008. - № 1. - С. 15.

    18. Їм, В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / В.С. Ем. / / Законодавство. - 2008. - № 1. - С. 45.

    19. Жилкін, Д.Г. Реєстрація нерухомості по-новому / Д.Г. Жилкін / / Житлове питання. - 2007. - № 6. - С. 16.

    20. Законодавча техніка: Науково-практичний посібник / За ред. Тихомирова Ю.А. - М., Городець. 2007. - 648 с.

    21. Законотворчість в Російській Федерації: Науково-практичне та навчальний посібник / За ред. Піголкіна А.С. - М., Формула права. 2008. - 632 с.

    22. Законодавство Петра I. / Відп. ред. Маньков А.Г. - М., Юридична література. 1997. - 706 с.

    23. Іванова, О.М., Симонов, А.М. Коментар до Повітряному кодексу Російської Федерації (постатейний) / О.М. Іванова, А.М. Симонов. - М., Юрайт. 2007. - 674 с.

    24. Ільченко, А.Л. Оспорювання в суді зареєстрованого права на нерухоме майно / А.Л. Ільченко / / Нотаріус. - 2008. - № 1. - С. 17.

    25. Каліничева, М.С. Проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно / М.С. Каліничева / / Сучасне право. - 2007. - № 8. - С. 17.

    26. Камінка, А.І. Нариси торгового права. / А.І. Камінка. - М., Статут. 2002. - 638 с.

    27. Кассо, Л.А. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). / Л.А. Кассо. / Вибрані праці. - М., Статут. 2001. - 674 с.

    28. Каширін, А. Їх турбує реєстрація / А. Каширін / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 48. - С. 7.

    29. Кіндеева, Е.А., Піскунова, М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. / Е.А. Кіндеева, М.Г. Піскунова. - М., Юстіцінформ. 2004. - 562с.

    30. Коментар до ДК РФ, частини першої (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. - М., Норма. 2005. - 768 с.

    31. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої / Відп. ред. Садиков О.Н. (Видання третє, виправлене, доповнене і перероблене). - М., Інфра-М. 2007. - 812 с.

    32. Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (постатейний) (видання третє, перероблене і доповнене) / Під ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - 264 с.

    33. Коновалов, А. Правове регулювання рефінансування іпотечних кредитів / А. Коновалов / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 4. - С. 16.

    34. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - 672 с.

    35. Корнєєв, С.М., Крашенинников, П.В. Приватизація житлового фонду: Законодавство та практика. / С.М. Корнєєв, П.В. Крашенинников - М., БЕК. 1996. - 476 с.

    36. Крилов, С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття та проблеми / С. Крилов / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 19.

    37. Кюршунова, Н. Незаперечна реєстрація / Н. Кюршунова / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7.

    38. Маковський, А.Л. Code Civil Франції і кодифікація цивільного права в Росії: Зв'язки в минулому, проблеми впливу і вдосконалення / А.Л. Маковський. / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

    39. Масевич, М. Огляд чинного законодавства про нерухомість / М. Масевич. / / Право і економіка. - 2007. - № 1. - С. 32.

    40. Мейєр, Д.М. Російське громадянське право. Ч. 2. / Д.М. Мейєр. - М., Статут. 2003. - 652 с.

    41. Мошкович, М., Завойкіна, Н., Терешко, Ю. Нюанси реєстрації прав власності / М. Мошкович, Н. Завойкіна, Ю. Терешко / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 36. - С. 7.

    42. Новицька, Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття. / Т.Є. Новицька. - М., Зерцало. 2008. - 672 с.

    43. Петров, Є.Ю. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним у цивільному обороті нерухомості. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. / Є.Ю. Петров. - М., 2001. - 36 с.

    44. Піскунова, М.Г. Державна реєстрація прав на нерухомість на підставі судових актів / М.Г. Піскунова. / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. - 2003. - № 4. - С. 19.

    45. Побєдоносцев, К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права. / К.П. Побєдоносцев. - М., Статут. 2002. - 654 с.

    46. Покровський, І.А. Основні проблеми цивільного права. / І.А. Покровський - М., Статут. 2002. - 602 с.

    47. Огородніков, В.В. Про підсумки роботи президії Ради головних державних реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним суб'єктів Російської Федерації / В.В. Огородніков / / Роль органів юстиції в правовій державі: Матеріали науково-практичної конференції - М., Норма. 2002. - С. 350.

    48. Осипова, А.В. Проблемні питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / О.В. Осипова / / Нотаріус. - 2007. - № 6. - С. 10.

    49. Основні показники роботи арбітражних судів Російської Федерації у 2002 - 2005 роках / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 4. - С. 22.

    50. Покровський, І.Л. Основні проблеми цивільного права. / І.Л. Покровський. - М., Зерцало. 2004. - 732 с.

      1. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. - М., Юрайт. 2007. - 236 с.

      2. Робота арбітражних судів Російської Федерації у 2005 році / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 4. - С. 27.

      3. Римське приватне право / За ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., Статут. 2004. - 698 с.

      4. Савіньї, Ф.К. Зобов'язальне право. / Ф.К. Савіньї. - СПб., Пітер. 2004. - 562 с.

      5. Сергєєв, А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. / А.П. Сергєєв. - Л., Изд-во ЛДУ. 1990. - 342 с.

      6. Синайський, В.І. Російське громадянське право. / В.І. Синайський. - М., Статут. 2002. - 684 с.

      7. Суханов, Е.А. Обмежені речові права / Е.А. Суханов. / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. Треушнікова М.К. - М., Статут. 2005. - З 185-186.

      8. Тужілова-Орданская, Є.М. Проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно / О.М. Тужілова-Орданская / / цивілісти. - 2007. - № 2. - С. 16.

      9. Цитович, П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. / П.П. Цитович. - М., Статут. 2005. - 672 с.

      10. Цибуленко, З.І. Операції з нерухомістю та їх реєстрація / З.І. Цибуленко. / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 41.

      11. Чубаров, В.В. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. ст. / В.В. Чубаров. / Под ред. Литовкіна В.М., Рахмилович В.А. - М., Юрайт. 2007. - 456 с.

      12. Шейнін, Л.Б. Державна реєстрація нерухомості: створює право або підтверджує його? / Л.Б. Шейнін / / Журнал російського права. - 2004. - № 10. - С. 23.

      13. Шейнін, Л. Відсутність державної реєстрації: як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / Л. Шейнін. / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 31.

      14. Шершеневич, Г.Ф. Підручник російського громадянського права. / Г.Ф. Шершеневич. - М., Статут. 2005. - 704 с.

      15. Ширяєв, І.В. Реєстрація переходу прав на нерухоме майно / І.В. Ширяєв / / Правові питання будівництва. - 2008. - № 2. - С. 19.

      Судова практика

      1. Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 2006 р. № 7264/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 29.

      2. Постанова Президії ВАС РФ від 20 березня 2006 р. № 8619/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 9. - С.34.

      3. Постанова ФАС Поволзької округу від 16 липня 2007 р. № А55/5764-07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 31.

      4. Постанова ФАС Поволзької округу від 20 вересня 2006 р. № А55/8159-06 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 24.

      1 Відомості З'їзду народних депутатів і Верховної Ради СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

      2 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

      3 Римське приватне право / За ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., Статут. 2004. - С. 141.

      4 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. / Г.Ф. Шершеневич. - М., Статут. 2005. - С. 143.

      5 Покровський, І.Л. Основні проблеми цивільного права. / І.Л. Покровський. - М., Зерцало. 2004. - С. 200.

      6 Мейєр, Д.М. Російське громадянське право. Ч. 2. / Д.М. Мейєр. - М., Статут. 2003. - С. 64-65.

      7 Шершеневич, Г.Ф. Указ. соч. - С. 144 - 145.

      8 Законодавство Петра I. / Відп. ред. Маньков А.Г. - М., Юридична література. 1997. - С. 399-400; Володимирський-Буданов, М.Ф. Огляд історії російського права. / М.Ф. Володимирський-Буданов. - Ростов н / Д., Фенікс. 2005. - С. 488.

      9 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 98.

      10 Володимирський-Буданов, М.Ф. Указ. соч. - С. 494.

      11 Бєляєв, І.Д. Історія російського законодавства. / І.Д. Бєляєв. - СПб., Лань. 1999. - С. 172-173.

      12 Новицька, Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття. / Т.Є. Новицька. - М., Зерцало. 2008. - С. 276.

      13 Александров, А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії: Початок ХХ століття і сучасність / А.А. Александров. / / Вісник Моск. ун-ту. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

      14 Маковський, А.Л. Code Civil Франції і кодифікація цивільного права в Росії: Зв'язки в минулому, проблеми впливу і вдосконалення / А.Л. Маковський. / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

      15 Кассо, Л.А. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). / Л.А. Кассо. / Вибрані праці. - М., Статут. 2001. - С. 5.

      16 Синайський, В.І. Російське громадянське право. / В.І. Синайський. - М., Статут. 2002. - С. 220.

      17 Побєдоносцев, К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права. / К.П. Побєдоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 379-380.

      18 Камінка, А.І. Нариси торгового права. / А.І. Камінка. - М., Статут. 2002. - С. 59; Цитович, П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. / П.П. Цитович. - М., Статут. 2005. - С. 167.

      19 СУ РРФСР. - 1917. - № 1. - Ст. 3.

      20 Аксюк, І.В. Вилучення нерухомості як підставу примусового припинення права власності / І.В. Аксюк. / / Право і економіка. - 2006. - № 7. - С. 22.

      21 СУ РРФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904.

      22 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. - М., Юрайт. 2007. - С. 11.

      23 Сергєєв, А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. / А.П. Сергєєв. - Л., Изд-во ЛДУ. 1990. - С. 47.

      24 ВПС СРСР. - 1976. - № 44. - Ст. 628.

      25 ВПС СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

      26 Цивільне право Т. 1. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 254.

      27 Савіньї, Ф.К. Зобов'язальне право. / Ф.К. Савіньї. - СПб., Пітер. 2004. - С. 236-237.

      28 Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 2006 р. № 7264/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С.29.

      29 Витрянский, В.В. Договір оренди та його види. / В.В. Витрянский. - М., Статут. 2002. - С. 181.

      30 Загальноросійський класифікатор основних фондів ОК 013-94 (в ред. Від 14.04.1998 р.) - М., ІПК Видавництво стандартів. 1995. - С. 156.

      31 Дорогавцева, О.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (Проблематика співвідношення та розмежування понять) / О.Є. Дорогавцева / / Держава і право. - 2008. - № 1. - С. 15.

      32 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - С. 48-49.

      33 Корнєєв, С.М., Крашенинников, П.В. Приватизація житлового фонду: Законодавство та практика. / С.М. Корнєєв, П.В. Крашенинников - М., БЕК. 1996. - С. 21.

      34 Суханов, Е.А. Обмежені речові права / Е.А. Суханов. / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. Треушнікова М.К. - М., Статут. 2005. - З 185-186.

      35 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - С. 12.

      36 Там же. - С. 48.

      37 Там же. - С. 49.

      38 Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди та угод з ним» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 11.

      39 Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (постатейний) (видання третє, перероблене і доповнене) / Під ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - С. 34.

      40 Законодавча техніка: Науково-практичний посібник / За ред. Тихомирова Ю.А. - М., Городець. 2007. - С. 22; Законотворчість в Російській Федерації: Науково-практичне та навчальний посібник / За ред. Піголкіна А.С. - М., Формула права. 2008. - С. 32.

      41 дозорців, В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / В.А. Дозорців / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Статут. 2002. - С. 232.

      42 Ем, В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / В.С. Ем. / / Законодавство. - 2008. - № 1. - С. 45.

      43 Гришаєв, С.П. Державна реєстрація права власності на земельні ділянки / С.П. Гришаєв / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 10. - С. 19.

      44 Брагінський, М.І., Витрянский, В.В. Договірне право. Загальні положення. / М.І. Брагінський, В.В. Витрянский. - М., Статут. 2001. - С. 231.

      45 Іванова, О.М., Симонов, А.М. Коментар до Повітряному кодексу Російської Федерації (постатейний) / О.М. Іванова, А.М. Симонов. - М., Юрайт. 2007. - С. 78.

      46 Цитович, П.Л. Указ. соч. - С. 27-29.

      47 Цибуленко, З.І. Операції з нерухомістю та їх реєстрація / З.І. Цибуленко. / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 41.

      48 Жилкін, Д.Г. Реєстрація нерухомості по-новому / Д.Г. Жилкін / / Житлове питання. - 2007. - № 6. - С. 16.

      49 Тужілова-Орданская, Є.М. Проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно / О.М. Тужілова-Орданская / / цивілісти. - 2007. - № 2. - С. 16.

      50 Каліничева, М.С. Проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно / М.С. Каліничева / / Сучасне право. - 2007. - № 8. - С. 17.

      51 Шейнін, Л.Б. Державна реєстрація нерухомості: створює право або підтверджує його? / Л.Б. Шейнін / / Журнал російського права. - 2004. - № 10. - С. 23.

      52 Ільченко, А.Л. Оспорювання в суді зареєстрованого права на нерухоме майно / А.Л. Ільченко / / Нотаріус. - 2008. - № 1. - С. 17; Кіндеева, Е.А., Піскунова, М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. / Е.А. Кіндеева, М.Г. Піскунова. - М., Юстіцінформ. 2004. - С. 2; Коментар до ДК РФ, частини першої (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. - М., Норма. 2005. - С.133.

      53 Чубаров, В.В. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. ст. / В.В. Чубаров. / Под ред. Литовкіна В.М., Рахмилович В.А. - М., Юрайт. 2007. - С. 145-146.

      54 Кюршунова, Н. Незаперечна реєстрація / Н. Кюршунова / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7.

      55 Масевич, М. Огляд чинного законодавства про нерухомість / М. Масевич. / / Право і економіка. - 2007. - № 1. - С. 32.

      56 Огородніков, В.В. Про підсумки роботи президії Ради головних державних реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним суб'єктів Російської Федерації / В.В. Огородніков / / Роль органів юстиції в правовій державі: Матеріали науково-практичної конференції - М., Норма. 2002. - С. 350.

      57 Крилов, С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття та проблеми / С. Крилов / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 19.

      58 Огородніков, В.В. Указ. роб. - С. 350.

      59 Осипова, А.В. Проблемні питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / О.В. Осипова / / Нотаріус. - 2007. - № 6. - С. 10.

      60 Цивільне та торгове право капіталістичних держав / Відп. ред. Васильєв Е.А. - М., Міжнародні відносини. 1992. - С. 202-203.

      61 Каширін, А. Їх турбує реєстрація / А. Каширін / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 48. - С. 7.

      62 Петров, Є.Ю. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним у цивільному обороті нерухомості. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. / Є.Ю. Петров. - М., 2001. - С. 9.

      63 Бабкін, С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. / С.А. Бабкін. - М., Центр ЮрИнфоР. 2001. - С. 210.

      64 Покровський, І.А. Основні проблеми цивільного права. / І.А. Покровський - М., Статут. 2002. - С. 201.

      65 Ширяєв, І.В. Реєстрація переходу прав на нерухоме майно / І.В. Ширяєв / / Правові питання будівництва. - 2008. - № 2. - С. 19.

      66 Наказ Міністерства юстиції РФ від 18 вересня 2003 р. № 226 «Про затвердження інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права» / / Бюлетень Мін'юсту РФ. - 2003. - № 11. - С. 23.

      67 Постанова Уряду РФ від 31 серпня 2000 р. № 648 «Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності» / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

      68 Арзуманян, А.В. Етапи державної реєстрації прав власності на землю та їх особливості / О.В. Арзуманян / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 10. - С. 23.

      69 Піскунова, М.Г. Державна реєстрація прав на нерухомість на підставі судових актів / М.Г. Піскунова. / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. - 2003. - № 4. - С. 19.

      70 Шейнін, Л. Відсутність державної реєстрації: як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / Л. Шейнін. / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 31.

      71 Коновалов, А. Правове регулювання рефінансування іпотечних кредитів / А. Коновалов / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 4. - С. 16.

      72 Постанова ФАС Поволзької округу від 20 вересня 2006 р. № А55/8159-06 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 24.

      73 Мошкович, М., Завойкіна, Н., Терешко, Ю. Нюанси реєстрації прав власності / М. Мошкович, Н. Завойкіна, Ю. Терешко / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 36. - С. 7.

      74 Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

      75 Брагінський, М.І. Коментар до закону Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". / М.І. Брагінський. - М., Юстіцінформ. 2007. - С. 5.

      76 Кюршунова, Н. Незаперечна реєстрація / Н. Кюршунова / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7.

      77 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

      78 Покровський, І.А. Указ. соч. - С. 195-202.

      79 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.

      80 Робота арбітражних судів Російської Федерації у 2005 році / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 4. - С. 27.

      81 Основні показники роботи арбітражних судів Російської Федерації в 2002 - 2005 роках / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 4. - С. 22.

      82 Кюршунова, Н. Указ. соч. - С. 7.

      83 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - С. 78-79.

      84 Постанова ФАС Поволзької округу від 16 липня 2007 р. № А55/5764-07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 31.

      85 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За заг. ред. Крашеніннікова П.В. - М., Юрайт. 2007. - С. 45.

      86 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої / Відп. ред. Садиков О.Н. (Видання третє, виправлене, доповнене і перероблене). - М., Інфра-М. 2007. - С. 34.

      87 Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Є.А. 2-е вид., Перераб. і доп. - М., Волтерс Клувер. 2007. – С. 325-326.

      88 Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

      89 Постановление Президиума ВАС РФ от 20 марта 2006 г. № 8619/06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 9. – С.34.

      90 Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 19. - Ст. 1709.

      91 Афонина, Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Е.И. Афонина. / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 97.

      92 Аксюк, И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности / И.В. Аксюк. // Право и экономика. - 2006. - № 7. - С. 22.

      93 Гришаев, С.П. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество / С.П. Гришаев. / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 11. - С. 32.

  • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    479.5кб. | скачати


    Схожі роботи:
    державна реєстрація прав на нерухоме майно
    Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з
    Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
    Державна система реєстрації прав на нерухоме майно в Україні
    Судове рішення як підставу для реєстрації прав на нерухоме майно
    Проблеми правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод
    Державна реєстрація земельних ділянок прав на земельні у
    Державна реєстрація прав на землю та угод із землею
    Державна реєстрація земельних ділянок прав на земельні ділянки та угод з ними в
    © Усі права захищені
    написати до нас