Висновок і виконання договору оренди

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1 ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО ОРЕНДУ

1.1 Поняття і джерела правового регулювання договору оренди

1.2 Подібності та відмінності договору оренди від інших договорів: проблеми співвідношення

РОЗДІЛ 2. ПОРЯДОК УКЛАДЕННЯ, ВИКОНАННЯ, ЗМІНИ І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

2.1 Висновок і виконання договору оренди

2.2 Порядок та підстави зміни договору оренди

2.3 Порядок і підстави розірвання договору оренди

2.4 Відповідальність сторін при зміні та розірванні договору оренди

ВИСНОВОК

СПИСОК

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Договір оренди займає особливе місце серед договорів, які опосередковують відносини володіння та користування чужим майном. Обумовлений ще римським законодавством, даний договір не втрачає актуальності і в даний час. В умовах ведення сучасної господарської діяльності значення договору оренди важко переоцінити, оскільки за допомогою цього виду договору виявляються дійсні потреби сторін у виборі напрямку підприємницької діяльності. Договір оренди дозволяє не тільки визначити обсяг прав і обов'язків сторін, а й порядок їх здійснення і виконання. Проте проблематичним залишається питання про роль умов договору у визначенні існуючих гарантій і відповідальності орендодавця і орендаря при реалізації механізмів зміни та розірвання договору оренди. І тут істотне значення має не тільки юридична регламентація прав та обов'язків сторін, а й переддоговірна робота контрагентів, а також правильне оформлення розірвання та зміни умов договору оренди.

Однак при всій актуальності відповідного виду договору, що вивчається цивілістикою, важливе значення, з точки зору теорії цивільного права, певне не лише специфікою суб'єктного складу, змісту договору, механізмом розірвання (зміни), а й майном, що виступає в якості об'єкта договору оренди, набувають окремі його різновиди: договори оренди нерухомого та рухомого майна. Перехід до ринкових механізмів регулювання економіки супроводжується і реформуванням орендних відносин.

У зв'язку з цим правильне тлумачення і застосування норми права одночасно означає її системне застосування. Це означає, що до будь-якого різновиду орендних відносин і суперечок, які виникли при розірванні (зміну) договору, застосовуються як норми ГК РФ, так і іншого законодавства. Щоб правильно визначити, які конкретно норми підлягають застосуванню для регулювання орендних відносин необхідно встановити правильну правову кваліфікацію як самого правового відносини, так і його різновиди. На практиці в орендному правовідносинах нерідко поєднуються ознаки, характерні і для інших договорів. У зв'язку з цим виникає проблема сукупного застосування уніфікованих норм і нормоутворюючих ознак.

Ступінь наукової розробленості. Суттєву допомогу у формуванні цільових висновків зробили роботи К. Побєдоносцева, М.Ф. Володимирського-Буданова, І.І. Яковкін, Я.М. Щапова, Д.Я. Самоквасова, І.Д. Бєляєва, К.А. Неволіна, А.М. Анфімова, Г.Ф. Шершеневича, Д.І. Мейєра, І.А. Покровського, О.С. Іоффе, Л. Дюгі, Р. Сават, М.І. Брагінського, В.В. Витрянского, А.В. Кашаніна, В.А. Савельєва, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Д. Савельєва, Л.А. Новосьолова, В.Ф. Яковлєва, Ю.В. Романця, В.К. Пугинский, М.І. Кулагіна, Є.В. Кабатова, В.П. Мозоліна, В.В. Меркулова, З.І. Цибуленко, Е.А. Суханова, А.П. Сергєєва, В.П. Хохлова, О.М. Танага та ін

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають у зв'язку зі зміною і розірванням договорів, спрямованих на оплатної передачі рухомого і нерухомого майна у тимчасове володіння та користування.

Як предмет дослідження виступають теоретичні конструкції, законодавство Російської Федерації, зарубіжних країн, доктрина, судова практика у досліджуваній області.

Мета дослідження полягає в комплексному дослідженні положень договору оренди, що стосуються процедури зміни та розірвання, правильної регламентації прав, обов'язків та відповідальності сторін, правильного застосування норм цивільного і норм іншого законодавства, які вимагають теоретичного осмислення і розробки відповідних практичних рекомендацій. З зазначеними цілями безпосередньо пов'язано виконання наступних завдань дослідження:

- Провести детальний аналіз еволюції договору оренди;

- Визначити специфіку правового статусу суб'єктів орендного правовідносини;

- Запропонувати порівняльно-правову характеристику понятійного апарату оренди російського законодавства та законодавства зарубіжних країн;

- Розкрити соціальну зумовленість специфіки цивільно-правових норм, що регулюють порядок і підстави зміни та розірвання договору оренди;

- Дослідити існуючі положення щодо відповідальності сторін договору оренди;

- Виробити теоретичні рекомендації, пов'язані з правовим проблем механізму зміни та розірвання договору оренди рухомого та нерухомого майна, а також пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства

Методи дослідження склали сучасні методи пізнання, включаючи метод аналізу та синтезу, порівняльно-правовий, історико-правовий, формально-юридичний, змістовно-нормативний, логічний, метод системного аналізу та правового регулювання.

В області правових досліджень використовувалися такі способи тлумачення, як граматичний, логічний, буквальний, історико-правовий, а також конкретно-соціологічний в аспектах аналізу нормативно-правових актів та судової практики. Їх використання дозволило провести дослідження всебічно і цілісно.

Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають шість підрозділів, висновків і бібліографічного списку.

РОЗДІЛ 1 ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО ОРЕНДУ

1.1 Поняття і джерела правового регулювання договору оренди

Інтереси сторін, що беруть участь в економічних відносинах, не завжди вимагають передачі майна у власність. Нерідкі випадки, коли купівля-продаж невигідна ні власнику, ні особі, що потребує використання майна, що належить власнику. Проявляється це в тому, що власник на даний момент не має потреби в особистому використанні майна, але і відчужувати його не хоче через використання найближчим часом, а фізичні або юридичні особи, що виступають в ролі орендаря, потребують використання зазначеного майна лише епізодично. Нарешті, потреба у використанні речі «... може бути тривалою або навіть постійної, але і в таких випадках придбання її у власність іноді нездійсненно або економічно недоцільно». ¹

Важливим є і те, що об'єктивні передумови орендних відносин закладені в самій природі відносин приватної власності. Обумовлене як економічними причинами, так і особистим інтересом, прагнення примножити своє майно, породжує концентрацію в руках власника майна до розмірів, що дозволяють або повністю, або в частині здати його в тимчасове користування і володіння іншим суб'єктам на взаємообумовлених умовах. Крім того, для орендодавця необхідність здачі майна в оренду може обумовлюватися й іншими причинами: фізичної нездатністю власника самому ефективно використовувати це майно; зайнятістю в інших сферах діяльності і т.д. Для орендаря аспектом, що породжує необхідність укладати відповідний договір, є прагнення збільшити свої доходи за рахунок використання орендованого майна у сфері підприємницької діяльності.

Дореволюційне російське цивільне законодавство використало поняття договору майнового найму, також, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття «оренда майна». ² Цивільний кодекс РРФСР 1922р. в ст. 152 і Цивільний кодекс 1964р. в ст. 277 також оперували поняттям «майновий найм», хоча і в той час термін «оренда» використовувався в законодавстві для позначення договорів з передачі в найм - господарську експлуатацію державних підприємств. ³

Професор Ю.Х. Калмиков саме так оренду і розумів. ⁴ Однак висловлені й інші точки зору. Ф.М. Раян, наприклад, вважає, що поняття майнового найму неприйнятно до оренди землі, яка не є майном, що є у звичайному цивільному обороті. ⁵

Однак Велика Радянська енциклопедія 1976р., Закріплюючи визначення оренди, вказувала лише на тимчасове користування, підкреслюючи тим самим тимчасовий характер договору: «оренда (майновий найм) у цивільному праві договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) яке -яке майно у тимчасове користування за певну винагороду ». ⁶ Основи ж говорять про передачу його у володіння та користування, ставлячи на перше місце саме володіння. ⁷ Це пояснюється, перш за все, тим, що« ніхто без відома орендаря не вправі отримувати від майна будь-які корисні властивості, крім нього самого, тим самим підкреслюється особливий характер прав і обов'язків орендаря на майно, яке надходить у повне його володіння ». ⁸

Орендні відносини були одним з напрямків роздержавлення власності, і як наслідок ослабла монополія держави, змінилися організаційно-правові форми підприємств. У зв'язку з цим даний спосіб роздержавлення з'явився реакційної заходом у вдосконаленні правового регулювання відносин власності та економічної стабільності громадян.

Розширення і поглиблення орендних відносин сприяло формуванню акціонерних, кооперативних та інших підприємств, заснованих на недержавній формі власності. Але це вимагало вдосконалення орендних відносин. ⁹

Такі вчені, як Ю.Г. Баскін, А. Ахмедуев, також розглядали оренду з подальшим викупом орендованого майна як спосіб роздержавлення та приватизації ^10. Проявлялося це в тому, що, отримавши в оренду державне підприємство, трудовий колектив набував право володіння та користування його засобами виробництва і право власності на продукцію і доходи від господарської діяльності. За таких обставин, не дивлячись на збереження державної власності, посилювалася зацікавленість орендарів у більш ефективній праці, створювалася можливість для переходу державного підприємства у підприємство з іншою формою власності. Подальший викуп орендованого майна є вже приватизація, оскільки завершується процес злиття трудового колективу і власника в одній особі, а державна власність переходить в іншу форму. При цьому джерелом коштів для викупу орендованого майна можуть бути частина прибутку, кредит, економія фонду заробітної плати та особисті кошти працівників орендованого підприємства ^11.

Договір оренди як інструмент регулювання відносин між трудовим колективом підприємства (орендарем) та органом, який виступає в якості орендодавця, має певні відмінності у порівнянні з традиційним договором майнового найму. Причина - своєрідність предмета договору і суб'єктний склад його учасників. Договір оренди державного та муніципального майна включає цілий комплекс умов про оренду різних видів майна: будівель, споруд, обладнання, засобів життєзабезпечення діяльності всього підприємства. До специфіки аналізованого договору можна віднести поєднання в ньому умов про найм майна з організаційними умовами, що визначають взаємодію сторін, одна з яких (орендар) найчастіше виступала по відношенню до орендодавця в ролі керованого хозоргана. Зазначений ряд рис договору оренди в поєднанні з роллю в процесі роздержавлення і приватизації, що веде до демонополізації деяких сфер господарської діяльності, дозволяють зробити висновок про своєрідний призначення цього правового інституту. Зазначені особливості суперечили суті договірної природи орендних відносин, зокрема, шляхом ігнорування договірного принципу організації та втілення в життя даних відносин.

Сутність договору як поняття включає в себе досягнення обопільного взаємної згоди сторін за умовами договору ^12.

Слід припустити, що законодавець, прагнучи активізувати процес роздержавлення власності, свідомо обмежив права орендодавця. Тоді проблематичною була реалізація принципу рівності сторін при формуванні умов договору. Видається, що подібні обмеження або переваги по колу повноважень контрагентів суперечили самій суті договору.

Згодом положення договору оренди не визначалося, як засіб роздержавлення і приватизації та договір був віднесений до розряду звичайних зобов'язань.

На підтвердження цього положення Цивільний кодекс слідом за Основами цивільного законодавства, даючи поняття договору оренди, виходить з того, що він «являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договори купівлі-продажу, підряду тощо У той же час, Кодекс виключив можливість використання даного договору з метою, що суперечать природі договірних зобов'язань, як це було раніше. Договір оренди не розглядається більше в якості особливої організаційно-правової форми підприємництва (орендне підприємство) або одного з засобів роздержавлення економіки ». ¹³

Сформувався погляд на оренду як один із способів приватизації орендованого державного або муніципального майна трудовими колективами орендних підприємств в даний час «не має права на існування». ¹⁴ Підтвердженням є ФЗ РФ від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» , ¹⁵ норма статті 13 якого закріплює такі способи приватизації державного та муніципального майна:

1 перетворення унітарного підприємства у відкрите акціонерне товариство;

2) продаж державного або муніципального майна на аукціоні;

3) продаж акцій відкритих акціонерних товариств на спеціалізованому аукціоні;

4) продаж державного або муніципального майна на конкурсі;

5) продаж за межами території Російської Федерації перебувають у державній власності акцій відкритих акціонерних товариств;

6) продаж акцій відкритих акціонерних товариств через організатора торгівлі на ринку цінних паперів;

7) продаж державного або муніципального майна шляхом публічної пропозиції;

8) продаж державного або муніципального майна без оголошення ціни;

9) внесення державного або муніципального майна в якості внеску до статутних капіталів відкритих акціонерних товариств;

10) продаж акцій відкритих акціонерних товариств за результатами довірчого управління.

Як видно, оренда виключається з розряду коштів приватизації державного та муніципального майна, що є логічним поясненням оренди як звичайного зобов'язання.

Основи законодавства про оренду, допускали використання орендних відносин для роздержавлення і приватизації майна, що перебуває у державній або муніципальній власності, визнані не підлягають застосуванню на території Російської Федерації, про що прямо говориться в ст. 3 Федерального закону «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації». ¹⁶

Про повернення договору оренди в сім'ю договірних зобов'язань свідчить і яка у ГК термінологія, коли орендодавець іменується одночасно наймодавцем, орендар - наймачем, а сам договір - договором майнового найму.

У чинному законодавстві дається таке визначення договору оренди.

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ГК РФ).

Як видно, законодавство повністю ототожнює поняття «майновий найм» і «оренда». У даному випадку російське цивільне законодавство відступило від класичної доктрини поділу майнового найму та орендного договору, властивого континентального права, що, з іншого боку, дозволяє застосовувати при регламентації орендних відносин уніфіковані норми майнового найму, у разі непротиворечив спеціальним нормам оренди, виходячи із специфіки суб'єктного складу та майна, що виступає об'єктом договору.

Звернемо увагу на те, що, на відміну від дореволюційного цивільного законодавства, орендар (наймач) має не тільки правом користування, але й правом володіння щодо майна, отриманого за договором. Тобто він отримує право не тільки отримувати корисні властивості з майна (користування), але і є титульним власником.

Так як наймання є договір про передачу не тільки користування, а й володіння майном, тому що по суті найму користування неможливо без володіння, К. Побєдоносцев розмежовує володіння наемщик і володіння власника. «Власник володіє на себе, з свідомістю права власності, наемщик володіє теж на себе, з свідомістю права на володіння, але і його володіння, хоча і залежне, тим не менш, твердо і недоторканно своїх кордонах". ¹⁷ На його думку, особисте договірне початок у наймі з'єднується з вотчинним початком володіння, що набуває особливої важливості при переході права власності від однієї особи до іншої.

За юридичною природою договір оренди є консенсуальним, оплатним, взаємним, двостороннім.

Під договором майнового найму в зарубіжних країнах розуміється договір, за яким одна сторона (наймодавець чи орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу або орендарю) майно в тимчасове користування за встановлену винагороду, яку ця інша сторона зобов'язана сплатити. ¹⁸

Для російської правової системи також характерно обов'язкова дію різних джерел правового регулювання оренди, оскільки для того, щоб правило поведінки стало юридичною нормою, воно повинно бути прибраний в певну правову форму. Даний процес відбувається в результаті правотворчої діяльності держави, за допомогою якого воля законодавця знаходить своє вираження в тому чи іншому нормативно-правовому акті і набуває загальний і загальнообов'язковий характер. Таким чином, джерелами правового регулювання оренди в країнах загального права і американського права; в країнах романо-германської правової сім'ї, російської правової системи визнаються «наповнені юридичним змістом» зовнішні форми вираження і закріплення правил поведінки суспільного характеру - нормативно-правові акти, що регулюють договір оренди .

Проте російське законодавство регламентує різноманітність орендних відносин, специфіка яких визначається різними чинниками: фігурою орендодавця (§ 2 гл. 34 ЦК РФ - договір прокату); специфікою оренди транспортних засобів (§ 3 гл. 34 ЦК РФ), особливою цінністю нерухомості і нерозривному зв'язком будівель (споруд) з землею (§ 4 гл. 34 ЦК РФ); особливим предметом оренди як підприємство (§ 5 гл. 34 ЦК РФ); наявністю специфічних правовідносин між продавцем орендодавцем та орендарем в договорі лізингу (§ 6 гл. 34 ЦК РФ) . Тому до джерел цивільного права в частині, що визначає правове регулювання оренди, відносяться, крім ГК РФ, та інші кодифіковані акти РФ: Водний кодекс РФ, ¹⁹ Повітряного кодексу РФ, ²⁰ Кодексу торгового мореплавання РФ, ²¹ Лісового кодексу РФ, ²² закони: Закон про надрах РФ, ²³ Закон про космічну діяльність РФ, ²⁴ Закону РФ про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ²⁵ та ін, а також укази Президента, Постанови Уряду РФ, нормативно-правові акти федеральних органів виконавчої влади, які містять норми цивільного права.

У зв'язку з різноманіттям і специфікою майна, що виступає в якості предмета оренди, необхідно говорити про досить великому масиві нормативно-правових актів, які регулюють інститут оренди.

Проблематичним залишається питання про співвідношення уніфікованих норм і нормоутворюючих ознак при регулюванні механізму укладення, зміни та розірвання договору оренди і його видів. У зв'язку з цим, враховуючи не лише юридичну силу, порядок прийняття, але і критерій співвідношення загальних і спеціальних норм, необхідно створити взаємопов'язану систему джерел правового регулювання інституту оренди, з метою упорядкування масиву нормативно-правових актів, що регулюють дану сферу підприємницької діяльності.

Внаслідок цього на підставі означеного критерію необхідно використовувати таку систему джерел правового регулювання:

1) Уніфіковані нормативно-правові акти (цивільне законодавство, що має характер самостійного нормативного акта: федеральні закони, що містять норми цивільного права);

2) нормотворча правові акти (кодифіковані джерела правового регулювання та галузеве законодавство);

3) Похідні нормативно-правові акти (акти, які містять норми цивільного права: укази Президента РФ, постанови Уряду РФ, нормативно-правові акти федеральних органів виконавчої влади).

Повертаючись до порівняльно-правовій характеристиці договору оренди, відзначимо, що в американському праві слово «договір» використовується в різних значеннях. «Іноді, як у звичайній мові, просто для того, щоб послатися на документ, що містить умови, на основі яких сторони дійшли згоди. Таким чином, одна зі сторін може заявити: «У мене договір на столі». Але набагато частіше слово «договір» використовується в технічному сенсі для позначення обіцянки або ряду обіцянок, дотримання яких закон буде забезпечувати правовою санкцією, або, принаймні, в тій чи іншій мірі визнавати їх ». ²⁶

Разом з тим, об'єднуючим фактором у визначенні сутності і дефініції договору оренди є положення, що визначає договір оренди як угоду, що дозволяє розширити можливості господарського використання майна. І тут важливу роль відіграє економічний інтерес оренди, який виражається в тому, що «орендодавець отримує у вигляді орендної плати гарантований дохід з майна, не витрачаючи зусиль по управлінню ним і, не несучи ризику, а орендар свою частку грошей (так званий« підприємницький дохід ») заробляє в залежності від власної підприємливості і несе ризик несприятливих економічних наслідків свого господарювання». ²⁷

Закрите акціонерне товариство "1С Акціонерне товариство" (далі - ЗАТ "1С") звернулося в Арбітражний суд Воронезької області з позовом до закритого акціонерного товариства "Світ комп'ютерів" (далі - товариство) про стягнення з останнього 5000 рублів компенсації за порушення авторських прав.

У приміщенні магазину, розташованого за адресою: м. Воронеж, вул. Лизюкова, д. 25, товариство поширювало програми для ЕОМ, авторські права на які належать ЗАТ "1С". Примірники програм були придбані товариством за договором з ТОВ "НВП" Школа-Інфо ", що діяли на підставі договору з ТОВ" Руссобіттрейд ", яке, у свою чергу, придбало їх у ТОВ" Дарумсан ", що був офіційним дилером ЗАТ" 1С ".

При продажу примірника програми суспільство разом з касовим чеком видавало покупцеві талон, що підтверджує перевірку диска продавцем і гарантію відсутності дефектів. Крім того, такий талон надавав покупцеві право протягом невизначеного часу обміняти диск на будь-який інший за 25 рублів, а також після скоєння п'яти обмінів - право на отримання одного диска безкоштовно.

Представлені суду докази свідчать про фактичне проведення зазначених дій з примірниками програм для ЕОМ, авторські права на які належать позивачеві.

Відносини, що склалися у відповідача з споживачами, свідчать про те, що останні не тільки набували речове право на екземпляр програми для ЕОМ, а й право на використання програми шляхом відтворення, тобто запису її в пам'ять ЕОМ. Користувач програми, що купив перший диск у суспільства, після обміну свого примірника (з доплатою) на інший, набував право на невизначений час (до наступного обміну) використовувати нову програму. Суспільство ж отримувало можливість повторно продати цей же примірник або передати її новому покупцеві у тимчасове користування (до наступного обміну).

За своїм економічним і правовим змістом зобов'язання товариства, викладені у так званому "гарантійному талоні", зводилися до комерційного прокату програм для ЕОМ, який призводить до широкого розповсюдження копій таких творів, завдає шкоди виключному праву на відтворення.

Таким чином, дії відповідача представляли собою самостійний спосіб використання об'єкта авторських прав, порушували обмеження принципу вичерпання прав, заборона без згоди автора поширювати його твори в комерційних цілях.

Проте, оскільки на момент подачі позовної заяви зазначена норма діяла в редакції, що дозволяє стягувати компенсацію в сумі від 10 мінімальних розмірів оплати праці, то позовні вимоги підлягали задоволенню в сумі, заявленої до стягнення, - 5 тисяч рублів.

Розглядаючи питання про судові витрати, суд касаційної інстанції неправомірно виходив із збільшення позовних вимог та необхідності сплати державного мита відповідно до збільшеної ціни позову, оскільки суд відмовив позивачу у збільшенні суми підлягає стягненню компенсації ^28.

Важливим фактом є те, що об'єктивні передумови орендних відносин закладені в самій природі відносин приватної власності. Оренда, зведена в ранг кошти роздержавлення і приватизації, що стала необхідною умовою переходу до ринкової економіки, втратила сьогодні вию актуальність. Разом з тим, все ж помічалося функціональне звуження ролі оренди. Договір оренди підприємства з правом викупу суперечив суті договірного зобов'язання внаслідок наділення орендаря статусом керуючого хозоргана, в результаті проблематичним виявлялася реалізація принципу рівності сторін при формуванні умов договору. Видається, що подібні обмеження або переваги по колу повноважень орендаря і орендодавця суперечили самій суті договору.

Порівняльно-правова характеристика договору оренди по російському і зарубіжному законодавству дозволяє акцентувати увагу на тотожності понять «оренда» і «майновий найм», що невластиво континентального права. Внаслідок цього російське цивільне законодавство застосовує уніфіковані норми майнового найму до орендних правовідносин, у разі несуперечливий останнім, що створює деякі проблеми при застосуванні норм законодавства з існуючого масиву нормативно-правових актів. Отже, необхідне створення органічної системи джерел правового регулювання інституту оренди, з урахуванням критерію порядку прийняття та співвідношення уніфікованих норм і нормоутворюючих ознак. Пропонується наступна система нормативно-правових актів:

2) нормотворча правові акти (кодифіковані джерела правового регулювання та галузеве законодавство);

Зазначена система дозволить упорядкувати велику кількість нормативно-правових актів, необхідних для регулювання інституту оренди в тій чи іншій галузі підприємницької діяльності.

1.2 Подібності та відмінності договору оренди від інших договорів: проблеми співвідношення

Особливість договору оренди, - він належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна, - необхідно зазначити, що передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря; останній отримує майно лише у володіння і користування або тільки в користування. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля-продаж, міна, позика ^29.

Риси подібності виявляються між договором позики житлового приміщення та договором найму житлового приміщення. Згідно з п. 1 ст. 671 ЦК договір найму житлового приміщення є оплатній угодою. Внаслідок цього передача житлового приміщення в безоплатне користування повинна бути віднесена до різновиду договору позики. У нормах гол. 36 ЦК, що регламентують відносини з договору позики, відсутні приписи про можливість субсидіарного застосування норм про договір найму житлового приміщення ^30. Тому при передачі житлового приміщення в безоплатне користування права та обов'язки сторін мають визначатися тільки нормами про договір позики.

Найбільша подібність договір позики має з договором оренди, але на відміну від останнього договір позики носить безплатний характер. Саме безоплатний характер договору позики робить необхідним встановлення цілого ряду спеціальних правил, відмінних від загальних положень, що регламентують договір оренди. Дані спеціальні правила найчастіше обмежують правомочності ссудополучателя, який на відміну від орендаря не несе обов'язки з надання свого контрагента зустрічного задоволення, еквівалентного наданим йому блага у вигляді права користування майном.

Про подібність договорів оренди та позички свідчить норма, згідно з якою до договору позики відповідно застосовуються правила, передбачені ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ЦК і регламентують орендні відносини (п. 2 ст. 689 ЦК).

Поширена класифікація цивільно-правових договорів за спрямованістю результату дозволяє нам віднести і ренту, і оренду до групи договорів, спрямованих на передачу майна.

Безумовно, що і рентні, і орендні відносини формуються з приводу якого-небудь конкретного майна і крім цього мають принаймні ще одна ознака, що дозволяє говорити обивателям про близькість, аж до змішання, двох абсолютно різних договірних інститутів. В якості такої ознаки називається зустрічне задоволення, що характеризується періодичністю його подання.

Насправді договори оренди і ренти - різні договірні інститути. Єдине, що об'єднує ці два інститути, так це складність їх предмета, який включає "в себе як дії зобов'язаних сторін, в тому числі з передачі і прийняття майна (об'єкт першого роду), так і саме майно" ^31.

Спільність предмета, одним з об'єктів якого виступає майно, періодичність подання майнових благ, які формують рентні платежі та орендну плату, часто збігається форма їх надання (натуральна або грошова), а також передбачений законодавцем як щодо рентного, так і щодо орендного договору такий інструмент, як "викуп", вимагають, на мій погляд, пильного вивчення даних договорів у порівняльному аспекті.

На відміну від рентного договору, термін якого є категорією невизначуваним, орендний договір є класичним терміновим договором. Крім того, законодавець відносить термін договору оренди до істотних умов договору даного виду.

Законодавець відносить строк до істотних умов договору оренди. У тих випадках, коли договір оренди укладено без зазначення строку, мова йде не про невірний договорі, а тільки про те, що термін дії договору буде обумовлений моментом напрямки однієї зі сторін повідомлення про свою відмову від договору, при цьому принцип еквівалентності обміну в рамках такого договору буде дотримуватися в будь-який час.

Останнє, на чому хотілося б зупинитися, проводячи порівняння між рентних та орендним договором, - це викуп майна.

Перше, на що необхідно звернути увагу: що і відносно рентного, і щодо орендного договору законодавець використовує один і той же поняття - "викуп".

Якщо намагатися проводити паралель між викупом орендованого майна та викупом ренти, слід звернути увагу на наступне. Викуп орендованого майна - правовий інструмент, опосередковує перехід права власності на майно від орендодавця до орендаря. У той час як викуп ренти - правовий інструмент, який припиняє зобов'язання платника ренти (власника майна, що становить рентний капітал) зі сплати рентних платежів. Крім того, викуп ренти - одна з гарантій учасників рентного договору, який є "некомерційним", про що вже говорилося вище.

Підводячи підсумок нашому порівняльному аналізу, хочеться відзначити, що, незважаючи на гадану схожість двох договірних інститутів як у їх назві, так і в їх зовнішньому прояві, рентний і орендний договори є абсолютно різними правовими конструкціями, що враховують різні наміри сторін в момент укладання відповідних договорів.

Отже, слід визнати, що правова кваліфікація позикових відносин на основі чинного законодавства викликає труднощі. Навіть принцип зворотності, на якому засновують свою позицію суди, на жаль, слабо підтверджений нормативними актами.

Нерідко суди відносять орендні і позикові операції до реалізації послуг. Так Верховний суд РФ у своєму рішенні дійшов такого висновку:

"За договором возмездного надання послуг виконавець зобов'язується за завданням замовника надати послуги, а замовник оплатити ці послуги (ст. 779 ГК РФ). Дана норма фактично не виключає можливості поширення правил, що стосуються цього договору, і на відносини, що випливають з договору оренди майна" ^32.

Зазвичай оренду та позика протиставляють один одному, грунтуючись на тому, що при оренді переходу права власності на майно немає, а при позиці є. Однак очевидно, що дане протиставлення несуттєво для наведеної класифікації форм майнового обороту.

Для позики перехід права власності на майно є не метою, а наслідком особливого предмета угоди. Є речі, які споживаються в процесі використання, або інші, сама корисність яких полягає в тому, що вони є засобом обігу - грошима. Витяг корисних властивостей з цих речей можливо тільки за допомогою їх реалізації, тому позикові відносини припускають перехід права власності на них.

Тим часом предметом угод залишається саме корисність цього майна, той ефект, який може витягти з нього позичальник або орендар. Орендар повертає орендодавцеві те ж майно, позичальник - та ж кількість речей, визначених родовими ознаками, залишаючи собі витягнуту з цього майна користь.

Орендоване майно не є товаром, тому що права власності на нього не переходять до орендаря. Гроші взагалі і позикові гроші, зокрема, не є товаром за визначенням. Інше майно, передане в борг, також не є для позичальника товаром в економічному сенсі цього поняття, так як позикодавець повертає йому не грошовий еквівалент даного майна або якесь інше майно, а то ж саме майно, що володіє тими ж корисними властивостями.

Повернення, на яку посилаються арбітражні суди, свідчить про те, що предметом відчуження і при оренді, і при позиці є не саме майно, а лише його корисні властивості. Виходячи з цього, можна з упевненістю стверджувати, що оренда і позику є самостійними формами майнового обороту, а класифікація видів реалізації, закріплена в податковому законодавстві, потребує відповідного додатку.

Особливо варто відзначити співвідношення оренди та іпотеки. Так іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини ^33. Це єдиний випадок згадки в ЦК саме іпотеки права, що належить заставодавцю. В інших випадках йдеться або про заставу прав, або про заставу майнових прав (до яких, до речі, може бути віднесена і оренда). У зв'язку з цим можна припустити, що ст. 340 ЦК встановлює швидше виняток, ніж правило.

У свою чергу Закон про іпотеку кілька разів згадує про можливість іпотеки права оренди, встановлюючи для неї особливий режим. Так, крім того, що право оренди є специфічним предметом іпотеки, іпотека цього права може встановлюватися тільки за згодою орендодавця, і в договорі про іпотеку права оренди орендоване майно описується так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, а також вказується термін оренди . Крім того, не допускається посвідчення іпотеки заставної, якщо її предметом є право оренди підприємства як майнового комплексу, лісу або земельної ділянки (зі складу земель сільськогосподарського призначення). Якщо предметом оренди є інше нерухоме майно, то при посвідченні такої іпотеки заставної в ній вказується точна назва майна, що є предметом оренди. При цьому вказується лише точну назву орендованого майна, але не його опис, як це вимагається стосовно договору про іпотеку.

На закінчення можна відзначити, що спроба поширити дію Закону про іпотеку на відносини по іпотеці права оренди шляхом простого зазначення останнього в якості предмета іпотеки є не дуже вдалою. Пряме застосування норм, які визначають режим функціонування звичайної іпотеки, у ряді випадків просто неможливо і вимагає певного творчого підходу, що в свою чергу загрожує зловживаннями. Таким чином, використаний законодавцем у даному випадку підхід лише ускладнив правозастосування. Беручи до уваги складність цього питання, видається, що варто було передбачити його більш докладне правове регулювання або в самому Законі про іпотеку, або у ЦК.

З точки зору договірної практики актуальним є відмежування договору довірчого управління від договору оренди. Оренда як економіко-правова форма виходить з того, що орендар використовує майно на свій розсуд, відповідно до загального його призначення (наприклад, під офіс), але при цьому всі плоди і доходи від діяльності орендаря належать тільки йому. Орендар зобов'язаний віддати орендодавцю лише фіксовану частину від своїх доходів - орендну плату. Орендодавець при цьому не втручається в діяльність орендаря і не має права вказувати йому, як використати приміщення, контролювати його підприємницький бізнес ^34.

Довірче управління майном на відміну від оренди передбачає, що власник має право контролювати, як саме використовується його власність, має право вимагати підвищення ефективності використання переданого в довірче управління майна і має право вимагати від довірчого керуючого весь отриманий прибуток від довірчого управління майном. Довірчий керуючий має право лише на обумовлений сторонами відсоток від прибутку, отриманої в процесі використання майна. Він діє виключно в інтересах засновника управління або вигодонабувача, в той час як орендар діє у своїх інтересах, дотримуючись лише обмеження, встановлені договором. Інакше кажучи, у відносинах довірчого управління власник майна наймає професійного підприємця для ефективного використання майна, надаючи довірчого керуючого достатню свободу дій, за винагороду від отриманої на базі цього майна прибутку. Довірчий керуючий зобов'язаний давати засновнику управління і вигодонабувачу звіт про свою діяльність, доводити до відома власника майна мотивацію своїх дій, здійснювати свою діяльність на правах своєрідного повіреного в справах власника з управління нерухомістю ^35.

Відносини, що зовні нагадують орендні, не завжди є такими. Так, якщо ви, приміром, використовуєте дах будівлі для розміщення реклами, то це не означає, що укладений договір оренди. І правило про те, що орендар має переважне право укласти договір оренди на новий строк (ст. 621 ГК РФ), до вас застосовуватися не буде ^36.

Акцентуючи увагу на безоплатному користуванні саме нерухомим майном, законодавець говорить про "тимчасове користуванні" (п. 1 ст. 689 ЦК), а щодо оренди як в цілому (п. 1 ст. 606), так і оренди окремих видів нерухомого майна ( п. 1 ст. 650 - оренда будівель і споруд, п. 1 ст. 656 - оренда підприємства, як майнового комплексу) говорить ще й про "тимчасове володінні", хоча щодо оренди будівель і споруд ця умова не є обов'язковим. Оскільки підставою угод в усіх названих випадках є отримання нерухомого майна в користування, можна вважати, що і користування нерухомим майном в цих випадках має бути однаковим - з передачею його у тимчасове володіння і користування або тільки в користування ^37.

У юридичній літературі поставлено питання про співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору перевезення. З цього приводу О.М. Козир пише: "Перша з різновидів оренди транспортних засобів (з екіпажем) певною мірою замикається з договором перевезення, що викликало при розробці ГК пропозиції про перенесення її в іншу главу. Однак у даному випадку між власником транспортного засобу та особою, що наймає це засіб, виникають саме відносини оренди, а вже в процесі експлуатації транспортного засобу орендарем у нього складаються стосунки з іншими особами з перевезення, які й врегульовані відповідними статтями глави 40 ^"38. Такий підхід не викликає заперечень. Разом з тим у цієї проблеми є й інший аспект, а саме: співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування.

Явна схожість договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування (чартеру) проглядається не тільки у використанні законодавцем аналогічних термінів ^39. В обох випадках передбачається, що зазначені договори можуть регулюватися крім ГК також транспортними статутами та кодексами.

Таким чином, договір оренди, незважаючи на деяку схожість з іншими договорами є самостійним цивільно-правовим договором з властивою йому специфікою та особливостями.

РОЗДІЛ 2. ПОРЯДОК УКЛАДЕННЯ, ІСПОНЕНІЯ, ЗМІНИ І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

2.1 Висновок і виконання договору оренди

Диференціація норм, що регулюють орендні відносини, здійснюється, головним чином, по предмету (об'єкту) оренди, але необхідно враховувати також і інші аспекти, наприклад, сферу застосування договору і спеціалізацію орендодавців, крім того, для законодавства про оренду характерно те, що «детальна регламентація відносин не перетворюється на надмірну «зарегульованість». ⁴⁰ Оскільки нормам надано диспозитивний характер, то даний факт дає сторонам можливість вирішення питань в договорі оренди, проте при необхідності законодавче регулювання використовує так званий «запасний варіант» (мова йде про імперативних нормах). У зв'язку з цим форми орендних відносин дуже різноманітні.

З позиції теорії цивільного права договір оренди слід розглядати як акт - дії сторін, спрямовані на встановлення правових результатів, що вимагають обов'язкової правової регламентації. Визначення правового акта дав Р.Ф. Васильєв: «Волевиявлення уповноваженої суб'єкта права, що регулює суспільні відносини шляхом встановлення (зміни, скасування, зміни сфери дії) правових норм, а також встановлення (зміни, припинення) конкретних правовідносин, результати яких у вигляді велінь, звернень, угод тощо у встановлених законом випадках фіксуються в документарній формі (акті-документі) ». ⁴¹

Уточнюючи визначення, зазначимо, що правовий акт є формою волевиявлення суб'єкта права в певній формі. Якщо говорити про погоджений правовому акті, що закріплює наявність відокремленого волевиявлення контрагентів, то, безсумнівно, мова йде про договірний акті, тобто договорі. Необхідно акцентувати увагу на тому факті, що договірні волевиявлення - це відособлені узгоджені волевиявлення.

Як і будь-яке суспільне відношення, укладені стосунки встановлюється в результаті взаємодії між людьми. У правовідносинах взаємодія його учасників здійснюється відповідно до належними їм суб'єктивними правами і покладеними на них обов'язками.

Важливим ознакою, що закріплює існування прав, обов'язків і відповідальності, є укладення договору оренди на певний термін, який може бути досить тривалим.

Термін в договорі оренди є приналежністю цього договору, але не його істотною умовою. Справа в тому, що, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак і в цьому випадку договір оренди зберігає риси договору, укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Можливість припинення договору, укладеного на невизначений строк, в будь-який час за бажанням однієї сторони свідчить про тимчасову обмеженості таких договорів. Тому закон (ст. 606 ЦК) говорить про те, що майно передається орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування ^42.

Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. ⁴³ Наприклад, максимальний термін договору прокату в силу вказівки ст. 627 ГК не може перевищувати одного року.

Встановлення граничних строків договору оренди має на меті, по-перше, запобігання того, щоб під виглядом оренди не відбулося відчуження майна, по-друге, надання можливості кожної із сторін після певного проміжку часу вимагати «зміни умов користування майном стосовно до нової господарської обстановці». ⁴⁴

Внаслідок цього, видається цілком логічним, що договір оренди може становити правовий стан. Справді, «якщо сфера кожного індивіда має основою і найбільшою його волю і якщо всяке правовий стан є взаємовідношенням, що існують між двома індивідами, і який один є суб'єкт активний, а інший суб'єкт пасивний, то, очевидно, необхідно угода двох воль для того , щоб розширити юридичну сферу одного і скоротити юридичну сферу іншого. Одним словом, так як будь-яка юридична стан є взаємовідношення двох осіб, то воно може виникнути лише з відношення між двома волями. Так як воно є зв'язком між двома особами, то воно за потребою відповідає зв'язку, створеної між двома волями ». ⁴⁵

Російське громадянське право відноситься до правових систем, «не визнають юридичний формалізм в якості ведучого свого принципу. Віддаючи належне форми угоди, воно вимагає, щоб суду представляли не чисто формальну, а реальну економічну регуляцію між сторонами ». ⁴⁶

При визначенні сутності договору оренди в тій чи іншій мірі доводиться стаківаться при застосуванні норм ст. 169 ЦК (про недійсність угоди, укладеної з метою, противної основам правопорядку та моральності); ст. 178 ГК (про недійсність угоди, укладеної під впливом помилки), і ст. 431 ЦК (про тлумачення договору).

Не можна не погодитися з Н.Б. Новицьким, який стверджував, що істотність визначається не за примхою тієї чи іншої особи. ⁴⁷

Виділення суті угоди має під собою об'єктивні підстави, її інтуїтивне відшукання, відрізняючись невизначеністю і нестійкістю, «підвищеною залежністю від суб'єктивного розсуду, суперечить суті нормативного регулювання, а також інтересам стійкості цивільного обороту, містить в собі небезпеку суддівського свавілля». ⁴⁸

Разом з тим, для того щоб пізнати сутність договору оренди, необхідно визнати його як в якості юридичного факту, «що запускає» певного роду правовідносини, так і як деякої форми правовідносини. У зв'язку з цим О.С. Іоффе звертав увагу на те, що «для всебічного ознайомлення з сутністю договору, він повинен бути вивчений і як юридичний факт, і як правовідносини». ⁴⁹

Як засоби, що визначають сутність договору оренди і полегшують застосування норм права, виступають категорії воля і волевиявлення, «пороками і невідповідностями яких пояснюються відповідні норми права». ⁵⁰

Сутність волевиявлень суб'єктів договору оренди полягає в тому, що учасник (орендодавець, орендар), виходячи з мотивів волевиявлення, висуває пропозиції (індивідуальні умови), що стосуються, наприклад, орендної плати, строку оренди і т.д.

Такі односторонні відокремлені волевиявлення узгоджуються між контрагентами в рамках договору оренди. Сторони домовляються. У зв'язку з цим О.А. Красавчиков зазначив, що «за допомогою узгодження індивідуальних умов суб'єкти виробляють загальні умови, що утворюють зміст договірного акта». ⁵¹ У загальних договірних умовах втілюються узгоджені волевиявлення сторін, виражені в реалізації власних інтересів контрагентів. Наприклад, інтерес орендаря (наймача) полягає в тому, щоб придбати річ (майно) у тимчасове володіння і користування, а орендодавця (наймодавця) - передати цю річ орендарю (наймачу). Звідси в договорі оренди (майнового найму) «випливають» права та обов'язки сторін. Так, обов'язок орендаря (наймача) сплатити грошову ціну (періодичність встановлюється угодою учасників договору) і право отримати річ на певний час, право орендодавця отримати плату і обов'язок передати річ.

У ряді випадків законодавець спонукає громадянина або юридична особа до обов'язкового укладення договору. Деякі вчені-юристи справедливо пов'язують ці обставини з необхідністю захисту більш слабких учасників обігу ⁵² (яким є орендар) у договорі оренди.

Так, ФЗ РФ від 17 серпня 1995р. «Про природні монополії», ⁵³ забороняє суб'єктам природних монополій відмовлятися від укладення договорів з окремими споживачами. Аналогічний режим встановлений пунктом 1 ст. 426 Цивільного кодексу для «публічних договорів» - договорів, що укладаються комерційною організацією, яка за характером своєї діяльності не повинна відмовляти тому, хто до неї звернеться.

Таким чином, шляхом введення категорії (типу) публічного договору законодавець намагається забезпечити оптимальне задоволення в певних сферах потреб економічно слабкої сторони, тобто в масового споживача, ⁵⁴ зокрема в договорі прокату, що є різновидом договору оренди.

Одночасно законодавство багатьох країн, в тому числі і Росії, розвивається у бік граничної регламентації всіх аспектів договірних відносин. Основною метою проголошується, як було сказано, захист «слабких» учасників договірних відносин. Таким чином, у «слабкого» контрагента публічних зобов'язань є шанс: при необгрунтованому ухиленні комерційної організації від укладання такого договору звернутися до суду про спонукання укласти договір. На думку Б.В. Завидова, «тут законодавцю треба піти шляхом посилення: посилити відповідальність юридичних осіб, які займають домінуюче становище на ринку товарів», ⁵⁵ саме при укладенні договору оренди.

Як ми бачимо, у сфері приватного права спостерігається стійка тенденція до стандартизації змісту договорів. «Величезна кількість індивідуальних договорів укладається на основі різних« загальних умов укладання угод »,« типових договорів »,« договорів приєднання »і т.п. Одні суб'єкти, користуючись статусним або економічним перевагою, залежністю своїх потенційних клієнтів-контрагентів, відверто нав'язують їм уніфіковані договірні кліше ». ⁵⁶

Тому спостерігалося максимальне обмеження значимості договірної моделі, так як майже всі діяли в цій області норми носили імперативний характер.

Проте договір оренди, безумовно, повинен відповідати імперативним нормам закону та інших правових актів (п. 1 ст. 422 ЦК), які «в сфері договірних зобов'язань практично завжди встановлюють ті чи інші обмеження договірної свободи в громадських та державних (публічних) інтересах . Однак імперативні правила закону, прийнятого після укладення договору, не повинні поширюватися на умови раніше укладених договорів, якщо тільки сам цей закон прямо не додасть їм зворотну силу (п. 2 ст. 422 ЦК) ^»57. Підзаконними ж актами, включаючи президентські укази, не можна наказувати зміни умов укладених договорів. У ряді випадків обмеження договірної свободи викликані розвитком самого ринку, який не зможе нормально функціонувати при їх відсутності. Так, «обмежуються можливості монопольних виробників товарів чи послуг, які не вправі нав'язувати своїм контрагентам умови договорів, використовуючи своє вигідне становище і неможливість споживачів звернутися до інших виробників, тобто порушуючи принцип конкуренції ». Згідно зі ст. 6 ФЗ «Про природні монополії», органи регулювання природних монополій має право визначати споживачів, що підлягають обов'язковому обслуговуванню, а також встановлювати ціни (тарифи) або їх граничний рівень на продукцію таких монополій, тобто визначати контрагентів і деякі суттєві умови відповідних договорів. Причому законодавча база для подібної системи цінового регулювання почала формуватися, зокрема, з виходом Указу Президента РФ від 28 лютого 1995р. № 221 «Про заходи щодо впорядкування державного регулювання цін (тарифів)» ⁵⁸ і однойменного Постанови Уряду РФ від 7 березня 1995 р. № 239 ^59. У них намічався перехід до державного регулювання цін в основному тільки на продукцію природних монополій.

Незаконним буде також і «нав'язування контрагентам умов договорів на основі укладених угод про розподіл тих чи інших товарних ринків або інших форм недобросовісної конкуренції». Така заборона необхідний з метою створення об'єктивних умов для добросовісної конкуренції на ринку. «Там же, де вона з економічних причин нерентабельна (наприклад, при природній монополії), повинна діяти спеціальна система регулювання. Будучи її складовою частиною, публічний договір зможе стати правовою формою впливу держави на сфери природної монополії ». ⁶⁰

«У ретельної захисту потребують громадяни-споживачі, що виступають як свідомо більш слабкої сторони у їх взаємовідносинах з професійними підприємцями». ⁶¹

У цій сфері діє і загальний принцип заборони зловживання правом (п. 1 ст. 10 ГК), у тому числі свободою договорів. ⁶² Застосування даного принципу виправдано, наприклад, при укладенні договору оренди нежитлових приміщень між муніципальним органом, яка є власником майна, і підприємцем . Орендний договір повинен відображати баланс економічних інтересів, як орендодавця, так і орендаря, при цьому інтереси не повинні обмежуватися отриманням орендодавцем орендної плати та використанням орендованого об'єкта - орендарем. Орендодавець, грунтуючись на необхідності найбільш ефективного та доцільного використання орендованого майна в господарському та соціальному аспектах, повинен виходити з першорядної мети - благо держави і громадян. Зазначені аспекти є провідними пріоритетами у вирішенні питань кому, на яких умовах і на який термін необхідно здавати майно. Проте умови договору і визначається їм зміст орендних відносин не повинні обмежувати орендаря у виборі найбільш ефективного в рамках законодавчого та договірного обмежень використання орендованого майна.

Одним з факторів, які зумовлюють гнучкість використання об'єктів оренди, є термін. Представляється, що в даному випадку є сенс передбачати можливість укладати договір: при короткостроковій оренді від 5 до 10 років, при довгостроковій - до 49 років. Що може спричинити виникнення зобов'язання щодо інвестування орендарем об'єкта. У таких вкладеннях орендаря-інвестора можна зацікавити не тільки термінами оренди, але й у випадку, якщо обумовлене ним поліпшене майно він матиме право присвоювати в залежності від того, чи є воно відокремлюваним чи ні. У даному ж випадку виникає можливість стимулювання за допомогою договору оренди інвестування в об'єкти державної і муніципальної власності і тим самим сприяти їх розвитку.

Говорячи про рівність суб'єктів, а саме рівність волевиявлень, як ознаку договору оренди, слід зазначити, що це один із суперечливих ознак. Оскільки, кажучи про рівність, ми маємо на увазі формальне, юридичне рівність, а не фактична рівність.

Формальне рівність суб'єктів означає, що їх волевиявлення можуть носити тільки формально рівноправний характер. «При визначенні договірних умов може мати місце диктат статусне або економічно переважаючого суб'єкта. І наслідками договору можуть бути відносини як фактичного, так і юридичної нерівності ». ⁶³

У дійсності, рівність сторін у договорі оренди втілюється лише в рівних правах орендаря та орендодавця на ініціацію змін і доповнень умов договору, на ініціацію розірвання договору і т.д. ⁶⁴

Укладення договору оренди було б безглуздо без наміру виконувати його умова орендодавцем та орендарем, значить, виконання договірних умов є ще одним важливим умовою договору. Квінтесенцією цієї ознаки обгрунтовано вважається класичний імператив «pacfa sunt servanda »-« договори слід виконувати ». Договірні умови, договірні обов'язки є продукт згоди сторін. Орендар, погодившись з умовами орендодавця, визнає обов'язковість для себе спільно встановлених на основі цієї згоди загальних умов. Можна навіть сказати, що учасники договору оренди повинні розглядати узгоджені волевиявлення один одного як «керівництво до дії».

Необхідно звернути увагу на існування двох способів формулювання орендодавцем та орендарем правил їх поведінки: вироблення власного варіанта або прийняття варіанту, запропонованого законодавцем у диспозитивної правовій нормі. Що стосується імперативних норм, то вони, за справедливим зауваженням В.В. Витрянского, «встановлюють правила, які повинні дотримуватися учасниками майнового обороту, і знаходяться за рамками поняття« договір ». ⁶⁵ Таким чином, склад умов договору оренди визначали: вольовий акт учасників цивільного обороту, правила поведінки індивідуального характеру, обов'язкові тільки для його сторін, правила поведінки, сформульовані сторонами, щодо виникнення, зміни або припинення правовідносини, встановлена законодавством форма. Ми виділяємо істотні умови договору оренди, закріплені в п. 1 ст. 432 ЦК РФ, відповідно до якої договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. ⁶⁶

При цьому зокрема Л. Андрєєва, за критерій виділення істотних умов вказує їх необхідність і достатність для визнання договору (існуючих). ⁶⁷

При вирішенні питання про зміст договору оренди з методологічної точки зору необхідно звернути увагу на ту обставину, що коли мова йде про умови договору, то ми маємо на увазі оренду як юридичний факт, а не правовідносини і не усний чи письмовий або нотаріально оформлений текст, оскільки договірні умови - це угода, що закріплює правила поведінки сторін, що має встановлений законодавством форму, що знаходиться в області виникнення, зміни або припинення договірних зобов'язань. Але зазначені характеристики взаємопов'язані.

Стосовно до досліджуваної проблеми даний факт виявляється, перш за все, в тому, що склад умов оренди - юридичного факту визначає істота оренди-правовідносини і в тій чи іншій мірі закріплюється в оренду-тексті.

М.М. Агарков у цьому зв'язку наголосив, що «підстава виникнення зобов'язань є необхідним індивідуалізують моментом кожного даного зобов'язання, визначає його характер» ⁶⁸ щодо і зміни умов договору, і його розірвання.

Представляється, що основне значення зазначеного терміну стосовно до умов оренди - юридичного факту виявляється в наступному визначенні: «істотний» означає належність умов до суті орендного правовідносини, при цьому беруть участь при формуванні істоти орендного зобов'язання. Крім того, «істотний» означає свідчить про існування.

Отже, істотність договірного умови впливає одночасно як на існування оренди - юридичного факту, так і на сутність виникає з такого договору орендного правовідносини, а також на зміну орендного зобов'язання.

ГК РФ не містить певних імперативних правил щодо форми договору оренди, його структури, бо законодавець реалізує ідею свободи договору (ст. 421 ГК РФ), надавши тим самим можливість самостійної регламентації сторонами умов договору, але з обов'язковим дотриманням тих імперативних умов, які регламентуються законом та іншими правовими актами на момент укладення договору (п. 1 ст. 422 ЦК РФ).

Якщо законодавцем передбачаються істотні умови договору, такі як предмет, ціна, то місце виконання договору може і не бути істотною умовою, але, тим не менш, сторони при укладенні договору оренди вважають за краще вказувати всі умови, включаючи умови про зміну і розірвання договору оренди, щоб в юридичному сенсі убезпечити себе.

Виділяючи договір оренди, законодавець вимушено визначає його характерні ознаки, тобто без вказівки, яких об'єктивно неможливе виникнення відповідного зобов'язання, і «тим самим дає зрозуміти, що зазначені умови необхідні для даного виду договірного зобов'язання». Внаслідок цього, поряд з істотними умовами, які прямо зазначені в законі або інших правових актах як істотні, необхідно вказувати і умови, щодо яких за заявою однієї із сторін (орендаря чи орендодавця) повинно бути досягнуто згоди. Необхідно зазначити, що договір оренди, крім умов, які стосуються суті цього виду договірного правовідносини, має також умови, які відіграють роль лише у формуванні загальних і звичайних для всіх договірних зобов'язань ознак. Дані умови відповідають змісту диспозитивних норм, що встановлюють загальні правила укладення, виконання, зміни та припинення договорів, а також покладання відповідальності за їх порушення.

Дані умови відносяться до несуттєвих. У юридичній літературі справедливо визначено, що питання про те, чи вважати конкретний договір укладеним, має значення не сам по собі, а, перш за все, у зв'язку з можливими майновими вимогами, що випливають з цього договору.

У практичному обгрунтуванні поділ умов договору оренди на суттєві і несуттєві проявляється в тому, що якщо між орендарем та орендодавцем при укладенні договору виникли розбіжності з приводу пропозиції про зміну чи виключення з договору умови, передбаченого диспозитивної нормою, фактичне виконання в рахунок договору відбудеться, незважаючи на те, що дані розбіжності залишилися неврегульованими. Це пояснюється тим, що в разі погодження сторонами умови, що змінює або виключає дію диспозитивної норми, воно автоматично стає істотною умовою, крім того, узгодження всіх істотних умов завжди приводить до узгодження умов несуттєвих. Тому в разі фактичного виконання в рахунок договору, навіть якщо є неврегульовані розбіжності за умовами, які не відносяться до істотних, договір повинен вважатися укладеним. Фактичного виконання в рахунок договору не відбувається, і договір вважається не укладеним, коли орендодавець або орендар звертається до контрагента з проханням про врегулювання розбіжностей щодо спірного умові договору, під загрозою відмови від укладення договору.

Таким чином, при традиційному розподілі умов договору на істотні і несуттєві, необхідно виділяти і особливі умови, які відіграють роль при формуванні загальних ознак орендного зобов'язання (укладення, розірвання (зміна), припинення, накладення відповідальності). Суд розглядає спори за зміну договору шляхом визнання недійсними окремих умов договору (ст. 180 ГК РФ). Відповідно до даної правової норми статті, недійсне умова не тягне за собою визнання недійсними інших положень договору оренди, якщо ці умови не відносяться до істотних.

Однак контрагенти на стадії укладання договору оренди не звертають належної уваги на значення особливих умов. Ці додаткові умови формуються учасниками договірних зобов'язань у випадках, коли в тексті застосовуваного сторонами нормативно-правового акта відсутній імперативне регламентування правовідносин і сторони вирішують застосувати діапозитивна норму права.

Природно, що використання тих чи інших правових норм, встановлення тих чи інших додаткових умов залежить від конкретної специфіки конкретного зобов'язання.

В якості особливих умов договору оренди слід визнати встановлення орендодавцем та орендарем додаткових умов, що грають роль при формуванні загальних ознак, що залежать від специфіки орендного зобов'язання, а саме: встановлення відповідальності сторін за несумлінне виконання орендного зобов'язання, зміна і розірвання договору оренди. За справедливим зауваженням Б. Завидова, «сумлінне і скрупульозне виконання всіх передбачених у договорі умов знизить підприємницький ризик контрагентів договірного зобов'язання». ⁶⁹

Звичайно, необхідно враховувати обов'язковість виконання договірних умов, які повинні здійснюватися за допомогою встановлення в договорі оренди, який регулюється галузевим законодавством, форм і мір відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, тобто мова йде про договірної відповідальності.

При виділенні ознак договору оренди, слід звернути увагу на: свободу договору, згода сторін, рівність сторін і обов'язковість договірних умов. При цьому, враховуючи еволюцію даного виду договору, в сучасному праві з'являється необхідність виділення певних сутнісних критеріїв (істотних і особливих умов), що дозволяють виділити договір майнового найму (оренди) з маси інших видів договорів та правових актів.

Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцем за договором оренди відповідно до ст. 608 ЦК РФ може бути або власник майна, або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. Передумовою цього положення є те, що здача майна за договором оренди представляє собою реалізацію одного з трьох правомочностей власника, а саме: форму розпорядження цим майном. Отже, «орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном ». ⁷⁰

Крім власника в ролі орендодавця можуть виступати особи, які мають правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі унітарні підприємства з дотриманням вимог ст. 294-297 ГК РФ. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно, без згоди власника, передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника.

Унітарні підприємства, що є суб'єктами права оперативного управління, можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника.

Згідно з нормою п. 1 ст. 298 ДК РФ установи, які мають право оперативного управління на закріплене за ними майно, ні за яких умов не можуть бути орендодавцями майна, закріпленого за ними власником. Разом з тим, окремими федеральними законами такі права надані державним освітнім та науковим установам. ⁷¹

Від імені власника (держави, муніципального освіти) в якості органу, що дає згоду на передачу суб'єктами права господарського відання та права оперативного управління, можуть виступати відповідні територіальні органи та органи місцевого самоврядування. У зазначених законом випадках у якості таких можуть виступати інші державні органи.

Так, згідно з нормою п.п. 3 і 2 ст. 4 ФЗ «Про Федеральному залізничному транспорті», нерухоме майно, що належить на праві господарського ведення підприємствам залізничного транспорту, може здаватися в оренду за згодою федерального органу виконавчої влади в галузі залізничного транспорту. ⁷²

Державне та муніципальне майно, не закріплене за унітарними підприємствами, може передаватися в оренду відповідним територіальними органами ⁷³ або відповідними органами місцевого самоврядування. ⁷⁴ Тобто оренда, як ми бачимо, це тривалий, безперервний процес, що потребує в управлінні з боку як орендодавця, так і орендаря. Проте присутність власника в якості орендодавця в багатьох випадках не зводить оренду лише до дуальним відносин (господарське відання, оперативне управління). ⁷⁵ Крім того, земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду спеціальними органами, зазначеними в природоресурсного законодавства . Наприклад, при оренді ділянок лісового фонду як орендодавці виступають лісгоспи федерального органу управління лісовим господарством (ст. 31 Лісового кодексу РФ).

Внаслідок цього різноманіття об'єктів оренди породжує різноманіття орендних відносин, що призводить до необхідності створення певної системи організації орендних процесів. Доцільним є поділ означеного процесу на стадії: попередню і супутню. На попередній стадії встановлюються умови оренди, у тому числі умови зміни і розірвання договору оренди, і закріплюється юридична сила оренди - юридичного факту. Даний етап породжує відносини між орендодавцем, власником (якщо він не є орендодавцем) і орендарем. Оскільки кожна зі сторін може бути ініціатором виникнення орендних відносин, то дана стадія, з урахуванням різкого коливання вартості на ринку нерухомості, становить значний інтерес. Супутня стадія обумовлюється регулюванням вже існуючих орендних відносин, в плані контролю за дотриманням умов, приєднанням суборенди, використання об'єкта оренди, внесенням орендної плати, її переглядом, зміною умов договору, пролонгацією, розірванням, з підстав, обумовлених цивільним законодавством ^76.

На попередній та супутньої стадіях орендні відносини та управління державною і муніципальною власністю тісно пов'язані зі зміною, розірванням і накладенням відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання, оскільки договір оренди, укладений між орендодавцем та орендарем, служить основним документом, що регламентує відносини сторін.

Регламентування прав і обов'язків сторін має велике значення при визначенні положень, які займають контрагенти по відношенню один до одного. Характеристика прав і обов'язків орендаря і орендодавця проявляє таку істотну особливість цивільно-правових відносин, як рівність сторін.

Відповідно до ст. 616 ГК РФ орендодавець зобов'язаний: надати майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, разом з усіма його приладдям і відносяться до нього, в зазначений у договорі оренди термін, а при його відсутності - в розумний строк, попередивши орендаря про всі права третіх осіб на це майно, право застави тощо, здійснити капітальний ремонт цього майна, якщо інше не передбачено законом або договором; відшкодувати витрати на проведені орендарем невіддільні від майна поліпшення, якщо вони були зроблені за згодою орендодавця.

Орендар зобов'язаний: користуватися орендованим майном відповідно до умов договору або призначення майна, проводити його поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором, і повернути після закінчення договору в тому стані, в якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (наприклад, з дозволеними орендодавцем невіддільними поліпшеннями); своєчасно вносити орендну плату. ⁷⁷

Зазначені положення, що закріплюють обов'язки сторін, передбачають розподіл обов'язків між сторонами з утримання майна, що знаходиться в оренді.

На орендодавця покладається обов'язок з проведення капітального ремонту. Подібна обов'язок передбачалася ст. 284 ГК РРФСР 1964 і п. 2 ст. 85 Основ цивільного законодавства. Ця норма пов'язана зі ст. 210 ЦК РФ, що покладає обов'язок щодо утримання майна на власника. На відновлення майна, що відноситься до основних фондів, виробляються амортизаційні відрахування. Разом з тим, вони, як правило, входять складовою частиною в суму орендної плати (поряд з частиною прибутку, одержуваної орендарем від використання найнятого майна).

Капітальний ремонт повинен проводитися в строк, встановлений договором, а якщо він не визначений, - в розумний термін. Це означає, що орендодавець зобов'язаний підтримувати здане їм майно у стані, придатному для використання за призначенням. Якщо капітальний ремонт викликаний невідкладною необхідністю, орендодавець повинен провести його без зволікання. ГК РФ у п. 1 ст. 616 передбачає наслідки невиконання цього обов'язку. Орендар має право за своїм вибором: провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця його вартість або зарахувати її в рахунок орендної плати; або зажадати відповідного зменшення орендної плати, а також вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків. Аналогічні наслідки відповідно до ст. 612 ЦК РФ наступають при невиконанні орендодавцем свого обов'язку усунути недоліки, виявлені в зданому майно та перешкоджають або ускладнюють його експлуатацію за призначенням.

Проте норма, яка покладає на орендодавця проведення капітального ремонту, не імперативно, оскільки законодавець допускає можливість досягнення вирішення даного рішення цього питання в договорі. Крім того, виключення із загального правила передбачаються у спеціальних нормах закону та інших правових актах. Так, ст. 644 ГК РФ покладає проведення капітального ремонту транспортного засобу, найнятого без екіпажу, на орендаря. Орендар зобов'язаний здійснювати як поточний, так і капітальний ремонт взятого в оренду підприємства (ст. 661 ГК РФ).

Підтримуючи принцип рівності сторін, п. 2 ст. 616 ГК-РФ закріплює положення, згідно з яким на орендаря покладається обов'язок підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за свій рахунок, поточний ремонт; мова йде про ремонт, попереджуючому передчасний знос і як наслідок - передчасний вихід з ладу майна, переданого в оренду, а також нести витрати по утриманню майна (наприклад, з прибирання приміщення, що орендується, вивезення сміття, внесенню комунальних платежів і т.д.). Але поряд із застосуваннями уніфікованих норм законодавства, щодо окремих видів оренди є винятки. Так, відповідно до положень, що регулюють договір оренди транспортних засобів з екіпажем, обов'язок підтримувати цей об'єкт у належному стані і проводити всі види його ремонту, включаючи поточний, покладається на орендодавця (ст. 634 ЦК РФ).

Зустрічне прийняття сторонами прав і обов'язків є переконливим аргументом характеристики договору оренди як сіналлагматіческій. Але якщо оренда в її чистій початковій формі - це майновий найм, то орендар - незалежна від орендодавця фігура. Його обов'язки обмежуються орендними платежами, забезпеченням збереження майна та дотриманням встановленого договором режиму її цільового використання. «Орендар вільний у виборі напрямку господарської діяльності і в розпорядженні виробленою продукцією. У всіх господарських зв'язках він виступає від власного імені і повністю бере на себе ризик зміни господарської кон'юнктури, несе відповідальність перед іншими особами за виконання договірних зобов'язань і за шкоду, заподіяну в зв'язку з використанням орендованого майна ». Саме ця самостійність і визначає значення оренди як засоби стимулювання ініціативи та підприємливості, як головного чинника «господарського ставлення працівника до умов і результатами своєї праці».

За існуючої диференціації норм не тільки за ознаками спеціалізації орендодавців, сфері застосування договору, але і за предметом договору оренди, логічним видається існуючу різноманітність форм орендних відносин, що призводить до необхідності створення певної системи організації орендних процесів. Доцільним є поділ означеного процесу на стадії: попередню і супутню. На попередній стадії встановлюються умови оренди, у тому числі умови зміни і розірвання договору оренди, і закріплюється юридична сила оренди юридичного факту. Супутня стадія обумовлюється регулюванням вже існуючих орендних відносин, в плані контролю за дотриманням умов, приєднанням договору суборенди, використанням об'єкта оренди, внесенням орендної плати, її переглядом, зміною умов договору, пролонгацією, розірванням, з підстав, обумовлених цивільним законодавством.

Разом з тим, вихідним моментом, незалежно від диференціації норм, з точки зору теоретичного осмислення, обумовленого наявністю відокремлених волевиявлень сторін, договір оренди слід розглядати як акт - дії сторін, спрямовані на встановлення правових результатів, і потребують обов'язкового документального оформлення.

При виділенні істотних умов основне значення терміна «істотний» проявляється в наступному визначенні: «істотний» означає належність умов до суті орендного правовідносини, при цьому беруть участь при формуванні істоти орендного зобов'язання. При традиційному розподілі умов договору на істотні і несуттєві, необхідно виділяти і особливі умови оренди, у якості яких слід визнати встановлення орендодавцем та орендарем додаткових умов, що грають роль при формуванні загальних ознак, що залежать від специфіки орендного зобов'язання, а саме: встановлення відповідальності сторін за несумлінне виконання орендного зобов'язання, зміна і розірвання договору оренди.

2.2 Порядок та підстави зміни договору оренди

Особливості правового регулювання механізму зміни договору оренди представляють важливий практичний інтерес, оскільки реалізація механізму зміни договору тісно пов'язана з правильним розумінням волевиявлення сторін. Безумовно, підстави і порядок зміни договору оренди, є наочним прикладом того, чи виконує договір роль правового акта, який володіє правовим результатом, до якого прагнули сторони при укладенні договору і охоплювалися чи їх волею настали правові наслідки. Ще К.А. Міткжов зазначав: «Договір, як і всяка свідома зміна майнових правовідносин, завжди відбувається з відомої юридичної метою. Ця мета, для якої договір служить засобом, і є матеріальне його основу. Вона визначає юридичний характер договору. Підстава договору може складатися в намірі, ... прийняти на себе обов'язок за дію іншого, або забезпечити існуюче зобов'язання, взагалі у бажанні досягти будь-якої юридичної мети. Без цього бажання і мотиву не можна уявити серйозної волі вступити в зобов'язання. З іншого боку, договір не має ніякої сили, якщо в основі його лежить мета, заборонена законом ...». ⁷⁸

У зв'язку з цим орендодавцю і орендареві необхідно прогнозувати настання як сприятливих, так і несприятливих наслідків.

Оскільки договір оренди - це узгоджений правовий акт відокремлених волевиявлень сторін, наділених в певну форму, представляється логічним визначити даний вид договору як орендне правовідносини, при цьому гол. 34 ЦК РФ, вказуючи на зміну договору, має на увазі зміну саме орендного правовідносини. Більше того, договір оренди породжує таке явище як орендне зобов'язання, яке в процесі існування так само піддається змінам.

Так як у ст. 450 ГК РФ закріплюються лише три основні способи зміни договору, дане закріплення положень відповідає поглядам законодавця на природне суть орендних правовідносин. Однак у Цивільному кодексі України відсутнє визначення поняття зміни договору оренди, але з урахуванням певних рис, а саме наявності волі і волевиявлення сторін на зміну договору, а також наявності категорії спрямованості «зміна», дане закріплення стає необхідністю. Таким чином, акцентуючи увагу на вольовий характеристиці договору і певної мети в поведінкової моделі боку - зміна договору оренди, визначення можна сформулювати наступним чином: зміна договору оренди - це вольова дія, що ініціюється стороною (сторонами), що має своєю метою змінити зміст орендного зобов'язання (права і обов'язки орендаря і орендодавця, певні умови виконання).

Першим і основним способом зміни договору оренди є зміна договору за угодою сторін, яке відображає принцип свободи договору. Тезисно закріплюється це наступним чином: хто володіє правомочністю укладати договір оренди, той відповідно має право змінювати його. Саме так і реалізується принцип свободи договору оренди, який повинен поширюватися не тільки на стадію укладання та розірвання договору, а й на стадію зміни орендного правовідносини. Підтвердженням служить норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, відповідно до якої договір, може бути, розірваний або змінений за угодою сторін. Однак можуть бути встановлені і винятки, передбачені законом або договором. Так, якщо мова йде про договір на користь третьої особи: якщо третя особа висловлює боржникові намір скористатися своїм правом за договором, сторони не можуть змінювати договір без згоди третьої особи, якщо інше не передбачено договором, законом або іншими правовими актами (п. 2 ст . 430 ЦК РФ). Відзначимо, що при визначенні форми угоди про зміну договору максимально враховується специфіка суб'єктного складу. Часто на практиці полягають тристоронні договори, хоча досить угоди двох сторін для дієвості договору, тобто третя особа, є «необов'язковим» учасником правовідносини. Зазначені тристоронні договори не містять будь-яких спеціальних зобов'язань третьої сторони. Тоді як слід кваліфікувати подібні договори, по суті, укладені між двома сторонами. Видається, що якщо зазначені договори не містять будь-яких спеціальних правомочностей «необов'язковою сторони», то змінити договір можна в двосторонньому порядку, без участі третьої сторони, і ця угода буде дійсним і породить ті юридичні наслідки, до яких прагнули сторони. Однак якщо договір містить спеціальні правомочності третьої сторони, то змінити договір можна лише за наявності волевиявлення всіх (трьох) сторін.

Угода про зміну договору оренди є самостійну дво-або багатосторонню угоду. Таким чином, порядок зміни договору залежить від підстави зміни договору. Відповідно до ст. 452 ДК РФ форма угоди про зміну договору повинна бути ідентичною тій, в якій укладався договір (усна, письмова, нотаріально оформлена). Це ж правило поширюється і на договори оренди нерухомості, які за законом набувають чинності з моменту державної реєстрації, а отже, умови про зміну і розірвання вступають в силу з моменту державної реєстрації ^79.

Питання про вибір форми угоди про зміну договору оренди безпосередньо залежить від оптимального способу такої зміни. Оскільки угода про зміну договору оренди є самостійним договором, то на його форму повинна поширюватися норма ст. 434 ГК РФ, відповідно до якої допустимими способами укладення угоди про розірвання (зміну) договору в письмовій формі є: складання сторонами єдиного документа, а також обмін документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Стосовно до договору оренди це може означати можливість змінити договір за телефоном (оскільки в деяких угодах прямо вказується, що вони можуть полягати засобами телефонного зв'язку). Однак якщо законодавець дозволяє передавати документи за допомогою вказаного виду зв'язку, це положення не дає підстав стверджувати, що договір укладається за телефоном (пояснимо, за допомогою одного з технічних засобів телефонного зв'язку: електронною поштою можуть передаватися документи). Чи можна тоді вести мову про телефонний дзвінок як необхідному підтвердження зміну договору оренди? «У деяких угодах пропонується використовувати записи телефонних розмов в якості доказів дотримання письмової форми угод». ⁸⁰ Тоді виникає питання: чим відрізняються усна і письмова форма договорів?

ГК РФ розрізняє письмову і усну форму шляхом розмежування доказову значень певних дій сторін. Адже незалежно від того, запис чи це телефонних переговорів або відеозапис, в чому відмінність цих доказових фактів від простих переговорів контрагентів, що знаходяться в одному приміщенні. Очевидної різниці немає. Використання доказових моментів не повинно вводити в оману сторони про факт зміни, зокрема, договору оренди, оскільки ні в першому, ні в другому випадку вказаний процес не становить собою обмін документами на доказ зміни договору. Тому, повертаючись до логіки норми ст. 434 ГК РФ, необхідно усвідомити, що допустимим способом укладення угоди про зміну договору оренди є складання документа на паперовому носії, щоб уникнути непорозумінь.

Що стосується телетайпному, телефонного, електронного та інших видів зв'язку, то вони в якості доказів передбачають більш ретельний підхід, щоб уникнути настання несприятливих наслідків для сторін, із застосуванням підходу «індивідуалізації контрагента». Телетайп - приймально-передавальний буквопечатающій стартстопной апарат з клавіатурою, як у друкарської машинки. Проте сьогодні з появою комп'ютерів, факсу, Інтернету, це засіб зв'язку актуально. Тим не менш, такий спосіб передачі інформації встановлений законодавством. За допомогою телефонного зв'язку можна передати інформацію усно, а також письмово шляхом використання факсового апарату. Для ідентифікації боку необхідно знати номер телефону (факсу). Для отримання цієї інформації потрібно робити запит до організації, що надають зв'язок і номер лінії контрагенту. Правда, при цьому слід враховувати, що номери телефонного та факсового лінії можуть належати іншим особам, оскільки законодавством не передбачена така обов'язкова форма ідентифікації, як номер телефону або факсу, і не потрібно вносити цю інформацію до реєстраційних документів. В наявності ситуація, коли цими особами можуть бути орендодавці приміщень, що здають в оренду як приміщення, так і телефонні лінії, і де контрагент просто має місце знаходження. Але при вирішенні питання про належність номера тій чи іншій особі, питання може бути відхилений організацією, що надає номер контрагенту, з посиланням на конфіденційність інформації. У даному випадку встановити істину з порушеного питання можна лише на стадії судового розгляду, в порядку, передбаченому ст. 66 АПК України, ст. 57 ГПК РФ.

Довести приналежність електронної адреси стороні договору оренди також важко з тих же причин, можливо здійснити запит держателю домену про видачу інформації, що цікавить, але гарантії на отримання достовірної інформації немає.

Тому при доведенні своєї правоти при зміні договору оренди, необхідно посилатися на пункти договору, що містять дану інформацію.

Однак форма угоди про укладення договору не завжди збігається з формою угоди сторін про його зміну. Наприклад, при укладенні договору вимагається нотаріальне посвідчення, а при виникненні спору та їх подальшого розгляду сторони вдалися до мирової угоди, яка не вимагає нотаріальної форми, проте вимагає затвердження суду.

Таким чином, підстава «за згодою сторін» має значення для зміни договору оренди не як визначення ступеня законності поведінки сторін, на відміну від зміни умов договору оренди в судовому порядку, а як визначення наслідків зміни договору оренди для сторін, до яких вони прагнули.

Наступний спосіб зміни договору оренди - судом на вимогу однієї із сторін. ГК РФ допускає зміну договору оренди на вимогу однієї із сторін у судовому порядку, коли іншою стороною порушуються умови договору оренди, але не всяке порушення умов договору дає іншій стороні право вимагати, нехай навіть по суду, зміни вже укладеного договору, а лише суттєве порушення є того підставою. У законі не сказано, які порушення вважаються істотними для договору, але даються загальні орієнтири: порушення, яке тягне для контрагента така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору. Представляється, що в якості істотного порушення умов договору можна визнати: а) одностороння зміна умов договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або механізм її обчислення частіше одного разу на рік, а також б) невнесення орендної плати у повному обсязі, із зазначенням у договорі даного підстави, що дає право на ініціацію його зміни.

Зміна договору оренди на підставі рішення суду на вимогу однієї із сторін можливо також при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору. Виходячи з логіки ст. 451 ГК РФ, у відношенні договору оренди підстави визначаються наступним чином:

1. У разі змісту в договорі оренди пункту, що закріплює положення, що ніякі зміни обставин не є підставою для його зміни, або в договорі оренди відсутні вказівки подібного характеру, але із суті даного договору випливає, що ризик зміни обставин несе один з контрагентів.

2. Обставини повинні змінитися настільки, що якби орендар або орендодавець могли це передбачити, то договір або взагалі не було укладено, або був би укладений на інших умовах.

3. Зацікавлена сторона вправі вимагати по суду зміни договору оренди, за наявності одночасно таких умов: у момент укладення договору сторони (орендар і орендодавець) виходили з того, що таких змін не відбудеться, якщо ж вони допускали, що такі зміни можуть відбутися, то це не є підставою для розірвання договору оренди.

4. Зміна цих обставин викликано причиною, яку зацікавлена сторона не в змозі запобігти.

5. Виконання договору оренди без зміни його умов тягне для зацікавленої сторони збиток, в результаті чого вона в значній мірі втрачає те, на що мала право розраховувати при укладенні договору.

6. З звичаїв ділового обороту або суті орендного зобов'язання не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, для визнання договору зміненим у зв'язку з істотним порушенням договору необхідна сукупність усіх зазначених умов, що є цілком виправданим для реалізації механізму захисту сторін договору оренди.

На думку Б. Завидова, при істотному порушенні зобов'язань потерпіла сторона повинна за загальним правилом понести збитки, а порушення повинно бути неодноразовим. Так, якщо потерпілий контрагент не зазнав збитків, то логічно випливає, що партнер контрагента не заподіяв йому даних істотних порушень невиконанням зобов'язання. ⁸¹ Однак це положення не зовсім вірно, оскільки можна порушити - зобов'язання, при цьому, однак, не заподіяти збитки, наприклад, у разі повернення речі на день пізніше.

На відміну від розірвання, зміна договору за рішенням суду допускається у виняткових випадках, коли його розірвання суперечить суспільним інтересам або потягне за собою значний збиток для сторін (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Фактично, вимога в односторонньому порядку зміни з огляду на те, що істотно змінилися умови, з яких сторони виходили при укладанні договорів, застосовується на практиці надзвичайно рідко, тому що - договори повинні виконуватися на початкових умовах.

У зазначених випадках договір буде вважатися зміненим з моменту вступу судового рішення в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Однак М.І. Брагінський і В.В. Витрянский вказують саме на те, що договір змінюється з моменту винесення судового рішення. Основний висновок про те, що якщо підставою зміни договору «служить судове рішення, договір вважається зміненим або припиненим з моменту винесення вказаного рішення». ⁸² А. Шічанін та О. Гривко спростовують цю думку, апелюючи тим, що «подібне умовивід не засноване на нормі закону і несумісно з уявленням про те, що тільки що вступило в законну силу судове рішення має силу незаперечною і обов'язкове до виконання». ⁸³

Для зміни договору оренди з участю судового органу потрібне пред'явлення позову однієї зі сторін, з дотриманням досудового порядку врегулювання відповідного орендного спору.

Договір оренди також може бути змінений при односторонню відмову від виконання договору, передбачених п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Зазначене підставу можливо лише в тих випадках, коли це передбачається законом або угодою сторін. Так, після закінчення терміну договору оренди, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ГК). У даному випадку для визнання договору оренди поновленим на невизначений термін об'єктивно необхідні наступні умови: по-перше, орендар продовжує користуватися майном, що є предметом договору оренди після закінчення терміну договору, по-друге, орендодавець не заперечує проти подібних дій орендаря.

Д.І. Мейєр зазначав нелогічність цього правила, вказуючи, що якщо договір поновлюється на тих же умовах, то й умова про термін має бути відновлена у новому договорі. ⁸⁴ І це цілком логічно, видається, що взагалі формулювання «поновлення договору на тих же умовах» некоректна, оскільки не продовжує діяти колишній договір у тому ж обсязі щодо терміну. Старий договір оренди не зберігається, а сторони отримують модифікований договір. Більш того, зміни вносяться не в тій же формі, в якій полягав колишній договір оренди, а за допомогою здійснення конклюдентних дій: продовженням користування орендованим майном з боку орендаря і не вчиненням перешкод у тимчасовому володінні й користуванні, за допомогою мовчання з боку орендодавця.

Від договору, укладеного на невизначений строк, орендодавець і орендар має право відмовитися у будь-який час, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці (ст. 612 ЦК РФ). Попередження про відмову від договору повинен бути адресований контрагенту і дійсно лише тоді, коли воно їм отримано, або ж якщо воно не дійшло до контрагента не з вини застережливого.

Право орендаря на поновлення орендних відносин може бути захищене в судовому порядку. Якщо відомо, що орендодавець надалі планує здавати майно в оренду, але від поновлення договору з колишнім орендарем ухиляється, то останній може пред'явити позов про спонукання орендодавця укласти договір оренди на новий термін. Рішення практики розгляду даних спорів містяться в листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 вересня 1993 року № С-13/ОП-276. ⁸⁵ Однак вимоги орендаря відновити договір оренди не підлягають задоволенню судом у тому випадку, якщо орендодавець не має наміру більше здавати майно в оренду.

Крім того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закріплює додаткові способи захисту прав та задоволення інтересів добросовісного орендаря. Реалізується це положення наступним чином: якщо орендодавець відмовив орендарю у поновленні договору на новий термін, але протягом року уклав договір з іншою особою, орендар має право вимагати в судовому порядку переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором, а також відшкодування збитків, причиною виникнення яких з'явився відмова орендодавця поновити договір оренди на новий термін, або відшкодування тільки збитків.

Оскільки норма п. 1 ст. 261 ЦК РФ носить диспозитивний характер, у зв'язку з цим сторони договору оренди можуть передбачити в договорі-тексті додаткові умови, відповідно до яких за орендарем зберігається переважне право на поновлення договору на новий термін, або умова, що виключає можливість взагалі продовження орендних відносин на новий термін.

Підстава односторонньої відмови від виконання договору оренди може бути закріплено вже на стадії укладання договору. Дане положення часто відповідає інтересам добросовісної сторони в разі несумлінного виконання зобов'язань за договором недобросовісної сторони, яка, як правило, виявляється на стадії виконання договору.

Однак необхідно розмежовувати поняття «одностороння відмова від виконання договору» і «розірвання договору на вимогу однієї із сторін». Ці поняття не тотожні, тому не випадково законодавець розглядає їх окремо. Характеризуючи два перші підстави, М.І. Брагінський і В.В. Витрянский акцентують увагу на тому, що «чітко розмежовані зміна і розірвання договорів, що відбулися як за угодою сторін, так і на вимогу однієї з них. Для обох цих підстав встановлені прямо протилежні презумпції. Мається на увазі, що можливість зміни і розірвання договору за угодою сторін презюмируется диспозитивної нормою (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при цьому «інше» може бути встановлено самим ГК РФ, іншими законами або договором. На відміну від цього, одностороння зміна допускається тільки у випадках, прямо передбачених Кодексом, іншими законами або договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ) ». ⁸⁶

При очевидному схожості односторонньої відмови від виконання орендного зобов'язання і вимоги контрагента про дострокове розірвання договору оренди необхідно виділити і принципові відмінності цих двох способів розірвання договору. Одностороння відмова від виконання договору здійснюється без звернення до суду. Дострокове розірвання договору, яке ініціюється стороною, навпаки, проводиться тільки в судовому порядку. Відрізняє ці дві ситуації і момент, з якого договір вважається зміненим або розірваним. При зміні, розірванні договору оренди в судовому порядку він вважається зміненим або розірваним з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну або розірвання договору, а при односторонню відмову від виконання договору таким є момент одержання стороною повідомлення про намір контрагента змінити або розірвати угоду. Чинне законодавство не визначає вимог до форми такого повідомлення, між тим, щоб уникнути спірних ситуацій, представляється доцільним наділяти його в письмову форму.

Стосовно до поняття «одностороння відмова від виконання умов договору оренди» законодавець використовує очевидну застереження «якщо така відмова допускається», що підтверджує винятковий характер даної підстави зміни договору оренди. Підтвердженням є ст. 310 ГК РФ, згідно з нормою якої встановлена презумпція неприпустимість односторонньої відмови від виконання договору. Використання зазначеного підстави можливо тільки у випадках, передбачених законом, а також договором, за згодою сторін, якщо інше не випливає із суті зобов'язання і не суперечить правовій природі останнього.

Якщо договір оренди все ж містить умову, згідно з яким допускається зміна умов договору однією із сторін за своїм розсудом, передбачає автоматичну роботу даної підстави, таку умову, включене у зміст договору оренди, на користь тільки однієї зі сторін, явно погіршується становище іншого боку, має розглядатися як кабальну, оскільки порушується принцип рівноправності сторін. Ця обставина може розцінюватися як зловживання правом.

Хоча законодавець не вказав на нікчемність включення в договір оренди такої умови, однозначність розуміння такого підходу очевидна і не викликає сумнівів, оскільки випливає з змила ст. 450 ГК РФ, яка закріплює право на односторонню зміну договору в рівній мірі для обох сторін, в суворо визначених випадках, а саме: за істотного порушення умов договору іншою стороною.

У разі зміни договору оренди внаслідок односторонньої відмови від виконання цього договору вимоги до порядку зміни договору оренди зводяться до обов'язкового письмового повідомлення контрагента про відмову від виконання договору в односторонньому порядку. Дана вимога вважається виконаним тільки у разі доведення відповідного повідомлення до іншої сторони за допомогою телефонного, телеграфного, телетайпного, електронної та т.д. зв'язку, яка доводить, що даний документ виходить саме від сторони, яка відмовляється від виконання договору оренди. З моменту отримання контрагентом зазначеного документа договір оренди вважається розірваним (зміненим).

Очевидним є той факт, що сучасна практика об'єктивно виявляє примат договору оренди в регулюванні орендних відносин, що представляє певну закономірність, зумовлену тим аспектом, що превальвірованіе державно-правових трафаретів договорів сьогоднішнім контрагентам незнайоме, підтвердженням цього є використання ГК РФ словосполучення «якщо інше не передбачено договором ». Крім того, договір оренди є правовим актом відокремленого волевиявлення сторін, цінність якого полягає «не в його стислості, а в повному, доступному розумінні і зручному у застосуванні змісті». ⁸⁷

Вишеобозначенние аспект розглядається як свобода розсуду сторін у договорі, що може спричинити включення в текст останнього недобросовісних умов.

Під «недобросовісними» розуміються умови, які об'єктивно суперечать інтересам орендодавця або орендаря і не компенсуються наданням додаткових прав (благ) контрагенту. ⁸⁸

Можливість присутності недобросовісних умов у договорі оренди зумовлюється нормою ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закріплює, що «у випадках, коли умова договору, передбачене нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше, сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній». Випадки такого договірного виключення містяться, наприклад, у ст. 450 ГК РФ, що допускає встановлення додаткових підстав односторонньої зміни і розірвання договору. У зв'язку з цим можливі випадки, коли найбільш сильна сторона (орендодавець) нав'язує контрагенту (орендарю) зміна невигідного для себе диспозитивного правила, покликаного охороняти і гарантувати інтереси останнього. Тому ДК РФ містить ряд норм, спрямованих на захист прав орендаря: обов'язок орендодавця проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна (п.1 ст. 616 ГК РФ); обов'язок відшкодувати орендарю вартість невіддільних від орендованого майна поліпшень (п.2 ст . 623 ЦК РФ); заборону на перегляд орендної плати частіше, ніж один раз на рік (п. З ст. 614 ЦК РФ) і т.д. Відмова від зазначених гарантій орендарем не повинен розцінюватись як правомірне діяння останнього, оскільки, по-перше, створює дієву основу для істотної зміни умов договору оренди з ініціативи орендодавця, що йде врозріз з тим фактичним становищем обставин, з яких виходили сторони на момент укладення договору; по-друге, якщо орендодавець не надає орендареві додаткових прав і гарантій - це свідчить про факт примусу останнього до укладення договору, що є об'єктивним протиріччям волевиявлення орендаря, по-третє, порушується дія управомочивающих норм, що забезпечують стабільність орендних відносин протягом узгодженого терміну, з застосуванням обов'язкових принципів рівності сторін і свободи договору.

Зазначене позбавлення прав орендаря суперечить як юридичною природою договору оренди, так і принципам цивільного права, ставлячи орендаря в залежне становище від неправомірних дій орендодавця.

2.3 Порядок і підстави розірвання договору оренди

Існують кілька варіантів розірвання договору: за взаємною згодою сторін, розірвання договору, що ініціюється або орендодавцем, або орендарем.

Варіант розірвання договору оренди «за обопільною згодою» означає розірвання договору за угодою сторін. Погоджений варіант виходу з ситуації, що склалася, зрозуміло, є найбільш привабливим в тому випадку, коли контрагенти зберігають існуючі ділові стосунки. Зрозуміло, що спільні дії дають їм рівні можливості в пошуку оптимального рішення, яке може зробити істотний вплив на їх подальшу діяльність. Більше того, переговори дозволяють сторонам зберегти взаєморозуміння, що в умовах конкуренції часто є важливим чинником. Однак з метою забезпечення «правової безпеки» сторін та роботи принципу рівноправності законодавець встановив низку винятків. Ці виключення повинні бути прямо передбачені законом або ж обумовлені орендодавцем та орендарем безпосередньо у змісті договору або у відповідному додатку до нього.

Можливий варіант, регламентований цивільним законодавством - розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін, який допускається лише при істотному порушенні умов договору іншою стороною, а також з інших підстав, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором. Питання про право «потерпілої сторони» на розірвання договору оренди в односторонньому порядку відображений в російському законодавстві у вигляді регламентованих гарантій: російське законодавство не передбачає автоматичного виникнення права на одностороннє розірвання договору оренди, навіть у випадку порушення однієї зі сторін своїх основних зобов'язань. Але при дієвості даного варіанту договір оренди, може бути, розірваний тільки на підставі рішення суду.

Оскільки поняття «істотне порушення договору» дано законодавцем досить абстрактно, на сьогоднішній день, даний факт як і раніше залишає «зайве місце» для судового розсуду

Якщо дозвіл проблеми шляхом переговорів неможливо, а сам договір не містить відповідних положень про його розірвання в односторонньому порядку, єдиною можливістю його дострокового розірвання є звернення однієї або обох сторін до суду. Договір оренди, може бути, розірваний достроково як з ініціативи орендаря, так і орендодавця. Причому ст. ст. 619, 620 ЦК України досить детально регламентують підстави дострокового розірвання договору оренди.

Цивільний кодекс РФ називає конкретні підстави для дострокового розірвання договору на вимогу як орендодавця, так і орендаря. Як правило, зазначені підстави розірвання договору носять характер розшифровки поняття «істотне порушення договору» стосовно до орендних відносин. Так, орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар: користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; істотно погіршує майно, більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату. Більш того, в договорі оренди може бути передбачена можливість дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця у разі одноразового невнесення орендарем орендної плати у встановлений договором термін. На практиці даний аспект викликає нерозуміння і зіткнення інтересів сторін.

Також орендар має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору в наступних випадках: орендодавець не надає йому здане в оренду майно або чинить перешкоди в користуванні майном відповідно до договору або призначення цього майна; орендоване майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець (ст. 619 ЦК); орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту зданого в оренду майна; майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, не придатному для використання. Договором оренди можуть бути передбачені інші підстави його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Цивільним кодексом РФ передбачена своєрідна досудова процедура регулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. В обов'язок орендодавця поставлено попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. ⁸⁹

Дане положення означає, що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається до арбітражного суду, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем: копія письмового попередження орендаря та докази її направлення або вручення орендарю. В іншому випадку позов орендодавця буде повернений арбітражним судам без розгляду (ст. 104, 108 АПК).

За зауваженням В.В. Витрянского: «Позови орендарів про зміну або розірвання договорів оренди в практиці судів і арбітражних судів явище не часте. Навпаки, суперечки про розірвання договору оренди або про зміну його умов (особливо в частині збільшення розміру орендної плати) за позовами орендодавців досить типові. У більшості випадків такі вимоги орендодавців пред'являються до суду, арбітражного суду у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням з боку орендарів обов'язку по внесенню передбаченої договором орендної плати ». ⁹⁰

Для збереження «юридичної безпеки» сторін договору оренди в аспекті наслідків його розірвання вже на стадії укладання договору оренди орендодавцю і орендареві необхідно дотримуватися наступних положень: по-перше, необхідно чітко усвідомити, що початок дії договору є початок дії орендного зобов'язання, прострочення виконання якого завжди тягне наступ договірної відповідальності, навіть якщо така відповідальність не передбачена договором оренди, по-друге, знання моменту припинення дії договору оренди позбавить від можливих суперечок пролонгації договору, по-третє, необхідно максимально враховувати коректність і юридичну грамотність слів і речень тексту договору, щоб уникнути суб'єктивного тлумачення його змісту, по-четверте, сторонам необхідно чітко сформулювати коло прав та обов'язків, гарантій і умов, за яких настає цивільно-правова відповідальність. Слід уникати включення в текст договору оренди пропозицій типу «... цим договором можуть бути передбачені інші підстави для дострокового розірвання ... »або« ... цим договором можуть бути передбачені інші підстави настання відповідальності ...», тобто без чіткої регламентації підстав.

Відповідно до ст. 431 ГК РФ, при тлумаченні умов договору судом береться до уваги буквальне значення містяться в ньому слів і виразів. Сторонам необхідно враховувати, що свобода договору це передбачена законом можливість вирішення виниклих цивільно правових спорів. У зв'язку з цим всі використовувані в договорі оренди терміни, поняття повинні відповідати юридичної термінології, щоб уникнути довільного суб'єктивного, двоякого тлумачення. У разі виникнення певних розбіжностей за договором оренди виникає необхідність у його тлумаченні.

У процесі здійснення тлумачення сторони можуть по-різному інтерпретувати договір оренди, використовуючи один з елементів тлумачення - з'ясування. Тому в таких випадках з'являється необхідність незалежного роз'яснення судами відповідно до норм ст. 431 ГК РФ. Це правило встановлено з метою забезпечення одноманітності і об'єктивності тлумачення умов договору оренди при вирішенні спорів у судовому порядку. ГК РФ закріплює положення про те, що при тлумаченні суд спочатку повинен виходити з буквального значення слів і виразів, що містяться, зокрема, в договорі оренди, що орієнтує орендодавця і орендаря на більш ретельну і детальну роботу над текстом договору оренди, з метою адекватної об'єктивізації волевиявлень сторін. ⁹¹

З огляду на труднощі процесу тлумачення, А. М. Ерделевскій пропонує використовувати словник відповідного (спеціального) мови, а в разі виникнення труднощів, викликаних багатозначністю мови, - призначати лінгвістичну експертизу. ⁹² Однак судам необхідно використовувати всі способи тлумачення при дослідженні договору оренди, при цьому спираючись на «теорію волі». Іншими словами, «суди повинні намагатися встановити дійсні наміри сторін, оскільки саме наміри становлять суть будь-якого договору, і тільки в тому випадку, коли це не вдалося - використовувати буквальне тлумачення». ⁹³

Сенс тлумачення полягає в забезпеченні правильного використання договірної форми, із застосуванням як загальних, так і спеціальних норм, що відносяться до конкретних видів майнових зв'язків, ⁹⁴ визначаються нормотворча ознаками видів договору оренди, його «спрямованістю» ^95: передачею майна у тимчасове володіння та користування і зобов'язаннями орендодавця і орендаря. Це дозволить дати правильну кваліфікацію правовідносин сторін, від чого «залежить законність судових рішень». ⁹⁶

Незважаючи на те, що ст. 421 ГК РФ передбачає ряд положень про «свободу договору», що є одним з основоположних принципів цивільного законодавства взагалі, договір оренди повинен відповідати обов'язковим для орендодавця і орендаря правилами, встановленими законом, які діють в момент укладання договору. Частина 2 ст. 422 ЦК РФ визначає, що якщо після укладення договору прийнятий закон, що встановлює обов'язкові для сторін правила інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору, умови укладеного договору зберігають силу, крім випадків, коли в законі встановлено, що його дія поширюється на відносини, виникли з раніше укладених договорів.

Особливу увагу при укладанні договору оренди слід звернути на порядок вирішення спорів. Виходячи з принципу свободи договору, сторони мають право самі встановлювати цей порядок, тому що договір оренди оформляє не просто вираз волевиявлень, а згоду волевиявлень.

Взагалі, при сформованій практиці «договірного правосуддя» можна порекомендувати приділяти найбільшу увагу вирішенню суперечок шляхом переговорів.

Сторонам необхідно звертати увагу на чітке формулювання істотних умов договору оренди. Оскільки будь-який різновид цивільно-правових договорів повинна включати певний набір суттєвих умов, М.Г. Масевич зазначає, що закон пред'являє більш жорсткі вимоги щодо істотних умов договорів нерухомості. ⁹⁷

Застава об'єктивної юридичної захищеності договору оренди полягає не тільки в конкретній переддоговірної індивідуалізації контрагента, в чіткій, грамотної формулюванні предмета договору, термінів, прав і обов'язків сторін, а й у з'ясуванні, що договір оренди є формою правовідносин, яка закріплює,. за наявності множинності, відособленість волевиявлення сторін, їх автономію, свободу і узгодженість волевиявлення, визнає як основного елемента юридична рівність сторін і встановлює договірну відповідальність, яка виявляється в самозабезпеченні договірних умов. Саме конкретність, детальність, доскональне вивчення контрагента, беззастережне виконання договірних зобов'язань дозволить розірвати договір оренди без відчутних втрат для орендодавця і орендаря.

Розірвання договору оренди відрізняється від зміни договору оренди вольовий спрямованістю сторін: припинити в майбутньому часі весь комплекс прав і обов'язків, породжених відповідним договором. Припинення договору оренди тягне припинення орендного відносини, а, отже, і орендного зобов'язання. Внаслідок відсутності в ГК РФ визначення поняття «розірвання договору оренди», пропонується наступна дефініція: розірвання договору оренди - це вольова дія, що ініціюється стороною (сторонами), що має своєю метою припинити існування змісту орендних зобов'язань, а отже, всього комплексу прав і обов'язків.

Додаткові підстави дострокового розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця необхідно класифікувати по дієвому ознакою:

1) на підстави, у разі порушення умов договору оренди орендарем (здача орендарем об'єкта, без згоди орендодавця, у суборенду; неукладання орендарем договорів з спеціальними організаціями на обслуговування об'єкта; при невнесенні платежів за договорами на технічне обслуговування і т.д.);

2) підстави, не пов'язані з будь-яким порушенням умов договору оренди орендарем (внаслідок виробничої необхідності; при державній і суспільної необхідності і т. д.).

2.4 Відповідальність сторін при зміні та розірванні договору оренди

За договором оренди відповідальність в рівній мірі несуть і орендодавець, і орендар. Представляється, що необхідно звернути більшу увагу на механізм захисту прав сторін. У зв'язку з цим ДК РФ передбачив ряд підстав відповідальності орендодавця і, зокрема, відповідальність за недоліки зданого в оренду майна.

У разі ухилення орендодавця від надання майна в термін, встановлений сторонами, або в розумний термін, орендар має право вибрати альтернативу поведінки, закріплену законодавством. Можна витребувати майно за допомогою судових органів у примусовому порядку, при цьому останній має право стягнути з орендодавця збитки, породжені затримкою виконання зобов'язання. Інший варіант - це вимагати розірвання договору з відшкодуванням збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань. В рахунок відшкодування збитків можуть входити: по-перше, реальний збиток (додаткові витрати, понесені орендарем у зв'язку з наймом аналогічного майна в іншої особи), по-друге, упущена вигода (через простій у зв'язку з невчасним отриманням предмета оренди).

Також на орендодавця покладається відповідальність за недоліки зданого в оренду майна, що перешкоджають або ускладнюють користування ним відповідно до умов договору оренди. Більше того, відповідальність настає і тоді, коли мали місце приховані недоліки, тобто при укладенні договору орендодавець не знав про них. У цьому випадку орендар може вимагати: 1) безоплатного усунення недоліків, 2) відповідного зменшення орендної плати; 3) при усуненні недоліків силами орендаря, вимагати відшкодування цих витрат; один з варіантів - утримання певної суми, еквівалентної повністю або в частині ступеня понесених витрат, з попередніми попередженням орендодавця; 3) розірвання договору оренди.

Проте альтернативна модель поведінки пропонується законодавцем і орендодавцю. Зокрема, повідомлений про намір орендаря усунути недоліки за рахунок орендодавця, останній може або безоплатно усунути недоліки, або замінити аналогічним майном, що перебуває в придатному для використання стані.

П.2 ст. 621 ГК РФ містить деякі винятки із загального правила відповідальності орендодавця. У відповідності з даним положенням орендодавець не несе відповідальність: 1) за ті недоліки, які були обговорені під час укладання договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю; 2) за ті недоліки, які повинні були бути виявлені під час огляду або перевірки справності майна, що здається в оренду. Метою даного вилучення є необхідність досить уважною перевірки одержуваного за договором майна, а також захисту орендодавця від домагань недобросовісного контрагента.

Як видно, відповідальність є результатом недобросовісного виконання зобов'язань за договором оренди. Певне значення має розподіл обов'язків між сторонами з утримання майна, належного його використання та проведення як капітального, так і поточного ремонту. Відповідно до ст. 616 ГК РФ, капітальний ремонт - це обов'язок орендодавця, а поточних - орендаря, але якщо інше не передбачено законом або договором. Істотне значення, дане положення має для договорів прокату, оренди транспортних засобів, оренди підприємств. Наприклад, при оренді транспортного засобу без екіпажу проведення капітального і поточного ремонту є обов'язком орендаря (ст. 644 ГК РФ), при оренді транспортного засобу з екіпажем цей обов'язок покладається на орендодавця (634 ГК РФ).

При невиконанні цього обов'язку одна з сторін має право за своїм вибором зробити: 1) капітальний ремонт і стягнути з контрагента його вартість, або, якщо це орендар, зарахувати в рахунок орендної плати або вимагати відповідного зменшення орендної плати; 2) достроково розірвати договір з вимогою відшкодування збитків .

Розірвання договору оренди також може розглядатися як вид відповідальності за неналежне виконання обов'язків орендарем. Учасники орендної угоди зацікавлені в тому, щоб договір оренди виконувався сторонами належним чином і завершився у зв'язку із закінченням терміну його дії. Але в житті часто виникають ситуації, коли потрібно дострокове розірвання договору. Як правило, дострокове розірвання угоди є крайнім заходом, що застосовується стороною, права якої порушені. ⁹⁸ Оскільки в основному боржником за договором оренди є орендар, то і підстави для дострокового розірвання угоди найчастіше стосуються випадків неналежного виконання обов'язків останнім. Наприклад, внаслідок прострочення платежу більше двох разів.

При розірванні договору оренди працює загальне правило: 1) якщо підставою розірвання договору стало істотне порушення умов договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п.5 ст. 453 ГК РФ), тому, за справедливим зауваженням У . А. Хохлова, при виявленні інших обставин договір не повинен розриватися, наприклад, «якщо збиток від порушення значний, але кредитор не позбавляється розраховується блага. Якщо відповідні обставини мали місце при пред'явленні позову, але до його розгляду відпали, задовольняти вимоги кредитора також не можна »; ⁹⁹ 2) якщо виникли збитки внаслідок обставин, що змінилися, то наслідки виходять за рамки відповідальності і визначаються судом« виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат , понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору »(п. З ст.451 ГК РФ).

ДК РФ надає орендареві після закінчення терміну договору з орендодавцем переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Однак реалізація цього права можлива тільки при дотриманні ряду умов.

1. Переважне право на укладення договору оренди на новий термін має тільки той орендар, який належним чином виконував свої обов'язки. До обов'язків орендаря відносяться, зокрема: своєчасне внесення орендної плати за користування майном (п. 1 ст. 614 ЦК РФ), користування орендованим майном відповідно до умов договору, а якщо такі умови в договорі не визначено, у відповідності з призначенням майна ( п. 1 ст. 615 ГК РФ); підтримка майна у справному стані, проведення за свій рахунок поточного ремонту та несення витрат на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ГК РФ); у випадках , передбачених законом, іншими правовими актами або договором, проведення капітального ремонту переданого в оренду майна (п. 1 ст. 616 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

2. Переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін може бути реалізовано їм тільки в тому випадку, якщо мова йде про передачу майна третій особі саме в оренду.

3. Оскільки в ст. 621 ГК РФ говориться про договір оренди на новий термін, слід визнати, що при його укладанні боку пов'язані умовами раніше діючого договору. Це означає, що орендар має право змінити умови надання майна в оренду на новий термін (наприклад, збільшити розмір орендної плати). Якщо колишній орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, згоден з такими умовами, він має перевагу перед іншими особами на укладення договору оренди на новий термін, якщо ж ні, то ні про яке укладенні договору з ним мови не буде. Законодавець говорить про надання переваги раніше орендарю перед іншими особами за інших рівних умовах.

Іноді орендодавець, запропонувавши раніше орендарю одні умови оренди майна на новий термін, які цього орендаря не влаштували, після його відмови укладає договір оренди з іншою особою зовсім на інших умовах або відмовляє раніше орендарю на закінчення договору на новий термін з мотивів того, що не збирається передавати майно в оренду, але при цьому протягом року з дня закінчення строку договору укладає новий договір оренди з іншою особою. Подібна поведінка орендодавця також може служити підставою для звернення орендаря до суду за захистом своїх прав, при цьому право вибору способу захисту належить орендареві: він має право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків.

Правила надання переважного права орендаря на поновлення договору оренди не застосовуються до договорів оренди окремих видів майна, наприклад, до договору прокату (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договору оренди транспортного засобу з екіпажем (п. 2 ст. 632 ЦК РФ) , договором оренди транспортного засобу без екіпажу (п. 2 ст. 642 ЦК РФ).

Після закінчення терміну договору оренди орендар повинен повернути майно з урахуванням нормального зносу, або у стані, визначеному договором (мова йде про ремонт, реконструкції і т.д.). При не поверненні майна у встановлений термін орендар зобов'язаний оплатити час прострочення, при цьому, якщо дана сума орендних платежів не покриє збитки, понесені орендодавцем, то він має право вимагати від орендаря відшкодування цих збитків. Ст. 622 ЦК України передбачає штрафний характер: якщо за несвоєчасне повернення майна за договором передбачена неустойка, збитки можуть стягуватися понад неустойки, тобто в повному обсязі. Але якщо договором передбачена залікова неустойка, то превальвірующім умовою є договірне.

Під формою цивільно-правової відповідальності розуміється форма вираження тих певних додаткових обтяжень, які встановлюються щодо правопорушника. Майнова форма відповідальності виражається у відшкодуванні збитків (ст. 15 ЦК), сплату неустойки (ст. 130 ЦК).

Орендне зобов'язання, будучи складним зобов'язанням, включає два інших виду зобов'язань: 1) регулятивні грошові зобов'язання; 2) у разі реалізації цивільно-правової відповідальності - охоронні похідні грошові зобов'язання або як «охоронні вторинні грошові зобов'язання», ¹⁰⁰ анітрохи не піддаючи сумніву значущість правового режиму складових її орендних відносин.

Відшкодування завданих збитків безпосередньо залежить від ступеня ефективної доказової діяльності потерпілої сторони. На думку С. Л. Дегтярьова, закріплення в законі поняття збитків через оціночні категорії (ст. 15, 393 ЦК РФ) надає цьому правовому явищу властивість «необхідності доказування», оскільки неможливо говорити про наявність в особи збитків, не доведених з дотриманням вимог норм процесуального права, інакше вони не набувають правового (юридичного) значення, а залишаються поняттям економічним (буденним), позбавленим будь-якого правового сенсу. Необхідність доведення збитків завжди пов'язана з такими оцінними категоріями, як «розумні витрати», «розумні строки», «розумна ціна», «звичайні умови цивільного обороту» і т. д. ¹⁰¹

Отже, в предмет доказування у справах про відшкодування збитків необхідно включати певні матеріально-правові факти: а) наявність збитків (проявляється через їх розмір), поняття якого розкривається в ст. 15 ГК РФ, б) протиправна поведінка, що розкриває ознаки в інших розділах (при правомірному поведінці - посилання на норму закону, яка передбачає, при настанні якого факту можливо вимагати відшкодування збитків); в) причинний зв'язок між протиправною поведінкою і збитками вказується в загальній частині ГК РФ (ст. 15), поняття та зміст необхідно встановлювати виходячи з існуючої наукової доктрини та судової практики; г) вина особи, протиправно заподіяла збитки, встановлюється лише у необхідних випадках (передбачених законом або договором), поняття міститься у спеціальних нормах ЦК РФ . Потрібно враховувати принцип вини щодо осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність, та у випадках, прямо передбачених законом, наприклад, заподіяння шкоди джерелом підвищеної небезпеки і т.д. ¹⁰²

На думку В.С. Євстегнеєва, необхідно говорити про існування проблеми достовірності збитків, оскільки необхідно суцільне і детальне документування наслідків порушення договору і всіх заходів, що вживаються для мінімізації втрат, а одно витрат, понесених у зв'язку з цими заходами. ¹⁰³ В кінцевому рахунку, потрібні документи, що визначають у конкретному грошовому вираженні ті чи інші елементи збитків. «Доведення реального піднесення та розміру збитків невіддільне від обгрунтування причинного зв'язку, тому в обох випадках можуть використовуватися аналогічні документи, одним з доказів розміру збитків є письмово зафіксований розрахунок збитків». ¹⁰⁴ Значення даного факту доведення досить велике, бо відсутність доказів, що підтверджують наявність і розмір збитків, для суду тотожне фактом відсутності самих збитків.

В даний час при відшкодуванні збитків певну специфіку має принцип відповідальності за вину. Це наслідки прояву специфіки цивільно-правових відносин, що мають товарно-грошовий характер, і наявності фактора переважання компенсаційно-відновлювальної функції цивільно-правової відповідальності. Незаперечним фактом є те, що для компенсації збитків, понесених учасниками майнового обороту, суб'єктивне ставлення правопорушника до своєї поведінки, як правило, не має істотного значення. Більш того, нерідкі випадки, коли вина взагалі не є необхідною умовою майнової відповідальності, яка може застосовуватися і при відсутності провини учасника цивільних правовідносин, в тому числі за провину третіх осіб.

Важливе значення набуває питання конкретизації юридичних форм несприятливих матеріальних наслідків для правопорушника.

Ця конкретизація може відбуватися або внаслідок угоди з потерпілим, або внаслідок судового рішення. Крім охоронних зобов'язань існують і інші зобов'язання, сума яких визначається при фіксації в певній сумі грошових одиниць. Відповідно, без конкретної суми боргу немає і обов'язку сплатити саме цю суму, іншими словами, «грошове зобов'язання не сформувалося». Так, відносно одного з справ Президія Вищого Арбітражного Суду РФ визнав, що в орендаря виникло право, а в орендодавця обов'язок по оплаті невіддільних поліпшень орендованих приміщень. Але при цьому нарахування відсотків за ст. 395 ГК РФ на вартість поліпшень неправомірно, «оскільки до визначення сторонами або судом вартості поліпшень грошового зобов'язання у відповідача не виникло». ¹⁰⁵ Аналогічного підходу дотримувався і Л.А. Лунц, вважаючи, що «з того моменту, як відбулося судове рішення, яке фіксує суму збитків, в наявності грошове зобов'язання, виражене в певній сумі грошових одиниць». ¹⁰⁶ Проте чи так це? Адже юридична форма грошового зобов'язання може бути конкретизована значно раніше судового рішення. Так, зобов'язання зі сплати збитків, сплату неустойки взагалі конкретизовано вже в момент виникнення збитків або порушення договору оренди. Таким чином, якщо договором оренди передбачався штраф в 2500 рублів за прострочення у виплаті, то грошове зобов'язання, яке виникне між сторонами (порушником і потерпілим) після закінчення строку для сплати суми боргу, буде цілком визначеним за змістом для контрагентів в момент порушення договору оренди. 2500 рублів є конкретною сумою, яку зобов'язаний сплатити порушник. Підтверджує цю точку зору Д. Савельєв, який вважає, що більш доцільно «зв'язувати виникнення грошового зобов'язання з пред'явленням потерпілою стороною вимог про відшкодування збитків у грошовій формі, оскільки суд своїм рішенням лише підтверджує законність домагань позивача, встановлює факт існування грошового зобов'язання». ¹⁰⁷

Звернемо увагу на той факт, що підставою для застосування цивільно-правової відповідальності є також прострочення сплати грошових коштів (орендної плати), що є, відповідно до положення норми ст. 405 ГК РФ, порушенням терміну виконання цивільно-правового обов'язку. На підтвердження сказаного Л.А. Новосьолова зазначає: «... боржник повинен нести відповідальність за прострочення платежу (ст. 395 ГК РФ) лише з моменту, коли настає термін виконання обов'язку сплатити певну грошову суму». ¹⁰⁸

При незгоді суду з розміром відповідальності, в судовому порядку значущим враховуються фактором є наявність вини потерпілого, шкідливі наслідки і причинний зв'язок, а при відсутності провини - співмірність завданих збитків. Зокрема, відповідно до норми ст. 640 ЦК РФ відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам, орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендодавець у відповідності з правилами, передбаченими главою 59 ЦК РФ. Разом з тим, він має право пред'явити орендарю регресну вимогу про відшкодування сум, виплачених третім особам, якщо доведе, що шкода виникла з вини орендаря.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Гранд" звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до Департаменту управління майном міського округу "Самара" (далі - департамент) і товариству з обмеженою відповідальністю "Ніка" про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди від 06.12.2006 нежитлового приміщення площею 185,6 кв. метра, розташованого за адресою: м. Самара, вул. Некрасовська / Самарська, д. N 73 - 75/50, і застосування наслідків його недійсності у вигляді визнання недійсною державної реєстрації даного договору.

Як встановлено судами, між товариством з обмеженою відповідальністю "Гранд" і департаментом 20.10.2006 підписано договір оренди N 004986А з терміном дії до 22.10.2016, відповідно до якого департамент (орендодавець) надає суспільству (орендарю) за плату в тимчасове користування об'єкт муніципальної власності - нежитлове приміщення загальною площею 185,6 кв. метра, розташоване за адресою: м. Самара, вул. Некрасовська / Самарська, д. N 73 - 75/50. Об'єкт включає в себе кімнати 1, 2, 3, 5, 6 першого поверху, кімнати 1 - 9 цокольного поверху.

Згідно з пунктом 3.2.11 зазначеного договору орендар зобов'язаний у місячний термін з моменту підписання договору подати заяву і необхідні документи в державну установу юстиції для державної реєстрації угоди.

Документи для реєстрації договору були здані ТОВ "Гранд" у відповідні органи 07.12.2006, державна реєстрація договору не проведена.

Між департаментом (орендодавцем) і ТОВ "Ніка" (орендарем) 06.12.2006 укладено договір оренди нежитлового приміщення N 005012А про надання департаментом (орендодавцем) товариству (орендарю) того ж нежилого приміщення. Даний договір оренди зареєстрований в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним за номером 63-63-011305/2006-444.

Позовні вимоги мотивовані тим, що укладення договору оренди нежитлового приміщення з ТОВ "Ніка" за наявності чинного договору оренди того ж нежилого приміщення з ТОВ "Гранд" суперечить нормам чинного законодавства і тягне його недійсність в силу статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (пункт 3 статті 433); договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (пункт 2 статті 651).

Суд касаційної інстанції, роблячи висновки про наявність укладеного між позивачем та департаментом договору оренди, що є перешкодою до укладення іншого договору щодо того самого об'єкта, не застосував зазначені норми Цивільного кодексу Російської Федерації.

Оскільки договір оренди з позивачем на момент укладення договору оренди того ж майна з відповідачем не був укладений, довід позивача про наявність перешкоди для укладення договору з ТОВ "Ніка" зважаючи на наявних обтяжень майна підлягає відхиленню.

Отже, підстави, передбачені статтею 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, для визнання недійсним договору оренди з ТОВ "Ніка" відсутні. При цьому позивач не позбавлений можливості використовувати інші способи захисту свого права ^109. При аналізі способів захисту суб'єктивних прав контрагентів стає очевидним виділення наступних двох самостійних груп: відновлювальні (компенсаційні) способи - відшкодування збитків, а також інші способи захисту - визнання переважного права орендаря, зміна або розірвання договору оренди. При цьому зміна, розірвання договору оренди є самостійними обставинами, здатними впливати на режим договірної відповідальності.

ВИСНОВОК

В умовах ринкових перетворень у суспільстві виникає потреба в об'ектівірованіе своїх інтересів шляхом оформлення виражених волевиявлень в договірну форму. Очевидно, що однією з необхідних форм успішного здійснення підприємницької діяльності є договір оренди. Оскільки, обумовлене особистим інтересом, певне економічними потребами, породжує в руках власника концентрацію майна, що дозволяє або повністю, або в частині здавати його в тимчасове володіння і користування іншим суб'єктам на взаємовигідних умовах. Для орендаря взаємовигідним аспектом, що породжує необхідність укладати відповідний договір, є прагнення примножити свої доходи за рахунок використання орендованого майна у сфері підприємницької діяльності.

Проведене дослідження дозволяє зробити ряд теоретичних висновків і практичних пропозицій з порушеної проблеми.

1. У роботі при вирішенні питання про зміст договору оренди звертається увага на ту обставину, що коли мова йде про умови договору, то ми маємо на увазі оренду як юридичний факт, а не правовідносини і не усний чи письмовий або нотаріально оформлений текст, оскільки договірні умови - це угода, що закріплює правила поведінки сторін, що має встановлений законодавством форму, що знаходиться в області виникнення, зміни або припинення договірних зобов'язань.

При виділенні істотних умов було встановлено, що основне значення терміна «істотний» проявляється в наступному визначенні: «істотний» означає належність умов до суті орендного правовідносини, при цьому беруть участь при формуванні істоти орендного зобов'язання. При традиційному розподілі умов договору на істотні і неістотні пропонується виділяти і особливі умови, у якості яких слід визнати встановлення орендодавцем та орендарем додаткових умов, що грають роль при формуванні загальних ознак, що залежать від специфіки орендного зобов'язання, а саме: встановлення відповідальності сторін за несумлінне виконання орендного зобов'язання, зміна і розірвання договору оренди.

2. При дослідженні характерних ознак новації і зміни договору оренди були вироблені наступні визначення: новацією договору оренди слід розуміти угоду сторін, яке тягне автоматичне припинення додаткових зобов'язань за допомогою або заміни орендного зобов'язання, або зміною його виду (типу), відповідне законодавства, що діє тільки на момент вчинення новації.

Зміна договору оренди, що визначається наявністю волевиявлення сторін (сторони) змінити в майбутньому умови договору оренди, можна сформулювати наступним чином - це вольова дія, що ініціюється стороною (сторонами), що має своєю метою змінити зміст орендного зобов'язання (права та обов'язки орендаря і орендодавця, певні умови виконання).

При цьому формулюється висновок, що закріплені ГК РФ способи зміни договору відповідають поглядам законодавця на природне суть орендних відносин, проте в якості підстави, що має винятковий характер, необхідно наголосити на неприпустимості зміни однієї зі сторін умов в односторонньому порядку, який передбачає автоматичну роботу зазначеного підстави. Внаслідок цього, при включенні такої умови у зміст договору на користь тільки однієї зі сторін, явно погіршує становище іншого боку, дана умова необхідно розглядати як кабальну, оскільки порушується принцип рівноправності сторін і дана обставина може розцінюватися не інакше як зловживання правом. Дане положення породило судження про те, що зазначений факт може виявлятися в результаті включення в договір оренди так званих «недобросовісних умов», що наділяють орендодавця статусом економічно сильної сторони.

3 Теоретичні аспекти і практичне дослідження дозволили зробити висновок, що розірвання договору оренди відрізняється від зміни договору оренди вольовий спрямованістю сторін припинити в майбутньому часі весь комплекс прав і обов'язків, породжених відповідним договором. Припинення договору оренди тягне припинення орендного відносини, а, отже, і орендного зобов'язання. Внаслідок відсутності в ГК РФ визначення поняття «розірвання договору оренди», пропонується наступна дефініція: «розірвання договору оренди - це вольова дія, що ініціюється стороною (сторонами), що має своєю метою припинити існування змісту орендних зобов'язань а отже, всієї сукупності прав і обов'язків».

4. При аналізі способів захисту суб'єктивних прав контрагентів стає очевидною необхідність виділення наступних двох самостійних груп: відновлювальні (компенсаційні) способи - відшкодування збитків, а також інші способи захисту - визнання переважного права орендаря, зміна або розірвання договору оренди. При цьому зміна, розірвання договору оренди є самостійними обставинами, здатними впливати на режим договірної відповідальності.

5. Грунтуючись на пріоритетному значенні норм ЦК РФ, виявляється проблема співвідношення нормоутворюючих ознак і норм уніфікованого характеру інституту оренди. Пропонуються такі дефініції визначень:

- Уніфікованими нормами інституту оренди слід визнати єдині загальні правові норми, що регулюють орендні відносини, з застосуванням загальних методів регулювання (передача майна у тимчасове володіння та користування; підстави і порядок зміни та розірвання договору оренди).

Нормотворча ознаками є системні фактори, що визначають специфіку конкретного виду (типу) орендного відносини, що регулюються іншим законодавством, норми якого містять більш деталізовані методи регулювання (як системного чинника в договорі оренди виступають об'єкт, суб'єкти і т.д.)

6. Дослідження особливостей застосування уніфікованих норм в механізмі зміни та розірвання договору оренди рухомого та нерухомого майна, дозволили прийти до висновку, що нормотворча ознаки визначають вид спеціальних норм застосовуваного законодавства. Пропонується в чинне законодавство, включити додаткову статтю в § 3 гл. 34 ЦК РФ в такій редакції: "Транспортний засіб являє собою технічний пристрій, що представляє собою джерело підвищеної небезпеки, функціональне призначення якого передбачає перевезення вантажів і пасажирів, і що є нерухомим тільки у випадках, прямо, передбачених законом». Дана пропозиція дозволить відрізняти договір оренди транспорту від перевезення вантажів і пасажирів.

СПИСОК

Нормативно-правові акти

Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [ФЗ РФ № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 06.12.2007] / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [ФЗ РФ № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 06.12.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [ФЗ РФ № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 29.11.2007] / / СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 138-ФЗ, прийнятий від 14.11.2002 р., станом на 04.12.2007] / / СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 02.10.2007] / / СЗ РФ. 2002. - № 30. - Ст. 3012.

Водний кодекс Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 74-ФЗ, прийнятий 03.06.2006 р., станом на 19.06.2007] / / СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.

Повітряний кодекс Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 60-ФЗ, прийнятий 19.03.1997 р., станом на 04.12.2007] / / СЗ РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.

Лісовий кодекс Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 200-ФЗ, прийнятий 04.12.2006 р.] / / СЗ РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 81-ФЗ, прийнятий 30.04.1999 р., станом на 06.12.2007] / / СЗ РФ. - 1999. № 18. - Ст. 2207.

Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [ФЗ РФ № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 23.11.2007] / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

Про приватизацію державного та муніципального майна [Текст]: [ФЗ РФ № 178-ФЗ, прийнятий 21.12.2001 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ - 2002. - № 4. - Ст. 251.

Про залізничний транспорт Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, прийнятий 10.01.2003 р., станом на 08.11.2007] / / СЗ РФ. - 2003. № 12. - Ст. 169.

Про природні монополії [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, прийнятий 17.08.1995 р., станом на 08.11.2007] / / СЗ РФ. - 1995. - № 34. - Ст.3426.

Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, прийнятий 06.10.2003 р., станом на 08.11.2007] / / СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.

Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 15-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 26.11.2001] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

Про внесення змін і доповнень до Закону РФ «Про освіту» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, прийнятий 13.01.1996., Станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

Про захист прав споживачів [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, прийнятий 07.02.1992 р., станом на 25.10.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст.140.

Про надра Російської Федерації [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, прийнятий 21.02.1992 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст.823.

Про космічну діяльність [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, прийнятий 20.08.1993 р., станом на 18.12.2006] / / Російська газета. - 1993. - № 186.

Про заходи щодо впорядкування державного регулювання цін (тарифів) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, прийнятий 28.02.1995 р., станом на 08.04.2003] / / СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859.

Про порядок закріплення та використання, що перебувають у федеральній власності адміністративних будинків, будівель та нежитлових приміщень [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 3, прийнятий 05.01.1998 р., станом на 23.03.2006] / / СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

Про заходи щодо впорядкування державного регулювання цін (тарифів) [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 239, прийнято 07.03.1995 р., станом на 09.02.2008] / / СЗ РФ. - 1995. - № 11. - Ст.997.

Спеціальна й навчальна література

Авек А.В. Оренда державної та муніципальної власності в м. Москві [Текст] / / Російський економічний журнал. - 2006. - № 7. - С. 30.
Агарков М.М. Зобов'язання по радянському цивільному праву [Текст] - М., Юрлітіздат. 1940. - 456 с.
Александров Н.Г. До питання про роль договору у правовому регулюванні суспільних відносин [Текст] / / Вчені записки ВИЮН. - 1996. - Вип. 5. - С. 81-82.
Андрєєва Л. Істотні умови договору: суперечки, продиктовані теорій і практикою [Текст] / / Господарство право. - 2000. - № 12. - С. 89.
Анохін В.С. Договір поставки в ринковій економіці [Текст] / / Господарство право. - 2001. - № 10. - С. 7-9.
Баскін Ю.Г. Деякі суттєві особливості оренди державного майна [Текст] / / Радянська держава і право. - 1990. - № 15. - С. 57.
Велика Радянська енциклопедія. Т. 24. [Текст] / Під. ред. Прохоров А.М. - М., Наука. 1976. - 952 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. [Текст] - М., Статут. 2000. - 510 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2002. - 512 с.
Брагинський М. Цивільний кодекс. Три роки по тому [Текст] / / Господарство право. - 1998. - № 1. - С. 11.
Брагінський М.І. Коментар до частини першої ДК РФ для підприємців [Текст] - М., Фонд «Правова культура». 1995. - 612с.
Бьейі Ж.-П. Юридичні засоби адміністративної діяльності у Франції [Текст] - М., Норма. 1994. - 326 с.
Васильєв Р.Ф. Про поняття правового акта [Текст] / / Вісник МГУ. Серія 11. «Право». - 1998. - № 7. - С. 25.
Витрянский В.В. Загальні положення про оренду [Текст] / / Господарство право. - 1996. - № 2. - С. 4.
Витрянский В.В. Розірвання (зміна) договору оренди [Текст] / / Господарство право. - 1999 - № 11. - С. 84.
Витрянский В.В. Істотні умови договору [Текст] / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 12.
Головнін С. Чим загрожує прострочення платежу? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.
Цивільне та торгове право зарубіжних країн Навчальний посібник [Текст] / Под ред. Безбаха В.В., Пучінскій В.К. - М., МЦФЕР. 2004. - 564 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик. [Текст] / Под ред. Козир О.М. - М., Норма. 2005. - 674 с.
Цивільний кодекс радянських республік. Текст і практичний коментар. [Текст] / Под ред. Маніцкого А. - М., Юридична література. 1989. - 568 с.
Цивільне право. Частина 1: Підручник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергєєва А.П. - М., Проспект. 2005. - 702 с.
Цивільне право. Частина 1. Підручник [Текст] / Под ред. Калпин А.Г., Масляєва А.І. - М., МАУП. 2000. - 658 с.
Цивільне право: Підручник Т. 2. Напівтім 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 708 с.
Губін Є.П., Чумакова О.В. Умови орендної плати в договорі оренди нерухомості [Текст] / / Вісник Арбітражного суду міста Москви. - 2007. № 3. - С. 16.
Дегтярьов С.Л. Відшкодування збитків у цивільному та арбітражному процесі [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2003. - 112 с.
Дорачев Д.В. Відшкодування збитків у сфері земельних відносин [Текст] / / Арбітражна практика. - 2005. - № 1. - С. 24.
Євстегнєєв В.С. Обгрунтування реально понесених збитків [Текст] / / Громадянин і право. - 2003. - № 2. - С. 16.
Єлісєєв І. Оренда приміщень: утримання майна орендаря [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 6. - С. 15.
Завидів Б.В. Договірне право Росії [Текст] - М., МАУП. 1998. - 432с.
Побачивши Б. Поганий мир кращий за добру сварку. Зміна і розірвання договору [Текст] / / Економіка і життя. - 1997. - № 22. - С. 13.
Побачивши Б. Особливості відплатних договорів [Текст] / / Право і економіка. - 2000. - № 9. - С. 6.
Зінченко С. Нове у регулюванні орендних відносин [Текст] / / Господарство право. - 1993. - № 4. - С. 6.
Іоффе О.С. Зобов'язальне право [Текст] - М., Юридична література. 1975. - 642 с.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. 1997. - № 10. - С. 115.
Ісрафілов І. Безоплатне користування нерухомим майном [Текст] / / Законність. - 2000. - № 12. - С. 11.
Калмиков Ю.Х. Значення і правова природа договору на оренду підприємств [Текст] / / Радянська держава і право. - 1989. - № 3. - С.15.
Камишанській В.П. Правонаступництво при оренді земельних ділянок, наданих під будівництво багатоквартирних житлових будинків [Текст] Житлове право. - 2007. - № 5. - С. 23.

Кашаніна А.В. Кауза цивільно-правового договору як вираження його сутності [Текст] / / Журнал російського права. - 2001. - № 4. - С. 93.
Кирилова О.О. Переважне право оренди при проведенні конкурсних торгів [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2007. - № 10. С. 34.
Коментар до цивільного кодексу РФ. Частини першої [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - 708 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - 632 с.
Корецький А.Д. Теоретико-правові основи вчення про договір [Текст] / Відп. ред. Баранов П.П. - СПб., Юридичний центр Прес. 2001. - 436 ч.
Красавчиков О.А. Цивільно-правовий договір: поняття, зміст, функції - Свердловськ., Юридична література. 1980. - 218 с.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М., Юстіцінформ. 2006. - 612с.
Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.
Ліпавскій В.Б. Тайм-чартер в системі договорів фрахтування [Текст] / / Транспортне право. - 2005. - № 3. - С. 31.
Лунц Л.А. Загальне вчення про зобов'язання. [Текст] - М., Госюріздат. 1954. - 674 с.
Масевич М.Г. Огляд чинного законодавства про нерухомість [Текст] / / Право і економіка - 1999. - № 1. - С. 35.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2002. - 672с.
Мітюков К.А. Система римського цивільного права [Текст] вип.2. Ч.1. - М., Статут. 2001. - 562 с.
Мозолін В.П. Договірне право в США і СРСР. Історія та загальні концепції [Текст] - М., Юрлітіздат. 1988. - 324 с.
Ніколаєнко А. Вибір лізингової компанії і споживча оцінка договору лізингу [Текст] / / Лізинг-ревью. - 2002. - № 1. - С. 27.
Новицький І.Б. Угоди. Позовна давність [Текст] - М., Юрлітіздат. 1954. - 568 с.
Новосьолова Л.О. Відсотки за грошовими зобов'язаннями [Текст] - М., Статут. 2000. - 346 с.
Загальні перетворення цивільного права з часів Кодексу Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. -М., Статут. 2000. - 478 с.
Павличенко М. Роздержавлення і приватизація: новий погляд на проблему [Текст] / / Економіка Україна. - 1991. - № 9. - С. 7.
Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 18.
Побєдоносцев К. Курс цивільного права. Договори і зобов'язання Ч. 3. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2001. - 678 с.
Пронічев К.В. Про строки та державної реєстрації договору оренди нерухомості [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 23.
Раян Ф.М. Правова концепція оренди і практика АПК [Текст] / / Радянська держава і право. - 1989. - № 3. - С. 32.
Романець Ю.В. Спрямованість договору як основа його кваліфікації [Текст] / / Право і економіка. - 1999. - № 9. - С. 64.
Романець Ю.В. Спрямованість зобов'язання як основа формування системи договорів [Текст] / / Журнал російського права. - 2000. - № 6. - С. 30.
Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., Інфра. 2001. - 412 с.
Сафаулін Д. Загальні положення про оренду [Текст] / / Господарство право. - 1996. - № 1. - С. 5.
Сергєєв А., Терещенко Т. Договір оренди майна з правом викупу [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 1. - С. 24.
Торкановскій Є. Від оренди до власника [Текст] / / Господарство право. 1991. - № 4. - С. 38.
Тотьев К. Державна і природна монополія [Текст] / / Закон. - 1995. - № 4. - С. 60-63.
Тотьев К. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 1995. - № 6. - С. 78.
Халфіна Р.О. Договір в англійському праві [Текст] - М., Юрлітіздат. 1959. - 452 с.
Хачатуров. Ю. Оренда: становлення триває [Текст] / / Господарство право. - 1991. - № 3. - С. 28.
Хохлов В.А. Відповідальність за порушення договору з цивільного права. [Текст] - Тольятті., Вид-во Волзького ун-ту. 1997. - 320 с.
Шапкина Г.С. Регулювання оренди та безоплатного користування майном у Цивільному кодексі України. [Текст] / / Законодавство і економіка. - 1997. - № 6. - С. 4.
Шевченко О.Є. Способи визначення умов цивільно-правових договорів: законодавство та судова практика [Текст] / / Закон. - 2007. - № 3. - С. 16.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.
Шічанін А., Гривко О. Актуальні проблеми виконавчого провадження в Росії [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 1. - С.22.
Шічанін А. Підстави зміни та припинення договорів у сфері підприємницької діяльності [Текст] / / Право і економіка. - 2001. - № 2. - С. 21.
Ерделевскій А.М. Тлумачення договору [Текст] / / Відомості Верховної Ради. 1999. - № 4. - С. 13.
Ярошенко К. Договір оренди і відносини з фінансовими органами [Текст] / / Право і економіка. - 1998. - № 10. - С. 74-75.

Матеріали юридичної практики

Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Пост. Пленуму ВАС № 7, прийнято 25.02.1998 р.] / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 10. - С. 14-21.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Деталі. лист ВАС РФ № 66, прийнято 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - № 4. - 2002. - С. 68-69.
Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці [Текст]: [Лист ВАС РФ № С-13/ОП-276, прийнятий 10.09.1993 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С. 104.
Постанова Президії ВАС РФ від 22.09.2007 р. № 2405/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 11.
Рішення Верховного Суду РФ № ГКПІ98-808 від 24.02.1999 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.
Постанова Президії ВАС РФ від 25 жовтня 2005 р. № 3919/05 [Текст] / / Вісник ВАС РФ. -2006. - № 3 .- С.34.
Постанова Президії ВАС РФ від 15 січня 2008 р. № 11694/07 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2008 .- № 1.-С.50.

1 Іоффе О.С. Зобов'язальне право [Текст] - М., Юридична література. 1975. - С.304.

2 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.355.

3 Цивільний кодекс радянських республік. Текст і практичний коментар. [Текст] / Под ред. Маніцкого А. - М., Юридична література. 1989. - С.249.

4 Калмиков Ю.Х. Значення і правова природа договору на оренду підприємств [Текст] / / Радянська держава і право. - 1989. - № 3. - С. 15.

5 Раян Ф.М. Правова концепція оренди і практика АПК [Текст] / / Радянська держава і право. - 1989. - № 3. - С. 32.

6 Велика Радянська енциклопедія. Т. 24. [Текст] / Під. ред. Прохоров А.М. - М., Наука. 1976. - С. 112.

7 Сафаулін Д. Загальні положення про оренду [Текст] / / Господарство право. - 1996. - № 1. - С. 5.

8 Павличенко М. Роздержавлення і приватизація: новий погляд на проблему [Текст] / / Економіка Україна. - 1991. - № 9. - С. 7.

9 Хачатуров. Ю. Оренда: становлення триває [Текст] / / Господарство право. - 1991. - № 3. - С. 28.

10 Баскін Ю.Г. Деякі суттєві особливості оренди державного майна [Текст] / / Радянська держава і право. - 1990. - № 15. - С. 57.

11 Сергєєв А., Терещенко Т. Договір оренди майна з правом викупу [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 1. - С. 24.

12 Шевченко О.Є. Способи визначення умов цивільно-правових договорів: законодавство та судова практика [Текст] / / Закон. - 2007. - № 3. - С. 16.

13 Витрянский В.В. Загальні положення про оренду [Текст] / / Господарство право. - 1996. - № 2. - С. 4.

14 Зінченко С. Нове у регулюванні орендних відносин [Текст] / / Господарство право. - 1993. - № 4. - С.6.

15 Про приватизацію державного і муніципального майна [Текст]: [ФЗ РФ № 178-ФЗ, прийнятий 21.12.2001 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ - 2002. - № 4. - Ст. 251.

16 Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 15-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 26.11.2001] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

17 Побєдоносцев К. Курс цивільного права. Договори і зобов'язання Ч. 3. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 362.

18 Цивільне та торгове право зарубіжних країн Навчальний посібник [Текст] / Под ред. Безбаха В.В., Пучінскій В.К. - М., МЦФЕР. 2004. - С. 338.

19 Водного кодексу Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 74-ФЗ, прийнятий 03.06.2006 р., станом на 19.06.2007] / / СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.

20 Повітряного кодексу Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 60-ФЗ, прийнятий 19.03.1997 р., станом на 04.12.2007] / / СЗ РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.

21 Кодексу торгового мореплавання Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 81-ФЗ, прийнятий 30.04.1999 р., станом на 06.12.2007] / / СЗ РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

22 Лісового кодексу Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 200-ФЗ, прийнятий 04.12.2006 р.] / / СЗ РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

23 Про надра Російської Федерації [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, прийнятий 21.02.1992 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

24 Про космічної діяльності [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, прийнятий 20.08.1993 р., станом на 18.12.2006] / / Російська газета. - 1993. - № 186.

25 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [ФЗ РФ № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 23.11.2007] / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

26 Мозолін В.П. Договірне право в США і СРСР. Історія та загальні концепції [Текст] - М., Юрлітіздат. 1988. - С. 5.

27 Торкановскій Є. Від оренди до власника [Текст] / / Господарство право. - 1991. - № 4. - С. 38.

28 Постанова Президії ВАС РФ від 25 жовтня 2005 р. № 3919/05 [Текст] / / Вісник ВАС РФ. -2006. - № 3 .- С.34.

29 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., Інфра. 2001. - С. 12.

30 Єлісєєв І. Оренда приміщень: утримання майна орендаря [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 6. - С. 15.

31 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 6.

32 Рішення Верховного Суду РФ № ГКПІ98-808 від 24.02.1999 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.

33 Камишанській В.П. Правонаступництво при оренді земельних ділянок, наданих під будівництво багатоквартирних житлових будинків [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 5. - С. 23.

34 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.

35 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М., Юстіцінформ. 2006. - С. 34.

36 Кирилова О.О. Переважне право оренди при проведенні конкурсних торгів [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2007. - № 10. - С. 34.

37 Ісрафілов І. Безоплатне користування нерухомим майном [Текст] / / Законність. - 2000. - № 12. - С. 11.

38 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик. [Текст] / Под ред. Козир О.М. - М., Норма. 2005. - С. 338.

39 Ліпавскій В.Б. Тайм-чартер в системі договорів фрахтування [Текст] / / Транспортне право. - 2005. - № 3. - С. 31.

40 Шапкина Г.С. Регулювання оренди та безоплатного користування майном у Цивільному кодексі України. [Текст] / / Законодавство і економіка. - 1997. - № 6. - С. 4.

41 Васильєв Р.Ф. Про поняття правового акта [Текст] / / Вісник МГУ. Серія 11. «Право». - 1998. - № 7. - С. 25.

42 Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 18.

43 Шапкина Г.С. Регулювання оренди та безоплатного користування майном у Цивільному кодексі України [Текст] / / Законодавство і економіка. - 1997. - № 6. - С. 4.

44 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 115.

45 Загальні перетворення цивільного права з часів Кодексу Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. -М., Статут. 2000. - С. 65.

46 Кашаніна А.В. Кауза цивільно-правового договору як вираження його сутності [Текст] / / Журнал російського права. - 2001. - № 4. - С. 93.

47 Новицький І.Б. Угоди. Позовна давність [Текст] - М., Юрлітіздат. 1954. - С. 106.

48 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 89.

49 Іоффе О.С. Указ. соч. - С. 26-27.

50 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. [Текст] - М., Статут. 2000. - С.134.

51 Красавчиков О.А. Цивільно-правовий договір: поняття, зміст, функції - Свердловськ., Юридична література. 1980. - С. 11.

52 Брагинський М. Цивільний кодекс. Три роки по тому [Текст] / / Господарство право. - 1998. - № 1. - С. 11.

53 Про природні монополії [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, прийнятий 17.08.1995 р., станом на 08.11.2007] / / СЗ РФ. - 1995. - № 34. - Ст. 3426.

54 Тотьев К. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 1995. - № 6. - С. 78.

55 Завидів Б.В. Договірне право Росії [Текст] - М., МАУП. 1998. - С. 105.

56 Халфіна Р.О. Договір в англійському праві [Текст] - М., Юрлітіздат. 1959. - С. 75-76.

57 Брагінський М.І. Коментар до частини першої ДК РФ для підприємців [Текст] - М., Фонд «Правова культура». 1995. - С. 335.

58 Про заходи щодо впорядкування державного регулювання цін (тарифів) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, прийнятий 28.02.1995 р., станом на 08.04.2003] / / СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859.

59 Про заходи щодо впорядкування державного регулювання цін (тарифів) [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 239, прийнято 07.03.1995 р., станом на 09.02.2008] / / СЗ РФ. - 1995. - № 11. - Ст.997.

60 Тотьев К. Державна і природна монополія [Текст] / / Закон. - 1995. - № 4. - С. 60-63.

61 Про захист прав споживачів [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, прийнятий 07.02.1992 р., станом на 25.10.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.

62 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 251.

63 Александров Н.Г. До питання про роль договору у правовому регулюванні суспільних відносин [Текст] / / Вчені записки ВИЮН. - 1996. - Вип. 5. - С. 81-82.

64 Бьейі Ж.-П. Юридичні засоби адміністративної діяльності у Франції [Текст] - М., Норма. 1994. - С. 75.

65 Витрянский В.В. Істотні умови договору [Текст] / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 12.

66 Коментар до цивільного кодексу РФ. Частини першої [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - С. 418.

67 Андрєєва Л. Істотні умови договору: суперечки, продиктовані теорій і практикою [Текст] / / Господарство право. - 2000. - № 12. - С. 89.

68 Агарков М.М. Зобов'язання по радянському цивільному праву [Текст] - М., Юрлітіздат. 1940. - С. 50.

69 Побачивши Б. Особливості відплатних договорів [Текст] / / Право і економіка. - 2000. - № 9. - С. 6.

70 Брагінський М.І. Коментар до частини першої ДК РФ для підприємців [Текст] - М., Фонд «Правова культура». 1995. - С. 227.

71 Ст. 39. п.11 Про внесення змін і доповнень до Закону РФ «Про освіту» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, прийнятий 13.01.1996., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

72 Про залізничному транспорті Російської Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, прийнятий 10.01.2003 р., станом на 08.11.2007] / / СЗ РФ. - 2003. - № 12. - Ст. 169.

73 Про порядок закріплення та використання, що перебувають у федеральній власності адміністративних будинків, будівель та нежитлових приміщень [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 3, прийнятий 05.01.1998 р., станом на 23.03.2006] / / СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

74 Ст. 5 Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, прийнятий 06.10.2003 р., станом на 08.11.2007] / / СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.

75 Авек А.В. Оренда державної та муніципальної власності в м. Москві [Текст] / / Російський економічний журнал. - 2006. - № 7. - С. 30.

76 Губін Є.П., Чумакова О.В. Умови орендної плати в договорі оренди нерухомості [Текст] / / Вісник Арбітражного суду міста Москви. - 2007. - № 3. - С. 16.

77 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - С. 144.

78 Мітюков К. А. Система римського цивільного права [Текст] вип.2. Ч.1. - М., Статут. 2001. - С. 31.

79 Пронічев К.В. Про строки та державної реєстрації договору оренди нерухомості [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 23.

80 Шічанін А. Підстави зміни та припинення договорів у сфері підприємницької діяльності [Текст] / / Право і економіка. - 2001. - № 2. - С. 21.

81 Побачивши Б. Поганий мир кращий за добру сварку. Зміна і розірвання договору [Текст] / / Економіка і життя. - 1997. - № 22. - С. 13.

82 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 348.

83 Шічанін А., Гривко О. Актуальні проблеми виконавчого провадження в Росії [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 1. - С. 22.

84 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 270.

85 Про окремі рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці [Текст]: [Лист ВАС РФ № С-13/ОП-276, прийнятий 10.09.1993 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С. 104.

86 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 349.

87 Анохін В.С. Договір поставки в ринковій економіці [Текст] / / Господарство право. - 2001. - № 10. - С. 7-9.

88 Корецький А.Д. Теоретико-правові основи вчення про договір [Текст] / Відп. ред. Баранов П.П. - СПб., Юридичний центр Прес. 2001. - С. 167.

89 Ярошенко К. Договір оренди і відносини з фінансовими органами [Текст] / / Право і економіка. - 1998. - № 10. - С. 74-75.

90 Витрянский В.В. Розірвання (зміна) договору оренди [Текст] / / Господарство право. - 1999 - № 11. - С.84.

91 Цивільне право. Частина 1: Підручник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергєєва А.П. - М., Проспект. 2005. - С. 437.

92 Ерделевскій А.М. Тлумачення договору [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 4. - С. 13.

93 Корецький А.Д. Указ. соч. - С. 178.

94 Цивільне право. Частина 1. Підручник [Текст] / Под ред. Калпин А.Г., Масляєва А.І. - М., МАУП. 2000. - С. 382.

95 Романець Ю.В. Спрямованість зобов'язання як основа формування системи договорів [Текст] / / Журнал російського права. - 2000. - № 6. - С. 30.

96 Романець Ю.В. Спрямованість договору як основа його кваліфікації [Текст] / / Право і економіка. - 1999. - № 9. - С. 64.

97 Масевич М.Г. Огляд чинного законодавства про нерухомість [Текст] / / Право і економіка - 1999. - № 1. - С. 35.

98 Ніколаєнко А. Вибір лізингової компанії і споживча оцінка договору лізингу [Текст] / / Лізинг-ревью. - 2002. - № 1. - С. 27.

99 Хохлов В.А. Відповідальність за порушення договору з цивільного права. [Текст] - Тольятті., Вид-во Волзького ун-ту. 1997. - С. 127.

100 Цивільне право: Підручник Т. 2. Напівтім 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С. 361.

101 Дегтярьов С.Л. Відшкодування збитків у цивільному та арбітражному процесі [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2003. - С. 28.

102 Дегтярьов С.Л. Указ. соч. - С. 30-31.

103 Євстегнєєв В.С. Обгрунтування реально понесених збитків [Текст] / / Громадянин і право. - 2003. - № 2. - С.16.

104 Дорачев Д.В. Відшкодування збитків у сфері земельних відносин [Текст] / / Арбітражна практика. - 2005. - № 1. - С. 24.

105 Постанова Президії ВАС РФ від 22.09.2007 р. № 2405/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 11.

106 Лунц Л.А. Загальне вчення про зобов'язання. [Текст] - М., Госюріздат. 1954. - С. 191.

107 Головнін С. Чим загрожує прострочення платежу? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.

108 Новосьолова Л.О. Відсотки за грошовими зобов'язаннями [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 47.

109 Постанова Президії ВАС РФ від 15 січня 2008 р. № 11694/07 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2008 .- № 1.-С.50.