Види та особливості договору оренди

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ І ПОНЯТТЯ ІНСТИТУТУ ОРЕНДИ

1.1 Розвиток договору оренди в дореволюційний період

1.2 Юридична природа договору оренди

РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

2.1 Істотні умови договору оренди

2.2 Суб'єкти і об'єкти договору оренди. Права та обов'язки сторін

2.3 Припинення договірних зобов'язань

РОЗДІЛ 3. ОСОБЛИВІСТЬ ОРЕНДНИХ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ, ЩО НАЛЕЖАТЬ РІЗНИМ ВИДІВ МАЙНА

3.1 Оренда рухомого майна

3.2 Договірні зобов'язання відносяться до нерухомого майна

3.3 Договір фінансової оренди (лізингу)

ВИСНОВОК

СПИСОК

ДОДАТКИ

ВСТУП

Дипломна робота присвячена орендних відносин не випадково, оскільки на сьогоднішній день цей вид взаємовідносин дуже актуальне. Незважаючи на еволюційний історичний етап, орендні відносини перетерпевшіе зміни з моменту свого утворення по нинішній день зберегли свою правову сутність і в даний час займають чільні місце серед таких правових взаємин як обмін, купівля-продаж, дарування та ін

Актуальність даної теми полягає в тому що, договором оренди охоплюється широке коло економічних відносин - від оренди великих виробничих комплексів для їх господарської експлуатації до побутового прокату предметів домашнього ужитку. Досліджуючи цей вид правових взаємин можна зробити висновок, що договір оренди застосовується не тільки у підприємницькій діяльності, а також включає побутову та інші сфери. Хотілося б відзначити, що в сучасній Росії зріс попит на застосування договору оренди, особливо на договір оренди будівель і споруд.

Цивільному кодексі Російської Федерації під договором оренди розуміється такий договір, за яким одна сторона - орендодавець зобов'язується надати іншій стороні - орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або тільки в тимчасове користування. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті користування орендованим майном відповідно до договору, є його власністю. Глава 34 Цивільного кодексу РФ містить розгорнуті загальні положення, які застосовуються до всіх без винятку договорами оренди незалежно від виду майна, що орендується.

У той же час в ній виділені в окремі параграфи спеціальні норми, пов'язані з таких різновидів оренди, як прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємства і фінансова оренда (лізинг).

Практично з усіх питань Цивільний кодекс РФ містить вичерпне регулювання, яке не потребує прийняття спеціального законодавства. І лише у двох випадках таке законодавство прямо передбачається: по-перше, ряд особливостей оренди транспортних засобів може бути встановлений у транспортних статутах і кодексах, по-друге, правила Цивільного кодексу РФ застосовуються до оренди земельних ділянок та інших природних об'єктів з урахуванням особливостей, які можуть бути встановлені спеціальним законом. У Законі про введення в дію частини другої Цивільного кодексу РФ (ст. 13) також передбачено, що у відношенні угод із земельними ділянками відповідні норми Цивільного кодексу РФ застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством.

У той же час законом можуть бути встановлені види майна, здача яких в оренду не допускається або обмежується. У першу чергу це відноситься до об'єктів, вилученим з обігу, перелік яких визначається законом, а також до обмеження оборотоздатності об'єктів.

Метою дипломної роботи є з'ясування сутності та змісту інституту орендних відносин. З даної мети випливають такі основні завдання:

1. Отримання максимальних знань в області договору оренди;

2. Вивчення істотних умов та змісту договору оренди;

3. Аналіз окремих видів договору оренди;

4. Виявлення розбіжностей у законах та внесення пропозицій щодо їх вдосконалення;

5. Застосування отриманих знань на практиці.

В якості методів дослідження в роботі використані такі, як аналіз, синтез, дедукція, індукція, структурно-правової та порівняльний методи. Дані методи дозволяють виявити особливості співвідношення норм ЦК, федеральних законів, що регулюють відносини стосуються договорів оренди та окремих видів, які надалі дозволять не допустити правову помилку при тлумаченні юридичних норм і складанні правової документації.

У період сучасних ринкових відносин на підприємствах і в організаціях велику частку серед укладених договорів займають договори оренди. У процесі юридичної практики доводиться стикатися з неграмотною редакцією договорів, тобто при складанні договору не враховуються його істотні умови. Тому предметом дослідження в сфері цивільно-правових відносин буде в першу чергу вивчення сутності договору оренди, його юридичної природи, а так само принципу побудови взаємин з майнового найму. Крім цього, в роботі приділено увагу об'єкту договірних зобов'язань, до якого відносяться права та обов'язки сторін (суб'єктів), правове положення об'єктів, і окремі види договору оренди, такі як договір прокату, договір оренди транспортних засобів, договір оренди будівель і споруд, договір оренди підприємств, договір фінансової оренди (лізингу).

Ступінь наукової розробленості. У юридичній літературі договір оренди розглядається досить широко такими авторами як: О.В. Берг, М.І. Брагінський, В.В. Витрянский, Ю.П. Гладишева, В.М. Жуков, О.М. Козир, О.Н. Садиков, А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой, Ю.А. Тихомиров та іншими.

Разом з тим проблеми договору оренди досліджені не до кінця, що також пояснює актуальність теми дослідження.

Структурно дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, восьми параграфів, висновків, списку використаної літератури та додатків.

РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ І ПОНЯТТЯ ІНСТИТУТУ ОРЕНДИ

1.1 Розвиток договору оренди в дореволюційний період

За російським дореволюційному законодавству майновим наймом зізнавався договір, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій свою річ у тимчасове користування. Предмет найму, строк користування та винагороду за нього становили істотні приналежності (умови) цього договору (ст. 1691 ч. 1 Зводу законів Російської Імперії).

Д.І. Мейєр зазначав, що договір найму мав і інші назви: «наприклад, називається він віддачею на утримання, віддачею в Оброчне, орендне, кортомное зміст, орендою, прокатом; говорять також нерідко про зняття будь-якого майна, допустимо млини. Всі ці назви вказують на один і той же договір майнового найму, хоча і є між ними - деяка різниця у вживанні, так що здебільшого кожне ім'я дає договором особливий відтінок: так орендою, яким називається звичайно наймання землі, будинки, взагалі майна нерухомого, а прокатом - наймання меблів, сукні, взагалі майна рухомого »1.

Суб'єктами договору найму на російському цивільного законодавства були, з одного боку, господар (особа, що віддає майно у найм), з іншого - наймач (особа, наймає майно). Від обох суб'єктів договору найму була потрібна наявність загальної правоздатності та дієздатності. Стосовно до наймача майна законодавство не подавала ніяких додаткових вимог; як наймача могло виступати будь-яка фізична особа чи юридична особа, що визнається суб'єктом цивільних прав. Від особи, що віддає майно внайми, потрібна ще здатність розпоряджатися річчю.

В якості предмета найму законодавство тієї пори визнавала наймана майно. Так, Д.І. Мейєр писав: «Предмет найму називається найманої річчю, найманим майном. Найближчим чином таким предметом є фізичні речі, одухотворені і неживі »2.

І законодавство і доктрина того періоду виходили з положення, що під найм могли передаватися тільки неспоживна речі. Наприклад, Г.Ф. Шершеневич у своєму Курсі цивільного права зазначав: «Не кожна річ може бути віддана під найм, тому що не всяка допускає користування без пошкодження її істоти речі споживані нездатні скласти зміст майнового найму, тому що користування ними пов'язане з знищенням їх цілісності, наприклад, їстівні припаси можна зайняти, але не найняти. Речі замінні також непридатні для найму, тому що, передаючи їх іншому, який чи очікує отримати не ті самі речі, а тільки подібні, а, отже, передача замінних речей з'єднана з перенесенням права власності, що суперечить сутності договору найму, наприклад, не можна говорити про наймі грошей »3.

У цілому в російському дореволюційному цивільному праві предмет договору найму розумівся більш широко, ніж це має місце в сучасному законодавстві. Крім рухомого і нерухомого майна предметом могли бути і приносять дохід права.

Відповідно до діяли до 1917 року законодавством умова про термін визнавалося істотною приналежністю (тобто істотною умовою) договору найму. Хоча не дивлячись на віднесення даної умови до істотних умов договору найму, в силу прямої вказівки закону, відсутність у договорі відповідного пункту, передбачає термін користування найнятим майном, не було підставою для визнання договору недійсним або неукладеним.

У ту пору законодавство передбачало, що термін найму нерухомого майна не може перевищувати дванадцяти років. Причини такого короткого граничного строку найму нерухомого майна пояснювалися російськими правознавцями по різному. Наприклад, на думку Д.І. Мейєра: «Причина полягає, ймовірно, в побоюванні, що найм не прикривав собою переходу права власності. Це було б збитково для скарбниці, оскільки перехід права власності з нерухомого майна доставляє їй значний дохід »4. Інші вважали, що «встановлюючи граничний термін найму, законодавець мав на увазі попередити знецінення маєтків у наслідок довгострокових оренд» 5.

У проекті Цивільного уложення, який був внесений на розгляд Державної Думи в 1913 р., була наступна норма, що відноситься до терміну найму майна: «Договір найму не може бути укладений на термін понад тридцяти шести років. Договір, укладений на більш тривалий термін, визнається обов'язковим лише протягом тридцяти шести років, рахуючи від початку найму. Наймання, укладений на час життя наймодавця або наймача, залишається в силі, хоча б тривав і понад тридцяти шести років »6 (ст.1817).

Істотною приналежністю (істотною умовою) договору найму визнавалося також умова про винагороду за користування майном - найманої плати. Дореволюційне законодавство (Звід законів Російської імперії, Т.Х, ч.1, ст.1691) вимагала обов'язкового визначення в договорі найму ціни, але при цьому не вказувало, в чому конкретно може бути виражено винагороду. Найчастіше наймана плата виражалася в грошовій сумі. Але в реальному майновому обороті тих років широко використовувалися негрошові форми винагороди за найм майна. Зокрема, при наймі землі вельми популярним був такий спосіб найму, як наймання земель наспіл, коли селянин - наймач, отримуючи найм земельну ділянку, зобов'язувався віддати власнику цієї земельної ділянки - наймачеві половину або іншу певну частину зібраних снопів. В якості винагороди за договором найму землі визнавалося також надання наймачем певних послуг наймодавцю або виконання для останнього певного виду робіт. Наприклад, селянин - наймач брав на себе обов'язок зібрати хліб або скосити луки на земельній ділянці наймодавця, не передавався в оренду.

Широке розповсюдження мав в Росії тих років і так званий наймання з вистройкі, коли власник землі передавав її у найм наймачеві, який зобов'язувався після закінчення терміну найму передати власнику землі будівля або споруда, побудована на цій землі. Причому при наймі з вистройкі право власності на зведену будівлю або споруду виникало у власника землі безпосередньо з моменту закінчення його будівництва, але до закінчення строку найму споруда експлуатувалася наймачем без виплати будь-якої винагороди наймодавцю.

Вимоги до форми договору майнового найму диференціювалися в залежності від виду найманого майна. Так, за загальним правилом договір найму рухомих речей відбувався словесно (тобто в усній формі). Виняток становив лише договір найму річкових і морських судів (по дореволюційному законодавству вони зізнавалися рухомим майном), для укладення якого була потрібна письмова форма. Найм нерухомого майна, навпаки, за загальним правилом вимагав письмової форми, проте для найму міських будівель або земельних ділянок у місті допускалася і усна форма. Разом з тим, якщо договори найму міських будівель та земельних ділянок у міських поселеннях укладалися на термін від трьох до дванадцяти років на суму понад триста рублів, а на терміни понад дванадцять років на будь-яку суму, то такі договори повинні були здійснюватися «на листі», тобто необхідною умовою була письмова форма. При наймі селянами земель у поміщиків на строк не більше трьох років на будь-яку суму, а на більший термін на суму не більше триста рублів договори могли укладатися в усній формі. Договір найму нерухомості, що передбачає виплату найманої плати вперед більш ніж за рік, підлягав засвідченню кріпаком актом, а при порушенні цієї вимоги договір представлявся недійсним 7.

Зміст договору майнового найму визначалося виходячи з того, що зазначений договір породжує правовідношення, суть якого полягає в наданні наймачеві користування найнятим майном.

З позиції сучасного законодавства стосовно змісту договору майнового найму важливо відзначити два моменти, характерних для цивільно-правової доктрини тієї пори.

По-перше, російські цивілісти послідовно проводили погляд на природу договір майнового найму як на обов'язкове правовідносини. За загальним правилом суть цього правовідносини полягала у наданні наймачеві тільки права користування (але не володіння) найнятим майном. У правовідносинах, що виникає з договору майнового найму, виключалася можливість наявності будь-яких речове-правових елементів, а наймач не розглядався як титульного власника, який володіє речове-правовими способами захисту.

По-друге, право користування майном, що отримується наймачем за договором найму, трактувалося досить широко і включало в себе право наймача передавати найняте майно у користування іншим особам. Наприклад, Д.І. Мейєр зазначав, що «право користування здійснюється як безпосереднім вживанням речі з боку суб'єкта права, так і за допомогою вилучення з нього цивільних плодів, доходів. Тому можна визнати за норму, що наймач майна має право віддавати його в оренду іншій особі, укласти sublocatio. Так звичайно розуміється і в дійсності. Але, звичайно, якщо господар майна не бажає передачі його наймачем іншій особі, то може включити в договір особливе про те визначення »8.

Отримав підтвердження зобов'язально-правової погляд російських цивілістів на відносини, пов'язані з майновим наймом, і при вирішенні питання про наслідки для договору майнового найму відчуження власником зданого в найм майна третій особі. Це питання виявилося дуже складною.

Д.І. Мейер долю договору найму при продажу власником найнятого майна пропонував визначати в залежності від двох різних ситуацій. Це ситуація, коли в договір продажу майна вже переданого в оренду, включається умова, що передбачає обов'язок набувача майна залишити наймача до закінчення терміну договору найму на тих же умовах, на яких він був укладений з колишнім власником. І інша ситуація, коли покупець відмовляється від підтримки договору найму і цей договір відчуженням майна припиняється. У цьому випадку порушуються права наймача з боку господаря майна, який зобов'язується винагородити наймача за збитки.

Поряд з піднайму дореволюційному законодавство містило в правомочності наймача поступку всіх прав за договором найму іншій особі. Між ними поводилась чітка межа. Так, Д.І. Мейєр зазначав: «Саме між сублокаціей і поступкою права користування, придбаного за наймом, представляється та різниця, що при сублокаціі право користування майном зберігається за першим наймачем і сублокація є тільки здійсненням цього права. Так що сублокатор не перестає бути відповідальним обличчям перед господарем найнятого майна, а залишається до нього в колишньому юридичному відношенні. Тоді як за поступку права користування, придбаного за наймом, право це все переходить до іншої особи і представляється не здійсненням права користування, а передачею його, тому наймач перестає бути відповідальним обличчям перед господарем майна, абсолютно вибуває з юридичного відносини. Згідно цьому сублокація не потребує згоди господаря майна і навіть може статися всупереч його незгоди, а ось поступка права користування за договором найму може відбутися лише за згодою господаря майна »9.

Що стосується прав і обов'язків сторін за договором майнового найму, то вони досить традиційні. Варто лише зазначити, що обов'язки наймодавця не обмежувалися передачею зданого в найм майна покупцю. На нього також покладалися обов'язки по підтримці зазначеного майна в належному стані та усунення перешкод у користуванні найнятим майном, у тому числі і таких, за які наймодавець не ніс відповідальності, протягом усього терміну дії договору найму.

В якості основного обов'язку наймача розглядалося своєчасне внесення найманої плати. Строки внесення платежів за користування найнятим майном повинні були визначатися договором, а за відсутності угоди сторін про терміни внесення найманої плати вони повинні були визначатися місцевими звичаями. У деяких випадках наймана плата вносилася вперед. Також наймодавцю уявлялося закладний право на рухоме майно наймача, що знаходиться в найнятому об'єкті нерухомості, як забезпечення виконання наймачем зобов'язання щодо внесення найманої плати.

Інша обов'язок наймача полягала в тому, що він повинен був користуватися найнятим майном як дбайливий господар у відповідності з тим призначенням, для якого майно було віддано в оренду.

Наймач зобов'язаний повернути наймодавцю після закінчення терміну договору майнового найму отриманого в найм майна з усіма його приналежностями і в тому ж стані, в якому воно було їм прийнято з урахуванням нормального зносу.

Що стосується поліпшення найнятого майна, то наймач міг їх проводити без згоди наймодавця. Критерієм для надання наймачеві права залишити за собою зроблені поліпшення або вимагати від наймодавця відповідної компенсації за їх виробництво служила необхідність вказаних поліпшень. Це знайшло відображення в ст. 1843 проекту Цивільного уложення, згідно з якою наймач мав право вимагати від наймодавця винагороду за вироблені в найнятому майні лагодження (тобто поліпшення), що належали до обов'язків наймодавця або здійснені наймачем без попередження їм наймодавця зважаючи на їх невідкладності. Якщо наймач справив в найнятому майні такі роботи, які не викликалися необхідністю чи не входили в обов'язки наймодавця, то наймач мав право залишити за собою ті поліпшення, які могли бути відокремлені без шкоди для майна. Він був зобов'язаний залишити ці поліпшення на користь наймодавця, якщо останній погодитися відшкодувати їх вартість.

Договір майнового найму, укладений на певний строк, припинявся після закінчення цього терміну без жодного попередження з боку наймодавця або наймача. Якщо ж термін найму не міг бути визначений на підставі угоди сторін, місцевого звичаю або мети найму, то договір визнавався укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін мала право після попередження контракту припинити договір.

Передбачалася в проекті Цивільного уложення і можливість поновлення договору майнового найму. Згідно зі ст. 1856 проекту, якщо після закінчення строку найму жодна із сторін не оголосить про припинення договору і наймач без жодного заперечення з боку наймодавця і з відома останнього продовжує користуватися найнятим майном: при наймі сільського маєтку - протягом двох місяців, а при будь-якому іншому наймі - протягом місяця, то договір визнавався поновленим на колишніх умовах, але на невизначений термін, за винятком найму сільського маєтку, який вважався поновленим на наступний господарський рік.

1.2 Юридична природа договору оренди

Законодавство дає юридичне поняття договором оренди. Відповідно до статті 606 Цивільного кодексу договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.

Необхідно відзначити, що «це положення діє лише тоді, коли орендоване майно, використовується орендарем відповідно до умов договору оренди, а якщо договір подібних умов не містить, то відповідно до прямим призначенням орендованого майна 10.

Оскільки окремі ознаки і властивості орендних операцій притаманні також деяким іншим видів договорів, спробуємо виділити оренду в системі цивільних правовідносин, шляхом зіставлення з зазначеними юридичними категоріями. У даному випадку до юридичної категорії відносяться договірні зобов'язання та об'єкти договору оренди.

Розглядаючи питання про взаємовідносини сторін, що стосуються зобов'язань, працівники юридичної сфери стикаються з такою проблемою, до якої категорії відносити права орендаря до категорії речових прав, або до сфери зобов'язального права. За визначенням речове право надає людині безпосереднє панування в тій чи іншій формі над річчю, тобто об'єктом речового права є річ. Зобов'язальне право-це право одній особі вимагати від іншого вчинення певних дій, які і є об'єктом права. 11

В одній з наукових робіт автор у своїх міркуваннях посилається на таке протиріччя як не відповідність щодо встановлення речового права, в договорі оренди встановлюється речове право наймача на орендоване майно і тим часом не встановлюється речове право між наймачем і найнятої річчю 12. Таким чином, на мій погляд виходить, що договір оренди носить імперативний характер оскільки немає вільного волевиявлення з боку орендаря, так як він не є власником речі (матеріальних цінностей), він не може користуватися, володіти, розпоряджатися майном (річчю), але в той Водночас як орендар він наділений правом користуватися і володіти річчю тільки за згодою орендодавця, тобто всі свої дії щодо володіння користування орендар погоджує з орендодавцем (власником майна). Ця обставина вносить деякі складності у взаємини обох сторін.

Повертаючись до юридичного поняття договору оренди, слід відзначити той факт, коли в юридичній літературі та нормативно-правових актах використовується термінологія, при якій орендодавець іменується одночасно наймодавцем, орендар - наймачем, а сам договір - договором майнового найму.

Для договору оренди притаманні такі характерні йому риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів.

Особливість договору оренди, - він належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна, - необхідно зазначити, що передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря; останній отримує майно лише у володіння і користування або тільки в користування. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля-продажу, міна, позика 13.

Слід виділити ще одну особливість договору оренди: користування майном при оренді обов'язково пов'язане з його експлуатацією з боку орендаря, з присвоєнням останнім плодів, продукції та доходів, отриманих у результаті використання орендованого майна 14. Так само орендарю належить право володіння майном. Іншими словами він отримує можливість не тільки отримувати корисні властивості з орендованого майна, але і володіти ним, бути його титульним власником. У тих же випадках, коли експлуатація відповідного майна може здійснюватися і без володіння останнім, орендарю достатньо отримати це майно в користування. 15 Наділення орендаря статусом титульного власника дозволяє найбільш оптимальним чином вирішити проблему захисту його прав і законних інтересів, пов'язаних з орендованим майном. Мається на увазі надання йому як титульного власнику речове-правових способів захисту від посягань з боку третіх осіб на орендоване майно. Така можливість випливає із ст. 305 ЦК, відповідно до якої права на витребування майна з чужого незаконного володіння, а також на захист прав від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння, належать також особі, хоча і не є власником, але володіє майном на підставі, передбаченій законом або договором.

Наділення орендаря статусом титульного власника дозволило законодавцю також додатково забезпечити його права шляхом використання іншого елемента речове-правових відносин, а саме права слідування. Ця ідея реалізована шляхом включення до Цивільного кодексу РФ спеціальної норми, яка визначає долю оренди при переході права власності на орендоване майно. Перехід права власності або іншого обмеженого речового права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.

І ще одна характерна риса договору оренди, що відноситься до права користування орендованим майном. У всякому разі, вона не включає в себе правомочність орендаря з передачі орендованого майна в суборенду. Швидше, Цивільний кодекс РФ передбачив зворотний презумпцію: орендар не має права здавати орендоване майно в суборенду, за винятком випадків, коли таке право надане йому орендодавцем. 16

По-друге, законодавством передбачено детальне регулювання окремих видів договорів.

По-третє, виділення окремих видів договору оренди, за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) пов'язана з тим, що кожен вид договору оренди носить специфічний характер, що відрізняє один вид від іншого, і тому для кожного виду договору потрібне особливе правове регулювання. Незважаючи на це, законодавство дає посилання на застосування загальних положень договору оренди. При такому підході є ризик «пропустити» будь-які об'єкти, що володіють не меншою специфікою, і тим самим обмежити їх регулювання загальними положеннями про договір оренди. 17

Договір прокату виділений в окремий вид договору оренди виходячи, перш за все з суб'єктного складу: орендодавцем тут може виступати тільки людина, яка професійно здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, а також з цілей використання орендарем орендованого майна.

Договір оренди транспортного засобу має ту особливість, що користування передається в оренду транспортних засобів вимагає управління ним та його кваліфікованої технічної експлуатації силами професійного екіпажу.

Що стосується договору лізингу, то основні кваліфікуючі ознаки, що дозволяють виділяти його як самостійний вид договору оренди, полягають у тому, що в цих відносинах крім орендодавця і орендаря бере участь продавець майна, переданого в оренду, а також у тому, що правовідносини, що випливають з цього договору, за своїм змістом представляють поєднання зобов'язань з оренди та купівлі-продажу.

Договір оренди є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору в силу не пов'язаний з передачею орендованого майна орендарю. Власне передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця.

Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець за виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір оренди є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що вона зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором про те, що має право від неї вимагати. Більш того, в договорі оренди мають місце дві зустрічні обов'язки, однаково суттєві і важливі: обов'язок орендодавця передати орендарю майно у володіння та користування і обов'язок орендаря вносити орендну плату, які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними. Тому договір оренди є договором сіналлагматіческій.

Сінналагматіческій характер договору оренди виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках зустрічне виконання його зобов'язань, тобто виконання зобов'язань орендарем по сплаті орендної плати обумовлено виконанням орендодавцем своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю. Звідси випливає, відповідно до законодавства взамообязательства, це означає, що якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 398 цього Кодексу і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.

РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

2.1 Істотні умови договору оренди

Судження про істотні умови у цивільно-правових договорах зводиться до того, що істотною умовою договору оренди є його предмет, під яким розуміється майно, передане в оренду.

Пункт 1 статті 432 ЦК містить визначення істотних умов договору, до яких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

На підставі цивільного законодавства істотні умови можна виділити до групи:

1. група істотних умов про предмет договору;

2. група істотних умов, які названі в законі або інших правових актах;

3. група по яких сторони мають дійти згоди.

Законодавство не зазначає обов'язковий стандартний перелік істотних умов для всіх видів договорів, але згадує, що сторони можуть вибрати самі ті умови, які будуть вказані в договорі. З-за цієї обставини, виникає спірний характер при укладенні договору, оскільки кожна зі сторін намагається висунути свої умови з максимальною вигодою для себе, називаючи ці умови суттєвими. При розгляді спірних питань судові органи враховують рівноцінність умов, важливих для обох сторін, такі умови при рішенні суду будуть відноситься до істотних.

На нашу думку, саме поняття «істотні умови договору» визначається шляхом вказівки на наслідки відсутності таких умов у договорі. Крім того, зміст і саме існування однієї з найважливіших категорій договірного права ставиться в залежність від техніки законодавчої роботи.

На наш погляд законодавство повинно, конкретно визначити перелік істотних умов для всіх видів договорів, відзначити визначеної статтею, наприклад для всіх видів договорів істотними умовами будуть термін, оплата, відповідальність, предмет (так як ці умови є у всіх видів договорів) і виділити окремим статтею істотні умови для певних видів договорів, які будуть розкривати суть даного виду договору. Наприклад:

Стаття 432.1 Особливості істотних умов характерних для даних видів договорів

1.Существенним умовою договору купівлі-продажу буде передача кількості товару

2. Істотною умовою договору поставки буде порядок поставки товару

Стаття 432.2.Перечень істотних умов характерних для всіх видів договорів

1.срок

2.ответственность

3.предмет

4.оплата

5.передача матеріальних і нематеріальних цінностей

Таким чином, можна запропонувати не розбивати істотні умови по групах, а об'єднати по суті договору і за складом, вказавши визначеної статтею. Дана установка і визначеність дозволить знизити рівень спірність при укладенні договору.

Для з'ясування суті поняття «істотні умови договору» необхідно відповісти на запитання, про який аспекті поняття «договір» йдеться, коли ми аналізуємо проблему істотних умов договору. У тексті цивільного кодексу як тотожне договором використовується поняття угоду. Найчастіше угодою називається договір, що забезпечує виконання основного договору або уточнююче одне з його умов, або змінює його зміст. Застосовуються також інші терміни для позначення громадянського договору-пролтокол про результати торгів, передавальний акт, державний контракт. Поняття договору розкривається через його зміст, тобто сукупність складових його умов, без закріплення прав і обов'язків сторін з приводу умов договір втрачає свої функції. 18

Якщо у відношення будь-якої умови договору є диспозитивним норма, то відсутність у тексті договору пункту, що визначає цю умову, зовсім не означає, що відповідне умова відсутня в договорі. При цьому, звичайно ж, мається на увазі договір як правовідносини.

Такий висновок випливає з аналізу положення, що міститься у п. 4 ст. 421 ЦК, згідно з яким у випадках, коли умова договору передбачено нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше, сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. При відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивної нормою. Саме тому, а не в силу того, що умова договору втрачає свою якість істотної умови, договір за відсутності в його тексті відповідного умови не може бути визнано неукладеним.

П. 1 ст. 432 ЦК містить визначення істотних умов договору, до яких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнуто згоди.

Серед всіх умов будь-якого договору необхідно виділити ті умови, які складають відообразующіе ознаки відповідного договірного зобов'язання і тому включаються законодавцем у саме визначення того або іншого договору. Такі умови, безперечно, є істотними умовами договору, бо, називаючи їх, законодавець тим самим дає зрозуміти, що зазначені умови необхідні, як мінімум, для даного виду договірного зобов'язання.

Беручи до уваги легальне визначення договору оренди, а саме: за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, можна зробити висновок про те, що умови про термін оренди і про орендну плату, безумовно, відносяться до істотних умов договору оренди. Інша справа, що Цивільний кодекс РФ включає в себе диспозитивні норми, які дозволяють визначити дані умови договору на той випадок, коли в тексті договору не є відповідних пунктів, однак ця обставина аж ніяк не означає, що умови про термін оренди та орендної плати не є істотними умовами будь-якого договору оренди.

У Цивільному Кодексі п. 1 ст. 432 зазначено істотна умова характерне для всіх цивільно-правових договорів. Мова йде про предмет договору. При цьому слід враховувати, що предмет розглядається не тільки в юридичному аспекті відповідно з юридичною термінологією, але і набуває іншого значення, тому що випливає із зобов'язань. На думку «Договір, представляє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона або, відповідно, утриматися від їх вчинення» 19.

Предмет договору є істотною умовою договору оренди. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 398 цього Кодексу і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.

Друга група істотних умов включає в себе умови, необхідні для договорів даного виду. Необхідно відзначити, що раніше діюче законодавство виводило необхідність відповідних умов з характеру самого договірного правовідносини, незалежно від того, що зазначено в законі, тобто визнавало необхідність даного умови для даного виду договорів як самостійного джерела визначення істотних умов договору. Іншими словами, поряд з істотними умовами договору, які були визнані такими за суду, традиційно виділялися як самостійні істотні умови договору, які хоч і не визнані такими за законом, але необхідні для договорів даного виду. Виходячи з буквального прочитання норми, що міститься у п. 1 ст. 432 ЦК, тепер до суттєвих відносяться тільки ті умови, які названі в законі або іншому правовому акті або як суттєві, або як необхідні для договорів даного виду 20.

Проте зазначене зміна в підході законодавця до істотних умов договору за ознакою їх необхідності для договорів даного виду не тягне серйозних змін у практиці застосування відповідних положень. У самому справі, якщо мова йде про договори передбачених Цивільним кодексом РФ і іншими законами, то за рамки норм, що регулюють відповідний вид договірних зобов'язань, навряд чи доцільно шукати якісь інші умови, які є необхідними для даного виду договору. Більш того, допущення можливості їх пошуку призвело б до небезпеки судового свавілля і в цілому до нестабільності договірних відносин. Що ж стосується договорів, не передбачених законом, то коло необхідних для них істотних умов може визначатися на основі норм, що регулюють подібні договірні зобов'язання і що застосовуються у цьому випадку за аналогією закону.

До третьої групи істотних умов відносяться умови договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні для договорів даного виду. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 15 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. «Про лізинг» 21 договір лізингу має містити такі важливі положення: точний опис предмета лізингу; обсяг переданих прав власності; найменування місця і вказівка ​​порядку передачі предмета лізингу; зазначення терміну дії договору лізингу; порядок балансового обліку предмета лізингу; перелік додаткових послуг, наданих лізингодавцем на підставі договору комплексного лізингу; вказівку загальної суми договору лізингу та розміру винагороди лізингодавця; порядок розрахунків; визначення обов'язки лізингодавця або лізингоодержувача застрахувати предмет лізингу від пов'язаних з договором лізингу ризиків, якщо інше не передбачено договором.

І, нарешті, четверту групу істотних умов договору становлять усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.

На практиці можна зустріти такі випадки, при яких до істотних умов можуть ставитися не всі умови договору, які при укладанні договору містилися в оферті або акцепт. Розглянемо випадок із судової практики. Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі, вартості витрат на прибирання території, прилеглої до орендованого будинку, а також неустойки за прострочення платежу.

Заперечуючи проти заявленого позову, відповідач посилався на те, що вимоги позивача відносяться до періоду до укладення договору оренди, у зв'язку, з чим не підлягають задоволенню.

Приймаючи рішення, суд керувався пунктом 3 статті 425 ГК РФ, згідно з яким сторони вправі встановити, що умови укладеного ними договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору.

Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди будівлі, згідно з яким орендар зобов'язався щомісяця вносити орендну плату, а також відшкодовувати орендодавцю витрати на прибирання території, прилеглої до орендованого будинку. За прострочення платежу передбачена неустойка.

Дана будівля була передана відповідачу за актом прийому - передачі до укладення договору оренди і фактично використовувався ним протягом цього часу.

У договорі сторони встановили, що його умови поширюються на відносини, що виникли з дати підписання ними акту прийому - передачі будівлі.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції визнав позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

Суд апеляційної інстанції рішення в частині стягнення договірної неустойки скасував, а в частині стягнення орендної плати та витрат з прибирання території за період фактичного використання відповідачем будівлі залишив без зміни. При цьому суд виходив з наступного.

Відповідно до пункту 1 статті 425 ГК РФ договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.

Досягнення сторонами угоди про застосування до відносинам, що склалися до укладення договору, умов про обов'язок орендаря щодо внесення орендної плати та відшкодування орендодавцю витрат з прибирання прилеглої до орендованого будівлі території свідчить тільки про згоду орендаря сплатити фактичне використання ним будівлі і витрати, понесені орендодавцем у цей період на умовах, передбачених договором оренди, і не означає, що безпосередня обов'язок по їх виконанню виникла у відповідача раніше укладання самого договору.

У зв'язку з цим у суду першої інстанції не було підстав визнавати, що відповідачем порушені договірні зобов'язання в період, коли між сторонами мали місце лише фактичні відносини, і задовольняти позов про стягнення договірної неустойки за період, що передував укладенню договору 22.

У цьому випадку, відносини, які виникли до укладення договору містили істотні умови про предмет договору з приводу передачі майна та його оплати, які по своїй суті не були віднесені до істотних умов, оскільки не був підписаний акт прийому-передачі, що свідчить про фактичне переході права на користування майном, що підтверджує це право, незважаючи на використання будівлю і виконання інших зобов'язань, передбачених законом. Відповідно можна зробити висновок, що у орендодавець направив пропозицію (оферту) укласти договір на оренду будівлі, орендар прийняв цю пропозицію, давши згоду (акцепту) на виконання зобов'язань по орендній платі та відшкодування витрат з прибирання території прилеглої до орендованого будинку. Згідно з Цивільним Кодексом визначення істотних умов договору, належать умови всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. У даному випадку за цим умовам: по орендній платі, та відшкодування витрат з прибирання території прилеглої до орендованого будинку було досягнуто згоди, звідси випливає, що вони є суттєвими. Після укладення договору оренди будівлі, умови які містилися в оферті і акцепт перестали бути такими, оскільки угода сторін про те, що умови договору оренди застосовуються до їх фактично сформованим до його укладення відносин, не означає, що безпосередня обов'язок сторін по виконанню умов договору оренди виникла раніше укладення договору.

Зазначені позиції щодо суттєвості умов договору, пропонованих однієї зі сторін, можуть бути доповнені і міркуваннями більш формального толку, що відносяться скоріше до порядку укладання договору, ніж до його істотних умов. Отже, якщо сторона, що направила оферту з додатковою умовою, отримавши акцепт на інших умовах, приступає до виконання договору, це буде означати. Що в договорі відсутня вказане додаткову умову і жодна з сторін не пропонувала включити цю умову в договір, оскільки первісна оферта втратила силу і не може бути прийнята до уваги.

Якщо ж додаткову умову було запропоновано акцептантом і початковий оферент, отримавши такий акцепт на інших умовах, приступив до виконання договору, слід визнати, що між сторонами укладено договір, що включає в себе це додаткова умова.

У цьому випадку, якщо одна зі сторін заявить про необхідність досягти угоди щодо запропонованого цією стороною додаткового умові, а потім візьме акцепт на інших умовах, це буде означати, що вона відкликала свою заяву.

Таким чином, ця група істотних умов договору має правове значення лише на стадії укладання договору, якесь повністю втрачається з моменту, коли договір вважається укладеним.

У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору. При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір вважався неукладеним.

Цивільний кодекс РФ передбачає, що договір оренди укладається на термін, визначений договором, проте допускає укладення договору і без вказівок в ньому терміну оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений строк. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це другої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.

Законом можуть бути передбачені граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку, незалежно від того, вказали Чи боку будь-який строк оренди в договорі. Після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою. Наприклад, Сизранська дума Самарської області винесла постанову про терміни для об'єктів нерухомого майна з постанову ст. 6 «Договір оренди може бути укладений на будь-який термін, визначений сторонами. Граничний термін оренди обмежується 49 роками, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації. Для об'єктів нерухомого майна договір укладений терміном від 1 року до 3-х років є короткостроковим, від 3-х до 10-середньостроковим, понад 10 і до 49 років - довгостроковим »23.

Особливу увагу слід приділити питанню про право орендаря на поновлення орендних відносин. Відповідно до цивільного законодавства сторони самі визначають часовий аспект правовідносин, крім випадків встановлення термінів законодавством. При закінченні договірних зобов'язань, якщо сторони не мають претензій по відношенню один до одного, то договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше договором. Орендарю, належним чином виконував свої обов'язки, при інших рівних умовах було надано переважне перед іншими особами право на поновлення договору оренди.

Дані законоположення активно застосовувалися в арбітражно - судовій практиці з метою захисту прав і законних інтересів добросовісних орендарів, у чому можна переконатися, ознайомившись з одним з роз'яснень Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. Чинним законодавством не заборонено проведення конкурсу на право укладати договір оренди нежитлового приміщення до закінчення терміну дії раніше укладеного орендного договору. Однак при проведенні орендодавцем такого конкурсу в умовах його проведення має бути зазначено, що новий договір може бути укладений тільки після закінчення терміну дії початкового договору. Якщо ж на конкурс виставлено майно, обтяжене відповідними зобов'язаннями, але без цього застереження, орендар має право пред'явити до суду вимога про визнання конкурсу недійсним.

При проведенні конкурсу орендодавець повинен поставити до відома його учасників про те, що орендар, який має з орендодавцем договір, володіє переважним перед іншими особами правом на його відновлення.

Оскільки згідно з пунктом 3 статті 86 Основ цивільного законодавства орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на поновлення договору, він має право вимагати від орендодавця відновити з ним договір на умовах, на яких договір міг бути укладений з переможцем конкурсу, незалежно від того, чи був орендар учасником конкурсу або не був.

Якщо з переможцем конкурсу договір оренди ще не укладено, а орендодавець ухиляється від укладення договору з колишнім орендарем, останній вправі звернутися до арбітражного суду з позовом про зобов'язання орендодавця укласти з ним договір оренди на умовах, запропонованих переможцем конкурсу. При доведеності вимог орендаря вони підлягають задоволенню.

У випадку, коли з переможцем конкурсу вже укладено договір оренди, колишній орендар може пред'явити до орендодавця відповідний позов про відновлення з ним договору оренди. При цьому в якості третьої особи залучається переможець конкурсу, з яким укладено договір. При підтвердженні вимог колишнього орендаря суд робить заміну орендаря, який уклав договір оренди, вказуючи про це в рішенні 24. Дані роз'яснення не втратили свого значення і в даний час.

Цивільний кодекс РФ зберіг за орендарем, належним чином виконував свої обов'язки, переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Таке письмове повідомлення набуває вирішального значення у випадках, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору на новий термін і разом з тим укладає договір оренди з іншою особою. У подібній ситуації орендар отримує право зажадати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором оренди і плюс до цього відшкодування збитків, завданих йому у зв'язку з відмовою орендодавця в укладенні договору на новий термін. Якщо ж до цього моменту орендар втратив інтерес до відновлення орендних відносин, він може вимагати від орендодавця тільки відшкодування збитків.

У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір буде вважатися поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менш ніж за три місяці 25.

Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі (відповідно до ст. 609 п. 1).

Що ж стосується укладення договору між громадянами, є обов'язкова письмова форма вимагається лише у тому випадку, коли договір укладається на термін більше одного року. Договір оренди на суму що перевищує 10 МРОТ повинен бути укладений в простій письмовій формі незалежно від його терміну. При цьому сумою договору оренди слід вважати вартість орендованого майна або розмір орендної плати за весь строк оренди, в залежності від того, яка величина з них більше. Цивільний кодекс пред'являє особливі вимоги і до форми договору оренди нерухомості. Крім того, що договір повинен бути укладений у письмовій формі, сторони зобов'язані скласти один документ і підписати його (пункт 1 стаття 651). Простого обміну листами з приводу оренди приміщення або будівлі недостатньо.

Крім того, якщо договір оренди будівель (споруд) укладено на термін не менше року, то він підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним тільки з моменту внесення відповідного запису до державного реєстру. Для підтвердження того факту, що відносно приміщень повинен дотримуватися такий же порядок, знадобилося засідання Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, який і повідомив про свою позицію в Інформаційному листі від 1 червня 2000 року № 53, рекомендувавши до договорів оренди нежитлових приміщень застосовуватися правила, передбачені для будинків. До цього податкові органи і деякі експерти встигли оголосити, що реєструвати оренду приміщень потрібно в будь-якому випадку, тому що в Цивільному кодексі мінімальний термін, що не вимагає реєстрації, для таких договорів не встановлений.

Реєстрація операцій з нерухомістю регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Визначаючи, чи підлягає той або інший договір державної реєстрації, сторонам потрібно бути дуже уважними. Адже іноді може бути випадково допущена помилка у вказівці терміну договору, яка за відсутності реєстрації спричинить за собою недійсність оренди. Наприклад, на практиці дуже часто зустрічається вказівку, що договір діє «з 1 січня одного року по 1 січня наступного року». Підписавши такий договір, орендар і орендодавець вважають, що погодили строк, що дорівнює року, і не дбають про державну реєстрацію. І даремно, тому що роком вважається строк з 1 січня по 31 грудня включно, а вищенаведений термін означає, що договір діє один рік і один день, тобто без реєстрації недійсний.

Зате наявність у тексті договору фрази: «Термін дії договору - з 1 січня до 31 грудня», навпаки, означає, що тривалість узгодженого сторонами періоду оренди на 1 день менше, ніж рік, так як прийменник «до» означає, що 31 грудня в термін не включається 26.

Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря 27.

Що стосується договору оренди рухомого майна, що містить умову про право орендаря на його викуп, то такий договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угоди, оскільки в главі 30 Цивільного кодексу РФ відсутні які-небудь спеціальні правила, що регулюють форму договору купівлі- продажу рухомого майна.

Відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У цьому сенсі «інше» встановлено стосовно оренди таких об'єктів нерухомості, як будівлі або споруди, які підлягають державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо вони укладені на термін не менше року, а в інших випадках їхнього вступу в силу досить укладання договору в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами.

Практичне значення державної реєстрації договору оренди нерухомого майна полягає в тому, що за загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно.

У Цивільному кодексі РФ є положення, які дозволяють визначити як загальні ознаки об'єктів нерухомого майна, так і приблизний об'єктів нерухомості 28.

Відповідно до ст. 130 ЦК до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі в Цивільному кодексі РФ і є самостійними основними об'єктами нерухомості. Зазначені об'єкти нерухомості в юридичній літературі нерідко відносяться до так званої нерухомості по природі 29.

Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, у відношенні яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь в майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.

Тому об'єктами договору оренди в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. З огляду на особливу суспільну значимість обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само і як зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах.

Так само, як і земельні ділянки, самостійними об'єктами нерухомості визнаються ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони також, як і земельні ділянки, є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю 30.

Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження, відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів з зазначеними об'єктами як нерухомим майном слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли, наприклад, продаються «ліс на корені» або зрубані дерева. В останньому випадку норми Цивільного кодексу РФ про операції з нерухомістю не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна.

Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню.

Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим 31.

Однак, на наш погляд, після введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 року 32 дане питання вирішується однозначно: згідно з п. 2 ст. 25 Закону в разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єктів нерухомого майна, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав »33. дана постанова містить у собі роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на незавершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно і укладання угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на незавершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними.

Спірний характер носить також питання про віднесення до нерухомого майна нежитлових приміщень усередині будинків. Справа в тому, що норми Цивільного кодексу РФ, що регулюють відносини, пов'язані з обігом об'єктів нерухомості, не мали на увазі як такі нежитлові приміщення. Разом з тим Кодекс допустив можливість віднесення до нерухомості федеральним законом і інших об'єктів, не передбачених Цивільним кодексом РФ. У Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» до переліку об'єктів нерухомого майна включені нежитлові приміщення. Отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень.

З цієї ж серії й інше запитання: що підлягає державній реєстрації, коли мова йде про оренду нерухомого майна. Цивільний кодекс РФ встановив, що в цьому випадку підлягає державній реєстрації договір оренди нерухомості. Звідси й чітке юридичне наслідок: договір оренди нерухомого майна вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

Разом з тим Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» включає в себе ст. 25, яка має назву «Державна реєстрація права оренди нерухомого майна» і встановлює правило, згідно з яким право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації 34.

Мабуть, це непорозуміння. Державній реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди. Згідно з п. 1 ст. 131 ЦК державна реєстрація здійснюється щодо права власності та інших речових прав, до числа яких зобов'язальне право оренди, природно, не відноситься. Оренда не створює для орендаря речового права, а навпаки, обтяжує чуже речове право. Про це, до речі, прямо говориться і в п. 3 ст. 26 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: «Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення)».

Необхідно враховувати також положення, що міститься у п. 2 ст. 13 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», згідно з яким реєстрація договору оренди об'єкта нерухомого майна можлива тільки при наявності державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт. В єдиному державному реєстрі прав.

Оскільки з державною реєстрацією договору оренди нерухомості законодавець пов'язує момент укладення договору, важливо нагадати про те, якими правовими засобами захисту має кожна зі сторін договору при ухиленні контрагента від державної реєстрації договору оренди нерухомості. Мається на увазі норма, яка міститься у п. 3 ст. 165 ЦК, відповідно до якої якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду 35

2.2 Суб'єкти і об'єкти договору оренди. Права та обов'язки сторін

Зміст договору являє собою сукупність всіх його умов. У свою чергу, умови договору встановлюють або конкретизують права та обов'язки сторін. Однак у всякому договорі оренди виділяють групи умов, що визначають обов'язки відповідно орендодавця і орендаря. Наприклад, до умов, що передбачають обов'язки орендодавця, зазвичай відносять умови: про орендованому майні, про порядок і строки надання його орендарю, умовами договору, що регламентують порядок користування орендованим майном, розміри орендних платежів, порядок і терміни їх внесення, зазвичай визначаються обов'язки орендаря.

Однак така диференціація умов договору сама по собі відносна, тому що їх виконання найчастіше вимагає здійснення визначених дій одночасно як від орендодавця, так і від орендаря. Наприклад, виконання орендодавцем обов'язки з передачі орендованого майна орендареві передбачає і певні дії останнього щодо прийняття цього майна; виконання орендарем обов'язку зі сплати орендних платежів може бути здійснено за умови виставлення орендодавцем відповідних рахунків і т.д. У подібних випадках говорять про так званих кредиторських обов'язки контрагента за договором, виконання яких є необхідним забезпеченням для виконання боржником основного обов'язку, передбаченої відповідним умовою договору.

Тим не менш, з метою вивчення договору оренди умови цього договору можуть бути розділені на дві групи: першу групу представляють собою умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця, другу - визначають основні обов'язки орендаря. Зазначеним основних обов'язків відповідно орендодавця і орендаря протистоять права вимоги контрагента. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.

Суб'єктами договору оренди є орендодавець і орендар.

Орендодавцем майна за договором оренди може бути його власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. Формулюючи це положення, законодавець, звичайно ж, брав до уваги, що здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном.

Обов'язки орендодавця. Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна разом з усіма його приладдям і відносяться до нього. Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний термін. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Якщо ж орендар в результаті затримки в передачі майна втратив інтерес до виконання договору оренди, він може вступити іншим чином: заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань.

Передане орендареві майно має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, не відповідає орендодавець також і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.

У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця. Мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню орендованого майна за його призначенням як повністю, так і частково.

У подібних випадках орендар може скористатися наданими йому цивільним кодексом РФ способами захисту порушеного права, а саме: зажадати від орендодавця або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат щодо усунення таких недоліків з належних орендодавцеві орендних платежів за умови попереднього повідомлення про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору.

Орендодавцю надана єдина можливість уникнути зазначених негативних наслідків. Для цього він, отримавши відповідне повідомлення орендаря, повинен без зволікання замінити надане орендареві майно іншим аналогічним майном в належному стані або безоплатно усунути недоліки зданого ним в оренду майна.

Цивільний кодекс РФ не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб, які зберігають свою силу і в період дії договору оренди.

Крім того, за певних умов, а саме: коли для орендаря є реальна небезпека втратити своє право оренди на майно боржника внаслідок звернення третьою особою - кредитором орендодавця стягнення на здане в найм майно, - орендар може за свій рахунок задовольнити відповідні вимоги кредитора без згоди боржника - орендодавця. У цьому випадку права кредитора за зобов'язанням, у якому орендодавець виступає в ролі боржника, перейдуть до орендаря в порядку суброгації.

Обов'язки орендодавця не вичерпуються передачею орендарю зданого в найм майна. До закінчення терміну дії договору оренди дане зобов'язання зберігає двосторонній характер.

Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер.

Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер володіння та користування орендаря орендованим майном, обов'язки щодо здійснення капітального ремонту зданого в оренду майна законодавець поклав на орендодавця; інше може бути передбачено законом або договором. Капітальний ремонт повинен здійснюватися орендодавцем за свій рахунок в строк, встановлений договором, а якщо такий термін в договорі не зазначено або є невідкладна необхідність, орендодавець повинен проводити капітальний ремонт в розумний термін. У разі невиконання орендодавцем даного обов'язку капітальний ремонт може бути здійснений орендарем, який має право вимагати від орендодавця відшкодування зроблених витрат або зарахувати їх у рахунок підлягає внесенню орендної плати.

Крім обов'язки щодо здійснення капітального ремонту орендодавець повинен утримуватися від будь-яких дій, що створюють для орендаря перешкоди в користуванні зданим в оренду майном відповідно до його призначення, передбаченим договором.

Дещо складніше вирішується питання про інших осіб, які виступають в ролі орендодавця, оскільки вони повинні бути наділені відповідними правомочностями законом або самим власником. У силу закону таким правом володіють, наприклад, суб'єкти права господарського ведення: державні та муніципальні унітарні підприємства. Правда, здавати в оренду нерухоме майно вони мають право тільки за згодою власника в особі його уповноваженого органу.

Що стосується суб'єктів оперативного управління, то казенне підприємство може виступити в якості орендодавця державного майна лише за згодою власника, а установа ні за яких умов не має права здавати в оренду закріплене за ним майно, а також майно, придбане ним за рахунок коштів, виділених установі за кошторисом.

Разом з тим установа може виступити в якості орендодавця майна, придбаного ним на доходи, отримані в результаті дозволеної установі відповідно до його установчими документами підприємницької діяльності.

Державне майно, що належить до власності суб'єктів Російської Федерації, а також муніципальне майно, повинні здаватися в оренду в порядку, визначеному правовим актом відповідного суб'єкта Російської Федерації, а за відсутності такого правового акту, що визначає орган, уповноважених здавати зазначене майно в оренду, арбітражно - судова практика визнає належними орендодавцями відповідні комітети з управління майном.

Як відомо, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, а також муніципальні освіти зізнаються самостійними суб'єктами права власності, хоча раніше об'єкти, які охоплюються правом власності названих суб'єктів, складали єдиний фонд державного майна. У зв'язку з цим до теперішнього часу не припиняються суперечки між зазначеними суб'єктами права власності, що стосуються розмежування повноважень останніх на розпорядження майном, у тому числі шляхом передачі його в оренду. Такі суперечки і сьогодні вирішуються арбітражними судами на основі постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 року № 3020-1 «Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність »36, а також інших правових актів, що регулюють порядок віднесення різних об'єктів до федеральної власності, власності суб'єктів Російської Федерації і муніципальної власності.

Разом з тим слід враховувати, що всі об'єкти, що належать до державної або муніципальної власності, діляться на дві категорії: по-перше, це майно, яким держава або муніципальне утворення має безпосередньо, тобто майно, не закріплене за іншими юридичними особами на речовому праві . Таке майно становить скарбницю держави (муніципального утворення). У відношенні цього майна держава, муніципальне утворення в особі уповноважених органів зберігає своє право власності в повному обсязі і може ним розпоряджатися на свій розсуд, у тому числі шляхом передачі зазначеного майна в оренду.

До другої категорії відноситься майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичними особами на праві господарського відання, оперативного управління або іншому речовому праві. У відношенні цього майна за державою (муніципальним освітою), а також за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті правомочності власника, які прямо вказані в законі.

Що стосується орендаря, то в цій якості можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організації, що є юридичною особою. У всякому разі Цивільний кодекс РФ не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в оренду майна 37.

Обов'язки орендаря. Можна виділити три основні обов'язки орендаря, що випливають з договору оренди. По-перше, орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна. Законодавець у цій нормі, встановлюючи відповідний обов'язок орендаря, робить акцент не на слові «користуватися», а на тому, що таке користування має відповідати договору або призначенню майна. Даний висновок можна підтвердити тим, що негативні наслідки передбачені не на той випадок, коли орендар фактично не використовує орендоване майно, а як наслідок користування зазначеним майном не відповідно до умов договору або призначення майна, що може спричинити за собою розірвання договору та відшкодування збитків.

У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна.

Що стосується власне користування орендованим майном, то його не можна розглядати в якості обов'язки орендаря, оскільки саме в цьому полягає інтерес останнього. В якості ж обов'язки орендаря, пов'язаної з користуванням орендованим майном, слід визнати необхідність дотримуватися встановлених законом або передбачені договором обмеження.

Зокрема, деякі правомочності, що випливають з права користування орендованим майном, орендар може реалізувати лише за згодою орендодавця. Мова йде про особливі законодавства тих, використання яких може мати результатом розпорядження орендованим майном. До їх числа належать такі права: здавати орендоване майно в суборенду; передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі; надавати орендоване майно у безоплатне користування; віддавати орендні права в заставу; вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств, складеного капітал господарських товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. Очевидно, що згода орендодавця в даних випадках потрібно з тієї причини, що реалізація орендарем названих прав може призвести до втрати орендодавцем права власності на майно, здане їм в оренду.

Договір суборенди, може бути укладений орендарем з третьою особою лише за наявності згоди на те орендодавця. Природно, термін договору суборенди не може перевищувати строку основного договору оренди. До відносин суборенди застосовуються правила про договори оренди 38.

Разом з тим введення в дію частини першої Цивільного кодексу РФ позбавило подібну практику права на існування. Справа в тому, що згідно з п. 3 ст. 308 ЦК зобов'язання не може створювати обов'язків для осіб, які беруть участі в ньому в ролі сторін, тобто для третіх осіб. Друга частина Цивільного кодексу РФ містить у собі деякі положення, що забезпечують додатковий захист прав і законних інтересів суборендаря. Дострокове припинення договору оренди, звичайно ж, вабить і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Однак суборендар в цьому випадку отримує право вимагати від орендодавця в основному договорі оренди укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди і на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Це може бути реалізовано суборендарем аж до пред'явлення позову до суду про спонукання орендодавця до укладання договору оренди.

Друга основна обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати за користування орендованим майном. Більш того, з визначення договору оренди випливає висновок, що умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди.

Однак договір, в якому відсутня вказівка ​​на розмір підлягає стягненню з орендаря орендної плати, на відміну від загального правила, що стосується істотних умов договору, не може бути визнаний неукладеним. Це стало можливим завдяки спеціальним правилом, встановленим Цивільним кодексом РФ на випадок, коли договором оренди не визначено порядок, умови і строки внесення орендної плати. Згідно з цим правилом у подібних ситуаціях буде вважатися, що сторони встановили у договорі порядок, умови і строки внесення орендної плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Неважко помітити, що це правило повністю кореспондується з положеннями, що дозволяє визначити ціну будь-якого возмездного цивільно-правового договору за відсутності відповідної умови в тексті договору.

Орендна плата може бути встановлена ​​в договорі як щодо орендованого майна в цілому, так і стосовно до кожної з його основних частин. Передбачені наступні основні форми орендної плати: певні платежі у твердій сумі, що вносяться періодично або одночасно; встановлена ​​частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів, доходів; певні послуги, що надаються орендарем орендодавцеві; передача орендарем орендодавцю у власність або в оренду обумовленої договором речі ; покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна.

Слід підкреслити, що наведений перелік можливих форм орендної плати не є вичерпному або імперативним. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді сполучення декількох з названих форм, так і зовсім в іншій формі, не передбаченій Цивільним кодексом РФ.

Зміна розміру орендної плати може здійснюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. На вимогу однієї із сторін, а саме орендаря, розмір орендної плати може бути переглянутий у бік зменшення, якщо через обставини, за які він не відповідає, в період дії договору оренди істотно погіршуються умови користування орендованим майном або стан цього майна.

Практика свідчить, що при виникненні спорів, пов'язаних зі зміною орендної плати, вирішальне значення має те, як сторони врегулювали порядок зміни орендної плати при укладанні договору оренди. Наочним прикладом сказаного вище може слугувати такий приклад.

Товариство з обмеженою відповідальністю - орендар - звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету з управління майном міста про стягнення грошової суми, що становить зайво сплачену орендну плату за певний період.

Рішенням арбітражного суду позовну вимогу задоволено, однак постановою апеляційної інстанції рішення було скасовано і в позові відмовлено. У зв'язку з принесенням протесту справа була розглянута Президією вищого Арбітражного Суду РФ.

Як вбачалося з матеріалів справи, комітет з управління майном міста та товариство з обмеженою відповідальністю уклали договір на оренду нерухомого муніципального майна. Відповідно до договору орендна плата повинна була перераховуватися орендодавцю щомісячно в розмірі, погодженому сторонами в додатку № 1 до даного договору. Розрахунок орендної плати здійснюється відповідно до методики розрахунку ставок орендної плати за користування нерухомим майном, затвердженої постановою голови адміністрації міста.

Згідно з цією методикою розмір орендної плати визначався за формулою, елементами якої є: базова ставка орендної плати за 1 кв. м на рік і ряд коефіцієнтів, що враховують цінність об'єкта. У тому числі коефіцієнт споживчих якостей. Розрахована названим способом і узгоджена ставка за умовами договору діяла до прийняття міською адміністрацією рішення про зміну базової мінімальної ставки орендної плати орендодавець зобов'язаний був довести це рішення до орендаря за 10 днів до закінчення місяця, з якого вводиться нова ставка орендної плати. У разі такої зміни після отримання повідомлення орендар самостійно повинен був здійснити перерахунок сплачується орендної плати за новою ставкою з моменту її затвердження.

Регулярно сповіщаючи позивача про зміну базової мінімальної ставки орендної плати, відповідач, однак, не повідомив йому про зменшення відповідно до постанови голови адміністрації міста коефіцієнта споживчих якостей займаних позивачем приміщень з 1,25 до 0, 75. Орендар продовжував вносити орендні платежі, розраховані їм із застосуванням старого коефіцієнта.

Згідно з п. 2 ст. 424 ГК зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.

За таких обставин суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про те, що за умовами договору у разі коригування елементів формули розрахунку ставок платежу внесення відповідних змін у договір не потрібно. Перерахунок виробляє орендар самостійно. Висновок суду апеляційної інстанції про необхідність внесення змін в договір і узгодження нових ставок орендної плати у зв'язку зі зменшенням того чи іншого коефіцієнта при збереженні мінімальної базової ставки суперечив умовам договору.

Вимога позивача про повернення зайво сплачених сум орендної плати було визнано правомірним, оскільки договором не передбачено заліку зайво сплаченої суми в рахунок наступних періодів розрахунків.

Беручи до уваги дані обставини, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ скасував постанову апеляційної інстанції і залишив у силі рішення арбітражного суду про стягнення з орендодавця зайво отриманої суми орендної плати 39.

Ще однією основним обов'язком орендаря є повернення орендованого майна після закінчення терміну його оренди або при припиненні договору оренди з інших підстав. З огляду на ст. 622 ЦК у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою майна, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду майно у тому стані, в якому він його отримав. З урахуванням нормального зносу, або у тому стані, яке передбачено договором, якщо цей обов'язок не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення майна орендну плату і, крім того, відшкодувати йому збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів. При невиконанні зазначеної обов'язки з повернення майна орендодавець, природно, має право вимагати повернути своє майно в примусовому порядку.

Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майна визначається Цивільним кодексом РФ в залежності від їх характеру. Всі віддільні від орендованого майна поліпшення є власністю орендаря. Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Щоправда, вартість таких поліпшень, проведених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, у всіх випадках є власністю орендодавця. 40

Особливого розгляду, на мою думку, заслуговує питання про викуп орендованого майна. Цивільний кодекс РФ передбачає, що умова про викуп орендованого майна після закінчення терміну оренди до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни може бути передбачено не тільки договором оренди, але і законодавством.

Правом на придбання орендованих нежитлових приміщень, будівель, споруд наділені: фізичні та юридичні особи, які стали власниками приватизованих державних і муніципальних підприємств у результаті придбання їх за конкурсом, на аукціоні або в результаті викупу державного або муніципального майна, раніше зданого в оренду; акціонерні товариства відкритого типу, створені шляхом перетворення державних і муніципальних підприємств у процесі приватизації, за умови продажу у встановленому порядку не менше 75% їхніх акцій; громадяни та їх об'єднання.

Здійснюють підприємницьку діяльність, у разі, якщо договір оренди був ними укладений за результатами конкурсу або аукціону; підприємства (юридичні особи), не більше 25% статутного капіталу яких перебуває у державній або муніципальній власності, у разі, якщо договір оренди був укладений ними на підставі конкурсу або аукціону об'єктів нежитлового фонду; акціонерні товариства, створені на основі оренди державного майна, що викупили його і фактично використовують об'єкти нежитлового фонду в процесі своєї діяльності.

Необхідно відзначити, що право на викуп орендованого державного або муніципального майна, в тому числі і нежилих приміщень, несе в собі не стільки цивільно-правові, скільки публічно-правові елементи. Дана обставина знайшло відображення і в Цивільному кодексі РФ, який разом із загальними положеннями про право власності містить спеціальне правило про приватизацію державного та муніципального майна. Згідно зі ст. 217 ЦК майно, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна. Більш того при приватизації державного і муніципального майна передбачені Цивільним кодексом РФ положення, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше 41.

Об'єктом оренди може бути будь-яке майно, яке в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей: земельні ділянки, природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби тощо

Законом можуть бути встановлені види майна, здача яких в оренду не допускається або обмежується. Так, наприклад, деякі обмеження для здачі в оренду природних об'єктів встановлені безпосередньо федеральними законами. Відповідно до ст. 11 Федерального закону «Про надра» 42 ділянки надр можуть надаватися в користування на підставі ліцензій, які видаються уповноваженими державними органами. Аналогічні вимоги встановлені Водним кодексом Російської Федерації 43 стосовно надання в користування водних об'єктів. Ділянки лісового фонду також можуть передаватися в оренду тільки на основі ліцензій (ст. 34 Лісового кодексу Російської Федерації) 44. Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право, яке за визначенням не може бути передано в оренду і грошових коштів, оскільки весь сенс користування ними полягає в їх вживанні.

Умова договору оренди про об'єкт нерухомості має відповідати вимогам Цивільного кодексу РФ, а саме: у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним 45.

2.3 Припинення договірних зобов'язань

До числа безсумнівно позитивних рис Цивільного кодексу РФ необхідно віднести докладне й детальне регулювання підстав дострокового розірвання договору оренди. Це стає очевидним, якщо згадати, що Основи цивільного законодавства вказували лише на можливість розірвання договору оренди за рішенням суду «у випадках, передбачених законодавчими актами», а Основи законодавства про оренду допускали можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін «у випадках порушення іншою стороною умов договору ». Таким чином, доля договору оренди по суті ставилася в залежність від розсуду суду.

Цивільний кодекс РФ називає конкретні підстави для дострокового розірвання договору на вимогу як орендодавця, так і орендаря. Як правило, зазначені підстави розірвання договору носять характер розшифровки поняття «істотне порушення договору» стосовно до орендних відносин. Так орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар: користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; істотно погіршує майно, більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.

Орендар має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору в наступних випадках: орендодавець не надає йому здане в оренду майно або чинить перешкоди в користуванні майном відповідно до договору або призначення цього майна; орендоване майно має перешкоджає його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець ; орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту зданого в оренду майна; майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, не придатному для використання. Договором оренди можуть бути передбачені й інші підстави його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін.

Звертає на себе увагу, що Цивільним кодексом РФ передбачена своєрідна досудова процедура врегулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем у тих випадках, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. Орендодавцю зобов'язано попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін.

Що стосується орендаря, то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, зовсім не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди.

Обов'язковою умовою зміни або розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї із сторін є дотримання спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору.

Істота процедури досудового врегулювання полягає в тому, що зацікавлена ​​сторона до звернення до суду повинна направити іншій стороні свою пропозицію змінити чи розірвати договір. Позов до суду може бути пред'явлений тільки при дотриманні однієї з двох умов: або після отримання відмови іншої сторони на пропозицію про зміну або розірвання договору; або після неотримання відповіді на відповідну пропозицію в 30-денний термін, якщо інший термін не передбачений законом, договором або не містився в пропозиції змінити або розірвати договір.

У разі порушення встановленого досудового порядку врегулювання спору про зміну або розірвання договору суд, отримавши позовну заяву орендаря про зміну або розірвання договору без необхідних доказів звернення до іншої сторони з відповідною пропозицією в досудовому порядку, зобов'язаний повернути позовну заяву без розгляду 46.

Позови орендарів про зміну або розірвання договорів оренди в практиці арбітражних судів явище не часте. Навпаки, суперечки про розірвання договору оренди або про зміну його умов за позовами орендодавців досить типові. У більшості випадків такі вимоги орендодавців пред'являються до суду у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням з боку орендарів обов'язку по внесенню передбаченої договором орендної плати. Як я вже зазначав, можливість дострокового розірвання договору на вимогу орендаря у цій підставі допускається лише в тому випадку, якщо орендар не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу.

Левшина Т.Л. на основі аналізу матеріалів цілого ряду справ арбітражних судів у спорах про розірвання договорів у зв'язку з неналежним виконанням орендарями обов'язки щодо внесення орендної плати приходить до висновку про те, що «арбітражні суди з настороженістю відносяться до розірвання договору оренди на підставі істотного порушення орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати, прагнучи вирішити суперечку з інших підстав і піти від обговорення питання про те, чи є порушення істотним. Мабуть, це обумовлено недостатністю накопиченої практики підходів визначення ступеня значущості того, чого позбавляється орендодавець у результаті невнесення орендної плати ».

Ставиться Т.Л. Левшина і більш загальна проблема співвідношення спеціальних підстав розірвання договору оренди на вимогу орендодавця і загальних підстав розірвання всякого цивільно-правового договору. У рамках розгляду цієї проблеми заслуговує на увагу позиція автора, згідно з якою «підстави розірвання договору орендарем можуть на підставі п. 2 ст. 450 ГК бути передбачені договором, а відповідно до ст. 619 ЦК договір оренди на вимогу орендодавця може бути розірваний у судовому порядку »47.

Ще більш категоричний висновок робить А.А. Іванов: «У будь-якому випадку договір оренди може побут достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору» 48.

Актуальність проблеми співвідношення положень Цивільного кодексу РФ про загальних підставах розірвання цивільно-правового договору та про підстави дострокового розірвання договору оренди підтверджується і наступним прикладом з арбітражно - судової практики.

Так, Комітет з управління майном Москви (далі - комітет) як орендодавець звернувся до Арбітражного суду міста Москви з позовом до акціонерного товариства - орендаря про виселення останнього із займаного ним нежитлового приміщення. В якості третьої особи на стороні позивача у справі залучено уряд Москви.

В обгрунтування позовних вимог комітет послався на те, що договір оренди розірвано позивачем в односторонньому порядку у зв'язку з включенням спірного приміщення до переліку будівель, які підлягають реконструкції відповідно до постанови уряду Москви від 23 квітня 1996 р. № 372 «Про вилучення будівель, що реконструюються, з залученням коштів інвесторів, на яких тривалий час не ведуться роботи ».

Рішенням арбітражного суду позовні вимоги задоволені. Постановою апеляційної інстанції дане рішення суду залишено без зміни. Однак Федеральний арбітражний суд Московського округу своєю постановою названі судові акти скасував і в позові відмовив. При цьому касаційна інстанція послалася на неправильне застосування норм матеріального права судом першої інстанції та апеляційної інстанцією.

У протесті на постанову касаційної інстанції пропонувалося скасувати ухвалу і залишити в силі рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції, оскільки дострокове розірвання договору в односторонньому порядку за вищезазначеному підставі було передбачено п. 6.3 договору оренди, укладеного між позивачем і відповідачем. При розгляді справи в порядку нагляду Президією Вищого Арбітражного Суду РФ було встановлено наступне.

Між Комітетом з управління майном Москви і акціонерним товариством був укладений договір оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стор 3. Пунктом 6.3 вищеназваного договору передбачена можливість його одностороннього розірвання орендодавцем у разі передачі будівлі під реконструкцію.

У матеріалах справи було постанову уряду Москви і розпорядження заступника прем'єр уряду Москви, в яких зазначену будівлю включено в перелік будівель, що підлягають реконструкції. Оскільки дострокове розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку передбачено пунктом 6.3 договору, відповідач знав про наслідки. Зазначених у цьому пункті, так як договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

Згідно абз. 2 ст. 619 ЦК договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК, що мало місце в даному випадку. Орендодавець направив орендарю повідомлення про розірвання договору оренди.

За результатами розгляду справи був зроблений висновок: «Президія вважає, що орендодавець, звертаючись до арбітражного суду з позовом про виселення, поставив одночасно питання про розірвання договору в судовому порядку і документально обгрунтував дану вимогу. Арбітражний суд першої інстанції та апеляційна інстанція в повному обсязі розглянули позов і дали оцінку доводам позивача, що стосуються правомірності розірвання договору оренди та виселення відповідача з займаних приміщень »49.

Видається, що наведене тут постанову Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, свідчить про позицію, згідно договір оренди може бути розірваний тільки на підставі рішення суду, - інакше навіщо б знадобилося штучно, за відсутності відповідної вимоги у позовній заяві, розцінювати сам факт пред'явлення орендодавцем позову про виселення орендаря як його ж одночасного вимоги про розірвання договору. З цієї постанови випливає також, що сторони договору оренди не можуть реалізувати своє право на розірвання договору навіть у тому випадку, якщо таке право прямо передбачено договором оренди. Іншими словами, виходить, що ст. 619 ГК стосовно договору оренди виключає застосування ст. 450 ГК про зміну і розірвання всякого цивільно-правового договору. Така позиція викликає великі сумніви як з точки зору формально - юридичної, так і по суті.

Аналіз тексту ст. 619 ЦК, яка називається «Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця», свідчить про те, що містяться в ній норми представляють собою спеціальні правила по відношенню тільки до п. 2 ст. 450 ГК і ніяк не зачіпають п.п. 1 і 3 тієї ж статті, що включають в себе положення про розірвання договору за угодою сторін і про можливості односторонньої відмови від договору за угодою сторін і про можливості односторонньої відмови від договорів, коли така відмова допускається законом або договором. Отже, в силу відсутності спеціальних правил, що регулюють розірвання договору оренди на підставі угоди сторін, або односторонньої відмови від договору оренди, в таких випадках підлягають застосуванню загальні положення про розірвання договору, що містяться в п.п. 1 і 3 ст. 450 ГК.

Що стосується п. 2 ст. 450 ГК, що передбачає, що кожен цивільно-правовий договір може бути розірваний за рішенням суду на підставі вимоги однієї зі сторін при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених законом або договором, то його дія також не перекривається ст. 619 ЦК. Зазначена стаття встановлює конкретні підстави розірвання договору, які стосовно оренди вважаються суттєвими порушеннями цього договору, і, отже, звільняє лізингодавця від необхідності доводити, що ці порушення спричинили для нього така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладанні договору.

Проте ст. 619 ГК зовсім не виключає можливість пред'явлення орендодавцем вимоги про розірвання договору у зв'язку з іншими порушеннями умов договору, не передбаченими ні зазначеною статтею, ні договором оренди. Але в цьому випадку орендодавець чинності п. 2 ст. 450 ГК повинен буде довести, що орендарем допущено істотне порушення договору оренди.

Якщо ж говорити по суті даної проблеми, то при розгляді питань, пов'язаних з розірванням або зміною договорів, необхідно розрізняти способи і підстави розірвання договорів, а також порядок розірвання та зміни договорів. Підстави і порядок розірвання договору залежать від застосовуваного конкретного способу розірвання договору. Наслідки розірвання договору сформульовані в законодавстві у вигляді загальних і спеціальних правил, які залежать від обставин, що стали підставою для розірвання або зміни договору 50.

Основним способом розірвання (зміни) договору є розірвання або зміну договору за угодою сторін. Проте законом або договором може бути передбачено інше. Наприклад, якщо мова йде про договір на користь третьої особи, буде діяти спеціальна правило: з моменту вираження третьою особою боржника наміру скористатися своїм правом за договором сторони не можуть розривати чи змінювати укладений ними договір без згоди третьої особи, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором. При розірванні договору за угодою сторін підстави такої угоди мають правове значення лише для визначення наслідків розірвання або зміни договору, але не для оцінки законності угоди сторін.

Другий спосіб розірвання договору полягає в тому, що договір розривається чи змінюється судом на вимогу однієї із сторін.

Цивільним кодексом РФ передбачені два випадки, коли допускається зміна або розірвання договору на вимогу однієї із сторін у судовому порядку. По-перше, коли іншою стороною порушені умови договору і ці дії можуть бути кваліфіковані як істотне порушення, тобто порушення, яке тягне для контрагента така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був праві розраховувати при укладенні договору. У даному випадку підставою для розірвання або зміни договору служить істотне порушення договору.

По-друге, договір може бути змінений або розірваний у судовому порядку також в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором, саме цей випадок мається на увазі в ст. 619 ЦК, яка передбачає, що договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК.

При застосуванні другого способу розірвання або зміни договору вирішальне значення як для оцінки як для оцінки законності розірвання договору, так і для визначення наслідків набуває відповідь на питання, чи були передбачені законом або договором підстави для розірвання або зміни договору.

Третій спосіб розірвання або зміни договору полягає в тому, що одна зі сторін реалізує своє право, передбачене законом або договором, на односторонню відмову від договору, що тягне розірвання або зміна договору.

Одностороння відмова від договору можливий тільки в тих випадках, коли це допускається законом або угодою сторін. Наприклад, після закінчення терміну договору оренди він вважається поновленим на невизначений термін, і кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону не менше ніж за три місяці.

Порядок розірвання (зміни) договору залежить від застосовуваного способу розірвання або зміни договору. При розірванні (зміну) договору за угодою сторін повинні застосовуватися порядок укладання відповідного договору, а також вимоги, які пред'являються до форми такого договору, оскільки суть правила про форму угоди про зміну і розірвання договору полягає в тому, що форма повинна бути ідентичною тій, в якій укладається договір.

При розірванні (зміну) договору внаслідок односторонньої відмови однієї із сторін від договору вимога до порядку розірвання або зміни договору в цьому випадку зводиться до обов'язкового письмового повідомлення контрагента про відмову від договору. Зазначена вимога повинна визнаватися дотриманим у разі доведення відповідного повідомлення до іншої сторони договору за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного чи іншого зв'язку, що дозволяє встановити, що документ виходить від сторони, що відмовилася від договору. З моменту отримання такого повідомлення іншою стороною договір вважається розірваним 51.

РОЗДІЛ 3. ОСОБЛИВІСТЬ ОРЕНДНИХ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ, ЩО НАЛЕЖАТЬ РІЗНИМ ВИДІВ МАЙНА

3.1 Оренда рухомого майна

За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (Додаток № 1).

Договору прокату притаманні деякі характерні ознаки, що дозволяють виділити його в окремий вид договору оренди.

По-перше, в якості орендодавця за договором прокату можуть виступати не будь-які комерційні організації, а тільки ті з них, які здійснюють здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, тобто мова йде про комерційні організації, які професійно займаються прокатом майна.

По-друге, як загальне правило, майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання. Тому орендарем за договором прокату в основному виступають громадяни, яким відповідне майно знадобилося для особистого, сімейного, домашнього та іншого подібного використання. Орендарем можуть бути також юридичні особи та індивідуальні підприємці, але для них виключається можливість використання отриманого в прокат майна для отримання прибутків.

По-третє, договір прокату відноситься до категорії публічних договорів. Це означає, що комерційна організація, що виступає в ролі орендодавця, при наявності можливості надати в прокат необхідне майно не вправі відмовити звернулася до неї особі в укладанні договору прокату або надати перевагу комусь щодо укладання договору. Умови договору прокату, в тому числі про орендну плату, повинні встановлюватися однаковими для всіх орендарів, крім тих випадків, коли законами та іншими правовими актами допускається надання пільг для окремих категорій споживачів. Особи виступають у ролі потенційних орендарів, має право передавати на розгляд суду суперечки як про спонукання орендодавця до укладення договору прокату, так і про розбіжності за окремими умовами договору.

По-четверте, договір прокату на відміну від договору оренди майна ні за яких умов не може носити характер безстрокового зобов'язання. Більш того, в імперативному порядку визначено максимальний термін дії такого договору - один рік.

По-п'яте, до зобов'язань, що виникають з договору прокату, не підлягають застосуванню передбачені загальним положеннями про оренду правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди.

По-шосте, договір прокату може бути розірваний за ініціативою орендаря у будь-який час за умови письмового попередження орендодавця в будь-який час за умови письмового попередження орендодавця не менше ніж за десять днів про свій намір відмовитися від договору.

Враховуючи публічний характер договору прокату. Цивільний кодекс РФ покладає на орендодавця ряд додаткових обов'язків. Зокрема, орендодавець, який уклав договір прокату, повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації або передати разом з майном інструкцію про правила його використання. Орендодавець не пізніше ніж у десятиденний термін з дня отримання заяви орендаря зобов'язаний усунути виявлені орендарем недоліки у зданому в оренду, або замінити його аналогічним майном в справному стані. Правда, якщо орендодавцю вдасться довести, що недоліки в орендованому майні виникли в результаті порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендодавець має право вимагати відшкодування за рахунок орендаря вартості ремонту і транспортування майна. На орендодавця також покладено обов'язок здійснювати як капітальний, так і поточний ремонт майна, зданого в оренду за договором прокату.

Що стосується обов'язків орендаря за договором прокату, то вони зводяться до своєчасного перерахування орендодавцеві орендної плати та дотримання правил користування орендованим майном. Орендні платежі визначаються в договорі прокату в твердій сумі і вносяться орендарем періодично або одноразово.

Орендар має право відмовитися від договору прокату і достроково повернути орендоване майно. У цьому випадку орендодавець повинен повернути йому частину орендної плати, що обчислюється з дня, наступного за днем фактичного повернення майна орендарем.

У зв'язку з тим, що отримане за договором прокату майно може використовуватися орендарем лише для споживчих цілей, Цивільний кодекс РФ забороняє орендарю здавати це майно в суборенду, передавати свої права та обов'язки за договором прокату іншим особам, надавати орендоване майно у безоплатне користування, вносити орендні права в якості застави чи вкладу до статутного капіталу господарського товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи.

Що стосується дострокового розірвання договору прокату, то воно можливе з ініціативи орендаря в будь-який час. Законом встановлено лише єдина умова для такого припинення договору, а саме, орендар повинен письмово попередити орендодавця про свій намір розірвати договір не менше ніж за десять днів. Орендодавець ж може достроково розірвати договір прокату тільки з підстав, передбачених ст. 619 ЦК, крім п. 4. Інші випадки припинення договору прокату ті ж, що й у звичайного договору оренди. 52

Оренда транспортних засобів виділяється як окремого виду договору оренди виходячи із її предмету, яким може стати будь-який транспортний засіб, тобто технічний пристрій з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, що рухається в просторі. Транспортний засіб, як правило, є складним технічним пристроєм і одночасно джерелом підвищеної небезпеки для оточуючих. Саме ці дві якості транспортних засобів потребують виділення відповідних договорів оренди в окремий вид (Додаток № 2).

Крім оренди з транспортом пов'язані також договори перевезення та експедиції. На відміну від перевезення при оренді транспортних засобів останні вибувають з володіння спеціалізованої транспортної організації. Перевезення ж здійснюється без вибуття цих коштів з господарської сфери перевізника, який зберігає контроль за процесом транспортування. Транспортна ж експедиція передбачає надання низки послуг, пов'язаних з перевезенням вантажу і безпосередньо не спрямованих на перевізний процес.

Загальні правила оренди транспортних засобів Цивільним кодексом РФ не встановлені. Розглядаються тільки окремі види такого договору, а саме, договори оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації і без такого надання.

У той же час ряд норм стосується обох видів договорів оренди транспортних засобів.

Договори оренди транспортних засобів обох різновидів сформульовані як реальні.

Договори оренди транспортних засобів повинні бути укладені в письмовій формі незалежно від їх термінів і вартості переданого в оренду майна. До такого договору не застосовуються правила про реєстрацію договорів оренди, передбачені п. 2 ст. 609 ЦК. Зрозуміло, мова в даному випадку може йти тільки про тих транспортних засобах, які відносяться до нерухомих речей і операції з якими підлягають за загальним правилом реєстрації. 53

Граничні строки договору оренди транспортних засобів законом не встановлені. Проте до нього не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін. Після закінчення терміну договір припиняється.

Оренда транспортних засобів громадянами-споживачами здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених главою I Закону про захист прав споживачів.

Нарешті, транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених Цивільним кодексом РФ, особливості оренди окремих видів транспортних засобів.

Оренда транспортних засобів регламентується тільки стосовно до автомобільного та морського видів транспорту. Решта транспортні статути положень на цей рахунок не містять.

За договором оренди транспортного засобу з екіпажем (фрахтування на час) орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації 54.

У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси: по-перше, предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду транспорту: залізничного, автомобільного, водного, повітряного, космічного і т.д., здатне до самостійного переміщення в просторі, по-друге, управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендодавець своїми силами, тобто за допомогою екіпажу, а саме працівника, який перебуває з орендодавцем у трудових чи інших відносинах, в рамках яких проводиться виконання робіт, наприклад, заснованих на договорі підряду, по-третє, транспортний засіб передається орендареві у володіння і користування. Орендодавець володіння предметом договору не зберігає. Однак транспортним засобом продовжують керувати працівники орендодавця, через яких зазвичай і відбувається володіння відповідним майном. Тому в разі фрахтування на час слід припустити, що, керуючи транспортним засобом, працівники діють не в інтересах роботодавця, а в чужих інтересах.

Метою договору фрахтування на час є забезпечення орендарю можливості здійснювати комерційну експлуатацію транспортного засобу, технічне обслуговування якого виробляє, проте, орендодавець - фахівець у своїй справі.

За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації.

У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси: по-перше, предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду, по-друге, управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендар самостійно або за допомогою третьої особи, але ні в якому разі не орендодавця; в -третє, транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю орендодавець не зберігає володіння предметом договору.

Мета договору - отримати у володіння і користування транспортний засіб та самостійно здійснювати його технічну та комерційну експлуатацію 55.

3.2 Договірні зобов'язання відносяться до нерухомого майна

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування будівлю або споруду (Додаток № 3).

На відміну від раніше розглянутих договорів прокату та оренди (фрахтування на час) транспортного засобу даний договір виділений в окремий вид договору оренди виключно за ознаками особливостей переданого в оренду майна: будівель і споруд, - вимагають встановлення спеціальних правил, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою зазначених об'єктів.

Слід підкреслити також, що стосовно нерухомості схема правового регулювання орендних відносин будується на інших засадах, ніж регулювання договору купівлі-продажу. В останньому випадку Цивільним кодексом РФ встановлено спеціальні правила, спрямовані на регламентацію правовідносин, пов'язаних з купівлею-продажем будь-якого нерухомого майна. При формулюванні самих норм, що регулюють договір оренди, законодавець вчинив інакше: спеціальні правила, що стосуються оренди всякого нерухомого майна, поміщені безпосередньо у складі загальних положень про оренду.

Правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, регулюються в першу чергу спеціальними правилами, поміщеними в § 4 гл. 34 ЦК, за відсутності таких - правилами про оренду нерухомого майна, розташованими в загальних положеннях про оренду, і лише за відсутності будь-яких правил про оренду нерухомості - інші загальними положеннями про оренду.

Відповідь на питання, в чому відмінність між будівлею і спорудою, Цивільний кодекс РФ не містить. Однак, виходячи з загальновживаного значення цих слів можна зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. Втім, юридичного значення поділу об'єктів на будівлі та споруди Цивільний кодекс РФ не надає.

Правила про оренду будівель і споруд застосовуються при оренді і частин будівель (споруд). Правда в цьому випадку виникають складнощі з передачею орендарю права користування земельною ділянкою, який функціонально обслуговує таку частку. Якщо фізично виділити частину земельної ділянки, що обслуговує частина будівлі (споруди), неможливо, права на таку ділянку до орендаря переходити не повинні.

Форма договору оренди будівель і споруд - письмова, причому обов'язково складання єдиного документа, що підписується сторонами. Укладення такого договору за допомогою обміну листами неможливо. Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.

Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації 56. Ця норма є винятком із загального правила, закріпленого п. 2 ст. 609 ЦК, згідно з яким будь-який договір оренди нерухомого майна незалежно від терміну, на який його укладено, підлягає державній реєстрації. А оскільки виключення не можуть тлумачитися розширено, п. 2 ст. 651 ЦК не повинен застосовуватися до оренди інших видів нерухомого майна, наприклад земельних ділянок або підприємств 57.

До числа істотних умов договору оренди будівель (споруд) крім його предмета відноситься також і ціна (орендна плата). Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються 58.

Зміст договору оренди будівель і споруд, в порівнянні з вмістом звичайного договору оренди, не піддалося серйозним змінам. Основний набір обов'язків сторін зберігся. Конкретизувалися лише деякі способи виконання цих обов'язків.

1. Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, розширена. Одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду. Така передача відбувається і при замовчуванні про неї в договорі оренди. Втім, сторони можуть виключити в договорі передачу орендарю будь-яких прав на земельну ділянку.

2. Виконання орендодавцем обов'язки про передачу будівлі чи споруди орендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписує.

Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю в тимчасове володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу.

3. Встановлена ​​в договорі орендна плата за користування будинком чи спорудою включає і плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором. таким чином, якщо інше не обумовлено, при оренді будівлі або споруди додаткова плата за земельну ділянку стягуватися не повинна. 59

За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності (Додаток № 4).

Договір оренди підприємств виділений в самостійний вид також виходячи його предмета. Предметом даного договору є підприємство як єдиний майновий комплекс, що відноситься до нерухомого майна і включає в себе основні та оборотні кошти, права користування природними ресурсами, виняткові права, а також права вимоги і борги. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання договору його оренди.

Більш того, суть користування підприємством якраз полягає в постійній заміні його компонентів. Тому орендарю підприємства надано право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Зазначений порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди підприємства вважається укладеним після досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, з моменту його державної реєстрації.

Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договору оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. Цивільний кодекс РФ не включає правил, про обов'язкове посвідченні складу підприємства, як це має місце при продажу підприємства, коли сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів, що включаються до складу підприємства із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимоги. Зазначені документи є обов'язковим додатком до договору продажу підприємства.

Разом з тим стосовно оренди підприємства в Цивільному кодексі РФ містяться положення, які зобов'язують орендодавця надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даного обов'язку орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства.

Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що передбачає складання орендодавцем повного переліку всіх боргів, що включаються до складу орендованого підприємства. Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу 60.

Формально всі вимоги до форми договору полягають лише в тому, що договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Дотримання цих вимог виключає можливість укладення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку, а разом з цим, і дію відповідної норми з числа загальних положень про укладення цивільно-правових договорів. У той же час законодавець посилює наслідки недотримання форми договору оренди підприємства. Як відомо, за загальним правилом недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази. У даному ж випадку недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.

Крім умови про предмет договору до істотних умов договору оренди підприємства належать умови про розмір орендної плати та про термін оренди підприємства. З питання про розмір орендної плати сторони повинні керуватися нормами, що регулюють розмір орендної плати за договором оренди будівлі та споруди. Отже, текст договору оренди підприємства в обов'язковому порядку повинен включати умови про розмір орендної плати під страхом визнання договору неукладеним. Правила визначення ціни товарів, робіт і послуг, встановлені на випадок відсутності відповідної умови в цивільно-правовому договорі, не підлягають застосуванню до відносин сторін, пов'язаних з орендою підприємства.

Що стосується умови договору про термін оренди підприємства, то будь-які спеціальні правила на цей рахунок відсутні як в числі положень, що регулюють оренду підприємств, так і серед норм, що регламентують оренду будівель і споруд. У зв'язку з цим умова про термін оренди має визначатися сторонами при укладенні договору оренди підприємства. Однак відсутність у договорі умови про строк оренди підприємства не тягне визнання його неукладеним, оскільки в силу п. 2 ст. 610 ЦК в цьому випадку договір оренди підприємства визнається укладеним на невизначений строк.

З точки зору доцільності укладення договору оренди підприємства без зазначення строку його дії необхідно звернути увагу на можливі наслідки визнання такого договору укладеним на невизначений строк.

У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Беручи до уваги трудомісткість укладання договору оренди підприємства, а також обсяг видатків, необхідних для виконання зазначеного договору, видається, що така перспектива навряд чи влаштує як орендаря, так і орендодавця 61.

3.3 Договір фінансової оренди (лізингу)

За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним же продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (Додаток № 5).

Договір лізингу розглядається Цивільним кодексом РФ в якості окремого виду договірних орендних зобов'язань. З іншими видами оренди договір лізингу об'єднує те, що майно передається орендодавцем орендарю у тимчасове оплатне володіння і користування.

Вмесіть з тим договором лізингу притаманні певні характерні особливості, що виділяють його в окремий вид договору оренди.

По-перше, як зобов'язаного особи за договором лізингу, поряд з орендодавцем та орендарем, виступає також продавець майна, що є його власником, не бере участі у договорі лізингу як його боку.

По-друге, орендодавець, на відміну від загальних положень про оренду, не є власником або титульним власником майна, яке підлягає передачі в оренду. Більш того, на орендодавця покладається обов'язок придбати у власність це майно, що належить іншій особі. Цей обов'язок орендодавця охоплюється змістом зобов'язання, що виникає з договору лізингу. Купуючи майно для орендаря, орендодавець повинен повідомити продавця про те, що це майно призначене для передачі його в оренду.

По-третє, активна роль, зазвичай не властива орендних відносин, у зобов'язанні з лізингу належить орендарю. Саме орендар визначає продавця і вказує майно, яке має бути придбано орендодавцем для подальшої передачі в оренду. Природно, орендодавець звільняється від будь-якої відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Виняток з цього правила можуть скласти лише випадки, коли договором лізингу обов'язки з визначення продавця та вибору майна покладені на орендодавця. По-четверте, спеціальним порівняно із загальними правилами про оренду є також викладене в Цивільному кодексі РФ у вигляді диспозитивної норми положення про те, що передача орендованого за договором лізингу майна орендарю здійснюється не орендодавцем, а продавцем цього майна. Тим не менш відповідальність за невиконання або неналежне виконання цього обов'язку, якщо прострочення допущене за обставинами, за які відповідає орендодавець, покладається на орендодавця. в цьому випадку орендар має право вимагати від орендодавця розірвання договору та відшкодування збитків. З моменту передачі продавцем орендарю передбаченого договором лізингу майна до останнього переходить ризик випадкової загибелі або випадкового псування орендованого майна.

У ролі лізингодавця може виступати лізингова компанія, що має ліцензію на здачу майна в лізинг.

Лізингоодержувачем може бути юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, або індивідуальний підприємець.

Предметом договору лізингу можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів. Отже, у лізинг може бути передано як рухоме, ніг і нерухоме майно, що для переважної більшості таких договорів нетипово 62.

ВИСНОВОК

У висновку необхідно зробити найбільш важливі висновки з даного дипломного дослідження.

Серед спорів, які розглядаються арбітражними судами Росії, значне місце займають спори, які витікають з відносин оренди. Широке поширення договорів у цивільному обороті викликано реформуванням економіки і в зв'язку з цим розвитком цивільного законодавства.

Як при укладанні, так і при виконанні та розірванні договорів оренди застосовуються не тільки норми гл. 34 ЦК РФ, також норми частини першої Цивільного кодексу РФ.

1. Важливою особливістю договору оренди є момент його укладення. Для договору оренди встановлено дві форми його укладення: усна і письмова та, відповідно, виходячи з консенсуального характеру договору оренди останній вважається укладеним за досягнення угоди з усіх його істотних умов.

На практиці момент укладання договору визначається підписанням орендодавцем та орендарем письмового документа або в разі усної форми - досягнення ними усної угоди, що відповідно до вимог закону можна розглядати як згоду (акцепт) особи (акцептанта) укласти договір у відповідь на пропозицію про його укладення ( оферту), зроблену іншою стороною (оферентом). Але цей момент може визначатися і іншим чином, якщо предметом цього договору є нерухоме майно. У цьому випадку момент укладення договору оренди буде визначатися моментом її державної реєстрації.

Як вже нами було зазначено, для укладення договору необхідно досягнення угоди між орендодавцем та орендарем з усіх істотних умов договору. Згідно з п. 3 ст. 607 ЦК РФ до таких істотних умов відносяться дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Для договорів оренди будівель і споруд, крім того, істотною умовою є розмір орендної плати.

2. У ході дослідження проаналізовано численні приклади із судової практики і як, виявилося, часто виникають суперечки, викликані зміною орендодавцем в односторонньому порядку орендної плати в період виконання договору оренди. У більшості випадків територіальні агентства з управління державним майном видають власні акти про одностороннє перегляд розміру орендної плати. Помилка їх полягає в тому, що не підзаконний акт (рішення, постанова і т.д.), а саме закон може змінити мінімальні строки перегляду орендної плати. Такі акти незаконні і можуть бути оскаржені в судовому порядку.

3. На наш погляд законодавство повинно, конкретно визначити перелік істотних умов для всіх видів договорів, відзначити визначеної статтею, наприклад для всіх видів договорів істотними умовами будуть термін, оплата, відповідальність, предмет (так як ці умови є у всіх видів договорів) і виділити окремим статтею істотні умови для певних видів договорів, які будуть розкривати суть даного виду договору.

4. Згідно з ч. 3 ст. 619 ГК РФ «орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний строк». Інакше кажучи, для звернення до суду з позовом про дострокове розірвання договору орендодавець повинен дотримати претензійний порядок. На орендаря такого обов'язку не покладено, однак звернення орендаря з позовом до суду про дострокове розірвання договору можливе лише після отримання відмови орендодавця (орендаря) на пропозицію змінити чи розірвати договір або отримання відповіді в строк, вказаний у пропозиції про розірвання чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін.

Враховуючи всі положення закону при укладенні договору оренди, можна зберегти майнові інтереси як орендодавця, так і орендаря і не допустити виникнення значного збитку при недобросовісну поведінку будь-якої зі сторін за договором.

Таким чином, інститут оренди досить відрегульований сучасним російським законодавством, проте окремі питання потребують удосконалення і в ході написання дипломної роботи з цього приводу були висловлені обгрунтовані пропозиції.

СПИСОК

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації. 12.12.1993. / / Російська газета. - № 237. - 25.12.1993.

  2. Водний кодекс Російської Федерації. 18. 10. 1995 (в ред. Від 12.08.2005) / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 4. - Ст. 2564.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 2., 1996 р. (в ред. 21.07.05) / / Відомості Верховної Ради України - 1996. - № 8. - Ст. 7435.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 1., 1994 (у редакції від 03.01.2006) / / Відомості Верховної Ради України. - 1994. - № 3. - Ст. 3425.

  5. Лісовий кодекс Російської Федерації. 22.01.1997 р. / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 1. - Ст. 3652.

  6. Федеральний закон «Про внесення змін і доповнень у частину другу Цивільного Кодексу» / / Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  7. Федеральний закон «Про надра» / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

  8. Федеральний закон «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

  9. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  10. Федеральний закон (в редакції від 18.07.2005) «Про фінансову оренду (лізингу)» / / Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 65. - Ст. 5394.

  11. Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. - 1989. - № 25. - Ст. 481.

  12. Постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 року № 3020 «Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви та Санкт - Петербурга і муніципальну власність »/ / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

  13. Постанова Сизранський міської думи Самарської області від 29 грудня 2004 р. № 76 «Про положенні про оренду об'єктів муніципального майна» / / Правосуддя в Поволжі. - 2005. - С. 44.

Наукова та навчальна література

  1. Атаян С. Кваліфікуючі ознаки договору оренди транспортних засобів / / Закон. - 2003. - № 11. - С. 78.

  2. Берг О.В. організація орендних відносин. - М. Фінанси і статистика. 2001. - 608 с.

  3. Брагінський М.І. Договір оренди: права і обов'язки сторін / / Господарство право. - 2003. - № 5. - С. 22-25.

  4. Витрянский В.В. Договірне право. - М. Статут .2004. - 284 с.

  5. Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. - М. Статут. 2001. - 142 с.

  6. Витрянский В. Розірвання (зміна) договору оренди / / хозяйсва і право. - 1999. - № 11. - С. 83.

  7. Гладишева Ю.П. Оренда-рецепт для профілактики / / Нормативні акти та коментарі для формації. - 2004. - № 5. - С. 34.

  8. Цивільне право Росії / Під ред. Бєлєнкова Р. - М. Пріор. 2004. - 538 с.

  1. Цивільне право: Підручник / За ред. Гришаєва С.П. - М. МАУП. 2001. - 484 с.

  2. Цивільне право: Підручник / За ред. Калпин А.Г. - М. МАУП. 2002. - 542 с.

  3. Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Норма. 2004. - 487 с.

  4. Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. - М. Проспект. 2005. - 784 с.

  5. Цивільне право: Підручник: т. 2 / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. Т. 1. - М. МАУП. 2003. - 612 с.

  6. Цивільне право Росії / Під ред. Філіппова П.М. - Волгоград. Наука. 2001. - 412 с.

  7. Громадянське Покладання: Проект Височайше заснований Редакційної Комісією з складання Цивільного Уложення / / Договірне право / Под ред. Тютрюмова І.М. Т.2 - СПб., 1910. - 526 с.

  8. Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. - 2001. - № 5. - С. 114.

  9. Долинська В.В. Оренда / / Загальні положення і проблеми правового регулювання. - 2002. - № 3. - С. 3-11.

  10. Жуков В.М. Облік операцій з оренди будівель і приміщень / / Бухгалтерський облік. - 2001. - № 2. - С. 26.

  11. Побачивши Б. Особливості відплатних договорів / / Право і економіка. - 2005. - № 7. - С. 7.

  12. Захар'їна А.В. Договір будівлі споруди: облік, оподаткування. - М. Норма. 2003. - 164 с.

  13. Клинова Г.Н., Мішакова Н.В. Про захист прав орендаря / / Право і економіка. - 2005. - № 6. - С. 23.

  14. Ковальов В.В. Оренда: право, облік, аналіз, оподаткування. - М. БЕК. 2000. - 284 с.

  15. Козир О.М. Оренда / / Держава і право. - 2004. - № 8. - С. 12.

  16. Козир О.М. Оренда нерухомого майна / / Закон. - 2000. - № 11. - С. 58.

  17. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / Відп. Ред. Маковський А.Л. - М. Дослідницький центр приватного права. 2005. - 438 с.

  18. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. / Под ред. Садикова О.Н. - М. ИНФРА-М-НОРМА. 2000. - 564 с.

  19. Коннова Т.А. Договір фінансової оренди (лізингу) / / Законодавство. - 2004. - № 9. - С. 17.

  20. Курноскіна О.Г. Операції з нерухомістю / / ЗАТ Юстіцінформ. - 2005. - С. 22.

  21. Кущенко В.Д. Договору оренди та фінансово-правові наслідки їх порушень / / Бухгалтерський облік. - 2002. - № 19. - С. 27.

  22. Левшина Т.Л. Спори, пов'язані з частковим внесенням орендної плати орендарем і його переважним правом після закінчення терміну оренди на укладення договору на новий термін. Коментар судово-арбітражної практики / За ред. В. Ф. Яковлєва. Вип. 5. - М. Проспект. 1998. - 138 с.

  23. Маковська А. Договір фрахтування судів / / Закон. - 2005. - № 11. - С. 72.

  24. Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2-х ч. За испр. І доп. 8-му вид., 1902р. Ч.2. - М. Сер. Класика російської цивілістики. 1997. - 620 с.

  25. Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу РФ частини 1 / За ред. проф. Мазоліно В.П. і проф. Малейной М.М. - М. Норма 2004. - 848 с.

  26. Пегов П.В. Реєстрація договору оренди та права оренди / / Главбух. - 2000. - № 15. - С.81.

  27. Покровська В.В. Будівля як об'єкт оренди / / Законодавство. - 2005. - № 1. - С. 25.

  28. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 26.

  29. Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії - М. Инфра. 2001. - 210 с.

  30. Сафін Р.Ф. Придбання майна у власність. - М. МАУП. 2003. - 574 с.

  31. Сироїд Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 2003. - № 8. - С. 91.

  32. Тихомиров Ю.А. Договори в економіці. - М. Економіка. 2004. - 364 с.

  33. Качка В. Оренда підприємства як майнового комплексу / / Господарство право. - 2004. - № 2. - С. 74.

  34. Харитонова Ю.С. Проблемні питання оренди / / Законодавство. - 2004. - № 6. - С. 21.

  35. Шершеневич Г.Ф. Підручник Російського Цивільного права. За вид. 1907р. - М. Статут. 1995. - 478 с.

Матеріали юридичної практики

  1. Постанова Пленуму ВАС РФ від 25.02.1998 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

  2. Інформаційний лист від 28.07.1995 № 7/оп-434 «Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражної практики» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1995. - № 5. - С. 29-30.

  3. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» 2002. / / Вісник ВАС РФ. - № 4. - 2002. - С. 68-69.

  4. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 5. - С. 29-30.

  5. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 11. - С. 45-46.

  6. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2004. - № 5. - С. 29-30.

ДОДАТКИ

Додаток 1

ДОГОВІР N4

побутового прокату

п.Серноводск "18" березня 2005

ВАТ "Сервісмедікал», іменований надалі "Орендодавець", в особі директора Дік Володимира Вольфгановіча, що діє на підставі статуту, з одного боку, і ФДМ «Сергиевские мінеральні води» в особі головного лікаря санаторію Кархалева Віктора Олександровича, діючого на підставі статуту з іншої сторони , уклали договір про наступне:

1. Орендодавець зобов'язується надати Орендарю за плату в тимчасове володіння та користування наступне рухоме майно:

Апарат «Електрофарез», ГОСТ5 АШ, марки ЕФ-4, тип 345; в повній справності, що оцінюється в сумі один мільйон двісті п'ятдесят тисяч триста сімдесят п'ять рублів.

2. Справність що здається в оренду майна перевірена Орендодавцем у присутності Орендаря.

3. Орендар ознайомлений Орендодавцем з правилами експлуатації та зберігання майна, дотриманням Правил техніки безпеки. Інструкція щодо правил експлуатації видається разом з майном.

4. Цей договір укладено строком на один рік з моменту підписання цього договору

5. Орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір Орендодавця не менш ніж за десять днів.

6. У разі дострокового повернення майна Орендарем Орендодавець повертає йому відповідну частину отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем фактичного повернення майна.

7. Орендар зобов'язується користуватися майном, наданим у прокат, відповідно до його призначення, не закладати, не здавати його в піднайм, не виробляти розбирання та ремонт предмета, без згоди Орендодавця

8. При виявленні недоліків наданого в прокат майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, Орендодавець зобов'язаний у триденний термін (але не більше ніж у десятиденний) з дня заяви Орендаря про недоліки безоплатно усунути недоліки майна на місці або зробити заміну даного майна іншим аналогічним майном, що є в належному стані. При відсутності можливості для такої заміни дія договору вважається достроково припиненим, предмет повертається Орендодавцю, а оплата за використання майна стягується тільки за той час, протягом якого він фактично використовувався.

9. За користування майном, наданим за договором прокату, Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату п'ять тисяч рублів щомісяця

11. При пошкодженні або псуванні наданого майна з вини Орендаря воно ремонтується за рахунок Орендаря, і за час ремонту стягується плата як за користування справним майном.

12. Орендар зобов'язаний повернути надане майно в придатному для експлуатації стані і не погіршивши його споживчих якостей і зовнішнього вигляду.

14. Орендодавець має право достроково розірвати договір, якщо Орендар використовує майно не у відповідності з його призначенням або навмисно або з необережності погіршує якість і споживчі властивості майна, а також у разі, коли Орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.

15. У всьому іншому, не передбаченому цим договором, сторони повинні керуватися чинним законодавством.

ПОШТОВІ АДРЕСИ І РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

Орендодавець:

Орендар: санаторій «Сергиевские мінеральні води», розташований за адресою: п.Серноводск, вул.Радянська, 63

ПІДПИСИ СТОРІН:

Орендодавець: Орендар:

Додаток 2

ДОГОВІР N

оренди транспортного засобу з екіпажем

м. Самара

"___"___________ ____ Р.

ТОВ »АВТОВАЗ», іменований надалі "Орендодавець", в особі директора Залаткова В.І., що діє на підставі Статуту, з одного боку, і ФДМ СМВ, іменований надалі "Орендар", в особі головного лікаря санаторію Кархалева В.А. , що діє на підставі Статуту, з іншого боку, уклали цей договір оренди про таке:

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1.1. Згідно з цим договором Орендодавець надає

Орендарю автомобіль _________________________________, іменований надалі "автомобіль", у тимчасове володіння та

користування за плату, а також надає Орендарю своїми силами послуги по управлінню автомобілем і за його технічної експлуатації.

1.2. Наданий в оренду автомобіль належить Орендодавцю на праві власності. Автомобіль передається в комплекті з,

1.3. Автомобіль орендується в цілях ___________________.

1.4. Цей договір набуває чинності з моменту підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань за договором. Передача автомобіля здійснюється за актом прийому-передачі, що підписується уповноваженими представниками сторін. Після закінчення терміну договору. Орендар зобов'язаний повернути автомобіль протягом трьох днів

1.5. Орендна плата за цим договором становить дві тисячі на місяць. Орендна плата сплачується на розрахунковий рахунок Орендодавця. До зазначеної дати орендна плата повинна надходити на розрахунковий рахунок Орендодавця.

2. ПРАВА І ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендодавець зобов'язується:

а) протягом усього терміну дії цього договору підтримувати належний стан зданого в оренду автомобіля, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту і надання необхідного приладдя;

б) надавати Орендарю послуги з управління і технічної експлуатації автомобіля із забезпеченням його нормальної та безпечної експлуатації відповідно до цілей оренди, зазначеними у п. 1.4 цього договору;

в) забезпечити відповідність складу екіпажу і його кваліфікації вимогам звичайної практики експлуатації автомобілів даного виду та умов цього договору;

г) нести витрати з оплати послуг членів екіпажу, а також витрати на їх утримання.

Членами екіпажу є працівники Орендодавця і підкоряються розпорядженням Орендодавця, які належать до управління і технічної експлуатації, і розпорядженням Орендаря, що стосуються комерційної експлуатації транспортного засобу.

2.2. Орендар зобов'язується:

а) сплачувати орендну плату відповідно до цього договору;

б) повернути автомобіль Орендодавцю у стані, необхідному для його використання у відповідності з цілями використання, зазначеними у п. 1.4 цього договору, з урахуванням нормального зносу.

2.3. Орендар має право (не має права) здавати орендовані машини в суборенду за згодою (без згоди) Орендодавця.

3. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

3.1. У разі загибелі або пошкодження орендованого автомобіля Орендар зобов'язаний відшкодувати Орендодавцю завдані збитки, якщо останній доведе, що загибель або пошкодження автомобіля відбулися за обставинами, за які Орендар відповідає згідно з законом або цим договором.

3.2. Відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим автомобілем, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе Орендодавець у відповідності з правилами, передбаченими главою 59 ЦК РФ. Він має право пред'явити до Орендарю регресну вимогу про відшкодування сум, виплачених третім особам, якщо доведе, що шкода виникла з вини Орендаря.

3.3. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання своїх зобов'язань за цим договором, якщо їх виконання перешкоджає надзвичайна і невідворотна за даних умов подія (непереборна сила). У цьому випадку сторона, для якої виникли такі обставини, зобов'язана якнайшвидше повідомити про це другій стороні.

8. ІНШІ УМОВИ

8.1. Цей договір складено у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із сторін.

8.2. Адреси та платіжні реквізити сторін:

Орендар: ______________________________________________________

Орендодавець: ___________________________________________________

ПІДПИСИ СТОРІН:

Орендар:

__________________________

__________________________ __________________

М.П.

Арендодатель________________________________________________

Додаток 3

ДОГОВІР N ___

оренди нежитлових приміщень

м. ____________

"___"___________ ____ Р.

_______, Надалі іменується "Орендодавець", в особі _________________, що діє на підставі статуту, з одного боку, і _____________________________, надалі іменується "Орендар", в особі _______________________, що діє на підставі статуту, з іншого боку, уклали цей договір про наступне :

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1.1. Орендодавець здає, а Орендар приймає в оренду нежитлові приміщення, розташовані за адресою: ________________________________, загальною площею _____________________ кв. м, для використання в целях_____________

1.2. Невід'ємною частиною цього договору є поверховий план із зазначенням приміщень, переданих Орендарю.

1.3. Приміщення здаються в оренду з сроком_________ Договір набуває чинності з моменту підписання договору.

1.4. Орендар має право вступити у володіння наданими в оренду приміщеннями в будь-який момент протягом 6 (шести) місяців з моменту підписання цього договору шляхом підписання акта прийому-передачі приміщення. При цьому обов'язки Орендаря по сплаті орендної плати, утримання приміщень та інші випливають з договору про оренду обов'язки виникають у Орендаря з моменту підписання акту прийому-передачі приміщення.

2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендодавець зобов'язаний:

а) приміщення повинні бути передані в користування Орендареві не пізніше ніж через ___ (_______) після отримання повідомлення від Орендаря про намір приступити до використання орендованих приміщень;

б) не чинити перешкод Орендарю у правомірне використання орендованих приміщень;

в) за свій рахунок проводити капітальний ремонт приміщень, займаних Орендарем, якщо сторони не домовляться про інше;

г) у разі аварій, пожеж, затоплень, вибухів та інших подібних надзвичайних подій за свій рахунок негайно вживати всіх необхідних заходів для усунення наслідків зазначених подій. Орендар зобов'язаний відшкодувати збитки від надзвичайних подій лише у випадку, якщо Орендодавець доведе, що ці події сталися з вини Орендаря. При цьому якщо збиток, заподіяний приміщень перерахованими надзвичайними подіями, буде усунений за рахунок або силами Орендаря, Орендодавець буде зобов'язаний відшкодувати понесені Орендарем витрати або, за згодою Орендаря, зарахувати ці витрати в рахунок орендної плати і комунальних платежів;

2.2. Орендар зобов'язаний:

а) використовувати орендовані приміщення в цілях, зазначених у п. 1.1 договору;

б) містити орендовані приміщення у справності і належному санітарному стані до здачі Орендодавцю;

в) у встановлені цим договором терміни проводити оплату орендної плати і комунальних послуг;

г) письмово повідомити Орендодавцю не пізніше ніж за 1 місяць про майбутнє звільнення приміщень (у тому числі і їх частини) як у зв'язку із закінченням терміну дії договору, так і при достроковому звільненні;

д) після закінчення терміну договору, а також при достроковому його припинення передати Орендодавцю всі вироблені в орендованих приміщеннях перебудови і переробки, а також поліпшення, складові приналежність приміщень і не віддільні без шкоди від конструкцій приміщення, за умови компенсації усіх витрат на ці поліпшення, якщо інше не буде обумовлено в додатковій угоді з Орендодавцем.

2.3. Орендар має право:

а) здавати орендовані приміщення як в цілому, так і частково в піднайом (суборенду) без попередньої згоди Орендодавця. При цьому все отримане за договорами суборенди є власністю Орендаря;

б) передати свої права за цим договором будь-якій особі без попередньої згоди Орендодавця за умови, що новий орендар візьме на себе всі зобов'язання за цим договором;

в) у будь-який час відмовитися від договору оренди, письмово сповістивши про це Орендодавця за один місяць.

2.4. Орендар користується переважним правом на продовження і переукладення договору оренди.

25. Орендар має переважне право на викуп орендованих приміщень.

3. ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ

3.1. Вартість оренди приміщень складає ______________ рублів за один квадратний метр на місяць. Загальна сума орендної плати становить ________________ рублів на місяць, включаючи ПДВ. Розмір орендної плати не може бути збільшений Орендодавцем в односторонньому порядку. Експлуатаційні та інші подібні витрати (оплата за користування водою, іншими комунальними послугами, а також електроенергією і телефоном) оплачуються Орендарем за окремими рахунками, відповідними рахунками організацій, що надають ці послуги.

3.2. Орендар до 10 числа кожного місяця перераховує Орендодавцеві 100% місячної орендної плати і оплачує протягом 5 банківських днів виставляються відповідними організаціями рахунки за експлуатаційними (комунальним) видатками та за телефон.

4. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

4.1. У разі невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством.

4.2. Кожна зі сторін, що заподіяла невиконанням або неналежним виконанням своїх зобов'язань за цим договором шкоду іншій стороні, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані збитки, включаючи неодержані доходи. Крім того, винна сторона зобов'язана сплатити штраф у розмірі, встановленому цим договором.

4.3. Орендодавець виплачує Орендареві штраф у розмірі суми орендної плати за п'ять повних років у разі порушення права переважної купівлі або переважного права Орендаря на продовження договору оренди, а також у разі односторонньої відмови Орендодавця від виконання зобов'язань за цим договором (у тому числі при ненаданні Орендарю зазначених у п. 1.1 приміщень і при односторонньому дострокове припинення договору оренди).

4.4. Сплата штрафу і відшкодування збитків не звільняють винну сторону від виконання зобов'язань за договором.

5. РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

Орендодавець: ________________________________________________

_________________________________________________________

________________________________________________________.

Пріложеніе4

ДОГОВІР No. _____

оренди підприємства

м. ________________ "__"_________ ____ р.

_____________________________________________________________,

(Найменування підприємства - орендодавця)

надалі іменується "Орендодавець", в особі ________________________

діє на підставі статуту з одного боку, і _________________,

надалі іменується "Орендар", в особі __________________ діючого на підставі статуту з другого боку, уклали цей договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Відповідно до цього договору Орендодавець зобов'язується надати Орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс для здійснення підприємницької діяльності.

1.2. У складі зазначеного майнового комплексу Орендодавець зобов'язується надати Орендарю в порядку, на умовах і в межах, визначених у Додатках No., Які є невід'ємною частиною цього договору:

- Земельна ділянка;

- Будівлі;

- Споруди;

- Обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби;

- Запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти;

- Права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права Орендодавця, пов'язані з підприємством;

1.3. Права Орендодавця, отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття _______________________, не підлягають передачі Орендареві.

1.4.Арендодатель до передачі підприємства Орендарю письмово повідомляє кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, про передачу підприємства в оренду <*>.

1.5.Настоящій договір укладається на строк _____________.

1.6.Размер орендної плати становить: ______________________

1.7.Арендная плата вноситься у такі строки і в наступному порядку: _______________________________________

2. ПРАВА І ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендодавець зобов'язується:

а) за свій рахунок підготувати підприємство до передачі, включаючи складання передавального акту;

б) передати Орендареві у володіння та користування майновий комплекс у складі, визначеному в п. 1.2 цього договору, за передавальним актом.

2.2. Після передачі підприємства в оренду Орендодавець та Орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на Орендаря без згоди кредитора <**>.

2.3. Орендар зобов'язується:

- Своєчасно вносити орендну плату;

- Протягом усього терміну дії цього договору підтримувати підприємство в належному технічному стані, включаючи його поточний і капітальний ремонт;

- Нести витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна;

- Підготувати підприємство до передачі Орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту;

- Повернути Орендодавцю орендований майновий комплекс за припинення цього договору з дотриманням правил, передбачених статтями 656, 657 і 659 ГК РФ.

2.4. Орендар має право без згоди Орендодавця:

- Продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за даним договором стосовно таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору (вказаний порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів);

- Вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшують його вартість.

3. ВНЕСЕННЯ орендарем поліпшень У Орендоване підприємство

3.1. Орендар має право на відшкодування йому вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу Орендодавця на такі поліпшення.

3.2. Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати Орендарю вартість таких поліпшень, якщо доведе, що витрати Орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та експлуатаційних властивостей або при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності.

4. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ

4.1. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним цивільним законодавством Росії, яке буде застосовуватися і у всіх інших випадках, не врегульованих в договорі, але виникають у зв'язку з ними.

4.2. Цей договір складено в ______ примірниках і вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

АДРЕСИ І БАНКІВСЬКІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець: _________________________________________________________________

______________________________________________________________

Орендар: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ПІДПИСИ СТОРІН:

Орендодавець: Орендар:

______________________ ______________________

Додаток 5

ДОГОВІР N1/оп

фінансової оренди (лізингу) нерухомого майна

м. Самара "15" января2005г.

АЗС »Самара-транс», іменований надалі "Лізингодавець", в особі директора Курочкіна В.С., який діє на підставі статуту, і ФДМ »Сергиевские мінеральні води», іменований надалі "Лізингоодержувач", в особі головного лікаря санаторію Кархалева Віктора Олександровича , що діють на підставі статуту уклали договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Лізингодавець відповідно до умов цього договору зобов'язується придбати у свою власність у вказаного Лізингоодержувачем Постачальника та передати за плату в тимчасове володіння та користування Лізингоодержувачу для здійснення перевезення громадян інвалідів першої групи до місця їх перебування. Майно - транспортний засіб, зазначений у специфікації (Додаток No. 1), що є невід'ємною частиною цього договору (далі - "Предмет лізингу").

1.2. Зазначений Предмет лізингу, згідно з розпорядженням Лізингоодержувача, повинен бути придбаний у ТОВ "Тальятінскій АВТОВАЗ». Лізингодавець зобов'язаний вказати у договорі купівлі-продажу з Постачальником про передачу придбаного Майна в лізинг Лізингоодержувачу.

1.3. Лізингодавець зобов'язується погодити з Лізингоодержувачем договір купівлі-продажу Майна.

2. ПЕРЕДАЧА ПРЕДМЕТА ЛІЗИНГУ

2.1. Постачання Предмета лізингу Лізингоодержувачу здійснюється в термін до "20" січня 2005 р., але не раніше отримання Лізингодавцем на розрахунковий рахунок повної суми завдатку згідно з п. 10.1 цього договору.

2.2. Передача Предмета лізингу здійснюється на підставі акту приймання-передачі Предмета лізингу, що підписується представниками Лізингодавця, Постачальника та Лізингоодержувача в місці знаходження Постачальника. Разом із Предметом лізингу Постачальник зобов'язується передати Лізингоодержувачу всю необхідну для експлуатації Предмета лізингу документацію.

2.3. Акт приймання-передачі Предмета лізингу повинен бути оформлений протягом 7 календарних днів з дати повідомлення Лізингоодержувача про надходження Предмета лізингу до місця передачі.

Якщо в зазначений термін Лізингоодержувач не підписав акт приймання-передачі і за цей час не заявив про обгрунтовану відмову від приймання Предмета лізингу, передача Предмета лізингу вважається совершившейся.

2.4. З моменту підписання акта приймання-передачі Предмета лізингу права та обов'язки Покупця за договором купівлі-продажу Майна, що є предметом цього договору, переходять до Лізингоодержувачу, за винятком права на розірвання договору купівлі-продажу та обов'язки оплати за договором купівлі-продажу.

2.5. З моменту підписання акта приймання-передачі Предмета лізингу Лізингоодержувач відмовляється від будь-яких прямих і непрямих претензій до Лізингодавцю з приводу якості Предмета лізингу та звільняє Лізингодавця від усіх пов'язаних з цим збитків і судових позовів.

3. ЛІЗИНГОВІ ПЛАТЕЖІ

3.1. За право володіння та користування Предметом лізингу Лізингоодержувач щомісяця (до 12 числа кожного місяця) сплачує лізингові платежі згідно з Додатком No. 2 цього договору.

3.2. Порядок і строки внесення лізингових платежів, розмір винагороди Лізингодавця закріплюються в графіку внесення лізингових платежів, який є невід'ємною частиною цього договору (Додаток No. 2). Сума, зазначена в графіку платежів, наведено з урахуванням податку на додану вартість. Днем здійснення будь-яких платежів, встановлених цим договором, буде вважатися дата зарахування грошових коштів на банківський рахунок Лізингодавця.

4. Ризик випадкової загибелі предмета ЛІЗИНГУ, НАСЛІДКИ ЙОГО ВТРАТИ ЧИ ПОШКОДЖЕННЯ

4.1. Ризик випадкової загибелі та пошкодження Предмета лізингу переходить до Лізингоодержувача з моменту підписання акта приймання-передачі Предмета лізингу.

4.2. Лізингоодержувач зобов'язаний інформувати Лізингодавця протягом 24 (двадцяти чотирьох) годин про кожному пригоді за Предметом лізингу, в результаті якого він був втрачений або знищений, викрадений, пошкоджено або в результаті якого характеристики самого Предмета лізингу або умови його експлуатації були погіршені, а також про пов'язані з цим події, завданий збиток, можливості здійснити ремонт або відновити Предмет лізингу, негайно передавати Лізингодавцю копії актів, довідок, калькуляцій та інших документів, що мають відношення до Предмету лізингу і до вказаних подій / дій.

5. ПРИПИНЕННЯ І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

13.1. Розірвання договору з ініціативи Лізингоодержувача.

13.1.1. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку з ініціативи Лізингоодержувача в наступних випадках:

- Якщо вибір Постачальника Предмета лізингу здійснено Лізингодавцем і після закінчення 30 доби з моменту настання строку передачі Предмета лізингу, передбаченого цим договором, Лізингодавець не надає Предмет лізингу у володіння та користування Лізингоодержувачу.

13.2.1. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку з ініціативи Лізингодавця в наступних випадках, коли Лізингоодержувач:

- Користується Предметом лізингу з істотним порушенням умов договору або призначення Предмета лізингу або з неодноразовими порушеннями;

- Істотно погіршує Предмет лізингу;

- Не підтримує Предмет лізингу в справному стані, що погіршує його споживчі властивості;

- Не проходить технічне обслуговування у строки та у випадках зазначених виробником.

Право Лізингодавця на звернення до суду виникає після направлення Лізингоодержувачу письмового повідомлення з вимогою усунути допущені порушення у визначені в повідомленні терміни.

17.1. Цей договір набуває чинності з моменту підписання сторонами. Предмет лізингу передається у лізинг на строк __ місяців. Зазначений термін починає обчислюватися з дати підписання акта приймання-передачі Предмета лізингу.

17.2. Цей договір може бути змінений за взаємною письмовою згодою сторін, вираженого шляхом підписання єдиного документа. Всі зміни оформлюються доповненнями до цього договору.

17.3. У разі реорганізації Лізингоодержувача його права та обов'язки за цим договором переходять до правонаступника без яких би то не було змін умов договору, якщо сторони не домовляться про інше.

20. ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ І РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Лізингодавець: Лізингоодержувач:

_____________________ _______________________

_____________________ _______________________

_____________________ _______________________

Генеральний директор Генеральний директор

__________________________ ________________________

1 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2-х ч. За испр. І доп. 8-му вид., 1902р. Ч.2. - М. Сер. Класика російської цивілістики. 1997. - С. 260.

2 Мейєр Д.І. Указ. соч. Ч.2. - С. 261.

3 Шершеневич Г.Ф. Підручник Російського Цивільного права. За вид. 1907р. - М. Статут. 1995. - С. 52.

4 Мейєр Д.І. Указ. соч. Ч.2. - С. 263.

5 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.161.

6 Громадянське Покладання: Проект Височайше заснований Редакційної Комісією з складання Цивільного Уложення / / Договірне право / Под ред. Тютрюмова І.М. Т.2 - СПб., 1910. - С. 394.

7 Шершеневич Г.Ф. Указ соч. - С.163-164.

8 Мейєр Д.І. Указ. соч. Ч.2. - С. 268.

9 Мейєр Д.І. Указ. соч. Ч.2. - С. 268-269.

10 Ковальов В.В. Оренда: право, облік, аналіз, оподаткування. - М. БЕК. 2000. - С. 8-9.

11 Підручник. Цивільне право Т. 1. / Під ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 2005. - С.219.

12 Захар'їна А. В. Договір оренди будівлі та споруди: облік, оподаткування. - М. Норма. 2003. - С. 4.

13 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. - М. Инфра. 2001.-С12.

14 Цивільне право: Підручник / За ред. Калпин А.Г. - М. МАУП. 2002. - С. 25.

15 Витрянский В.В. Договірне право. - М. Статут .2004. - С. 14.

16 Цивільне право: Підручник / За ред. Бєлєнкова Р. - М. Прірор. 2004. - С. 271.

17 Долинська В.В. Оренда / / Загальні положення і проблеми правового регулювання. - 2002. - № 3. - С. 3

18 Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу РФ частини 1. / Под ред. проф. Мозоліна В.П.і проф. Малейной М.М. - М. Норма. 2004. - С. 234.

19 Мейєр Д. І. Російське громадянське право: У 2 ч.Ч.1. 1902-Ч.1. - М. Статут .1997. - С. 161

20 Побачивши Б. Особливості відплатних договорів / / Право і економіка. - 2005. - № 7. - С. 7.

21 Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 56. - Ст. 5394.

22 Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» / / Вісник ВАС РФ. - № 3. - 2002.

23Постановленіе Сизранський міської думи Самарської області від 29.12.2004 року № 76 «Про положенні про оренду об'єктів муніципального майна» / / Правосуддя в Поволжі. - 2005. - № 1. - С. 44.

24 Інформаційний лист від 28.07.1995 р. № 7/оп-434 »Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражної практики» / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1995. - № 9. - С. 16.

25 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. / Под ред. Садикова О.Н. - М.: ИНФРА-М-НОРМА. 2001. - С. 167.

26 Гладишева Ю.П. Оренда-рецепт для профілактики / / Нормативні акти та коментарі для формації. - 2004. - № 5. - С. 34.

27 Там же.

28 Цивільне право: Підручник / За ред. Гришаєва С.П. - М. МАУП. 2001. - С. 196.

29 сироїдів Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 2003. - № 8. - С. 91.

30 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / Відп. Ред. Маковський А.Л. - М. Дослідницький центр приватного права. 2005. - С. 273.

31 Цивільне право: Підручник: т. 2 / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. Т. 1. - М. МАУП. 2004. - С. 304.

32 Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № 5. - Ст. 3252.

33 Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

34 Пегов П.В. Реєстрація договору оренди та права оренди / / Главбух. - 2003. - № 15. - С. 81.

35 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права / / Господарство право. - 2004. - № 7. - С. 26.

36 Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

37 Клинова Г.Н., Мішакова Н.В. Про захист прав орендаря / / Право і економіка. - 2005. - № 6. - С. 23.

38 Берг О.В. Організація орендних відносин. - М. Фінанси і статистика. 2004. - С. 317.

39 Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 11. - С. 45-46.

40 Брагінський М.І. Договір оренди: права і обов'язки сторін / / Господарство право. - 2003. - № 5. - С. 22-25.

41 Сафін Р.Ф. Придбання майна у власність. - М. МАУП. 2003. - С. 231.

42 Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 10. - Ст. 823.

43 Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 47. - Ст. 4471.

44 Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 5. - Ст. 610.

45 Тихомиров Ю.А. Договори в економіці. - М. Економіка. 2004. - С. 13.

46 Кущенко В.Д. Договору оренди та фінансово-правові наслідки їх порушень / / Бухгалтерський облік. - 2000. - № 19. - С. 27.

47 Левшина Т.Л. Спори, пов'язані з частковим внесенням орендної плати орендарем і його переважним правом після закінчення терміну оренди на укладення договору на новий термін. Коментар судово-арбітражної практики / За ред. Яковлєва В.Ф. Вип. 5. - М. Проспект. 1998. - С. 39.

48 Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. - М. Проспект. 2005. - С. 172.

49 Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2004. - № 5. - С. 29-30.

50 Витрянский В. Розірвання (зміна) договору оренди / / хозяйсва і право. - 1999. - № 11. - С. 83.

51 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, Частини другий. / Під отв. проф. Малейной М.М. - М. ИНФРА-М-НОРМА. 2004. - С.195.

52 Цивільне право Росії / Під ред. Бєлєнкова Р. - М. Пріор. 2002. - С. 231.

53: Атаян С. Кваліфікуючі ознаки договору оренди транспортних засобів / / Закон. - 2003. - № 11. - С. 79.

54.Маковская А. Договір фрахтування судів / / Закон. - 2005. - № 11. - С. 72.

55 Цивільне право Росії / Під ред. П. М. Філіппова. - Волгоград. Наука. 2001. - С. 412.

56 Курноскіна О.Г. Операції з нерухомістю / / ЗАТ Юстіцінформ. - 2005. - С. 22.

57 Жуков В.М. Облік операцій з оренди будівель і приміщень / / Бухгалтерський облік. - 2001. - № 2. - С. 26.

58 Козир О. Оренда нерухомого майна / / Закон. - 2004. - № 11. - С. 58.

59 Покровська В.В. Будівля як об'єкт оренди / / Законодавство. - 2003. - № 1. - С. 25.

60 Качка В. Оренда підприємства як майнового комплексу / / Господарство право. - 2004. - № 2. - С. 74.

61.Харітонова Ю.С. Проблемні питання оренди / / Законодавство. - 2004. - № 6. - С. 21.

62 Коннова Т.А. Договір фінансової оренди (лізингу) / / Законодательство.-2004 .- № 9 .- С. 17.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
424.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Поняття зміст і види договору оренди
Складання договору оренди та договору майнового страхування
Особливості укладення трудового договору та його види
Поняття договору оренди
Зміст договору оренди нерухомості
Договір оренди 2 Визначення договору
Загальні положення договору оренди
Висновок і виконання договору оренди
Висновок і виконання договору фінансової оренди лізингу
© Усі права захищені
написати до нас