Види договору купівлі-продажу: роздрібна купівля-продаж, продаж нерухомості та продаж підприємства.
Будучи публічним, договір роздрібної купівлі-продажу може укладатися з використанням публічної оферти, під якою відповідно до ст. 437 ГК розуміється містить всі істотні умови договору пропозицію, з якого вбачається воля особи, що робить пропозицію, укласти договір на зазначених у пропозиції умовах з кожним, хто відгукнеться. Згідно зі ст. 494 ЦК пропозицію продавцем в роздрібну купівлю-продаж товару в його рекламі, каталогах і описах товарів, звернених до невизначеного кола осіб, визнається публічною офертою, якщо вона містить усі істотні умови договору роздрібної купівлі-продажу. Більш того, виставляння в місці продажу (на прилавках, у вітринах і т.п.) товарів, демонстрація їх зразків або надання відомостей про що продаються товари (описів, каталогів, фотознімків товарів тощо) в місці їх продажу визнається публічною офертою незалежно від того, чи вказані ціна та інші істотні умови договору роздрібної купівлі-продажу, за винятком випадку, коли продавець явно визначив, що відповідні товари не призначені для продажу.
Ще однією специфічною рисою договору роздрібної купівлі-продажу є його предмет. Як виявляється з визначення, даного в ст. 492 ЦК, продавець зобов'язується передати покупцеві товар, призначений для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю.
Товари можуть придбаватися для особистих потреб (наприклад, покупка предметів особистої гігієни), або для побутових (наприклад, придбання електропобутових приладів), або одночасно і для особистих, і для побутових (наприклад, придбання студентом мікрокалькулятора для використання як вдома, так і на заняттях ). Не є споживачем громадянин, який отримує товари для організацій та за їх рахунок з метою використання цих товарів у виробництві (наприклад, придбання фотокамери для роботи у видавництві або редакції і т.д.).
Разом з тим предметом роздрібної купівлі-продажу можуть бути і такі товари, які дають можливість використовувати їх у виробничих цілях, не пов'язаних з підприємницькою діяльністю. Наприклад, предметом роздрібної купівлі-продажу може бути насос або культиватор, що використовуються для вирощування громадянином врожаю, надлишки якого можуть бути їм продані на ринку.
Специфічною рисою даного договору також є особливі вимоги до його форми. Згідно зі ст. 493 ЦК, якщо інше не передбачено законом або договором роздрібної купівлі-продажу, в тому числі умовами формулярів або інших стандартних форм, до яких приєднується покупець, договір роздрібної купівлі-продажу вважається укладеним у належній формі з моменту видачі продавцем покупцеві касового або товарного чека або іншого документа, що підтверджує оплату товару. У тому випадку, коли покупець приєднується до умов формулярів або інших стандартних форм, запропонованих продавцем, слід визнати, що договір укладається у письмовій формі. Такий договір набуває рис договору приєднання (у ст. 493 ЦК зроблена пряме посилання на ст. 428 ЦК).
Найбільш поширений спосіб роздрібної торгівлі - через прилавок - являє собою усну форму даного договору, так як це типова угода, в якій момент її здійснення і виконання збігаються. У тому випадку, коли момент вчинення та виконання угоди не збігаються, необхідно керуватися вимогою ст. 161 ЦК, згідно з яким операції повинні відбуватися в простій письмовій формі. Касовий або товарний чек або інший документ, що підтверджує оплату товару за договором роздрібної купівлі-продажу, коли момент його укладання та виконання не збігаються, являють собою письмову форму договору. Однак відсутність у покупця зазначених документів не позбавляє його можливості посилатися на показання свідків на підтвердження укладення договору і його умов при укладанні договору як в усній, так і в письмовій формі (ст. 493 ЦК).
Специфіка договору роздрібної купівлі-продажу виявляється і в закріпленні законом переддоговірних обов'язків продавця, які згідно зі ст. 495 ГК полягають у наданні покупцеві інформації про товар. Продавець зобов'язаний надати покупцеві необхідну і достовірну інформацію про товар, що пропонується до продажу, відповідну встановленим законом, іншими правовими актами та звичайно ставляться у роздрібній торгівлі вимогам до змісту і способів надання такої інформації. Покупець має право ще до укладення договору роздрібної купівлі-продажу оглянути товар, вимагати проведення в його присутності перевірки властивостей або демонстрації використання товару, якщо це не виключено з огляду на характер товару і не суперечить правилам, прийнятим у роздрібній торгівлі. Нарешті, договір роздрібної купівлі-продажу має специфіку в порівнянні з загальними правилами про купівлю-продажу і з точки зору змісту, тобто істотних умов. Покупець відповідно до п. 1 ст. 500 ГК зобов'язаний оплатити товар за ціною, оголошеною продавцем у момент укладення договору роздрібної купівлі-продажу, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або не випливає із суті зобов'язання. Отже, поряд з предметом істотною умовою договору роздрібної купівлі-продажу є ціна.
Згідно зі ст. 454 і 492 ЦК основним обов'язком продавця є передача покупцеві у власність речі (товару). Закон висуває єдині вимоги до переданої речі з точки зору її якості і комплектності, а якщо передачу підлягають речі, що визначаються родовими ознаками, - також кількості і асортименту. Разом з тим, враховуючи особливості договору роздрібної купівлі-продажу, ЦК і Закон про захист прав споживачів встановлюють ряд додаткових гарантій охорони прав покупців.
Якість товару має відповідати договору, а якщо у встановленому законом порядку передбачені обов'язкові вимоги до якості продаваного товару, то продавець, який здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язаний передати покупцеві товар, відповідний цим обов'язковим вимогам. При цьому за угодою сторін продавець може передати товар, відповідний підвищеним вимогам до якості в порівнянні з обов'язковими вимогами, встановленими в передбаченому законом порядку.
При відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець повинен керуватися звичайно ставляться.
У разі продажу товару неналежної якості у покупця виникає ряд можливостей, встановлених ст. 503 ЦК та ст. 18 Закону про захист прав споживачів. Він має право за своїм вибором вимагати:
- Або заміни недоброякісного товару товаром належної якості;
- Або відповідного зменшення купівельної ціни;
- Або негайного безоплатного усунення недоліків товару;
- Або відшкодування витрат на усунення недоліків товару;
- Або розірвання договору з поверненням сплаченої покупної ціни.
Всі зазначені вимоги покупця підлягають задоволенню лише у тому випадку, якщо продавець при укладенні договору не обмовив, що реалізує товар з недоліками. У деяких випадках така обмовка може випливати із самого характеру продажу (продаж в спеціальних магазинах або відділах знижених у ціні товарів, товарів, що були у вжитку).
Покупець може пред'явити лише одне із зазначених вимог. За загальним правилом пред'явлення цих вимог нічим не обумовлено, проте в законі встановлені окремі винятки з цього правила. Так, право на заміну недоброякісного товару товаром належної якості щодо технічно складного або дорогого товару може бути реалізовано у разі істотного порушення вимог до його якості (п. 1 ст. 503 ЦК, п. 1 ст. 18 Закону про захист прав споживачів). Що стосується громадян-споживачів перелік таких товарів затверджується Урядом РФ.
Згідно з п. 1 ст. 18 Закону про захист прав споживачів щодо товарів, закуплених продавцем за договором комісії для подальшої реалізації споживачам, вимоги споживача про безоплатне усунення недоліків товару або відшкодування витрат на їх виправлення споживачем або третьою особою і заміні на товар аналогічної марки (моделі, артикулу) підлягають задоволенню за згодою продавця. Зазначені обмеження встановлені лише щодо тих продавців, які придбали товар для подальшої реалізації споживачам за договором комісії (ст. 990-1004 ЦК). Дія цієї норми поширюється на товари, продані споживачам роздрібними комісійними торговими підприємствами незалежно від їх організаційно-правових форм, а також іншими продавцями, аби ці товари були прийняті ними від громадян за договором комісії.
Згідно з п. 3 ст. 503 ГК замість пред'явлення вимог про заміну недоброякісного товару товаром належної якості, розмірному зменшенні покупної ціни, негайне безоплатне усунення недоліків товару або відшкодування витрат на їх усунення покупець має право відмовитися від виконання договору роздрібної купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми. При цьому покупець на вимогу продавця та за його рахунок повинен повернути отриманий товар неналежної якості. При поверненні покупцеві сплаченої за товар грошової суми продавець не має права утримувати з неї суму, на яку знизилася вартість товару з-за повного або часткового використання товару, втрати ним товарного вигляду або інших подібних обставин.
Наслідки продажу товару неналежної якості, встановлені ст. 503 ЦК, застосовуються до будь-яким особам, що вступив у відносини за договором роздрібної купівлі-продажу, за винятком громадян-споживачів. Якщо в договорі роздрібної купівлі-продажу однієї зі сторін є громадянин-споживач, повинні застосовуватися наслідки продажу товару неналежної якості, визначені п. 1 ст. 18 Закону про захист прав споживачів, а не ст. 503 ЦК. У цьому випадку споживач вправі при розірванні договору вимагати повного відшкодування збитків, заподіяних йому внаслідок продажу товару неналежної якості (якщо застосування споживачем одного з наслідків продажу товару неналежної якості не покриває завданих йому збитків).
Вимоги, зазначені у п. 1 ст. 18 Закону про захист прав споживачів, пред'являються споживачем продавцю або організації, що виконує на підставі договору з ним функції продавця. Згідно з п. 3 зазначеної статті вимоги про безоплатне усунення недоліків або відшкодування витрат споживача щодо їх усунення або заміни товару можна звернути безпосередньо до виробника (або організації, що виконує функції виробника на підставі договору з ним). Оскільки споживач не має можливості пред'явити до виробника всі вимоги, зазначені у п. 1 ст. 18 Закону про захист прав споживачів, йому також надається право замість пред'явлення цих вимог повернути виробнику товар неналежної якості і зажадати від нього сплаченої за нього суми.
При продажу споживачеві товару неналежної якості, на який встановлено строк придатності, згідно з п. 4 ст. 18 Закону про захист прав споживачів він може звернути свої вимоги лише до продавця, і тільки якщо недоліки були виявлені в межах терміну придатності. При дотриманні зазначених вимог продавець зобов'язаний або зробити заміну товару з недоліками на товар належної якості, або прийняти такий товар і повернути споживачеві сплачену ним грошову суму.
Вимоги споживача розглядаються за умови пред'явлення їм товарного або касового чека, а по товарах, на які встановлено гарантійні терміни, - технічного паспорта чи іншого його замінює. У зв'язку з цим на вимогу споживача продавець зобов'язаний видати йому товарний, касовий чек або інший документ, що засвідчує факт купівлі. Відмова продавця повинен розглядатися як грубе порушення законодавства про захист прав споживачів і є підставою (при дотриманні відповідних умов) для накладення санкцій, встановлених гол. IV зазначеного Закону.
Договір роздрібної купівлі-продажу за готівковий розрахунок, як правило, укладається в усній формі, а видається чек або інший документ не є письмовою його формою. Це положення дозволяє споживачу при відсутності у нього чека або іншого аналогічного документа доводити факт укладання договору з допомогою показань свідків (ст. 162 ЦК; ч. 1 п. 5 ст. 18 Закону про захист прав споживачів). У п. 5 ст. 18 Закону про захист прав споживачів встановлюється обов'язок продавця і виробника (організації, що виконує їх функції на підставі договору) прийняти товар з недоліками у споживача.
При проведенні ними перевірки якості для виявлення причин виникнення недоліків споживачеві надається право брати участь у перевірці якості товару. При виникненні спору про причини виникнення недоліків товару продавець (виробник) зобов'язаний провести експертизу товару за свій рахунок. У разі незгоди споживача з її результатами останній вправі оскаржити висновок експертизи в судовому порядку.
Підставами звільнення продавця (виробника), а також організацій, що виконують їх функції на підставі договору, від обов'язку задоволення вимог споживачів є:
- По-перше, порушення споживачем після передачі йому товару правил його використання, зберігання або транспортування;
- По-друге, дії третіх осіб;
- По-третє, непереборна сила.
Тягар доведення наявності цих обставин покладається на продавця (виробника). Згідно з п. 6 ст. 18 Закону про захист прав споживачів продавець (виробник) зобов'язаний безоплатно доставити товар з вадами для ремонту, уцінки, заміни, а також повернути споживачеві відремонтований або замінений товар. Цей обов'язок поширюється на великогабаритні та важкі товари (вагою понад 5 кг), доставка яких силами споживача зазвичай утруднена. У разі невиконання зазначеного обов'язку або за відсутності у місці знаходження споживача продавця, виробника або організацій, що виконують їх функції, споживач може здійснити доставку і повернення товару з недоліками своїми силами. При цьому, однак, продавець, виробник або організації, що виконують їх функції, повинні відшкодувати йому витрати, пов'язані з доставкою і поверненням товару, виходячи з діючих на момент перевезення тарифів на транспортно-експедиційне обслуговування громадян.
Згідно зі ст. 19 Закону про захист прав споживачів споживач має право пред'явити встановлені ст. 18 цього Закону вимоги щодо недоліків товару, якщо вони виявлені протягом гарантійного строку або строку придатності, встановлених виробником.
Якщо товар тривалого користування, в тому числі його комплектуючі вироби (деталі, вузли, агрегати), після закінчення певного періоду можуть становити небезпеку для життя, здоров'я споживача або заподіяти шкоду його майну або навколишньому середовищу, виробник зобов'язаний встановлювати термін служби. Виробник також зобов'язаний встановлювати термін придатності на продукти харчування, парфумерно-косметичні товари, медикаменти, товари побутової хімії і інші подібні товари, оскільки за його закінчення дані товари вважаються непридатними для використання за призначенням. Переліки таких товарів затверджуються Урядом РФ. Згідно з п. 5 ст. 5 Закону про захист прав споживачів продаж товару після закінчення встановленого терміну придатності, а також товару, на який повинен бути встановлений термін служби або термін придатності, але він не встановлений, забороняється.
Виробник має право встановлювати на товар гарантійний термін протягом якого у разі виявлення в товарі нестачі виробник (продавець) зобов'язаний задовольнити вимоги споживача, встановлені ст. 18 Закону про захист прав споживачів. Продавець може встановити на товар додатковий гарантійний термін понад гарантійного терміну, встановленого виробником, або, якщо гарантійний термін виробником не встановлено, встановити гарантійний термін понад терміни, передбачених абз. 2 п. 1 ст. 19 цього Закону. Вимоги, які споживач має право пред'являти до продавця в разі виявлення нестачі товару протягом встановленого продавцем гарантійного терміну, порядок і строки задоволення цих вимог, а також відповідальність продавця встановлюються договором між споживачем і продавцем. Таким чином, у розглянутому випадку мова йде про договірну гарантії, що надається споживачеві виробником або продавцем товару.
Якщо на товар не встановлений гарантійний строк або строк придатності, то можливість пред'явлення вимог, пов'язаних з недоліками товару, встановлюється законом (законна гарантія) (п. 2 ст. 477 ГК). Гарантійний термін товару, а також термін його служби обчислюються від дня продажу товару споживачеві. Якщо день продажу товару встановити неможливо, ці строки обчислюються від дня виготовлення товару. Для сезонних товарів (взуття, одягу і т.д.) ці строки обчислюються з моменту настання відповідного сезону, термін настання якого визначається відповідно суб'єктами Російської Федерації, виходячи з кліматичних умов місця знаходження споживачів.
При продажу товарів за зразками, поштою, а також у випадках, якщо момент укладення договору купівлі-продажу і момент передачі товару споживачеві не збігаються, ці строки обчислюються від дня доставки товару споживачеві, а якщо товар потребує спеціальної установки (підключення) або в збірці, з дня його установки (підключення) чи зборки. Якщо день доставки, установки (підключення) чи складання товару встановити неможливо, ці строки обчислюються від дня укладення договору купівлі-продажу. У відношенні нерухомого майна гарантійний строк і термін служби обчислюються з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Гарантійні терміни можуть встановлюватися на комплектуючі вироби і складові частини основного товару. Такі терміни обчислюються в тому ж порядку, що і гарантійний термін на основний товар, і не можуть бути менше гарантійного строку на основний товар.
У разі виявлення істотних недоліків товару, допущених з вини виробника, споживач має право пред'явити виробнику вимогу про безоплатне усунення недоліків товару після закінчення гарантійного терміну, встановленого на товар виробником. Ця вимога може бути пред'явлена протягом установленого терміну служби товару або протягом десяти років з дня передачі товару, якщо термін служби товару не встановлено. Якщо дана вимога не задоволена у протягом двадцяти днів з дня пред'явлення споживачем такого вимоги, споживач має право за своїм вибором пред'явити виробнику вимоги про розмірному зменшенні покупної ціни або про заміну недоброякісного товару на товар іншої марки (моделі, артикулу) з відповідним перерахуванням купівельної ціни або замість пред'явлення цих вимог повернути виробнику товар неналежної якості і зажадати повернення сплаченої за нього суми.
Недоліки, виявлені в товарі, повинні бути усунені виробником (продавцем) протягом двадцяти днів з дня пред'явлення споживачем вимоги про усунення недоліків товару. При цьому відносно товарів тривалого користування виробник (продавець) зобов'язаний при пред'явленні споживачем зазначеної вимоги у семиденний термін безоплатно надати споживачеві на період ремонту аналогічний товар, забезпечивши доставку за свій рахунок. Перелік товарів тривалого користування, на які зазначена вимога не поширюється, встановлюється Урядом РФ. Якщо недоліки товару усувалися протягом гарантійного терміну, то даний термін продовжується на період, протягом якого товар не використовувався. Цей період обчислюється з дня звернення споживача з вимогою про усунення недоліків товару до дня видачі його після закінчення ремонту. У тому випадку, коли усунення недоліків товару здійснюється за допомогою заміни комплектуючого виробу або складової частини основного товару, на які встановлено гарантійні терміни, гарантійний термін на новий комплектуючий виріб або складову частину основного товару обчислюється від дня видачі споживачеві цього товару після закінчення ремонту.
У разі пред'явлення вимоги про заміну товару неналежної якості продавець (виробник) зобов'язаний замінити такий товар у семиденний строк з дня пред'явлення зазначеного вимоги споживачем, а при необхідності додаткової перевірки якості такого товару - протягом двадцяти днів з дня пред'явлення зазначеної вимоги. При відсутності у продавця (виробника) необхідного для заміни товару він повинен замінити такий товар протягом місяця з дня пред'явлення зазначеної вимоги. На вимогу споживача продавець (виробник) зобов'язаний безоплатно надати споживачеві з доставкою у тимчасове користування на період заміни аналогічний товар тривалого користування, забезпечивши його доставку за свій рахунок. Однак це правило не поширюється на товари, перелік яких встановлюється Урядом РФ.
Оскільки товар неналежної якості замінюється на новий товар, гарантійний термін на нього обчислюється заново від дня передачі нового товару споживачеві.
Якщо споживач пред'явив продавцю (виробнику) вимога про заміну товару з недоліками на товар тієї ж марки (моделі, артикулу), але такий товар вже знятий з виробництва або припинено його постачання і т.п., відповідно до ст. 416 ЦК зобов'язання продавця (виробника) у частині такої заміни припиняється у зв'язку з неможливістю виконання, а споживач має право пред'явити інше з перелічених у п. 1 ст. 18 Закону про захист прав споживачів та ст. 503 ЦК вимога (п. 19 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 р. N 7 "Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів"). Тягар доказування неможливість заміни товару в зазначених випадках лежить на продавцеві.
Згідно зі ст. 22 Закону про захист прав споживачів вимоги споживача про розмірному зменшенні покупної ціни товару, відшкодування витрат на виправлення недоліків товару споживачем чи третьою особою, а також про відшкодування збитків, заподіяних споживачеві розірванням договору купівлі-продажу (поверненням товару неналежної якості виготовлювачу), підлягають задоволенню продавцем (виробником) протягом десяти днів з дня пред'явлення відповідної вимоги. При заміні недоброякісного товару на відповідний договору роздрібної купівлі-продажу товар належної якості продавець не має права вимагати відшкодування різниці між ціною товару, встановленою договором, і ціною товару, яка існує в момент заміни товару або винесення судом рішення про заміну товару (п. 1 ст. 504 ЦК). У разі пред'явлення вимоги про розмірному зменшенні покупної ціни товару в розрахунок береться ціна товару на момент пред'явлення вимоги про уцінку, а якщо вимога покупця добровільно не задоволено - на момент винесення судом рішення про розмірному зменшенні ціни. Крім того, згідно зі ст. 24 Закону про захист прав споживачів споживачам, яким товар був проданий в кредит, у разі розірвання договору купівлі-продажу повертається сплачена за товар грошова сума в розмірі погашеного до дня повернення товару кредиту, а також відшкодовується плата за надання кредиту.
У ст. 502 ЦК та ст. 25 Закону про захист прав споживачів встановлені правила обміну товару належної якості. Ці правила стосуються тільки непродовольчих товарах. Обмін доброякісних продовольчих товарів не допускається. Перш за все обмін на аналогічний товар може бути здійснений у того продавця, у якого був придбаний обмінюваний товар, у місці купівлі або інших місцях, оголошених продавцем. Далі, споживач відповідно до ст. 502 ГК має право на вільний обмін, якщо товар належної якості не підійшов за формою, габаритами, фасоном, забарвленням, розміром або комплектації. У ст. 25 Закону про захист прав споживачів обмін допускається і в тих випадках, коли споживач з інших причин не може використовувати придбаний ним товар за призначенням. Враховуючи, що зазначене положення суперечить ЦК, повинен застосовуватися вичерпний перелік підстав для обміну, встановлений у ст. 502 ЦК.
Право на обмін товару належної якості згідно зі ст. 502 ГК існує протягом 14 днів з моменту передачі товару покупцеві, якщо більш тривалий строк не оголошений продавцем. Після закінчення встановленого законом або оголошеною продавцем терміну погашається і саме суб'єктивне право споживача на обмін. Обмін може бути здійснений, тільки якщо обмінюваний товар не був у вживанні, збережені його товарний вигляд і споживчі властивості, а також пломби, фабричні ярлики і виданий споживачеві товарний (касовий) чек.
Згідно з п. 2 ст. 502 ЦК та ч. 4 п. 1 ст. 25 Закону про захист прав споживачів Уряд РФ затверджує перелік товарів, які не підлягають обміну на підставах, зазначених у даній статті Закону. Перелік таких товарів затверджено постановою Уряду РФ від 19 січня 1998 р. N 55 "Про затвердження Правил продажу окремих видів товарів, Переліку товарів тривалого користування, на які не поширюється вимога покупця про безоплатне надання йому на період ремонту або заміни аналогічного товару, та Переліку непродовольчих товарів належної якості, що не підлягають поверненню або обміну на аналогічний товар інших розміру, форми, габариту, фасону, забарвлення або комплектації ".
Споживач має право вимагати лише обміну доброякісного товару. У тому випадку, якщо аналогічний товар відсутній у продажу на день звернення споживача до продавця, споживач має право за своїм вибором або розірвати договір і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми, або дочекатися надходження аналогічного товару і обміняти його. Продавець в останньому випадку зобов'язаний повідомити споживача, потребовавшему обміну товару, про її надходження в продаж.
При обміні доброякісного товару на аналогічний товар споживач зобов'язаний у разі існування різниці між обмінюється і аналогічним товаром зробити необхідний перерахунок з продавцем, тому що ціна за минулий час вже могла вирости. Якщо ж мова йде про те, що ціна на обмінюваний товар впала, або про обмін на дешевший товар, то у споживача є всі підстави вимагати від продавця повернення різниці в ціні.
У разі невиконання або неналежного виконання продавцем договору роздрібної купівлі-продажу покупець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків у повному обсязі. Відшкодування збитків і сплата неустойки не звільняє продавця (виробника) від виконання в натурі покладених на нього зобов'язань перед покупцем (ст. 505, п. 2 і 3 ст. 13 Закону про захист прав споживачів). Згідно зі ст. 23 Закону про захист прав споживачів за порушення передбачених ст. 20, 21 і 22 цього Закону строків, а також за невиконання (затримку виконання) вимоги споживача про надання йому на період ремонту (заміни) аналогічного товару продавець (виробник) або організація, що виконує функції продавця (виробника) на підставі договору з ним, допустили такі порушення, сплачують споживачеві кожний день прострочення неустойку (пеню) у розмірі одного відсотка ціни товару. Збитки, завдані споживачеві, відшкодовуються понад неустойки (пені), встановленої законом або договором. Отже, неустойка, передбачена Законом про захист прав споживачів, носить штрафний характер. Згідно з п. 1 ст. 13 Закону про захист прав споживачів законодавством Російської Федерації, а також договором між споживачем і продавцем може передбачатися відповідальність за порушення останнім зобов'язань, за які Законом про захист прав споживачів відповідальність не передбачена або встановлений більш високий розмір відповідальності.
Відповідно до п. 11 і 12 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 р. N 7 "Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів", якщо споживач у зв'язку з порушенням продавцем, виробником (організацією, яка виконує їх функції на підставі договору) передбачених ст. 20, 21, 22 Закону строків пред'явив іншу вимогу, що випливає з продажу товару з недоліками, неустойка (пеня) за порушення названих строків стягується до пред'явлення споживачем нової вимоги з числа передбачених ст. 18 Закону. У разі прострочення виконання нової вимоги також стягується неустойка (пеня), передбачена п. 1 ст. 23 Закону. У випадку, коли продавцем, виробником (підприємством, що виконує їх функції) порушені терміни усунення недоліків товару чи терміни заміни товару з недоліками, а також не виконано або несвоєчасно виконана вимога споживача про надання в тимчасове користування аналогічного товару тривалого користування, неустойка (пеня) стягується за кожне допущене цими особами порушення. При задоволенні судом вимоги споживача передбачена п. 1 ст. 23 Закону неустойка (пеня) стягується по день фактичного виконання рішення. Суд відповідно до ст. 333 ГК має право зменшити розмір неустойки, якщо вона явно не відповідає наслідків порушення зобов'язань.
Основними обов'язками покупця за договором роздрібної купівлі-продажу є прийняття товару і сплата покупної ціни. Якщо ж покупець не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору. Загальні норми ЦК діють і стосовно порядку виконання обов'язку покупця в договорі роздрібної купівлі-продажу зі сплати покупної ціни (ст. 486-489 ЦК). Разом з тим згідно зі ст. 500 ЦК у разі, коли договором роздрібної купівлі-продажу передбачена попередня оплата товару, неоплата покупцем товару у встановлений договором строк визнається відмовою покупця від виконання договору, якщо інше не передбачено угодою сторін.
До договорів роздрібної купівлі-продажу товарів у кредит, у тому числі з умовою оплати покупцем товарів у розстрочку, не підлягають застосуванню правила, передбачені п. 4 ст. 488 ЦК. Отже, покупець у таких випадках не зобов'язаний сплачувати продавцю відсотки за користування чужими грошовими коштами відповідно до ст. 395 ГК. Покупець має право оплатити товар у будь-який час у межах встановленого договором періоду розстрочення оплати товару.
Розподіл договору роздрібної купівлі-продажу на види в законодавстві здійснюється за різними підставами. У ДК виділені наступні його види:
- Продаж товару з умовою про його прийняття покупцем у визначений термін;
- Продаж товарів за зразками (описів, каталогів);
- Продаж товарів з використанням автоматів;
- Продаж товару з умовою про його доставку покупцю;
- Договір найму-продажу.
Єдиний критерій виділення даних видів договору роздрібної купівлі-продажу відсутня. Так, при продажу товару з умовою про його прийняття покупцем у визначений термін, продажу товару з умовою про його доставку покупцю і продажу товарів за зразками (описів, каталогів) підставою для їх виділення слід вважати момент виконання продавцем обов'язку по передачі товару покупцеві. На відміну від цього при продажу товарів з використанням автоматів підставою для виділення в окремий вид роздрібної купівлі-продажу є момент укладення договору, а в договорі найму-продажу - момент переходу права власності на товар до покупця.
Згідно зі ст. 496 ЦК договір роздрібної купівлі-продажу може укладатися з умовою про прийняття покупцем товару у визначений договором строк, протягом якого цей товар не може бути проданий іншому покупцеві. Отже, на продавця покладається додатковий обов'язок по виведенню певного товару з торгового обороту на обумовлене договором час.
У зв'язку з цим додаткові витрати продавця щодо забезпечення передачі товару покупцеві у визначений договором термін повинні включатися в ціну товару, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором. Крім того, неявка покупця або невчинення ним інших необхідних дій для прийняття товару у визначений договором термін можуть розглядатися продавцем як відмови покупця від виконання договору, якщо, звичайно, інше не передбачено договором.
Відповідно до ст. 499 ЦК при продажу товару з умовою про його доставку покупцю продавець зобов'язаний у встановлений договором термін доставити товар в місце, вказане покупцем, а якщо місце доставки товару покупцем не було вказано, то у місце проживання громадянина (місце знаходження юридичної особи), що є покупцем. Якщо у договорі не було визначено час доставки товару для вручення його покупцеві, товар має бути доставлений у розумний строк після одержання вимоги покупця.
Договір при продажу товару з умовою про його доставку покупцю вважається виконаним з моменту вручення товару покупцеві, а при його відсутності - будь-якій особі, яка подала квитанцію або інший документ, що свідчить про укладення договору або про оформлення доставки товару, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами чи договором або не випливає із суті зобов'язання. Згідно зі ст. 497 ЦК при продажу товарів за зразками (описів, каталогів) договір укладається на підставі ознайомлення покупця із зразком товару (його описом, каталогом товарів тощо), запропонованим продавцем. Покупець, купуючи відповідний товар, може оцінити його якість і інші споживчі властивості виключно за наданої продавцем інформації, тому до передачі товару він має право відмовитися від виконання договору в односторонньому порядку, але за умови відшкодування продавцеві необхідних витрат, понесених у зв'язку з вчиненням дій щодо виконання ним договору.
При продажу товарів за зразками (описів, каталогів) договір вважається виконаним з моменту доставки товару в місце, вказане у договорі, а якщо місце передачі товару договором не визначено - з моменту доставки товару покупцеві за місцем проживання громадянина (місцем знаходження юридичної особи), що є покупцем, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором. Особливості продажу товарів за зразками (описів, каталогів) громадянам-споживачам визначаються Правилами продажу товарів за зразками, затвердженими постановою Уряду РФ від 21 липня 1997 р. N 918.
Відповідно до ст. 498 ЦК при продажу товарів з використанням автоматів договір вважається укладеним з моменту вчинення покупцем дій, необхідних для одержання товару, тобто конклюдентних дій (п. 2 ст. 158 і п. 1 ст. 434 ГК). Крім того, на продавця закон покладає додаткові обов'язки з надання покупцеві інформації про сам продавця товарів, а також про дії, які необхідно вчинити покупцеві для одержання товару. Ця інформація повинна доводитись до відома покупців шляхом поміщення на автоматі або надання їм іншим способом відомостей про найменування (фірмовому найменуванні) продавця, місце його знаходження, режим роботи, порядок виконання дій, необхідних для здійснення покупки.
Дана інформація дозволяє покупцеві в разі ненадання через торговий автомат оплаченого ним товару реалізувати вимогу про передачу товару або повернення сплаченої суми. Продавець в такій ситуації зобов'язаний на вимогу покупця негайно надати покупцеві товар або повернути сплачену ним суму.
У тих випадках, коли автомат використовується для розміну грошей, придбання знаків оплати або обміну валюти, до відносин, які виникають між продавцем і покупцем, застосовуються правила про роздрібну купівлю-продаж, якщо інше не випливає із суті зобов'язання.
Згідно зі ст. 501 ГК специфіка договору найму-продажу полягає в тому, що до переходу права власності на товар до покупця він є наймачем (орендарем) переданого йому товару. При наймі-продажу покупець стає власником товару з моменту його оплати, отже, покупець завжди купує товар в кредит або з розстрочкою платежу. На покупця-невласника поширюються положення ст. 491 ГК. Покупець не має права до переходу до нього права власності відчужувати товар або розпоряджатися ним іншим чином, якщо інше не передбачено законом або договором або не випливає із призначення та властивостей товару. Якщо у строк, встановлений договором, переданий товар не буде оплачений або не настануть інші обставини, при яких право власності переходить до покупця, продавець має право вимагати від покупця повернути йому товар, якщо інше не передбачено договором.
Необхідно відзначити, що покупець до переходу до нього права власності на товар користується стосовно нього деяких прав орендаря, зокрема, має право на отримання плодів, продукції, доходів (ч. 2 ст. 606 ЦК). Разом з тим у відношенні передачі товару покупцеві, наслідків виявлення в ньому недоліків, прав третіх осіб на переданий товар, прав покупця щодо користування товаром до повної оплати його вартості і т.д. на продавця і покупця поширюється дія норм § 1, 3 гл. 30, а не § 1 гл. 34 ЦК.
Інші види роздрібної купівлі-продажу закріплює законодавство про захист прав споживачів. Відповідно до ст. 26 Закону про захист прав споживачів Уряду РФ надано право затверджувати правила окремих видів договорів купівлі-продажу, а також правила продажу окремих видів товарів.
В даний час особливості продажу окремих видів продовольчих і непродовольчих товарів врегульовані Правилами продажу окремих видів товарів, затверджених постановою Уряду РФ від 19 січня 1998 р. N 55, які замінили окремі правила продажу конкретних видів товарів, прийняті в 1993-1996 рр.. відповідно до Закону про захист прав споживачів.
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну сторонами ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ЦК).
Договір продажу нерухомості характеризується як двосторонній і взаємний. Даний договір виділяється як самостійної різновиду договору купівлі-продажу по предмету - нерухомого майна. Продаж підприємства як майнового комплексу регламентується нормами § 8 гл. 30 ГК "Продаж підприємства".
До відносин щодо продажу нерухомого майна часто застосовуються і особливі нормативні вимоги. Так, до договорів продажу нерухомості, що укладаються на торгах, у тому числі на публічних, застосовуються правила ст. 447-449 ЦК, ст. 54, 62, 63 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про виконавче провадження". До договорів продажу нерухомості в процесі приватизації застосовуються норми законодавства про приватизацію; при цьому положення ЦК, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше (ст. 217 ЦК).
Як і в будь-якому договорі купівлі-продажу, предметом даного договору може бути лише та нерухомість, яка має ознаки оборотоздатності (ст. 129 ЦК). Так, відповідно до чинного законодавства серед природних ресурсів оборотоспособностью володіють лише деякі види земельних ділянок.
Згідно з п. 1 ст. 549 ЦК предметом договору купівлі-продажу нерухомості може бути будь-яке нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ЦК, у тому числі повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. За правилами про договір продажу нерухомості повинні відчужуватися і новозбудовані (створені) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти після належної державної реєстрації права власності на них, бо тільки в силу цього вони можуть набути статусу нерухомого майна як об'єкта права власності.
За правилами про договір продажу нерухомості також здійснюється продаж незавершеного будівництвом об'єкта. Можливість здійснення операцій з продажу незавершених будівництвом об'єктів як нерухомого майна визнається і сучасної судової практикою.
Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом або спеціальними приписами закону на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, в більшості випадків продаж дорогої нерухомості є великою угодою, для здійснення якої продавець - акціонерне товариство - повинен дотримати вимоги акціонерного законодавства до таких оборудок.
За загальним правилом у якості продавця може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником в силу закону або договору. В якості продавця при продажу нерухомого майна, що є об'єктом федеральної державної власності, виступає спеціалізована установа, уповноважена Урядом РФ, при продажу майна суб'єктів Російської Федерації - юридичні особи, уповноважені органами державної влади суб'єктів Російської Федерації, а при продажу муніципального майна - продавці, призначені органами місцевого самоврядування. Рішення про продаж приймають відповідно органи Міністерства державного майна Російської Федерації, органи по управлінню державним майном суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування.
Унітарні підприємства, які володіють нерухомим майном на праві господарського відання або на праві оперативного управління, можуть здійснювати функції продавця такого майна за згодою власника майна з дотриманням вимог ст. 294-298 ЦК і вимог про їх спеціальної правосуб'єктності (п. 1 ст. 113 ДК). Судова практика визнає угоди з відчуження іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, що призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або підприємством самостійно.
Установи, що мають право на здійснення комерційної діяльності, можуть бути продавцями нерухомого майна, придбаного за рахунок доходів від комерційної діяльності. Яких-небудь загальних обмежень з приводу можливих покупців нерухомості цивільне законодавство не містить. Спеціальні правила, адресовані до покупців нерухомості, можуть бути встановлені спеціальним законодавством (наприклад, законодавством про приватизацію). У законодавстві є також особливі правила, що стосуються одночасно і продавців, і покупців нерухомості. Прикладом такого правила є норма п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ від 29 грудня 1995 р., згідно з якою для здійснення одним з подружжя угоди з розпорядження нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально завірена згода другого з подружжя. Чоловік, чиє нотаріально завірена згода не було отримано, може вимагати визнання угоди недійсною протягом року з моменту, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення угоди.
Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (ст. 550 ЦК). Договір продажу нерухомості (за винятком договору купівлі-продажу житлових приміщень) вважається укладеним з моменту підписання сторонами єдиного документа, в якому сформульовано всі його істотні умови.
Згідно з п. 1 ст. 551 ДК перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця підлягає державній реєстрації. Тому право власності на нерухомість виникає в покупця на основі складного юридичного складу - укладеного договору (угоди) продажу нерухомості та акту державної реєстрації переходу права власності (або договору по житлу). Незважаючи на те, що сам по собі договір продажу нерухомості не породжує у покупця права власності, він, як елемент складного юридичного складу, з моменту укладення юридично пов'язує продавця і покупця. За своєю природою угоду про продаж нерухомості є консенсуальним договором. Тому якщо сторони в договорі домовилися щодо умова, що зобов'язання з передачі нерухомості і її оплати повинні бути виконані сторонами до державної реєстрації переходу права власності, то кожна із зацікавлених сторін може вимагати їх виконання.
Згідно з п. 2 ст. 551 ДК виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Дане положення необхідно розуміти таким чином. Ув'язнений, повний договір продажу нерухомості присікає право продавця надалі розпоряджатися проданим об'єктом нерухомості, бо, уклавши договір на відчуження нерухомого майна і передавши це майно покупцеві, продавець вичерпує належало йому як власнику правомочність розпорядження. Тому будь-яка угода, укладена продавцем з приводу нерухомого майна, переданого покупцеві до моменту державної реєстрації переходу права власності на покупця, повинна визнаватися недійсною, як досконала неуправомоченним особою. Аналогічну оцінку подібним операціях дає і судова практика.
До державної реєстрації переходу права власності продавець, який виконав зобов'язання щодо передачі нерухомого об'єкта у володіння покупця, зберігає повноваження на захист права власності. Тому продавець нерухомості може заявляти віндикаційний і негаторний позови. Покупець, якому нерухомий об'єкт переданий у володіння на виконання договору продажу нерухомості до державної реєстрації переходу права власності, стає титульним власником. Але він, не набувши титулу власності, не може розпоряджатися отриманими у володіння нерухомим об'єктом.
Договір продажу нерухомості як елемент складного юридичного складу породжує зобов'язання сторін зареєструвати перехід права власності. У зміст цього зобов'язання входить право вимагати реєстрації переходу права власності. Дане зобов'язання підкріплено відповідною санкцією. У п. 3 ст. 551 ЦК закріплено, що у випадку, коли одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.
Наведені положення про співвідношення договору продажу нерухомості і реєстрації переходу права власності стосуються договорів купівлі-продажу нежитлової нерухомості. Для договорів купівлі-продажу житлової нерухомості закон (п. 2 ст. 558 ЦК) встановив інший механізм їх співвідношення з актом державної реєстрації.
До числа істотних умов договору продажу нерухомості належать умови про предмет продажу і ціною продається нерухомого майна.
Закон вимагає, щоб у договорі продажу нерухомості були вказані дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про продаваної і підлягає передачі нерухомості вважається неузгодженим, а договір неукладеним (ст. 554 ЦК). Необхідні законом дані про продаваної нерухомості містяться в спеціальних документах.
До числа обов'язкових документів, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда), відносяться план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на яке володіє власник будівлі (споруди). На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їхніми планами та зазначення цільового призначення. Документами, які ідентифікують житлове нерухоме майно, є паспорти таких приміщень, а також відповідні довідки, видані бюро технічної інвентаризації та містять інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду. Перелік та характер документів, що містять дані, що дозволяють чітко встановити продається нерухоме майно, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і законодавством про технічному обліку нерухомості.
Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості означає, що продається нерухомість як індивідуально-визначена річ на момент укладення договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані у державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. В іншому випадку договір слід визнати неукладеним внаслідок відсутності його предмета (п. 1 ст. 432 ЦК). Якщо ж на момент укладення договору нерухома річ вже не існує (згоріла, зруйнована і т.п.), хоча права на неї як на нерухоме майно не виключені з державного реєстру, договір продажу неможливий, тому що право власності на загибле або знищене майно припиняється (п. 1 ст. 235 ЦК). Якщо під виглядом договору продажу нерухомості продається зруйновану будівлю (споруду), то цей договір може прикривати угоду з переуступки прав на земельну ділянку.
У тих випадках, коли будівлі або споруди зареєстровані в державному реєстрі як об'єктів нерухомості, але продаються на знесення, мова повинна йти не про договір продажу нерухомості, а про договір продажу рухомого майна. Для здійснення такого договору необхідно попередньо у встановленому порядку отримати дозвіл на знесення відповідного нерухомого об'єкта. Внаслідок цього призначене до зносу будівля або споруда придбає правовий режим рухомого майна. Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості має свою специфіку при необхідності продажу частини нерухомого майна. Справа в тому, що всі нерухомі речі (підприємства, будівлі, споруди, земельні ділянки), за винятком багатоквартирних житлових будинків, є неподільними речами * (254). Внаслідок цього при необхідності продажу частини будівлі або споруди мова повинна йти про продаж частки у праві власності на об'єкт нерухомості, визначений за правилами ст. 554 ЦК. У договорі продажу частки у праві власності сторони можуть домовитися про те, яка реальна частину нерухомого майна буде знаходитись у користуванні покупця. Відчуження частки у праві власності на нерухому річ може вести до режимів нероздільної, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння, користування і розпорядження нерухомістю, що знаходиться у спільній частковій власності. При режимі нероздільної користування будівля, споруда чи інша будова розглядається як нероздільний об'єкт загального користування без виділення співвласникам конкретного приміщення. При режимі роздільного користування кожному співвласнику виділяється приміщення, причому розміри виділених приміщень можуть і не відповідати розмірам часток учасників спільної власності. При режимі відокремленого користування кожному співвласнику виділяється приміщення, розмір якого відповідає частці в спільній власності на об'єкт нерухомості.
Необхідно враховувати, що нашому правопорядку відомі так звані вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення у житловому будинку, які реєструються в державному реєстрі як самостійний об'єкт нерухомості. Крім того, до набрання чинності Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в якості самостійних об'єктів нерухомості були зареєстровані частини приватизованих будівель (споруд) - окремі поверхи, під'їзди.
У зазначених випадках, коли частина будівлі (споруди) зареєстрована у державному реєстрі як окремого об'єкта нерухомості, угоди з такою частиною слід визнати законними як операції з самостійним об'єктом нерухомості.
На відміну від договору купівлі-продажу рухомого майна договір продажу нерухомості повинен містити в собі узгоджене сторонами у письмовій формі умова про ціну нерухомості. Оцінка нерухомості - явище багатофакторне і складне. Тому на ринку нерухомості оцінку нерухомого майна здійснюють професійні оцінювачі.
При відсутності умови про ціну договір продажу нерухомості вважається неукладеним (п. 1 ст. 555 ЦК). За загальним правилом узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї (п. 2 ст. 555 ЦК). Однак дане правило диспозитивно. Крім того, законом можуть бути встановлені інші правила про співвідношення ціни нерухомого майна і ціни переданої з нерухомістю відповідної частини ділянки землі та прав на неї.
Ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами різними способами. У тих випадках, коли ціна нерухомості встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК).
Головним обов'язком покупця за договором продажу нерухомості поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості в розстрочку і в кредит, а також попередня оплата.
При продажу нерухомості в кредит відповідно до норми п. 5 ст. 488 ЦК така нерухомість визнається знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань по оплаті товару. Іпотека, що виникла на підставі норми п. 5 ст. 488 ЦК, як право (речове обтяження) на нерухоме майно повинна реєструватися на підставі заяви власника - покупця нерухомого майна або продавця, на користь якого п. 5 ст. 488 ГК встановлено іпотека, за умови настання обставин, зазначених у п. 5 ст. 488 ЦК.
За відсутності у договорі умови про розподіл витрат по державній реєстрації переходу права власності ці витрати повинні бути покладені на продавця, бо на ньому лежить обов'язок передати предмет продажу у власність покупця. Покладання на продавця тягаря витрат з реєстрації можна розглядати як наслідок наявності в нього обов'язки забезпечити виникнення у покупця права власності на продане майно. Однак практика російського ринку нерухомості йде в протилежному напрямку.
При укладенні та виконанні договору продажу будівлі або споруди обов'язково виникає питання про право покупця на земельну ділянку, пов'язаний з продаваної нерухомістю. Справа в тому, що будова і земельну ділянку під ним утворюють деяку єдність: єдиний будівельно-технічний об'єкт, єдиний господарсько-експлуатаційний об'єкт. Для правильної експлуатації будівлі (технічної та господарської) необхідна земельна ділянка не тільки в габаритах самої будови, але й навколо нього для обслуговування будівлі.
За загальним правилом при переході права власності на будівлі, споруди та іншу нерухомість до покупця переходять і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята проданої нерухомістю і необхідна для її використання (п. 1 ст. 552 ДК). Взаємозв'язок переходу права власності на будівлі і споруди та права на відповідну частину земельної ділянки буває різною залежно від змісту і характеру прав продавця нерухомості на земельну ділянку, на якій вона розташована.
1. Коли продавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи інше право, передбачене договором продажу нерухомості, на відповідну частину земельної ділянки (п. 2 ст. 552 ДК). Якщо договором не визначено передане покупцеві нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до нього переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
2. Якщо продавець будівлі або споруди не є власником земельної ділянки, на якій воно розташоване, то до покупця переходять ті ж права на користування відповідною частиною земельної ділянки (право оренди, постійного (безстрокового) користування тощо), на тих же умовах і в тому ж обсязі, що належали продавцеві (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ЦК). При цьому, якщо інше не передбачено законом або договором, продаж нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки. Подібний продаж не повинна суперечити умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором, зокрема цільовим призначенням земельної ділянки. В іншому разі таке зміна буде означати необхідність переведення земельної ділянки з однієї категорії земель в іншу.
При продажу земельної ділянки, на якій розташовано належне продавцю землі будівля, споруда чи інша нерухомість, без передачі цієї нерухомості у власність покупця в договорі слід погодити умови, що визначають права продавця на земельну ділянку, на якій знаходиться така нерухомість. Якщо такі умови не визначені договором, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з її призначенням (ч. 2 ст. 553 ЦК). Норми ст. 552, 553 ЦК дають підставу для ряду важливих висновків. По-перше, чинним російським законодавством земельну ділянку визнається приналежністю головної речі - будівлі (будівлі, споруди), розташованого на ньому. По-друге, будова (будівля, споруда), що знаходиться на чужій земельній ділянці (не належить на праві власності власнику будівлі), визнається нерухомим майном, а власник такого майна має волю розпорядження ним.
При продажу частки у праві власності (продаж частини) будівлі (споруди), розташованого на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, права покупця на земельну ділянку повинні визначатися продавцем і покупцем у договорі з дотриманням вимог земельного законодавства. При продажу частки у праві власності (продаж частини) будівлі (споруди), розташованого на земельній ділянці, з якими продавець володіє в силу обмеженого речового права, відмінного від права власності, покупець набуває аналогічне речове право. Порядок і межі його здійснення повинні бути оформлені у тому порядку, передбаченому земельним законодавством.
Головне зобов'язання, яке підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає у передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту чи іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ДК). Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Тому передавальний акт або інший документ про передачу на практиці потрібно як обов'язковий для реєстрації переходу права власності на продану нерухомість. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно.
Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим у передбачених договором або законом випадках це зобов'язання з передачі нерухомого майна буде вважатися виконаним при настанні додаткових фактів (пп. 2 п. 1 ст. 556 ДК). Наприклад, сторони можуть ввести в договір умову, згідно з якою зобов'язання продавця про передачу майна буде вважатися виконаним, тільки тоді, коли він:
а) підпише передавальний акт;
б) фактично передасть нерухоме майно;
в) оплачує всі витрати на державну реєстрацію переходу права власності до покупця.
При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель і споруд сторони можуть домовитися про те, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних і перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж і тощо, які обслуговують даний об'єкт.
Сторони договору продажу нерухомості несуть таку ж відповідальність, що і сторони договору продажу рухомого майна, за такими винятками.
По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ДК) .
По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не має права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК). Цей виняток пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і змісту зобов'язання (п. 3 ст. 475 ДК).
Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації. Остання не є перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості навіть у тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна. У цьому випадку для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо факту відмови продавця від договору, так як сам по собі такий факт не може служити підставою для реєстрації переходу права власності назад до продавця. Необхідно звернення продавця до суду, у вирішенні якого має міститися припис реєструючого органу про реєстрацію переходу права власності від покупця до продавця в силу розірвання договору. Суд може прийняти таке рішення тільки тоді, коли в договорі продажу нерухомості сторони обумовили можливість повернення виконаного до моменту розірвання договору (п. 4 ст. 453 ГК).
Рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості не означає визнання недійсності попереднього акту державної реєстрації переходу права власності до покупця. Дана реєстраційний запис про перехід права власності від продавця до покупця, як здійснена на законній підставі - договорі продажу нерухомості, залишається в силі. Реєстраційна запис про зворотне переході права власності від покупця до продавця, здійснена на підставі рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості та повернення нерухомого майна продавцю, буде існувати в реєстрі поряд з попередніми записами.
Істотною умовою договору продажу будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, іншого житла, у якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням ( п. 1 ст. 558 ЦК).
До зазначеного переліку включаються такі суб'єкти:
а) члени сім'ї колишнього власника, коло яких визначається за правилами ст. 53 ЖК РРФСР, включаючи тих, хто припинив сімейні стосунки з колишнім власником і не має з ним у родинних відносинах;
б) наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст. 672, 677 ЦК);
в) піднаймач жилого приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 672, 685 ЦК);
г) особа, що володіє правом довічного користування житловим приміщенням у порядку заповідального відмови (ст. 538 ЦК РРФСР 1964 р.);
д) одержувач ренти за договором довічного змісту з утриманням, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ЦК);
е) ссудополучатель за договором безоплатного користування житловим приміщенням у межах строку дії договору (п. 1 ст. 700 ЦК).
У тих випадках, коли які-небудь особи, що зберігають відповідно до закону права користування житлом, не були вказані у такому переліку, покупець має право відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК внаслідок того, що продавець без його згоди передав йому товар, не вільний від прав третіх осіб, вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору продажу житлового приміщення.
Договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). Таким чином, при продажу житлового приміщення перехід права власності від продавця до покупця не реєструється. Тому норми ст. 551 ДК по відношенню до договорів продажу житлового приміщення застосовуватися не можуть.
Передача житлового приміщення, навіть оформлена відповідним актом, але здійснена до державної реєстрації договору продажу житлового приміщення, не породжує будь-яких прав покупця на житлове приміщення. Факт укладання договору продажу житлового приміщення породжує у його суб'єктів лише право на звернення до суду з вимогою винесення рішення про реєстрацію договору продажу житлового приміщення у випадках, коли яка-небудь сторона ухиляється від цього.
Здійснення операцій купівлі-продажу житлових приміщень схильне ряду обмежень. Так, продаж житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ГК). А відповідно до ст. 19 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. (в редакції від 10 лютого 1999 р.) "Про основи федеральної житлової політики" не допускається продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян.
За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс (ст. 132 ЦК), за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам (п. 1 ст. 559 ЦК).
Виділення договору продажу підприємства в якості самостійної різновиду договору продажу нерухомості обумовлено особливим характером предмета - підприємства як майнового комплексу. Відповідно до п. 2 ст. 132 ЦК до складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію , роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором. Підприємство як особливий вид нерухомості розглядається законом як живе підприємницьку справу - бізнес.
Будь-якому організованому підприємницькому справі - бізнесу притаманні:
- Статичний елемент - окремий від іншого майна комплекс з матеріальних і нематеріальних складових;
- Динамічний елемент - здійснення планованих дій;
- Мета - виробництво товарів або надання послуг;
- Тривале (постійна участь) в майнових відносинах;
- Людські ресурси.
Тому, з одного боку, "підприємство - це сума речей, прав і фактичних відносин (можливості, добра воля), які за посередництвом суб'єкта прав (підприємця) пов'язані в організаційне єдність", з іншого боку, "поняття підприємства виходить за рамки поняття відокремленого майна, так як до підприємства відносяться також і можливості (клієнтура, репутація, секрети підприємства, ринок збуту, доцільна організація, реклама і т.п.) У зв'язку з останнім слід зазначити, що особливим нематеріальним елементом підприємства є його фактичне становище на ринку, ділова репутація, сформовані комерційні зв'язку - все те, що іменується по-французьки "achallandage", по-німецьки "Unternehmensmehrwert" по-англійськи "goodwill".
До складу підприємства як предмета продажу відповідно до закону не включаються права, отримані продавцем на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю (наприклад, право на надання транспортних, аудиторських послуг і т.д.) Такі права не підлягають передачі покупцю підприємства, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Наприклад, згідно з п. 1 ст. 86 Федерального закону "Про неспроможність (банкрутство)" у разі, коли основний вид діяльності боржника здійснюється на підставі дозволу (ліцензії), покупець набуває переважне право на отримання зазначеного дозволу (ліцензії). Передача покупцеві в складі підприємства зобов'язань, виконання яких покупцем неможливо за відсутності такого дозволу (ліцензії), не звільняє продавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами. За невиконання таких зобов'язань продавець і покупець несуть перед кредиторами солідарну відповідальність (п. 3 ст. 559 ЦК). Стаття 132 ЦК говорить про можливість продажу підприємства як в цілому, так і в частині. Разом з тим при буквальному тлумаченні ст. 559 ЦК повинен слідувати висновок, що можливий продаж підприємства лише в цілому, у вигляді єдиного майнового комплексу. Необхідно виходити з того, що підприємство - це юридично неподільна сукупність майна. При продажу майна підприємства по частинах неможливо частково передати фірму, клієнтелу, добре ім'я і т.п. При продажу підприємства в цілому крім можливості передачі в повному обсязі нематеріальних активів підприємства зберігається виробниче або торгове справа, робочі місця для зайнятих на підприємстві людей. Тому продаж підприємства в цілому краще і з публічно-правової точки зору. При продажу майна підприємства по частинах велика загроза використання договору продажу для виведення активів у різних непристойних цілях (наприклад, відведення майна від можливості накладення стягнення на вимогу кредиторів).
У ролі продавця підприємства за загальним правилом можуть виступати громадянин-підприємець або юридична особа, яким підприємство належить на праві власності. При продажу майнового комплексу, що належить унітарному державному або муніципальному підприємству на праві господарського відання чи праві оперативного управління, продавцем може бути тільки орган Міністерства державного майна РФ або відповідний уповноважений орган з управління муніципальним майном як представники того чи іншого публічного власника, але не саме унітарне підприємство як юридична особа. Унітарне підприємство створюється і існує як юридична особа, наділена в силу вказівки закону (п. 1 ст. 113 ДК) спеціальною правосуб'єктністю. При продажу майнового комплексу володіла їм унітарне підприємство як юридична особа позбавляється майна, що служило базою його спеціальної правосуб'єктності. Внаслідок цього подібне унітарне підприємство як юридична особа, що не володіє майновим комплексом, необхідним для досягнення цілей, для яких воно було створено, має бути ліквідовано або перетворено за рішенням публічного власника - держави, муніципії (п. 1 ст. 295 ГК).
Покупцями підприємства можуть бути громадяни-підприємці, юридичні особи, держава, муніципальні освіти. Крім загальних вимог до покупців підприємства, закріплених у цивільному законодавстві, в законодавстві про приватизацію можуть встановлюватися особливі вимоги до них.
Перед укладанням даного договору сторони повинні зробити попередні дії по посвідченню складу продаваного підприємства, аудиторську перевірку його діяльності і оцінку підприємства як бізнесу. На підставі їх результатів до підписання договору продажу підприємства повинні бути складені і розглянуті сторонами акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог (п. 2 ст. 561 ДК), документ про оцінку підприємства.
Посвідчення складу продаваного підприємства є не що інше, як його повна інвентаризація (п. 1 ст. 561 ДК). Інвентаризація виконує наступні функції:
По-перше, це перевірка фактичної наявності значаться на балансі підприємства цінностей (матеріальних і нематеріальних активів), їх збереження, опис основних ознак і визначення поточного стану.
По-друге, це один із способів оцінки складу підприємства. Інвентаризація повинна проводитися відповідно до встановлених правил, а саме відповідно до Методичних вказівок по інвентаризації майна і фінансових зобов'язань, затверджених наказом Міністерства фінансів РФ від 13 червня 1995 р. N 49.
Проведення інвентаризації - імперативна вимога закону. Інвентаризація повинна бути повною, тобто проводити щодо всього майна, всіх боргів і прав вимоги, що включаються до складу підприємства, навіть тих, які не підлягають передачі покупцеві в силу закону або за домовленістю сторін (ст. 561 ЦК). Інвентаризація - це одна з підстав оцінки підприємства, і вона може служити підставою вимог про ціну, заявлених продавцем.
Акт інвентаризації доповнюється висновком незалежного аудитора про склад і фінансовий стан підприємства. Мета зовнішньої аудиторської перевірки двояка:
- По-перше, перевірка відповідності (достовірності) фінансової звітності встановленим критеріям;
- По-друге, перевірка законності здійснених господарських операцій.
Аудиторська перевірка підтверджує достовірність бухгалтерського балансу підприємства. В основі укладання договору продажу підприємства повинен лежати бухгалтерський баланс, прийнятий податковими органами.
Оцінка підприємства (бізнесу) при його продажі завжди наріжний камінь даної угоди. Як економічна операція оцінка лежить поза правової проблематики. Оціночна діяльність - це діяльність професійна, заснована на багатій досягненнями теорії оцінки нерухомості. Оцінка підприємства більш складна, ніж оцінка інших видів нерухомого майна, так як в цьому випадку мова йде про оцінку бізнесу, ціна якого залежить від багатьох статичних і динамічних факторів.
Умова про ціну є істотною умовою договору продажу підприємства. Правила про ціну нерухомості, викладені у ст. 555 ЦК, в повній мірі відносяться і до ціни продаваного підприємства. Разом з тим необхідно мати на увазі, що при визначенні ціни підприємства береться до уваги не тільки вартість становить його майна. Ціна підприємства як бізнесу безпосередньо залежить від його реноме ("achallandage", "Unternehmensmehrwert", "goodwill"). Зовні це виступає як ціна знаків індивідуалізації, яка іноді може бути порівнянна з ціною переданих матеріальних активів або навіть може перевищувати її.
Проведення інвентаризації, аудиторської перевірки, оцінки підприємства та інших дій при підготовці до укладення договору про його продаж вимагає від сторін значних зусиль і витрат. Розподіл обов'язків і витрат з їх проведення повинно грунтуватися на угоді сторін. Такий договір має бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, з обов'язковим додатком до нього акту інвентаризації, бухгалтерського балансу, висновку незалежного аудитора про склад вартості підприємства, а також переліку боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимог (п. 1 ст. 560 ЦК). Договір продажу підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок реєстрації прав на підприємство та угод з ним визначений ст. 22 Закону про реєстрацію нерухомості.
Виконання договору продажу підприємства можна звести до трьох найбільш важливим дій сторін:
- Повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства;
- Передача підприємства продавцем покупцю;
- Оплата покупцем вартості підприємства.
Повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, здійснюється за домовленістю між сторонами однієї з них у порядку, передбаченому ст. 562 ДК. Повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, має бути зроблено у письмовій формі до передачі підприємства продавцем покупцеві. При цьому слід мати на увазі, що повідомленням кредитору фактично робиться пропозиція про переведення боргу з продавця підприємства на його покупця. Тому відповідно до п. 2 ст. 391 ЦК та п. 1 ст. 389 ЦК відповідь кредитора буде вважатися належним чином оформленим, якщо йому буде надана письмова форма.
Кредитор, повідомлений належним чином, має право у письмовій формі повідомити продавця про свою згоду на переведення боргу. При цьому слід мати на увазі, що кредитор, повідомлений належним чином, може, не повідомляючи нічого продавцю, вимагати протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення чи припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування продавцем завданих цим збитків, або визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або у відповідній частині (п. 2 ст. 562 ДК). Зазначений вище тримісячний строк за своєю природою є скороченим терміном позовної давності.
Якщо кредитор, повідомлений належним чином, або нічого не повідомить продавцю, чи не заявить одне з перерахованих вимог, то він буде вважатися кредитором, не дала згоди на переведення боргу з продавця на покупця підприємства. Внаслідок цього стороною за такими зобов'язаннями залишається продавець підприємства. Однак якщо зобов'язання буде виконано покупцем підприємства, то кредитор відповідно до п. 1 ст. 313 ЦК буде зобов'язаний прийняти таке виконання. Більше того, обов'язок покупця виконати кредиторам продавця зобов'язання, включені до складу підприємства, може бути внесена в договір продажу підприємства. Кредитор же зберігає право дати згоду на переведення боргу. До тих пір поки кредитор не дасть такої згоди або зобов'язання не будуть належним чином виконані, продавець і покупець несуть перед кредитором солідарну відповідальність (п. 4 ст. 562 ДК).
У тих випадках, коли кредитор не був належним чином повідомлений про продаж підприємства, він має право протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства продавцем покупцеві, заявити одне з наступних вимог:
а) про припинення або дострокове виконання зобов'язань і відшкодування продавцем завданих цим збитків;
б) про визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або у відповідній частині.
Зазначений річний термін є позовною.
Якщо до складу підприємства, переданого покупцем продавцю, будуть включені зобов'язання (борги), які були переведені на покупця без згоди кредитора, то перед таким кредитором продавець і покупець несуть солідарну відповідальність.
Відповідно до п. 1 ст. 563 ГК передача підприємства боржником здійснюється по передавальному акту, в якому зазначаються дані про склад підприємства і про повідомлення кредиторів про продаж підприємства, а також відомості про виявлені недоліки переданого майна та перелік майна, обов'язки з передачі якого не виконані продавцем через його втрати. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є обов'язком продавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.
Підприємство вважається переданим з дня підписання передавального акту обома сторонами. З цього моменту на покупця переходить ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна у складі підприємства. У зв'язку з переходом на покупця зазначеного ризику до нього переходить і право на використання майна, яке увійшло до складу підприємства, в підприємницьких цілях. Виниклі в результаті цього майнові збільшення увійдуть до складу переданого підприємства. Останнє положення логічно випливає з правила п. 3 ст. 564 ЦК, згідно з яким у випадках, коли договором передбачено збереження за продавцем прав власності на передане покупцеві підприємство до оплати підприємства або до настання інших обставин, покупець вправі до переходу до нього права власності розпоряджатися майном і правами, що входять до складу переданого підприємства в тій мірі , в якій це необхідно для цілей, для яких підприємство було придбане.
Як видно із закону, мета придбання підприємства, зазвичай не входить до складу істотних умов договору, у разі, коли покупець використовує право обмеженого розпорядження переданим йому підприємством до державної реєстрації переходу права власності на підприємство, набуває суттєвого умови, необхідної для договорів даного виду. Визначення для таких випадків цілей придбання покупцем підприємства потрібно, щоб уникнути взаємних претензій сторін, а також для запобігання можливості нанесення шкоди діловій репутації підприємства.
Якщо яка-небудь із сторін договору продажу підприємства буде ухилятися від підписання акта передачі підприємства, то це буде вважатися відмовою відповідно продавця - від виконання зобов'язання по передачі підприємства, а покупця - від зобов'язання прийняти підприємство (п. 1 ст. 556 ДК).
Передача підприємства як цілісного майнового комплексу передбачає вчинення продавцем і покупцем маси різних угод, спрямованих на фактичне відчуження окремих елементів підприємства покупцеві. Тому на базі договору продажу підприємства можуть бути укладені різні договори. Очевидно, що особисті права, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи, послуги, виняткові права на об'єкти творчої діяльності можуть бути передані покупцеві тільки за договорами, укладеними відповідно до вимог авторського, патентного законодавства, законодавства про товарні знаки і знаки обслуговування тощо п., зокрема з вимогами до договорів про уступку зазначених прав, до ліцензійних угод з їх приводу і т.п. При вирішенні питання про передачу в якості елементів підприємства нерухомого майна необхідно вчинення угод з відчуження нерухомого майна та дій щодо державної реєстрації прав на зазначене нерухоме майно. Великий комплекс юридично значимих дій необхідно буде зробити сторонам договору продажу підприємства з метою переведення на покупця прав по використанню природних ресурсів.
Право власності на підприємство переходить до покупця з моменту державної реєстрації цього права. Якщо інше не передбачено договором продажу підприємства, право власності на підприємство переходить до покупця і підлягає державній реєстрації безпосередньо після передачі підприємства покупцеві (п. 1, 2 ст. 564 ЦК). Тут виникає питання про природу права продавця та повноважень покупця на майно, передане у складі підприємства, з моменту передачі підприємства до моменту державної реєстрації права власності на нього.
Передавши у складі підприємства речові елементи, продавець вичерпує своє право розпорядження ними, але зберігає право власності на них до моменту реєстрації права власності покупця на підприємство. У цьому випадку права продавця підприємства аналогічні правам продавця нежитлової нерухомості. У стосовно грошових прав вимог продавець продовжує залишатися їх суб'єктом. Останнє не узгоджується з тим, що покупець, який прийняв підприємство, не ставши його власником, може нести відповідальність за борги підприємства, власником якого як і раніше є продавець. Так, згідно з п. 4 ст. 562 ДК покупець після передачі підприємства несе солідарну з продавцем відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на покупця без згоди кредитора. Внаслідок зазначеного очевидно, що в договорі купівлі-продажу підприємства вимагає ретельного врегулювання питання про момент переходу прав вимог від продавця до покупця.
Після передачі підприємства продавцем у покупця виникає певна можливість розпоряджатися підприємством. Це випливає з п. 3 ст. 564 ЦК, згідно з яким у випадках, коли договором передбачено збереження за продавцем права власності на підприємство, передане покупцеві, до оплати підприємства або до настання інших обставин, покупець вправі до переходу до нього права власності розпоряджатися майном і правами, що входять до складу переданого підприємства, в тій мірі, в якій це необхідно для цілей, для яких підприємство було придбане.
Основні негативні наслідки для продавця пов'язані з передачею підприємства з недоліками та передбачені ст. 565 ЦК.
Наслідки передачі продавцем і прийняття покупцем за передавальним актом підприємства, склад якого не відповідає передбаченому договором продажу підприємства, в тому числі щодо якості переданого майна, визначаються на підставі правил, передбачених ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ЦК, якщо інше не випливає із договору або не передбачено законом. У разі, коли підприємство передано і прийнято за передавальним актом, в якому зазначено відомості про виявлені недоліки підприємства і за втраченим майні, покупець має право вимагати відповідного зменшення купівельної ціни підприємства, якщо право на пред'явлення в таких випадках інших вимог не передбачено договором продажу підприємства.
Покупець має право вимагати зменшення покупної ціни у випадку передачі йому в складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, які не були зазначені в договорі продажу підприємства або передавальному акті, якщо продавець не доведе, що покупець знав про такі борги (зобов'язання) під час укладення договору і передачі підприємства.
Продавець у випадку одержання повідомлення покупця про недоліки майна, переданого у складі підприємства, або відсутності в цьому складі окремих видів майна, що підлягають передачі, може без зволікання замінити майно неналежної якості або надати покупцеві відсутню майно.
Покупець має право в судовому порядку вимагати розірвання або зміни договору продажу підприємства і повернення того, що виконано сторонами за договором, якщо встановлено, що підприємство через недоліків, за які продавець відповідає, непридатне для цілей, названих у договорі продажу, і ці недоліки не усунені продавцем на умовах, в порядку і в строки, які встановлені ЦК, іншими законами, іншими правовими актами або договором, або усунення таких недоліків неможливо (п. 5 ст. 565 ЦК).
У зв'язку з викладеним виникає питання: що розуміється під належною якістю підприємства? Теоретично якість підприємства визначається двома критеріями.
По-перше, належною якістю майна, що становить в комплексі підприємство.
По-друге, перебуванням самого комплексу в стані, придатному для цілей використання, а саме для виробництва товарів або надання послуг.
Належну якість майна, що є елементом складу підприємства, якщо стосовно неї немає ніяких особливих вимог, обумовлених продавцем і покупцем, має означати придатність даного майна для використання за своїм призначенням (п. 2 ст. 469 ЦК). Другий критерій застосовний до підприємства в цілому і поширюється на всі матеріальні й нематеріальні елементи підприємства, разом узяті.
Одним з найскладніших питань при визначенні якісних характеристик підприємства є питання про те, чи є прибутковість (прибутковість), обсяг товарообігу підприємства показниками якості підприємства. Теоретично дохідність (прибутковість), обсяг товарообігу підприємства не можуть вважатися звичайними показниками якості підприємства. Такими вони можуть вважатися тільки у випадках, коли відповідні умови сформульовані сторонами в договорі продажу підприємства у формі спеціальної гарантії продавця.
Останній висновок підтверджується судовою практикою країн з усталеними ринковими традиціями. У зв'язку c цим особливий інтерес представляє прецедентний випадок із судової практики, описаний німецьким юристом Г. Мюллером. У ході переговорів з приводу продажу ювелірної справи (майстерні та магазину) продавець надав покупцю дані про те, що середньорічний товарообіг за три роки, що передували укладанню договору, був рівний 200 000 DM. Але після укладення договору і передачі підприємства покупець дізнався, що фактичний товарообіг за попередні три роки склав: за третій - 92 000 DM, за другий - 88 000 DM і за останній попередній рік - всього 14 000 DM. Покупець звернувся до суду, оскаржуючи угоду і обгрунтовуючи позов навмисними обманними діями продавця, так як їм був представлений показник середньорічного товарообігу в 200 000 DM. Рішення суду було таким (злий умисел у діях продавця не був доведений): "Фактична дохідність підприємства до моменту його відчуження не може і не повинна розглядатися як одна з властивостей (якостей) підприємства або як виявляється згодом якість. Недолік лише в передбачуваній в договорі прибутковості по суті не представляється помилкою в оцінці підприємства ... Тільки у разі відображення в договорі гарантії доходів підприємства прибутковість стає якістю речі (підприємства), властивим їй досить довгий час ".
Продаж підприємства як бізнесу, по-перше, означає продаж майнового комплексу, чий елементний склад схильний динамічних змін у результаті використання підприємства у підприємницьких цілях, по-друге, вона часто пов'язана з безліччю соціальних проблем, у тому числі з проблемами осіб, що працюють на даному підприємстві, монополізацією ринку товарів і послуг і т.п. У зв'язку з цим у цивільному законодавстві має місце норма, згідно з якою правила цивільного законодавства про наслідки недійсності угод і про зміну або про розірвання договору купівлі-продажу, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договором продажу підприємства, якщо такі наслідки суттєво не порушують права та охоронювані законом інтереси кредиторів продавця і покупця, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст. 566 ЦК).
Необхідно пам'ятати, що присвоєння підприємства в цілому або в частині може бути здійснено шляхом використання інших правових форм.
Тут мова в першу чергу йде про такі форми реорганізації комерційних юридичних осіб, як злиття або приєднання.
При злитті знову створена юридична особа, по суті, набуває у власність колишні самостійними підприємства, власники яких припинили своє існування в результаті злиття. Аналогічні наслідки виникають і при приєднанні однієї юридичної особи до іншої. Але, на відміну від злиття, при приєднанні власником (набувачем) збільшився підприємства стає юридична особа, що поглинула приєднане підприємство, що належало юридичній особі, який припинив існування. Присвоєння частини підприємства може бути здійснено шляхом використання інших механізмів поділу юридичної особи і виділення зі складу юридичної особи одного або декількох юридичних осіб.
Від придбання підприємства в точному сенсі слова необхідно відрізняти випадки встановлення господарського панування над підприємством без набуття права власності на нього. Тут мова йде про так званому придбанні прав участі в юридичній особі, що є власником підприємства. Воно може бути здійснено шляхом придбання акцій акціонерного товариства або шляхом придбання часток у статутному (складеному) капіталі товариств, товариств з обмеженою (додатковою) відповідальністю і паїв в кооперативах. У зазначених випадках господарське панування над підприємством можливо, якщо суб'єкти мають необхідною кількістю голосуючих акцій акціонерного товариства, необхідною часткою в статутному (складеному) капіталі товариств, товариств з обмеженою (додатковою) відповідальністю і необхідною кількістю паїв у статутному капіталі кооперативу.