Зміст
Введення
1. Рух ринку житла до кризи
2. Ринку житла в 2009 році
3. Факти і перспективи 2010 року
4. «Доступне житло» в Іркутську
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Через рік після початку кризи тільки ледачий не прогнозує, що стане з цінами на житло в Росії в найближчому майбутньому: чи продовжать вони падати, замруть на місці або почнуть поступово рости. Деякі експерти в надії повернути ринку інвестиційну привабливість намагаються «грати на підвищення», стверджуючи, що ціни вже намацали "дно". Разом з тим, професіонали кажуть про те, що про стабілізацію ринку можна буде говорити тільки в тому випадку, коли ціни будуть рости, як мінімум, протягом двох кварталів поспіль.
Загалом, можна сказати, що до теперішнього моменту ринок однозначно пережив стадію «ринку продавця» і перейшов до «ринок покупця».
У даній роботі ми постараємося проаналізувати, використовуючи фактичні дані за цінами на нерухомість, тенденції на ринку житла в м. Іркутську.
1. Рух ринку житла до кризи
Протягом останніх декількох років ринок житла в Іркутську переживав фазу активного зростання, в основі якого лежали такі фактори, як дефіцит якісної пропозиції, стійко зростаючий попит з боку як бізнесу, так і кінцевих споживачів, а також зростаюча доступність кредитних ресурсів. Сукупність цих факторів визначала перманентне перевищення обсягів попиту над обсягами пропозиції, що виражалося у верховенстві продавців при встановленні «правил гри» на ринку. Такий стан ринку можна було визначити терміном «ринок продавця». Найбільш яскраво це проявилося в 2006 році, коли на тлі зміни правового поля різко скоротилися обсяги пропозиції. При цьому обсяги платоспроможного попиту, підтримувані зростанням доходів населення, а також розвитком галузі кредитування, продовжували активно збільшуватися. Все це спровокувало виникнення дефіциту, наслідком якого з'явилися ажіотаж і безпрецедентне зростання цін на житло. Так, за 2006 рік ціни на первинному ринку елітного житла виросли більш, ніж на 30%. Зростання цін у свою чергу став додатковим каталізатором зростання попиту, в першу чергу з боку інвесторів: на піку ажіотажу, що припав на весну 2006 року, частка інвестиційних покупок доходила до 30%. Зазначений період, який однозначно був нездоровим етапом розвитку ринку, в цілому можна оцінити як досить «зручний» для продавців: продавалося практично все, що виставлялося на ринку. Значна частина квартир в даний період розкуповувалася на початковій стадії будівництва. Крім того, в умовах постійної цінової гонки і обмеженості пропозиції недоліки якісних характеристик проектів (наприклад, пересічні архітектурні рішення, висока щільність забудови, недоліки оточення, недостатня забезпеченість машиномісцями тощо) не мали для покупців критичного значення.
У 2007 ж році ринок житла Іркутська увійшов у стан нестійкої рівноваги. Хвиля ажіотажу спала, попит в умовах невизначеності подальшого розвитку цінової ситуації частково перейшов у відкладене стан, темпи зростання цін значно знизилися. На тлі уповільнення цінового зростання ринок почав активно поповнюватися інвестиційними квартирами - якщо в 2006 році частка подібних квартир, пропонованих на вторинному ринку, не перевищувала 10%, то в 2007-му вона збільшилася майже до 30%.
У результаті поповнення ринку новими пропозиціями, а також зникнення ажіотажу на ринку настав період стабільності, балансу попиту і пропозиції, який багато учасників ринку характеризували як стагнацію. Однак даний період виявився для ринку скоріше за все етапом творчого розвитку.
У другій половині 2008 року, коли світова фінансова криза торкнулася Росії, стереотип «пропозиція буде формувати попит», як і багато інших, був досить швидко зруйнований. Купівельний попит, зважаючи на розповсюдження панічних настроїв на ринку в зв'язку з розвитком кризової ситуації і що почався в IV кварталі 2008 року зниженням цін, різко скоротився. В кінці 2008 - початку 2009 року угод на ринку практично не укладалася. Одночасно з падінням купівельного попиту, на ринку почався ріст вторинної пропозиції, що характерно для «переломних» періодів. У результаті виниклого дисбалансу пропозиції та попиту ринок увійшов у стан, протилежне вже звичному для більшості його учасників, - до стану «ринку покупця».
2. Ринку житла в 2009 році
Навесні 2009 року ринок житла в Іркутську пережив невеликий рівний зріст, дуже схожий на поступовий вихід з кризи. В основному купуються квартири на вторинному ринку. На первинному інтерес є тільки до квартир у новобудовах, де будівництво вже закінчено і є оформлені документи на право власності. Точних цифр за величиною попиту немає, так як, на відміну від пропозиції, попит досить складно виміряти. Коли почалася криза, ми побачили, що на ринок було «викинуто» велика кількість інвестиційних квартир, так як багато хто зрозумів, що скоро ціни на нерухомість впадуть, і намагалися швидше позбутися від неї.
Якщо говорити про ціни, то середня вартість квадратного метра житла в Іркутську в період 2009 року знизився в рублях незначно.
На початку кризи були публікації про якихось божевільних дисконтах, але це було відлуння декількох окремих угод по новобудовах у девелоперів, які залишилися без грошей на завершення проектів, на вторинному ринку ніяких знижок у 50% отримати було не можна.
У такій ситуації цікаво подивитися на поведінку ріелтерів. Коли агент професійної ріелторської компанії щось пропонує, він, безумовно, зобов'язаний розкрити клієнту всю інформацію, яку він знає про об'єкт. Нормальне агентство нерухомості, яке дійсно піклується про свою репутацію і збирається ще довго працювати на ринку, не піде на те, щоб свідомо торгувати «довгобудами». Інша справа, що багато чого ріелтор просто не може знати точно, ну хіба що здогадуватися - забудовник не посвячує його в свої проблеми і стан справ, та часто і сам забудовник не може передбачити долю свого проекту.
Тут питання полягає ще в тому, що наші громадяни іноді намагаються заощадити на послугах професіоналів і часто в пошуках більш низької вартості, звертаються до випадковим людям, хто якраз і може торгувати незрозуміло чим.
Також не може не дивувати той факт, що наші громадяни в своїй свідомості дорівнюють угоди щодо купівлі новобудов і вторинного житла. Купівля квартир у будинку, що будується - це по суті співінвестуванні в чужий бізнес, а не просто придбання житла. Відповідно, громадянин як співінвестор отримує як плюси цієї участі в бізнесі, наприклад, більш низьку вартість, так і всі мінуси - ризики, що існують у бізнесі створення об'єктів нерухомості.
За оцінками експертів, число агентств в Іркутську скоротилося приблизно на чверть, якщо вважати нечинними ті агентства, які припинили активну діяльність, звільнили співробітників, перестали давати рекламу. Найскладніше доводиться середнім компаніям, так як зовсім маленькі з дуже невеликим штатом можуть працювати мало не на дому, окупляться з декількох угод, а великі гравці можуть виживати за рахунок диверсифікації напрямків роботи, розвиваючи як раз ті сегменти, на які раніше звертали менше уваги .
За даними управління Федеральної реєстраційної служби по Іркутську, в цілому кількість угод з купівлі-продажу квартир, укладених в першому півріччі 2009 року, знизилася на 30% по відношенню до аналогічного періоду 2008 року і на 36,6% до показників 2007 року.
Тобто, згідно з офіційною статистикою, кількість угод упала на третину. Але визначити, наскільки в кожного з агентств, дрібного або великого, впала кількість угод, дуже важко, тому що навіть по окремих агентам дуже великий розкид. У якихось агентствах можуть бути ріелтори-»зірки», у яких було, наприклад, по шість-вісім угод на місяць, а зараз - по три, а в інших ріелторів, у кого було по дві-три угоди, зараз їх зовсім немає.
У кризу агентства нерухомості стали з більшою увагою ставитися до ринку оренди житла. Треба розуміти, що до кризи ріелтори більше були зацікавлені у супроводі угод купівлі-продажу, так як з них був більш вигідний відсоток. У той же час комісія при послуги по оренді - це половина розміру одного орендного платежу (за економ-класу - не більше 7 тисячі рублів), а бігати і показувати об'єкти часом доводилося так само, як при продажу. Так ось, в кризу ринок оренди житла, звичайно, теж впав, але незрівнянно менше, в порівнянні з ринком купівлі-продажу, тому компанії частково «виживають» за рахунок цього сегмента.
Назвати ріелторів безробітними дуже складно, тому що багато хто з них, працюючи навіть у великих компаніях, не мають звичних для всіх графіків «п'ятиденка плюс два вихідних». Як правило, від них самих залежить, який доход вони отримають, так що багато хто на період кризи можуть просто змінити на якийсь час професію, якщо угоди не йдуть. Тим більше, що деякі агентства нерухомості в кризу не скорочували працівників поза штатом, а навіть збільшували число тих, хто працює на відсоток від угоди без зарплати, розраховуючи, що чим більше агентів працює, тим більше шансів знайти клієнта і здійснити операцію.
Експерти розходяться в оцінках нинішньої кризи для ринку нерухомості, в порівнянні з 1998 роком. Деяким в 1998 році здавалося, що гірше кризи бути не може. Формально падіння цін в нинішню кризу сталося з більш високого рівня. Продовжуючи тему відмінності між кризами, які ми пережили і зараз відчуваємо - тоді все ж на ринок криза прийшла очікувано для професіоналів, а зараз - як грім серед ясного неба, адже ще навесні 2008 року думали, що криза Росію обійде. Також варто відзначити, що якщо при кризі 1998 року ціни знижувалися плавно, протягом півтора років, то зараз вони "впали" за півроку.
Багато ріелтори говорять, що осінь 2009 року принесла на російський ринок нерухомості локальне «дно», проте чи так це насправді? Професійні учасники ринку житла вважають, локальне чи не локальне, дно це чи ні, зрозуміти зараз складно. Це стане ясно, коли буде стабілізація або невелике зростання протягом хоча б двох кварталів поспіль. Хоча, як ми вже помітили, на ринку сьогодні є невеликий, але очевидне зростання попиту на купівлю квартир. І це обнадіює.
3. Факти і перспективи 2010 року
Говорячи про сам актуальному стані ринку житла в Іркутську, наведемо останню наявну інформацію про ціни.
У березні вторинне житло в Іркутську, за даними порталу про нерухомість REALTY.IRK.RU, подешевшало в середньому на 0,2%. Так, середня вартість готових квартир у Кіровському районі в березні подешевшала на 0,1% (з 59,5 до 59,4 тис руб / кв.м). У Жовтневому районі ціни на "вторинку» за вказаний період знизилися в середньому на 0,6% (з 48,4 до 48,1 тис руб / кв.м). У Свердловському районі готове житло подешевшало на 0,2% (з 44,5 до 44,4 тис руб / кв.м), а в Ленінському - на 0,4% (з 38,3 до 38,1 тис руб / кв . м). Єдиний район, в якому динаміка цін на вторинне житло опинилася в березні позитивною - Куйбишевський: в цьому районі середня вартість квартир виросла на 0,2% (з 41,9 до 42,0 тис руб / кв.м).
Рис.1. - Вартість вторинного ринку
У Кіровському районі найсильніше впали в ціні готові двокімнатні квартири в цегляних будинках: у середньому на 2,4% (з 55,8 до 54,5 тис руб / кв.м). У Жовтневому районі найзначніше падіння цін на вторинному ринку житла торкнулося однокімнатних квартир в панельних будинках - в середньому на 2,8% (з 55,3 до 53,8 тис руб / кв.м), а в Свердловському районі - трикімнатних квартир у цегельних будинках: у цьому сегменті ціни впали в середньому на 2,4% (з 45,5 до 44,4 тис руб / кв.м). У Куйбишевському районі максимальне зниження цін зафіксовано серед двокімнатних квартир в панельних будинках - в середньому на 0,5% (з 42,7 до 42,5 тис руб / кв.м), а в Ленінському - серед трикімнатних квартир у цегельних будинках - у середньому на 1,7% (з 36,8 до 36,2 тис руб / кв.м).
Рис.2. - Динаміка житла, що будується
На ринку житла, що будується в Іркутську, за даними REALTY.IRK.RU, динаміка середніх цін у березні виявилася різноспрямованою. У Кіровському та Куйбишевському районах середня вартість «первинки» подорожчала на 8,5% і 0,5% відповідно (з 50,7 до 55,0 тис руб / кв.м і з 35,4 до 35,6 тис руб / кв . м). У Жовтневому та Свердловському районах ціни на житло, що будується знизилися в середньому на 2,1% і 0,8% відповідно (з 40,8 до 39,9 тис руб / кв.м і з 37,3 до 37,0 тис руб / кв.м). У Ленінському районі середня вартість квартир у новобудовах у березні залишилася на колишньому рівні - 36,7 тис руб / кв.м.
Примітно, що в Кіровському районі найсильніше подешевшали вже побудовані новобудови - у середньому на 4,2% (з 60,0 до 57,5 тис руб / кв.м). У Жовтневому районі, навпаки, вже добудовані новобудови показали максимальне зростання цін - в середньому на 2,1% (з 43,0 до 43,8 тис руб / кв.м), а ось новобудови з терміном здачі в другому півріччі 2010 року показали найзначніше зниження цін - у середньому на 3,2% (з 41,1 до 39,8 тис руб / кв.м). У Свердловському районі максимальне зниження відбулося на квартири в новобудовах з терміном здачі в першому півріччі 2010 року - в середньому на 0,9% (з 36,6 до 36,3 тис руб / кв.м). У Куйбишевському районі найзначніше зниження середньої вартості житла, що будується виявилося на такому ж рівні - на 0,9%, але торкнулося квартир у новобудовах з терміном здачі в другому півріччі 2010 року (з 37,1 до 36,8 тис руб / кв.м ).
За останні два тижні весни (з 14 по 28 травня 2010 року) квартири на вторинному та на первинному ринках в Іркутську подешевшали, за даними порталу REALTY.IRK.RU, в середньому на 0,1%. Серед готового житла тільки квартири в Кіровському районі небагато подорожчали, але зниження цін в інших районах перекрило це зростання. Новобудови в трьох районах Іркутська не змінилися в ціні, зате в Жовтневому подешевшали відразу на 0,6%.
Готові квартири в Іркутську, за даними REALTY.IRK.RU, за другу половину травня (з 14.05 до 28.05 2010р.) Подешевшали в середньому на 0,1%. Найсуттєвіше зниження цін відбулося в Жовтневому районі: середня вартість квартир у цьому районі знизилася на 0,5% (з 48,6 до 48,3 тис руб / кв.м). У Свердловському та Ленінському районі квартири подешевшали в середньому на 0,3% (з 44,3 до 44,2 тис руб / кв.м і з 37,9 до 37,8 тис руб / кв.м). У Куйбишевському районі вартість вторинного житла знизилася за вказаний період на 0,2% (з 42,3 до 42,2 тис руб / кв.м).
У Кіровському районі «вторинка», навпаки, сильно зросла в ціні - у середньому на 0,6% (з 61,2 до 61,5 тис руб / кв.м), але незважаючи на це сплеск, загальна тенденція залишається незмінною - житло дешевшає.
Найсильніше в Іркутську дешевшали однокімнатні квартири в панельних будинках: у Жовтневому - на 0,4% (з 55,1 до 54,9 тис руб / кв.м), в Свердловському - на 1,6% (з 49,9 до 49,1 тис руб / кв.м), в Ленінському - на 3,9% (з 48,1 до 46,3 тис руб / кв.м).
У Куйбишевському районі найпомітніше дешевшали трикімнатні квартири в цегляних будинках - на 2,6% (з 50,3 до 49,0 тис руб / кв.м). У Кіровському районі, де середня вартість готового житла за вказаний період зростала, найсильніше подорожчали трикімнатні квартири в панельних будинках - на 1,8% (з 58,2 до 59,2 тис руб / кв.м).
Середня вартість новобудов в Іркутську в другій половині травня знизилася на 0,1%. Проте варто відзначити, що реально в зазначеному періоді дешевшали новобудови тільки в одному районі - Жовтневому. Тут середній показник знизився відразу на 0,6% (з 40,4 до 40,2 тис руб / кв.м).
У Кіровському, Куйбишевському і Ленінському районах ціни на квартири не мінялися - 53,3 тис руб / кв.м, 36,2 тис руб / кв.м і 35,8 тис руб / кв.м відповідно.
Тільки у Свердловському районі вартість житла, що будується підросла на 0,1% (з 37,28 до 37,33 тис руб / кв.м).
Як ми бачимо, в даний час спостерігається відносна стабільність цін на житло в нашому місті (зниження зовсім невелике). При цьому ціни залишаються на відносно високому рівні після невеликого зростання в 2009 році.
4. «Доступне житло» в Іркутську
«Ставка іпотеки не повинна перевищувати 11 відсотків. А первісний внесок - 20 ». Так прем'єр Володимир Путін на засіданні в Тюмені заявив про нову держпрограму «Доступне житло». Наскільки її реалізація можлива в Іркутську.
Для багатьох сімей в Іркутську можливість накопичень обмежується тільки на початковим внеском - 30 відсотків вартості житла. Вихід залишається один - йти на іпотечне кредитування. Розраховувати тільки на свої сили.
До кризи ставка по іпотечному кредитуванню в місті була 13 з половиною відсотків річних. Зараз вона в середньому - 15. За словами фахівців, до її зменшення банки обласного центру готові. Але, якщо буде, що купувати. Іпотеку під 11 відсотків можна буде взяти для придбання житла тільки в новобудові. У минулому році в Іркутську було здано трохи більше 260 тисяч квадратних метрів житла. У цьому очікується ще менше - нових будмайданчиків немає.
«Недостатньо того, щоб будували тільки дешеве житло, і не досить того, щоб тільки давали дешеві іпотечні кредити. Потрібно і ставки кредиту позначити, і зняти цінові бар'єри будівельників, щоб ввести поняття саме доступного житла або житла економ класу », - говорить директор житлового агентства Володимир Щербаков.
Житло економ-класу - це квартира під ключ у багатоповерховому будинку за ціною 32 тисячі рублів за квадрат. Зараз же його вартість в Іркутську - 35-40.
У поліпшенні житлових умов потребують десятки тисяч жителів обласного центру. Нова програма доступного житла - іпотека з 20-процентним початковим внеском під 11 відсотків річних на 15 років. За словами фахівців, якщо ця програма запрацює, то придбати житло зможе кожен третій потребує. Але за умови, що середній дохід сім'ї не менше 45 тисяч рублів на місяць.
Висновок
Держава прийнято лаяти по всіх приводів. З приводу «квартирного питання» - особливо. Звичайно, є за що. Але чи такий уже неефективною завжди була державна житлова політика? Якби не «хрущовки», не масове будівництво 60-80-х років минулого століття, невідомо, в яких умовах жила б більшість громадян зараз.
У сучасній Росії все ще складніше. Старі методи і підходи, які і раніше не гарантували навіть «малогабаритного» щастя, - взагалі не працюють. Тому немає потреби згадувати минуле - треба думати про майбутнє.
Прагнення людей жити краще криється в самій людській натурі. Тому не треба плекати ілюзій - «квартирне питання» буде стояти завжди - з покоління в покоління. А значить, треба створювати життєздатні й ефективні механізми його вирішення. І винаходити «велосипед» зовсім не потрібно: у багатьох успішних країнах такий механізм давно працює. Це - ринок доступного житла.
Список використаної літератури
Аналіз ринку нерухомості осінь 2009 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.megairk.ru/money_world/new/221
Житло в Іркутську продовжує дешевшати [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.irn.ru/articles/22705.html
Останні тижні весни ціни на житло в Іркутську продовжили знижуватися / / Газета «Дело». - № 11 від 04.06.10.
Реалізація програми «Доступне житло» в Іркутську [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://irk-vesti.ru/teleinform/8763-realizaciya-programmy-dostupnoe-zhile-v-irkutske.html