Введення. 1
Глава 1. 2
1. 1 Організація та механізм функціонування житлового ринку. 2
1.2 Ринок житла в Росії на сьогоднішній день. 5
1.3. Стан ринку нерухомості м. Красноярська 1 квартал 2006 року. 7
Глава 2. 9
2.1. Причини зростання цін на ринку житла необхідність розвитку ринку доступного житла. 9
2.2. Будощадкаси. 13
2.3 Іпотека. 16
3. Висновок. 19
Програми. 20
1. Про концепцію пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло громадянам Росії». 20
У даній роботі мені б хотілося розглянути ринок житла Росії з позиції проблем і перспектив його розвитку, зробивши наголос на соціальну складову, тобто доступність житла для населення. Оскільки основною проблемою нашого ринку, на мій погляд, є нездатність забезпечити житлом основну частину населення. Я постараюся виявити деякі причини такого стану речей і розглянути можливості розвитку ринку.
Ринок житлової нерухомості - складна взаємозалежна структура, що включає в себе комплекс механізмів перерозподілу об'єктів житлового фонду та створюваних ними житлових послуг, заснованих на поєднанні інтересів усіх його учасників і конкуренції ефективного землекористування. Житлові послуги належать до сфери поточного функціонування житлового фонду та визначаються набором, який може виробляти кожна житлова одиниця житлового фонду. Експлуатація житлового фонду є не тільки джерелом задоволення потреби людини в житлі, а й джерелом доходу для його власників. У кінцевому підсумку для населення та економічних суб'єктів, що діють на ринку житла, житловий фонд являє цінність не просто як такий, а як об'єкт, що виробляє дохід.
Стану ринку житла залежить від стану таких змінних як попит і пропозиція.
Ринок житлової нерухомості локалізована, так як його об'єкти непорушні і пов'язані з землею. Всі ділянки землі в межах населених пунктів диференційовані. Даний ринок має свої, властиві тільки йому риси, обумовлені впливом різних зовнішніх і внутрішніх факторів. Житловий фонд вкрай неоднорідний. Розрізняються характеристики власне житла, а також місця, в якому воно розташоване (наявність інфраструктури, навколишнє середовище та інші елементи). Характеристики житла визначають якість житлового фонду.
Житло - довговічний товар, отже, він потребує тривалого змісті і відході. Характер і якість цього змісту впливають на ступінь зносу об'єктів житлового фонду. Власник житла може контролювати тривалість і ступінь зносу житла, витрачаючи гроші на його утримання та відновлення, технічне обслуговування. Всі ці особливості роблять безпосередній вплив на процеси, що протікають у житловій сфері, визначаючи характер попиту на житло.
Попит на об'єкти житлового фонду представляє собою кількість житла, яке хочуть придбати споживачі, тобто залежить від їх кількості та індивідуальних особливостей попиту, що визначаються фінансовими можливостями, вартістю житла, вартістю інших товарів і послуг, прибутковістю, індивідуальними вподобаннями. Попит на житло обернено пропорційний цінами і прямо пропорційний рівню доходів і в короткостроковій перспективі досить еластичний по відношенню до цін.
Пропозиція житла обмежує функцію попиту. Воно являє собою кількість житла, яке споживач може придбати на ринку при сформованому рівні цін. Факторами, що впливають на пропозицію житла, є рівень валових інвестицій в будівництво, обслуговування житлового фонду та швидкість його амортизації (вибуття). Валові інвестиції поділяються на нове будівництво, реконструкцію та ремонт існуючого житлового фонду. Чисті інвестиції представляють собою різницю між валовими інвестиціями в житло і рівнем його втрат (амортизація, вибуття). На ринок житла щорічно надходить лише невеликий обсяг нового житла, а основу житлового фонду становить старе житло, в якому проживає більшість населення, тому зміна цін на об'єкти житлового фонду лише в довгостроковій перспективі змінюють пропозиція житла.
Збільшення витрат на технічне обслуговування, реконструкцію та модернізацію житла призводить до підвищення його вартості. Зростання цін на ринку житла робить вигідними витрати на його утримання і нове будівництво. При низьких цінах житло часто стає невигідно утримувати житло, ступінь і швидкість його зносу збільшуються. Чисті інвестиції відсутні, якщо рівень сформованих цін на житло дорівнює вартості витрат на будівництво.
Механізм функціонування житлового ринку визначається залежністю таких його основних параметрів, як вартість житлових послуг (що виражається через квартирну плату, плату за наймання), ціна, обсяги будівництва житла і готівковий житловий фонд, що склалися під впливом чинників попиту і пропозиції.
Формування пропозиції житла пов'язано, перш за все, з обсягами та якістю наявного житла (готівковий житловий фонд і його стан) і ринком капіталу (рівень капіталізації нерухомість), на якому визначаються ціни на житло і обсяги його виробництва. У той же час, пропозиція житла диктується потребами населення в житлі і рівнем отримуваних доходів від використання нерухомості її власниками. Потреба населення в житлі визначається, в першу чергу, демографічними, загальноекономічними умовами, а також рівнем накопичення його доходів. Будівництво, підкоряючись внутрішнім зв'язкам системи, саме є елементом житлової сфери.
Зовнішнім чинником, що впливає на поведінку системи, може бути рівень прибутковості вкладень. При збільшенні прибутковості вкладень в інші сфери економіки, доходи від житлового фонду стають для інвесторів менш привабливими і навпаки. А поведінка інвесторів впливають зміни державної податкової політики щодо нерухомості, ризики від вкладень у житло. Розширення попиту на житло як об'єкт власності сприяє зниження процентної ставки по довгострокових кредитах, і навпаки збільшення цієї ставки призводить до звуження попиту на об'єкти житлового фонду та падіння обсягів будівництва. Збільшення попиту на житло як предмет веде до підвищення цін на житло, зростанню обсягів будівництва та житлового фонду.
Ще одним зовнішнім фактором, який впливає на стан житлової сфери, є зміна умов житлового будівництва. Обмеження доступності і високі ставки по довгострокових кредитах на будівництво призводять до підвищення витрат на будівництво і зниження його обсягів при падінні норми прибутку. Збільшує витрати на будівництво і скорочує прибутковість проектів посилення місцевих правил зонування будівництва. На обсяги будівництва впливають так само чинники землекористування, обмеження та підвищення цін на земельні ділянки під будівництво житлових об'єктів. Скорочення обсягів будівництва, в кінцевому підсумку. Призводить до зменшення пропозиції житла, що виражається в збільшенні цін на нього.
Таким чином, різні зовнішні чинники можуть викликати зміни як окремих, так і декількох змінних системи елементів житлової сфери одночасно. Слід зазначити, що макроекономічні зміни викликають зсув відразу ряду параметрів.
На кожного громадянина Росії припадає близько 19,7 кв. метрів житла (у 1990 році - 16,4 кв. метрів).
Загальна потреба населення Росії в житло становить 1 569 800 000 кв. м, або 17 767 500 000 000 руб. у вартісному вираженні (у цінах 2003 р.). Потреба в будівництві житла становить 46,1% від існуючого житлового фонду або близько 1,6 млрд. кв. м.
Створено основна правова та інституційна база ринку житла (69,5% житла перебуває у приватній власності, щороку, за оцінками, близько 3% житла змінює власника; більше 90% будівельних організацій є приватними компаніями).
Разом з тим у черзі на поліпшення житлових умов стоїть понад 4,5 мільйонів населення. Середнє очікування цієї черги становить 15-20 років. Майже дві третини росіян не задоволені сьогодні житловими умовами. При цьому кожна четверта сім'я живе в поганих і дуже поганих житлових умовах.
Загальний обсяг житлового будівництва в 2002 р. склав 33,7 млн. кв. м, що в 1,8 рази менше в порівнянні з 1990 р. Починаючи з 2001 року відбувається збільшення обсягів введення житла. Істотно збільшився обсяг індивідуального житлового будівництва, його частка в загальному обсязі введення житла за підсумками 9 місяців 2003 р. склала 47,8%. Але останні місяці спостерігається зниження темпів будівництва житла, так в Росії в січні-квітні 2006 р. введено в дію 8,5 млн кв. м житла, що на 0,9% менше показника перших чотирьох місяців 2005 р. Хоча разом з тим, у квітні 2006 р. було введено в дію 2200 тисяч кв. м житла - на 14,8% більше показника квітня 2005
Але в цілому 2005 пропозиція на ринку житла знизилася на 36%. І, як наслідок, на 40% зросли ціни.
На ринку житла в багатьох регіонах навіть існуючий обмежений платоспроможний попит населення перевищує пропозицію житла, що характеризується зростанням реальних цін як на первинному, так і на вторинному ринку житла (хоча він і відстає від зростання реальних доходів населення), збільшенням розриву між середньою ціною житла на первинному ринку і середньою вартістю будівництва.
Однією з причин зростання цін на квартири є "викид" на ринок великих сум, що виділяються державою на покупку житла, мова йде, перш за все, про федеральних програмах, таких як державні житлові сертифікати, "Молодій родині - доступне житло" та іпотека для військових.
Всі програми уряду на даний момент направлені на стимулювання попиту на житло, а не збільшення пропозиції, і більше того, навіть не передбачають цього. А це веде тільки до одного: до збільшення вартості квадратного метра на ринку житла.
Також зростання цін може бути обумовлений штучного стримування пропозиції монополістами, адміністративних бар'єрів, складного доступу до будівництва і дефіциту земельних ділянок.
Переважна частина житлового будівництва фінансується за рахунок інвестицій громадян. Усе ще слабо розвинені інститути довгострокового кредитування громадян на придбання і будівництво житла, а також кредитування забудовників на цілі житлового будівництва.
Сьогодні лише 9% російських родин мають реальну можливість придбати житло за рахунок власних накопичень або за допомогою житлових кредитів.
За даними статистики щорічно купують нове житло тільки близько 1,5% російських родин.
Але ринкова вартість квадратного метра і купівельна спроможність населення стримують темпи будівництва. При існуючому співвідношенні цін на житло і доходів людей у будівельників немає можливості і необхідності збільшувати обсяги будівництва. Тому мова і йде про створення ринку доступного житла. Величезне число людей сьогодні не мають можливості придбати квартиру навіть в розстрочку або за іпотечними схемами.
Що заважає застосовувати в Росії давно відомі решті світу і досить ефективні механізми активізації та оздоровлення у сфері житлового будівництва? Дієві в розвинених ринкових економіках механізми фінансування будівництва житла та підвищення його доступності для населення у нас практично не працюють головним чином з-за високого рівня інфляції. І особливо швидкого зростання цін на ринку житла. Чому житло в нашій країні так стрімко дорожчає? Учасники будівельного бізнесу, інвестори і кінцеві споживачі житла по-різному відповідають на це питання.
Виступаючим від сторони забудовників можна вважати генерального директора Інвестиційної корпорації ВНЛ, який вважає, що в Москві та інших великих містах пора в корені міняти економічну політику учасників будівельного бізнесу. На відміну від інших галузей економіки специфіка житлового будівництва полягає в тому, що в його орбіту включені не тільки забудовники, а й інвестори та представники територіальних адміністрацій. Кожен з учасників цього бізнесу переслідує свої цілі: адміністрація території (міста) зацікавлена в одержанні з інвесторів максимальної суми в рахунок своєї частки на початковому етапі житлових проектів; інвестори повинні внести ці гроші протягом року після укладення інвестиційного контракту, не рахуючи витрат на участь у інвестиційному конкурсі; забудовники змушені вишукувати кошти в розмірі достатньому для фінансування «нульового» циклу (це 30-35% від загальних витрат: 5-6% на розробку передпроектної та проектної документації, 25-26% - на внесення «частки міста» в споруджуваному об'єкті).
Глава 1. 2
1. 1 Організація та механізм функціонування житлового ринку. 2
1.2 Ринок житла в Росії на сьогоднішній день. 5
1.3. Стан ринку нерухомості м. Красноярська 1 квартал 2006 року. 7
Глава 2. 9
2.1. Причини зростання цін на ринку житла необхідність розвитку ринку доступного житла. 9
2.2. Будощадкаси. 13
2.3 Іпотека. 16
3. Висновок. 19
Програми. 20
1. Про концепцію пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло громадянам Росії». 20
Введення.
Ринок житла є одним з найбільш динамічно розвиваються сегментів ринку нерухомості і несе особливу соціальне навантаження. Забезпеченість житлом і його доступність для населення безпосередньо впливають на рівень життя, позначаються на народжуваності і темпах приросту населення, відбиваються на його економічної культури, оскільки придбання житла вимагає значних витрат грошових коштів, та моменту покупки зазвичай передує тривалий період накопичення. Масовий ринок житла необхідний як для вирішення соціальних проблем, так і для розвитку економіки в цілому.У даній роботі мені б хотілося розглянути ринок житла Росії з позиції проблем і перспектив його розвитку, зробивши наголос на соціальну складову, тобто доступність житла для населення. Оскільки основною проблемою нашого ринку, на мій погляд, є нездатність забезпечити житлом основну частину населення. Я постараюся виявити деякі причини такого стану речей і розглянути можливості розвитку ринку.
Глава 1.
1. 1 Організація та механізм функціонування житлового ринку.
Житлова сфера являє собою складну систему створення, функціонування та заміни житлового фонду та включає в себе частину сфери виробництва (будівництво, ремонт, реконструкція та модернізація, знос об'єктів житлового фонду).Ринок житлової нерухомості - складна взаємозалежна структура, що включає в себе комплекс механізмів перерозподілу об'єктів житлового фонду та створюваних ними житлових послуг, заснованих на поєднанні інтересів усіх його учасників і конкуренції ефективного землекористування. Житлові послуги належать до сфери поточного функціонування житлового фонду та визначаються набором, який може виробляти кожна житлова одиниця житлового фонду. Експлуатація житлового фонду є не тільки джерелом задоволення потреби людини в житлі, а й джерелом доходу для його власників. У кінцевому підсумку для населення та економічних суб'єктів, що діють на ринку житла, житловий фонд являє цінність не просто як такий, а як об'єкт, що виробляє дохід.
Стану ринку житла залежить від стану таких змінних як попит і пропозиція.
Ринок житлової нерухомості локалізована, так як його об'єкти непорушні і пов'язані з землею. Всі ділянки землі в межах населених пунктів диференційовані. Даний ринок має свої, властиві тільки йому риси, обумовлені впливом різних зовнішніх і внутрішніх факторів. Житловий фонд вкрай неоднорідний. Розрізняються характеристики власне житла, а також місця, в якому воно розташоване (наявність інфраструктури, навколишнє середовище та інші елементи). Характеристики житла визначають якість житлового фонду.
Житло - довговічний товар, отже, він потребує тривалого змісті і відході. Характер і якість цього змісту впливають на ступінь зносу об'єктів житлового фонду. Власник житла може контролювати тривалість і ступінь зносу житла, витрачаючи гроші на його утримання та відновлення, технічне обслуговування. Всі ці особливості роблять безпосередній вплив на процеси, що протікають у житловій сфері, визначаючи характер попиту на житло.
Попит на об'єкти житлового фонду представляє собою кількість житла, яке хочуть придбати споживачі, тобто залежить від їх кількості та індивідуальних особливостей попиту, що визначаються фінансовими можливостями, вартістю житла, вартістю інших товарів і послуг, прибутковістю, індивідуальними вподобаннями. Попит на житло обернено пропорційний цінами і прямо пропорційний рівню доходів і в короткостроковій перспективі досить еластичний по відношенню до цін.
Пропозиція житла обмежує функцію попиту. Воно являє собою кількість житла, яке споживач може придбати на ринку при сформованому рівні цін. Факторами, що впливають на пропозицію житла, є рівень валових інвестицій в будівництво, обслуговування житлового фонду та швидкість його амортизації (вибуття). Валові інвестиції поділяються на нове будівництво, реконструкцію та ремонт існуючого житлового фонду. Чисті інвестиції представляють собою різницю між валовими інвестиціями в житло і рівнем його втрат (амортизація, вибуття). На ринок житла щорічно надходить лише невеликий обсяг нового житла, а основу житлового фонду становить старе житло, в якому проживає більшість населення, тому зміна цін на об'єкти житлового фонду лише в довгостроковій перспективі змінюють пропозиція житла.
Збільшення витрат на технічне обслуговування, реконструкцію та модернізацію житла призводить до підвищення його вартості. Зростання цін на ринку житла робить вигідними витрати на його утримання і нове будівництво. При низьких цінах житло часто стає невигідно утримувати житло, ступінь і швидкість його зносу збільшуються. Чисті інвестиції відсутні, якщо рівень сформованих цін на житло дорівнює вартості витрат на будівництво.
Механізм функціонування житлового ринку визначається залежністю таких його основних параметрів, як вартість житлових послуг (що виражається через квартирну плату, плату за наймання), ціна, обсяги будівництва житла і готівковий житловий фонд, що склалися під впливом чинників попиту і пропозиції.
Формування пропозиції житла пов'язано, перш за все, з обсягами та якістю наявного житла (готівковий житловий фонд і його стан) і ринком капіталу (рівень капіталізації нерухомість), на якому визначаються ціни на житло і обсяги його виробництва. У той же час, пропозиція житла диктується потребами населення в житлі і рівнем отримуваних доходів від використання нерухомості її власниками. Потреба населення в житлі визначається, в першу чергу, демографічними, загальноекономічними умовами, а також рівнем накопичення його доходів. Будівництво, підкоряючись внутрішнім зв'язкам системи, саме є елементом житлової сфери.
Зовнішнім чинником, що впливає на поведінку системи, може бути рівень прибутковості вкладень. При збільшенні прибутковості вкладень в інші сфери економіки, доходи від житлового фонду стають для інвесторів менш привабливими і навпаки. А поведінка інвесторів впливають зміни державної податкової політики щодо нерухомості, ризики від вкладень у житло. Розширення попиту на житло як об'єкт власності сприяє зниження процентної ставки по довгострокових кредитах, і навпаки збільшення цієї ставки призводить до звуження попиту на об'єкти житлового фонду та падіння обсягів будівництва. Збільшення попиту на житло як предмет веде до підвищення цін на житло, зростанню обсягів будівництва та житлового фонду.
Ще одним зовнішнім фактором, який впливає на стан житлової сфери, є зміна умов житлового будівництва. Обмеження доступності і високі ставки по довгострокових кредитах на будівництво призводять до підвищення витрат на будівництво і зниження його обсягів при падінні норми прибутку. Збільшує витрати на будівництво і скорочує прибутковість проектів посилення місцевих правил зонування будівництва. На обсяги будівництва впливають так само чинники землекористування, обмеження та підвищення цін на земельні ділянки під будівництво житлових об'єктів. Скорочення обсягів будівництва, в кінцевому підсумку. Призводить до зменшення пропозиції житла, що виражається в збільшенні цін на нього.
Таким чином, різні зовнішні чинники можуть викликати зміни як окремих, так і декількох змінних системи елементів житлової сфери одночасно. Слід зазначити, що макроекономічні зміни викликають зсув відразу ряду параметрів.
1.2 Ринок житла в Росії на сьогоднішній день.
За даними Держбуду Росії на кінець 2003 з усього так званого «відтвореного житлового майна» країни (тобто з усіх будов), частка житла складає більше третини. У кількісному вираженні це 3 млрд. кв. метрів загальної площі. Квартир у Росії 56 мільйонів.На кожного громадянина Росії припадає близько 19,7 кв. метрів житла (у 1990 році - 16,4 кв. метрів).
Загальна потреба населення Росії в житло становить 1 569 800 000 кв. м, або 17 767 500 000 000 руб. у вартісному вираженні (у цінах 2003 р.). Потреба в будівництві житла становить 46,1% від існуючого житлового фонду або близько 1,6 млрд. кв. м.
Створено основна правова та інституційна база ринку житла (69,5% житла перебуває у приватній власності, щороку, за оцінками, близько 3% житла змінює власника; більше 90% будівельних організацій є приватними компаніями).
Разом з тим у черзі на поліпшення житлових умов стоїть понад 4,5 мільйонів населення. Середнє очікування цієї черги становить 15-20 років. Майже дві третини росіян не задоволені сьогодні житловими умовами. При цьому кожна четверта сім'я живе в поганих і дуже поганих житлових умовах.
Загальний обсяг житлового будівництва в 2002 р. склав 33,7 млн. кв. м, що в 1,8 рази менше в порівнянні з 1990 р. Починаючи з 2001 року відбувається збільшення обсягів введення житла. Істотно збільшився обсяг індивідуального житлового будівництва, його частка в загальному обсязі введення житла за підсумками 9 місяців 2003 р. склала 47,8%. Але останні місяці спостерігається зниження темпів будівництва житла, так в Росії в січні-квітні 2006 р. введено в дію 8,5 млн кв. м житла, що на 0,9% менше показника перших чотирьох місяців 2005 р. Хоча разом з тим, у квітні 2006 р. було введено в дію 2200 тисяч кв. м житла - на 14,8% більше показника квітня 2005
Але в цілому 2005 пропозиція на ринку житла знизилася на 36%. І, як наслідок, на 40% зросли ціни.
На ринку житла в багатьох регіонах навіть існуючий обмежений платоспроможний попит населення перевищує пропозицію житла, що характеризується зростанням реальних цін як на первинному, так і на вторинному ринку житла (хоча він і відстає від зростання реальних доходів населення), збільшенням розриву між середньою ціною житла на первинному ринку і середньою вартістю будівництва.
Однією з причин зростання цін на квартири є "викид" на ринок великих сум, що виділяються державою на покупку житла, мова йде, перш за все, про федеральних програмах, таких як державні житлові сертифікати, "Молодій родині - доступне житло" та іпотека для військових.
Всі програми уряду на даний момент направлені на стимулювання попиту на житло, а не збільшення пропозиції, і більше того, навіть не передбачають цього. А це веде тільки до одного: до збільшення вартості квадратного метра на ринку житла.
Також зростання цін може бути обумовлений штучного стримування пропозиції монополістами, адміністративних бар'єрів, складного доступу до будівництва і дефіциту земельних ділянок.
Переважна частина житлового будівництва фінансується за рахунок інвестицій громадян. Усе ще слабо розвинені інститути довгострокового кредитування громадян на придбання і будівництво житла, а також кредитування забудовників на цілі житлового будівництва.
Сьогодні лише 9% російських родин мають реальну можливість придбати житло за рахунок власних накопичень або за допомогою житлових кредитів.
За даними статистики щорічно купують нове житло тільки близько 1,5% російських родин.
1.3. Стан ринку нерухомості м. Красноярська 1 квартал
2006 року.
Останні три місяці на ринку нерухомості не відбувається жодних змін. Ціна як попиту, так і пропозиції зупинилася на рівні грудня минулого року, це 25,2 тис. руб. Весь минулий рік демонстрував неготовність населення платити запропоновану продавцями ціну. Більшу частину угод на ринку нерухомості складали так звані «альтернативні» угоди, коли люди вже маючи якесь житло, покращували свої житлові умови. Якщо й купувалися, то тільки житло за адекватними цінами. І то це найчастіше відбувалося за допомогою різного роду кредитних продуктів. Так за даними ГУ Центробанку Росії по Красноярському краю обсяг кредитування фізичних осіб за 2005 рік збільшився на 78%. У планах банкірів збільшувати обсяг кредитування населення і далі, але залишається ще питанням - чи готові люди вкладати ці гроші в нерухомість за такими високими цінами. Стеля ціни пропозиції в місті визначається цінами пропозиції в більш привабливих регіонах. Так, наприклад, в Санкт-Петербурзі типові будинки в спальних районах коштують так само як і нерухомість Красноярська. За даними аналітиків, ситуація на ринку Санкт-Петербурга схожа з нами і подальшого різкого подорожчання вони не прогнозують. Та й іпотека слабкий привід для серйозного підвищення ціни. Наприклад, у Москві при всіх їхніх можливостях і величезному незадоволений попит за 2005 рік було видано 4600 кредитів (за даними держреєстрацію). Тому говорити про те, що регіональний ринок іпотеки випередить Московський на стільки, що підвищиться платоспроможний попит, що впливає на цінову ситуацію, передчасно і необгрунтовано з економічної точки зору. Ще одним механізмом стримування цін стане обсяг пропозиції. Наприклад, з літа минулого року обсяг пропозиції на вторинному ринку знизився на 30%. Це говорить про те, що продавці не знайшовши свого покупця, зайняли вичікувальну позицію, стежачи за подіями на ринку. При підвищенні платоспроможного попиту, відповідно, у вторинного ринку є потенціал. Ще одна тенденція останнього часу, люди все частіше вирішуючи своє квартирне питання, звертаються на первинний ринок, де завдяки зусиллям крайової влади і будівельників, дефіциту житла теж не передбачається. Проте варто зауважити, що нерухомість це такий же товар, як і інші і тому при незмінній законодавчої та економічної ситуації в сфері нерухомості, можна спрогнозувати підвищення цін на нерухомість у межах інфляції, тобто на 12-15% на рік.Глава 2.
2.1. Причини зростання цін на ринку житла необхідність розвитку
ринку доступного житла.
З точки зору нинішнього співвідношення попиту і пропозиції можна вважати, що ринок досить насичений і збалансований. Якщо ж брати фізичні обсяги наявності житла на вторинному та первинному ринках, беручи до уваги об'єктивну потребу населення в житлі, то можна говорити про гострий дефіцит пропозиції, особливо нового житла. Десятки тисяч людей стоять у черзі на поліпшення житлових умов, чи отримання квартири. Очевидно, що будувати в наш час потрібно значно більше - не в два, а в чотири рази.Але ринкова вартість квадратного метра і купівельна спроможність населення стримують темпи будівництва. При існуючому співвідношенні цін на житло і доходів людей у будівельників немає можливості і необхідності збільшувати обсяги будівництва. Тому мова і йде про створення ринку доступного житла. Величезне число людей сьогодні не мають можливості придбати квартиру навіть в розстрочку або за іпотечними схемами.
Що заважає застосовувати в Росії давно відомі решті світу і досить ефективні механізми активізації та оздоровлення у сфері житлового будівництва? Дієві в розвинених ринкових економіках механізми фінансування будівництва житла та підвищення його доступності для населення у нас практично не працюють головним чином з-за високого рівня інфляції. І особливо швидкого зростання цін на ринку житла. Чому житло в нашій країні так стрімко дорожчає? Учасники будівельного бізнесу, інвестори і кінцеві споживачі житла по-різному відповідають на це питання.
Виступаючим від сторони забудовників можна вважати генерального директора Інвестиційної корпорації ВНЛ, який вважає, що в Москві та інших великих містах пора в корені міняти економічну політику учасників будівельного бізнесу. На відміну від інших галузей економіки специфіка житлового будівництва полягає в тому, що в його орбіту включені не тільки забудовники, а й інвестори та представники територіальних адміністрацій. Кожен з учасників цього бізнесу переслідує свої цілі: адміністрація території (міста) зацікавлена в одержанні з інвесторів максимальної суми в рахунок своєї частки на початковому етапі житлових проектів; інвестори повинні внести ці гроші протягом року після укладення інвестиційного контракту, не рахуючи витрат на участь у інвестиційному конкурсі; забудовники змушені вишукувати кошти в розмірі достатньому для фінансування «нульового» циклу (це 30-35% від загальних витрат: 5-6% на розробку передпроектної та проектної документації, 25-26% - на внесення «частки міста» в споруджуваному об'єкті).
На думку глави ІК ВНЛ, який представляє інтереси забудовників, що склалася на сьогодні практика порушує баланс взаємин забудовників, інвесторів і територій. Починати будівництво доводиться забудовникам, які зазвичай не мають достатніх вільних коштів і змушені займати їх на дуже жорстких умовах: закладати банку фактично нічого, тому банк оцінює ризики високо, і ставка по кредитах може досягати 50-60% річних у валюті, а то й більше . Все це призводить до того, що ще до початку будівництва витрати на нього вже сягають 40-50% витрат.
Закон від 30.12.04 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків», що вступив в дію з 1 квітня 2005 року, запровадив новий заборону на залучення коштів приватних інвесторів до моменту отримання дозволу на будівництво. Значить, відносини забудовників та інвесторів на достроітельной стадії залишаються неврегульованими. У результаті конкурентоспроможними виявляються тільки найбільші забудовники, які, користуючись своїм монопольним становищем, додатково піднімають і без того високі ціни. І все ж зупинити зростання цін на нове житло можна:
- Надавши забудовникам розстрочку у виплаті частки міста на весь період будівництва;
- Комбінуючи частку міста в натуральному (за площею) і вартості вираженні;
- Кредитуючи за рахунок державних цільових програм підприємства будівельної індустрії, а не інвесторів - покупців житла, що збільшить пропозицію на ринку житла, а не попит на нього;
- Спростивши і чітко регламентувавши саму достроітельную стадію: інвестори повинні бути добре інформовані про всі її етапах, про осіб, відповідальних за рішення що виникають у ході проекту проблем.
Президент будівельного концерну «Сибір» бачить інші причини ситуації, що склалася з нестримним зростанням цін на нове житло. Він наводить такі цифри: «За останні сім років зростання собівартості за основними 50 позицій - від вартості цементу до розміру зарплати робітників - не опускалися нижче 32%. Близько 47% вартості становлять горезвісні збори - право оренди, підключення до комунікацій і т.д., які оплачує покупець. Раз житло дороге, значить, і попит на нього нижче, нижче попиту - нема сенсу будувати багато. А раз будується небагато, то й ціни вище, оскільки витрати будівельної компанії поділяються не на 10 будинків, а на 1-2. Виходить замкнуте коло ».
Високу вартість споруджуваного житла можна пояснити, зокрема, наступним: вартість будівництва внутрішньоквартальних електромереж та трансформаторних підстанцій, теплотрас та теплових вузлів враховується при забудові кварталів. Такої практики в цивілізованому світі немає, там забудовник купує майданчик, де вже вирішені питання енергозабезпечення. У нас інше, в результаті допроектовие витрати значно перевищують ціну нерухомості.
Майбутні новосели - пайовики, або «співінвестори будівництва», права яких на своєчасне отримання житла в Росії практично повсюдно порушуються, бачать основну причину неприборканого зростання цін на житло, що будується в несумлінності забудовників. У жовтні 2005 року хвиля акцій протесту ошуканих пайовиків прокотилася по Москві і Підмосков'ї, Ставрополь, Санкт-Петербургу, Новосибірську та інших містах. З вини керівництва інвестиційних компаній в Москві і Підмосков'ї без житла і без грошей залишилося більше 10 тисяч сімей. У Новосибірську в анабіозі знаходиться більше 30 будинків, що будуються. Напевно, хвилюють ті ж проблеми не відбулися новоселів і в інших містах.
Перший віце-спікер Держдуми Олег Морозов вважає, що ціни на ринку житла в Росії взагалі є не ринковими.
Він відзначає, що вартість житла у два рази перевищує свою нормальну ціну. "До 50% вартості житла - це вартість, яка є спекулятивною".
Будівельні компанії звинувачують банки, які припинили минулого літа кредитування. Експерти вважають, що це цілком адекватна реакція на пакет законів про житло, який почала приймати Держдума. Ризик за будівництво, не доведене до кінця, перенесено з плечей покупців майбутніх квартир на плечі банків і забудовників. Якщо будівництво не доведено до кінця у встановлені терміни, нове законодавство зобов'язує банки, що кредитували забудовника, повернути пайовику не тільки його внесок, але й штраф за порушення строків введення житла.
Очевидно, що банкам і забудовникам такі правила не подобаються. Оскільки за масштабні проекти часто беруться забудовники, що не мають ні серйозних коштів, ні об'єктів для застави, банки закрили для них кредити. Засоби покупців квартир також не можуть залучатися в якості інвестицій на етапі будівництва нових об'єктів.
Щоб змінити стан справ у сфері будівництва житла, слід направити кошти покупців житла на первинний ринок, зробивши іпотеку доступною широким верствам населення за рахунок надання підтримки позичальників по іпотеці з бюджетів різного рівня.
До того ж альтернативою дорогим банківськими кредитами можуть стати такі інструменти, як кредити будощадкас та житлових накопичувальних кооперативів, за умови, що федеральний закон, що регулює діяльність цих інститутів буде серйозно допрацьований.
До червня 2005 року, поки не було спеціального законодавства, що регулює діяльність житлово-накопичувальних кооперативів, інститут будощадкас у Росії грав незначну роль із-за наступних недоліків: короткий термін надання позики, низька захищеність від високих темпів інфляції, необхідність очікування в період накопичення. Але досвід країн Східної Європи показує, що іпотечне кредитування доступне лише для заможних громадян, а підтримка державою учасників житлово-накопичувальних систем розширює можливості населення з невисокими доходами з вирішення житлових проблем.
Як показує практика, в періоди реформ інститут будощадкас ефективніше іпотеки.
Важливо, що будощадкаси служать джерелом «довгих грошей», відсутність яких становить проблему всіх перехідних економік і породжує серйозні проблеми для розвитку іпотеки. Значну частину заощаджень населення, не задіяну в кредитно-фінансовій сфері, можуть залучити будощадкаси, оскільки їх клієнтами можуть стати громадяни із середніми і навіть невисокими доходами.
В умовах сьогоднішньої російської економіки будощадкаси мають ряд переваг в порівнянні з класичною іпотекою, такими як зосередженість фінансових потоків в рамках одного економічного суб'єкта, замкнутість системи та можливість функціонувати практично автономно від зовнішнього фінансового ринку, що дозволяє утримувати вартість кредитних коштів на мінімальному рівні, подорожчання купується квартири за рахунок відсотка за позикою мінімально, немає необхідності в поручителів по кредиту, простота фінансового і правового механізму будощадкас дозволяє їм адаптуватися до умов ринку без створення складної інфраструктури та додаткових витрат. Крім того розвиток будощадкас не перешкоджає становленню інших інститутів житлового накопичення, обслуговуючих групи населення з іншими доходами.
Російський порівняно невеликий досвід функціонування будощадкас (житлово-будівельні та житлово-накопичувальні кооперативи) породив такі стандарти будівельно-ощадного контракту, що трохи відрізняються від світових: процентні ставки за депозитами (на вклади) і за кредитами (позики) зазвичай рівні нулю; невеликі відрахування ( не перевищують 3-5% річних від розміру кредиту) у період користування позичкою йдуть на покриття адміністративних витрат; премії на накопичення відсутні; право на отримання позики зазвичай передбачає доведення попереднього паю до 55-60% від вартості житла, що купується; дострокове вилучення вкладу пов'язане з додатковими витратами; до повного погашення позики пайовиком житло знаходиться на балансі кооперативу, тобто юридично належить колективу пайовиків.
Ефективність економічного механізму будзаощадження в Росії знижується через обганяє і без того високу інфляцію темпу зростання цін на житло, що обумовлює наступне наслідки.
Платоспроможний попит міського населення з невисоким і середнім доходом орієнтований на квартири в багатоквартирних будинках, проте середній за масштабами житлово-накопичувальний кооператив за участю будівництва не в змозі профінансувати будівництво навіть одного такого будинку і змушений йти на пайову участь. Таким чином, втрачається серйозну перевагу будощадкас: фінансові потоки не вдається зосередити в рамках одного економічного суб'єкта, в результаті чого підвищуються ризики учасників позикоощадних системи.
Оскільки житлово-накопичувальний кооператив виявляється не єдиним учасником будівництва, то порушується принцип замкнутості системи будзаощадження, і це тягне за собою обмеження незалежності кооперативу від зовнішнього фінансового ринку. І це не дозволяє утримувати вартість кредитних коштів на мінімальному рівні.
Через високу вартість житла період накопичення і погашення кредиту розтягується на порівняно тривалий термін (4-6 років), протягом якого ціна квартири, що купується продовжує зростати (на етапі накопичення, який відповідно до прийнятого закону не може бути менше двох років), отже зростає і «поріг» накопичення, необхідний для отримання кредиту. Це означає, що темп поповнення паю повинен бути вище темпу зростання вартості квартири; такий розмір щомісячного платежу пайшіка доступний далеко не всім представникам середнього класу.
Російські житлово-накопичувальні кооперативи не нараховують відсотки на зростаючі паї, тобто не «допомагають» своїм пайовикам на етапі накопичення. А відрахування на покриття адміністративних витрат стягуються з пайовиків протягом повного терміну дії договору. Нарахування хоча б невисокого відсотка могло б пом'якшити важкий період накопичення, скоротивши розмір або щомісячного внеску, або термін накопичення, навіть при необхідності сплати відсотка за кредитом у період розстрочки.
Проте, не дивлячись на вжиті законодавцями заходи з розвитку іпотеки, вирішені не всі існуючі проблеми сьогодні. У країні відсутній нормальний фінансовий ринок, на якому могли б звертатися цінні іпотечні папери. Закон про цінні іпотечних паперах був прийнятий у листопаді 2003 року, однак жодна папір до цих пір не була випущена у зв'язку з відсутністю відповідних нормативних актів. На даний момент тільки обговорюються поправки до закону про іпотечні цінні папери.
Умови отримання іпотечного кредиту досить жорсткі. У порівнянні з США і Європою, де процентні ставки по іпотечних кредитах коливаються в межах від 3 до 7%, російську іпотеку дешевою не назвеш. Навіть не дивлячись на те, що з осені минулого року ставки на ринку почали знижуватися. Про їх зниження оголосили багато банків, навіть АІЖК порушив свої власні, анонсовані раніше плани, за якими передбачалося, що ставка буде знижуватися щорічно на 1%. На початку 2006 року агентство ввело диференційовану ставку по кредитах, і тепер за наявності 50-відсоткового початкового внеску споживач може взяти позику на термін до 15 років вже під 12%. Тим не менш, іпотечні кредити як і раніше недоступні абсолютній більшості громадян з-за низького рівня доходів.
Практика показує, що до послуг іпотеки в основному вдаються заможні люди, для яких покупка квартири і без кредиту не проблема. Просто ці громадяни не хочуть вилучати кошти з бізнесу, їм зручніше виплачувати суму частинами. А одиниці з категорії найманих робітників з середніми зарплатами, які зважилися на іпотеку, часто створюють потім і собі, і банку проблеми, тому що починаються нерегулярні виплати.
Реально сьогодні іпотеку можуть дозволити собі, мабуть, лише співробітники великих компаній із зарплатою від 1 тисячі доларів.
При цьому покупець квартири зобов'язаний застрахувати своє житло і життя, а також сплатити всі збори за проведення операції, що призводить до подорожчання квартири.
Але, тим не менш, на даний момент іпотека в Росії розвивається.
Процентні ставки поступово долають десятивідсотковий кордон, а терміни кредитування деяких банків перевалили за чверть століття.
За даними Центробанку на 1 січня 2006 р., обсяг виданих росіянам кредитів на покупку житла виріс за рік в 2,3 рази до 125 700 000 000 руб. Обсяг безпосередньо іпотечних кредитів виріс ще більше - майже в три рази з 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб.
У минулому році значно посилилася конкуренція на ринку іпотеки.
Сьогодні відсутність в асортименті великого банку іпотечної програми вже стає рідкістю. За 2005 рік склад іпотечних кредиторів збільшився майже на два десятки. Тепер на ринку житлового кредитування, за даними аналітиків, пропонується близько двох сотень різних програм. Правда, до їх числа потрапляють не тільки іпотечні продукти в класичному визначенні (тобто позики під заставу нерухомості, що купується), але й інші варіанти кредитування житла. Наприклад, програма Ощадбанку, за якою застава є лише одним із додаткових способів забезпечення. Кредити тут можуть бути видані під поручительство третіх осіб без застави.
Вимоги банків до позичальника постійно пом'якшуються. Так, всі кредитори, за винятком Ощадбанку, сьогодні приймають до розгляду «сірий» дохід позичальника. Форма його підтвердження варіюється від довідки за підписом керівника до простого розрахунку середніх зарплат в тій галузі, в якій працює претендент на кредит.
Наявність поручителів, колишнє на ринку нормою два роки тому, практично пішло в минуле. Єдиним виключенням є Ощадбанк. Зате тут найбільш лояльні вимоги по відношенню до рівня доходу позичальника. У середньому на $ 1 тис. «білого» доходу Ощадбанк може видати кредит у розмірі близько $ 48 тис. У більшості комерційних банків при такому доході можна отримати не більше $ 30 тис.
Прописка та реєстрація позичальника зараз не грають ніякої ролі, хоча рід занять, як і раніше має значення.
Найменше за минулий рік змінилося таку умову іпотеки, як обов'язковий перший внесок. Правда, деякі банки знизили його мінімальний розмір, і тепер він складає від 10 до 30%. У багатьох банках він безпосередньо впливає на рівень процентної ставки: чим більше стартовий внесок, тим нижче ставка.
Велика частина вітчизняної іпотеки - це кредитування купівлі житла на вторинному ринку. Іпотека новобудов, як кажуть експерти, хоча і набирає популярність серед споживачів, як і раніше викликає у банків насторожене ставлення. Причини цього - непрозорість будівельної галузі, а також норма 214-го ФЗ про солідарну відповідальність банків та забудовників перед пайовиками. «Банки дають кредити, як правило, тільки на той об'єкт, будівництво якого вони самі фінансують, - стверджує керівник клієнтського управління іпотечної компанії« Мій дім »Юлія Пузакова. - В інших випадках застосовується дуже вибірковий підхід ». Свого роду компромісом між потребою позичальників у новому житлі і небажанням банків ризикувати стали так звані ломбардні програми, кількість яких за минулий рік майже подвоїлася. За ними можна оформити кредит на квартиру в будинку, що будується під заставу вже наявної в позичальника нерухомості. Професіонали пояснюють це законодавчими нововведеннями, завдяки яким спростилася схема оформлення застави на земельну ділянку з недобудованим будинком.
Однією з головних проблем іпотеки на сьогоднішній день загрожує стати те, що іпотечні кредити не встигають за цінами. Кількість заявок на видачу іпотечних кредитів зростає. Збільшується і число схвалених банками заявок. Зате падає кількість реально виданих кредитів. Саме так описують ситуацію, що склалася сьогодні на іпотечному ринку, його учасники і пояснюють в цей парадокс занадто великою різницею між сумою, на яку розраховує позичальник (покриває вартість квартири), і сумою, яку йому готовий видати банк. Через підвищення рівня доступності іпотечних кредитів справді доступна нерухомість була швидко вимита з ринку.
Тому є небезпека, що при нинішньому дефіциті житла розвиток іпотеки тільки розігріє попит і підхльосне зростання цін на квартири.
- Дефіцит платоспроможного попиту населення;
- Високі кредитні ставки;
- Адміністративні бар'єри, неврегульовані законодавством взаємини між органами виконавчої влади, забудовниками та будівельниками;
- Недостатні обсяги будівництва житла;
- Дефіцит позикових і залучених фінансових коштів і невикористаний повною мірою арсенал державних регулюючих засобів впливу на житловий сектор економіки та ін
Для успішного розвитку ринку житла необхідно привести в порядок законодавчу базу,. Прагматичною політикою держави має стати створення умов для підвищення платоспроможності населення.
Світова практика забезпечення житлом будується на трьох «китах»:
- Накопичення заощаджень громадян через позиково-ощадні каси під 4% річних.
- Іпотечне житлове кредитування під 4-5% на 15-35 років.
- Державна підтримка створення сприятливих умов для житлового будівництва та доступу до довгострокових ринків кредитування.
У нашій країні ринок житла перебуває у розвитку.
Його перспективи лежать у розвитку
Перша підпрограма - забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою. Вона здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету, за рахунок державної гарантії на забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою та субсидування відсотків по банківських кредитах. Друга підпрограма - модернізація об'єктів комунальної інфраструктури. Вона здійснюється із залученням коштів вже приватних інвесторів з метою вдосконалення комунальної інфраструктури населених пунктів.
Третя підпрограма - забезпечення житлом молодих сімей, молодих спеціалістів на селі. Вона буде здійснюватися у формі надання бюджетних субсидій молодим сім'ям, молодим фахівцям на селі на погашення першого внеску при отриманні іпотечного кредиту. На держ. підтримку молодих сімей у бюджеті 2006-го року передбачається 2,1 мільярда рублів, в бюджеті 2007-го року 5,3 мільярда рублів, у тому числі 4,3 мільярда на субсидування молодим сім'ям і 1 мільярд рублів на страхування іпотечних кредитів для молодих сімей . На держ. підтримку молодих фахівців на селі в бюджеті 2006-го року передбачається 1,4 мільярда рублів, в бюджеті 2007-го року 1,7 мільярда рублів. Загальна кількість молодих фахівців, які будуть забезпечені житлом у рамках цієї підпрограми в 2006-2007 році, має скласти більше 24 тисяч чоловік. І всього за період 2006-2010-го року в рамках цієї підпрограми зможуть поліпшити житлові умови більше 70-ти тисяч молодих фахівців на селі.
Четверта підпрограма - виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян. Ці заходи будуть розроблені з урахуванням вже діючої сьогодні програми «Державні житлові сертифікати» для військовослужбовців, які звільняються з військової служби, громадян, звільнених з військової служби та прирівняних до них осіб, громадян, що виїжджають з районів півночі і прирівняної до них місцевості, громадян РФ , які постійно працюють на комплексі Байконур і підлягають відселенню, вимушених переселенців, ветеранів та інвалідів, громадян, які брали участь у ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській атомній станції, а також на виробничому об'єднанні «Маяк»; ветеранів підрозділів особливого ризику. Субсидії будуть надаватися за рахунок федерального бюджету і будуть визначатися виходячи з середньоринкової вартості житла у відповідних суб'єктах, і в залежності від категорій середньої вартості житла, загальної на території РФ. На реалізацію даної програми в федеральному бюджеті 2006-го року передбачено 20900 млн рублів, у тому числі 3,2 мільярда для ветеранів та інвалідів. У цілому за період 2006-2010 року за цією програмою буде забезпечено 211 тисяч сімей окремих категорій громадян.
Це чотири основних підпрограми, які знаходяться в проекті концепції і в проекті програми «Житло». У рамках всієї цілої програми буде здійснюватися заходи щодо реалізації концепції «Розвиток уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів Росії». Ця програма схвалена Урядом РФ. Тут найбільш важливим є розробка і прийняття нормативно-правових документів у частині регулювання ринку іпотечних цінних паперів, залучення коштів пенсійних фондів і страхових компаній на ринок іпотечних цінних паперів, страхування іпотечних кредитів, діяльність бюро кредитних історій, житлово-накопичувальні кооперативи, вдосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також захист прав добросовісного набувача житлової нерухомості. У рамках цієї програми передбачені заходи з надання бюджетної підтримки розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів через сприяння Агентству по іпотечному житловому кредитуванню. Це дозволить забезпечити умови для залучення довгострокових ресурсів і для збільшення обсягів надання довгострокових іпотечних кредитів населенню. Витрати федерального бюджету в 2006-2007-му році на ці цілі складуть 30 мільярдів рублів, у тому числі і збільшення статутного капіталу АІЖК на суму 8,2 мільярда рублів. Таким чином, за період 2006-2007 року 446 тисяч сімей скористаються іпотечними кредитами, а до 2010 року їх буде більше 1,5 мільйонів сімей. У 2007-му році обсяг виданих іпотечних кредитів складе більше 150-ти мільярдів рублів, що в 7,6 рази більше в порівнянні з 2004-м роком, а до 2010-го року їх число збільшиться більш ніж у 20 разів. Таким чином, в проекті програми «Житло» передбачається загальний обсяг фінансування більше 640 мільярдів рублів, що в 6 разів більше, ніж діюча програма «Житло». Підраховано, що буде більше 28 нових законопроектів і більше 60 нових постанов Уряду. Розробка, узгодження і надання в Уряд РФ проектів нової федерально-цільової програми «Житло» і входять до її складу підпрограм, підготовка нормативних правових та методичних документів вимагає злагодженої спільної роботи Міністерства регіонального розвитку, Федерального агентства «Росстрой» у тісній взаємодії з Урядом, з Адміністрацією Президента, членами Державної Думи.
Закон від 30.12.04 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків», що вступив в дію з 1 квітня 2005 року, запровадив новий заборону на залучення коштів приватних інвесторів до моменту отримання дозволу на будівництво. Значить, відносини забудовників та інвесторів на достроітельной стадії залишаються неврегульованими. У результаті конкурентоспроможними виявляються тільки найбільші забудовники, які, користуючись своїм монопольним становищем, додатково піднімають і без того високі ціни. І все ж зупинити зростання цін на нове житло можна:
- Надавши забудовникам розстрочку у виплаті частки міста на весь період будівництва;
- Комбінуючи частку міста в натуральному (за площею) і вартості вираженні;
- Кредитуючи за рахунок державних цільових програм підприємства будівельної індустрії, а не інвесторів - покупців житла, що збільшить пропозицію на ринку житла, а не попит на нього;
- Спростивши і чітко регламентувавши саму достроітельную стадію: інвестори повинні бути добре інформовані про всі її етапах, про осіб, відповідальних за рішення що виникають у ході проекту проблем.
Президент будівельного концерну «Сибір» бачить інші причини ситуації, що склалася з нестримним зростанням цін на нове житло. Він наводить такі цифри: «За останні сім років зростання собівартості за основними 50 позицій - від вартості цементу до розміру зарплати робітників - не опускалися нижче 32%. Близько 47% вартості становлять горезвісні збори - право оренди, підключення до комунікацій і т.д., які оплачує покупець. Раз житло дороге, значить, і попит на нього нижче, нижче попиту - нема сенсу будувати багато. А раз будується небагато, то й ціни вище, оскільки витрати будівельної компанії поділяються не на 10 будинків, а на 1-2. Виходить замкнуте коло ».
Високу вартість споруджуваного житла можна пояснити, зокрема, наступним: вартість будівництва внутрішньоквартальних електромереж та трансформаторних підстанцій, теплотрас та теплових вузлів враховується при забудові кварталів. Такої практики в цивілізованому світі немає, там забудовник купує майданчик, де вже вирішені питання енергозабезпечення. У нас інше, в результаті допроектовие витрати значно перевищують ціну нерухомості.
Майбутні новосели - пайовики, або «співінвестори будівництва», права яких на своєчасне отримання житла в Росії практично повсюдно порушуються, бачать основну причину неприборканого зростання цін на житло, що будується в несумлінності забудовників. У жовтні 2005 року хвиля акцій протесту ошуканих пайовиків прокотилася по Москві і Підмосков'ї, Ставрополь, Санкт-Петербургу, Новосибірську та інших містах. З вини керівництва інвестиційних компаній в Москві і Підмосков'ї без житла і без грошей залишилося більше 10 тисяч сімей. У Новосибірську в анабіозі знаходиться більше 30 будинків, що будуються. Напевно, хвилюють ті ж проблеми не відбулися новоселів і в інших містах.
Перший віце-спікер Держдуми Олег Морозов вважає, що ціни на ринку житла в Росії взагалі є не ринковими.
Він відзначає, що вартість житла у два рази перевищує свою нормальну ціну. "До 50% вартості житла - це вартість, яка є спекулятивною".
Будівельні компанії звинувачують банки, які припинили минулого літа кредитування. Експерти вважають, що це цілком адекватна реакція на пакет законів про житло, який почала приймати Держдума. Ризик за будівництво, не доведене до кінця, перенесено з плечей покупців майбутніх квартир на плечі банків і забудовників. Якщо будівництво не доведено до кінця у встановлені терміни, нове законодавство зобов'язує банки, що кредитували забудовника, повернути пайовику не тільки його внесок, але й штраф за порушення строків введення житла.
Очевидно, що банкам і забудовникам такі правила не подобаються. Оскільки за масштабні проекти часто беруться забудовники, що не мають ні серйозних коштів, ні об'єктів для застави, банки закрили для них кредити. Засоби покупців квартир також не можуть залучатися в якості інвестицій на етапі будівництва нових об'єктів.
Щоб змінити стан справ у сфері будівництва житла, слід направити кошти покупців житла на первинний ринок, зробивши іпотеку доступною широким верствам населення за рахунок надання підтримки позичальників по іпотеці з бюджетів різного рівня.
До того ж альтернативою дорогим банківськими кредитами можуть стати такі інструменти, як кредити будощадкас та житлових накопичувальних кооперативів, за умови, що федеральний закон, що регулює діяльність цих інститутів буде серйозно допрацьований.
2.2. Будощадкаси.
Широко поширені в світі будівельно-ощадні каси є традиційною формою житлово-накопичувальних систем. Саме ця форма лежить в основі житлово-накопичувальних і житлово-будівельних кооперативів. У житлово-накопичувальних системах відбувається цільове акумулювання грошових коштів і розміщення їх з метою вирішення житлових проблем своїх учасників. Це - закрита система з обмеженою кількістю учасників, але час існування її необмежено. Її значущими принципами є відмова від зовнішніх інвестицій, внутрішня збалансованість активів і пасивів на будь-який момент часу, а також суворо вивірене співвідношення між періодами накопичення коштів та погашення позики.До червня 2005 року, поки не було спеціального законодавства, що регулює діяльність житлово-накопичувальних кооперативів, інститут будощадкас у Росії грав незначну роль із-за наступних недоліків: короткий термін надання позики, низька захищеність від високих темпів інфляції, необхідність очікування в період накопичення. Але досвід країн Східної Європи показує, що іпотечне кредитування доступне лише для заможних громадян, а підтримка державою учасників житлово-накопичувальних систем розширює можливості населення з невисокими доходами з вирішення житлових проблем.
Як показує практика, в періоди реформ інститут будощадкас ефективніше іпотеки.
Важливо, що будощадкаси служать джерелом «довгих грошей», відсутність яких становить проблему всіх перехідних економік і породжує серйозні проблеми для розвитку іпотеки. Значну частину заощаджень населення, не задіяну в кредитно-фінансовій сфері, можуть залучити будощадкаси, оскільки їх клієнтами можуть стати громадяни із середніми і навіть невисокими доходами.
В умовах сьогоднішньої російської економіки будощадкаси мають ряд переваг в порівнянні з класичною іпотекою, такими як зосередженість фінансових потоків в рамках одного економічного суб'єкта, замкнутість системи та можливість функціонувати практично автономно від зовнішнього фінансового ринку, що дозволяє утримувати вартість кредитних коштів на мінімальному рівні, подорожчання купується квартири за рахунок відсотка за позикою мінімально, немає необхідності в поручителів по кредиту, простота фінансового і правового механізму будощадкас дозволяє їм адаптуватися до умов ринку без створення складної інфраструктури та додаткових витрат. Крім того розвиток будощадкас не перешкоджає становленню інших інститутів житлового накопичення, обслуговуючих групи населення з іншими доходами.
Російський порівняно невеликий досвід функціонування будощадкас (житлово-будівельні та житлово-накопичувальні кооперативи) породив такі стандарти будівельно-ощадного контракту, що трохи відрізняються від світових: процентні ставки за депозитами (на вклади) і за кредитами (позики) зазвичай рівні нулю; невеликі відрахування ( не перевищують 3-5% річних від розміру кредиту) у період користування позичкою йдуть на покриття адміністративних витрат; премії на накопичення відсутні; право на отримання позики зазвичай передбачає доведення попереднього паю до 55-60% від вартості житла, що купується; дострокове вилучення вкладу пов'язане з додатковими витратами; до повного погашення позики пайовиком житло знаходиться на балансі кооперативу, тобто юридично належить колективу пайовиків.
Ефективність економічного механізму будзаощадження в Росії знижується через обганяє і без того високу інфляцію темпу зростання цін на житло, що обумовлює наступне наслідки.
Платоспроможний попит міського населення з невисоким і середнім доходом орієнтований на квартири в багатоквартирних будинках, проте середній за масштабами житлово-накопичувальний кооператив за участю будівництва не в змозі профінансувати будівництво навіть одного такого будинку і змушений йти на пайову участь. Таким чином, втрачається серйозну перевагу будощадкас: фінансові потоки не вдається зосередити в рамках одного економічного суб'єкта, в результаті чого підвищуються ризики учасників позикоощадних системи.
Оскільки житлово-накопичувальний кооператив виявляється не єдиним учасником будівництва, то порушується принцип замкнутості системи будзаощадження, і це тягне за собою обмеження незалежності кооперативу від зовнішнього фінансового ринку. І це не дозволяє утримувати вартість кредитних коштів на мінімальному рівні.
Через високу вартість житла період накопичення і погашення кредиту розтягується на порівняно тривалий термін (4-6 років), протягом якого ціна квартири, що купується продовжує зростати (на етапі накопичення, який відповідно до прийнятого закону не може бути менше двох років), отже зростає і «поріг» накопичення, необхідний для отримання кредиту. Це означає, що темп поповнення паю повинен бути вище темпу зростання вартості квартири; такий розмір щомісячного платежу пайшіка доступний далеко не всім представникам середнього класу.
Російські житлово-накопичувальні кооперативи не нараховують відсотки на зростаючі паї, тобто не «допомагають» своїм пайовикам на етапі накопичення. А відрахування на покриття адміністративних витрат стягуються з пайовиків протягом повного терміну дії договору. Нарахування хоча б невисокого відсотка могло б пом'якшити важкий період накопичення, скоротивши розмір або щомісячного внеску, або термін накопичення, навіть при необхідності сплати відсотка за кредитом у період розстрочки.
2.3 Іпотека.
Одним з головних інструментів виконання програми ринку доступного житла є іпотечне кредитування. Урядом прийнято цілий пакет законів щодо розвитку іпотеки.Проте, не дивлячись на вжиті законодавцями заходи з розвитку іпотеки, вирішені не всі існуючі проблеми сьогодні. У країні відсутній нормальний фінансовий ринок, на якому могли б звертатися цінні іпотечні папери. Закон про цінні іпотечних паперах був прийнятий у листопаді 2003 року, однак жодна папір до цих пір не була випущена у зв'язку з відсутністю відповідних нормативних актів. На даний момент тільки обговорюються поправки до закону про іпотечні цінні папери.
Умови отримання іпотечного кредиту досить жорсткі. У порівнянні з США і Європою, де процентні ставки по іпотечних кредитах коливаються в межах від 3 до 7%, російську іпотеку дешевою не назвеш. Навіть не дивлячись на те, що з осені минулого року ставки на ринку почали знижуватися. Про їх зниження оголосили багато банків, навіть АІЖК порушив свої власні, анонсовані раніше плани, за якими передбачалося, що ставка буде знижуватися щорічно на 1%. На початку 2006 року агентство ввело диференційовану ставку по кредитах, і тепер за наявності 50-відсоткового початкового внеску споживач може взяти позику на термін до 15 років вже під 12%. Тим не менш, іпотечні кредити як і раніше недоступні абсолютній більшості громадян з-за низького рівня доходів.
Практика показує, що до послуг іпотеки в основному вдаються заможні люди, для яких покупка квартири і без кредиту не проблема. Просто ці громадяни не хочуть вилучати кошти з бізнесу, їм зручніше виплачувати суму частинами. А одиниці з категорії найманих робітників з середніми зарплатами, які зважилися на іпотеку, часто створюють потім і собі, і банку проблеми, тому що починаються нерегулярні виплати.
Реально сьогодні іпотеку можуть дозволити собі, мабуть, лише співробітники великих компаній із зарплатою від 1 тисячі доларів.
При цьому покупець квартири зобов'язаний застрахувати своє житло і життя, а також сплатити всі збори за проведення операції, що призводить до подорожчання квартири.
Але, тим не менш, на даний момент іпотека в Росії розвивається.
Процентні ставки поступово долають десятивідсотковий кордон, а терміни кредитування деяких банків перевалили за чверть століття.
За даними Центробанку на 1 січня 2006 р., обсяг виданих росіянам кредитів на покупку житла виріс за рік в 2,3 рази до 125 700 000 000 руб. Обсяг безпосередньо іпотечних кредитів виріс ще більше - майже в три рази з 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб.
У минулому році значно посилилася конкуренція на ринку іпотеки.
Сьогодні відсутність в асортименті великого банку іпотечної програми вже стає рідкістю. За 2005 рік склад іпотечних кредиторів збільшився майже на два десятки. Тепер на ринку житлового кредитування, за даними аналітиків, пропонується близько двох сотень різних програм. Правда, до їх числа потрапляють не тільки іпотечні продукти в класичному визначенні (тобто позики під заставу нерухомості, що купується), але й інші варіанти кредитування житла. Наприклад, програма Ощадбанку, за якою застава є лише одним із додаткових способів забезпечення. Кредити тут можуть бути видані під поручительство третіх осіб без застави.
Вимоги банків до позичальника постійно пом'якшуються. Так, всі кредитори, за винятком Ощадбанку, сьогодні приймають до розгляду «сірий» дохід позичальника. Форма його підтвердження варіюється від довідки за підписом керівника до простого розрахунку середніх зарплат в тій галузі, в якій працює претендент на кредит.
Наявність поручителів, колишнє на ринку нормою два роки тому, практично пішло в минуле. Єдиним виключенням є Ощадбанк. Зате тут найбільш лояльні вимоги по відношенню до рівня доходу позичальника. У середньому на $ 1 тис. «білого» доходу Ощадбанк може видати кредит у розмірі близько $ 48 тис. У більшості комерційних банків при такому доході можна отримати не більше $ 30 тис.
Прописка та реєстрація позичальника зараз не грають ніякої ролі, хоча рід занять, як і раніше має значення.
Найменше за минулий рік змінилося таку умову іпотеки, як обов'язковий перший внесок. Правда, деякі банки знизили його мінімальний розмір, і тепер він складає від 10 до 30%. У багатьох банках він безпосередньо впливає на рівень процентної ставки: чим більше стартовий внесок, тим нижче ставка.
Велика частина вітчизняної іпотеки - це кредитування купівлі житла на вторинному ринку. Іпотека новобудов, як кажуть експерти, хоча і набирає популярність серед споживачів, як і раніше викликає у банків насторожене ставлення. Причини цього - непрозорість будівельної галузі, а також норма 214-го ФЗ про солідарну відповідальність банків та забудовників перед пайовиками. «Банки дають кредити, як правило, тільки на той об'єкт, будівництво якого вони самі фінансують, - стверджує керівник клієнтського управління іпотечної компанії« Мій дім »Юлія Пузакова. - В інших випадках застосовується дуже вибірковий підхід ». Свого роду компромісом між потребою позичальників у новому житлі і небажанням банків ризикувати стали так звані ломбардні програми, кількість яких за минулий рік майже подвоїлася. За ними можна оформити кредит на квартиру в будинку, що будується під заставу вже наявної в позичальника нерухомості. Професіонали пояснюють це законодавчими нововведеннями, завдяки яким спростилася схема оформлення застави на земельну ділянку з недобудованим будинком.
Однією з головних проблем іпотеки на сьогоднішній день загрожує стати те, що іпотечні кредити не встигають за цінами. Кількість заявок на видачу іпотечних кредитів зростає. Збільшується і число схвалених банками заявок. Зате падає кількість реально виданих кредитів. Саме так описують ситуацію, що склалася сьогодні на іпотечному ринку, його учасники і пояснюють в цей парадокс занадто великою різницею між сумою, на яку розраховує позичальник (покриває вартість квартири), і сумою, яку йому готовий видати банк. Через підвищення рівня доступності іпотечних кредитів справді доступна нерухомість була швидко вимита з ринку.
Тому є небезпека, що при нинішньому дефіциті житла розвиток іпотеки тільки розігріє попит і підхльосне зростання цін на квартири.
3. Висновок.
Основними проблемами сучасного ринку житла Росії є, таким чином, проблеми пов'язані з недоступністю житла основній масі населення. Це такі чинники як:- Дефіцит платоспроможного попиту населення;
- Високі кредитні ставки;
- Адміністративні бар'єри, неврегульовані законодавством взаємини між органами виконавчої влади, забудовниками та будівельниками;
- Недостатні обсяги будівництва житла;
- Дефіцит позикових і залучених фінансових коштів і невикористаний повною мірою арсенал державних регулюючих засобів впливу на житловий сектор економіки та ін
Для успішного розвитку ринку житла необхідно привести в порядок законодавчу базу,. Прагматичною політикою держави має стати створення умов для підвищення платоспроможності населення.
Світова практика забезпечення житлом будується на трьох «китах»:
- Накопичення заощаджень громадян через позиково-ощадні каси під 4% річних.
- Іпотечне житлове кредитування під 4-5% на 15-35 років.
- Державна підтримка створення сприятливих умов для житлового будівництва та доступу до довгострокових ринків кредитування.
У нашій країні ринок житла перебуває у розвитку.
Його перспективи лежать у розвитку
Додаток
1. Про концепцію пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло громадянам Росії».
Головним організаційно-фінансовим механізмом реалізації концепції національного проекту є федерально-цільова програма «Житло» і що входять до її складу фактично чотири нових підпрограми. З точки зору федеральної підтримки та стимулювання не тільки попиту, але й пропозиції на ринку житла особливістю нової програми є її збалансованість.Перша підпрограма - забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою. Вона здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету, за рахунок державної гарантії на забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою та субсидування відсотків по банківських кредитах. Друга підпрограма - модернізація об'єктів комунальної інфраструктури. Вона здійснюється із залученням коштів вже приватних інвесторів з метою вдосконалення комунальної інфраструктури населених пунктів.
Третя підпрограма - забезпечення житлом молодих сімей, молодих спеціалістів на селі. Вона буде здійснюватися у формі надання бюджетних субсидій молодим сім'ям, молодим фахівцям на селі на погашення першого внеску при отриманні іпотечного кредиту. На держ. підтримку молодих сімей у бюджеті 2006-го року передбачається 2,1 мільярда рублів, в бюджеті 2007-го року 5,3 мільярда рублів, у тому числі 4,3 мільярда на субсидування молодим сім'ям і 1 мільярд рублів на страхування іпотечних кредитів для молодих сімей . На держ. підтримку молодих фахівців на селі в бюджеті 2006-го року передбачається 1,4 мільярда рублів, в бюджеті 2007-го року 1,7 мільярда рублів. Загальна кількість молодих фахівців, які будуть забезпечені житлом у рамках цієї підпрограми в 2006-2007 році, має скласти більше 24 тисяч чоловік. І всього за період 2006-2010-го року в рамках цієї підпрограми зможуть поліпшити житлові умови більше 70-ти тисяч молодих фахівців на селі.
Четверта підпрограма - виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян. Ці заходи будуть розроблені з урахуванням вже діючої сьогодні програми «Державні житлові сертифікати» для військовослужбовців, які звільняються з військової служби, громадян, звільнених з військової служби та прирівняних до них осіб, громадян, що виїжджають з районів півночі і прирівняної до них місцевості, громадян РФ , які постійно працюють на комплексі Байконур і підлягають відселенню, вимушених переселенців, ветеранів та інвалідів, громадян, які брали участь у ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській атомній станції, а також на виробничому об'єднанні «Маяк»; ветеранів підрозділів особливого ризику. Субсидії будуть надаватися за рахунок федерального бюджету і будуть визначатися виходячи з середньоринкової вартості житла у відповідних суб'єктах, і в залежності від категорій середньої вартості житла, загальної на території РФ. На реалізацію даної програми в федеральному бюджеті 2006-го року передбачено 20900 млн рублів, у тому числі 3,2 мільярда для ветеранів та інвалідів. У цілому за період 2006-2010 року за цією програмою буде забезпечено 211 тисяч сімей окремих категорій громадян.
Це чотири основних підпрограми, які знаходяться в проекті концепції і в проекті програми «Житло». У рамках всієї цілої програми буде здійснюватися заходи щодо реалізації концепції «Розвиток уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів Росії». Ця програма схвалена Урядом РФ. Тут найбільш важливим є розробка і прийняття нормативно-правових документів у частині регулювання ринку іпотечних цінних паперів, залучення коштів пенсійних фондів і страхових компаній на ринок іпотечних цінних паперів, страхування іпотечних кредитів, діяльність бюро кредитних історій, житлово-накопичувальні кооперативи, вдосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також захист прав добросовісного набувача житлової нерухомості. У рамках цієї програми передбачені заходи з надання бюджетної підтримки розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів через сприяння Агентству по іпотечному житловому кредитуванню. Це дозволить забезпечити умови для залучення довгострокових ресурсів і для збільшення обсягів надання довгострокових іпотечних кредитів населенню. Витрати федерального бюджету в 2006-2007-му році на ці цілі складуть 30 мільярдів рублів, у тому числі і збільшення статутного капіталу АІЖК на суму 8,2 мільярда рублів. Таким чином, за період 2006-2007 року 446 тисяч сімей скористаються іпотечними кредитами, а до 2010 року їх буде більше 1,5 мільйонів сімей. У 2007-му році обсяг виданих іпотечних кредитів складе більше 150-ти мільярдів рублів, що в 7,6 рази більше в порівнянні з 2004-м роком, а до 2010-го року їх число збільшиться більш ніж у 20 разів. Таким чином, в проекті програми «Житло» передбачається загальний обсяг фінансування більше 640 мільярдів рублів, що в 6 разів більше, ніж діюча програма «Житло». Підраховано, що буде більше 28 нових законопроектів і більше 60 нових постанов Уряду. Розробка, узгодження і надання в Уряд РФ проектів нової федерально-цільової програми «Житло» і входять до її складу підпрограм, підготовка нормативних правових та методичних документів вимагає злагодженої спільної роботи Міністерства регіонального розвитку, Федерального агентства «Росстрой» у тісній взаємодії з Урядом, з Адміністрацією Президента, членами Державної Думи.