5) укладення договору купівлі - продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску.
Забезпечення кредиту може бути оформлено:
договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;
тристоронніх (змішаним) договором купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;
договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека житлового приміщення, виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі - продажу;
6) проведення розрахунків із продавцем житлового приміщення. Позичальник здійснює оплату вартості житлового приміщення за договором купівлі - продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі - продажу;
7) страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості прав власника на купується житлове приміщення.
Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.
У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі.
У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення видатків за процедурою звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник. [11]
За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. [15]
При правильній організації іпотека поступово трансформується в самофінансованим систему, яка формує ринок житла і забезпечує його розвиток. Як правило, такі системи функціонують без фінансової участі держави, за винятком випадків державних дотацій банкам для компенсації їм більш низьких, ніж ринкові, ставок іпотечних кредитів. Необхідно підкреслити, що ключовим завданням держави є створення умов, які дозволили б банкам займатися іпотечним кредитуванням без невиправданого ризику.
Система іпотечного кредитування включає два напрямки:
· Безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючим суб'єктам і населенню;
· Продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань), яка забезпечує додаткове залучення ресурсів для кредитування.
Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другим - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло
забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обігу, сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер, стабілізує процентні ставки за кредитами.
Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які знову пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективне функціонування даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку.
Банк, що видає іпотечний кредит пов'язаний з наступними ризиками
Види ризику забезпечення кредиту

	Ризик забезпеченості кредиту

Ризик неліквідності забезпечення

Правовий ризик

Ризик втрати або пошкодження предмета або застави

Ризик знецінення предмета застави

Ризик неправильної оцінки предмета застави

Низька кваліфікація співробітників

Недостатній досвід роботи з банківськими заставами

Особливу увагу приділимо окремому виду кредитного ризику - ризику забезпечення кредиту, який хоч і не є самостійним видом ризику і розглядається тільки при настанні ризику непогашення кредиту, представляється найбільш цікавим, оскільки саме він залежить від вибору виду забезпечення.
Цей вид ризику проявляється у недостатності доходу, отриманого від реалізації наданого банку забезпечення кредиту, для повного задоволення боргових вимог банку до позичальника.
Ризик кредитоспроможності позичальника передує ризику непогашення кредиту, під ним прийнято розуміти нездатність позичальника виконувати свої зобов'язання по відношенню до кредиторів взагалі. Кожен позичальник характеризується індивідуальним ризиком кредитоспроможності, який присутній незалежно від ділових відносин з банком і є результатом ділового ризику і ризику структури капіталу.
Ризик знецінення застави пов'язаний з можливою зміною ринкової вартості предмета застави протягом терміну дії договору застави. Ціна предмету застави може змінюватися як в меншу, так і в більшу сторону. Найчастіше зміна відбувається в меншу сторону, так як крім ринкових законів у цьому випадку ще діє чинник, пов'язаний з фізичним і моральним зносом предмета застави. Така зміна ринкової вартості може призвести до того, що в разі необхідності після реалізації предмета застави банк не зможе повернути кредитні кошти і компенсувати свої збитки в повному обсязі.
Ризик втрати або пошкодження предмета застави пов'язаний відповідно з повною втратою предмета застави або з частковою втратою ним своїх властивостей, що також призводить до зниження ринкової вартості об'єкта застави або до повної його втрати.
Правовий ризик як правило, пов'язаний з можливими порушеннями законодавства несумлінними заставодавцями. Наприклад, до банку можуть бути представлені підроблені документи, що підтверджують право власності на заставлене майно, або майно може бути закладено кілька разів. У даній ситуації банк може понести додаткові фінансові, моральні, матеріальні і часові витрати.
Ризик неліквідності має на увазі неможливість реалізації предмета застави на ринку по обгрунтованій вартості, а також можливу втрату предметом застави своєї ліквідності протягом дії договору застави.
Ризик неправильної оцінки предмета застави може виникати в разі відсутності достатньої кількості інформації про предмет застави, низької кваліфікації співробітників, які виробляють оцінку, або при скоєнні співробітниками посадового злочину (наприклад, підкупу). У цьому випадку ринкова вартість застави виявляється нижче вартості, зазначеної у документах, і, відповідно, не може покрити витрат банку.
Ризик, пов'язаний з низькою кваліфікацією співробітників, може виникати на всіх етапах банківського кредитування під заставу майна. Результатом може стати як вже згадана завищена оцінка предмета застави, так і недійсність угоди (при неправильному оформленні договору застави) або одержання недостовірної інформації (у разі неякісної перевірки подаються заставодавцем документів) і т.д.
Ризик, пов'язаний з недостатнім досвідом роботи з банківськими заставами, узагальнює в собі всі попередні види ризиків, так як вони можуть бути наслідком недостатнього досвіду. Даний ризик обумовлений відносно недавнім входженням в практику банківської діяльності операцій застави (особливо застави нерухомості), а також пов'язаний з появою нових банків, які не мають практики в цій галузі, і нових банківських послуг. [1 стор 198]
. Програми іпотечного кредитування складені виходячи з потреб основних клієнтів іпотечного кредитування, яких виділяють на чотири групи:
- "Перше житло":
- "Яппі" (вік 25 - 35 років, дохід від 500 дол, самотні, але готові почати спільне життя в цивільному шлюбі);
- "Молода сім'я" (вік 25 - 40 років, дохід від 500 дол, одружені, можливо, мають дитину дошкільного віку);
- "Нову якість" (вік 35 - 45 років, дохід від 500 дол, є дорослі діти).
З даної сегментації слідують чіткі вимоги до налаштування іпотечного пропозиції.
Для групи "перше житло" необхідно просування іпотеки як категорії. Важливо аргументовано дати зрозуміти, що іпотека для даної групи є доступним продуктом. Їм треба запропонувати раціональний вибір на користь іпотеки, піднявши існуючу проблему - необхідність власного житла, наявність орендних платежів.
Результатом налаштування іпотечного пропозиції для даної категорії клієнтів з'явилася рекламна комунікація "Ні оренді!".
Для групи ж "нову якість" найважливішими є вигідні умови і можливість підібрати для себе оптимальний варіант за рахунок поєднання власних і позикових коштів. Представники цієї аудиторії чітко знають, що таке іпотека, і чітко вміють планувати свій бюджет.
Способом налаштування іпотечного пропозиції на потреби зазначеної групи стало створення "іпотечного конструктора", що передбачає широкий вибір цінових умов залежно від терміну кредиту і розміру початкового внеску. [8]
Висновок:
Іпотека - це довгостроковий кредит, який видається на придбання житла.
Не кожні верстви населення можуть дозволити купити квартиру за готівку, накопичуючи гроші довгі роки, тому програма іпотеки вигідна в цьому плані. При стабільному ринку (зростання у межах інфляції), позичальник завжди виявляється у виграші, тому що «переплата» компенсується зростанням цін на житло. Багато хто не вирішуються брати кредит, хоча при цьому орендують іншу квартиру замість того, щоб погашати кредит за власну. Адже вартість орендної плати за однокімнатну квартиру, в 2007 р майже дорівнює щомісячному платежу по кредиту.
Позитивні аспекти іпотечного кредитування на довгий термін:
- Доступна цінова політика;
- Можна брати кредит родиною в кілька поколінь;
- Відносно невеликі щомісячні виплати, які можна порівняти з вартістю оренди житла;
- Фіксований відсоток виплат;
Негативні аспекти:
- Обмеження прав користування нерухомістю в момент виплат кредиту;
- Висока процентна річна ставка, ніж при споживчих кредитах.
1.2. Існуючі моделі розвитку іпотечного кредитування.
Угорщина
Самий швидко зростаючий у Європі ринок іпотечного кредитування - в Угорщині. Сучасний ринок іпотечного кредитування почав формуватися в Угорщині ще 15 років тому, проте нинішній бум пояснюється щедрими державними субсидіями з одного боку і низькими процентними ставками - з іншого.
Сприяють йому і низькі темпи інфляції - у минулому році вона склала приблизно 6 відсотків. Тільки в минулому році обсяг виданих іпотечних кредитів збільшився тут на 70 відсотків. Для порівняння: у Чехії - тільки на 30 відсотків, а в Польщі - лише на 9 відсотків, у Західній Європі кредити давно стабілізувалися і приростають не настільки сильно. У цілому за два останні роки обсяг іпотечного кредитування в Угорщині збільшився майже на 260 відсотків.
На даний момент фактично будь-який угорський громадянин може знайти відповідний його доходам іпотечний продукт на ринку: починаючи від невеликого кредиту на ремонт опалення до кредиту на будівництво власного будинку або купівлі землі для фермерської діяльності.
Щоб іпотека запрацювала, потрібно було, звичайно, створити юридичну базу, тому що в перші роки і банки, і клієнти побоювалися іпотеки - їм це справа здавалася занадто ризикованим. Особливо насторожувала передача позичальником кредитору прав на нерухомість, поки кредит не буде погашений.
Система іпотечного кредитування в Угорщині задоволена проста. Той, хто має намір побудувати або придбати житло або просто хоче зробити ремонт, звертається в банк. Максимальна сума кредиту - 30 мільйонів форинтів, це приблизно 125 тисяч доларів. Термін погашення - від 5 до 35 років. Позичальник повинен повернути не тільки суму кредиту, але і відсотки, хоча і дуже низькі, а також покрити банківські витрати. На даний час вони складають 2,9 відсотка і 1,5 відсотка відповідно. Але банк, що видав іпотечний кредит, отримає ще 3 відсотки у вигляді дотації з державного бюджету. На цьому тлі дивно швидко розвивається і вторинний ринок заставних.
Спочатку програма іпотечного кредитування була розрахована на молоді сім'ї, які будують нове житло. Потім включили і житло, вже існуюче. Зараз всі сім'ї включені в схему.
Банки також вітали цей процес, бо з-за різного роду субсидій кількість видаваних іпотечних кредитів неухильно зростає. У порівнянні з тим, що було в 1999 році, в 2006 їх видається в 13 разів більше, а загальна сума становить майже 4 мільярди євро. Проте експерти вважають, що і це менше половини всього потенціалу іпотечного кредитування в країні. В Угорщині низькі процентні ставки на іпотечне кредитування, приблизно 6 відсотків річних, тоді як ринкові ставки за іншими кредитами досягають 12-15 відсотків. [19]
Німеччина.
У Німеччині з 1900 р . існує спеціальна система іпотечних банків. З тих пір жоден з них не розорився. Крім того, відсотки за заставними листами вони виплачували своїм вкладникам навіть під час першої та другої світових воєн.
У порівнянні з іншими європейськими законодавствами, у Німеччині присутні дві додаткові гарантії надійності і захищеності іпотечного банку і заставних листів. По-перше, в кожному іпотечному банку керуючий і його заступник призначаються державним органом нагляду за банками. Цим службовцям ставиться в обов'язок надавати контролюючої організації інформацію про діяльність банку, про відомості і власних спостереженнях, отриманих в процесі роботи. Основне завдання керівника - нагляд за належним забезпеченням заставних листів, правильністю та своєчасністю внесення в особливий іпотечний реєстр суми, використовуваної для забезпечення. Заставні листи можуть бути видані лише після того, як керуючий підтвердить наявність їх відповідного забезпечення і запису в іпотечному реєстрі. По-друге, - система банківського нагляду, яка здійснюється шляхом вибіркової перевірки реєстру, яка проводиться раз на два роки.
Величезне значення має і реєстраційна система іпотеки. У Німеччині її основу складає так звана «поземельна книга», причому в країні існує спеціальний законодавчий акт, присвячений ведення цього специфічного реєстру. Реєстрація нерухомості при встановленні іпотеки супроводжується чітким оформленням виникнення і припинення заставного права на цю нерухомість. При реєстрації іпотечного угоди в поземельній книзі обов'язково відображаються імена боржника і кредитора, вид заставного права, сума вимог кредитора і відсоткова ставка.
Іпотека може бути договірної або судової. Різниця полягає в тому, що в першому випадку заставою служить конкретний об'єкт нерухомості, зазначений у договорі, а в другому - іпотека носить загальний характер по відношенню до всього майна боржника. Зрозуміло, такий договір передбачає взаємні права і обов'язки. Заставодавець зобов'язаний страхувати предмет іпотеки і вживати всіх заходів для забезпечення його збереження, повідомляти всім наступним заставодержателям про наявні застави предмета іпотеки, а також повідомляти про загрозу втрати предмета або можливості його пошкодження. Заставодержатель, у свою чергу, має право перевіряти документально і фактично наявність, стан, а також умови зберігання предмета іпотеки.
Інший значущою складовою системи іпотеки є форма реалізації заставного права. У світі застосовується два види подібних процедур - судова та адміністративна. У Європі, в основному, практикується перша, причому найбільш повно вона представлена ​​саме в німецькому законодавстві.
Тут передбачені три способи реалізації заставних прав: примусова іпотека, примусовий аукціон і примусове управління. У реальній практиці заставні права на майно реалізуються на основі двох останніх способів.
Примусовий аукціон представляє собою судову процедуру, в результаті якої права власності на майно переходять покупцеві, а за рахунок виручених грошей відбувається задоволення вимог кредитора.
Примусове управління дає можливість кредиторам задовольнити свої вимоги за рахунок експлуатації нерухомого майна постійно або тимчасово, але - виключно в період, що передує примусовому аукціону.
На даний момент процентна ставка по кредиту в Німеччині знаходиться на рівні 5% річних.
Приклад іпотечного кредитування в Росії та Німеччини:
3-км.квартіра в новому будинку 250.000 €, 125.000 € (50%)-власний капітал; 125.000 € (50%)-кредит.
У Німеччині: Ставка кредиту-5%! Виплачуючи 12.500 € на рік (5% від вартості квартири-мінімальна орендна плата за рік), через 13 років Ви виплачуєте та погашаєте повністю кредит і стаєте власником нерухомості!
У Росії: Ставка кредиту - 10%! Виплачуючи 12.500 € на рік (5% від вартості квартири або 10% від величини кредиту), через 13 років сума Вашої заборгованості банку залишається колишньою і не зменшується ні на цент! [18]
Італія
Розмір кредиту в Італії не перевищує 60% від вартості нерухомості, термін розгляду заявки - не менше двох місяців, а процедура стягнення заставленого майна відбувається в середньому близько п'яти-шести років. Іпотека в Італії становить 10% ВВП, у той час як у Європі - в середньому 40%.
Система іпотечного кредитування Італії за формою відноситься до кредитних систем країн Середземномор'я. Ці кредитні системи менш розвинені в порівнянні з німецькою або англійською, тут більш істотна частка прямої державної участі (у вигляді субсидування позичальників). В Італії частка іпотечних кредитів у стадії погашення становила в 2002 році 22%. Для порівняння, той же показник у Німеччині прирівнювався 40%, а у Великобританії - 57%.
В Італії роль держави виражається також у забороні комерційним банкам видавати довгострокові іпотечні кредити, якщо джерелом для їх видачі послужили короткострокові депозити.
У цілому іпотечним кредитуванням в країні займається близько 300 банків та інших кредитних установ. Іпотечні кредити видають на термін від 10 до 25 років під фіксований на перші роки або плаваючий відсоток (7-9% річних). Поряд з традиційним іпотечним кредитуванням в Італії розвинене пряме кредитування забудовника, що зводить житлові будинки. Спочатку оформляють один іпотечний кредит під заставу всього будинку, що будується. Позичальником за кредитом виступає забудовник, який до моменту отримання кредиту звів вже один-два поверхи майбутньої будівлі. Коли будинок побудований і починається продаж квартир, виданий кредит дробиться на частини, а борг переуступаются покупцям житлоплощі. Банк не проводить ретельної експертизи платоспроможності покупців житла, довіряючись первинного відбору, виробленому забудовником. Ризики неповернення кредиту банк страхує.
Порівнюючи умови іпотечного ринку в Італії і Росії, російські гості із задоволенням відзначили, що нам вже є чим пишатися і у найближчому майбутньому ми зможемо поділитися передовим досвідом з нашими закордонними колегами.
Вартість квадратного метра 50-метрової однокімнатної квартири - 600-800 євро, а в окремому будинку - 700-900 євро.
При покупці житла в Італії додаткові витрати складають:
· Комісійні агентству нерухомості - 5-6%;
· Послуги нотаріуса - максимум 1%;
· Податок на операції з нерухомістю - 10% від кадастрової оцінки об'єкта (звичайно нижче ринкової); [23]
США.
Більшість громадян при купівлі нерухомості в США вважають за краще користуватися можливістю іпотечного кредиту, початковий внесок при придбанні нерухомості становить 10%.
В даний час банки США пропонують на вибір біля 30 різних іпотечних програм. Їх вибір залежить від того, купується чи нерухомість для проживання, для здачі її в оренду або ж для участі в інвестиційному проекті. Процентні ставки становлять від 1,25% (мінімальна ставка при дотриманні певних фінансових умов) до 6-7% річних. Сьогодні звичайна ставка при фіксованому розмірі річних складає 6%, а в комерційних проектах з інвестиціями - 7%. Стандартний термін, на який береться іпотечний кредит, - 30 років.
На 70% від вартості квартири видається іпотечний кредит на 30 років, в даний час під 6% річних (при фіксованій ставці). Таким чином, основна ідея полягає в тому, щоб інвестор встиг потрапити до числа перших 20% покупців. У цьому випадку він зможе придбати квартиру за мінімально можливою ціною. На чому крім усього іншого можна і непогано заробити: багато будівельних компаній починають вторинну перепродаж (природно, за погодженням з інвестором) зарезервованих на першому етапі квартир після реалізації 95% всього пропонованого до продажу кількості об'єктів нерухомості. У більшості випадків за підсумками 2002 - 2003 рр.. інвестору вдавалося перепродати зарезервовану квартиру з прибутком від 50% до 90% річних ще до переходу її у його володіння.
Іноземний капітал у світлі останніх подій на ринку іпотечних кредитів у США дещо виріс у ціні. Обсяг виданих іпотечних кредитів у США становить за різними оцінками близько 5 трлн. дол США з них 14% кредитів виявилися незабезпеченими реальними доходами позичальників, що складає близько 700 млрд. дол США. [22]
Таблиця 1.2.1.
Частка ринку іпотечного кредитування у ВВП різних країн.

країна	Обсяги іпотечного кредитування до ВВП, у відсотках
Росія	Менше 1%
Великобританія	62%
США	53%
Німеччина	50%
Країни, що розвиваються	5-7%
Країни Євросоюзу	38%
Колишні соцкраїни	25%

Висновок: За даними таблиці можна зазначити, що іпотека в РФ слабко розвинутими країнами, причиною цьому служить висока ставка відсотка річних мала підтримка верств населення у придбанні житла з боку уряду, низькі темпи будівництва. У Великобританії доходи від іпотеки займають більшу частину з усіх доходів країни. У Німеччині та США низька ставка відсотків, що робить іпотечну політику розвиненою.
Висновок: В Угорщині спостерігається високий зростання розвитку іпотечного кредитування, так як урядом розроблені такі програми, що населення не ризикує брати кредит, до того ж з іпотечного кредитування ставка річних у два рази менше, ніж при інших кредитах, що робить його вигідним з боку населення . Банки при цьому отримують великий дохід у вигляді відсотків від населення і субсидій від держави, таким чином у країні діє ефективна державна підтримка населення в забезпеченні житла
У Німеччині діє суворий нагляд за банками з боку держави. Низька процентна ставка.
В Італії іпотека менш розвинена ніж в Європейських країнах. Максимальну суму кредиту можна взяти тільки в розмірі 60% від вартості житла. Впливає на такий розвиток і відмова держави видавати комерційним банкам іпотеку.
У США тривалість кредиту досягає 30 років (коли в інших країнах, особливо в Росії, держава на такий строк не вирішується), що робить щомісячні платежі менше, отже, доступнішими. Також створюються програми, що задовольняють потреби кожного.
У Росії іпотечне кредитування знаходиться ще в стадії розвитку. Так як з'являється конкуренція між банками, відсоток річних знижується і незабаром наздожене європейські стандарти.

	Країна
	Угорщина	Німеччина	Італія	США	Росія
Проблема	Придбання житла
Методи	Створення іпотечних програм
Позитиви	1) Процентна ставка - 6% річних (на др.кредіти 12-15% річних), 2) видача субсидій, 3) отримання банком, що видав іпотечний кредит дотації з державного бюджету	1) Низька процентна ставка - 5% річних, 2) висока захищеність і надійність банків	7-9% річних - ставка кредиту	1) Ставка по кредиту - 6-7% річних. 2) Термін - до 30 років. 3) Сума кредиту - 70% від вартості квартири	Середня ставка кредиту - 10,5-13% річних, строком до 25 років, сума кредиту - 90% від вартості житла
Негативи			1) Сума кредиту становить не більше 60% від вартості житла 2) високий відсоток доп.расходов		Процентна ставка по іпотечному кредиту вище, ніж при споживчих кредитах

Глава 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в РФ і Пермському краї.
2.1. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в Росії.
У результаті проведеної політики безкоштовної приватизації житла та зняття обмежень на кількість і розмір житлових приміщень, що перебувають у власності населення, змінилася структура житлового фонду за формами власності. В даний час 57 відсотків усього житлового фонду в Росії знаходиться в приватній власності. За оцінками, у великих містах Росії щорічно в операції купівлі - продажу втягується 1,5 - 2 відсотки квартир, що знаходяться в приватній власності.
Зростання обсягів іпотечного кредитування за перше півріччя 2006р. був подвоєний. Тим не менше, загальний обсяг даних кредитів склав не більше 3% в обсязі всіх кредитів, виданих фізичним особам. [6]
Табліца.2.1.1.
Обсяг іпотечного кредиту.

рік	Обсяг кредиту
2005	4,6 млрд. рублів
поч. 2007р.	5,9 млрд. рублів

Висновок: розмір кредиту на поч. 2007 році збільшився на 22% тому збільшився попит на житло.

Таблиця 2.1.2.
2005 - 2007 рр.
65%
┌ ─ ─ ┐
│ │
│ │
│ │
│ │
│ │ 48%
│ │ ┌ ─ ─ ┐
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ 32% │ │
│ │ ┌ ─ ─ ┐ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
14% │ │ │ │ │ │
┌ ─ ─ ┐ 13% │ │ │ │ │ │
│ │ ┌ ─ ─ ┐ │ │ 12% │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ┌ ─ ─ ┐ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ 8% 8% │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ┌ ─ ─ ┐ ┌ ─ ─ ┐ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ┴
Авто клієнту потрібно-Іпотека Авто Карти Порребі-Іпотека
тельские тельские
з картами
Висновок:
- Останнім часом швидко розвивається кредитування для придбання житла на етапі будівництва, що, напевно, в першу чергу пов'язано із зростанням цін на житло і можливістю купити його дешевше на ранніх стадіях будівництва, а також з тим, що відчувається брак пропозицій на вторинному ринку.
- Ще з тенденцій останнього часу варто відзначити зростання числа банків, що надають іпотечні кредити, і якщо раніше іпотека видавалася в основному в доларах США, то зараз велике поширення одержали рублеві іпотечні кредити, особливо це відчувається в регіонах. [7]
- Споживчі кредити у 2005 році складали 65%, в 2007р. 32%, тобто знизилися на 33%, іпотечні кредити виросли на 40%, це пов'язано з тим, що було прийнято з 2005 до 2007р законодавством концепції з розвитку кредитування, правітельст РФ розроблені програми підтримки молодих сімей, «Свій будинок» і т.д
Таблиця 2.1.3
Динаміка ринків кредитування фізичних осіб ¹
млн дол млн дол
10 000 ┬ ┬ 70 000
│ * │
│ @ │
8000 ┼ ┼ 60 000
│ │
│ │
6000 ┼ ┼ 50 000
│ │
│ │
4000 ┼ ┼ 40 000
│ @ │
│ │
2000 ┼ * ┼ 30 000
│ │
│ * @ │
0 ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ 20 000
2004 р. 2005 р. 2006 р.
* - Іпотека 642 1 834 8 883
@ - Споживчі кредити 21 599 34 701 62 405
(Права шкала)
Таблиця 2.1.4.
100% ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┐
│ │
│ │
│ │
│ │
75% ┼ │
│ │
│ │
│ │
│ │
50% ┼ │
│ │
│ │
│ │
│ │
25% ┼ 21% │
│ 12% * │
│ 5% * │
│ 3% * │
│ * │
0% ├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┼ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┼ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┼ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
2004 р. 2005 р. 2006 р. 2007 р.
* - Іпотека
¹ по даним ЦБ РФ
Висновок: за даними таблиць. видно, що в 2004 р . Іпотечні кредити склали 642 млн. $ а в 2006 р . 8883 млн. $, тобто збільшилися на 8241 млн. $. Якщо у 2004 р . Кредитування фізичних осіб склали 642 млн $, відповідно 3% до цього року, то до 2006 р . 12% склали 883 млн. $ кредитування фізичних осіб, отже банк не отримав 1065 млн. $. Відсоток невиплат фізичних осіб за період з 2004 по 2006 рр.. виріс на 9%
Таблиця 2.1.5.
Динаміка регіональної складової ринку іпотеки ^*
0% 25% 50% 75% 100%
2 ├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┼ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┼ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┼ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
0 ├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
0 │ │ Група регіонів з найбільш │ Інші │
4 │ Москва │ розвиненими фінансовими │ регіони │
│ │ ринками і високим │ РФ │
р. │ 39% │ рівнем конкуренції 45% │ 16% │
├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
2 ├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
0 │ │ Група регіонів з найбільш │ Інші │
0 │ Москва │ розвиненими фінансовими │ регіони │
5 │ │ ринками і високим │ РФ │
│ 33% │ рівнем конкуренції 49% │ 18% │
р. ├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
2 │ │ Група регіонів з найбільш │ Інші │
0 │ Москва │ розвиненими фінансовими │ регіони │
0 │ │ ринками і високим рівнем │ РФ │
6 │ 23% │ конкуренції 55% │ 22% │
├ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┤
р. └ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┴ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┘
* За даними ЦБ РФ.
Розглядаючи регіональний аспект розвитку ринку, ми бачимо, що частка Москви знижується в загальному кредитному портфелі. Значну частку ринку займає "експертна" група 20 регіонів з особливо високим рівнем конкуренції і серйозним потенціалом ринку, що демонструє найбільш стрімке зростання <1>. Саме в цій групі найбільш розвинені збутові мережі федеральних мережних банків, а опорні регіональні банки, що є найактивнішими операторами АІЖК, мають сильні позиції.
<1> У групу даних регіонів увійшли: Санкт-Петербург, Московська, Воронезька, Іркутська, Кемеровська, Нижегородська, Новосибірська, Омська, Ростовська, Самарська, Свердловська, Тюменська, Челябінська області, Краснодарський, Красноярський, Пермський, Приморський, Хабаровський краї, Республіки Татарстан і Башкортостан. [8]
Формування системи іпотечного житлового кредитування є одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики.
Сучасна державна житлова політика повинна поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально не захищених груп населення зробити новий акцент на вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і мають житло у власності внаслідок безоплатної приватизації. Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування.
Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування передбачається у створенні законодавчої бази та нормативному регулюванні процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян. [3 стор 154.]
Державне бюджетне фінансування буде спрямовано на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно поліпшити свої житлові умови, у формі надання їм цільових адресних безоплатних субсидій на придбання житла.
Таким чином буде забезпечено функціонування взаємно доповнюють один одного ринкових механізмів вирішення житлових проблем громадян та механізмів соціальної підтримки.
Визначаючи основні напрямки та підходи до створення ефективного ринкового механізму житлового фінансування, що дозволяє забезпечити комплексне вирішення житлової проблеми, необхідно виділити наступні основні взаємопов'язані блоки:
- Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;
- Кредитування житлового будівництва;
- Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій). [8]
У РФ довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально на даному етапі 10 - 15 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника.
Кредит і відсотки по ньому виплачується у формі щомісячних платежів, розрахованих за формулою ануїтетних платежів (щомісячний платіж включає повний платіж за відсотками, що нараховується на залишок основного боргу, а також частина самого кредиту, що розраховується таким чином, щоб всі щомісячні платежі при фіксованій процентній ставці були рівними на весь кредитний період). Це зручно як для позичальника (оскільки він може чітко планувати свій сімейний бюджет), так і для кредитора.
Розмір щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30 - 35 відсотків сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період. При процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника і позичальників.
Придбане в кредит житло служить у якості забезпечення кредиту (передається в заставу кредитору). Це означає, що у разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Що залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові.
Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення придбаного за рахунок кредитних коштів і переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення.
Передане в іпотеку житло повинне бути вільним від будь-яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.
Придбане за рахунок кредиту житло повинне використовуватися позичальником переважно для проживання. Здача придбаного житла в оренду можлива тільки за згодою кредитора, що спеціально обумовлюється в кредитному договорі.
Вимоги до іпотечних кредитів сформульовані виходячи зі сформованого вітчизняного та зарубіжного досвіду кредитування населення. Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.
Дотримання чітких стандартів і вимог до процедур надання та обслуговування кредитів є основою для надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінні папери або облігації.
Для зниження кредитного ризику (ризик неповернення кредиту) необхідно:
забезпечити кредитору реальну можливість звернення стягнення та реалізації заставленого майна, створити умови для швидкого розгляду в судових інстанціях справ, пов'язаних із зверненням стягнення на предмет застави;
забезпечити надійну систему реєстрації землі, нерухомого майна, іпотеки та інших прав з метою зменшення для кредитора ризику появи непередбачених прав;
відпрацювати механізм андеррайтингу іпотечних кредитів, підвищивши тим самим їх обгрунтованість;
виробити надійні процедури надання та обслуговування іпотечних кредитів.
Для зниження ризику процентної ставки (ризику перевищення вартості кредитних ресурсів, залучених кредитором, над ставкою відсотків по вже виданих іпотечних кредитах) можливе використання кредиторами при розрахунку платежів по кредиту різних методів їх індексації з урахуванням інфляції і доходів позичальника.
Для вирішення проблеми зниження даного виду ризику ключовим питанням є розробка системи надійних показників, що відбивають зміну ринкової процентної ставки.
Зниження ризику ліквідності безпосередньо пов'язано з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих кредиторами іпотечних житлових кредитів. [17]
Таблиця 2.1.6.
Інтереси споживачів (у процентному співвідношенні).

Інтереси споживачів	Відсоток учасників
Лізинг	22%
Кредити для бізнесу	33%
Споживче кредитування	36%
Кредитні карти	37%
Автомобілі в кредит	52%
Іпотека	63%

Висновок: на сьогоднішній день проблема житла є пріоритетною (63% інтересу учасників в опитуванні), на другому місці - автомобілі в кредит (52%), тому що проблема житла є соціальною, і багато молодих сімей можуть вирішити проблему шляхом іпотечного кредитування. Решта інтереси залежать від рівня з / п населення і стабільності в економіці
Перші 10 банків, за обсягом, наданих іпотечних кредитів, за 1 півріччя 2007р.
Таблиця 2.1.8.

Банк	Видано іпотеч-них кредитів у I півріччі 2007р., Млн.дол.США	Зраді-ние до I півріччя 2006р.,%	Кількість виданих іпотечних кредитів у I півріччі 2007р., Шт.	Середовищ-ний розмір, виданого іпотечного кредиту, дол США	Портфель іпотеч-них кредитів на 1 липня 2007р., Млн.дол.США	Частка іпотеч-них креди-тів в загальній заборгованості по виплаті заробітної-боргованості фізосіб на 1 липня 2007р.,%
Ощадбанк	2 558	68,2	95 010	26 925	7 694	25
Група ВТБ	852	474,07	7 919	107 617	1 683	33
Москоммерцбанк	581	423,77	2 548	227 999	1 133	94
Кіт Фінанс	343	451,14	5 699	60 229	729	97
УРСА Банк	336	989,48	4 936	68 056	541	33
Уралсиб	258	128,1	4 860	53 081	625	33
Дельтакредит	245	102,34	н.д.	н.д.	640	н.д.
Міський Іпотечний Банк	194	212,5	2 000	96 899	194	100
Транскредитбанка	182	455	3 754	48 584	410	42
Райффайзенбанк Австрія	177	233,83	1 556	113 973	426	5

Висновок: Лідером на російському ринку іпотечного кредитування є Ощадбанк Росії, (на другому місці група ВТБ і останнє місце займає Райффайзенбанк Австрія).
Збільшення попиту населення на споживчі послуги та житло, зростання кредитної активності громадян дозволили Ощадбанку Росії досягти значного збільшення обсягів кредитування фізичних осіб: на 1 липня 2006 року обсяг кредитного портфеля склав 561 600 000 000 рублів (зростання з початку року - 19,1%).
Проблемами розвитку іпотечного кредитування російськими банками є: недостатня ресурсна база банків, заснована на низькому платоспроможному попиті на нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів на строки понад рік і висока інфляція. За оцінками фахівців банків, що займаються іпотечним кредитуванням, найбільш краща тривалість кредитного періоду для клієнтів складає до трьох років. Для банків величезною проблемою ліквідності є розрив між строками залучення короткострокових ресурсів і тривалими строками розміщення ресурсів при іпотечному кредитуванні. Вирішення проблеми залучення ресурсів для іпотечного кредитування вирішується поруч іпотечних банків за рахунок випуску великих облігаційних житлових позик.
Таблиця 2.1.9.
Причини відмови від іпотечного кредитування (% з числа міських жителів, що купили квартиру, але не взяли при цьому іпотечний кредит).

Причина	% Жителів
Немає необхідності	47%
Не достатні офіційні доходи	14%
Не підійшли умови кредитування	10%
Не дали кредит у банку	9%
Не впевненість у майбутніх доходах	7%
Висока вартість нерухомості	5%
Не замислювались	5%
інше	3%

Висновок: з початку 2007 року спостерігається постійне зростання кількості угод із залученням кредитних коштів на елітному ринку житла. Це свідчить про те, що заможні клієнти оцінили вигоди іпотечного кредитування. Найбільш затребувана іпотека серед власників бізнесу, які розуміють, що взяти кредит під 9,5-11% річних набагато вигідніше, ніж витягати значні кошти з обороту. Слід також відзначити, що серед позичальників по іпотеці все менше тих, хто намагається погасити кредит достроково - у перші 2-3 роки.
Зростання кількості банків, що займаються іпотечним кредитуванням, значно посилив конкуренцію на ринку, що виражається як у зниженні ставок, так і в посиленні маркетингових кампаній банків.
Зростання конкуренції приніс свої плоди, відбившись на ставках і інших умовах, що призвело до появи спеціальних програм та акцій.
На даний момент в Росії існує значний потенціал для розвитку ринків іпотечного житлового кредитування. Значна частина населення потребує поліпшення житлових умов, а також у придбанні нового житла.
Ринок нерухомості все частіше використовують для заробляння грошей. Частина людей з фінансового ринку, з акцій перенесла гроші на ринок нерухомості. Крім того, у будівництво прийшли комерційні структури, у яких до цього було зовсім інший напрям бізнесу. Все це говорить про те, що ринок цікавий і буде розвиватися. Частка людей, які планують жити у квартирах, які купили, залишається приблизно на одному і тому ж рівні. Ринок зростає за рахунок збільшення бізнесменів, які знову на нього виходять. Це інвестори, приватні компанії, люди, які хочуть заробити і мають в наявності вільні кошти. Іпотека і інші інструменти збільшили для частини населення можливість придбання квартири.
На даний час умови іпотечного кредитування є вигідними і прийнятними для всіх верств населення, оскільки через зниження процентних ставок по іпотеці, почалася конкуренція на ринку кредитів на нерухомість. Банки почали пропонувати різні схеми кредитування - зменшувати початковий внесок, збільшувати терміни кредитування, використовувати різні пільги.
2.2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в Пермській області.

Іпотечний ринок в Пермі почав формуватися в кінці 2003 року. Першопрохідцем став Камабанк. У 2004 році банків-кредиторів було вже чотири, у 2005 році їх кількість збільшилася до дев'яти. У 2006 році з іпотекою вже працювали 22 банки.
За даними Камабанка, близько 50% перм'яків, які в 2005 році придбали квартири, не скористалися іпотекрй, т.к мали власні кошти, 20% не мооглі представити офіційні достатні доходи, 10% не влаштували умови кредитування, 8% отримали відмову від банків, 6% не впевнені у своїх майбутніх доходах, 5% визнали виплату кредиту занадто дорогим "задоволенням", 1% не знали про іпотеку. [17].
За рік частка перм'яків, які не бажають користуватися іпотечними кредитами, скоротилася з 87% до 81%
\ S
Висновок: Основними причинами є низькі доходи та невідповідні доходах процентні ставки за кредитами.
До 2000 року була прийнята Концепція житлового кредитування. Тоді ж був заснований Пермський обласний іпотечний фонд (ПОІФ), який зайнявся підготовкою іпотечної програми. Після тривалих узгоджень і доопрацювань в липні 2002 року Програма іпотечного житлового кредитування на 2002-2006 роки була прийнята.
ПОІФ є основним оператором вторинного іпотечного ринку в Пермській області У його функції входить:
- Впровадження єдиних іпотечних стандартів і технологій, дотримання яких є обов'язковою умовою викупу кредитів у акредитованих ПОІФ кредиторів, і рекомендації всім іншим кредиторам в якості необхідної передумови для розгляду можливості надання їм статусу акредитованих ПОІФ кредиторів у майбутньому; - викуп у акредитованих ПОІФ кредиторів іпотечних кредитів, відповідають стандартам ПОІФ (операції на вторинному іпотечному ринку);
- Залучення коштів інвесторів шляхом випуску та розміщення цінних паперів, забезпечених власними активами (у тому числі шляхом іпотечних кредитів), а також поручительствами адміністрації області та органів місцевого самоврядування;
- Регулювання первинного і вторинного іпотечних ринків області.
Основні завдання ПОІФ виражаються в координації дій по іпотечному кредитуванню населення, застосування реальних схем взаємодії між усіма учасниками програми кредитування. ПОІФ є організатором іпотечного кредитування, яке передбачає розробку різних схем іпотечного кредитування для різних соціальних груп населення, а також складання і впровадження оптимальних стандартів іпотечного кредитування, розробку та впровадження схем поліпшення житлових умов працюючих громадян із залученням коштів підприємств - роботодавців. У залежності від умов проживання позичальника і зобов'язань з боку держави перед громадянином (черговики, військові, шахтарі, працівники соціальної сфери і т.д.) ПОІФ опрацьовує схеми з диференційованою процентною ставкою, яка може варіюватися від нуля до діючої процентної ставки комерційних банків.
Діяльність ПОІФ визначається статутом, який затверджується адміністрацією області (засновником ПОІФ) і реєструється в установленому порядку. Передані кошти з обласного бюджету в ПОІФ, за винятком коштів у статутний капітал, повністю витрачаються на кредитування та адресну підтримку громадян, які потребують в іпотечному житловому кредитуванні. Вирішення проблем іпотечного кредитування для інших категорій громадян здійснюється фондом з власних і позабюджетних джерел.
Фахівці ПОІФ розробляли процедуру кредитування, форми документів, погоджували установчі питання з органами влади. Механізм запускався з нуля, ніхто до ладу не знав, як він повинен працювати, як грамотніше його влаштувати. Пермська область обмінювалася досвідом з іншими регіонами, узгоджувала дії з федеральним іпотечним центром - Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК м. Москва). Поступово система кредитування запускалася.
Влітку 2003 року іпотека в Пермі вийшла на новий рівень. Було підписано тристоронню угоду між адміністрацією Пермської області, іпотечним фондом (ПОІФ) та Федеральним Агентством іпотечного житлового кредитування (АІЖК м. Москва) про організацію системи іпотечного кредитування на території Пермської області. В кінці 2003 року фахівці Пермського обласного іпотечного фонду (ПОІФ) видали перший у нашому регіоні іпотечний кредит. Молода сім'я придбала квартиру в Закамская, взявши кредит строком на 20 років під 15% річних.
Основна тенденція останнього року - зростання первинного ринку іпотечного житлового кредитування у всіх напрямках. Перш за все, це підвищення інформованості населення про іпотеку, зростання довіри до цього механізму. Відповідно, значно виріс і попит на іпотеку серед населення. Збільшення попиту спровокувало загальне пожвавлення галузі - до системи іпотечного кредитування підключається все більше число учасників.
На даний момент в Пермі практично не залишилося жодного великого банку, який не включив би в спектр своїх послуг іпотеку. Всього в г.Перми іпотечні продукти пропонуються більш ніж двома десятками організацій. Велика кількість пропозицій на ринку в свою чергу породило новий вид послуги - іпотечний брокеридж. Як правило, це агентства нерухомості або навіть спеціалізовані організації, готові за винагороду запропонувати клієнту оптимальну програму кредитування.
Ріст і розвиток ринку, загострення конкуренції призводить до все більшої демократичності умов надання іпотечних кредитів. Процентна ставка поступово зменшується. Зокрема Пермське агентство по іпотечному житловому кредитуванню (ПАІЖК) видає кредити за ставкою від 11% річних. Одним із способів зниження стали нові програми з плаваючою процентною ставкою, розмір якої не фіксується на весь період кредитування, а періодично переглядається залежно від ситуації на ринку. Плаваюча ставка по іпотечному кредиту - це процентна ставка, яка через заздалегідь обумовлений термін переглядається залежно від ситуації на міжнародному ринку.
Всі лояльніше кредитні організації дивляться на наявність і величину початкового внеску. ПАІЖК, що працює за федеральним стандартам, видає кредити за наявності власних коштів у розмірі мінімум 10% від вартості квартири. Є програми взагалі не потребують первинного внеску.
Традиційно іпотечні кредити видаються на придбання квартир на вторинному ринку житла. Ідея кредитування новобудов популярна серед споживачів, але викликає дуже обережне ставлення кредиторів. Ряд пермських кредитних установ випустив продукти з кредитування житла, що будується. Але вони, як правило, орієнтовані на обмежене число забудовників. Більшість програм має на увазі знову ж заставу наявного житла.
Процентні ставки за іпотечними та споживчими кредитами повільно знижуються. І якщо в 2000 році ставка по іпотеці дорівнювала в середньому 18% у валюті, то зараз цілком можна взяти такий кредит під 10% річних! [13]

Таблиця 2.2.1.

Яку іпотеку пропонують банки р. Пермі *

Банк	Тариф	Ставка річних,%	Термін кредиту	Мінімальний початковий внесок, (у відсотках від вартості квартир)
ВАТ "Бінбанк"	Іпотечний	14,5%	До 15 років	20%
УРСА банк	Іпотечний	13%	До 10 років	30%
ВАТ "Уралсиб"	Іпотечний	15%	До 15 років	20%
ТОВ "Юніаструм банк"	Іпотечний	13%	До 30 років	10%
ВАТ "Банк Москви"	Іпотечний	13%	До 15 років	30%
ЗАТ "Внешторгбанк"	Іпотечний	14%	До 25 років	15%
Ощадбанк Росії	Іпотечний	13%	До 20 років	10%

* Рейтинг "Бізнес-сфери"
Висновок: найвищу процентну ставку пропонує ВАТ "Уралсиб" 15%., Термін кредиту складає 15 років, отже, щомісячні платежі високі. Найвигіднішу програму пропонують Юніаструм банк і Ощадбанк. Ощадбанк є привабливим, тому що він «завоював» довіру громадян.
У 2005 році, за даними регіонального комітету статистики, на території Пермського краю підприємствами та організаціями всіх форм власності, а також індивідуальними забудовниками побудовано 8543 квартири загальною площею 622,3 тис. кв. метрів.

Таблиця 2.2.2.

АІЖК знижує ставки на іпотеку

період	Ставка річних,%
Поч. 2005 р	15,00%
Червень 2005 р .	14,00%
Січень 2006 р .	12,00%
Липень 2006 р .	11,50%
Жовтень 2006 р .	11,00%
Липень 2007 р .	10,75%

З липня 2007 року Агентство вводить дев'ять нових іпотечних програм, замість діючих до цього шість. «Федеральний іпотечний стандарт передбачає оптимальне співвідношення розміру початкового внеску, процентної ставки і терміну кредитування. З тим щоб зробити продукт більш доступним для широких верств населення, на федеральному рівні відбувається регулярне зниження процентних ставок по цьому кредиту. Постійне зниження процентних ставок на іпотеку, на думку експертів Пермського агентства по іпотечному житловому кредитуванню пов'язане із загостреною конкуренцією, яка існує на ринку іпотечних житлових продуктів. Кредит «Стандартний», на який знижені процентні ставки, є самим затребуваним серед жителів нашого краю. У першу чергу, його популярність пояснюється низькими процентними ставками. Крім того, цей кредит передбачає різноманітність предметів застави. З його допомогою купуються квартири, будинки і кімнати.
Кредит «Стандартний»
Сума кредиту від 150 000 до 5 700 000 крб.
Термін кредитування від 1 року до 30 років.
Власні кошти Позичальника (перший внесок) не менше 10% від вартості житла, що купується.
Процентна ставка за кредитом: від 10,75% до 14% річних, залежно від терміну кредитування і первісного внеску.
Порядок погашення кредиту щомісяця ануїтетними платежами, можливе дострокове погашення (по закінченні 6 місяців) сумою не менше 10 000 рублів, без штрафних санкцій.
Забезпечення виконання зобов'язань Позичальника заставу житла (поручительства третіх осіб не потрібно).
При розрахунку суми кредиту можуть бути враховані доходи 3-х позичальників.
Необхідні документи: паспорт, трудова книжка, страхове свідоцтво гос.пенсіонного страхування, свідоцтво ІПН, свідоцтво про шлюб (розлучення), про народження дітей, військовий квиток (для чоловіків до 45 років), довідка про доходи за останні 6 місяців або податкова декларація.
Звіт про оцінку житла, що купується.
Комплексне страхування Позичальника і предмета Застави.

Ставка відсотка річних

	Початковий внесок, у%
Термін кредиту	50-70%	30-50%	10-30%
1-10 років	10,75%	12%	13,5%
10-20 років	11,00%	12,25%	13,75%
20-30 років	11,25%	12,50%	14,00%

[Www.metrosfera.ru]
Пермське агентство по іпотечному житловому кредитуванню за 10 місяців 2007 року видало 514 кредитів. Загальна сума виданих кредитів перевищила 514 195 тис.руб. В середньому розмір одного кредиту склав 1 млн. руб. Серед них кредити з низькою процентною ставкою 11.5% (програма АІЖК), кредит без початкового внеску (під заставу наявного житла), кредит без довідки про доходи.
За дев'ять місяців 2007 року жителі Пермського краю скоїли понад 10 тисяч угод з нерухомістю по іпотеці. У порівнянні з аналогічним періодом минулого року зростання склало близько 40%. Про це повідомляють фахівці Федеральної реєстраційної служби, в чиї повноваження входить фіксування всіх подібних угод.
Беручи до уваги все зростаючий інтерес жителів Пермського краю до іпотеки, фахівці реєстраційної служби встановили скорочений термін оформлення угод по житлових приміщень, що здобувається за рахунок коштів кредитних організацій - тепер він складає сім днів. [17]
Всі учасники ринку одночасно не можуть бути задоволені. Якщо продавець задоволений високими темпами зростання - зростає ринок - підвищується його капіталізація, то покупцеві це не подобається, тому що йому доведеться більше платити. Тим не менше, число споживачів не зменшується, а тільки збільшується. І ми можемо говорити про те, що поки потенційні покупці не збираються згортати свої плани з придбання квартир.
Людей, які потребують поліпшення своїх житлових умов, дуже багато. Але тих, хто реально може собі це дозволити, значно менше. Близько 5% від усього населення Пермі може взяти іпотеку, і тільки кожен 10-й її бере. У минулому році, наприклад, тільки 0,5% споживачів, скористалися купівлею або продажем нерухомості. По відношенню до всіх перм'якам, що мають потреби в поліпшенні житлових умов, ця цифра незначна.
По відношенню до січня, в лютому ціни піднялися на 7%, у ряді типів житла зростання склало 10%. Такого темпу зростання цін не було в минулому році жодного разу, за винятком грудня.
За січень-жовтень в Пермському краї видано іпотечних житлових кредитів на суму 8,86 млрд. руб., Повідомляє. Цільовий показник в рамках реалізації національного проекту "Доступне і комфортне житло" перевиконано регіоном в три рази. За підсумками 10 місяців 2007 року жителі Прикам'я взяли 7134 іпотечних житлових кредиту. Нагадаємо, Пермський край взяв на себе зобов'язання видати в цьому році іпотечних кредитів і позик на суму 2,56 млрд. рублів. За січень-жовтень показник, встановлений в угоді з Мінрегіонрозвитку РФ, збільшено у 3,5 рази.
У рамках національного проекту «Доступне житло» Пермський край протягом 2007 року повинен був видати населенню близько 2,5 млрд рублів за іпотечними кредитами і позиками. Однак, виходячи з поточних показників, тільки за перші 6 місяців цього року план по іпотеці в регіоні був перевиконаний майже в 2 рази. Загальна сума виданих кредитів склала 4770 млн рублів. Серед суб'єктів РФ пермський край сьогодні займає 12 місце за обсягами житлового іпотечного кредитування. [23]
Висновок:
ціни на ринку нерухомості ростуть занадто високими темпами або це зростання економічно необгрунтований. Основний фактор, який впливає на ринок нерухомості, це економічний стан країни і нашого регіону. Зростання ринку нерухомості і числа покупців квартир пропорційне зростанню регіональної економіки. Якби не було попиту, зростання цін теж би не було. Крім того, є фактори, які побічно впливають на зростання ціни, наприклад, недостатня кількість знову споруджуваного житла. Це викликає невдоволення людей, які хочуть придбати квартири в новому будинку. Тепер вони змушені купувати житло на вторинному ринку. У зв'язку з низькими темпами будівництва, зростання ринку більш інтенсивний, ніж можна було б припустити. Очевидно, що якщо темпи будівництва збільшити в два рази, такої динаміки ми не спостерігали б. Хоча, з іншого боку, на ринок новобудов багато людей приходить з метою інвестицій коштів, а не для придбання своєї квартири. Якщо взяти будинок-новобудову, в ньому проживає тільки 30-40% людей, які реально мали потребу в цьому житлі. Інші 70% - це люди, які просто хочуть вдало вкласти свої капітали в прибутковий бізнес.
Інвестори, які раніше виходили на ринок з готівкою, теж стали використовувати іпотечні схеми. З іпотекою людина може з допомогою початкового внеску придбати не одну квартиру, а три чи чотири, а поточний доход дозволяє позичальникові гасити відсотки. Тепер іпотеку стали використовувати люди, які не потребують квартирі як місце проживання. За рахунок цих людей кількість іпотечних угод збільшилася. За нашими даними, на кінець 2006 року не менше 50% всіх угод з нерухомістю проходило із залученням різних іпотечних схем. Це дозволяє сказати, що ринок іпотеки в Пермі розвивається досить активно.
Наш ринок нерухомості не розвинений. У нас поки немає культури будувати, зате є культура заробляти. Завдання влади - створити умови, в яких буде розвиватися культура творення, а не заробляння.
Збільшення темпів будівництва житла за рахунок зведення малоповерхових будинків цілком реально. Але перш ніж запускати новий проект, треба створити в ньому потреба населення. У Пермі таку потребу не створили. Перм'яки навіть не знають про переваги такого типу житла. Для більшості це не більше ніж бараки, хоча ці будинки з якості та технології зведення значно випереджають ті, які будуються зараз. Це точно така ж ситуація, що була з іпотекою. У 2004 році іпотека зовсім не розвивалася, тому що людям просто не розповіли про неї. Тому, якщо ми плануємо збільшувати темпи будівництва за рахунок зведення малоповерхового житла, треба, перш за все, почати зі створення інформаційного поля.

3. Особливості управління іпотечним житловим кредитуванням в РФ і Пермському краї.
3.1. Система заходів розроблених на рівні РФ, спрямованих на розвиток іпотечного кредитування.
Формування системи іпотечного житлового кредитування є одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики.
Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, визначає місце і роль іпотечного житлового кредитування в житловому фінансуванні, а також стратегію держави у становленні та розвитку даної сфери.
Сучасна державна житлова політика повинна поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально не захищених груп населення зробити новий акцент на вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і мають житло у власності внаслідок безоплатної приватизації. Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування.
Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування передбачається у створенні законодавчої бази та нормативному регулюванні процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян.
Державне бюджетне фінансування буде спрямовано на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно поліпшити свої житлові умови, у формі надання їм цільових адресних безоплатних субсидій на придбання житла.
В умовах різкого скорочення бюджетних витрат у житловому секторі держава зосередило увагу в основному на проблемах окремих категорій і груп населення, які не в змозі самостійно вирішити свої житлові проблеми. Основна ж частина населення, що має відносно стабільні доходи і що хоче придбати житло у власність, виявилася не в змозі це зробити через відсутність достатніх накопичень і довгострокових кредитів.
Визначаючи основні напрямки та підходи до створення ефективного ринкового механізму житлового фінансування, що дозволяє забезпечити комплексне вирішення житлової проблеми, необхідно виділити наступні основні взаємопов'язані блоки:
- Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;
- Кредитування житлового будівництва;
- Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій).
Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення.
Концепція передбачає створення цілісної системи іпотечного житлового кредитування, яка включає в себе надання довгострокових житлових іпотечних кредитів комерційними банками та іншими кредиторами громадянам - позичальникам, а також механізм забезпечення кредиторів необхідними довгостроковими ресурсами для кредитування.
Розширення операцій по довгостроковому іпотечному кредитуванню з усією необхідністю ставить завдання залучення достатнього обсягу довгострокових ресурсів з фінансового ринку та ринку капіталів, що визначає важливість відпрацювання надійного механізму фінансування кредиторів і забезпечення гарантій надійності інвесторам, що направляють свої капітали на ринок довгострокових житлових іпотечних кредитів.
Забезпечення фінансовими ресурсами довгострокових кредитів для населення можливе як за рахунок коштів, залучених кредиторами самостійно на первинному ринку (однорівнева система іпотечного житлового кредитування), так і за рахунок коштів, залучених на вторинному ринку через спеціалізованих операторів (дворівнева система іпотечного житлового кредитування).
Ключовими умовами для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є створення в країні сприятливого економіко - політичної обстановки, розробка необхідної законодавчо - нормативної бази та підвищення рівня добробуту населення. Один з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення коштів.
Кредитування житлового будівництва. У рамках цього найважливішого блоку в системі житлового фінансування пропонується стимулювати інвестиції в будівництво на основі надання забудовникам банківських кредитів на будівництво житла (будівельних кредитів). Ці кредити видаються банком - кредитором частинами на оплату виконаних будівельно - монтажних робіт при суворому контролі за ходом будівництва, термінами і якістю робіт. Забудовники - одержувачі кредитів мають можливість погашати отримані кредити відповідно до графіка їх погашення після завершення будівництва і реалізації об'єкта.
Даний механізм ефективно сполучається з іпотечним кредитуванням фізичних осіб - покупців житла в побудованих таким способом будинках: одержувані іпотечні кредити і власні кошти громадян використовуються для оплати житла, а власники житла, що продається (забудовники) отримують можливість погасити раніше отриманий будівельний кредит.
Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій)
Доступність житла, тобто здатність громадян купувати житло у власність за рахунок своїх і позикових коштів, в істотній мірі характеризує рівень розвитку суспільства. Недостатній платоспроможний попит населення, відставання реальних доходів від цін на житло, нестабільність одержуваних доходів - всі ці фактори негативно позначаються на можливостях громадян купувати житло навіть за допомогою іпотечного кредиту. Одним з ключових вимог створюваної системи довгострокового житлового іпотечного кредитування є забезпечення доступності іпотечних кредитів для населення не тільки з високими, але перш за все із середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозорою і зрозумілою всім учасникам процесу іпотечного кредитування.
Державна підтримка громадян, які бажають отримати іпотечні кредити на стандартних банківських умовах, але не мають в своєму розпорядженні достатніми доходами, може бути організована через систему надання безоплатних субсидій для оплати початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту (наприклад, через державні житлові сертифікати), що скоротить необхідний розмір кредиту. Така система фінансування придбання житла громадянами за допомогою держави, при якій на частку власних коштів громадян у вартості квартири доводилося б 30 відсотків, на частку державної субсидії (у залежності від категорії населення) в середньому - 20 - 50 відсотків і решта - на іпотечний кредит , підвищить доступність іпотечних кредитів для громадян і буде стимулювати платоспроможний попит на житло.
Зазначені субсидії надаються відповідно до бюджетних можливостями в розмірі від 5 до 70 відсотків ринкової вартості житла по соціальній нормі в залежності від категорії громадян, рівня доходу і часу очікування після постановки на облік щодо поліпшення житлових умов. Для визначених законодавством категорій громадян (у тому числі молодих сімей, працівників бюджетної сфери, громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей, громадян, звільнених і звільняються з військової служби, та ін) субсидії можуть надаватися в більшому обсязі відповідно до встановленого порядку. Субсидії можуть надаватися за рахунок коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень і коштів підприємств.
Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Створення зазначеної системи дозволить:
- Збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житла доступним для основної частини населення;
- Активізувати ринок житла;
- Залучити в реальний економічний оборот приватизоване житло;
- Залучити у житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси;
- Забезпечити розвиток будівельного комплексу;
- Пожвавити економіку країни в цілому.
Система іпотечного житлового кредитування повинна спиратися в першу чергу на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків - кредиторів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету. Темпи і масштаби розвитку системи іпотечного житлового кредитування в регіонах повинні визначатися об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, платоспроможним попитом на житло і його пропозицією, а також наявністю (або відсутністю) необхідної регіональної нормативно - правової бази та інфраструктури.
Для становлення і розвитку системи іпотечного житлового кредитування необхідно передбачити вирішення таких основних завдань:
- Вдосконалення законодавчої та нормативної бази для реалізації механізму даного виду кредитування та ефективного функціонування первинного і вторинного ринків іпотечних житлових кредитів;
- Створення і впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів на ринок іпотечних житлових кредитів;
- Створення інфраструктури, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників ринку іпотечних житлових кредитів;
- Податкове стимулювання громадян, які отримують іпотечні кредити, кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування кредиторів;
- Створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних житлових кредитів;
- Створення механізмів соціального захисту позичальників від неправомірних дій кредиторів та їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту.
При формуванні стратегії створення системи довгострокового іпотечного житлового кредитування слід враховувати наступні аспекти:
- Орієнтація іпотечного кредитування в даний час в першу чергу на ті категорії населення, які потребують невеликого іпотечному кредиті. Це дозволить при обмежених ресурсах забезпечити кредитами більше число позичальників. Частка населення, що потребує невеликих іпотечних кредитах, значна і, за розрахунками, становить не менше третини охочих поліпшити свої житлові умови;
- Можливість оплати частини нового житла за рахунок продажу вже наявного у власності житла. Оскільки при малому обсязі кредиту позичальникові потрібно мати значні власні кошти, то для тих громадян, у яких немає достатніх власних заощаджень у грошовій формі, це обмеження долається шляхом оплати ними частини нового житла за рахунок продажу старого;
- Надання державних субсидій позичальникам при придбанні житла за допомогою іпотечного кредиту. Громадяни, які отримують в установленому порядку субсидії на придбання житла, можуть використовувати їх для оплати частини вартості житла на додаток до власних коштів і іпотечного кредиту.
Слабкий розвиток кредитної системи, низькі прибутки і, відповідно, недостатній платоспроможний попит громадян на житло в сукупності з відсутністю накопичень змусили органи влади суб'єктів Російської Федерації і місцевого самоврядування, а також будівельні компанії шукати проміжні рішення проблеми фінансування будівництва житла.
Можна виділити такі основні підходи до вирішення проблеми залучення коштів населення у житлову сферу і підвищення доступності житла.
Пайове будівництво і продаж житла в розстрочку.
Ініціатива використання цих варіантів залучення коштів населення належить забудовникам. В умовах зниження платоспроможного попиту на житло та обмеженості банківського кредитування забудовники, вирішуючи проблеми забезпечення ліквідності побудованого житла і власного виживання, стали самостійно безпосередньо залучати грошові ресурси населення на умовах пайової участі в будівництві або шляхом продажу на виплат вже готового житла. Розстрочка надається в середньому на 1 - 2 роки на суму від 30 до 50 відсотків вартості житла.
У даній схемі існує реальна можливість невиправданого затягування зведення житла, що дозволяє будівельникам фактично безкоштовно користуватися залученими коштами громадян. Існує також ризик незавершення будівництва або подорожчання житла в ході будівництва. У разі надання розстрочки право власності на житло переходить до покупця лише після повної його оплати.
Система житлових ощадних програм.
З огляду на вже наявний зарубіжний банківський досвід, низка банків (Ощадбанк Росії, банк "СБС - АГРО" та ін) робили спроби розробити і впровадити проекти довгострокових цільових житлових накопичувальних схем, які передбачають поєднання накопичувальної й іпотечної програм. Сенс програми житлових заощаджень полягає в наступному:
громадянин укладає з банком договір, відповідно до якого він бере на себе зобов'язання за певний термін (понад 1 рік) накопичити певну суму грошей, яка з'явиться початковим внеском при отриманні іпотечного кредиту;
банк бере на себе зобов'язання надати клієнту іпотечний кредит на придбання житла у разі виконання ним умов накопичення та відповідності вимогам банку при видачі іпотечних кредитів.
Багато банків розглядають відкриття довгострокових житлових накопичувальних рахунків як перший етап роботи з клієнтом в процесі кредитування, що дозволяє зібрати додаткову інформацію про доходи клієнта, його платоспроможності, джерелах отримання коштів. З огляду на переваги житлових вкладів і їх сприятливу роль у справі формування аналогів кредитних історій, банки виявляють значний інтерес до житлових ощадних програмами і починають розглядати їх як невід'ємний елемент своєї кредитної діяльності.
Відзначаючи позитивну роль накопичувальних рахунків як джерела залучення банками довгострокових ресурсів, не можна не сказати, що в існуючій ситуації громадяни побоюються класти значні грошові кошти на довгострокові накопичувальні депозити як у зв'язку з триваючою інфляцією, так і в силу певної недовіри до банківських інститутів. Крім того, відсутня державна підтримка житлових накопичень і гарантій збереження внесків в тій формі, як це існує в Німеччині чи у Франції.
Зіткнувшись з падінням платоспроможного попиту на житло, забудовники почали реалізовувати схеми залучення в будівництво житла коштів населення через систему будзаощадження або ощадно-позичкових кас (м. Москва тощо). Суть системи полягає в наступному. Потенційний покупець житла протягом певного терміну (від 1 року до 2 - 3 років) повинен накопичити на спеціальному ощадному рахунку до 50 відсотків вартості квартири. Далі він набуває готове житло, а решта 50 відсотків вартості квартири оплачує в розстрочку протягом 2 - 5 років. Квартира оформляється у власність позичальника тільки після повної оплати житла.
Такі схеми безпосередньо пов'язані з певними споруджуваними житловими об'єктами і в силу цього носять локальний характер. Слід зазначити, що вони здійснюються організаціями, що не мають банківської ліцензії, в результаті відсутній контроль за схемою заощаджень і кредитування населення з боку Центрального банку Російської Федерації, тому зростає ризик нецільового та неефективного використання зібраних з населення коштів.
За даних схемах існує ймовірність затягування терміну будівництва та здачі будинку в експлуатацію, що робить їх більш дорогими і ризикованими для населення, так як для них характерні всі ризики, пов'язані з фінансуванням будівництва.
Для ефективного функціонування накопичувальних систем необхідне прийняття відповідних законодавчих актів, що захищають права громадян, які накопичують кошти на купівлю житла або виступають фактичними співінвесторами будівництва.
Регіональні програми з використанням ресурсів регіональних та місцевих бюджетів.
Основа цих програм - активна роль органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації і місцевого самоврядування у вирішенні питань залучення коштів громадян в будівельну сферу і використання ресурсів регіональних та місцевих бюджетів.
Серед адміністрацій ряду міст набула поширення ідея створення спеціальних позабюджетних фондів підтримки житлового будівництва (м. Саров, Нижегородська область). Фонди, використовуючи бюджетні кошти та частина податкових надходжень (у межах місцевих податків, а відносно закритих адміністративно - територіальних утворень - і федеральних податків), фінансують будівництво житла. Це житло продається тим громадянам, які згодні продати фонду наявне житло, відсутню суму частково оплатити за рахунок власних коштів, а частково - отримати розстрочку. Вартість старого житла, як правило, становить приблизно 50 - 60 відсотків вартості нового, 20 - 25 відсотків - власні кошти громадянина, на решту 15 - 30 відсотків вартості житла, що купується надається розстрочка. При цьому кожен вкладений фондом у сферу житлового будівництва рубль кредиту приваблює переважаючі в кілька разів кошти населення.
Результати цих програм визначаються бюджетними можливостями регіонів, обсягами житлового будівництва, а також платоспроможним попитом на житло на вторинному ринку житла.
У деяких містах і регіонах (Оренбурзька область, Удмуртська Республіка та ін) отримали розвиток схеми кредитування населення за кредитною ставкою, набагато нижче ринкової, через створювані позабюджетні фонди. Надання пільгових процентних ставок по кредитах створює труднощі для залучення в систему іпотечного житлового кредитування позабюджетних коштів інвесторів. У зв'язку з цим подібні схеми обмежені за масштабами кредитування і лягають важкої навантаженням на регіональні бюджети, які в більшості своїй на сьогоднішній день є дефіцитними.
У ряді регіонів Росії (Бєлгородська область, Республіка Башкортостан і ін), в основному в сільській місцевості, отримали поширення схеми кредитування, в яких не використовується кредитно-фінансовий механізм. У Республіці Башкортостан позичальники отримують кредит (позика) у вигляді будівельних матеріалів, а в Білгородській області розглядається результативність підсобного господарства позичальника. При цьому платоспроможність позичальника в загальноприйнятому сенсі слова не оцінюється, оскільки повернення кредиту (позики) здійснюється не в грошовій, а в натуральній формі - у вигляді сільськогосподарської продукції, яка згодом продається за цінами, що встановлюються організаторами такого роду кредитування.
Заміна грошових інструментів натуральними може призвести до несумірності витрат і результатів. Крім того, досить складно гарантувати повернення кредитів за відсутності реального грошового еквівалента натуральних платежів за кредитом і його відповідності розміру кредитних ресурсів.
Муніципальні житлові облігації
Одним із досить поширених форм залучення коштів громадян та юридичних осіб у житлове будівництво став випуск муніципальних житлових облігацій або житлових сертифікатів (м. м. Москва, Санкт - Петербург, Саратов, Ульяновськ і ін.)
Основний сенс облігаційної позики укладається в можливості населення поступово накопичувати кошти на придбання квартири шляхом покупки облігацій, кожна з яких дає право на отримання певної кількості площі житла (наприклад, 0,1 кв. метра ). Термін обігу таких облігацій може досягати 10 років. Накопичивши необхідний пакет облігацій, громадянин має право обміняти його на квартиру відповідної площі. Як правило, ці облігації дають право на придбання житла в будинках, побудованих муніципалітетом. Ціна облігацій встановлюється на основі собівартості будівництва та індексується відповідно до зміни вартості будівництва житла. Якщо власник облігацій відмовиться від придбання квартири, то він має право на отримання певного грошового еквівалента - облігації викуповуються за поточною номінальною ціною.
У запропонованій схемі відсутня можливість вибору громадянами квартири, їм надається право на придбання житла тільки в певних будинках, за якістю не завжди відповідають вимогам громадян.
Для того щоб муніципальні житлові облігації стали привабливими для громадян, необхідно наступне:
вони повинні виконувати функцію накопичення, по них встановлюється певний прибуток і їх індексація відображає зміну ситуації на фінансовому ринку;
вони повинні стати ліквідним фінансовим інструментом, що забезпечує широке залучення коштів інвесторів у житловий сектор.
Програми надання підприємствами своїм співробітникам позик на придбання житла
Дані проекти грунтуються на принципі, відповідно до якого працівник отримує від підприємства позику для оплати житла в розмірі 70 - 80 відсотків його вартості, а інші 20 - 30 відсотків зобов'язаний сплатити з власних коштів. Позика надається підприємством, як правило, на пільгових умовах - тривалий термін (до 10 - 15 років), без відсотків або пільгові відсотки, можливість подальшого часткового або навіть повного списання заборгованості працівника перед підприємством.
При наявності у підприємства власних будівельних потужностей використовується варіант продажу співробітникам побудованого підприємством житла по собівартості будівництва або з оплатою всього 20 - 40 відсотків вартості житла. Що залишилася, оплачує підприємство за рахунок власних ресурсів. Придбання житла на пільгових умовах часто пов'язується із зобов'язаннями співробітників підприємства відпрацювати певний термін на даному підприємстві.
Дана схема реальна для прибуткових і стійко працюючих підприємств, зацікавлених у закріпленні кадрів на тривалий термін.
Всі описані вище підходи до вирішення проблеми залучення коштів населення у житлову сферу носять перехідний характер і відповідають сучасному етапу розвитку російської економіки. Вони активізують ринок житла і є необхідним етапом на шляху становлення повномасштабної системи іпотечного житлового кредитування, заснованої виключно на ринкових механізмах.
Для кардинального прориву в питанні залучення коштів населення на житловий ринок необхідний системний підхід на державному рівні до розвитку іпотечного житлового кредитування населення. При відсутності такого системного підходу окремі розрізнені спроби вирішення проблеми зазнають поразки при зіткненні з реальною економічною дійсністю і недостатнім нормативним забезпеченням даної сфери. [11]
Для вирішення житлової проблеми Мінрегіон пропонує прийняти Федеральну цільову програму «Житло» в новій редакції з пролонгацією терміну її дії до 2015 року.
До складу ФЦП «Житло» доцільно включити три нові підпрограми: з будівництва соціального житла, розвитку малоповерхового житлового будівництва та промисловості будівельних матеріалів.
Стратегію масового будівництва житла, розроблену Минрегионом, в довгостроковій перспективі планується реалізовувати в три етапи, використовуючи ФЦП «Житло» як базовий інструмент управління.
На першому етапі реалізації стратегії (2008-2010 роки), на думку міністерства, необхідно розробити і прийняти ряд федеральних законів і нормативних правових актів, спрямованих на вдосконалення чинного законодавства, в тому числі технічних регламентів. На першому етапі також необхідно провести організаційні заходи щодо створення Федеральної житлової корпорації.
На другому етапі реалізації стратегії (2011-2015 роки) необхідно забезпечити широке застосування і ефективну роботу інституту найму житла на ринкових умовах. Також потрібно забезпечити широке застосування механізму земельної іпотеки, чому повинна сприяти ефективна діяльність Федеральної житлової корпорації. У повній мірі повинні заробити механізми комплексного освоєння територій.
На другому етапі також має бути забезпечено успішне виконання заходів федеральної цільової програми «Житло», в тому числі її підпрограм з будівництва соціального житла, розвитку малоповерхового житлового будівництва та промисловості будівельних матеріалів. Зобов'язання щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян, визначених федеральним законодавством, повинні бути повністю виконані до 2015 року.
За словами чиновника, основним завданням третього етапу (2016-2025 роки) реалізації стратегії має стати досягнення балансу попиту і пропозиції на ринку житла, що забезпечує його стабільність. Необхідно забезпечити стимулювання зростання обсягів платоспроможного попиту за рахунок державної підтримки сімей, а також додаткового розвитку кредитних і накопичувальних механізмів і стимулювання зниження цін на ринку житла, за рахунок зниження витрат на будівництво.
Для забезпечення масового будівництва житла в період з 2008 по 2025 роки необхідний обсяг фінансування складе 59,8 трлн рублів, у тому числі: кошти бюджетів усіх рівнів - 6,5 трлн рублів (10,9%), з них: федеральний бюджет - 1 , 3 трлн рублів (2,2%), регіональні та місцеві бюджети - 5,2 трлн рублів (8,7%); кредитні ресурси - 33,7 трлн рублів (56,4%); кошти інвесторів - 5100 млрд рублів (8,5%); кошти громадян - 14,5 трлн рублів (24,2%).
Також Мінрегіонрозвитку 24 липня 2007 р . представило чернетку програми, яка повинна до 2025 року зробити житло доступним для всіх росіян. Це передбачається зробити за допомогою будівництва двох мільярдів квадратних метрів на додаток до існуючих трьох, і введенні цілої системи пільг для покупців і наймачів квартир. У результаті до 2025 року на одного росіянина має припасти по 40 квадратних метрів житла замість діючих 20.
Згідно з документом, ринок житла буде розділений на чотири-п'ять сегментів відповідно до доходами претендують на квартири росіян. При цьому на соціальний або комерційний найм доведеться до 80 відсотків квартир, що здаються площ. Вартість комерційного найму складе 47 рублів за квадратний метр.
Бідняки з доходом нижче прожиткового мінімуму отримають соціальне житло в найм безкоштовно. Трохи більше багатим росіянам буде запропоновано муніципальний наймання вартістю в 10 відсотків від доходу родини - залишок буде сплачувати держава. Ще 15 відсотків доходу сім'ї піде на оплату комунальних послуг. Підтверджувати свій низький дохід сім'ї доведеться раз на п'ять років. Найбільшим бідним росіянам потрібно до 2025 року 196,2 мільйона квадратних метрів житла, а їх співгромадянам, що скористався пільговим наймом - 322,2 мільйона.
У наступну категорію потраплять росіяни, здатні оплачувати комерційний найм. Для них планується провести легалізацію ринку здачі квартир і створити спеціальний фонд муніципального житла. Всього таким громадянам буде потрібно 711 млн квадратних метрів житла.
У четверту категорію потраплять ті, хто може дозволити собі придбання в іпотеку житла економ-класу. На них доведеться 702,6 мільйона квадратних метрів площ. Позичальникам планується допомагати пільговими кредитами та знижками з прибуткового податку. Крім того, Мінрегіонрозвитку збирається стимулювати забудовників для масового зведення такого житла. Допомагати забудовникам буде спеціальне федеральне житлове агентство, в якому саккумуліруют 55 млрд бюджетних рублів.
П'ята група громадян, здатна купити житло без кредитів, зможе, у свою чергу, розраховувати тільки на податкові відрахування при придбанні квартири. [10]
Враховуючи заробітки і проблеми молоді, розроблена програма молодіжної іпотеки. Більшість програм залежить від своїх регіонів, банків і від місцевого уряду. Іпотека представляється особам старше 18 років, однак, існує ряд обмежень враховують: можливість відходу в армію, він повинен надати доказ достатнього і постійного доходу, надати гарантії, що дохід не припиниться з якихось причин (по догляду в армію, наприклад). Якщо іпотеку бере дівчина, то вона надає докази доходу, його сталість при заміжжі, після народження дітей. Існують різні програми, покликані допомогу для молоді, наприклад, програма Ощадбанку. Передбачає сім'ям не старше 30 років, низький початковий внесок. Немаловажним є той факт, що багато банків враховують доходу батьків. Є програми, які видають іпотеку особам не старше 27, причому з можливістю виступати батькам - як созаемщиками, або поручителям. Процентна ставка зазвичай від 9-15%. Враховуючи житлові та демографічні проблеми Росії, іпотека для молодих повинна бути пріоритетною програмою. Суть програми найчастіше є у виділенні держсубсидії для молодої сім'ї, причому субсидія прямо залежить від ціни житла, а так само від кількості дітей. Існують і інші послаблення, наприклад, при купівлі житла у вже споруджуваному будинку, можна відстрочити виплату боргу на термін до 2 років, але при цьому щомісячні відсотки зберігаються. Знову таки, такі послаблення дають не всі банки.
Переваги кредиту для молодих:
1) видача позикових коштів до 95% від вартості бажаної квартири (перший внесок від 5%);
2) Можливість враховувати доходи батьків. Але при цьому вік не повинен перевищувати 60 років для жінок і 65 років для чоловіків;
3) Сума залежить від загального сумарного доходу клієнтів, позичальників. А так само від їхньої нерухомості, цінних паперів, автомобілів і т.д.
Обов'язкова умова молодіжного кредиту - вік (від 21-35 в залежності від програми, банку), враховується дохід сім'ї. Кредит дається, як правило, до 20 років. [26]
З боку банків на первинному ринку іпотечного кредитування існують такі основні програми іпотечного кредитування.
1. Програми комерційних банків, орієнтовані на видачу кредитів за власним іпотечними програмами під ринкові ставки. До них відносяться, наприклад, програми Собінбанку, Інвестсбербанка, Раффайзенбанка та ін банків у Москві, відповідно до яких здійснюється кредитування сторонніх позичальників у іноземній валюті. Ставки за кредитами коливаються від 10 до 18% річних при терміні кредитування від трьох до десяти років. Карбованцеві кредити видаються ощадбанком під ставку до 23% річних терміном до 15 років. Однак такі кредити не можна віднести суворо до іпотечних, оскільки вони видаються, як правило на споживчі потреби, але під заставу нерухомості. Питома вага, видаваних кредитів по вищезгаданих програмах, на ринку незначний і за різними оцінками не перевищив 10 млн. дол США.
До таких програм відносяться також корпоративні іпотечні програми окремих банків, орієнтовані на видачу іпотечних кредитів під ринкові ставки для своїх працівників та співробітників холдингів, в які входять ці банки. Ставки за такими кредитами коливаються від 18 до 25% річних в грн. і від 12 до 14% в іноземній валюті при терміні кредитування до 20 років. У число таких банків входять Газпромбанк (Газпром), Довірчий та Інвестиційний банк (ЮКОС) та ін Обсяг портфелів іпотечних кредитів у великих банках може досягати 5 млн. дол., Проте число таких банків незначно, а процес кредитування часто базується не на вимогах закону , а на адміністративних важелях, що не дозволяє віднести їх програми до суто ринкових іпотечними програмами кредитування фізичних осіб.
З розвитком іпотечного житлового кредитування за стандартами АІЖК вказані програми можуть одержати широке поширення за рахунок можливості перетворення інвестицій на будівництво житла для працівників в іпотечні цінні папери та їх подальшого продажу.
2. Спеціальні іпотечні програми з видачі кредитів. До них можна віднести програми: МІА - Московського іпотечного агентства, що припинив викуповувати кредити у банків після 2000 р .; «Дельта-кредит», кредитування за якою здійснюється у валюті. Ставки за такими кредитами становлять від 15% річних (кредитування придбання житла на вторинному ринку) до 21% (кредитування придбання житла на етапі будівництва) при терміні кредитування до 10 років.
Зниження питомих витрат великих банків при іпотечному кредитуванні, а отже, залучення їх у ринок іпотечного кредитування може сприяти пропозицію з боку АІЖК значних і відносно дешевих довгострокових фінансових ресурсів.
У міру зростання обсягів рефінансування банки будуть втягуватися в процес іпотечного житлового кредитування, розміщення коштів у кредити до моменту рефінансування, а також залучати громадян в накопичення первинних внесків. [2; стр 89]
Висновок: Концепція іпотечного житлового кредитування носить в собі соціально-економічну проблему придбання житла. У ній відображені нормативно правова база, стратегія розвитку, визначаються основні підходи до ринкового механізму житлового фінансування. Концепція грунтується на вирішенні житлових проблем середніх і незахищених верств населення за допомогою іпотечного кредитування. Концепція пропонує для розвитку іпотеки видавати маленькі кредити (близько 30% від вартості житла), але великої кількості позичальників. Т.ч. такі кредити будуть доступні багатьом верствам населення. Але не всі мають можливість внести 70% власних коштів на покупку житла. Отже, іпотечне кредитування доступне малої частини населення. Тоді пропонується надання безоплатних державних субсидій для оплати початкового внеску. В даний час надання субсидій починає повільно розвиватися.
У цілому, ринок іпотечного кредитування не склався і знаходиться в стадії становлення. Але зараз житлові кредити - ефективний спосіб для придбання квартири.
3.2. Система заходів розроблених на рівні Пермського краю, спрямованих на розвиток іпотечного кредитування та вирішення житлових проблем.
Програма розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Пермському краї на 2008-2010 роки визначає ключовий напрямок перетворень у житловій сфері і, зокрема, у будівельній галузі Пермського краю з метою забезпечення громадян житлом.
Необхідність впровадження і розвитку ефективних механізмів забезпечення житлом мешканців краю обумовлена ​​недостатністю обсягів нового житлового будівництва, низькою купівельною спроможністю більшості громадян, які бажають придбати житло, і обмеженістю фінансових можливостей бюджету Пермського краю при малоефективних механізмів залучення позабюджетних коштів у будівельну галузь. Програма розроблена з метою розв'язання існуючих проблем.
Програма спрямована на формування нормативної правової бази, розробку та впровадження механізмів іпотечного житлового кредитування, дозволяють задіяти у житловій сфері позабюджетні кошти, а також механізмів здійснення державної підтримки окремих категорій громадян.
Програма розроблена у відповідності з федеральним і крайовим законодавством, а також з урахуванням накопиченого позитивного досвіду у вирішенні питання впровадження і розвитку регіональних систем іпотечного житлового кредитування.
У сучасних економічних умовах для Пермського краю, як і для Росії в цілому, розвиток системи іпотечного житлового кредитування є одним з ключових ланок у вирішенні житлової проблеми громадян. При правильній організації система іпотечного житлового кредитування, отримавши державну підтримку на етапі її впровадження, повинна трансформуватися в саморозвивається і самодостатню систему, яка потребує значного бюджетного фінансування. Система іпотечного житлового кредитування дозволить:
- Забезпечити активний розвиток ринку житла;
- Перейти від прямої фінансової підтримки виробника до підтримки громадянина, що бажає придбати житло;
- Впровадити кредитно-фінансові механізми, які стимулюють зростання платоспроможного попиту громадян, спрямованого на більш повне задоволення їх потреби в житлі;
- Залучити позабюджетні кошти і, в першу чергу, кошти фінансово-кредитних установ у господарський обіг Пермського краю;
- Зміцнити регіональну кредитно-фінансову систему;
- Сприяти пожвавленню і розвитку інших секторів економіки Пермського краю.
В даний час на федеральному рівні вже створені необхідні правові, соціально-економічні, фінансові та інші передумови для впровадження та використання даного механізму. На федеральному рівні організований вторинний ринок заставних, який дозволяє кредитним та фінансовим установам Пермського краю здійснювати рефінансування виданих іпотечних кредитів, тим самим заповнюючи їх власні ресурси для довгострокового кредитування громадян.
Разом з тим з метою розвитку регіональної системи іпотечного житлового кредитування в Пермському краї необхідно доопрацювати відповідну нормативну правову базу, забезпечити формування інфраструктури ринку іпотечних кредитів, погодити з професійними учасниками іпотечного ринку механізм реалізації житлово-соціальних програм у рамках системи іпотечного житлового кредитування.
У цій Програмі використовуються такі поняття і терміни:
Іпотека (застава) - спосіб забезпечення виконання зобов'язання, при якому кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно, за винятками, встановленими федеральним законодавством .
Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує право її власника на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання, а також право застави на майно, обтяжене іпотекою.
Первинний іпотечний ринок - сукупність відносин, пов'язаних з підготовкою, оформленням, видачею іпотечних кредитів та забезпеченням виконання зобов'язань за іпотечними кредитами. На первинному іпотечному ринку відбуваються процедури і операції з андеррайтингу позичальників, кредитування на придбання житла під заставу нерухомого майна, страхування даного майна та інших об'єктів майнових інтересів заставодержателів, оцінку об'єкта іпотеки, поруки за кредитними зобов'язаннями або страхуванню кредитних ризиків, оформлення заставних, інші процедури і угоди.
Іпотечний оператор - відкрите акціонерне товариство "Пермське агентство по іпотечному житловому кредитуванню" (далі - ВАТ "ПАІЖК", Іпотечний оператор), 100% акцій якого перебуває у власності Пермського краю, для організації первинного іпотечного ринку і координації діяльності його учасників.
Рефінансування іпотечних кредитів - придбання прав вимог за іпотечними житловими кредитами.
Вторинний іпотечний ринок - сукупність відносин, пов'язаних з рефінансуванням іпотечних кредитів (передачею прав по заставних), формуванням покриття, емісією та обігом іпотечних цінних паперів. Вторинний іпотечний ринок включає в себе процедури і операції з формування пулів заставних і їхній купівлі-продажу, з організації емісії іпотечних цінних паперів, їх первинного розміщення і купівлі-продажу на вторинному ринку.
Пул закладних - закладні, об'єднані в пакет для їхньої спільної продажу.
Сек'юритизація - процес об'єднання іпотечних активів у пул і випуску цінних паперів, забезпечених грошовими потоками і вартістю цих активів. При сек'юритизації іпотечні активи виводяться за баланс емітента.
Пілотний проект - комплекс заходів у рамках розвитку регіональної системи іпотечного житлового кредитування, координований Іпотечною оператором.
Товариство взаємного страхування - некомерційна організація, створювана шляхом об'єднання коштів громадян і юридичних осіб, що здійснює страхування майнових інтересів своїх членів безпосередньо на підставі членства в суспільстві або на підставі укладених договорів страхування. У системі іпотечного кредитування об'єктом страхування в товаристві взаємного страхування може бути ризик відповідальності за кредитними зобов'язаннями, що виникає у громадян, які є іпотечними позичальниками, і в іпотечних операторів, які несуть солідарну відповідальність з іпотечними позичальниками.
Зміст проблеми та обгрунтування необхідності її розв'язання програмними методами. Іпотечне житлове кредитування - один з найбільш ефективних ринкових механізмів, що забезпечує залучення довгострокових фінансових ресурсів у сферу житлового фінансування. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси громадян - учасників Програми - поліпшення житлових умов, кредиторів - у наданні масштабного і надійного кредитного продукту, а також організацій будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва. Іпотека, будучи, по суті, комерційним інструментом, знімає з держави частину соціального обтяження та надає можливість вирішити проблему придбання житла всім категоріям громадян.
Програма відображає сучасні тенденції розвитку іпотечного житлового кредитування, орієнтована на зовнішнє рефінансування, враховує вимоги Стандартів процедури видачі, супроводу і рефінансування іпотечних кредитів (далі - Стандарти) і визначає організаційні та кредитно-фінансові механізми іпотечного житлового кредитування в Пермському краї.
При розробці Програми були враховані світової, російський і регіональний досвід становлення та розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Комплекс заходів, передбачених Програмою, розрахований на запуск регіональної системи іпотечного житлового кредитування та її подальшу інтеграцію в загальноросійську систему іпотечного житлового кредитування.
Основною метою Програми є створення ефективних кредитно-фінансових механізмів, які завдяки залученню довгострокових ресурсів у систему іпотечного житлового кредитування Пермського краю забезпечують як поліпшення житлових умов громадян, які проживають на території краю, так і підйом регіональної економіки в цілому.
Для досягнення даної мети і відповідно з перерахованими вище проблемами та умовами в рамках Програми мають бути вирішені такі основні завдання:
- Створення регіональної нормативно-правової бази функціонування системи іпотечного житлового кредитування;
- Формування ефективного первинного ринку іпотечних кредитів і фінансових механізмів, що забезпечують доступність кредитів для громадян;
- Формування і координація інфраструктури іпотечного кредитування в Пермському краї;
- Підготовка умов для рефінансування іпотечних кредитів і інтеграцію регіональної системи вторинного ринку іпотечних кредитів в загальноросійську;
- Забезпечення надійних механізмів захисту майнових прав та інтересів інвесторів вторинного ринку іпотечних кредитів.
У рамках реалізації зазначених завдань передбачається вирішити наступні підзадачі:
- Створення і розвиток схем, що забезпечують надійне накопичення населенням грошових коштів, у тому числі через розвиток схем пенсійного забезпечення, накопичувального страхування, функціонування інвестиційних фондів, кредитних споживчих кооперативів громадян та інших об'єднань громадян, які вкладають свої кошти в житлову сферу;
- Визначення форм і методів адресної державної підтримки окремих категорій громадян;
- Створення і використання економічних механізмів залучення приватних інвестицій у систему іпотечного житлового кредитування з використанням механізму рефінансування іпотечних кредитів;
- Формування нормативно-правової основи для захисту майнових прав та інтересів інвесторів, що вкладають кошти шляхом придбання іпотечних цінних паперів;
- Підвищення надійності та інвестиційної привабливості іпотечних цінних паперів;
- Впровадження ефективних і прозорих для інвесторів технологій обліку зворотних грошових потоків за іпотечними кредитами, а також процедур заміщення в емітованих пулах іпотечних облігацій (заставні листи) достроково припинених іпотечних кредитів новими;
- Впровадження ефективних методів координації дій учасників іпотечного ринку Іпотечною оператором;
- Організація процедури оцінки платоспроможності позичальника (андеррайтингу), оформлення угод при іпотечному кредитуванні;
розробка та використання комплексу заходів, спрямованих на стимулювання житлового будівництва, із залученням кредитних (позикових) коштів (включаючи іпотечні житлові кредити);
сприяння формуванню системи професійної підготовки та перепідготовки фахівців у галузі технологій іпотечного кредитування та управління фінансовими операціями на вторинному ринку іпотечних цінних паперів;
- Впровадження інформаційних технологій, автоматизація процесів обліку та аналізу даних у системі іпотечного житлового кредитування, підготовка до інтеграції з системою рефінансування;
- Формування умов, що забезпечують поступову інтеграцію регіональної системи іпотечного кредитування в єдину державну систему іпотечного житлового кредитування;
- Забезпечення умов стійкого і ефективного функціонування системи іпотечного житлового кредитування переважно за рахунок позабюджетних джерел фінансування;
- Створення механізмів управління ризиками в системі іпотечного житлового кредитування;
- Проведення роз'яснювальної роботи з метою підвищення довіри з боку населення та інвесторів.
Грунтуючись на дослідженнях платоспроможного попиту на іпотечні житлові кредити і супутніх прогнозах потреби в новому житлі, Уряд Пермського краю буде стимулювати розвиток житлового будівництва, орієнтованого на запити іпотечних позичальників, шляхом:
- Розробки нових принципів житлової політики в Пермському краї;
- Укладання комплексних договорів з органами місцевого самоврядування про формування комплексів житлової забудови в рамках іпотечних проектів, способи забезпечення їх необхідною інфраструктурою і мережами;
- Залучення інвестицій у розвиток будівельної індустрії та будівництво через надання гарантій (поручительств) за зобов'язаннями третіх осіб, участь в іпотечних альянсах і прийняття цільових програм розвитку лізингу на придбання будівельної техніки, технологій та обладнання.
Основними виконавцями Програми є Міністерство містобудування і розвитку інфраструктури Пермського краю і Іпотечний оператор.
Контроль за діяльністю Іпотечного оператора здійснюється радою директорів, до якої входять представники уповноважених виконавчих органів державної влади Пермського краю.
Керівництво Іпотечного оператора в установленому порядку (не рідше одного разу на рік) подає на раді директорів бізнес-план на майбутній період та звіт про результати діяльності за минулий період. Зазначені документи повинні відображати конкретні економічні показники, пов'язані з виконанням програмних заходів (обсяг залучених на іпотечне житлове кредитування коштів, кількість сімей, які поліпшили житлові умови за допомогою іпотечного житлового кредитування, обсяг придбаної житлової площі).
У Пермському краї розроблена концепція іпотечного житлового кредитування в Пермській області.
Метою якої є створення умов для впровадження та розвитку іпотечного кредитування як механізму залучення коштів населення у сферу житлового будівництва та вирішення житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і має у власності житло та інше нерухоме майно.
Концепція іпотечного житлового кредитування в Пермській області:
- Враховує досвід створення і функціонування іпотечного ринку в різних регіонах Росії, найбільш близьких до Пермської області з економічних, фінансових та соціально - психологічних параметрах, грунтується на концепції "Розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації", схваленої постановою Уряду Російської Федерації від 11.01. 2000 N 28;
- Адаптована до платоспроможному попиту жителів області, особливостей ринку житла в Пермській області, нестабільної макроекономічної ситуації в Росії і до особливостей функціонування російських фінансових інститутів;
- Через закладені в ній інструменти вторинного іпотечного ринку сприяє швидкої оборотності коштів кредиторів та забезпечення процесу безперервного рефінансування іпотечного кредитування з виходом в подальшому на повне самофінансування. Цей механізм, на відміну від розрахованих тільки на зовнішні інвестиції статичних схем, є єдиним реальним інструментом, що забезпечує збільшення обсягів фінансування житлового будівництва відповідно до обласними програмами "Свій дім" і "Житло", а також зниження високих процентних ставок за кредитами населенню;
- Дозволяє керувати попитом на житло у вигідному для соціально - економічного розвитку області напрямку;

- Дозволяє розпочати роботу з впровадження та розвитку програми іпотечного житлового кредитування в Пермській області вже в даний час в існуючому правовому полі;
- Грунтується на ринковому підході, який передбачає створення самодостатньої і саморозвивається, яка може бути інтегрована в сьогоднішню практику. Концепція розрахована не на одномоментний результат, не обмежена в часі;
- Передбачає відкритість для всіх задіяних структур, підконтрольність, ясність для інвесторів та інших учасників іпотечного ринку;
- Забезпечує стимулювання фінансових інститутів, динамічний розвиток первинного ринку, а також створення механізму рефінансування первинних кредиторів за рахунок вторинного ринку;
- Орієнтована на працююче населення, основним способом вирішення житлової проблеми якого є довгострокове іпотечне кредитування, при цьому за органами державної влади та місцевого самоврядування залишається функція забезпечення житлом на умовах соціального найму окремих категорій громадян.
Пермський обласний іпотечний фонд є некомерційною організацією і створюється для вирішення цілого комплексу питань, що виникають у процесі іпотечного кредитування. Основні завдання ПОІФ виражаються в координації дій по іпотечному кредитуванню населення, застосування реальних схем взаємодії між усіма учасниками програми кредитування. ПОІФ є організатором іпотечного кредитування, яке передбачає розробку різних схем іпотечного кредитування для різних соціальних груп населення, а також складання і впровадження оптимальних стандартів іпотечного кредитування, розробку та впровадження схем поліпшення житлових умов працюючих громадян із залученням коштів підприємств - роботодавців. У залежності від умов проживання позичальника і зобов'язань з боку держави перед громадянином (черговики, військові, шахтарі, працівники соціальної сфери і т.д.) ПОІФ опрацьовує схеми з диференційованою процентною ставкою, яка може варіюватися від нуля до діючої процентної ставки комерційних банків.
Діяльність ПОІФ визначається статутом, який затверджується адміністрацією області (засновником ПОІФ) і реєструється в установленому порядку. Передані кошти з обласного бюджету в ПОІФ, за винятком коштів у статутний капітал, повністю витрачаються на кредитування та адресну підтримку громадян, які потребують в іпотечному житловому кредитуванні. Вирішення проблем іпотечного кредитування для інших категорій громадян здійснюється фондом з власних і позабюджетних джерел.
Фонд має право випускати цінні папери з забезпеченням їх емісії поручительствами адміністрації Пермської області, органів місцевого самоврядування, активами та власними коштами, що формуються за рахунок коштів установчого фонду.
Джерелами фінансування ПОІФ можуть бути:
- Грошові кошти обласного та місцевих бюджетів;
- Незавершені будівництвом житлові будинки;
- Товарні та податкові кредити;
- Житлові сертифікати та субсидії;
- Кредити банків;
- Грошові кошти інституційних інвесторів;
- Власні кошти громадян;
- Кошти підприємств, що направляються на поліпшення житлових умов своїх працівників і т.д.
ПОІФ виконує не тільки організаторську функцію і є інструментом іпотечного кредитування в Пермській області, але і здатний вирішувати регулюючу функцію - перерозподіл інвестиційних потоків у сфері іпотечного кредитування, збільшення відсотків за кредитами високозабезпечених позичальникам, а за рахунок цього знижувати процентну ставку соціально незахищеним верствам населення. [ 12]
У планах департаменту планування та розвитку території м. Пермі до 2009 року вийти на обсяг будівництва 1 млн. кв. м. на рік.
25 грудня 2000 р . На підставі указу губернатора Пермської області від 20 листопада 2000 р . Була створена некомерційна організація «Пермський іпотечний фонд житлового кредитування» (ПОІФ). Далі він був перейменований в Пермське Агентство з іпотечного житлового кредитування (ПАІЖК). Перед ним було поставлено завдання створити систему іпотечного житлового кредитування в нашому регіоні.
Ринок іпотеки почав складатися в 2003 році і в даний час розвивається швидкими темпами, але, незважаючи на це, існує ряд проблем.

Високі темпи зростання цін на житло. Однією з причин такого динамічного зростання цін на квартири є розвиток іпотеки, яке призвело до того, що число покупців зросла у кілька разів, а пропозиція фактично залишилося колишнім. За 2007 рік кількість виставлених на продаж об'єктів збільшилася на 11%. У результаті продавці, на квартири яких претендували відразу кілька покупців, піднімали ціни. За тиждень квартира дорожчала в середньому на 50 тисяч крб.
Єдиний вихід зі сформованої ситуації - стимулювання пропозиції на ринку нерухомості.
Для вирішення даної проблеми держава повинна сприяти будівельним фірмам, шляхом допомоги в оформленні проектних документів. І виступати гарантом банкам у добудові об'єктів. Чудовим прикладом може служити Пермське АІЖК, яке починає кредитування новобудов.
Початковий внесок. В даний час, існує зворотна залежність між процентною ставкою по іпотечному кредиту і первісним внеском, тобто: чим менше процентна ставка, тим вище початковий внесок. З-за невисоких доходів більшої частини населення, дуже складно зібрати 30% на початковий внесок. І тут можна звернутися до закордонного досвіду. Наприклад, у Німеччині помітну роль відіграють будощадкаси (СРК). Спочатку жителі Німеччини відкривають за договором з ССК накопичувальний рахунок. Як тільки на рахунку збирається необхідна сума (до 40% вартості житла), на що йде від 4-8 років, клієнт отримує від держави пільговий кредит і дотацію для оплати відсутньої частини. Термін погашення такого кредиту 18 років при 5% річних.
Великі відсотки за іпотечними кредитами. Для підвищення темпів розвитку іпотеки в Пермському краї необхідно добитися зниження процентної ставки по іпотечному кредиту. Для збільшення частки населення, здатного брати участь у системі іпотечного кредитування до 30% до 2010 р ., Потрібно домогтися зниження існуючої високої ставки за іпотечними кредитами в 11% до прийнятного розміру 6-8%.
Високий відсоток з іпотечного кредитування обумовлений нерозвиненістю банківської сфери в Пермському краї і обмеженістю власних капіталів банків. Щоб здешевити кредити необхідно здешевити ресурсну базу банків. Джерелом подібних ресурсів як за вартістю, так і по терміну можуть виступати кошти пенсійних фондів (та державного і недержавних). Для цього необхідно розвивати ринок іпотечних цінних паперів. Оскільки ПФР розміщує свої кошти під 5-6 відсотків річних, то це може бути ресурсною базою для банків, і з такою вартістю ресурсів, банки зможуть кредитувати на придбання житла під 9%, при цьому прибуток банку буде складати від 3-4%.
Висновок: Розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Пермському краї буде визначатися обсягами кредитування і прибутком, одержуваної усіма учасниками системи іпотечного житлового кредитування.
При зростанні привабливості іпотечних цінних паперів для інвесторів, а також виникненні та розвитку спеціальних інвестиційних інститутів (накопичувальної системи в ПФР, НПФ і т.п.) розвиток системи стане інтенсивнішим. За прогнозами, приріст обсягів іпотечного кредитування може досягати сотень відсотків у рік до моменту задоволення основного попиту на іпотечні кредити. Потім зростання обсягів буде визначатися зниженням процентних ставок та збільшенням термінів кредитування.
Регіональна система іпотечного житлового кредитування буде також сприяти збільшенню попиту на іпотечні цінні папери, залучаючи до їх обіг регіональних інвесторів, до числа яких належать майбутні позичальники, корпоративні та інституційні інвестори.
Концепція Пермської обласної житлової іпотеки дозволить приступити до розробки Закону Пермської області, що регулює питання іпотечного житлового кредитування. Для розвитку іпотечного кредитування необхідно створити стабільне зростаюча пропозиція на регіональному ринку житла. Для розвитку іпотеки потрібен комплексний підхід - інформувати людей, підвищувати їх доходи, прибрати бюрократичні бар'єри. Крім того, необхідно налагодити систему надання земельних ділянок під нове будівництво, збільшити його обсяги, в тому числі використовуючи нові технології.
3.3. Власна модель.
В даний час житлове питання стоїть дуже гостро.
Для поліпшення житлових проблем існують такі методи:
1) Допомога від держави в наданні житла незахищеним верствам населення шляхом збільшення обсягів будівництва будинків, а також видачею субсидій у розмірі 70% від вартості квартири, а решта 30% в розстрочку на тривалий період. Для громадян, не здатних виплачувати ці кошти - надавати житло без приватизації і права власності.
2) Для громадян, із середніми доходами, які бажають придбати житло, але не мають у наявності всю суму грошових коштів від вартості житла надавати іпотечний кредит.
3) Для громадян, рівень доходів яких дозволяє купити житло без необхідності іпотеки, також збільшувати темпи будівництва, щоб попит відповідав пропозиції.
Житлове іпотечне кредитування є ефективним способом для вирішення житлової проблеми, для вирішення необхідна доступність житлових кредитів широким верствам громадян. А щоб доступність іпотеки привела до зростання будівництва житла, а не цін на нього, потрібно полегшити отримання земельних ділянок під забудову. Для цього, необхідно допомогти місцевій владі з підведенням інженерних комунікацій до місця будівництва, спростити процедуру видачі початково-дозвільної документації на ділянку і організувати виділення ділянок на відкритих торгах.
Для розвитку іпотечного кредитування і попиту на нього, необхідні вигідні умови такі як: надання державних безоплатних субсидій для оплати початкового внеску молодим сім'ям, працівникам соціальної сфери, військовослужбовцям, інвалідам та багатодітним сім'ям. Збільшення терміну розстрочки платежу по кредиту до 40 років. Можливість брати кредит поколіннями. Надавати відстрочення платежу по іпотеці до трьох років у надзвичайних позичальника чи ситуаціях, що не дозволяють тимчасово виплачувати грошові кошти. Розгляд банком як офіційних, так і неофіційних доходів.
Знову прийти до системи, коли підприємства виділяють своїм працівникам житло, а вони працюють

Висновок.
Іпотека - це довгостроковий кредит, який видається на придбання житла.
Не кожні верстви населення можуть дозволити купити квартиру за готівку, накопичуючи гроші довгі роки, тому програма іпотеки вигідна в цьому плані. При стабільному ринку (зростання у межах інфляції), позичальник завжди виявляється у виграші, тому що «переплата» компенсується зростанням цін на житло.
Позитивні аспекти іпотечного кредитування на довгий термін:
- Доступна цінова політика;
- Можна брати кредит родиною в кілька поколінь;
- Відносно невеликі щомісячні виплати, які можна порівняти з вартістю оренди житла;
- Фіксований відсоток виплат;
Негативні аспекти:
- Обмеження прав користування нерухомістю в момент виплат кредиту;
- Висока процентна річна ставка, ніж при споживчих кредитах.
Якщо розглянути розвиток іпотеки в інших країнах, то можна побачити, що:
В Угорщині спостерігається високий зростання розвитку іпотечного кредитування, так як урядом розроблені такі програми, що населення не ризикує брати кредит, до того ж з іпотечного кредитування ставка річних у два рази менше, ніж при інших кредитах, що робить його вигідним з боку населення. Банки при цьому отримують великий дохід у вигляді відсотків від населення і субсидій від держави, таким чином у країні діє ефективна державна підтримка населення в забезпеченні житла
У Німеччині діє суворий нагляд за банками з боку держави. Низька процентна ставка, попит населення на житло задовольняється.
В Італії іпотека менш розвинена ніж в Європейських країнах. Максимальну суму кредиту можна взяти тільки в розмірі 60% від вартості житла. Впливає на такий розвиток і відмова держави видавати комерційним банкам іпотеку.
У США тривалість кредиту досягає 30 років (коли в інших країнах, особливо в Росії, держава на такий строк не вирішується), що робить щомісячні платежі менше, отже, доступнішими. Також створюються програми, що задовольняють потреби кожного.
У Росії іпотечне кредитування знаходиться ще в стадії розвитку. Так як з'являється конкуренція між банками, відсоток річних знижується і незабаром наздожене європейські стандарти.
У Росії з початку 2007 року спостерігається постійне зростання кількості угод із залученням кредитних коштів на елітному ринку житла. Це свідчить про те, що заможні клієнти оцінили вигоди іпотечного кредитування. Найбільш затребувана іпотека серед власників бізнесу, які розуміють, що взяти кредит під 9,5-11% річних набагато вигідніше, ніж витягати значні кошти з обороту. Слід також відзначити, що серед позичальників по іпотеці все менше тих, хто намагається погасити кредит достроково - у перші 2-3 роки.
Зростання кількості банків, що займаються іпотечним кредитуванням, значно посилив конкуренцію на ринку, що виражається як у зниженні ставок, так і в посиленні маркетингових кампаній банків. Зростання конкуренції приніс свої плоди, відбившись на ставках і інших умовах, що призвело до появи спеціальних програм та акцій.
На даний момент в Росії існує значний потенціал для розвитку ринків іпотечного житлового кредитування. Значна частина населення потребує поліпшення житлових умов, а також у придбанні нового житла.
Ринок нерухомості все частіше використовують для заробляння грошей. Частина людей з фінансового ринку, з акцій перенесла гроші на ринок нерухомості. Крім того, у будівництво прийшли комерційні структури, у яких до цього було зовсім інший напрям бізнесу. Все це говорить про те, що ринок цікавий і буде розвиватися. Частка людей, які планують жити у квартирах, які купили, залишається приблизно на одному і тому ж рівні. Ринок зростає за рахунок збільшення бізнесменів, які знову на нього виходять. Це інвестори, приватні компанії, люди, які хочуть заробити і мають в наявності вільні кошти. Іпотека і інші інструменти збільшили для частини населення можливість придбання квартири.
На даний час умови іпотечного кредитування є вигідними і прийнятними для всіх верств населення, оскільки через зниження процентних ставок по іпотеці, почалася конкуренція на ринку кредитів на нерухомість. Банки почали пропонувати різні схеми кредитування - зменшувати початковий внесок, збільшувати терміни кредитування, використовувати різні пільги.
Ціни на ринку нерухомості Пермського краю зростають надто високими темпами або це зростання економічно необгрунтований. Основний фактор, який впливає на ринок нерухомості, це економічний стан країни і нашого регіону. Зростання ринку нерухомості і числа покупців квартир пропорційне зростанню регіональної економіки. Якби не було попиту, зростання цін теж би не було. Крім того, є фактори, які побічно впливають на зростання ціни, наприклад, недостатня кількість знову споруджуваного житла. Це викликає невдоволення людей, які хочуть придбати квартири в новому будинку. Тепер вони змушені купувати житло на вторинному ринку. У зв'язку з низькими темпами будівництва, зростання ринку більш інтенсивний, ніж можна було б припустити. Очевидно, що якщо темпи будівництва збільшити в два рази, такої динаміки ми не спостерігали б. Хоча, з іншого боку, на ринок новобудов багато людей приходить з метою інвестицій коштів, а не для придбання своєї квартири. Якщо взяти будинок-новобудову, в ньому проживає тільки 30-40% людей, які реально мали потребу в цьому житлі. Інші 70% - це люди, які просто хочуть вдало вкласти свої капітали в прибутковий бізнес.
На даний момент в Росії існує значний потенціал для розвитку ринків іпотечного житлового кредитування. Значна частина населення потребує поліпшення житлових умов, а також у придбанні нового житла.
Інвестори, які раніше виходили на ринок з готівкою, теж стали використовувати іпотечні схеми. З іпотекою людина може з допомогою початкового внеску придбати не одну квартиру, а три чи чотири, а поточний доход дозволяє позичальникові гасити відсотки. Тепер іпотеку стали використовувати люди, які не потребують квартирі як місце проживання. За рахунок цих людей кількість іпотечних угод збільшилася. За нашими даними, на кінець 2006 року не менше 50% всіх угод з нерухомістю проходило із залученням різних іпотечних схем. Це дозволяє сказати, що ринок іпотеки в Пермі розвивається досить активно.
Наш ринок нерухомості не розвинений. У нас поки немає культури будувати, зате є культура заробляти. Завдання влади - створити умови, в яких буде розвиватися культура творення, а не заробляння.
Збільшення темпів будівництва житла за рахунок зведення малоповерхових будинків цілком реально. Але перш ніж запускати новий проект, треба створити в ньому потреба населення. У Пермі таку потребу не створили. Перм'яки навіть не знають про переваги такого типу житла. Для більшості це не більше ніж бараки, хоча ці будинки з якості та технології зведення значно випереджають ті, які будуються зараз. Це точно така ж ситуація, що була з іпотекою. У 2004 році іпотека зовсім не розвивалася, тому що людям просто не розповіли про неї. Тому, якщо ми плануємо збільшувати темпи будівництва за рахунок зведення малоповерхового житла, треба, перш за все, почати зі створення інформаційного поля.
Концепція іпотечного житлового кредитування носить в собі соціально-економічну проблему придбання житла. У ній відображені нормативно правова база, стратегія розвитку, визначаються основні підходи до ринкового механізму житлового фінансування. Концепція грунтується на вирішенні житлових проблем середніх і незахищених верств населення за допомогою іпотечного кредитування. Концепція пропонує для розвитку іпотеки видавати маленькі кредити (близько 30% від вартості житла), але великої кількості позичальників. Т.ч. такі кредити будуть доступні багатьом верствам населення. Але не всі мають можливість внести 70% власних коштів на покупку житла. Отже, іпотечне кредитування доступне малої частини населення. Тоді пропонується надання безоплатних державних субсидій для оплати початкового внеску. В даний час надання субсидій починає повільно розвиватися.
У цілому, ринок іпотечного кредитування не склався і знаходиться в стадії становлення. Але зараз житлові кредити - ефективний спосіб для придбання квартири.
При зростанні привабливості іпотечних цінних паперів для інвесторів, а також виникненні та розвитку спеціальних інвестиційних інститутів (накопичувальної системи в ПФР, НПФ і т.п.) розвиток системи стане інтенсивнішим. За прогнозами, приріст обсягів іпотечного кредитування може досягати сотень відсотків у рік до моменту задоволення основного попиту на іпотечні кредити. Потім зростання обсягів буде визначатися зниженням процентних ставок та збільшенням термінів кредитування.
Регіональна система іпотечного житлового кредитування буде також сприяти збільшенню попиту на іпотечні цінні папери, залучаючи до їх обіг регіональних інвесторів, до числа яких належать майбутні позичальники, корпоративні та інституційні інвестори.

Список літератури.
1. Бєлоглазова Г.М. «Деньгі.Кредіт.Банкі», М, «Юрайт-видавництво», 2007
2.Довдіенко І.В. Іпотека. Управління. Організація. Оцінка. Уч.пособие для студентів вузів .- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005 р .
3. Козирєв В.М. «Основи сучасної економіки» уч., М, «Фінанси та статистика», 2003 р
4. Лаврушин О.И. «Гроші. Кредит. Банки: Підручник для студентів вузів, що навчаються за економічними спеціальностями ». - 2-е вид., Перераб. і доп., М., «Фінанси та статистика», 2002
5. Разумова І.А. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник. - СПб.: Питер, 2005.
6. "Банківське кредитування", 2006, N 6
Автор статті: Криворучко С.В. «Іпотечне кредитування в регіонах. Проблеми та шляхи вирішення »
7. "Банківське кредитування", 2007, N 3
Автор статті: Локоткова П. «Іпотечне кредитування».
8. "Банківське кредитування", 2007, N 3
Автор статті: Савицький М.В. «Особливості просування іпотечного кредитування»
9. "Банківське кредитування", 2007, N 2
Автор статті: Фомін Д.Є. «Організація заставної роботи в банку»
10. «Російська газета» 25.07.2007 р.
Стаття: «Роздачу доступного житла відклали на 2025 рік»
11. Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ
12. Концепція іпотечного житлового кредитування в Пермській області
13. Рішення ЗС про Концепцію житлового іпотечного кредитування в Пермській області
14. Постанова уряду РФ про заходи щодо розвитку іпотечного кредитування в РФ (у ред.08.05.2002)
15. ФЗ Про іпотеку (заставі нерухомості) (ред. 26.06.2007 № 118 ФЗ)
16. ІД.Новий компаньйон. № 44 від 27.11.07.

17. РІА «Новий регіон» публ. За 23.11.07

18. http://dbi-germany.de/darlehen.htm
19.www. creditorus.ru
21. www.kp.ru / daily
22. www.obuchenye.ru
23. www.vocalskores.ru
24. www.Perm.ru
25. www.ipoteka.ru