Іпотечне кредитування та його розвиток в Республіці Казахстан

виправити

Міністерство освіти і науки Республіки Казахстан
АКАДЕМІЯ ПРАВА ТА РИНКУ

Факультет: Економічний
Спеціальність: 0706 - Фінанси і кредит

ДИПЛОМНА РОБОТА
на тему: Іпотечне кредитування та його розвиток в Республіці Казахстан

Керівник дипломної роботи Жунусбекова Б.Б.
Дипломник Ргалбекова С.Ж.

Алмати, 2007р.
ЗМІСТ

Введення
1 Теорія і практика іпотечного кредитування
1.1 Моделі і практика іпотечного кредитування
1.2 Казахстанський варіант іпотечного кредитування
2 Аналіз і механізм надання позик з іпотечного кредитування на прикладі АТ «Народний Банк Казахстану»
2.1 Історія АТ «Народний Банк Казахстану»
2.2 Аналіз діяльності АТ «Народний Банк Казахстану» з кредитування населення
2.3 Механізм надання позик з іпотечного кредитування в РК
Развитие ипотечного кредитования по Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007гг. Глава I II Розвиток іпотечного кредитування за Державною програмою житлового будівництва на 2005-2007рр. в РК
3.1 Нова політика житлового будівництва в РК
3.2 Шляхи розвитку іпотечного кредитування
Висновок
Список використаної літератури
Програми

ВСТУП

У Казахстані, як і у всіх країнах СНД, нова банківська система, в основному, формувалося у 1998-1994г.г., Як необхідна економічна структура в умовах ринку, і як важливий атрибут суверенної держави. На початку переходу до ринкових відносин банки створювалися на пайовій основі у вигляді кооперативних, комерційних, приватних, спільних паралельно з існуючими в той час державних спеціалізованими банками.
У наслідку всі вони акціонувалися і стали відкритими або закритими акціонерними товариствами.
Після оголошення суверенітету республіки, в грудні 1990 року, Казахстан приступив до створення власної банків системи, що відповідає вимогам ринкової економіки. У грудні 1990 року був прийнятий закон «Про банки і банківську діяльність в Казахській РСР», а 13 квітня 1993 року прийнято закон, за яким Казахський Республіканський банк Держбанку РСР, стає Національним банком Республіки Казахстан. Розпочався процес грунтовного формування національної нормативної та правової бази регулювання банківської системи, 15 листопада 1993 року була введена національна валюта тенге, яка стала платіжним засобом з першого дня початку обміну.
На сьогоднішній день Республіка Казахстан має дворівневу банківську систему.
Національний Банк є центральним банком держави і являє собою верхній (перший) рівень банківської системи.
Завдання, принципи діяльності, правовий статус і повноваження Національного Банку визначаються Законом Республіки Казахстан «Про Національному Банку Республіки Казахстан».
Національний Банк здійснює регулювання і нагляд з окремих питань банківської діяльності в межах своєї компетенції і сприяє створенню загальних умов для функціонування банків та організацій здійснюють окремі види банківських операцій.
Регулюючі та наглядові функції Національного Банку за діяльністю банків та організацій, що здійснюють окремі види банківських операцій, спрямовані на підтримку стабільності грошово-кредитної системи Республіки Казахстан, захист інтересів кредиторів банків, їх вкладників і клієнтів.
Всі інші банки являють собою нижній (другий) рівень банківської системи за винятком Банку Розвитку Казахстану, що має особливий правовий статус, який визначається законодавчим актом Республіки Казахстан. На початок 2005 року в Республіці функціонують 35 банків другого рівня.
Банківська система - одна з найважливіших і невід'ємних структур ринкової економіки. Банки як фінансові посередники залучають капітали госпорганів, заощадження населення, та інші вільні грошові кошти, що вивільняються в процесі господарської діяльності, і видають їх у тимчасове користування позичальникам, проводять грошові розрахунки і надають інші численні послуги для економіки тим самим безпосередньо впливаючи на ефективність виробництва і звернення суспільного продукту. Проведена в країні економічна реформа відкрила новий етап у розвитку банківської справи. Особливої актуальності в умовах переходу до ринку набувають питання перспектив розвитку банків та інших кредитних інституцій у нашій країні, її практична реалізація.
Рішення поставленої задачі можливе лише на основі вивчення практичного осмислення функціонування казахстанських, а також зарубіжних банків і впровадження найбільш прогресивних, раціональних форм і методів роботи на практиці. Це підтверджує актуальність теми дослідження.
В останні роки йде бурхливий процес формування фінансових ринків - грошового ринку і ринку капіталів.
З переходом на ринкові відносини банківський сектор Республіки Казахстан за короткий період пройшов шлях, на який в інших країнах були потрібні десятиліття. Головною функцією банків є ссужіваніе грошових коштів для фінансування фізичних і юридичних осіб.
Для цього банком другого рівня необхідно виробити ефективну кредитну політику, яка б вирішувала головну мету - забезпечення регулярної сплати чергових внесків в погашення позики і відсотків по боргу.
Тому розумна кредитна політика спрямована на утримання рівноваги між обережністю та бажанням отримати якомога більше прибутку від розміщених ресурсів, підвищені, порівняно зі звичайною практикою інших країн, вимоги регулюючих органів республіки.
Стабілізація економіки і перехід до економічного зростання вимагатиме від банків нових форм надання банківських послуг, що поліпшують якість життя громадян Республіки Казахстан. Однією з нових форм кредитування банками другого рівня є іпотека.
Іпотечне кредитування - один з найбільш ефективних способів залучення інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє узгоджувати інтереси населення - поліпшення житлових умов, банків - в ефективній роботі, будівельний комплекс - у ритмічної завантаженні виробництва і держави, зацікавленої в економічному зростанні, якому буде сприяти широке поширення іпотечного кредитування населення.
Іпотека - це позики фізичним особам на придбання житла, що видаються під заставу нерухомості, що купується. При цьому житло повинно бути вільним від обтяження, відповідати мінімальним вимогам щодо забезпечення здоров'я і безпеки мешканців.
З 2005 року в Республіці Казахстан починається реалізація нової політики в житловому будівництві. Особливість даної політики полягає в забезпеченні доступності житла для більш широких верств населення через здешевлення його вартості, збільшення строків житлового кредитування, зниження початкових внесків і ставки кредитування. Це пов'язано в першу чергу з підвищенням попиту на житлову площу.
По-друге йде природний приріст населення в містах. Вже сьогодні в банках другого рівня кредитуються фізичні особи на придбання житла строком до 15 років.
Тому актуальність іпотечного кредитування в сучасній економіці Казахстану зросте, а недостатня вивченість проблеми іпотечного кредитування визначив вибір дипломній роботі.
Метою дипломної роботи є:
Розглянути роль казахстанського іпотечного кредитування та її розвитку.
Відповідно до поставленої мети в роботі послідовно реалізовані наступні завдання:
По - перше Провести аналіз іпотечного кредитування в АТ «Народний банк Казахстану».
По - друге Намітити перспективи розвитку іпотечного кредитування в світлі нової житлової політики РК «До конкурентоспроможної економіки, конкурентоспроможної нації». від 19 березня 2004 року.
По - третє з кожним роком покращується добробут і можливості громадян.
По - четверте зростає культурний менталітет казахстанців.
По - п'яте кожна сім'я прагнути поліпшити своє житло - основу здоров'я, стабільності і благополуччя.
По - шосте систематизувати теоретичні основи зарубіжної та вітчизняної кредитної іпотеки.
В - сьоме виявити й узагальнити недоліки і позитивні сторони розвитку іпотеки.
В - восьмих визначити особливості іпотечного кредитування.
Основою для написання цієї дипломної роботи є дані по іпотечному кредитуванню АТ «Народний банк Казахстану».
Інформаційною базою дослідження стала спеціальна література з діяльності банків, закордонна та звітна література по іпотечному кредитуванню а також закони і законодавчі акти РК, положення, документи і.т.д.

1 ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Моделі і практика іпотечного кредитування

Іпотека є одним з найпоширеніших видів фінансових операцій в міжнародній практиці. Вкладення коштів в іпотечне кредитування будівництва і придбання житла можна віднести до найбільш ліквідним банківським активам. Розвиток іпотеки сприяє формуванню середнього класу - основи стабільності будь-якого суспільства.
Позики під заставу нерухомості отримали широке поширення в країнах з розвиненою ринковою економікою. При цьому кожен банк використовує свою схему надання іпотечних кредитів. Вони дуже різні за об'єктами і суб'єктами кредитування, методів мобілізації ресурсів, стягнення основного боргу і відсотків. Різноманітні механізми та схеми їх надання. Техніка та умови надання іпотечних кредитів залежать від безлічі факторів, але переважним залишається об'єкт кредитування - вид нерухомого майна.
Для впровадження системи іпотечного житлового кредитування необхідно наявність «дешевих» фінансових ресурсів. Аналіз світового досвіду показує, що їх залучення головним чином здійснюється за двома схемами:
а) держава виділяє дешеві фінансові ресурси для викупу у іпотечних банків виданих ними іпотечних кредитів і таким чином здійснює рефінансування первинного ринку іпотеки;
б) банки, що видають кредити, самі реалізують облігації, цінні папери, забезпечені іпотечними кредитними зобов'язаннями, забезпечуючи рефінансування.
Перший варіант характерний для американської моделі. У міру розвитку іпотеки він включає і таку форму рефінансування, як продаж цінних паперів, забезпечених заставами. Однак це можливо лише за наявності розвиненого вторинного ринку іпотеки.
Другий варіант є німецькою схемою іпотечного кредитування. Він являє собою однорівневу схему, при якій спеціалізовані іпотечні банки самі продають цінні папери, забезпечені заставами. Зрозуміло, що це можливо за наявності розвинутого ринку цінних іпотечних паперів та відповідного на них попиту.
Малайзійська модель іпотечного кредитування функціонує шляхом створення спеціалізованої іпотечної компанії, якою комерційні банки можуть продавати іпотечні облігації і на отримані грошові кошти продовжувати надавати кредити на купівлю житла. На відміну від німецької моделі момент придбання нерухомості не відсувається в часі.
Аналіз вітчизняного та зарубіжного досвіду дозволяє виділити такі загальні принципи іпотечного кредиту:
- Залишення майна в руках боржника на умовах обмеження прав власності;
- Визначення розміру позики у вигляді частки застави;
- Отримання під заставу одного і того ж майна додаткових іпотечних позик;
- Надання позики з урахуванням страхування;
- Втрата нерухомості або передача її іншій особі при несплаті заборгованості в строк.
Сутність американської моделі іпотечного кредитування полягає в тому, що людина з певним рівнем щорічного доходу одразу набуває готове житло. При цьому він оплачує, як правило, незначну частину його вартості готівкою, а всю решту суми виплачує поступово - позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку. Ці кошти видаються під заставу або нерухомості, що купується, або нерухомості, що вже перебуває у володінні клієнта. Повернення такого кредиту в залежності від щорічного доходу позичальника і вибраного типу іпотеки здійснюється звичайно протягом 15 або 30 років тобто вигідною і зручною для клієнта.
На малюнку 1 схематично представлена дана модель.

Р1

3
Р

2

1

Р - ціна придбання житла на ринку.
Р1-фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження

Однією з найбільших організацій, що формують вторинний ринок заставних у США, є федеральна національна іпотечна асоціація «Фенні Мей», створена в 1938 році. Дана організацій купує заставні, гарантовані нерухомістю та об'єднані в пули. Під пули іпотек потім випускаються високоліквідні цінні папери, обіг яких на фінансовому ринку забезпечує безперервний потік фінансових ресурсів у сферу іпотечного бізнесу.
Ця компанія більше 20 років здійснювала рефінансування первинного ринку іпотеки за рахунок поповнення федеральними ресурсами і лише в 60-і роки XX століття почала здійснювати реальне рефінансування за рахунок коштів, що надійшли від продажу цінних паперів агентства, забезпечених заставами.
Інші компанії, такі як «Фредді Мек», «Джіні Мей», здійснюють фінансування кредитів за рахунок державних ресурсів, а компанія «Селлі Мей» забезпечує умови надання іпотечних кредитів для студентів.
Різноманітність компаній і послуг, що надаються ними, свідчить про доступність іпотечних кредитів громадянам з різним фінансовим становищем. Ці організації забезпечують прийнятні умови отримання кредитів для окремих категорій позичальників (молоді, пенсіонерів, громадян з низьким і середнім рівнем доходу і т. д.).
Третя модель, яка заслуговує особливого розгляду, - це збалансована автономна модель.
Ключовим відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі сукупний портфель кредитних ресурсів не запозичується на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. У рамках цієї моделі право на одержання позики виникає у позичальника тільки в тому випадку, якщо раніше він направляв у систему свої тимчасово вільні грошові кошти, причому сума заощаджень має бути приблизно рівною сумі кредиту, на який він має право розраховувати.
Дане обмеження у порівнянні з раніше розглянутими моделями є істотним мінусом, тому що відсуває в часі момент можливого для конкретного позичальника придбання нерухомості
У збалансованої автономної моделі є, однак, і серйозні переваги, так як потенційно дана модель абсолютно не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності. При реалізації збалансованої автономної моделі для іпотечного банку вже не стоїть питання, де і за якою ціною знайти кредитні ресурси, а необхідно лише встановити розумну маржу за свої послуги. Самі ж ставки доходу за вкладами будзаощадження і ставки відсотка за користування кредитом можуть бути встановлені теоретично на довільному рівні. Банк може взагалі не виплачувати дохід на цільові заощадження, і, встановивши маржу, наприклад, в 3%, оголосити цей же відсоток як ціна кредиту. Можливо, що дохід на заощадження буде нараховуватися з розрахунку 10%, і тоді відсоток по кредиту буде дорівнює 13%. [5]
Таким чином, модель стає незалежною не тільки від коливань ринкової ціни позикових грошей, але і від загального рівня цієї ціни взагалі. Це якість збалансованої автономної моделі має велике значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою за умови, що всі взаєморозрахунки повинні реалізовуватися у вільно конвертованій валюті. Позитивною стороною даної моделі є також і те, що в її рамках кредитор має менший ризик неповернення позики, тому як існують відносно великі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на накопичувальному етапі взаємин.
Витоки практичного функціонування збалансованої автономної моделі в різних країнах почали складатися ще в XIX ст. У дореволюційній Росії вони, зокрема, проявилися у діяльності численних спілок і товариств взаємного кредиту.
В даний час найбільш вражаючий успіх у практичному використанні даної моделі досягнуть в Німеччині. Тут створена охоплює всю країну система будзаощадження, яка вдало поєднує механізми накопичення (будзаощадження) з механізмами кредитування конкретних громадян, а також механізми протекціонізму держави щодо фінансової підтримки ініціативи громадян, пов'язаної з цільовим накопиченням і використанням коштів на поліпшення житлових умов. На малюнку 2 схематично представлена дана модель номер 2:

Р1

4
Р

3

2

1

t . від 2 до 10 років Момент купівлі житла 7-8 років t. роки
Р - ціна придбання житла на ринку.
Р1-фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження

Громадянин, який бажає придбати житло, включається у взаємодію зі спеціалізованою фінансово - кредитною системою не в момент придбання житла, а значно раніше, зазвичай за 2-10 років до цього. Найчастіше це холості молоді леді або молоді сім'ї, що живуть з батьками або в орендованих квартирах. Виходячи зі своїх можливостей, вони вносять гроші у спеціалізовані чи ощадкаси (що входять у структуру «Bausparkasse», «Schwabisch Hall» та ін} до накопичення приблизно 45% від вартості майбутнього житла. Після цього отримують право на отримання державної дотації (до 10 % від вартості житла) і право на отримання пільгового кредиту для оплати бракуючої його частини. Погашення цього кредиту звичайно триває 10 - 15 років. [6]
Завдяки акумуляції на першому етапі значних фінансових ресурсів за рахунок цільових накопичувальних вкладів у кредитних установ з'являється можливість використовувати ці кошти для видачі позичок тим громадянам, які звернулися в цю систему раніше і вже вийшли на другий етап отримання кредитів. Іншими словами, німецька модель будзаощадження значно менше пов'язана і залежна від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні на нерухомість.
Виключно важливою гідністю німецької системи будзаощадження є те, що використовувані в її рамках рівні процентних ставок, що нараховуються банками на цільові будзаощадження і ставок, що видаються в рамках системи кредиту, є автономними і не залежать від загального стану кредитно - фінансового ринку. Основною характеристикою даної схеми є її замкнутість, тобто як джерело надання кредиту використовуються тільки ті кошти, які були накопичені вкладниками - учасниками за контрактами будзаощадження. Банки, що використовують цю систему, мають можливість надавати кредити на умовах - нижче ринкових, виплачуючи за ощадними вкладами відсотки - нижче ринкових.
Активну діяльність у банківському секторі ведуть приватні ощадні каси і банки, що займаються фінансуванням індивідуального будівництва. У них потенційні позичальники здійснюють накопичення первинного внеску, необхідного для отримання кредиту в іпотечному банку. За договором вкладники - учасники цієї системи зобов'язуються зробити внески в загальну касу, з якої їм за певною схемою виплачують загальну встановлену суму (виплату). У загальну ощадну суму входять сума заощаджень вкладника (40% або 50% загальної суми), і позика (різниця між загальною сумою, необхідною для будівництва або купівлі житла, і сумою заощаджень вкладника, збільшеної на суму державної безоплатної субсидії). Ідентичність вкладника з ссудополучателем є типовою рисою цього виду будзаощадження. До виплати загальної суми вкладник, є кредитором, а після надання eму позики з боку будощадкаси він стає її боржником.
Вже при укладанні договору вкладник-учасник набуває право на надання позики, в якій йому не може бути відмовлено. Процентна ставка по цій позиці протягом усього, терміну дії є стабільною і поза конкуренцією низькою - від 4,5% до 8,5%. У залежності від тарифу, терміни і дії позики коливаються від 6,5 до 18 років, і на них впливає ситуація на ринку капіталу. При даній системі не застосовуються ковзні або змінні процентні ставки. Вкладнику з самого початку надається чітка основа калькуляції. Накопичувальний період займає 2 - 10 років, що обумовлено економічними умовами та можливостями клієнта. У період накопичення на вклади нараховується процентна ставка, яка становить 2,5% - 4,5%, в залежності від соціального статусу позичальника та умов договору про надання позики. / 7 /
Позика надається за таких умов, вкладникові необхідно досягти мінімального терміну заощаджень, мінімального розміру заощадження, що може становити відповідно 18 місяців і від 40% до 50% загальної суми заощаджень, і залежати від наявних у розпорядженні банку спільних коштів. У рамках цього методу розподілу, який грунтується на моделі «час - гроші», виплачується загальна сума заощаджень, тобто сума, що складається з власних заощаджень і позики. Після розподілу, позичка погашається вкладником у встановлений термін.
Німецька замкнута система будзаощадження визначає наступні переваги:
- Фінансування не залежить від ринку капіталу;
- Процентна ставка за позикою встановлюється на самому початку і є дуже низькою, тому для вкладника відсутній ризик через коливання відсотків;
- Розмір виплат ссудодателя точно встановлюється з самого початку;
- На відміну від багатьох інших країн, в яких високі відсотки майже паралізують житлове будівництво, низька процентна ставка за позикою в рамках німецької системи сприяє тому, що розмір виплат і в періоди високих відсотків залишається вкладникам під силу;
-Відносно висока послідовність здійснення виплат ощадкасами призводить до постійного розвитку житлового сектора.
Базування німецької системи на цільових внесках громадян як основному джерелі кредитних ресурсів визначає дві основні вигоди:
- Власний капітал, накопичений вчасно, зменшує розмір щомісячних виплат ссудополучателя згодом і (або) збільшує обсяг фінансування при будівництві, купівлі або реставрації нерухомості;
- Власний капітал служить буфером, коли внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності ссудополучателя підвищується.
Якщо є висока частка власного капіталу, то тільки частина придбаної нерухомості є гарантією надійності для отриманої позики. Якщо внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності ссудополучателя перевищується, то можна збільшити розмір отриманої позики на перехідний період, щоб врівноважити підвищення процентних ставок.
У Німеччині існує державна підтримка системи будзаощадження. Держава стимулює накопичення власного капіталу шляхом надання премій на житлове будівництво або податкових привілеїв. Вкладник має можливість самостійно вибрати вид стимулювання. EUR (для холостых) или 1600 EUR (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства. Якщо він вибирає стимулювання шляхом надання премій (субсидій), то за заощадження в розмірі максимум 300 EUR (для неодружених) або 1600 EUR (для одружених) він отримує додатково 10% від держави. / 7 /
Ці премії надаються за умови, що не перевищуються певні межі доходів (27 тис. EUR - для неодружених і 54 тис. EUR - для одружених). У цьому випадку вкладник має можливість віднімати з доходів частина його заощаджень як витрати на соціальне забезпечення. [7]
Вигоди системи лад заощаджень для держави:
- Держава може частково перенести відповідальність за вирішення житлової проблеми в країні на приватних інвесторів і тому підтримує приватну ініціативу;
- Для держави створення власності на житлову площу більш вигідно, ніж будівництво квартир під оренду, звідси випливає висока ефективність при відносно низьких витратах;
- Держава, таким чином, робить внесок у стабілізацію народного господарства;
- В рамках закону про участь держави в освіті майна, держава стимулює будзаощадження за допомогою додавання до засобів громадян певних доплат роботодавців, одночасно з огляду на їх при оподаткуванні.
Незважаючи на принципово різний підхід до процесу мобілізації кредитних ресурсів та організації самого кредитуванні населення, загальним для американської іпотечної моделі та німецької системи будзаощадження є те, що процес їх практичного функціонування сильно і всебічно підтримується державою, включаючи систему правового, ліцензійного і фінансового регулювання даної діяльності, надання державних гарантій і забезпечення страхування ризиків, податкові пільги і цільові адресні дотації.
Іншою загальною рисою об'єднує американську та німецьку моделі є те, що вони обидві по суті чисто банківські. Вони не мають прямої організаційного зв'язку з процесом інвестування будівництва.
Інвестиційно - будівельні (девелоперські) компанії зазвичай отримують кошти громадян, сформовані ними в рамках іпотеки лише на кінцевому етапі будівництва при продажу готового житла, а на ранніх стадіях використовують комерційні кредити звичайних банків.
Таким чином загальними або дуже подібними для американської моделі іпотеки та німецької системи будзаощадження є і процедури оформлення кредитів під заставу нерухомості, обслуговування та погашення цих кредитів.

1.2 Казахстанський варіант іпотечного кредитування

Іпотечне кредитування - один з найбільш ефективних способів залучення інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє узгоджувати інтереси населення - поліпшення житлових умов, банків - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і держави, зацікавленої в економічному зростанні, якому буде сприяти широке поширення іпотечного кредитування населення.
Надання громадянам іпотечних кредитів здійснюється банками другого рівня з 1998 року. Спочатку ставки винагороди за іпотечними кредитами становили близько 20% річних, розмір первісного внеску становив близько 40-50%, кредит надавався на строк не більше 5 - 10 років. [14]
З розвитком іпотечного кредитування в країні зазнали зміни у бік зменшення основний критерії іпотечного кредитування. Так, починаючи з 2003 року ставки винагороди в банках другого рівня становлять близько 12 - 15% річних, розмір первісного внеску знизився до 15 - 20%, термін кредиту склав у середньому 10 - 15 років. [21]
Проте навіть при такому розвитку системи іпотечного кредитування даний вид послуг в даний час доступний лише окремим категоріям громадян РК. Однією з основних причин є відсутність достатніх коштів у населення для оплати винагороди і без початкового внеску. У зв'язку з цим була утворена ЗАТ «Казахстанська іпотечна компанія» (далі КІК). Статутний капітал КІК в даний час складає 2,5 млрд.тенге.
У Казахстані з 2001 року відбуваються процеси формування основ і розвиток вітчизняної моделі іпотечного кредитування. Дана система розроблена з урахуванням досвіду США та Малайзії в цій сфері і є дворівневою.
Перший рівень представляють первинні кредитори в особі комерційних банків і небанківських організацій, що видають іпотечні кредити.
Другий рівень - рефінансуються організація, що здійснює викуп прав вимоги і заставних прав за наданими первинними кредиторами іпотечних кредитах ЗАТ «Казахстанська іпотечна компанія» (КІК). Вона створена за аналогією з відомими компаніями «Fannie Травні» в США і «Gagamas Serhad» в Малайзії.
Метою діяльності КІК є рефінансування банків другого рівня шляхом придбання прав вимог за іпотечними кредитами для збільшення обсягу надання банками другого рівня іпотечних кредитів.
КІК викуповує права вимоги за котирувальної ставкою, яка залежить від рівня інфляції, маржі інвесторів, маржі КІК, страхових резервів і витрат на емісію. За весь період діяльності КІК котирувальна ставка була схильна до змін тільки в сторону зниження. Так, якщо у 2002 році котирувальна ставка становила 14%, то в даний час вона становить 9,6%.
В даний час КІК здійснює свою діяльність в 13 регіонах Казахстану, а обсяг виданих іпотечних кредитів за Програмою іпотечного кредитування на кінець 2002 року перевищив 1 млрд тенге. КІК першою серед країн СНД випустила і розмістила іпотечні облігації на загальну суму 500 млн. тенге з терміном обігу три роки.
У системі іпотечного кредитування за участю КІК працюють 8 банків і 2 організації, що здійснюють окремі види банківських операцій. Партнерами КІК є такі банки другого рівня і фінансові організації, як Народний Банк Казахстану, Банк «Каспійський», «Астана - Фінанс», Банк «Центркредит», АТФ Банк, «БТА-Іпотека», Нурбанк, Науриз Банк Казахстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, ЦеснаБанк, які здійснюють свою діяльність з надання іпотечних кредитів за програмою КІК. Крім того, ряд банків другого рівня самостійно здійснюють іпотечне кредитування житлового будівництва.
Важливим також є розвиток системи будівельних заощаджень в Казахстані, яка представляє собою механізм фінансування житла, заснований на накопиченні індивідуальних заощаджень (в даний час не менше 50% від вартості житла), з метою отримання позики для поліпшення житлових умов на території РК.
Дана система житлових будівельних заощаджень в більшій частині призначена для категорії громадян, які не мають достатніх коштів для внесення первинних внесків при отриманні іпотечних кредитів у банках другого рівня, але мають досить стабільний дохід. Роль держави у відношенні між суб'єктами системи будівельних заощаджень полягає в наданні підтримки системі житлових будівельних заощаджень шляхом виплати громадянам РК - вкладникам премії за вкладами на ці заощадження.
Учасниками системи будівельних заощаджень є житлові будівельні ощадні банки, вкладники цих банків і держава, яка здійснює нарахування та виплату премій за внесками у житлові будівельні ощадні банки. Для впровадження системи житлових будівельних заощаджень у 2000 році був прийнятий Закон РК «Про житлових будівельних заощадженнях». Урядом Республіки Казахстан у 2003 році створено АТ «Житловий будівельний ощадний банк Казахстану» з 100-відсотковою участю держави в статутному капіталі (далі - ЖССБ).
За період діяльності ЖССБ зі статутним капіталом 1,5 млрд. тенге з 29 вересня 2003 залучено понад 1,05 тис. вкладників. Загальна договірна сума за житловими будівельним заощадженнях, залученими ЖССБ становить близько 900 млн. тенге.
Основна відмінність цього виду кредитування від системи іпотечного кредитування полягає в тому, що клієнт повинен накопичити суму попереднього внеску на житло, що купується в розмірі 50% від загальної суми житла в будівельному ощадному банку. Відсутні 50% виплачуються клієнтові будівельним ощадним банком під більш низький, ніж на ринку, відсоток. Крім цього, система житлових будівельних заощаджень передбачає виплати вкладникам будівельних заощаджень премій держави з республіканського бюджету. Розмір премії становитиме 20% від суми поощряемого вкладу, який включає в себе не тільки основну суму, але і нараховане будівельним ощадним банком по ньому винагороду.
Впровадження системи будівельних заощаджень дозволить вирішити такі завдання:
- Поліпшити житлові умови громадян;
- Створити ще одну систему мобілізації внутрішніх заощаджень населення;
- Створити стимул для розвитку будівельної промисловості і збільшення інвестицій в цілому;
- Створити нові робочі місця.
У зв'язку зі створенням Житлового будівельного ощадного банку став можливим запуск механізму будівельних заощаджень в Казахстані. Бюджетними коштами будуть, кошти іноземних інвесторів, представників зарубіжних житлових ощадних установ.
У подальшому для прискореного розвитку системи жілстройсбереженій необхідне створення сприятливих податкових пільг для Жілстройсбер-банку і його вкладників.

2 Аналіз І механізм надання позик з іпотечного кредитування на прикладі АТ «Народний банк Казахстану»

2.1 Історія АТ «Народний банк Казахстану»

У 2003 році Народному банку Казахстану виповнилося 80 років.
Історія Народного банку Казахстану - це історія становлення та розвитку ощадної системи на території Казахстану.
Акціонерне товариство «Народний банк Казахстану» було засноване на базі реорганізованого Ощадного банку Республіки Казахстан.
У післяреволюційний час, в період нових економічних відносин, в 1923 році в м. Актюбінську була відкрита перша ощадна каса, а пізніше, в період колективізації і сверхіндустріалізацію, в 1936 році в м.Алмати відкрита філія Ощадбанку СРСР.
Фактично з 1923 року починається новий виток розвитку і популяризації ощадної системи, розрахованої на широкі маси населення.
Після відкриття ощадкаси в Актюбінську, протягом наступних 4-х років у республіці було сформовано 335 ощадних кас. У 1929 році була організована Республіканська ощадна каса, яка здійснювала керівництво діяльністю всіх ощадних кас у Казахстані. У наступні роки кількість їх швидко збільшувалася.
Щоб залучити до числа вкладників більшу кількість робітників, службовців і колгоспників, особлива увага приділялася відкриття ощадних кас безпосередньо при заводах і фабриках, колгоспах і радгоспах, при установах зв'язку та інших підприємствах і організаціях.
Сама природа соціально-економічних і фінансових відносин у соціалістичному суспільстві сприяла тому, що практично кожен радянський громадянин був вкладником Ощадбанку. Глобальна система масового обслуговування населення сприяла накопиченню величезного історичного досвіду системи заощаджень і закріпленню усталених традицій банківської справи на території Казахстану.
Ощадних кас була також дозволена видача термінових позик під заставу облігацій державних позик і під інші цінні папери. Вони могли виконувати фондові та інші фінансові та банківські операції. У цей період ощадна справа характеризувалося становленням і поступовим розвитком державного кредиту. За ці роки було випущено вісім державних позик, у тому числі три в натуральному і два у золотому обчисленні. Натуральні позики (два хлібних і цукровий) та позики у золотому обчисленні були випущені в дореформений період.
До кінця 1960 року число вкладників в ощадних касах досягло 1770 тисяч, сума вкладів становила 322,7 млн. рублів, а середній розмір вкладу виріс до 182 рублів. Число ощадних кас з 1950 року по 1960 рік збільшилося в 1,8 рази і на кінець 1960 року склало 2805. Розвиток ощадної справи та розширення мережі ощадних кас у Казахстані обумовлено головним чином розвитком народного господарства, значним зростанням матеріального добробуту трудящих у результаті масового освоєння цілинних і перелогових земель. На частку ощадних кас цілинних областей: Кокчетавської, Кустанайської, Павлодарської, Північно-Казахстанської і Целіноградській тільки в 1955 році припадало 44,1 відсотка всіх особових рахунків вкладників і 44 відсотка залишку внесків, що є в республіці.
На початку 60-х років ощадні каси були залучені до операцій з прийому платежів населення за квартиру, комунальні та інші послуги. Ощадних кас було також передано велике господарство поточних рахунків фабрично-заводських і місцевих комітетів профспілок, кас взаємодопомоги, а також громадських організацій, які не займаються господарською діяльністю. Помітне розвиток отримали операції ощадних кас по безготівковим перерахуванням на рахунки у вклади сум із заробітної плати робітників і службовців, а також грошових заробітків колгоспників при дотриманні принципів суворої добровільності.
Для розвитку ощадної системи чимале значення мало зміцнення грошової одиниці. Однак реформа 1961 року, задумана як міра контролю над масою і обмеженням емісії, не отримала підкріплення у перетворенні всього господарського ладу і звелася до заміни грошових знаків і встановлення нового курсу рубля.
З 1963 року, після передачі ощадних кас з ведення Міністерства фінансів у відання Держбанку, кошти населення з вкладів стали направлятися на поповнення його кредитних ресурсів. В кінці 60-х років відбувся бурхливий розквіт ощадної справи, що забезпечив напрямок великих коштів на кредитування народного господарства, джерелом яких були грошові заощадження населення.
Банківська реформа 1988 намітила перехід до дворівневої банківської системи: центральний банк - спеціалізовані банки. Державні трудові ощадні каси були перетворені в Ощадбанк СРСР як державний спеціалізований банк з обслуговування населення та юридичних осіб.
Державна незалежність Республіки Казахстан та здобуття суверенітету ознаменувала початок третього, реорганизационной етапу - трансформування та переорієнтація структури і функцій банку і початок хронології безпосереднього розвитку Народного Банку Казахстану.
Після отримання суверенітету, в грудні 1990 року, Казахстан відразу ж приступив до створення власної банківської системи, що відповідає вимогам ринкової економіки. Вже в січні 1991 року був прийнятий Закон "Про банки і банківську діяльність в Казахській РСР", що ознаменувало початок банківської реформи в незалежній Казахстані.
Через рік після офіційного проголошення незалежності, у 1992 році, був створений Ощадний Банк Республіки Казахстан, офіційним юридичним спадкоємцем якого є Народний Банк Казахстану.
У 1993 році Ощадний Банк реорганізується у самостійну юридичну структуру "Народний Банк Казахстану", що належить Уряду Республіки Казахстан.
І в 1995 році Банк перетвориться в Акціонерне товариство закритого типу. Процес перетворення супроводжувався кардинальної зміною керівництва банку і стилю роботи. Нове керівництво в основу діяльності банку поклало принцип універсалізму, який послідовно відстоює і втілює в послідовному розширенні спектру банківських послуг і використанні в банку новітніх інформаційно-комунікативних технологій.
Вже до кінця 1995 року Народний банк Казахстану став найбільшим операційним банком республіки і продовжує успішно зберегти досягнуті позиції на фінансовому ринку.
У липні 1998 р. рішенням Загальних зборів акціонерів Банк був перетворений з акціонерного товариства закритого типу з 100%-ним участю Уряду у Відкрите Акціонерне Товариство "Народний Ощадний Банк Казахстану".
У цьому ж році, згідно з Постановами Уряду Республіки Казахстан, у тому числі постанови Уряду Республіки Казахстан № 644 від 6 липня 1998 року "Про основні напрями поетапної приватизації Акціонерного Народного Ощадного Банку Казахстану на 1998-2001 роки", була проведена робота по збільшенню акціонерного капіталу .
У листопаді 2001 року Уряд Республіки Казахстану продало на торгах свій контрольний пакет акцій, до того часу, що складав 33,33% плюс одна акція.
На сьогодні Народний банк Казахстану - це найбільший універсальний комерційний банк Республіки Казахстан, який успішно працює на благо своїх клієнтів вже 80 років, одна з самих надійних і диверсифікованих фінансових структур Казахстану.
Сучасна історія Народного Банку - це не тільки процес його приватизації та структурної реорганізації. Це процес безперервного впровадження новітніх банківських технологій, розширення спектра банківських послуг, глобальна стратегія, спрямована на повне збереження і вдосконалення системи ощадних вкладів у нових умовах, створення "вертикально інтегрованої" банківської структури з розвиненою філіальною інфраструктурою. Це орієнтація, з урахуванням сучасних інформаційно-комунікативних технологій, на вирішення основних завдань Народного Банку Казахстану - виплати пенсій, заробітної плати, прийом податкових, комунальних та інших платежів, розрахунково-касове обслуговування малих і середніх підприємств і державних установ.
АТ "Народний банк Казахстану" - найбільший універсальний комерційний банк Республіки Казахстану, який успішно працює на благо своїх клієнтів вже 80 років, одна з самих надійних і диверсифікованих фінансових структур Казахстану.
Акціонерне товариство "Народний банк Казахстану" було засновано на базі реорганизационной Ощадного банку Республіки Казахстан і впродовж ряду літ був агентом Уряду РК по виплатах пенсій та допомог.
Народний банк входить до трійки найбільших банків другого рівня Республіки Казахстан за величиною активів і власного капіталу. KZT 273,8 млрд., уставный капитал - KZT 9,9 млрд., собственный капитал - KZT 22,5 млрд., прибыль сложилась в размере KZT 1,6 млрд. (см.таблица 1) Станом на 1 квітня 2004 року: активи Банку складають 273,8 млрд. KZT, статутний капітал - KZT 9,9 млрд., власний капітал - KZT 22,5 млрд., прибуток склалася в розмірі KZT 1,6 млрд. (см . таблиця 1)
Проведена в 2001 році приватизація Народного банку дозволила реструктуризувати бізнес для того, щоб мати можливість надавати своїм клієнтам максимально широкий спектр якісних послуг.
VISA Банк емітує картки платіжних систем VISA MasterCard International та MasterCard International і залишається незмінним лідером на казахстанському ринку пластикових карток. Загальна кількість карток Банку в обігу перевищила 1,3 млн. одиниць, а частка Банку у сукупних показниках банків другого рівня на сьогоднішній день склала близько 65%. (Див. додатки)

Таблиця № 1 Рейтинг комерційних банків РК на 01.04.2004 р.
01.04.2004
HSBK
KKGB
BTA
ATFB
Активи
273 809
434 581
398 805
104 457
Каса
7 119
7 819
7 905
2 773
Кошти в інших банках
21 035
52 428
34 888
7 224
ностро-рахунки
2 749
18 195
11 523
5 451
вимоги до НБРК
0
2 000
10 000
1 000
вклади, розміщені в інших банках
18 060
27 653
4 096
722
позики, надані іншим банкам
225
4 581
9 269
51
Цінні папери
52 604
72 253
89 928
22 989
Кредити клієнтам (брутто)
180 106
304 089
248 702
67 953
Кредити клієнтам (нетто)
173 988
283 508
243 465
66 355
Спеціальні провізії за кредитами
-6 118
-20 581
-5 237
-1 597
Загальні резерви
-4 240
-12 665
-10 489
-1 602
Інвестиції в капітал і субборг
1 273
2 198
4 027
909
Нараховані процентні доходи
9 075
11 198
9 645