Зміст
Введення
1 Особливості іпотеки в РФ
2 Законодавче забезпечення іпотечного кредитування в практиці сучасної Росії
3 Джерела фінансування іпотечного кредиту
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Житло в ринковій економіці - це найбільш представницький індикатор зростання, що відображає динаміку розвитку різних секторів економіки і впевненість населення у своєму майбутньому і в майбутньому країни в цілому.
Однак житлова сфера залишається однією з найбільш проблемних областей російської економіки. Згідно з наявними оцінками, потреба в житлі становить 1,5 млрд. кв. м. Лише незначна частина цієї потреби може бути задоволена на вторинному ринку житла - приблизно 0,2 млрд. кв.м. Таким чином, потреба в новому будівництві житла становить близько 1,3, а весь житловий фонд Росії при цьому - 2,8 млрд. кв. м [10, c.251]. За офіційними даними 30 млн. сімей (61%) потребують житла. Так, за даними Міжнародної асоціації іпотечних фондів, більше 5 млн. російських сімей визнані вкрай потребують і стоять в черзі на поліпшення житлових умов - це більше 9% загальної кількості сімей. З 19 млн. житлових будівель, зайнятих під житло, приблизно 70% зношені не менше ніж на 30% (новобудови не заповнюють старіння старого фонду), 27% населення Росії проживають в невпорядкованих квартирах [21, c.27]. За рівнем забезпеченості населення житлом (без урахування якості і комфортності житлового фонду) Росія помітно відстає від розвинених країн: в середньому на одного росіянина доводиться 20,7 кв. м житлової площі. Для порівняння: у Німеччині - 50, Великобританії - 62, в США - 70 кв. м [20, c.8].
Основна частина населення нашої країни виявилася не в змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень і можливості їх накопичення. З-за низького рівня життя всього 1,2% населення купують житло за власні і позикові гроші і лише 0,3% сімей отримують його за рахунок бюджету [21, c.27].
У зв'язку з цим необхідно створити системи довгострокового кредитування громадян на меті придбання житла, що дозволить збільшити їх платоспроможний попит і зробити придбання житла доступним для основної маси населення. Це в свою чергу забезпечить взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельними компаніями і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
У багатьох країнах світу в даний час придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми, але й сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші кредитні організації.
Аналіз ситуації, що склалася в області житлової політики, складний характер житлових проблем, серйозна залежність соціально-економічної стабільності країни від їх вирішення, необхідність прийняття невідкладних заходів, спрямованих на кардинальну зміну положення з забезпеченістю населення житлом, вимагають додання системі іпотечного кредитування статусу президентської програми. Тому іпотечне кредитування є одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики.
Незважаючи на те, що Росія вже мала досить великий досвід застосування іпотечного кредитування до початку XX століття, в даний час іпотека є відносно новим поняттям: більшість людей не мають навіть загального уявлення про іпотечне кредитування. У зв'язку з цим, метою даної роботи є розкриття сутності іпотечного кредитування, розгляд його законодавчого забезпечення та джерел фінансування, а також виявлення основних проблем, пов'язаних з іпотечним кредитуванням у практиці сучасної Росії.
Актуальність проблеми використання іпотечного кредитування з метою поліпшення житлової проблеми населення країни обгрунтувала вибір теми курсової роботи.
1. Особливості іпотеки в РФ
В даний час російська економіка все більше інтегрується у світову, і це вимагає освоєння та використання нових фінансових інструментів, які застосовуються у провідних промислових країнах.
Як правило, перехід ринкової економіки з фази кризи в фазу підйому починається з активізації житлового будівництва. Житловий же сектор вимагає довгострокових інвестицій, а ті, у свою чергу, відображають упевненість населення і компаній в стабільності доходів у довгостроковому плані. Однак житло - дорогий товар тривалого користування, а значить, його придбання не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Тому в більшості країн основною формою вирішення житлової проблеми для населення і базовою сферою економічної діяльності стало придбання житла за допомогою іпотечного кредиту.
Іпотечний кредит - це кошти, які надаються банком клієнту в борг під заставу нерухомості. За користування наданим кредитом клієнт повинен заплатити банку відсотки, а також щомісяця проводити повернення позикових коштів у строки, встановлені кредитним договором. Іпотечний кредит зазвичай видається на тривалий термін [7, c.291].
У літературі нерідко під терміном "іпотека" мається на увазі іпотечний кредит. Між тим, саме слово "іпотека" (хоча і вживається зазвичай у поєднанні зі словом "кредит") має самостійне значення.
За своєю суттю поняття "іпотека" близьке до поняття "застава". Застава ж, у свою чергу, служить засобом забезпечення зобов'язання позичальником перед кредитором: при неповерненні у встановлений термін суми позикодавець може компенсувати неоплачений борг коштами, отриманими від реалізації заставленого майна.
Таким чином, винятковим властивістю іпотеки і кращою гарантією забезпеченості кредиту є право кредитора розпорядитися на свій розсуд нерухомістю позичальника в разі невиконання ним зобов'язань з повернення позик.
Саме ця перевага іпотечного кредиту відрізняє його від інших видів довгострокового кредиту. Іпотечний порядок, що забезпечує збереження закладеного майна і стабільність його ціни, створює банку-кредитору економічну базу для довгострокового відволікання кредитних ресурсів без грунтовних побоювань повернення позик позичальниками [6, с.3-7].
Широке використання кредиту є необхідною умовою нормального функціонування економіки будь-якої держави і неможливо без серйозного забезпечення інтересів кредитора. Ці інтереси найбільш ефективно можуть бути захищені за допомогою використання сторонами іпотеки, оскільки: нерухомість порівняно мало схильна до ризику раптового зникнення або загибелі, а її наявність легко перевіряється; нерухомість володіє ускладненою оборотоспособностью, яка пов'язана з необхідністю реєстрації угод із нею в державних органах, і це дозволяє кредитору легко проконтролювати або взагалі заборонити її відчуження; вартість нерухомості має тенденцію до постійного зростання, і це дає кредитору гарантії повного погашення заборгованості; висока вартість нерухомості і ризик її втрати є потужним стимулом, що спонукає позичальника точному і своєчасному виконанню своїх зобов'язань.
Для найбільш повного розуміння сутності іпотечного кредитування розглянемо його предмет, об'єкт, суб'єкти.
Відповідно до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16.07.1998 за договором про іпотеку у відповідність до ч. 1 ст. 130 Цивільного кодексу РФ може бути закладено наступне нерухоме майно:
1) земельні ділянки, за винятком земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств у відповідності з законом, а також частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання (ст.63 № 102-ФЗ);
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (ст.5 № 102-ФЗ) [2].
Предмет іпотеки повинен належати заставодавцю на правах власності або повного господарського відання.
Суб'єктами ринку іпотечних кредитів виступають:
1) система фінансово-правового регулювання, яка визначає концепцію розвитку кредитування і формує законодавчу базу, створює необхідні умови для організацій цілісної системи іпотечного кредитування, що включає в себе іпотечні кредитні установи, страхові та пенсійні фонди (як джерела коштів), ринок заставних і інших пов'язаних з ними фінансових інструментів;
2) позичальники (заставники) - фізичні та юридичні особи, які отримали іпотечний кредит. Позичальники добровільно надають уже наявні в них у власності та (або) купується на кошти кредиту житло в заставу;
3) кредитори - банки (кредитні організації), а також інші юридичні особи, які надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити;
4) інвестори - це фізичні та юридичні особи, які набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку. До них належать інвестиційні фонди, страхові компанії, пайові інвестиційні фонди;
5) компанії, які визначають інфраструктуру іпотечного ринку (продавці житла, оцінювачі, ріелторські фірми, органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними, судові органи, нотаріальні контори, страхові компанії, оператори вторинного ринку) [9, c.497] .
Об'єктами ж іпотечного житлового кредитування на сучасному етапі можуть бути: житлова нерухомість на первинному ринку житла, будівництво та реконструкція житла, житлова нерухомість на вторинному ринку житла [10, c.248].
Система іпотечного кредитування включає два напрямки:
1) безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючим суб'єктам і населенню;
2) продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань), яка забезпечує додаткове залучення ресурсів для кредитування.
Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другим напрямом - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю, дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції [9, с.497].
Таким чином, первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк - посередник - інвестор складає зміст вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Іпотека в Росії виконує наступні функції: є економічним інструментом залучення фінансових коштів у сферу матеріального виробництва; забезпечує повернення позикових коштів; стимулює оборот нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі; формує ринок застав, похідних іпотечних цінних паперів і ін
Існують різні види іпотечного кредитування. Найбільш поширена - стандартна, або типова, форма іпотечного кредиту, за якою позичальник щомісяця виплачує рівну суму, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків. Такі кредити відносять до розряду самоамортізірующіхся. Амортизація у даному випадку означає процес погашення основного боргу і відсотків за користування кредитом. Борг до кінця терміну повинен бути повністю оплачений.
У сучасній практиці також застосовують кредити зі змінними виплатами, які не належать до числа самоамортізірующіхся. Вони передбачають різну періодичність погашення основного боргу та відсотків, а також інші додаткові умови. У число таких кредитів входять кредити з так званим кульовим платежем, що пропонують одноразовий підсумковий або кульовий платіж.
Пружинні кредити припускають регулярні рівні виплати в рахунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших п'яти років погашають тільки відсотки, а в наступні три роки - проценти і основний борг.
Кредити за участю зазвичай застосовують при фінансуванні дохідної нерухомості. Даний кредит близький до самоамортізірующемуся, але припускає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому, бере участь і в доходах від об'єкта.
Кредити з наростаючими платежами або з наростаючим ануїтетом передбачають равнопеременние виплати протягом усього терміну і використовуються власниками здається в оренду нерухомості в розрахунку на те, що платежі будуть збільшуватися щорічно або ж з іншою періодичністю. Даний вид іпотеки дозволяє враховувати мінливі умови кредитування, знижує ризик процентної ставки та ризик ліквідності, забезпечує ефективність довгострокових кредитних операцій [11, c.68].
Кредити зі змінною ставкою, зазвичай "прив'язані" до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти і т.п. дозволяють оплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімальною і максимальною її величині. Зміна ставок буде впливати і на термін кредитування. Для того, щоб зміни ставок не були надзвичайно різкими, допускають граничну допустиму норму корективу, обумовлюють і мінімальну величину коригування. Іпотека такого роду переслідує мети обліку коливань на грошовому ринку, тому що навіть в стабільній економіці надання кредиту пов'язане з певними ризиками, в тому числі із ризиком зміни рівня процентної ставки на грошовому ринку [6, с.64-65].
В останні роки Росія переживає іпотечний бум. У цілому по країні кількість іпотечних угод тільки за рік зросла в 2 рази, якщо в 2005 р . було оформлено 144 тис. кредитів, то в 2006 р . - Вже 296 тис. Зростання обсягів іпотечного кредитування фахівці пояснюють впливом кількох чинників: поліпшення основних економічних показників, зниження страхових ризиків і, як наслідок, загальна стабілізація ринку, підвищення доходів російських громадян. Сьогодні можна сміливо констатувати, що серед послуг з кредитування населення з'явився новий лідер: на зміну хвилі короткострокових споживчих запозичень прийшли довгострокові житлові іпотечні кредити. На 1 січня 2007 р . середній термін виданих рублевих кредитів на купівлю житла становить близько 14,5 року. Обсяг виданих житлових кредитів в найближчі 5-7 років, за прогнозами аналітиків, може досягти 5 трлн. руб., з яких на іпотеку доведеться близько 95% [27, с.9].
Однак це все в майбутньому. У теперішній же час в РФ існує ряд проблем, що виникли при реалізації національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", до реалізації якого Уряд РФ приступило в кінці 2005 року. Головна з проблем, що відзначається президентом Європейського трастового банку Андрієм щурячі, - активне стимулювання попиту без достатнього забезпечення пропозиції, що веде до підвищення цін. Збільшення обсягів ринку іпотечного кредитування, не підкріплене зростанням обсягів житла, що зводиться, викликає подорожчання нерухомості і скорочення потенційної бази іпотеки. Кардинально змінити ситуацію може тільки зростання обсягу житла, що зводиться [17, c.52]. Цієї ж думки дотримується і президент Асоціації регіональних банків Росії Олександр Муричев, який у статті "Проблеми і перспективи розвитку іпотеки в Росії" наводить статистику, що в середньому за рік повинен бути приріст житла для Росії 145 млн. кв. м на рік, однак це приблизно в 3,5 рази вище існуючих обсягів будівництва житла [20, c.8].
Нерозвиненість іпотеки в Росії в порівнянні з зарубіжними країнами нерідко пов'язують з високими процентними ставками, що не дозволяють значній частині населення скористатися програмами іпотечного кредитування з огляду на невисоких доходів. У середньому в РФ ставки за іпотечними кредитами коливаються у розмірі від 12 до 15% річних у рублях і від 10 до 11% у валюті [24, c.45]. Однак насправді на сьогоднішній день величина кредитної ставки в банках становить близько 35%, тоді як у рекламних повідомленнях вказуються інші відсотки: інші відрахування або не вказуються, або прописуються дуже дрібним шрифтом. Найбільша частка у формуванні іпотечної ставки припадає на вартість залучених коштів для фінансування кредитів. Крім того, в ціноутворенні враховуються операційні витрати банку, резерви на можливі втрати і прибуток. Процентна ставка в промислово розвинених країнах поки значно нижче, ніж у Росії: так, в США вона становить близько 6% річних, у Польщі - 6,7, Англії - 5,75, Італії - близько 5%. Але з кожним роком різниця між іпотечними відсотками в Росії і зарубіжних банках плавно зменшується [20, c.12].
У той же час слід пам'ятати: непродумане і економічно непрораховані зниження процентних ставок нижче рівня інфляції може викликати ряд проблем. Прикладом тут може слугувати досвід США, де свого часу почалося безпрецедентне зниження облікової ставки, яка до 2004 року досягла рівня 1%. В умовах, коли інфляція складала 2-3%, гроші виявилися майже "безкоштовними", що призвело до зміни поведінки банків. Вже не клієнти переконували в необхідності отримання кредиту, а самі банки почали ганятися за людьми, нав'язуючи їм гроші. Звичайно ж, населення перейняло цю гру з захопленням. У результаті іпотечний борг у США сягнув суми в $ 7,8 трлн. Це, у свою чергу, призвело на ринку нерухомості до потужного зростання, як кількості будувалися будинків, так і цін на них. На цьому тлі в США стала розвиватися інфляція. Для її утримання стали піднімати ставку рефінансування (зараз вона становить 5,25%), що відповідає подорожчання грошей. А так як відсотки по більшості виданих іпотечних кредитів були прив'язані до розміру ставки рефінансування, то платежі за кредитами сильно зросли, що і зумовило зростання кількості дефолтів [13, с.8]. Введення
1 Особливості іпотеки в РФ
2 Законодавче забезпечення іпотечного кредитування в практиці сучасної Росії
3 Джерела фінансування іпотечного кредиту
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Житло в ринковій економіці - це найбільш представницький індикатор зростання, що відображає динаміку розвитку різних секторів економіки і впевненість населення у своєму майбутньому і в майбутньому країни в цілому.
Однак житлова сфера залишається однією з найбільш проблемних областей російської економіки. Згідно з наявними оцінками, потреба в житлі становить 1,5 млрд. кв. м. Лише незначна частина цієї потреби може бути задоволена на вторинному ринку житла - приблизно 0,2 млрд. кв.м. Таким чином, потреба в новому будівництві житла становить близько 1,3, а весь житловий фонд Росії при цьому - 2,8 млрд. кв. м [10, c.251]. За офіційними даними 30 млн. сімей (61%) потребують житла. Так, за даними Міжнародної асоціації іпотечних фондів, більше 5 млн. російських сімей визнані вкрай потребують і стоять в черзі на поліпшення житлових умов - це більше 9% загальної кількості сімей. З 19 млн. житлових будівель, зайнятих під житло, приблизно 70% зношені не менше ніж на 30% (новобудови не заповнюють старіння старого фонду), 27% населення Росії проживають в невпорядкованих квартирах [21, c.27]. За рівнем забезпеченості населення житлом (без урахування якості і комфортності житлового фонду) Росія помітно відстає від розвинених країн: в середньому на одного росіянина доводиться
Основна частина населення нашої країни виявилася не в змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень і можливості їх накопичення. З-за низького рівня життя всього 1,2% населення купують житло за власні і позикові гроші і лише 0,3% сімей отримують його за рахунок бюджету [21, c.27].
У зв'язку з цим необхідно створити системи довгострокового кредитування громадян на меті придбання житла, що дозволить збільшити їх платоспроможний попит і зробити придбання житла доступним для основної маси населення. Це в свою чергу забезпечить взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельними компаніями і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
У багатьох країнах світу в даний час придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми, але й сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші кредитні організації.
Аналіз ситуації, що склалася в області житлової політики, складний характер житлових проблем, серйозна залежність соціально-економічної стабільності країни від їх вирішення, необхідність прийняття невідкладних заходів, спрямованих на кардинальну зміну положення з забезпеченістю населення житлом, вимагають додання системі іпотечного кредитування статусу президентської програми. Тому іпотечне кредитування є одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики.
Незважаючи на те, що Росія вже мала досить великий досвід застосування іпотечного кредитування до початку XX століття, в даний час іпотека є відносно новим поняттям: більшість людей не мають навіть загального уявлення про іпотечне кредитування. У зв'язку з цим, метою даної роботи є розкриття сутності іпотечного кредитування, розгляд його законодавчого забезпечення та джерел фінансування, а також виявлення основних проблем, пов'язаних з іпотечним кредитуванням у практиці сучасної Росії.
Актуальність проблеми використання іпотечного кредитування з метою поліпшення житлової проблеми населення країни обгрунтувала вибір теми курсової роботи.
1. Особливості іпотеки в РФ
В даний час російська економіка все більше інтегрується у світову, і це вимагає освоєння та використання нових фінансових інструментів, які застосовуються у провідних промислових країнах.
Як правило, перехід ринкової економіки з фази кризи в фазу підйому починається з активізації житлового будівництва. Житловий же сектор вимагає довгострокових інвестицій, а ті, у свою чергу, відображають упевненість населення і компаній в стабільності доходів у довгостроковому плані. Однак житло - дорогий товар тривалого користування, а значить, його придбання не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Тому в більшості країн основною формою вирішення житлової проблеми для населення і базовою сферою економічної діяльності стало придбання житла за допомогою іпотечного кредиту.
Іпотечний кредит - це кошти, які надаються банком клієнту в борг під заставу нерухомості. За користування наданим кредитом клієнт повинен заплатити банку відсотки, а також щомісяця проводити повернення позикових коштів у строки, встановлені кредитним договором. Іпотечний кредит зазвичай видається на тривалий термін [7, c.291].
У літературі нерідко під терміном "іпотека" мається на увазі іпотечний кредит. Між тим, саме слово "іпотека" (хоча і вживається зазвичай у поєднанні зі словом "кредит") має самостійне значення.
За своєю суттю поняття "іпотека" близьке до поняття "застава". Застава ж, у свою чергу, служить засобом забезпечення зобов'язання позичальником перед кредитором: при неповерненні у встановлений термін суми позикодавець може компенсувати неоплачений борг коштами, отриманими від реалізації заставленого майна.
Таким чином, винятковим властивістю іпотеки і кращою гарантією забезпеченості кредиту є право кредитора розпорядитися на свій розсуд нерухомістю позичальника в разі невиконання ним зобов'язань з повернення позик.
Саме ця перевага іпотечного кредиту відрізняє його від інших видів довгострокового кредиту. Іпотечний порядок, що забезпечує збереження закладеного майна і стабільність його ціни, створює банку-кредитору економічну базу для довгострокового відволікання кредитних ресурсів без грунтовних побоювань повернення позик позичальниками [6, с.3-7].
Широке використання кредиту є необхідною умовою нормального функціонування економіки будь-якої держави і неможливо без серйозного забезпечення інтересів кредитора. Ці інтереси найбільш ефективно можуть бути захищені за допомогою використання сторонами іпотеки, оскільки: нерухомість порівняно мало схильна до ризику раптового зникнення або загибелі, а її наявність легко перевіряється; нерухомість володіє ускладненою оборотоспособностью, яка пов'язана з необхідністю реєстрації угод із нею в державних органах, і це дозволяє кредитору легко проконтролювати або взагалі заборонити її відчуження; вартість нерухомості має тенденцію до постійного зростання, і це дає кредитору гарантії повного погашення заборгованості; висока вартість нерухомості і ризик її втрати є потужним стимулом, що спонукає позичальника точному і своєчасному виконанню своїх зобов'язань.
Для найбільш повного розуміння сутності іпотечного кредитування розглянемо його предмет, об'єкт, суб'єкти.
Відповідно до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16.07.1998 за договором про іпотеку у відповідність до ч. 1 ст. 130 Цивільного кодексу РФ може бути закладено наступне нерухоме майно:
1) земельні ділянки, за винятком земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств у відповідності з законом, а також частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання (ст.63 № 102-ФЗ);
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (ст.5 № 102-ФЗ) [2].
Предмет іпотеки повинен належати заставодавцю на правах власності або повного господарського відання.
Суб'єктами ринку іпотечних кредитів виступають:
1) система фінансово-правового регулювання, яка визначає концепцію розвитку кредитування і формує законодавчу базу, створює необхідні умови для організацій цілісної системи іпотечного кредитування, що включає в себе іпотечні кредитні установи, страхові та пенсійні фонди (як джерела коштів), ринок заставних і інших пов'язаних з ними фінансових інструментів;
2) позичальники (заставники) - фізичні та юридичні особи, які отримали іпотечний кредит. Позичальники добровільно надають уже наявні в них у власності та (або) купується на кошти кредиту житло в заставу;
3) кредитори - банки (кредитні організації), а також інші юридичні особи, які надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити;
4) інвестори - це фізичні та юридичні особи, які набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку. До них належать інвестиційні фонди, страхові компанії, пайові інвестиційні фонди;
5) компанії, які визначають інфраструктуру іпотечного ринку (продавці житла, оцінювачі, ріелторські фірми, органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними, судові органи, нотаріальні контори, страхові компанії, оператори вторинного ринку) [9, c.497] .
Об'єктами ж іпотечного житлового кредитування на сучасному етапі можуть бути: житлова нерухомість на первинному ринку житла, будівництво та реконструкція житла, житлова нерухомість на вторинному ринку житла [10, c.248].
Система іпотечного кредитування включає два напрямки:
1) безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючим суб'єктам і населенню;
2) продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань), яка забезпечує додаткове залучення ресурсів для кредитування.
Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другим напрямом - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю, дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції [9, с.497].
Таким чином, первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк - посередник - інвестор складає зміст вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Іпотека в Росії виконує наступні функції: є економічним інструментом залучення фінансових коштів у сферу матеріального виробництва; забезпечує повернення позикових коштів; стимулює оборот нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі; формує ринок застав, похідних іпотечних цінних паперів і ін
Існують різні види іпотечного кредитування. Найбільш поширена - стандартна, або типова, форма іпотечного кредиту, за якою позичальник щомісяця виплачує рівну суму, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків. Такі кредити відносять до розряду самоамортізірующіхся. Амортизація у даному випадку означає процес погашення основного боргу і відсотків за користування кредитом. Борг до кінця терміну повинен бути повністю оплачений.
У сучасній практиці також застосовують кредити зі змінними виплатами, які не належать до числа самоамортізірующіхся. Вони передбачають різну періодичність погашення основного боргу та відсотків, а також інші додаткові умови. У число таких кредитів входять кредити з так званим кульовим платежем, що пропонують одноразовий підсумковий або кульовий платіж.
Пружинні кредити припускають регулярні рівні виплати в рахунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших п'яти років погашають тільки відсотки, а в наступні три роки - проценти і основний борг.
Кредити за участю зазвичай застосовують при фінансуванні дохідної нерухомості. Даний кредит близький до самоамортізірующемуся, але припускає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому, бере участь і в доходах від об'єкта.
Кредити з наростаючими платежами або з наростаючим ануїтетом передбачають равнопеременние виплати протягом усього терміну і використовуються власниками здається в оренду нерухомості в розрахунку на те, що платежі будуть збільшуватися щорічно або ж з іншою періодичністю. Даний вид іпотеки дозволяє враховувати мінливі умови кредитування, знижує ризик процентної ставки та ризик ліквідності, забезпечує ефективність довгострокових кредитних операцій [11, c.68].
Кредити зі змінною ставкою, зазвичай "прив'язані" до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти і т.п. дозволяють оплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімальною і максимальною її величині. Зміна ставок буде впливати і на термін кредитування. Для того, щоб зміни ставок не були надзвичайно різкими, допускають граничну допустиму норму корективу, обумовлюють і мінімальну величину коригування. Іпотека такого роду переслідує мети обліку коливань на грошовому ринку, тому що навіть в стабільній економіці надання кредиту пов'язане з певними ризиками, в тому числі із ризиком зміни рівня процентної ставки на грошовому ринку [6, с.64-65].
В останні роки Росія переживає іпотечний бум. У цілому по країні кількість іпотечних угод тільки за рік зросла в 2 рази, якщо в
Однак це все в майбутньому. У теперішній же час в РФ існує ряд проблем, що виникли при реалізації національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", до реалізації якого Уряд РФ приступило в кінці 2005 року. Головна з проблем, що відзначається президентом Європейського трастового банку Андрієм щурячі, - активне стимулювання попиту без достатнього забезпечення пропозиції, що веде до підвищення цін. Збільшення обсягів ринку іпотечного кредитування, не підкріплене зростанням обсягів житла, що зводиться, викликає подорожчання нерухомості і скорочення потенційної бази іпотеки. Кардинально змінити ситуацію може тільки зростання обсягу житла, що зводиться [17, c.52]. Цієї ж думки дотримується і президент Асоціації регіональних банків Росії Олександр Муричев, який у статті "Проблеми і перспективи розвитку іпотеки в Росії" наводить статистику, що в середньому за рік повинен бути приріст житла для Росії 145 млн. кв. м на рік, однак це приблизно в 3,5 рази вище існуючих обсягів будівництва житла [20, c.8].
Нерозвиненість іпотеки в Росії в порівнянні з зарубіжними країнами нерідко пов'язують з високими процентними ставками, що не дозволяють значній частині населення скористатися програмами іпотечного кредитування з огляду на невисоких доходів. У середньому в РФ ставки за іпотечними кредитами коливаються у розмірі від 12 до 15% річних у рублях і від 10 до 11% у валюті [24, c.45]. Однак насправді на сьогоднішній день величина кредитної ставки в банках становить близько 35%, тоді як у рекламних повідомленнях вказуються інші відсотки: інші відрахування або не вказуються, або прописуються дуже дрібним шрифтом. Найбільша частка у формуванні іпотечної ставки припадає на вартість залучених коштів для фінансування кредитів. Крім того, в ціноутворенні враховуються операційні витрати банку, резерви на можливі втрати і прибуток. Процентна ставка в промислово розвинених країнах поки значно нижче, ніж у Росії: так, в США вона становить близько 6% річних, у Польщі - 6,7, Англії - 5,75, Італії - близько 5%. Але з кожним роком різниця між іпотечними відсотками в Росії і зарубіжних банках плавно зменшується [20, c.12].
Істотно стримували розвиток іпотечного кредитування в РФ і діяли до
Іпотека, на думку президента РФ В. В. Путіна, має стати доступним способом вирішення проблем для людей із середніми доходами, і до
2 Законодавче забезпечення іпотечного кредитування в практиці сучасної Росії
Проблема правового регулювання заставних відносин, і зокрема іпотеки, постійно привертає до себе увагу фахівців в Росії і за кордоном. Основним завданням держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування є створення законодавчої бази та регулювання процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян.
Розвиток іпотечного кредитування в Росії довгий час стримувалося відсутністю нормативної бази, що регулює іпотечні угоди і діяльність структур, що займаються операціями з нерухомістю.
Іпотечне житлове кредитування стало набувати законодавчо врегульовані риси з прийняттям у 2000 році Концепції розвитку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. Цей документ став основним для створення в Росії системи довгострокового іпотечного кредитування, що включає в себе надання довгострокових житлових іпотечних кредитів комерційними банками та іншими кредиторами громадянам-позичальникам для придбання готового житла на вільному ринку, включаючи як новозбудоване житло, так і житло на вторинному ринку [ 12, c.48]
В даний час іпотека в Росії регулюється частиною першої Цивільного кодексу Російської Федерації, а також:
- Федеральним законом від 16 липня
- Федеральним законом від 11 листопада
- Федеральним законом від 21 липня
- Постановою Уряду РФ від 26 серпня
- Постановою Уряду РФ від 11 січня
- Постановою Уряду РФ від 25 серпня
- Поруч положень Уряду м. Москви, положень та інструкцій Банку Росії [9, c.487-488].
Основи іпотечного кредитування в Росії викладені в перших двох Федеральних законах. Зупинимося детальніше на них.
Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" - закон, який регулює відносини, що виникають у зв'язку із заставою нерухомості - іпотеки.
Згідно зі ст. 131 ЦК РФ іпотека підлягає державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею [1]. Відповідно до ст. 77 № 102-ФЗ житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність, вважаються знаходяться в заставі з моменту такої державної реєстрації. Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація, що надає кредит на придбання житлового будинку або квартири [2].
Іпотека встановлюється в забезпечення зобов'язання за кредитним договором і забезпечує сплату заставодержателю (кредитору) як всієї суми зобов'язання, так і відсотків за користування кредитом. Крім того, якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставодержателю (кредитору) сум, що належать йому:
1) на відшкодування збитків та (або) в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених зобов'язаннями, забезпеченими іпотекою або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна (ст.3 № 102-ФЗ) [2].
Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу РФ про укладення договорів, а також положень Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
У договорі про іпотеку мають бути зазначені:
- Предмет іпотеки, його оцінка та істота;
- Розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою;
- Право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю;
- Найменування органів державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право, заставодавця [16, c.98].
Згідно зі ст. 1 за договором про іпотеку одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом [2].
Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)" передбачено створення в країні тісно взаємопов'язаних і взаємообумовлених первинного і вторинного ринку застав. В даний час працює тільки первинний ринок заставних, що охоплює і регулює відносини банку-кредитора і позичальника, що має нерухомістю. Вторинний ринок застав, на якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи шляхом скупки заставних у банків для випуску знеособлених дохідних цінних паперів (облігацій), забезпечених нерухомістю, з метою залучення коштів нових інвесторів в інвестиційний процес, знаходиться тільки на початку свого розвитку [5, c.315]. У зв'язку з цим, необхідно зупинитися на Федеральному законі "Про іпотечні цінні папери", який присвячений емісії та обігу "іпотечних цінних паперів", під якими розуміються названі в законі облігації з іпотечним покриттям та іпотечні сертифікати участі (ст.2 № 152-ФЗ ) [3]. У дійсності предмет закону виходить за межі визначення особливостей емісії та обігу окремого типу цінних паперів. Більш правильним буде сказати, що даний закон присвячений механізму, який дозволяє за рахунок розміщення іпотечних цінних паперів і залучення від цього грошових коштів здійснити рефінансування іпотечних кредитів. Цей закон створює логічно завершений фінансовий процес: спочатку видають іпотечні кредити, потім їх об'єднують і формують іпотечне покриття, за які емітент отримує гроші шляхом розміщення облігацій з іпотечним покриттям або видачі іпотечних сертифікатів участі. З позиції кредитної організації виходить, що спочатку гроші під заставу нерухомості видають одним особам (позичальникам), а потім з використанням вимог до цих осіб гроші повертаються назад від інших осіб (інвесторів фондового ринку). У цьому випадку кредитна організація є до певної міри посередником між громадянами та інвесторами фондового ринку [26, c.65-66].
Однак у законах, що регулюють відносини, що виникають у процесі іпотечного кредитування, присутні недоліки, розбіжності з іншими нормативно-правовими актами та законами, які і не дають розвинутися іпотеку в нашій країні на належному рівні. Серед факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування в Росії, слід назвати відсутність належного захисту прав кредиторів, що видають іпотечні кредити на придбання житла. Найбільш актуальними видаються такі аспекти.
Відповідно до законодавства РФ іпотечний кредитор має переважне право задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими кредиторами. Разом з тим, у виконавчому законодавстві відсутні норми, що дозволяють іпотечному кредитору реалізовувати зазначене право. Зокрема, при накладенні забезпечувального арешту на предмет іпотеки будь-яким іншим кредитором іпотечний кредитор не має ніяких процесуальних механізмів, що дозволяють йому заявляти про зняття цієї арешту в рамках виконавчого виробництва або в судовому порядку.
Необхідно внести зміни до Цивільного процесуального кодексу, що дозволяють іпотечному кредитору подавати до суду заяву про звільнення предмета іпотеки від арештів інших кредиторів, і зміни до Закону "Про виконавче провадження", що дозволяють судовому приставу своєю постановою звільняти предмет іпотеки від арештів інших кредиторів за заявою іпотечного кредитора .
Також у законодавстві РФ відсутнє належне регулювання порядку реалізації предмета іпотеки, на який звернено стягнення. Судовий пристав, який отримав виконавчий лист від іпотечного кредитора, повинен привернути спеціалізовану організацію для підготовки публічних торгів. Такими організаціями в даний час є органи Російського фонду федерального майна (РФФД) або його представники. Представниками РФФМ можуть бути організації, відібрані в порядку, встановленому РФФД, і уповноважені договором та дорученням РФФД. Як правило, такими виступають звичайні комерційні суспільства (ТОВ або ЗАТ).
Порядок відбору таких організацій далеко не прозорий і дозволяє окремим компаніям монополізувати цей ринок.
Відомче ж регулювання процедури реалізації закладеного майна затягує реалізацію предмета іпотеки та сприяє цілого ряду порушень законних прав та інтересів іпотечного кредитора.
Зокрема, нормативно-правовими актами РФФД на реалізацію предмета іпотеки відведено 2 місяці з моменту отримання всіх необхідних документів від судового пристава. Всім зрозуміло, що цей термін неможливо витримати, оскільки провести за цей час первинні і вторинні торги з обов'язковим повідомленням про торги (з відповідною публікацією) за 30 днів не можна.
Звісно ж необхідним закріпити порядок відбору уповноважених організацій і вимог до них на рівні нормативно-правового акта Уряду РФ, а також видати низку документів, які чітко і детально розписують процедуру реалізації предмета іпотеки.
Як результат, внесення пропонованих змін і доповнень до чинного законодавства, спрямоване на забезпечення прав кредиторів, безумовно, викличе зростання зацікавленості банків у нарощуванні обсягів іпотечного житлового кредитування, у тому числі і кредитування житлового будівництва.
Також необхідно сказати, що з прийняттям поправок до Закону "Про іпотечні цінні папери" банки сподіваються отримати фінансовий інструмент сек'юритизації і приступити до випуску іпотечних облігацій. Проте в гонитві за клієнтами нерідко страждає якість іпотечних портфелів, виникає недобросовісна конкуренція, що призводить до підриву довіри до банківської системи в цілому і іпотечного кредитування зокрема. Таким чином, необхідно ввести стандартизацію і рейтингування іпотечних портфелів.
Законодавче відображення обов'язкового рейтингування емітентів та іпотечних цінних паперів - це оптимальний і загальноприйнятий механізм. З одного боку, обов'язкове рейтингування допоможе домогтися забезпечення високої якості випускаються іпотечних цінних паперів і, відповідно, зниження ставок, що залучаються. З іншого боку, звільнення емітентів іпотечних цінних паперів від зайво деталізованого регулювання в законодавчих та нормативних актах стосовно розміру початкового внеску дозволить кредитним організаціям зробити іпотеку більш доступною [17, c.53-54].
Таким чином, відсутність належного захисту прав кредиторів гальмує розвиток іпотеки. Однак вживаються заходи щодо поступового усунення даних проблем. Зокрема, нещодавно було прийнято закон, що дозволяє виселяти неплатоспроможного заставодавця та членів його сім'ї з закладеного майна, навіть якщо це житло є єдиним.
У цьому розділі було розглянуто законодавче забезпечення іпотечного кредитування в РФ, а також були показані деякі "прогалини", присутні в нинішньому законодавстві, що стосується іпотеки.
У нинішніх умовах, коли вживаються заходи по стабілізації економіки і реформування кредитно-фінансової сфери, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямків державної політики. Не випадково Урядом РФ була схвалена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Вона орієнтована на створення системи ефективного та масштабного довгострокового іпотечного кредитування населення. Як основне завдання держави в Концепції висувається створення законодавчої бази та нормативного регулювання процесу іпотечного кредитування з метою зниження фінансових ризиків та підвищення доступності житла [4]. Поряд з Концепцією, Постановою Уряду РФ затверджено План підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації.
Цілком очевидно, що існуюча сьогодні законодавча база недостатньо повна, має внутрішні протиріччя, що, зокрема, заважає банкам ефективно брати участь в іпотечному кредитуванні. Прийнята Постанова дозволяє усунути багато перешкод на шляху розвитку іпотеки.
3 Джерела фінансування іпотечного кредиту
Рішення однієї з найважливіших проблем, що стоять в даний час в Росії, - тобто доступність житла, в умовах ринкової економіки багато в чому залежить від здатності фінансової системи країни забезпечити населення доступними кредитними ресурсами на меті придбання житла. Тому при розвитку іпотечного кредиту в Росії, тобто, щоб фізичні особи могли придбати в кредит будинки і квартири, а підприємства - здійснити оновлення основних фондів, велике значення мають джерела кредитних ресурсів іпотечних банків та інших кредитно-фінансових установ.
Всі фінансові ресурси, що використовуються банками для видачі іпотечних кредитів, приходять з таких джерел:
1) власний капітал банку, що характерно для більшості державних і недержавних комерційних банків;
2) капітал акціонерів і спонсорів, залучений неринковим способом;
3) капітал, залучений під державні гарантії (АІЖК).
Однак для створення масової іпотеки цих джерел не достатньо. Навіть за найсприятливіших обставин вони не зможуть забезпечити обсяг оборотного капіталу, необхідний для виконання завдань, намічених Національної іпотечною програмою. Практично єдиним рішенням цієї проблеми є створення масових схем і структур, які зможуть залучити в іпотеку інвестиційний капітал з вторинного ринку [25, с. 50].
Вторинний ринок іпотечних кредитів являє собою сукупність відносин між учасниками іпотечного ринку, що забезпечують формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації закладних в іпотечні цінні папери і розміщення їх серед інвесторів. На вторинному ринку кредитор може діяти за двома напрямками:
1) формує з однакових заставних пули і випускає на їх основі емісійні іпотечні цінні папери. Розміщуючи цінні папери на фондовому ринку, кредитор повертає ресурси, вкладені в іпотечне кредитування;
2) продає заставні операторам вторинного ринку, вивільняючи кредитні ресурси. Оператори вторинного ринку формують з однотипних іпотечних кредитів пули і випускають на їх основі іпотечні цінні папери.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обігу; сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер інтеграції фінансового ринку та ринку нерухомості і землі, стабілізує процентні ставки за кредитами.
Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективна робота даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку [9, c. 487].
Необхідно сказати, що фінансування іпотечного житлового кредитування здійснюється через механізм емісії корпоративних облігацій АІЖК, забезпечених державною гарантією. Агентство з іпотечного житлового кредитування рефінансує іпотечні кредити, видані і обслуговуються у відповідності з певними вимогами, надає міжрегіональну ліквідність і фактично виводить грошові потоки за іпотечними кредитами на ринок капіталу [19, c.33]. Державна гарантія за облігаціями АІЖК в повному обсязі покриває основну суму боргу і купонні платежі. Видана власникам облігацій, вона є безвідзивний і не може бути змінена. Гарантія внесено до книги внутрішнього боргу Російської Федерації і фіксується в держбюджеті як федеральний внутрішнє запозичення. Однак у випадку дефолту емітента гарантія не передбачає негайного отримання власником облігацій їх коштів, а забезпечує їх виплату тільки з певною відстрочкою і тільки у разі належного дотримання вимог процесуального характеру [10, c.250-251]. Мінімізація ризику дефолту АІЖК досягається ретельним андеррайтингом позичальників (тобто оцінкою кредитоспроможності та платоспроможності потенційного позичальника, а також якості предмета застави [18, c.43]), визначеними стандартами і перевіркою закладних, що викуповуються у регіональних операторів.
Також слід зазначити, що крім фінансування за рахунок внутрішніх запозичень, фінансування іпотечного житлового кредитування можливе за рахунок зовнішніх джерел. Міжнародна фінансова корпорація (IFC), інвестиційний підрозділ групи Всесвітнього банку, оголосила про офіційний запуск проекту "Розвиток первинного ринку іпотечного кредитування в Росії". Проект націлений на розвиток системи ІЖК, підвищення його інвестиційної привабливості та ефективності, підвищення доступності іпотеки для позичальника. Проект фінансується також урядами Швейцарії та Нідерландів [10, c.250].
У країнах з розвиненою ринковою економікою фінансування іпотечного кредитування в основному забезпечується за допомогою розміщення іпотечних цінних паперів, номінованих у національній валюті. Основними інвесторами в такі цінні папери традиційно є страхові компанії і пенсійні фонди, зацікавлені у вкладенні коштів у високонадійні та довгострокові фінансові інструменти.
У Росії ж фінансування іпотеки поки здійснюється за рахунок ресурсів банківської системи, що, на думку директора департаменту ринків капіталу АБ "Газпромбанк" Олексія Котлова, представляється не настільки ефективним, з огляду на низьку капіталізацію банківської системи і її обмежений доступ до довгострокових фінансових ресурсів в контексті значною загальної потреби економіки в кредитних ресурсах [15, c.24].
У цьому плані 2006 р . ознаменувався кількома значними подіями з точки зору розвитку механізмів фінансування іпотеки, найбільш яскравими з яких є розміщення російськими банками (ВТБ і Міським іпотечним банком) іпотечних цінних паперів на міжнародному ринку капіталу та реєстрація ФСФР проспекту іпотечних цінних паперів "ГПБ-Іпотека", здійснюваного в рамках Федерального закону № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" [15, c.24]. Ці події дозволяють констатувати зародження ринку іпотечних цінних паперів, забезпечених російськими іпотечними активами.
Іноземні іпотечні цінні папери, забезпечені російським пулом іпотек, можуть бути досить привабливими для іноземних інвесторів, оскільки маржа між кредитними ставками в Росії і середньою прибутковістю іноземних бондів повинна бути значно вище, ніж аналогічний розрив усередині Росії, що при необхідності дозволяють забезпечити як привабливу для інвестора прибутковість іноземних іпотечних цінних паперів, так і більший дохід емітента. У той же час у цій ситуації існують певні ризики, пов'язані:
- З формуванням залежності російського банку-кредитора від інтересу до його заставних з боку західних рефинансирующий компаній (посилена неможливістю випуску іпотечних цінних паперів з власного балансу і самостійного установи іпотечного агента);
- Із можливими конфліктами законодавчих норм: іпотечні цінні папери випускаються відповідно з іноземним законодавством, передбачаючи відповідні права інвесторів, у тому числі при банкрутстві емітента або дефолт позичальника, а діяльність кредитора і позичальника, в тому числі у разі дефолту, регламентується російським законодавством [14 , c.41].
Однак проблеми цим не обмежуються. Використання даного джерела фінансування в значній мірі залежить від спекулятивних коливань кон'юнктури на міжнародних фінансових ринках, включаючи високоволатільний валютний ринок. А також цей фінансовий інструмент, будучи орієнтованим на міжнародних інвесторів, в силу своєї складності та фінансових параметрів не є привабливим для більшості російських інвесторів, а отже, не сприяє мобілізації внутрішніх ресурсів економіки РФ для розвитку іпотеки.
Розміщення іпотечних цінних паперів на внутрішньому ринку, навпаки, орієнтоване на внутрішній, поки що відносно вузький і дорогою для емітента, ринок. Проте використання даного фінансового інструменту в значно меншій мірі залежить від коливань кон'юнктури на міжнародних фінансових ринках, дозволяє залучити додаткові внутрішні ресурси фінансової системи РФ для розвитку іпотеки, а також сприяє підвищенню стабільності російської фінансової системи через пропозиції інвесторам додаткового інструменту для диверсифікованості ризиків.
Безсумнівно, широке використання цих інструментів фінансування іпотеки буде сприяти зниженню ставок на ринку іпотечного кредитування та підвищення доступності житла для населення [15, c. 24].
Можна стверджувати, що тільки з інтенсивним розвитком вторинного іпотечного ринку можна здійснити реалізацію амбітних планів Уряду РФ за темпами зростання ринку іпотечного кредитування.
Для вирішення найбільш серйозних проблем розвитку іпотечного кредитування - недостатності довгих ресурсів в пасиві більшості російських банків - необхідно залучити на російський іпотечний ринок, в тому числі і на ринок іпотечних цінних паперів, довгострокові фінансові ресурси інституційних інвесторів; залучити до чинної уніфіковану систему рефінансування іпотечного кредитування більше число банків; постійно збільшувати статутний капітал АІЖК та його регіональних операторів, а також обсяги наданих гарантій РФ за зобов'язаннями АІЖК і гарантій суб'єктів РФ за зобов'язаннями регіональних операторів, і, нарешті, сформувати новий механізм державної підтримки розвитку іпотечного кредитування.
Іпотечний кредит відіграє велику роль у заміщенні державних джерел фінансування потреб організацій та житлового будівництва банківським кредитом на надійній основі. Розвиток іпотечного кредиту сприяє нарощуванню інвестиційної активності господарюючих суб'єктів в умовах дефіцитності кредитних ресурсів довгострокового характеру, високих темпів інфляції.
Необхідність житлового іпотечного кредитування в Росії особливо відчутна в даний час, коли значно скоротилося державне бюджетне фінансування житлового будівництва. Відповідно до досліджень Міністерства економічного розвитку і торгівлі, близько 15% росіян готові придбати житло за допомогою іпотечного кредиту, частково погашається безоплатними державними субсидіями [21, c.27].
Однак багато юристів і політики безпідставно вважають, що для подолання розриву між цінами на житло і доходами громадян достатньо створити ефективно працюючий ринок, в основі якого повинне лежати житлове кредитування. Для того, щоб воно дійсно вплинуло на поліпшення житлової політики в країні, нашій країні необхідна система іпотечного житлового кредитування з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, адресної підтримки іпотеки житла на основі різних видів субсидування, вдосконалення заставних відносин [21, c .27].
Як і в більшості країн, іпотека здатна стати в Росії потужним інструментом розвитку країни, оскільки налагоджена система іпотеки житла містить у собі величезний потенціал щодо стимулювання економічної, політичної і соціальної стабілізації суспільства.
Необхідно зауважити, що вирішення проблеми забезпечення житлом населення через запуск іпотечних схем можливо лише за активної участі держави.
Державне стимулювання іпотечного кредитування має розвиватися за такими напрямами:
1) вдосконалення правової основи і нормативної бази для здійснення іпотечного кредитування;
2) здійснення заходів щодо зниження ризиків, пов'язаних з довгостроковим кредитуванням, щоб підвищити прибутковість і привабливість подібного кредитування для банків;
3) створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яке включало б функції вторинного ринку іпотечних позик, виданих кредитними організаціями, для підтримки рівня ліквідності цих організацій, забезпечення й ефективного розподілу кредитних ресурсів;
4) прийняття додаткових заходів щодо заохочення участі банків в іпотечному кредитуванні, наприклад, із залучення банків до управління коштами безоплатних субсидій, наданих громадянам на будівництво і придбання житла;
5) заохочення організацій і підприємств, що мають довгострокові ресурси (наприклад, пенсійних фондів), вкладати свої кошти в цінні папери, забезпечені цінними кредитами [8, c.473].
Узагальнюючи все вищесказане слід зазначити, що суперечливість і складність становлення іпотечного кредитування в Росії пов'язано зі складною економічною ситуацією в країні (дефіцит кредитних ресурсів довгострокового характеру, високі темпи інфляції та процентні ставки, що роблять довгострокові кредити практично недоступними для переважної частини населення). Слабке законодавство по іпотеці, недосконалість системи реєстрації застав і вилучення нерухомості у недобросовісних платників також стримують розвиток операцій з надання іпотечних кредитів у Росії.
Висновок
Розвиток іпотечного кредитування - один з найбільш актуальних фінансових та соціальних питань, що стоять перед нашою країною.
Іпотечна програма має велике значення для населення країни, оскільки вона може забезпечити:
1) підвищення якості життя росіян;
2) прискорене відтворення робочої сили, а отже, і підвищення її якості та продуктивності праці;
3) бажання і можливість заробляти, підвищувати якість своєї робочої сили - зростання платоспроможного попиту;
4) створення нових робочих місць по всьому технологічному ланцюжку будівництва житла - землевпорядників, архітекторів, проектувальників, містобудівників, будівельників всіх спеціальностей, робочих місць у будівельній індустрії; збільшення дорожнього та енергетичного будівництва, а звідси - зростання ВВП темпами, які встановив Президент РФ В. В. Путін, можливість стерилізації грошової маси;
5) реформування ЖКГ, тобто будівництво нової інфраструктури за новими стандартами будівництва житла;
6) найголовніше - вирішення демографічної проблеми та збільшення народжуваності.
Іпотечне кредитування - це механізм, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
У сучасних умовах, коли вживаються заходи по стабілізації економіки і реформування кредитно-фінансової сфери, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним з найважливіших і пріоритетних напрямів державної політики і розвитку суспільства.
Іпотечне кредитування - це один із самих надійних і перевірених у світовій практиці способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в економічному зростанні країни.
У зв'язку з актуальністю питань надання іпотечних кредитів банками населенню на придбання житла, в даній курсовій роботі були вивчені основні питання у сфері іпотеки, розглянуті законодавче регулювання, джерела фінансування іпотечного кредиту, виявлені найбільш значущі проблеми при його функціонуванні в Російській Федерації та розглянуто можливі шляхи їх рішення.
Іпотечне кредитування розглядаються державою як механізмів, здатних вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни - житлову проблему.
Список використаних джерел
1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша): Федер. Закон Рос. Федерації від 30 листопада 1994 р ., № 51-ФЗ / / Собр. законодавства Рос. Федерації. - 1994. - № 32.
2. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федер. Закон Рос. Федерації від 16 липня 1998 р ., № 102-ФЗ / / Собр. законодавства Рос. Федерації. - 1998. - № 29.
3. Про іпотечні цінні папери: Федер. Закон Рос. Федерації від 11 листопада 2003 р ., № 152-ФЗ / / Собр. законодавства Рос. Федерації. - 2003. - № 46.
4. Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації: Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р . № 28 / / Собр. Законодавства Рос. Федерації. - 2000 р . - № 3.
5. Бєлоглазова Г. М., Кроливецкой Л. П. Банківська справа: Підручник. - М.: Фінанси і статистика, 2005.
6. Довдіенко І В. Іпотека: Навчально-практичний посібник. - М.: РДЛ, 2003.
7. Жарковський Є. П. Банківська справа: Підручник. - М.: Омега-Л, 2005.
8. Жуков Е. Ф., Еріашвілі Н. Д. Банківська справа: Підручник. - М.: Єдність, 2006.
9. Лаврушин О. І. та ін Банківська справа: Підручник / Лаврушин О. І., Мамонова І. Д., Валенцева Н. І. - М.: КНОРУС, 2007.
10. Гаджієв М. Г. Сучасний стан фінансового механізму іпотечного житлового кредитування в Росії / М. Г. Гаджієв / / Вісник ОДУ. - 2006. - № 8.
11. Грудцине Л.Ю., Козлова М. М. Інструменти іпотечного кредитування / Л. Ю. Грудцине, Козлова М. М. / / Законодавство і економіка. - 2006. № 2.
12. Дударева Є. Специфіка іпотечного житлового кредитування / Є. Дударєва / / Господарство право. - 2007. - № 6.
13. Залатдінов М. Чи загрожує Росії іпотечна криза? / / Східний експрес. - 2007. - 30 серпня.
14. Клочков І. Тенденції у розвитку іпотечного житлового кредитування / І. Клочков / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 23.
15. Котлів А. Формування російського ринку іпотечних цінних паперів / А. Котлів / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 22.
16. Крутских Д. Договірне регулювання іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації / Д. Крутских / / Право і економіка. - 2007. - № 1.
17. Крисін А. Актуальні проблеми іпотечного кредитування / О. Крисін / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 13.
18. Кудьяров А. Слідами M-LOAN: що можна поліпшити в іпотечних банках? / А. Кудьяров / / Банківська справа. - 2007. - № 9.
19. Мілютін А. Секьютерізація нам допоможе. Правда? / А. Мілютін / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 22.
20. Муричев А. Проблеми і перспективи розвитку іпотеки в Росії / А. Муричев / / Банківська справа. - 2006. - № 9.
21. Пашов Д. Про законодавче забезпечення доступного житла в Росії / Д. Пашов / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 6.
22. Простякова Є. Досвід банку "Кубань Кредит" у розвитку іпотечного кредитування / Є. Простякова / / Банківська справа. - 2006. - № 9.
23. Русецька Е. Страхування як механізм мінімізації ризиків в системі іпотечного кредитування / Е. Русецька / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 23.
24. Саркісянц А. Іпотечне кредитування на сучасному етапі / А. Саркісянц / / Бухгалтерія і банки. - 2007. - № 4.
25. Суворов Г. Іпотечні продукти з плаваючою ставкою / Г. Суворов / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 4.
26. Туктаров Ю. Траншірованіе іпотечних цінних паперів / Ю. Туктаров / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 11.
27. Фролов М. Сучасний стан іпотечного ринку: завдання, проблеми, перспективи / М. Фролов / / Гроші і кредит. - 2007. - № 8.
3) капітал, залучений під державні гарантії (АІЖК).
Однак для створення масової іпотеки цих джерел не достатньо. Навіть за найсприятливіших обставин вони не зможуть забезпечити обсяг оборотного капіталу, необхідний для виконання завдань, намічених Національної іпотечною програмою. Практично єдиним рішенням цієї проблеми є створення масових схем і структур, які зможуть залучити в іпотеку інвестиційний капітал з вторинного ринку [25, с. 50].
Вторинний ринок іпотечних кредитів являє собою сукупність відносин між учасниками іпотечного ринку, що забезпечують формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації закладних в іпотечні цінні папери і розміщення їх серед інвесторів. На вторинному ринку кредитор може діяти за двома напрямками:
1) формує з однакових заставних пули і випускає на їх основі емісійні іпотечні цінні папери. Розміщуючи цінні папери на фондовому ринку, кредитор повертає ресурси, вкладені в іпотечне кредитування;
2) продає заставні операторам вторинного ринку, вивільняючи кредитні ресурси. Оператори вторинного ринку формують з однотипних іпотечних кредитів пули і випускають на їх основі іпотечні цінні папери.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обігу; сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер інтеграції фінансового ринку та ринку нерухомості і землі, стабілізує процентні ставки за кредитами.
Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективна робота даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку [9, c. 487].
Необхідно сказати, що фінансування іпотечного житлового кредитування здійснюється через механізм емісії корпоративних облігацій АІЖК, забезпечених державною гарантією. Агентство з іпотечного житлового кредитування рефінансує іпотечні кредити, видані і обслуговуються у відповідності з певними вимогами, надає міжрегіональну ліквідність і фактично виводить грошові потоки за іпотечними кредитами на ринок капіталу [19, c.33]. Державна гарантія за облігаціями АІЖК в повному обсязі покриває основну суму боргу і купонні платежі. Видана власникам облігацій, вона є безвідзивний і не може бути змінена. Гарантія внесено до книги внутрішнього боргу Російської Федерації і фіксується в держбюджеті як федеральний внутрішнє запозичення. Однак у випадку дефолту емітента гарантія не передбачає негайного отримання власником облігацій їх коштів, а забезпечує їх виплату тільки з певною відстрочкою і тільки у разі належного дотримання вимог процесуального характеру [10, c.250-251]. Мінімізація ризику дефолту АІЖК досягається ретельним андеррайтингом позичальників (тобто оцінкою кредитоспроможності та платоспроможності потенційного позичальника, а також якості предмета застави [18, c.43]), визначеними стандартами і перевіркою закладних, що викуповуються у регіональних операторів.
Також слід зазначити, що крім фінансування за рахунок внутрішніх запозичень, фінансування іпотечного житлового кредитування можливе за рахунок зовнішніх джерел. Міжнародна фінансова корпорація (IFC), інвестиційний підрозділ групи Всесвітнього банку, оголосила про офіційний запуск проекту "Розвиток первинного ринку іпотечного кредитування в Росії". Проект націлений на розвиток системи ІЖК, підвищення його інвестиційної привабливості та ефективності, підвищення доступності іпотеки для позичальника. Проект фінансується також урядами Швейцарії та Нідерландів [10, c.250].
У країнах з розвиненою ринковою економікою фінансування іпотечного кредитування в основному забезпечується за допомогою розміщення іпотечних цінних паперів, номінованих у національній валюті. Основними інвесторами в такі цінні папери традиційно є страхові компанії і пенсійні фонди, зацікавлені у вкладенні коштів у високонадійні та довгострокові фінансові інструменти.
У Росії ж фінансування іпотеки поки здійснюється за рахунок ресурсів банківської системи, що, на думку директора департаменту ринків капіталу АБ "Газпромбанк" Олексія Котлова, представляється не настільки ефективним, з огляду на низьку капіталізацію банківської системи і її обмежений доступ до довгострокових фінансових ресурсів в контексті значною загальної потреби економіки в кредитних ресурсах [15, c.24].
У цьому плані
Іноземні іпотечні цінні папери, забезпечені російським пулом іпотек, можуть бути досить привабливими для іноземних інвесторів, оскільки маржа між кредитними ставками в Росії і середньою прибутковістю іноземних бондів повинна бути значно вище, ніж аналогічний розрив усередині Росії, що при необхідності дозволяють забезпечити як привабливу для інвестора прибутковість іноземних іпотечних цінних паперів, так і більший дохід емітента. У той же час у цій ситуації існують певні ризики, пов'язані:
- З формуванням залежності російського банку-кредитора від інтересу до його заставних з боку західних рефинансирующий компаній (посилена неможливістю випуску іпотечних цінних паперів з власного балансу і самостійного установи іпотечного агента);
- Із можливими конфліктами законодавчих норм: іпотечні цінні папери випускаються відповідно з іноземним законодавством, передбачаючи відповідні права інвесторів, у тому числі при банкрутстві емітента або дефолт позичальника, а діяльність кредитора і позичальника, в тому числі у разі дефолту, регламентується російським законодавством [14 , c.41].
Однак проблеми цим не обмежуються. Використання даного джерела фінансування в значній мірі залежить від спекулятивних коливань кон'юнктури на міжнародних фінансових ринках, включаючи високоволатільний валютний ринок. А також цей фінансовий інструмент, будучи орієнтованим на міжнародних інвесторів, в силу своєї складності та фінансових параметрів не є привабливим для більшості російських інвесторів, а отже, не сприяє мобілізації внутрішніх ресурсів економіки РФ для розвитку іпотеки.
Розміщення іпотечних цінних паперів на внутрішньому ринку, навпаки, орієнтоване на внутрішній, поки що відносно вузький і дорогою для емітента, ринок. Проте використання даного фінансового інструменту в значно меншій мірі залежить від коливань кон'юнктури на міжнародних фінансових ринках, дозволяє залучити додаткові внутрішні ресурси фінансової системи РФ для розвитку іпотеки, а також сприяє підвищенню стабільності російської фінансової системи через пропозиції інвесторам додаткового інструменту для диверсифікованості ризиків.
Безсумнівно, широке використання цих інструментів фінансування іпотеки буде сприяти зниженню ставок на ринку іпотечного кредитування та підвищення доступності житла для населення [15, c. 24].
Можна стверджувати, що тільки з інтенсивним розвитком вторинного іпотечного ринку можна здійснити реалізацію амбітних планів Уряду РФ за темпами зростання ринку іпотечного кредитування.
Для вирішення найбільш серйозних проблем розвитку іпотечного кредитування - недостатності довгих ресурсів в пасиві більшості російських банків - необхідно залучити на російський іпотечний ринок, в тому числі і на ринок іпотечних цінних паперів, довгострокові фінансові ресурси інституційних інвесторів; залучити до чинної уніфіковану систему рефінансування іпотечного кредитування більше число банків; постійно збільшувати статутний капітал АІЖК та його регіональних операторів, а також обсяги наданих гарантій РФ за зобов'язаннями АІЖК і гарантій суб'єктів РФ за зобов'язаннями регіональних операторів, і, нарешті, сформувати новий механізм державної підтримки розвитку іпотечного кредитування.
Іпотечний кредит відіграє велику роль у заміщенні державних джерел фінансування потреб організацій та житлового будівництва банківським кредитом на надійній основі. Розвиток іпотечного кредиту сприяє нарощуванню інвестиційної активності господарюючих суб'єктів в умовах дефіцитності кредитних ресурсів довгострокового характеру, високих темпів інфляції.
Необхідність житлового іпотечного кредитування в Росії особливо відчутна в даний час, коли значно скоротилося державне бюджетне фінансування житлового будівництва. Відповідно до досліджень Міністерства економічного розвитку і торгівлі, близько 15% росіян готові придбати житло за допомогою іпотечного кредиту, частково погашається безоплатними державними субсидіями [21, c.27].
Однак багато юристів і політики безпідставно вважають, що для подолання розриву між цінами на житло і доходами громадян достатньо створити ефективно працюючий ринок, в основі якого повинне лежати житлове кредитування. Для того, щоб воно дійсно вплинуло на поліпшення житлової політики в країні, нашій країні необхідна система іпотечного житлового кредитування з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, адресної підтримки іпотеки житла на основі різних видів субсидування, вдосконалення заставних відносин [21, c .27].
Як і в більшості країн, іпотека здатна стати в Росії потужним інструментом розвитку країни, оскільки налагоджена система іпотеки житла містить у собі величезний потенціал щодо стимулювання економічної, політичної і соціальної стабілізації суспільства.
Необхідно зауважити, що вирішення проблеми забезпечення житлом населення через запуск іпотечних схем можливо лише за активної участі держави.
Державне стимулювання іпотечного кредитування має розвиватися за такими напрямами:
1) вдосконалення правової основи і нормативної бази для здійснення іпотечного кредитування;
2) здійснення заходів щодо зниження ризиків, пов'язаних з довгостроковим кредитуванням, щоб підвищити прибутковість і привабливість подібного кредитування для банків;
3) створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яке включало б функції вторинного ринку іпотечних позик, виданих кредитними організаціями, для підтримки рівня ліквідності цих організацій, забезпечення й ефективного розподілу кредитних ресурсів;
4) прийняття додаткових заходів щодо заохочення участі банків в іпотечному кредитуванні, наприклад, із залучення банків до управління коштами безоплатних субсидій, наданих громадянам на будівництво і придбання житла;
5) заохочення організацій і підприємств, що мають довгострокові ресурси (наприклад, пенсійних фондів), вкладати свої кошти в цінні папери, забезпечені цінними кредитами [8, c.473].
Узагальнюючи все вищесказане слід зазначити, що суперечливість і складність становлення іпотечного кредитування в Росії пов'язано зі складною економічною ситуацією в країні (дефіцит кредитних ресурсів довгострокового характеру, високі темпи інфляції та процентні ставки, що роблять довгострокові кредити практично недоступними для переважної частини населення). Слабке законодавство по іпотеці, недосконалість системи реєстрації застав і вилучення нерухомості у недобросовісних платників також стримують розвиток операцій з надання іпотечних кредитів у Росії.
Висновок
Розвиток іпотечного кредитування - один з найбільш актуальних фінансових та соціальних питань, що стоять перед нашою країною.
Іпотечна програма має велике значення для населення країни, оскільки вона може забезпечити:
1) підвищення якості життя росіян;
2) прискорене відтворення робочої сили, а отже, і підвищення її якості та продуктивності праці;
3) бажання і можливість заробляти, підвищувати якість своєї робочої сили - зростання платоспроможного попиту;
4) створення нових робочих місць по всьому технологічному ланцюжку будівництва житла - землевпорядників, архітекторів, проектувальників, містобудівників, будівельників всіх спеціальностей, робочих місць у будівельній індустрії; збільшення дорожнього та енергетичного будівництва, а звідси - зростання ВВП темпами, які встановив Президент РФ В. В. Путін, можливість стерилізації грошової маси;
5) реформування ЖКГ, тобто будівництво нової інфраструктури за новими стандартами будівництва житла;
6) найголовніше - вирішення демографічної проблеми та збільшення народжуваності.
Іпотечне кредитування - це механізм, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
У сучасних умовах, коли вживаються заходи по стабілізації економіки і реформування кредитно-фінансової сфери, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним з найважливіших і пріоритетних напрямів державної політики і розвитку суспільства.
Іпотечне кредитування - це один із самих надійних і перевірених у світовій практиці способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в економічному зростанні країни.
У зв'язку з актуальністю питань надання іпотечних кредитів банками населенню на придбання житла, в даній курсовій роботі були вивчені основні питання у сфері іпотеки, розглянуті законодавче регулювання, джерела фінансування іпотечного кредиту, виявлені найбільш значущі проблеми при його функціонуванні в Російській Федерації та розглянуто можливі шляхи їх рішення.
Іпотечне кредитування розглядаються державою як механізмів, здатних вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни - житлову проблему.
Список використаних джерел
1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша): Федер. Закон Рос. Федерації від 30 листопада
2. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федер. Закон Рос. Федерації від 16 липня
3. Про іпотечні цінні папери: Федер. Закон Рос. Федерації від 11 листопада
4. Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації: Постанова Уряду РФ від 11 січня
5. Бєлоглазова Г. М., Кроливецкой Л. П. Банківська справа: Підручник. - М.: Фінанси і статистика, 2005.
6. Довдіенко І В. Іпотека: Навчально-практичний посібник. - М.: РДЛ, 2003.
7. Жарковський Є. П. Банківська справа: Підручник. - М.: Омега-Л, 2005.
8. Жуков Е. Ф., Еріашвілі Н. Д. Банківська справа: Підручник. - М.: Єдність, 2006.
9. Лаврушин О. І. та ін Банківська справа: Підручник / Лаврушин О. І., Мамонова І. Д., Валенцева Н. І. - М.: КНОРУС, 2007.
10. Гаджієв М. Г. Сучасний стан фінансового механізму іпотечного житлового кредитування в Росії / М. Г. Гаджієв / / Вісник ОДУ. - 2006. - № 8.
11. Грудцине Л.Ю., Козлова М. М. Інструменти іпотечного кредитування / Л. Ю. Грудцине, Козлова М. М. / / Законодавство і економіка. - 2006. № 2.
12. Дударева Є. Специфіка іпотечного житлового кредитування / Є. Дударєва / / Господарство право. - 2007. - № 6.
13. Залатдінов М. Чи загрожує Росії іпотечна криза? / / Східний експрес. - 2007. - 30 серпня.
14. Клочков І. Тенденції у розвитку іпотечного житлового кредитування / І. Клочков / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 23.
15. Котлів А. Формування російського ринку іпотечних цінних паперів / А. Котлів / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 22.
16. Крутских Д. Договірне регулювання іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації / Д. Крутских / / Право і економіка. - 2007. - № 1.
17. Крисін А. Актуальні проблеми іпотечного кредитування / О. Крисін / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 13.
18. Кудьяров А. Слідами M-LOAN: що можна поліпшити в іпотечних банках? / А. Кудьяров / / Банківська справа. - 2007. - № 9.
19. Мілютін А. Секьютерізація нам допоможе. Правда? / А. Мілютін / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 22.
20. Муричев А. Проблеми і перспективи розвитку іпотеки в Росії / А. Муричев / / Банківська справа. - 2006. - № 9.
21. Пашов Д. Про законодавче забезпечення доступного житла в Росії / Д. Пашов / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 6.
22. Простякова Є. Досвід банку "Кубань Кредит" у розвитку іпотечного кредитування / Є. Простякова / / Банківська справа. - 2006. - № 9.
23. Русецька Е. Страхування як механізм мінімізації ризиків в системі іпотечного кредитування / Е. Русецька / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 23.
24. Саркісянц А. Іпотечне кредитування на сучасному етапі / А. Саркісянц / / Бухгалтерія і банки. - 2007. - № 4.
25. Суворов Г. Іпотечні продукти з плаваючою ставкою / Г. Суворов / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 4.
26. Туктаров Ю. Траншірованіе іпотечних цінних паперів / Ю. Туктаров / / Ринок цінних паперів. - 2006. - № 11.
27. Фролов М. Сучасний стан іпотечного ринку: завдання, проблеми, перспективи / М. Фролов / / Гроші і кредит. - 2007. - № 8.