Іпотечне кредитування в Росії 2

1.3 Основні іпотечні програми

Серед основних програм іпотечного кредитування можна виділити: іпотеку первинного житла, іпотеку вторинного житла та іпотеку новобудов.

Іпотека первинного житла.

Вибираючи іпотеку первинного житла, більшість покупців мріє про нову квартиру, яка стане їхньою власністю. Проте, саме з іпотекою первинного житла пов'язані багато труднощів, які необхідно враховувати.

Як правило, на ринку первинної іпотеки процентна ставка до оформлення прав власності на житло зазвичай вище (приблизно на 2%), ніж по іпотеці вторинного житла. Однак, після оформлення прав власності на квартиру, процентна ставка зазвичай знижується до рівня вторинного ринку. Це пов'язано з тим, що на етапі будівництва кредитування здійснюється під заставу прав вимоги за інвестиційним договором, тому що квартира в цей момент не є власністю позичальника і не може бути такою до здачі будинку Держкомісії. Мінімальний початковий внесок при цьому зазвичай вище і в середньому складає 30-40% від вартості житла, в той час як на ринку вторинного житла - в середньому про 15-20%.

При іпотеці первинного житла до оформлення прав власності, необхідно страхування тільки життя і втрати працездатності позичальника. У разі іпотеки первинного житла частіше вдаються до безготівкового переказу грошей, що економить кошти при операції переведенні в готівку, за яку багато банків беруть комісійні. За безготівкові перекази деякі банки теж стягують комісію, але вона, як правило, менше аналогічних зборів за операції з готівкою.

В даний час не всі російські банки працюють за програмами іпотеки первинного житла. Зокрема, за програмами первинної іпотеки працюють Райффайзенбанк, Міський іпотечний банк, Ощадбанк, Промбудбанк, банк "Дельтакредит", "Внешторгбанк", Вікінг-банк, Енергомашбанк, банк "Російський капітал", Національний резервний банк, "Уралсиб".

Іпотека вторинного житла.

Незважаючи на те, що іпотека первинного житла зараз дуже активно розвивається, сьогодні ринок іпотеки пропонує також іпотеку вторинного житла. Іпотекою вторинного житла займаються як комерційні (банки, командитні товариства, житлові кооперативи тощо), так і державні структури.

При іпотеці вторинного житла, після укладення договору потрібно значний початковий внесок, який зазвичай складає до 30% від вартості майбутньої квартири. Складність ще й у тому, що сума іпотеки вторинного житла рідко перевищує 75-80% вартості будинку.

Дуже важливо для російських покупців те, що іпотека вторинного житла відрізняється більшою доступністю. Крім того, при вторинній іпотеці майбутній власник будинку в'їжджає в нього відразу. При роботі по іпотеці вторинного житла банки можуть розглядати не тільки офіційний, але і "сірий" дохід. На цьому ринку активно працюють агенції нерухомості, які аналізують можливості клієнта і зіставляють їх з умовами різних іпотечних програм міста.

Іпотека споруджуваного житла.

Перевага іпотеки житла, що будується в тому, що ви стаєте власником новобудови. Новобудова приваблива також своєю сучасністю і юридичною чистотою. Іпотека хороша тим, що поки йде будівництво, ви вже зможете запланувати своє майбутнє. Ви також економите, оскільки купуєте квартиру або будинок за найнижчою ціною. Іпотека на ринку будівництва житла розвивається, в основному, шляхом двосторонніх домовленостей між банками і будівельниками.

Іпотеку нового будівництва забезпечує, наприклад, Ощадбанк у Москві. Кредит може отримати будь-який громадянин РФ для покупки квартири в Москві. Процентна ставка у валюті по новобудовах становить 11% річних при терміні кредитування в 15 років. Сума кредиту не обмежена і залежить від платоспроможності та вартості квартири. Власні кошти позичальника повинні становити не менше 30%. Необхідні також поручителі і підтвердження доходу.

1.4 Іпотека для молодої сім'ї

Для молодої сім'ї є можливість стати учасниками спеціальної державної підпрограми. Для молодих сімей без дітей субсидія складе 35 відсотків розрахункової (середньої) вартості житла, а для сімей з одним і більше дітьми - 40 відсотків.

Варто врахувати, що за рахунок коштів федерального бюджету субсидія молодій сім'ї на придбання квартири надається тільки один раз. Величина субсидії визначається розрахункової (середньої) вартістю житлового метра в конкретному муніципальній освіті і тим, чи є в сім'ї діти. Тут також враховується розмір загальної житлової площі, покладеної сім'ї залежно від її чисельного складу.

При цьому, ваша сім'я повинна відповідати таким умовам:

вік обох подружжя не перевищує 30 років - без дітей або з дітьми, а також неповна молода сім'я - мама або тато до 30 років і дитина (діти);

необхідно, щоб молода сім'я була визнана потребує поліпшення житлових умов (тобто, вже стояла в черзі на отримання муніципального житла до 1 березня 2005 року або була визнана потребує і поставлена ​​в чергу органами місцевого самоврядування після 1 березня 2005 року);

молода сім'я повинна мати доходи або якісь інші грошові кошти, достатні для оплати розрахункової (середньої) вартості житла в частині, що перевищує розмір субсидії.

Програма для молодої сім'ї передбачає, що якщо батьки обзаводяться дитиною, вони можуть отримати додаткову субсидію за рахунок регіонального бюджету в розмірі не менше 5 відсотків розрахункової (середньої) вартості житла.

Якщо молода сім'я стає учасником програми, їй видається спеціальне свідоцтво, яке оформляє і видає орган місцевого самоврядування по мірі надходження бюджетних коштів.

Субсидія для молодої сім'ї надається в безготівковій формі на банківський рахунок власника свідоцтва. Субсидію можна використовувати на сплату початкового внеску по іпотеці житла, що купується, при отриманні іпотечного кредиту на покупку квартири або будівництво індивідуального будинку.

На регіональному рівні в Кіровській області працює програма допомоги при виплаті іпотеки молодим сім'ям. Ця програма має на увазі виплату субсидії для погашення частини іпотечного боргу.

2. Грошово-кредитна політика Центрального банку РФ

Сукупність державних заходів в області грошового обігу та кредиту отримала назву грошово-кредитної політики. Її головна мета - регулювання економічної активності в країні і боротьба з інфляцією.

Грошово-кредитна політика спрямована або на стимулювання кредиту і грошової емісії (кредитна експансія), або на їх стримування і обмеження (кредитна рестрикція). В умовах падіння виробництва і збільшення безробіття центральні банки намагаються пожвавити кон'юнктуру шляхом розширення кредиту і зниження норми відсотка. Навпаки, економічний підйом часто супроводжується "біржовий гарячкою", спекуляцією, зростанням цін, наростанням диспропорцій в економіці. У таких умовах центральні банки прагнуть запобігти "перегріву" кон'юнктури за допомогою обмеження кредиту, підвищення відсотка, стримування емісії платіжних засобів і т.д.

Основні напрями і методи грошово-кредитної політики.

Відповідно до закону РФ "Про Центральний банк РФ (Банк Росії)" від 14апреля 1995 року, основне завдання Банку Росії - здійснення загального керівництва кредитно-грошовою політикою в країні.

Основні напрямки діяльності ЦБ РФ включають:

Розробку єдиної законодавчої та нормативної бази грошово-кредитної політики в країні;

Емісію грошей;

Захист і забезпечення стійкості рубля як державної валюти, тобто його купівельної спроможності і курсу по відношенню до іноземних валют;

Підтримка стабільності грошового обігу;

Розвиток і зміцнення банківської сфери РФ, у т. ч. розширення кредитування комерційних банків в основному за рахунок ресурсів емісійного фонду;

Розширення можливостей неемісійного кредитування і покриття бюджетного дефіциту на різних рівнях системи влади;

Забезпечення ефективного та безперебійного функціонування системи розрахунків.

Для реалізації своїх завдань у галузі грошово-кредитної політики ЦБ РФ використовує такі методи та інструменти:

Процентні ставки по операціях;

Резервні вимоги;

Операції на відкритому ринку;

Рефінансування банків;

Міжбанківські аукціони;

Валютне регулювання;

Орієнтири зростання грошової маси;

Прямі кількісні обмеження.

Процентні ставки становлять собою ставки, за якими Банк Росії здійснює свої операції. Банк може встановлювати одну або кілька процентних ставок по різних видах операцій або проводити процентну політику без фіксації процентних ставок.

Операції, що проводяться Банком Росії, відображені в його зведеному балансі.

Основні статті активів і пасивів зведеного балансу ЦБ РФ:

Активи: золото, іноземна валюта, готівкові гроші в касах, кредити Міністерству Фінансів РФ, операції з цінними паперами, кредити, міждержавні розрахунки, інші активи, баланс.

Пасиви: статутний капітал, резерви і фонди, валютні рахунки, готівка в обігу, кошти комерційних банків, кошти бюджетів і клієнтів, інші пасиви, баланс.

Основними статтями активів є золото, іноземна валюта, кредити Мінфіну, операції з цінними паперами. У сукупності вони складають більше 70% активів балансу.

ЦБ РФ є головним депозитарієм золотовалютних резервів держави та організує всі операції з продажу та купівлі золота та іноземних валют за цінами попиту та пропозиції на світових золотих і валютних ринках.

Резервні вимоги, чи нормативи обов'язкових резервів, що депонуються в Банку Росії. ЦБ РФ утворює резервний фонд кредитної системи країни. Кошти цього фонду формуються шляхом резервування частини залучених коштів комерційних банків на резервному рахунку в ЦП. Відсотки за цим рахунком не нараховуються. При припиненні діяльності комерційного банку ЦБ РФ перераховує кошти з резервного рахунку на кореспондентський рахунок і здійснює розрахунки за зобов'язаннями комерційного банку.

Рівень обов'язкових резервів = [(касові залишки + кошти на резервному рахунку в ЦП) / загальна величина депозиту] * 100%

Рефінансування банків. Банк надає кредити комерційним банкам. Для цього їм встановлюється спеціальна процентна ставка, так звана ставка рефінансування. Кредити комерційним банкам надаються як безпосередньо, так і у формі переобліку векселів та перезастави цінних паперів. З 1996 року ЦБ РФ почав надавати комерційним банкам новий вид послуг - ломбардні кредити. Відповідно до "Положення про порядок надання Банком Росії ломбардного кредиту банкам" від 13 березня 1996 р. № 36 ці кредити видаються під заставу ГКО і ОФЗ.

Операції на відкритому ринку цінних паперів - це купівля і продаж державних цінних паперів. Інвестиції в державні цінні папери для емісійних банків являє собою форму вкладення вільних грошових коштів, спосіб фінансування держави і метод впливу на грошовий ринок. Для держави емісія цінних паперів - це, перш за все, спосіб покриття бюджетного дефіциту. У РФ підвищення ролі державних позик в покритті бюджетного дефіциту супроводжувалося введенням фондових операцій РЕПО. Суть цих операцій полягає у зворотному викупі в інвесторів облігацій державних заступників. Мета РЕПО - підтримка курсу цінних паперів держави і стабілізація фондового ринку.

Організація міжбанківських аукціонів проводиться ЦП з метою послідовного впровадження ринкових методів управління грошово-кредитною сферою. Банк Росії організовує продаж кредитних ресурсів за ціною попиту та пропозиції. Мета подібних аукціонів - забезпечити більш активну участь банківського капіталу в кругообігу капіталу підприємств.

Валютне регулювання передбачає використання таких методів: встановлення валютного коридору, валютні інтервенції, встановлення обмежень на вивезення валюти з країни, визначення нормативів реалізації валютної виручки всередині країни, встановлення курсу рубля за результатами торгів на Московській Міжбанківської Валютної Біржі (ММВБ).

Орієнтири зростання грошової маси ЦБ РФ розраховує і публікує на основі прогнозного варіанту цілей макроекономічної політики.

До цих показників відносяться:

Номінальний ВВП (Валовий внутрішній продукт) у трлн. руб.;

Реальний ВВП, у відсотках до попереднього року;

Середньомісячні темпи приросту цін, у відсотках;

Індекс споживчих цін;

Дефлятор ВВП;

Грошовий агрегат М2, трлн. руб.;

Середньомісячний темп приросту М2, у відсотках;

Темпи приросту М2 за рік, у відсотках.

Прямі кількісні обмеження стосуються діяльності комерційних банків. Головними цілями державного контролю за роботою комерційних банків полягає у забезпеченні їх ліквідності, збереження коштів вкладників і запобігання банківських банкрутств.

В даний час контроль за діяльністю комерційних банків здійснюється відповідно до ІНСТРУКЦІЄЮ № 1 ЦБ РФ "Про порядок регулювання діяльності кредитних організацій" (березень 1996 р) Даною інструкцією встановлено наступні обов'язкові економічні нормативи:

Мінімальний розмір статутного капіталу;

Нормативи достатності капіталу;

Нормативи ліквідності;

Максимальний розмір ризику на одного позичальника;

Максимальний розмір великих кредитних ризиків;

Максимальний розмір ризику на одного кредитора;

Максимальний розмір кредитів, гарантій, поручительств, наданих банком своїм учасникам та інсайдерам;

Максимальний розмір залучених коштів населення;

Нормативи використання власних коштів банку для придбання часток, акцій інших юридичних осіб.

Ще ряд нормативів встановлюється іншими нормативними актами ЦБ РФ, наприклад - граничний розмір негрошовій частини статутного капіталу, мінімальний розмір резервів, створюваних під високоризиковані активи, розміри валютного, процентного та інших ризиків.

Проблеми реалізації грошово-кредитної політики Центрального Банку Росії

Проведення грошово-кредитної політики ЦБ РФ в умовах нестійкості та мінливості зовнішніх і внутрішніх умов економіки країни неминуче стикається з низкою проблем. По-перше, непростою проблемою є сама оцінка стану економічного розвитку (що необхідно для прийняття Центральним Банком найбільш раціональних заходів).

По-друге, регулювання у рамках національної економіки ускладнюється через вплив зовнішньоекономічних процесів. Підсумком є ​​те, що цільова спрямованість прийнятих заходів може спотворюватися. Здійснюючи регулювання, ЦБ повинен враховувати не тільки взаємозв'язки в рамках світової економіки, але і взаємозалежність ланок національного господарства.

Нестабільність російської економіки приводить до нестабільності попиту і пропозиції на кредитному ринку, виявляючи позитивні і негативні сторони методів кредитування народного господарства. Так, актуальність кредиту під заставу цінностей падає через заставної вартості, частою неможливості швидкої реалізації застави і т.д. Популярність ж споживчого кредиту на кредитному ринку зростає через простоту його оформлення, доступності багатьом верствам населення, не вимагає великої застави, порівняно невисока вартість і інші переваги.

Крім того, сфера функціонування кредитного ринку передбачає отримання чималих доходів його учасників. Тому, даний ринковий механізм привабливий для різного роду махінацій.

На сучасному етапі розвитку грошово-кредитної сфери необхідно удосконалювати грошово-кредитну політику ЦБ РФ шляхом використання всієї сукупності економічних інструментів, причому в доцільною послідовності.

3. Тест

Функція грошей - це:

освіта фінансових фондів;

засіб нагромадження;

надання ділової інформації.

Грошова маса - це:

пропозиція грошей в економіці;

частина пасивів Центрального Банку;

частина пасивів комерційних банків;

готівкові гроші в руках у населення.

Який вид грошового агрегату включає в себе готівку, безготівкові гроші, цінні папери, які обертаються на фінансовому ринку:

М l;

М2;

МОЗ;

М4.

Грошова база "широка" - це агрегат, що включає:

"Вузьку" грошову базу і залишки готівки в касах банків;

готівкові гроші і кошти банків на рахунках в Банку Росії, вкладення кредитних організацій в облігації Банку Росії;

"Вузьку" грошову базу, залишки коштів кредитних організацій на кореспондентських, депозитних та інших рахунках в Банку Росії, вкладення кредитних організацій в облігації Банку Росії.

Готівково-грошовий обіг включає рух всієї наявність-грошової маси за певний період часу між:

населенням і юридичними особами;

фізичними особами;

юридичними особами;

населенням і державними органами;

юридичними особами і державними органами;

відповіді а, б, в, г, д - вірні.

Дефляція - це явище, пов'язане:

із зростанням рівня цін;

з падінням рівня цін;

з оголошенням знецінених грошей недійсними.

І потечний кредит - це:

кредит під заставу нерухомості;

кредит під заставу товару;

кредит під заставу цінних паперів.

Яка форма кредитування здійснюється шляхом списання банком коштів за рахунком клієнта понад залишок коштів на його рахунку:

факторинг;

овердрафт;

форфетирование.

Комерційний банк - це організація, створена для:

залучення грошових коштів і розміщення їх від свого імені на умовах терміновості, зворотності, платності;

захисту майнових інтересів, пов'язаних з майном і відповідальністю громадян;

кредитний кооператив громадян.

Банк Росії розробляє основні напрямки єдиної державної грошово-кредитної політики у взаємодії з: