3. Архітектурно-художніх вимог: (архітектурно-композиційних): а) містобудівні вимоги, б) вимоги, що пред'являються до архітектури комплексу; в) вимоги, що пред'являються до архітектури будівлі; г) вимоги, що пред'являються до архітектури інтер'єру;
4. Економічних вимог: а) економічність об'ємно-планувальних рішень: б) економічність конструктивних рішень: в) економічність коштів, що йдуть на архітектурно-художні рішення.
Внаслідок того, що зазначені вище розрахунки вимагають дуже багатьох даних, величину яких складно визначити, при розрахунку морального зносу ми виходимо з припущення, що має місце період, протягом якого існуючі архітектурно-будівельні (об'ємно-планувальні та конструктивні) рішення замінюються новими (т . тобто йдуть з практики будівництва з точки зору сучасної техніки і науки).
Практикою світового, і перш за все російського досвіду проектування, встановлено, що приблизно через 180-200 років майже всі технологічні, технічні та економічні вимоги змінюються, тобто проекти функціонально застарівають (Л. Ф. Шубін. Архітектура цивільних і промислових будівель.). А це значить, що відбувається природний функціональний знос, і в нашому випадку його можна визначити як частка від ділення віку будинку (44 роки) на тривалість періоду повного функціонального старіння (200 років):
І _{функ. (Неустр.)} = 44 / 200 = 0,22 або 22%
На даний момент часу застосовуються нові проектні рішень та сучасні будівельні матеріали і конструкції (в порівнянні з 1963 роком), хоча не всі будівельні компанії використовують передові досягнення. Це відбувається через те, вартість такого житла різко зростає, а тому що більша частина покупців в Ангарську, та й в Іркутську теж, не готові здобувати таке житло, будівельний проект може виявитися нерентабельним. З іншого боку, частка таких високоінвестіціонних проектів на будівельному ринку хоч і незначна, але все-таки присутня. За статистикою, здешевлення вартості будівництва складає від 5% до 30%, а в середньому знос (виходячи з здешевлення вартості будівництва будівель):
І _{функ. (Неустр.)} = (5 + 30) / 2 = 17,5%
Узгодження результатів розрахунку зносу

Непереборний функціональний знос		Відсоток зносу,%
Виходячи з віку будівлі		22
Виходячи з здешевлення вартості будівництва		17,5
Підсумкове значення накопиченого незворотного функціонального зносу	(22 +17,5) / 2	19,75

Загальний функціональний знос об'єкта дорівнює:
І _функ. = І _{функ. (Устр.)} + І _{функ. (Неустр.)} = 0 + 19,75 = 19,75%
Вартість накопиченого функціонального зносу = 557246 * 0,1975 = 110 056 руб.
Зовнішній знос
Зовнішній знос називають старінням оточення. Зовнішній знос визначається як: «Зниження бажаності або строку корисності внаслідок факторів, зовнішніх по відношенню до об'єкта, таких, як економічний розвиток чи зміну навколишнього середовища, яке впливає на співвідношення попиту і пропозиції на ринку». Зовнішній знос являє собою збитки, викликані зовнішніми по відношенню до кордонів об'єкта власності чинниками. На вартість об'єкта прямо впливає його місце розташування (найближче оточення, район, місто і т.д.). При аналізі місця розташування і навколишнього середовища враховується урядова політика, економічні фактори, зайнятість, транспорт, податки і ін
Для вирішення завдань цієї оцінки знос зовнішнього впливу визначається так: «... зниження функціональної придатності будівлі внаслідок впливу зовнішнього середовища, що є непоправним чинником для власника об'єкта, землевласника або орендаря. Знос зовнішнього впливу викликаний низкою причин, таких, як занепад району, місце розташування об'єкта в районі, області та регіоні та стан ринку ».
Також беруться до уваги чинники безпосередній близькості до природних чи штучних об'єктів, які впливають на вартість майна.
Список факторів, що викликають економічний знос, майже нескінченний. Тому нижче наводиться список факторів, які позитивно впливають на справжній об'єкт оцінки:
· У кварталі розташовано декілька дитячих садів і школа.
· До найближчих продуктових і інших торгівельних об'єктів відстань від 100-200 метрів, що досить зручно, наприклад, в будинку, в якому знаходиться об'єкт оцінюється, є продуктовий магазин;
· Недалеко від оцінюваного об'єкта розташований парк і відносно недалеко - стадіон і басейн, а також церква.
· Місце розташування об'єкту характеризується хорошою транспортною доступністю - відстані від об'єкта до трамвайної та автобусних зупинок приблизно, по 200 метрів . Рух транспорту: автобус (№ 8, 28), маршрутне таксі (№ № 2, 8, 10, 17, 28), трамвай (№ № 4, 5, 6) дозволяють дістатися до об'єкту оцінки практично з усіх районів міста.
· У дворі є майданчик для дітей, обладнана різними гойдалками, турніками і альтанками.
Негативні фактори, які збільшують знос, на мій погляд, практично відсутні, проте можна відзначити:
· Внаслідок того, що оцінюваний об'єкт знаходиться недалеко від «центру міста» і розташований з караю 94 кварталу, шум транспорту чути;
· Минула «кримінальна» популярність сусіднього кварталу 92/93 («дробу»), яка, втім, давно пішла на спад;
Виходячи з того, що позитивних факторів більше, ніж негативних, можна зробити висновок про те, що зовнішній знос складе:
І _{зовн. (Економ.)} = 5%
Розрахунок вартості об'єкта оцінки витратним підходом

№	Найменування показника	%	Вартість (грн.)
1	Повна відновна вартість	100	557 246
2	Накопичений фізичний знос	31,815	177 287
3	Накопичений функціональний знос (0 +19,75)	19,75	110 056
4	Накопичений економічний (зовнішній) знос	5	27 862
5	Залишкова вартість	43,435	242 040

ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ, РОЗРАХОВАНА витратний підхід, СКЛАДАЄ: 242 040 рубль або 242 000 рублів

2.15 Оцінка порівняльним підходом
У даному звіті при оцінці порівняльним підходом застосовувалися три методи:
1) Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки повинне бути враховане при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації.
Після вибору одиниці порівняння (тієї чи іншої ціни продажу) визначалися основні показники (характеристики) або елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість оцінюваного об'єкта нерухомості за допомогою необхідних коригувань цін продажу порівнянних об'єктів нерухомості.
Виходячи з цього, формулюється основне правило коректувань при реалізації методу порівняння продажів: «Чи коригується ціна продажу порівнянного об'єкта нерухомості для моделювання вартості оцінюваного об'єкта. Оцінюваний об'єкт ніколи не піддається коректувань ».
В оцінній практиці виділяють дев'ять основних елементів порівняння:
1. Передані права власності на нерухомість.
2. Умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості.
3. Умови продажу (чистота угоди).
4. Динаміка угод на ринку (дата продажу).
5. Розташування.
6. Фізичні характеристики.
7. Економічні характеристики.
8. Відхилення від цільового використання.
9. Наявність рухомого майна.
Побудова моделі вартості оцінюваного об'єкта нерухомості, що зв'язує одиниці порівняння з елементами порівняння, розрахунок коригувань за обраними елементів порівняння та застосування цієї моделі до об'єктів порівняння для розрахунку корегованих цін продажів (пропозицій на продаж) об'єктів порівняння припускають застосування відповідних методів виконання коригувань.
Розрахунок методом порівняльно аналізу продажів
Є інформація по операціях купівлі-продажу 2-окімнатних малогабаритних квартир, поміщена в розділ «Додаток» до цього звіту (Додаток 1 "Розрахунок вартості квартири методом порівняльного аналізу продажів»).
У результаті проведення необхідних коригувань отримуємо ряд скоригованих цін аналогів оцінюваного об'єкта, тис. руб.:

Ан № 1	Ан № 2	Ан № 3	Ан № 4	Ан № 5
1 481 449	1 454 239	1 368 302	1 635 896	1 635 896

Середнє арифметичне вищезазначеного ряду складе: 1515156 крб. Грунтуючись на аналізі цін, що склалися на ринку продажів 2-кімнатних квартир в 94 кварталі і внісши необхідні поправки, оцінювач прийшов до наступного висновку:
Вартість об'єкта оцінки, визначена методом порівняльного аналізу продажів, становить: 1515156 крб.
2) Кореляційно - регресійний аналіз.
Застосування апарату математичної статистики в методі порівняння продажів передбачає проведення також кореляційно-регресійного аналізу.
Кореляційно-регресійний аналіз - це форма статистичного аналізу, що використовується для прогнозів і дозволяє оцінити ступінь зв'язку між змінними, пропонуючи механізм обчислення передбачуваного значення змінної з декількох вже відомих значень.
На основі статистичних даних про ринкові продажах нерухомості, визначається зв'язок між парою залежностей випадкових незалежних і залежних змінних:
- Х - незалежна змінна - площа;
- Y-залежна змінна (вартість кв. М.)
Використовуючи регресійний аналіз, можна продовжити лінію тренда в діаграмі за межі реальних даних для пророкування майбутніх значень.
Типи ліній тренду використовуються у цьому звіті.
Лінійна - використовується для апроксимації даних за методом найменших квадратів відповідно до рівняння:
,
де:
m - кут нахилу і b - координата перетину осі абсцис.
Лінія апроксимацій - це пряма лінія, що щонайкраще описує набір даних. Лінійна апроксимація гарна для величини, яка збільшується або зменшується з постійною швидкістю.
Логарифмічна апроксимація добре описує величини, які спочатку швидко зростають або убувають, а потім поступово стабілізуються. Вона описує як позитивні, так і негативні величини.
,
де:
с і b - константи, Ln - функція натурального логарифма.
Поліноміальна апроксимація - використовується для опису величин поперемінно зростають і відбувають. Вона корисна для аналізу великого набору даних з нестабільною величиною.
,
де:
b, c _{1-c 6} - константи.
Степенева апроксимація - дає хороший результат при описі величин, які мають постійну швидкість росту.
,
де:
с і b - константи.
Експоненціальна апроксимація - дає хороший результат, коли швидкість зміни даних безперервно зростає. Однак для даних, які містять нульові і негативні значення, цей вид наближення непридатний.
,
де с і b константи, e-основа натурального логарифма.
Надійність лінії тренду R ^2.
Найбільш надійна лінія тренду, для якої значення R ² дорівнює або близько до одиниці. Для створення рівнянь і створення ліній тренда, а також обчислення, була використана програма Microsoft Еxcel.
Розрахунок методом кореляційно - регресійного аналізу
Застосування кореляційно - регресійного аналізу для оцінки об'єкта нерухомості та виявлення залежності між вартістю одного квадратного метра і його площею проілюстровано в Додатку 2 «Графіки ліній тренду для опису залежності між вартістю одного квадратного метра і його площею». Графіки були створені з використанням програми Microsoft Excel.
Як передбачалося вище, площа об'єкта буде незалежною змінною (X), а вартість кв. метра буде залежною змінною (Y):
Опишемо залежність вартості об'єкта від вартості одного квадратного метра:

Загальна площа об'єкта-аналога, кв. м. (X)	Скоригований ціна 1 кв. м. об'єкта аналога, руб. (Y)
44	33669
45	32316
44	31097
45	36353
45	36353

Опишемо залежність Y від X за допомогою ліній тренда:

Вид моделі	Рівняння моделі	Величина достовірності апроксимації R 2
Лінійна	y = 1062,4 x + 30 770	0,503
Логарифмічна	y = 2098,2 Ln (x) + 31 949	0,317
Поліноміальна	y = 68,71 x 2 - 2649,9 x +15751	0,7049
Степенева	y = 31977x 0, 0607	0,3048
Експоненціальна	y = 30886e 0,0 31 x	0,4903

Якість складеної моделі можна оцінити за допомогою коефіцієнта детермінації (R ^2).
При розрахунку коефіцієнта детермінації (R ²⁾ порівнюються фактичні значення y та значення, одержувані з рівняння. За результатами порівняння обчислюється коефіцієнт детермінації, нормований від 0 до 1. Якщо він дорівнює 1, то має місце повна кореляція з моделлю, тобто нема різниці між фактичним і оцінними значеннями y. У протилежному випадку, якщо коефіцієнт детермінації дорівнює 0, то рівняння регресії невдало для передбачення значень y.
З таблиці даних видно, що найбільшою вірогідністю володіє рівняння, побудоване на основі поліноміальної моделі, де коефіцієнт детермінації має значення 0,7049 тобто вартість квартири на 70,49% пояснюється даними показниками, а інші 29,51% припадають на невраховані в даній моделі показники, в тому числі і на випадкові.
З усього вище сказаного можна зробити висновок про те, що дана модель цілком придатна для визначення ринкової вартості оцінюваної квартири.
Підставивши в рівняння побудоване на основі поліноміальної моделі, значення X = 44,7 кв. м. (площа оцінюваного об'єкта), отримаємо ринкову вартість 1 кв.м.
Y = 68,71 * 44,7 ² - 2649,9 * 44,7 +15751 = 34583 руб.
Тоді ринкова вартість об'єкта оцінки з використанням вартості одного квадратного метра отриманого за методом кореляційно - регресійного аналізу буде дорівнює:
РС _об.оц. = 34583 * 44,7 = 1 545 860 руб.
Вартість об'єкта оцінки, визначена методом кореляційно - регресійного аналізу, становить: 1545860 крб.
Метод валового рентного мультиплікатора
У практиці оцінки також досить поширеним способом визначення вартості нерухомості при ринковому підході є використання валового рентного мультиплікатора.
Підхід до оцінки з використанням методу валової ренти заснований на пропозиції, що існує прямий взаємозв'язок між ціною продажу об'єкта нерухомості та відповідним доходом від здачі цього об'єкта в оренду: чим вище рентний дохід, тим вища ціна продажу.
Цей взаємозв'язок вимірюється мультиплікатором валовий ренти (МВР) як відношення ціни продажу до рентного доходу або потенційному (дійсному) валового доходу (ПВД (ДВД)).
Етапи застосування методу валової ренти
1. Розраховується ВРП.
1.1 Формується перелік об'єктів нерухомості, порівнянних з оцінюваним об'єктом і розташованих у тому ж районі.
1.2 Розраховують ВРП за допомогою розподілу ціни продажу кожного зіставного об'єкта на величину відповідної орендної плати (ПВД або ДВД).
1.3 Проводять узгодження отриманих результатів значень МВР для визначення єдиного мультиплікатора або діапазону МВР, які можуть бути застосовані до оцінюваного об'єкту.
2. Розраховують величину ринкової орендної плати для оцінюваного об'єкта.
2.1 Визначають зіставні за рівнем орендної плати об'єкти.
2.2 Проводять аналіз порівнянних об'єктів і схожості їх характеристик з відповідними характеристиками об'єкта оцінки.
2.3 Розраховують необхідні поправки для отримання значення ринкової ренти для оцінюваного об'єкта.
3. Розраховується вартість оцінюваного об'єкта.
3.1 Значення величини ринкового рентного доходу для оцінюваного об'єкта множиться на значення МВР, отримане на першому етапі, пункт 1.3.
Ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта розраховується за формулою:
Ц _про = Д _р * ВРМ
або
Ц _про = (Д _р * Ц _а) / ПВД
де:
Ц _про - ймовірна ціна продажу оцінюваного об'єкта;
Д _р - рентний дохід від оцінюваного об'єкта;
Ц _а - ціна продажу зіставного аналога;
ВРП - валовий рентний мультиплікатор;
ПВД - потенційний валовий дохід.
Розрахунок методом валового рентного мультиплікатора
На основі ринкової інформації про 5 об'єктах, порівнянних з оцінюваним, зробимо розрахунок валового рентного мультиплікатора:

Порівнянні об'єкти	Ринкова ціна продажу, руб.	ПВД	Валовий рентний мультиплікатор
Об'єкт № 1	1 650 000	84000	19,642
Об'єкт № 2	1 600 000	80400	19,9004
Об'єкт № 3	1 500 000	84000	17,857
Об'єкт № 4	1 500 000	78000	19,231
Об'єкт № 5	1 500 000	78000	19,231

Інформація про оренду квартир наведена при розрахунку дохідним походом.
Підсумковий валовий рентний мультиплікатор дорівнює:
(19,642 +19,9004 +17,857 +19,231 +19,231) / 5 = 19,172
Тоді вартість оцінюваного об'єкта за методом валового рентного мультиплікатора становитиме:
80880 * 19,172 = 1 550 631 руб.
- Дані в колонці «Вагомість методу за важливістю» визначено експертно.

Узгодження результатів
№	Найменування методу	Вартість, руб.	Вагомість методу за важливістю (Для цілей оцінки)
1	Метод порівняння продажів	1 515 156	0,26
2	Метод кореляційно - регресійного аналізу	1 545 860	0,34
3	Метод ВРМ	1 550 631	0,40
Підсумкова вартість		1 539 784	1,0

ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ, РОЗРАХОВАНА Ринковий підхід, СКЛАДАЄ: 1539784 рублів або 1 540 000 рублів

2.16 Оцінка дохідним підходом
Підхід з точки зору доходу є процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість об'єкта безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе даний об'єкт. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід об'єкт на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від його комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від наступного продажу.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
1. Оцінка потенційного валового доходу для першого року, починаючи з дати оцінки, на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів.
2. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і нестягнутих орендних платежів на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваного об'єкту. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.
3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваного об'єкта грунтується на аналізі фактичних витрат з його утримання та / або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування, що відносяться безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Розмір витрат віднімається від дійсного валового доходу і виходить величина чистого операційного доходу.
4. Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта.
Існують два методи перерахунку чистого доходу в поточну вартість: метод прямої капіталізації і аналіз дисконтованого грошового потоку.
Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат.
Метод дисконтування грошових надходжень більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в єдину суму поточної вартості. Щоб скористатися цим методом, необхідно мати наступні дані:
- Абсолютні суми майбутніх доходів;
- Тимчасові періоди одержання цих доходів;
- Тривалість часу отримання доходів.
Останнє передбачає, що час отримання доходів буде досить довгим, а сам потік стабільним або рівномірно мінливим. Іншими словами, покупець набуває об'єкт не для спекулятивного перепродажу, а для отримання прибутку за певний термін володіння.
Відзначимо, що в якості показника, що описує майбутні доходи, був обраний чистий операційний дохід. Це один з різновидів грошового потоку, який найкращим чином описує вартість майна компаній, основною діяльністю яких є утримання забудованих об'єктів і здачі їх в оренду.
Вартість об'єкта нерухомості розраховується за формулою:
С = ЧОД / СК
де:

З	- Поточна вартість об'єкта;
ЧОД	- Чистий операційний (експлуатаційний) дохід;
СК	- Ставка капіталізації.

У даному звіті використовується метод капіталізації (метод прямої капіталізації) доходів.
Розрахунок методом прямої капіталізації
Аналіз витрат
Операційні витрати, або витрати на експлуатацію - це постійні щорічні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу.
Виходячи з економічної суті окремих статей витрат, вони можуть бути віднесені до однієї з трьох груп:
- Постійні витрати;
- Змінні витрати;
- Витрати на заміщення.
Дані поняття відносяться до спеціальних термінів оцінки, що застосовуються для класифікації витрат у реконструйованому звіті щодо функціонування об'єкта власності.
Постійні витрати являють собою податки на майно і витрати по страхуванню від нещасних випадків. Ці витрати визначаються як фіксовані, бо вони практично не залежать (або дуже незначно залежать) від ступеня завантаженості об'єкта власності.
Страхування від нещасних випадків представляє страхування від вогню, компенсаційне страхування робітників.
Експлуатаційні витрати іноді називають змінними витратами. Вони включають в себе витрати типового року на утримання об'єкта власності, надання послуг для орендарів і позичена потоку доходу.
До змінних витрат відносять витрати, які пов'язані з інтенсивністю завантаження власності орендарями та рівнем наданих послуг. Для кожного виду власності характерні деякі відмінності у складі змінних витрат, однак такі позиції мають місце практично для будь-якого об'єкта:
- Витрати на управління;
- Витрати з укладання договорів оренди;
- Заробітна плата обслуговуючого персоналу;
- Комунальні витрати - газ, електрика, вода, тепло, каналізація;
- Витрати на експлуатацію та ремонт;
- Витрати на утримання території;
- Витрати по забезпеченню безпеки і т.д.;
- Інші витрати.
Всі витрати по комунальних послугах несе орендодавець, він же здійснює платежі за телефон і охорону об'єкта.
Витрати на управління. Включення цього виду витрат в операційні витрати пов'язано з особливістю об'єкта власності, як джерела доходів. Володіння об'єктом власності, на відміну від володіння грошовим внеском у банку, вимагає певних зусиль щодо управління об'єктом. Незалежно від того, власник чи здійснює це управління або стороння фірма, включаючи витрати на управління в загальні витрати, ми тим самим визнаємо, що частина валового доходу від оренди створюється не безпосередньо об'єктом власності, а зусиллями керуючого. Зазвичай прийнято визначати величину витрат на управління у відсотках від дійсного валового доходу, в залежності від типу об'єкта власності. Можуть мати місце значні витрати на пошту, телефон, юридичні та бухгалтерські консультації, рекламу і т.д.
Витрати на заробітну плату включають оплату персоналу, безпосередньо зайнятого на утриманні та експлуатації об'єкта.
Витрати на техобслуговування і ремонт включають оплату матеріалів і частково заробітну плату для поточного ремонту будівлі.
Інші витрати. В інші витрати включають витрати з укладання договорів оренди, витрати з вивезення сміття, витрати на утримання території та автостоянок, витрати з безпеки.
Розрахунок чистого операційного доходу
Інформація про оренду квартир взята з газет «Свіча», «Подробиці» та «Час» станом на 5 травня 2008 року:

Характеристика коригування	Об'єкт 1	Об'єкт 2	Об'єкт 3	Об'єкт 4	Об'єкт 4
Орендна плата, грн. / місяць	7000	6700	7000	6500	6500
Меблі	є	є	є	є	є
Телефон	є	є	є	є	є
Коригування на відсутність меблів	0	0	0	0	0
Скоригований величина орендної плати, руб.	7000	6700	7000	6500	6500
Середнє арифметичне значення орендної плати: 6 740 руб. / місяць

Вважаємо, що оцінюваний об'єкт здавався з меблями. У вартість оренди аналогічних об'єктів не входила плата за телефон, утримання квартири (поточний ремонт та інші витрати) та електроенергію.
1. ПВД = 6740 * 12 = 80880 грн. / рік;
2. ДВД = ПВД - знижки на простий (недозавантаження) = 80880 - 2% = 79262 руб.
3. Операційні витрати = постійні витрати + змінні витрати + резерв на заміщення.
Змінні витрати:
- Електроенергія = 920 грн. / рік;
- Утримання квартири (поточний ремонт та інші витрати) = 1100 грн. / рік;
- Комунальні платежі = 1293 * 12 = 15516 грн. / рік;
Податок на майно = Інвентаризаційна вартість Про. Оц. * 0,1% = 1 515 156 * 0,001 = 1515 грн. / рік.
Резерв на заміщення = 2% від ПВД = 80880 * 0,02 = 1618 грн. / рік.
Операційні витрати = 920 + 1100 + 15516 + 1515 + 1618 = 20669 грн. / рік.
4. ЧОД (до оподаткування) = 79262 - 20669 = 58593 грн. / рік.
5. ЧОД (після оподаткування) = 58593 - 13% = 50976 грн. / рік.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Визначення ставки капіталізації передбачає облік як чистого прибутку, одержуваної від експлуатації оцінюваного об'єкта власності, так і відшкодування капіталу, витраченого на придбання цього об'єкта.
Ставка капіталізації представляє собою коефіцієнт, що встановлює залежність вартості об'єкта від очікуваного доходу від його експлуатації.
Розрахунок ставки капіталізації в даному звіті здійснено двома методами:
1. Метод «ринкової вичавки». Для цього розрахунку необхідно наявність декількох об'єктів-аналогів, що приносять близький до оцінюваного об'єкту чистий операційний дохід.
Є ринкова інформація про 5 об'єктах, порівнянних оцінюваному об'єкту:

Порівнянні об'єкти	ЧОД, руб.	Ринкова ціна продажу, руб.	Коефіцієнт капіталізації
Об'єкт № 1	51628	1 481 449	0,0349
Об'єкт № 2	48645	1 454 239	0,0335
Об'єкт № 3	51730	1 368 302	0,0378
Об'єкт № 4	46482	1 635 896	0,0284
Об'єкт № 5	46482	1 635 896	0,0284
Середній коефіцієнт капіталізації			0,0326

Розрахунок ставки капіталізації здійснюється за наступною формулою:
R = I / V,
де:
V - ринкова ціна продажу;
I - чистий операційний дохід;
R - коефіцієнт (ставка) капіталізації.
Тоді ринкова вартість оцінюваного об'єкта, складе:
50976 / 0,0326 = 1 563 681 руб.
2. Метод кумулятивного побудови (метод підсумовування). Розрахунок ставки капіталізації за цим методом може бути виконаний за такою формулою:
R = НП + Р + Л + І + R _кап
де:
R - ставка капіталізації;
НП - безризикова норма прибутку;
Р - надбавка за ризик, відповідна вкладення в даний актив;
Л - надбавка за низьку ліквідність об'єкта;
І - надбавка за інвестиційний менеджмент;
R _кап - норма повернення капіталу.
В якості безризикової ставки можуть бути прийняті:
· Ставка рефінансування ЦБ РФ;
· Середня депозитна або кредитна ставка.
У даному звіті як безризикової ставки використана ставка рефінансування ЦБ РФ на дату проведення оцінки, що дорівнює приблизно 10%.
Надбавка за додатковий ризик (Р), пов'язаний з вкладенням в конкретний об'єкт, включає ризики, пов'язані із завантаженістю об'єкта, втратами при вкладенні коштів в об'єкт власності.
Ризики вкладення в об'єкт поділяються на два види. До першого належать систематичні і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні.
На ринку в цілому переважаючим є систематичний ризик. Вартість конкретної приносить дохід власності може бути пов'язана з економічними та інституційними умовами на ринку. Приклади такого виду ризику: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення у зв'язку із закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень, встановлення обмежень на рівень орендної плати.
Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний з конкретною оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на порівнянні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, несплата орендних платежів, руйнування спорудження пожежею та / або розвиток поблизу від даного об'єкта несумісною з ним системи землекористування.
Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як «прибуток або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція».
Надбавка за ризик, відповідна вкладення в даний об'єкт, була прийнята експертно і дорівнює 2%.
Надбавка за низьку ліквідність (Л) характерна для будівель, для яких типовим є тривалий період експозиції, пошуку покупця і конвертація об'єкта власності в «живі» гроші.
Поправка на неліквідність (на низьку ліквідність) тобто за змістом поправка на тривалу експозицію при продажу і час з пошуку нового орендаря у разі банкрутства або відмови від оренди існуючого орендаря.
Проведений огляд ситуації на ринку нерухомості показав, що угоди купівлі-продажу подібних об'єктів фіксуються іноді, хоча і не часто. За інформацією фахівців ряду ріелтерських компаній міста, середній час експозиції подібних об'єктів в поточних ринкових умовах може скласти від 1 до 3 місяців. У зв'язку з цим поправка на низьку ліквідність приймається рівною 2%, що відповідає 2 місяцях експонування при продажу об'єкта.
Надбавка за інвестиційний менеджмент (ІМ) різна з різних об'єктах. За деякими інвестиційний менеджмент мінімальний (управління вкладами "до запитання" в банку, управління прибутковими об'єктами), а з нерухомості він дещо більше. Ця надбавка може включати в себе витрати з оцінки та вибору варіантів фінансування, ухвалення рішення про утримання або продажу активу. Приймаються надбавку за інвестиційний менеджмент у розмірі 1%.
У зв'язку з тим, що величина норми ризику повернення капіталу незначна, оцінювачі в даних розрахунках нею нехтують.
Розрахунок ставки капіталізацііxe "капіталізації" методом «підсумовування»:

Безризикова ставка	10%
Компенсація за ризик в актив	2%
Компенсація за низьку ліквідність	2%
Витрати на інвестиційний менеджмент	1%
Сумарна Ставка капіталізації xe "капіталізації"	15%

Тоді ринкова вартість оцінюваного об'єкту складе:
50976 / 0,15 = 339 840 руб.
Узгодження результатів
- Дані в колонці «Вагомість методу за важливістю» визначено експертно.

№ п / п	Найменування методу розрахунку ставки капіталізації	Вартість, руб.	Вагомість методу за важливістю (Для цілей оцінки)
1	Метод ринкової вичавки	1 563 681	0,95
2	Кумулятивний метод	339 840	0,05
Підсумкова вартість		1 502 489	1,0

ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ, РОЗРАХОВАНА Прибутковий підхід, СКЛАДАЄ: 1502489 рубля або 1502000 рублів

2.17 Узгодження ринкової вартості
У цьому розділі звіту нами були дані три вартісні оцінки повних прав власності на об'єкт. Метою відомості результатів усіх використовуваних методів є визначення переваг та недоліків кожного з них і, тим самим, вироблення єдиної вартісної оцінки. Переваги кожного методу в оцінці даного об'єкту власності (2-х кімнатній упорядкованій квартири) визначаються за наступними критеріями:
1. Можливість відображати реальні наміри потенційного покупця або продавця;
2. Тип, кількість і обширність інформації, на основі якої проводив аналіз;
3. Здатність параметрів, використовуваних методом, враховувати кон'юнктурні дійсні коливання і вартість грошових коштів;
4. Здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість, такі, як місце розташування, розмір, потенційна прибутковість.
Витратний підхід. Вартість, визначена витратним підходом, не завжди збігається з ринковою вартістю об'єкта, оскільки ринкова вартість в значній мірі залежить від місцезнаходження, попиту та пропозиції на аналогічні об'єкти на ринку. Витратний підхід краще всього підходить для окремо розташованої будівлі, обгрунтування вартості нового будівництва, з метою оподаткування або для визначення найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Прибутковий підхід. Даний підхід заснований на тому, яку віддачу отримає інвестор на вкладений капітал. Іншими словами, вартість, розрахована дохідним підходом, називається інвестиційною. Дана вартість враховує прибутковість об'єкта власності (2-х кімнатній упорядкованій квартири), операційні витрати, пов'язані з експлуатацією об'єкта, а також враховує плановану зміну в часі доходів і витрат. Даний підхід найчастіше застосовується при оцінці конкретних інвестиційних проектів, купівлі - продажу, що також відповідає цілям оцінки. До недоліків даного підходу можна віднести те, що він заснований на плануванні, і будь-яка зміна ситуації на ринку може призвести до зміни вартості. До достоїнств підходу можна віднести повноцінність та достовірність інформації за ринковими орендними ставками.
Ринковий підхід. В основу даного підходу покладені аналіз і обробка ринкових даних. Вартість, отримана даним підходом, враховує величину попиту та пропозиції, місце розташування, обробку та обладнання об'єкта нерухомості. Даний підхід краще всього підходить при здійсненні операцій купівлі-продажу.
У результаті аналізу застосовності кожного підходу для оцінки даного об'єкту можна зробити наступні висновки:
1. Витратний підхід найбільш значущий в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку, або для об'єктів з незначним зносом. В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень, і не можна на нього занадто покладатися;
2. Підхід з точки зору прибутковості відображає ту граничну вартість, більше якої не буде платити потенційний інвестор, що розраховує на типове використання об'єкта і на прийняті ставки дохідності;
3. При аналізі достовірності інформації ми виходили з того факту, що витратний підхід заснований на ринкових цінах на будівництво об'єкта (в цінах 69-84-91 рр..) Помножених на індекс подорожчання будівельно-монтажних робіт]. А при розрахунку вартості методом прямої капіталізації використовувалися дані власників (орендарів) аналогічних об'єктів;
4. Здатність враховувати дійсні наміри власника (продаж об'єкта, здача в оренду), а також здатність враховувати прибутковість об'єкта найвищі у методу прямої капіталізації в силу того, що будь-який об'єкт власності набувається, в основному, для подальшого отримання прибутку;
5. При аналізі здатності враховувати кон'юнктуру ринку оцінювач виходив з того становища, що на ринку вартість пропонованого до продажу об'єкта власності (упорядкованій 2-х кімнатної квартири), в першу чергу, визначається можливістю реалізації на ринку нерухомості, і в останню чергу, цінами на будівництво об'єктів .
З урахуванням вищевикладеного розраховані вагові коефіцієнти, що відображають частку кожного з використаних підходів у визначенні підсумкової вартості.
- Дані в колонці «Вагомість методу за важливістю» визначено експертно (грунтуючись на своїй інтуїції і припущеннях, з огляду на недоліки і переваги оцінюваного об'єкта).

Узгодження результатів оцінки об'єкта
№ п / п	Найменування підходу	Вартість по кожному підходу, руб.	Вагомість підходу за важливістю (Для цілей оцінки)
1	Витратний підхід	242 000	6%
2	Прибутковий підхід	1 502 000	45%
3	Ринковий підхід	1 540 000	49%
Підсумкова вартість		1 445 020	100%

Вартість об'єкта визначається за формулою:
V = V ₁ * Q ₁ + V ₂ * Q ₂ + V ₃ * Q ₃
де:

V	- Підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки, руб.
V 1, V 2 і V 3	- Вартість об'єкта, визначена з використанням витратного підходу, порівняльного підходу і прибуткового підходу відповідно, руб.
Q 1, Q 2 і Q 3	- Середньозважене значення достовірності витратного підходу, ринкового підходу і прибуткового підходу

Підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки була визначена як зважене значення всіх підходів, застосованих у цьому звіті.
Грунтуючись на доступній інформації, зроблено такий висновок: підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки (2-х кімнатній упорядкованій квартири) за станом на 5 травня 2008 року перебуває в інтервалі від 242 000 до 1 540 000 рублів, при цьому найбільш ймовірна величина ринкової вартості оцінюваного об'єкта складає (для цілей цього звіту приймається):
1445020 рублів
(1000000445000 двадцять рублів)
3. РОЗРАХУНОК Ліквідаційна вартість
У процесі взаємодії економічних суб'єктів часто виникає необхідність визначення величини ліквідаційної вартості об'єкта.
Об'єкти, для яких виникає необхідність визначення ліквідаційної вартості.
Аналіз існуючих підходів, що застосовуються в оцінці нерухомості при розрахунку ліквідаційної вартості, показує, що, як правило, це емпіричні методи, що базуються на інтуїції конкретного фахівця. Недостатній рівень формалізованності таких методів не надає результатами цих експертних оцінок достатньої переконливості. Тому їм треба надати математичне пояснення і логічну завершеність.
Непрозорість інформації про реальні угоди купівлі-продажу нерухомості, реалізованих з аукціонів в Росії, є однією з головних причин слабкого методичного забезпечення розрахунку ліквідаційної вартості, а, відповідно, і точності визначення її величини, в той час як у європейських країнах така інформація є відкритою і доступною і проблем з розрахунком цього виду вартості в зарубіжній оцінній практиці не виникає.
Крім цієї проблеми є й інша, не менш важлива, проблема - це нормативно-законодавче регулювання застосування ліквідаційної вартості та закріплення її «Про виконавче провадження» потрібно розраховувати ринкову вартість майна, яке має бути реалізовано з торгів. Але, якщо воно буде реалізовуватися з торгів, тобто за обмежений проміжок часу, що характерно для неринкових умов продажу, то це не відповідає поняттю ринкової вартості, закріпленому у статті 3 Федерального закону від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації ». Зокрема, порушуються наступні положення: «... на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини ...», «... ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було ... »та інші, так як з аукціону жоден розумний власник не буде продавати майно в невиправдано короткі терміни і за ціною нижче ринкової. Це прямо свідчить про вимушеність продажу, що притаманне поняттю ліквідаційної вартості. Таким чином, в описаних вище ситуаціях і виникає необхідність визначати оцінювачам не тільки ринкову вартість, але і ліквідаційну вартість.
Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - це розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший типового терміну експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна (Федеральні стандарти оцінки (ФСТ № 2), затверджені Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 256).
Це поняття практично збігається з поняттям ліквідаційної вартості, наведеному у Міжнародних стандартах оцінки № 2 «Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості», де йдеться, що «ліквідаційна вартість, або вартість при вимушеного продажу, є грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності у строки, занадто короткі для проведення адекватного маркетингу, відповідно до визначення ринкової вартості ». У деяких державах до ситуацій вимушеного продажу можуть бути віднесені випадки з недобровільним продавцем і покупцями, поінформованими про труднощі, які долають продавцем. Ці поняття найбільш точно розкривають суть ліквідаційної вартості.
Для оцінки ліквідаційної вартості об'єкта оцінки використовуємо чотири моделі оцінки (експертну; порівняння цін продажів умовно ідентичних об'єктів, але з різним часом експозиції; дві моделі визначення ліквідаційної вартості, запропоновані Ю. В. Козирем, начальником відділу оцінки та експертизи власності ТОВ «Фірма« Русаудит » ).
Перша модель
Єдиним чинником, який впливає на величину ліквідаційної вартості і відрізняє її від ринкової, є фактор «вимушеності продажу», що характерно для неринкових умов продажу нерухомості. Ліквідаційна вартість відрізняється від ринкової вартості, а саме, ця вартість зазвичай менше ринкової через вплив двох чинників: обмеження часу продажу та вимушеного продажу - психологічного аспекту, що впливає на ініціативу покупців.
Таким чином, стає цілком очевидним, що для розрахунку ліквідаційної вартості в поточних російських умовах можливе застосування наступного рівняння:
Слік = Срин * (1 - Квин)
де:

Слік	- Ліквідаційна вартість нерухомості;
Срин	- Ринкова вартість досліджуваного об'єкта;
Квин	- Корректировочная поправка на вимушеність продажу, за умови 0 <Квин. <1.

Згідно з наведеним рівнянням, ліквідаційна вартість розраховується у два етапи. На першому етапі визначається ринкова вартість досліджуваного об'єкта нерухомості. На другому - розраховується величина коректувальною поправки на вимушеність продажу та внесення її до значення ринкової вартості, тобто ринкова вартість коригується на фактор «вимушеності продажу» (на неринкові умови продажу).
Якщо розрахунок ринкової вартості нерухомості не викликає складнощів, то визначення коректувальною поправки на вимушеність продажу і його математичне обгрунтування викликає безліч питань. На практиці оцінювачі приймають її інтуїтивно в діапазоні від 0,1 до 0,3 (10 - 30% від ринкової вартості).
Фактор «вимушеність продажу», що впливає на величину ліквідаційної вартості і виражається кількісно у вигляді коректувальною поправки на вимушеність продажу, в свою чергу складається із системи факторів більш низького рівня.
Фактор «вимушеність продажу» - це способи продажу; терміни продажу; ризик інвестування; витрати на продаж; інші.
На підставі цього можна зробити висновок про те, що чим краще економічна ситуація в Росії в цілому і в регіоні зокрема, тим нижче корректировочная поправка на вимушеність продажу.
Розрахунок ліквідаційної вартості по даній моделі
Вихідні дані:
- 2-х кімнатна квартира поліпшеного планування, ринкова вартість якої дорівнює 1445020 крб.
- Корректировочная поправка на вимушеність продажу беремо експертно рівної 0,2, (так як вимушений термін продажу становить 20 днів у порівнянні з трьома місяцями необхідної експозиції для продажу цього ж об'єкта за реальною ринковою вартістю).
Отже, виходячи з даних отримуємо:
Слік = 1 445 020 * (1-0,2) = 1 156 016 тис. руб.
Друга модель
Дана модель грунтується на порівнянні ціни продажів умовно ідентичних об'єктів, але з різним часом експозиції. Розглянемо етапи даного методу:
1. Необхідно дослідити, наявну в розпорядженні, базу даних по продажах зіставних з об'єктом оцінки об'єктів нерухомості в місті чи районі міста на певному сегменті ринку. Вивчивши базу даних по їх продажу визначається мінімальний, середній і максимальний термін їх експозиції на ринку. На рис. 1 зображено час експозиції об'єкта на ринку і його ціна продажу:
Якщо врахувати, той факт що зменшення терміну експозиції призводить до зменшення ціни угоди, то можна ціни продажів (С ₂₎ визнати за «нормально» певні ринкові ціни, а так само враховуючи що за термін експозиції між t ₂ і t ₃ ціни практично не змінюються (або зменшуються але з меншою інтенсивністю), то інтервал часу експозиції від t ₂ до t ₃ з міркувань можна виключити.
2. Визначаємо інтенсивність зменшення цін в інтервалі часу експозиції від t ₁ до t ₂ за формулою:
(2)
в ден. од. за 1 день експозиції
Далі на прохання замовника або за його припущенням про можливий термін продажу об'єкта оцінки оцінювач, знаючи ринкову вартість аналогічного об'єкта і нормальний (середній - З ₂₎ термін його експозиції на ринку може визначити ліквідаційну (обумовлену тільки меншим терміном продажу) вартість об'єкта оцінки за наступною формулою :
(3)
t _{заданий.} - Передбачуваний замовником термін продажу об'єкта оцінки.
Розрахунок ліквідаційної вартості по даній моделі
Грунтуючись на вихідних даних розглянемо дану модель, але для цього необхідно ввести нові дані:
Таблиця 1 Вихідні дані

Зіставний об'єкт	Термін експозиції, днями	Ціна продажу, тис. руб.
А	15	1 368 302
Б	60	1 481 449
У	90	1 635 896

Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізованих на біржі заставних листів.
У цей час в Росії виходить закон про організацію установ дрібного кредиту. Починається бурхливе зростання заставних установ. Виникають ощадно-позичкові і кредитні товариства, сільські, волосні і станичні громадські ощадно-позичкові каси і земські каси, яким держава надає величезну допомогу. У цей час заставу був самим надійним і гарантованим способом забезпечення кредиту.
До 1917 року в Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка мала хорошу законодавче забезпечення і була блискуче організована.
У фінансовий обіг широко залучалися іпотечні цінні папери: закладні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні.
Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського та міського господарства. Росія з розвитку кредитно - фінансової системи не поступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов'язаннями, що обертаються на європейських ринках, Росія превалювала над усією Європою.
У Росії післяреволюційного періоду заставне право продовжувало існувати, але в умовах, коли для скільки-небудь широкого застосування інституту застави з-за не забезпечення дійсної оборотоздатності речей, і, перш за все нерухомого майна. Тому в період більш ніж 70-річного радянського розвитку нашої країни заставу перетворився на малозначущий механізм, вкрай рідко використовувався в операціях за розпорядженням майном.
Відродження інституту застави (іпотеки) в Росії було пов'язане з введенням ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 року. У ньому знайшли відображення такі положення: - підстави виникнення іпотеки, зобов'язання, що забезпечується іпотекою, предмет іпотеки; - порядок укладення договору про іпотеку; - заставна як цінний папір; - державна реєстрація іпотеки; - забезпечення збереження майна, закладеного за договором про іпотеку; - перехід прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до інших осіб і обтяження цього майна правами інших осіб; - подальша іпотека; - поступка прав за договором про іпотеку; - звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, і реалізація зазначеного майна ; - особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будівель і споруд, житлових будинків і квартир.

2. Ринок іпотечного кредитування. Інструменти і світовий досвід
2.1 Предмети іпотеки за законом «Про іпотеку»
Отже, іпотека - це застава нерухомого майна, значить, основним складовим всіх операцій, таких, як операції юридичного або економічного характеру, є нерухомість - конкретні об'єкти господарської та іншої діяльності, які наділені даним статусом. Закон «Про іпотеку» у ст. 5 з посиланням на ст. 130 Цивільного Кодексу перераховує такі предмети іпотеки: земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. 63 закону «Про іпотеку»; підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинки, квартири; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти ; інші предмети, які допускаються федеральними законами, в тому числі Законом «Про іпотеку». І для початку визначимося щодо двох, рівнозначних понять - «предмет» і «об'єкт» іпотеки. Законодавець не дає конкретного їх відмінності, але Закон «Про іпотеку» називає нерухоме майно, регульоване їм - «предметами», а слово «об'єкт» доречне згадувати при позначенні того ж нерухомого майна в сенсі елемента цивільних прав. Підприємство - цивільно-правовий об'єкт, предмет іпотеки.
Цивільний кодекс (ст. 336) перераховує такі винятки з предмету іпотеки (застави): майно, вилучене з обороту (наприклад, зброя, наркотики і так далі); вимоги, нерозривно, пов'язані з особою кредитора (вимога про відшкодування шкоди, заподіяної життю або здоров'ю, вимоги про аліменти); права, поступка, яких заборонена законом. А п. 2 ст. 6 закону «Про іпотеку» та п. 2 ст. 336 ДК ще не допускають іпотеку нерухомого майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення. (Крім того, ч. 1 ЦК містить положення про можливість розширення кола об'єктів цивільних прав, які не можуть бути предметом застави. Відповідно до п. 2).
Вилучення об'єктів цивільних прав з обороту або обмеження їх в обігу - явище в приватному праві досить традиційне, поширене і спрямоване на захист, перш за все публічних інтересів. У дореволюційному російському праві налічувалося 5 класів вилучених їх обороту об'єктів (дороги, межі, водні шляхи, повідомлення і т.д.), також існували і обмеження в обігу.
Пункт 1 ст. 6 Закону про іпотеку визначає заставодавця як власника переданого в заставу майна або як володіє їм на праві господарського володіння. Цей перелік є вичерпним. Право власності являє собою сукупність трьох складових - володіння, користування і розпорядження (ст. 209 ЦК). Відсутність у власника однієї зі складових позбавляє його в правовому сенсі такого статусу. Поняття господарського ведення відображено в ст. 294 ДК. І ще про деякі умови й особливості предметів іпотеки.
Правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна (право оренди та всі пов'язані з цим правовідносинами питання регулюються главою 34 ч. II Цивільного кодексу), оскільки інше не передбачено іншим федеральним законом або не суперечить сутності орендних правовідносин . Пункт 4. Ст. 6 Закону про іпотеку доповнює вищесказане необхідністю згоди орендодавця на іпотеку даного об'єкта.
Застава може поширюватися на майно, яке може стати власністю, що може стати власністю заставодавця у майбутньому (п. 6 ст. 340 ЦК). Подібне правило існує і в ряді держав - членів СНД - Казахстані (ст. 43 Закону про заставу), Україна (ст. 43 про Закону про заставу). Тобто, наприклад, можна отримати великі позики на покупку квартири, яка стане власністю заставодавця тільки після її викупу.
Застава власником своєї частки у спільній частковій власності не вимагає згоди інших власників (п. 2 ст. 7 Закону про іпотеку), а застава майна, що знаходиться у спільній сумісній власності (тобто без визначення частки кожного з власників у праві власності) лише за наявності згоди всіх власників. Причому, у разі звернення стягнення на таке майно (що перебуває у спільній власності) застосовуються правила статей 250 і 255 Цивільного Кодексу РФ про переважне право купівлі, що належить іншим власникам, та про звернення стягнення на частку в праві спільної власності, за винятком випадків звернення стягнення на частку у праві власності на спільне майно житлового будинку (ст. 290 ЦК).
2.2 Інструменти іпотечного кредитування, схеми розрахунків платежів за кредитами
У системі заходів щодо становлення та розвитку житлового іпотечного кредитування в банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування. Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахунку платежів позичальника за кредитом, що включає способи погашення основного боргу та сплати відсотків по кредиту. Інструменти іпотечного кредитування визначають форму організації грошового потоку за довгостроковим іпотечним кредитом.
Інструменти іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом: - забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції; - зниження ризиків іпотечного кредитування; - забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника.
Вибір інструмента кредитування зумовлений низкою факторів, серед яких можна назвати наступні: - ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду тощо); - джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів; - необхідність забезпечення простоти та доступності для розуміння розрахунків за кредитами.
Всі інструменти іпотечного кредитування можуть бути як самоамортізірующіміся (що передбачають рівномірні виплати - постійний іпотечний кредит), так і з «шаровим» платежем, з фіксованими виплатами основної суми боргу, наростаючими платежами, зі змінною ставкою.
Перша група кредитів - стандартний іпотечний кредит передбачає таку організацію грошового потоку, при якій платежі по кредиту здійснюються у вигляді рівних, як правило, щомісячних, внесків. Такий кредит називається аннуітетний іпотечний кредит. Терміновий ануїтет це грошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження робляться в кінці (або на початку) рівних часових інтервалів. Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісячно виплачує рівні суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредиту, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж, якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту. Банк у свою чергу разом з нарахованими відсотками отримує в погашення частину виданого кредиту, тобто даний варіант найбільш зручний для Росії.
Друга група кредитів іпотечні кредити зі змінними виплатами підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за якими визначаються відразу при укладанні кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовують індексуючих коефіцієнти. Серед кредитів другої групи найбільш поширеними є кредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатою основної суми боргу, кредити з «шаровим» платежем, іпотека з зростанням платежів, індексовані кредити.
В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит зі змінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто у відповідності зі зміною вартості залучених ресурсів.
При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою відсоток по ньому, як правило, встановлюється на 1,5 2% нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою.
Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливо одночасно визначити максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотку за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення. Недоліком даного кредитного інструмента є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику не повернення.
Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжних банків знайшли кредити з «шаровим» платежем, коли передбачається великий підсумковий («шаровий») платіж в рахунок погашення основного боргу. Різновидами такого роду кредитів є кредити, які передбачають: протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а в кінці терміну «шаровий» платіж в рахунок погашення боргу; часткову амортизацію кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто протягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашається основний борг, а в кінці строку вноситься частина боргу; заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.
Недоліком кредиту з «шаровим» платежем є підвищений ризик не повернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового становища позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої ​​значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну. Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, залучених для видачі іпотечних кредитів, індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.
Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси: платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність; номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, що відображає рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т.д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Таким чином, у заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексі заробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції.
Оскільки існує безліч різних видів іпотек (деякі з них передбачають рівновеликі виплати, у той час як інші - змінні платежі) і оскільки сума застави по них може бути різна, необхідно з належною увагою і обережністю ставиться до визначення сум і часу здійснення платежів при оцінці ризику і необхідної ставки.
2.3 Ризики іпотечного кредитування
Ризики поділяються на систематичні і несистематичні. Систематичні ризики не носять специфічного (індивідуального) або місцевого характеру. Несистематичні ризики - це ризики, властиві конкретній місцевій економіці. Більшість іпотечних ризиків відносяться до систематичних ризиків.
Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами - економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської неліквідності (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості і т.д. Одні з них є узагальненими ризиками - інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають один на одного.
Впровадження операцій по довгостроковому житловому іпотечному кредитуванню ставить перед банками ряд особливих проблем у сфері управління своїми ризиками в силу специфіки даного виду кредитування, що вимагає прийняття особливих заходів з управління ризиками, полягає, перш за все, в скудеющем: - довгостроковий характер кредиту; - забезпечення повернення кредитних коштів здійснюється у вигляді застави житлового приміщення, придбаного на кошти кредиту, - спосіб погашення кредиту, при якому платежі розподіляються рівними частинами протягом усього терміну кредиту.
Найбільш характерними ризиками, притаманними даними кредитними операціями є такі: кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності.
Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту, ризик неплатежу.
В якості системних причин, що впливають на ступінь кредитного ризику, слід відзначити: - рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення; - соціально-економічна стабільність у країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність досить платоспроможного попиту на іпотечні кредити .
Існує цілий ряд показників, що визначають важливість (і доступність) кредиту. В якості додаткової гарантії кредиту (до застави та страхування) через великих ризиків іпотечного кредитування передбачається великий первинний внесок позичальника в якості часткової оплати нерухомості продавцю. Підвищення ринкового кредиту над сумою кредиту і визначає ступінь захищеності на всіх стадіях кредитування. Це є найважливішим чинником підвищення ліквідності предмета забезпечення, обтяженого заставою. Чим більше внесок або виплачена частина кредиту, тим легше продати цей кредит. Отже, ризик зменшується в прямій відповідності з виплатами як з первинного внеску (чим більше внесок, тим менше ризик), так і з виплатами за основною частиною кредитного боргу.
Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно його більшу частину.
У випадку ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30% і вище, з наданням також додаткових гарантій.
Істотною умовою іпотечного договору, крім ставки, терміну та розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його вартість і ціна (а також оцінка відповідності вартості ціною).
Ціна і вартість нерухомості грають важливу роль в частині виникнення і зняття ризиків, тому що всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) самим безпосереднім чином будуть залежати від предмета іпотеки (застави)
Таким чином, практично найбільшу роль відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитуванні під заставу майна, при страхуванні, при настанні страхових випадків і визначенні збитків, при оподаткуванні.
Коефіцієнт, що характеризує відношення вартості житла до сукупного сімейного річним доходом в Росії, астрономічно високий через спотвореної вартості житла, досить сильно наближеною до західних цінами і в ряді випадків перевищує їх, і вкрай низьких доходів громадян. В даний час даний показник не може витримати критики, так як він більш ніж у десять разів вище середніх ринкових показників. Більш точно цей показник розраховується виходячи із середньої вартості нерухомості, що купується, яка варіює в межах 1:10.
Управління кредитним ризиком з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю за станом і якістю кредитного портфеля банку, як за його структурі кредитів, так і з точки зору моніторингу за окремими групами кредитів.
Найголовніша проблема банків не в тому, щоб видати кредити, незважаючи на відсутність необхідного працюючого правового поля, кредитних технологи та інші, а в тому щоб ці кредити були повернуті і вартість виплат за кредит банку, як мінімум, адекватним необхідним банківським витрата з віддачею мінімального прибутку (для цього зараз потрібні також гарантії держави.).
Ризик процентної ставки. Банківський прибуток (дохід кредитора) формується, в основному, за рахунок різниці у відсотках за виданими кредитами і залученими джерелами (за депозитами, банківським позикам, що випускається цінних паперів та ін.) Ризик процентної ставки - це ризик недоотримання банками прибутку в майбутньому в результаті зміни процентних ставок (з різних причин, зокрема, у зв'язку з економічною чи іншою ситуацією, вибором неефективною банківської політики, вибором неправильних інвестиційних інструментів і технологій і т.д.), тобто коли процентна ставка, за якою видано кредит позичальнику, виявляється менше, ніж процентна ставка за залученими банкам в даний час або в майбутньому засобів. Збалансованість банківських активів і пасивів, як за ставками, так і за часом є основною складністю в довгостроковому кредитуванні, зокрема, у зв'язку з вільним режимом вилучення коштів (або попереджувальним, в залежності від технології заощадження) по депозитах, а також непередбачуваністю ринковий ставок і інших причин.
Банки, які займаються видачею іпотечних кредитів, долають ризик процентної ставки за допомогою використання нових кредитних інструментів. У 1994 році з'явився цілий ряд таких. Так, Ощадбанк перейшов до видачі іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, прив'язаною до рівня облікової ставки Центрального банку; Мосбизнесбанк апробував інструмент із регульованою відстрочкою платежу (ІРОП), в якій в якості індексу суми основного боргу використовує відсоткову ставку міжбанківських кредитів для визначення вартості фондів; а деякі банки намагалися використовувати інструмент, при якому індексування суми основного боргу здійснюється виходячи з офіційно встановленого рівня мінімальної заробітної плати.
Найбільш ефективним типом кредитів, що знижує ризик процентних ставок, є кредити зі змінною процентною ставкою, що відображають зміни ринкової процентної ставки.
Ризик ліквідності. Даний ризик виникає при нестачі ліквідних ресурсів у банку і при настанні термінів платежів за своїми зобов'язаннями, що виникає в силу незбалансованості його активів і пасивів.
У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. У цих умовах велика вірогідність виникнення ситуації неплатоспроможності в результаті неможливості банку повністю покрити термінові зобов'язання по пасивних операціях, оскільки відволікання коштів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пасивів.
Управління ризиком ліквідності вимагає проведення ряду фінансових операцій. По-перше, потрібен детальний розрахунок потоків готівки, для визначення можливої ​​потреби банку в готівкових кошти. По-друге, потрібна розробка стратегії мобілізації готівкових коштів з визначенням джерел та витрат. Фінансові установи в розвинених країнах використовують цілий комплекс джерел для мобілізації мобільних засобів. Ці джерела включають: продаж активів, портфель ліквідності, депозити, позика коштів під заставу і без застави, резервні кредитні лінії і отримання права займати кошти в Центральному банку.
Щодо Росії, крім високих вимог Банку Росії до резервів, альтернативним підходом до управління ризиком ліквідності при іпотечному кредитуванні є створення спеціалізованого іпотечного агентства, що відає питаннями забезпечення ліквідності (зокрема, Федерального Агентства з іпотечного житлового кредитування), яка може набувати права за кредитами ( іпотеки) або надавати банкам позики, які будуть забезпечені їхні іпотечними кредитами. Таке агентство може фінансувати купівлю або кредитування, у тому числі шляхом випуску облігацій.
2.4 Іпотечний ринок
Іпотечний ринок - це ринок іпотечних кредитів, які надавалися банками та іншими установам домашнім господарствам з метою придбання житла під заставу цього (або іншого) житла, і фінансових активів, що розміщуються на ринку з метою придбання ресурсів в іпотечне кредитування. Таким чином, з визначення видно, що іпотечний ринок формується іпотечними сегментом фондового ринку і сегментом ринку банківських послуг з надання та обслуговування іпотечних кредитів. У цьому полягає його певна сутність. Однак, незважаючи на це, керуюся теоретичними визначеннями ринку як системи угод щодо купівлі-продажу товарів і послуг, можна говорити про ринок іпотечного кредитування як про систему відносин з приводу купівлі (через механізми фондового ринку) та продажу (шляхом видачі кредитів) грошових коштів на ринку. Поняття «іпотечний ринок» (mortgage market) відносно недавно з'явилося в західній економічній літературі. І спочатку використовувалося у фахових виданнях по ринку прикладного характеру, поступово втручаючись у науковий обіг.
Ринок іпотечного кредитування поділяється на первинний і вторинний. На первинному ринку видаються і можуть бути продані іпотечні кредити. На вторинному ринку відбувається продаж прав на отримання процентного доходу за кредитами через випуск спеціальних цінних паперів, придбання яких надає це право. Такі цінні папери мають різні якісні характеристики, такі як наявність кредитного ризику, ступінь забезпеченості іпотечним пулом і т.д. Бурхливий розвиток фондового ринку та сучасні можливості фінансового інжинірингу постійно викликають до життя нові види таких цінних паперів.
Товаром (послугою) на ринку є кредит, що надається для фінансування придбання житлової нерухомості, забезпеченням повернення якого поряд з майбутнім доходом позичальника виступає застава придбаного (іноді іншого) житла. Основними характеристиками даного товару, як і будь-якого іншого кредиту, є: термін кредитування, відсоткова ставка (її величина і тип), план погашення кредиту, вимоги по першому внеску. Ємність іпотечного ринку визначається платоспроможним попитом на іпотечне кредити з боку домашніх господарств.
Пропозиція на іпотечному ринку створюють банки (універсальні, кооперативні та іпотечні), ощадно-позичкові організації, кредитні спілки, страхові компанії. Частка тієї чи іншої фінансової організації на ринку іпотечного кредитування багато в чому залежить від історичного досвіду побудови національної системи іпотечного кредитування, що включає механізм фінансування житлових іпотек, і поточних ринкових тенденцій.
Здійснення довгострокового кредитування можливе завдяки організованій системі іпотечного кредитування. Система іпотечного кредитування - це модель організації взаємодії між ринком іпотечного кредитування, ринком нерухомості і фінансовим ринком. При формуванні національної системи іпотечного кредитування уряду та іпотечним кредиторам в силу тривалого терміну вкладення коштів в іпотечні активи доводиться вирішувати, яким чином рефінансувати фонди, використані на іпотечне кредитування з метою видачі нових кредитів. Всі методи фінансування іпотечних операцій поділяються на універсальні (притаманні й іншим видам фінансово-кредитних операцій) та спеціальні методи, характерні тільки (або переважно) для іпотечного ринку.
Система іпотек можна розрідити на відкриту, де джерелом коштів є кошти, запозичені з ринку на поточних ринкових умовах, і замкнуту, засновану на згоді учасників системи отримувати процентний дохід по заощадженнях на цільових рахунках нижче ринкового за умови отримання можливості скористатися пільговою позикою. Залучення ресурсів на ринку капіталу звичайно здійснюється шляхом створення інституту вторинного ринку. Його метою є придбання видаються банками іпотечних кредитів або рефінансування цих кредитів яким-небудь чином. Основою замкнутої системи залучення кредитних ресурсів є створення замкнутого циклу, в якому кошти громадян, що накопичуються на депозитних рахунках у спеціалізованих ощадних установах з метою придбання житла в майбутньому, спрямовуються на фінансування видачі іпотечних кредитів позичальникам, готовим придбати житло зараз. Замкнутий цикл являє собою систему самофінансування: кошти вкладників можуть бути спрямовані тільки на видачу іпотечних кредитів. Дана схема житлові контрактних заощаджень широко використовується в системах житлового фінансування Німеччини та Австрії протягом багатьох років, де вона отримала назву «будзаощадження».
Іпотечне кредитування значно впливає на ринок нерухомості. Розвиток іпотечного кредитування, зростання пропозиції іпотечних кредитів, зниження відсоткових ставок значно розширюють попит на нерухомість. Це в свою чергу може призвести до підвищення вартості нерухомості (за умови недостатню пропозицію на ринку і тимчасового лагазапаздиванія. Підвищення вартості нерухомості веде до скорочення попиту на житло, однак, розширену пропозицію іпотечних позик згладжує цю тенденцію.
З іншого боку, погіршення умов запозичення, скорочення пропозиції іпотечних позик знижує купівельну спроможність і попит на ринку нерухомості, що веде до зниження цін на житло і скорочення попиту на іпотечні кредити. Слід підкреслити, що описується взаємодія безпосередньо залежить від співвідношення розмірів обох ринків і частки угод на ринку нерухомості, що фінансуються за участю іпотечного кредиту. У результаті ринок іпотечного кредитування в міру свого розвитку починає робити все більший вплив на кон'юнктуру на ринку нерухомості, при досягненні певних розмірів надає ключове вплив на ринок нерухомості (що ми спостерігаємо в США, де 70-80% придбаної нерухомості здійснюються за допомогою іпотечного кредиту) .
З цього можна зробити висновок: чим більш розвинена в національній економіці система іпотечного кредитування, чим більша частка угод з нерухомістю відбувається за участю іпотечного кредиту, тим більше ринок нерухомості залежить від кон'юнктури на фінансових ринках, поточної вартості активів.
2.5 Світовий досвід іпотечного кредитування
Порівняння різних підходів до організації системи іпотечних кредитів показує, що основна різниця в розвинених країнах в організації іпотечного ринку полягає у формуванні різних механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позик. Різними фахівцями висловлюються різноманітні думки з приводу формування системи житлового іпотечного кредитування в Росії. Проте кажуть про необхідність при побудові національної системи іпотечного житлового кредитування використовувати так звану німецьку модель, засновану на цільових заощадження (треба зазначити, не менш розвинену в США - судно-ощадні асоціації). Джерелами кредитних коштів виступають в основному рахунку до запитання і строкові вклади як фізичних, так і юридичних осіб. Кошти громадян, що накопичуються на депозитних рахунках у спеціалізованих ощадних установах з метою придбання житла в майбутньому, спрямовуються на фінансування видачі іпотечних кредитів позичальникам, готовим придбати житло зараз. Інші фахівці висловлюють думку про необхідність створення повноцінного вторинного ринку застав, коли залучення ресурсів здійснюється на рику капіталу, яке зазвичай здійснюється шляхом створення інституту вторинного ринку. Його метою є придбання видаються банками іпотечних кредитів, або рефінансування цих кредитів яким-небудь іншим способом.
Таким чином, питання полягає в тому, яка з цих систем - житлові контрактні заощадження або інститути вторинного ринку - більше підходять для розвитку в Росії з урахуванням специфічних умов, що склалися в даний час у нашій країні.

3. Іпотека - інструмент ринку нерухомості та перспективи її розвитку в Росії
3.1 Порядок надання іпотечного кредиту комерційними банками
Іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості (землі, різних будівель та інших об'єктів нерухомості). Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та коштів, отриманих від реалізації іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток.
У залежності від об'єкта кредитування, кредитної політики та організаційної структури кожен комерційний бакан визначає технологію іпотечного кредитування. При багатоваріантності різних елементів організації процесу кредитування можна констатувати у всіх банках наявність наступних п'яти основних етапів технології видачі та погашення іпотечного кредиту: - попередній розгляд заявки на кредит і співбесіду з передбачуваним позичальником; - андеррайтинг; - прийняття рішення про видачу іпотечної позики; - оформлення кредитного договору та договору про заставу; - супровід кредиту і контроль за виконанням кредитного договору.
На першому етапі банк роз'яснює позичальникові умови видачі іпотечного кредиту і пропонує заповнити йому заяву, яке по суті можна розглядати як анкету, що містить відомості, що становлять інтерес для банку з точки зору мінімізації ризиків, пов'язаних з кредитуванням. Вже на першому етапі процесу кредитування важливо, по можливості, більш повно оцінити ризики. Якщо в ході співбесіди кредитний працівник не отримає задовільні відповіді на ключові питання, пов'язані з видачею кредиту, то прохання про його видачу відхиляється, при цьому необхідно аргументовано пояснити причини, за якими кредит не може бути наданий. Якщо ж кредитний працівник прийняв позитивне рішення, він інформує можливого позичальника про те, які документи і відомості необхідні банку для подальшого розгляду кредитної заявки.
Другий етап полягає в тому, щоб оцінити потенційну можливість позичальника увергнути кредит і оцінити ступінь його забезпечення. На цьому етапі учувствуют фахівці банку або фірми з оцінки застави, юридична служба і служба безпеки банку. Якщо в якості застави пропонується існуюча квартира позичальника, то вивчаються: склад приміщень, планування, загальна і житлова площа; тривалість експлуатації; стан конструкцій, стін, підлог і стель; стан інженерний комунікацій - опалення, водопостачання, електропостачання, каналізація та ін; необхідність ремонту або модернізації зараз або в майбутньому. У результаті вивчення цих факторів визначається вартість передбачуваного застави. В якості застави можуть бути запропоновані й інші види нерухомості, наприклад земельну ділянку або літній будинок, а також рухоме майно, наприклад автомашина, ювелірні вироби або колекцій творів мистецтва. Фахівці оцінюють кожен предмет. Якщо в якості застави пропонується будується квартира, то вивчається проектно-кошторисна документація, терміни будівництва, репутація фірми - забудовника і підрядної організації. Слід зазначити, що в даний час в Росії отримав розвиток іпотечний житловий кредит, коли грошові кошти надаються на купівлю квартири, під заставу наявного житла.
Результати аналізу використовуються для того, щоб визначити надалі суму позики, можливий початковий внесок власних коштів і попередні терміни погашення кредиту. У цих цілях розглядаються такі доходи: заробітна плата, премії, дохід у формі комісійної винагороди, дохід в ідеї дивідендів і відсотків, пенсійні виплати, дохід в ідеї орендної плати та інші, а також фінансові зобов'язання: оплата житла, комунальні платежі, податки, страхові виплати, раніше прийняті боргові зобов'язання, медичне страхування та ін
Результати андеррайтингу оформляються у вигляді довідки або укладення і передаються на розгляд кредитного комітету.
На третьому етапі кредитний комітет розглядає матеріали, отримані в процесі андеррайтингу, і вивчає відповідні документи, після чого приймає рішення про видачу позики або про відмову в її уяві. При позитивному рішенні кредитного комітету відповідний працівник складає для клієнта приблизний кошторис витрат, пов'язаних з оформлення іпотечного кредиту. У кошторисі можуть бути передбачені наступні статті: комісійні ріелторам; витрати по оцінці застави; оплата за отримання документів про заставу з органів реєстрації нерухомості; нотаріальний збір за реєстрацію договору купівлі-продажу; нотаріальний збір за реєстрацію договору застави; страхування предмета застави.
На четвертому етапі банк укладає з позичальником кредитний договір. При укладанні договору сторони керуються основними положеннями, передбаченими Цивільним кодексом Російської Федерації, з урахуванням особливостей кредитної політики банку.
За кредитним договором банк кредитор зобов'язується надати грошові кошти, тобто кредит, у розмірах і на умовах, передбачених у договорі, позичальник ж зобов'язується повернути в строк отриману грошову суму і сплатити відсотки за неї. У кожному кредитному договорі крім таких розділів, як дані про сторони, які уклали договір, є розділи, які регламентують права і обов'язки сторін: - сума кредиту та розмір банківського відсотка; - порядок і терміни видачі кредиту; - порядок і терміни погашення відсотка; - опис та ціна забезпечення, що передбачаються в окремому договорі застави; - розмір санкцій, що сплачуються стороною, що порушив умови договору. Одночасно з укладенням кредитного договору укладається договір застави і оформляється заставна, а також укладається договір страхування на користь банку. Без цих документів не може бути почата видача іпотечного кредиту.
На п'ятому етапі здійснюється супровід кредиту, що включає: - видачу кредиту в порядку, передбаченому в кредитному договорі; - контроль за цільовим використанням кредиту в період будівництва або реконструкції об'єктів кредитування; - спостереження за збереженням і станом застави, прийнятого в забезпечення кредиту; - контроль за регулярними, відповідно до раніше погоджених при укладанні договору, термінами повернення кредиту і нарахованих відсотків.
При порушенні термінів погашення кредиту та сплати відсотків банки в окремих випадках надають відстрочки для виконання позичальником своїх зобов'язань з нарахуванням за період користування відстроченої позички більш високого відсотка. При порушенні повторних строків погашення кредиту позика перераховується на рахунок прострочених позик, і починаються операції з реалізації застави.
3.2 Становлення та розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації
Сьогодні в Росії, як уже згадувалося вище, налічується близько 1300 комерційних банків, з них тільки близько двох десятків умовно можна назвати іпотечними. Першими почали свою діяльність Санкт-Петербурзький іпотечний банк, Московський комерційний банк іпотечного кредиту, «Опціон», Акціонерний спеціалізований комерційний банк, Кубанський земельний іпотечний банк, Соколбанк (м. Череповець) і ін
Санкт-Петербурзький іпотечний банк (СПІБ), створений у червні 1992 р., обмежувався видачею кредитів під заставу квартир і кредитуванням будівельних організацій. Банк використовував 2 схеми: «Фінансовий менеджер» і «Облігаційні позики». У першій схемі банк виступав гарантом фінансових операцій з придбання нерухомості, суть другої полягала в тому, що банк випускав облігації під конкретні об'єкти нерухомості (терміном на 2 роки).
У 1992 р. за участю СПІБ були засновані Сибірський іпотечний банк (Новосибірськ) і Комі іпотечний банк (Сиктивкар). Корпорація «Житлова ініціатива» спільно зі Сбербанком і Держстрахом Росії розробила першу програму іпотечного кредитування житлового будівництва. Програма передбачала створення на території Росії мережі іпотечних банків. Вона розрахована на залучення заощаджень громадян та інвестиції комерційних структур під заставу нерухомості і передбачала наступні 5 схем іпотечного кредитування житлового будівництва.
1. Схема «Форвардкредітінвест» розрахована на комерційних забудовників (юридичних осіб), які будують житло з метою його продажу заможним покупцям, включаючи комерційні структури. Предметом застави є будівельний об'єкт. Оформлення застави і видача кредиту під заставні здійснюється поетапно, у міру будівництва об'єкта.
2. Схема «Ретрокредітінвест» орієнтована на поліпшення житлових умов громадян. Кредит видається під заставу квартири і лише у разі, якщо її ринкова вартість вища, ніж витрати на будівництво нової.
3. Схема «Комбіінвест» рекомендується при зворотному співвідношенні, коли вартість будівництва нового житла вища, ніж ринкова вартість наявного.
4. Схема «Фьючерсінвест» призначена для громадян, які не бажають закладати свою нерухомість. Квартира продається з аукціону з відстрочкою виселення на час будівництва нового житла. Виручені гроші колишній власник квартири може використовувати двояко: або сам вкладати в будівництво нерухомості, приймаючи на себе фінансовий ризик і оплачуючи рахунки генерального інвестора - забудовника, або перекласти на останнього всі фінансові ризики невизначеності остаточної ціни будівництва, доручивши йому продаж старого житла і будівництво нового.
5. Схема «Рентний заставу» пропонує оформлення заставної на належне одиноким пенсіонерам житло в обмін на довічну ренту, індексованих з урахуванням інфляції. Рента встановлюється в розмірі 5-20-кратного мінімального гарантованого рівня зарплати відповідно до вартості нерухомості.
Деякі банки пропонують відкривати сімейні житлові накопичувальні рахунки. Метою такого рахунку є накопичення грошей на банківському рахунку для отримання іпотечного кредиту на придбання або будівництво будинку, квартири, дачі, лазні, теплиці, гаража або інших об'єктів нерухомості соціально-побутового призначення. Власники такого рахунку, накопичили 30% вартості об'єкта, набувають право на отримання позики для купівлі або будівництва нерухомості. Кредит надавався в рублях строком на 3-5 років за умови, що платежі за нього (разом з відсотками) складуть не більше 1 / 3 сукупного місячного доходу сім'ї, підтвердженого необхідними документами.
Поряд з усіма цими банками на ринку іпотечного кредитування активно діяв і Ощадбанк. Якщо скласти видані їм в 1997 р. карбованцеві і валютні кредити фізичним особам і привести їх до валютного еквівалента, то вийде сума понад 1 млрд. дол У цьому обсязі близько 15% - довгострокові кредити, які видавалися з метою придбання чи будівництва нової нерухомості або реконструкції існуючого житла. Кредити видавалися на термін до 10 років. Процентні ставки на той момент становили по рублевих кредитах - 28%, по валютних - 20,5%.
В даний час кількість банків, які надають іпотечні кредити, значно збільшилася. Найвідомішим з них є іпотечний банк «Дельта Кредит». У цілому, програма «Дельта Кредит» відрізняється найбільшою відкритістю і відсутністю багатьох обмежень і додаткових вимог, притаманних іншим програмам. Наприклад, немає вимоги щодо наявності прописки в м. Москві або громадянства Російської Федерації. Не потрібні поруки інших осіб. Практично немає обмежень по вибору квартири.
Термін розгляду заявки на іпотечний кредит за програмою Дельта Кредит становить зазвичай два тижні на відміну від набагато більш тривалого часу розгляду в інших російських кредиторів, так само немає вимоги щодо наявності прописки в м. Москві або громадянства Російської Федерації. Не потрібні поруки інших осіб. Ще одна відмінність програми Дельта Кредит це те, що при видачі кредиту до уваги береться не тільки офіційна заробітна плата за довідкою з основного місця роботи, але й інші законні схеми отримання доходу: дохід по банківських депозитах, по страхових виплатах, за цінними паперами та інші , підтверджені види доходу.
Забезпечення повернення кредиту гарантується кількома складовими: - запорукою нерухомості, що купується (квартира, що купується стає власністю позичальника, але залишається в заставі в банку до моменту повної виплати кредиту); - порукою фізичних осіб, які мають постійне джерело доходу (це можуть бути як члени сім'ї Позичальника, так та інші особи); - поручительством юридичних (ого) осіб (а) - санації підприємств та організацій - клієнтів того відділення Ощадбанку РФ, куди подаються документи на отримання кредиту.
При оформленні кредиту застава майна обов'язковий. Крім цього, в якості додаткового забезпечення по кредиту необхідно поручительство 4-х фізичних осіб.
Погашення кредиту здійснюється щомісяця рівними частками з одночасною сплатою відсотків за користування кредитом. Це дозволяє позичальникові легко планувати свій бюджет. Позичальник та його поручителі несуть спільну, солідарну обов'язок і відповідальність за погашення кредиту та належних за його користування відсотків за весь період дії кредиту.
Програма Ощадбанку РФ з кредитування придбання житла передбачає дострокове погашення кредиту в будь-який термін дії кредитного договору. Відсотки будуть нараховуватися на непогашену частину кредиту за фактичний час користування ним. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту (погашення всього боргу і виплати відсотків) оформляється припинення застави квартири і дії всіх обмежень розпорядження нею.
Якщо Позичальник та його сім'я стають неплатоспроможними і перестають щомісячно виплачувати борг і відсотки по ньому, їм доведеться звільняти закладене житло.
Ще один банк, який надає іпотечні кредити - Райффайзенбанк. Ще якийсь час тому програма Райффайзенбанку була гідною альтернативою програмі Ощадбанку: настільки ж низький відсоток, ті ж 12%. Був навіть період, коли Райффайзенбанк видавав кредити під 10% річних, але цей період тривав всього два тижні, потім, Райффайзенбанк знову став видавати кредити під 12% річних.
І коли з січня 2003 року, Ощадбанк знизив процентну ставку, програма Ощадбанку стала більш вигідною, з точки зору процентної ставки. Але відмінною особливістю Райффайзенбанку є те, що не потрібні поручителі, і немає як в Ощадбанку обмеження за віком.
Умови кредитування в Райффайзенбанку наступні: - 12 відсотків річних; - термін кредитування до 10 років; - максимальний розмір кредиту залежить від зарплати позичальника; - щомісяця позичальник виплачує одну і ту ж суму; - можливість дострокового погашення (після року); - кредитний договір можна укласти на будь-який термін від року до 10 років.
Підводячи підсумки, хотілося б відзначити, що в даний момент ряд банків розглядає іпотечне кредитування як стратегічне завдання свого подальшого розвитку на багато років вперед. У цілому відзначається подовження кредитного періоду. Більш активно в якості забезпечення використовується заставу житла, а не схема оренди з наступним викупом. Це пов'язано з тим, що банки стали більш уважно ставиться до цільового використання кредитних коштів, а вже наявна практика показує, що не повернення по кредитах на придбання житла може бути зведений до мінімуму при правильній оцінці платоспроможності позичальника. Чітко простежується тенденція до зниження процентних ставок, особливо по рублевих кредитах. Інтерес банків до іпотечних кредитів визначається реальним платіжним попитом на довгострокові житлові позики, передбаченням величезного ринку для іпотечних кредитів.
3.3 Роль Агентства з іпотечного житлового кредитування та перспективи його розвитку
У Росії на сьогоднішній день розвиток іпотечного кредитування відбувається за двома напрямками. Перше - централізоване впровадження схем іпотеки державою. Другим напрямком розвитку іпотечного кредитування є розробка та впровадження різноманітних моделей у регіонах РФ.
Формування державної програми, яка пов'язана з наявністю ініціативи на федеральному рівні щодо створення агентства по іпотечному житловому кредитуванню і подальшому формуванню з його допомогою ефективного механізму рефінансування виданих іпотечних кредитів. Таким чином, робиться опора не тільки на первинний ринок іпотечних кредитів і відносини «банк-позичальник», але і на вторинний ринок іпотечних кредитів, у який кошти спрямовуються за допомогою відповідних механізмів від довгострокових інвесторів.
Центральним елементом створюваної системи іпотечного кредитування покликане стати Агентство з іпотечного житлового кредитування.
Вперше концепція діяльності Агентства розроблялася з ініціативи Міністерства фінансів РФ і Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу в 1995-1996 роках. Робота велася силами об'єднаної робочої групи представників державних органів та іноземних консультантів. У 1996 році Федеральною цільовою програмою «Свій дім» були визначені основні цілі, завдання та функції Агентства. 28-го серпня 1996 року Уряд РФ прийняв постанову № 1010 про створення Агентства з іпотечного житлового кредитування.
Агентство було зареєстровано в якості відкритого акціонерного товариства в жовтні 1997 року. Державою було перераховано 80 млн. деномінованих рублів для формування статутного капіталу, який на 100% належить Уряду РФ. Від імені Російської Федерації виступає Мінгосімущество Росії. При створенні Агентства в значній мірі використовувався позитивний досвід створення і роботи структури-аналога в США - Федеральної національної іпотечної асоціації (Fannie Mae). Російська Федерація є єдиним акціонером агентства. Така форма організації була обрана в зв'язку з тим, що вона дозволяє Агентству, як самостійної організації проводити досить гнучку політику, надаючи Уряду РФ певні гарантії захисту його вкладень.
Основними функціями Агентства є: 1) визначення стандартів і правил іпотечного кредитування: розробка і встановлення стандартів і норм іпотечного кредитування; оцінка якості житлових іпотечних кредитів, придбаних Агентством; проведення експертизи різних інструментів іпотечного кредитування; здійснення постійної роботи з банками з питань методології іпотечного кредитування; аналіз діяльності банків, що продають кредити; 2) здійснення операцій на вторинному ринку іпотечних кредитів: покупка іпотечних кредитів, випуск і продаж цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами; виплата інвесторам доходів по цінних паперах, забезпечених іпотечними кредитами; 3) надання технічної допомоги і навчання фахівців в області іпотечного кредитування: надання технічної допомоги кредиторам в області організації іпотечного кредитування; здійснення розробок з економічних та юридичних аспектів іпотечного кредитування, проведення семінарів, навчальних курсів, надання консультативної допомоги; надання технічної та навчальної допомоги покупцям цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.
Найважливішим завданням Агентства, що діє в якості національного інституту на вторинному ринку іпотечних кредитів, є забезпечення ліквідності російських комерційних банків, що надають довгострокові житлові кредити населенню, за рахунок покупки цих кредитів у банків на кошти, що залучаються від приватних інвесторів. Ці кошти будуть залучатися на основі продажу приватним інвесторам цінних паперів, що випускаються Агентством під гарантію Уряду Російської Федерації. Гарантовані державою цінні папери зможуть стати привабливим інструментом для інвесторів, а їх випуск забезпечить безперервний приплив позабюджетних ресурсів у житловий сектор економіки.
Сьогодні для активізації видачі іпотечних кредитів Агентство на додаток готове укласти договори з первинними кредиторами при виконанні двох умов: перше - первинний кредитор повинен гарантувати щомісячний мінімальний обсяг поставки заставних; друге - супровід таких заставних буде здійснювати регіональний оператор за місцем видачі закладних, але не сам первинний кредитор.
Таким чином, іпотека стає реальним бізнесом, дуже вигідним для фінансового ринку, і на це необхідно, як мінімум, звернути увагу.
При забезпеченні комплексного підходу система іпотечного кредитування стане доступним і ефективним інструментом вирішення житлової проблеми, а також важливим чинником прискорення темпів економічного розвитку країни.

Висновок
Протягом останніх років розвиток системи довгострокового житлового іпотечного кредитування відбувалося в досить складній економічній ситуації, вирішальний вплив на яку зробила фінансова криза 1998 року. Лише до початку 2000 року намітився ряд позитивних тенденцій і передумов для розвитку системи іпотечного кредитування. У великих російських містах, регіонах та окремих комерційних банках почали розроблятися і реалізовуватися різні житлові програми, що спираються на діючу правову базу в області іпотеки. Однак досвід реалізації цих програм показує, що ринок іпотечних кредитів розвивається повільно. Незважаючи на певні позитивні зрушення, довгострокове іпотечне кредитування все ще не стало стабільним самостійним бізнесом для російських комерційних банків.
Світовий досвід показує, що вирішення проблеми створення надійної та ресурсної бази в російських умовах може бути вирішено шляхом прийняття федерального закону «Про іпотечні емісійних цінних паперах», а також передбачені у законі про іпотеку можливості оформлення заставної при іпотеці в силу закону.
Якби найближчим часом вдалося б прийняти і впровадити в практику ось два позначених способу появи довгострокових ресурсів, то це, природно, дало б можливість створити вторинний ринок іпотечних кредитів, на якому б інвестори могли вкладати свої кошти і, таким чином, можна було б організувати замкнуту систему видачі іпотечних кредитів і продаж їх інвесторам з метою поповнення кредитної та ресурсної бази банків, що видають ці іпотечні кредити. Банки дуже вітають і чекають появи закону про зовнішні емісійних цінних паперах, оскільки це, напевно, буде зараз проривної так момент, що зв'язує ринок нерухомості з фондовим ринком.
Також до істотних причин, що стримує розвиток іпотеки в Росії є: невирішеність ряду правових питань, пов'язаних не тільки з введенням нового федерального закону «Про іпотечні емісійних цінних паперах»; високі кредитні та процентні ризики; відсутність довгострокових і відносно дешевих ресурсів; недостатньо високий рівень доходів і відсутність достатніх накопичень населення, економічна нестабільність підприємств-роботодавців, нерозвиненість інфраструктури іпотечного ринку, що дозволяє підвищити надійність системи довгострокового житлового кредитування та створити передумови для залучення інвестицій у цю сферу.
Дуже важлива проблема, на мій погляд, у плані створення мережі та розвитку взагалі іпотеки широкомасштабної - це підготовка кадрів. Сьогодні, по суті справи, цим ніхто не займається. Трохи ми займаємося, трошки інші займаються, а якийсь такий цілеспрямованої, системної роботи у даному випадку немає. І для того, щоб іпотека насправді стала таким широким явищем в Росії, мені здається, або Агентство з іпотечного житлового кредитування має взяти на себе функцію ось цього координатора, тобто не тільки займатися рефінансуванням, а й іншими проблемами, пов'язаними з інформаційним забезпеченням всієї діяльності, пов'язаними з підготовкою кадрів і так далі, або якийсь федеральний центр,
Всі ці завдання, безумовно повинні бути дозволені у найближчий час. Перш за все, повинна бути розроблена федеральна програма розвитку іпотечного кредитування в Росії. Необхідно завершити створення цілісної законодавчої бази, пов'язаної з угодами у житловій сфері, і відповідно забезпечити реалізацію прийнятих законів на території всіх суб'єктів Російської Федерації.
Таким чином, для розвитку іпотечного кредитування в Росії повинна бути створена відповідна інфраструктура з необхідним правовим забезпеченням, так як це дозволить зробити значний крок вперед у вирішенні житлової проблеми.
Створення та розвиток іпотечного кредитування допоможе не тільки поліпшити житлові умови громадян, але і буде сприяти створенню стійкої банківської системи.
Значення іпотеки важко переоцінити. І як спосіб отримання необхідних кредитів (як, наприклад, при будівництві або покупці житла це чи не єдиний законний шлях), і в якості захисту прав і законних інтересів кредиторів, гарантії повернення боргу заставодавцю боржником.

4. Практична частина
ЗВІТ
про оцінку об'єкта власності
2-х кімнатна облаштована квартира
РФ, Іркутська область, м. Ангарськ, 94 кв-л, будинок № 1, кв. № 56
(Дата оцінки 5 травня 2008 року)
Зміст
2.1 Супровідний лист
2.2 Загальні відомості
2.3 Сертифікат якості оцінки
2.4 Допущення і обмежуючі умови
2.5 Методичні засади проведення роботи
2.6 Загальна мета звіту
2.7 Документи, надані замовником
2.8 Основні поняття і терміни
2.9 Оцінювані права
2.10 Обсяг і етапи дослідження
2.11 Процес оцінки
2.12 Опис об'єкта оцінки його оточення і економічно регіону
2.12.1 Аналіз загальних і спеціальних даних
2.12.2 Аналіз місця розташування об'єкта
2.12.3 Опис об'єкту
2.13 Аналіз найбільш ефективного використання
2.14 Оцінка витратним підходом
2.15 Оцінка порівняльним підходом
2.16 Оцінка дохідним підходом
2.17 Узгодження ринкової вартості
3. Визначення ліквідаційної вартості
Додаток 1
Додаток 2

2.1 Супровідний лист
Шановний Пригожин В'ячеслав Львович!
На підставі завдання до курсової роботи зроблено огляд і оцінка об'єкта власності:

Найменування об'єкта оцінки	Рік побудови	Використання
2-х кімнатна облаштована квартира	1964	Житлове приміщення (квартира)

Розташування оцінюваного об'єкта: РФ, Іркутська область, м. Ангарськ, 94 кв-л, будинок № 1, кв. № 56.
Огляд оцінюваного об'єкту був проведений 5 травня серпня 2008 року.
Метою цієї оцінки є визначення ринкової та ліквідаційної вартості повних прав власності оцінюваного об'єкта відповідно до Федерального Закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» і Федеральними стандартами оцінки (ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3) затвердженими Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 256.
Оцінка здійснювалася виходячи з припущення про те, що даний об'єкт оцінки не закладений і не обтяжений борговими зобов'язаннями та обмеженнями на можливе використання території, а також, що всі юридичні права на оцінюваний об'єкт належать лише власникові цього об'єкта оцінки.
Оцінка проведена за станом на 5 травня серпня 2008 року, після отримання вихідних даних, ознайомлення з оцінюваним об'єктом, технічною і економічною інформацією, яка могла б бути корисною при розрахунку ринкової та ліквідаційної вартості оцінюваного об'єкта.
Цей лист не є Звітом про оцінку об'єкта, а тільки передує звіт, наведений далі.
На підставі інформації, представленої і проаналізованої в наведеному нижче Звіті про оцінку об'єкта, підсумкова величина вартості об'єкта оцінки за станом на 5 травня серпня 2008 складає:

Найменування об'єкта оцінки	Ринкова вартість, грн.	Ліквідаційна вартість, грн.
2-х кімнатна облаштована квартира	1445020 рублів (1000000445000 двадцять рублів)	1331890 рублів (Один мільйон триста тридцять одна тисяча вісімсот дев'яносто рублів)

Всю інформацію і аналіз, використані для оцінки об'єкта, Ви знайдете у відповідних розділах Звіту про оцінку об'єкта.
Якщо у Вас виникнуть будь-які питання за оцінкою або за методикою її проведення, використаної в цьому звіті, будь ласка, звертайтеся безпосередньо до мене.
З повагою, ст. гр. ФК-04-3 Дишлевіч М.М.
2.2 Загальні відомості

Адреса об'єкту:	РФ, Іркутська область, м. Ангарськ, 94 кв-л, будинок № 1, кв. № 56.
Мета оцінки:	Визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єкта оцінки
Вид об'єкту оцінки:	2-х кімнатна облаштована квартира
Поточне використання об'єкта:	Житлове приміщення (квартира)
Юридичне опис:	Повне право власності
Найкраще та найбільш ефективне використання ділянки - Без поліпшень - З наявними поліпшеннями	Житлове приміщення Житлове приміщення (квартира)
Дата оцінки:	5 травня серпня 2008
Дата огляду:	5 травня серпня 2008
Дата складання Звіту про оцінку об'єкта:	12 травня 2008 Дослідження та аналіз, викладені в даному Звіті про оцінку об'єкта, були проведені в період з 28.04. 2008 по 12.05.2008
Стандарти, які використовуються при оцінці об'єкта нерухомості:	1. Федеральні стандарти оцінки (ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3) затверджені Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 256. 2. Федеральний Закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
Форма звіту про оцінку:	Письмова
Величина ринкової вартості, розрахована - Витратним підходом - Дохідним підходом - Ринковим підходом	242 000 рублів 1502000 рублів 1540000 рублів
Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки (у гривнях): - Ринкова - Ліквідаційна	1445020 рублів 1331890 рублів

2.3 Сертифікат якості оцінки
Я, оцінювач, що виконував цю роботу, підтверджую з урахуванням найкращого використання моїх знань і переконань, що:
- Затвердження та факти, що містяться в даному звіті про оцінку ринкової вартості об'єкта (далі «Звіт»), є правильними і коректними;
- Аналіз, думки і укладення відповідають зробленим допущенням, передумов і обмежує умовам і є моїми особистими, незалежними і професійними аналізом, думками та висновками;
- У мене не було поточного майнового інтересу і відсутня майбутній майновий інтерес в оцінюваній об'єкті, і в мене відсутні будь-які додаткові зобов'язання (крім зобов'язань за цим Договором) по відношенню до будь-якої зі сторін, пов'язаних з об'єктами;
- Оплата моїх послуг не пов'язана з визначенням кінцевої величини вартості об'єкта, і також не пов'язана із заздалегідь визначеною вартістю або вартістю, визначеною на користь клієнта;
- Аналіз інформації, думки і висновки, які містяться у Звіті, відповідають вимогам Федеральних стандартів оцінки (ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3), затверджених Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 256, і Федерального закону від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
2.4 Допущення і обмежуючі умови
Звіт про оцінку підготовлений у відповідності з наступними припущеннями і обмежуючими умовами, які є невід'ємною частиною звіту.
Цей звіт достовірний в повному обсязі і лише у зазначених у ньому цілях.
Загальні умови
Виходячи з нижченаведеної трактування і домовленостей, справжні Умови увазі їх повне однозначне розуміння Сторонами, а також факт того, що всі положення, результати переговорів і заяви, не обумовлені в тексті звіту, втрачають силу. Ці умови не можуть бути змінені або перетворені іншим чином крім як за підписом обох сторін.
Загальна мета звіту
Цей звіт достовірний в повному обсязі лише в зазначених у цьому тексті цілях. Розуміється, що проведений мною аналіз і дані мною ув'язнення не містять повністю або частково упереджені думки.
Положення про відповідальність
Проведена за цим проектом робота відповідає визнаним професійним стандартам, і що залучений для її виконання персонал відповідає існуючим вимогам. Цей звіт був підготовлений у відповідності і на умовах вимог Кодексу професійної етики та стандартів професійних організацій оцінювачів.
У своїх діях я вчинив як незалежний виконавець. Величина мого винагороди ні в якій мірі не пов'язана з моїми висновками про вартість оцінюваного об'єкта. Я виходив з того, що надана мені інформація є точною і правдивою, і не проводив її перевірки.
Додаткові роботи
Згідно з положенням цього звіту від мене не вимагається проведення додаткових робіт, показань або присутності в суді у зв'язку з майном, об'єктами нерухомості або майновими правами, пов'язаними з об'єктом оцінки, якщо тільки не будуть укладені інші угоди.
Опис майна
Я не беру на себе відповідальність за опис правового стану майна та питання, які передбачають обговорення юридичних аспектів прав власності.
Права власності на це майно і об'єкт власності, а також майнові права передбачаються повністю відповідними вимогам законодавства, якщо інше не обумовлено спеціально.
Рухоме і нерухоме майно об'єктів оцінюється вільним від яких би то не було прав утримання майна, якщо інше не обумовлено спеціально.
Я виходжу з того, що існує повна відповідність правового становища власності вимогам нормативних документів державного і місцевого рівня, або такого роду невідповідності вказані, визначені і розглянуті в звіті.
Цей аналіз виходить з того, що на території, де розташований об'єкт оцінки немає шкідливих грунтів, що обмежують найкраще і оптимальне використання об'єкта.
Приховані характеристики і дефекти
Я не несу відповідальності за оцінки стану об'єкта, які не можна виявити іншим шляхом, крім як звичайним візуальним оглядом або шляхом вивчення планів і специфікацій. Цей аналіз розглядав права землекористування відносно лише поверхні землі і не торкався інші аспекти цієї проблеми. Оцінка не враховувала можливу присутність азбестових матеріалів, трансформаторів, персональних комп'ютерів і інших токсичних, шкідливих або заражених речовин та / або підземних сховищ шкідливих матеріалів, а також вартість їх видалення. Я некомпетентний у визначенні таких речовин.
Прикінцеві положення
Інформація, представлена ​​сторонніми фахівцями, представляється надійною. Тим не менше, я не надаю гарантії чи інших форм підтвердження її повної достовірності.
Я виходжу з того, що всі необхідні ліцензії, документи на власність, необхідні рішення законодавчих і виконавчих влади місцевого або загальнонаціонального рівня існують або можуть бути отримані або оновлені для виконання будь-яких передбачуваних функцій на об'єктах, для яких проводилися розрахунки.
Думка оцінювача щодо вартості об'єкта дійсно тільки на дату проведення оцінки.
Оцінювач не приймає на себе відповідальності за зміну соціальних, економічних, фізичних факторів та зміни місцевого або федерального законодавства, які можуть відбутися після цієї дати і вплинути на ринкову вартість об'єктів. Від оцінювача не потрібно з'являтися в суді або свідчити іншим способом з приводу зробленої оцінки, інакше як за офіційним викликом суду.
2.5 Методичні засади проведення робіт
Ця робота виконана у відповідності з документами, що регламентують практику професійної оцінки.
Основними документами, що регламентують проведення цієї роботи, були:
- Федеральний закон від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»; затверджені Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 256.
Джерела інформації
Основними джерелами інформації, використаними в Звіті, стали дані відкритих електронних і друкованих видань. Серед них - періодичні видання: газети «Час» (від 01.05.08), «Подробиці» (від 03.04.08) та «Свіча» (від 10.04.08), а також сайт: http://www.tvoymetr.ru .
Користувач Звіту, при бажанні, може самостійно ознайомитися з даною інформацією по адресах і посиланнях, вказаних вище. Оцінювач підтверджує, що на момент проведення оцінки дана інформація в зазначених джерелах існувала. Однак він не несе відповідальність за подальші зміни змісту даних джерел.
2.6 Загальна мета звіту
Оцінка вартості грунтується на інтерпретації фактів і вартісних показників, оброблених і пристосованих для отримання оцінки на конкретну дату.
Мета оцінки - визначити ринкову вартість повних прав власності на оцінюваний об'єкт, і ліквідаційну вартість об'єкта оцінки.
Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, за яку об'єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку за всіх умов, що задовольняють справедливим торгів, коли продавець і покупець діють чесно і усвідомлено і ціна не призначається під тиском. Це визначення має на увазі, що вчинення продажу на певну дату і передача юридичних прав (титулу) від продавця до покупця відбувається при дотриманні наступних умов:
- Продавець і покупець діють у рамках закону на основі типових мотивувань;
- Обидві сторони добре інформовані про предмет угоди і діють з метою найкращого задоволення власних інтересів;
- Об'єкт виставлений на відкритому ринку достатній час;
- Ціна не є наслідком спеціального кредитування або поступки будь-якої зі сторін, що беруть участь в угоді;
- Оплата проводиться в грошовій формі (готівковій або безготівковій) і не супроводжується додатковими умовами.
Ліквідаційна вартість - це розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший типового терміну експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна.
2.7. Документи, надані замовником
Всі використані документи, що встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, передані замовником оцінювачу 05.05.2008 р.
- Технічний паспорт на 2-х кімнатну квартиру, кадастровий номер 38:32:000000:00:0-94к-1: 56, виданий Бюро технічної інвентаризації Російська Федерація Іркутська область, 27 серпня 1999 р. (копія).
Інформація, надана замовником, апріорі приймалася як об'єктивна, тобто злий умисел виключався.
При використанні даних, які можуть мати кілька тлумачень, застосовувалися експертні висновки оцінювача, виходячи з досвіду роботи та результатів аналогічних досліджень.
2.8 Основні поняття і терміни
Загальні визначення
1. Майно - об'єкти навколишнього світу, які мають корисністю, та права на них.
2. Оцінка майна - визначення вартості майна відповідно до поставленої мети, процедурою оцінки та вимогами етики оцінювача.
Примітка. Основні цілі оцінки - відображення у звітності, купівля-продаж, міна, проведення конкурсів, аукціонів, торгів; оренда, права оренди, лізинг; заставу; розділ, успадкування, дарування; страхування; обчислення податку, мит, зборів; приватизація; конфіскація ; націоналізація; ліквідація; вирішення майнових суперечок; передача прав власності; внесення майна до статутного капіталу; визначення частки майнових прав; передача в довірче управління; інвестиційне проектування; комерційна концесія; відшкодування збитків; зберігання; складання шлюбного контракту.
3. Об'єкт оцінки - майно, що пред'являється до оцінки.
4. Принцип оцінки майна - основні економічні чинники, що визначають вартість майна.
Примітка. У практиці оцінки майна використовують такі принципи - попиту і пропозиції, зміни, конкуренції, відповідності, граничної продуктивності, заміщення, очікування, найкращого і найбільш ефективного використання та інші.
5. Оцінювач майна - особа, яка має підготовкою, досвідом і кваліфікацією для оцінки майна.
6. Дата проведення оцінки майна - дата, за станом на яку зроблено оцінку майна.
7. Звіт про оцінку майна - документ, що містить обгрунтування думки оцінювача про вартість майна.
8. Послуга з оцінки майна - результат взаємодії оцінювача і замовника, а також власна діяльність оцінювача, відповідно до цілей оцінки майна.
9. Етика оцінювача майна - сукупність етичних правил і норм поведінки оцінювача при проведенні процедури оцінки майна.
Вартість майна
10. База оцінки майна - вид вартості майна, у змісті якої реалізується мета і метод оцінки.
Примітка. База оцінки може бути заснована на наступних видах вартості - ринкова, відновлювальна, заміщення, первісна, залишкова, вартість при існуючому використанні, діючого підприємства, інвестиційна, ліквідаційна, страхова, вартість для оподаткування, заставна, вартість спеціалізованого майна.
11. Ринкова вартість майна - розрахункова грошова сума, за якою продавець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати, згоден був би продати його, а покупець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його придбати, згоден був би його придбати .
Примітка. Ринкова вартість майна може бути визначена при наявності наступних умов:
- Ринок є конкурентним і надає достатній вибір майна для взаємодії великого числа покупців і продавців;
- Покупець і продавець вільні, незалежні один від одного, добре інформовані про предмет угоди і діють тільки з метою максимального задоволення власних інтересів - збільшити дохід або повніше задовольнити потреби;
- Майно звертається або продається за розумний інтервал часу, що забезпечує його доступність всім потенційним покупцям;
- Оплата операції проводиться грошима або грошовим еквівалентом, при цьому покупець і продавець використовують типові фінансові умови, прийняті на ринку.
12. Відновлювальна вартість майна - вартість відтворення копії майна у цінах на дату оцінки.
13. Вартість заміщення майна - вартість аналога об'єкта оцінки у цінах на дату оцінки.
14. Ліквідаційна вартість - це розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший типового терміну експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна.
Процес оцінки вартості майна
15. Процедура оцінки майна - сукупність прийомів, які забезпечують процес збору і аналізу даних, проведення розрахунків вартості майна та оформлення результатів оцінки.
Примітка. У практиці оцінки майна використовують такі підходи - витратний, порівняльного аналізу продажів, дохідний.
15. Витратний підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості витрат на створення, редагування та утилізацію майна, з урахуванням усіх видів зносу.
Примітки:
- Витратний підхід реалізує принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт тієї ж корисності.
- При здійсненні витратного підходу використовуються такі методи оцінки - порівняльної вартості одиниці; вартості укрупнених елементів; кількісного аналізу.
17. Підхід порівняльного аналізу продажів - спосіб оцінки майна шляхом аналізу продажів об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коригувань, які враховують різницю між ними.
18. Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів від його використання.
Примітка. При реалізації дохідного підходу використовують такі методи - прямий капіталізації; дисконтування грошових потоків, валовий ренти, залишку та ипотечно - інвестиційного аналізу.
19. Метод порівняльної вартості одиниці майна - оцінка майна на основі використання одиничних скоригованих укрупнених показників витрат на створення аналогічного майна.
20. Метод вартості укрупнених елементів - оцінка майна на основі суми вартості створення його основних елементів.
21. Знос майна - зниження вартості майна під дією різних причин.
22. Фізичний знос майна - знос майна, пов'язаний зі зниженням його працездатності в результаті як природного фізичного старіння, так і впливу зовнішніх несприятливих факторів.
23. Функціональний знос майна - знос майна через невідповідність сучасним вимогам, що пред'являються до даного майна.
24. Зовнішній знос майна - знос майна в результаті зміни зовнішнього економічної ситуації.
25. Усувний знос майна - знос майна, витрати на усунення якого менше, ніж додається при цьому вартість.
26. Непереборний знос майна - знос майна, витрати на усунення якого більше, ніж додається при цьому вартість.
27. Об'єкт порівняння майна - аналог, подібний до об'єкта оцінки, який використовується для розрахунку вартості майна.
28. Скоригований ціна майна - ціна продажу об'єкта порівняння майна після її коригування на відмінності з об'єктом оцінки.
23. Метод прямої капіталізації - оцінка майна при збереженні стабільних умов використання майна, постійної величини доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал.
30. Узгодження результату оцінки - отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів, отриманих за допомогою різних методів оцінки.
2.9 Оцінювані права
Метою оцінки є визначення ринкової та ліквідаційної вартості права власності.
Право власності, відповідно до Цивільного кодексу РФ, частина 1 (ст. 209), включає право володіння, користування і розпорядження майном. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником прав володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
Таким чином, право власності на нерухоме майно являє собою сукупність окремих прав, кожне з яких може бути, за рішенням власника, віддалене і передається третій особі на обмежений у часі період або безстроково.
У даному звіті визначається повне право власності.
2.10 Обсяг і етапи дослідження
Оцінка ринкової та ліквідаційної вартості оцінюваного об'єкта включала в себе наступні етапи:
Збір загальних даних та їх аналіз: на цьому етапі були проаналізовані дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта в масштабах регіону, міста та району розташування об'єкта.
Збір спеціальних даних та їх аналіз: на даному етапі була зібрана більш детальна інформація, яка відноситься як до оцінюваного об'єкту, так і до порівнянним з ним іншим об'єктам, нещодавно проданим або зданих в оренду. Збір даних здійснювався шляхом вивчення відповідної документації, консультацій з представниками адміністративних служб, співробітниками агентств з нерухомості, нотаріусами та органами реєструючими угоди.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання: висновок зроблений на основі зібраної інформації з урахуванням існуючих обмежень і типовості використання нерухомості для району розташування об'єкта.
Оцінка вартості землі: вартість земельної ділянки у складі оцінюваного об'єкта не оцінювалася.
Застосування підходів до оцінки об'єкта: для оцінки ринкової вартості об'єкту були застосовані три підходи (витратний, порівняльний і прибутковий), що є стандартними. Для оцінки ліквідаційної вартості об'єкта оцінки були застосовані чотири моделі оцінки (експертна, порівняння цін продажів умовно ідентичних об'єктів, але з різним часом експозиції, дві моделі визначення ліквідаційної вартості, запропоновані Ю. В. Козирем, начальником відділу оцінки та експертизи власності ТОВ «Фірма« Русаудит »).
2.11 Процес оцінки
Процес оцінки починається із загального огляду місця розташування об'єкта, а також опису самого об'єкта, його стану та виділення особливостей оцінюваної власності. Далі аналізуються можливі варіанти використання об'єкта з метою знаходження оптимального.
Оптимальний варіант розглядається як з точки зору «умовно вакантного» стану земельної ділянки, так і з урахуванням варіантів поліпшення характеристик вже існуючого на ділянці об'єкта.
Наступний етап оцінки - визначення вартості. Визначення вартості здійснюється з урахуванням всіх чинників, що впливає як на ринок в цілому, так і безпосередньо на цінність даної власності. При визначенні вартості об'єкта власності використовуються три основні підходи:
· Витратний підхід;
· Порівняльний підхід;
· Прибутковий підхід.
Кожен з цих підходів призводить до отримання різних цінових характеристик об'єкта. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних підходів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу або методів, які розцінені як найбільш імовірні.
Далі названі підходи будуть розглянуті більш докладно.
Витратний підхід
Витратний підхід грунтується на вивченні можливостей інвестора у придбанні об'єкта власності і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних витрат. Даний підхід оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту і пропозиції на ринку.
Витратний підхід показує оцінку відновної вартості об'єкта вирахуванням зносу.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
1. Розрахунок вартості зведення нового аналогічного об'єкта, отримання відновлювальної оцінки.
2. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкту.
3. Зменшення відновної оцінки на суму зносу для отримання реальної вартості об'єкта.
Порівняльний підхід
(Метод прямого порівняльного аналізу продажів)
Метод прямого порівняльного аналізу продажів заснований на тому, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, тобто грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод заснований на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що мудрий покупець за виставлений на продаж об'єкт заплатить не велику суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Даний метод включає в себе збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах, схожих з оцінюваним. Ціни на об'єкти-аналоги потім констатуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного.
Основні етапи процедури оцінки при даному методі:
1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котирування, запропонованих з продажу об'єктів, аналогічних об'єкту оцінки.
2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці виміру.
4. Порівняння оцінюваного об'єкта та відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку, по окремих елементах, коригування ціни оцінюваного об'єкта.
5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одного вартісному показнику або групою показників.
Прибутковий підхід
Прибутковий підхід грунтується на принципі очікування. Даний принцип стверджує, що типовий інвестор або покупець набуває об'єкт напередодні майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити прибуток у майбутньому.
Основні етапи цієї процедури засновані на етапах:
1. Оцінка валового потенційного доходу на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів. Такий показник зазвичай називається оптимальною або ринковою ставкою.
2. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і нестягнутих орендних платежів проводиться на основі аналізу ринку, характеру його динаміки (трендів) стосовно оцінюваного об'єкту. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу, а підсумковий показник є дійсним валовим доходом.
3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної об'єкта власності грунтується на аналізі фізичних витрат щодо її змісту та / або типових витрат на даному ринку. Розрахункова величина віднімається з дійсного валового доходу. У статті витрат включаються тільки відрахування, що відносяться безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі (заставні виплати), відсотки.
4. Отриманий таким чином чистий дохід потім перераховується в поточну вартість об'єкта поруч способів. Вибір способу перерахування залежить від якості вихідної інформації на ринку.
Рішення про оцінку
Заключним елементом процесу оцінки є порівняння оцінок, отриманих на основі зазначених підходів (витратного, прибуткового і ринкового) і зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об'єкта. Процес відомості враховують слабкі і сильні сторони кожного підходу, визначає, наскільки вони істотно впливають при оцінці об'єкта на об'єктне відображення ринку.
Процес відомості оцінок приводить до встановлення остаточної вартості об'єкта, чим і досягається мета оцінки.

2.12 Опис об'єкта оцінки, його оточення та економіки регіону
2.12.1 Аналіз загальних і спеціальних даних
Природні і кліматичні умови
Ангарський район розташований у районі Прибайкалля. Рельєф району рівний з невеликими височинами. Територія центральної частини міста має сухий піщаний грунт і рівнинну поверхню спокійного характеру. Для поверхні майданчика характерно малопомітне зниження на північний захід і північ. Така структура мікрорельєфу володіє передумовами для спокійного архітектурного пейзажу і не ускладнює виробництва будівельних робіт.
Район належить до лісостепової зоні Східної Сибіру, ​​має сприятливі природно-кліматичними умовами: панують ялинові і соснові ліси; клімат континентальний з холодною зимою і жарким літом.
Територія має гарне інженерно-геологічну будову: верхній шар грунту - це тонкі і дрібнозернисті піски, нижні шари - гравійно-галечникові відклади на пісковиках з глинистими сланцями.
Географічне положення і загальний опис об'єкта оцінки
Розглянутий об'єкт оцінки розташований недалеко від центру міста в кварталі 94. Район розташування об'єкта можна охарактеризувати як середньої престижності. Як показує статистика продажів, район є достатньо привабливим як для потенційних інвесторів, так і для покупців нерухомості.
Об'єкт оцінки є двокімнатну квартиру загальною площею 44,7 кв. м .
Стан навколишнього середовища
Головною особливістю клімату є переважання штилів і туманів, тому атмосферні викиди концентруються в приземному шарі. Промислово-енергетичний комплекс міста включає в себе близько трьох десятків заводів, кожен з яких вносить свою частку у забруднення території міста. Основну частку у викидах складають тверді викиди: сірчистий антіфрід, окис вуглецю та оксид азоту. Головним стаціонарним джерелом забруднення є АНХК і ТЕЦ. Місто Ангарськ відноситься до категорії міст небезпечних для здоров'я. Найбільш інтенсивно забруднення проявляється у східній, північній та частково в західній частинах міста.
З урахуванням пануючого напрямку вітрів виділено п'ять основних зон за забрудненням атмосфери. Район розташування оцінюваного об'єкта відноситься до території середнього забруднення грунту і повітря.
Економіка
Місто Ангарськ є містом з багатогалузевою промисловістю, будівельними та монтажними організаціями, дослідними інститутами, навчальними закладами, з розвиненою сферою обслуговування населення.
У ньому розташовані одні з найбільших підприємств переробки атомної, нафтохімічної і деревообробної промисловості, такі як Ангарський електролізний хімічний комбінат, Ангарська нафтохімічна компанія, Китой-ліс та інших
Ринок нерухомості
У місті Ангарську працюють більше 30 ріелтерських фірм, що для міста з населенням близько 260 тисяч чоловік більш ніж достатньо.
Середня вартість одного кв. м житла на вторинному ринку Ангарська складає близько 35 тис. руб. Середня ціна одного кв. м в однокімнатній малогабаритній квартирі становить 38,5 тис. руб., у двокімнатній малогабаритній - 34,1 тис. руб., у трикімнатній - 32 тис. руб. Ціна за один кв. м однокімнатної квартири поліпшеного планування на вторинному ринку в середньому становить 38,1 тис. руб., двокімнатної - 37,3 тис. руб., трикімнатної - 36,4 тис. руб. Великогабаритні однокімнатні квартири реалізуються в середньому за ціною 40,5 тис. руб. за один кв. м, двокімнатні - 39,2 тис. руб., трикімнатні - 37,6 тис. руб.
Можна відзначити, що в даний час квартири на першому поверсі, що виходять на головні вулиці, продаються в межах від 1500 до 1700 тис. руб. Однокімнатні «хрущовки» на першому поверсі реалізуються за 1100-1200 тис. руб., На інших поверхах - по 1250 тис. руб.; двокімнатні на першому поверсі - по 1300-1400 тис. руб., на інших поверхах - по 1400-1600 тис. руб. У залежності від площі та району ціна трикімнатної «хрущовки» може коливатися в межах 1600-1900 тис. руб. Однокімнатні квартири поліпшеного планування продаються за ціною 1200-1400 тис. руб., Двокімнатні - Від 1600 до 1900 тис. руб., Трикімнатні - від 2200 до 2500 тис. руб. і вище. Великогабаритні однокімнатні квартири забудови 50-х років минулого століття в районі Старого міста можна придбати за 1450 тис. руб., Двокімнатні по 1850, трикімнатні квартири - за ціною від 2200 до 2800 тис. руб.
Транспортна доступність
Транспортне положення Ангарського району є сприятливим. Місто Ангарськ є великою залізничною станцією на магістралі Москва-Владивосток. Через місто проходить Московський тракт (Росія), що сполучає західні та східні райони країни. Місто розташоване в межиріччі Кіто і Ангари.
Розташування житлового району в безпосередній близькості до двох транспортних артерій - залізничної та водної - зручно з точки зору зв'язку міста з шляхами сполучення.
2.12.2 Аналіз місця розташування об'єкта
Об'єкт оцінки розташований в центральній частині м. Ангарськ, скраю кварталу, розташованого вздовж вул. Крупської. У навколишньому районі присутні квартири малогабаритної планування. У районі переважає забудова житлового та соціально-побутового призначення (магазини, школа, д / сад). Безпосереднє місце розташування об'єкта - квартал № 94.
Характерним для прилеглої до оцінюваного об'єкту території є високий рівень соціальної інфраструктури. Безпосередньо поруч з об'єктом розташовані школа і д / сад. Навколишнє житлова забудова представлена ​​житловими будівлями. Об'єкти торговельного, обслуговуючого призначення знаходяться недалеко від об'єкта оцінки (торгові центри «Лускунчик», «Перебудова», «Північ», «Регіон», магазини «Універмаг», «Веселка», «Осінь», «Олімпіада», «Весна», «Планета Меблі», аптека «Алекс» », салони краси, дитяча молочна кухня« Лактовіт », офіси агентств нерухомості та інші об'єкти, а також парк Будівельників). Відносно недалеко від оцінюваного об'єкта знаходиться також православна Церква Святої Трійці.
Місце розташування об'єкту характеризується хорошою транспортною доступністю - відстані від об'єкта до трамвайної та автобусних зупинок приблизно, по 200 м. Рух транспорту: автобус (№ 8), маршрутне таксі (№ № 2, 8, 10, 16, 17, 28), трамвай ( № № 4, 5, 6, 7) дозволяють дістатися до об'єкту оцінки практично з усіх районів міста.
2.12.3 Опис об'єкту

Загальна характеристика:	2-х кімнатна облаштована квартира, розташована в 5-поверховому панельному будинку
Оцінювані права:	Повне право власності
Рік побудови:	1964
Загальна площа квартири	S заг. = 44,7 м. кв.
Житлова площа квартири	S жив. = 28,6 м. кв.
Площа кухні	S кух. = 6,6 кв. м .
Висота стелі	2,50 м.
Планування кімнат	Суміжна
Санвузол	Суміщений
Балкон	Є
Загальна кількість поверхів	5 (п'ять)
Поверх	5 (п'ятий)
Будівельні характеристики:
Перекриття	Залізобетонні
Дах	Шифер
Підлоги	Дерев'яні
Вікна	Дерев'яні, 2 створні
Двері	Дерев'яні і металеві
Внутрішнє оздоблення	Стан добрий
Якість будівництва:	Гарне
Привабливість / зовнішній вигляд:	Гарне
Необхідний ремонт:	Поточний ремонт
Фактичний вік будівлі:	1944
Нормативний термін служби:	150 років
Залишковий термін експлуатації:	106 років
Системи інженерного забезпечення:
Водопровід	Стан добрий
Електромережі	Стан добрий
Каналізаційна мережа	Стан добрий
Система опалення	Стан добрий
Телефон	Ні

Додаткова інформація
Внутрішнє оздоблення

Поверхні	Матеріал	Стан
Підлоги	Санвузол - плитка; передпокій, коридор, дерев'яне покриття; кухня - плитка; кімнати - дерев'яні.	Гарне
Стіни	Санвузол - плитка та пофарбовані; передпокій, коридор і менша кімната - шпалери світлі, кухня і велика кімната - шпалери світлі, кольорові, яскраві.	Гарне
Стелі	Водоемульсійна фарба	Гарне
Двері	Дерев'яні, засклені	Гарне
Рами	Дерев'яні подвійні	Задовільний

Висновки:
У результаті огляду об'єкта оцінювачем виявлено, що оцінюваний об'єкт знаходиться у хорошому стані.

2.13 Аналіз найбільш ефективного використання
Кращий і найбільш ефективне використання визначається як розумне і можливе використання, що забезпечить найвищу поточну вартість на ефективну дату оцінки. В якості іншого визначення це то використання, яке серед інших розумних, можливих і узаконених альтернативних варіантів виявляється фізичним можливим, відповідним чином забезпеченим, фінансово здійсненним і провідним в результаті до найвищої вартості об'єкта. Простіше кажучи, краще і найбільш ефективне використання представляє «поліпшення, яке можливо зробити на ділянці з метою отримання максимальної норми прибутку на вкладений капітал».
Поняття «найкращого і оптимального використання», що застосовується в цьому звіті, визначається як вірогідне і дозволене законодавством використання порожнього земельної ділянки або зведеного на ній будівлі з найкращого віддачею, причому неодмінною умовою фізичної можливості, належного забезпечення та фінансової виправданості такого роду діяльності.
Поняття «найкращого і оптимального використання» має на увазі поряд з вигодами для власника особливу суспільну користь і ув'язується із завданнями розвитку суспільства. Мається на увазі, що поняття найкращого і оптимального використання є результатом суджень оцінювача на основі його аналітичних навичок, тим самим, висловлюючи лише думку, а не безумовний факт. У практиці оцінки положення про найкращий та оптимальному використанні представляє собою посилку для подальшої вартісної оцінки об'єкта.
Визначення найкращого і найбільш ефективного використання бере до уваги як внесок конкретного використання для цілей розвитку району, так і вигоди для індивідуальних власників власності. Визначення найкращого і найбільш ефективного використання засноване на судженні оцінювача і його аналітичних здібностях, тобто використання, вказане в аналізі, є думкою, а не фактом. Найкраще та найбільш ефективне використання являє собою передумову, на якій базується вартість.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання
Перед прийняттям рішення про придбання існуючого об'єкта для негайного використання або перебудови потенційному покупцеві необхідно визначити, яким потенціалом підвищення вартості має дана вартість. Забудовник зацікавлений у відповіді на два головні питання.
Перший з них - наскільки ринок готовий прийняти (підтримати) планований варіант використання, або, кажучи по-іншому, які варіанти використання будуть прийняті ринком. Відповідь на це питання потребує вивчення ринкових можливостей і аналіз конкуренції.
Друге питання - які витрати і обгрунтованість забудови землі або перебудови об'єкта. Для того, щоб відповісти на нього, необхідно визначити ємність землі та обмеження на забудову ділянки. Фактори, які слід прийняти до уваги при відповіді на дане питання, включають: потенціал місця розташування, ринковий попит, правову обгрунтованість даного варіанту забудови, ресурсне якість ділянки; технологічну і фінансову обгрунтованість проекту.
Потенціал місця розташування. Розташування землі має велике значення і вважається основним чинником, що визначає її вартість. Ділянка - це земля. Важливою характеристикою ділянки є і те, яким чином він співвідноситься з переважним у даному районі типом землекористування.
Ринковий попит. Аналіз ринкового попиту проводиться для того, щоб визначити, наскільки планований варіант використання землі «розумно можливий» з урахуванням характеру співвідношення на даному ринку попиту та пропозиції. Подібний аналіз використовується також з тим, щоб виявити обгрунтований (виправданий) варіант або набір варіантів використання.
Перша мета полягає у визначенні тих чинників з боку попиту і пропозиції, які впливають на вартість конкретного варіанту землекористування (визначити «цільовий ринок»). Після визначення цільового ринку аналізуються зручності, здатні забезпечити «конкурентний диференціал» між оцінюваним об'єктом і всіма іншими об'єктами.
У ході ринкового аналізу виявляються конкуруючі об'єкти, описуються і оцінюються їх зручності і інші характеристики.
Правова обгрунтованість забудови. Вивчалися всі публічні державні та приватні правові обмеження, пов'язані з реалізацією запропонованого проекту. Публічні обмеження включають: правила зонування, закони про охорону навколишнього середовища, вимоги до планування, вимоги щодо отримання дозволів, будівельні кодекси, житлові кодекси, положення про розбивку землі на ділянки.
Приватні обмеження включають обмеження на використання об'єкта, сервітути та контрактні угоди.
Аналіз найкращого використання земельної ділянки як вільного. Так як об'єкт не розглядається як інвестиційний, то найкраще використання земельної ділянки як вільного не аналізується. Тому, оцінювач вважає коректним, розглядати найкраще використання земельної ділянки як вільного під житлову забудову.
Найбільш ефективне використання забудованої земельної ділянки
Даний аналіз дозволяє визначити найбільш ефективне використання об'єкта власності як земельної ділянки із уже наявними поліпшеннями. Варіант використання, який забезпечить максимальну прибутковість в довгостроковій перспективі. Визначення найбільш ефективного варіанту також грунтується на перерахованих чотирьох критеріях.
Фізично можливі варіанти використання. Необхідність оцінити розмір, проектні характеристики і стан наявних поліпшень.
Законодавчо дозволене використання. У тому випадку, якщо поточний дозволене використання буде визнано забороненою, тоді буде необхідно перепрофілювати або знести об'єкт. В даний час поточні поліпшення не порушують ніяких наявні законодавчі обмеження.
Варіант отримання дозволу на знесення споруди представляється малоймовірним і тому надалі не розглядається.
Варіанти використання, що приносять прибуток. Поточне використання об'єкта власності має забезпечувати дохід, який перевищує вартість землі. Наявні поліпшення повинні забезпечувати прибутковість землекористування і тим самим створювати вартість.
Варіант використання, що забезпечує максимальний прибуток. Варіант використання, що забезпечує максимальну прибутковість, з усіх фізично і законодавчо можливих варіантів при відповідному рівні асоційованих ризиків є найбільш ефективним використанням наявних поліпшень.
Беручи до уваги поточний стан ринку житлової нерухомості в м. Ангарську, оцінювач вважає, що найбільш ефективним і ймовірним використанням є його поточне використання, тобто житлове приміщення (квартира).

2.14 Оцінка витратним підходом
Підхід до оцінки за витратами базується на визначенні вартості будівництва об'єкта власності. Вартість будівництва за вирахуванням накопиченого зносу визначає вартість оцінюваного об'єкта.
Основним принципом, на якому грунтується витратний підхід щодо оцінки, є принцип заміщення, який свідчить, що обізнане покупець ніколи не заплатить за об'єкт власності більше, ніж суму грошей, яку можна буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній будівлі, аналогічного за своїми споживчими характеристиками оцінюваному будівлі.
Коли оцінюється майно є об'єкт, який відповідає визначенню найкращого і найбільш ефективного використання, то даний підхід передбачає, що вартість заміщення є найнижчою вартістю для даного об'єкта.
Вартість відтворення (вартість відновлення, витрати відтворення) виражається у грошовій сумі, необхідній для точного відтворення оцінюваного будинку в поточних цінах.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
1. Розрахунок вартості нового будівництва аналогічних поліпшень (будівель, споруд), що знаходяться на ділянці (оцінка повної вартості відтворення - відновної оцінки);
2. Визначення додаткових витрат, необхідних для того, щоб довести до стану ринкових вимог та рівня завантаження приміщень;
3. Розрахунок величини накопиченого зносу;
4. Зменшення вартості нового будівництва на суму накопиченого зносу для отримання вартості відтворення будинку;
5. Визначення вартості земельної ділянки.
Визначення вартості ділянки землі
Вартість ділянки землі розглядається з точки зору використання його як вільного і доступного для найкращого і найбільш ефективного економічного використання. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, у той час як поліпшення - це внесок у вартість.
Традиційні методи оцінки землі орієнтовані на розвинутий ринок купівлі-продажу та оренди земельних ділянок, що перебувають у приватній власності.
Згідно з розпорядженням Міністерства майна Росії існують шість рекомендованих до використання оцінювачами методик для визначення ринкової вартості земельних ділянок:
§ Метод порівняння продажів (застосовується для оцінки земельних ділянок, як зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами, так і незабудованих земельних ділянок);
§ Метод виділення (застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок);
§ Метод розподілу (застосуються для оцінки забудованих земельних ділянок);
§ Метод капіталізації земельної ренти (застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок);
§ Метод залишку (застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок);
§ Метод передбачуваного використання (застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок);
Основними способами визначення коефіцієнта капіталізації для землі є:
- Метод ринкової екстракції, що полягає у розподілі величини земельної ренти за аналогічними земельних ділянках на ціну їх продажу;
- Метод кумулятивного побудови, що полягає у збільшенні безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в оцінюваний земельну ділянку.
Але оскільки в даному випадку об'єктом оцінки є квартира (як частина житлового приміщення), визначення вартості в витратному підході може не враховувати деякі аспекти, наприклад розрахунок вартості земельної ділянки.
Визначення вартості нового будівництва об'єкта оцінки
Витратний підхід для оцінки заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (за вирахуванням зносу) є прийнятним орієнтиром для визначення вартості об'єкта.
Відновлювальна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких самих архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тим же якістю будівельних робіт. У цьому випадку відтворюється той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які були у оцінюваного об'єкта.
Під вартістю заміщення оцінюваного об'єкта розуміється мінімальна вартість придбання (в поточних цінах) на вільному, відкритому і конкурентному ринку аналогічного нового об'єкту, максимально близького до розглянутого в усіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристиках, суттєвим з точки зору його справжнього використання.
У даному звіті визначається вартість відтворення. Даний вид вартості визначений за допомогою методу УПВС.
Визначення вартості нового будівництва за методом УПВС
Збірники УПВС містять показники вартості у відповідному базисному рівні цін.
Визначення вартості будівництва за УПВС проводиться в наступному порядку:
1. Вибір об'єкта-аналога. За даними збірника УПВС, підбирається об'єкт-аналог, тобто будівля, найбільш схоже за основними характеристиками на об'єкт оцінки. При цьому до основних характеристик відносять: призначення будівлі; загальна форма: поверховість, наявність підвалу і т.д.; характеристики конструкцій будівлі та елементів його інженерного обладнання; розрахунковий обсяг.
2. Визначення відновної вартості об'єкта-аналога на вимірювач у базисному рівні цін безпосередньо за таблицею УПВС.
3. Коригування відновної вартості на вимірник при відміну об'єкта-аналога від об'єкта оцінки.
Ця операція виконується відповідно до вказівок Загальної частини УПВС і технічної частини кожного збірника:
3
З ₆₉ = Стаб ₆₉ * П кi
i = 1
де:

кi	- Поправочні коефіцієнти на наступні фактори: місце розташування об'єкта оцінки; відмінності за типами основних несучих конструкцій; розбіжності технічних характеристик інших елементів будівлі.

Порядок застосування збірників УПВС регламентується Технічними частинами до збірок і розділів збірників УПВС, Загальними частинами по застосуванню збірників УПВС (1970, 1971 р.), Роз'ясненнями з питань оцінки власності при використанні Збірників УПВС (Республіканське управління технічної інвентаризації, 1995 р.).
Підсумкова формула для розрахунку відновної вартості з застосуванням збірників УПВС (базовий рік - 1969), у загальному вигляді, може бути представлена:
Св = Супвс * теру * Ксейсм * Ккап * Коб * Куд * Ксеу * N * К ₀
де:

Cупвс	- Показник вартості будівництва 1 м 3 (м 2, пог. М. і т.д.) аналога в збірниках УПВС;
Ктер	- Поправочний коефіцієнт, що враховує розбіжність у кліматичному районі аналога і оцінюваного об'єкта;
Ксейсм	- Поправочний коефіцієнт, що враховує подорожчання будівництва в сейсмічних районах оцінюваного об'єкта (загальна частина до збірок УПВС);
Ккап	- Поправочний коефіцієнт, що враховує розбіжність у групі капітальності аналога і оцінюваного об'єкта;
Коб	- Поправочний коефіцієнт, що враховує відмінність в об'ємі (площі) аналога і оцінюваного об'єкта;
Куд	- Поправочний коефіцієнт, що враховує відмінність конструктивних особливостей аналога і оцінюваного об'єкта;
Ксеу	- Поправочний коефіцієнт, що враховує розбіжність у наборі санітарно-технічних та електричних пристроїв аналога і оцінюваного об'єкта;
N	- Будівельний об'єм (площа, протяжність і т.д.) оцінюваного об'єкта;
К 0	- Коефіцієнт переведення вартості будівництва об'єкта з умов 1969 року на дату оцінки.

К ₀ = І _69-84 * До _69-84 * І _84-08

або

К ₀ = І _69-84 * До _69-84 * І _84-91 * До _84-91 * І _91-08

де:

І 69-84	- Індекс зміни вартості будівництва за галузями народного господарства за період з 1969 по 1984 роки (Постанова Держбуду СРСР № 94);
До 69-84	- Територіальний коефіцієнт до індексів зміни вартості будівництва за галузями народного господарства за період з 1969 по 1984 роки (Постанова Держбуду СРСР № 94);
І 84-91	- Індекс зміни вартості будівництва за галузями народного господарства за період з 1984 по 1991 роки (Листи Держбуду СРСР № 14-Д, № 15-148/6 та № 15-149/6);
До 84-91	- Територіальний коефіцієнт до індексів зміни вартості будівництва за галузями народного господарства за період з 1984 по 1991 роки (Листи Держбуду СРСР № 14-Д, № 15-148/6 та № 15-149/6);
І 91-08	- Індекс зміни вартості будівництва за період з 1991 року на дату оцінки з урахуванням територіальних особливостей розташування і конструктивних особливостей об'єкта оцінки («Індекси цін в будівництві» Управління державної позавідомчої експертизи адміністрації Іркутської області).

Розрахунок відновної вартості об'єкта нерухомості наведено за допомогою даних довідника УПВС № 28 відділ № 1 житлові будівлі

Cупвс	27,8 руб. / куб. м. у цінах 1969 року (таблиця № 50, територіальний пояс - 4, об'єм будівлі до 10000 куб. м .);
Ктер	1,07 (таблиця № 1 Технічна частина);
Ксейсм	1,04 (загальна частина до збірок УПВС, середня сейсмічність в ІРК. Області - 8 балів);
Ккап	1,00 (Аналог і об'єкт оцінки мають однакову групу капітальності)
Коб	1,00 - поправочний коефіцієнт, що враховує розмір житлової площі, не використовується для малогабаритного житла;
Куд	1,00 - поправочний коефіцієнт, що враховує висоту стелі, коли корисне висота кімнат оцінюваного об'єкта має відхилення від прийнятої розрахункової висоти 3 м, не використовується для будинків з малометражних квартирах (таблиця № 2 технічна частина);
Ксеу	1,00 - поправочний коефіцієнт, коли об'єкт оцінки має покращення у вигляді телебачення, не використовується для групи малометражного житла, до якої належить об'єкт оцінки;
N	111,75 куб. м. Обсяг оцінюваної квартири
Ко	= 1,21 * 1,56 * 73,18 = 138,135; де 1,21 - коефіцієнт переходу цін з 1969 р. в ціни 1984 р.; 1,56 - коефіцієнт переходу цін з 1984 р. в ціни 1991 р.; 73,18 - коефіцієнт переходу цін з 1991 р. в ціни 2008 р. (згідно Управлінню державної позавідомчої експертизи адміністрації Іркутської області, індекс цін у будівництві на 2007 р. встановлено на рівні 59,8)

ВС = 27,8 * 1,07 * 1,04 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 111,75 * 138,135 = 477 544 руб.
Підприємницький дохід (прибуток інвестора)
В ідеальному випадку оцінювач повинен спиратися на ринкові дані, що в даний час неможливо через відсутність достовірної інформації, найчастіше підпадає під критерій, які пред'являються до комерційної таємниці. Традиційно використовуваний інтервал - від 10 до 30% вартості нового будівництва, як відомо, приймається оцінювачами змушене, виходячи з відсутності обширно, повної і достовірної інформації і часто приймається без достатнього обгрунтування.
Прибуток інвестора в цій оцінці визначається відповідно до аналітичного методу, запропонованого співробітниками Санкт-Петербурзького державного технічного університету д. т. н., Професором, завідувачем кафедрою «Економіка і менеджмент нерухомості» Є.С. Озеровим і к. т. н., Доцентом Д.Д. Кузнєцовим.
За даною методикою розрахунок прибутку інвестора заснований на припущенні, що інвестувати кошти в нове будівництво має сенс лише в тому випадку, якщо прибуток від будівництва об'єкта буде більше, ніж прибуток від альтернативного проекту, що має той же рівень ризику і ту ж тривалість, що й нова будівництво.
Розрахунок прибутку інвестора здійснюється за формулою:

де:
Пі - прибуток забудовника як частка від вартості нового будівництва об'єкта оцінки;
n - число років будівництва;
ya - річна норма віддачі на вкладений капітал (враховуючи, що об'єкт оцінки має в цілому не великий термін будівництва, норма віддачі приймається незмінною);
Co / c - частка авансового платежу в загальній сумі платежів.
Період будівництва (n) визначений за СНіП 1.04.03-85 «Норми тривалості будівництва і зачепила в будівництві підприємств, будівель і споруд» вкладка невиробниче будівництво, житлові будівлі (5-поверхова, великопанельне, загальною площею до 2500 кв. М.) і дорівнює 5,5 місяців.
При цьому враховуються:
1,2 - коефіцієнт Іркутської області;
1,04 - поправка на сейсмічність.
n = 5,5 * 1,2 * 1,04 / 12 = 0,572 року або 7 місяців
Для найкращого і ефективного використання об'єкта потрібно, щоб фундамент будівлі був міцним (міцність фундаменту відіграє величезну роль у міцності всієї конструкції). Але для того щоб фундамент був міцним, необхідний час, тому додамо до 8 місяців ще 5 місяців. Тоді період будівництва будівлі складе (0,572 +5 / 12) = 0,98867 року або майже 12 місяців.
Співвідношення (Co / c) прийнято рівним 0,4, тому що передбачається, що інвестор спочатку авансує в будівництво 40% від загальної вартості робіт.
Річна норма віддачі на (ya) встановлена ​​18%, що відповідає середній ставці за кредитами для юридичних і фізичних осіб у банках Іркутської області (за даними Ощадбанку).

Період Будівництва	n	0,98867
Річна норма віддачі на капітал	ya	0,18
Частка авансового платежу в загальній сумі платежів	Co / c	0,40
Прибуток Інвестора	Пі	0,1669

Повна відновна вартість = Прибуток Інвестора * ВС + НД
Повна відновна вартість = 0,1669 * 477 544 + 477 544 = 557246.
ПОВНА ВІДНОВЛЮВАЛЬНА ВАРТІСТЬ
(З прибутком підприємця) становить:
557 246 рублів
Визначення зносу
Знос визначається як різниця між витратами з відтворення нових поліпшень на дату оцінки і поточною вартістю поліпшень (різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) та вартістю будівлі на дату оцінки). Накопичений знос визначається як сума фактичного зносу на дату оцінки.
Формально знос можна визначити як втрату придатності та зменшення вартості якої-небудь речі з будь-яких причин, тобто, наприклад, з-за старіння і / або фізичного зносу нерухомого та рухомого майна.
Знос майна - часткова або повна втрата майном споживчих властивостей і вартості в процесі експлуатації, під впливом сил природи, внаслідок технічного прогресу і зростання продуктивності суспільної праці.
Знос моральний (технічний, функціональний) - зниження вартості, обумовлене здешевленням відтворення діючих або нових, більш досконалих проектів будівель (об'єктів). Виділяють дві форми морального зносу, що проявляються у зміні вартості внаслідок:
1. Скорочення громадського необхідних витрат на відтворення, викликане підвищенням продуктивності праці, в галузях, що створюють об'єкти, а також сировина, матеріали, напівфабрикати, готові вироби, необхідні для їх виготовлення;
2. Появи під впливом науково-технічного прогресу проектів будівель (об'єктів), що перевершують за техніко-економічними характеристиками (потужності, продуктивності, надійності, ремонтопридатності, комфортабельності або ін) раніше діючі проектів.
Знос фізичний - матеріальне зношення, поступова втрата своїх природних (фізичних, хімічних, біологічних та ін) властивостей і вартості в результаті експлуатації або бездіяльності, впливу сил природи або надзвичайних обставин. Фізичний знос, в кінцевому підсумку, призводить до непридатності об'єкти, викликаючи необхідність заміни їх новими.
Зовнішній (економічний) знос викликається зміною ситуації на ринку, законодавчих умов і т.п.
Більш повним і достовірним джерелом інформації про технічний стан об'єкта служать матеріали натурального обстеження, що їх відповідно до чіткими методологічними принципами та положеннями.
Першою умовою проведення таких досліджень є очне та чітке визначення оцінюваного об'єкта: використання за прямим призначенням або з зміною технологічних та функціональних параметрів. Необхідно також враховувати відбулися з моменту проектування і будівництва зміни до нормативних вимогах (коефіцієнта запасу, перевантаження, вітрового і снігового навантаження).
Другою умовою проведення дослідження є отримання повної інформації про природно-кліматичних параметрах району розташування об'єкта та їх зміни в процесі техногенної діяльності.
За кліматичними ознаками оцінюваний район належить до зони, яка характеризується особливими фізико-геологічними умовами - район з сейсмічністю 8 балів.
За капітальності оцінюваний об'єкт належить до I групи капітальності з усередненим строком служби 150 років (згідно УПВС № 28 Технічна Частина).
Оцінка величини накопиченого зносу
У цьому звіті сукупний знос визначається за допомогою спеціальних формул, заснованих на обліку фізичних чи економічних чинників терміну служби об'єкта. При цьому в загальному випадку, розглядаються всі види зносу, до яких відносять:
- Завдає фізичний знос;
- Непереборний фізичний знос;
- Завдає функціональний знос;
- Непереборний функціональний знос;
- Зовнішній чи економічний знос.
Розрахунок зносу фізичного
Непереборний знос. Передбачається, що витрати на його виправлення перевершують вартість, яка при цьому буде додана. Крім нього розрізняють усувний знос, який передбачає, що витрати на його виправлення менше, ніж додана вартість.
Непереборний фізичний знос будівлі та споруд викликаний природним процесом старіння будівельних матеріалів, конструкцій та інженерного обладнання. Даний вид зносу розраховується від залишкової відновної вартості (за вирахуванням поправного фізичного зносу), пропорційно відношенню фактичного і нормативного термінів служби об'єкта власності.
Фізичний знос - це втрата вартості внаслідок протікання при експлуатації об'єкта процесів старіння, руйнування, гниття, виникнення поломок, зниження міцності, погіршення зовнішнього вигляду.
Усувний фізичний знос. Вважається, що знос відноситься до усунути, якщо витрати на його виправлення менше, ніж додається при цьому вартість і навпаки, знос відноситься до непереборних, якщо витрати на виправлення більше, ніж додана вартість.
Під усуненим фізичним зносом розуміється втрата вартості об'єкта власності з-за потенційних витрат типового покупця на ремонт будівельних конструкції та елементів будинку, що мають явні пошкодження або дефекти. При цьому передбачається, що конструкції і елементи відновлюються до стану, що відповідає умовам нормальної експлуатації, або повністю замінені. Цей вид зносу називається відкладеним ремонтом.
Методи розрахунку накопиченого зносу:
§ Нормативний метод;
§ Метод екстракції (метод ринкової вичавлювання);
§ Метод строку життя (метод ефективного віку);
§ Метод розбиття.
Нормативний метод використовує нормативні конструкції міжгалузевого чи відомчого рівня, в яких дано характеристики фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель та їх оцінка.
Фізичний знос об'єкта за нормативним методом визначається за формулою:

де:
Fф - фізичний знос об'єкту,%
Fi - Фізичний знос i-го конструктивного елемента,%
Li-коефіцієнт, що відповідає частці вартості нового будівництва i-го конструктивного елемента в загальній вартості нового будівництва будівлі;
n - кількість конструктивних елементів будівлі.
Примітка. Недолік нормативного методу в тому, що з причини своєї «нормативності» дана методика споконвічно не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта і немає можливості виміряти функціональний і зовнішній знос.
Метод строку життя. Використовує співвідношення показників фізичного зносу, ефективного віку та терміну економічного життя об'єкта оцінки, який можна виразити формулою:
І = (ЕВ / ФЖ) * 100 = (ЕВ / (ЕВ + ОСФЖ)) * 100
де І - знос,%;
ЕВ - ефективний вік, визначений на основі технічного стану елементів або будинку в цілому (розраховується на основі хронологічного віку будинку - період часу, що пройшов з дня введення об'єкта в в експлуатацію до дати оцінки), років;
ФЖ - типовий термін фізичного життя (період експлуатації будівлі, в перебігу якого забезпечена конструктивна надійність і фізична довговічність стану несучих конструктивних елементів будівлі), років;
ОСФЖ - термін, що залишився фізичного життя будівлі (період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя - часу, протягом якого об'єкт приносить дохід), років.
Примітка: даний метод дозволяє розрахувати накопичений знос як для окремих елементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знецінення, так і для будинків в цілому.
У даному випадку розрахунок фізичного накопиченого зносу об'єкта оцінки робимо за допомогою нормативного методу і з використанням методу ефективного віку:
Метод ефективного віку

І	- Ступінь незворотного фізичного зносу;
NL	- 150 - тривалість економічного життя;
ЕВ	- Ефективний вік (44 роки)

Фізичний знос (квартири):
І = ЕВ / ФЖ = (44 / 150) * 100% = 29,33%.
Нормативний метод
Питома вага елемента об'єкта оцінки (Li) взято зі збірки УПВС № 28 (Відділ 1, житлові будівлі, Таблиця № 50).
Відсоток зносу елемента об'єкта оцінки (Fi) визначено за допомогою візуального огляду будинку і при використанні ВСН 53-86 (Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків).

№	Конструктивні елементи	Питома вага елементу аналога	Питома вага елемента об'єкта оцінки (Li)	Відсоток зносу елемента об'єкта оцінки (Fi)	Питома частка зносу елемента
		%	%	%	%
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	3	3	30	0,9
2	Стіни і перегородки	42	42	35	14,7
3	Перекриття	12	12	25	3
4	Дахи і крівля	8	8	40	3,2
5	Підлоги	8	8	40	3,2
6	Прорізи	6	6	60	3,6
7	Оздоблювальні роботи	4	4	25	1
8	Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої	14	14	25	3,5
9	Інші роботи (Сходи)	3	3	40	1,2
10	Разом	100	100	-	34,3
Величина накопиченого зносу (F ф),%					34,3

Узгодження результатів розрахунку зносу

Найменування методу		Відсоток зносу,%
Метод ефективного віку		29,33
Нормативний метод		34,3
Підсумкове значення накопиченого фізичного зносу	(29,33 +34,3) / 2	31,815

Вартість накопиченого фізичного зносу = 557246 * 0,31815 = 177287 руб.
Розрахунок функціонального зносу
Значна частина функціонального усувного зносу об'єкта власності звичайно є наслідком різного роду її функціональних недоліків.
Функціональний знос є втратою у вартості внаслідок недоліків проектування. Він також може бути викликаний тимчасовими факторами, як моральне старіння використовуваних матеріалів або конструкція. Такого роду недоліки можуть бути як виправними, так і невиправними.
Усувний функціональний знос визначено виходячи з невідповідності оцінюваного майна сучасним ринковим вимогам, що пред'являються до подібних об'єктів.
Оздоблення приміщень та будівельні роботи для організації раціонального і ергономічного використання площ, була виконана у відповідності з попередньою технологічною схемою організації приміщень відповідного призначення під час ремонтно-будівельних робіт.
Отже, зокрема завдає функціональний знос можна прийняти рівним:
І _{функ. (Устр.)} = 0%
Непереборний функціональний знос оцінюваного об'єкта визначений виходячи із зниження вартості, пов'язаної:
- З невідповідністю застосованих при будівництві конструктивних рішень і матеріалів несучих і огороджувальних конструкцій сучасним вимогам;
- З нераціональним об'ємно-планувальним рішенням відповідно до встановленого для нього найкращим і найбільш ефективним варіантом використання.
Непереборний функціональний знос полягає в невідповідності експлуатаційних характеристик сучасним вимогам. Ці вимоги відображені в нормах будівельного проектування. Відхилення від норм розглядаються як ознаки функціонального зносу, що підрозділяються на три групи:
1. Недоліки планування;
2. Невідповідність конструкцій чинним нормативам по теплозахисту, звукоізоляції, гідроізоляції тощо;
3. Відсутність окремих видів інженерного благоустрою.
Непереборний функціональний знос будинків залежить в основному від науково-технічного прогресу в промисловості і в будівництві.
Архітектурно-будівельні рішення будинків з плином часу застарівають і з точки зору сучасної науки і техніки, і з точки зору практики будівництва. При цьому відбувається зміна і «конструктивних схем будівель, і матеріалу основних несучих конструкцій, та систем опалення, вентиляції, освітлення, і технології будівництва. Це продиктовано зміною наступних видів вимог до будівель:
1. Технологічних (функціональних) вимог: а) просторових, б) до повітряного середовища; в) до світлового режиму; г) до акустичного режиму; д) до санітарного режиму;
2. Технічних вимог: а) вимоги по міцності будівельних конструкцій будівлі, що залежать від застосовуваних матеріалів і типів конструкцій, їх здатності сприймати передаються на них силові та несилові впливу; б) вимоги до стійкості (жорсткості) будівельних конструкцій; в) вимоги до довговічності матеріалів і основних конструкцій будівлі; г) вимоги щодо вибуховий і пожежної небезпеки; д) вимоги до санітарно-технічного та інженерного обладнання будівлі.