Міністерство освіти і науки Російської Федерації
Далекосхідний Державний університет
філія в м. Знахідка
Кафедра Права і політики
РЕФЕРАТ
Тема: «Іпотека»
Роботу виконала:
студентка 4 курсу
Юридичного факультету
Сидоренко Юлія
Знахідка
2008
Зміст
Введення
1. Іпотека
1.1. Договір про іпотеку
1.2. Забезпечення прав за договором про іпотеку
2. Особливості іпотеки для військовослужбовців
2.1. Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення військовослужбовців
2.2. Організація накопичувально-іпотечної системи
2.3. Участь військовослужбовців у накопичувально-іпотечній системі
3. Державне регулювання, державний контроль (нагляд) у сфері відносин з формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення
Висновок. Відповідальність за порушення договірних зобов'язань та норм житлового законодавства
Список використаної літератури
Введення
У період ринкових відносин роль у забезпеченні житлового кредитування грає такий вид застави як іпотека. Банківські установи стали широко впроваджувати іпотеку. Це пояснюється надійністю іпотеки, так як об'єктом є нерухомість. Що таке іпотека?
Іпотека - здача в заставу землі та / або іншого нерухомого майна з метою отримання грошової позики - іпотечного кредиту (кредиту під заставу). Іпотекою називають і саму заставу - документ, що засвідчує здачу майна в заставу, а також борг за іпотечним кредитом. Іпотека - спосіб забезпечення зобов'язання, коли предметом застави є нерухоме майно. Іпотека передбачає повну або часткову виплату орендної плати у формі процентів за іпотечним кредитом, в чому і полягає сутність застави: землі, житловий і будь-який інший нерухомості, що приносить ренту (дохід, не пов'язаний з підприємницькою діяльністю). У літературі під терміном «іпотека» нерідко мається на увазі іпотечний кредит. Тим більше що саме слово «іпотека» (хоча і вживається у поєднанні зі словом «кредит») має самостійне значення. За своєю суттю поняття «іпотека» близьке до поняття «заставу». Застава ж у свою чергу служить засобом забезпечення виконання зобов'язань боржника перед кредитором: при неповерненні у встановлений термін суми позикодавець може компенсувати неоплачені кошти за рахунок коштів, отриманих від реалізації заставленого майна.
Так як іпотека служить одним із видів застави, було б неправильним не розкрити саме поняття застави.
Застава - це спосіб забезпечення зобов'язання, при якому кредитор-заставодержатель набуває право у випадку невиконання боржником зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами, за винятками, передбаченими законом. Предметом застави можуть бути речі, цінні папери, інше майно і майнові права. Не можуть бути предметом застави вимоги, що носять особистий характер, а також інші вимоги, заставу яких заборонено законом. Важливість цих договорів (іпотека та заставу) у цивільному обороті підкреслюється рівнем прийнятих нормативних актів, а саме, Законом Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу» і Федеральним законом № 102-ФЗ від 16 липня 1998 «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Безпосередньо особливість застави майна вказана в ст. 7 Закону Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу».
1. Іпотека
1.1. Договір про іпотеку
Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування - створення законодавчої бази та регулювання процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян.
З розвитком іпотечного кредитування державне бюджетне фінансування буде спрямовано на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно поліпшити свої житлові умови, у формі надання їм цільових адресних безоплатних субсидій на придбання житла.
Цим досягається забезпечення функціонування взаємно доповнюють один одного ринкових механізмів вирішення житлових проблем громадян та їх соціальної підтримки.
Визначаючи основні напрямки та підходи до створення ефективного ринкового механізму житлового фінансування, що дозволяє забезпечити комплексне вирішення житлової проблеми, виділяють наступні основні взаємопов'язані блоки:
· Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;
· Кредитування житлового будівництва;
· Державну бюджетну підтримку придбання житла населенням (систему цільових адресних субсидій).
Державне стимулювання іпотечного кредитування має розвиватися за такими напрямами:
1) вдосконалення правової основи і нормативної бази для здійснення іпотечного кредитування;
2) здійснення заходів щодо зниження ризиків, пов'язаних з довгостроковим кредитуванням, щоб підвищити прибутковість і привабливість подібного кредитування для банків;
3) створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, виданих кредитними організаціями, для підтримки рівня ліквідності цих організацій, забезпечення й ефективного розподілу кредитних ресурсів;
4) прийняття додаткових заходів щодо заохочення участі банком в іпотечному кредитуванні, наприклад із залучення банків до управління коштами безоплатних субсидій, наданих громадянам на будівництво і придбання житла;
5) надання допомоги сім'ям із середнім і низьким достатком у придбанні житла за рахунок надання їм субсидій на оплату початкового внеску при використанні ними іпотечного кредиту на придбання житла;
6) заохочення організацій і підприємств, що мають довгострокові ресурси (наприклад, пенсійних фондів), вкладати свої кошти в цінні папери, забезпеченими цінними кредитами.
Основними нормативними актами, що регулюють цивільні правовідносини при іпотечному кредитуванні та операціях з нерухомим майном, є: Конституція Російської Федерації, Цивільний кодекс РФ, Житловий кодекс РФ, Федеральні закони «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним», «Про заставу» , «Про іпотеку (заставі нерухомості)», «Про основи федеральне житлової політики», «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», «Про організацію страхової справи в Російській Федерації», «Про оціночну діяльність», укази Президента РФ «Про житлові кредити »та« Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування », постанови Уряду РФ« Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації »і« Про затвердження правил формування і ведення реєстру учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців Міністерством оборони Російської Федерації, федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба », іншим нормативні акти.
Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу РФ про укладення договорів, а також положень Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
У договорі про іпотеку мають бути зазначені:
· Предмет іпотеки, його оцінка та істота;
· Розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою;
· Право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю;
· Найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.
· Якщо предметів іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки. Крім того, повинен бути зазначений термін оренди.
За договором про іпотеку одна сторона (заставодержатель), що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншої сторони (заставодавця) переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом (ч. 1. Ст. 334 ЦК РФ).
Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні. До застави нерухомого майна застосовуються правила про заставу, що виникає в силу договору про іпотеку, якщо федеральним законом не встановлено інше.
Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, якщо інше не передбачено законом.
Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації про бухгалтерський облік.
Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором.
Крім того, іпотека, встановлена в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплату відсотків, забезпечує також сплату кредиторові (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами).
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та (або) в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.
Якщо заставодержатель відповідно до умов договору про іпотеку або в силу необхідності забезпечити збереження майна, закладеного за цим договором, змушений нести витрати на його утримання та (або) охорону або на погашення заборгованості заставодавця по зв'язаних з цим майном податках, зборах або комунальним платежам, відшкодування заставодержателю таких необхідних витрат забезпечується за рахунок заставленого майна.
За договором про іпотеку відповідно до ч.1. ст. 130 Цивільного кодексу РФ може бути закладено наступне нерухоме майно:
1) земельні ділянки, за винятком земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств у відповідності з законом, а також частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Не допускається іпотека майна, вилученого з обороту, майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена. Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, така ж згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна.
Рішення про заставу нерухомого майна, що перебуває у державній власності і не закріплене на праві господарського відання, приймаються Урядом РФ або урядом (адміністрацією) суб'єкта РФ.
Право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця, якщо федеральним законом або договором оренди не передбачено інше. У випадках, передбачених ч. 3 ст. 335 Цивільного кодексу РФ, необхідна також згода власника орендованого майна або особи, яка має на нього право господарського ведення.
Застава нерухомого майна не є підставою для звільнення особи, що виступив заставодавцем за договором про іпотеку, від виконання ним умов, на яких вона брала участь в інвестиційному (комерційному) конкурсі, аукціоні або іншим чином у процесі приватизації майна, що є предметом даного застави.
На майно, що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека може бути встановлена за наявності письмової згоди на це всіх власників.
Учасник спільної часткової власності може закласти свою частку в праві на спільне майно без згоди інших власників.
У разі звернення з вимогою заставодержателя стягнення на цю частку при її продажу застосовуються правила ст. 250 і 255 Цивільного кодексу РФ про переважне право купівлі, що належить іншим власникам, та про звернення стягнення на частку в праві спільної власності, за винятком випадків звернення стягнення на частку в праві власності на спільне майно житлового будинку (ст. 290 ГК РФ) у зв'язку з зверненням стягнення на квартиру в цьому будинку.
Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем.
При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом, або в певному порядку.
Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.
Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів) і їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Договір про іпотеку підлягає державній реєстрації.
Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку тягне за собою його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.
Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
На даний момент виникає дуже багато суперечок, щодо чинного Федерального закону «Про іпотеку», який неоднозначно трактується на практиці. Закон відносно новий і вимагає уваги до себе з боку людей, які застосовують норми закону. Все це вимагало з боку законопріменяющіх органів узагальнення практики, у зв'язку з чим від 28 січня 2005 р. прийнято Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку». Як приклад наведемо ст. 1 з даного інформаційного листа:
«Якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва. Далекосхідний Державний університет
філія в м. Знахідка
Кафедра Права і політики
РЕФЕРАТ
Тема: «Іпотека»
Роботу виконала:
студентка 4 курсу
Юридичного факультету
Сидоренко Юлія
Знахідка
2008
Зміст
Введення
1. Іпотека
1.1. Договір про іпотеку
1.2. Забезпечення прав за договором про іпотеку
2. Особливості іпотеки для військовослужбовців
2.1. Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення військовослужбовців
2.2. Організація накопичувально-іпотечної системи
2.3. Участь військовослужбовців у накопичувально-іпотечній системі
3. Державне регулювання, державний контроль (нагляд) у сфері відносин з формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення
Висновок. Відповідальність за порушення договірних зобов'язань та норм житлового законодавства
Список використаної літератури
Введення
У період ринкових відносин роль у забезпеченні житлового кредитування грає такий вид застави як іпотека. Банківські установи стали широко впроваджувати іпотеку. Це пояснюється надійністю іпотеки, так як об'єктом є нерухомість. Що таке іпотека?
Іпотека - здача в заставу землі та / або іншого нерухомого майна з метою отримання грошової позики - іпотечного кредиту (кредиту під заставу). Іпотекою називають і саму заставу - документ, що засвідчує здачу майна в заставу, а також борг за іпотечним кредитом. Іпотека - спосіб забезпечення зобов'язання, коли предметом застави є нерухоме майно. Іпотека передбачає повну або часткову виплату орендної плати у формі процентів за іпотечним кредитом, в чому і полягає сутність застави: землі, житловий і будь-який інший нерухомості, що приносить ренту (дохід, не пов'язаний з підприємницькою діяльністю). У літературі під терміном «іпотека» нерідко мається на увазі іпотечний кредит. Тим більше що саме слово «іпотека» (хоча і вживається у поєднанні зі словом «кредит») має самостійне значення. За своєю суттю поняття «іпотека» близьке до поняття «заставу». Застава ж у свою чергу служить засобом забезпечення виконання зобов'язань боржника перед кредитором: при неповерненні у встановлений термін суми позикодавець може компенсувати неоплачені кошти за рахунок коштів, отриманих від реалізації заставленого майна.
Так як іпотека служить одним із видів застави, було б неправильним не розкрити саме поняття застави.
Застава - це спосіб забезпечення зобов'язання, при якому кредитор-заставодержатель набуває право у випадку невиконання боржником зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами, за винятками, передбаченими законом. Предметом застави можуть бути речі, цінні папери, інше майно і майнові права. Не можуть бути предметом застави вимоги, що носять особистий характер, а також інші вимоги, заставу яких заборонено законом. Важливість цих договорів (іпотека та заставу) у цивільному обороті підкреслюється рівнем прийнятих нормативних актів, а саме, Законом Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу» і Федеральним законом № 102-ФЗ від 16 липня 1998 «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Безпосередньо особливість застави майна вказана в ст. 7 Закону Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу».
1. Іпотека
1.1. Договір про іпотеку
Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування - створення законодавчої бази та регулювання процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян.
З розвитком іпотечного кредитування державне бюджетне фінансування буде спрямовано на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно поліпшити свої житлові умови, у формі надання їм цільових адресних безоплатних субсидій на придбання житла.
Цим досягається забезпечення функціонування взаємно доповнюють один одного ринкових механізмів вирішення житлових проблем громадян та їх соціальної підтримки.
Визначаючи основні напрямки та підходи до створення ефективного ринкового механізму житлового фінансування, що дозволяє забезпечити комплексне вирішення житлової проблеми, виділяють наступні основні взаємопов'язані блоки:
· Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;
· Кредитування житлового будівництва;
· Державну бюджетну підтримку придбання житла населенням (систему цільових адресних субсидій).
Державне стимулювання іпотечного кредитування має розвиватися за такими напрямами:
1) вдосконалення правової основи і нормативної бази для здійснення іпотечного кредитування;
2) здійснення заходів щодо зниження ризиків, пов'язаних з довгостроковим кредитуванням, щоб підвищити прибутковість і привабливість подібного кредитування для банків;
3) створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, виданих кредитними організаціями, для підтримки рівня ліквідності цих організацій, забезпечення й ефективного розподілу кредитних ресурсів;
4) прийняття додаткових заходів щодо заохочення участі банком в іпотечному кредитуванні, наприклад із залучення банків до управління коштами безоплатних субсидій, наданих громадянам на будівництво і придбання житла;
5) надання допомоги сім'ям із середнім і низьким достатком у придбанні житла за рахунок надання їм субсидій на оплату початкового внеску при використанні ними іпотечного кредиту на придбання житла;
6) заохочення організацій і підприємств, що мають довгострокові ресурси (наприклад, пенсійних фондів), вкладати свої кошти в цінні папери, забезпеченими цінними кредитами.
Основними нормативними актами, що регулюють цивільні правовідносини при іпотечному кредитуванні та операціях з нерухомим майном, є: Конституція Російської Федерації, Цивільний кодекс РФ, Житловий кодекс РФ, Федеральні закони «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним», «Про заставу» , «Про іпотеку (заставі нерухомості)», «Про основи федеральне житлової політики», «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», «Про організацію страхової справи в Російській Федерації», «Про оціночну діяльність», укази Президента РФ «Про житлові кредити »та« Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування », постанови Уряду РФ« Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації »і« Про затвердження правил формування і ведення реєстру учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців Міністерством оборони Російської Федерації, федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба », іншим нормативні акти.
Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу РФ про укладення договорів, а також положень Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
У договорі про іпотеку мають бути зазначені:
· Предмет іпотеки, його оцінка та істота;
· Розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою;
· Право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю;
· Найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.
· Якщо предметів іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки. Крім того, повинен бути зазначений термін оренди.
За договором про іпотеку одна сторона (заставодержатель), що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншої сторони (заставодавця) переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом (ч. 1. Ст. 334 ЦК РФ).
Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні. До застави нерухомого майна застосовуються правила про заставу, що виникає в силу договору про іпотеку, якщо федеральним законом не встановлено інше.
Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, якщо інше не передбачено законом.
Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації про бухгалтерський облік.
Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором.
Крім того, іпотека, встановлена в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплату відсотків, забезпечує також сплату кредиторові (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами).
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та (або) в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.
Якщо заставодержатель відповідно до умов договору про іпотеку або в силу необхідності забезпечити збереження майна, закладеного за цим договором, змушений нести витрати на його утримання та (або) охорону або на погашення заборгованості заставодавця по зв'язаних з цим майном податках, зборах або комунальним платежам, відшкодування заставодержателю таких необхідних витрат забезпечується за рахунок заставленого майна.
За договором про іпотеку відповідно до ч.1. ст. 130 Цивільного кодексу РФ може бути закладено наступне нерухоме майно:
1) земельні ділянки, за винятком земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств у відповідності з законом, а також частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Не допускається іпотека майна, вилученого з обороту, майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена. Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, така ж згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна.
Рішення про заставу нерухомого майна, що перебуває у державній власності і не закріплене на праві господарського відання, приймаються Урядом РФ або урядом (адміністрацією) суб'єкта РФ.
Право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця, якщо федеральним законом або договором оренди не передбачено інше. У випадках, передбачених ч. 3 ст. 335 Цивільного кодексу РФ, необхідна також згода власника орендованого майна або особи, яка має на нього право господарського ведення.
Застава нерухомого майна не є підставою для звільнення особи, що виступив заставодавцем за договором про іпотеку, від виконання ним умов, на яких вона брала участь в інвестиційному (комерційному) конкурсі, аукціоні або іншим чином у процесі приватизації майна, що є предметом даного застави.
На майно, що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека може бути встановлена за наявності письмової згоди на це всіх власників.
Учасник спільної часткової власності може закласти свою частку в праві на спільне майно без згоди інших власників.
У разі звернення з вимогою заставодержателя стягнення на цю частку при її продажу застосовуються правила ст. 250 і 255 Цивільного кодексу РФ про переважне право купівлі, що належить іншим власникам, та про звернення стягнення на частку в праві спільної власності, за винятком випадків звернення стягнення на частку в праві власності на спільне майно житлового будинку (ст. 290 ГК РФ) у зв'язку з зверненням стягнення на квартиру в цьому будинку.
Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем.
При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом, або в певному порядку.
Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.
Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів) і їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Договір про іпотеку підлягає державній реєстрації.
Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку тягне за собою його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.
Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
На даний момент виникає дуже багато суперечок, щодо чинного Федерального закону «Про іпотеку», який неоднозначно трактується на практиці. Закон відносно новий і вимагає уваги до себе з боку людей, які застосовують норми закону. Все це вимагало з боку законопріменяющіх органів узагальнення практики, у зв'язку з чим від 28 січня 2005 р. прийнято Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку». Як приклад наведемо ст. 1 з даного інформаційного листа:
Кредитор пред'явив до суду вимога про стягнення з боржника суми виданого кредиту та про звернення стягнення на нерухоме майно, заставлене боржником за договором про іпотеку з метою забезпечення виконання ним своїх зобов'язань перед кредитором за кредитним договором.
Арбітражний суд задовольнив вимогу позивача про стягнення з боржника суми основного боргу і відмовив у задоволенні вимоги про звернення стягнення на заставлене майно, вказавши, що предметом договору про іпотеку був об'єкт незавершеного будівництва. До моменту пред'явлення позивачем вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки даний об'єкт був добудований і згідно з випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - Єдиний реєстр) заставодавцю (боржника за основним зобов'язанням) на праві власності належить закінчений будівництвом об'єкт (офісна будівля), прийнятий і введений в експлуатацію в установленому законом порядку. Таким чином, предмет іпотеки, названий у договорі про іпотеку, відсутня, а отже, іпотека припинилася.
Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки скасував і вимогу задовольнив, вказавши, що стягнення повинно бути звернено на належне заставодавцю офісна будівля як на об'єкт нерухомості, що з'явився в результаті завершення будівництва об'єкта, яке було предметом іпотеки.
Зміна предмета іпотеки в період дії договору про іпотеку не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом підпункту 3 частини 1 статті 353 Цивільного кодексу Россійско1 Федерації (далі ЦК РФ, Кодекс) тягне припинення застави. Ні Кодекс, ні Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (далі Закон про іпотеку) не вимагають для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, і реєстрації цих змін. Так, згідно зі ст. 76 Закону про іпотеку при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання не завершеним будівництвом об'єктом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва. За змістом зазначеної статті договір про іпотеку, предметів якого було будується житловий будинок, без внесення до нього будь-яких змін і доповнень в частині опису предмета іпотеки та його оцінки і без реєстрації таких змін і доповнень поширюється на збудоване житловий будинок.
Крім того, чинне законодавство не передбачає погашення установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установа юстиції) зробленої ним у Єдиному реєстрі запису про реєстрацію договору про іпотеку об'єкта незавершеного будівництва в разі завершення його будівництва ».
Як видно з наведеного прикладу в даному Інформаційному лист розглянуті найбільш спірні моменти, які неоднозначно тлумачаться правопріменітелямі.
1.2. Забезпечення прав за договором про іпотеку
При включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить забезпечує іпотекою зобов'язання, що стосується форми та державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку.
При укладенні договору про іпотеку заставодавець зобов'язаний у письмовій формі попередити заставодержателя про всі відомі йому на момент державної реєстрації договору права третіх осіб на предмет іпотеки (права застави, довічного користування, оренди, сервітути та інші права). Невиконання цього обов'язку дає заставодержателю право вимагати дострокового забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору про іпотеку.
Права заставодержателя за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і за договором про іпотеку можуть бути засвідчені заставної. Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує такі права її законного власника:
· Право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченого іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без надання інших доказів існування цього зобов'язання;
· Право застави на вказане в договорі про іпотеку майно.
Зобов'язаними за заставною особами є боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставник. Заставна складається заставодавцем, а якщо він є третьою особою, також і боржником за забезпеченим іпотекою зобов'язанням.
Заставна видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після державної реєстрації іпотеки. Передача прав за заставною здійснюється шляхом вчинення на ній передавального напису на користь іншої особи (власника заставної) і передачі заставної цій особі.
У передавальному написі повинно бути точно і повно вказано ім'я (найменування) особи, якій передаються права за заставною. Передавальні написи на заставній, що не містять такої вказівки (бланкові передаточні написи), вважаються нікчемними.
Передавальний напис повинен бути підписаний зазначеним у заставній особою, названим в попередній передавальної написи.
Передача прав по заставної іншій особі означає передачу цього ж особі прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням.
Законному власнику заставної належать всі засвідчені нею права, у тому числі права заставодержателя і права кредитора за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, незалежно від прав початкового заставоутримувача і попередніх власників заставної.
Власник заставної вважається законним, якщо його права на заставну грунтуються на останній передавальної написи і на безперервному ряді наявних на ній попередніх передавальних написів. Він не вважається законним власником заставної, якщо доведено, що заставна вибула з володіння будь-кого з осіб, які зробили передавальні написи, в результаті розкрадання або іншим чином мимо волі цієї особи, про що власник заставної, купуючи її, знав або повинен знати.
Написи на заставній, що забороняють її наступну передачу іншим особам, є нікчемною.
Якщо третя особа відповідно до ч. 2 ст. 313 Цивільного кодексу РФ повністю виконало за боржника забезпечене іпотекою зобов'язання, воно має право вимагати передачі йому права за заставною. При відмові заставодержателя передати ці права третя особа може вимагати в судовому порядку переведення цих прав на себе.
У разі часткового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання боржник по ньому, заставодавець і законний власник заставної вправі укласти угоду, що передбачає:
· Така зміна предмета іпотеки, при якому закладеним визнається частина раніше закладеного за даним договором про іпотеку майна, якщо зазначена частина майна може бути самостійним об'єктом прав;
· Така зміна розміру забезпечення, при якому розмір вимог, що виникли з кредитного або іншого договору і забезпечених за цим договором про іпотеку, збільшується або зменшується в порівнянні з тим, що забезпечувався іпотекою раніше.
Іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно, і державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки.
Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі заяви заставодавця.
Для державної реєстрації іпотеки повинні бути представлені:
1) договір про іпотеку і його нотаріально засвідчена копія;
2) документи, названі в договорі про іпотеку як додатки;
3) докази сплати реєстраційного збору;
4) документ, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання.
Якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя засвідчуються заставної, до органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки, надаються також наступні документи:
1) заставна та її копія;
2) документи, названі в заставі в якості додатків, та їх копії.
Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходжень необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки.
Заставодавець зберігає право користування майном, закладеним за договором про іпотеку. Заставодавець має право використовувати це майно відповідно до його призначення. Умови договору про іпотеку, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною. Якщо інше не передбачено договором, при користуванні закладеним майном заставодавець не повинен допускати погіршення майна та зменшення його вартості понад те, що викликається нормальним зносом.
Заставодавець має право отримувати від майна, закладеного за договором про іпотеку, плоди і доходи. Заставодержатель не набуває прав на ці плоди і доходи, якщо протягом п'яти років інше не передбачено договором про іпотеку.
Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, заставодавець зобов'язаний підтримувати майно, закладене за договором про іпотеку, в справному стані і нести витрати на утримання цього майна до припинення іпотеки. Крім того, якщо договором про іпотеку не передбачено інше, заставодавець зобов'язаний проводити поточний та капітальний ремонт майна, закладеного за договором про іпотеку, у строки, встановлені федеральним законом, іншими правовими актами Російської Федерації (п. 3 та 4 ст. 3 ДК РФ) або у передбаченому ними порядку, а якщо такі строки не встановлені - в розумні терміни.
Страхування майна, закладеного за договором про іпотеку, здійснюється відповідно до умов цього договору.
При відсутності в договорі про іпотеку інших умов про страхування закладеного майна заставник зобов'язаний страхувати за свій рахунок це майно у повній вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого іпотекою зобов'язання - на суму не нижче суми цього зобов'язання.
Заставодержатель має право на задоволення своєї вимоги за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, безпосередньо із страхового відшкодування за втрату або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховане. Ця вимога підлягає задоволенню переважно перед вимогами інших кредиторів заставодавця та осіб, на чию користь здійснено страхування, за вилученнями, встановленими федеральним законом.
Заставодержатель позбавляється права на задоволення своєї вимоги з страхового відшкодування, якщо втрата або пошкодження майна сталися з причин, за які він відповідає.
Заставоутримувач має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан та умови утримання майна, закладеного за договором про іпотеку. Це право належить заставодержателю і втом випадку, якщо заставлене майно передано заставодавцем на час у володіння третіх осіб.
Здійснювана заставоутримувачем перевірка не повинна створювати невиправдані перешкоди для використання заставленого майна заставодавцем або іншими особами, у володінні яких воно знаходиться.
При грубому порушенні заставодавцем правил користування закладеним майном, правил утримання або ремонту закладеного майна, обов'язки вживати заходів щодо збереження даного майна, якщо таке порушення створює загрозу втрати або пошкодження заставленого майна, а також при порушенні обов'язків по страхуванню заставленого майна або при необгрунтованій відмові заставодержателю в перевірці закладеного майна, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання. Якщо у задоволенні такої вимоги відмовлено або воно не задоволено у передбачений договором строк, а якщо такий строк не передбачений, протягом одного місяця, заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку.
Заставодавець несе ризик випадкової загибелі та випадкового пошкодження майна, закладеного за договором про іпотеку, якщо інше не передбачено таким договором.
Якщо за обставинами, за які заставодержатель не відповідає, закладене майно втрачено або пошкоджено настільки, що внаслідок цього забезпечення іпотекою зобов'язання істотно погіршився, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, в тому числі за рахунок страхового відшкодування.
Заставодержатель не може здійснити дані права, якщо між ним і заставодавцем укладено угоду в письмовій формі про відновлення або заміни загиблого або пошкодженого майна і заставник належно виконує умови цієї угоди.
Майно, закладене за договором про іпотеку в забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути представлено у заставу в забезпечення виконання іншого зобов'язання того ж чи іншого боржника до того ж чи іншому заставодержателю (наступна іпотека).
Черговість заставодержателів встановлюється на підставі даних єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно про момент виникнення іпотеки.
Наступна іпотека допускається, якщо вона не заборонена попередніми договорами про іпотеку того ж майна, дія яких не припинилося до моменту укладення наступного договору про іпотеку.
Заставодержатель може передати свої права за договором про іпотеку іншій особі, якщо договором не передбачено інше.
Особа, якій передано права за договором про іпотеку, стає на місце колишнього заставодержателя за цим договором. До його відносинами з цим заставоутримувачем застосовуються правила ст. 382, 384-386, 388 і 390 Цивільного кодексу РФ про передачу прав кредитора шляхом уступки вимоги.
Поступка заставоутримувачем прав за договором про іпотеку іншій особі дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою.
Якщо не доведено інше, відступлення прав за договором про іпотеку означає і поступку прав по забезпеченому іпотекою зобов'язанню.
Відступлення прав за договором про іпотеку відповідно до ч. 1 і 2 ст. 389 Цивільного кодексу РФ підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації угод з нерухомим майном.
Відступлення прав за договором про іпотеку або забезпеченому іпотекою зобов'язанню, права яких засвідчені заставної, не допускається. При здійсненні такої угоди вона визнається нікчемною.
Передача підприємства в іпотеку допускається при наявності згоди власника майна, що відноситься до підприємства, або уповноваженого ним органу. Договір про іпотеку підприємства, укладений з порушенням цієї вимоги, мізерний. Іпотека індивідуальних та багатоквартирних будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності не допускається.
Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, на них не поширюються.
У разі, коли предметом іпотеки є частина житлового будинку або частину квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, до такої іпотеці відповідно застосовуються правила Федерального закону «Про іпотеку» про іпотеку житлового будинку і квартири.
Іпотека житлового будинку чи квартири, що знаходяться у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, здійснюється в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації для здійснення угод з майном підопічних.
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до ч.1. ст. 290 Цивільного кодексу РФ знаходяться у спільній частковій власності заставника та інших осіб закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок.
При наданні кредиту для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва.
Житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житлового будинку або квартири, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором.
Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація, що надали кредит на покупку житлового будинку або квартири.
До застави житлового будинку або квартири відповідно застосовуються правила про заставу нерухомого майна, що виникає в силу договору.
2. Особливості іпотеки для військовослужбовців
2.1. Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення військовослужбовців
Законодавство Російської Федерації про житловий забезпечення військовослужбовців грунтується на Конституції Російської Федерації, загальновизнаних принципах і нормах міжнародного права, міжнародних договорах України і складається з Федерального закону від 20 серпня 2004 року № 117-ФЗ «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», інших федеральних законів, а також видаються відповідно до них інших нормативних правових актів Російської Федерації.
Федеральний закон «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» встановлює правові, організаційні, економічні та соціальні основи накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців та регулює відносини, пов'язані з формуванням, особливостями інвестування та використання коштів, призначених для житлового забезпечення військовослужбовців, а також для інших цілей у випадках, передбачених цим Законом.
У даному Федеральному законі дано визначення таких основних понять:
· Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення військовослужбовців (далі - накопичувально-іпотечна система) - сукупність правових, економічних та організаційних відносин, спрямованих на реалізацію прав військовослужбовців на житлове забезпечення;
· Учасники накопичувально-іпотечної системи (далі також - учасники) - військовослужбовці - громадяни Російської Федерації, які проходили військову службу за контрактом і включені до реєстру учасників;
· Реєстр учасників - перелік учасників накопичувально-іпотечної системи, що формується федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;
· Накопичувальний внесок - грошові кошти, що виділяються з федерального бюджету та обліковуються на іменному накопичувальному рахунку учасника;
· Уповноважений федеральний орган - федеральний орган виконавчої влади, який забезпечує функціонування накопичувально-іпотечної системи відповідно до цього Закону;
· Накопичення для житлового забезпечення - сукупність засобів, що включають:
а) накопичувальні внески, що надійшли в уповноважений державний орган і не передані в довірче управління керуючим компаніям;
б) кошти, передані в довірче управління керуючим компаніям, уповноваженим федеральним органом відповідно до Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», включаючи доходи від інвестування зазначених коштів;
в) кошти, що надійшли в уповноважений державний орган від керуючих компаній або з інших передбачених Федеральним законом підстав, але не спрямовані на цільове використання накопичень для житлового забезпечення учасниками;
· Іменний накопичувальний рахунок учасника - форма аналітичного обліку, що включає в себе сукупність відомостей про накопичувальний внески, що надходять з федерального бюджету, про дохід від інвестування цих коштів, про заборгованість та про забезпечені заставою зобов'язання учасника накопичувально-іпотечної системи перед уповноваженим федеральним органом, а також відомості про учасника;
· Цільової житловий позику - грошові кошти, що надаються учаснику накопичувально-іпотечної системи на поворотній і у встановлених цим Законом випадках безоплатній або платній основі уповноваженим федеральним органом для придбання житлового приміщення або житлових приміщень під заставу придбаних житлових приміщень або житлового приміщення, погашення первісного внеску при отриманні іпотечного кредиту (позики) і (або) погашення зобов'язань за іпотечним кредитом (позикою);
· Розрахунковий сумарний внесок - накопичувальні внески, що надходять з федерального бюджету та обліковуються на іменному накопичувальному рахунку учасника за період військової служби учасника накопичувально-іпотечної системи до настання встановленого федеральним законом граничного повернення перебування його на військовій службі, відповідного присвоєному військовому званню (без урахування доходу від інвестування);
· Індексний інвестиційний фонд - інвестиційний фонд, кошти якого інвестуються в цінні папери відповідно до заявленого інвестиційними індексом;
· Інвестиційний портфель - активи (грошові кошти та цінні папери), сформовані за рахунок коштів, переданих уповноваженим федеральним органом у довірче управління однієї керуючої компанії;
· Сукупний інвестиційний портфель - сукупність активів (грошових коштів і цінних паперів), що знаходяться в довірчому управлінні всіх керуючих компаній відповідно до цього Закону;
· Інвестиційний мандат - перелік видів активів, які управляючі компанії можуть включати в інвестиційну декларацію при подачі документів на участь у конкурсі на укладання договорів довірчого управління;
· Доходи від інвестування - дивіденди і відсотки (дохід) з цінних паперів і банківських депозитах, інші види доходів від операцій з інвестування накопичень для житлового забезпечення, чистий результат від реалізації активів, фінансовий результат, що відображає зміну ринкової вартості інвестиційного портфеля.
2.2. Організація накопичувально-іпотечної системи
Реалізація права на житло учасниками накопичувально-іпотечної системи здійснюється за допомогою:
1) формування накопичень для житлового забезпечення на іменних накопичувальних рахунках учасників та подальшого використання цих накопичень для придбання житла;
2) надання цільового житлової позики;
3) виплати за рішенням федерального органу виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, за рахунок коштів федерального бюджету, що виділяються відповідному федеральному органу виконавчої влади, у розмірі та в порядку, які встановлюються Урядом Російської Федерації, грошових коштів, які доповнюють накопичення для житлового забезпечення, враховані на іменному накопичувальному рахунку учасника, до розрахункового розміру грошових коштів, які міг би накопичити учасник накопичувально-іпотечної системи в період від дати надання таких коштів до дати, коли загальна тривалість його військової служби в календарному обчисленні (далі - загальна тривалість військової служби ) могла б скласти двадцять років (без урахування доходу від інвестування).
Виплата грошових коштів за рішенням федерального органу виконавчої влади, в якій федеральним законом передбачена військова служба, проводиться потребують поліпшення житлових умов:
а) учасникам накопичувально-іпотечної системи, зазначених у п. 2 ст. 10 Федерального закону «Про накпоітельно-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», при загальній тривалості військової служби від десяти до двадцяти років;
б) членам сімей учасників накопичувально-іпотечної системи у випадках, передбачених ч. 1 ст. 12 вказаного Закону.
Виплати грошових коштів проводяться федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба, у тримісячний термін, починаючи з дня надходження до відповідного федеральний орган виконавчої влади заяви у письмовій формі від учасника накопичувально-іпотечної системи або членів його сім'ї з проханням про отримання виплату .
Згідно зі ст. 5 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» накопичення для житлового забезпечення формуються за рахунок таких джерел:
1) обліковуються на іменних накопичувальних рахунках учасників накопичувальні внески за рахунок коштів федерального бюджету;
2) доходи від інвестування накопичень для житлового забезпечення;
3) інші не заборонені законодавством Російської Федерації надходження.
Розмір накопичувального внеску на одного учасника встановлюється федеральним законом про федеральному бюджеті на рік внесення накопичувального внеску в розмірі не менш ніж накопичувальний внесок, отриманий шляхом індексації фактично нарахованого та перерахованого накопичувального внеску попереднього року з урахуванням рівня інфляції, передбаченого внеску попереднього року з урахуванням рівня інфляції, передбаченого прогнозом соціально-економічного розвитку Російської Федерації на черговий рік.
Накопичувальні внески, що перераховуються щоквартально з федерального бюджету на одного учасника накопичувально-іпотечної системи, обліковуються на іменному накопичувальному рахунку учасника протягом всього періоду його військової служби.
Облік накопичувальних внесків на іменних накопичувальних рахунках учасників здійснюється на підставі відомостей про учасників накопичувально-іпотечної системи, що подаються в уповноважений державний орган федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба.
Облік накопичувальних внесків на іменному накопичувальному рахунку учасника починається з 1-го числа місяця, наступного за місяцем відкриття цього рахунку, і припиняється з дня закриття цього рахунку.
Накопичення для житлового забезпечення є власністю Російської Федерації, не підлягають вилученню до бюджету будь-якого рівня, не можуть бути предметом застави або іншого забезпечення зобов'язань власника зазначених накопичень та суб'єктів відносин щодо їх формування та інвестування.
Суб'єктами відносин щодо формування та інвестування накопичень для житлового забезпечення є федеральні органи виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба, уповноважений федеральний орган, спеціалізований депозитарій, управляючі компанії, кредитні організації та брокери.
Федеральні органи виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба:
1) формують, ведуть реєстр учасників і подають до уповноваженого центрального органу відомості про учасників накопичувально-іпотечної системи, необхідні для ведення їх іменних накопичувальних рахунків, з урахуванням вимог законодавства Російської Федерації про державну таємницю;
2) повідомляють в уповноважений державний орган про перехід учасника накопичувально-іпотечної системи в інший федеральний орган виконавчої влади для проходження військової служби;
3) представляють у федеральний орган виконавчої влади у галузі фінансів і уповноважений федеральний орган відомості про кількість учасників накопичувально-іпотечної системи для формування бюджетної проектування на відповідний рік;
4) звіряють відомості, відображені в реєстрі учасників, спільно з уповноваженим федеральним органом;
5) отримують в уповноваженому федеральному органі відомості про іменні накопичувальних рахунках учасників;
6) інформують у письмовій формі учасників накопичувально-іпотечної системи про включення їх в цю систему і про виключення їх із нього;
7) у випадках, встановлених п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», приймають рішення про виплату грошових коштів на придбання житла учасникам накопичувально-іпотечної системи або членам їх сімей і виплачують зазначені грошові кошти;
8) проводять інформаційно-роз'яснювальну роботу про накопичувально-іпотечній системі.
Громадський контроль за інвестування накопичень для житлового забезпечення здійснюється Радою з інвестування накопичень для житлового забезпечення (далі Рада) відповідно до положення, затвердженого Урядом Російської Федерації. Персональний склад Ради формується з представників саморегулівних організацій професійних учасників ринку цінних паперів, інших громадських організацій і федеральний органів виконавчої влади. До складу Ради не можуть входити особи, в силу своїх професійних обов'язків безпосередньо приймають рішення про інвестування накопичень для житлового забезпечення. Члени Ради здійснюють свою діяльність на безоплатній основі. Рада має право запитувати повноважний федеральний орган про інформацію про діяльність щодо інвестування накопичень для житлового забезпечення, у тому числі звітність суб'єктів відносин з інвестування накопичень для житлового забезпечення, а також аудиторські звіти та аудиторські висновки по зазначеної звітності. У разі виявлення фактів правопорушень у сфері інвестування та використання накопичень для житлового забезпечення відповідні пропозиції направляються Радою до уповноважених федеральні органи виконавчої влади, які здійснюють функції щодо нормативно-правового регулювання, та уповноважені федеральні органи виконавчої влади, які здійснюють функції з державного контролю (нагляду) в сфері відносин щодо формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення, федеральний орган виконавчої влади в галузі фінансових ринків, інші федеральні органи виконавчої влади, їх територіальні органи та правоохоронні органи відповідно до їх компетенції для вирішення питань про притягнення правопорушників до відповідальності, передбаченої законодавством Російської Федерації.
2.3. Участь військовослужбовців у накопичувально-іпотечній системі
До учасників накопичувально-іпотечної системи належать такі військовослужбовці:
1) особи, що закінчили військові навчальні заклади професійної освіти і отримали в зв'язку з цим перше військове звання офіцера починаючи з 1 січня 2005 року, при цьому зазначені особи, які уклали перші контракти про проходження військової служби до 1 січня 2005 року, можуть стати учасниками, виявивши таке бажання;
2) офіцери, призвані на військову службу із запасу або надійшли у добровільному порядку на військову службу із запасу і уклали перший контракт про проходження військової служби, починаючи з 1 січня 2005 р.;
3) прапорщики і мічмани, загальна тривалість військової служби за контрактом яких складе три роки, починаючи з 1 січня 2005 року, при цьому зазначені особи, які уклали перші контракти про проходження військової служби до 1 січня 2005 року, можуть стати учасниками, виявивши таке бажання;
4) сержанти і старшини, солдати і матроси, які уклали другий контракт про проходження військової служби не раніше 1 січня 2005 р., які виявили бажання стати учасниками накопичувально-іпотечної системи.
Підстава для включення військовослужбовця федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, до реєстру учасників є:
1) для осіб, які закінчили військові навчальні заклади професійної освіти й уклали перший контракт в проходженні військової служби після 1 січня 2005 р. - отримання першого військового звання офіцера;
2) для офіцерів, призваних на військову службу із запасу або надійшли у добровільному порядку на військову службу із запасу, - висновок першого контракту про проходження військової служби;
3) для прапорщиків і мічманів, які уклали перший контракт про проходження військової служби після 1 січня 2005 р., - загальна тривалість їхньої військової служби за контрактом три роки;
4) для сержантів і старшин, солдатів і матросів - у письмовій формі звернення про їх включення до реєстру учасників;
5) для осіб, які закінчили військові навчальні заклади професійної освіти, починаючи з 1 січня 2005 р. і уклали перший контракт про проходження військової служби до 1 січня 2005 р., - у письмовій формі звернення про їх включення до реєстру учасників;
6) для прапорщиків і мічманів, загальна тривалість військової служби яких складе три роки з 1 січня 2005 року, якщо вони уклали перший контракт про проходження військової служби до 1 січня 2005 р., - у письмовій формі звернення про їх включення до реєстру учасників.
Підстава для виключення військовослужбовця федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, з реєстру учасників є:
1) звільнення його з військової служби;
2) виключення його зі списків особового складу військової частини у зв'язку з його загибеллю або смертю, визнанням його в установленому порядку безвісно відсутнім або оголошенням його померлим.
У разі переведення військовослужбовця з одного федерального органу виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, в інший федеральний орган виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, відомості про учасника накопичувально-іпотечної системи повинні бути передані до реєстру учасників того федерального органу виконавчої влади, до якого військовослужбовець переведений для подальшого проходження військової служби.
Про включення військовослужбовця до реєстру учасників та про відкриття іменного накопичувального рахунку учасника або про виключення його з реєстру учасників і про закриття іменного накопичувального рахунку учасника, військовослужбовець повідомляється в письмовій формі Федеральним органом виконавчої влади. Підставою ж виникнення права на використання накопичень, облікованих на іменному накопичувальному рахунку учасника, відповідно до цього Закону є:
1) загальна тривалість військової служби двадцять років і більше;
2) звільнення військовослужбовця, загальна тривалість військової служби якого становить десять років і більше: а) після досягнення граничного віку перебування на військовій службі; б) за станом здоров'я - у зв'язку з визнанням його військово-лікарською комісією непридатним або обмежено придатним до військової служби; в) у зв'язку з організаційно-штатними заходами; г) за сімейними обставинами, передбаченими законодавством Російської Федерації про військовий обов'язок і військову службу;
3) виключення учасника накопичувально-іпотечної системи зі списків особового складу військової частини у зв'язку з його загибеллю або смертю, визнанням його в установленому законом порядку безвісно відсутнім або оголошенням його померлим.
Учасник накопичувально-іпотечної системи має право:
1) придбати у власність житлове приміщення або житлові приміщення за рахунок коштів, накопичених на іменному накопичувальному рахунку учасника, і додаткових грошових коштів після виникнення права на їх використанням;
2) придбати у власність житлове приміщення або житлові приміщення з використанням цільового житлової позики і (або) іпотечного кредиту (позики) в порядку і на умовах, які визначені ст. 14 і 15 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців»;
3) щорічно отримувати у федеральному органі виконавчої влади, в якому проходить військову службу, відомості про засоби, які обліковуються на його іменному накопичувальному рахунку;
4) використовувати кошти в розмірі накопичень для житлового забезпечення, облікованих на її іменному накопичувальному рахунку, для погашення раніше отриманого цільового житлової позики;
5) використовувати кошти, накопичені на його іменному накопичувальному рахунку, у випадках, передбачених ст. 10 зазначеного Закону, для поліпшення житлових умов чи інших цілей.
Учасник накопичувально-іпотечної системи зобов'язаний:
1) повернути наданий цільової житловий позику у випадках і в порядку, що визначені Федеральним законом «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців»;
2) повідомити уповноважений федеральний орган про своє рішення стосовно засобів, накопичених на його іменному накопичувальному рахунку, при звільненні з військової служби.
Використання учасником грошових коштів у розмірі накопичень для житлового забезпечення, облікованих на іменному накопичувальному рахунку учасника, відповідно до положень ч. 1 ст. 11 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», є виконанням державою своїх зобов'язань по житловому забезпеченню військовослужбовця.
У разі виключення учасника накопичувально-іпотечної системи зі списків особового складу військової частини у зв'язку з його загибеллю або смертю, визнанням його в установленому законом порядку безвісно відсутнім або оголошенням її померлою члени його сім'ї мають право на цільове використання коштів, врахованих на іменному накопичувальному рахунку учасника , і грошових коштів. При цьому іменний накопичувальний рахунок учасника закривається. Згідно з Федеральним законом «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» до членів сім'ї військовослужбовців належать: дружина або чоловік; неповнолітні діти; діти старше вісімнадцяти років, які стали інвалідами до досягнення або віку вісімнадцяти років, діти у віці до двадцяти трьох років, що навчаються в освітні установи по очній формі навчання, особи, які перебувають на утриманні військовослужбовця.
Цільовий житловий позику, отриманий учасником накопичувально-іпотечної системи, виключеним зі списків військової частини на підставах, зазначених у ч. 1. Ст. 12 вказаного Закону, зараховується в рахунок зобов'язань держави перед учасником і не підлягає поверненню членами його сім'ї.
Підставою для відкриття іменного накопичувального рахунку учасника є внесення відомостей про неї до реєстру учасників. Після звільнення учасника накопичувально-іпотечної системи з військової служби іменний накопичувальний рахунок учасника припиняється, і його участь у накопичувально-іпотечній системі припиняється. Порядок використання накопичених коштів після закриття іменного накопичувального рахунку учасника визначається Урядом Російської Федерації. У разі набуття учасником накопичувально-іпотечної системи житла в період проходження військової служби за рахунок частини накопичень з використанням цільового житлової позики і погашення зазначеного позики при звільненні учасника за рішенням федерального органу виконавчої влади, в якому він проходив військову служби, про виключення учасника з реєстру учасників і на підставі його рапорту (заяви) уповноважений федеральний орган забезпечує надання учаснику залишків грошових накопичень і закриває іменний накопичувальний рахунок учасника. У випадку, якщо при достроковому звільненні учасника накопичувально-іпотечної системи з військової служби загальна тривалість військової служби не склала двадцяти років або при звільненні військовослужбовця, загальна тривалість військової служби якого менше десяти років, його іменний накопичувальний рахунок закривається, а сума накопичених внесків та інших врахованих на іменному накопичувальному рахунку учасника надходжень підлягає поверненню у федеральний бюджет.
3. Державне регулювання, державний контроль (нагляд) у сфері відносин з формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення
Державне регулювання у сфері відносин з формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення здійснюється відповідно до Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», іншими федеральними законами, постановами Уряду Російської Федерації, нормативними правовими актами уповноважених федеральних органів виконавчої влади в межах їх компетенції. Державний контроль (нагляд) у зазначеній сфері здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади в межах їх компетенції. Державний контроль (нагляд) за цільовим використанням бюджетних асигнувань і накопичень для житлового забезпечення здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації. Державний контроль (нагляд) за дотриманням керуючими компаніями, спеціалізованим депозитарієм і брокерами вимог Федерального закону «Онакопітельно-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» та інших нормативних правових актів Російської Федерації, що регулюють відносини, пов'язані з інвестуванням накопичень для житлового забезпечення, здійснюється федеральним органом виконавчої влади в області фінансових ринків.
В даний час з метою розвитку Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» та впровадження його в життя Урядом РФ прийнято Постанову від 21 лютого 2005 р. № 89 «Про затвердження Правил формування та ведення реєстру учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців Міністерством оборони Російської Федерації, федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба ». Так, цією Постановою затверджені додаються Правила. Ці Правила розроблені відповідно до ст. 7 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців з метою організації роботи Міністерства оборони Російської Федерації, федеральних органів виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба. Також Правила дають визначення учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців. Учасниками, згідно зі ст. 2 зазначеного Закону, є військовослужбовці - громадяни Російської Федерації, що проходять військову службу за контрактом і включені до реєстру.
Висновок
Відповідальність за порушення договірних зобов'язань та норм житлового законодавства
Житловий кодекс Російської Федерації передбачає в загальному вигляді відповідальність за договором соціального найму житлового приміщення (для наймодавця - ст. 66 ЖК РФ і наймача - ст. 68 ЖК РФ), а також відповідальність за неналежне використання житлового фонду. Крім того, законодавством може бути встановлена відповідальність і за інші порушення житлового законодавства.
Так, Цивільним кодексом Російської Федерації передбачено відповідальність осіб, винних у невнесення плати за житлове приміщення за шість місяців (ст. 687 ГК РФ). Ця санкція застосовується за порушення обов'язку, передбаченої договорів найму.
Містобудівним законодавством передбачена адміністративна відповідальність за ряд правопорушень, що виразилися в будівництва об'єктів нерухомості без дозволу на будівництво (самовільна споруда), порушення дозволеного використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, порушення встановленого порядку виконання інженерних вишукувань для здійснення містобудівної діяльності та порядку розроблення та затвердження проектної документації , недопущення посадових осіб архітектури та містобудування на об'єкти нерухомості, що знаходяться в стадії будівництва, реконструкції, що знаходяться в стадії будівництва, реконструкції або ремонту, і деякі ін
Що стосується заходів цивільно-правової відповідальності, найважливішим заходом є відшкодування шкоди, заподіяної житловому фонду. Згідно з цією статтею підприємства, установи, організації, а також громадяни, які заподіяли шкоду жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках, зобов'язані відшкодувати заподіяну шкоду. Так, у судах часто розглядаються спори про відшкодування шкоди, заподіяної з вини сусідів позивачів внаслідок затоплення квартир, необережного поводження з вогнем і т.д.
Збиток, заподіяний зазначеним вище об'єктів, відшкодовується за загальними правилами, передбаченими відповідними нормами цивільного права. Відшкодування збитків може складатися у виправленні пошкодженого об'єкта, наприклад, у ремонті двері, дахи тощо, або в повному відшкодуванні заподіяних збитків або іншими засобами (гл. 59 ЦК РФ).
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу Російської Федерації особа, право якої порушено, може вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Список літератури
1. Цивільний кодекс РФ.
2. Цивільний кодекс України, ст. 687.
3. Житловий кодекс РФ.
4. Закон Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу».
5. Закон Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу», ст. 7.
6. Конституція Російської Федерації.
7. Постанова Уряду РФ від 21 січня 2005 р. № 89 «Про затвердження Правил формування та ведення реєстру учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців Міністерством оборони РРФ, федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба».
8. Постанови Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації».
9. Укази Президента РФ «Про житлові кредити», «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування».
10. Федеральний закон № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
11. Федеральний закон «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців».
12. Федеральні закони «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним», «Про основи федеральної житлової політики», «Про організацію страхової справи до», «Про оціночну діяльність».
Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація, що надали кредит на покупку житлового будинку або квартири.
До застави житлового будинку або квартири відповідно застосовуються правила про заставу нерухомого майна, що виникає в силу договору.
2. Особливості іпотеки для військовослужбовців
2.1. Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення військовослужбовців
Законодавство Російської Федерації про житловий забезпечення військовослужбовців грунтується на Конституції Російської Федерації, загальновизнаних принципах і нормах міжнародного права, міжнародних договорах України і складається з Федерального закону від 20 серпня 2004 року № 117-ФЗ «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», інших федеральних законів, а також видаються відповідно до них інших нормативних правових актів Російської Федерації.
Федеральний закон «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» встановлює правові, організаційні, економічні та соціальні основи накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців та регулює відносини, пов'язані з формуванням, особливостями інвестування та використання коштів, призначених для житлового забезпечення військовослужбовців, а також для інших цілей у випадках, передбачених цим Законом.
У даному Федеральному законі дано визначення таких основних понять:
· Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення військовослужбовців (далі - накопичувально-іпотечна система) - сукупність правових, економічних та організаційних відносин, спрямованих на реалізацію прав військовослужбовців на житлове забезпечення;
· Учасники накопичувально-іпотечної системи (далі також - учасники) - військовослужбовці - громадяни Російської Федерації, які проходили військову службу за контрактом і включені до реєстру учасників;
· Реєстр учасників - перелік учасників накопичувально-іпотечної системи, що формується федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;
· Накопичувальний внесок - грошові кошти, що виділяються з федерального бюджету та обліковуються на іменному накопичувальному рахунку учасника;
· Уповноважений федеральний орган - федеральний орган виконавчої влади, який забезпечує функціонування накопичувально-іпотечної системи відповідно до цього Закону;
· Накопичення для житлового забезпечення - сукупність засобів, що включають:
а) накопичувальні внески, що надійшли в уповноважений державний орган і не передані в довірче управління керуючим компаніям;
б) кошти, передані в довірче управління керуючим компаніям, уповноваженим федеральним органом відповідно до Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», включаючи доходи від інвестування зазначених коштів;
в) кошти, що надійшли в уповноважений державний орган від керуючих компаній або з інших передбачених Федеральним законом підстав, але не спрямовані на цільове використання накопичень для житлового забезпечення учасниками;
· Іменний накопичувальний рахунок учасника - форма аналітичного обліку, що включає в себе сукупність відомостей про накопичувальний внески, що надходять з федерального бюджету, про дохід від інвестування цих коштів, про заборгованість та про забезпечені заставою зобов'язання учасника накопичувально-іпотечної системи перед уповноваженим федеральним органом, а також відомості про учасника;
· Цільової житловий позику - грошові кошти, що надаються учаснику накопичувально-іпотечної системи на поворотній і у встановлених цим Законом випадках безоплатній або платній основі уповноваженим федеральним органом для придбання житлового приміщення або житлових приміщень під заставу придбаних житлових приміщень або житлового приміщення, погашення первісного внеску при отриманні іпотечного кредиту (позики) і (або) погашення зобов'язань за іпотечним кредитом (позикою);
· Розрахунковий сумарний внесок - накопичувальні внески, що надходять з федерального бюджету та обліковуються на іменному накопичувальному рахунку учасника за період військової служби учасника накопичувально-іпотечної системи до настання встановленого федеральним законом граничного повернення перебування його на військовій службі, відповідного присвоєному військовому званню (без урахування доходу від інвестування);
· Індексний інвестиційний фонд - інвестиційний фонд, кошти якого інвестуються в цінні папери відповідно до заявленого інвестиційними індексом;
· Інвестиційний портфель - активи (грошові кошти та цінні папери), сформовані за рахунок коштів, переданих уповноваженим федеральним органом у довірче управління однієї керуючої компанії;
· Сукупний інвестиційний портфель - сукупність активів (грошових коштів і цінних паперів), що знаходяться в довірчому управлінні всіх керуючих компаній відповідно до цього Закону;
· Інвестиційний мандат - перелік видів активів, які управляючі компанії можуть включати в інвестиційну декларацію при подачі документів на участь у конкурсі на укладання договорів довірчого управління;
· Доходи від інвестування - дивіденди і відсотки (дохід) з цінних паперів і банківських депозитах, інші види доходів від операцій з інвестування накопичень для житлового забезпечення, чистий результат від реалізації активів, фінансовий результат, що відображає зміну ринкової вартості інвестиційного портфеля.
2.2. Організація накопичувально-іпотечної системи
Реалізація права на житло учасниками накопичувально-іпотечної системи здійснюється за допомогою:
1) формування накопичень для житлового забезпечення на іменних накопичувальних рахунках учасників та подальшого використання цих накопичень для придбання житла;
2) надання цільового житлової позики;
3) виплати за рішенням федерального органу виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, за рахунок коштів федерального бюджету, що виділяються відповідному федеральному органу виконавчої влади, у розмірі та в порядку, які встановлюються Урядом Російської Федерації, грошових коштів, які доповнюють накопичення для житлового забезпечення, враховані на іменному накопичувальному рахунку учасника, до розрахункового розміру грошових коштів, які міг би накопичити учасник накопичувально-іпотечної системи в період від дати надання таких коштів до дати, коли загальна тривалість його військової служби в календарному обчисленні (далі - загальна тривалість військової служби ) могла б скласти двадцять років (без урахування доходу від інвестування).
Виплата грошових коштів за рішенням федерального органу виконавчої влади, в якій федеральним законом передбачена військова служба, проводиться потребують поліпшення житлових умов:
а) учасникам накопичувально-іпотечної системи, зазначених у п. 2 ст. 10 Федерального закону «Про накпоітельно-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», при загальній тривалості військової служби від десяти до двадцяти років;
б) членам сімей учасників накопичувально-іпотечної системи у випадках, передбачених ч. 1 ст. 12 вказаного Закону.
Виплати грошових коштів проводяться федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба, у тримісячний термін, починаючи з дня надходження до відповідного федеральний орган виконавчої влади заяви у письмовій формі від учасника накопичувально-іпотечної системи або членів його сім'ї з проханням про отримання виплату .
Згідно зі ст. 5 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» накопичення для житлового забезпечення формуються за рахунок таких джерел:
1) обліковуються на іменних накопичувальних рахунках учасників накопичувальні внески за рахунок коштів федерального бюджету;
2) доходи від інвестування накопичень для житлового забезпечення;
3) інші не заборонені законодавством Російської Федерації надходження.
Розмір накопичувального внеску на одного учасника встановлюється федеральним законом про федеральному бюджеті на рік внесення накопичувального внеску в розмірі не менш ніж накопичувальний внесок, отриманий шляхом індексації фактично нарахованого та перерахованого накопичувального внеску попереднього року з урахуванням рівня інфляції, передбаченого внеску попереднього року з урахуванням рівня інфляції, передбаченого прогнозом соціально-економічного розвитку Російської Федерації на черговий рік.
Накопичувальні внески, що перераховуються щоквартально з федерального бюджету на одного учасника накопичувально-іпотечної системи, обліковуються на іменному накопичувальному рахунку учасника протягом всього періоду його військової служби.
Облік накопичувальних внесків на іменних накопичувальних рахунках учасників здійснюється на підставі відомостей про учасників накопичувально-іпотечної системи, що подаються в уповноважений державний орган федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба.
Облік накопичувальних внесків на іменному накопичувальному рахунку учасника починається з 1-го числа місяця, наступного за місяцем відкриття цього рахунку, і припиняється з дня закриття цього рахунку.
Накопичення для житлового забезпечення є власністю Російської Федерації, не підлягають вилученню до бюджету будь-якого рівня, не можуть бути предметом застави або іншого забезпечення зобов'язань власника зазначених накопичень та суб'єктів відносин щодо їх формування та інвестування.
Суб'єктами відносин щодо формування та інвестування накопичень для житлового забезпечення є федеральні органи виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба, уповноважений федеральний орган, спеціалізований депозитарій, управляючі компанії, кредитні організації та брокери.
Федеральні органи виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба:
1) формують, ведуть реєстр учасників і подають до уповноваженого центрального органу відомості про учасників накопичувально-іпотечної системи, необхідні для ведення їх іменних накопичувальних рахунків, з урахуванням вимог законодавства Російської Федерації про державну таємницю;
2) повідомляють в уповноважений державний орган про перехід учасника накопичувально-іпотечної системи в інший федеральний орган виконавчої влади для проходження військової служби;
3) представляють у федеральний орган виконавчої влади у галузі фінансів і уповноважений федеральний орган відомості про кількість учасників накопичувально-іпотечної системи для формування бюджетної проектування на відповідний рік;
4) звіряють відомості, відображені в реєстрі учасників, спільно з уповноваженим федеральним органом;
5) отримують в уповноваженому федеральному органі відомості про іменні накопичувальних рахунках учасників;
6) інформують у письмовій формі учасників накопичувально-іпотечної системи про включення їх в цю систему і про виключення їх із нього;
7) у випадках, встановлених п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», приймають рішення про виплату грошових коштів на придбання житла учасникам накопичувально-іпотечної системи або членам їх сімей і виплачують зазначені грошові кошти;
8) проводять інформаційно-роз'яснювальну роботу про накопичувально-іпотечній системі.
Громадський контроль за інвестування накопичень для житлового забезпечення здійснюється Радою з інвестування накопичень для житлового забезпечення (далі Рада) відповідно до положення, затвердженого Урядом Російської Федерації. Персональний склад Ради формується з представників саморегулівних організацій професійних учасників ринку цінних паперів, інших громадських організацій і федеральний органів виконавчої влади. До складу Ради не можуть входити особи, в силу своїх професійних обов'язків безпосередньо приймають рішення про інвестування накопичень для житлового забезпечення. Члени Ради здійснюють свою діяльність на безоплатній основі. Рада має право запитувати повноважний федеральний орган про інформацію про діяльність щодо інвестування накопичень для житлового забезпечення, у тому числі звітність суб'єктів відносин з інвестування накопичень для житлового забезпечення, а також аудиторські звіти та аудиторські висновки по зазначеної звітності. У разі виявлення фактів правопорушень у сфері інвестування та використання накопичень для житлового забезпечення відповідні пропозиції направляються Радою до уповноважених федеральні органи виконавчої влади, які здійснюють функції щодо нормативно-правового регулювання, та уповноважені федеральні органи виконавчої влади, які здійснюють функції з державного контролю (нагляду) в сфері відносин щодо формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення, федеральний орган виконавчої влади в галузі фінансових ринків, інші федеральні органи виконавчої влади, їх територіальні органи та правоохоронні органи відповідно до їх компетенції для вирішення питань про притягнення правопорушників до відповідальності, передбаченої законодавством Російської Федерації.
2.3. Участь військовослужбовців у накопичувально-іпотечній системі
До учасників накопичувально-іпотечної системи належать такі військовослужбовці:
1) особи, що закінчили військові навчальні заклади професійної освіти і отримали в зв'язку з цим перше військове звання офіцера починаючи з 1 січня 2005 року, при цьому зазначені особи, які уклали перші контракти про проходження військової служби до 1 січня 2005 року, можуть стати учасниками, виявивши таке бажання;
2) офіцери, призвані на військову службу із запасу або надійшли у добровільному порядку на військову службу із запасу і уклали перший контракт про проходження військової служби, починаючи з 1 січня 2005 р.;
3) прапорщики і мічмани, загальна тривалість військової служби за контрактом яких складе три роки, починаючи з 1 січня 2005 року, при цьому зазначені особи, які уклали перші контракти про проходження військової служби до 1 січня 2005 року, можуть стати учасниками, виявивши таке бажання;
4) сержанти і старшини, солдати і матроси, які уклали другий контракт про проходження військової служби не раніше 1 січня 2005 р., які виявили бажання стати учасниками накопичувально-іпотечної системи.
Підстава для включення військовослужбовця федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, до реєстру учасників є:
1) для осіб, які закінчили військові навчальні заклади професійної освіти й уклали перший контракт в проходженні військової служби після 1 січня 2005 р. - отримання першого військового звання офіцера;
2) для офіцерів, призваних на військову службу із запасу або надійшли у добровільному порядку на військову службу із запасу, - висновок першого контракту про проходження військової служби;
3) для прапорщиків і мічманів, які уклали перший контракт про проходження військової служби після 1 січня 2005 р., - загальна тривалість їхньої військової служби за контрактом три роки;
4) для сержантів і старшин, солдатів і матросів - у письмовій формі звернення про їх включення до реєстру учасників;
5) для осіб, які закінчили військові навчальні заклади професійної освіти, починаючи з 1 січня 2005 р. і уклали перший контракт про проходження військової служби до 1 січня 2005 р., - у письмовій формі звернення про їх включення до реєстру учасників;
6) для прапорщиків і мічманів, загальна тривалість військової служби яких складе три роки з 1 січня 2005 року, якщо вони уклали перший контракт про проходження військової служби до 1 січня 2005 р., - у письмовій формі звернення про їх включення до реєстру учасників.
Підстава для виключення військовослужбовця федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, з реєстру учасників є:
1) звільнення його з військової служби;
2) виключення його зі списків особового складу військової частини у зв'язку з його загибеллю або смертю, визнанням його в установленому порядку безвісно відсутнім або оголошенням його померлим.
У разі переведення військовослужбовця з одного федерального органу виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, в інший федеральний орган виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба, відомості про учасника накопичувально-іпотечної системи повинні бути передані до реєстру учасників того федерального органу виконавчої влади, до якого військовослужбовець переведений для подальшого проходження військової служби.
Про включення військовослужбовця до реєстру учасників та про відкриття іменного накопичувального рахунку учасника або про виключення його з реєстру учасників і про закриття іменного накопичувального рахунку учасника, військовослужбовець повідомляється в письмовій формі Федеральним органом виконавчої влади. Підставою ж виникнення права на використання накопичень, облікованих на іменному накопичувальному рахунку учасника, відповідно до цього Закону є:
1) загальна тривалість військової служби двадцять років і більше;
2) звільнення військовослужбовця, загальна тривалість військової служби якого становить десять років і більше: а) після досягнення граничного віку перебування на військовій службі; б) за станом здоров'я - у зв'язку з визнанням його військово-лікарською комісією непридатним або обмежено придатним до військової служби; в) у зв'язку з організаційно-штатними заходами; г) за сімейними обставинами, передбаченими законодавством Російської Федерації про військовий обов'язок і військову службу;
3) виключення учасника накопичувально-іпотечної системи зі списків особового складу військової частини у зв'язку з його загибеллю або смертю, визнанням його в установленому законом порядку безвісно відсутнім або оголошенням його померлим.
Учасник накопичувально-іпотечної системи має право:
1) придбати у власність житлове приміщення або житлові приміщення за рахунок коштів, накопичених на іменному накопичувальному рахунку учасника, і додаткових грошових коштів після виникнення права на їх використанням;
2) придбати у власність житлове приміщення або житлові приміщення з використанням цільового житлової позики і (або) іпотечного кредиту (позики) в порядку і на умовах, які визначені ст. 14 і 15 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців»;
3) щорічно отримувати у федеральному органі виконавчої влади, в якому проходить військову службу, відомості про засоби, які обліковуються на його іменному накопичувальному рахунку;
4) використовувати кошти в розмірі накопичень для житлового забезпечення, облікованих на її іменному накопичувальному рахунку, для погашення раніше отриманого цільового житлової позики;
5) використовувати кошти, накопичені на його іменному накопичувальному рахунку, у випадках, передбачених ст. 10 зазначеного Закону, для поліпшення житлових умов чи інших цілей.
Учасник накопичувально-іпотечної системи зобов'язаний:
1) повернути наданий цільової житловий позику у випадках і в порядку, що визначені Федеральним законом «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців»;
2) повідомити уповноважений федеральний орган про своє рішення стосовно засобів, накопичених на його іменному накопичувальному рахунку, при звільненні з військової служби.
Використання учасником грошових коштів у розмірі накопичень для житлового забезпечення, облікованих на іменному накопичувальному рахунку учасника, відповідно до положень ч. 1 ст. 11 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», є виконанням державою своїх зобов'язань по житловому забезпеченню військовослужбовця.
У разі виключення учасника накопичувально-іпотечної системи зі списків особового складу військової частини у зв'язку з його загибеллю або смертю, визнанням його в установленому законом порядку безвісно відсутнім або оголошенням її померлою члени його сім'ї мають право на цільове використання коштів, врахованих на іменному накопичувальному рахунку учасника , і грошових коштів. При цьому іменний накопичувальний рахунок учасника закривається. Згідно з Федеральним законом «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» до членів сім'ї військовослужбовців належать: дружина або чоловік; неповнолітні діти; діти старше вісімнадцяти років, які стали інвалідами до досягнення або віку вісімнадцяти років, діти у віці до двадцяти трьох років, що навчаються в освітні установи по очній формі навчання, особи, які перебувають на утриманні військовослужбовця.
Цільовий житловий позику, отриманий учасником накопичувально-іпотечної системи, виключеним зі списків військової частини на підставах, зазначених у ч. 1. Ст. 12 вказаного Закону, зараховується в рахунок зобов'язань держави перед учасником і не підлягає поверненню членами його сім'ї.
Підставою для відкриття іменного накопичувального рахунку учасника є внесення відомостей про неї до реєстру учасників. Після звільнення учасника накопичувально-іпотечної системи з військової служби іменний накопичувальний рахунок учасника припиняється, і його участь у накопичувально-іпотечній системі припиняється. Порядок використання накопичених коштів після закриття іменного накопичувального рахунку учасника визначається Урядом Російської Федерації. У разі набуття учасником накопичувально-іпотечної системи житла в період проходження військової служби за рахунок частини накопичень з використанням цільового житлової позики і погашення зазначеного позики при звільненні учасника за рішенням федерального органу виконавчої влади, в якому він проходив військову служби, про виключення учасника з реєстру учасників і на підставі його рапорту (заяви) уповноважений федеральний орган забезпечує надання учаснику залишків грошових накопичень і закриває іменний накопичувальний рахунок учасника. У випадку, якщо при достроковому звільненні учасника накопичувально-іпотечної системи з військової служби загальна тривалість військової служби не склала двадцяти років або при звільненні військовослужбовця, загальна тривалість військової служби якого менше десяти років, його іменний накопичувальний рахунок закривається, а сума накопичених внесків та інших врахованих на іменному накопичувальному рахунку учасника надходжень підлягає поверненню у федеральний бюджет.
3. Державне регулювання, державний контроль (нагляд) у сфері відносин з формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення
Державне регулювання у сфері відносин з формування, інвестуванню та використанню накопичень для житлового забезпечення здійснюється відповідно до Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців», іншими федеральними законами, постановами Уряду Російської Федерації, нормативними правовими актами уповноважених федеральних органів виконавчої влади в межах їх компетенції. Державний контроль (нагляд) у зазначеній сфері здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади в межах їх компетенції. Державний контроль (нагляд) за цільовим використанням бюджетних асигнувань і накопичень для житлового забезпечення здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації. Державний контроль (нагляд) за дотриманням керуючими компаніями, спеціалізованим депозитарієм і брокерами вимог Федерального закону «Онакопітельно-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» та інших нормативних правових актів Російської Федерації, що регулюють відносини, пов'язані з інвестуванням накопичень для житлового забезпечення, здійснюється федеральним органом виконавчої влади в області фінансових ринків.
В даний час з метою розвитку Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» та впровадження його в життя Урядом РФ прийнято Постанову від 21 лютого 2005 р. № 89 «Про затвердження Правил формування та ведення реєстру учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців Міністерством оборони Російської Федерації, федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба ». Так, цією Постановою затверджені додаються Правила. Ці Правила розроблені відповідно до ст. 7 Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців з метою організації роботи Міністерства оборони Російської Федерації, федеральних органів виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба. Також Правила дають визначення учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців. Учасниками, згідно зі ст. 2 зазначеного Закону, є військовослужбовці - громадяни Російської Федерації, що проходять військову службу за контрактом і включені до реєстру.
Висновок
Відповідальність за порушення договірних зобов'язань та норм житлового законодавства
Житловий кодекс Російської Федерації передбачає в загальному вигляді відповідальність за договором соціального найму житлового приміщення (для наймодавця - ст. 66 ЖК РФ і наймача - ст. 68 ЖК РФ), а також відповідальність за неналежне використання житлового фонду. Крім того, законодавством може бути встановлена відповідальність і за інші порушення житлового законодавства.
Так, Цивільним кодексом Російської Федерації передбачено відповідальність осіб, винних у невнесення плати за житлове приміщення за шість місяців (ст. 687 ГК РФ). Ця санкція застосовується за порушення обов'язку, передбаченої договорів найму.
Містобудівним законодавством передбачена адміністративна відповідальність за ряд правопорушень, що виразилися в будівництва об'єктів нерухомості без дозволу на будівництво (самовільна споруда), порушення дозволеного використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, порушення встановленого порядку виконання інженерних вишукувань для здійснення містобудівної діяльності та порядку розроблення та затвердження проектної документації , недопущення посадових осіб архітектури та містобудування на об'єкти нерухомості, що знаходяться в стадії будівництва, реконструкції, що знаходяться в стадії будівництва, реконструкції або ремонту, і деякі ін
Що стосується заходів цивільно-правової відповідальності, найважливішим заходом є відшкодування шкоди, заподіяної житловому фонду. Згідно з цією статтею підприємства, установи, організації, а також громадяни, які заподіяли шкоду жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках, зобов'язані відшкодувати заподіяну шкоду. Так, у судах часто розглядаються спори про відшкодування шкоди, заподіяної з вини сусідів позивачів внаслідок затоплення квартир, необережного поводження з вогнем і т.д.
Збиток, заподіяний зазначеним вище об'єктів, відшкодовується за загальними правилами, передбаченими відповідними нормами цивільного права. Відшкодування збитків може складатися у виправленні пошкодженого об'єкта, наприклад, у ремонті двері, дахи тощо, або в повному відшкодуванні заподіяних збитків або іншими засобами (гл. 59 ЦК РФ).
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу Російської Федерації особа, право якої порушено, може вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Список літератури
1. Цивільний кодекс РФ.
2. Цивільний кодекс України, ст. 687.
3. Житловий кодекс РФ.
4. Закон Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу».
5. Закон Російської Федерації № 2872-1 від 29 травня 1992 р. «Про заставу», ст. 7.
6. Конституція Російської Федерації.
7. Постанова Уряду РФ від 21 січня 2005 р. № 89 «Про затвердження Правил формування та ведення реєстру учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців Міністерством оборони РРФ, федеральними органами виконавчої влади, в яких федеральним законом передбачена військова служба».
8. Постанови Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації».
9. Укази Президента РФ «Про житлові кредити», «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування».
10. Федеральний закон № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
11. Федеральний закон «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців».
12. Федеральні закони «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним», «Про основи федеральної житлової політики», «Про організацію страхової справи до», «Про оціночну діяльність».