Новосибірськ 2005
План
Введення ------------------------------------------------- ------------------------------- 2
1. Стан житлового будівництва в Росії ---------------------------- 3
2. Іпотека ------------------------------------------------- ----------------------------- 5
2.1.Понятіе іпотеки ---------------------------------------------- ---------------- 5
2.2. Нормативно-правова база інституту іпотеки ----------------------- 9
2.3. Функції іпотеки ------------------------------------------------ ------------ 12
3. Іпотечний кредит ------------------------------------------------ ---------------- 15
3.1. Поняття іпотечного кредитування -------------------------------------- 15
3.2. Особливості застосування іпотечного кредиту ----------------------- 17
3.3. Механізм іпотечного кредитування ------------------------------------ 19
4. Проблеми іпотечного кредитування в РФ на сучасному етапі ----- 24
5. Необхідність і перспективи розвитку іпотечного кредитування
в Росії ------------------------------------------------ ---------------------------- 26
Висновок ------------------------------------------------- --------------------------- 33
Література ------------------------------------------------- ---------------------------- 34

Введення
Житлове будівництво не тільки прискорює економічне зростання в Росії, але дає і відчутний соціальний ефект - створює передумови для поліпшення демографічної ситуації та якості життя населення.
Придбання власного житла - першочергова потреба для кожної сім'ї: без задоволення цієї потреби, не можна говорити ні про які соціальні пріоритети суспільства.
Аналіз ситуації, що склалася в області житлової політики, складний характер житлових проблем, серйозна залежність соціально-економічної стабільності від їх вирішення, необхідність прийняття невідкладних заходів, спрямованих на кардинальну зміну положення з забезпеченістю населення житлом, вимагають додання системі іпотечного кредитування статусу президентської програми.
Президент і Уряд Російської Федерації в даний час ставлять перед органами виконавчої влади найважливішу стратегічну задачу забезпечити до 2008-2010 рр.. істотне збільшення (не менш ніж у 2 рази) обсягів введення житла з одночасним прискоренням процесу реконструкції існуючого житлового фонду.
Основою для досягнення цілей державної житлової політики є система іпотечного житлового кредитування.
Метою даної курсової роботи є розглянути поняття і функції іпотеки, особливості та механізм російського іпотечного кредитування з урахуванням стану житлового будівництва в Росії в даний час, найбільш значущі проблеми у функціонуванні іпотечного кредитування в Російській Федерації та можливі шляхи їх вирішення.
При підготовці роботи були вивчені нормативно-правові акти Російської Федерації, матеріали юридичної практики та періодичної преси по даній темі.

1. Стан житлового будівництва в Росії

У «Стратегії розвитку будівельного комплексу РФ на перспективу до 2010 року» наголошується, що частка безпосередньо будівництва у ВВП складає 7, 3%, в галузі зайнято 8 млн. будівельників.
Стан житлового комплексу Росії створює гнітюче враження. З 19 млн. житлових будівель, зайнятих під житло, приблизно 70% зношені не менше ніж на 30%, 27% населення Росії проживають в невпорядкованих квартирах. За даними Держбуду РФ, в 2003 році близько 80% російських сімей потребували поліпшення житлових умов. При цьому з-за низького рівня життя всього 1, 2% населення купує житло за власні і позикові гроші і тільки 0, 3% сімей отримують його за рахунок бюджету.
Обсяг житлового будівництва скоротився в Росії з 61, 7 млн. кв. метрів у 1990 році до 33, 8 млн. кв. метрів у 2002 році. З урахуванням зниження чисельності населення Росії за цей період введення житла в розрахунку на людину зменшився з 0, 42 кв. метрів до 0, 23 кв. метрів . Нинішні обсяги будівництва дозволяють забезпечити житлом лише 1, 5% росіян у рік, при потребі в десятки разів більше. При такому мізерному обсязі будівництва житла (таблиця 1) вирішення житлової проблеми в Росії йде у неозоре майбутнє, а соціальна напруженість буде зростати.
Падіння обсягів житлового будівництва в Росії - наслідок системної кризи в економіці. Питома вага витрат на житлове будівництво у загальному обсязі валового накопичення основного капіталу в Росії стійко знижується - 22, 8% - в 1995 році, 11, 6% - в 2000 році, 9, 4% без суб'єктів малого підприємництва - у 2002 році.
За останні десятиліття обсяг приватного житлового будівництва виріс майже в 7 разів, а державного - скоротився в 1, 6 рази. У 2002 році із загального обсягу побудованого в цьому році житла (33, 8 млн. кв. М) федеральне житло склало 5, 6%, суб'єктів Федерації - 3, 6, муніципальне - 8, 8, приватне - 68, 5, змішані форми будівництва - 12, 2, інші форми - 1, 3% [1]

Таблиця 1 Забезпеченість населення Росії житлом

у 1990 - 2002 р . Р.

Показник	1990	1995	2000	2001	2002
У вод в дію загальної площі житла, млн. кв. м	61,7	41,0	30,3	31,7	33,8
Чисельність населення, млн. чол.	148,2	147,6	144,8	144,0	143,1
Введення житла в розрахунку на 1 особу, кв.м.	0,42	0,28	0,21	0,22	0,23

Збільшення питомої ваги приватного житлового будівництва, здавалося б, повинно було дати поштовх для зростання його обсягів, з метою розвитку бізнесу. Але житлові монополісти тут же почали підвищувати ціни, ділити і монополізувати житловий ринок. Ціни на житло стрімко ростуть і житлове будівництво стає виключно вигідним для бізнесу, але не вирішує проблем основної маси населення.
Досвід розвинених країн показує, що запуск іпотечних схем за активної фінансової підтримки держави вирішує проблему забезпечення житлом всіх верств населення.

DOCPROPERTY Глава02 \ * MERGEFORMAT 2. Поняття іпотеки

Термін «Іпотека» в юридичному обороті звичайно охоплює два поняття:
1. «Іпотека» (як правовідносини) є застава нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як правило, в банку). Для іпотеки характерно залишення майна в руках боржника. Застава у цивільному праві - один із способів забезпечення зобов'язання - в даному випадку банківського кредиту. При цьому у всіх випадках обов'язкове державна реєстрація застави будь-якої нерухомості. У разі неплатоспроможності боржника вимоги кредитора задовольняються з виручки від реалізованого майна в переважно перед іншими кредиторами або шляхом переходу закладеної нерухомості у власність заставоутримувача.
2. «Іпотека» (як цінний папір) має на увазі «заставу» - борговий інструмент засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно. Заставна зазвичай вільно обертається на ринку.
Багато широко інтерпретують поняття іпотеки і як отримання кредиту під заставу нерухомості, і як отримання кредиту для покупки нерухомості. Термін "іпотека" ("чиста іпотека") слід розглядати як спосіб забезпечення зобов'язань, коли предметом застави є нерухоме майно. Якщо кредит видається на придбання житла, використовується термін "іпотечне (житлове) кредитування". Для деяких випадків вживемо термін "змішана іпотека", коли позичальник бере кредит у банку під заставу вже наявного житла для придбання нового. Таким чином житлове кредитування і змішана іпотека - це форми кредитування з тією лише різницею, що в першому випадку в якості забезпечення за таким іпотечним кредитом може виступати як застава, так і поручительство, а в другому випадку - тільки заставу недвіжімості.1
Набувши чинності з 16 липня 1998 Федеральний закон РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" істотно вплинув на процес формування вітчизняного іпотечного ринку.
Цей закон має виняткове значення в законодавчому регулюванні заставних відносин, коли предметом застави виступає нерухоме майно. Крім того, даний законодавчий акт є першим в російській історії спеціальним законом, присвяченим іпотеці.
Поява ринку нерухомості, в умовах реформування економічного і соціального устрою Російської Федерації з початку 90-х років, зробило актуальним питання про прийняття закону, що регулює заставні операції з нерухомістю. Це пояснюється тим, що виникла потреба у формуванні надійних правових засобів по захисту інтересів кредиторів в зобов'язальних відносинах, а також у створенні інституту закладних - іпотечних цінних паперів, що дозволяють створити механізм рефінансування кредитного портфеля іпотечної системи.
За відсутності (до липня 1998 р .) Спеціального закону про іпотеку процес становлення іпотечних відносин в країні йшов повільно і суперечливо. У зв'язку з тим що розробка і прийняття зазначеного законодавчого акту розтягнулися на п'ять років, регламентація іпотеки здійснювалася через різного роду правові акти2.
Велике значення для регулювання іпотечного справи і формування основ національного іпотечного ринку мав Указ Президента Російської Федерації від 28 лютого 1996 р . N 293 "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування". Їм, по суті, були встановлені правові основи застави нерухомості, оскільки тривалий час мала місце невизначеність щодо прийняття федерального закону про іпотеку, а загальних правових положень про заставу, що містяться у Цивільному кодексі України та Законі про заставу, було явно недостатньо для відображення специфіки кредитування під заставу нерухомого майна.
У попередній період багато правових актів, що мають в тій чи іншій мірі ставлення до застави нерухомості, носили проміжний і перехідний характер, але, незважаючи на це, важко переоцінити їх роль в зародженні і регулювання іпотечних відносин.
З точки зору юридичної сили найбільш докладним джерелом регулювання заставних відносин є статті 334 - 358 (3 "Застава" гл.23 "Забезпечення виконання зобов'язань" ГК РФ). Проте законодавчо не вдалося повною мірою усунути недосконалості Закону про заставу та "перекрити" зазначений закон нормами ЦК РФ. Мало того, його значення не втрачено повністю, хоча і стало менш значущим. У п.2 ст.79 Закону "Про іпотеку" зазначено, що норми Закону про заставу підлягають застосуванню до застави нерухомого майна (іпотеки), але тільки в тій частині, в якій вони не суперечать законодавчим актом про іпотеке.1
Прийняття Закону "Про іпотеку" було передбачено ГК РФ (п.2 ст.334), в якому міститься наступне розпорядження: "Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна (іпотека) регулюється законом про іпотеку", а загальні правила про заставу, що містяться у Цивільному кодексі України, застосовуються до іпотеки у випадках, коли самим "Кодексом або законом про іпотеку не встановлено інші правила".
Основоположні норми про заставу, що містяться в 3 гл.23 ДК РФ, отримали досить успішний розвиток відносно іпотеки (застави нерухомості). Зокрема, високі техніко-юридичні стандарти викладу п.3 ст.3 (щодо забезпечення грошових вимог, виражених у твердій сумі) і ст.4 (забезпечення іпотекою додаткових доходів заставодержателя) Закону "Про іпотеку" конкретизують положення ст.337 "Забезпечуване запорукою вимога "ГК РФ.
У Законі "Про іпотеку" міститься значна кількість нововведень, стосовно яких немає аналогів в (3 гл.23 ЦК РФ). Серед них принциповий характер носять правові положення і норми, пов'язані з заставної - іменний цінному папері (гл.III Закону), призначеної для звернення на загальному кредитно-фінансовому ринку. Заставні також можуть бути трансформовані з персоніфікованих неемісійних цінних паперів в знеособлені емісійні дохідні папери (облігації) з метою розміщення їх серед інвесторів.
До такого роду новелами можна віднести норми про можливість застави незавершеного будівництвом нерухомого майна (п.2 ст.5 Закону), а також разом з цим і застави належать заставодавцю матеріалів і обладнання, які заготовлені для будівництва житлового будинку (ст.76 Закону). . Разом з тим не всі питання знайшли своє вирішення в рамках даного Закону. Дана обставина безсумнівно викличе появу відповідних правових актів як на федеральному, так і на регіональному рівнях. Подальша активна нормотворча робота також пов'язана з тим, що Закон "Про іпотеку" є законом, прийнятим по предмету спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Федерації (ст.72 Конституції РФ) 1.
Федеральний Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не є остаточним підсумком розвитку іпотечних відносин у Росії. Він всього лише знаменує їх початок. Еволюція цих відносин, після того як вони знайдуть певну масштабність і глибину, безсумнівно привнесе новий зміст в законодавчо встановлені форми іпотеки (застави нерухомості), які в даний час, і це треба особливо підкреслити, в значній мірі стали консолідуючою основою для формування національного іпотечного ринку

2.1 DOCPROPERTY Глава03 \ * MERGEFORMAT Нормативно-правова база інституту іпотеки

Інститут іпотеки зважаючи на різні як економічних, так і правових перешкод до теперішнього часу не придбав у Росії значного поширення, тому він регулюється відносно невеликим масивом нормативних актів.
У першу чергу до них відносяться Федеральний закон від 16 липня 1998 року "Про іпотеку (заставу нерухомості)", охарактеризований вище.
Реєстрація нерухомості, найважливіша функція держави, без належного виконання якої стійкий оборот нерухомості взагалі неможливий, регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 року "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Фактична реалізація прав банку по іпотеці можлива в рамках Федерального закону від 21 липня 1997 року "Про виконавче провадження". Окремі спеціальні норми, які тим не менш слід враховувати при укладанні іпотечних договорів, розсіяні і по відповідних законах. Таким, наприклад, як закон "Про товариства власників житла". При іпотеці житла доводиться миритися з необхідністю слідувати нормам галузевого житлового законодавства, а також законам і правилам реєстрації громадян за місцем проживання. Члени сім'ї позичальника також мають встановлені законодавством права, нормовані в Сімейному та Цивільному кодексах РФ. Спеціальні акти захищають інтереси неповнолітніх, старих та інвалідів.
До початку дев'яностих років іпотека практично була відсутня. Псевдоіпотека здійснювалася шляхом тимчасового переведення прав власності на нерухомість, що була її об'єктом, на кредитора. Після закінчення розрахунків між боржником і кредитором нерухомість переоформлялася назад. Доводилося двічі платити вельми високе держмито, що відносяться на позичальника, і миритися з ризиками, пов'язаними з можливою недобросовісністю кредитора, який одержував права на нерухомість за заниженою ціною. Крім того, терміни реєстрації прав були вельми великі. У цих умовах дана схема, погано захищала позичальника, не могла знайти широкого розповсюдження. Але і після легалізації іпотеки, як цивілізованого правового інституту, в 1992 році, суперечності між застарілими галузевими законами не давали юристам практичної можливості в достатній мірі захищати права, але вже не позичальника, а банка-кредітора1.
Між «соціалістичним» житловим законодавством і новим російським правом був принципово нездоланний розрив.
На жаль, і останні закони виправили нетерпиме положення лише наполовину. Наприклад, до ухвалення закону «Про іпотеку» взагалі не було серйозних підстав для виселення неплатоспроможного боржника та його родини із заставної квартири. Могло йтися лише про перехід прав власності з виключенням права користування або його обмеженням (в залежності від розміру житлової площі на одного мешканця). В даний час виселення цілком можливо, але за умови надання іншого житлового приміщення в межах того ж населеного пункту.

4. Проблеми іпотечного кредитування в РФ на сучасному етапі
В даний час в Російській Федерації існує п'ять основних проблем, що стримують розвиток іпотеки:
1. Терміни кредитування. За своєю логікою кредит на придбання житла має бути довгостроковим, на 10-15 років, як це було прийнято у світовій практиці. Проте реальні терміни наданих кредитів більшістю вітчизняних банків складають 3-4 роки (незважаючи на те, що в рекламних матеріалах декларується термін до 10 років).
2. Відсутність ресурсної бази. Для того, щоб зробити довгострокове кредитування масовим продуктом кредитної організації і в той же час дотримати всіх вимог ліквідності, банк повинен привернути грошові кошти на такий же тривалий термін. Сьогодні це зробити практично неможливо. Єдиний вихід в даному випадку - залучення цільового фінансування від іноземних фондів (наприклад, Американський інвестиційний фонд або кошти місцевих бюджетів).
3. Труднощі оцінки кредитоспроможності позичальника. Як відомо, оцінка платоспроможності фізичної особи базується на зіставленні доходів (заробітної плати, дивідендів, орендних платежів тощо) та витрат (на харчування, одяг, оплату квартири, відпочинок, виплати за іншими кредитами тощо). Проте підтвердити величину зарплати - основного джерела доходів - можуть не всі громадяни. Це, в основному, співробітники інофірм і держбюджетних організацій. Головна ж цільова група - співробітники російських комерційних структур - отримують заробітну плату за страховими, кредитними схемами або просто готівкою грошовими коштами і не можуть уявити офіційної довідки, що підтверджує реальну її величину.
4. Валюта кредитування. В даний час вартість квадратного метра житла фіксується в доларах США. Банки воліють видавати кредити також в іноземній валюті, у той час як у більшості населення заробітна плата встановлена ​​і виплачується в рублях. У даній ситуації як банки, так і громадяни побоюються повторення ситуації 1998 року, коли зарплата за 3 місяці зменшилася у валютному еквіваленті в 4 рази, що спричинило за собою різке зростання неповернення кредитів.
5. Неадаптированность ряду іпотечних програм, що фінансуються закордонними інвесторами, до російських умов. Наприклад, програма іпотечного кредитування російських банків спільно з Американським інвестиційним фондом занадто «ідеальна» для вітчизняного ринку в сучасних умовах. Кредит може отримати лише той, у кого зарплата (причому висока) виплачується офіціально1.

5. Необхідність і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії
Система іпотечного кредитування є одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики. До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що грунтується на активній участі населення у вирішенні житлової проблеми. Вільного ринку житла практично не було, а довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла. Дані кредити надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам на будівництво нового, а не на купівлю готового житла.
Державна житлова політика повинна орієнтуватися не тільки на потреби соціально незахищених груп населення, а й на вирішення житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і мають житло у власності в результаті приватизації. Одним із способів вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування на основі державних програм. У зв'язку з цим Урядом Російської Федерації була розроблена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, схвалена Постановою Уряду від 11 січня 2000 р . № 28, в якій були визначені основні цілі та принципи формування системи іпотечного житлового кредитування з урахуванням російського законодавства та існуючих соціально-економічних умов, намічені конкретні напрямки діяльності.
Розвиток іпотеки неможливо без тих чи інших форм державної підтримки:
- Прийняття нормативних правових актів;
- Оптимальне оподаткування;
- Вдосконалення проектування і технологій будівництва;
- Державні гарантії, сприяють залученню позабюджетних коштів у житлову сферу;
- Адресні житлові субсидії громадянам.
Дійсно, будівельний комплекс країни в змозі сьогодні збільшити обсяги житлового будівництва лише в 2,5-3 рази, в той час як платоспроможний попит на житло за рахунок введення механізмів іпотечного кредитування збільшиться не менш ніж у 5 разів.
Тому без державного регулювання це житло буде викуплено громадянами з високими доходами.
Аналіз доходів населення і сформованих цін на ринку житла показує, що сьогодні (без іпотечного кредитування) лише 1-1,2% населення володіють платоспроможним попитом для придбання житла; ще 0,3-0,5% населення забезпечуються житлом за рахунок коштів бюджетів усіх рівнів.
Розвиток масового іпотечного кредитування (без будь-якої державної підтримки) збільшує платоспроможний попит населення в 5-6 разів для придбання житла за соціальним нормам і в 10-12 разів - для поліпшення житлових умов.
У той же час на ринку житла спостерігається гострий дефіцит пропозицій.
Існуючий вторинний ринок житла не може бути основою масового іпотечного кредитування, оскільки житловий фонд в Російській Федерації катастрофічно старіє. Значною мірою він уже не відповідає сучасним уявленням про комфортність. Тим більше не буде відповідати їм через 10-15 років. Це веде до зниження ліквідності застави і є істотним чинником, що знижує надійність іпотечних цінних паперів.
У країнах, де розвинене іпотечне кредитування, держава не тільки створює законодавчо-нормативну базу, але так чи інакше бере активну участь в якості суб'єкта іпотечних відносин. На етапі формування іпотечної політики для Росії дуже важливо врахувати регіональний аспект і специфіку державного устрою, яка полягає в його трирівневої: федеральний, субфедеральними і муніципальний.
У рішенні державою завдань, пов'язаних з макроекономічної, соціальної і кредитно-грошовою політикою, багато в чому допоможе іпотечне кредитування. Воно може виступити потужним антиінфляційним механізмом, що перешкоджає зростанню цін на споживчому ринку, так як відверне кошти населення з поточного споживання у сферу заощаджень для придбання квартири. З іншого боку, у міру розвитку іпотечного кредиту, зростання забезпеченості населення зростає потреба в товарах для домашнього споживання, будівельних і оздоблювальних матеріалах, що стимулює розвиток відповідних галузей промисловості - ефект впливу на макроекономічну політику. Отже, завдання держави у становленні іпотечного житлового кредитування полягає в підтриманні системи іпотечного кредитування в активному стані, шляхом використання різних форм і методів на всіх його рівнях.
В даний час вироблена стратеги держави в розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування. Її мета - створення ефективно працюючої системи забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, заснованої на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку. Це дозволить: збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житла доступним для основної частини населення; активізувати ринок житла; залучити в реальний економічний оборот приватизоване житло; залучити в житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси, забезпечувати розвиток будівельного комплексу; активізувати економіку країни в целом1.
Система довгострокового іпотечного житлового кредитування повинна спиратися на наявний міжнародний досвід, бути адаптована до російської законодавчій базі, враховувати макроекономічні умови перехідної економіки і обмежену платоспроможність населення.
Становлення іпотечного житлового кредитування передбачає вирішення низки фундаментальних завдань. По-перше, вдосконалення законодавчої та нормативної бази для реалізації механізму даного виду кредитування та ефективного функціонування первинного і вторинного ринків іпотечних кредитів. По-друге, створення та впровадження механізму, що забезпечує приплив довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів на ринок іпотечних житлових кредитів. По-третє, податкове стимулювання громадян отримують іпотечні кредити, кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування. По-четверте, створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних житлових кредитів. По-п'яте, створення механізму соціального захисту позичальників від неправомірних дій кредиторів та їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення іпотечного кредиту.
Вирішення цих завдань передбачає: орієнтацію іпотечного кредитування на ту категорію населення, яка потребує невеликому іпотечному кредиті, що дозволить забезпечити кредитами велика кількість позичальників (частка населення, що потребує невеликих іпотечних кредитах, становить не менше третини охочих поліпшити свої житлові умови), а також можливість оплати нового житла за рахунок продажу наявного у власності житла.
Вирішальним кроком у розвитку федерального законодавства з питань іпотечного житлового кредитування стало прийняття Цивільного кодексу Російської Федерації, який встановив загальні правила забезпечення кредитів заставою нерухомості (в тому числі житлової). Надалі передбачено прийняття спеціальних федеральних законів, що регулюють питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також питання іпотеки (застави нерухомості). Крім того, з метою створення сприятливого податкового середовища для розвитку іпотечного житлового кредитування (як це передбачено Концепцією) прийнята і введена в дію другу частину Податкового кодексу Російської Федерації, в якій розв'язано питання податкових пільг при визначенні податкової бази для обчислення прибуткового податку з фізичних осіб.
Важливим етапом, що закладають організаційні засади функціонування системи іпотечного житлового кредитування, стало створення (в якості оператора вторинного ринку іпотечних кредитів) Агентства з іпотечного житлового кредитування, у формі відкритого акціонерного товариства з контрольним пакетом акцій належать державі (відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 26 Серпень 1996 р . № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню»).
Перед Агентством поставлено завдання розробити і реалізувати схему діяльності з рефінансування кредиторів, моніторинг якої може здійснюватися Центральним банком Російської Федерації, Федеральною комісією з ринку цінних паперів, потенційними і реальними інвесторами, рейтинговими агентствами.
Навесні 1999 р . в Санкт-Петербурзі Агентство розпочало реалізацію пілотного проекту з викупу довгострокових іпотечних кредитів, наданих банками громадянам на меті придбання житла. У проекті взяли участь такі банки, як ВАТ «Промислово-будівельний банк» (СПб), КБ «Петровський», КБ «Балтійський» і ВАТ «Банк Санкт-Петербург». Агентство уклало з ними договори про рефінансування виданих ними іпотечних житлових кредитів. 1 березня було оформлені перші кредити на загальну суму понад 80 тис. дол США. Процентні ставки, під які банки надали кредити, варіювалися від 15 до 18% річних у валюті. Термін кредитування склав 3-10 років.
У ході реалізації даного проекту Агентства в Санкт-Петербурзі розроблені та апробовані стандарти надання, рефінансування та обслуговування довгострокових житлових іпотечних кредитів, які забезпечують надійність всієї схеми функціонування та взаємодії первинного і вторинного ринків житлових іпотечних кредитів. У місті створена необхідна нормативна правова база, що забезпечує сприятливі умови для ефективної роботи всіх учасників ринку, включаючи залучення інвесторів в рамках регіональної іпотечної програми.
Недолік власних коштів, а також відсутність ліцензії на здійснення кредитних операцій стали перешкодою на шляху розширення діяльності Агентства як самостійного оператора вторинного ринку. З метою залучення ресурсів для рефінансування іпотечних кредитів Агентство уклало угоду з інвестиційним фондом «США - Росія» (TASRIF) про відкриття кредитної лінії на суму 5 млн. дол США. Згідно з умовами угоди, Агентство проводило відбір банків-партнерів, а також андеррайтинг кредитів відповідно до встановлених вимог і стандартів.
В даний час в рамках програми інвестиційного фонду «США - Росія» видано іпотечних житлових кредитів на суму понад 4 млн. дол США. Умови надання кредитів: термін до 10 років, валюта кредиту - долар США, ставка - 15% річних, сума кредиту - до 150 тис. дол З фондом співпрацюють понад десяти банків у Москві та Санкт-Петербурзі.
Поширення цього досвіду з допомогою філій Агентства, а також шляхом співпраці з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації дозволить створити умови для розвитку єдиного ринку житлових кредитів, знизити можливі кредитні ризики, підвищити надійність механізму рефінансування і в кінцевому підсумку зменшити вартість кредитів для позичальників, зробивши їх доступними для більшості російських семей1.
На сьогоднішній день закладені основи законодавчої бази іпотечного кредитування в Росії і регламентована діяльність усіх суб'єктів іпотечного ринку (банки, оціночні, ріелторські та страхові компанії).

Висновок
Макроекономічні умови, що склалися в Росії в результаті фінансової кризи 1998 р ., Ще більше підсилюють важливість розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування населення вже не як окремих ініціатив комерційних банків або регіонів, а як цілісної системи при безпосередньому впливі держави. Іпотечне кредитування - один із самих надійних і перевірених у світовій практиці способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в економічному зростанні. Однак не слід забувати - життя не стоїть на місці, тому необхідно подальше вдосконалення правових механізмів житлової іпотеки і створення умов для ефективної роботи інститутів житлового ринку. На даний момент головне, щоб ця постанова, концепція і федеральна програма заробили, перебуваючи під постійним контролем держави.

Література
1. Володимир Пономарьов. Система іпотечного кредитування. / / Економіка Росії: ХХI СТОЛІТТЯ, жовтень 2003.
2. Ваксман С.А., Воробйова О.Е. Іпотечне кредитування і його учасники ринку житла США .- К.: Урал. Держ. Екон. Ун-т, 1998.-97с.
3. Н.Г. Журкіна. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення. / / Фінанси 2002, № 6.
4. Н.П. Сапожников. Розвиток іпотечного кредитування в Росії. / / Гроші і кредит 2001, № 1
5. А.Г. Зельднер, В.К. Южелевскій Житлове будівництво та іпотека в Росії / / ЕКО 2004, № 8
6. М.П. Логінов. Іпотечне житлове кредитування в Росії. / / ЕКО 2004, № 9.
7. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)»

Нормативно-правові акти

1. Федеральний закон від 16 липня 1998 р . N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)"
2. Арбітражний процесуальний кодекс РФ від 5 травня 1995 р . N 70-ФЗ
3. Цивільний кодекс РФ, частина перша, від 30 листопада 1994 р . N 51-ФЗ (в ред. Федеральних законів від 20.02.96 N 18-ФЗ, від 12.08.96 N 111-ФЗ), Цивільний кодекс РФ, частина друга, від 26 січня 1996 р . N 14-ФЗ (в ред. Федеральних законів від 12.08.96 N 110-ФЗ, від 24.10.97 N 133-ФЗ)
4. Федеральний закон від 21 липня 1997 р . N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"
5. Закон про заставу - Закон РФ від 29 травня 1992 р . N 2872-1 "Про заставу"
6. Федеральний закон від 29 жовтня 1998 р . N 164-ФЗ "Про лізинг"
7. Федеральний закон від 25 вересня 1998 р . N 158-ФЗ "Про ліцензування окремих видів діяльності" (в ред. Федерального закону від 26.11.98 N 178-ФЗ)
8. Федеральний закон від 21 липня 1997 р . N 123-ФЗ "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації"
9. Закон РФ від 4 липня 1991 р . N 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (із змінами і доповненнями на 1 травня 1999 р .)
10. Федеральний закон від 22 квітня 1996 р . N 39-ФЗ "Про ринок цінних паперів" (в ред. Федерального закону від 26.11.98 N 182-ФЗ)
11. Федеральний закон від 21 липня 1997 р . N 118-ФЗ "Про судових приставів"
12. Федеральний закон від 21 липня 1997 р . N 119-ФЗ "Про виконавче провадження"
13. Закон РФ від 27 листопада 1992 р . N 4015-1 "Про організацію страхової справи в Російській Федерації" (в ред. Федерального закону від 31.12.97 N 157-ФЗ)
14. Федеральний закон від 29 липня 1998 р . N 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"
15. Методичні рекомендації щодо застосування професійними учасниками ринку цінних паперів Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", затверджені Розпорядженням Федеральної комісії з ринку цінних паперів від 26 лютого 1999 р . N 195-р
16. Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат від 11 лютого 1993 р . N 4460-1
17. Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р . N 219