Інвестування в будівництво

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Інвестування в будівництво
Учасники будівельного процесу
Відносини у сфері будівництва об'єктів нерухомості регулюються, зокрема, законодавством про інвестиційну діяльність, Цивільним кодексом РФ, Містобудівною кодексом РФ, земельним законодавством, спеціальним законодавством у галузі будівництва (наприклад, Федеральним законом від 30.12.2004 N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до законодавчих актів Російської Федерації "); законодавством у сфері ліцензування окремих видів діяльності (наприклад, з будівництва будівель та споруд I і II рівнів відповідальності) і в галузі державної реєстрації прав та угод.
При цьому особливий прикладний інтерес представляє значення таких термінів, як "забудовник", "замовник-забудовник", "пайовик", "учасник пайового будівництва", оскільки вони згадуються в законодавстві про податки і збори. Крім того, у зв'язку із застосуванням положень пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ важливим також є з'ясування поняття "передача майна, яка носить інвестиційний характер" (втім, останнє нерозривно пов'язано з поняттями "інвестор" і "інвестиційний замовник").
Аналіз законодавства, що регулює відносини по інвестиційному проекту, - Закону РФ від 26.01.1991 N 1488-1 "Про інвестиційну діяльність в УРСР" (в ред. Від 10.01.2003, далі - Закон N 1488-1) та Федерального закону від 25.02. 1999 N 39-ФЗ "Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень" (далі - Закон N 39-ФЗ) - дозволяє прийти до наступних висновків.
По-перше, за Законом N 1488-1 слід розрізняти вкладені кошти (інвестиції) і утворюється в результаті цього вкладення об'єкт (об'єкт інвестиційної діяльності). Вкладення коштів (інвестиції) повинні бути спрямовані на створення об'єкта, який відповідає критеріям ст. 3 Закону N 1488-1 і призначеного для використання в якійсь подальшої діяльності, обов'язково націленої на одержання прибутку. Таким чином, особа, уповноважена на реалізацію яких би то не було вкладень або використання будь-яких цільових коштів, не завжди набуває статусу суб'єкта інвестиційної діяльності (інвестора або замовника), так як значення мають мета вкладень і призначення створюваного об'єкта.
Інвестиційний характер вкладень не передбачається за замовчуванням. Диспозитивних правових норм, які дозволяли б встановити мета вкладень (або хоча б її припускати) за відсутності спеціального вказівки сторони, вкладає кошти, законодавство не містить.
По-друге, де немає інвестицій, там немає інвестиційної діяльності, а отже, не може бути і суб'єктів цієї діяльності - інвесторів, замовників і т.д. Щоб зберегти статус інвестора, він повинен зберігати контроль над процесом вкладення коштів або безпосередньо, або через ланцюжок інвестиційних замовників, яким делеговані повноваження з контролю за інвестиціями. Тому відносини не можуть визнаватися інвестиційними, якщо вкладає сторона позбавлена ​​можливості контролювати процес вкладення коштів і створення об'єкта.
По-третє, слід розрізняти власне інвестиційну діяльність (процес вкладення коштів) та діяльність (підприємницьку або іншу), в якій буде використовуватися об'єкт, створений у результаті здійснення вкладень. Оскільки Законом N 1488-1 юридична форма правовідносин між інвестором та уповноваженим ним особою (замовником) не конкретизується, для реалізації інвестиційної діяльності можуть бути використані будь-які форми, не заборонені (не суперечать) чинним законодавством (головне, нагадаємо, - зберегти можливість інвестора контролювати процес створення об'єкта інвестиційної діяльності безпосередньо або через уповноважених інвестиційних замовників).
Положеннями п. 2 ст. 1 Закону N 1488-1 встановлено, що інвестування у створення та відтворення основних фондів здійснюється у формі капітальних вкладень. Правовідносини щодо інвестування у створення та відтворення основних фондів виведені в сферу регулювання спеціального закону - Закону N 39-ФЗ. Правові норми цих Законів співвідносяться як загальні та спеціальні (з пріоритетом спеціальних норм). При цьому Закон N 39-ФЗ трохи інакше визначає і перелік засобів (вкладень), які можуть виконувати роль інвестицій, і ознаки інвестицій.
По-перше, за Законом N 39-ФЗ також необхідно розмежовувати вкладені кошти (інвестиції) і утворені в результаті цих вкладень об'єкти (об'єкти капітальних вкладень). Вкладення коштів (інвестиції) повинні бути спрямовані на створення певного об'єкта, який відповідає критеріям "основного засобу" і призначеного для використання у подальшій діяльності, яка повинна бути націлена на отримання прибутку (точніше кажучи, не може не припускати отримання прибутку).
По-друге, одним з головних і необхідних ознак інвестиційного правовідносини залишається збереження за інвестором функції контролю над цільовим використанням вкладень, навіть у разі делегування повноважень третім особам.
Стосовно до будівельних проектів втрата такого контролю нерідко проглядається вже на рівні залученого забудовником (якщо він не є інвестором) технічного (спеціалізованого) замовника, будівельного підрядчика і наступних субпідрядників, які не мають безпосереднього юридичного зв'язку з інвестором. Тільки забудовник може вважати себе інвестиційним (!) Замовником і учасником інвестиційної діяльності і тільки тоді, коли відносини між забудовником та інвестором (інвесторами) дозволяють говорити про те, що першому делеговані повноваження на реалізацію інвестицій (повноваження інвестиційного замовника).
Для збереження статусу інвестиційного замовника наступними після забудовника учасниками будівельного проекту необхідно одночасне виконання трьох обов'язкових умов:
- Кошти повинні мати ознаки інвестицій, проект повинен визнаватися інвестиційним за всіма ознаками, а особа, яка є джерелом коштів, має визнаватися інвестором;
- Особа повинна бути юридично, тобто виходячи з умов договорів, на підставі яких вона діє і розпоряджається переданими йому засобами, поінформоване про цільове (інвестиційному) характер ввірених йому коштів;
- У даної особи повинні бути повноваження від інвестора на реалізацію інвестицій.
По-третє, Закон N 39-ФЗ на відміну від загальних положень Закону N 1488-1 передбачає, що створюється в результаті вкладень об'єкт повинен бути таким, щоб по відношенню до нього могло бути застосоване право власності. Більш того, вказаний об'єкт за законом повинен бути основним засобом.
У зв'язку з Законом N 39-ФЗ належить зробити ще одне зауваження: не слід змішувати поняття "капітальні вкладення" і "капітальне будівництво". Абсолютно помилково будь-які будівельні проекти вважати інвестиційними, а відносини, що виникають з будь-яких будівельних проектів, які підпадають під дію Закону N 39-ФЗ. Наприклад, будівництво об'єкта, не призначеного для подальшого використання у підприємницькій або іншій діяльності (багатоквартирного житлового будинку, щодо якого явно відомо, що він будується не для комерційних, а для споживчих цілей), навряд чи можна визнати інвестиційним проектом. І навпаки, вкладені в будівництво офісного центру кошти можна визнати інвестиціями, а сам проект інвестиційним, оскільки створюваний об'єкт призначений для використання у підприємницькій діяльності та буде визнаватися основним засобом. Тому для правильного застосування норм законодавства про податки і збори (особливо щодо ПДВ) необхідно дослідити характер відносин на предмет відповідності вищеназваним критеріям інвестиційної діяльності.
Значення терміна "забудовник" і суміжних з ним також відрізняється в різних нормативних правових актах.
У Містобудівний кодекс (п. 16 ст. 1) дане поняття визначається поза зв'язку (поза відносин) з учасниками пайового будівництва, інвесторами чи іншими особами, які фінансують створення об'єкта будівництва.
За Законом N 214-ФЗ (п. 1 ст. 2), навпаки, фігура забудовника виникає тільки за наявності договору пайової участі у будівництві, за умови залучення коштів учасників пайового будівництва.
Поняття забудовника в Законі N 214-ФЗ також дається безвідносно до його ролі в якості інвестиційного замовника в будівельному проекті, тобто безвідносно до того, чи є проект інвестиційним і делеговане забудовнику правомочність інвестиційного замовника.
Поняття "забудовник" зустрічається і в нормативних правових актах з бухгалтерського обліку (Положення з бухгалтерського обліку довгострокових інвестицій та ПБО 2 / 94), прийнятих Мінфіном Росії. Однак слід брати до уваги, що зазначені документи (особливо ПБО 2 / 94), хоча формально і не скасовані, приймалися в часи становлення правил бухгалтерського обліку економіки перехідного періоду. Зважаючи на це їх понятійний апарат не відрізняється коректністю. Тому застосування вищевказаних нормативних актів з метою оподаткування при наявності законодавчих визначень поняття "забудовник" є, на наш погляд, невиправданим.
Крім того, в нормативних правових актах також зустрічається термін "замовник-забудовник" (див. Положення про ліцензування діяльності з будівництва будівель та споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту, затверджене Постановою Уряду РФ від 21.03.2002 N 174). Але односкладової нормативного визначення цього поняття немає. До появи законодавчого визначення поняття "забудовник" в Містобудівний кодекс та Закон N 214-ФЗ терміни "замовник-забудовник" і "забудовник" фактично збігалися і за змістом, який полягав у тому, що замовник-забудовник (забудовник) - це спеціалізований організатор будівництва , за винятком випадку будівництва об'єктів для державних потреб.
Іноді в літературі і в діловому обороті відбувається підміна поняття "замовник-забудовник" поняттям "технічний замовник".
Деякі фахівці вважають, що предметом діяльності такого технічного замовника є і саме будівництво, і реконструкція, і розширення і проведення капітального ремонту. Проте з цим важко погодитися, якщо тільки технічний замовник не поєднує обов'язки будівельного підрядника, розробника проектно-кошторисної документації, інженерно-вишукувальної організації та інших залучених організацій.
Слід згадати і про інших інтерпретаціях терміну "замовник-забудовник":
- Замовником-забудовником нерідко іменують особа, яка фактично виступає в ролі будівельного замовника в будівельному підряді з генпідрядником, будучи при цьому забудовником відповідно до Містобудівною кодексом або Законом N 214-ФЗ;
- Замовником-забудовником іноді іменують особа, яка є забудовником відповідно до Містобудівною кодексом або Законом N 214-ФЗ і одночасно з цим вважається уповноваженою особою інвестора на реалізацію інвестиційного проекту (інвестиційним замовником).
Неоднозначність у розумінні цього терміна знаходить своє відображення в термінології, якою користуються не тільки учасники ринку при складанні договорів, але і фахівці Мінфіну Росії та податкового відомства.
Загальні принципи оподаткування діяльності
організатора будівельного проекту
Податок на додану вартість
Податкові наслідки у частині ПДВ діяльності забудовника та / або замовника-забудовника визначатимуться економічною роллю цього спеціалізованого організатора-розпорядника у проекті, а також юридичною формою, через яку дана функція реалізується.
Глава 21 НК РФ не містить такого поняття, як "цільові кошти" чи "кошти цільового фінансування". Крім того, немає навіть формальної "прив'язки" до статусу забудовника або замовника-забудовника (технічного замовника, просто замовника, розпорядника цільових коштів), так само як і відсилання до договору пайової участі в будівництві або до поняття "учасники пайового будівництва" (за винятком норм п. 3 ст. 155 НК РФ про відступлення прав).
Стаття 39 НК РФ виводить з-під оподаткування операції з передачі майна, якщо така передача носить інвестиційний характер, тобто майна, економічно (а не юридично!) не належить платнику податків з огляду на участі останнього в інвестиційній діяльності.
З-під оподаткування виводяться та операції з передачі майна, що не належить платнику податків з юридичних ознаками, тобто передача майна в рамках агентських, комісійних та довірчих повноважень (ст. 156 НК РФ).
Таким чином, стосовно ПДВ можливе використання двох моделей оподаткування: загальної та інвестиційної (транзитної, комісійної).
У рамках загальної моделі практично всі товарно-фінансові потоки, які проходять через платника податків, потрапляють у сферу оподаткування, за винятком операцій з реалізації житлових будинків, житлових приміщень, а також часток у них і передачі частки у праві на спільне майно у багатоквартирному будинку при реалізації квартир (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
У рамках інвестиційної моделі під податкову юрисдикцію підпадає тільки передача власного майна платника податку, а також його винагороду. При цьому практикуються два своєрідних "вишуканості", які проглядаються у багатьох роз'яснювальних листах:
- "Перевиставляння" рахунків-фактур від агента до принципала - для легалізації пред'явленого податку у платника податків-принципала, який буде мати відношення до переданому майну як власним;
- "Передача витрат за актом приймання-передачі" - для легалізації фактів оприбуткування майна у цього платника податку.
Інститут "перевиставляння" рахунків-фактур законодавчо визначений тільки для випадків передачі майна, юридично не належить платнику податку (тобто для посередницьких відносин - комісія, доручення, агентування), і застосовується при наявності цих юридичних ознак правовідносин. Для випадків передачі майна, яка носить інвестиційний характер, такий механізм легалізації пред'явленого податку НК РФ не встановлений. Однак при оподаткуванні діяльності в будівельних проектах він застосовується повсюдно з подачі Мінфіну Росії. Фактично "перевиставляння" рахунків-фактур в умовах, коли відносини не будуються за моделлю комісії або агентування, не засноване на нормах права.
"Передача витрат" взагалі не передбачена гл. 21 НК РФ, але, незважаючи на це, також застосовується повсюдно як для цілей ПДВ, так і для цілей оподаткування прибутку.
У результаті для звільнення від ПДВ операцій з переміщення грошей (фінансових коштів, за рахунок яких ведеться будівництво) та товарів, робіт, послуг (побудованих, недобудованих об'єктів чи обсягів будівельно-монтажних робіт) ключове значення набуває:
- Кваліфікація дій забудовника або іншого спеціалізованого організатора будівельного проекту з позицій законодавства про інвестиційну діяльність. Якщо передача носить інвестиційний характер, то об'єкт оподаткування не виникає. Якщо ж забудовник або інше наступне ланка спеціалізованих організаторів не має статусу інвестиційного замовника за законодавством про інвестиційну діяльність і при цьому не діє як посередник (агент, комісіонер, повірений), до нього застосовується загальна модель справляння ПДВ;
- Кваліфікація дій забудовника або організатора проекту з довіреною йому майном, майновими правами або грошима з позицій відповідності предмету договорів про агентування, комісії або доручення. Якщо організатор проекту розпоряджається коштами та виконує завдання не як посередник (агент, комісіонер, повірений) і не має при цьому статусу інвестиційного замовника, до нього застосовується загальна модель справляння ПДВ;
- Кваліфікація юридичної предмета договору, по якому відбувається реалізація житлових будинків, житлових приміщень, а також часток у них і передача частки у праві на спільне майно у багатоквартирному будинку при реалізації квартир. Для звільнення від оподаткування зазначених операцій забудовникові або іншому організатору необхідно прописати в договорі перехід права власності на зазначені об'єкти "через себе".
Таким чином, організатор може працювати в рамках інвестиційної моделі або коли його дії носять інвестиційний характер, або коли дії організатора засновані на юридичному дорученні і здійснюються не за його рахунок.
Як показано вище, статус інвестиційного замовника може мати організатор проекту будь-якого рівня. Законодавство про інвестиційну діяльність не обмежує цю функцію одним рівнем, скажімо, забудовником. Тому в умовах, коли забудовник, який має статус інвестиційного замовника, за згодою інвестора і за збереження контролю з боку інвестора делегує свої повноваження на розпорядження цільовими інвестиційними коштами іншій особі (наприклад, замовнику-забудовнику), до останнього також буде застосовуватися транзитна модель оподаткування. Зрозуміло, це не відноситься до власного винагороді замовника-забудовника, яке той отримує за виконання функцій з організації проекту.
Зауважимо, що вибір моделі оподаткування з ПДВ не залежить від "будівельного" статусу організатора проекту. Тобто не має практичного сенсу з'ясування компетенції учасника будівельного процесу: чи є він забудовником, замовником-забудовником, просто замовником, технічним замовником. Значення має його статус як учасника інвестиційних відносин і / або як посередника (агента, комісіонера, повіреного), а також об'єкт реалізації (квартири, житлові будинки, приміщення).
Податок на прибуток організацій
У відношенні податку на прибуток також є всі підстави для застосування двох згаданих моделей оподаткування.
Правовою основою для використання інвестиційної моделі є наступні положення:
- Пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ про те, що при визначенні податкової бази не враховуються кошти цільового фінансування у вигляді акумульованих на рахунках організації-забудовника коштів пайовиків та (або) інвесторів;
- Пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ про особливості визначення доходів за договорами агентування, комісії, доручення та інших аналогічних договорів і пов'язаних з ними норм про особливості визначення податкової бази.
Як бачимо, вибір моделі залежить або від економічної ролі учасника в будівельному проекті, або від юридичної форми, через яку реалізуються відносини в будівництві. При цьому, на відміну від ПДВ, значення набуває не тільки інвестиційний характер будівництва, але і "будівельний" статус цього учасника як організатора будівництва - забудовника і його контрагентів (пайовиків).
При обгрунтуванні права на використання інвестиційної моделі необхідно враховувати наступне.
По-перше, норма пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ застосовується тільки до тих платників податків, які підпадають під поняття "забудовник" (визначається відповідно до норм Містобудівного кодексу або Закону N 214-ФЗ).
Статус забудовника платник податків може отримати або безпосередньо від "пайовика", або за агентською угодою від "вихідного" забудовника (в порядку передоручення повноважень забудовника). Однак якщо статус "вихідного" забудовника визначається відповідно до Закону N 214-ФЗ, його передоручення малоймовірно з двох причин. Перша - через агентування не можна делегувати право власності або право оренди на земельну ділянку (що є ключовою ознакою забудовника за Законом N 214-ФЗ). Друга - забудовник не може делегувати правомочності на залучення грошових коштів від пайовиків і свої обов'язки за договором пайової участі в будівництві, що також входить у зміст поняття "забудовник" за Законом N 214-ФЗ. Передоручення ж повноважень забудовника, визначених Містобудівною кодексом, через агентування припустимо, якщо будуть врегульовані правомочності користування земельною ділянкою. Однак для цього потрібно виводити відносини з пайовиками зі сфери дії Закону N 214-ФЗ. Судовою практикою рекомендації з даного питання поки не вироблено.
Тому делегування окремих повноважень з організації проекту замовнику-забудовнику (передача частини повноважень організатора проекту на інший рівень) ще не означає, що останній набуває статусу забудовника. Щоб виключити передані замовнику-забудовнику кошти, необхідні для фінансування проекту, зі складу доходів, передача повноважень забудовника повинна бути здійснена в повному обсязі.
По-друге, наявність статусу забудовника у платника податків - одна з умов застосування норми пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Інша умова - наявність у передавальної кошти боку статусу інвестора або пайовика. Проблеми виникають, якщо інвестиційні кошти отримані не від інвестора безпосередньо, а від інвестиційного замовника, уповноваженого інвестором, а також якщо будівельний проект не носить інвестиційного характеру. Справа в тому, що законодавство про інвестиційну діяльність не оперує терміном "пайовик" в буквальному сенсі. Закон N 214-ФЗ використовує поняття "учасник пайового будівництва". Залишається тільки сподіватися, що саме цих учасників і мав на увазі законодавець у положеннях пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Таким чином, нормою може скористатися:
- Або забудовник за Законом N 214-ФЗ (безвідносно до інвестиційної природі проекту);
- Або забудовник з Містобудівній кодексу, але тільки в проектах, які носять інвестиційний характер і тільки у випадках встановлення відносин з інвестором або особою, уповноваженою на реалізацію інвестицій за схемою агентування (тобто за рахунок інвестора).
При обгрунтуванні права на використання інвестиційної моделі оподаткування з податку на прибуток у організатора будівельного проекту в порядку, встановленому в пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, слід взяти до уваги такі обставини.
По даній нормі неможливо кошти, акумульовані на рахунках забудовника за договорами дольової участі в будівництві, укладеними згідно із Законом N 214-ФЗ, розглядати як засоби пайовика-принципала, передані забудовнику-агенту, оскільки предмет цих договорів не дозволяє розглядати їх як посередницькі. Це стає можливим на наступних рівнях організації будівельного проекту або при виведенні відносин між пайовиком і забудовником зі сфери дії Закону N 214-ФЗ.
Крім того, агентування має стосуватися не тільки функції з організації проекту та контролю за його виконанням, а й функції по розпорядженню коштами фінансування будівництва.
Таким чином, виведення цільових коштів, призначених для будівництва, зі сфери оподаткування податком на прибуток можливо в тому випадку, якщо ці кошти передаються особі, уповноваженій на організацію проекту, за посередницьким договором. При цьому стає не важлива ні статус даної особи як інвестиційного замовника або забудовника (або технічного замовника), ні цільовий характер переданих йому коштів. Значення набуває тільки юридична форма врегулювання відносин - агентування або інше аналогічне йому.

Література
1. Збиток за поступку прав інвестування ("Головбух". Додаток "Облік у будівництві", 2006, N 1)
2. Про розкриття у бухгалтерській звітності інформації про інвестування коштів у будівництво об'єктів з метою їх продажу ("Фінансова газета", 2000, N 32)
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Будівництво та архітектура | Реферат
45.7кб. | скачати


Схожі роботи:
Інвестування 3
Інвестування 6
Інвестування 2
Інвестування
Інвестування 2
Заощадження та інвестування
Портфельне інвестування
Портфельне інвестування
Основи фінансового інвестування
© Усі права захищені
написати до нас