2.2 Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів
Чинним законодавством на даний час врегульоване питання діяльності різних за метою та організаційною формою господарювання кооперативів, а саме: житлово-будівельних кооперативів та обслуговуючих житлово-будівельних кооперативів.
Діяльність житлово-будівельних кооперативів регулюється Житловим кодексом Української РСР та постановою Ради Міністрів Української РСР № 186 від 30 квітня 1985 року «Про затвердження Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу».
Житлово-будівельні кооперативи не с суб'єктами господарювання, організовані з метою забезпечення житлом членів кооперативу та їхніх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком
Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено можливість реорганізації житлово-будівельного кооперативу в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку за рішенням загальних зборів.
Функціонування обслуговуючих житлово-будівельних (житлових) кооперативів та гаражно-будівельних кооперативів в Україні, їх правові, організаційні, економічні та соціальні основи визначені Законом України «Про кооперацію».
Під обслуговуючим кооперативом розуміється кооператив, який утворюється шляхом об'єднання фізичних та юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності.
Об'єктом права власності або права оренди житлово-будівельного (житлового) та гаражно-будівельного кооперативу є конкретна земельна ділянка із встановленими межами на місцевості яка за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування передається цим кооперативам безоплатно у власність або надається в оренду для житлового і гаражного будівництва.
Забудовані земельні ділянки, тобто на яких розміщені кооперативні будинки і гаражі, в подальшому використовуються для обслуговування цих об'єктів.
Розміри таких ділянок встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації, Державних будівельних норм України та Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів .
Субєктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є зазначені кооперативи, які є юридичними особами і підлягають державшії реєстрації. Члени кооперативу не мають самостійних прав на земельні ділянки.
Відповідно до Земельного Кодексу і Цивільного кодексу України житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати право власності на земельні ділянки державної, комунальної чи приватної власності на підставі цивільно-правових угод.
Земельні ділянки надавалися кооперативам як юридичним особам лише в користування. Так, відповідно до Примірного статуту кооперативу з будівництва та експлуатації колективних гаражів-стоянок для автомобілів і мотоциклів, що належать громадянам на праві особистої власності, затв. постановою Ради Міністрів Української PCP від 16 жовтня 1962 p., земельні ділянки надавалися таким кооперативам у користування для зведення гаражів — стоянок із покладанням на них обов\'язків щодо упорядкування проїздів до гаражів, благоустрою та озеленення території тощо. У Примірному статуті житлово-будівельного кооперативу, затв. постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. № 186, передбачене надання таким кооперативам земельних ділянок для здійснення ними житлового будівництва. Кооперативам, створеним шляхом об\'єднання жителів споруджених будинків, земельні ділянки надавалися у постійне користування для обслуговування та експлуатації останніх.
Згідно зі ст. 41 ЗК житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім цього, кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими договорами. Виходячи із змісту наведеної норми, вона охоплює тільки зазначені в ній види кооперативів, залишаючи без уваги дачні та дачно-будівельні кооперативи, організація і функціонування яких передбачалися попереднім законодавством на землях населених пунктів, які нині вважаються землями житлової та громадської забудови. Аналогічне положення склалося з використанням земельних ділянок садівничими товариствами в межах населених пунктів, які згідно із ЗК у редакції від 13 березня 1992 р. не тільки змовилися , а й перетворилися в садівничі товариства (ст. 5) і садівничі кооперативи (ст. 57) попереднього ЗК.
Більш складним є питання про природу права власності на земельні ділянки, які передані житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам. ЗК передбачає передачу земельних ділянок таким юридичним особам на праві приватної власності. Однак у статутах зазначених кооперативів щодо здійснення права володіння, користування і розпорядження об\'єктами кооперативної власності, у тому числі земельними ділянками, передбачається колективне і колегіальне прийняття рішень членами кооперативу та його органами управління. Оскільки в кооперативах інший спосіб прийняття рішень щодо реалізації права власності суперечить їх юридичній природі1, то земельні ділянки, рівно як інші об\'єкти, належать їм на праві кооперативної власності.
Проте чинний ЗК не передбачає колективну форму земельної власності в кооперативному, акціонерному, корпоративному чи якому-небудь іншому виді. Це в свою чергу ускладнює вибір засобів забезпечення охорони та захисту прав на земельні ділянки, які передані у власність зазначених видів кооперативів та виконання вимог земельного законодавства при експлуатації зведених об\'єктів на землях житлової та громадської забудови.
Виходячи зі змісту спеціальної земельно-правової норми, за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам, створеним після набрання чинності ЗК, земельні ділянки зі складу земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння наведеної норми ЗК з іншими земельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку про те, що передача зазначених земельних ділянок новоутвореним кооперативам може здійснюватися лише шляхом їх відведення. Згідно із вимогами ч. З ст. 124 З К надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися, як за договором оренди землі, (наприклад, для організації тимчасової автостоянки), так за проектами їх відведення, (наприклад, для зведення кооперативом довгострокової гаражної будівлі) на землях житлової та громадської забудови, що знаходяться в запасі. Відповідно, орендне землекористування у таких випадках може бути короткостроковим або довгостроковим.
Якщо кооперативи створені до набрання чинності ЗК, немає потреби у здійсненні відведення, тому що раніше ця земельна ділянка вже надавалася кооперативу у користування. Таким чином, переоформлення земельних ділянок кооперативами-землекористувачами у власність або в оренду є достатньою підставою для їх подальшого використання на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.
Об\'єктом права власності або права оренди кооперативу є конкретна земельна ділянка, із встановленими межами на місцевості. Розміри ділянок, що передаються або надаються кооперативам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Вони передбачаються у рішеннях органів виконавчої влади або місцевого самоврядування і закріплюються у правовстановлюючих документах.
Суб\'єктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є кооперативи як юридичні особи. Це означає, що житлові, житлово-будівельні та гаражно-будівельні кооперативи самостійно здійснюють надані їм земельні права, виконують покладені на них обов\'язки і несуть юридичну відповідальність за їх невиконання. Члени кооперативу не несуть відповідальності за земельно-правовими, як і за іншими зобов\'язаннями цих організацій.
Використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це обумовлено необхідністю зведення капітального житловою або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Водночас земельні ділянки нерідко використовуються кооперативами на орендних умовах. Це може мати місце, наприклад, при будівництві кооперативного житлового будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу житлових будинків та інших кооперативних будівель (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відповідних служб), при експлуатації авто-гаражів і автостоянок (для ремонту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розбирання автомобілів, тощо).
Земельні ділянки для житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови на праві власності надаються безоплатно. Однак треба підкреслити, що це має місце лише при їх передачі у власність. Наступне використання земельних ділянок для зазначених цілей здійснюється за плату. Інакше це суперечило б принципу платності спеціального використання землі. Крім того, земельна ділянка не може використовуватися для однакових цілей на підставі безстрокового права власності безкоштовно, а під час її оренди, за плату. Відмінність платного використання земельних ділянок житловими і гаражними кооперативами на підставі права власності на них від їх використання на умовах оренди полягають в тому, що кооперативи як власники землі сплачують земельний податок на підставі Закону "Про плату за землю", а кооперативи — орендарі земельних ділянок — орендну плату згідно з договором оренди землі.
ЗК надає житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам можливість набувати право власності па земельні ділянки за цивільно-правовими договорами. Найбільш поширеним цивільно-правовим договором, за яким відбувається набуття кооперативами землі у власність, є договір купівлі-продажу державних або комунальних земель, включаючи набуття земельних ділянок на земельних торгах. Це не виключає можливості їх придбання кооперативами за договорами дарування, під час прийняття спадщини та за іншими цивільно-правовими правочинами. На зазначених засадах житлово-будівельні і гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки, які належать на праві приватної власності.
Важливим положенням земельного законодавства є вимога щодо використання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Таким цільовим призначенням використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами є здійснення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зведених об\'єктів. їх забудова здійснюється відповідно до вимог, норм і правил містобудівного законодавства, а наступна експлуатація зведених житлових будівель і гаражних споруд — із дотриманням правового режиму використання земель житлової та громадської забудови.
Розділ 3
1 Земельні ділянки багатоквартирних будинків
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будинки, споруди, а також прибудинкові території надаються у постійне корстування підприємствам, які здійснюють управління цими будинками.
Прибудинкова територія - це нова категорія в земельному законодавстві, її поява обумовлена процесами реформування в житловій сфері, приватизації державного житлового фонду, створенням об'єднань співвласників багатоквартирних будинків – це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Земельні ділянки багатоквартирної несадибної житлової забудови характеризуються специфічними особливостями. Вони знаходяться у спільному користуванні декількох юридичних осіб (власників будинків або підприємств, установ і організацій, які здійснюють управління ними) і мають єдину інфраструктуру та об'єкти обслуговування будинків (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей, озеленені території, ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку, майданчики для відпочинку дорослого населення, занять фізичною культурою, тимчасового зберігання автомобілів, господарських цілей, вигулювання собак та інше).
В залежності від правового статусу багатоквартирного жилого будинку регулюються земельні відносини та встановлюється правовий режим земельної ділянки, на якій розміщений жилий будинок.
Належність багатоквартирного житлового будинку до об'єктів державної або комунальної власності обумовлює надання відповідної земельної ділянки (прибудинкової території) в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Якщо багатоквартирний житловий будинок буде приватизований громадянами (мешканцями цього будинку), то прибудинкова територія може бути передана у власність або ж надана у користування об'єднанню власників. Згідно Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» таким об'єднанням вважається юридична особа, створена власниками для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Розміри та конфігурація земельних ділянок на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації та з урахуванням Державних будівельних норм України Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів.
Частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку.
Виділення частини земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається.
Використання прибудинкових територій здійснюється за цільовим призначенням, тобто для обслуговування багатоквартирного будинку.
Заходи, пов'язані з підвищенням рівня благоустрою прибудинкових територій (спорудження дитячих спортивних майданчиків, гаражів, автостоянок, встановлення кіосків та інших споруд), здійснюються за рішенням об'єднань співвласників з дозволу уповноважених органів на підставі проектної документації, розробленої та затвердженої у встановленому порядку.
У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
3.2 Використання прибудинкових територій
У чинному Земельному кодексі землі житлової та громадської забудови являють собою відокремлену категорію земель у складі земельного фонду країни. Не можна говорити про те, що вони складають абсолютно нову категорію земель. У попередньому законодавстві вони зазначалися як землі населених пунктів. Тому актуальність дослідження проблеми правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах полягає в тому, що змінилося не тільки найменування, а й зміст правового режиму цієї категорії земель.
Водночас у чинному земельному законодавстві України недостатньо реалізовані конституційні положення щодо права на землю Українського народу, що негативно впливає на стан правового забезпечення використання земель у містах, набуття і реалізації громадянами і юридичними особами земельних ділянок для житлового будівництва, спорудження об’єктів містобудування для громадських потреб, призводить до соціальних конфліктів при забудові земельних ділянок у містах та появи інших проблем правового, економічного, соціального характеру. Відсутність достатньо повного законодавства про правове регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах стримує також розвиток дослідження проблем правового забезпечення раціонального використання цієї категорії земель.
Відносини щодо використання цих земель у містах є одними з найбільш складних і малодосліджених відносин, що підтверджується постійним пошуком правових, економічних, технічних та організаційних важелів їх регулювання. Питання правового регулювання користування землями міської забудови Української РСР розглядалися лише в радянський період. Разом з тим слід зазначити, що правові основи земельних відносин, які склалися в минулому, на сучасному етапі певною мірою стали перешкодою у вирішенні ряду найважливіших питань ефективного і раціонального використання земель житлової та громадської забудови у містах України в умовах формування ринкових відносин. У зв’язку з цим низка принципових положень, які вироблені раніше наукою земельного права та закріплені в законодавстві, потребують істотного корегування.
В земельно-правовій літературі України за часів існування незалежності української державності поки що відсутні теоретичні та практичні комплексні дослідження правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах. Тому за сучасних умов реформування земельних відносин набувають актуальності питання правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах України.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами
Робота виконана в рамках науково-дослідної роботи за плановою тематикою, яка виконується на кафедрі аграрного, земельного та екологічного права Киевської національної юридичної академії на тему „Правове забезпечення земельної реформи в Південному регіоні України”, що розробляється відповідно до теми досліджень Киевської національної юридичної академії ”Правові проблеми становлення та розвитку сучасної Української держави”(державний реєстраційний номер 0101U001195).
Мета і завдання дослідження
Мета роботи полягає в тому, щоб з позиції земельно-правової доктрини дослідити загальні засади правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах та визначити особливості правового забезпечення використання земель цієї категорії у містах України, а також розробити науково обґрунтовані рекомендації та пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства України у цій сфері.
Відповідно до мети дослідження було визначено наступні основні завдання:
- проаналізувати генезу правового регулювання земельних відносин у містах;
- сформулювати поняття правового режиму земель житлової та громадської забудови у містах як юридичної категорії;
- з’ясувати правову природу функціонального зонування земель у містах;
- встановити особливості правового регулювання земельних відносин у містах при використанні земель житлової та громадської забудови;
- визначити юридичну природу планування та забудови земель житлової та громадської забудови;
- виявити причини, що сприяють порушенням вимог земельного та природоохоронного законодавства при використанні земель у межах міст;
- розробити пропозиції щодо удосконалення правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах.
Об’єктом дослідження є суспільні відносини у сфері використання земель житлової та громадської забудови та інших об’єктів загального користування у містах.
Предметом дисертаційного дослідження є теоретичні і практичні питання правового режиму земель житлової та громадської забудови у містах, правові форми регулювання у сфері використання цих земель, науково-теоретичні джерела, практика застосування законодавства у цій сфері.
Методами дослідження є такі методи наукового пізнання, як історичний, формально-логічний, функціонально-правовий, порівняльного, системного та комплексного аналізу. Історичний метод покладений в основу описання розвитку правового регулювання земельних відносин у містах як передумови сучасного визначення земель житлової та громадської забудови у містах, що складають самостійну категорію в структурі земельного фонду України. За допомогою порівняльного аналізу визначається можливість використання вітчизняного досвіду, набутого після 1990-х років 20-го століття, і досвіду зарубіжних країн з ринковою економікою у сфері правового регулювання раціонального і ефективного використання земель міст та інших існуючих поселень.
Метод системного аналізу був використаний для всебічного дослідження ознак, за якими класифікуються землі житлової та громадської забудови. За допомогою формально-логічного аналізу визначені недоліки у правовому регулюванні використання земель населених пунктів у цілому і земель житлової та громадської забудови у містах. Метод комплексного підходу застосований для формулювання наукових визначень, прикладних положень, а також наукових висновків та пропозицій, які виносяться на захист.
Наукова новизна одержаних результатів
Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що вперше в Україні за сучасних умов реформування земельних відносин проведено комплексне дослідження особливостей розвитку і сучасного стану правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах України, на основі якого обґрунтовано нові наукові положення та розроблено пропозиції щодо вдосконалення правового регулювання використання цієї категорії земель.
Відповідно до отриманих під час дисертаційного дослідження результатів на захист виносяться наступні основні теоретичні положення:
Вперше:
- визначена юридична природа планування та забудови земель житлової та громадської забудови. На підставі розгляду законодавчих положень щодо основних містобудівних документів, які визначають порядок використання земель житлової та громадської забудови, була визначена необхідність впорядкування їх юридичного змісту та узгодженості між собою в умовах реформування земельних відносин на ринкових засадах;
- сформульовано поняття правового режиму земель житлової та громадської забудови у містах як системи правових норм, що регулюють земельні відносини, які виникають, здійснюються, змінюються і припиняються в сфері приналежності, управління, використання та охорони земель в межах території міст при розміщенні житлової та громадської забудови, а також інших об’єктів загального користування та визначають права та обов’язки суб’єктів прав на землю з метою забезпечення сприятливого середовища для життєдіяльності населення та сталого розвитку міст;
- визначені та досліджені основні види та причини порушень земельного та природоохоронного законодавства при використанні земель у межах міст. Такими причинами, зокрема є: відсутність законодавчого визначення груп земель житлової та громадської забудови за видами їх функціонального використання; невизначеність критеріїв відмежування земель зазначеної категорії від інших категорій земель; невиконання заходів щодо визначення розмірів та меж округів і зон санітарної охорони курортів та водоохоронної захисної зони; непроведення інвентаризації земель у багатьох містах; наявність застарілої містобудівної документації, яка неспроможна вирішувати сучасні питання використання земель житлової та громадської забудови у містах тощо.
Удосконалено:
- існуючі в земельно-правовій науці підходи щодо правового регулювання використання окремих категорій земель у межах міст, з урахуванням особливості знаходження у містах поряд із землями житлової та громадської забудови земельних ділянок, які відносяться до різних категорій земель з іншими правовими режимами використання та охорони і які поділяються на відповідні функціональні зони;
- науково-теоретичні висновки та положення щодо правової природи функціонального зонування земель у містах;
- висновок щодо специфіки земельних відносин у містах при використанні земель житлової та громадської забудови, який полягає в тому, що право користування земельними ділянками тісно пов’язано з майновими відносинами, з правом власності чи правом користування будівлями, спорудами та іншими об’єктами нерухомості, що впливає на порядок оформлення права на земельну ділянку.
Дістали подальший розвиток:
- теоретичні і практичні положення щодо поняття та юридичних ознак земель житлової та громадської забудови у містах як земельно-правових категорій;
- дослідження генези правового регулювання використання земельних ділянок у містах під забудову;
- положення щодо необхідності удосконалення чинного законодавства, зокрема, запропоновано:
(а) розробити і прийняти спеціальний закон „Про використання земель житлової та громадської забудови”, який би регламентував використання зазначеної категорії земель. У запропонованому законі поряд із збереженням основного цільового призначення і використання цих земель для будівництва має бути визначені інші групи земель за видами їх функціонального використання, а саме: землі загального використання; землі сільськогосподарського використання; землі несільськогосподарського (промислового, транспортного, комунікаційного, енергетичного, оборонного та іншого) використання; землі природоохоронного, рекреаційного, оздоровчого та історико-культурного використання; землі водогосподарського використання; землі лісогосподарського використання. Законодавче визначення правового статусу тієї чи іншої групи земель буде сприяти дотриманню режиму їх використання за конкретним цільовим призначенням, компактному містобудуванню та забезпеченню відповідного екологічного стану земель житлової та громадської забудови у межах міст;
(б) прийняття спеціального підзаконного акту, який би впорядкував юридичний зміст містобудівних документів, визначив порядок їх розробки та затвердження. Правовою формою такого акту може бути Типове положення (правила) про порядок розробки і затвердження проектів забудови території міст, яке підлягає затвердженню Кабінетом Міністрів України.
Практичне значення одержаних результатів
Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що вони дають можливість обґрунтувати концептуальні підходи до вирішення теоретичних та практичних проблем правових засад використання земель житлової та громадської забудови у містах України. Наукові розробки, рекомендації та висновки дисертації можуть бути використані у процесі вдосконалення чинного земельного та екологічного законодавства, підвищення його ефективності для забезпечення сприятливого середовища життєдіяльності населення та сталого розвитку міст, а також усунення недоліків правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах.
Результати дослідження можуть бути враховані та використані у подальших наукових дослідженнях земельних відносин взагалі та питань регулювання використання земель житлової та громадської забудови міст зокрема, а також в діяльності правоохоронних та контролюючих органів, при підготовці навчальної і науково-методичної літератури з земельно-правових та еколого-правових дисциплін та у науково-дослідній роботі.
Положення та висновки дисертаційної роботи враховані при зонуванні земель Основні положення дисертаційного дослідження були апробовані на 7-ій (59-ій) звітній науковій конференції професорсько-викладацького і аспірантського складу Киевської національної юридичної академії (м. Киев, 22-23 квітня 2004 р.); Всеукраїнській науковій конференції „Юридичні читання молодих вчених” (м. Київ, 23-24 квітня 2004 р.); Міжнародній науково-практичній конференції „Реформування правової системи України: проблеми і перспективи розвитку в контексті європейських інтеграційних процесів” (м. Київ, 28-29 квітня 2004 р.); VII Всеукраїнській науковій конференції студентів, магістрантів і аспірантів „Екологічні проблеми регіонів України” (м. Киев, 20-21 квітня 2005 р.); 8-ій (60-ій) звітній науковій конференції професорсько-викладацького і аспірантського складу Киевської національної юридичної академії (м. Киев, 22-23 квітня 2005 р.); І Всеукраїнській цивілістичній науковій конференції студентів та аспірантів (м. Киев, 24-25 лютого 2006 р.); 9-ій (61-ій) звітній науковій конференції професорсько-викладацького і аспірантського складу Киевської національної юридичної академії (м. Киев, 26 квітня 2006 р.).
Публікації
Основні теоретичні положення і висновки дисертації опубліковані у 9-ти статтях, надрукованих у наукових ВАК’х збірниках та 4-х тезах доповідей наукових конференцій.
Структура і обсяг дисертації
Дисертаційна робота складається зі вступу, двох розділів, шести підрозділів, висновків та списку використаних джерел (200 найменувань). Результати дослідження викладені на 209 сторінках комп’ютерного тексту, з них 189 основного.
ВИСНОВОК
У дисертації наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання стосовно вдосконалення правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах. Проведено комплексний аналіз чинного законодавства, яке визначає засади та особливості правового забезпечення використання цієї категорії земель у містах України, що дозволяє зробити наступні висновки, які можуть мати як теоретичне, так і практичне значення.
На підставі аналізу генези правового регулювання земельних відносин у містах визначені основні історичні етапи становлення та розвитку правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови. Зазначається, що законодавство, яке існувало до прийняття чинного Земельного кодексу, не створювало правових заходів для раціонального і ефективного використання земель у межах міст. Воно не встановлювало чітких підстав класифікації земель, за якими їх можна було б відносити саме до земель населених пунктів, чим створювало їх подвійний правовий режим, коли розподіл земельних ресурсів здійснювався і за їх місцем розташування і за цільовим призначенням. Позитивною рисою попереднього законодавства було визначення (Земельний кодекс УРСР від 8 липня 1970 р.) на законодавчому рівні правового статусу тієї чи іншої групи земель, що повинно було сприяти додержанню режиму їх використання за цільовим призначенням.
У чинному Земельному кодексі землі житлової та громадської забудови являють собою відокремлену категорію земель у складі земельного фонду України. В ньому через заміну поняття „землі населених пунктів” поняттям „землі житлової та громадської забудови” вперше було розкрито їх поняття з урахуванням їх основного цільового призначення, тобто для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд та інших об’єктів загального користування. Таким чином змінилося не тільки найменування, але і зміст правового режиму цієї категорії земель.
Правове регулювання використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до Земельного кодексу України, містобудівного та іншого законодавства, основу якого становлять закони України „Про основи містобудування”, „Про планування і забудову територій”, інші нормативно-правові акти. Раціональне та ефективне використання земель житлової та громадської забудови може бути здійснено шляхом удосконалення їх правового режиму, який розглядається в роботі як система правових норм, що регулюють земельні відносини, які виникають, здійснюються, змінюються та припиняються в сфері приналежності, управління, використання і охорони земель в межах території міст при розміщенні житлової та громадської забудови, а також інших об’єктів загального користування і визначають права та обов’язки суб’єктів прав на землю з метою забезпечення сприятливого середовища життєдіяльності населення та сталого розвитку міст. Одним з засобів визначення правового режиму земель житлової та громадської забудови в дисертації виступає зонування територій.
При правовому регулюванні використання окремих категорій земель в межах міст повинна бути врахована особливість знаходження у містах поряд із землями житлової та громадської забудови земельних ділянок, які відносяться до різних категорій земель з іншими правовими режимами використання та охорони і які поділяються на відповідні функціональні зони.
Зміст правового режиму різних категорій земель у межах міст та функціональних зон відрізняється і практично не співпадає, що впливає на правовий статус земельних ділянок житлової та громадської забудови у містах. Функціональне зонування є засобом містобудівного планування розвитку та забудови міста і встановлює види переважного та допустимого використання земельних ділянок у межах зони за допомогою містобудівної документації та правил забудови. Поділ земель у межах міста на категорії полягає у визначенні їх правового режиму, тобто у встановленні порядку використання землі як природного об’єкта, об’єкта власності та господарювання, виходячи з їх основного цільового призначення. При цьому всередині одного виду земель міста може бути розташовано декілька функціональних зон. Цільове призначення конкретної земельної ділянки житлової та громадської забудови залежить не тільки від категорії земель, а й від результатів планування і зонування території міста.
Специфіка земельних відносин у містах при використанні земель житлової та громадської забудови полягає в тому, що право користування земельними ділянками тісно пов’язане з майновими відносинами, з правом власності чи правом користування будівлями чи спорудами, що впливає на порядок оформлення права на земельну ділянку.
Пропонується визначити поняття та спеціальні принципи управління у сфері використання земель житлової та громадської забудови. Так, управління у галузі використання зазначеної категорії земель базується на таких принципах, які слід враховувати при прийнятті нормативних правових актів: компактність забудови при використанні земель житлової та громадської забудови; сталий розвиток населених пунктів; урахування державних, суспільних та приватних інтересів при управлінні землями житлової та громадської забудови; участь громадськості в обговоренні та прийнятті рішень у галузі містобудування та ін.
Юридична природа планування та забудови зазначеної категорії земель обумовлена їх основним цільовим призначенням. З юридичної точки зору це заснований на законі процес регулювання використання та забудови цих земель головним чином для житлового будівництва та громадської забудови, який передбачає розміщення на цих землях функціонально пов’язаних між собою різних елементів господарства, житла, культурно-побутових та інших об’єктів. Використання зазначеної категорії земель у містах здійснюється на планових засадах, тобто згідно з генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою та ін. На підставі аналізу сучасних правових форм регулювання планування та забудови земель у містах, була визначена необхідність впорядкування їх юридичного змісту та узгодженості між собою в умовах реформування земельних відносин на ринкових засадах.
Основними видами порушень земельного та природоохоронного законодавства при використанні земель у межах міст є: самовільне зайняття земельних ділянок; порушення встановленого порядку використання земель, який виражається у самочинному будівництві будівель та споруд; здійснення масової забудови земель міст у водоохоронних зонах Чорного моря при відсутності проектів відведення земельних ділянок для будівництва, позитивних висновків експертиз, необхідних погоджень та дозволів природоохоронних, санітарних органів і інспекцій архітектурно-будівельного контролю; незаконна зміна цільового призначення земельних ділянок оздоровчого та рекреаційного призначення на землі житлової та громадської забудови та ін.
Причинами, що сприяють порушенням вимог земельного та природоохоронного законодавства при використанні земель у межах міст є: відсутність законодавчого визначення груп земель житлової та громадської забудови за видами їх функціонального використання; невизначеність критеріїв відмежування земель зазначеної категорії від інших категорій земель; нездійснення заходів щодо визначення розмірів та меж округів і зон санітарної охорони курортів та водоохоронної захисної зони; непроведення інвентаризації земель у багатьох містах; наявність застарілої містобудівної документації, яка неспроможна вирішувати сучасні питання використання території міст.
З метою удосконалення правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови запропоновано:
- розробити і прийняти спеціальний закон „Про використання земель житлової та громадської забудови”, який би регламентував використання зазначеної категорії земель. У запропонованому законі поряд із збереженням основного цільового призначення і використання цих земель для будівництва має бути визначені інші групи земель за видами їх функціонального використання, а саме: землі загального використання; землі сільськогосподарського використання; землі несільськогосподарського (промислового, транспортного, комунікаційного, енергетичного, оборонного та іншого) використання; землі природоохоронного, рекреаційного, оздоровчого та історико-культурного використання; землі водогосподарського використання; землі лісогосподарського використання;
- прийняття спеціального підзаконного акта, який би впорядкував юридичний зміст містобудівних документів, визначив порядок їх розробки та затвердження. Правовою формою такого акту може бути Типове положення (правила) про порядок розробки, і затвердження проектів забудови території міст, яке підлягає затвердженню Кабінетом Міністрів України.
1 2 3