приховати рекламу

Угоди з нерухомістю 2 Поняття і

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕЖИМУ НЕРУХОМОСТІ У РОСІЙСЬКОМУ ПРАВІ

1.1 Поняття і види нерухомого майна

1.2 Режим державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ І ВИДИ угод з нерухомим майном

2.1 Види і форми угод з нерухомістю

2.2 Класифікація угод з нерухомістю

РОЗДІЛ 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОКРЕМИХ ВИДІВ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ

3.1 Операції з нерухомим майном, пов'язані з переходом прав власності

3.2 Операції з нерухомістю, не пов'язані з переходом прав власності

ВИСНОВОК

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Програми

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Нерухомість - один з найцінніших об'єктів цивільних прав. Права на нерухоме майно та угоди з ним зачіпають інтереси майже всіх громадян і юридичних осіб.

Чинне законодавство, що регулює відносини з приводу нерухомості, характеризується великою кількістю нормативних актів, іноді суперечать один одному. 31 січня 1998 вступив в силу Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Сьогодні майнові права громадян і юридичних осіб отримують надійний захист шляхом визнання їх державою в особі спеціальних державних органів установ юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, які діють у всіх суб'єктах РФ.

Державна реєстрація - завершальний етап придбання прав на нерухомість. Вона має не технічне, а юридична (правообразующее) значення. Виникнення і припинення майнових прав на нерухомість закон пов'язує саме з моментом державної реєстрації. Покупці, що обмінюються, обдаровані стають власниками і, отже, отримують можливість на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомістю тільки після державної реєстрації права. Тому для оформлення документів на нерухомість необхідно знання процедури державної реєстрації, повноважень реєструючих органів.

На практиці часто виникає необхідність нотаріального оформлення угод з нерухомістю. Нотаріальне посвідчення обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено, наприклад, для договору ренти, іпотечного договору, заповіту. В інших випадках громадянам та юридичним особам законом надана можливість вибору: укладати угоди або в кваліфікованій нотаріальною, або у простій письмовій формі.

Органи місцевого самоврядування, які виступають від імені відповідних муніципальних утворень, здійснюють управління та розпорядження об'єктами нерухомого майна, що знаходяться в муніципальній власності, через відповідних посадових осіб або спеціально створені органи (земельні комітети, комітети з управління майном, спеціальні комісії та ін.) Названі органи вправі передавати об'єкти муніципальної власності у тимчасове або постійне користування громадянам та юридичним особам, здавати в оренду, відчужувати в установленому порядку, а також здійснювати з майном, що перебуває в муніципальній власності, інші угоди, визначати в договорах і угодах умови використання приватизованих або переданих в користування об'єктів.

Актуальність теми даної дипломної роботи полягає в тому, що переважна більшість людей стикається з питаннями правовідносин щодо таких об'єктів цивільних прав, як нерухоме майно: продає, дарує, орендує квартиру, дачу, земельну ділянку тощо Тому важливо знати законодавче регулювання цих питань.

Ступінь наукової розробленості теми. Найбільш грунтовні розробки в даному напрямку здійснені такими вченими як Абрамова М.В., Безбах В.В., Бєлов В.А., Витрянский В.В., Горохів Д.Б., Гусєв А.М. , Іванова Н.П., Іоффе О.С., Калінін М.І., Кислов Д.В., Кіндеев Е.А., Куликова О.М., Козир О.М., Комарова Т.Ю., Лапач В.А., лати О.М., Леонова Г.Б., Макаров Г.П., Москаленко І.В., Оглобліна О.М., Пегов П.В., Побєдоносцев К.П., Садиков О. М., Сергєєв А.П., Толстой Ю.К., Шершеневич Г.Ф., і багатьма іншими.

У своїй сукупності роботи названих вчених становлять солідну теоретико-методологічну базу для розробки проблем угод з нерухомістю.

Цілями дипломного дослідження є:

  • відмежування рухомих речей від нерухомого майна;

  • розкриття видів операцій, в які вступають суб'єкти цивільних прав відносно до такого об'єкта цивільних прав, як нерухоме майно.

  • розгляд проблем угод з нерухомим майном.

Ці основні цілі виражені в комплексі взаємопов'язаних завдань, теоретичний пошук вирішення яких зумовив структуру та зміст дипломної роботи.

Виходячи з названих цілей, визначено завдання дипломного дослідження:

  • аналіз російського законодавства в частині операцій з нерухомістю;

  • узагальнення історичного матеріали з проблеми угод з нерухомістю;

  • розгляд питань реєстрації угод з нерухомістю;

Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини що виникають у сфері забезпечення захисту законних прав та інтересів громадян при застосуванні норм про операції з нерухомим майном.

У прямій залежності від об'єкта знаходиться предмет дослідження, який складають:

норми цивільного законодавства, федеральні закони, що передбачають порядок операцій з нерухомістю;

практика реалізації норм, що передбачають операції з нерухомістю;

тенденції удосконалення цивільного.

Методологія та методика дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.

Нормативну базу роботи склали: Конституція РФ, цивільне законодавство РФ, цивільне законодавство РРФСР, федеральні закони, РФ проаналізовано також законодавство дореволюційної Росії, матеріали судової практики.

Теоретичною основою дослідження стали наукові праці вітчизняних вчених у галузі цивільного права, а також інші літературні джерела та матеріали періодичної преси, пов'язані з проблем дипломної роботи, в тій мірі, в якій вони були необхідні для максимально повного висвітлення питань обраної теми.

Структура та обсяг роботи відповідає цілям і завданням. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, що включають в себе шість параграфів, висновків та списку літератури, додатків.

РОЗДІЛ 1. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕЖИМУ НЕРУХОМОСТІ У РОСІЙСЬКОМУ ПРАВІ

1.1 Поняття і види нерухомого майна

Дореволюційний цивільний закон давав описову визначення нерухомості - землі та угіддя, будинки, заводи, крамниці, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізні дороги (ст. 384 Зводу законів цивільних) 1. Фахівці вважали, що кораблі теж є нерухомістю і на доказ посилалися на ст. 119 Статуту торгового 2. Під нерухомістю розуміли і водойми (див., наприклад, п. 1. Ст. 1124 Статуту цивільного судочинства, де мова йде про "рибної ловлі"). Сенат відносив до цього ряду "потаємні в надрах землі копалини" (Рішення № 28 за 1914 р.) 3. Невизначеність закону була очевидна. Г. Ф. Шершеневич вказував, що далеко не всяке будова є нерухомістю, приміром, переносні торгові намети і т. п. 4 В офіційному проекті Уложення початку XX ст. робилася спроба замість перерахування об'єктів, що відносяться до нерухомості, вказати їх якісні характеристики. У ст. 32 згадувалися земля, будівлі або споруди, "нерухомо до землі прикріплені" 5.

Таке формулювання не була новою ні для світової практики, ні для російського права. Ще на початку XIX ст. нерухомість визначалася як землі і всякі будівлі в землі підставою їх затверджені "(§ 2 гл.1, ч. 2), а нерухомої приналежністю будов передбачалося вважати" все те, чого не можна відокремити від тих будов без ушкоджень їх "(§ 5 гл. 1, ч. 2) 6. Проект кодексу в 1810 р. був схвалений Державною радою, але не вступив в силу.

З 1835 по 1917р. діяв Звід законів, т. X, який і містив легітимно oe визначення нерухомості.

У нормативних актах тимчасового уряду порівняно часто зустрічаємо поняття "землі", а не "нерухомість". У законодавстві радянського періоду спочатку використовувалося поняття "нерухомість" 7. ГК РРФСР 1922 р. відмовився від поділу речей за ознакою рухомості. Процитуємо примітка до ст. 21: «З відміною приватної власності на землю поділ майна на рухоме і нерухоме скасовано». Юристи використовували інші критерії класифікації речей: відому в античності формулу Споживана, бухгалтерські визначення основних і оборотних фондів. Цікаво, що в 1958 р. О.С. Іоффе, показуючи відмінності речі неспоживна (житловий будинок) і споживаної (будинок на знесення - будматеріали), привів буквально той же приклад, що і Г. Ф. Шершеневич на початку століття, що говорив про відмінності в угодах по нерухомості (будинок) і рухомість ( зруб). 8

Навіть за відсутності права власності на землю для будов був створений особливий правовий режим, близький до режиму нерухомості. Законодавець був змушений користуватися довгою описової формулою. Слова «житловий будинок (частину будинку), квартира в багатоквартирному будинку житлового будівельного колективу індивідуальних забудовників» повторюються в Законі РРФСР «Про державний нотаріат» від 1 листопада 1974 безліч разів.

Відомо, що в сучасне російське законодавство поділ речей на рухомі і нерухомі повернуто Законом РРФСР «Про власність в РРФСР» від 24 грудня 1990р. Формулювання цього акту не відрізнялися належною чіткістю 9. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Закону містила загальний перелік об'єктів права власне (серед іншого називалися і земельні ділянки, будівлі і т. д.), інститут власності на земельні ділянки був закріплений п. 2 ст. 6 на будови - у п. 1 ст. 13. У п. 3 ст. 7 вживався термін «нерухоме майно».

У пункті 2 ст. 4 Основ цивільного законодавства 1991 р. в ст. 130 першої частини ПС РФ крім перерахування прикладів (земельні ділянки, споруди і т. д.) дається «критерій нерухомості»: міцний зв'язок із землею (неможливо відокремити від неї без суттєвого збитку вартості речі). Формулювання ст. 130 першої частини ГК РФ послідовно і логічно визначають саме поняття нерухомості. У першу групу віднесені ділянки (тобто обмежена частина) суші, вод, надр і все, що міцно пов'язане із землею - природного і штучного походження. Ст. 132 першої частини РФ відносить до нерухомості підприємство як майновий комплекс. Другу групу, на яку поширений режим нерухомості, складають ті судна і космічні об'єкти, які підлягають державній реєстрації. Закон може продовжити цей перелік. Це принципове рішення продовжує традицію російського дореволюційного права (тут ми не розглядаємо проблеми, пов'язані з «рухомої нерухомістю»).

Найважливішою характеристикою нерухомості є матеріальна, фізична зв'язок з землею - в цьому автори текстів законопроекту початку століття і сучасного ГК одностайні. Таке визначення - приклад класичної римської традиції, в якій, за образним висловом К. П. Побєдоносцева, речі розрізнялися «переважно за механічними властивостями своєї природи». 10

Сьогодні саме поняття «нерухомість» говорить не стільки про саму речі, скільки про правила, створених для її цивільного обороту. Цей термін - знак особливої ​​важливості об'єкта для суспільства і держави. При цьому поняття «нерухомість» і «режим нерухомості» відрізняються.

Основні характеристики режиму нерухомості такі:

1. Є можливість додаткових вимог до суб'єктного складу власників. Історично це право належало особам певного стану (віросповідання). У XX ст. зазначений критерій втрачає значення, але зберігаються обмеження, прийняті щодо іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб.

2. У російському праві XIX - початку XX ст. багато об'єктів нерухомості були неподільними.

3. Користування регулюється багато в чому нормами інших галузей права: земельного, екологічного та ін

4. Є спеціальні правила розпорядження і наслідування.

5. Законодавством передбачається особлива процедура угод, предмет яких складає нерухомість. Категорично вимога певної форми актів про право. Момент переходу права власності на таке майно чітко визначений законом, а не угодою сторін. Право на річ не виникає без реєстрації угоди.

6. Судові спори розбираються у відповідності зі спеціальними процесуальними нормами (за місцем знаходження об'єкту і т. д.).

7. Прийнято спеціальний порядок оподаткування.

У російській праві діяв принцип, згідно з яким режим нерухомості поширювався не на всяке споруду. Будова отримувало зазначений статус лише як складова частина землі. Підстроювання на чужій землі не представляє належності тієї землі, на якій вона зведена, - так було зазначено в рішенні № 102 за 1896 р. Цивільним касаційним департаментом сенату. І висновок цей неодноразово підтверджувався (рішення № 68 за 1908 р.) 11. Дана норма закріплена і в п. 1 § 95 Німецького цивільного уложення. Юридичний статус землі, основні права і обов'язки її власника не залежать від того, що іншій особі належить розташоване на ділянці будову. Така споруда - не частина землі.

Нерухомістю вважалися будови, що належать лише на праві власності власнику ділянки. Саме так роз'яснював у рішенні № 25 за 1914 р. Цивільний касаційний департамент сенс закону 12. Повинно було існувати не тільки механічне, а й юридичне єдність об'єктів. Абсолютні права на землю «превалювали» над правами на те, що розташоване на землі (в ній і над нею).

Ще в нереалізований проект 1810 досить чітко виражена думка про те, що право власності на землю є «першоосновою» прав на будівлю. У § 34 гл. 5, ч. 2 прямо вказано, (що власник землі має право власності на все, що знаходиться на її поверхні й у надрах, у § 37 гл.5, ч. 2 уточнюється, що всі побудови (а не нерухомість!), Насадження та роботи, вироблені на поверхні грунту та в її надрах, належать власникові, якщо протилежне не буде встановлено судом. § 38 гл. 5, ч. 2 визначав, що власник землі повинен сплатити вартість будівель, насаджень особам, які їх створили на «чужій землі, без насильства і обману ». Можливі суперечки вирішувати повинен був суд. Вироблені на чужій землі« роботи »не можна було« розорити », а насадження (тобто частини землі) знищити без дозволу власника угідь. У той же час будови можна було знести на свій розсуд і за власний рахунок без попередньої згоди власника території: не будучи частиною землі, вони як би і матеріально повинні були зникнути, не заважаючи землевласникам.

У статті 35 проекту Цивільного уложення початку XX ст. сформульовано, що постійні будівлі або споруди визнаються: нерухомим майном, тільки якщо вони належать власникові маєтку чи окремому власнику в силу вотчинного (тобто речового) права на маєток (тобто на земельну ділянку) 13. Мова в даному випадку йде не тільки про право власності, а й про володіння, права на чужі речі, заставі. У всіх цих випадках режим нерухомості поширювався на будівлі, що повинно було гарантувати захист, прав їх власників.

У 1868 р. висловлювалася думка, що споруда, зведена на чужій землі, може бути самостійним об'єктом обороту, (окремо від землі). Право власності на нього може переходити лише з правом користування територією. Будинок як приналежність землі, на якій він побудований, є майно нерухоме; розглянутий окремо від землі, він буде майном рухомим. В основі такої позиції - переконання в тому, що нерухомість - це перш за все земля, будова «стає» нерухомістю тільки як частина майна землевласника. Але це не применшує значення права на будову. Нагадаємо, що і суперфіцій розглядався в Дигестах як річ, юридично відокремлена від поверхні і має відокремлене правове становище 14.

К. П. Побєдоносцев вказував на суперечливі рішення Цивільного касаційного департаменту сенату останніх десятиліть XIX ст. Сенат ухвалив низку рішень, згідно з якими на угоди з будовами, розташованими на чужій землі, не поширювалися загальні правила про угоди з нерухомістю (реєстрація і т. д.). К. П. Побєдоносцев відзначав: з цього не випливає, що такі будівлі вважаються рухомістю 15. Але, зрозуміло, дані споруди не можна назвати і нерухомістю. На наш погляд, можна говорити про «обмежений режимі нерухомості» об'єктів, розміщених на чужій землі. Г. Ф. Шершеневич, посилаючись на рішення сенату після 1896р., Писав, що нерухомістю не повинні вважатися будови, споруджені на чужій землі в силу будь-якого договірного відносини 16.

З тексту рішення № 6 за 1901р. випливало, що можливо відокремити право власності на споруди від права власності на землю. При цьому мова йшла про власника будівлі (але не нерухомості), який має в силу договору тимчасове право користування землею 17. На такі будови режим нерухомості не поширювався, а будова сприймалося як тимчасове - права власності на землю його власник не отримував. Застава або продаж заводського будинку, побудованого на орендованій землі, не вимагали нотаріальної форми. Кредитор особи, якій належали кам'яний магазин або фабричні будівлі, зведені на чужій землі в силу договору найму, мав право звернути стягнення на ці будівлі як на рухомість і вимагати продажу їх з публічного торгу на знесення.

Право власності на будівлю (а не на нерухомість!) Було спочатку «підпорядковане» праву власності на землю. Фактично власник землі санкціонував в силу зобов'язання таке використання території, як створення і експлуатацію будівель. Мова йде про суперфіції, або право забудови, яке існувало в російській праві.

Погляди юристів XIX - початку XX ст. не були забуті в наступні десятиліття, але набули абсолютно нового звучання. Саме поняття «нерухомість», відповідно до ЦК РРФСР 1922 р., неможливо саме тому, що земля є виключно державною власністю (розколюється право, що об'єднує в ціле будова і земельну ділянку). Схожі уявлення стали обгрунтуванням однієї з постанов Наркомату юстиції від 6 вересня 1918 р.: будова, не відокремлене від земельної поверхні, не може бути самостійним об'єктом юридичних дій, але тільки у зв'язку із земельною ділянкою 18. У 20-і роки при відчуженні майна до власника будівлі зазвичай переходило право користування ділянкою. У сільській місцевості діяли правила, полонені в Інструкції НКЮ, виданої в розвиток положення про дарчому нотаріат 1928 Для здійснення угоди необхідно було представити посвідчення про що відбулася передачі покупщик будинку землі трудового користування, на якій знаходиться продається будову. Значення даного правила, закріпленого у п.3 § 183 важко переоцінити. Момент передачі права користування передував виникненню права власності на будівлю, яке в іншому випадку просто не могло перейти за договором. Ми бачимо "примат" прав на земельну ділянку над правом на будову.

У першій частині ГК РФ - передбачена в ст. 271 і п. 2 ст. 272 існування нерухомості, розташованої на землі, що знаходиться у власності інших осіб. Це новела в російському законі. На початку XX ст. режим нерухомості на такі споруди не поширювався або поширювався не в повному обсязі.

Принципове нововведення міститься у п. 2 ст. 272, де йдеться про те, що суд може, зокрема, визнати право власника нерухомості на придбання у власність земельної ділянки. Це один з варіантів виходів з кризи, коли власники землі та будівлі не зможуть домовитися при припиненні користування землею. Дане нововведення особливо яскраво показує вимушений розрив з класичним правилом про те, що будова слідує за землею.

Правила ст. 273 першої частини і абз. 2 п. 2 ст. 552 другій частині ГК РФ (перехід права на земельну ділянку при окремому відчуження знаходяться на ній будівель або споруд) також містять нові положення. У разі якщо в договорі не обумовлено інше, то до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею і необхідна для його використання 19. Очевидно, що це правило вимагає подальшої детальної розшифровки в законодавстві 20. Якщо згадати розміри типових дачних ділянок і звичайну недбалість текстів договорів і заповітів, то неважко спрогнозувати неминучі судові суперечки через кількох метрів землі. Складність - представляє правове становище промислових і сільськогосподарських об'єктів, розташованих на «чужій» землі.

Труднощі виникають і з заставою нерухомості, наприклад, при заставі земельної ділянки, коли право власності на відповідне будова належить третій особі 21. Саме цей випадок був причиною численних судових спорів в Росії кінця XIX - початку XX ст. і безпосереднім приводом для прийняття сенатом рішень нерухомості.

Труднощі можна вирішити за допомогою детальних нормативних актів. Важливо відзначити зміну доктрини: право на спорудження у ряді випадків «підпорядковує», «поглинає» право власності на землю. Можна припустити, що існує кілька причин таких змін. Зазначимо дві. Перша - недавня монополія на землю, коли придбання права власності на будівлю - реальний шлях «зміцнення» людини на землі. Друга - зростання технічних можливостей будівельної індустрії, гірничої справи. Період амортизації багатьох споруд настільки великий, що неможливо розраховувати на звільнення ділянок в доступному для огляду майбутньому.

Отже, «зробивши» землю, будови нерухомістю, сучасний законодавець повинен продовжити розробку юридичної характеристики цього найважливішого інституту цивільного права.

Термін «об'єкт нерухомості» відносять до будь-якого товару, який жорстко пов'язаний з ділянкою землі, і перенесення якого в інше місце неможливий без руйнування і втрати споживчої вартості.

Кожен об'єкт нерухомості неповторний і має специфічну систему якісних і кількісних характеристик. Якість - це сукупність властивостей нерухомого майна, що визначають його придатність задовольняти різноманітні потреби людей у відповідності з функціональним призначенням.

Властивість - об'єктивна особливість об'єкта, що виявляється при його експлуатації, управлінні чи користуванні. Показники якості характеризують одне або декілька властивостей нерухомості в кількісному вимірі.

Для ефективного управління власністю і виконання угод з нерухомим майном по кожному об'єкту необхідно мати якісну і кількісну інформацію чотирьох видів:

фізичні характеристики земельної ділянки, будівель і споруд та інших об'єктів нерухомості (місце розташування, площа, розміри і т.д.);

майново-правове опис - речові права, обмеження, обтяження, сервітути;

економічні показники попиту - вартість, ціна, прибутковість та ін;

стан зовнішнього середовища - клімат, екологія, шум, сейсмічність, гідрографія, транспорт і т.д.

Вказану інформацію збирають на трьох рівнях: регіональному, локальному і на самому об'єкті нерухомості.

Земельним ділянкам присвоюють кадастрові номери. Кадастровий номер - Унікальний, не повторюється в часі і на території РФ номер об'єкта нерухомості, який присвоюється йому при кадастровому і технічному обліку (інвентаризації), зберігається, поки він існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права, і служить для його ідентифікації.

Кадастрові номери земельним ділянкам присвоюють органи земельного комітету, а будівель і споруд - Бюро технічної інвентаризації.

Класифікація об'єктів нерухомості найчастіше приймається багаторівнева, кожен рівень має своє найменування і набір рекомендованих значень відповідної ознаки класифікації.

1. Походження.

  • Природні (природні) об'єкти.

  • Штучні об'єкти (будівлі, споруди).

2. Призначення.

      • Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі використання поверхні землі).

      • Природні комплекси (ліси, родовища, водні об'єкти тощо) для їх експлуатації.

1.2. Будівлі.

        • Для житла.

        • Для офісів.

        • Інші.

3. Масштаб.

        • Земельні масиви.

        • Окремі земельні ділянки.

        • Комплекси будинків і споруд (дачний селище, мікрорайон, готель, санаторій, мотель і т.п.).

  • Житловий будинок багатоквартирний.

  • Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж).

  • Секція (під'їзд).

  • Поверх у секції.

  • Квартира.

  • Кімната.

  • Літня дача.

  • Комплекс адміністративних будівель.

  • Будівля.

  • Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).

4. Готовність до використання.

  • Готові.

  • Потребують реконструкції і капітального ремонту.

  • Потребують завершення будівництва (незавершене будівництво).

На сформованому західному ринку прийнята інша класифікація об'єктів нерухомості - за категоріями А, Б, В.

Категорія А. Нерухомість, використовувана власником для ведення бізнесу. Вона підрозділяється на класи:

1) спеціалізована нерухомість, пристосована для ведення певного бізнесу і зазвичай продається разом з бізнесом - хімічні підприємства, нафтопереробні заводи, цехи для розміщення машин та обладнання; будівлі, які через своє розташування, розміру, конструкції ніколи не продаються чи не здаються в оренду третій стороні на ринку;

2) неспеціалізована нерухомість - звичайні будівлі - магазини, офіси, фабрики, склади, які зазвичай продаються або здаються в оренду.

Категорія Б. Нерухомість для інвестицій. Даними видами нерухомої власності володіють з метою отримання доходу від оренди та / або отримання прибутку на вкладений капітал.

Категорія В. Надлишкова нерухомість - земля з будівлями або вільні ділянки, які більше не потрібні для ведення бізнесу і тому оголошуються надлишкової нерухомістю 22.

Класифікація об'єктів за різними ознаками (критеріями) сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки вартості різних категорій нерухомості.

Основні властивості нерухомості як товару наведені нижче.

1. Корисність. Об'єкт нерухомості повинен максимально задовольняти потреби покупця на житловий або виробничої площі, в комфортності і екологічності приміщень. Корисність об'єкта визначається такими його характеристиками, як розмір приміщення, планування, благоустрій навколишньої території, місце розташування, матеріал основних конструкцій і т.д.

2. Фундаментальність. Нерухомість - це товар, який неможливо втратити, викрасти, зламати при звичайних умовах.

3. Довговічність. Залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін, перекриттів, перегородок і т.д.) об'єкти нерухомості поділяють на шість груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років.

4. Стаціонарність. Об'єкти нерухомості міцно пов'язані із землею та їх переміщення неможливе без нанесення даному об'єкту певного збитку.

5. Неповторність. Кожен об'єкт нерухомості має певні, властивими тільки йому ознаками, що відрізняють його від інших об'єктів нерухомості.

6. Керованість. Всі об'єкти нерухомості потребують постійного управлінні. Управління нерухомістю включає в себе проведення ремонту і різних профілактичних робіт, надання комунальних послуг, контроль за надходженням платежів і т.д.

7. Детальна регламентація угод з нерухомістю державними органами, органами місцевого самоврядування. Об'єкт нерухомості - частина інфраструктури і його використання зачіпає інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб.

8. Стійка тенденція до зростання вартості. Вартість нерухомості як товару з плином часу неухильно зростає.

1.2 Режим державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 року, в якій державна реєстрація визначається як «юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення , обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ».

Перед тим, як розглядати саме поняття державної реєстрації, слід прояснити деякі аспекти. І перший з них: що ж мається на увазі законодавцем у даному випадку під нерухомим майном? П.1 ст. 130 ЦК РФ дає таке загальне визначення нерухомості: все, що міцно пов'язане землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Але крім цього, до нерухомості віднесені й об'єкти, що не відповідають даним критерієм - повітряні та морські судна, судна плавання, космічні об'єкти, а також (ст. 132 ГК РФ) підприємство як майновий комплекс. Нерухомість - юридичне поняття, і майно може бути віднесено до нерухомості законом, що має велике значення для визначення, чи підлягають державній реєстрації права на нього і операції з ним.

Таким чином, аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти такий перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»:

  1. земельні ділянки (ст. 130 ЦК РФ, ст.1 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»);

  2. ділянки надр (там же);

  3. відокремлені водні об'єкти (там же);

  4. лісу, багаторічні об'єкти (там же);

  5. будівлі (ст. 130 ЦК РФ), частини будинків (ст5. ФЗ «Про товариства власників житла»);

  6. споруди (ст. 130 ЦК РФ); споруди над і під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури і благоустрою (Містобудівний кодекс РФ; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери (ст. 1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»);

  7. нежитлові приміщення (ст.1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», ст.1 ФЗ «Про товариства власників житла»); частини приміщень (ст. ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»);

  8. підприємства як майновий комплекс (ст. 132 ЦК РФ, ст.1 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»;

  9. житлові будинки та їх частини (ст. 558 ЦК РФ), житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями (ст.1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», ст.1 ФЗ «Про товариства власників житла»); житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання в ньому (ст. 1 ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян»);

  10. квартири, її частини (ст.289, 558 ЦК РФ), службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання (ст. 1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»);

  11. кімнати (ст.9 ФЗ «Про товариства власників житла», ст.5 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»);

  12. дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення (ст.56 Основ законодавства про нотаріат, ст.5 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»);

  13. житлові будови без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на садових ділянках (ст.1 ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян»).

Тепер повернемося до самого поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Виходячи з формулювання ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і статтею ГК можна зробити висновок, що державна реєстрація, визнаючи виникнення прав на нерухомість, вводить тим самим її в цивільно-правовий обіг і легалізує наступні угоди з нею, які також підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ЦК. Виробляючи первинну державну реєстрацію новоствореної нерухомості, держава визнає права на неї за юридичною або фізичною особою. При подальшій реєстрації переходу прав держава підтверджує зміну або припинення зареєстрованих раніше прав на нерухомість. У будь-якому з перерахованих випадків визнання та підтвердження прав державою це виражається в юридичному акті у вигляді внесення записів до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно правовстановлюючих документів, видачу свідоцтва про право власності або ж у вигляді відмітки на правовстановлюючих документах. З усього цього можна зробити висновок, що державна реєстрація носить правовстановлюючий характер. Проте аналіз статей ЦК показує, що не завжди момент виникнення прав може за часом співпадати з їх державною реєстрацією, що передбачено як виняток у п.2 ст.8 Цивільного кодексу. Більше того, зазначена норма права не пов'язує момент виникнення обмежень, наприклад, у вигляді накладення арешту, з часом їх державної реєстрації.

Таким чином, ми бачимо, що законодавець, встановивши обов'язковість державної реєстрації прав та інших подій, разом з тим не надав даному процесу виключно правовстановлюючий характер, що в свою чергу дозволяє розглядати таку реєстрацію як відображення в реєстрі для необмеженого кола осіб достовірною і вичерпної інформації про правовий статус нерухомості, його зміну або припинення. Даний висновок підтверджується також і тим фактом, що визнання прав на нерухомість може проводитися і в судовому порядку, можливість якого передбачена ст. 12 ГК РФ і норм процесуального права. У цьому випадку саме судовим рішенням відводити роль акта визнання державою прав, а реєстрація, після винесення рішення, буде обов'язком відповідного державного органу.

Даючи поняття державної реєстрації, законодавець розмежував в принципі рівнозначні формулювання "акт державного органу, який породжує права" і "юридичний акт визнання державою прав", і зробив це, виходячи, по всій видимості, з наступних причин:

- Не можна змішувати державну реєстрацію прав та акт державного органу, який породжує права, виходячи з зіставлення пп.1, 2 ст.8 ЦК РФ, в яких ці ​​поняття розглядаються як самостійні;

- Головне завдання видання державного акту - створити підставу для виникнення прав та обов'язків, в той час як державна реєстрація має інші завдання, в тому числі визначає в конкретних випадках час виникнення прав;

- З точки зору юридичної логіки розглядання реєстрації прав як акту держави, що породжує цивільні права, також неможливо, оскільки алогічний сам оборот «реєстрація прав, що породжує ці права»;

- Визнання за реєстрацією статусу відповідного державного акта спричинило б за собою і накладання на державу відповідальності за юридичну чистоту і законність засвідчуваних прав, що безумовно, мало б негативні наслідки для його бюджету, оскільки фактично мова йшла б про відповідальність платників податків за незаконність дій сторін при укладанні угоди.

У доповненні до цього можна додати, що законодавець, швидше за все, мав на увазі під юридичним актом не видання якого-небудь нормативно-правового акта, а вчинення дій, спрямованих на внесення відомостей до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно, з метою впорядкування обігу нерухомості.

Узагальнюючи викладене, можна зробити висновок, що реєстрація - це легалізація для цивільного обороту угод і породжуваних ними прав і обов'язків, передбачених в п.1 ст.8 ЦК РФ.

По суті державну реєстрацію прав не варто плутати з реєстрацією, що носить спеціальний чи обліковий характер, оскільки така реєстрація скоріше є реєстрацією самого нерухомого майна, а не прав на нього, що робиться для досягнення ряду публічно-правових цілей (наприклад, реєстрацію об'єктів нерухомості в органах технічної інвентаризації) 23. Державна реєстрація прав покликана служити забезпеченням стабільності обороту нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, а й соціальну значущість. Подібна стабільність досягається шляхом винесення операцій та інших дій з нерухомістю за рамки приватних інтересів сторін, а також створення особливої, єдиної інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статус того чи іншого об'єкта.

Очевидно, що однією з головних завдань державної реєстрації є гарантія законності при здійсненні операцій з нерухомістю, хоча це питання в даний час законодавством не врегульовано до кінця. Крім того, наявність Єдиного реєстру прав на нерухоме майно істотно полегшує діяльність різних державних органів, пов'язану з необхідністю ведення обліку власників нерухомості. Наприклад, діяльність податкових органів при здійсненні контролю над витратами громадян, діяльність служби судових приставів, для якої необхідні відомості про наявність чи відсутність майна у конкретної особи. Антимонопольні органи зможуть вести контроль за дотриманням порядку надання клопотань відповідно до ст.17 та 18 Закону РФ № 948-1 від 22 березня 1991 р. «Про конкуренцію і обмеження монополістичної діяльності на товарних ринках» 24, коли на вчинення правочину щодо придбання майна необхідно попереднє погодження з антимонопольними органами.

Законодавством передбачено дві форми державної реєстрації: прав на нерухоме майно та угод з ним. Оскільки ст.131 ЦК України визначає, що крім реєстрації права власності та інших прав на землю, підлягають реєстрації також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав, буквально тлумачачи положення цієї норми, можна було б зробити висновок, що всі угоди з нерухомістю підлягають державної реєстрації, оскільки будь-яка угода так чи інакше пов'язана з виникненням,. припиненням, переходом або обмеженням прав на нерухоме майно, тобто з тими обставинами, на які вказує ст. 164 ЦК РФ як на випадки, при яких необхідна реєстрація операції. Але при недотриманні цієї умови можливі два види наслідків 25.

Аналізуючи статті ЦК РФ (з урахуванням ст.165, яка містить положення, що у випадках, встановлених законом, недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність), можна зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про реєстрацію має місце не завжди, а лише в тих випадках, коли закон містить пряму вказівку на цей рахунок (ст.588 ЦК України), або безпосередньо вимагає державної реєстрації, не визначаючи при цьому наслідків недотримання цієї вимоги (ст.574 ЦК України). У цих випадках угоду в силу ст. ст. 165, 168 ЦК РФ слід вважати нікчемним. З іншого боку, ст.550 ЦК України встановлює необхідність додання договором купівлі-продажу нерухомості (за винятком підприємства або житлового приміщення) лише простої письмової форми без державної його реєстрації, хоча право власності у набувача може виникнути тільки після реєстрації цього права (ст.223 ГК РФ).

Як правило, законодавець вважає достатнім використання якої-небудь однієї з форм державної реєстрації: права чи угоди. І лише в особливо складних випадках, коли потрібно здійснити державний контроль як над самою угодою, так і над переходом прав за неї, закон передбачається реєстрація та угоди, і прав по цій угоді. До таких випадків належить реєстрація договору і переходу права власності, по-перше, за договором купівлі-продажу житлового приміщення або підприємства, по-друге, за договором міни цих видів об'єктів нерухомості, і, по-третє, за договором дарування нерухомого майна. Це є додатковою гарантією юридичної чистоти реєстрованих договорів.

При цьому світова практика виходить з необхідності використання в обов'язковому порядку можливостей недержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти реєстрованих угод і законності виникають на їх основі прав, що цілком відповідає завданням створення стабільного обороту нерухомості. Для країн англосаксонської системи права це обов'язкова участь в операції страхового маклера. Для країн системи континентального права, до якої належить і наша держава, таким, недержавним, способом забезпечення законності операцій з нерухомістю завжди було їх обов'язкове нотаріальне посвідчення.

Реєстрація операцій з нерухомістю існувала завжди, і займалися цим органи технічної інвентаризації (БТІ) і земельні комітети шляхом проставлення штампу про реєстрацію на нотаріально засвідченому документі. Всі дані по об'єкту вносилися в реєстраційні журнали. Раніше система органів реєстрації і сам порядок визначалися самостійно суб'єктом Російської Федерації, реєстрація була другим етапом у переході права власності на об'єкт нерухомості, наступним за обов'язковим нотаріальним посвідченням угоди 26.

У зв'язку з розвитком ринкових відносин і зміною економічного життя нашої країни пожвавився і став активно розвиватися ринок нерухомості, у зв'язку з чим виникла необхідність єдиного по всій Росії порядку реєстрації нерухомості, щоб існувала можливість простежити весь процес виникнення, припинення і переходу прав на окремий об'єкт нерухомості . Тому закон ввів обов'язкову державну реєстрацію будь-яких прав на нерухоме майно, здійснювану шляхом внесення певних законодавцем даних до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним 27, який є спільним для всієї Росії, і правила його ведення теж єдині на всій території 28.

Міжнародно-правовий досвід вже давно передбачає проведення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно, але тільки на підставі нотаріально засвідченої угоди. Закон же дозволяє громадянам звертатися безпосередньо до реєструючого органу з договором, складеним у простій письмовій формі, тобто, по суті, перекладає на державного службовця обов'язки незалежного та неупередженого нотаріуса. Дана обставина навряд чи сприятиме створенню в механізму гарантованої юридичної безпеки та законності угоди, а радше породить тяганину, бюрократизм, амбітність і зловживання чиновників, зростання криміналізації ринку нерухомості і збільшення кількості позовів в і без того перевантажені суди. Дана точка зору розділяється керівниками ряду вищих органів влади і управління, а також рядом депутатів Державної Думи. В даний час за законодавчою ініціативою деяких суб'єктів Російської Федерації на розгляді в Державній Думі знаходяться проекти законів про внесення змін до Цивільного кодексу і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в частині встановлення обов'язковості нотаріального посвідчення угод з нерухомістю.

Певну складність в діяльності правозахисних інститутів буде викликати і те обставина, що, хоча державна реєстрація в переважній більшості випадків має правообразующее значення по відношенню до реєстрованим праву, існують і випадки, коли виникнення речового або іншого реєстрованого права на нерухомість може бути пов'язано не з моментом державної реєстрації, а з моментом, прямо зазначених у законі, тобто державна реєстрація в даному випадку має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення. Зазначена складність пов'язана насамперед з тим обставиною, що момент виникнення відповідних прав не буде відображений в системі державного реєстру, що в свою чергу може спричинити неможливість отримання через систему реєстрації вичерпних даних про статус об'єкта нерухомості.

Одним з таких винятків є положення ЦК РФ, що передбачають придбання права власності членом житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інших осіб, які мають право на паєнагромадження в кооперативі, на квартиру, дачу, гараж, іншу нерухомість, надану цим особам кооперативом, з моменту повної виплати їм паю (п.4 ст.218 ГК РФ). Підтвердженням виникнення права в даному випадку може служити довідка про проведену виплату, видавана кооперативом.

Іншим винятком є положення ч.1 ст.341 ЦК України, в якій встановлюється правило про виникнення права застави стосовно майна, що підлягає передачі, з моменту такої передачі, якщо інше не передбачено угодою про заставу.

Крім того, відповідно до ч.5 ст.488 і ч.3 ст.489 ГК РФ, при продажу нерухомого майна в кредит або в розстрочку, якщо інше не передбачено законом, це майно з моменту його передачі покупцеві і до моменту повної оплати визнається які в заставі у продавця. У даному випадку виникає право застави в силу закону і в той момент, який вказаний у законі. Аналогічно виникає заставу в разі укладення договору ренти. Питання про порядок реєстрації застави в силу закону деякий час було проблемним, оскільки ні в ЦК РФ, ні до ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не мали прямих вказівок про цей порядок, і наслідки відсутності реєстрації 29. Висловлювалися різні точки зору з цього приводу. Так, Н. Р. Іванова, вважаючи, що застава в силу закону повинен бути зареєстрований у загальному порядку, пропонувала покласти відповідальність за відсутність його реєстрації на зацікавлені сторони за договором, тобто нереєстрація застави в даному випадку означала нікчемність цієї умови договору, і відповідно , позбавляла сторони можливості посилання на нього в разі виникнення спору. 30

Але 16 червня 2000 була прийнята Інструкція про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставодержателя у зв'язку з переходом прав вимог за іпотечними кредитами, затверджена Наказом Мін'юсту РФ, Держбуду РФ і Федеральної комісії по ринку цінних паперів № 289/235/290 31, в якій спірні питання були, в міру можливості дозволені законодавцем. У даній інструкції зазначено, що реєстрація застави, що виникає в силу закону, повинна проводитися одночасно з реєстрацією права заставодавця (покупця, платника ренти і т.д.) (п.29 Інструкції), про що сторони за угодою повинні бути попереджені. Очевидно, що законодавець вважає реєстрацію застави в силу закону не правом зацікавлених осіб, а обов'язком реєструючого органу та його посадових осіб, у разі, якщо дані про виникнення такої застави потрапляють в поле їхнього зору (що неминуче відбувається при подачі документів для реєстрації переходу права власності або іншого речового права, а також для реєстрації угоди), оскільки обмеження (обтяження) права тут відбувається за бажанням сторін, але в силу вимоги закону. Моментом ж виникнення даного обмеження (обтяження) права, на відміну від виникнення застави в силу іпотечного договору, слід вважати не момент реєстрації, а початок строку оплати за договором (або виконання інших обов'язків правонабувача), оскільки на цей термін накладається застава в силу закону ( абз.2 п.31 Інструкції). Хоча Інструкція присвячена операціях з житловими приміщеннями, видається, мабуть, можливим використання її положень за аналогією до угод з іншими об'єктами нерухомості.

Існуючі розбіжності в цьому питанні пов'язані з редакцією ст.546 ГК РРФСР, за якої прийняте спадщину визнається належною спадкоємцеві з часу відкриття спадщини, а сам факт прийняття здійснюється шляхом фактичного вступу у володіння або подачею заяви нотаріусу. Виникнення саме права власності при вступі до спадку побічно підтверджується положеннями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ і ст.548 ГК РСФСР. У першому випадку законодавець пов'язує поняття приналежності майна при спадкуванні з правом власності, а в другому - передбачає, що у разі смерті громадянина, прийняла, але ще не оформив спадщину, його спадкоємці успадковують це майно на загальних підставах, в той час як в іншій ситуації спадкування здійснюється в порядку спадкової трансмісії прав.

З іншого боку, ст.549 ГК РРФСР говорить про неможливість виникнення права власності з моменту прийняття спадщини, так як фактичний вступ у володіння спадкоємною майном одним із спадкоємців або подача ним заяви про прийняття спадщини не виключають можливості визнання за іншими спадкоємцями права власності на те ж майно або його частину. Виходячи зі змісту даної статті прийняття спадщини слід розглядати як волевиявлення спадкоємця вступити у спадкові права і як виникнення у нього права керувати (володіти) в рамках закону спадкоємною нерухомим майном до моменту реєстрації права власності. Це право керування (володіння) не підлягає реєстрації, оскільки воно не міститься в переліку речових прав, викладеному в ст.131 ГК РФ, і його реєстрація не передбачена іншим законодавством.

Повертаючись до можливих негативних наслідків існування винятків із правила, передбаченого в п.2 ст.8 Цивільного кодексу РФ, можна відзначити, що такі наслідки могли б знизитися внаслідок неухильного виконання вимог ст.131 ГК РФ і ст.4 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним », які зобов'язують усіх правовласників, включаючи тих, які придбали цей статус без державної реєстрації, внести відповідні дані до реєстру. З іншого боку, не варто забувати, що, згідно з ч.1 ст.16 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» реєстрація прав має заявний характер, тобто є наслідком ініціативи не установи юстиції, а правовласників. Таким чином, єдиним стимулом для державної реєстрації прав власником нерухомого майна або іншим правовласником є неможливість здійснення ним у повному обсязі владних повноважень щодо цього майна. 32

В даний час багато проблем виникає у зв'язку з реєстрацією договорів оренди нерухомого майна. Так, після вступу в силу ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», в деяких суб'єктах Російської Федерації були прийняті нормативні акти, що передбачають обов'язкову реєстрацію договорів оренди незалежно від строків її укладення (наприклад, розпорядження мера м. Москви від 7 вересня 1998 № 911-РМ «Про обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна (незалежно від термінів)». На думку В. І. Сергєєва, причиною видання подібних нормативних актів послужило введення нового, порівняно з ЦК РФ, поняття - «реєстрація права», яка, на думку державних органів вищезазначених суб'єктів РФ, повинна мати місце в будь-якому випадку. 33 Коли ж такий умовивід безумовно помилково, воно суперечить і засадам цивільного законодавства, і загальним принципам свободи підприємництва. За таким же шляхом пішла і судова практика . У пп.1 та 6 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 34 Президія Вищого Арбітражного Суду РФ роз'яснює, що, виходячи зі змісту положень ст. ст. 609, 651 ЦК України, ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», реєстрація прав орендаря, що виникають з договору оренди, відбувається тільки в тому випадку, якщо реєструється сам договір оренди, а в разі укладання договору оренди будівлі або споруди на термін менше 1 року реєстрація договору не передбачена. Видання ж нормативних актів суб'єктів РФ або їх органів, що суперечать нормам ЦК РФ, згідно з яким цивільне законодавство знаходиться у веденні РФ, і, відповідно, подібні нормативні акти не повинні застосовуватися судами РФ.

Також в даний час є проблемним питання про те, чи підлягає державній реєстрації договір оренди нежитлового приміщення, укладений на термін менше 1 року. Справа в тому, що ДК РФ, визначаючи правовий статус будівель і споруд замовчує про те, що в їх складі можуть бути самостійно використовувані нежилі приміщення, в той же час ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», відніс нежитлові приміщення до самостійних об'єктів нерухомості. Подібна суперечливість ГК РФ і Федерального Закону призвела до виникнення спору про застосування ст.651 ЦК України до нежитлових приміщень. Вирішення питання про те, чи підлягає реєстрації договір оренди нежитлового приміщення, укладений на термін менше 1 року, залежить від того, визнається чи нежитлове приміщення самостійним об'єктом нерухомості 35. Якщо так, то на нього поширюються тільки загальні норми ЦК України про реєстрацію договорів оренди нерухомості. Якщо ж вважати нежитлове приміщення частиною будівлі, то, по всій видимості, відносно нього діють вилучення, встановлені ст.651 ЦК України 36.

Начальник Управління реєстрації прав на нерухомість Московської обласної Реєстраційної палати Є. А. Кіндеева, виходячи з формального аналізу ст.609 ЦК України і ст.26 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», висловлює точку зору, що договір оренди підлягає реєстрації незалежно від строку, на який він був укладений. У той же час Е.А. Кіндеева справедливо зазначає, що вимога реєстрації договору оренди приміщення, незалежно від терміну його ув'язнення, в той час, як договір оренди будівлі підлягає реєстрації тільки у випадку його укладення на строк не менше року, аналогічно, так як для частини будівлі правовий режим не повинен бути суворіше, ніж для всієї будівлі в цілому. 37 Слід зауважити, що правозастосовча та судова практика у даний момент іде по другому шляху, тобто договори оренди приміщення, укладені на термін менше одного року, реєстрації не піддаються (Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 01.06.2000 р. № 53 38).

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ І ВИДИ угод з нерухомим майном

2.1 Види і форми угод з нерухомістю

Класифікація угод на види проводиться за різними підставами. Будь-яка класифікація передбачає розподіл на групи за певним критерієм. Не існує якоїсь єдиної класифікації, що охоплює всі можливі види угод, оскільки в основу розподілу угод на види покладені різні класифікаційні підстави. У зв'язку з цим при характеристиці угод зазвичай вказується видова приналежність тієї чи іншої групи, тобто при характеристиці договору купівлі-продажу вказується, що це двостороння, возмездная, консенсуальная, казуальна угода. В якості класифікаційних підстав виступають кількість сторін в угоді, момент виникнення прав та обов'язків, возмездность і т.д.

Так, за кількістю сторін угоди поділяються на односторонні, двосторонні і багатосторонні.

Одностороннім визнається угода, що представляє собою волевиявлення однієї сторони. Одностороннім правочином є складання заповіт, видача довіреності, відмова від спадщини, виконання зобов'язання та ін Одностороння угода частіше всього відбувається однією особою, але деякі односторонні угоди вправі спільно зробити два і більше число осіб, які виступають в якості одного боку, наприклад, видача загальної довіреності , публічна обіцянка нагороди і т.д. 39

У деяких випадках одностороння угода викликає юридичні наслідки за умови, що відповідне волевиявлення сприйнято тією особою, якій воно адресоване. Якщо особа не знає про існування такого волевиявлення, то одностороння угода не має юридичної сили.

Односторонній правочин може створювати обов'язки для особи, її вчинила. Вона може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадку, встановленому законом або за домовленістю з цими особами (ст.155 ЦК України). До односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов'язання і договори, оскільки це не суперечить закону, одностороннього характеру і суті угоди.

Двосторонньої (взаємної) називається угода, що складається з узгоджених між собою зустрічних волевиявлень (дій) двох сторін.

Багатосторонньої є угода, що складається з узгоджених між собою волевиявлень (дій) трьох і більшого числа сторін. Багатосторонню угоду, в якій повинно бути не менше трьох сторін, потрібно відрізняти від двосторонньої за участю декількох осіб з кожної сторони 40.

У відповідності зі ст.154 ГК РФ двох-і багатосторонні угоди є договорами. У силу п.3 ст.154 ГК РФ для укладення договору необхідно волевиявлення двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Необхідно відзначити, що термін «договір» вживається в цивільному праві в різних значеннях. Під договором розуміють і юридичний факт, що лежить в основі зобов'язання, і саме договірне зобов'язання, і документ, в якому закріплено факт зобов'язального правовідносини. 41 Тут мова йде про договір, як юридичний факт, що лежить в основі зобов'язального правовідносини.

Договір - це найбільш численний вид угод. Відповідно до цього договір підпорядковується загальним для всіх угод правилам. До договорів застосовуються правила про двух-і багатосторонніх угодах; до зобов'язань, що виникли з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не передбачено загальними правилами про договори і правилами про окремих видах договорів (п.п. 2, 3 ст.420 ГК РФ). 42

В. Груздєв, аналізуючи поняття договору як угоди, зазначає: «договір-угода» може розглядатися у двох взаємодоповнюючих один одного аспектах: як юридичний факт і як тягне юридичні наслідки дія суб'єктів цивільного права. При аналізі «угода-юридичний факт» мається на увазі ту обставину, що тягне за собою відповідно до закону юридичні наслідки. Якщо розглядати договір у другому аспекті, то тут на першому плані виступає дія, вчинена на певних умовах і відповідне вольовий початок операції, тобто умови, що сприяють досягненню угоди сторін і що представляє собою зміст договору-угоди. 43

У операції часто вказується термін. У цьому випадку її правові наслідки пов'язані з певним відрізком (моментом) часу. Угоди, які породжують передбачені ними права та обов'язки або припиняють дію на майбутній час в залежності від настання або ненастання певної обставини (умови), зазначеного в угоді, називаються досконалими під умовою (умовними угодами).

Відповідно до ст. 157 ДК РФ умови в угоді можуть бути відкладальними і скасувальними. Угода визнається укладеною під відкладальною умовою, якщо сторони поставили виникнення прав і обов'язків в залежності від обставини, щодо якої невідомо, настане вона чи ні.

Угода визнається укладеною під отменітельним умовою, якщо сторони поставили припинення прав і обов'язків у залежність від обставини, щодо якої невідомо, настане вона чи не станеться.

Якщо настанню умови недобросовісно перешкодила сторона, якій настання умови невигідне, то умова визнається настала. Якщо настанню умови недобросовісно сприяла сторона, якій настання умови вигідне, то умова визнається ненаступівшім.

За ступенем впливу підстави на силу угод вони поділяються на казуальні і абстрактні. Казуальної називається угода, в якій правова підстава очевидно зі змісту угоди або підставу її можна зрозуміти по самому типу даної угоди (купівлі-продажу, підряду та ін.) Абстрактної називається така угода, зі змісту якої не можна встановити, заради якої мети вона зроблена. Наприклад, зі змісту векселя не можна встановити, з якою конкретно метою він виданий: для майбутньої оплати отриманих товарів, послуг експедитора або оренди і т.д., хоча мета, звичайно, була.

Залежно від моменту виникнення юридичних наслідків, передбачених угодою, розрізняються угоди (договори) консенсуальні і реальні. Консесуальними визнаються угоди, які породжують юридичні наслідки з моменту угоди сторін (консенсусу). Наприклад, права та обов'язки при купівлі-продажу виникають у продавця і покупця з моменту укладення договору.

Реальними є такі угоди, які створюють юридичні наслідки лише з моменту передачі речі. Наприклад, права та обов'язки при позиці виникають у сторін лише після передачі грошей або інших речей, визначених родовими ознаками, позичальнику (ст. 807 ГК РФ).

Розрізняють також угоди оплатне і безоплатні. Оплатній визнається угода, в якій обов'язки однієї зі сторін відповідає обов'язок іншої сторони з надання матеріальних та інших благ. У безоплатній угоді обов'язок надання зустрічного задоволення іншою стороною відсутня.

Іноді в особливу групу виділяються довірчі або фідуціарні угоди (від слова - фідуціара - юридична або фізична особа, яка несе відповідальність за майно та управляє ним в інтересах іншої особи (наприклад, за договором трасту). Особливість фідуціарних угод полягає в тому, що зміна характеру взаємовідносин сторін, втрата їх довірчого характеру можуть призвести до припинення відносин в односторонньому порядку.

Такі основні класифікації видів угод, що зустрічаються в юридичній літературі.

Як зазначалося раніше, для здійснення операції внутрішня воля особи його зробити повинна отримати вираз зовні, повинна бути доведена до відома інших осіб. Спосіб вираження волі, тобто спосіб волевиявлення, представляє собою форму угоди. Існує кілька таких способів.

Перш за все, угода може бути зроблена усно, шляхом словесного вираження волі. При такому вираженні волі учасник на словах формулює свою готовність здійснити операцію і умови її здійснення.

Операція, яка може бути здійснена усно, вважається здійсненою і при відсутності словесного вираження волі, якщо вона здійснюється шляхом конклюдентних дій. 44

Угода може бути здійснена і шляхом мовчання, тільки якщо це прямо зазначено в законі або при угоді сторін. Так, орендодавець після закінчення терміну дії договору оренди може не заперечувати проти подальшого користування орендарем майном. У цьому випадку договір вважається поновленим на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким чином, мовчання орендодавця розглядається в законі як форма його згоди здійснити операцію.

У відношенні усних угод у Цивільному кодексі спочатку загальним правилом зазначено, що будь-яка угода, для якої законом не встановлена ​​письмова форма, може бути здійснена усно (п. 1 ст. 159). Однак у наступних статтях (ст. 161, 163, 164 і ін) досить широко визначено коло угод, які повинні здійснюватися у письмовій формі. Тому у Цивільному кодексі України на додаток до загальним правилом, про яку йдеться вище, особливо виділені два випадки, коли угоди можуть відбуватися усно.

В усній формі можуть бути здійснені угоди, що виконуються при самому їх скоєнні (п. 2 ст. 159 ЦК). У законі передбачено два винятки з правила про допустимості усної форми угод, виконуваних при їх здійсненні. По-перше, сторони можуть домовитися про письмове оформлення таких угод, по-друге, усна форма неприпустима для угод, хоча б і виконуваних при самому їх скоєнні, якщо для таких угод встановлена ​​нотаріальна форма або якщо недотримання простої письмової форми тягне їх недійсність.

В усній формі за згодою сторін можуть бути здійснені угоди на виконання письмового договору, тільки якщо це не суперечить закону, іншим правовим актам і договором (п. 3 ст. 159 ЦК) 45.

Письмовій слід визнати угоду, зроблену шляхом складання документа, в якому письмовими знаками викладено зміст угоди, зазначено найменування сторін. Такий документ підписується особою або особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими особами. Дво-та багатосторонні угоди (договори) не завжди припускають складання єдиного документа, що підписується сторонами. Договори можуть полягати і шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного та іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором.

У законі, інших правових актах, угоді сторін можуть бути встановлені додаткові вимоги, яким повинна відповідати письмова форма угоди. Ці вимоги можуть стосуватися обов'язковості викладу угоди на бланку певної форми, включення в документ обов'язкових реквізитів, скріплення угоди печаткою.

Як зазначалося раніше, письмове оформлення угоди передбачає підписання відповідного документа одним або кількома особами. У чинному Цивільному кодексі відображена склалася практика використання факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, електронно-цифрового підпису або іншого аналога власноручного підпису. Однак використання таких аналогів визнається допустимим лише у випадках і в порядку, передбаченому законом, іншими правовими актами або угодою сторін (п. 2 ст. 160 ЦК). Порушення цих вимог означає недотримання письмової форми правочину.

У Цивільному кодексі даний вичерпний перелік випадків, коли дозволяється підписання угоди не самим громадянином, який є стороною угоди, а на її прохання іншою особою. Така особа іменується рукоприкладчиком.

Цивільний кодекс (п. 4 ст. 185) встановив спрощену процедуру посвідчення певної категорії угод та довіреностей на їх вчинення. Підпис особи по такій операції може бути посвідчена організацією, де працює громадянин, який не може власноручно підписатися, або адміністрацією стаціонарного лікувального закладу, в якому він перебуває на лікуванні. До таких операцій відносяться доручення на отримання заробітної плати та інших платежів, пов'язаних з трудовими відносинами, на одержання винагороди авторів і винахідників, пенсій, допомог і стипендій, вкладів громадян в банках і на отримання кореспонденції 46.

Усі письмові угоди поділяються на вчинені в простій письмовій формі, нотаріально посвідчені і підлягають державній реєстрації. Проста письмова форма угоди означає, що документ, у якому викладена угода, повинен мати всі необхідні для такої угоди реквізити - виклад змісту правочину, найменування сторін і підписи осіб, які роблять угоду. У той же час прості письмові угоди укладаються без участі офіційних і інших установ. За цією ознакою прості письмові угоди відмежовуються від угод, що підлягають нотаріальному посвідченню або державній реєстрації.

У законі встановлено обов'язок простої письмової форми для цілого ряду угод. Згідно з п. 1 ст. 161 ГК РФ у цій формі повинні відбуватися:

  1. Операції юридичних осіб між собою і з громадянами.

  2. Угоди громадян між собою на суму, що перевищує не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці. Під сумою угоди розуміється ціна переданого майна або ціна зустрічного надання 47.

  3. Передбачені законом угоди незалежно від того, хто в них бере участь і яка їхня сума. До цієї групи відносяться договори продажу нерухомості (ст. 550 ЦК), продажу підприємства (ст. 560), оренди на термін більше року (п. 1 ст. 609), оренди транспортних засобів з екіпажем (ст. 633) і без екіпажу ( ст. 643), оренди будівлі або споруди (ст. 651), оренди підприємства (ст. 658), найму житлового приміщення (ст. 674), транспортної експедиції (ст. 802), кредитний договір (ст. 820), договір банківського вкладу (ст. 836), страхування (ст. 940), довірчого управління майном (ст. 1017), комерційної концесії (ст. 1028), угода про заставу (ст. 339), поручительство (ст. 362), завдаток (ст . 380) та ін

Нарешті, в просту письмову форму повинні бути наділені угоди, для яких ця форма встановлена ​​не законом, а на підставі угоди сторін (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

Головним наслідок порушення вимоги про обов'язкову письмовій формі стане те, що при виникненні спору про те, чи була угода всупереч вимогам закону здійснена усно, сторона, яка стверджує, що цей факт мав місце, в підтвердження його має право використовувати обмежене коло доказів. Це можуть бути будь-які передбачені Цивільним процесуальним законодавством засоби доказування (пояснення сторін, письмові та речові докази, висновки експертів), крім показань свідків. Заборона використання показань свідків поширюється тільки на випадки, коли заперечується сам факт здійснення угоди. Якщо ж спір стосується її змісту або факту виконання (невиконання) стороною, усна форма угоди не перешкоджає допуску свідків.

Таким чином, якщо всупереч закону, який вимагає письмової форми, угода відбувається усно, то при затвердженні типу «грошей не брав» (тобто кредитний договір не укладав), інша сторона не має права оскаржувати це твердження посиланням на свідчення свідків. У той же час твердження «гроші брав, але не віддав» можна оскаржити, використовуючи будь-які докази, включаючи свідчення 48.

Нотаріальне посвідчення угод визнається ст. 163 ДК обов'язковим у двох випадках: якщо це передбачено або законом, або угодою сторін. Вимоги обов'язкової нотаріальної форми міститься в ряді статей ЦК. Зокрема, має на увазі необхідність нотаріального посвідчення довіреності на право укладання угоди, що вимагає нотаріальної форми (ст. 186), або виданої в порядку передоручення (п. 3 ст. 187), договору про іпотеку (п. 2 ст. 339), договору поступки вимоги або переведення боргу, якщо самі вимоги чи борг засновані на операції, укладеної нотаріально (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391).

Посвідчення угод, як і інші нотаріальні дії, здійснюється відповідно до прийнятих 11 лютого 1993 Основами законодавства про нотаріат нотаріусами, які працюють у державних конторах або займаються приватною практикою.

Таким чином, законодавчо передбачені наступні форми угод: усні та письмові (проста письмова форма, що підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації.

2.2 Класифікація угод з нерухомістю

Слід зазначити, що чинне цивільне законодавство не передбачає єдиних договірних моделей для здійснення різних угод з нерухомістю (так, наприклад, законодавець встановлює норми про купівлю-продаж нерухомості, але при цьому спеціальні норми про оренду встановлені лише щодо однієї з різновиду нерухомості - будинків і споруд). Таким чином, класифікувати угоди на підставі легальної концепції регулювання обороту нерухомості важко 49.

Разом з тим, не викликає особливих труднощів класифікація угод з нерухомим майном на підставі доктринальних критеріїв. Угоди з нерухомістю можна класифікувати по мети, яку переслідують сторони. У зв'язку з цим виділяються три групи угод з нерухомістю:

- Угоди по відчуженню нерухомого майна, що тягнуть перехід права власності (договір продажу нерухомості, ст. 549 ЦК РФ, договір продажу підприємства, ст. 559 ЦК РФ, договір міни нерухомого майна, ст. 567 ДК РФ, договір дарування нерухомості, ст. 572 ГК РФ; пожертвування , ст. 282 ГК РФ; договір ренти з передачею нерухомості під виплату ренти 50, ст. 583,601 ЦК України, договір будівельного підряду, ст. 740 ГК РФ; договір участі в пайовому будівництві, ст. 4 Федерального закону від 30 грудня 2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» 51, далі - Закон про участь у пайовому будівництві);

- Угоди без відчуження нерухомого майна, які не тягнуть переходу права власності (договір оренди та суборенди будівель і споруд, ст. 650 ГК РФ; договір оренди і суборенди інших об'єктів нерухомості, ст. 606 ГК РФ; договір застави нерухомості (іпотеки) 52, ст. 339 ЦК РФ; договір оренди транспортного засобу з екіпажем, ст. 632 ЦК РФ, договір оренди транспортного засобу без екіпажу, ст. 642 ЦК РФ, договір оренди підприємства, ст. 656 ЦК РФ, договір найму житлового приміщення, ст. 671 ГК РФ; договір фінансової оренди (лізингу) нерухомості (за винятком землі та інших природних ресурсів), ст. 665 ГК України, ст. 3 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. № 164-ФЗ «Про фінансову оренду (лізингу)») 53;

- Акцесорні або додаткові до раніше зроблених операціях з нерухомим майном: поступка права вимоги (ст. 388, 389 ЦК РФ) за угодою з нерухомим майном; переведення боргу (ст. 391 ЦК РФ) за угодою з нерухомим майном; угоду про зміну (розірвання ) договору (ст. 452 ДК РФ, п. 9 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 26 лютого 2001 р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »54) щодо нерухомості; поступка прав вимоги за договором участі в пайовому будівництві (ст. 11 Закону про участь у пайовому будівництві) та ін 55.

Операції з нерухомістю в комерційному обороті можна кваліфікувати і за суб'єктами, вчиняє таку угоду. Так, можна виділити:

- Операції з нерухомим майном, що здійснюються кооперативами, господарськими товариствами і товариствами;

- Операції з нерухомістю, що здійснюються державними та муніципальними унітарними підприємствами, казенними підприємствами, а також установами;

- Угоди з відчуження нерухомості, що здійснюються некомерційними організаціями;

- Операції з нерухомістю, що здійснюються підприємцями без утворення юридичної особи;

- Операції з нерухомим майном, які відбуваються фізичними особами (при цьому мають особливості угоди, укладені малолітніми,

а неповнолітніми, особами, визнаними недієздатними або обмежено дієздатними, а також операції з об'єктами нерухомості, що знаходяться у спільній сумісній власності подружжя або членів селянського (фермерського) господарства);

- Операції з нерухомим майном, що здійснюються арбітражним керуючим від імені організації, що знаходиться у стадії визнання її недієздатною (банкрутом).

Всі зазначені угоди мають певними особливостями і відбуваються у відповідності з тими правилами, які розраховані на одну із зазначених категорій осіб. Недотримання правил, встановлених для участі в цивільному обороті цієї категорії осіб, може спричинити недійсність угоди з нерухомим майном.

В якості класифікаційного критерію, на підставі якого допустимо виділяти різні операції з нерухомим майном, можна назвати критерій обов'язковості державної реєстрації відповідної угоди. Угода з нерухомістю підлягає державній реєстрації тільки у випадках, встановлених законом. Самим учасникам договору, що укладається не надано право встановлювати або скасовувати державну реєстрацію чиненої ними угоди 56. Обов'язковій державній реєстрації підлягають такі операції з нерухомим майном:

- Договір про іпотеку (заставу нерухомості) (п. 3 ст. 339 ЦК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закону від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» 57 (далі - Закон про іпотеку);

- Поступка вимоги по угоді з нерухомістю, що підлягає державній реєстрації (ст. 389 ЦК РФ);

- Переведення боргу за угодою з нерухомістю, що підлягає державній реєстрації (ст. 391 ЦК РФ);

- Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 558 ЦК РФ);

- Договір продажу частки у праві спільної власності на житловий будинок, квартиру і їх частин (ст. 251 ГК РФ);

- Договір продажу підприємства як майнового комплексу (п. 3 ст. 560 ЦК РФ);

- Договір міни житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 567 ДК РФ);

- Договір міни частками в праві спільної власності на житловий будинок, квартиру і їх частин (ст. 251 ГК РФ);

- Договір дарування нерухомого майна (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

- Відмова обдаровуваного прийняти в дар нерухоме майно (ст. 573 ГК РФ);

- Пожертва нерухомості (ст. 582 ГК РФ);

- Договір дарування частки у праві власності на нерухоме майно (ст. 251 ГК РФ);

- Договір ренти з передачею нерухомості під виплату ренти (ст. 584 ЦК РФ); договір довічного змісту з утриманням (п. 2 ст. 601 ЦК РФ); договір оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень, що укладається на термін не менше 1 року 58 (п. 2 ст. 651 ЦК РФ; Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. № 53 про державну реєстрацію договорів оренди);

- Договір оренди нерухомого майна, укладений на невизначений строк, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609 ЦК РФ); договір оренди з правом викупу (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договір суборенди при умови застосовності до нього правил про договори оренди (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

- Договір оренди підприємства як майнового комплексу (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- Договір оренди ділянок лісового фонду (ст. 32 Лісового кодексу РФ; п. 21 Положення про оренду ділянок лісового фонду, затвердженого постановою Уряду РФ від 24 березня 1998 р. № 345); договір безоплатного користування ділянкою лісового фонду (ст. 36 Лісового кодексу РФ; п. 6 Положення про надання ділянок лісового фонду у безоплатне користування, затвердженого постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 224);

- Договір концесії ділянок лісового фонду (Інструкція про порядок державної реєстрації договорів оренди, безоплатного користування, концесії ділянок лісового фонду (ліси) і прав на ділянки лісового фонду (ліси), затверджена наказом Міністерства юстиції Російської Федерації від 23 січня 2002 р. № 18) ;

- Договір застави права оренди нерухомості (п. 5 ст. 5 Закону про іпотеку); угоду про придбання заставленого житлового приміщення заставодержателем (п. 3 ст. 55 Закону про іпотеку);

- Договір участі в пайовому будівництві (ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві).

РОЗДІЛ 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОКРЕМИХ ВИДІВ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ

3.1 Операції з нерухомим майном, пов'язані з переходом прав власності

У цьому параграфі розглянемо регулювання договору купівлі-продажу нерухомості в такій черговості щодо виду нерухомості: купівля-продаж землі, житлового приміщення і нежитлових приміщень 59.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки - цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цю земельну ділянку і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) 60.

До відносин з купівлі-продажу земельних ділянок застосовуються загальні положення про купівлю-продаж § 7 гл. 30 ГК РФ з урахуванням особливостей, встановлених Земельним кодексом РФ. Особливості купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення встановлені Федеральним законом від 24.07.2002 р. № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" 61.

При регулюванні обороту землі норми частини другої ЦК РФ у частині, що стосується операцій із земельними ділянками, застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством 62. ГК РФ включає земельні ділянки в цивільний оборот і встановлює загальні рамки їх оборотоздатності, вказуючи, що земельні ділянки можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю (п. 3 ст. 129 ) 63.

ЗК РФ розрізняє два види обмеження оборотоздатності земельних ділянок - вилучення з обороту і обмеження в обігу (ст. 27). Землі, вилучені з обігу, не можуть надаватися у приватну власність і бути об'єктами цивільно-правових угод. До таких земель належать земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти федеральної власності 64:

1) державні природні заповідники і національні парки;

2) будівлі, будівлі, споруди, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили РФ, війська Прикордонної служби РФ, інші війська, військові формування та органи;

3) будівлі, будівлі, споруди, в яких розміщені військові суди;

4) об'єкти організацій федеральної служби безпеки;

5) об'єкти організацій федеральних органів державної охорони;

6) об'єкти використання атомної енергії, пункти зберігання ядерних матеріалів і радіоактивних речовин;

7) об'єкти, відповідно до видів діяльності яких створені адміністративно-територіальні утворення;

8) виправно-трудові установи і лікувально-трудові профілакторії відповідно Мін'юсту РФ і МВС РФ;

9) військові та цивільні поховання;

10) інженерно-технічні споруди, лінії зв'язку і комунікації, зведені в інтересах захисту та охорони Державного кордону РФ 65.

За загальним правилом, встановленим у п. 2 ст. 27 ЗК РФ, землі, обмежені в обороті, не надаються у приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Відповідно до п. 4 ст. 35 ЗК РФ відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на обмеженому в обороті земельній ділянці і належить одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб.

Обмежуються в обороті знаходяться в державній або муніципальній власності наступні земельні ділянки:

1) у межах особливо охоронюваних природних територій, не вилучених з обігу відповідно до п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) у межах лісового фонду, за винятком випадків, встановлених федеральними законами;

3) зайняті перебувають у державній або муніципальній власності водними об'єктами в складі водного фонду;

4) зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів Російської Федерації, об'єктами, включеними до Списку всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками, об'єктами археологічної спадщини;

5) надані для забезпечення оборони і безпеки, оборонної промисловості, митних потреб і не вилучені з обігу відповідно до п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) у межах закритих адміністративно-територіальних утворень, не вилучених з обігу відповідно до п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

7) надані для потреб організацій транспорту, в тому числі морських, річкових портів, вокзалів, аеродромів і аеропортів, споруд навігаційного забезпечення повітряного руху і судноплавства, терміналів і термінальних комплексів у зонах формування міжнародних транспортних коридорів;

8) надані для потреб зв'язку;

9) зайняті об'єктами космічної інфраструктури;

10) розташовані під об'єктами гідротехнічних споруд;

11) надані для виробництва отруйних речовин, наркотичних засобів;

12) забруднені небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, які зазнали біогенного забруднення, інші піддані деградації землі 66.

Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення визначаються ФЗ від 24.07.2002 р. "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Оборот таких земель грунтується на наступних принципах:

- Збереження цільового використання земельних ділянок;

- Встановлення розміру загальної площі земельних ділянок сільськогосподарських угідь, які розташовані на території одного адміністративно-територіального утворення суб'єкта Російської Федерації і можуть одночасно перебувати у власності громадянина, його близьких родичів, а також юридичних осіб, у яких дані громадянин чи його близькі родичі мають право розпоряджатися більше ніж 50% загальної кількості голосів, що припадають на акції або внески (частки), що складають статутних (складеному) капітали даних юридичних осіб;

- Переважне право суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, органу місцевого самоврядування на купівлю земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення при його продажу, за винятком випадків продажу з публічних торгів;

- Переважне право суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, органу місцевого самоврядування на покупку частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення при возмездном відчуження такої частки учасником часткової власності у разі, якщо інші учасники часткової власності відмовляться від купівлі такої частки або не заявлять про намір придбати таку частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення 67;

- Встановлення особливостей надання земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення іноземним громадянам, іноземним юридичним особам, особам без громадянства, а також юридичним особам, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50%;

- Надання громадянам і юридичним особам у власність земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, на оплатній або безоплатній основі у випадках, встановлених федеральними законами.

При регулюванні обороту земель, наданих громадянам для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва застосовуються загальні правила ЗК РФ (ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24). Необхідно відзначити, що в силу п. 7 ст. 27 ЗК РФ на вказані земельні ділянки, навіть якщо вони надані із земель сільськогосподарського призначення, дія ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" не поширюється. Оборот садових, городніх і дачних земельних ділянок регулюється певною мірою ФЗ від 15.04.1998 р. № 66-ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян" (ст. 28-31) 68.

Право вільно розпоряджатися земельною ділянкою як об'єктом цивільних прав, в т.ч. відчужувати його будь-якими дозволеними законом способами, належить тільки його власнику. Право розпорядження є одним з трьох основних правомочностей власника (володіння, користування, розпорядження). Власник у межах, встановлених ЗК РФ і ГК РФ, реалізуючи можливість розпорядження майном, самостійно (з урахуванням вимог нормативних правових актів) включає земельну ділянку в цивільний оборот і визначає його юридичну долю. Він має право продати, обміняти, подарувати, орендувати, закласти і іншим чином розпорядитися своєю земельною ділянкою 69.

Для порівняння нагадаємо, що інші, крім права власності, речові права на земельну ділянку не надають суб'єктам цих прав правомочностей щодо вільного розпорядження (в т.ч. права відчуження) названими майновими об'єктами. До таких речових прав відносяться, зокрема, право довічного наслідуваного володіння, право постійного безстрокового користування, право безоплатного термінового користування. У випадку, коли земельна ділянка перебуває у особи у користуванні на праві оренди, така особа (орендар) також не володіє правомочністю за розпорядженням зазначеним ділянкою.

Довічне успадковане володіння - речове право громадянина на земельну ділянку, що надавалося до введення в дію ЗК РФ. Землевласник має права володіння і користування земельною ділянкою. Згідно з п. 2 ст. 21 ЗК РФ, розпорядження ділянкою, що перебуває в довічному успадковане володінні, не допускається, за винятком переходу права на земельну ділянку у спадок. При цьому громадянин, який має земельну ділянку в довічне успадковане володіння, має право безкоштовно придбати цю ділянку у власність (п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Стаття 267 ЦК України встановлює, що землевласник має право передавати земельну ділянку іншим особам на праві оренди або безоплатного термінового користування (не допускаються угоди, які можуть спричинити відчуження земельної ділянки). Аналогічна норма міститься в п. 2 ст. 30 ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян". У даному випадку застосовуватися повинна норма ЗК РФ, що забороняє розпорядження земельною ділянкою, що перебуває в довічному успадковане володінні.

Постійне (безстрокове) користування - речове право на земельну ділянку, що надається державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування 70. До введення в дію ЗК РФ право постійного (безстрокового) користування надавалося громадянам і юридичним особам у відношенні земельних ділянок з державної або муніципальної власності. Розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває в постійному (безстроковому) користуванні громадян або юридичних осіб не допускається (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Хоча ст. 270 ГК РФ допускає передачу земельної ділянки, що перебуває в постійному (безстроковому) користуванні в оренду або безоплатне термінове користування, повинна застосовуватися норма ст. 20 ЗК РФ.

Відповідно до правил, встановлених в гол. 36 ЦК РФ і ст. 24 ЗК РФ про безоплатне терміновому користуванні, землекористувач не вправі здійснювати цивільно-правові угоди із земельною ділянкою, наданою йому на праві безоплатного термінового користування.

Для здійснення операцій з нерухомістю важливо пам'ятати, що з прийняттям ЗК РФ земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомого майна розглядаються як єдиний об'єкт нерухомості. За загальним правилом, установленим ст. 35 ЗК РФ, не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі 71. Наприклад, за договором купівлі-продажу нерухомості до покупця переходить право власності і на будівлю, і на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля 72. Разом з тим, п. 4 ст. 35 ЗК РФ робить з цього правила виключення. Можуть відчужуватися окремо:

1) частину будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;

2) будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обігу.

Відчуження об'єктів нерухомого майна, розташованих на обмеженій в обороті земельній ділянці і належать одній особі, також здійснюється разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб 73.

У випадку, якщо відчужується частка у праві власності на нерухомість, розташовану на земельній ділянці, що належить на праві власності кільком особам, то за договором відчужується частка у праві власності на ділянку. При цьому розмір земельної частки пропорційний частці у праві власності на будівлю, будівля, споруда 74.

Земельне законодавство РФ надає істотне значення переддоговірних умов укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, недотримання яких тягне за собою визнання договору купівлі-продажу недійсним навіть у тому випадку, якщо що містяться в ньому умови законні. До таких умов відносяться такі:

1) предметом договору купівлі-продажу може бути тільки земельна ділянка, що пройшов державний кадастровий облік, тобто має кадастровий номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обов'язок продавця при укладанні договору надати покупцеві наявну в нього інформацію про земельну ділянку, яка може вплинути на рішення покупця про придбання даної земельної ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

3) відсутність земельних та інших майнових суперечок по земельній ділянці, що є предметом договору купівлі-продажу;

4) дотримання переважного права купівлі земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, органу місцевого самоврядування.

Стаття 554 ЦК РФ вимагає чітко визначити предмет договору купівлі-продажу нерухомості, вказавши дані, що дозволяють однозначно встановити земельну ділянку, що підлягає передачі покупцю за договором. За відсутності таких даних умова про земельну ділянку, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним 75.

До даних про предмет договору купівлі-продажу земельної ділянки відносяться: кадастровий номер; місце розташування (адреса) земельної ділянки; площа; категорія земель; дозволене використання (обмеження у використанні); опис меж земельної ділянки, її окремих частин (кадастрова карта (план) земельної ділянки); приналежність; обтяження земельної ділянки правами третіх осіб (правом оренди, правом безоплатного термінового користування, заставою, сервітутом); економічні характеристики (нормативна ціна землі); якісні характеристики (показники стану родючості земель для окремих категорій земель); об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, та їх приналежність.

Сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки є продавець і покупець. В якості продавця і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права, але участь деяких з них в угодах з купівлі-продажу землі в ряді спеціальних випадків обмежена.

Покупцем не можуть бути:

- Іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, якщо предметом договору купівлі-продажу є земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення (ст. 3 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення");

- Юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50%, якщо в предметом договору купівлі-продажу є земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення (ст. 3 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення ");

- Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи, якщо предметом договору купівлі-продажу є земельна ділянка, розташована на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До встановлення Президентом РФ вказаного переліку заборона поширюється на всі земельні ділянки, розташовані на прикордонних територіях (п. 5 ст. 3 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації").

Наявність ціни в договорі купівлі-продажу земельної ділянки є одним з його істотних умов, за відсутності якого договір вважається неукладеним. При цьому загальні правила визначення ціни возмездного договору, встановлені п. 3 ст. 424 ГК РФ, не застосовуються.

Договір продажу нерухомості житлового призначення - це цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця житловий будинок, квартиру, частину житлового будинку або квартири.

Сторонами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як, втім, і інших об'єктів нерухомого майна, можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права - громадяни (в т.ч. громадяни Російської Федерації, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні особи, Російська Федерація, її суб'єкти, муніципальні освіти.

Визначення предмета в договорі продажу нерухомості здійснюється шляхом зазначення даних, що дозволяють точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі даних, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності даних про предмет договір продажу не вважається укладеним (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При купівлі-продажу квартири в договорі вказуються:

- Адреса (найменування суб'єкта Російської Федерації, населений пункт (місто, селище, село тощо), вулиця, будинок, поверх, номер квартири);

- Технічні характеристики квартири та житлового будинку, в якому вона розташована: тип будинку (цегляний, панельний, блочний), склад (кількість кімнат), площа (загальна, житлова);

- Приналежність і реквізити правовстановлюючого документа продавця.

При купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями в договорі вказуються:

- Адреса (найменування суб'єкта Російської Федерації, населений пункт (місто, селище, село тощо), вулиця, будинок, інші адресні орієнтири);

- Технічні характеристики житлового будинку - тип будови (цегляний, зроблений з колод і т.п.), площа (загальна, житлова), найменування і площу господарських споруд;

- Відомості про земельну ділянку, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна, що підлягають передачі покупцю за договором купівлі-продажу (кадастровий номер, площа, категорія земель, дозволене використання (обмеження у використанні), опис меж земельної ділянки, її окремих частин, приналежність);

- Приналежність і реквізити правовстановлюючого документа продавця.

Крім того, договір продажу нерухомого майна повинен містити наступні умови:

1) ціна житлового приміщення, встановлена ​​угодою сторін договору (допускається зазначення ціни в рублевому еквіваленті суми, визначеної в іноземній валюті або умовних грошових одиницях (ст. 317 ГК РФ);

2) зазначення ціни за одиницю площі, у зв'язку з чим ціна житлового приміщення визначається виходячи з його площі (ст. 555 ГК РФ);

3) при продажу житлового приміщення в кредит з умовою про розстрочення платежу вказуються ціна, порядок, строки і розміри платежів (ст. 489 ЦК РФ);

4) перелік осіб, що проживають у житловому приміщенні, які зберігають право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, якщо інше не встановлено федеральним законом, із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням (ст. 292, 558 ЦК РФ). До таких осіб належать:

- Члени сім'ї колишнього власника, що залишаються проживати в продається житловому приміщенні. Згідно з п. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом. Відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні члени сім'ї власника, якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування;

- Наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму (ст. 675 ГК РФ);

- Піднаймач жилого приміщення (ст. 685 ГК РФ).

Одним з істотних умов договору продажу житлового приміщення є умова про ціну цього майна. При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, не застосовуються (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Так Г. та К. уклали договір купівлі-продажу квартири, за яким Г. продала, а К. купила трикімнатну квартиру в м. Москві. Даний договір нотаріально посвідчений зареєстрований в Комітеті муніципального житла м. Москви.

Стверджуючи, що К. не заплатила визначену договором суму, Г. звернулася до суду з позовом до неї про розірвання зазначеного договору купівлі-продажу, визнання права власності на квартиру за нею і виселення відповідачки з членами родини зі згаданого житлового приміщення.

Як видно зі змісту нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири від 15 травня 1997 р., передача грошей продавцю за квартиру, що купується здійснюється після реєстрації цього договору у Комітеті муніципального житла м. Москви в той же день.

Таким чином, зобов'язання покупця квартири зі сплати грошей за неї має бути виконано після державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири, який вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК РФ). У самому договорі не обумовлені форма і порядок розрахунків за квартиру.

При такому положенні Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ всупереч доводам протесту обгрунтовано послалася на положення подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ про те, що повинні відбуватися в простій письмовій формі, за винятком угод, що вимагають нотаріального посвідчення, угоди громадян між собою на суму, що перевищує не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, а у випадках, передбачених законом, - незалежно від суми угоди.

Недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Відповідно до вимог наведених правових норм К. повинна була представити суду письмові докази на підтвердження передачі Г. грошей за квартиру, проте вона це не зробила.

Що стосується показань свідків, на які є посилання у протесті, то в силу закону посилання на такий вид доказів на підтвердження угоди та її умов неприпустима.

Виписка з банківського рахунку про зняття відповідачем грошей в сумі 20 тис. доларів США напередодні виконання зобов'язання свідчить лише про отримання грошей з банку, але не про передачу їх позивачці.

За зазначених обставин не можна погодитися з доводами протесту про те, що у справі були неправильно визначені юридично значимі обставини і допущена помилка в застосуванні норм матеріального права.

Президія Верховного Суду РФ рішення Лефортовського районного суду м. Москви, визначення судової колегії в цивільних справах Московського міського суду, постанову президії Московського міського суду та ухвалу Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ залишив без зміни, а протест заступника Генерального прокурора РФ - без задоволення 76.

Договір продажу нерухомості нежитлового призначення - це цивільно-правовий договір, відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність покупця будинок, будівля, споруда (їх частини), інше нерухоме майно, не призначене для проживання громадян.

Наявність у договорі продажу нерухомості нежитлового призначення даних, що дозволяють ідентифікувати об'єкт нерухомого майна (предмет договору), що підлягає передачі у власність покупця, є істотною умовою договору продажу 77. При відсутності даних про предмет договір продажу не може вважатися укладеним (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

Визначення предмета в договорі продажу нерухомості здійснюється шляхом зазначення даних, що дозволяють точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі даних, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.

Особливості продажу об'єктів нерухомості, що є пам'ятками історії та культури місцевого значення, визначаються відповідно до ФЗ від 25.06.2002 р. № 73-ФЗ "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації" 78.

Покупцями об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути фізичні та юридичні особи, визнані покупцями відповідно до законодавства Російської Федерації про приватизацію, у тому числі:

- Орендарі, які отримали права оренди і подальшого викупу нерухомості в процесі приватизації державної або муніципальної власності;

- Орендарі, які перемогли на конкурсі або аукціоні з продажу прав оренди;

- Орендарі, які отримали права оренди на підставі раніше укладених договорів оренди 79;

- Товариства власників житла та (або) ЖБК щодо об'єктів нежитлового фонду державної або муніципальної власності, які входять в комплекси нерухомого майна (кондомініуми). При цьому товариство власників житла має переважне право на викуп вільних від зобов'язань об'єктів нежитлового фонду державної або муніципальної власності, що входять до кондомініуму 80.

Договір дарування майна - цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) майно у власність.

Основу правового регулювання відносин, пов'язаних з даруванням, складають правила ДК РФ, що утворюють спільну частину зобов'язального права (ст. 307-453), а також спеціальні норми про дарування (ст. 572-582). Положення ГК РФ, присвячені загальним положенням про договір дарування, заборону, обмеження, скасування дарування, доповнюються нормами, що містяться в галузевому законодавстві Російської Федерації.

Наприклад, окремі норми інституту дарування містяться в:

- П. 6 ст. 85, п. 18, 28 ст. 217 і інших Податкового кодексу РФ;

- Ст. 30 ФЗ від 11 липня 2001 р. № 95-ФЗ "Про політичні партії" 81;

Договір дарування володіє кількома характерними ознаками, кожен з яких є до певної міри самостійним і необхідним для виділення цього договору із загальної маси цивільно-правових договорів.

Безумовно, кваліфікуючою ознакою договору дарування є його безоплатність. Дарувальник не отримує ніякого зустрічного задоволення з боку обдаровуваного. За загальним правилом, встановленим у п. 1 ст. 572 ГК РФ, за наявності зустрічної передачі речі або права або зустрічного зобов'язання договір не визнається даруванням. До такої операції застосовуються правила про удаваною угодою, передбачені п. 2 ст. 170 ЦК РФ.

В окремих випадках обдаровуваний може бути обтяжений деякими майновими зобов'язаннями, що саме по собі не виключає безоплатність договору дарування. Наприклад, згідно з п. 3 ст. 582 ГК РФ дарування в загальнокорисних цілях (пожертвування) повинно бути, а юридичним особам може бути обумовлено жертводавцем використанням цього майна за певним призначенням. Виконання зобов'язання по використанню майна в такому випадку не є зустрічним наданням, оскільки зобов'язання по використанню майна адресовано третім особам, а не дарувальнику (жертводавці). Воно не суперечить безоплатного характером договору дарування, оскільки сам дарувальник в цьому випадку не отримує ніякого зустрічного задоволення. Слід підкреслити, що обтяження обдаровуваного зобов'язаннями щодо використання майна може мати місце тільки у разі оформлення договору пожертви, у звичайному договорі дарування відповідні умови встановити не можна. До договору дарування, що включає такі зобов'язання, будуть застосовуватися правила про удаваною угодою, встановлені п. 2 ст. 170 ЦК РФ.

Деякі складнощі викликає тлумачення норм ЦК РФ, що визначають ознака безоплатності договору дарування. Так, при аналізі положень п. 2 ст. 572 ГК РФ закономірно виникає питання про те, чи вважати зустрічній передачу речі (права) або зустрічним зобов'язання, здійснюване обдаровуваним поза договору дарування з інших операціях. Детальний розгляд цього питання заслуговує особливої ​​уваги, оскільки від його вирішення залежить юридична доля відповідного договору. Крім того, відсутність зустрічного надання, поряд із загальними вимогами законодавства до дотримання форми договору дарування, є основним критерієм дійсності розглянутого виду договору.

У юридичній літературі обгрунтовувалися різні позиції з цього питання. Так, М.Г. Масевич вважає, що "якщо в угоді сторін передбачено зустрічне зобов'язання обдаровуваного на користь дарувальника, наприклад, передати річ, надати послугу тощо, договір не буде даруванням". Такий договір буде визначатися нормами, що відносяться до договору міни, побутовому підряду або іншими, залежно від умов договору 82. Автор дотримується думки, що для визнання договору дарування удаваною угодою на підставі п. 1 ст. 572 ГК РФ умова про зустрічний надання має бути встановлено в самому договорі дарування.

Іншу позицію висловив А. Л. Маковський, який вважає, що "для того, щоб вважатися" зустрічним ", надання не обов'язково має бути передбачено тим же самим договором, що і" подарунок ". Воно може бути предметом окремої угоди і іноді навіть з іншою особою (наприклад, коли за отриманий або обіцяний дар "обдаровуваний" виконує обов'язок дарувальника перед третьою особою). Важлива причинна обумовленість "дарування" зустрічним наданням з боку "обдаровуваного" 83.

Даний підхід підтримує і В. В. Витрянский, який пише: "Дійсно, та обставина, що" дарування "причинно обумовлено зустрічним наданням з боку" обдаровуваного "(у тому числі і за іншою угодою) безперечно свідчить про те, що сторони, укладаючи договір дарування, насправді мали на увазі угоду, що здійснюються на оплатній основі, яку вони хотіли прикрити угодою дарування "84.

Оскільки акт дарування - договір, його вчинення залежить від волевиявлення сторін. З цього випливає, що для того, щоб договір дарування вважався укладеним і міг спричинити юридично значущі наслідки, недостатньо тільки волевиявлення дарувальника: необхідно, щоб обдаровуваний також висловив намір взяти майно в дар. У разі незгоди обдаровуваного прийняти дар договір дарування не буде вважатися укладеним і, відповідно, не спричинить юридично значущих наслідків, на які розраховував дарувальник при пропозиції дару (перехід права власності на майно до обдаровуваному).

Відмова обдаровуваного прийняти дар можливий у випадку, коли для нього небажані наслідки, пов'язані з переходом права власності на майно, наприклад, обтяжене заставою, сервітутом і т.п. У подібних випадках обдаровуваному не має сенсу обтяжувати себе додатковими зобов'язаннями, і він має право відмовитися від прийняття дарунка.

Волевиявлення сторін має бути добровільним. У разі вчинення договору дарування під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди однієї сторони з другою, а також у разі, коли громадянин був змушений здійснити договір внаслідок збігу тяжких обставин на вкрай невигідних для себе умовах, договір дарування може бути визнаний судом недійсним за клопотанням зацікавленої особи. Наведемо характерний приклад із судової практики.

Б. звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору дарування 1 / 8 частки житлового будинку, пославшись на те, що подарувала С. частину будинку вимушено, за тієї умови, що він побудує на її ділянці врем'янку і не буде претендувати на частку в будинку , якщо їх родинні стосунки (вони проживали однією сім'єю без реєстрації шлюбу) будуть припинені. Обласний суд позов задовольнив.

У касаційній скарзі С. просив рішення скасувати, пославшись на те, що воно винесене за недостатньо дослідженим матеріалами справи. Згідно зі ст. 572 за договором дарування одна сторона передає безоплатно другій стороні майно у власність. Задовольняючи вимоги Б. про визнання недійсним договору дарування 1 / 8 частки домоволодіння, суд виходив з того, що угода укладена з порушенням вимог закону про безплатність дарування.

З січня 1999 року Б. і С. складалися в сімейних відносинах без реєстрації шлюбу. У 2000 році з дозволу відповідних органів Б. почала будівництво на своїй ділянці времянки з використанням заздалегідь заготовлених, що належать їй матеріалів. Відповідач погодився надати допомогу в будівництві за тієї умови, що після закінчення забудови йому буде подарована частину будинку. За власними поясненням С. в судових засіданнях, дарування будинку здійснено в рахунок плати за будівництво тимчасові будівлі. Крім того, відповідно з показаннями свідків С. примушував Б. до укладення договору і заявляв, що не буде будувати врем'янку або знищить побудоване, якщо така операція не буде здійснена.

Оцінивши в сукупності зібрані по справі докази, суд прийшов до правильного висновку, що дарування здійснено з порушенням вимог закону про безплатність, а також під впливом погроз з боку відповідача. За таких обставин у суду згідно зі ст. 178, 572 ГК РФ були підстави для визнання угоди недійсною 85.

Визначаючи основні ознаки договору дарування, ГК РФ виділяє особливості регулювання його видів - договору обіцянки дарування та договору пожертви, кожному з яких також властиві свої кваліфікуючі ознаки.

Договір дарування, як і будь-який інший цивільно-правовий договір на передачу майна, має складний предмет, до складу якого включаються: а) дії - передача дару (п. 1 ст. 307 ГК РФ), б) саме майно, яке підлягає передачі. Виходячи з цього слід більш уважно підходити до визначення предмета в тексті договору.

Визначення майна, що є предметом договору дарування, здійснюється шляхом зазначення ідентифікують його даних.

Можливі такі способи обміну житлових приміщень.

1. Обмін між наймачами житлових приміщень у державному або муніципальному житловому фонді (ст. 20 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" (в ред. Федерального закону від 8 липня 1999 р. 152-ФЗ) ). Такий обмін не є угодою з нерухомістю, так як наймачі передають один одному тільки права і обов'язки, що випливають з договорів найму, а переходу права власності на житлові приміщення не відбувається. Крім того, договори житлового найму не підлягають державній реєстрації, тому такий обмін житлових приміщень також не підлягає державній реєстрації.

2. Обмін між наймачем житлового приміщення і власником іншого жилого приміщення (ст. 20 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики"). У результаті такого обміну наймач набуває право власності на інше житло, а власник позбавляється права власності і набуває права наймача іншого приміщення. Слід зазначити, що якщо громадянин вже одноразово приватизував квартиру, то, ставши знову наймачем державної (муніципальної) житлоплощі, приватизувати повторно її він вже не зможе. Такий договір підлягає державній реєстрації як угода з нерухомістю, його можна кваліфікувати як мену майна (квартири) на майнове право (найм) 86.

Істотною умовою такої угоди повинна бути встановлена ​​угодою сторін ціна квартири, що відчужується. Якщо житлові приміщення знаходяться в різних населених пунктах, то державна реєстрація угоди і права повинна проводитися за місцем знаходження квартири, що відчужується. Перед цим обов'язкова реєстрація раніше виниклого права власності на квартиру, що відчужується. У даному випадку здійснюються два реєстраційних дії:

1) державна реєстрація угоди (договору обміну);

2) державна реєстрація переходу права власності на квартиру, що відчужується.

Наймач, розлучившись з державним (муніципальним) житлом, отримає договір обміну зі штампом про державну реєстрацію та Свідоцтво про державну реєстрацію права власності. Власник, який став тепер наймачем, отримає в установі юстиції зареєстрований договір, а в органі з управління державним (муніципальним) житловим фондом - ордер на вселення у квартиру, на підставі якого надалі укладе договір житлового найму 87.

Для реєстрації потрібні ті ж документи, що й для купівлі-продажу, в тому числі передавальний акт (якщо договором не встановлений інший порядок передачі). Додатково для такого обміну потрібно:

а) згода всіх проживаючих разом з наймачем повнолітніх членів сім'ї;

б) згоду органу, уповноваженого управляти державним (муніципальним) житловим фондом.

3. Мена нерухомістю між власниками. Даний вид угод регулюється гл. 31 ДК РФ. При менше двох об'єктів нерухомості вчиняються такі реєстраційні дії:

1) реєстрація угоди (договору);

2) реєстрація переходу права на один об'єкт;

3) реєстрація переходу права на інший об'єкт.

Кількість дій при реєстрації прав визначається за кількістю що беруть участь у міні, але реєстрація операції проводиться один раз, незалежно від числа учасників сторін 88. Наприклад, якщо міна здійснюється між різними регіонами, то угода повинна пройти державну реєстрацію в одній з установ юстиції, що здійснюють реєстрацію в даних регіонах. Особливість реєстрації договору міни полягає в тому, що до Єдиного державного реєстру повинні бути внесені два записи про угоду щодо кожного з обмінюваних об'єктів. Якщо об'єкти знаходяться на території різних реєстраційних округів, то угода буде зареєстрована тоді, коли записи про неї внесуть обидві установи юстиції. Права на нерухомість, придбану в результаті такої міни, будуть реєструватися за місцем її знаходження.

Істотною умовою договору міни нерухомості є ціна обмінюваного майна. Обмінювані житлові приміщення можуть бути визнані рівноцінними (обов'язково повинно бути вказано, яка ціна встановлена ​​сторонами для обмінюваного майна), або сторонами може бути встановлена ​​різна ціна. У цьому випадку виходячи з різниці визначається доплата.

Можливі складні договори міни, в яких беруть участь три і більше сторін, а право переходить на три і більше об'єктів нерухомості (так званий з'їзд-роз'їзд). При складанні таких договорів важливо, щоб сторони передавали тільки ті житлові приміщення, права на які у них зареєстровані. Наприклад, не допускається реєстрація договору, в якому одна сім'я спочатку виробляє розділ квартири, а потім у цьому ж договорі члени сім'ї обмінюють кімнати на інше житло. Така угода неправомірна, спочатку треба зареєструвати права власників на кімнати, тільки після цього вони можуть обміняти майно.

Оскільки до договору міни застосовуються правила про купівлю-продажу (п. 2 ст. 567 ДК РФ), для державної реєстрації потрібні ті ж документи, що й для купівлі-продажу, з тією різницею, що кожна зі сторін визнається одночасно і продавцем переданого, і покупцем прийнятого житла. Ст. 570 ЦК РФ передбачає, що право власності має переходити до мінливих одночасно після виконання зобов'язань по передачі майна (якщо інше не встановлено законом або договором). Тому для реєстрації переходу права на кожен об'єкт, як правило, необхідно надання двох передавальних актів - на квартиру, право на яку реєструється, і на квартиру, передану натомість.

Договір довічного змісту з утриманням є однією з різновидів договорів ренти. Договори ренти - це двосторонні договори, їх сторонами виступають платник ренти і одержувач ренти. Рента - це періодичні платежі, які платник ренти зобов'язаний сплачувати її одержувачу в обмін на отримане у власність майно (ст. 583 ГК РФ). Договір ренти підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Під виплату ренти може бути передано будь-яке майно, в тому числі і гроші. Рентні договори підлягають державній реєстрації, якщо під виплату ренти передається нерухомість (ст. 584 ЦК РФ).

Рента може бути постійна і довічна. Постійну ренту можуть отримувати громадяни та некомерційні організації, право на отримання постійної ренти може бути успадковано, віддана або отримано в порядку правонаступництва (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Одержувачем довічної ренти можуть бути тільки громадяни, довічна рента не успадковується, зобов'язання по її виплаті припиняються смертю одержувача ренти (ст. 596 ГК РФ). Загибель або випадкове ушкодження переданого майна не звільняють платника від зобов'язання з виплати довічної ренти (ст. 600 ГК РФ). Довічна рента може бути встановлена ​​на умовах довічного утримання громадянина з коштом.

За договором довічного утримання одержувачем ренти завжди передається нерухомість (ст. 601 ЦК РФ). Потреби в житло одержувача ренти можуть бути забезпечені як збереженням права користування житловим приміщенням, переданим під виплату ренти, так і наданням платником ренти іншого житла. Одним з істотних умов договору (п. 2 ст. 602 ЦК РФ) є вартість всього обсягу змісту на місяць - не менше двох ММОТ (встановлений законом розмір мінімальної місячної оплати праці) 89.

Основними особливостями таких договорів є обтяження рентою нерухомого майна (п. 1 ст. 586 ГК РФ) і виникнення застави в силу закону для забезпечення рентного зобов'язання (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Тому при укладанні договорів довічного змісту з утриманням до Єдиного державного реєстру вносяться записи про реєстрацію:

а) угоди (договору);

б) права власності платника ренти;

в) обтяження рентою (вказуються обсяг і вартість обсягу змісту на місяць, в тому числі й права користування житловим приміщенням);

г) застави на користь одержувача ренти.

Записи про обтяження рентою і запорукою повинні бути внесені реєстратором без додаткової заяви і додаткової плати, оскільки ці обмеження та обтяження встановлені законом, а не угодою сторін 90. Якщо платник ренти не подасть заяви про реєстрацію таких обмежень і реєстратор не внесе відповідні записи, то платник ренти отримає Свідоцтво про державну реєстрацію права власності без вказівки на наявність обмежень права. Якщо у випадку подальшого відчуження майна, переданого під виплату ренти, одержувачу ренти або набувача нерухомості буде завдано матеріальних збитків, то відповідальність може бути покладена на установа юстиції за несвоєчасне і неточне внесення записів до Єдиного державного реєстру (п. 1 ст. 31 Закону про державну реєстрації прав).

Для подальшого здійснення угод з нерухомістю, отриманою за договором довічного змісту з утриманням, необхідна згода одержувача ренти (ст. 604 ЦК РФ). Але така згода не позбавляє нового набувача нерухомості від зобов'язань по виплаті ренти. Зняти це обтяження з нерухомості можна розірванням договору ренти.

Основною особливістю правового регулювання договорів ренти є захист одержувачів ренти. Договір, що встановлює довічну ренту на користь громадянина, який помер до моменту укладення договору, незначний (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом укладення договору довічного змісту з утриманням є дата державної реєстрації. Якщо після нотаріального посвідчення, але до державної реєстрації договору одержувач ренти помре, то даний договір мізерний і не підлягає реєстрації, відповідно не може бути зареєстровано і право власності платника ренти.

Відчуження майна під виплату ренти може бути здійснено також за плату (ст. 585 ГК РФ): крім зобов'язання з періодичної сплати ренти (або надання утримання) платник ренти повинен сплатити одержувачу ренти визначену договором суму. У цьому випадку передача нерухомості здійснюється за передавальним актом (якщо договором не передбачений інший порядок). Для державної реєстрації потрібні ті ж документи, що й для купівлі-продажу. Якщо майно передається безплатно, то передавальний акт не складається.

3.2 Операції з нерухомістю, не пов'язані з переходом прав власності

Договір оренди земельної ділянки - це цивільно-правовий договір, відповідно до якого одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) земельну ділянку за плату в тимчасове володіння і користування.

Основу правового регулювання оренди землі становлять норми цивільного та земельного законодавства Російської Федерації. ЦК України містить загальні положення про оренду. Зокрема, у розділі 34 ДК РФ врегульовані найважливіші відносини, пов'язані зі змістом договору оренди, його формою, умовами виконання та ін Особливості оренди землі встановлені нормами ЗК РФ, ФЗ від 24.07.2002 р. "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" 91. Особливо важливе практичне значення має форма договору оренди перебуває у державній власності земельної ділянки, затверджена розпорядженням Міністерства майнових відносин РФ від 02.09.2002 р. № 3070-р 92.

Законодавство вимагає чіткого визначення предмета в договорі оренди. Це означає, що договір оренди, предметом якого є земельна ділянка, повинен містити весь обсяг даних, необхідних для ідентифікації відповідної ділянки. Аналогічні вимоги діють і щодо предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. В якості таких можуть виступати громадяни, юридичні особи, державні органи Російської Федерації і її суб'єктів, органи місцевого самоврядування.

Земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються в оренду громадянам і юридичним особам у порядку, встановленому ст. 28 ЗК РФ та постановою Уряду РФ від 07.08.2002 р. № 576 "Про порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю" 93.

Земельні ділянки, розташовані на території Російської Федерації, можуть надаватися в оренду громадянам, юридичним особам, іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). До названих осіб застосовується законодавство Росії з урахуванням обмежень, передбачених ЗК РФ.

За загальним правилом, установленим ГК РФ, договір оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак ЗК РФ робить виняток з цього правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК України встановлює, що договір оренди і договір суборенди земельної ділянки, укладені на термін менше ніж один рік, не підлягають державній реєстрації 94. На відміну від правила про письмову форму договору оренди, для державної реєстрації в даному випадку не має значення, хто є стороною договору - громадяни або юридичні особи.

У договорі оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути передбачено, що орендується земельна ділянка передається у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 4 ст. 9 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення, п. 3 ст. 609 ЦК РФ). Договір оренди з названим умовою укладений у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації незалежно від строку та суб'єктного складу сторін.

За загальним правилом ст. 610 ЦК РФ термін договору оренди визначається сторонами договору, проте законом можуть встановлюватися максимальні і мінімальні терміни. Так, згідно з п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік. На відміну від ЗК РРФСР 1991 р., інших граничних строків оренди ЗК РФ 2001 р. не встановлює.

Граничний максимальний термін оренди земель сільськогосподарського призначення встановлений п. 3 ст. 9 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Такий договір може бути укладений на термін, що не перевищує сорок дев'ять років. Якщо в договорі оренди встановлений більший термін, то договір вважається укладеним на сорок дев'ять років.

За відсутності у договорі умови про термін оренди кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці 95. Строк для попередження (три місяці) у Цивільному кодексі України визначено умовно, оскільки сторони вправі встановити інший термін при укладанні договору або цей строк може бути встановлений спеціальним (земельною) законодавства 96. Якщо термін оренди не вказаний у договорі оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого п. 3 ст. 9 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", то договір після закінчення граничного терміну припиняється (п. 3 ст. 610 ЦК РФ).

За загальним правилом, установленим ст. 432 ЦК РФ, договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди за всіма його істотними умовами. У випадку, якщо орендодавець і орендар не досягнуть угоди про розмір орендної плати, договір оренди земельної ділянки не буде вважатися укладеним, оскільки саме розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди земельної ділянки (п. 3 ст. 67 ЗК РФ) 97.

Порядок, умови і строки внесення орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у власності громадянина (юридичної особи), встановлюються договором. При цьому сторони вправі встановити найбільш зручну для них форму орендної плати (грошову, натуральну) або скористатися варіантами, запропонованими в п. 2 ст. 614 ЦК РФ.

До договору суборенди земельної ділянки застосовуються правила, передбачені для договору оренди (п. 6 ст. 22 ЗК України, ст. 615 ГК РФ).

Специфіка житлових будинків (приміщень) як об'єктів нерухомого майна укладається у їх цільове призначення. Це знаходить своє відображення і в правовому регулюванні орендних відносин, предметом яких є житло. Згідно зі ст. 7 ЖК жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень, житлових приміщень з фондів житла для тимчасового поселення, гуртожитків та інших спеціалізованих житлових приміщень 98.

Житлові будинки, квартири, частини житлових будинків і квартир, службові та спеціалізовані житлові будинки і квартири, призначені для проживання певних категорій громадян можуть бути предметом договору оренди тільки в разі, якщо орендарем виступає юридична особа. Для регулювання правовідносин щодо володіння і користування житловими будинками (приміщеннями) між громадянами застосовуються правила про договір найму житлового приміщення. Формулювання ст. 671 ГК РФ виключає можливість укладення договору оренди житлового приміщення між громадянами.

У випадку, коли юридична особа виступає в якості орендаря, володіння та користування житловим будинком (приміщенням) може бути здійснено лише з метою проживання громадян (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Крім того, операції, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян, використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, вчинені після введення в дію частини першої ДК РФ, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ГК РФ (п. 38 постанови Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ від 1.07.1996 р. № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації") 99.

Порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності, встановлюються законодавством Російської Федерації і її суб'єктів.

Укладення договору оренди з правом викупу не тягне передачу права власності на житлове приміщення до внесення всієї суми викупу і реєстрації переходу права власності на нього в установленому законом порядку. Викупна вартість житлового приміщення визначається за результатами незалежної оцінки або за результатами конкурсу. Орендар зобов'язаний у встановлені договором терміни вносити платежі в рахунок викупу, а також орендну плату. Викупні платежі вносяться щоквартально, орендна плата - щомісяця.

Термін викупу житлового приміщення не може перевищувати строку закінчення дії договору оренди. Перебіг строку внесення першого платежу в рахунок викупу починається після закінчення 1-го календарного року з моменту укладення договору оренди з правом викупу. Викупна вартість житлового приміщення може бути сплачена як до настання терміну внесення першого платежу в рахунок викупу, так і до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу. У разі дострокового внесення орендарем всієї викупної вартості житлового приміщення і відсутності зобов'язань в орендаря перед орендодавцем, оформлення права власності на житлове приміщення до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу здійснюється за згодою сторін і оформляється додатковою угодою, що є невід'ємною частиною договору оренди з правом викупу . Перехід права власності на житлове приміщення, надане за договором оренди з правом викупу, оформляється на підставі додаткової угоди сторін і акту передачі і підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства 100.

Договір оренди будівлі або споруди - цивільно-правовий договір, згідно з яким одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування другій стороні (орендарю) будівлю або споруду.

Правове регулювання оренди будівель і споруд здійснюється в першу чергу на підставі спеціальних норм § 4 гл. 34 ЦК РФ, а в разі їх відсутності - на підставі загальних положень про оренду, закріплених у § 1 гл. 34 ЦК РФ. Особливості передачі в оренду будівель або споруд, що знаходяться в державній і муніципальної власності, регулюються, як правило, актами Президента РФ, Уряду РФ і Мінмайна РФ 101.

Об'єкти нерухомого майна нежитлового призначення (нежитлові приміщення) можна класифікувати в залежності від цільового призначення та виду діяльності орендаря наступним чином:

1) торговельні - продовольчі і промтоварні магазини, універмаги та інші підприємства оптової та роздрібної торгівлі; магазини, що реалізують предмети культури, мистецтва, національних промислів, книжкову продукцію;

2) виробничі - цехи, майстерні, техлабораторіі та інші майнові комплекси, призначені для здійснення певних технологічних процесів; трансформаторні, вентиляційні та холодильні камери; калориферні, котельні, водомірні вузли, приміщення насосних станцій і станцій подкачек; спеціалізовані овочесховища; автоматичні телефонні станції; інформаційно -обчислювальні центри, підприємства автосервісу;

3) складські - склади різних призначень (крім спеціалізованих овочесховищ) для тривалого зберігання матеріалів, продуктів, деталей, напівфабрикатів, готових виробів та інших матеріальних цінностей; пункти прийому склотари;

4) комунально-побутові - будинки побуту і комбінати побутового обслуговування; ательє і майстерні, які обслуговують населення шляхом надання послуг та виконання робіт з ремонту та виготовлення одягу, головних уборів, взуття, побутових приладів, годин, фотоапаратури тощо; перукарні, лазні, приймальні пункти пралень, хімчисток, фотоательє, ательє прокату, з прибирання квартир; машинописних і палітурних робіт, з прийому вторинної сировини; готелі, довідкові бюро, підприємства ритуальних послуг, диспетчерські пункти;

5) об'єкти громадського харчування - майнові комплекси, що забезпечують виробництво і реалізацію продукції громадського харчування;

6) офіси - служби неторгового і непромислового характеру, що використовуються юридичними особами, індивідуальними підприємцями; авіакаси;

7) медичні - лікарні, поліклініки, амбулаторії, диспансери, лікарські консультації, пункти охорони здоров'я, санітарно-епідеміологічні станції, медлабораторій, лікувально-трудові майстерні, медичні кабінети, центри соціальної адаптації, станції швидкої допомоги, судмедекспертиза;

8) освітні - навчальні заклади, лекторії, інтернати, дитячі сади і ясла, коледжі, гімназії, що діють на підставі Закону України "Про освіту", музеї, бібліотеки, методичні центри, гуртки та курси різного призначення;

9) аптеки - аптеки готових лікарських форм, аптеки, які обслуговують медичні заклади та виготовляють медичні препарати;

10) майнові комплекси для приватної медичної практики - відповідні кабінети, поліклініки;

11) театрально-видовищні - клуби, театри, кінотеатри;

12) спортивні - спортивні комплекси та зали;

13) творчі - майстерні та студії художників, скульпторів, архітекторів, модельєрів, дизайнерів; виставкові зали;

14) майнові комплекси, що забезпечують діяльність фінансових організацій та їх підрозділів - банків, пунктів обміну валюти, фінансових компаній, професійних учасників ринку цінних паперів, ломбардів;

15) розважальні заклади - казино, нічні клуби, гральні зали;

16) розважальні центри - зали ігрових автоматів, дискотеки, комп'ютерні зали; відеосалони;

17) гаражі - гаражі чи бокси юридичних осіб;

18) архіви - архіви державних і муніципальних унітарних підприємств;

19) агентства - охоронно-розшукові, рекламні тощо;

20) відділення зв'язку - міські відділення поштового зв'язку;

21) підприємства та установи телефонного та телеграфного мережі - вузли телефонного зв'язку та телеграфи;

22) проектні, конструкторські організації - підприємства, інститути, що займаються проектної та конструкторської діяльністю 102.

Названа класифікація має значення при визначенні підвищувальних коефіцієнтів для розрахунку величини орендної плати.

Перш за все необхідно зазначити, що оренда будівлі або споруди, розташованої на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки. Отримання згоди власника є обов'язковим лише у випадках: а) передбачених законом або договором з власником ділянки; б) коли в результаті здачі в оренду будівлі або споруди умови користування земельною ділянкою суттєво змінюються.

Умови користування земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване будівлю (споруду) повинні бути узгоджені сторонами і відображені в договорі оренди.

Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про звільнення останнім займаного будинку.

З наданих суду документів випливало, що сторони уклали договір оренди будівлі терміном на 11 місяців. Відповідно до одного з умов договору після закінчення терміну оренди договір вважався продовженим на той самий строк і на тих же умовах, якщо до закінчення терміну оренди жодна зі сторін не заявить про свою відмову від продовження договору. До закінчення строку жодна із сторін не повідомила іншу сторону про відмову від продовження договору.

В обгрунтування пред'явленої вимоги позивач послався на те, що продовження договору оренди являла собою зміну терміну оренди, який в цілому склав більше одного року. Отже, з п. 2 ст. 651 ЦК РФ для продовження договору оренди будівлі була потрібна його державна реєстрація після закінчення перших 11 місяців.

Арбітражний суд першої інстанції, розглянувши позов, прийшов до наступних висновків. Договір оренди будівлі був укладений на визначений строк, що дорівнює 11 місяців, тобто менше одного року. Відповідно до умов договору продовження здійснювалось автоматично після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження. Таким чином, фактично після закінчення первісного терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були ідентичні умовам закінчився договору. На цій підставі арбітражний суд визнав, що при продовженні договір оренди не підлягав державній реєстрації, так як термін продовження (термін оренди за новим договором) був менше одного року 103.

Зміна власника будівлі, споруди не є підставою для розірвання договору оренди. У цьому випадку початковий орендодавець замінюється новим (власником будівлі або споруди). При цьому за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання на умовах, що діяли до переходу права власності на будівлю, споруду, земельну ділянку (п. 1 ст. 617, ст. 653 ЦК РФ) 104.

Щодо форми орендної плати за користування будівлею або спорудою ГК РФ спеціальних правил не містить, тому в даному випадку сторонам слід керуватися загальними положеннями про оренду.

Фактична передача нерухомого майна в оренду здійснюється після укладення договору оренди та здійснення його державної реєстрації відповідно до законодавства. При цьому між сторонами оформляється акт прийому-передачі або інший передбачений договором документ, що підтверджує передачу майна.

За орендоване нерухоме майно орендар сплачує орендну плату в розмірі, строки та порядку, встановленому договором оренди. Орендна плата розраховується відповідно до введеного розпорядженням Мингосимущества РФ від 30.04.1998 р. № 396-р Порядком визначення величини орендної плати за користування перебувають у федеральній власності будинками, будівлями спорудами та окремими приміщеннями.

Основу правового регулювання відносин у сфері організації і проведення торгів на право укладення договору оренди будівель, споруд, будівель і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, становлять норми ст. 447-449 ГК РФ і Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затверджене розпорядженням Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. № 774-р 105.

Назване Положення визначає порядок проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості (будівель, споруд, будівель і нежилих приміщень), що перебувають у федеральній власності, а також права та обов'язки осіб, які беруть участь в організації та проведенні торгів.

Важливим розділом законодавства про заставу є застава нерухомості - іпотека 106. Даний розділ присутній в Законі про заставу Російської Федерації. Норми про заставу нерухомості включені в новий Цивільний кодекс. За відсутності закону про іпотеку велике значення у регулюванні застави нерухомості має Указ Президента РФ від 28 лютого 1996 року № 293 "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування". Даний акт встановлює, що, якщо в договорі не передбачено інше, іпотека забезпечує крім погашення основної суми боргу і відсотків по ньому також сплату заставодержателю сум, належних йому на відшкодування збитків та (або) в якості неустойки внаслідок невиконання або прострочення виконання або іншого неналежного виконання основного зобов'язання 107. Іпотека також забезпечує суми, належні заставодержателю у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, і відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення і реалізацією закладеного майна 108.

Іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним 109.

Договір про заставу нерухомості вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення та реєстрації.

Російське законодавство не передбачає можливості закласти заставні свідоцтва, які можуть виступати в якості цінних паперів. Разом з тим ще римському праву був відомий заставу права застави 110.

За основним призначенням предметів іпотеки розрізняють:

- Іпотеку земельних ділянок;

- Іпотеку житлових будинків, квартир, дач, садових будиночків, гаражів 111;

- Іпотеку підприємств, будівель, споруд, будівель та інших виробничих об'єктів 112.

Цивільний кодекс (п.3 ст.340) встановлює, що іпотека будівлі або споруди можлива лише з одночасною іпотекою земельної ділянки, на якій розташовано будівлю (споруду), або частини цієї земельної ділянки, достатнього для функціонального забезпечення закладається будівлі (споруди). Заставодавець має право закласти належні йому права оренди цієї земельної ділянки.

Відповідно до роз'яснень Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ дане правило про спільне заставі будівлі (споруди) та відповідної земельної ділянки застосовується в тих випадках, коли заставодавець має право власності або правом оренди земельної ділянки, на якій розташовано будівлю (споруду), що є предметом іпотеки. У тих же випадках, коли заставодавець не є власником або орендарем земельної ділянки, на якій розташована закладається будівлю або споруду, він має право укласти договір іпотеки тільки на будівлю (споруду) 113. Такий договір буде відповідати чинному законодавству 114.

Слід зазначити, що заставу квартир, інших приміщень, розташованих у багатоквартирних будинках, може здійснюватися без застави земельної ділянки, на якій розташований будинок або іншу будову. Проте застава таких житлових і нежитлових приміщень здійснюється за загальними правилами про заставу нерухомості і вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення та відповідної реєстрації 115.

Цивільний кодекс РФ (п.2 ст.340) виділяє правила іпотеки підприємств.

Іпотека підприємства загалом поширюється на все майно, включаючи основні і оборотні кошти, а також на інші цінності, відображені в самостійному балансі підприємства, якщо інше не встановлено законом або договором. Філії та представництва в цьому випадку незалежно від місця їх розташування, якщо інше не встановлено у договорі, також підпадають під іпотеку. Іпотечне свідоцтво у випадку іпотеки підприємств, споруд, будівель, споруд та інших виробничих об'єктів повинно, як видається, включатиме окрім звичайних відомостей дані про вид іпотечного майна, його найменування, місце знаходження, рік будівництва, вартість, визначену в установленому порядку.

Однак чи може бути закладено будь-яке підприємство? Безсумнівно, що предметом іпотеки в першу чергу може бути приватне підприємство. Законодавства країн СНД крім приватних структур відомі державні підприємства, майно яких закріплено за ними на праві господарського відання, та бюджетні установи, в оперативному управлінні яких знаходиться державне і муніципальне майно 116.

Підприємства, за якими майно закріплено на праві господарського відання, та їх окремі структурні одиниці та підрозділи як майнові комплекси можуть бути предметом іпотеки лише за згодою власника або уповноваженого ним органу 117. Не можуть бути предметом іпотеки бюджетні організації, що пов'язано з відповідальністю власника за їхніми зобов'язаннями. З введенням в Російській Федерації казенних підприємств їх як єдиний майновий комплекс також не можна закладати в якості забезпечення виконання взятих зобов'язань. Казенні підприємства являють собою унітарні підприємства, засновані на праві оперативного управління (п.1 ст.115 ЦК). Відповідно до п.5 ст.115 Кодексу Російська Федерація несе субсидіарну відповідальність за зобов'язаннями казенного підприємства при недостатності його майна.

Указ Президента РФ від 28 лютого 1996 року передбачає, що у разі, коли стягнення звертається на закладене житлове приміщення, в якому проживає заставодавець, власник цього приміщення, члени його сім'ї та інші особи не підлягають виселенню (ч.2 ст.13). Якщо ж договір застави був укладений у забезпечення кредиту для будівництва нового житлового приміщення, то з цього приміщення зазначені особи в разі звернення стягнення на дане приміщення можуть бути виселені в судовому порядку.

Слід зазначити, що аналізовані норми про заставу нерухомості не можуть замінити необхідності повного вирішення всіх питань, пов'язаних з іпотекою, - реєстрації, реалізації іпотечного майна і багато інших 118.

Незважаючи на велику кількість програм з розвитку житлового комплексу, економічні реалії такі, що без прийняття додаткових заходів вирішення житлового питання не забезпечити 119. Щоб переконатися в цьому, досить зіставити розміри платоспроможного попиту основної маси населення і діючі ціни на житло та умови отримання кредитів на придбання квартири або будівництво власного будинку.

Тим не менше, значна частина людей продовжує вважати придбання житла найбільш нагальною необхідністю, збільшується у випадку природного розширення сім'ї.

ВИСНОВОК

Економічні реформи в Російській Федерації, спрямовані на розвиток і функціонування вільного ринку і свободи підприємництва, зумовили підвищення значимості нерухомого майна. Це пов'язано насамперед із запровадженням приватної власності на нерухомість, а також з масовою приватизацією ринкових об'єктів нерухомості. Цивільний кодекс РФ і Земельний кодекс РФ закріпили права та обов'язки фізичних і юридичних осіб із користування, володіння та розпорядження нерухомим майном. У результаті нерухомість перетворилася в фактор, вирішальним чином впливає як на рівень добробуту фізичних осіб, так і на ефективність діяльності російських виробників.

Державна політика в галузі нерухомості спрямована на реорганізацію системи управління нерухомістю для створення в країні конкурентного ринку та забезпечення максимально ефективного використання нерухомого майна. І тут найбільш значуща роль належить законодавчим актам, що регулюють ринок нерухомості на принципах правової держави.

Порядок реєстрації нерухомого майна визначається Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Згідно ч.2 ст.8 ЦК України права на майно, що підлягає державній реєстрації, виникають з моменту реєстрації відповідних прав. У ст.219 ГК РФ спеціально вказується, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

1. Власники об'єктів нерухомого майна, користуючись тим, що коло підстав, за якими річ може вступити у спільну власність двох або більше осіб, законом практично не обмежений (п. 4 ст. 244 ЦК), нерідко користуються своїм правом недобросовісно. На свій розсуд вони розбивають єдине право власності на «карликові» частки типу 1 / 100, 1 / 32 і т.п. і відчужують їх іншим особам, створюючи незліченну безліч співвласників. При цьому метою такого дроблення може бути не стільки володіння карликової часткою у праві власності на нерухомість, скільки обхід за допомогою такого володіння приписів публічного права (міграційного, податкового та ін.)

З урахуванням викладеного пропонується ввести в ст. 244 ЦК норму, яка б обмежувала можливість власника виділяти з метою подальшого відчуження частку в праві власності, яка за своїми розмірами не відповідає встановленої Законом нормі (житлової площі, земельної ділянки тощо) або іншим чином не відповідає принципу життєздатності виділеної частки. На випадки виникнення права спільної власності всупереч волі власника (спадкування за законом і т.п.) це обмеження поширюватися не має, так як зловживання власника своїм правом у цих випадках відсутнє.

2. В даний час немає достатніх економічних та правових підстав для законодавчого закріплення у цивільному праві поняття «єдиного об'єкта нерухомості» як єдиного об'єкта цивільних прав і скільки-небудь поширеного в реальній дійсності об'єкта цивільного обороту.

Для тих же випадків, коли земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти нерухомого майна знаходяться у власності однієї особи, важливо встановити правило, згідно з яким земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти, хоча і не розглядаються в якості єдиного об'єкта цивільних прав, але в цивільному обороті у випадках, коли мова йде про можливе відчуження будівлі чи земельної ділянки, повинні виступати разом. Сенс правового режиму «єдиного об'єкта» в даному випадку полягає не в тому, що приналежність слідує за головною річчю, а в тому, що не може бути розірвана юридичний зв'язок земельної ділянки та розташованого на ній будівлі і вони повинні переходити від одного лише до іншого разом і одночасно.

3. Слід закріпити в цивільному праві як основоположного принципу, відповідно до якого власник будівлі, розташованої на належить іншій особі земельній ділянці, при здійсненні угоди, що веде або здатної спричинити відчуження будівлі, має право вільно розпоряджатися без згоди власника земельної ділянки (незалежно від того, яке право - речове або зобов'язальне - він має на відповідну земельну ділянку) як своєю власністю, розташованої на земельній ділянці, так і тими своїми правами на земельну ділянку, які він має.

Принцип свободи розпорядження власником будівлі своїми правами на земельну ділянку є дзеркальним відображенням принципу вільного розпорядження власником земельної ділянки цією ділянкою без згоди власника знаходяться на ній будівель.

4. Виходячи з ознаки оборотоздатності продаж частини нерухомої речі повинна бути визнана неможливою, оскільки самостійне юридичне існування нерухомої речі, необхідне для відчуження такої, визначається не її фактичним становищем, а на підставі реєстру. Наявна реєстрація права власності на будівлю або на земельну ділянку виключає можливість одночасної реєстрації такого ж за природою права на частину цієї ділянки або будинку (приміщення в ньому), причому у відношенні як третьої особи, так і власника.

Власник будівлі, що бажає розпорядитися окремим приміщенням, повинен спочатку зробити виділення цього приміщення, тобто зареєструвати своє право власності на приміщення.

5. Запис у ЕГРП не є самостійним правовою підставою виникнення, зміни, припинення права на нерухоме майно, так як не породжує жодних цивільних прав та обов'язків щодо нерухомого майна. Такою підставою є в кожному конкретному випадку угода, нормативний або ненормативний акт, судовий акт. юридичний факт і ін Запис у ЕГРП, яка визначає зміст зареєстрованого права, умови його здійснення і т.д., грунтується на змісті правовстановлюючих документів.

6. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно повинна забезпечувати захист прав добросовісного набувача нерухомості:

- Доведення добросовісним набувачем «сумлінності» при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником «недобросовісності» набувача здійснюється насамперед за допомогою подання докази звернення або, навпаки, Незвернення до єдиного державного реєстру прав за відомостями про власника нерухомості;

- В єдиному державному реєстрі прав повинні в обов'язковому порядку вноситися відомості про існування спору про право на нерухоме майно. Про існування такого спору може також свідчити наявність у ЕГРП запису про арешт майна або запису про заборони здійснювати операції з цим майном, які були зроблені установою юстиції на підставі відповідних судових актів про прийняття даних заходів щодо забезпечення позовів;

- Добросовісний набувач нерухомого майна, в якого це майно не може бути витребувано його власником (якщо власнику суд відмовив у задоволенні віндикаційного позову), набуває право власності на це майно.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Нормативно-правові акти:

  1. Конституція Російської Федерації. / / Російська газета. - 1993. - № 237.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) № 51-ФЗ від 30.11.1994. (В ред. Від 10.01.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) № 14-ФЗ від 26.01.1996 (в ред. Від 02.02.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) № 146-ФЗ від 26.11.2001 (в ред. Від 02.12.2004) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

  5. Земельний кодекс Російської Федерації № 136-ФЗ від 25.10.2001 (в ред. Від 17.04.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

  6. Податковий кодекс Російської Федерації (частина перша) № 146-ФЗ від 31.07.1998. (В ред. Від 02.02.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

  7. Податковий кодекс Російської Федерації (частина друга) № 117-ФЗ від 05.08.2000 (в ред. Від 13.03.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.

  8. Федеральний закон РФ № 15-ФЗ від 26.01.1996. «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації» (в ред. Від 26.11.2001) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

  9. Федеральний закон РФ № 101-ФЗ від 24.07.2002. «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Від 18.07.2005) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

  10. Федеральний закон РФ № 102-ФЗ від 16.07.1998. «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Від 30.12.2004) / / Збори законодавства РФ. -1998. - № 29. - Ст. 3400.

  11. Федеральний закон РФ № 122-ФЗ від 21.07.1997 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 17.04.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  12. Федеральний закон РФ № 164-ФЗ від 29.10.1998. «Про фінансову оренду (лізингу)» (в ред. Від 18.07.2005) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

  13. Федеральний закон РФ № 214-ФЗ від 30.12.2004. «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 40.

  14. Федеральний закон РФ № 66-ФЗ від 15.04.1998. «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» (в ред. Від 02.11.2004) / / Збори законодавства РФ. -1998. - № 16. - Ст. 1801.

  15. Федеральний закон РФ № 73-ФЗ від 25.06.2002. «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» (в ред. Від 31.12.2005) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.

  16. Федеральний закон РФ № 95-ФЗ від 11 липня 2001 р. «Про політичні партії» (в ред. Від 31.12.2005) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 29. - Ст. 2950.

  17. Федеральний закон РФ № 226-ФЗ від 31.12.1995. «Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації« Про державне мито »(в ред. Від 14.11.2002) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 19.

  • Закон РФ № 948-1 від 22.03.1991. «Про конкуренцію і обмеження монополістичної діяльності на товарних ринках» (в ред. Від 02.02.2006) / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 16. - Ст. 499.

  • Постанова Уряду РФ № 219 від 18.02.1998. «Про затвердження правил ведення Єдиного Державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 12.11.2004) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

  • Постанова Уряду РФ № 576 від 07.08.2002. «Про порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю» (в ред. Від 21.11.2003) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 32. - Ст. 3189.

  • Наказ Мін'юсту РФ, Держбуду РФ і Федеральної комісії з ринку цінних паперів № 289/235/290 від 16.10.2000. «Про затвердження інструкції про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставодержателя у зв'язку з переходом прав вимог за іпотечними кредитами» (в ред. Від 07.02.2003) / / Російська газета. - 2000. - № 225. - С. 9.

  • Розпорядження Мінмайна РФ № 3070-р від 02.09.2002 «Про затвердження примірних форм рішень про надання земельних ділянок у власність, постійне (безстрокове) користування, безоплатне термінове користування, оренду та договорів купівлі-продажу, безоплатного термінового користування та оренди земельних ділянок» ( в ред. від 06.07.2004) / / Російська газета. - 2002. - № 191. - С. 8.

  • Розпорядження Мингосимущества РФ № 774-р від 28.07.1998 «Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності» / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 1998. - № 20. - С. 10.

  • Декрет ВЦВК від 20 серпня 1918 р. «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах» / / Збори узаконень і розпоряджень робітника і селянського уряду. Від. 1. - 1918. - № 62. - Ст. 674.

  • Постанова РНК від 8 серпня 1921 р. «Про надання власникам немуніціпалізірованних будов права возмездного відчуження нерухомого майна» / / Збори узаконень і розпоряджень робітника і селянського уряду. Від. 1. - 1921. - № 60. - Ст. 410.

  • Постанова Наркомату юстиції РРФСР від 6 листопада 1918 р. «Про протизаконність угод купівлі-продажу будові, що знаходяться в селищах» / / Збори узаконень і розпоряджень робітника і селянського уряду. Від. 1. - 1918. - № 65. - Ст. 715. П. 1.

    Спеціальна й наукова література

    1. Александрова С.М., Шішкоедова М.М. Оренда майна з правом викупу / / Главбух. - 2003. - № 4. - С. 31.

    2. Андрєєва Л. Форма договору та наслідки її недотримання / / Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 2. - С. 10.

    3. Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / Законодавство. - 1999. - № 7. - С. 18.

    4. Борисенко О. Житлова нерухомість як об'єкт купівлі-продажу / / Законність. - 2004. - № 2. - С. 28.

    5. Волкова О. Земля під будівлею: оформлення відносин / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 20.

    6. Головцева С.А. Застава нерухомості / / Законодавство. - 2000. - № 7. - С. 24.

    7. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. Козир О.. М., Маковського А.Л., Хохлова С.А. - М. Правова культура. 1996. - 482 ​​с.

    8. Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. Частина друга. - М. Проспект .1997. - 468 с.

    9. Цивільне право. Підручник. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Наука. 2000. - 486 с.

    10. Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право. Курс лекцій / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1997. - 386 с.

    11. Грудцине Л.Ю. Розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Росії / / Законодавство і економіка. - 2005. - № 10. - С. 26.

    12. Груздєв В. Склад і істота договірних зобов'язань сторін. / / Господарство право. - 1999. - № 7. - С. 90.

    13. Гуев О.М. Коментар до постанов Пленуму Верховного Суду Російської Федерації у цивільних справах. - М Инфра-М. 2001. - 386 с.

    14. Добрачев Д.В. Проблеми судової практики в сфері обороту землі - М. Волтерс Клувер. 2005. - 376 с.

    15. Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 19.

    16. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна / Брагинський М. І., Витрянский В. В. - М. Юридична література. 2000. - 562 с.

    17. Дружиніна Л. Підприємство як об'єкт / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 35. - С. 12.

    18. Дьяков А.П. Правове регулювання купівлі-продажу та оренди земельних ділянок у новому земельному законодавстві Російської Федерації / / Сучасне право. - 2003. - № 3. - С. 27.

    19. Йорж А.В. Деякі проблеми правового регулювання оренди земельних ділянок / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 23.

    20. Журбіна Є. Укладення договору іпотеки / / Юрист. - 2005. - № 7. - С. 25.

    21. Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федеральному Закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (постатейний) - М. Юстіцінформ. 2005. - 176 с.

    22. Іванова Н.П. Спори про реєстрацію переходу права власності на нежитлові приміщення. / / Адвокат. - 1999. - № 9. - С. 11.

    23. Іоффе О. С. Радянське цивільне право. Т. 1. - М. Юрлітіздат. 1958. - 546 с.

    24. Іпотека в Росії / Під ред. Толкушкіна А.В. - М. МАУП. 2002. - 326 с.

    25. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 24-25.

    26. Казанцев В. Види прав громадян на землю за російським законодавством / / Господарство право. - 1997. - № 7. - С. 32.

    27. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів - М. Юрайт. 2004. - 386 с.

    28. Кіндеева Є.А. Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: бути чи не бути / / Економіка і життя. - 2000. - № 8. - С. 17.

    29. Кислов Д. В. Продаж підприємства як майнового комплексу / / Главбух. - 2001. - № 12. - С. 33.

    30. Козир О.М. Особливості регулювання операцій із землею земельним законодавством / / Екологічне право. - 2003. - № 4. - С. 25.

    31. Коментар до ДК РФ (постатейний). / Под ред. проф. Садикова О.Н. - М. Норма. 1998. - 482 ​​с.

    32. Коментар Цивільного Кодексу Російської Федерації для підприємців. / Под ред. Брагінського М.І. - М. Правова культура. 1996. - 368 с.

    33. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Під ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - 442 с.

    34. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) / Під ред. Садикова О.Н. - М. Контракт. 2004. - 468 с.

    35. Коментар до Федерального закону «Про приватизацію державного та муніципального майна» (постатейний) / Під ред. Вайпан В.А. - М. Юстіцінформ. 2004. - 148 с.

    36. Контрактне право. Світова практика. Збори документів: Т. 3. Нерухомість. - М. Юридична література. 1992. - 424 с.

    37. Крашенинников П.В. Житлове право (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації) - М. Статут. 2005. - 478 с.

    38. Крашенинников П.В. Рентний договір / / Нотаріус. - 2002. - № 3. - С. 27.

    39. Креснікова Н.І. Правові аспекти та економічна сутність обороти земель в ринковій системі / / Право і економіка. - 2004. - № 4. - С. 28.

    40. Кулагін М.І. Підприємництво і право: досвід Заходу. - М. Юридична література. 1992. - 386 с.

    41. Куликова О.М. Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю: за і проти? / / Нотаріальний вісник. - 1999. - № 5. - С. 21.

    42. Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М. Юстіцінформ. 2006. - 428 с.

    43. Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав / / Законодавство. - 2003. - № 4. - С. 21.

    44. Лапач В. Ціна при продажу підприємства / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 32. - С. 14.

    45. Леонова Г.Б. Договір довічного змісту з утриманням / / Законодавство. - 1999. - № 8. - С. 18.

    46. Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень / / Громадянин і право. - 2000. - № 3 .- С. 18.

    47. Макаров Г. Право власності на квартиру та житловий будинок. / / Господарство право. - 1998. - № 5. - С. 19.

    48. Маковський А.Л. Загальні правила про зобов'язання у ГК / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 9. - С. 101-102.

    49. Малумов А.Ю., Яворський А.В. Купівля сільськогосподарських земель / / Главбух. - Галузеве додаток «Облік в сільському господарстві». - 2003. - № 3. - С. 23-24.

      1. Мейєр Д.І. Російське громадянське право. - М. Статут. 2002. - 684 с.

      2. Морунова Є. Довічна рента і довічне утримання з утриманням / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2003. - № 5. - С. 27.

      3. Нарежний В.В., Комягина Д.Л. Про реєстрацію договорів оренди нерухомого майна, укладених на термін менше року / / Право і економіка. - 2000. - № 4. - С. 26.

      4. Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003. - 328 с.

      5. Оглобіна О.М. Дарування нерухомого майна: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003. - 286 с.

      6. Павлодский Є. Застава та іпотека / / Господарство право. - 1997. - № 2. - С. 28.

      7. Пашов Д.Б. Договори у сфері житлового іпотечного кредитування / / Право і політика. - 2005. - № 3. - С. 18.

      8. Пегов П.В. Реєстрація договору оренди та права оренди / / Главбух. - 2000. - № 15. - С. 29.

      9. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. - СПб. Нева. 2004. - 482 ​​с.

      10. Попов М. Про обмеження купівлі-продажу громадянами земельних ділянок / / Господарство право. - 1998. - № 2. - С. 27.

      11. Попов М. Про купівлю-продаж земельних ділянок / / Господарство право. - 1997. - № 12. - С. 16.

      12. Рішення Цивільного касаційного департаменту правительствующего сенату. 1913 р. (видання 2001 року) - Спб. Нева. 2001. - 362 с.

      13. Римське приватне право / За ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М. Норма. 1996. - 468 с.

      14. Романов О.В. Державна реєстрації прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С.10.

      15. Російське законодавство X-XX ст. Т. XI. / Под ред. О.І. Чистякова. Т. 1. - М. Юридична література. 1984. - 468 с.

      16. Російське законодавство X-XX ст. Т. XI. / Відп. ред. Індів Є.І. - М. Юридична література. 1987. - 512 с.

      17. Сайдаманов А.А. Про перехід права власності нерухомого майна за договором купівлі-продажу / / Аудиторські відомості. - 2001. - № 6. - С. 14.

      18. Семенов М.І. Письмова форма угод / / Право і економіка. - 2002. - № 8. - С. 10.

      19. Семьянова А.Ю. Продаж частини земельної ділянки / / Право і економіка. - 2004. - № 12. - С. 34.

      20. Сергєєв В.І. Реєстрація прав на нерухоме майно / / Право і економіка. - 1999. - № 12. - С. 15.

      21. Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві - М. Статут. 2004. - 384 с.

      22. Судаков О.О. Правове регулювання застави підприємства в цивільному обороті / / Російський суддя. - 2005. - № 9. - С. 21.

      23. Суханов Є.А. Російський закон про власність: Науково-практичний коментар. - М. Норма. 1993. - 168 с.

      24. Уткін Б. Обов'язкова реєстрація / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 9. - С. 14.

      25. Фоков А.П. Іпотечні правовідносини в Російській Федерації / / Юрист. - 2005. - № 6. - С. 22.

      26. Халфіна Р.О. Значення і сутність договору в радянському соціалістичному цивільному праві. - М. Юрлітіздат. 1954. - 216 с.

      27. Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація / / Господарство право. - 1998. - № 2. - С. 35.

      28. Чижова А.С. Договір оренди нежитлового приміщення: що мають знати орендар і орендодавець / / Главбух. - 2001. - № 3. - С. 43.

      29. Шаклеин Є.В. До питання про операції з житлом через посередників і повірених / / Сімейне та житлове право. - 2005. - № 2. - С. 22.

      30. Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації: як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 21.

      31. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Статут. 2002. - 642 с.

      32. Яшенков К.А. Суб'єкти договору іпотеки, їх взаємні права і обов'язки / / Право і економіка. - 2004. - № 11. - С. 22.

      Матеріали судової практики

      1. Постанова Пленуму ВАС РФ «11 від 24.03.2005« Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства »/ / Вісник ВАС РФ.-2005 .- № 5.-С.3.

      2. Постанова Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ від 1.07.1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 11.

      3. Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16 лютого 2001 р. «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ / Вісник ВАС. - 2001. - № 4. - С. 11.

      4. Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 53 від 1 червня 2000 р. «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 9.

      5. Бюлетень Верховного суду-2004 .- № 2 .- С.20.

      6. Вісник ВАС РФ.-2005 .- № 11.-С.23.

      Додаток 1

      Договір

      купівлі-продажу квартири

      Місто Єкатеринбург, Свердловська область, Російська Федерація

      Тридцятого березня дві тисячі четвертого року

      Ми, гр. Соловйова Олена Анатоліївна, 17.01.1958 року народження, яка проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Леніна, у будинку N 18, кв. N 91 (паспорт серії III-АІ N 605849, виданий ОВД Чкаловського РВК м. Свердловська 20.02.1974 р.), іменована надалі "Продавець", з одного боку, і гр. Алексєєв Ігор Володимирович, 12.06.1970 року народження, проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Чайковського, в будинку N 88, кв. N 14 (паспорт серії ХXIV-АІ, N 848488, виданий ОВД Ленінського району м. Єкатеринбурга 11.09.1995 р.), іменований надалі "Покупець", з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

      1. Продавець продав, а Покупець купив у власність житлове приміщення (квартиру) під номером дев'ятим, що знаходиться в м. Єкатеринбурзі, по вул. Мічуріна, в будинку N 17.

      Кадастровий номер відчужуваної квартири -66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

      Зазначена квартира розташована на третьому поверсі чотириповерхового цегляного будинку і складається з двох кімнат, загальною корисною площею 47,4 кв.м, у тому числі житловою площею - 28,4 кв.м, що підтверджується довідкою Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга від 10.03. 2004 р. за N 014987877.

      Інвентаризаційна оцінка квартири становить 60 000 (шістдесят тисяч) руб.

      2. Квартира, що відчужується, належить Продавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого нотаріусом міста Єкатеринбурга Соколовою М.І. 02.09.1998 р. за реєстром N 4572, зареєстрованого в Установі юстиції Свердловської області з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 14.09.1998 р. за N 2644. Свідоцтво про державну реєстрацію видано 18.09.1998 р. за N 66-01/01-5/2000-177.

      3. Квартира продана Покупцю за 800 000 (вісімсот тисяч) руб., Сплачених повністю Продавцеві до підписання цього договору.

      4. У квартирі, що відчужується зареєстрована і проживає Молотова Антоніна Геннадіївна, яка після відчуження Продавцем квартири і придбання її Покупцем зберігає право користування зазначеною квартирою до моменту її звільнення та зняття з реєстраційного обліку у встановленому законом порядку. Інших осіб, які зберігали у відповідності з чинним законодавством право користування відчужуваних жилим приміщенням, не є, що підтверджується довідкою ЖЕК N 50 Жовтневого району м. Єкатеринбурга від 20.03.2004 р. N 14.

      5. Продавцем нотаріусу подано заяву про те, що вона не має чоловіка, який міг би претендувати на квартиру, що відчужується.

      Покупець з вмістом зазначеної заяви ознайомлений.

      Згода дружини Покупця - Алексєєвої Інни Іванівни - на покупку зазначеної квартири отримано і нотаріально посвідчений нотаріусом міста Карпінська Нікітіної Р.Н. 11.03.2004 р. за реєстром N 2311.

      6. Продавець ставить Покупця до відома про відсутність будь-яких обмежень (обтяжень) щодо відчужуваної квартири, не названих у цьому договорі. Відповідно до його заяви, а також відповідно до вищевказаної довідці Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга та виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, виданої Установою юстиції Свердловської області, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, 30.03.2004 р . за N 66-01/01-5/2001-184 до підписання цього договору квартира нікому не запродана, не закладена, у спорі і під арештом не перебуває.

      Заборгованості по податках за квартиру, що відчужується не є, про що свідчить довідка ІМНС Росії по Жовтневому району м. Єкатеринбурга від 12.03.2004 р. за N 344.

      7. Передача квартири, що відчужується Продавцем і прийняття її Покупцем буде здійснюватися за передавальним актом, який сторони зобов'язуються підписати не пізніше одного місяця з дня підписання цього договору.

      8. Покупець набуває право власності на квартиру з моменту державної реєстрації цього договору в Установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

      9. Сторони погодили питання, пов'язані з розрахунками по комунальних послугах і платі за електроенергію у відношенні квартири, що відчужується і не мають у зв'язку з цим взаємних претензій.

      10. Зміст ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558 Цивільного кодексу РФ сторонам нотаріусом роз'яснено. Правові наслідки договору, що укладається їм відомі.

      11. Сторони договору у присутності нотаріуса заявили, що вони не позбавлені дієздатності, не страждають захворюваннями, що перешкоджають розуміти істота підписується ними договору, а також про відсутність обставин, які змушують їх здійснити дану операцію на вкрай невигідних для себе умовах.

      12. Сторони домовилися, що до реєстрації цього договору в органах державної реєстрації ризик випадкової загибелі відчужуваної квартири несе Покупець.

      13. Витрати за посвідченням цього договору сплачує

      Покупець.

      14. Цей договір складено у двох примірниках, один з яких зберігається у справах нотаріуса міста Єкатеринбурга Іванової І.І., а другий примірник договору видається Покупцеві.

      Підписи: ________________________________________________________________

      Додаток 2

      Договір

      обіцянки дарування квартири

      Місто Єкатеринбург, Свердловська область, Російська Федерація

      Тридцятого березня дві тисячі четвертого року

      Ми, гр. Федорова Ірина Костянтинівна, 17.01.1958 року народження, яка проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Степана Разіна, в будинку N 18, кв. N 91 (паспорт 65 01 877654, виданий Чкаловський РУВС м. Єкатеринбурга 20.02.2003 р.), іменована надалі "Дарувальник", з одного боку, і гр. Федоров Олег Іванович, 12.06.1980 року народження, проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Азіна, в будинку N 88, кв. N 14 (паспорт 65 02 737377, виданий Ленінським РУВС м. Єкатеринбурга 11.09.2003 р.), іменований надалі "Обдаровуваний", з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

      1. Дарувальник зобов'язується безоплатно передати обдаровуваному у власність житлове приміщення (квартиру) під номером дев'ятим, що знаходиться в м. Єкатеринбурзі, по вул. Малишева, в будинку N 17. Передача квартири буде проведена після закінчення обдаровуваним Уральської державної юридичної академії, в якій він у даний час навчається, і отримання ним диплому. Передача квартири буде здійснюватися за передатним акту з врученням ключів від квартири і документів на неї.

      2. Зазначена квартира розташована на третьому поверсі чотириповерхового цегляного будинку і складається з двох кімнат, загальною корисною площею 47,4 кв.м, у тому числі житловою площею - 28,4 кв.м, що підтверджується довідкою Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга від 10.03. 2004 р. за N 014987877.

      Кадастровий номер квартири - 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

      Інвентаризаційна оцінка квартири становить 60 000 (шістдесят тисяч) руб. Квартира оцінюється сторонами в ту ж суму.

      3. Зазначена квартира належить Дарувальнику на праві власності на підставі договору дарування, посвідченого нотаріусом міста Єкатеринбурга Соколовою М.І. 02.09.1998 р. за реєстром N 4572, зареєстрованого в Установі юстиції Свердловської області з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 14.09.1998 р. за N 2644. Свідоцтво про державну реєстрацію видано 19.09.1998 р. за N 66-01/01-5/2000-177.

      4. Дарувальник ставить обдаровуваного до відома про відсутність будь-яких обмежень (обтяжень) щодо відчужуваної квартири. Відповідно до його заяви, а також відповідно до вищевказаної довідці Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга та виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, виданої Установою юстиції Свердловської області, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, 30.03.2004 р . за N 128 до підписання цього договору квартира нікому не запродана, не закладена, у спорі і під арештом не перебуває.

      5. Обдаровуваний має право у будь-який час до передання йому дарунка від нього відмовитися. У цьому випадку договір дарування вважається розірваним. Відмова від дару повинен бути укладений у письмовій формі і нотаріально посвідчений. Про відмову обдаровуваного прийняти дар він повинен повідомити Дарувальника допомогою передачі через нотаріуса відповідної заяви.

      6. Дарувальник має право скасувати дарування і відмовитися від виконання договору в таких випадках:

      якщо після укладення договору дарування його майнове чи сімейний стан або стан його здоров'я зміниться настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня його життя;

      за підставами, встановленими законом для скасування дарування (п. 1 ст. 578 Цивільного кодексу Російської Федерації);

      у разі, якщо Дарувальник переживе обдаровуваного до передачі йому даруємо майна.

      7. Зміст ст. 209, 213, 288, 292, 572, 577, 578 Цивільного кодексу Російської Федерації сторонам нотаріусом роз'яснено. Правові наслідки договору, що укладається їм відомі.

      8. Сторони договору у присутності нотаріуса заявили, що вони не позбавлені дієздатності, не страждають захворюваннями, що перешкоджають розуміти істота підписується ними договору, а також про відсутність обставин, які змушують їх здійснити дану операцію на вкрай невигідних для себе умовах.

      9. Цей договір підлягає державній реєстрації в Установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

      10. Витрати за посвідченням цього договору сплачує

      Дарувальник.

      11. Цей договір складений у трьох примірниках, один з яких зберігається у справах нотаріуса міста Єкатеринбурга Іванової І.І., і по примірнику видається кожній зі сторін.

      Підписи: ________________________________________________________________

      Додаток 3

      Договір

      міни квартири на нежитлову будівлю (будова)

      Місто Єкатеринбург, Свердловська область, Російська Федерація

      Тридцятого березня дві тисячі четвертого року

      Ми, гр. Колосова Ірина Геннадіївна, 17.01.1958 року народження, яка проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Леніна, у будинку N 18, кв. N 91 (паспорт серії III-АІ N 605849, виданий ОВД Чкаловського РВК м. Свердловська 20.02.1974 р.), з одного боку, і

      гр. Ширяєв Ігор Володимирович, 12.06.1970 року народження, проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Чайковського, в будинку N 88, кв. N 14 (паспорт серії ХXIV-АІ, N 848488, виданий ОВД Ленінського району м. Єкатеринбурга 11.09.1995 р.), з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

      1. Колосової І.Г. належить на праві власності житлове приміщення (квартира) під номером дев'ятим, що знаходиться в м. Єкатеринбурзі, по вул. Мічуріна, в будинку N 17.

      Кадастровий номер квартири - 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.

      Зазначена квартира розташована на третьому поверсі чотириповерхового цегляного будинку і складається з трьох кімнат, загальною корисною площею 87,4 кв.м, у тому числі житловою площею - 58,4 кв.м, що підтверджується довідкою Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга від 10.03. 2004 р. за N 014987877.

      Інвентаризаційна оцінка квартири становить 120 000 (сто двадцять тисяч) руб.

      2. Зазначена квартира належить Колосової І.Г. по праву власності на підставі договору передачі квартири у власність громадян, укладеного з Адміністрацією міста Єкатеринбурга 02.09.96, зареєстрованого в Установі юстиції Свердловської області з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 14.10.1998 р. за N 2465. Свідоцтво про державну реєстрацію видано 18.09.1998 р. за N 66-01/01-5/2000-177.

      3. Ширяєва І.В. належить на праві власності нежилу будівлю (магазин), що знаходиться в м. Єкатеринбурзі, по вул. Татіщева, номер сорок вісім.

      Кадастровий номер будівлі - 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0056-1.

      Зазначене будинок являє собою цегляну двоповерхову будову, загальною площею 300 кв.м, що підтверджується довідкою Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга від 10.03.2004 р. за N 014978870. Нежитлова будівля (магазин) розташоване на земельній ділянці розміром 340 кв.м, на який у Ширяєва І.В. є право безстрокового (довічного) користування на підставі Свідоцтва про право безстрокового (довічного) користування, виданого Комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування м. Єкатеринбурга 29.09.1996 р. за N 66-01/01-5/2000-194.

      Інвентаризаційна оцінка зазначеної будівлі складає 200 000 руб.

      4. Зазначене будівля належить Ширяєва І.В. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого нотаріусом міста Єкатеринбурга Соколовою М.І. 02.09.1998 р. за реєстром N 4572, зареєстрованого в Установі юстиції Свердловської області з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 24.09.1998 р. за N 2644. Свідоцтво про державну реєстрацію видано 28.09.1998 р. за N 66-01/01-5/2000-456.

      5. У результаті цього договору Колосова І.Г. передає у власність Ширяєва І.В. квартиру, що знаходиться за адресою: м. Єкатеринбург, вул. Мічуріна, будинок N 17, кв. N 9;

      Ширяєв І.В. передає у власність Колосової І.Г. будівля (магазин), що знаходиться за адресою: м. Єкатеринбург, вул. Татіщева, будинок N 48.

      6. За угодою сторін зазначені об'єкти визнаються рівноцінними *.

      7. У відчужуваної Колосової І.Г. квартирі ніхто не зареєстрований, та осіб, які зберігали у відповідності з чинним законодавством право користування відчужуваних жилим приміщенням, не є, що підтверджується довідкою ЖЕК N 50 Жовтневого району м. Єкатеринбурга від 20.03.2004 р. N 14.

      8. Згода дружини Ширяєва І.В. - Ширяєве Інни Іванівни - на міну на зазначених у цьому договорі умовах отримано і нотаріально посвідчений нотаріусом міста Єкатеринбурга Нікітіної Р.Н. 11.03.2004 р. за реєстром N 2311.

      9. Сторони ставлять один одного в популярність про відсутність будь-яких обмежень (обтяжень) щодо відчужуваних об'єктів нерухомості.

      Відповідно до їх заявами, а також згідно вищевказаних довідок Бюро технічної інвентаризації м. Єкатеринбурга і виписок з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, виданої Установою юстиції Свердловської області, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, 30.03.2004 р . за N 128 та N 129 до підписання цього договору обидва об'єкти нерухомості нікому не запродана, не закладені, в спорі і під арештом не перебувають.

      10. Заборгованості по податках за квартиру, що відчужується не є, про що свідчить довідка ІМНС Росії по Жовтневому району м. Єкатеринбурга від 12.03.2004 р. за N 344. Про відсутність заборгованості по податках за відчужуване будівлю (магазин) свідчить довідка ІМНС Росії по Ленінському району м. Єкатеринбурга від 16.03.2004 р. за N 521.

      11. Передача квартири Колосової І.Г. Ширяєва І.В. відбулася до підписання цього договору. Сторони, вважаючи договір у цій частині виконаним, домовилися про те, що яких-небудь додаткових документів про передачу квартири складатися ними не буде.

      Передача будівлі (магазину) Ширяєвим І.В. і прийняття його Колосової І.Г. буде здійснюватися на підставі підписується сторонами передавального акту, порядок складання якого сторонам нотаріусом роз'яснено.

      12. Сторони набувають право власності на зазначені в договорі об'єкти нерухомості з моменту державної реєстрації цього договору в Установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

      13. Сторони погодили всі питання, пов'язані з розрахунками по комунальних послугах і платі за електроенергію у відношенні відчужуваних об'єктів нерухомості і не мають у зв'язку з цим взаємних претензій.

      14. Зміст ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558, 568 Цивільного кодексу Російської Федерації сторонам нотаріусом роз'яснено. Правові наслідки договору, що укладається їм відомі.

      15. Сторони договору у присутності нотаріуса заявили, що вони не позбавлені дієздатності, не страждають захворюваннями, що перешкоджають розуміти істота підписується ними договору, а також про відсутність обставин, які змушують їх здійснити дану операцію на вкрай невигідних для себе умовах.

      16. Витрати за посвідченням цього договору сплачує обидві сторони порівну.

      17. Цей договір складений у трьох примірниках, один з яких зберігається у справах нотаріуса міста Єкатеринбурга Іванової І.І. і по одному примірнику видається кожній зі сторін.

      Підписи: ________________________________________________________________

      Додаток 4

      Договір

      купівлі-продажу земельної ділянки без будівель і споруд

      Місто Єкатеринбург, Свердловська область, Російська Федерація

      Тридцятого березня дві тисячі четвертого року

      Ми, гр. Долбленнікова Віра Едуардівна, 17.01.1958 року народження, яка проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Леніна, у будинку N 18, кв. N 91 (паспорт серії III-АІ N 605849, виданий ОВД Чкаловського РВК м. Свердловська 20.02.1974 р.), іменована надалі "Продавець", з одного боку, і гр. Саликов Денис Володимирович, 12.06.1970 року народження, проживає в м. Єкатеринбурзі, по вул. Чайковського, в будинку N 88, кв. N 14, (паспорт серії ХXIV-АІ, N 848488, виданий ОВД Ленінського району м. Єкатеринбурга 11.09.1995 р.), іменований надалі "Покупець", з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

      1. Продавець продав, а Покупець купив у власність земельну ділянку без будь-яких будівель і споруд, розташований на землях поселень (міської забудови) в м. Єкатеринбурзі, по вул. Верхньої, в межах плану (креслення), що додається до цього договору, площею 1000 (одна тисяча) кв.м, призначеного для індивідуального житлового будівництва.

      Кадастровий номер земельної ділянки - 66:41:0403030.

      2. Відчужуваний земельна ділянка належить Продавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на землю N 150, виданого Комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування м. Єкатеринбурга 06.08.1997 р. відповідно до Постанови Глави адміністрації м. Єкатеринбурга від 01.03.1997 р. N 1121. Право власності Продавця зареєстровано в Установі юстиції, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, 20.08.2000 р.

      Свідоцтво про державну реєстрацію права N 66-01/01-31-224/2000-344.

      3. Нормативна вартість земельної ділянки становить 80 000 (вісімдесят тисяч) руб. згідно з випискою з державного земельного кадастру, виданої Федеральним державною установою "Земельна кадастрова палата" по Свердловській області, 29.03.2004 р. за N 41-2/02-211.

      4. Земельна ділянка продана за 50 000 (п'ятдесят тисяч) руб., Сплачених Покупцем Продавцеві повністю до підписання цього договору.

      5. Продавцем нотаріусу 10.03.2004 р. подано заяву про те, що він не має чоловіка, який міг би претендувати на відчужується земельна ділянка. Покупець з вмістом зазначеної заяви ознайомлений.

      Згода дружини Покупця - Салікової Ніни Дмитрівни - на купівлю земельної ділянки на зазначених у цьому договорі умовах отримано і нотаріально посвідчений нотаріусом міста Єкатеринбурга Іванової І.І. 10.03.2004 р. за реєстром N 2311.

      6. Продавець ставить Покупця до відома про відсутність будь-яких обмежень (обтяжень) щодо відчужуваної земельної ділянки, не названих у цьому договорі. Відповідно до його заяви, а також згідно з випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, виданої Установою юстиції Свердловської області, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, 10.03.2004 р. за N 12857, до укладення цього договору земельну ділянку нікому не запродав, не закладений, у спорі і під арештом не перебуває.

      7. Сторонам роз'яснено, що у разі надання продавцем покупцеві свідомо помилкової інформації:

      про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання у відповідності з дозволеним використанням;

      про дозвіл на забудову даної земельної ділянки;

      про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє істотний вплив на використання і вартість продаваного земельної ділянки;

      про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки;

      іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку даної земельної ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами, покупець має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання цього договору та відшкодування заподіяних йому збитків.

      8. Заборгованості по податках за відчужується земельна ділянка не є, про що свідчить довідка ІМНС Росії з Верх-Исетском районі м. Єкатеринбурга від 09.03.2004 р. за N 287.

      9. Передача відчужуваної земельної ділянки Продавцем і прийняття його Покупцем буде здійснюватися за передавальним актом, який сторони зобов'язуються підписати не пізніше трьох днів з моменту підписання цього договору.

      10. Перехід права власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації в Установі юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

      11. Зміст ст. 209, 213, 454, 551, 556, Цивільного кодексу Російської Федерації сторонам нотаріусом роз'яснено. Правові наслідки договору, що укладається їм відомі.

      12. Сторони договору у присутності нотаріуса заявили, що вони не позбавлені дієздатності, не страждають захворюваннями, що перешкоджають розуміти істота підписується ними договору, а також про відсутність обставин, які змушують їх здійснити дану операцію на вкрай невигідних для себе умовах.

      13. Витрати за посвідченням цього договору сплачує

      Покупець.

      14. Цей договір складено у двох примірниках, один з яких зберігається у справах нотаріуса міста Єкатеринбурга Іванової І.І., а другий примірник договору видається Покупцеві.

      Підписи:

      1 Російське законодавство X - XX ст. Т. XI. / Под ред. О.І. Чистякова. Т. 1. - М. Юридична література. 1984. - С. 126.

  • 2 Російське законодавство X - XX ст. Т. XI. / Под ред. О.І. Чистякова. Т. 1. - М. Юридична література. 1984. - С. 238.

    3 Рішення Цивільного касаційного департаменту правительствующего сенату. 1913 р. (видання 2001 року) - Спб. Нева. 2001. - С. 103.

    4 Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Статут. 2002. - С. 151-152.

    5 Російське законодавство X - XX ст. Т. XI. / Відп. ред. Індів Є.І. - М. Юридична література. 1987. - С. 7

    6 Там же.

    7 Декрет ВЦВК від 20 серпня 1918 р. «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах» / / Збори узаконень і розпоряджень робітника і селянського уряду. Від. 1. - 1918. - № 62. - Ст. 674; Постанова РНК від 8 серпня 1921 р. «Про надання власникам немуніціпалізірованних будов права возмездного відчуження нерухомого майна» / / Збори узаконень і розпоряджень робітника і селянського уряду. Від. 1. - 1921. - № 60. - Ст. 410.

    8 Іоффе О. С. Радянське цивільне право. Т. 1. - М. Юрлітіздат. 1958. - С. 180; Шершеневич Г. Ф. Указ. Соч. - С. 150.

    9 Суханов Є.А. Російський закон про власність: Науково-практичний коментар. - М. Норма. 1993. - С. 18.

    10 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. - СПб. Нева. 2004. - С. 8.

    11 Рішення ... сенату. 1913 р. - СПб. Нева. 2001. - С. 217.

    12 Там же. - С. 95.

    13 Російське законодавство X-XX ст. Т.XI / Відп. ред. Індів Є.І. - М. Юридична література. 1987. - С. 7.

    14 Римське приватне право / За ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М. Норма. 1996. - С. 215.

    15 Побєдоносцев К. П. Указ. соч. - С. 45-46.

    16 Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. - С. 151-152.

    17 Рішення ... сенату. 1913 р. - СПб. Нева. 2001. - С. 24.

    18 Постанова Наркомату юстиції РРФСР від 6 листопада 1918 р. «Про протизаконність угод купівлі-продажу будові, що знаходяться в селищах» / / Збори узаконень і розпоряджень робітника і селянського уряду. Від. 1. - 1918. - № 65. - Ст. 715. П. 1.

    19 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Під ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 182.

    20 Кулагін М.І. Підприємництво і право: досвід Заходу. - М. Юридична література. 1992. - С. 62, 65; Контрактне право. Світова практика. Збори документів: Т. 3. Нерухомість. - М. Юридична література. 1992. - С. 21.

    21 Маковський О. Л. Загальні правила про зобов'язання у ГК / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 9. - С. 101-102.

    22 Волкова О. Земля під будівлею: оформлення відносин / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 20.

    23 Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / Законодавство. - 1999. - № 7. - С. 18.

    24 Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 16. - Ст. 499.

    25 Креснікова Н.І. Правові аспекти та економічна сутність обороти земель в ринковій системі / / Право і економіка. - 2004. - № 4. - С. 28.

    26 Куликова О.М. Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю: за і проти? / / Нотаріальний вісник. - 1999. - № 5. - С. 21.

    27 Уткін Б. Обов'язкова реєстрація / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 9. - С. 14.

    28 Постанова Уряду РФ № 219 від 18.02.1998 «Про затвердження правил ведення Єдиного Державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 12.11.2004) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

    29 Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації: як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 21.

    30 Іванова Н.П. Спори про реєстрацію переходу права власності на нежитлові приміщення. / / Адвокат. - 1999. - № 9. - С. 11.

    31 Російська газета. - 2000. - № 225. - С. 9.

    32 Романов О.В. Державна реєстрації прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С.10.

    33 Сергєєв В.І. Реєстрація прав на нерухоме майно / / Право і економіка. - 1999. - № 12. - С. 15.

    34 Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16 лютого 2001 р. «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ / Вісник ВАС. - 2001. - № 4. - С. 11.

    35 Борисенко А. Житлова нерухомість як об'єкт купівлі-продажу / / Законність. - 2004. - № 2. - С. 28.

    36 Крашенинников П.В. Житлове право (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації) - М. Статут. 2005. - С. 169.

    37 Кіндеева Є.А. Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: бути чи не бути / / Економіка і життя. - 2000. - № 8. - С. 17.

    38 Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 9.

    39 Цивільне право. Підручник. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Наука. 2000. - С. 219.

    40 Шаклеин Є.В. До питання про операції з житлом через посередників і повірених / / Сімейне та житлове право. - 2005. - № 2. - С. 22.

    41 Халфіна Р.О. Значення і сутність договору в радянському соціалістичному цивільному праві. - М. Юрлітіздат. 1954. - С. 78.

    42 Коментар до ДК РФ (постатейний). / Под ред. проф. Садикова О.Н. - М. Норма. 1998. - С. 210.

    43 Груздєв В. Склад і істота договірних зобов'язань сторін. / / Господарство право. - 1999. - № 7. - С. 90.

    44 Коментар Цивільного Кодексу Російської Федерації для підприємців. / Под ред. Брагінського М.І. - М. Правова культура. 1996. - С. 64.

    45 Андрєєва Л. Форма договору та наслідки її недотримання / / Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 2. - С. 10.

    46 Семенов М.І. Письмова форма угод / / Право і економіка. - 2002. - № 8. - С. 10.

    47 Лапач В. Ціна при продажу підприємства / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 32. - С. 14.

    48 Гуев О.М. Коментар до постанов Пленуму Верховного Суду Російської Федерації у цивільних справах. - М Инфра-М. 2001. - С. 229.

    49 Йорж А.В. Деякі проблеми правового регулювання оренди земельних ділянок / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 23.

    50 Крашенинников П.В. Рентний договір / / Нотаріус. - 2002. - № 3. - С. 27.

    51 Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 40.

    52 Пашов Д.Б. Договори у сфері житлового іпотечного кредитування / / Право і політика. - 2005. - № 3. - С. 18.

    53 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

    54 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

    55 Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федеральному Закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (постатейний) - М. Юстіцінформ. 2005. - С. 46.

    56 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів - М. Юрайт. 2004. - С. 165.

    57 Збори законодавства РФ. -1998. - № 29. - Ст. 3400.

    58 Морунова Є. Довічна рента і довічне утримання з утриманням / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2003. - № 5. - С. 27.

    59 Козир О.М. Особливості регулювання операцій із землею земельним законодавством / / Екологічне право. - 2003. - № 4. - С. 25.

    60 Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 19.

    61 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

    62 Ст. 13 ФЗ № 15-ФЗ від 26.01.1996 р. "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

    63 Дьяков А.П. Правове регулювання купівлі-продажу та оренди земельних ділянок у новому земельному законодавстві Російської Федерації / / Сучасне право. - 2003. - № 3. - С. 27.

    64 Добрачев Д.В. Проблеми судової практики в сфері обороту землі - М. Волтерс Клувер. 2005. - С. 161.

    65 Попов М. Про купівлю-продаж земельних ділянок / / Господарство право. - 1997. - № 12. - С. 16.

    66 Попов М. Про обмеження купівлі-продажу громадянами земельних ділянок / / Господарство право. - 1998. - № 2. - С. 27.

    67 Малумов А.Ю., Яворський А.В. Купівля сільськогосподарських земель / / Главбух. - Галузеве додаток «Облік в сільському господарстві». - 2003. - № 3. - С. 23-24.

    68 Збори законодавства РФ. -1998. - № 16. - Ст. 1801.

    69 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) / Під ред. Садикова О.Н. - М. Контракт. 2004. - С. 132.

    70 Казанцев В. Види прав громадян на землю за російським законодавством / / Господарство право. - 1997. - № 7. - С. 32.

    71 Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві - М. Статут. 2004. - С. 114.

    72 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М. Юстіцінформ. 2006. - С. 153.

    73 Попов М. Про купівлю-продаж земельних ділянок / / Господарство право. - 1997. - № 12. - С. 16.

    74 Кислов Д. В. Продаж підприємства як майнового комплексу / / Главбух. - 2001. - № 12. - С. 33.

    75 Сайдаманов А.А. Про перехід права власності нерухомого майна за договором купівлі-продажу / / Аудиторські відомості. - 2001. - № 6. - С. 14.

    76 Бюлетень Верховного суду-2004 .- № 2 .- С.20.

    77 Лапач В. А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав / / Законодавство. - 2003. - № 4. - С. 21.

    78 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.

    79 Коментар до Федерального закону «Про приватизацію державного та муніципального майна» (постатейний) / Під ред. Вайпан В.А. - М. Юстіцінформ. 2004. - С. 48.

    80 Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003. - С. 43.

    81 Збори законодавства РФ. - 2001. - № 29. - Ст. 2950.

    82 Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право. Курс лекцій / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1997. - С. 169-170.

    83 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. Козир О.. М., Маковського А.Л., Хохлова С.А. - М. Правова культура. 1996. - С. 305.

    84 Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна / Брагинський М. І., Витрянский В. В. - М. Юридична література. 2000. - С. 333.

    85 Оглобіна О.М. Дарування нерухомого майна: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003. - С. 25.

    86 Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень / / Громадянин і право. - 2000. - № 3 .- С. 18.

    87 Макаров Г. Право власності на квартиру та житловий будинок. / / Господарство право. - 1998. - № 5. - С. 19.

    88 Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав / / Законодавство. - 2003. - № 4. - С. 21.

    89 Леонова Г.Б. Договір довічного змісту з утриманням / / Законодавство. - 1999. - № 8. - С. 18.

    90 Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація / / Господарство право. - 1998. - № 2. - С. 35.

    91 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

    92 Російська газета. - 2002. - № 191. - С. 8.

    93 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 32. - Ст. 3189.

    73 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 24.

    94 Нарежний В.В., Комягина Д.Л. Про реєстрацію договорів оренди нерухомого майна, укладених на термін менше року / / Право і економіка. - 2000. - № 4. - С. 26.

    95 Пегов П.В. Реєстрація договору оренди та права оренди / / Главбух. - 2000. - № 15. - С. 29.

    96 Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003. - С. 86.

    97 Журбіна Є. Укладення договору іпотеки / / Юрист. - 2005. - № 7. - С. 25.

    98 Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень / / Громадянин і право. - 2000. - № 3. - С. 18.

    99 Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 11.

    100 Александрова С.М., Шішкоедова М.М. Оренда майна з правом викупу / / Главбух. - 2003. - № 4. - С. 31.

    101 Чижова А.С. Договір оренди нежитлового приміщення: що мають знати орендар і орендодавець / / Главбух. - 2001. - № 3. - С. 43.

    102 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 24-25.

    103 Вісник ВАС РФ.-2005 .- № 11.-С.23.

    104 Семьянова А.Ю. Продаж частини земельної ділянки / / Право і економіка. - 2004. - № 12. - С. 34.

    105 Розпорядження Мингосимущества РФ № 774-р від 28.07.1998 «Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності» / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 1998. - № 20. - С. 10.

    106 Фоков А.П. Іпотечні правовідносини в Російській Федерації / / Юрист. - 2005. - № 6. - С. 22.

    107 Павлодский Є. Застава та іпотека / / Господарство право. - 1997. - № 2. - С. 28.

    108 Грудцине Л.Ю. Розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Росії / / Законодавство і економіка. - 2005. - № 10. - С. 26.

    109 Головцева С.А. Застава нерухомості / / Законодавство. - 2000. - № 7. - С. 24.

    110 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. - М. Статут. 2002. - С. 429.

    111 Пашов Д.Б. Договори у сфері житлового іпотечного кредитування / / Право і політика. - 2005. - № 3. - С. 18.

    112 Судаков О.О. Правове регулювання застави підприємства в цивільному обороті / / Російський суддя. - 2005. - № 9. - С. 21.

    113 Яшенков К.А. Суб'єкти договору іпотеки, їх взаємні права і обов'язки / / Право і економіка. - 2004. - № 11. - С. 22.

    114 Постанова Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ № 6 / 8 від 1 липня 1996 р. «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 11.

    115 Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право. Курс лекцій / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1997. - С. 219; Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. Частина друга. - М. Проспект .1997. - С.185.

    116 Дружиніна Л. Підприємство як об'єкт / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 35. - С. 12.

    117 Кислов Д.В. Продаж підприємства як майнового комплексу / / Главбух. - 2001. - № 12. - С. 33.

    118 Іпотека в Росії / Під ред. Толкушкіна А.В. - М. МАУП. 2002. - С. 64-65.

    119 Павлодский Є. Застава та іпотека / / Господарство право. - 1997. - № 2. - С. 28.

    Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    525.7кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Угоди з нерухомістю 3
    Угоди з нерухомістю 2
    Угоди з нерухомістю
    Угоди з нерухомістю 2 Правове регулювання
    Поняття угоди та види
    Поняття та ознаки угоди
    Поняття угоди та її види
    Операції з нерухомістю 3
    Операції з нерухомістю 2
    © Усі права захищені
    написати до нас
    Рейтинг@Mail.ru