приховати рекламу

Угоди з нерухомістю 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Зміст

Введення. 4
Глава 1. Поняття угоди. 6
А) Визначення угоди. 6
Б) Умови дійсності угод. 9
Глава 2. Купівля-продаж житлових приміщень. 18
А) Суб'єкти, об'єкти купівлі-продажу. 18
Б) Правове регулювання. 19
В) Зміст. 21
Глава 3. Обмін житлових приміщень. 28
Глава 4. Дарування. 30
А) Суб'єкт, об'єкт. 30
Б) Особливості дарування житлових приміщень. 41
Глава 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення. 44
Висновок. 63
Список літератури .. 70


Введення

Житло є необхідною умовою нормального життя і діяльності кожної людини і в силу цього виступає як особливий об'єкт цивільно-правових відносин. Останнім часом однією з найактуальніших проблем стала проблема житлової власності і житлових правовідносин. Актуальність досліджуваної теми визначається:
а) проблемою незабезпеченості житлом населення нашої країни;
б) повсюдно виникають складнощами при укладанні та оформленні цивільно-правових угод з нерухомістю;
в) постоянняннимі змінами і доповненнями норматино-правової бази в галузі житлових правовідносин. Виходячи з цього, метою роботи є дослідження правовідносин у сфері житлового права в даний період часу у нашій країні.
Розгляд даної теми ставить такі завдання:
1. Розглянути основні цивільно-правові угоди в сфері житлових правовідносин.
2. Дослідити проблеми, що виникають при укладанні та оформленні угод з житловою власністю.
3. Розглянути питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4. Розкрити значення і необхідність знань в галузі житлових правовідносин для курсантів та офіцерів-прикордонників.
У ході написання дипломної роботи використовувалися такі методи:
· Вивчення літератури;
· Узагальнення матеріалів періодичної преси;
· Робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законодавства;
· Вивчення та узагальнення нормотворчої діяльності органів державного управління при регулюванні житлових правовідносин.

Глава 1. Поняття угоди

А) Визначення угоди

З точки зору цивільного законодавства підприємницька діяльність - незалежно від того, чи йде мова про виробництво, торгівлі, транспорті, банківських чи біржових операціях тощо, - може бути представлена ​​як здійснення різного роду угод.
Угоди - акти усвідомлених, цілеспрямованих, вольових дій фізичних і юридичних осіб, здійснюючи які вони прагнуть до досягнення певних правових наслідків [1].
Угоди - правомірні дії. Цим вони відрізняються від дій протиправних - деліктів (заподіяння шкоди життю та здоров'ю громадян, а також майну іншої особи).
Угода як вольова дія. Сутність операції складають воля і волевиявлення сторін: воля дає відповідь на запитання: "чого я хочу", а волевиявлення: "що я для цього роблю".
Зазначені ознаки в сукупності відображені у визначенні угод, яке міститься у статті 153 ГК РФ "дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на відновлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків".
Хочу зазначити, що угоди характеризуються наступними п'ятьма особливостями, деякі з них я згадував раніше.
I. Угоди представляють собою юридичний факт і є найбільш поширеним підставою виникнення, зміни або припинення цивільних правовідносин.
II. Угода - вольовий акт. Спрямований на досягнення певної мети. Цим угоди відрізняються від події. Події - явища природного порядку, що відбувається поза волею людей.
III. Угодою може бути визнано правомірне дію. Не суперечить закону, хоча б не підпадає ні під один з відомих законом типів угод.
IV. Угода повинна бути здійснена лише тими громадянами та організаціями, воля яких породжує відповідні правові наслідки.
Угода організацій не повинна суперечити цілям їхньої діяльності, зафіксованим в установчих документах.
Угода організацій може здійснюватися органами юридичних осіб, відповідно до їх компетенції або належними представниками юридичних осіб.
При здійсненні операцій громадянами велике значення має дієздатність.
V. Угода здійснюється на підставі волі її учасників - волевиявлення, яке визначає зміст операції (конкретні права та обов'язки).
Воля громадян та юридичних осіб повинна бути ясно виражена:
- У діях;
- В усній або письмовій формі;
- В інших діях, досить свідчать про волю особи [2].
Конклюдентні дії - дії, на підставі яких можна досить судити про наявність волі та її змісті, наприклад: жести брокера здійснюються на біржі.
Воля особи може бути виражена і в мовчанні - у випадках прямо передбачених у законі. Наприклад: можливе укладення договору, який передбачає щомісячні поставки в певному законі, якщо покупець не повідомить про свою відмову від отримання товару протягом якого-небудь терміну до початку чергового терміну (мовчання "ТАК").
Основне розмежування угод закріплено у статті 154 ЦК РФ. Наявність у всіх угод загальних ознак - збіг волі і волевиявлення, правомірність дії - не виключає їх підрозділ на види:
· В залежності від числа сторін-учасниць угоди бувають односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми;
· В залежності від того, чи відповідає обов'язку однієї сторони в угоді вчинити певні дії, зустрічна обов'язок іншої сторони щодо надання матеріального чи іншого блага, угоди поділяються на оплатне або безоплатні;
· З моменту, до якого приурочується виникнення угоди, вони поділяються на реальні і консенсуальні;
• за ступенем залежності дійсності угоди від її заснування (цілі) вони бувають каузальних й абстрактними;
· В силу залежності юридичних наслідків вчинення угоди від якогось обставини, яка може наступити або не наступити, виділяються умовні угоди [3].
Іноді в особливу групу виділяються довірчі або фідуціарні угоди, які засновані на особливих, особисто довірчих відносинах сторін. Подібні угоди рідкісні і в цілому не характерні для майнового обороту.
Умовної називається угода, юридичні наслідки вчинення якої ставляться в залежність від якогось обставини (події або дії третьої особи), яке може наступити або не наступити в майбутньому.
Угоди грають в суспільному житті багатогранну роль. Тому в цивільному праві діє принцип допустимості - дійсності будь-яких угод, не заборонених законом, тобто спрацьовує принцип свободи угод. Таким чином ми переходимо до наступного питання.

Б) Умови дійсності угод

Дійсність угоди означає визнання за нею якостей юридичного факту, що породжує той правовий результат, до якого прагнули суб'єкти угоди. Дійсність угоди визначається законодавством через наступну систему умов:
А. Законність змісту угод означає її відповідність вимогам закону.
Очевидно, що в процесі становлення правової держави законність угод повинна розумітися вже в першу чергу як відповідність вимогам закону в його істинному розумінні як акту вищого органу державної влади.
Б. Здатність фізичних та юридичних осіб, які вчиняють її, до участі в операції, тобто дієздатність учасників угоди. Операцію можуть здійснювати особи, що володіють часткової або обмеженою дієздатністю, вправі самостійно здійснювати тільки ті угоди, які дозволені законом.
В. Відповідність волі і волевиявлення учасників угоди. Дійсність угоди передбачає збіг волі і волевиявлення.
Г. Дотримання форми угоди.
Угода породжує права і обов'язки за умови дотримання її форми.
Формою угод називається спосіб, за допомогою якого фіксується волевиявлення, спрямоване на здійснення угоди.
Формі угод присвячені ст. 158 - 164 ЦК РФ. З точки зору форми (ст. 158 ГК РФ) розрізняють угоди усні і письмові, а з числа письмових угод - вчинені в простій або в нотаріальній формі.
Дане питання я розгляну у вигляді таблиці.
Угоди можуть бути здійснені - у письмовій та в усній формі:
Письмова форма:
проста письмова форма
нотаріально засвідчена письмова форма
укладаються угоди:
n державних, кооперативних і громадських організацій між собою і з громадянами за винятком тих випадків, коли угоди виконуються при її здійсненні.
n письмова форма пропонується для угод громадян на суму понад доведеною в законі, а для деяких угод письмова форма обов'язкова незалежно від суми та суб'єктного складу.
Виражається в тому, що угода відбувається письмово, шляхом складання особливого документа, посвідченого нотаріально нотаріусом. Нотаріальна форма угоди повинна бути дотримана як у випадках, передбачених у законі, так і за наявності угоди сторін про нотаріальне оформлення угоди, не потребує в тому згідно із законом.
Наприклад: дарування будинку або іншої нерухомості.
Письмова форма краще ніж усна:
· Сприяє виявленню справжнього змісту правочину (нездійсненною при самому її вчиненні);
· Привчає учасників цивільного обороту до точного вираження своєї волі і акуратного виконання передбаченому угодою умов;
· Полегшує суду і арбітражу припинення несумлінного відношення однієї з сторін до виконання обов'язків, що випливають з угоди.
Усна форма:
укладаються угоди, при яких волевиявлення виражається на словах або у формі конклюдентних дій, у випадках, коли законом не встановлена ​​письмова (проста або нотаріальна) чи інша певна форма.
В усній формі укладаються угоди:
1. угоди громадян між собою на суму, не більше встановленої в законі (за старим цивільному кодексу - не понад 100 рублів.), якщо закон не вимагає письмової форми укладання.
2. угоди, незалежно від суми, виконані при самому їх скоєнні.
Конклюдентні дії - поведінка, за допомогою якого виявляється намір особи вступити в угоду.
  
Проста письмова форма угоди - якщо вона не дотримана, вона не тягне за собою недійсність угоди. Закон встановлює більш легкі наслідки.
У випадках, прямо зазначених у законі, недотримання простої письмової форми тягне недійсність угоди:
- Неустойка,
- Договір - застави,
- Договір - поруки тощо [4].
Якщо одна зі сторін заперечує вчинення правочину або одна з умов, то сторони позбавлені права, в разі спору посилатися на показання свідків, вони повинні приводити інші докази, передбачені законом.
Іноді сторони намагаються довести факт здійснення угоди, але позбавлені можливості використовувати показання свідків і не маючи інших засобів доведення (наприклад: розписка - позбавляється права на захист свого позову), стороні однозначно буде відмовлено в позові. Факт виконання угоди може бути доведений тільки при поясненні сторін або інших письмових доказів.
Не дотримання вимог закону при вчиненні нотаріально засвідченої форми угод або угод, які потребують надалі в посвідченні тягне за собою недійсність (заповіт, дарування).
Однак у Цивільному кодексі України перераховані моменти - винятки, коли угоди визнаються дійсними, навіть якщо вони нотаріально не посвідчені.
I. Нотаріально не посвідчена угода визнається дійсною, якщо вона не містить у собі протизаконного.
II. Якщо одна зі сторін в даний час ухиляється від нотаріального посвідчення угоди.
III. Якщо така угода повністю або хоча б частково виконана іншою стороною, то в цьому випадку суд, за позовом зацікавленої сторони, може визнати таку угоду дійсною і запропонувати сторонам зареєструвати її у відповідних державних органах [5].
Недійсність угоди означає, що дія, вчинена у формі угоди, не має якості юридичного факту, здатного породити ті наслідки, настання яких бажали суб'єкти.
Визнання угод недійсними спрямовано на охорону правопорядку і тягне за собою анулювання прав і обов'язків, реалізація яких призвела б до порушення закону.
Стаття 166 ЦК РФ відтворює традиційний поділ недійсних угод на оспорімие і нікчемні.
А тепер розглянемо особливості даних угод.
Абсолютно - недійсні (нікчемні) - угода, яка недійсна в силу самого її невідповідності вимогам закону, тобто для визнання такої угоди недійсною досить констатації судом (арбітражним судом) лише одного факту здійснення такої дії. При виявленні факту вчинення абсолютно недійсних (незначних) угод юрисдикційний орган за своєю ініціативою застосовує норми, що тягнуть ті негативні наслідки, які передбачені на випадок їх вчинення.
Відносно - недійсні (оспорімие) - угода, недійсність якої повинна бути констатована юрисдикційними органами, за позовом зацікавлених осіб, тобто дійсність такої угоди поставлена ​​в залежність від звернення до юрисдикційні органи, контакту прокурора, інших зацікавлених осіб та організацій [6].
Якщо останні не звертаються до юрисдикційні органи і не вимагають визнати угоду недійсною - вона діє.
Якщо в суді виникає суперечка про те, що угода укладена під впливом обману з боку одного з суб'єктів, то вона може бути визнана недійсною не сама по собі, а лише за доведеності дефектності (упречності) волі суб'єкта, який вважає себе ошуканим.
Пункт А: До числа нікчемних угод відносяться угоди, невідповідні вимогам закону (ст. 168 ЦК РФ): "Угода, невідповідна вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушень ".
Пункт Б: До нікчемним операцій відносяться угоди, вчинені з метою завідомо суперечить інтересам держави і суспільства. Такими можуть вважатися угода за наявності умислу у однієї з обох сторін. Наприклад: скупка завідомо крадених речей.
Пункт В: До нікчемним операцій відносяться позастатутні угоди, тобто угоди, зроблені юридичними особами, в суперечності з цілями діяльності цієї юридичної особи, вказаними в його установчому договорі, статуті (ст.173 ЦК України).
Пункт Г: До нікчемним операцій відносяться угоди, зроблені недієздатними особами (ст. 171 ЦК РФ).
Пункт Д: До нікчемним операцій відносяться угоди мнимі й удавані.
Уявні угоди - угоди, зроблені для вигляду, без наміру створити правові наслідки. Наприклад: продаж майна, про людське око, що б приховати майно від опису.
Визнання угоди уявної означає, що вона в положенні сторін нічого не змінила.
Удавана угода - угода, яку здійснюють для того, що б прикрити іншу угоду, яку сторони мали на увазі. Наприклад: договір - дарування, який прикриває договір купівлі-продажу [7].
Правові наслідки, які наступають в разі вчинення удаваного правочину такі:
-Удавану угоду визнають недійсною - прикриває угоду виходячи з того, що сторони хотіли укласти, юрисдикційні органи чи визнають недійсною, або дають сторонам здійснити її в порядку, передбаченому законодавством.
Пункт Е: нікчемними угодами визнаються також ті угоди, в яких не дотримано необхідні законом форми.
Оспорімие угоди визнаються недійсними в тому випадку, якщо:
пункт А. Якщо вона здійснена обмежено дієздатним за віком (тобто неповнолітнім у віці від 15 до 18 років), без згоди батьків, усиновителів, опікунів (ст.175 ЦК України).
пункт Б. Угода за розпорядженням майном, вчинене без згоди піклувальників, особою обмежено дієздатним чинності зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами.
пункт В. Угоди, вчинені дієздатним особою, яка перебувала в момент здійснення операції у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій та керувати ними.
пункт Г. Угоди, скоєні під впливом помилки, що має істотне значення (ст. 178 ГК РФ).
Помилка - хибне уявлення особи про той чи інший обставину.
Істотне оману - оману, без якого особа, діючи розумно, сумлінно і зі знанням справжнього стану справи не зробила б цю угоду.
Істотне оману найчастіше має місце щодо предмета, його властивості і якості (прийняття копії картини за оригінал).
Помилка виникає:
- Або у власній помилки особи,
- Або в ненавмисних діях контрагента.
При омані повинен бути відсутній умисел у контрагента. Якщо має місце умисел, значить це обман.
пункт Д. Угоди, скоєні під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною, а так само угоди, вчинені громадянами під впливом збігу тяжких обставин, на вкрай невигідних для себе умовах (ст. 179 ГК РФ) .
При здійсненні цих угод, одна зі сторін не може породити тих правових наслідків, які породжуються цією угодою. Воля має суттєві вади.
Під обманом розуміється навмисне введення іншої особи в оману. Обман зазвичай полягає в неправдивій заяві, поширення неправдивих відомостей або замовчуванням про суттєві елементи угоди. Для визнання факту обману не потрібно, що б він виходив від іншої сторони угоди. До обману може вдатися і 3-я особа на прохання однієї із сторін або з її відома. Якщо одна зі сторін і контрагент до обману не причетні, це розглядається як оману [8].
Для того, що б визнати угоду недійсною (угоду, укладену з обману) - не потрібно, що б контрагент або 3-є обличчя були притягнуті до кримінальної відповідальності за шахрайство.
Щодо недійсна (оспоріма) угода, укладена під впливом насильства.
Підставою визнання такої угоди недійсною є те, що воля учасника формувалася не вільно.
Насильство - протиправне вплив на іншу сторону угоди, в силу якого вона входить у угоду під страхом заподіяння їй майнового або особистого шкоди самій стороні або близьким.
Насильство, що має значення для визнання угоди недійсною, завжди являє собою громадянське правопорушення, але не обов'язково кримінально каране діяння.
Щодо недійсна (оспоріма) угода, укладена під впливом погрози.
Загроза - психічне насильство, яке характеризується серйозністю, значущістю і ймовірністю її здійснення. Жартівливий характер загрози не виключається.
Від насильства загроза відрізняється тим, що насильство - це вже здійснене зло, а загроза - це попередження про заподіяння зла в майбутньому, тобто не реалізовану насильство.
Підставою для визнання угоди недійсною, загроза має бути реальною, виконані.
Щодо недійсна (оспоріма) угода, укладена в результаті зловмисної угоди представника однієї сторони з другою. Підставою для визнання такої угоди недійсною є те, що в результаті умисного змови представника з іншою стороною виникають несприятливі наслідки для подається.
Щодо недійсна (оспоріма) угода, укладена суб'єктом внаслідок збігу важких обставин на вкрай невигідних для себе умовах.
Підставою для визнання недійсності такої угоди служить два взаємозалежні факти: знаходження суб'єкта, що здійснює операцію, у важких обставинах і вкрай невигідні умови угоди. Під збігом тяжких обставин слід розуміти хворобу близької людини, відсутність джерел для матеріального утримання сім'ї і т.п.
Для визнання угоди недійсною, як досконалої в наслідок збігу важких обставин, необхідно довести наявність винної поведінки контрагента, навмисно використовує угоду в своїх інтересах [9].
Наявність всіх зазначених вище умов має встановлюватися судом або арбітражним судом з урахуванням конкретних обставин справи.

Глава 2. Купівля-продаж житлових приміщень

А) Суб'єкти, об'єкти купівлі-продажу

Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 237 ЦК РФ).
Сам договір купівлі-продажу не встановлює права власності покупця на продане йому майно [10]. Питання про момент переходу права власності дозволяється ст. 223 ЦК РФ, встановлює, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право власності виникає з моменту реєстрації.
У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення договору купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РРФСР (купівля-продаж житлового будинку) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) наступну реєстрацію відповідним органом виконавчої
тельной влади. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу квартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, його відчужувати і дієздатність сторін, справжність їх підписів. Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собою передачі права власності. До реєстрації нотаріально посвідченого договору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляється від договору до його реєстрації, то подальші взаємовідносини сторін визначаються їх новою угодою або судом.
Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, досить заяви сторін до нотаріальної контори. Нотаріус у разі робить відповідний напис на першому та другому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони повинні укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з моментом переходу права власності, вона може передувати реєстрації або слідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити час фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
Правовстановлюючими документами на квартиру, на підставі яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідоцтво про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якого входить квартира ; договір купівлі-продажу, нотаріально посвідчений і зареєстрований в Департаменті муніципального житла [11].

Б) Правове регулювання

Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати комунальної квартири, що знаходиться у приватній власності, здійснюється за умови, що сторони нададуть довідку з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки видаються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем перебування цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений відповідним органом влади в тих населених пунктах, де немає нотаріальних контор [12].
Недотримання правил про обов'язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все отримане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично вона була виконана обома сторонами або однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу квартири перевіряється наявність документів, що підтверджують право власності на відчужуване майно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільною частковою або спільною власністю, її відчуження вимагає згоди інших учасників спільної власності. Така згода має бути дано у вигляді і засвідчена нотаріусом. Крім того, воно може бути посвідчений за місцем проживання або місцем роботи.

В) Зміст

У тексті договору про відчуження частки вказуються арифметичні частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально посвідченого і зареєстрованого в БТІ угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників.
Продавець має подати письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову від здійснення права переважної купівлі частки квартири (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому ж порядку, як було зазначено вище.
Частка загальної власності на квартиру може бути відчужена також іншими способами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається тільки в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і реєстрація угоди в місцевій адміністрації, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про реєстрацію приміщення за новим власником.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ відповідно до правовстановлювальних документів вказується пайову участь кожного, при цьому особа, що відчужує частину квартири, вказується в ній першим. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчуження, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються в довідці БТІ [13].
У зв'язку з тим, що в ЦК відсутні конкретні норми, що регулюють операції з квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового будинку. Так, продавець відповідно до ст. 241 ЦК РРФСР зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на продавану квартиру. До таких осіб можуть ставитися, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупця важливим є те обставина, що в купується ним квартирі буде жити стороння людина.
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати або зменшення продажної ціни, або розірвання договору купівлі-продажу і відшкодування збитків. Для того, щоб усунути можливі конфлікти, відповідне положення повинно включатися в договір. Якщо покупець не заперечує проти купівлі квартири, обтяженої заставою або договором найму, то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), оскільки в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею кримінальних явищ. Виник, так званий, квартирний рекет, коли під загрозою застосування насильства власників приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, як правило, особи похилого віку безпорадні люди, а також алкоголіки, яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату в комунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, видають їм генеральну довіреність на здійснення всіх юридичних дій. Після чого квартира по довіреності продається третім особам, а власник квартири стає бомжем.
Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде на угоду.
Нерідкі випадки, коли квартири продаються по фальшивій дорученням або за фальшивим договором купівлі-продажу [14]. Іноді вже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в придбаній квартирі хтось прописаний і, отже, є наймачем, виселити якого власникові практично неможливо. У цьому випадку фальшивими є копія фінансового особового рахунку і виписка з будинкової книги.
В даний час дуже поширена наступна схема шахрайства. Власник квартири оформляє договір дарування, на підставі якого квартира пізніше відчужується третій особі. Через деякий час з'являється перший власник квартири і заявляє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка в цьому ланцюжку (обдаровуваний) пропадає, і всі неприємності зазнає нинішній власник квартири. У зв'язку з цим слід дуже обережно ставитися до пропозиції про продаж дешевих квартир. Уважним слід бути і при покупці квартири, що дісталася нинішньому власникові не по первинному свідченням про власність, а за договорами купівлі-продажу, дарування і т.д.
До числа найбільш поширених правопорушень з купівлі-продажу квартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продаж квартири за ціною трохи нижче ринкової, в результаті чого з'являється досить велика кількість покупців. Власник квартири може бути як уявним, так і справжнім. У разі зацікавленості береться заставу в розмірі 10-15% від продажної вартості з умовою продажу квартири через тиждень. Після отримання застави від кількох покупців квартира продається самому "везучому" з них, після чого продавець зникає, а новому власнику доводиться пояснюватися з ошуканими претендентами на покупку.
Іноді квартира продається за фальшивими документами, причому фальшивими можуть бути як первинні документи (свідоцтво про власність), так і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо). У ряді випадків застосовується продаж квартири "за двома договорами". При реєстрації договору купівлі-продажу складаються два абсолютно однакових примірника договору, один з яких отримує покупець, інший - продавець. Отримавши екземпляр договору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має двома документами, за якими він має право перепродувати квартиру двом особам, оформляючи договір купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальних конторах.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно ретельно вивчати документи, що підтверджують право власності на квартиру. Слід також поцікавитися, чи не проживають чи в квартирі, що особи, виписані з неї тимчасово (перебувають у відрядженні за кордоном, на службі в армії, на навчанні або в ув'язненні: відповідно до чинного законодавства ці особи мають право на укладення договору найму за місцем колишнього проживання) . У разі виникнення сумнівів у достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупець може попросити виписку з будинкової книги.
При укладанні угод з квартирами з рук в руки переходять величезні суми готівкових грошей, що привертає всякого роду шахраїв. В даний час розслідуються десятки кримінальних справ, пов'язаних з вбивствами продавців або покупців приватизованих квартир [15].
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися в банк. Деякі банки виступають як посередники при укладанні договорів купівлі-продажу квартир. Для цього покупець, продавець і банк укладають тристоронній договір. Відповідно до цього договору покупець приймає на себе зобов'язання перевести в банк протягом трьох днів з моменту підписання договору передбачену договором суму, яка депонується банком на ім'я продавця. Зняти цю суму продавець може тільки після закінчення процедури оформлення договору. Переконавшись у серйозності намірів взаємних, продавець і покупець починають оформлення договору. Тільки після закінчення нотаріального оформлення договору та реєстрації договору в Департаменті муніципального житла продавець має право отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги.
Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи щодо захисту громадян від протиправних дій злочинних співтовариств при приватизації та відчуженні житлових приміщень" від 26 травня 1994р. Департамент муніципального житла повинен проводити реєстрацію угод з відчуження житла лише після їх прописки на інше місце проживання. При надходженні заяв громадян про те, що приватизація була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, договір передачі житла у власність буде розірваний без справляння плати за послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви спільно з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати перелік категорій громадян так званої групи ризику, які потребують захисту міської влади під час приватизації та інших операцій з житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або кімнат буде оформлятися в особливому порядку, який полягає в тому, що в документах підтверджується право обов'язкового довічного проживання в них або надання інших жилих приміщень. Департамент муніципального житла зобов'язаний проводити реєстрацію договорів з відчуження житлових приміщень за дорученням - у разі неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки громадських комісій, до складу яких повинні бути включені представники органів соціального захисту і окружного медичного управління.
Договір купівлі-продажу квартири з умовою довічного проживання. Даний договір прямо не передбачений чинним законодавством і, зокрема ГК РФ, проте останнім часом знаходить все більше застосування в нашому житті [16]. У цьому випадку застосовується аналогія закону і сторони при укладенні договору керуються нормами ст. 253 ЦК РФ, присвяченій правовому регулюванню купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного проживання.
Суть такого договору в тому, що продавець, в якості якого виступає непрацездатна особа, передає належну йому квартиру у власність покупця, а останній зобов'язується надавати продавцю до кінця його життя довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальну допомогу. Крім того, за цим договором продавець зазвичай зберігає за собою право користування всією чи частиною цієї квартири. В даний час договори купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання укладаються з покупцями, у якості яких виступають як фізичні, так і юридичні особи. Укладення таких договорів вигідно обом сторонам. Однак, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, які уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.
Оформлення таких договорів здійснюється за тими ж правилами, що і оформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання право власності переходить покупцеві за життя продавця. При цьому в договорі звичайно обумовлюється право довічного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач також може ставити питання про припинення договору, якщо його матеріальне становище з не залежних від неї обставини змінилася настільки, що подальше надання змісту стало неможливим. Договір припиняється також у разі смерті покупця.
При розірванні договору на вимогу продавця або покупця квартири вона повертається його колишньому власнику (продавцю). Проте витрати на утримання, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами довічного утримання, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті. Перевагою цього договору в порівнянні із спадкуванням квартири є те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, спадкоємець не може розпоряджатися житлом до закінчення цього терміну.
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадкуванні майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, заповідач може в будь-який момент скасувати або змінити заповіт.

Глава 3. Обмін житлових приміщень

Власники квартир можуть укласти між собою договір міни. Цей договір слід відрізняти від договору обміну житловими приміщеннями. В останньому випадку між сторонами відбувається перехід права користування, а не права власності як у договорі міни. Крім того, на відміну від договору міни договір обміну житловими приміщеннями оформляється спеціальними обмінними ордерами.
Відповідно до ст. 255 ДК РФ за договором міни кожна із сторін передає іншій стороні певне майно у власність, тобто кожна з сторін є одночасно і продавцем і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-продажу є те, що в договорі міни одна із сторін в якості зустрічного надання передає іншій стороні не гроші, а майно. У зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу. Так, сторони зобов'язані попередити одна одну про недоліки обмінюваного майна, а також про права третіх осіб на це майно (наймача, заставодержателя і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в даному випадку мова йде про квартири) не є за вартістю рівним, то договір може бути включено умова про доплату того боку, майно якої коштує дорожче. У договір міни можуть включатися й інші умови, що не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна зі сторін відремонтують свої квартири).
Так само, як і договір купівлі-продажу, договір міни квартир підлягає спочатку нотаріальному посвідченню, а потім реєстрації Департаментом муніципального житла.
Певні складності виникають при укладанні договору міни між власниками квартир і власниками муніципальних (неприватизованих) квартир. При укладанні таких договорів власники квартир наполягають на тому, щоб їх контрагенти також приватизували своє житло, а останні, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати тільки один раз, з різних причин не хочуть цього робити.
Як вихід із ситуації можна запропонувати наступний варіант. У випадку, якщо у неприватизованій квартирі проживає декілька наймачів, то ця квартира може бути приватизована на ім'я тільки одного з них, який і укладає договір купівлі-продажу, а потім прописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Таким чином, інші наймачі зберігають в подальшому право приватизації муніципальної площі.
Договір міни може полягати не тільки на квартири, але і на приватизовані кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадку необхідно мати такі документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням розміру кімнати і загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність, зареєстрований Департаментом муніципального житла;
3) угода про визначення часток, нотаріально завірене і зареєстроване Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості квартири (із зазначенням розміру часток всіх власників комунальної квартири) [17].

Глава 4. Дарування

А) Суб'єкт, об'єкт

Поняття договору дарування закріплено в ст. 572 ГК РФ і є досить розгорнутим.
Як і в раніше діяли Цивільних кодексах РФ, дарування розглядається в якості особливого договірного типу. Але якщо в ДК 1922 р. дарування була присвячена лише одна і до того ж дуже лаконічного змісту стаття, а в ЦК 1964 р. лише дві статті (Основи цивільного законодавства 1961 р. і 1991 р. не передбачали норм про дарування), то в сучасних умовах значне зростання ролі цивільно-правового регулювання даних відносин зумовило досить повну і порівняно детальну їх регламентацію в законі.
Переважання в цивільному обороті країни еквівалентно-відплатних відносин не виключає існування і розвитку всіляких безоплатних майнових зв'язків. Крім положень цивільного права, названі відносини підпадають під дію норм інших галузей російського права, зокрема сімейного, адміністративного, трудового. До їх числа належать Закон РФ від 12 грудня 1991 р. (з наступними змінами та доповненнями) "Про податок з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування", Указ Президента РФ від 30 квітня 1996 р. "Про додаткові заходи щодо реалізації Федерального закону "Про ветеранів", розпорядження Президента РФ від 22 лютого 1996 р. "Про російському фонді правових реформ".
Зіставляючи зміст ст. 572 ГК РФ до ст. 256 ЦК 1964 р. (з тією ж назвою), слід звернути увагу на принципово інші положення, які характеризують юридичну природу і конструкцію даного договору. Перш легальне визначення "вміщувалося" в порівняно короткому тезі: "... одна сторона передає безоплатно другій стороні майно у власність". Тепер же воно істотно розширено за рахунок включення ряду нових найважливіших ознак.
З визначення в ЦК 1964 р. з очевидністю випливає, що раніше договір дарування зізнавався реальним. Більше того, у ч.2 ст.256 ГК РРФСР особливо вказувалося: "Договір дарування вважається укладеним у момент передачі майна".
Згідно з чинним визначенням договору дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) відповідну річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою. Тим самим закон визнає можливість існування не тільки реального, але і консенсуального договору дарування [18].
Разом з тим необхідно підкреслити, що наведене визначення даного конкретного типу договору не узгоджується із загальним поняттям безоплатного договору, закріпленим у частині першій Кодексу та беззастережно визнається консенсусним. З огляду на ст. 423 ГК РФ ("оплатне і безоплатні договори") безоплатним визнається договір, за яким одна сторона зобов'язується надати що-небудь іншій стороні без отримання від неї плати або іншого зустрічного надання.
Визначаючи в якості предмета договору майно, ЦК 1964 р. не розкривав зміст цього поняття. Практика ж виходила з можливості безоплатного відчуження тільки речей, в тому числі грошей. Нині ст.572 ЦК відносить до предмета договору річ або майнове право (вимога). Це відповідає приписом ст. 128 ЦК, яка зараховує до об'єктів цивільних прав речі, включаючи гроші, і цінні папери, а також інше майно, в тому числі майнові права. З цього випливає, що предметом дарування завжди є майнова цінність.
Що стосується майнового права (вимоги), то воно надається обдаровуваному самим дарувальником як зобов'язальне вимога до нього. Разом з тим допускається передача дарувальником належного йому майнового права до третьої особи за будь-якого зобов'язання. Винятки становлять права, поступка яких кредитором іншій особі не допускається. Згідно зі ст. 383 ЦК - це права, нерозривно пов'язані з особою кредитора, зокрема вимоги про сплату аліментів (разд.V СК РФ) і про відшкодування шкоди, заподіяної життю або здоров'ю громадянина (ст.ст.1084-1094 ЦК).
Згадуваний у ст. 572 ГК звільнення обдаровуваного від майнового обов'язку перед дарувальником чи третьою особою є два особливих випадку. Перший є не що інше, як згідно зі ст. 415 ГК прощення боргу, якщо воно не порушує прав третіх осіб щодо майна дарувальника. Другий випадок можливий або при виконанні дарувальником за обдаровуваного його обов'язку перед третьою особою, або шляхом переведення на дарувальника боргу обдаровуваного третій особі. Обидва вони можуть мати місце, коли обдаровуваний не повинен особисто провести виконання (див. ст. 313 ЦК) та за умови, що переведення боргу на дарувальника можливий, якщо на це є згода кредитора обдаровуваного (див. ст. 391 ЦК).
Відповідно до ст. 129 ЦК майно як об'єкт цивільних прав має відповідати вимогам оборотоздатності: відчуження або переказ від однієї особи до іншої можливі, якщо воно не вилучено з майнового обороту або не обмежено в обороті.
Оскільки однією з суттєвих особливостей договору дарування є його безоплатність, будь так зване зустрічне майнове надання (у вигляді речі або права або зобов'язання) з боку особи, безкоштовно отримує майно у власність, свідчить про відсутність дарування. У силу закону до такого договору застосовуються положення, передбачені п.2 ст.170 ЦК, тобто правила про удаваною угоді. У даній ситуації мова йде про норми, що відносяться до оплатній угоді, яку сторони дійсно мали на увазі.
Чи не суперечить безоплатного характеру дарування факт вчинення згодом обдаровуваним дару на користь дарувальника, але по самостійному договору. При угоді ж про зустрічні майнове надання в наявності не договір дарування, а договір міни (ст. 567 ЦК) або договір купівлі-продажу (ст. 454 ЦК), якщо еквівалент виражений у грошовій сумі. Як правильно зазначалося в спеціальній літературі, договір не стає оплатним від зустрічного надання, яке носить символічний характер. В принципі не перетворює дарування в відшкодувальний договір і відшкодування дарувальнику витрат, понесених ним у зв'язку з такою угодою, якщо вони за умовами угоди не входять у цінність предмета дарування.
Безоплатна природа дарування не може не впливати на характер виникають між сторонами. Так, у зазначених у ЦК випадках (ст.ст. 577, 578) дарувальник має право відмовитися від виконання договору, а також скасувати дарування; закон встановлює межі майнової відповідальності дарувальника, якщо внаслідок недоліків подарованої речі заподіяно шкоду життю, здоров'ю або майну обдаровуваного громадянина ( ст. 580).
Зауважимо, що обіцянка безоплатно зробити або не зробити відповідну дію (обіцянку дарування) має юридичну силу, якщо вона зроблена в належній формі (п.2 ст.574 ЦК) і містить ясно виражене намір зробити в майбутньому безоплатну передачу речі чи права конкретній особі або звільнити його від відповідної майнової обов'язки.
У той же час згадане обіцянка з необхідністю має містити вказівку на конкретний предмет дарування. В іншому випадку воно визнається нікчемним за правилами гл.9 ЦК ("Недійсність угод").
Так само нікчемний договір, який передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника. Така угода може представляти собою обхід діючих правил про спадкування, якими, зокрема, встановлено, що непрацездатні спадкоємці за законом мають право на отримання обов'язкової частки в спадковому майні. Разом з тим судова практика виходить з того, що факт переходу певного майна до обдаровуваному не повинен позначатися на можливості виникнення в останнього надалі права спадкування майна дарувальника.
Очевидно, що в тих випадках, коли договір дарування спрямований на припинення права власності у однієї сторони і виникнення такого права на майно в іншої, дарувальник повинен бути власником майна на момент укладення договору. Підтвердження тому - у словах ч.2 п.2 ст.572 ГК РФ, де йдеться про обіцянку "подарувати все своє майно". Момент укладення договору не завжди збігається з моментом виникнення права власності у обдаровуваного (ст. 223 ЦК).
Сторонами договору можуть бути всі суб'єкти цивільного права.
Що стосується громадян, то при укладанні договору дарування повинні бути враховані вимоги закону про їх дієздатності, зокрема - ст. 28 ГК ("Дієздатність малолітніх"), що надає малолітнім у віці від шести до чотирнадцяти років право самостійно здійснювати операції, спрямовані на безоплатне отримання вигоди, які не потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації.
Закон (ст. 573 ЦК) надає обдаровуваному право в будь-який час до передання йому дарунка від нього відмовитися. Реалізація такої можливості тягне за собою розірвання договору дарування. У раніше діючому законодавстві норми подібного змісту не було. Встановлене нею правило відноситься виключно до консенсуальних договорів, оскільки реальний договір дарування до передачі майна виникнути не може.
Оскільки в цьому випадку даний договір визнається розірваним, цю ситуацію можна розглядати як особливу порівняно з тією, що передбачена правилами гл.29 ЦК ("Зміна та розірвання договору").
Дві норми ст. 573 про відмову обдаровуваного прийняти дар безпосередньо пов'язані з утриманням наступної за нею статті. Як видно з тексту ст.574 ЦК, полегшення договору у відповідну форму обумовлюється головним чином характером виникаючих відносин. За загальним правилом реальний договір дарування може бути здійснений усно. На додаток до поняття передачі речі, сформульованому у гл.14 ЦК ("Набуття права власності"), тут згадуються вручення правовстановлюючих документів і символічна передача (вручення ключів і т.п.).
Виключена можливість здійснення в усній формі дарування рухомого майна, якщо договір є консенсуальним, а також коли дарувальником є ​​юридична особа й вартість дарунка перевищує межу (п'ять встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці). Недодержання в таких випадках необхідної законом форми призводить до нікчемності угоди.
Для дійсності договору дарування нерухомості необхідна державна реєстрація [19]. Порядок реєстрації та підстави відмови в ній повинні бути встановлені відповідно до ст. 131 ЦК спеціальним законом. До теперішнього часу такий нормативний акт не прийнято. Головним його нововведенням стане створення єдиного державного реєстру прав на нерухомість, лише запис у якому буде доказом права власності особи на таке майно.
Зі статтею ЦК, що формулює поняття договору дарування, найтіснішим чином пов'язані в ньому ж закріплені норми, які забороняють вчинення подібних угод. Є новелою ст. 575 ("Заборона дарування") не допускає за загальним правилом дарування в чотирьох випадках: 1) від імені малолітніх і громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками; 2) працівникам лікувальних, виховних установ, закладів соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, а також подружжям і родичами цих громадян; 3) державним службовцям і службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків; 4) у відносинах між комерційними організаціями.
Перший з цих випадків викликаний необхідністю забезпечити інтереси недієздатних громадян, другий - міркуваннями суто морального порядку, третій - можливістю прикриття предметом дарування протизаконних дій щодо певних категорій службовців і четвертий - доцільністю захисту інтересів кредиторів дарувальника, а також інтересів учасників господарських товариств і товариств (см . ст.66 ЦК), інших комерційних організацій.
Поняття "державний службовець", як і "державна посада", "державна служба", розкриваються в прийнятому незадовго до затвердження частині другій ДК РФ - 5 липня 1995 р. - Федеральному законі "Про основи державної служби Російської Федерацій" [20].
У порівнянні зі ст. 575 ГК в ст. 11 цього Закону - "Обмеження, пов'язані з державною службою" (гл.III - "Основи правового становища державного службовця") більш широко розсунуті межі дій, які не вправі здійснювати державний службовець. Зокрема - отримувати від фізичних та юридичних осіб винагороди (подарунки, грошові виплати, позики, послуги, оплату розваг, відпочинку, транспортних витрат й інші винагороди), пов'язані з виконанням посадових обов'язків, у тому числі і після виходу на пенсію.
Перераховані правила не поширюються на так звані звичайні подарунки, помірна вартість яких встановлена ​​в законі (див. ст.ст.575, 576, 579 ЦК).
Поряд із забороною дарування Закон в ст. 576 вперше вводить і ряд обмежень дарування. Вони стосуються різних обставин з участю юридичних осіб і громадян.
Закріплене спочатку обмеження, що виявляється в тому, що юридична особа, якій річ належить на праві господарського відання або оперативного управління, має право подарувати її за згодою власника (якщо законом не передбачено інше), певною мірою може відбиватися на правоздатності таких юридичних осіб, як державні і муніципальні унітарні підприємства, казенні підприємства, а також установи (ст.ст. 294, 296 ЦК).
Інше обмеження стосується майна, що знаходиться у спільній сумісній власності. Дотримання правил ст. 253 ЦК ("Володіння, користування і розпорядження майном, що перебуває у спільній власності"), до яких відсилає дана стаття, повинна забезпечити інтереси всіх її учасників. Два наступних обмеження пов'язані із здійсненням грошових вимог і тому регулюються нормами гл.22 ГК "Виконання зобов'язань" - виконання зобов'язання третьою особою та гл.24 ГК "Зміна осіб у зобов'язанні" - про перехід прав кредитора до іншої особи і про переведення боргу.
У заключній частині ст. 576 ЦК йдеться і про необхідність згадки в довіреності на вчинення дарування представником як обдаровуваного, так і предмета дарування. Відсутність таких відомостей означає нікчемність самої довіреності і тим самим недійсність дарування. До речі, тут навряд чи можна вбачати обмеження дарування як такого.
Як і викладені положення, норми про відмову від виконання договору на користь дарувальника (ст. 577), тобто про одностороннє розірвання, представляють собою новели. Очевидно, що закон має на увазі відбувся консенсуальної договір, за яким виконання ще не було. Неодмінними умовами правомірності відмови дарувальника повинні бути, по-перше, зміна після укладення договору його майнового або сімейного стану або, по-друге, зміна стану здоров'я. Більш того, при названих обставинах виконання договору в нових умовах призвело б до істотного (значного) зниження рівня життя дарувальника. З метою економії законодавчого матеріалу в ст.577 з посиланням на ст. 578 ГК називаються також інші підстави допустимості відмови від виконання договору. При цьому обдаровуваний не наділяється правом вимагати від дарувальника відшкодування виниклих збитків.
Якщо вище сказано про можливість розірвання консенсуального договору дарування, то в ст. 577 маються на увазі цілком певні обставини незалежно від моменту укладення договору, при яких дарувальник має право або вимагати від обдаровуваного повернення речі, або відмовитися від її передачі.
Як найбільш серйозного підстави скасування дарування за беззастережному волевиявленню дарувальника фігурує вчинення обдаровуваним замаху на життя дарувальника, життя кого-небудь з членів його сім'ї та деяких інших близьких по крові йому осіб або навмисне заподіяння дарувальнику тілесних ушкоджень. Подібні протиправні дії кваліфікуються кримінальним законом як злочини (ст.ст. 30 і 105, 111, 112, 115, 116 КК РФ).
Якщо ж, за термінологією закону, відбулося умисне позбавлення життя дарувальника обдаровуваним, то право вимагати скасування договору по суду належить спадкоємцям дарувальника. В інших випадках тільки суд має право скасувати дарування. Це може статися як за позовом дарувальника (у випадку загрози безповоротної втрати представляє для дарувальника велику немайнову цінність предмета договору в результаті неналежного поводження з ним), так і на вимогу "зацікавленої особи" (при порушенні положень Закону про неспроможність).
Скасування дарування може послідувати також, коли в договорі містилося умова на випадок, якщо дарувальник переживе обдаровуваного.
Обов'язок обдаровуваного повернути дарувальнику подаровану річ зв'язується з її існуванням в натурі до моменту скасування дарування. Очевидно, що в разі відчуження речі кому-небудь обдаровуваним повернення її неприпустимий. Не підлягають передачі дарувальнику і отримані обдаровуваним плоди і доходи від речі, так як останні в силу ст. 136 ДК належать особі, яка використовує певне майно на законній підставі (якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором про використання цього майна).
Раніше діюче законодавство не регламентувало майнових наслідків заподіяння шкоди внаслідок недоліків подарованої речі. ГК РФ вводить спеціальне положення, спрямоване на забезпечення інтересів обдаровуваного. Одне з його особливостей полягає у визначенні умов відшкодування шкоди життю, здоров'ю або майну громадянина - недоліки виникли до передачі речі, вони не є явними; дарувальник, знаючи про них, не сповістив обдаровуваного. Інша особливість полягає в тому, що відшкодування шкоди відбувається не за нормами про договірної відповідальності, а за правилами гл.59 Кодексу "Зобов'язання внаслідок заподіяння шкоди" (ст.ст.1064-1101). Пункт 3 гл.59 (ст.ст.1095-1098) присвячений виключно відшкодуванню шкоди, заподіяної внаслідок недоліків товарів, робіт або послуг.
Необхідно мати на увазі, що коментована тут ст. 580 передбачає відшкодування шкоди лише дарувальником, в той час як відповідно до ст.1095 шкода відшкодовується продавцем або виготовлювачем товару. При цьому остання норма встановлює відшкодування незалежно від характеру недоліків і провини продавця чи виробника товару. З цим не узгоджується вказівку ст.580 на вину дарувальника (який, знаючи про недоліки речі, не попередив про них обдаровуваного). З урахуванням безплатності дарування чи в такій ситуації може бути застосована норма про підвищену відповідальність дарувальника.
Як і більшість норм глави "Дарування", які у ст. 581 - про правонаступництво при обіцянці дарування правила відносяться до консенсуальних договорів і являють собою нововведення. Разом з тим вони є диспозитивними, оскільки допускають інше рішення питань по конкретному договору, в якому найчастіше однією зі сторін виступає громадянин. Недопущення в силу закону переходу прав обдаровуваного і обов'язків дарувальника до їхніх спадкоємців, іншим правонаступникам пояснюється, мабуть, тим, що відносини сторін зазвичай будуються на особистісній основі.
Виділені в особливу статтю заключні положення глави про дарування присвячені пожертвуванням. У тому вигляді, як регламентовані ст. 582 відносини представлені в законі, вони закріплені вперше.
У ЦК 1964 р. в одній з двох статей гл.23 "Дарування" без залучення спеціального терміна передбачалося, що дарування громадянином майна державної, кооперативної чи громадської організації можливо при використанні цього майна лише для певної суспільно корисної мети. Тим самим в якості жертводавця виступало лише фізична особа, а на відповідній організації лежав обов'язок здійснити його волю, причому вимагати виконання цієї умови мав право як дарувальник, так і прокурор. Нотаріальна практика виходила з того, що вказівка ​​на мету використання майна могло бути включено і до договору дарування між громадянами.
На відміну від колишнього чинний закон містить короткий, але досить чітке визначення пожертвування, розглядаючи його як самостійного виду дарування. Визнаючи пожертвування таким, автори одного з Коментарів разом з тим помилково відзначають, що "це новий інститут, який не регулювався ЦК 1964 року". Як видно зі сказаного, у ЦК РРФСР була спеціальна норма про подібні відносинах, а наявність у чинному законі певної сукупності регламентуючих правил зовсім не означає, що в наявності правова освіта у вигляді інституту. Їм, безперечно, є дарування в цілому як самостійний тип договору.
Раніше в розглянутих відносинах дарувальником виступав виключно громадянин, а обдаровуваним, як правило, та чи інша організація. Нині це обмеження не існує. Пожертвування можуть мати місце на користь різних суб'єктів цивільного права. Це випливає з законоположення (ст.582), згідно з яким пожертвування адресуються громадянам і названим в статті таким некомерційним організаціям, як установи, громадські та релігійні організації, а також Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти.
Якщо раніше закон визначав, що дарування обумовлювалося використанням майна для певної суспільно корисної мети, то тепер для визнання дарування пожертвою потрібно, щоб воно було здійснено саме в цих цілях.
В якості предмета пожертви нині позначені речі або права. Тут слід враховувати, що в силу ст.128 ГК "Види об'єктів цивільних прав" до таких феноменів віднесені речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права.
Відповідно до закону на прийняття пожертви не потрібно чийогось дозволу або згоди. В іншому випадку порушувався б один з принципів договірного права, закріплених у ст.ст. 1 і 421 ЦК.
Пожертвування майна громадянину без зазначення мети його використання дає підставу кваліфікувати договір як "звичайного дарування". В інших же випадках (дарування установам, суб'єктам, перерахованим в ст. 124 ЦК) подароване майно має використовуватися "відповідно до призначення майна". Коли використання майна за призначенням стає неможливим з об'єктивних причин, допускається його застосування за іншим призначенням.

Б) Особливості дарування житлових приміщень

Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якій фізичній або юридичній особі. Для цього він укладає договір дарування. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає безоплатно другій стороні (обдаровуваному) майно у власність.
Дарування не вважається таким, що відбувся, якщо справа обмежилася тільки угодою, навіть письмовим, але передачі майна не було. У обдаровуваного на основі одного лише угоди з дарувальником не виникає права вимагати передачі речі, а у дарувальника - обов'язки її передати.
Однак і передача речі сама по собі ще не створює дарування.
Дарування - це договір, який передбачає волю дарувальника і згоду обдаровуваного на отримання майна у власність. Якщо останній не виявляє відповідного бажання або прямо відхиляє дар, то дарування немає.
Для договору дарування характерно те, що дарувальник за життя відчужує іншій особі майно добровільно і безоплатно. Безоплатність договору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсації з боку обдаровуваного.
Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов'язаний забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяження, і, зокрема, від прав третіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.). Крім того, дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, завдані йому внаслідок відчуження подарованого майна за позовом третьої особи (наприклад, судові витрати), а також тим, що в подарованої речі є істотні недоліки. На обдаровуваним ж не лежить ніякої обов'язки перед дарувальником. Не можна на обдаровуваного покладати обов'язок не відчужувати подароване майно або не робити з приводу цього майна інші угоди. Таким чином, договір дарування не може містити умови, що обмежують право власності обдаровуваного [21].
Якщо договір дарування квартири або кімнати відбувається на користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні нотаріус повинен від законного представника неповнолітнього чи піклувальника взяти дозвіл на отримання дару. Це випливає із ст. 133 СК РФ, згідно з якою опікун не має права укладати договір дарування від імені малолітнього, а піклувальник - давати згоду на договір при укладанні його неповнолітнім (від 15 до 18 років) без дозволу органу опіки.
Договір дарування квартир або кімнат у комунальній квартирі засвідчується в нотаріальній конторі за умови подання зазначених вище документів, що підтверджують право власності на квартиру, яка переходить в дар, і потім цей договір реєструється Департаментом муніципального житла.

Глава 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації (п. 2 ст. 8 ЦК), а в ряді випадків - дійсність укладеної з нерухомим майном угоди.
Згідно зі ст. 164 ЦК державної реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу і Законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", підлягають операції з землею та іншим нерухомим майном.
Стаття 131 ЦК визначає, що реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, а саме: право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, сервітути, крім того - іпотека, а також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав.
Зіставлення зазначених норм права при буквальному тлумаченні їх дає підставу зробити висновок, що угоди з нерухомістю підлягають в усіх випадках реєстрації, оскільки будь-яка угода з нерухомістю так чи інакше пов'язана з виникненням (припиненням, переходом, обмеженням) прав на нерухоме майно, тобто з обставинами, на які вказує ст. 164 ЦК як на випадки, при яких необхідна реєстрація операції. При недотриманні вимоги про реєстрацію угоди можливі два види наслідків.
Так, п. 1 ст. 165 ЦК містить положення, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність.
Аналіз статей Кодексу (з урахуванням ст. 165) дозволяє зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про її реєстрацію має місце не завжди, а лише в тих випадках, коли закон або містить пряме на цей рахунок вказівку (ст. 558 ЦК, до Приміром, передбачає, що договори продажу житлового будинку або квартири підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними з моменту такої реєстрації), або безпосередньо вимагає державної реєстрації угоди, не визначаючи наслідків недотримання цієї вимоги (зокрема, у ст. 574 ЦК щодо договору дарування нерухомого майна).
В обох випадках не зареєстровану в установленому порядку угоду слід в силу ст. 165, 168 ЦК вважати незначною як не відповідну вимогам закону [22]. У той же час ст. 550 Кодексу встановлює необхідність додання договором продажу нерухомості (за винятком підприємства або житлового приміщення) лише простої письмової форми без державної його реєстрації, хоча право власності у набувача відчужуваного майна може виникнути лише після реєстрації цього права (ст. 223 ЦК).
З урахуванням викладеного стосовно до ст. 131 і 164 ЦК видається, що зареєстрований повинен бути і цей договір продажу нерухомості, але реєстрація його повинна буде відбутися тільки при реєстрації права власності покупця на придбану нерухомість - договір зажадає реєстрації як правовстановлюючий документ, на якому грунтується виникає право власності. До реєстрації ж прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права (вимоги), що походять з нього як з консенсуальної угоди, будуть забезпечені можливістю судового захисту.
Отже, ст. 131 і 164 ЦК говорять про випадки та порядок державної реєстрації щодо нерухомого майна та відповідних угод. Проте ст. 8 Федерального закону "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" передбачено, що надалі до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації.
У зв'язку з тим, що законодавчий акт, на який вказує згадана стаття, набув чинності з 31 січня 1998 року, можна стверджувати, що до зазначеного моменту Цивільний кодекс лише визначав випадки, в яких була потрібна реєстрація нерухомості, але не регламентував порядок такої реєстрації ( через відсутність у Кодексі відповідних правових норм), залишаючи його до певного часу в тому вигляді, як він був встановлений діяли правовими актами, в тому числі і законодавством суб'єктів Російської Федерації.
При цьому треба мати на увазі, що реєстрація прав на нерухоме майно на федеральному рівні регламентувалася далекими від досконалості і частково застарілими нормативними актами, а відповідні акти суб'єктів Російської Федерації приймалися не скрізь.
Зокрема, у Рязанській області органи влади не проводили регулювання питань реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, тому правозастосовна діяльність часто істотно ускладнювалася.
Показовий такий приклад. У 1994 році між двома акціонерними товариствами був укладений договір будівельного підряду. За умовами договору підрядник зобов'язався побудувати багатоквартирний житловий будинок і передати його у власність замовнику, а останній ніс обов'язок оплатити виконані роботи, а також виділити підряднику десять квартир, номери яких могли бути визначені замовником на будь-якій стадії будівництва. Для залучення додаткових грошових коштів підрядник уклав ряд договорів з третіми особами про пайову участь останніх у будівництві. Зокрема, такий договір був укладений з громадянкою В., якої підрядник зобов'язався передати одну квартиру в побудованому будинку.
У січні 1995 року на фірмовому бланку замовника на адресу підрядника було направлено листа, з якого випливало, що на виконання договору підряду підряднику виділяється ряд квартир. Оскільки воля замовника на виділення певних квартир підряднику була ясно виражена і одягнена в належну форму, останній визнав можливим розпорядитися частиною наданих йому квартир, зробивши таким чином ряд угод, що свідчать про прийняття ним запропонованого раніше виконання договору.
Так, підрядник виділив одну із згаданих в отриманому від замовника листі квартир громадянці В., про що повідомив її своїм листом, а згодом вручив ключі від цієї квартири, тобто виконав обов'язок у натурі. Після того, як завершений будівництвом будинок був у встановленому порядку передано підрядником замовнику і зареєстрований БТІ міста за замовником (але не на праві власності, а на праві володіння), В. звернулася до БТІ м. Рязані з письмовою заявою про реєстрацію її прав на отриману за договором квартиру. БТІ зареєструвало за нею право власності. Проте акціонерне товариство - замовник будинку звернулося до суду з позовом до В. та БТІ м. Рязані, захищаючи право власності на квартиру і обгрунтовуючи свої вимоги тим обставиною, що після прийняття завершеного будівництвом будинку замовником у БТІ міста було направлено листа з вимогою не проводити реєстрацію чиїхось прав на квартири в будинку, а отже, реєструючий орган не вправі був здійснювати реєстрацію, не отримавши на це дозволу позивача.
У ході судового засідання було встановлено, що лист, яким спірна квартира виділялася підрядчику, підписано особою, яка не мала на подібні дії повноважень. У судовому засіданні представник БТІ м. Рязані пояснив, що процес реєстрації нерухомого майна й угод з ним регулюється в Рязанській області виключно Інструкцією про порядок проведення реєстрації житлового фонду з типовими формами облікової документації, затвердженої наказом Центрального статистичного управління СРСР від 15 липня 1985 року N 380 . Інструкція ця застаріла і не охоплює всього різноманіття правовідносин у житловій сфері. У зв'язку з цим БТІ міста при реєстрації нерухомості грунтується головним чином на правовстановлюючих документах, що підтверджують законність придбання майна, що підлягає реєстрації, у відповідності зі сформованою практикою, не підкріпленою законодавчої регламентацією. (Зазначимо, що твердження це невірно, на що і було зазначено В.)
Заперечення на позов зводилися до наступного. У Російській Федерації (на момент розгляду справи в суді року) діють Методичні вказівки про державну реєстрацію прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість (як обов'язкові для виконання надалі до вступу в дію законодавчих актів, що регулюють ті ж правовідносини) . Зазначений підзаконний акт передбачає, що підставою для реєстрації є звернення до органу, який здійснює реєстрацію, будь-якого громадянина або юридичної особи із заявою і доданням необхідних документів, що встановлюють право на нерухомість, у двох примірниках, один з яких може бути ксерокопією. Але до подаються на реєстрацію документів пред'являються особливі вимоги - вони повинні бути засвідчені органами юстиції; права, придбані в процесі здійснення операцій з нерухомістю, перед їх реєстрацією підлягають обов'язковому посвідченню органами юстиції; документи про операції з нерухомістю, завірені органами юстиції, вважаються дійсними [23 ].
Однак зазначені право положення не повинні застосовуватися в силу ст. 4 Закону про введення в дію частини першої ДК як суперечать Цивільному кодексу, вичерпним чином регламентує питання про угоди взагалі та його формі зокрема, оскільки розглянутими правовими нормами вводиться особлива форма угоди - угода, засвідчена органами юстиції, у той час як Кодекс встановлює для угод тільки три можливі форми їх здійснення: усну, просту письмову і письмову кваліфіковану (нотаріальну).
У той же час п. 6 Порядку заповнення форм державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженого постановою Уряду РФ від 15 квітня 1996 року N 475 (тобто набрав чинності після введення в дію ЦК), визначає, що для реєстрації повинні представлятися тільки оригінали правовстановлюючих документів без будь-яких додаткових до них вимог. Отже, правовстановлюючі документи, що подаються на реєстрацію, повинні відповідати вимогам ЦК. В іншому треба керуватися Методичними вказівками.
При розгляді виниклого спору необхідно враховувати положення ст. 20 Методичних вказівок, п. 2 якої передбачає, що за заявою зацікавленої особи, яка оспорює в суді право, за реєстрацією якого звернулося інша зацікавлена ​​особа, реєстрація права може бути відкладена на строк не більше десяти днів. Якщо протягом зазначеного строку реєструючий орган не отримає від суду повідомлення про надходження позовної заяви, реєстрація права повинна бути здійснена. Звідси випливає, що заява замовника дому про те, що БТІ не мало права проводити реєстрацію права власності після отримання від замовника письмового попередження про його домагання на квартиру, неспроможне, оскільки замовник на момент реєстрації не звертався до суду з будь-якими вимогами. Право власності В. на квартиру було зареєстровано на підставі її заяви, договори про пайову участь у будівництві та відповідних листів, які свідчать про виконання договірних обов'язків. Отже, при реєстрації права власності на квартиру не були порушені вимоги будь-якого правового акта.
З точки зору реєстраційної техніки, встановленої законодавством, порядок реєстрації був дотриманий, що підтвердив у судовому засіданні і представник БТІ.
Згідно зі ст. 219 ЦК право власності на знову створюване нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації. Об'єкт будівництва, нерозривно пов'язаний із землею, незалежно від того, завершені будівельні роботи чи ні, неправомірно розглядати як рухоме майно, оскільки він підпадає під визначення нерухомої речі, дане в ст. 130 ЦК, а в ст. 25 прийнятого, але не вступив в силу на момент розгляду справи Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним об'єкт незавершеного будівництва безпосередньо названо як об'єкт нерухомого майна.
Проте об'єкт цей до моменту державної реєстрації не має власника, підряднику належить лише право володіння ним і саме це право підрядник передає після закінчення будівництва замовнику, що має до завершення будівельних робіт зобов'язальне право (вимога) по відношенню до свого контрагента.
Отримавши завершений будівництвом будинок у своє володіння, замовник може стати власником, але тільки звернувшись за реєстрацією права власності до уповноваженого на проведення реєстрації органу. З ст. 289, 290 ЦК випливає, що об'єктом права власності в багатоквартирному будинку є окремі квартири, решта частини будинку - несучі конструкції, загальні приміщення будинку і т. п. - становлять спільну часткову власність власників квартир, тобто право власності на них є похідним від права власності на квартири.
Таким чином, весь будинок може перебувати у власності однієї особи лише в тому випадку, якщо за ним зареєстровані у власність всі квартири цього будинку або якщо весь будинок зареєстрований за одним власником і при цьому ні на одну з квартир будинку право власності не зареєстровано за третьою особою . Якщо ж квартири будинки належать різним власникам, реєстрація права власності на весь будинок за однією особою, іноді вироблена реєструючими органами, представляється неправомірною.
У ході судового засідання це було визнано і представником БТІ. З представленої суду довідки, виданої БТІ м. Рязані, випливає, що В. є єдиним власником зазначеної квартири - до неї право власності на цю квартиру ні за ким не реєструвалося. Таким чином, твердження представника замовника дому про те, що він повноправний власник квартири з огляду на те, що весь будинок був переданий йому підрядником в установленому порядку і зареєстрований за ним на праві володіння, неспроможне. Далі. Акціонерне товариство - підрядник за договором було одночасно учасником зобов'язань двох видів:
- В якості підрядника вона виступала у підрядному правовідносинах і, завершивши будівельні роботи, несло обов'язок передати збудоване нерухоме майно замовнику будинку;
- Воно було учасником договорів про пайову участь у будівництві будинку і було зобов'язане виділити певну кількість квартир своїм пайовикам, які брали участь у будівництві внесенням грошових коштів.
Названі зобов'язання мали рівну юридичну силу, не залежали одне від одного (так як виконання кожного з них не було обумовлено виконанням іншого зобов'язання) і мали на увазі аналогічний спосіб виконання - передачу квартир у власність кредиторів.
Підрядник передав завершений будівництвом будинок замовнику. Однак право власності замовника ні на весь будинок, ні на окремі його квартири не виникло, незважаючи на те, що весь будинок був поставлений на його баланс. У той же час спірна квартира була передана підрядником на виконання договору про пайову участь у будівництві громадянці В. як фактично (вручення ключів від квартири), так і формально (реєстрація права власності у встановленому порядку). Передавальний акт на квартиру не підписувався, однак виконання зобов'язання з договору про пайову участь у будівництві будинку було запропоновано у письмовій формі та прийнято за допомогою звернення в БТІ м. Рязані з вимогою про реєстрацію права власності.
Виникла колізія, порядок вирішення якої детально, на думку автора, регламентований Цивільним кодексом Росії.
По завершенні будівництва будинку у замовника за договором будівельного підряду виникло зобов'язальне право вимагати передачі йому у власність в установленому порядку всіх квартир будинку окремо (фактичного надання у володіння за передавальним актом і реєстрації прав). Проте відповідно до ст. 398 ЦК щодо спірної квартири це право відпало, оскільки квартира була передана В. - особі, яка має на неї право власності внаслідок виконання іншого договірного зобов'язання.
У цій ситуації замовник втратив на спірну квартиру всі права і зберіг лише можливість вимагати від підрядника відшкодування заподіяних неналежним виконанням договору будівельного підряду збитків. Суд тим не менш задовольнив позовні вимоги акціонерного товариства, визнавши незаконною реєстрацію права власності на квартиру за В. огляду на те, що БТІ не мало права без згоди замовника проводити реєстрацію права власності на квартири будинку за ким-небудь.
Таким чином, суд прийшов до висновку, що мало місце порушення встановленого порядку проведення реєстрації прав на нерухоме майно.
Винесена ухвала була оскаржена в обласний суд, проте залишено останнім без змін. Представляється, що ситуації, подібні описаній, навряд чи будуть можливі з введенням в дію Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Закон детально регламентує процес реєстрації нерухомого майна.
Так, ст. 13 встановлює порядок реєстрації, послідовно визначаючи її стадії в наступному вигляді:
- Прийом документів, необхідних для державної реєстрації та відповідають вимогам цього закону; реєстрація представлених документів;
- Правова експертиза представлених документів і перевірка законності операції з нерухомістю; зіставлення заявлених прав на об'єкт нерухомості з вже зареєстрованими на нього правами з метою встановити відсутність можливих протиріч;
- При відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови в реєстрації або її припинення - внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно;
- Вчинення реєстраційних написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої реєстрації, якими згідно зі ст. 14 Закону є особливого виду свідоцтва.
Статтею 16 визначено коло осіб, уповноважених звертатися з вимогами про реєстрацію прав та угод в установи юстиції, на які покладається функція реєструючого органу (правові норми цієї статті підлягають застосуванню, якщо у статтях глави IV Закону не встановлені особливі правила реєстрації).
Виходячи з відомостей, що містяться в п. 1 ст. 2 Закону, згідно з яким термін "державна реєстрація прав" має на увазі і реєстрацію відповідних угод, можна стверджувати, що положення ст. 16 в рівною мірою застосовуються і при проведенні реєстраційної процедури щодо операцій з нерухомим майном. Зауважимо також, що ст. 16 Закону співвідноситься з встановленнями п. 3 ст. 165 ЦК, які аналогічно регулюють порядок реєстрації угоди у разі ухилення одного з контрагентів від проходження реєстраційної процедури.
Отже, державна реєстрація здійснюється на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або представника згаданих осіб, що має належним чином оформлену довіреність. Якщо право виникає на підставі акту державного органу або органу місцевого самоврядування, заяву про державну реєстрацію права подається особою, щодо якої прийнято такий акт. У разі, якщо права виникають на підставі договорів, що не вимагають нотаріального посвідчення, заява про реєстрацію має виходити від всіх учасників угоди. При ухиленні однієї із сторін від проходження процедури реєстрації права на нерухомість воно реєструється на підставі рішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони. Реєстрація ж за заявою однієї з сторін угоди можлива тільки в тому випадку, якщо права виникли на підставі угоди, що не вимагає нотаріального посвідчення, але нотаріально засвідченої за бажанням учасників.
Питання про те, хто має право звернутися за реєстрацією, якщо угода, що підлягає реєстраційному оформлення, засвідчена нотаріально чинності вимоги закону, законодавчо не врегульовано.
Слід, однак, зауважити, що зі вступом в дію Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" коло угод, що вимагають дотримання кваліфікованої письмовій (нотаріальній) форми, зведений до мінімуму. Втратили чинність положення ст. 7 Закону про введення в дію частини другої ЦК, зберігали вимога про нотаріальне посвідчення договорів, передбачених ст. 550, 560, 574 ЦК (договори продажу (а в силу ст. 567 - та міни нерухомого майна) взагалі і підприємства як його різновиду зокрема, а також договір дарування нерухомості). Вимога про нотаріальне посвідчення та одночасно про державну реєстрацію угоди Цивільним кодексом встановлено тільки для пов'язаного з відчуженням нерухомого майна договору ренти (ст. 584), а також для договору застави нерухомого майна (ст. 339). При цьому Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним стосовно до іпотеки містить вилучення із загального правила про порядок реєстрації, встановлюючи, що процедура реєстрації застави нерухомого майна починається тільки за заявою заставодавця після державної реєстрації прав заставодавця на річ, яка є предметом застави .
Разом з тим за змістом п. 2 ст. 163 ДК не виключається можливість того, що в інших законодавчих актах можуть міститися вимоги про нотаріальне оформлення певних видів операцій з нерухомістю, що вимагають в той же час державної реєстрації. У даних випадках при відсутності в законі прямих вказівок на цей рахунок слід керуватися аналогією ст. 16 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, тобто на вимогу будь-якої зі сторін такої угоди проводити реєстрацію нотаріально оформленого угоди і виник на її підставі права на нерухомість.
Метою цієї статті не є всеосяжний аналіз положень нового Закону про реєстрацію прав на нерухомість. Тим не менше хотілося б відзначити наступне.
Безсумнівно позитивним є включення до Закону правових норм, які передбачають можливість і регулюючих особливості реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва. Справа в тому, що до вступу нового Закону в силу нотаріуси, як правило, відмовляли у посвідченні угод з об'єктами незавершеного будівництва, посилаючись на те, що предмет угоди (найчастіше квартира) не зданий в експлуатацію, не пройшов реєстрацію і встановити з достовірністю приналежність прав на нього конкретній особі складно. При цьому учасникам угоди радили укладати договір без нотаріального оформлення, розглядаючи об'єкт незавершеного будівництва як "сукупності будівельних матеріалів". Реєстраційні ж органи розцінювали об'єкти незавершеного будівництва як нерухоме майно і не приймали для реєстрації права власності договори купівлі-продажу або дарування, не оформлені нотаріально. Таким чином, укласти договір продажу незавершеної будівництвом нерухомості, минаючи судову процедуру, часто було неможливо.
Стаття 25 прийнятого Закону встановлює, що в разі необхідності здійснення з об'єктом незавершеного будівництва угоди право на зазначений об'єкт нерухомого майна має бути попередньо зареєстровано. Зазначена стаття містить перелік документів, необхідних для початкової реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва. Якщо для реєстрації новостворюваних об'єктів нерухомості потрібно за загальним правилом пред'явлення документів, що підтверджують факт їх створення, то при реєстрації прав на незавершені будівництвом об'єкти необхідні документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках - проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Найбільш складною для розуміння виявляється ст. 22 Закону, де визначаються особливості реєстрації прав на підприємство та угод з ним. Пункт 1 зазначеної статті передбачає, що реєстрація прав на всі об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства, в тому числі і земельні ділянки, а також угод з ними здійснюється в місці знаходження даних об'єктів. У той же час державна реєстрація прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним в цілому повинна проводитися згідно з п. 2 даної статті у місці реєстрації підприємства як юридичної особи. Зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, у місці знаходження об'єкту.
Буквально витлумачити цю норму права можна так: право на підприємство повинно бути зареєстрована там, де це підприємство зареєстроване як юридична особа. При цьому звертає на себе увагу перш за все те, що законодавець використав термін "підприємство" у двох значеннях: в одному випадку, кажучи про підприємство як майновий комплекс, тобто об'єкті цивільних прав, в іншому - згадуючи підприємство в якості юридичної особи - суб'єкта цивільно -правових відносин.
Проблема співвідношення понять "підприємство" і "юридична особа" не нова. Ідея визнання підприємства як юридичної особи висувалася ще в дореволюційній російській цивілістиці і поділялася, зокрема, таким відомим вченим, як П. П. Цитович. Інший видатний цивіліст, Г. Ф. Шершеневич, мабуть, також дотримувався подібної точки зору. У своєму підручнику торгового права він провів детальний аналіз конститутивних ознак підприємства, розглядаючи його у розділі, присвяченому суб'єктам торговельних угод: у концепції вченого торгове підприємство виступає як об'єкт права власності, предмет угод, майновий відокремлений комплекс, в той же час претендує і що може стати суб'єктом цивільно-правового відношення, оскільки комплекс цей, на думку автора, суть мінове господарство, яке фактично оцінюється в обороті як самостійний суб'єкт, що характеризується відносною незмінністю, відвідний на другий план свого власника і, як правило, не асоційований з ім'ям последнего1. Тобто підприємство - об'єкт права особливого роду, дуже близький за своїми характеристиками до юридичної особи і вимагає юридичного визнання своєї самостійності.
Так чи інакше, питання визнання за торговим підприємством статусу юридичної особи позитивного вирішення в законодавстві Росії не знайшов, як, втім, і в зарубіжному законодавстві. Теоретичні дискусії про необхідність визнання підприємства юридичною особою тривають і донині. Основою відповідних пропозицій на цей рахунок служить, як зазначалося в літературі, очевидний інтерес суб'єктів комерційної діяльності обмежувати свою відповідальність за зобов'язаннями, пов'язаними з експлуатацією підприємства, виключно майном, що входять до складу останнього.
Однак у законодавчих актах іноземних держав знайшла відображення вироблена німецької правовою доктриною концепція, що визначає підприємство як майновий комплекс і визнає його тільки як об'єкта майнових прав, тобто засоби господарської діяльності, що складається з елементів матеріальних (торгового закладу у вигляді заводу, магазину, контори основи всякого підприємства, а також грошей, товарів, матеріалів та обладнання) і нематеріальних (комплексу виключних прав на результати інтелектуальної діяльності та засоби індивідуалізації підприємства і його продукції, а також майнових прав і обов'язків).
Концепція ця в цілому була сприйнята і новим вітчизняним законодавством. Згідно зі ст. 132 ЦК підприємством є майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, в цілому відноситься до нерухомого майна. Термін "підприємство" в значенні "юридична особа" вживається в Цивільному кодексі тільки стосовно до комерційних організацій, що не володіє правом власності на закріплене за ними майно, що користуються ним на праві господарського відання або оперативного управління, тобто до державних або муніципальним унітарним підприємствам.
Таким чином, цивільне законодавство Росії пішло по шляху розмежування понять "підприємство" і "юридична особа", хоча і провело його досить послідовно. Це видно зі ст. 300 ЦК, яка згадує про право власності на унітарне підприємство (як, втім, і на заснування), на відміну від ст. 113 (п. 5), ст. 114 (п. 8), ст. 120 ЦК, які говорять про права власника не на самі юридичні особи, названі вище, а тільки на закріплене за ними майно.
Здається, що подібне змішання понять помилково та неприпустимо: суб'єкт майнового права не може одночасно сам бути об'єктом володіння на праві власності з боку третьої особи. Тому у ст. 300 ГК під правом власності на унітарне підприємство і установу слід, мабуть, розуміти право власності на закріплене за цими юридичними особами майно. До подібного висновку можна прийти шляхом порівняльного зіставлення норм ЦК, тобто через систематичне тлумачення закону.
Оскільки підприємство юридичною особою не є, запропоноване вище тлумачення ст. 22 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним невірно. Отже, виникає проблема з'ясування сенсу положень цієї статті й ​​визначення місця реєстрації прав на підприємство. Закон пов'язує місце реєстрації прав на підприємство з місцем реєстрації юридичної особи.
Використання терміну "підприємство" з метою позначення юридичної особи сприймається в даному випадку як невідповідність термінології Закону понятійному апарату, використаного законодавцем при конструюванні норм Кодексу. Слід при цьому зауважити, що позначення юридичної особи терміном "підприємство" не виключає ймовірності неправильного тлумачення поняття "підприємство як об'єкт права власності", оскільки дає підставу ототожнювати його з усім майном юридичної особи в цілому з огляду на те, що Закон вказує на комплексний характер підприємства як нерухомості, але не згадує про властивий підприємству речової відособленості.
Оскільки юридична особа може володіти нерухомим майном, що знаходяться в різних реєстраційних округах, саме в цьому сенсі стає можливим розуміння необхідності реєстрації окремих об'єктів, що відносяться до нерухомого майна і входять до складу підприємства, за місцем знаходження кожного з цих об'єктів - у різних установах юстиції з реєстрації прав.
Таке розуміння підприємства, однак, слід визнати неправильним. У літературі неодноразово зазначалося, що підприємство - суть майновий комплекс, який являє собою не просто сукупність самостійних розрізнених речей, а одну неспоживна сукупну нерухому річ, відокремлену від іншого майна (в тому числі і належить тому ж власнику - юридичній особі або індивідуальному підприємцю), твірну технологічно єдине ціле, замкнутий виробничий цикл (при цьому окремі складові підприємства - нерухомі речі - можуть іноді перебувати поза місцем розташування основної маси нерухомого майна, що утворює підприємство - в інших реєстраційних округах, не маючи, однак, самостійного господарського значення, будучи покликаними функціонально забезпечувати роботу підприємства в цілому). Інші поєднання (комплекти) речей, що не володіють вказаними властивостями, не є предпріятіем3. На цих позиціях стоїть і судова практика. В якості підприємства повинні розглядатися заводи, автозаправні станції і тому подібне майно, а значить, у власності якого суб'єкта підприємницької діяльності може перебувати як одне, так і кілька підприємств, самодостатніх для постійного використання з метою отримання прибутку.
У ряді випадків юридична особа може асоціюватися з конкретним підприємством і бути з нею нерозривно пов'язане. Це відноситься, як правило, до державних і муніципальним унітарним підприємствам (у першу чергу до федеральним казенним підприємствам), а також до господарським товариствам, утвореним на базі державних підприємств у результаті приватизації останніх і мають у власності великі промислові об'єкти. Однак законодавство не містить перешкод для того, щоб у власності унітарного підприємства знаходилося кілька підприємств - майнових комплексів. Отже, тлумачити ст. 22 Закону як застосовну тільки до унітарним підприємствам, немає підстав: мова в ній йде про всі юридичні особи без винятку. З урахуванням викладеного прийнятна така трактування Закону: право на підприємство в цілому має реєструватися у відповідальному за реєстрацію установі юстиції, що знаходиться за місцем реєстрації юридичної особи власника підприємства. Однак і подібне тлумачення породжує чимало питань.
По-перше, неясно, чи повинна проводитися перереєстрація прав в іншій установі юстиції у разі переходу права власності на підприємство в цілому до особі, яка перебуває в іншому реєстраційному окрузі.
По-друге, постає проблема належної реєстрації прав в тому випадку, якщо підприємство перебуває у власності декількох осіб (наприклад, створення підприємства в результаті спільної діяльності), місце знаходження яких по-різному.
Нарешті, незрозуміло, в якому конкретно установі юстиції має реєструватися право власності на підприємство, що належить державі. Здається, Закон передбачає наступне. Кожен об'єкт нерухомого майна, що входить до складу підприємства, має бути зареєстрований в місці його перебування за власником всього підприємства (згодом будь-яке обтяження кожного такого об'єкта буде реєструватися тільки в місці його розташування). При цьому в місці реєстрації юридичної особи - власника підприємства у відповідному органі юстиції до реєстру нерухомості повинна бути внесена реєстраційний запис про те, що конкретне юридична особа, зареєстроване за певною адресою в даному реєстраційному окрузі, має на праві власності підприємством, розташованим у визначеному місці, з перерахуванням всіх об'єктів нерухомості, що відносяться до цього підприємства. У місці реєстрації власника підприємства, очевидно, повинні реєструватися і права на підприємство, похідні від права власності. Таким чином, кожен об'єкт нерухомості, що входить в підприємство, повинен бути підданий подвійної реєстрації. Перехід права власності на підприємство в цілому спричинить необхідність нової реєстрації (реєстрації виниклого права) в іншій установі юстиції у тому випадку, якщо набувач зареєстрований в іншому реєстраційному окрузі.
Реєстрація прав на підприємство, що перебуває у спільній частковій власності, буде необхідна одночасно в декількох установах юстиції, що відповідають за реєстрацію нерухомості, - відповідно в місці реєстрації кожного з співвласників із зазначенням на те, що знаходиться в даному реєстраційному окрузі особі належить певна частка у праві спільної власності на конкретне підприємство. На кожен об'єкт нерухомості в місці його перебування має бути при цьому зареєстровано право спільної власності.
Реєстрація права власності держави на підприємство, мабуть, повинна проводитися в місці реєстрації юридичної особи, за яким підприємство закріплено. Складність подібної реєстраційної процедури очевидна. Неминуче виникнуть проблеми, пов'язані зі слабкою технічною базою реєструючих органів (оскільки без об'єднання всіх установ юстиції в єдину комп'ютерну мережу виконання нового Закону вельми проблематично), а також з недостатньо високою професійною підготовкою реєстраторів, багато з яких в даний час не мають юридичної освіти. З урахуванням останньої обставини безсумнівна необхідність якнайшвидшого прийняття підзаконних актів, на які побічно вказує ст. 22 Закону і які покликані деталізувати правила реєстрації прав на підприємства. Крім того, буде потрібно, мабуть, офіційне тлумачення положень нового Закону у формі спільної постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації.

Висновок

За деякими оцінками, близько 30% пропозицій про продаж житла спроби вчинити незаконні оборудки. Найпоширеніші з них:
1. Продаж квартири особою, не є її власником. Документи на квартиру можуть бути або підроблені, або виготовлені з використанням викрадених оригіналів.
2. Продаж квартири декількома покупцями одночасно. У продавця є кілька примірників підроблених свідоцтв про власність, договорів купівлі-продажу та інших документів.
3. Продаж незаконно присвоєної квартири (якщо договір купівлі-продажу або дарча на квартиру оформлені за допомогою погроз і насильства). Ситуація ускладнюється тим, що документи можуть бути бездоганними за змістом.
4. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється виписатися з квартири, тим самим залишаючи собі право на проживання у ній, використовуючи протиріччя між нормами законодавства.
5. Продається приватизована квартира, що належить на праві власності кільком особам. Один з них може привласнити всю суму вартості квартири і сховатися.
Незалежно від того, чи є підозра про можливе обмані, при здійсненні операцій, пов'язаних з купівлею-продажем квартир, слід самим ретельним чином вивчити документи, передусім встановлюють право власності на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Корисною може бути і бесіда з сусідами.
Для здійснення угоди з приватизованою квартирою (вперше продається) покупець повинен вимагати від продавця наступні документи:
- Свідоцтво про власність на житло;
- Договір передачі житла у власність;
- Довідку з бюро технічної інвентаризації, в якій вказана інвентаризаційна вартість квартири (форма 11А);
- Довідку з РЕУ про відсутність заборгованості по платежах;
- Виписку з будинкової книги;
- Копію фінансового особового рахунку;
- Якщо у квартирі прописані неповнолітні діти, то необхідна згода органів опіки та піклування і свідоцтво про народження дітей.
Якщо продавець - не перший власник квартири, документом, що підтверджує його право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та ін.
Наступна стадія після перевірки документів на їх справжність та відповідність змісту вимогам законодавства - посвідчення договору в нотаріальній конторі.
Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, що підтверджує наявність об'єкта угоди в натурі, приналежність його цій особі, в якій міститься короткий опис квартири або кімнати, вказана їх інвентаризаційна вартість (підстава для визначення розмірів держмита і прибуткового податку), представлена ​​інформація про наявні обмеження угод з ними (арешт, заборона).
У ст.56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, що посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем її знаходження. Тому потенційному покупцеві варто подумати, перш ніж зважитися на покупку квартири, продавець якої на підтвердження свого права власності на квартиру пред'являє договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом з іншої місцевості.
Нарешті, договір повинен бути зареєстрований в Департаменті муніципального житла, без чого угода не може вважатися укладеною.
У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир "з начинкою", коли продавець не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлову площу. Найбільш часто це пов'язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення в договір передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просочених на момент приватизації в цих квартирах.
У Законі України "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" не відображені положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено "Примірним положенням про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", затвердженим рішенням колегії Комітету РФ з муніципального господарству від 18 березня 1993р. N 4 та схвалено Постановою Уряду РФ від 26 листопада 1993р. N 1238.
У "Примірне положення" встановлено, що неповнолітні діти, які проживають разом з наймачами, і є членами його сім'ї або колишніми членами сім'ї, нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх до числа учасників спільної власності на приватизоване житлове приміщення може бути здійснено опікунами та піклувальниками, в тому числі батьками та усиновителями неповнолітніх, тільки за наявності дозволу органів опіки і піклування.
Наслідком "неуважності" Департаменту муніципального житла став той факт, що в практиці судів досить часто зустрічаються спори з приводу визнання угод купівлі-продажу квартир недійсними по тому підставі, що при приватизації квартир були порушені права неповнолітніх членів сім'ї на участь у приватизації. Суди в таких випадках приймають рішення про визнання угод, що послідували після приватизації квартир, недійсними.
Покупцеві також слід бути обережним, якщо в ланцюжку договорів купівлі-продажу є угода, укладена повіреним, які діяли по "генеральної довіреності", виданої особою, що був на той момент власником квартири. Колишній власник може згодом заявити, що насправді він доручив повіреному здійснити обмін квартири з доплатою і був введений ним в оману щодо характеру угоди, пов'язаної з його квартирою.
Багато проблем щасливим власникам квартир і їх домочадцям може принести інститут прописки. Одна з найпоширеніших проблем - нічим не обмежене право власності, виявляється, обмежується волею можновладців - "прописати" або "не прописати" в придбане житло. Право прописки в придбану в Москві квартиру для громадян РФ коштує майже стільки ж, скільки сама квартира.
Ще один момент, пов'язаний з пропискою. При покупці житла необхідно перевірити, чи дозволено прописка в цей будинок. Будинок може бути визначений під знесення, що тягне за собою заборону прописки.
Що стосується оподаткування грошових сум, отриманих продавцями від продажу житлоплощі, то відповідно до пп. "В" п.6 ст.3 Закону "Про прибутковий податок з фізичних осіб" до сукупного доходу не включаються суми, одержувані протягом року від продажу квартир, які не перевищують 500-кратного встановленого законом розміру мінімальної місячної оплати праці.
Серед банків та інших суб'єктів підприємницької діяльності зростає інтерес до застави нерухомості як засобу забезпечення виконання зобов'язань. Застосування законодавства про заставу на практиці виявляється проблематичним, але, оскільки розвиток цього інституту є перспективним, розглянемо, як можна застосувати заставу в сучасних умовах.
Для оформлення договору застави квартири потрібно:
1) спільну заяву заставодавця та заставодержателя до Департаменту муніципального житла;
2) нотаріально завірений договір про заставу;
3) довідка БТІ;
4) квитанція про сплату держмита.
Реєстрація застави квартири здійснюється Департаментом муніципального житла в Відповідно до постанови Уряду Москви N 415 від 27 квітня 1993
Тимчасове положення про реєстрацію заставних операцій з житловими приміщеннями передбачає, що реєстрація проводиться шляхом:
1) внесення реєстраційного запису до книги реєстрації заставних операцій з житловими приміщеннями;
2) проставляння відмітки про реєстрацію на всіх оригінальних примірників договору про заставу;
3) внесення відомостей про заставу в банк даних власників житла;
4) видачі свідоцтва про реєстрацію застави. Договір застави повинен бути зареєстрований протягом 15 календарних днів з дня подачі заяви та подання документів до Департаменту муніципального житла.
Погашення реєстраційного запису при припиненні застави здійснюється за умови:
1) подання спільної заяви заставника й заставоутримувача;
2) подання оригіналів договору про заставу з відміткою про його реєстрацію;
3) подання доказів виконання забезпеченого заставою зобов'язання.
При погашенні реєстраційного запису робиться відмітка у реєстрову книгу, в банку даних власників житла, на оригіналах договору про заставу.
За запитом заставодавця і заставодержателя, а також інших зацікавлених осіб Департамент муніципального житла видає:
- Виписки з реєстрової книги;
- Інформацію про реєстрацію застави. Договір застави вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Здійснення операцій з квартирами іноді ускладнюється тим, що в квартирі може бути прописана людина (не включений до свідоцтва про власність на квартиру, так як був, наприклад, прописаний у неї після приватизації), який там тривалий час не живе. У цьому випадку необхідно домагатися в судовому порядку визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням внаслідок понад встановлені терміни. Тільки після цього відсутній втрачає право на проживання у приватизованій іншими членами сім'ї квартирі.
Наймачі, колишні члени сім'ї власника, інші особи, які не є власниками приватизованого житлового приміщення, можуть бути виселені власником тільки у випадках, передбачених законом, зокрема, якщо ця особа систематично руйнує чи псує жиле приміщення або використовує його не за призначенням, або систематично порушує правила проживання, що робить неможливим для інших проживання з ним в одній квартирі, а заходи запобігання і громадського впливу не дали результатів.
Тема успадкування житла, що належить спадкодавцю на праві власності, заслуговує окремої розмови, тому зупинимося лише на ключових моментах.
Громадяни, які є власниками житлових приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються ними на свій розсуд, має право продавати, заповідати, дарувати, здавати в оренду ці приміщення, а також здійснювати з ними інші, що не суперечать закону угоди.
Якщо громадянин бажає, щоб квартира дісталася, наприклад, його онук, йому слід оформити заповіт на його ім'я, оскільки спадкування за законом має місце, якщо воно не змінено заповітом. В іншому випадку спадкоємцями в першу чергу стануть діти, дружина і батьки померлого. У другу чергу - брати, сестри померлого, його дід і баба. Спадкоємцем за заповітом може бути і неповнолітній громадянин, котрий після досягнення повноліття має нотаріально оформити вступ у право на спадщину.
На практиці чимало проблем приносять угоди, пов'язані з квартирами, що належать декільком громадянам на праві спільної власності. Що стали власниками приватизованого житлового приміщення громадяни вправі володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд, не порушуючи при цьому прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб. Продаж одним з учасників спільної часткової власності на приватизовану квартиру своєї частки сторонній особі можлива лише за умови, якщо решта власники відмовляться від здійснення права переважної купівлі або не здійснять це право протягом місяця.
Продавець частки загальної власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників спільної власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких він її продає. При продажу з порушенням права переважної купівлі інші учасники спільної часткової власності протягом трьох місяців мають право вимагати в судовому порядку переведення на них прав і обов'язків покупця. Виділ учаснику спільної власності на квартиру належної йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень, обладнання окремого входу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою.

Список літератури

Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року. (Російська газета, 25 грудня 1993 року, с.3-6).
2. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша. від 30 листопада 1994 року № 52-ФЗ (Російська газета, 8 грудня 1994 року, с.3).
3. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. від 26 січня 1996 року № 14-ФЗ
4. ФЗ "Про введення в дію частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації" від 30 листопада 1994 року № 52-ФЗ (Російська газета, 8 грудня 1994 року, с.3).
4. Цивільний кодекс РРФСР, затверджений Законом РРФСР від 11 червня 1964 року (Відомості РРФСР, 1964, № 24, ст.406).
5. Закон СРСР "Про громадські об'єднання" від 9 жовтня 1990 року (Відомості СРСР, 1990, № 42, ст. 839).
6. Закон РФ "Про свободу совісті та релігійні об'єднання" від 26 вересня 1997 року № 125-ФЗ (Російська газета, 1 жовтня 1997 року).
7. Закон СРСР "Про кооперацію в СРСР" від 26 травня 1988 року (Відомості СРСР, 1988, № 22, ст. 356).
8. Закон РФ "Про споживчу кооперацію" від 19 червня 1992 року № 3085-1 (Російська газета, 23 липня 1992 року, с.6).
9. Закон РФ "Про основи Федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 року № 4218-1 (Відомості РФ, 1993, № 3, ст.99).
10. ФЗ "Про громадських об'єднаннях" від 19 травня 1995 року № 82-ФЗ (Російська газета, 25 травня 1995 року).
11. ФЗ "Про некомерційні організації" від 12 січня 1996 року № 7-ФЗ (Збори законодавства РФ, 1996, № 3, ст.145).
12. ФЗ "Про професійні спілки, їх права та гарантії діяльності" від 12 січня 1996 року № 10-ФЗ (Відомості Верховної, 1996, № 3, ст.148).
17. ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону РФ" Про освіту "від 12 січня 1996 року № 12-ФЗ (Збори законодавства РФ, 1996, № 3, ст. 150).
13. ФЗ "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування РФ" від 28 серпня 1995 року № 154-ФЗ (Збори законодавства РФ, 1995, № 35).
19. ФЗ "Про благодійну діяльність та благодійні організації від 11 серпня 1995 року, № 135-ФЗ (Російська газета, 17 серпня 1995 року, с.2-4).
14. ФЗ "Про товариства власників житла" від 15 червня 1996 року, № 72-ФЗ (Збори законодавства РФ, 1995, № 25, ст.2963).
15. ФЗ "Про науку і науково-державній політиці" від 27 серпня 1996 року (Російська газета, 1996, 3 вересня, с.4-5).
16. Закон РРФСР "Про свободу віросповідань" від 25 жовтня 1990 року.
17. Закон РРФСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури (Звід законів РРФСР, тому 3).
18. Розпорядження Президента РФ "Про передачу релігійним організаціям культових будівель та іншого майна" від 23 квітня 1993 року № 281-рп. (САПП, 1993, № 17, ст.1455).
19. Постанова Ради Міністрів РРФСР від 30 серпня 1960 № 1327 "Про подальше поліпшення справи охорони пам'яток культури в УРСР" (ЗП УРСР, 1976, № 17, ст. 134).
20. Постанова Уряду РФ "Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами Федеральної власності" від 10 лютого 1994 року, с.5).
21. Постанова Уряду РФ "Про затвердження Положення про основи господарської діяльності та фінансування організацій культури і мистецтва від 26 червня 1996 року № 609 (Економіка і життя, № 33, серпень 1995 року, с. 31).
22. Положення за оцінкою непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду (Затверджено наказом Міністра житлово-комунального господарства від 5 листопада 1985 року № 529).
Наукова література
  1. Андрєєв В.К. Цивільний кодекс Російської Федерації і новітнє законодавство / / Держава і право. 1996, № 4.
  2. Цивільне та торгове право капіталістичних держав .- М.: Межд. відносини, 1992.
  3. Цивільне право Росії. Частина перша. Курс лекцій. / За ред О. Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.
  4. Цивільне право. Частина друга. / За ред. М. Д. Єгорова, А. П. Сергєєва .- СПб.: Проспект, 1997.
  5. Цивільне право. Частина перша. / Под ред. Ю.К. Толстого, А. П. Сергєєва .- СПб.: Вид-во ТЕИС, 1996.
  6. Житлове законодавство: Коментар. / Под ред. В. Ф. Яковлєва, П. І. Седугін .- М.: Юрід.літ., 1991.
  7. Житлове право: нормативні акти і документи .- М.: Юрид. лит., 1995.
  8. Зінченко С., Лапач В., Газарьян Б. Про правовий режим нежитлових приміщень. / / Хоз. і право, 1994, № 5.
  9. Кічіхін А., Щербакова Н. Приватне житло - власність та угоди. / / Закон, 1996, № 8.
  10. Коломійченка О., Лук'янова М. Ринок нерухомості у світлі антимонопольних правил. / / Хоз. і право, 1997, № 2.
  11. Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації .- М.: Редакція журналу Господарство і право, фірма "Спарк", 1995.
  12. Копилов О.В. Виникнення і розвиток обмеженого речового права на землю. / / Держ. і право, 1993, № 4.
  13. Крилов К. Нове цивільне законодавство Росії. / / Профспілки, 1995, № 6.
  14. Кудрявцева Г.А. Право власності громадських об'єднань за федеральним законодавством Росії. / / Держ. і право, 1998, № 4.
  15. Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері .- Господарство право, 1998, № 3.
  16. Мозолін В.П. Право власності в Російській Федерації в період переходу до ринкових відносин .- М.: Інститут держ. і права РАН, 1992.
  17. Морозова Л.А. Держава і власність. / / Держ. і право, 1996, № 12.
  18. Н. Левадна "Ринок нерухомості в Російській Федерації" / / Інвест кур'єр; Москва; серпня 1996р.
  19. Особливості правового становища суб'єктів і об'єктів майнових і особистих немайнових відносин в розвиненому соціалістичному суспільстві. Тарту: ТГУ, 1986.
  20. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: Деякі проблеми правозастосування .- Господарство право, 1998, № 7, № 8.
  21. Ринок землі та нерухомості в Росії: стан, перспективи розвитку / / Земля і нерухомість; грудня 1994р.
  22. Ринкові відносини в житловій сфері. Збірник законодавчих актів та цивільно-правових документів. (Упор. В. М. Іванов .- М.: Інформаційно-впроваджувальний центр "Маркетинг", 1995.
  23. Суханов Є.А. Лекції про право власності. - М.: Юрид. лит., 1991.
  24. Суханов Є.А. Загальні положення про право власності та інші речові права (Коментар ГК РФ). / / Хоз. і право, 1995, № 6.
  25. Суханов Є.А. Основи цивільного законодавства. / / Хоз. і право, 1992, № 1.
  26. Суханов Є.А. Придбання і припинення права власності (Коментар ГК РФ) Господарство право, 1998, № 6.
  27. Суханов Є.А. Юридичні особи, державні та муніципальні освіти (Коментар ГК РФ). / / Хоз. і право, 1995, № 4.
  28. Толстой Ю.К. Ще раз про форми власності в Російській Федерації. / / Известия вузів. "Правознавство", 1993, № 3.
  29. Чорноморець А.Є. Деякі теоретичні проблеми права власності у світі ГК РФ. / / Держ. і право, 1996, № 1.
  30. Щенникова Л.В. Категорія "власність" в російському цивільному законодавстві і російської цивілістики. / / Держ. і право, 1995, № 3.


[1] Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації .- М.: Редакція журналу Господарство і право, фірма "Спарк", 1995. С. 190.
[2] Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації .- М.: Редакція журналу Господарство і право, фірма "Спарк", 1995. С. 192.
[3] Цивільне право. Частина перша. / Под ред. Ю.К. Толстого, А. П. Сергєєва .- СПб.: Вид-во ТЕИС, 1996. С. 411.
[4] Цивільне право. Частина перша. / Под ред. Ю.К. Толстого, А. П. Сергєєва .- СПб.: Вид-во ТЕИС, 1996. С. 419.
[5] Цивільне право. Частина перша. / Под ред. Ю.К. Толстого, А. П. Сергєєва .- СПб.: Вид-во ТЕИС, 1996. С. 426.
[6] Цивільне право Росії. Частина перша. Курс лекцій. / За ред О. Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 388.
[7] Цивільне право Росії. Частина перша. Курс лекцій. / За ред О. Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 391.
[8] Цивільне право Росії. Частина перша. Курс лекцій. / За ред О. Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 397.
[9] Андрєєв В.К. Цивільний кодекс Російської Федерації і новітнє законодавство / / Держава і право. 1996, № 4. С. 90.
[10] Цивільне право Росії. Частина перша. Курс лекцій. / За ред О. Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. 401.
[11] Житлове законодавство: Коментар. / Под ред. В. Ф. Яковлєва, П. І. Седугін .- М.: Юрід.літ., 1991.С. 205.
[12] Житлове право: нормативні акти і документи .- М.: Юрид. лит., 1995. С. 119.
[13] Кічіхін А., Щербакова Н. Приватне житло - власність та угоди. / / Закон, 1996, № 8. С. 40.
[14] Див подроб. Кічіхін А., Щербакова Н. Приватне житло - власність та угоди. / / Закон, 1996, № 8. С. 41-56.
[15] Коломійченка О., Лук'янова М. Ринок нерухомості у світлі антимонопольних правил. / / Хоз. і право, 1997, № 2. С. 64.
[16] Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері .- Господарство право, 1998, № 3. С. 32.
[17] Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері .- Господарство право, 1998, № 3. С. 38.
[18] Ринкові відносини в житловій сфері. Збірник законодавчих актів та цивільно-правових документів. (Упор. В. М. Іванов .- М.: Інформаційно-впроваджувальний центр "Маркетинг", 1995. С. 100.
[19] Чорноморець А.Є. Деякі теоретичні проблеми права власності у світі ГК РФ. / / Держ. і право, 1996, № 1. С. 44.
[20] Відомості Верховної. 1995. N 31. Ст. 2990.
[21] Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері .- Господарство право, 1998, № 3. С. 55.
[22] Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: Деякі проблеми правозастосування .- Господарство право, 1998, № 7, № 8. С. 52.
[23] Див подроб. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: Деякі проблеми правозастосування .- Господарство право, 1998, № 7, № 8. С. 50-62.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
236кб. | скачати


Схожі роботи:
Угоди з нерухомістю
Угоди з нерухомістю 3
Угоди з нерухомістю 2 Поняття і
Угоди з нерухомістю 2 Правове регулювання
Операції з нерухомістю
Операції з нерухомістю 2
Операції з нерухомістю 3
Кредитування операцій з нерухомістю
Основи управління нерухомістю

Нажми чтобы узнать.
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru