Товариства власників житла в місті Улан-Уде

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Міністерство освіти Російської Федерації

Східно-Сибірський державний технологічний університет

Інститут економіки і права

Кафедра цивільно-правових дисциплін

Курсова робота

з дисципліни «Цивільне право»

Тема «Товариства власників житла в місті Улан-Уде»

Виконала: студентка

Дата захисту Група 571-1

Оцінка Сидоренко О.О

Улан-Уде, 2008

Зміст

Введення

  1. Правове становище ТСЖ

1.1 Порядок організації товариства

1.2 Права та обов'язки ТСЖ

2. Вітчизняний і зарубіжний досвід самоврядування в міських багато квартирних будинках

3. Проблеми та перспективи правового регулювання ТСЖ

3.1 Проблема фінансування

3.2 Права ТСЖ на земельну ділянку

3.3 Проблема організації ТСЖ у новостворених кондомініумах

4. Подальше стимулювання розвитку ТСЖ

Висновок

Список використаних джерел

Введення

Введення в дію на території Російської Федерації спочатку закону РРФСР «Про власність в РРФСР», а потім і закріплення прав приватної власності фізичних осіб на нерухоме майно, сприяли розвитку приватизації житлового та нежитлового фондів, розширення вторинного ринку нерухомості і створення товариств власників житла.

Будучи об'єднанням власників, товариства змогли появіт'ся на світ лише при вирішенні монополії державної власності на житлові приміщення. При цьому в якості однієї з головних цілей передачі житла в приватні руки вважається поліпшення використання та збереження житлового фонду.

В даний час товариство власників житла є найбільш сучасним юридичною освітою, воно відповідає нинішнім ринковим відносинам. До 2004 року в місті Улан-Уде налічується близько 32 товариств власників житла, але реально діє і функціонує лише 6. Причина всього, що відбувається в проблемах з якими стикаються товариства. Дані проблеми намагається вирішити адміністрація нашого міста на чолі з мером міста Улан-Уде.

Актуальність даної теми незаперечна, оскільки в даний час ведеться активне будівництво житлового комплексу за рахунок коштів майбутніх мешканців, де створення товариств власників житла мається на увазі вже від самого початку. З урахуванням високої вартості житлового фонду в місті Улан-Уде, товариства також необхідно створювати для підтримки вже наявного житла і продовження термінів його експлуатації.

Мета даної роботи запропонувати можливі шляхи вирішення основних проблем які виникають у товариств власників житла. Досягнення даної мети здійснюється за коштами вирішення таких основних завдань: комплексного аналізу чинного законодавства, з урахуванням наявної практики з даного питання в місті Улан-Уде.

Предметом дослідження даної роботи виступають правовідносини виникають на стадії утворення і функціонування товариства власників житла.

Теоретичною основою послужили праці таких авторів, як Покровський І. А., Суханов Є.А. , Брагінський М.І., Макаров А. С., Скрипко В. Р., Єршова Н.М., Кабалкин А. Ю. та інші. У роботі використані загальні методи наукового дослідження: системний, діалектичний та інші. Також використовувалися частнонаучние прийоми сравнітельноправовой, метод правового моделювання, лінгвістичний, статистичний та інші методи дослідження.

Робота складається з чотирьох розділів, п'яти параграфів і бібліографічного списку.

Глава 1. ПРАВОВЕ ПОЛОЖЕННЯ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА

Відповідно до концепції реформи житлово-комунального господарства в РФ, схваленої Указом Президента РФ, до 2001-2003 року в Російській Федерації товариства власників житла стануть переважаючою формою управління багатоквартирними житловими будинками.

Товариство власників житла є некомерційною організацією, формою об'єднання домовласників для спільного управління і забезпечення експлуатації комплексу нерухомого майна в кондомініумі, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном.

Право утворення кондомініуму належить як фізичним так і юридичним особам, включаючи органи державної виконавчої влади та місцевого самоврядування.

Під кондомініумом - розуміється єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини призначені для житлових або інших цілей (приміщення магазину, ательє та ін) і перебувають у власності громадян або юридичних осіб (домовласників), а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх спільній частковій власності.

Спільним майном в кондомініумі є обслуговують більше одного домовласника сходи, ліфти, коридори, дах, технічні поверхи та підвали, а також механічне, електронне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, а також прилеглі земельні ділянки у встановлених межах з елементами озеленення та благоустрою.

Загальне майно перебуває у спільній частковій власності домовласників. Частка кожного домовласника у спільній власності на спільне майно пропорційно частці належних йому приміщень в кондомініумі, виміряних в квадратних метрах площі, якщо рішенням загальних зборів домовласників не встановлено інше.

Особливістю права спільної власності є те, що вона виникає безпосередньо в силу факту придбання громадянином у власність конкретних житлових приміщень.

З метою регулювання процесу створення товариств власників житла з 26 червня 1996 р. введено в дію ФЗ від 15.06.96 р. № 72 ФЗ «Про товариства власників житла». Однак до теперішнього часу при реалізації даного закону виникають питання про ставлення власності в товариствах, держ. реєстрації, порядок утворення, експлуатації, передачу прав на нерухоме майно в кондомініумі, про порядок створення, реєстрації, функціонування і ліквідації товариств власників житла, а також оподаткування майна та доходів товариства і його членів.

Огляд законодавчих та нормативних актів Уряду РФ. Дія ФЗ «Про товариства власників житла» поширюються на ставленні власності в кондомініуми, приміщення в яких не менш ніж два домовласника, на новостворювані кондомініуми в процесі будови та реконструкції, а також на товариства домовласників, житлові кооперативи, житлово-будівельні кооперативи з повністю виплаченими пайовим внеском хоча б одним членом, інші об'єднання власників нерухомості в житловій сфері, що створюються для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку. Положення цього закону застосовується при регулюванні відповідних відносин на території РФ за участю російських та іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства, якщо інше не встановлено міжнародними договорами.

Визначення основних понять, що використовуються в ФЗ, наводиться у статті 1 цього закону.

Розміри і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми має велике значення для поліпшення умов проживання домовласників, а також на джерела додаткових доходів від платних автостоянок, торгових наметів, розміщення тимчасових гаражів та ін

1.1 Порядок організації товариства власників житла

Процес організації товариства власників житла проходить три стадії.

Початкова стадія полягає в тому, що за ініціативою одного з власників житла проводяться збори фізичних та юридичних осіб, що мають на праві власності, на праві повного господарського відання, або в оперативному управлінні житлові будинки та нежитлові приміщення.

За законом про ТСЖ рішення зборів про створення товариства вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало хоча б два власники, але що мають у своєму розпорядженні більше 50% житлової та нежитлової площі нерухомості. При цьому Закон допускає навіть, те, що в багатоквартирному будинку є лише один власник квартири, решту квартир належать муніципалітету в особі житлово-комунальної організації, якій передовірене права власності на житлові приміщення. І ці два власники має право утворити товариство.

Проте краще, коли в товаристві буде брати участь основна маса мешканців, і тільки в цьому випадку можна досягти найбільшої ефективності.

Збори приймають рішення про створення товариства і одночасно вибирає зі свого складу комісію для розробки проекту Статуту ТСЖ.

На другій стадії ініціативна комісія скликає загальні збори власників, де приймається Статут товариства зі схемою визначення і розподілу часток участі всіх домовласників.

У статуті визначаються: найменування товариства, його місцезнаходження, предмет і цілі діяльності, підстави і порядок виключення з членів ТСЖ, умови реорганізації та припинення діяльності товариства.

На заключній стадії документи подаються на реєстрацію до органів місцевого самоврядування.

Порядок реєстрації товариства.

Для державної реєстрації товариства власників житла надаються наступні документи:

  • заяву, підписану головою загальних зборів домовласників

  • виписка з протоколу загальних зборів, що містить рішення про організацію товариства та затвердження його статуту

  • статут товариства, прийнятий загальними зборами домовласників

  • копії право встановлюють документів всіх домовласників, засвідчені уповноваженим на те особою

  • опис загального майна в кондомініумі

  • паспорт домоволодіння

  • інші документи, перелік яких встановлюється законодавством.

Представлені для реєстрації документи розглядаються в термін не більше 30-ти днів і приймаються відповідні рішення. Рішення реєструючого органу в 5-ти денний термін з дня його прийняття надсилаються на адресу товариства. На підставі отриманого рішення видається свідоцтво про реєстрацію. Відмова у державній реєстрації товариства не є перешкодою для повторного подання документів за умови усунення підстав викликали відмову. Рішення реєструючого органу може бути оскаржене в судовому порядку. Товариство вважається організованим з моменту його державної реєстрації. Вони набувають права юридичної особи.

1.2 Права та обов'язки товариства власників житла

Закон наділяє товариство досить широким обсягом прав, що дозволяють йому самостійно управляти спільним майном, що перебуває у власності товариства.

Згідно зі ст. 29 закону "Про ТСЖ" товариство має право укладати договори на управління, обслуговування та експлуатацію спільного майна, у тому числі приміщень, що знаходяться у власності товариства, з будь-яким юридичною особою або організацією будь-якої форми власності, а також організувати власне будинкоуправління для обслуговування нерухомого майна в кондомініумі , що користується правами житлово-комунального господарства і розрахунковим рахунком товариства.

Товариство самостійно визначає свій бюджет на рік, включаючи необхідні витрати на поточну експлуатацію і ремонт спільного майна, витрати на капітальний ремонт і реконструкцію, спеціальні внески і відрахування до резервного фонду, а також встановлює на основі бюджету розміри платежів зборів і внесків для кожного домовласника відповідно з його часткою участі.

Товариство має право користуватися кредитами банків, мати у власності приміщення в кондомініумі, продавати і передавати комерційним і некомерційним організаціям, громадянам, обмінювати, здавати в оренду передавати за договором позики обладнання, інвентар та інші матеріальні цінності, передавати на договірних засадах матеріальні і грошові кошти особам , що виконує для товариства роботи та надають йому послуги, виконувати роботи та надавати послуги членам товариства, не порушуючи прав та інтересів домовласників - членів товариства при проведенні цих акцій.

Якщо це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників, товариство може:

  • надавати в користування або обмежене користування (сервітут) об'єкти спільного майна будь-якій особі

  • відповідно до містобудівних норм і правил надбудовувати, перебудовувати зі зносом або без нього об'єкти спільного майна або приміщення, що знаходяться у власності товариства

  • отримувати у безстрокове користування або одержувати і набувати у власність земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації

  • здійснювати в установленому порядку забудову на прилеглому та виділених земельних ділянках

  • здійснювати інші не суперечать закону дії.

У разі невиконання домовласниками своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах правління товариства має право пред'явити до домовласникові позов з вимогою компенсації за несплату обов'язкових платежів та відшкодування інших загальних витрат і внесків, встановлених цивільним законодавством.

Одночасно з наданням прав законодавець накладає певні обов'язки щодо забезпечення вимог закону про ТСЖ. Органи управління товариством зобов'язані забезпечувати виконання всіма членами товариства договірних зобов'язань, у тому числі за змістом і ремонту нерухомого майна в кондомініумі, дотримання інтересів усіх членів товариства при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілу між домовласниками витрат з утримання та ремонту спільного майна в кондомініумі, а також припиняти дії третіх осіб, що ускладнюють або перешкоджають реалізацію прав володіння, користування і розпорядження домовласниками спільним майном.

Глава 2. ВІТЧИЗНЯНИЙ І ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД САМОВРЯДУВАННЯ У багатоквартирних будинках

Проведені в Росії ринкові реформи торкнулися перш за все відносини власності, в тому числі в житловій сфері. У результаті величезна кількість людей, які проживають в міських квартирах перетворилися у власників нерухомості. Виникла проблема управління багатоквартирними будинками, які перейшли у власність кількох домовласників і правового регулювання відносин між власниками загального майна. При розробці закону про товариства власників житла був широко використано зарубіжний досвід, перш за все США.

У США державне житло складає всього 5% всього житлового фонду країни і надається лише малозабезпеченим сім'ям. Основна маса житлових приміщень знаходиться у приватній власності. Це односімейні будинки, яких дуже багато і в густонаселених містах; багатоквартирні житлові будинки, власниками яких, як правило, є корпорації і приватні компанії, які здають житло в оренду; кондомініуми та кооперативи. Особливою популярністю користуються кондомініуми в будинках-новобудовах.

У країнах Західної Європи кондомініум є популярним видом багатоквартирного житла і в останні роки його воліють кооперативному.

Світовий досвід показує, що кооперативний рух у житловій сфері успішно розвивається там, де існує потужна групова ініціатива. У відсутності такої для формування кооперативів, в даному випадку товариств власників житла, необхідно рушійне і організуюче ланка. На початковому етапі вважається, що ініціатива повинна належати органам влади.

У Росії ініціатива створення товариств власників житла виходила як «зверху» від місцевих міських органів влади, так і «знизу», безпосередньо від мешканців. У першому випадку робота починалася з випуску нормативних документів, що регламентують створення товариств власників житла в місті. У ряді міст мешканці дізнавалися через засоби масової інформації про те, що таке товариство власників житла, заявляли про свою готовність організувати суспільство і зверталися до місцевих адміністрації з проханням про його реєстрацію. Це примушувало органи влади вживати заходів до створення умов для утворення та діяльності товариств у місті.

Досвід перших товариств по самостійному управлінню житловими будинками враховувався при розробці міських актів, які забезпечують вирішення постійно виникаючих проблем. Так у листопаді 1994 р. Державною Думою був прийнятий закон «Про перелік об'єктів загального користування в житлових будинках, які є майном власників приміщень», де визначено порядок управління житловими будинками, які перебувають у колективній власності.

Найважливіший з них - закон «Основи житлової політики в місті», в якому товариство власників житла розглядалося як провідна ланка в реорганізації системи управління житловим фондом.

Перші товариства були зареєстровані вже в 1994 р. у Рязані, Ярославлі, потім у Нижньому Новгороді, Володимирі, Красноярську, Санкт-Петербурзі, Новосибірську та ін

У Рязані місцева адміністрація підрахувала скільки коштів потрібно на експлуатацію 1 квадратного метра загальної площі житлового будинку, а потім перерахували цю суму з міського бюджету безпосередньо житловим товариствам, минаючи житлово-комунальні структури. За підсумками виявилося, що на експлуатацію житла в житлових товариствах витрачається в 2 рази менше коштів, ніж у житлово-комунальних організаціях.

Набирати досвід об'єднання мешканців допомагають міські асоціації та спілки товариств власників житла. Вони вирішують проблеми взаємодії з монополістами комунальних послуг, надають допомогу у виборі підрядників для проведення житлово-експлуатаційних робіт, забезпечують товариства необхідною інформацією, представляють їх інтереси в органах ШБУ.

При розробці Закону про товариства власників житла вивчався не тільки досвід США, але й інших країн. При цьому особливо привабливою була шведська модель.

Структура власності на житло в Швеції дуже близька російської. У країні немає приватної власності на квартири. Найбільш поширена форма власності - кооперативна. Об'єктом кооперативної власності може бути лише будинок - котедж або багатоквартирний будинок. Найрозвиненіший спосіб користування житлом - наймання. Окрема квартира в багатоквартирному будинку може бути власністю тільки кооперативу, якому належить будинок, але не приватна особа, яка в ньому проживає. Член кооперативу не може перетворитися на власника займаної квартири навіть після виплати повної її вартості, як це допускається російським законодавством. Якщо хтось з мешканців захоче поміняти квартиру, він повинен припинити своє членство в кооперативі, а його квартира буде зайнята іншою особою. Ідеологія шведського кооперативного руху виходить з того, що жителі повинні піклуватися про свій будинок спільно і тільки ця спільність може забезпечити сприятливі умови спільного проживання.

Досвід Німеччини. Сприятливі умови для створення товариств власників житла можуть бути забезпечені за допомогою місцевої влади. У країні не так багато власників житла, бо далеко не кожен може викупити квартиру у держави. При утворенні самостійного господарського об'єднання важливою проблемою стає пошук керуючого будинком.

В Австрії не існує питання вступити чи не вступити в товариство власників житла. Якщо у багатоквартирному будинку більше половини квартир є приватними (решта в оренді), то створення товариства обов'язково. Муніципалітети повністю відмовляються від обслуговування будівель, де в основному приватні квартири. Створення товариств для муніципалітетів вигідно. Не дуже заможним людям видаються субсидії, а влада контролює цільове використання цих коштів. Не рідше 2-х разів на рік у товариства власників житла проводиться аудиторська перевірка.

У Швейцарії товариства власників житла, кондомініуми - явище рідкісне. Пов'язано це можливо з національним характером швейцарців: індивідуалізм і глибока заглибленість в своє приватне життя. Людей лякає необхідність підкорятися будь-яким правилам, узгоджувати свою поведінку з іншими. Але останнім часом з'явилася тенденція до об'єднання в товариства власників житла, що викликано суто економічними причинами. З цією метою запрошують менеджерів для управління будинками. 1

Глава 3. ПРОБЛЕМИ І ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА

Труднощі, з якими стикаються товариства власників житла, міста Улан-Уде можна об'єднати в 3 групи: соціально-економічні, правові та організаційні. Зрозуміло, є й інші проблеми, може бути, і не менш важливі, психологічні, коли людям доводиться переглядати свою свідомість, не розраховувати на безкоштовне обслуговування займаного або житла, а приймати на себе всю міру відповідальності за його зміст (і хоча ця проблема не правова , обійти її в контексті даної теми неможливо, оскільки вона є однією з найскладніших в процесі формування та життєдіяльності товариств власників житла).

Для розвиваючи самоврядування у житловій сфері, було створено координаційну раду щодо сприяння розвитку самоврядування у житловій сфері Улан-Уде. 2 Метою даної ради є вирішення питань і проблем пов'язаних зі створенням ТСЖ, вдосконалення нормативно-правової бази, фінансова підтримка та інші. Була розроблена міська комплексна програма з формування товариства власників житла на 20003-2007 роки та інші нормативно-правові акти, але все ж найважливішим є ФЗ від 15 червня 1996 р. № 72 ФЗ «Про товариства власників житла». Як показує практика по його реалізації, для успішного впровадження самоврядування в житловому фонді потрібно рішення інших, не менш складних проблем, до яких належать, у першу чергу, фінансування об'єднань власників житла, право власності товариств власників житла на землю та інші проблеми. Грунтуючись на наявної практики з даного питання, я спробую висвітлити проблеми і запропоную шляхи їх вирішення.

3.1 Проблеми фінансування товариства власників житла

Однією з головних проблем виникають у мешканців багатоквартирного будинку, які бажають об'єднатися в товариство власників житла є, питання фінансування. І невипадково він винесений на розгляд першим в контексті даного розділу. Основою будь-якої справи є бюджет, наш випадок не виключення. Якщо у бюджеті доходи не рівні витрат, в результаті вийде дефіцит бюджету. Усунення дефіциту бюджету можливе двома способами.

По-перше, можна узяти гроші в борг, але як відомо, у борг ніхто так просто не дасть, лише під відсотки. Відсотки ж у свою чергу стануть витратами товариства. Якщо зайняті гроші будуть витрачені на експлуатацію та утримання будинку, то податкова служба віднесе кредит і відсотки на ваші витрати.

По-друге, можна спробувати скоротити витрати товариства, не завдавши при цьому відчутного збитку.

Як показує практика, при складанні бюджету можна використовувати елементи прогнозування. У даному випадку непередбачені і незаплановані витрати будуть виступати як, елементи гнучкості бюджету, що в свою чергу дозволить уникнути серйозних проблем. Результатом грамотного планування бюджету є чітка організація та стабільність у фінансовому відношенні житлової організації, де працівники та керівники користуються довірою мешканців. Важливо до прийняття будівлі в управління, знати з яких витрат і доходів полягає бюджет. Планувати витрати необхідно виходячи з доходів, відповідно до наявної фінансової базою. В іншому випадку об'єднання мешканців в товариство власників житла буде марно.

В даний час населення Російської Федерації оплачує лише 35% від реальної вартості комунальних послуг. У зв'язку з цим, держава до 2008 року планує здійснити плавний перехід до сто відсоткової оплати комунальних послуг населенням, вводячи при цьому субсидії і пільги.

Згідно, постановою Уряду РБ. 3 Фінансові витрати на надання комунальних послуг товариству здійснюються за рахунок: платежів жителів товариств з урахуванням гарантованих пільг і субсидій, за рахунок бюджету для покриття різниці між економічно обгрунтованими тарифами і тарифами для населення (за рахунок коштів місцевого бюджету, але як правило в місцевому бюджеті на це коштів немає), бюджетне фінансування постачальників житлово-комунальних послуг здійснюється за умовами тристоронньої угоди.

Основні надходження до бюджету ТСЖ, від здачі в оренду нежитлових приміщень. Тобто, ті нежитлові приміщення, які належать товариству на праві власності. Якщо нежитлові приміщення належать місту, або є власністю іншої особи, як юридичного, так і фізичного. Питання вирішується двома шляхами. При створенні ТСЖ власники зобов'язані вносити свою частку на утримання нежитлових приміщень, на утримання і ремонт загального майна, вона пропорційна його частці у праві спільної власності на спільне майно (частка участі). Варіант другий, якщо нежитлові приміщення належать місту і не здані їм нікому в оренду, то є можливість укласти з «містом» договір про те, що ваша житлова організація буде здавати нежитлові приміщення в оренду, і при цьому ділитися доходами з містом. 4

Є й інший невирішене питання: реєструвати кондомініум в цілому, тільки часткову власність кожного власника квартири або і те, й інше?

Наочно ця проблема вимальовується в ситуації з підвалами та технічними підпідлоговими, які сьогодні абсолютно офіційно продаються відповідними муніципальними та державними органами. При цьому порушуються права власників, яких ставлять перед фактом продажу їх власності. Це відбувається тому, що право кожного власника на свою частку в спільному майні (той самий технічний підвал) ніде не зареєстровано. Однак за законом це право існує, і завжди доля частки члена товариства слід долю житлового приміщення - квартира передається у власність разом з цією «абстрактної» часткою.

Сьогодні ТСЖ виявляються життєздатними лише у двох випадках: коли є будь-який додатковий джерело доходу у вигляді нежилих приміщень або коли в товариство об'єдналися заможні люди.

Безперечно лише, що власники муніципального житлового фонду, тобто органи місцевого самоврядування та їх уповноважені (житлово-експлуатаційні організації), не хочуть розлучатися з доходами від оренди нежитлових приміщень. Але і ТСЖ без додаткових джерел доходу не можуть нормально утримувати житлові будинки тільки за рахунок збору (за встановленими тарифами) з мешканців коштів на технічну експлуатацію будинку. Цей «вузол» не можуть розв'язати протягом вже 7-8 років ні на федеральному, ні на регіональному рівні. «Розрубати» його не вдається навіть силою закону. Найчастіше нежитлові приміщення, що знаходяться в будинках ТСЖ, вже продані або здані в оренду на тривалі терміни муніципальними органами.

Однак останнім часом намітився істотний зсув у вирішенні даної проблеми. Якщо нежитлові приміщення мають намір передати третім особам (в оренду або власність), то зробити це можна тільки за згодою товариств. Раніше нерідко без відома мешканців у підвалах чи інших нежитлових частинах будинку з'являлися склади і офіси, відгороджувалися запасні входи будинку і т.п.

Крім того, вже зараз органи архітектури при проектуванні житлових будинків намагаються по можливості враховувати особливості їх як кондомініумів, передбачати в них наявність приміщень багатоцільового призначення, які можуть використовуватися власниками житла для розміщення управлінського та обслуговуючого персоналу ТСЖ або в інших цілях на підставі рішення домовласників.

3.2 Права товариства власників житла на земельну ділянку

Товариство власників житла не може ефективно керувати єдиним комплексом земельно-майнової нерухомості, не будучи власником або хоча б орендарем земельної ділянки. У зв'язку з цим, з метою реалізації Закону Російської Федерації «Про товариства власників житла" та Земельного Кодексу Російської Федерації, впровадження нових форм управління власністю в житловому фонді, активізації участі населення у змісті житлового фонду та благоустрій прибудинкових територій. 5 Методика розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми розроблена відповідно до Федерального закону «Про товариства власників житла», положенням про визначення розмірів і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми, затвердженим постановою Уряду Російської Федерації від 26. 09. 97 № 1223 «Про затвердження Положення про визначення розмірів і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми», методичними вказівками щодо розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми, затвердженими наказом Міністерства Російської Федерації по земельній політиці, будівництва і житлово-комунальному господарству від 26.08.98 № 59.

Метою визначення нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми і встановлення їх меж, є: формування кондомініуму як єдиного планувально - відокремленого комплексу нерухомого майна, встановлення земельної частки кожного домовласника у спільній власності кондомініуму, виходячи з площі приміщень, що перебувають у його власності; ефективного використання земель міських і сільських поселень, підвищення, рівня їх благоустрою; оподаткування; обліку та державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними в кондомініуми.

Згідно п.1.3, вище зазначеного нормативно-правового акта, нормативний розмір земельної ділянки, яка передається у спільну часткову власність домовласників безкоштовно, визначається в залежності від площі, ділянки, зайнятого безпосередньо житловими будинками й іншими об'єктами нерухомості, що входять до складу кондомініуму, а також прилеглі до них територіями, необхідними для забезпечення їх функціонування (обслуговування), з урахуванням дотримання вимог містобудівних нормативів, протипожежної безпеки та інших норм забезпечують нормальні умови проживання та обслуговування будівлі.

Проте, практики, що займаються питаннями розвитку самоврядування у своєму житловому фонді відзначають низку проблем виникають із встановленням меж земельних ділянок в ТСЖ. Відповідно до закону, межі земельних ділянок в кондомініуми встановлюються по червоних лініях, кордонів суміжних земельних ділянок (при їх наявності) та проїздів, природним кордонів, кордонів відводу магістральних інженерно - транспортних комунікацій, якщо містобудівними вимогами не встановлено інше.

Містобудівний кодекс зобов'язує архітектурно-планувальні та земельні органи провести розмежування земельних ділянок, щоб кожен будинок, незалежно від форми власності на нього, знав, яку ділянку закріплений за нього. Це відноситься як до старої, так і до нової забудови. Але поки що не розроблені навіть принципи межування міських земель. І тому архітектори часто йдуть щодо спрощеного варіанту: земля видається по мінімуму, тобто в розмірах пожежного під'їзду. З усього вище сказаного можна зробити висновок, що ТСЖ необхідно звертатися в земельний орган за дозволом, якщо вона захоче чого - або збудувати, наприклад, установку для пресування сміття, т е. площа земельної ділянки, що передається у спільну часткову власність домовласників безкоштовно, обмежена до мінімуму.

Згідно з п.4 Положення «Про визначення розмірів і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми» від 21.08.2000 № 615. «Якщо фактична площа земельної ділянки в існуючій забудові менше нормативних розмірів площі, безкоштовно передається землевласників, і збільшення розмірів земельної ділянки за рахунок суміжних земельних ділянок не можливо, то межі переданого земельної ділянки в кондомініумі встановлюються за фактично існуючим». Існує і така практика, коли через щільність будинків виділяється одна земельна ділянка для декількох ТСЖ. У результаті ж виникають питання: з ким укладати договори оренди? Як визначити збиральну територію, якщо один ТСЖ уклав договір на експлуатацію та обслуговування житла в приватній компанії, а інші з муніципальною житлово-експлуатаційною організацією? Як буде вирішаться питання, якщо одне ТСЖ вирішить звести якусь будівлю, а інші не згодні? П.4 даного положення залишає ці питання на розсуд домовласникам.

Але зовсім погано, коли відсутнє юридичне закріплення меж земельних ділянок за будинками ТСЖ. Не виключено, що за таких обставин у будинку та землі, на якій він стоїть, можуть бути два різних власника. Власник ж землі має право буде встановлювати на неї будь-які ціни, які можуть непосильними і людям із середнім достатком, не кажучи вже про малозабезпечених.

3.3 Проблеми організації товариства власників житла у новостворених кондомініумах

Сьогодні основна маса житла в Росії будується за рахунок залучених коштів інвесторів (юридичних та фізичних осіб). Ці кошти починають надходити до забудовників ще задовго до самого будівництва, і в момент приймання будівлі в експлуатацію, якщо не всі, то хоча б частину квартир в ньому вже продані. У результаті чого, ще до закінчення будівництва будинок має безліч власників (в основному приватних). За загальним правилом, таке житло не повинно прийматися до складу муніципального житлового фонду і управлятися муніципальними житловими підприємствами.

Забудовники також не зацікавлені в тому, щоб утримувати побудоване ними житло. Законодавство покладає на власника нерухомості тягар з управління житлом. Власник зобов'язаний сам визначити, як буде міститися житло і які кошти на це будуть витрачені.

Закон «Про товариства власників житла» фактично пропонує власникам квартир тільки два шляхи: передати функції з управління муніципальної службі замовника або створити некомерційну організацію - ТСЖ.

Перший шлях: Забудовник зобов'язаний до здачі об'єктів Держкомісії укласти договір на тимчасове обслуговування цих будівель і їх зовнішніх інженерних комунікацій з відповідними ЖЕУ, ВУЖКГ, МУП «Водоканал», Теплові мережі »або« Теплові мережі та опалювальні котельні »,« Буряткоммуненерго »,« Ключ »,« Тепловик »або іншими підприємствами - джерелами теплопостачання, АТ« Електрозв'язок »та ін (на термін 2 місяці після прийняття в експлуатацію цих будинків Держкомісією). 6 З усього вище сказаного можна зробити висновок, що законодавець зобов'язує нести серйозні витрати на утримання житла до моменту його фактичної передачі домовласникові. Через що, забудовник намагається передати збудований ним об'єкт, як можна швидше, у відання муніципалітету, але потрібно зазначити, що участь муніципалітету в будівництві обмежується виділенням під забудову вільних земельних ділянок. Приймати будинок, в якому муніципалітету нічого не належить, а більша частина приміщень знаходиться у приватній власності, для міста невигідно. У результаті забудовники можуть опинитися в складній ситуації, оскільки передати будинок в управління нікому, з - за чого зриваються терміни, будівля простоює незаселеним. Дому необхідно світло, тепло, газ і якщо забудовник не хоче брати будинок на свій баланс і виступати замовником на постачання комунальних послуг, то в результаті страждають мешканці. Якщо забудовник все ж самостійно забезпечує будівлю комунальними послугами, то з - за різниці в тарифах несе економічні втрати.

Зазвичай забудовники після здачі об'єкта, повністю звільняються від усіх зобов'язань по ньому, переходячи до будівництва нової будівлі.

Але в даний час компанії - забудовники стали самі здійснювати управління побудованими будинками та їх утриманням, заповнюючи тим самим ще одну нішу на конкурентному ринку нерухомості.

Є практика коли, муніципалітет приймає в експлуатацію всі знову побудовані будівлі, незалежно заселені вони чи ні. У будинку надходять комунальні послуги, причому світло і тепло надходять в усі квартири, незалежно від того заселені вони чи ні. Оплачують ці послуги тільки, ті, хто живе в будинку. Зрозуміло, що житлове підприємство приймає новобудову несе збитки. Часто на цій «грунті» виникає конфлікт між забудовниками і підприємством, якщо вдома не заселені на сто відсотків, тому намагаються відтягнути момент прийняття будинку. Всі витрати по експлуатації в період «очікування переговорів» несе забудовник. Дана проблема вирішена в Москві і Санкт-Петербурзі, там є приватні компанії, зацікавлені в отриманні фронту роботи, що сприяє створенню конкуренції і змушує підвищувати якість послуг, що надаються населенню.

Шлях другий, полягає в організації товариства власників житла. Товариство являє собою некомерційну організацію зі статусом юридичної особи. Основні завдання ТСЖ: забезпечення домовласників житлово-комунальними послугами; ефективне спільне використання загального майна; підтримання необхідного технічного і санітарного стану будинку; підтримка первинної ринкової вартості житла; надання домовласникам умов для безпечного та зручного проживання; мінімізація витрат на обслуговування та комунальні послуги, отримання додаткового фінансового джерела за рахунок господарської діяльності, надання мешканцям додаткових послуг та інші.

Для виконання цих завдань товариство приймає на свій баланс будинок та пов'язані з ним елементи кондомініуму, і самостійно здійснює управління кондомініумом або при бажанні наймає керуючого.

Але не варто забувати і про те, що товариство також обкладається податками. Один з таких податків, податок на прибуток товариства власників житла. Він сплачується у разі: продажу непотрібного майна, при отриманні майна безоплатно і при продажу товариством матеріалів. Ставка податку на прибуток 13% йде у федеральний бюджет, а 17% до бюджету суб'єкта Російської Федерації. Не вважається прибутком, надходження на рахунок товариства власників житла, грошових сум від інших громадян та підприємств. Товариство не сплачує ПДВ у тому випадку, якщо не здійснює підприємницьку діяльність, за винятком випадків передачі майна у безоплатне користування. Не оплачує податок з власників транспортних засобів.

Оподаткування некомерційних організацій здійснюють підприємницьку діяльність: податок на прибуток, податок на користування автомобільними дорогами, податок на майно і податок на утримання майнового фонду та об'єктів соціально-культурної сфери (місцевий податок). Розмір цього податку 1,5% виходячи від обсягу реалізованої продукції.

ГЛАВА 4. Подальший СТИМУЛЮВАННЯ СТВОРЕННЯ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА

ТСЖ отримують реальну можливість самостійно вирішувати питання організації обслуговування і експлуатації житла, а отже визначати порядок витрати коштів на ці цілі.

Члени ТСЖ прямо зацікавлені у встановленні приладів індивідуального обліку та регулювання споживаних: води, газу та інших енергоресурсів, так як реальний необхідний обсяг виявляється значно менше розрахованого за нормативом. Крім того комплекс обліку ресурсів ТСЖ, дозволяє значно зменшити загальний обсяг споживання ресурсів за запобігання невиправданих витрат. Домовласники звикають економно ставиться до надаваних послуг, чітко відстежуючи зв'язок між своїми витратами і споживанням цих послуг, що неможливо здійснити в окремих приватизованих квартирах.

З усього вище сказаного доцільно рекомендувати органам МСУ звільняти ТСЖ від частину місцевих податків, враховуючи те, що всі кошти, що звільнилися будуть витрачені в кінцевому підсумку на утримання житлового фонду.

Для стимулювання створення ТСЖ необхідно: визначити механізм реєстрації ТСЖ, кондомініумів, земельних ділянок та фінансування даних послуг, передачі кондомініуму в господарське управління ТВЖ або уповноваженої організації будь-якої форми власності; укладення договорів між ТСЖ і постачальниками послуг; фінансування ТСЖ по основній діяльності та відшкодуванню збитків. У 2002 році представники житлових організацій нашого міста брали участь у всеросійській конференції по «Практиці формування та перспективи розвитку різних форм самоврядування громадян у житловій сфері», в результаті конференції був розроблений проект, мета якого захистити економічні та соціальні права і інтереси населення Російської Федерації. Було направлено звернення до Державної Думи, Уряду РФ і Держбуду РФ, органам суб'єктів РФ і місцевого самоврядування.

Висновок

Житлове самоврядування повільно, вірно стверджує себе в Російській Федерації, будучи необхідною передумовою захисту громадян від диктату місцевих органів і монополії житлово-комунальних структур.

Вперше органи самоврядування громадян у житловому фонді з'явилися задовго до створення Федерального Закону «Про товариства власників житла». Сьогодні для більшої частини міст в РФ проживання в багатоквартирних будинках пов'язано з численними проблемами і місто Улан-Уде не виняток. Формування товариств власників житла відбувається повільно так, з 1997-2004 року в місті Улан-Уде зареєстровано 32 ТСЖ, а фактично працюють і діють 6 ТСЖ (Зеніт, Фрегат, Міський будинок, Затишний будинок, Будинок 2000, Ордон). Це пов'язано з тим, що створення товариств власників житла в основному відбувається в новоствореному житло, побудованому на кошти мешканців, що мають високої соціальний рівень.

Знову створювані товариства власників житла стикаються з великою кількістю проблем. Одна з основних проблем-це проблема фінансування товариств. Спочатку при створенні товариства необхідно чітко представляти на які кошти буде існувати, яка кількість мешканців зможе вносити плату за житло, більшу порівняно з іншими і інші не менш важливі питання. Державою передбачені пільги та субсидії на оплату комунальних послуг, але як показує досвід на них не варто розраховувати, оскільки грошей з бюджету на це виділяється недостатньо. Основна маса товариств існує за рахунок здачі нежитлових приміщень. Тут виникає ряд проблем оскільки якщо нежитлові приміщення знаходяться у власності міста, то необхідно укласти з містом договір оренди цих приміщень, при цьому необхідно частину отриманих коштів віддавати місту. Не варто забувати і про те, що як тільки товариство почне здійснювати підприємницьку діяльність йому буде необхідно сплачувати податки, такі як податок на прибуток, податок на майно та інші. Якщо не звернути увагу на ці моменти, то існування товариства буде неефективно. Необхідно при купівлі житла у новозбудованому будинку з'ясувати, чи знаходиться даний об'єкт у віданні муніципальних експлуатаційних служб. Щоб не опинитися в ситуації коли забудовник не може передати будинок муніципальних служб, а ті в свою чергу не бажають приймати не до кінця заселене будівлю, і нести збитки по його змісту. У результаті цієї суперечки страждають мешканці оплачують комунальні послуги в повному обсязі.

Варто приділити належну увагу проблемі права на земельну ділянку. Як вже зазначалося земельну ділянку видається в межах мінімального розміру, необхідного для експлуатації будівлі. Дане питання законодавцем залишається неврегульованим, тобто на повне розсуд мешканців багатоквартирного будинку.

Але все ж ефективність ТСЖ очевидна це розуміють не тільки органи МСУ, а й самі мешканці багатоквартирних будинків, хоча ще є велика кількість невирішених питань.

Для вирішення цих питань потрібні додаткові нормативно-правові акти та підтримка органів МСУ (питання про права ТСЖ на земельну ділянку, інформаційне забезпечення та інші). Необхідно вирішити питання про додаткові дотації з місцевого і федерального бюджетів (для ведення багатоквартирного будинку) звільнення від ряду місцевих податків та інші. Але все ж таки результат вже видно товариства беруть на себе проблеми і витрати із забезпечення житлового фонду, що зменшує в значній мірі навантаження як на місцевий, так і на федеральний бюджети. У результаті чого мешканці починають економніше витрачати ресурси (тепло, газ, воду тощо), ведуть індивідуальний облік витрат, що знову ж таки вигідно як самим мешканцям, так і МСУ.

Я вважаю для того, щоб дана форма самоврядування була ефективніша необхідно докладно розробити законодавчу базу з усіх питань, які виникають у процесі створення і діяльності товариств власників житла, звільнити товариства займаються підприємницькою діяльністю від податків на термін до двох років, при цьому зобов'язати ТСЖ надавати щоквартальні відліки по витратах, також чітко контролювати цільове використання коштів надходять на рахунок товариства, у вигляді пільг та субсидій з місцевого і федерального бюджетів.

Список використаних джерел

Нормативні акти

1.Федеральний закон «Про товариства власників житла» від 15.06.1996г.

2. Наказ Міністерства юстиції Російської Федерації від 19.11.2003 № 295 «Про затвердження інструкції про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в кондомініуми»

3.Пріказ Міністерства Російської Федерації по земельній політиці, будівництва і житлово-комунальному господарству від 26.08.1998 № 59 «Про затвердження методичних вказівок з розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми»

4.Постановленіе Уряду Республіки Бурятія від 05.08.2003 № 251 «Про заходи щодо розвитку й освіті кондомініумів товариств власників житла в РБ»

5.Постановленіе Уряду Республіки Бурятія від 09.11.2003 № 7 «Про методиках розрахунку земельних ділянок на території РБ»

6.Постанова Уряду Республіки Бурятія від 10.02.2003 № 59 «Про координаційну раду зі сприяння у розвитку самоврядування в житловій сфері міста Улан-Уде»

7.Постановленіе Мерії міста Улан-Уде від 03.12.1996 № 389 "Про порядок прийняття в експлуатацію і на обслуговування об'єктів житлового будівництва та їх інженерних комунікацій, побудованих на кошти різних домовласників»

Навчальна література

1.Алексеев С.С. Цивільне право в сучасну епоху. М., 1999.

2.Брагінскій М. І. Актуальні проблеми цивільного права. М., 1999.

3.Покровскій І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 2001.

Статті в періодичних виданнях

1.Андреева Є. Правовий режим муніципальної нерухомості. / / Юридичний світ. 2001. № 4. С.34-38.

2. Демидова Г. Обмеження прав власності громадян на житлові приміщення. / / Видавництво вузів. Правознавство 2001. № 15. C .7-10.

3.Ершова Н.М. Проблеми оперативного управління майном державних установ. / / Юрист. 2001. № 3. С.22-26.

4.Кабалкін А.Ю. Передача майна у власність. / / Юридичний світ. 2001. № 12. С.18-20.

5.Купік А. Практика реєстрації прав на державне та муніципальне майно. / / Російська юстіція.2002. № 2. С.21-25.

6. Макаров Г. Проблеми та перспективи розвитку товариств власників житла. / / Господарство право. 2001. № 7. C .34-38.

7.Макаров Г. Вітчизняний і зарубужний досвід самоврядування в міських багатоквартирних дам. / / Господарство право. 2001. № 6.С.25-30.

8.Макаров Г. Господарська діяльність товариств власників житла та обов'язки її членів. / / Господарство право. 2001. № 6. № 4.С.37-39.

9.Модін Н. Муніципальна власність як економічна основа МСУ. / / Відомості Верховної Ради. 2002. № 3. С.12-15.

10. Савельєв Д. Обов'язки власників житла. / / Господарство право 2000 № 2.

11.Сахарнова В. Управління муніципальної власністю. / / Законодавство і економіка. 2001. № 6. С.6-10.

12. Сонін С. Договір найму соціального житла. / / Юрист. 2001. № 11. C .24-26.

13. Скрипко В. Товариства власників житла в РФ. / / Держава і право. 2001. № 9.С.16-21.

14.Суханов Є.А. Некомерційні організації як юридичні особи. / / Господарство право. 1998. № 5. С.5-7.

15.Талапіна Е. Питання організації управління державною власністю. / / Журнал російського права. 2001. № 3.С.4-13.

16. Уваров А. Про правові засади створення та управління муніципальної власністю. / / Господарство право. 2000. № 11.С.31-37.

1 Макаров Г. «Вітчизняний і зарубіжний досвід самоврядування в житлових багатоквартирних будинках». Ж: «Х

озяйство і право »2002 р. № 6.

2 Положення про координаційну раду з розвитку самоврядування в житловій сфері міста Улан-Уде. Від 10.02.2003, № 59

3 Постанова Уряду Республіки Бурятія від 05.08.2003, № 251 «Про заходи щодо розвитку й освіті кондомініумів товариств власників житла в Республіки Бурятія»

4 Наказ Міністерства РФ від 27.06.2003 № 152 (ред. Від 19.11.2003) «Про затвердження інструкції про порядок державної реєстрації права на нерухоме майно та угод з ним в кондомініуми»

5 Постанова Уряду РБ від 09.01.2003 № 7 «Про методику розрахунку розмірів земельних ділянок в кондомініуми на території Республіки Бурятія»

6 Постанова Мерії м. Улан-Уде від 03.12.1996 № 389 "Про порядок прийняття в експлуатацію і на обслуговування об'єктів житлового будівництва та їх інженерних комунікацій, побудованих на кошти різних домовласників»

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
112.7кб. | скачати


Схожі роботи:
Товариства власників житла в місті Улан Уде
Організаційно-правова діяльність Товариства власників житла Каскад
Розробка рекламної кампанії для ТОВ Мега Поліс Улан-Уде
Товариство власників житла
Аналіз ринку житла в місті Іркутську
Створення і діяльність товариств власників житла 2
Створення і діяльність товариств власників житла
Управління багатоквартирним будинком Товариство власників житла
Організація товариств власників житла як напрям реформи житлово-комунального господарства
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru