Сутність і поняття іпотечного страхування

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Сутність і поняття іпотечного страхування

1. Суб'єкти класичної іпотечної схеми
1.1 Основні
Позичальник - особа, яка бере кредит під заставу житлової або комерційної нерухомості. Для отримання іпотечного кредиту необхідно мати засоби в обсязі не менше 20-30 відсотків від вартості об'єкту нерухомості та мати доходи, що дозволяють протягом усього терміну виплачувати рівними щомісячними платежами основний борг і відсотки по ньому.
Кредитор (банк) - організація, яка після аналізу кредитоспроможності позичальника, укладає з ним кредитний договір і веде облік його заборгованості. Необхідною умовою видачі іпотечного кредиту є внесення позичальником першого внеску. Зобов'язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного паперу - заставної, права на яку банк має право переуступити.
Іпотечне Агентство - є основним елементом самофінансованим системи іпотечного кредитування. Агентство викуповує в банку заставні та випускає цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперів йдуть на видачу нових кредитів, таким чином, створюється система рефінансування іпотечних кредитів. У завдання агентства входить:
- Викуп у кредиторів закладних або прав вимоги за іпотечними кредитами
- Формування первинних іпотечних активів
- Емісія та розміщення іпотечних цінних паперів на фінансових ринках
Забезпеченням емісійних іпотечних цінних паперів є сформовані спеціальним чином пули заставних або іпотечних кредитів.
Інвестори - покупці іпотечних цінних паперів. Головним чином це інституційні інвестори, такі як пайові та пенсійні фонди, страхові компанії, банки, портфельні керуючі. Враховуючи, що рейтинг іпотечних цінних паперів близький до рейтингу суверенного боргу, можна припустити, що даний вид фінансового інструменту стане популярним серед російських і західних інвесторів.
1.2 Другорядні
Ріелтерська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів і підготовки пакету документів, необхідного для надання в банк.
Оціночна компанія - необхідна для визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єктів нерухомості, що є предметом застави.
Страхова компанія - виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення наступних видів страхування:
- Страхування ризику пошкодження та знищення об'єкту
- Страхування ризику втрати права власності на предмет іпотеки
- Страхування ризику втрати життя і працездатності позичальника
Витрати по щорічному страхуванню несе позичальник.
Державний реєстратор - орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У його функції входить реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки.
Нотаріус - відповідно до російського законодавства договір застави прав власності на нерухомість вимагає нотаріального засвідчення.
Паспортні служби - Реєструють громадян за місцем проживання.
Органи опіки та піклування - забезпечують захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю.

2. Розвиток національних систем кредитування
У всьому світі технологія інвестування у житлову сферу будується на трьох основних принципах: контрактні заощадження, іпотечне кредитування, державна підтримка. Конкретні механізми реалізації цих принципів можуть вельми і вельми відрізнятися.
2.1 Контрактні заощадження
Стійкі системи контрактних заощаджень введені:
У Пруссії - статутом 1783 р . і 1872 р .;
В Австрії - цивільним укладенням 1811 р . і статутом 1871 р .;
У Саксонії - статутом 1843 р . і кодексом 1863 р .
У Німеччині діє найбільш відома модель контрактних заощаджень - будівельні ощадні каси. Вони почали виникати ще наприкінці XVIII століття в шахтарських селищах за простим принципом: якщо для будівництва одного будинку потрібно 10 тисяч грошових одиниць, а кожен бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то, отже, він міг побудувати житло лише через 10 років. У разі об'єднання заощаджень десяти таких охочих один з них міг придбати житло вже через рік, другий - через два і т.д. Таким чином, у виграші опиняються всі, крім останнього.
Сучасні будівельні ощадні каси - один з основних інститутів інвестування житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво кожних трьох із чотирьох одиниць житла фінансується за участю системи житлових будзаощадження.
Джерелом ресурсів для цільових житлових позик у будощадкасі є вклади громадян, плата позичальників за користування житловим позикою, а також державна премія, яка виплачується згідно з контрактом про будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок певну суму. Житловий кредит може отримати тільки вкладник будощадкаси після закінчення певного часу (зазвичай п'ять-шість років), протягом якого він щомісячно робив внески на встановлену в контракті суму. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) фіксовані на весь час дії контракту.
Погашення житлової позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про лад заощадженнях. Максимальний термін погашення позики 12 років. Процентні ставки зазвичай складають 5-6% в рік (в середньому на 4 відсотки нижче ринкових процентних ставок).
Інші моделі контрактних житлових заощаджень функціонують у Франції та Великобританії.
У Франції є два види житлових ощадних рахунків: на першому (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати до 100 тис. франків і після цього отримати пільговий житловий кредит у 150 тис. франків під 3,75% річних, при цьому щороку до цільового вкладом додається державна премія в розмірі 7,5 тисячі франків. Другий вид житлових ощадних рахунків - так звані рахунки PEL (план житлових заощаджень), на яких можна накопичувати до 400 тис. франків і отримувати пільговий житловий кредит на суму до 600тис. франків під 4,8% річних. Ставки за кредитами нижче ринкових на 4-5 відсотків. Найбільший земельний банк (Credit foncier de France) та його філія - ​​Контора підприємців (Contoire des entredivneurs) надають позики землевласникам і будівельним компаніям на житлове та промислове будівництво. Іпотечні операції пов'язані з видачею - середньострокових і довгострокових - іпотечних позик в основному великим будівельним компаніям і землевласникам на житлове та промислове будівництво терміном від 3 до 20 років.
У Великобританії ще з минулого століття успішно функціонує система будівельних товариств. Механізм їх роботи трохи схожий на діяльність німецьких механізмів, але для отримання житлового кредиту не обов'язково бути вкладником будівельного товариства. В останні роки в результаті лібералізації банківського законодавства Сполученого Королівства діяльність будівельних товариств все більше перетинається з діяльністю комерційних банків.
2.2 Іпотечне кредитування
До закінчення другої світової війни іпотечні банки були найбільш розвивається формою організації іпотечного кредитування. Такі банки самостійно емітували іпотечні цінні папери з метою залучення довгострокових фінансових ресурсів.
Діяльність іпотечних банків лежить в основі так званої однорівневої
системи іпотечного кредитування. Такі системи домінують в Данії, Швеції та Канаді, також дуже розвинені в Німеччині, Австрії, Нідерландах, Великобританії і Фінляндії. У Франції та Іспанії однорівнева система реалізована через монопольні державні іпотечні банки.
У Німеччині з 1900 р . існує спеціальна система іпотечних банків. З тих пір жоден з них не розорився. Крім того, відсотки за заставними листами вони виплачували своїм вкладникам навіть під час першої та другої світових воєн. Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині у XVIII столітті (одночасно з Росією). Перший іпотечний банк заснований в Силезії в 1770 році. Це був державний банк, який надає фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам. Для залучення коштів банк став випускати заставні (різновид іпотечних облігацій).
У Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій. Спочатку об'єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом - кредитування житлового будівництва. У той же час ключовими учасниками канадської системи іпотечного кредитування є державні житлові корпорації, що організують житлове будівництво, підбір позичальників та страхування кредитних ризиків.
У Данії реалізована система іпотечного кредитування, в якій 100% іпотечних кредитних зобов'язань секьюритизуються, тобто перетвориться в цінні папери, що реалізуються на ринку з метою залучення довгострокових кредитних ресурсів. Тому за обсягами іпотечних цінних паперів Данія займає 29% від загального обсягу обертаються в Європі (попереду тільки Німеччина з 44%).
У Великобританії процес формування іпотечних банків набув характеру заміщення будівельних товариств. Найбільші будівельні товариства, наприклад Abbey National, самі перетворилися на іпотечні банки. У 90-х роках минулого століття іпотечні банки стали переважати за обсягами кредитів над будівельними товариствами.
У Аргентині ефективна система іпотечного кредитування реалізована за допомогою Усесвітнього Банку в рамках програм підтримки ринків, що розвиваються. Уряд Аргентини створило гарантійний Фонд для облігацій (боргових зобов'язань), емітованих банками - учасниками проекту. Світовий Банк для створення Фонду надав 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн. доларів США. Фонд видає гарантії по цінних паперах (паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків), що емітуються суб'єктами іпотечного ринку. Плата за гарантію - 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Світового Банку.
Гарантійний Фонд створюється для того, щоб викупити у банків - учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс зважаючи на спад на ринку. Розрахунок з Фондом проводиться у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з Фондом, продати йому свої цінні папери.
Банки - учасники емітують номіновані за курсом долара США облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів (як в області виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за узгодженням з гарантом (Фондом) може вибрати вид облігацій, що емітуються.
Однак еволюція іпотеки привела до формування так званої дворівневої системи іпотечного кредитування, де кредитор і емітент іпотечних цінних паперів (mortgage backed securities - MBS) розділені. У першу чергу це обумовлено міркуванням підтримки ліквідності універсальних комерційних банків, що беруть участь в довгостроковому іпотечному кредитуванні. Вперше така система була реалізована і набула поширення в США.
У Сполучених Штатах Америки ще в часи Ф. Рузвельта почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва та придбання житла у власність. Сьогодні система фінансування житла в США - це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє велика кількість установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п.
Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування - проблему кредитних ресурсів. З цією метою в різні роки були створені спеціалізовані організації - Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae), Корпорація житлового кредитування (Freddie Mac) і Урядова національна іпотечна асоціація (або Ginnie Mae).
Федеральна національна іпотечна асоціація була заснована американським урядом в 1938 році. Вона починала як філіал державної корпорації Reconstruction Finance Corporation. Спочатку вона була названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонська Національна Іпотечна Асоціація. Проте в тому ж році її назва змінилася на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Mae) - Федеральна національна іпотечна асоціація. Головною метою Fannie Травні була покупка і продаж застав, застрахованих Federal Housing Administration (FHA) - Федеральна Житлова Адміністрація. У 1954 році Fannie Травні стала корпорацією із змішаною власністю: її звичайні акції знаходилися в приватному володінні, а привілейовані у власності держави.
У 1968 році була проведена реструктуризація Федеральної Національної Іпотечної Асоціації: в результаті вона була розділена на два окремі підприємства. Одне з них зберегло назву Fannie Mae, фактично набувши статусу приватної компанії (держава зберігає за собою відносно невеликий пакет). Сьогодні Fannie Травні - найбільша за розміром активів національна корпорація, а також найбільший джерело звичайних іпотечних фондів у США. Акціями Fannie Травні торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі (New-York Stock Exchange, NYSE). Її акції знаходяться серед найбільш активно продаються. Вони також входять до каталогу Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Інше підприємство - Урядова національна іпотечна асоціація (Government National Mortgage Association, GNMA або Ginnie Mae) - державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися в приватному секторі.
Всі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло і під державну гарантію або державне страхування, випускати цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами. Вартість іпотечних цінних паперів, що обертаються на ринку, за оцінками експертів досягла на початку 2001 року 3,5 трлн. доларів, що порівнянно з обсягами ринків американських урядових цінних паперів (3 трлн.) або корпоративних облігацій (3,5 трлн. доларів).
Слід звернути увагу на цікавий факт: у країнах Східної Європи США безпосередньо або через Світовий банк, де основним "донором" знову ж таки виступають США, витратили десятки мільйонів доларів у рамках програм допомоги зі створення систем іпотечного кредитування та фінансування за американським зразком, але в підсумку ці країни (за винятком Росії) прийняли закони, засновані на німецькому (європейському континентальному) право як більш відповідному історичним традиціям і економічним реаліям цих країн.
У той же час в останні роки в континентальних європейських країнах, наприклад, у тій же Німеччині, все частіше починають звертатися до американської та англійської системі сек'юритизації активів. Тобто розглядають можливу дворівневу систему іпотечного кредитування. Іншими словами, дві системи (однорівнева і дворівнева) не є антагоністичними і можуть діяти паралельно.
2.3 Державна підтримка
У всіх країнах з розвиненими системами іпотечного кредитування держава надавала кредитним інститутам і громадянам - позичальникам величезну допомогу, особливо в період формування систем.
Основною формою державної підтримки іпотечних кредиторів є державні гарантії, що забезпечують додаткове покриття емітованих цінних паперів. Так у США державні гарантії забезпечували випуск MBS більше 30-ти років, аж до 1970 р ., Коли Fannie Mae було дозволено випускати іпотечні облігації на основі кредитів, не забезпечених державними гарантіями.
Але на цьому державна підтримка не закінчилася, а придбала іншу форму. Федеральне законодавство США дозволив використовувати бюджетні кошти на придбання MBS, тим самим, прирівнявши цей вид цінних паперів до державних зобов'язаннях. Комітет з відкритого ринку ФРС уповноважений купувати і продавати їх при проведенні грошово-кредитної політики.
Не менш важливою формою державної підтримки є страхування кредитних ризиків. Важливим кроком на шляху формування інституційних основ сучасної системи іпотечного кредитування стало створення в 1934 році Федеральної житлової адміністрації (Federal Housing Administration, FHA) відповідно до Національного актом про житло. Основними напрямками діяльності FHA є створення системи взаємного страхування іпотечних кредитів і розробка і вдосконалення стандартів іпотечного житлового кредитування. FHA стала першою страховою компанією, заснованою державою, страхує кредитні ризики за іпотечними житловими кредитами.
Основним завданням FHA є сприяння малозабезпеченим сім'ям у поліпшенні житлових умов. Паралельно вирішуються завдання поліпшення житлових стандартів, а також створення системи взаємного страхування іпотечних кредитів. FHA здійснює близько сорока різних страхових та кредитних програм. У їх число, зокрема, входить програма державного страхування іпотечних кредитів на житло. В кінці 1991 фінансового року обсяг страхових зобов'язань FHA склав 378,1 млрд. доларів.
Основні програми страхування іпотечних кредитів розроблені для полегшення придбання, будівництва або реконструкції житла певними категоріями громадян, які не в змозі виконати вимоги внесення початкового платежу за звичайні кредити. FHA в першу чергу сприяє тим, хто вперше купує житло, покупцям житла з числа національних меншин, а також покупцям з низьким і помірним доходом, тобто найбільш потребують додаткової допомоги. Страхування здебільшого таких кредитів здійснюється Фондом взаємного страхування іпотечних кредитів, створеним на основі самоокупності. Ставка відсотка за кредитами, що страхуються FHA, знаходиться на рівні ринкових ставок, у той час як вимоги первинного внеску трохи нижче, ніж за звичайні кредити.
Кредити FHA не можуть перевищувати встановлений рівень, що складав, наприклад, в 1993 році 67 тисяч доларів для окремого будинку на одну сім'ю. Якщо позичальники порушують терміни виплат за своїми кредитами, банк, що видав їм іпотечний кредит, подає заявку в Департамент житла і міського розвитку на страхове відшкодування невиплаченої частини кредиту. Департамент виплачує необхідну суму і стає при цьому власником такого майна. Штат працівників Відділу за розпорядженням майном Департаменту житла і міського розвитку спільно з підрядниками вживає необхідних заходів для утримання цього майна і його продажу на ринку.
Ось деякі факти, які ілюструють діяльність FHA:
іпотечні кредити FHA щорічно дозволяють зробити перший крок на шляху до домоволодіння 165 - 275 тисячам сімей та одиноких громадян з числа тих, хто не має можливості придбати житло іншим шляхом. З 850 тисяч іпотечних кредитів, які в середньому FHA страхує кожен рік, 550 000 йдуть на купівлю житла тими людьми, які, за оцінками експертів, не змогли б отримати кредит без такої страховки; близько 40% від загального числа вперше купують житло роблять це з допомогою кредитів FHA, з іншого боку, дві третини позичальників FHA купують житло вперше, більше 20% позичальників FHA - представники національних меншин;
FHA обслуговує сім'ї, чий дохід значно нижче, ніж у тих, хто використовує звичайні джерела фінансування. Так у 1992 році середній дохід позичальників FHA склав 37 тисяч доларів у порівнянні з 55 тисячами доларів у позичальників, які користуються звичайними кредитами;
FHA обслуговує тих, у кого бракує первинних засобів для купівлі житла. Порядку двох третин іпотечних кредитів, які отримали страховку від FHA, мали первісне співвідношення величини позики до вартості заставленого майна не нижче 90%.
При цьому FHA ніколи не користувалася бюджетними коштами. Свої програми підтримки іпотечного кредитування FHA з самого початку здійснює у відповідності з основним принципом страхування, що полягає в об'єднанні можливих ризиків в одну велику групу для мінімізації неминучих втрат. У результаті Взаємний фонд іпотечного страхування, що входить в FHA, досягає успіху, а за всю шістдесятирічну історію FHA цей фонд не витратив на покриття збитків жодного долара платників податків.
У 1944 році Конгресом була створена Адміністрація по справах ветеранів (Veterans Administrations, VA), уповноважена гарантувати іпотечні кредити, видані окремим категоріям ветеранів війни і відповідають вимогам, встановленим Адміністрацією. Спочатку VA видавала гарантії на 50% виданого кредиту або 2000 доларів, залежно від того, яка з цих величин менше. Сьогодні ця сума збільшена до 46 000 доларів. Адміністрація проводить оцінку нерухомості, на придбання якої видаються іпотечні кредити, і таким чином визначає суму, з якої виходить при видачі сертифіката гарантії. За надання гарантій VA стягує з позичальників збір, що залежить від величини початкового внеску.
У 1989 році частка кредитів, застрахованих від неповернення Федеральної житлової адміністрацією, склала 26% загального числа виданих іпотечних кредитів, частка кредитів, гарантованих Адміністрацією у справах ветеранів - 10%; застрахованих приватними компаніями - 16%. При цьому частка кредитів, незастрахованих від ризику неповернення, склала 46%.
Ще одна форма державної підтримки - адресна фінансова допомога громадянам при придбанні житла, у тому числі із залученням іпотечних кредитів - є невід'ємним елементом житлово-соціальної політики. Найбільш відрегульованої представляється система соціальної підтримки позичальників в Німеччині Вкладники будощадкас, одержують щорічні премії за свої заощадження (до 10% до накопиченої суми).
Після отримання житлового кредиту держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) - наприклад, гасіння частини кредиту при народженні в сім'ї позичальника дитини, і непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальникові - залежно від майнового стану, складу його сім'ї і т.п .
Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, слід відзначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з основних факторів економічного розвитку в США (новий курс Рузвельта), у Німеччині (післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині ("план Коваль") і в Чилі (реформи Піночета).
2.4 Умови іпотечного страхування
Страхування - обов'язкова умова при оформленні іпотеки. За законом позичальник зобов'язаний страхувати тільки предмет застави від пошкодження і цілковитого знищення. Але банки-кредитори, як правило, вимагають, щоб позичальник додатково страхував своє життя і працездатність і ризик втрати права власності на житло (титул). Термін іпотечного страхування дорівнює строку, на який оформляється іпотечний кредит.
При іпотечному страхуванні житла банк наполягає на страховці в сумі кредиту, збільшеної на 10%, але багато позичальників страхують житло, що купується на повну його вартість. При такому варіанті, якщо настане страховий випадок, то страхова компанія погасить іпотечний кредит в банку за позичальника, і видасть йому суму, що залишилася за страховим договором.
Якщо позичальник (або його роботодавець) застрахував раніше життя і працездатність у будь-якої страхової компанії, і йому не хочеться міняти страховика цих ризиків, то йому необхідно підібрати той банк, який готовий зарахувати існуючий у позичальника страховий поліс, не дивлячись на те, що страховик не є його партнером.
Що стосується втрати права власності на житло, то деякі банки вимагають страхувати цей ризик на весь період іпотечного кредитування, а деякі тільки на 3 роки (термін позовної давності по недійсних угодах). Якщо житло здобувається в новобудові, то титул страхувати необов'язково.
Тарифи на страхування ризиків визначаються індивідуально для кожного позичальника. Страхування житла становить 0,3-0,5% суми страховки і залежить від того, які біля будинку перекриття (дерев'яні чи інші), загального технічного стану житла, наявності обробки і пр. Тариф на страхування життя і працездатності позичальника іпотечного кредиту змінюється в межах 0,3-1,5%. На нього впливають вік позичальника, стан його здоров'я, характер професійної діяльності. Іноді банки вимагають застрахувати так само життя созаемщика, якщо його доходи враховувалися при визначенні розміру кредиту. При страхуванні титулу має значення «юридична чистота» житла. Тариф по цьому ризику становить 0,2-0,7%
У середньому сукупні витрати позичальника на іпотечне страхування становлять 1-1,5% на рік від залишку по кредиту з урахуванням відсотків.
Страхові платежі по іпотеці здійснюються раз на рік. Коли підходить термін платежу, банк повідомляє в страхову компанію залишок заборгованості позичальника, і, виходячи з цієї суми, розраховується страховий внесок. Таким чином, розмір страхових платежів щороку зменшується разом із заборгованістю за кредитом. Страхування життя і працездатності оплачується з моменту отримання кредиту. Момент страхових виплат по самому житлу залежить від того, яке житло купується - готове або будується. У першому випадку позичальник оплачує страхування нерухомості й титулу з моменту отримання кредиту, а в другому - після оформлення житла у власність.
При укладанні договору страхування іпотеки слід уважно вивчити перелік страхових випадків, по яких збитки будуть відшкодовані. При страхуванні життя і працездатності страховими випадками зазвичай є смерть застрахованого і часткова або повна втрата працездатності (привласнення статусу інваліда I або II групи) у період дії страхового договору. При страхуванні житла страховим випадком є ​​загибель або пошкодження нерухомості в результаті пожежі, затоки рідиною, стихійного лиха, протиправних дій третіх осіб (вандалізму, підпалу, підриву вибухових речовин), конструктивних дефектів будинку, про які на момент укладення договору страхувальникові відомо не було. Страховим випадком зі страхування титулу житла може бути вступило в законну силу рішення суду, в результаті якого позичальник втратив права власності на предмет іпотеки.
При настанні страхового випадку слід негайно поставити до відома кредитора і страхову компанію та уточнити порядок дій у тій або іншій ситуації.
У випадку смерті позичальника або отримання ним інвалідності страхова компанія виконує за нього зобов'язання з погашення іпотечного кредиту та сплати відсотків. Закладена квартира переходить у власність позичальника або його спадкоємців.
У разі пошкодження застрахованого житла, страховик виплачує страхове відшкодування позичальникові. Якщо житло було застраховано тільки на суму іпотечного кредиту, а не на повну вартість, то отриманих за страховкою коштів може не вистачити на відновлення житла.
У випадку фізичної втрати житла або втрати права власності на нього, одержувачем страхової виплати є банк-кредитор, і він отримає від страхової компанії залишок заборгованості за кредитом, збільшений на 10%. Позичальник може одержати різницю вартості житла та іпотечного кредиту, якщо застрахував житло на його повну вартість.
2.5 Іпотечне страхування: тенденції та проблеми
У розвитку іпотеки беруть участь різні організації: Держдума, уряд, банки, що надають іпотечні кредити, страхові компанії, які страхують іпотечні ризики. І всі вони стикаються з самими різними труднощами. Про те, які проблеми доводиться вирішувати страховикам у ході реалізації програми іпотечного страхування.
В даний час на ринку застосовуються два підходи до організації іпотечного страхування.
Перший підхід передбачає, що договори страхування при іпотечному кредитуванні полягають двома страховиками: в частині страхування життя і здоров'я позичальника кредиту - через спеціалізовану страхову компанію по життю, в частині майнового страхування - через страхову компанію, що реалізує майнові види страхування.
При використанні другого підходу договори страхування укладаються одним страховиком за всіма видами страхування, тобто здійснюється комплексне страхування.
У першому варіанті, при укладанні договору страхування двома страховиками, виникають певні незручності перш за все для позичальника кредиту (страхувальника), пов'язані зі збільшенням обсягу оформлюваних документів. Крім того, даний варіант вимагає вибудовування налагодженої схеми взаємодії двох страхових компаній для оперативного оформлення договорів та врегулювання страхових випадків.
У другому варіанті проблем з технологією продажів немає, так як реалізація його проводиться силами одного страховика. Однак, відповідно до Закону про організацію страхової справи в РФ, суміщення страхування життя і майнових видів страхування можливо лише до 1 липня 2007 року. Тому, якщо законодавча база не зміниться, укладати комплексні договори іпотечного страхування силами одного страховика стане неможливо.
В даний час на ринку іпотечного страхування спостерігається тенденція необгрунтованої мінімізації страхових тарифів. З метою забезпечення споживчої привабливості іпотечного продукту банки відбирають для роботи страхові компанії, що пропонують поліси за мінімальними цінами.
Страхування за економічно необгрунтованими тарифами може привести до зниження фінансової стійкості страхової компанії і як наслідок до можливого невиконання зобов'язань при настанні страхових випадків.
Тарифи страхування життя базуються на статистичних даних про смертність населення і залежать від багатьох чинників: статі, віку позичальника, періоду страхування, порядку сплати внесків. Тому договори страхування життя вимагають проведення індивідуального андеррайтингу для кожного позичальника. Індивідуальні тарифи страхування життя, як правило, в середньому вище групових, особливо для вікової групи тих, кому 40 і більше років (в першу чергу це стосується чоловіків).
Для страхових компаній, що мають великий портфель договорів страхування життя позичальника кредиту, може виявитися доцільним застосування усереднених тарифів, спільних для певних вікових груп позичальників. За умови погодження даного способу тарифікації з Федеральною службою страхового нагляду страхова компанія могла б таким чином спростити процедуру андеррайтингу і прискорити оформлення страхового полісу.
Питання про вигодонабувача
У ході реалізації іпотечних програм досить часто постає питання про вигодонабувача за договором страхування майна, закладеного у забезпечення іпотечного кредиту. На жаль, банки і ряд страхових компаній дотримуються різної точки зору на цей рахунок.
Так, юридичні служби ряду банків і страхових компаній вважають, що майнові інтереси, пов'язані з ризиком загибелі або пошкодження майна відповідно до статей 211 і 929 ГК РФ, несе власник (тобто фізична особа, а не банк), якщо інше не передбачено законом або договором. У зв'язку з відсутністю майнового інтересу в даному випадку банк не може бути призначений вигодонабувачем. При цьому відповідно до статті 31 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» заставодержатель (банк) має право на задоволення своєї вимоги за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, безпосередньо із страхового відшкодування за втрату або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховане. Ця вимога підлягає задоволенню переважно перед вимогами інших кредиторів заставодавця та осіб, на чию користь здійснено страхування, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Таким чином, захист інтересів банку досягається навіть без призначення його вигодонабувачем за договором страхування.
Інша точка зору: якщо у позичальника є зобов'язання перед банком в забезпечення кредиту (тобто квартира, куплена за іпотечною схемою), то до погашення кредиту вигодонабувачем є банк, а не позичальник кредиту. Дана позиція досить поширена і є обов'язковою вимогою ряду банків при укладанні договорів іпотечного страхування.
Відсутність єдиного підходу до даного питання приводить до суперечок і гальмує процес розвитку іпотечного страхування. Для спрощення взаємодії банків і страхових компаній необхідно чітко і ясно визначити - хто є вигодонабувачем за договором страхування майна, закладеного у забезпечення кредиту при іпотечних угодах.
Звертає на себе увагу ініціатива Агентства іпотечного житлового кредитування, спільно з Національною страхової гільдією запропонував розробити правила страхування при іпотечних угодах єдиного стандарту для страхових компаній, що реалізують програму іпотечного страхування, які передбачають однакові правила страхування та форми страхової документації. Це, безсумнівно, буде сприяти уніфікації страхового продукту і дозволить усім учасникам іпотечного ринку простіше й ефективніше будувати взаємовигідні відносини в цій сфері бізнесу.
Інвестування в будівництво: проблеми
Сьогодні при досить високих цінах на житло перед усіма учасниками іпотечного ринку стоїть завдання забезпечення доступності іпотечних кредитів для широких верств населення. На жаль, велика кількість потенційних позичальників не встигають за зростанням вартості житла накопичувати необхідні кошти для початкових внесків.
У рамках співпраці СГ «СОГАЗ» з одним із стратегічних партнерів ВАТ «СОГАЗ»-АБ «Газпромбанк» була розроблена та розпочато реалізацію програми страхування фінансових ризиків при інвестуванні в будівництво житла.
Наявність такого поліса дозволить страхувальнику, як правило, фізичній особі, у разі невиконання контрагентом (забудовником, інвестором) своїх зобов'язань отримати грошові кошти від страхової компанії, сплачені ним раніше на підставі договору інвестування на будівництво житла на стадії забудови об'єкта.
Варто відзначити, що вступ в силу Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ" сприяє більш інтенсивному розвитку іпотеки на первинному ринку житла.
Разом з тим підсумки перших місяців роботи компанії «СОГАЗ» по страхуванню фінансових ризиків при інвестуванні в будівництво позначили ряд проблем.
1. Стаття 20 Закону (інформація про забудовника) на практиці не працює. Інвестори та забудовники не поспішають публікувати в доступних друкованих виданнях і відкритих джерелах інформації, в тому числі в Інтернеті, відомості про свою ділову репутацію, фінансової стійкості, що створює істотні труднощі для всебічної оцінки фінансового ризику.
2. При офіційному зверненні до забудовників (інвесторам) практично неможливо одержати навіть мінімальний перелік документів, необхідних нам для проведення андеррайтингу та формування полісних умов.
3. Відсутність єдиних стандартних форм контрактів на купівлю-продаж нерухомості, на участь у пайовому будівництві. Багато забудовників (інвестори) намагаються не укладати інвестиційні договори з набувачами житла (позичальниками), а застосовують альтернативні схеми: вексельні, попередні договори купівлі-продажу (житлові ф'ючерси) з подальшою заміною їх на реальні договори купівлі-продажу нерухомості і так далі. Подібні схеми покупки житла не дають можливості визначити умови страхового захисту. Логічним було б законодавчо розробити і затвердити до обов'язкового застосування єдину форму договорів купівлі-продажу нерухомості між забудовником (інвестором) та набувачем житла.
4. Найчастіше в інвестиційних контрактах не фіксується дата закінчення будівництва та здачі об'єкта, що не дозволяє всебічно оцінити відповідальність забудовника перед набувачем житла (позичальником), як наслідок - у договорі страхування фінансових ризиків неможливо точно визначити істотні умови договору та період страхової відповідальності.
5. Через нерозвиненість даного виду страхування існує ряд проблем з передачею у перестрахування укладених договорів, тому що страховики, не маючи достатнього досвіду щодо оцінки відповідних ризиків, побоюються приймати їх у перестрахування. Через певний період часу, протягом якого у страхових компаній сформується досить об'ємний портфель договорів даного виду страхування, виникнуть труднощі з передачею в перестрахування фінансових ризиків західним перестрахувальникам, враховуючи специфіку російського ринку нерухомості. У зв'язку з цим, на наш погляд, було б доцільним в рамках реалізації програми іпотечного кредитування створити професійне некомерційне партнерство (об'єднання, пул), в якому були б об'єднані зусилля страхових компаній, що приступили до реалізації даного виду страхування.
Згідно з Федеральним законом від 30.12.2004 року повинен бути створений уповноважений орган у ранзі Федеральної інспекції з контролю за створенням (будівництвом) об'єктів нерухомого майна за пайовим будівництва та регіональні інспекції у федеральних округах Росії, покликані здійснювати державне регулювання, контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості. Співпраця об'єднання страховиків з даними уповноваженим органом у рамках програми страхування фінансових ризиків при інвестуванні в будівництво дозволить більш якісно реалізовувати програму страхування і забезпечити наших клієнтів надійним страховим захистом.
В даний час у Білорусі страхується менше 5% всіх потенційних ризиків, в той час як в розвинених країнах ця цифра становить 90-95%. Значить, страхування підміняється завищенням кредитних ставок, підвищенням цін або подорожчанням всього комплексу фінансових послуг. Це суперечить одній з головних завдань інституту іпотеки - зниження процентних ставок за кредитами за рахунок підвищення надійності позик.
2.6 Історія виникнення і розвитку
Гарантійне іпотечне страхування набуло широкого поширення в 1930-1940-х рр.. в США та Канаді. У той час уряди цих країн зіткнулися з необхідністю термінового вжиття заходів щодо стимулювання ринку іпотечного кредитування для вирішення житлової проблеми як для жителів зростаючих міст, так і для численних ветеранів, які повертаються додому з Європи після завершення Другої світової.
Однак банки не поспішали надавати іпотечні кредити: занадто жива ще була пам'ять про часи Великої депресії. Після глибокої економічної кризи 1930-х р. найбільші банки, пройшовши через хвилю дефолтів, не хотіли надавати житлові кредити населенню, а якщо й надавали, то під високий відсоток, на п'ять-сім років і з 40-50%-ним початковим внеском - умови, нереальні для людей, які втратили всі свої накопичення в результаті зростання інфляції і краху десятків банків.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Курсова
78.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Сутність реалізації іпотечного кредитування
Сутність страхування
Економічна сутність страхування
Поняття і сутність держави 2 Сутність соціальне
Сутність і значення соціального страхування
Сутність принципи і роль страхування
Сутність і порядок страхування життя
Необхідність та сутність страхування Практичні завдання
Сутність і роль страхування в системі суспільних відносин
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru