Створення і діяльність товариств власників житла 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

РОСІЙСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ

ТОРГОВО-ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

Реферат

з дисципліни «Земельна і житлова політика» на тему:

Створення і діяльність товариств власників житла

Москва 2010

Зміст

Введення

Права та обов'язки товариства власників житла

Членства та органи управління ТСЖ

Майно та кошти ТСЖ

Плата за житлове приміщення і комунальні послуги

Субсидії та компенсації витрат

Управління багатоквартирним будинком

Висновок

Список використаної літератури

Введення

Згідно зі ст. 135 Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ) товариство власників житла - це некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном . Статут товариства власників житла приймається на загальних зборах, що проводиться у порядку, встановленому ст. 45 - 48 ЖК РФ, більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Кількість членів товариства власників житла, які створили товариство, має перевищувати п'ятдесят відсотків голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Товариство власників житла створюється без обмеження строку діяльності, якщо інше не передбачено статутом товариства. Воно є юридичною особою з моменту державної реєстрації, має печатку із своїм найменуванням, розрахунковий та інші рахунки в банку, інші реквізити.

Товариство власників житла відповідає за своїми зобов'язаннями всім належним йому майном. Товариство власників житла не відповідає за зобов'язаннями своїх членів. Члени товариства власників житла не відповідають за зобов'язаннями товариства. Відповідно до ст. 136 ЖК РФ власники приміщень у одному багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне товариство власників житла. Рішення про створення товариства власників житла приймається власниками приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у такому будинку.

Товариство власників житла може бути створено при об'єднанні:

1) кількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку, з земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури ;

2) декількох розташованих близько один до одного будинків, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури.

Державна реєстрація товариства власників житла здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб. У споруджуваних багатоквартирних будинках товариство власників житла може бути створено особами, яким буде належати право власності на приміщення в таких будинках (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ). Рішення про створення товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках приймається на загальних зборах громадян, зазначених у ч. 1 ст. 139 ЖК РФ, що проводиться у порядку, встановленому ст. 45 - 48 ЖК РФ. Державна реєстрація товариства власників житла в споруджуваних багатоквартирних будинках здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.

Права та обов'язки товариства власників житла

Які права та обов'язки товариства власників житла?

Згідно зі ст. 137 ЖК РФ товариство власників житла має право:

1) укладати відповідно до законодавства договір управління багатоквартирним будинком, а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства;

2) визначати кошторис доходів і витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт та реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески і відрахування до резервного фонду, а також витрати на інші встановлені цією главою і статутом товариства цілі;

3) встановлювати на основі прийнятої кошторису доходів і витрат на рік розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;

4) виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку та надавати їм послуги;

5) користуватися наданими банками кредитами в порядку і на умовах, передбачених законодавством;

6) передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та надають товариству послуги;

7) продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству.

У випадках якщо це не порушує права та законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, товариство власників житла має право:

1) надавати в користування або обмежене користування частину спільного майна в багатоквартирному будинку;

2) відповідно до вимог законодавства в установленому порядку надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку;

3) одержувати у користування або отримувати або набувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації;

4) здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені і за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих нього виділених земельних ділянок;

5) укладати угоди та здійснювати інші відповідають цілям та завданням товариства дії.

У разі невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах товариство власників житла в судовому порядку вправі вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів та внесків. Товариство власників житла може вимагати в судовому порядку повного відшкодування завданих йому збитків у результаті невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язань зі сплати обов'язкових платежів і внесків та оплати інших загальних витрат.

Відповідно до ст. 138 ЖК РФ товариство власників житла зобов'язана:

1) забезпечувати виконання вимог цієї глави, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, а також статуту товариства;

2) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами товариства;

3) виконувати в порядку, передбаченому законодавством, зобов'язання за договором;

4) забезпечувати належний санітарний і технічний стан спільного майна в багатоквартирному будинку;

5) забезпечувати виконання всіма власниками приміщень у багатоквартирному будинку обов'язків по утриманню та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до їх часток у праві спільної власності на дане майно;

6) забезпечувати дотримання прав і законних інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю;

7) вживати заходів, необхідні для запобігання або припинення дій третіх осіб, що ускладнюють реалізацію прав володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження власників приміщень спільним майном в багатоквартирному будинку або перешкоджають цьому;

8) представляти законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі у відносинах з третіми особами.

Членство і органи управління ТСЖ

Як виникає членство в товаристві власників житла?

Згідно з ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товаристві власників житла виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до товариства. Якщо у багатоквартирному будинку таке товариство створене, особи, які набувають приміщення в цьому будинку, має право стати його членами після виникнення у них права власності на приміщення. Членство в товаристві власників житла припиняється з моменту подачі заяви про вихід з членів товариства або з моменту припинення права власності члена товариства на приміщення в багатоквартирному будинку.

Які органи управління товариства власників житла?

Відповідно до ст. 144 ЖК РФ органами управління товариства власників житла є загальні збори членів товариства і правління товариства.

Загальні збори є вищим органом управління товариства і скликається в порядку, встановленому статутом товариства (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).

До компетенції загальних зборів належать:

1) внесення змін до статуту товариства;

2) прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства;

3) обрання правління та ревізійної комісії (ревізора) товариства;

4) встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства;

5) утворення спеціальних фондів товариства, в тому числі резервного фонду, фонду на відновлення і ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку та його обладнання;

6) прийняття рішення про одержання позикових коштів, у тому числі банківських кредитів;

7) визначення напрямів використання доходу від господарської діяльності товариства;

8) затвердження річного плану про фінансову діяльність товариства та звіту про виконання такого плану;

9) розгляд скарг на дії правління товариства, голови правління товариства та ревізійної комісії (ревізора) товариства;

10) прийняття і зміна за поданням голови правління товариства правил внутрішнього розпорядку товариства стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їх праці;

11) визначення розміру винагороди членів правління товариства;

12) прийняття рішень про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно у багатоквартирному будинку;

13) інші питання, передбачені ЖК РФ або федеральними законами.

Статутом товариства власників житла до компетенції загальних зборів також може бути віднесене вирішення інших питань. Загальні збори мають право вирішувати питання, які віднесені до компетенції правління товариства.

Згідно з ч. 1 ст. 146 ЖК РФ повідомлення про проведення загальних зборів членів товариства власників житла направляється у письмовій формі особою, з ініціативи якого скликаються загальні збори, і вручається кожному члену товариства під розписку або за допомогою поштового відправлення (рекомендованим листом). Повідомлення направляється не пізніше ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначаються відомості про особу, з ініціативи якого скликаються загальні збори, місце і час проведення зборів, порядок денний загальних зборів. Загальні збори членів товариства власників житла не має права виносити на обговорення питання, які не були включені до порядку денного.

Правомочності загальних зборів членів товариства власників житла встановлюються відповідно до ст. 45 ЖК РФ і статутом товариства. Загальні збори членів товариства правомочні, якщо на ньому присутні більше половини членів або їх представників.

Рішення загальних зборів членів товариства власників житла з питань, віднесених ЖК РФ до компетенції загальних зборів відповідно до п. 2, 6, 7 і 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, приймаються не менш ніж двома третинами голосів від загального числа голосів членів товариства. Рішення з інших питань приймаються більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників. Загальні збори членів товариства власників житла веде голова правління товариства або його заступник. У разі їх відсутності загальні збори веде один з членів правління товариства. Статутом товариства власників житла може бути передбачено голосування за допомогою опитування у письмовій формі або голосування по групам членів товариства в залежності від виду (житлове чи нежитлове) належних їм приміщень у багатоквартирному будинку і розв'язуваних питань.

Згідно з ч. 1 ст. 147 ЖК РФ керівництво діяльністю товариства власників житла здійснюється правлінням товариства. Правління повноважне приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів товариства власників житла.

Правління товариства власників житла обирається з числа членів товариства загальними зборами членів товариства на термін, встановлений статутом товариства, але не більше ніж на два роки. Правління товариства власників житла обирає зі свого складу голову товариства. Правління є виконавчим органом товариства, підзвітним загальним зборам членів товариства. Засідання правління товариства власників житла скликається головою в терміни, встановлені статутом товариства. Засідання правління визнаються правомочними, якщо в такому засіданні бере участь більшість його членів. Рішення правління товариства власників житла оформляється протоколом.

Відповідно до ст. 148 ЖК РФ в обов'язки правління товариства власників житла входять:

1) дотримання товариством законодавства і вимог статуту товариства;

2) контроль над своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків;

3) складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження;

4) управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;

5) наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та звільнення їх;

6) укладення договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;

7) ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності;

8) скликання і проведення загальних зборів членів товариства;

9) виконання інших випливають із статуту товариства власників житла обов'язків.

Голова правління товариства власників житла обирається на термін, встановлений статутом товариства. Голова правління забезпечує виконання рішень правління, має право давати вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства, виконання яких для зазначених осіб обов'язково (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Голова правління товариства власників житла діє без довіреності від імені товариства, підписує платіжні документи та здійснює операції, які відповідно до законодавства, статутом товариства не вимагають обов'язкового схвалення правлінням товариства або загальними зборами членів товариства, розробляє і виносить на затвердження загальних зборів правила внутрішнього розпорядку товариства щодо працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їхньої праці.

Згідно зі ст. 150 ЖК РФ ревізійна комісія (ревізор) товариства власників житла обирається загальними зборами членів товариства не більш ніж на два роки. До складу ревізійної комісії товариства власників житла не можуть входити члени правління товариства. Ревізійна комісія товариства власників житла зі свого складу обирає голову ревізійної комісії. Ревізійна комісія (ревізор) товариства власників житла:

1) проводить не рідше ніж один раз на рік ревізії фінансової діяльності товариства;

2) подає загальним зборам членів товариства висновок про кошторис доходів і витрат на відповідний рік товариства та звіт про фінансову діяльність і розмірах обов'язкових платежів і внесків;

3) звітує перед загальними зборами членів товариства про свою діяльність.

Майно та кошти ТСЖ

Що є майном і що можна вважати засобами товариства власників житла?

У власності товариства власників житла може перебувати рухоме, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Кошти товариства власників житла складаються з:

1) обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;

2) доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань і виконання обов'язків товариства;

3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна в багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій;

4) інших надходжень.

На підставі рішення загальних зборів членів товариства власників житла в товаристві можуть бути утворені спеціальні фонди, що витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок утворення спеціальних фондів визначається загальними зборами членів товариства.

Правління товариства власників житла має право розпоряджатися коштами товариства, що знаходяться на рахунку в банку, відповідно до фінансового плану товариства.

Для досягнення цілей, передбачених статутом, товариство власників житла вправі займатися господарською діяльністю (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).

Товариство власників житла може займатися наступними видами господарської діяльності:

1) обслуговуванням, експлуатацією та ремонтом нерухомого майна в багатоквартирному будинку;

2) будівництвом додаткових приміщень та об'єктів спільного майна в багатоквартирному будинку;

3) здачею в оренду, найм частини спільного майна в багатоквартирному будинку.

На підставі рішення загальних зборів членів товариства власників житла дохід від господарської діяльності товариства використовується для оплати спільних витрат або направляється у спеціальні фонди, що витрачаються на цілі, передбачені статутом товариства. Додатковий дохід може бути направлений на інші цілі діяльності товариства власників житла, передбачені ЖК РФ і статутом товариства (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).

Плата за житлове приміщення і комунальні послуги

Який порядок внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги?

Згідно з ч. 1 ст. 153 ЖК РФ громадяни та організації зобов'язані своєчасно та повністю вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги.

Обов'язок з внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги виникає:

1) у наймача жилого приміщення за договором соціального найму з моменту укладення такого договору;

2) орендаря житлового приміщення державного або громадського житлового фонду з моменту укладення відповідного договору оренди;

3) наймача житлового приміщення за договором найму житлового приміщення державного або громадського житлового фонду з моменту укладення такого договору;

4) члена житлового кооперативу з моменту надання об'єктів оборони;

5) власника жилого приміщення з моменту виникнення права власності на житлове приміщення.

До заселення житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів у встановленому порядку витрати на утримання житлових приміщень та комунальні послуги несуть відповідно органи державної влади та органи місцевого самоврядування або уповноважені ними особи.

Плата за житлове приміщення і комунальні послуги для його наймача за договором соціального найму або договором найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду включає в себе:

1) плату за користування жилим приміщенням (плата за наймання);

2) плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. Капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду;

3) плату за комунальні послуги.

Плата за житлове приміщення і комунальні послуги для власника приміщення в багатоквартирному будинку включає в себе:

1) плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання, поточного та капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку;

2) плату за комунальні послуги.

Власники житлових будинків несуть витрати на їх утримання і ремонт, а також оплачують комунальні послуги на підставі договорів, укладених з особами, які здійснюють відповідні види діяльності (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за комунальні послуги включає в себе плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).

Відповідно до ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься щомісячно до десятого числа місяця, що настає після закінчення місяцем, якщо інший строк не встановлений договором управління багатоквартирним будинком.

Плата за житлове приміщення і комунальні послуги вноситься на підставі платіжних документів, представлених не пізніше першого числа місяця, що настає після закінчення місяцем, якщо інший строк не встановлений договором управління багатоквартирним будинком. Наймачі жилих приміщень за договором соціального найму та договору найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду вносять плату за користування жилим приміщенням (плату за наймання) наймодавцю цього житлового приміщення. Наймачі жилих приміщень за договором соціального найму та договору найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду в багатоквартирному будинку, управління яким здійснюється юридичною особою незалежно від організаційно-правової форми або індивідуальним підприємцем, вносять плату за утримання і ремонт житлового приміщення, а також плату за комунальні послуги цієї організації, що управляє. Якщо розмір внесеної наймачем житлового приміщення плати менше, ніж розмір плати, встановлений договором управління, що залишилася частина плати вноситься наймодавцем цього житлового приміщення в узгодженому з керуючою організацією порядку.

Члени товариства власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, створеного з метою задоволення потреб громадян у житло відповідно до федерального закону про такому кооперативі, вносять обов'язкові платежі або внески, пов'язані з оплатою витрат на утримання, поточний і капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, а також з оплатою комунальних послуг.

Не є членами товариства власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу власники приміщень у багатоквартирному будинку, в якому створені товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку, в якому не створено товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив і управління яким здійснюється керуючою організацією, плату за житлове приміщення і комунальні послуги вносять цієї організації, що управляє. Власники приміщень у багатоквартирному будинку, що здійснюють безпосереднє управління таким будинком, вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з особами, які здійснюють відповідні види діяльності.

Власники житлових будинків оплачують послуги і роботи з їх утримання та ремонту, а також вносять плату за комунальні послуги на підставі договорів, укладених з особами, які здійснюють відповідні види діяльності.

Наймодавець, керуюча організація зобов'язані інформувати в письмовій формі відповідно наймачів житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів та власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку про зміну розміру плати за житлове приміщення і комунальні послуги не пізніше ніж за 30 днів до дати подання платіжних документів, на підставі яких буде вноситися плата за житлове приміщення і комунальні послуги в іншому розмірі, якщо інший строк не встановлений договором управління.

Особи, несвоєчасно або не повністю внесли плату за житлове приміщення і комунальні послуги (боржники), зобов'язані сплатити кредитору пені в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на момент оплати, від не виплачених у строк сум за кожний день прострочення починаючи з наступного дня після настання встановленого строку оплати по день фактичної виплати включно. Збільшення встановленого у цій частині розміру пені не допускається.

Який розмір плати за житлове приміщення?

Згідно з ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за утримання і ремонт житлового приміщення встановлюється в розмірі, що забезпечує утримання спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до вимог законодавства.

Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання), плати за утримання і ремонт житлового приміщення для наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму і договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду та розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення для власників житлових приміщень , які не прийняли рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком, встановлюються органами місцевого самоврядування (в Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Федерації).

Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) державного або муніципального житлового фонду встановлюється в залежності від якості та благоустрою житлового приміщення, місця розташування будинку.

Встановлення розміру плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) не повинно призводити до виникнення у наймача жилого приміщення права на субсидію на оплату житлового приміщення та комунальних послуг. Федеральними законами, законами суб'єктів Федерації, що встановлюють порядок надання житлових приміщень державного житлового фонду іншим категоріям громадян відповідно до ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, можуть бути встановлені інші умови визначення розміру плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання). Порядок визначення розміру плати за житлове приміщення для громадян, які проживають у житлових приміщеннях будинків системи соціального обслуговування, у житлових приміщеннях фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, а також у гуртожитках, якщо в одній кімнаті в гуртожитку проживають кілька громадян, встановлюється власниками зазначених жилих приміщень.

Розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку, в якому не створено товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, визначається на загальних зборах власників приміщень у такому будинку, що проводиться у порядку, встановленому ст. 45 - 48 ЖК РФ. Розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації і встановлюється на строк не менш ніж рік.

Розмір обов'язкових платежів або внесків членів товариства власників житла або житлового кооперативу, пов'язаних з оплатою витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, визначається органами управління товариства власників житла або органами управління житлового кооперативу відповідно до статуту товариства власників житла або статутом житлового кооперативу.

Громадяни, визнані незаможними і займають житлові приміщення за договорами соціального найму, звільняються від внесення плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання). Зміна розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості або з перервами, що перевищують встановлену тривалість, визначається у порядку, встановленому Урядом РФ.

Який розмір плати за комунальні послуги?

Згідно зі ст. 157 ЖК РФ розмір плати за комунальні послуги визначається виходячи з показань приладів обліку, а за їх відсутності - виходячи з нормативів споживання комунальних послуг, затверджуються органами місцевого самоврядування (в Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Федерації) в порядку, встановленому Урядом РФ. Правила надання комунальних послуг громадянам встановлюються Урядом РФ.

Розмір плати за комунальні послуги, передбачені ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, розраховується за тарифами, встановленими органами державної влади суб'єктів Федерації, органами місцевого самоврядування (в Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Федерації) в порядку, встановленому федеральним законом. Зміна форми власності на житлове приміщення, підстав користування житловим приміщенням, утворення чи ліквідації товариства власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу не є підставою зміни розміру плати за комунальні послуги. При наданні комунальних послуг неналежної якості або з перервами, що перевищують встановлену тривалість, зміна розміру плати за комунальні послуги визначається в порядку, встановленому Урядом РФ.

Власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення (ст. 158 ЖК РФ). Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку приймається з урахуванням пропозицій керуючої організації про термін початку капітального ремонту, необхідному обсязі робіт, вартості матеріалів, порядок фінансування ремонту, термінах відшкодування витрат та інших пропозицій, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту.

Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Якщо власники приміщень у багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (в Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Федерації).

Субсидії та компенсації витрат

Який порядок надання субсидій та компенсації витрат?

Згідно зі ст. 159 ЖК РФ субсидії на оплату житлового приміщення та комунальних послуг надаються громадянам у разі, якщо їхні витрати на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, розраховані виходячи з розміру регіонального стандарту нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, і розміру регіонального стандарту вартості житлово- комунальних послуг (встановлюється за правилами ч. 6 ст. 159 ЖК РФ), перевищують величину, відповідну максимально допустимої частці витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї. Розміри регіональних стандартів нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг і максимально припустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї, встановлюються суб'єктом Федерації.

Для сімей з середнім прибутком нижче встановленого прожиткового мінімуму максимально допустима частка витрат зменшується відповідно до поправочних коефіцієнтів, рівним відношенню середньодушового доходу сім'ї до прожиткового мінімуму.

Право на субсидії мають громадяни:

1) користувачі житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;

2) наймачі за договорами найму житлових приміщень приватного житлового фонду;

3) члени житлових кооперативів;

4) власники житлових приміщень.

Цим громадянам субсидії надаються органом місцевого самоврядування або уповноваженою ним установою на підставі заяв громадян з урахуванням постійно проживають разом з ними членів їх сімей.

Субсидії перераховуються громадянам до терміну внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги, встановленого ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

Субсидії надаються громадянам при відсутності у них заборгованості з оплати житлових приміщень і комунальних послуг або при укладенні або виконанні громадянами угод щодо її погашення.

При визначенні прав громадян, які проживають у житлових приміщеннях будь-якої форми власності, на субсидії і розрахунку їх розмірів застосовуються регіональні стандарти нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг і максимально припустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг в сукупному доході сім'ї. Розмір регіонального стандарту вартості житлово-комунальних послуг встановлюється виходячи з цін, тарифів та нормативів, що використовуються для розрахунку плати за утримання і ремонт житлового приміщення і комунальні послуги для наймачів за договорами соціального найму, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих у будинках, рівень благоустрою, конструктивні і технічні параметри яких відповідають середнім умовам в муніципальній освіті.

Порядок визначення розміру субсидій та порядок їх надання, перелік доданих до заяви документів, умови призупинення та припинення надання субсидій, порядок визначення складу сім'ї одержувача субсидії та обчислення сукупного доходу такої сім'ї, а також особливості надання субсидій окремим категоріям громадян встановлюються Урядом РФ.

Фінансування витрат на надання субсидій здійснюється з місцевих бюджетів за рахунок субвенцій, що надаються місцевим бюджетам з бюджетів суб'єктів Федерації, а для Москви і Санкт-Петербурга - з їх бюджетів.

Суб'єктам Федерації на вказані цілі з федерального бюджету може передаватися фінансова допомога, розрахована виходячи з федеральних стандартів, що встановлюються Урядом РФ.

Порядок фінансування витрат на забезпечення надання субсидій, а також порядок фінансування витрат на надання субсидій громадянам, які проходять військову службу і проживають в закритих військових містечках, встановлюється Урядом РФ.

Розмір субвенції з бюджету суб'єкта РФ розраховується виходячи із статистичної інформації про розподіл населення муніципального освіти щодо рівнів середньодушових доходів і з регіональних стандартів:

1) нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій;

2) вартості житлово-комунальних послуг, диференційованої по муніципальних утворень;

3) максимально припустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї.

Орган місцевого самоврядування мають право застосовувати при вираховуванні субсидій відмінні від встановлених регіональних стандартів стандарти нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, вартості житлово-комунальних послуг і максимально припустимої частки витрат громадян на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї, якщо це поліпшує становище громадян, які отримують такі субсидії. Додаткові витрати на надання зазначених у цій частині субсидій фінансуються за рахунок коштів місцевого бюджету.

Субсидії на оплату житлового приміщення та комунальних послуг не надаються іноземним громадянам, якщо міжнародними договорами Російської Федерації не передбачено інше.

Відповідно до ст. 160 ЖК РФ окремим категоріям громадян у порядку і на умовах, які встановлені федеральними законами, законами суб'єктів Федерації і нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування, можуть надаватися компенсації витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послуг за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Компенсації витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послуг включаються до сукупного доходу сім'ї при вираховуванні субсидій, що надаються громадянам у порядку, встановленому ст. 159 ЖК РФ.

Дія розділу VIII ЖК РФ поширюється також на відносини, що виникли з раніше укладених договорів управління багатоквартирними будинками.

Управління багатоквартирним будинком

Які способи управління багатоквартирним будинком?

Згідно зі ст. 161 ЖК РФ управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у такому будинку.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із способів управління багатоквартирним будинком:

1) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;

2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;

3) управління керуючої організацією.

Спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути змінений у будь-який час на підставі його рішення. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Орган місцевого самоврядування в порядку, встановленому Урядом РФ, проводить відкритий конкурс з відбору керуючої організації, якщо протягом року до дня проведення зазначеного конкурсу власниками приміщень у багатоквартирному будинку не обраний спосіб управління цим будинком або якщо прийняте рішення про вибір способу управління цим будинком не було реалізовано.

Орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня проведення відкритого конкурсу, передбаченого ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати зазначеного конкурсу та про умови договору управління цим будинком. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління цим будинком з керуючою організацією, обраною за результатами передбаченого ч. 4 ст. 161 ЖК РФ відкритого конкурсу в порядку, встановленому ст. 445 ГК РФ.

Орган місцевого самоврядування не пізніше ніж через рік після укладення договору управління багатоквартирним будинком скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання про вибір способу управління ім. Будь-який власник приміщення в багатоквартирному будинку може звернутися до суду з вимогою зобов'язати органи місцевого самоврядування вибрати керуючу організацію.

Укладення договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу допускається, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнано таким. Багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією.

Що таке договір управління багатоквартирним будинком і які правила його укладення?

Відповідно до ст. 162 ЖК РФ договір управління багатоквартирним будинком повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів.

За цим договором одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку і хто користується приміщеннями в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені:

1) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;

2) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;

3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;

4) порядок здійснення контролю над виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менш ніж рік і не більше ніж п'ять років.

При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком по закінченні терміну його дії такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація зобов'язана приступити до виконання такого договору не пізніше ніж через тридцять днів з дня його підписання. Зміна або розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюються в порядку, передбаченому цивільним законодавством. Керуюча організація за тридцять днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, товариству власників житла або житловому кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або у разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку одного з даних власників, вказаною в рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління таким будинком, або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення в такому будинку. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація щороку протягом першого кварталу поточного року представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік.

Які особливості управління багатоквартирними будинками?

Порядок управління багатоквартирним будинком, всі приміщення в якому знаходяться у власності Російської Федерації, її суб'єкта або муніципального освіти, встановлюється відповідно Урядом РФ, органом державної влади суб'єкта Федерації та органом місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ).

Управління зазначеним багатоквартирним будинком здійснюється шляхом укладення договору управління даними будинком з керуючою організацією, що вибирається за результатами відкритого конкурсу або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнано таким, без його проведення. Згідно зі ст. 164 ЖК РФ при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками його приміщень договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту загального майна в такому будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників . При цьому всі або більшість власників приміщень у такому будинку виступають в якості одного боку укладених договорів.

Договори холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені.

На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами має право діяти один із власників приміщень або інша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою в письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень.

Відповідно до ст. 165 ЖК РФ з метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування:

1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм;

2) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків;

3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, і організації навчання осіб, які мають намір здійснювати таку діяльність.

Органи місцевого самоврядування та керуючі організації зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію про встановлені ціни і тарифи на послуги та роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків і житлових приміщень у них, про розміри оплати у відповідності з цими цінами і тарифами, про обсяг, про перелік та якість надаваних послуг і виконуваних робіт, а також про ціни та тарифи на послуги, комунальні послуги та розміри оплати цих послуг.

Висновок

Згідно зі ст. 140 ЖК РФ реорганізація товариства власників житла здійснюється на підставі і в порядку, які встановлені цивільним законодавством.

Товариство власників житла за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути перетворено в житловий або житлово-будівельний кооператив.

Ліквідація товариства власників житла здійснюється на підставі і в порядку, встановлених цивільним законодавством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язана прийняти рішення про ліквідацію товариства власників житла у випадку, якщо члени товариства не володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Згідно зі ст. 142 ЖК РФ два і більше товариства власників житла можуть створити об'єднання товариств власників житла для спільного управління спільним майном у багатоквартирних будинках. Управління зазначеним об'єднанням здійснюється за правилами глави 14 ЖК РФ.

Список використаної літератури

  1. Цивільний кодекс Російської Федерації

  2. Житловий кодекс Російської Федерації

  3. Тасенко Т.М. Товариства власників житла / / ЖКГ. - 2007. - № 3.

32


Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
128.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Створення і діяльність товариств власників житла
Організація товариств власників житла як напрям реформи житлово-комунального господарства
Організація товариств власників житла як напрям реформи житлово комунального господарства
Організаційно-правова діяльність Товариства власників житла Каскад
Товариство власників житла
Управління багатоквартирним будинком Товариство власників житла
Товариства власників житла в місті Улан-Уде
Товариства власників житла в місті Улан Уде
Особливості створення акціонерних товариств
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru