додати матеріал


Розробка інвестиційно будівельного проекту житлово коммерчкеского комплексу

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

  
Курсова робота
"Розробка інвестиційно-будівельного проекту житлово-комерційного комплексу"
                                              Виконав:
Перевірив:
Київ 2004

П Л А Н

I. Теоретичні основи інвестиційно-будівельного проектування.
1.1. Сутність інвестиційно-будівельного проекту та чинники, що визначають його ефективність. Вибір виконавця проекту ............................................... .................. стор 3
1.2. Актуальність впровадження систем управління інвестиційно-будівельними проектами. Фази розробки та хід реалізації проекту житлово-комерційного будівництва, його особливості та аспекти реалізації .................................. .............. стор.7
1.3. Житлово-комерційне будівництво та його правова експертиза. Система екологічного супроводження проекту .............................................. .......................... стор.15
II. Розробка інвестиційно-будівельного проекту ЖКК "Перехрестя".
2.1. Характеристика об'єкту та умов будівництва ............................................. . стор.21
2.2. Техніко-економічні показники за проектом. Розрахунок потреби в трудових і матеріально-технічних ресурсах ......................................... .................................... стор.23
2.3. Будівельний генеральний план і організація будівельного майданчика ...... стор.26
2.4. Фінансування проекту. Економічна ефективність впровадження проекту та оцінка ризику ........................................... .................................................. ................................. стор 37
2.5. Рішення з охорони праці та протипожежної безпеки проекту. Екологічні рішення проекту ............................................... .................................................. ......... стор 42
2.6. Передбачувана організаційна структура управління проектом. Управління ризиками та змінами, контроль і моніторинг проекту ...................................... стор.44
Список використаної літератури ............................................... ....................... стор.49
I. Теоретичні основи інвестиційно-будівельного проектування.
1.1. Сутність інвестиційно-будівельного проекту та чинники, що визначають його ефективність. Вибір виконавця проекту.
У інвестиційно-будівельний проект вкладаються грошові кошти з метою отримання прибутку та / або приросту капіталу від його реалізації (на будівництво будівельних об'єктів). Для успішної реалізації проекту в будівництві існують безліч факторів, зокрема:
· Учасники проекту та їх структура їх взаємин. Як правило, "активними" учасниками проекту є: Інвестор, Замовник, Проектувальник, Підрядник - цим вичерпується коло звичних для вітчизняного фахівця учасників проекту. В останні роки реалії ринкової економіки та методи Управління Проектами змушують доповнити склад учасників проекту новими особами. Це Управляюча компанія. Консультанти, Ліцензіар (володар ліцензій і "ноу-хау"), Банк та інші "пасивні" учасники проекту. Для успішної реалізації проекту важливо заздалегідь ідентифікувати потреби та очікування всіх впливових учасників проекту. Зробити це не завжди просто, але необхідно, тому що без успішного управління потребами й очікуваннями учасників проекту розраховувати на успішність проекту легковажно. Ще більш важливо правильно класифікувати і згрупувати учасників проекту за групами інтересу і силовим полям. Часто виникають ситуації, коли такі групи перетинаються або інтереси групи суперечать один одному. Для Керівника проекту важливо при цьому знаходити компроміси між суперечать вимогами учасників і переконувати їх прийняти знайдені компроміси. Але в будь-якому компромісі необхідно усвідомлювати пріоритет інтересів Замовника над усіма іншими інтересами й очікуваннями.
· Створена організаційна структура управління проектом. Вибір і розробка організаційної структури - це складна, слабо формалізованих задач. Тим не менш, існує загальна сукупність проблем, успішне розв'язання яких призводить до створення ефективної організаційної структури проекту. Перш за все, створена організаційна структура проекту повинна відповідати змісту проекту, системі взаємин учасників проекту і вимогам зовнішнього оточення. Від цього залежить хід реалізації проекту.
· Підбір команди проекту;
· Правильно виконана структуризація проекту;
· Технічна досконалість нового об'єкта;
· Відповідність сучасним підходам;
· Тривалість від інвестиційного ідеї до здачі в експлуатацію;
· Загальний управлінський і виробничий досвід;
· Професійні знання виконавця проекту;
· Технічна кваліфікація виконавця;
· Ступінь відповідальності за керівництва аналогічною діяльністю в минулому і т.д.
Для компанії, яка має намір виконати інвестиційно-будівельний проект, завжди виникає першочергове питання - найняти власного керівника проекту і команду, або скористатися послугами керуючої компанії? Якщо компанія має намір інвестувати кошти в постійно повторювані об'єкти (наприклад житлові будинки, або цегляні заводи тощо), і займатися цим постійно, то більш доцільним рішенням представлет найм власного керівника, створення відповідних служб і структур, отримання відповідних ліцензій.
Але якщо компанія має намір інвестувати кошти в разовий проект, який буде характеризуватися неповторністю умов його виконання (це може бути будь-який будівельний об'єкт - від великого виробничого комплексу до заміського будинку), при цьому проект обмежений жорсткими тимчасовими рамками і вимагає використання найбільш ефективної структури управління, то однозначно потрібно скористатися послугами Керуючої компанії.
У цілому, відповідь на це питання залежить від безлічі факторів, і вимагає індивідуального підходу в кожному конкретному випадку. Багато в чому успіх реалізації проекту багато в чому залежить від процедурних факторів. Це взаємовідношення Керуючої компанії (або власного керівника проекту) з інвестує компанією (Замовником). Процедурні фактори головним чином стосуються контролю за ходом реалізації проекту, відбору команди проекту та її самостійність у прийнятті рішень, системи матеріального заохочення, і процесів фінансування проекту. І ось тут, якщо порівнювати Управляючу фірму і власного керівника проекту, то як правило власний керівник проекту підпадає під жорсткий корпоративний контроль, не володіє достатнім ступенем самостійності, змушений погоджувати кожен свій рух, не самостійний у прийнятті рішень, що в більшості випадків є згубним для всього проекту.
Керуюча фірма-таки є більш дистанційованої і самостійної в відносинах із Замовником. Основним критерієм роботи менеджерів Керуючою фірми є ініціативність, яка стає важливіше старанності, цільовий орієнтир - робота для Замовника, а не для начальника. У цьому сенсі керуюча фірма за своєю природою має явну перевагу перед власним керівником проекту.
Крім того, існує важливий структурний фактор, який дає перевагу Керуючої фірмі - це організаційна незалежність. Для співробітників Керуючої компанії ефективної мотивацією може бути робота в незалежних організаційних умов від Замовника, які дозволяють їм приймати багато рішень швидко і самостійно, стимулюють ініціативу. При цьому ефективність просування проекту зростає, що в результаті оптимально для проекту і для замовника.
Що стосується факторів, що відносяться безпосередньо до створюваного об'єкту (це технічна досконалість нового об'єкта, відповідність сучасним підходам, тривалість від інвестиційного ідеї до здачі в експлуатацію), - то для малих проектів і власний керівник і Керуюча фірма в принципі мають рівні можливості. Для великих проектів - Управляюча фірма має явну перевагу і перевагу перш за все за рахунок наявних у неї ресурсів: систем комунікації та інформаційних технологій.
Якщо порівняти фактори, що характеризують досвід проект-менеджера або Керуючої компанії (це загальний управлінський і виробничий досвід, професійні знання, технічна кваліфікація, ступінь відповідальності за керівництва аналогічною діяльністю в минулому); то тут необхідний індивідуальний підхід у кожному окремому випадку.
У моєму уявленні, Управляюча компанія - це більш високий рівень, більш ефективний інструмент для створення проектів нерухомості. Як правило Керуюча компанія має великий досвід участі у різних проектах, має професіоналів у галузі управління проектами.
Яка різниця в ціні при цих 2-х підходах? Це залежить від завдань, цілей та пріоритетів, на які орієнтується Замовник при виконанні проекту і які він ставить перед Менеджером проекту або Керуючою компанією. Є випадки, при яких Замовник встановлює наступний пріоритет - "час дорожчий за гроші", або "якість прийнятих проектних рішень, застосовуваних технологій і виконаних робіт перш за все", або - "тільки найдешевші матеріали і робоча сила" і т. д. і т . п.
Існують також певні опсанія - чи не небезпечно для фірми доручати свій проект Керуючої компанії, яка можливо, в той же час веде проект конкурентів? Деякі експерти вважають, що в інвестиційно-будівельних проектах це навіть корисно. Чим більше практичного досвіду участі в різних проектах, тим вище ефективність і надійність в управлінні даним проектом. Інша справа, якщо Управляюча компанія бере участь у венчурному або інноваційний проект (де використовується "ноу-хау" у технологічному обладнанні та процесах, НДДКР тощо). У цьому випадку питання захисту інформації повинні вирішуватися в окремому порядку.
Безсумнівно, питання управління проектами зі створення нерухомості вимагають більш глибокого і детального розгляду в іншій площині: від чого залежить, і як Замовнику або Інвестору вибрати найбільш оптимальну, збалансовану і ефективну організаційну структуру управління проектом? Як вибрати менеджера проекту або Управляючу кампанію для реалізації проекту? Чим при цьому керуватися? Хто проведе консультації з цього питання?
Управляюча компанія і проект-менеджер повинні володіти професійними знаннями за алгоритмом необхідних кроків при створенні для Замовника ефективної організаційної структури. Тільки вони, або один з них може кваліфіковано консультувати замовника з цих питань. Фахівці компаній виконавця проекту обов'язково мають вищу будівельну освіту, досвід роботи на будівельних об'єктах (починаючи від роботи майстра, виконроба, інженерного працівника, головного інженера будівельного підрозділу і т. д.), а так само освіту з дисципліни "Управління проектами", що допомагає зрозуміти природу всіх процесів протягом життєвого циклу проекту (методологію організації, планування, керівництва, координації людськими і матеріальними ресурсами).
1.2. Актуальність впровадження систем управління інвестиційно-будівельними проектами. Фази розробки та хід реалізації проекту житлово-комерційного будівництва, його особливості та аспекти реалізації.
Минуло близько 10 років з початку реального використання в російській дійсності концепції т.зв. проектного управління. Зараз у ряді великих інвестиційно-будівельних проектах у Росії використовуються професійні підходи до їх здійснення. Замовникам (інвесторам), які працюють над реалізацією навіть малих інвестиційно-будівельних проектів (реконструкція виробництва, будівництво промислових площ), приходить розуміння необхідності використання методології УП і професіоналів у галузі управління проектами.
Активно почали розвиватися методи управління проектами в будівництві, з орієнтацією на замовника. У практику входять методи управління змінами. Розвивається управління якістю. Усвідомлюються висока роль і значення партнерства та злагодженої роботи команди проекту. Управління ризиком виділятися в самостійну дисципліну в рамках управління проектами. Нові інформаційні технології дали широкі можливості простіше й ефективніше використовувати методи і засоби управління проектами для таких цілей, як планування, складання графіків робіт, контроль і аналіз графіків робіт, контроль і аналіз часу, вартості, ресурсів та ін Ці методи починають широко використовувати не тільки великі, але і середні і дрібні фірми в найрізноманітніших сферах будівництва. УП стало чимось на зразок корпоративного голоси замовника, спонукає оптимізувати всі зусилля за проектом вживаються командами.
Актуальність та нагальність використання у нас методології управління проектами в будівельно-інвестиційної діяльності очевидна.
Методи системного управління проектами дозволяють:
- Розробити та обгрунтувати концепцію проекту;
- Оцінити ефективність з урахуванням фактора ризику і невизначеності;
- Виконати техніко-економічне обгрунтування проекту і розробити бізнес-план проекту;
- Здійснити системне планування проекту на всіх фазах життєвого циклу;
розробити кошторис і бюджет проекту;
- Підібрати виконавців проекту через процедуру конкурсів;
- Підготувати та укласти контракти та організувати реалізацію проекту;
- Забезпечити ефективний контроль і регулювання, а так само управління змінами і організувати системне управління якістю;
- Повною мірою врахувати так званий «людський фактор», який надає нерідко вирішальний вплив на ефективність проекту в цілому.
Управління інвестиційно-будівельним проектом з цілому відбувається за стандартизованою схемою:
Рис. 1 Загальна схема управління інвестиційно-будівельним проектом.
УПРАВЛІННЯ інвестиційно-будівельних проектів
1.СОПРОВОЖДЕНІЕМ ПРОЕКТУ НА ПРЕДІНВЕСТІОННОЙ ФАЗІ
1.1.Сопровожденіе проекту і організація передінвестиційних досліджень.
1.2. Супровід розробки проектно-кошторисної документації, планування проекту та підготовка до будівництва.
2.ІНВЕСТІЦІОННАЯ (БУДІВЕЛЬНА ФАЗА)
2.1. Проведення торгів, укладання контрактів; організація закупівель і поставок, підготовчі роботи



2.1.1.Тендери на проектно-вишукувальні роботи та укладання контрактів
2.1.2. Тендери на поставку обладнання та укладання контрактів
2.1.3. Тендери на підрядні роботи і укладення контрактів
2.1.4.Тендери на послуги консультантів і укладення контрактів
2.1.5.Разработка планів (графіків) поставки ресурсів
2.1.6.Подготовітельние роботи до будівництва
2.2. Будівельно-монтажні роботи
2.2.1.Разработка оперативного плану будівництва
2.2.2.Разработка графіків виконання робіт
2.2.3.Виполненіе будівельно-монтажних робіт
2.2.4.Моніторінг і контроль
2.2.5.Корректіровка плану проекту та оперативного плану будівництва (управління змінами)
2.2.б.0плата виконаних робіт проекту
2.3.1.Пусконаладочние роботи
2.3.2-Здача-приймання об'єкта і поставок
2.3.3авершеніе будівельної фази
2.3.3.3акритіе контракту
2.3.4.Демобілізація ресурсів
2.3.5.Аналіз результатів

УПРАВЛІННЯ ОСНОВНИМИ ПАРАМЕТРАМИ ПРОЕКТУ (ФУНКЦІЯМИ і підсистеми управління ПРОЕКТОМ)
1.Функция УПРАВЛІННЯ ПРОЕКТОМ
1.1.Управленіе вмістом
1.2.Управленіе часом
1.3.Управленіе вартістю
1.4.Управленіе якістю
1.5.Управленіе ресурсами
1.6.Управленіе людськими ресурсами (персоналом)
1.7.Управленіе ризиками
1.8.Інтеграціонное управління
1.9.Управленіе інформацією та комунікаціями
2.ПОДСІСТЕМИ УПРАВЛІННЯ прект
2.1.Планірованіе
2.2.Контроль
2.3.Аналіз
2.4.Прінятіе рішень
2.5.Бюджетірованіе
2.6.Організація здійснення проекту
2.7.Моніторінг
2.8.0ценка
2.9.0тчетность
2.10.Експертіза
2.11.Проверка, приймання
2.12.Бехгалтерскій і управлінський облік
2.13.Адміністрірованіе
2.14.Управленіе змінами
2.15.Торгі і контракти
2.16.Завершеніе проекту або окремої фази



КОНСУЛЬТУВАННЯ З ПИТАНЬ ПРОФЕСІЙНОЇ
ОРГАНІЗАЦІЇ ІНВЕСТИЦІЙНО-БУДІВЕЛЬНОГО ПРОЦЕСУ
Виконання функцій генпідрядника
ВИКОНАННЯ РОБІТ ЗАГАЛЬНОБУДІВЕЛЬНИХ
1.Устройство фундаментів
2.Монтаж металоконструкцій
3.Устройство стяжок у важкодоступних місцях механізованим способом
4.Пристрій промислових підлог 5.0тделочние роботи
6.Устройство м'яких покрівель
7.Устройство теплих фасадів (навісні вентильовані фасади, фасади Bau-Color)
8.Прочіе роботи


У міру проходження різних стадій реалізації інвестиційно-будівельного проекту ЖКК, його учасники відповідають за конкретні фази. Так, замовник зазвичай виконує наступні інвестиційні дослідження:
· Формування інвестиційного задуму;
· Його попереднє узгодження;
· Розробка обгрунтування інвестицій;
· Оцінка життєздатності проекту;
· Вибір і узгодження місця розміщення об'єкта;
· Попереднє інвестиційне рішення;
· Розробка попереднього плану проекту;
Проект-менеджер, проектувальник, підрядник залучаються до проекту на наступних стадіях:
· Розробка проектно-кошторисної документації, планування проекту та підготовка до будівництва;
· Проведення торгів і укладання контрактів, організація поставок, підготовчі роботи;
· Будівельно-монтажні роботи;
· Завершення будівельної фази проекту (пусконалагоджувальні роботи, здача-приймання об'єкта, закриття контрактів, аналіз результатів).
Проектувальник: поряд з типовими функціями (ескізне проектування, робоче проектування, авторський нагляд) виконує додаткові функції (підготовку до торгів, проектний аналіз, розробка ТЕО, участь в управлінні проектом).
Коли процеси робочого проектування та будівництва суміщені, а мета і стратегія технології проекту не була визначена і сформульована Замовником остаточно до початку робочого проектування, Замовник часто особисто бере участь у процесах проектування, планування проекту, прийняття рішень, бюджетування, управління контрактами і т.д. по ходу виконання проектних і будівельних робіт.
Також велику питому вагу часу Замовника приділяється управлінню змістом, змінами та ризиками.
Становлення організаційної структури часто відбувається вже в ході реалізації проекту. Найбільш часто вона виглядає так:

Рис.2 Загальна схема організаційної структури інвестиційно-будівельного проекту
Структура масиву знань з управління проектами має кілька вимірів:
· За фазам життєвого циклу;
· По функціях управління;
· За підсистемам управління;
· За процесам та інше.
Найбільш фундаментальною є структуризація за функціями управління проектами.
Зазвичай прийнято виділяти такі функції управління проектами:
 
· Управління змістом та обсягами робіт;
· Управління часом;
· Управління вартістю;
· Управління якістю;
· Управління матеріально-технічними ресурсами;
· Управління персоналом;
· Управління ризиками;
· Інтеграційний управління;
· Управління інформацією і комунікаціями.
З підсистем управління ІС-проектом можна виділити наступні:
· Планування;
· Контроль проекту;
· Прийняття рішень;
· Складання та супровід бюджету проекту;
· Організація здійснення;
· Моніторинг;
· Звітність;
· Перевірка та приймання;
  • Управління змінами;
  • Управління контрактами й торгами.
Особливе місце при виконанні проекту займають питання змін у проекті (так як питома вага внесених змін звичайно високий). Для загального контролю змін Проект-менеджером використовується набір формальних процедур, які визначають регламент змін раніше прийнятих офіційних документів проекту і порядок їх затвердження. Складність управління змінами полягає в тому, що рішення щодо змін необхідно було приймати швидко і в той же час всі зміни в обов'язковому порядку треба було задокументувати і провести процес узгодження з учасниками проекту. На це вимоги час. У досить загальному вигляді цей процес проходить через п'ять основних стадій:
· Обговорення;
· Оцінка;
· Схвалення (прийняте рішення документується);
· Реалізація;
· Підтвердження виконання.
При виконанні інвестиційно-будівельного проекту, Проект-менеджер контролює три основні комплексні характеристики: час, обсяг робіт та вартість. Менеджером ведеться постійний моніторинг проекту:
· Контроль;
· Слідкування за виконаними роботами;
· Облік;
· Аналіз;
· Складання звітів про фактичне виконання проекту в порівнянні з планом.
Підрядник і Виконавці періодично складають і затверджують у Проект-менеджера звіти встановленого зразка. Менеджер робить аналіз отриманих даних, оцінює стан робіт за проектом щодо порогової дати, проводить оцінку фактичних витрат, оцінку залишкового обсягу робіт.
Процеси контролю даного проекту поділяються Менеджером на наступні етапи:
· Загальний контроль змін за проектом;
· Ведення звітності по проекту (звіти про виконані роботи, прогноз з урахуванням наявних результатів);
· Контроль за зміною змісту проекту;
· Контроль за зміною розкладу проекту;
· Контроль витрат по роботах;
· Контроль якості;
· Контроль ризику - реагування на зміну рівня ризику в ході реалізації проекту.
1.3. Житлово-комерційне будівництво та його правова експертиза. Система екологічного супроводження проекту.
Житлово-комерційне будівництво є найбільш перспективним у процесі реалізації інвестиційно-будівельних проектів, оскільки відображає сучасні запити замовника і виконує вимоги до стилю та архітектури створюваних об'єктів. Підвищений попит на об'єкти житлово-комерційного будівництва в останні роки зумовлений винятковою зручністю суміщення комерційних об'єктів, розташованих на перших поверхах (супемаркетов, перукарень та салонів краси, пунктів обміну та прокату, ательє та ін), і житлових квартир на верхніх поверхах. За рахунок професіоналізму та високого творчого потенціалу архітекторів, створюються унікальні житлово-комерційні комплекси.
До об'єктивних вимогам до об'єктів ЖКК можна віднести:
- Довговічність і термін служби житлового будинку;
- Наявність всіх необхідних зручностей;
- Достатня площа і зручне планування квартир;
- Наявність об'єктів соціально-побутового та культурного призначення;
- Екологічна та фізична безпека проживання в даному районі.
Будь-який інвестиційно-будівельний проект у житловому будівництві включає наступні види діяльності:
- Відведення землі та збір фінансових коштів;
- Вишукування;
- Проектування;
- Постачання (матеріально-технічне постачання);
- Будівництво житлового будинку;
- Реєстрація прав власності;
- Експлуатація об'єкту.
На кожному етапі реалізації інвестиційно-будівельного проекту важливе значення має правова експертиза, яка виконується експертом або групою експертів з аналізу та оцінки виконаних етапів і відповідності їх чинному законодавству. У завдання правової експертизи входить оцінка екологічних, економічних, соціальних та інших наслідків виконаного етапу будівництва.
Висновки і пропозиції правової експертизи використовують при проектуванні, будівництві і експлуатації житлових будинків, а також при реконструкції та ремонті їх і при здійсненні угод з житлом.
Відведення земельної ділянки для будівництва проводиться відповідно до вимог Цивільного, Земельного і Містобудівного кодексів РФ.
У відповідності зі ст.263 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки (фізична або юридична особа) може зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову та знесення на основі містобудівного планування. При цьому основним юридичним документом, що визначає забудову і благоустрій території, є генеральний план поселення. Власник земельної ділянки може дозволити будівництво на своїй земельній ділянці іншим особам з видачею дозволу у письмовій формі.
Ст.30 Земельного Кодексу РФ регламентує порядок надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Надання земельних ділянок здійснюється як з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів, так і без нього.
Надання земельних ділянок для будівництва у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів здійснюється виключно на торгах (конкурсах, аукціонах). Після торгів укладають договір купівлі-продажу земельної ділянки. Перехід права власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації, посвідчується Свідоцтвом про державну реєстрацію. Предметом торгів може бути також право на укладення договору оренди. У цьому випадку укладають договір оренди земельної ділянки.
Надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів здійснюється не у власність, а в оренду юридичним та фізичним особам. З цієї ж статті таке надання земельних ділянок допускається в постійне (безстрокове) користування державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, органам державної влади та органи місцевого самоврядування.
Надання земельних ділянок для реалізації інвестиційно-будівельних Проет здійснюється зазвичай у дві стадії:
- Попереднє погодження місць розташування об'єкта (розширення, реконструкції), що є підставою для проведення вишукувальних та проектних робіт;
- Надання земельної ділянки в користування на підставі затвердженого проекту.
У відповідності зі ст.62 Містобудівного кодексу РФ власнику земельної ділянки, власнику, користувачеві й орендареві землі потрібно отримати дозвіл на будівництво. Для отримання такого дозволу потрібно підтвердження права на земельну ділянку і наявність затвердженої проектної документації. Органи архітектури та містобудування готують документи для видачі дозволів на будівництво органом місцевого самоврядування. Дозвіл на будівництво і затверджена проектна документація реєструють в органах місцевого самоврядування.
При виконанні правової експертизи важливо виявити законність та дотримання ліцензійної політики для всіх видів будівельної діяльності. Всі інвестиційні проекти незалежно від форм власності та від джерел фінансування до їх затвердження підлягають експертизі відповідно до Містобудівною кодексом РФ (ст.29). Метою експертизи є запобігання створення об'єктів, використання яких порушує права фізичних та юридичних осіб та інтереси держави, а також оцінка ефективності капітальних вкладень.
До завдань правової експертизи входять також перевірка правильності кошторисної вартості об'єкта будівництва, яке є основою для визначення капітальних вкладень, фінансування будівництва та формування договірних цін. Використовуючи розрахунки кошторисної вартості, визначають балансову вартість вводяться в дію побудованих об'єктів.
Відповідно до ст.9 Містобудівного кодексу РФ забороняється розробка, узгодження, затвердження та реалізація містобудівної документації без урахування матеріалів комплексних інженерних вишукувань. Порядок проведення інженерних вишукувань регламентується СНіП 11-02-96 «Інженерні вишукування для будівництва. Основні положення ».
Відповідно до вимог Містобудівного кодексу РФ і Закону «Про охорону навколишнього середовища» проектування, будівництво та експлуатація будівель і споруд повинні відповідати вимогам чинного законодавства і забезпечувати сприятливі екологічні умови для життя, праці і відпочинку громадян.
Розроблений у відповідності з вимогами СНиП 11-01-95 "Про порядок розробки узгодження і склад проектної документації на будівництво підприємств, будівель і споруд» проект на будівництво об'єктів житлово-цивільного призначення підлягає експертизі як обов'язковому етапу інвестиційного процесу у будівництві. Порядок проведення експертизи проектів будівництва та складання висновку з експертизи наведені в РДС 11-201-95 «Інструкція про порядок проведення державної експертизи проектів будівництва».
Наказом Госкомекологіі РФ від 16 травня 2000 року № 372 затверджено «Положення про оцінку впливу запланованій господарської та іншої діяльності на навколишнє середовище в Російській Федерації». Положення регламентує процес проведення оцінки впливу запланованій господарської та іншої діяльності на навколишнє середовище і підготовки матеріалів, які є підставою для розробки обгрунтовує документації по об'єктах державної екологічної експертизи.
Проект на будівництво об'єктів житлово-комерційного призначення повинен включати розділ «Охорона навколишнього середовища», який може складатися з підрозділів: «Охорона і раціональне використання водних ресурсів», «Охорона земельних ресурсів, рослинного і тваринного світу», «Захист від шуму та інших фізичних факторів впливу ».
Для додання конкретизації системі процедур екологічного супроводження інвестиційно-будівельних проектів, тобто обліку крім положень загальноприйнятих нормативних актів Федерального значення, слід робити поправку на регіональні та районні екологічні умови проекту. Загальна методологія запровадження регіональних (районних) показників грунтується на базових принципах, які є невід'ємною частиною заходів з оцінки впливу на навколишнє середовище:
· Інтеграція (розгляд у взаємозв'язку) технічних, екологічних, соціальних та економічних показників;
· Варіантність рішень, які забезпечують виконання екологічних вимог;
· Врахування регіональних особливостей.
Результатом виконання цих додаткових умов є максимальна актуалізація (конкретизація) впливу інвестиційно-будівельного процесу на всі компоненти навколишнього середовища, можливість довгострокового прогнозу і забезпечення репрезентативності подальшого контролю за техногенним впливом.
Порядок і послідовність дій щодо введення додаткових вимог до екологічного супроводу інвестиційно-будівельних проектів визначають Рекомендації з екологічного супроводу інвестиційно-будівельних проектів. Н / Д ДП "Центрінвестпроект" Держбуду Росії, (узгодження "Управління по державній екологічній експертизі Госкомекологіі Росії" від 01.06.1998г.). Дані рекомендації визначають:
1. Дії щодо першого етапу екологічного супроводження проектів (декларація про наміри). Для проектованих підприємств структура природно-екологічної оцінки району розміщення має вигляд:
- Розміщення за ознакою екологічного районування території;
- Оцінка загального впливу проектованого підприємства на всі елементи навколишнього середовища (атмосферне повітря, води, грунту);
- Розрахунковий метод з моделювання технологічних процесів та технічними характеристиками передбачуваного проектом обладнання;
- Обгрунтування відповідності (суттєвої різниці) розрахункового і фактичного впливу, розробка системи компенсуючих заходів (у загальному вигляді).
За результатами розрахунків проводиться оцінка екологічного ризику за регіональним критеріям.
2. Дії з другого етапу екологічного супроводження проектів (обгрунтування будівництва).
Для проектованого підприємства визначення можливих екологічних наслідків при реалізації інвестиційно-будівельного проекту при різних варіантах розміщення та функціонування підприємства, оцінка інвестиційних витрат на забезпечення екологічної безпеки прилеглої до об'єкта території.
За результатами розрахунків проводиться оцінка екологічного ризику по районних (екологічні райони) критеріям.
3. Дії по третьому етапу екологічного супроводження проектів (ТЕО - розділ ООС у проектній документації).
Для проектованого підприємства оцінка екологічного ризику при прийнятих будівельних рішеннях, облік природних ресурсів, що використовуються в процесі будівництва, визначення структурних змін на прилеглій території.
4. Дії з четвертого етапу екологічного супроводження проектів (Екологічний моніторинг навколишнього середовища при будівництві та експлуатації ЖКК).
Дії зі створення репрезентативної системи контролю за станом навколишнього середовища залежать від масштабів впливу проектованого підприємства (розмірів гірничого відводу під інвестиційно-будівельний проект). У залежності від розрахункової зони впливу передбачається регіональна, районна чи місцева система контролю:
За результатами еколого-економічної експертизи діяльності підприємства встановлюється пріоритетність (рейтингова шкала) підприємства для соціально-економічної інфраструктури регіону.
II. Розробка інвестиційно-будівельного проекту ЖКК "Перехрестя".
2.1. Характеристика об'єкта і умов будівництва.
Інвестиційно-будівельний проект "Житлово-комерційний комплекс" Перехрестя "розроблений на будівництво 6-поверхового (5 верхніх поверхів - житло) великопанельного 1-секційного житлово-комерційного комплексу відповідно до вимоги СНиП" Організація будівельного виробництва ".
Вихідними даними є:
1. Об'ємно-планувальні параметри будівлі:
· Довжина - 45,60 м;
· Ширина - 22,0 м;
· Висота - 18,52 м;
· Загальна площа - 6800,3 м2
2. Основні природні умови:
· Географічний пункт будівництва - м. Київ;
· Інженерно-геологічні умови - звичайні;
Кліматичний район будівництва має такі характеристики:
· Середня температура найбільш холодної п'ятиденки дорівнює -22 С;
· Переважний напрямок вітру - східне;
· Швидкість вітру: влітку - 2,6 м / с; взимку - 6 м / с;
· Середньомісячна амплітуда коливання температури влітку - 11,5%;
Споруджуваний об'єкт - 6-поверховий односекційний житлово-комерційний комплекс на 20 квартир та 4 комерційних об'єкта.
Будівельні конструкції та вироби:
Фундаменти - пальові безростверковие з низьким розташуванням опор палі за ГОСТ 19804.1-79 *.
Стіни зовнішні - одношарові керамзитобетонні панелі товщиною 400 мм.
Стіни внутрішні - збірні залізобетонні панелі товщиною 160 мм.
Перекриття - збірні залізобетонні плоскі панелі товщиною 160мм.
Перегородки - залізобетонні панелі товщиною 60 мм.
Вентблокі - збірні залізобетонні товщиною 300 мм.
Санвузли - об'ємні санкабіни по серії 1.188-5 вип. 5.
Сходи - збірні залізобетонні плоскі марші та площадки.
Лоджії - збірні залізобетонні плоскі плити товщиною 160 мм.
Огорожа лоджій - залізобетонні збірні.
Шахта ліфтова - залізобетонні блоки по серії 75 частина 10 розд. 10.4-36.
Покриття - тришарові залізобетонні панелі з ефективним утеплювачем товщиною 350 мм.
Дах - збірна залізобетонна з теплим горищем.
Покрівля - безрулонних.
Двері зовнішні - за серією 1.136.5-19.
Двері внутрішні - щитової конструкції по серії 1.136-10.
Вбудоване обладнання - шафи та антресолі по серії 75.88.
Підлоги - лінолеум, керамічна плитка, паркет, бетонні.
Інженерне обладнання:
Водопровід - господарсько-питний від зовнішніх мереж. Розрахунковий напір біля основи стояка 20 м.
Каналізація - господарсько-побутова, в міську мережу. Водостік внутрішній з випуском на вимощення.
Опалення - центральне, водяне, система однотрубна з радіаторами.
Вентиляція - природна.
Гаряче водопостачання - централізоване від швидкісного водопідігрівача. Розрахунковий напір біля основи стояка 32 м.
Газопостачання - від зовнішньої мережі до кухонних плит.
Електропостачання - від зовнішньої мережі, напруга - 380/220 В.
Освітлення - лампами розжарювання.
Пристрій зв'язку - радіотрансляція, колективні телеантени, телефонні вводи.
Оснащення будівлі:
Обладнання кухонь і санвузлів - газові плити, мийки, унітази, ванни, умивальники.
Будівництво ЖКК на правах генпідрядника буде здійснювати будівельна організація «Київміськбуд». Для здійснення спеціальних робіт (малярних, санітарно-технічних, електромонтажних і т. д.) притягуються субпідрядні організації.
Забезпечення будівництва конструкціями, напівфабрикатами і матеріалами здійснюється з підприємств м. Києва та Київської області. Доставка будівельних матеріалів, конструкцій, виробів та напівфабрикатів буде проводитися автотранспортом.
2.2. Техніко-економічні показники за проектом. Розрахунок потреби в трудових і матеріально-технічних ресурсах.
Основні техніко-економічні показники, що характеризують даний об'єкт будівництва.
Таблиця 1
Основні техніко-економічні показники проекту "ЖКК" Перехрестя "
Найменування
Од. Виміру
Кількість
Кошторисна вартість
тис. руб.
18090,55
в тому числі СМР
тис. руб.
17050,10
Обсяг будівельний
м З
6800,3
Площа забудови
м 2
520,20
загальна квартир
м 2
1720,32
житлова
м 2
1540,98
позаквартирних приміщень
м 2
320,25
комерційних приміщень
м 2
290,56
Потреба в матеріальних ресурсах визначена на підставі обсягів робіт і норм витрати матеріалів, прийнятою за СНіП частина IV. Терміни завезення матеріалів ув'язані з календарним планом виконання робіт. Матеріали і конструкції доставляють на будівельний майданчик автотранспортом. Запас матеріалів і конструкцій прийнятий на 5-12 днів роботи. Бетонну суміш подають до моменту укладання. Розрахунок потреби в матеріалах, конструкціях і напівфабрикатах наведено в табл. 2.
Таблиця 2. Розрахунок потреби в матеріалах, конструкціях і напівфабрикатах
Найменування
матеріалів
Од. ізм.
Потреба
загальна
підлягає зберіганню
Стінові панелі
м 3
620.25
125.30
Віконні та дверні блоки
м 2
458.71
102.03
Цегла в контейнерах
тис. шт.
0.25
0.02
Сходові марші
шт.
12
2.15
Сходові площадки
шт.
5
1.35
Ліноліум
м 2
452.7
198.54
Паркет
м 2
704.87
224.47
Плитка керамічна
м 2
85.20
54.04
Гравій фракції 5-10 мм
м 3
1.89
0.09
Лісоматеріали
м 3
28.81
5.07
Скло
м 2
454.5
252.04
Підставою для складання графіка руху робочих кадрів по об'єкту служить календарний план виконання робіт.
Планована потреба робітників з професії, виражену в люд.-дн., визначають як добуток прийнятої чисельності робітників кожної професії на змінність і тривалість роботи. Середньодобове число робітників за професіями у відповідному місяці визначають шляхом ділення місячної трудомісткості на число днів роботи бригади в даному місяці. Отриману величину округлюють до цілого числа. Форма графіка за проектом будівництва ЖКК "Перехрестя" представлена ​​в таблиці 3.
Відповідно до календарного плану виконання робіт складено графік руху основних будівельних машин з об'єкта. Потреба в будівельних машинах і механізмах визначена виходячи з обсягів робіт.
Таблиця 3. Графік руху робочої сили по об'єкту.

Найменування
професій
робочих
Од.
ізм.
Колі-
кість
Середньодобове число робочих
Травень
Червень
Липень
Серпень
Вересень
Жовтень
1
Різноробочі
чел.-дн.
402
70
45
60
100
75
52
2
Машиністи
чел.-дн.
14
4
10
0
0
0
0
3
Землекопи
чел.-дн.
= COUNT (RIGHT) 44
20
24
0
0
0
0
4
Монтажники
чел.-дн.
850
50
720
80
0
0
0
5
Гідроізоліровщікі
чел.-дн.
= COUNT (RIGHT) 6
0
6
0
0
0
0
6
Сантехніки
чел.-дн.
150
50
50
20
20
10
0
7
Бетонщики
чел.-дн.
45
10
0
30
5
0
0
8
Покрівельники
чел.-дн.
12
0
0
12
0
0
0
9
Теслярі
чел.-дн.
85
0
0
40
45
0
0
10
Склярі
чел.-дн.
18
0
0
12
6
0
0
11
Столяри
чел.-дн.
6
0
0
6
0
0
0
12
Спец. монтажники
чел.-дн.
45
0
0
40
5
0
0
13
Електрики
чел.-дн.
29
0
0
19
10
0
0
14
Штукатури
чел.-дн.
60
0
0
0
60
0
0
15
Облицювальники
чел.-дн.
120
0
0
0
20
100
0
16
Малярі
чел.-дн.
150
0
0
0
150
0
0
17
Обробники
чел.-дн.
35
0
0
30
5
0
0
Разом:
2071
204
855
349
426
185
52
Кількість машино-змін за місяцями розподілене з урахуванням тривалості виконання механізованого процесу. Результати розрахунку наведені в табл. 4.
Таблиця 4. Графік руху основних будівельних машин по об'єкту

Найменування
машин
Од.
ізм.
Колі-
кість
Середньодобове число машин
Травень
Червень
Липень
Серпень
Вересень
Жовтень
Листопад
1
Бульдозер ДЗ-43
шт.
маш.-змін.
1
22
1
8
1
2
1
3
1
9
2
Екскаватор ЕО-4321
шт.
маш.-змін.
1
2
1
2
3
Кран гусеничний СКГ-30
шт.
маш.-змін.
1
12
1
5
1
4
1
3
4
Автогідранатор
шт.
маш.-змін.
1
2
1
2
5
Баштовий кран КБ-160
шт.
маш.-змін.
1
21
1
12
1
9
Крім наведеної вище документації по реалізації даного інвестиційно-будівельного проекту, будуть оформлені наступні документи:
- Акт на випробування конструкцій будівлі та споруди
- Акт огляду прихованих робіт (загальна форма)
- Акт проміжного приймання відповідальних конструкцій (загальна форма)
- Документація при виконанні електромонтажних робіт
- Журнал антикорозійного захисту зварних з'єднань
- Журнал виконання монтажних з'єднань
- Журнал робіт з монтажу будівельних конструкцій
- Журнал зварювальних робіт
- Календарний план виконання робіт по об'єкту (виду робіт)
- Наряд-допуск на проведення робіт підвищеної небезпеки
2.3. Будівельний генеральний план і організація будівельного майданчика.
Розроблений будівельний генеральний план передбачає максимальне використання для потреб будівництва постійних доріг, водопровідних та електричних мереж. У ньому вказані основні будівельні механізми, за допомогою яких зводиться будівля. Регулювання та безпеку руху автотранспорту по території будівництва забезпечено влаштуванням тимчасових доріг, установкою знаків обмеження швидкості руху, покажчиків руху по будівельному майданчику. Тимчасові дороги влаштовуються з щебеню шириною 4 м. Рух машин двостороннє.
Вироби заводського виготовлення, деталі й конструкції складуються в зоні дії крана. Майданчики відкритого зберігання забезпечують складування нормативного запасу для безперебійного виконання робіт. Розкладка матеріалів передбачають проходи шириною не менше 1,0 м для робітників з метою забезпечення зручності стропування конструкцій.
Для освітлення будівельного майданчика у вечірній і нічний час передбачена система тимчасового освітлення. Подача електроенергії монтажним механізмам здійснюється по ізольованим кабелям.
Побутові, тимчасові приміщення знаходяться поза зоною дії крана. Внутрішньомайданчикові тимчасове водопостачання здійснюється шляхом приєднання до діючої системи водопостачання. Тимчасовий водопровід розрахований на задоволення господарсько-побутових та виробничих потреб. Тимчасове трансформаторна підстанція здійснює подачу електроенергії шляхом приєднання її до діючої електромережі. Вся територія будівельного майданчика буде захищатися тимчасовим парканом.
Розрахунок обсягів і трудомісткості будівельних робіт по житлово-комерційному комплексу "Перехрестя" проведений в таблиці 4
Таблиця 4 Розрахунок обсягів і трудомісткості будівельних робіт по житлово-комерційному комплексу "Перехрестя".
Найменування робіт
Обсяг робіт
Трудомісткість, чел.-дн.
Од. ізм
Кількість
На од. ізм
На весь комплекс
1. Підготовчі роботи (по всьому об'єкту)
об'єкт
1
5% від Qосн
111,63
Підземна частина
2. Механ. розробка грунту екскаватором
м 3
625,45
0,0043
2,69
3. Доопрацювання грунту вручну
м 3
58,8
0,33
19,4
4. Монтаж збірних конструкцій підземної частини, бетонування окремих місць, цегляна кладка
м 3
425
0,164
69,7
5. Вертикальна обмазочна гідроізоляція
м 2
100,8
0,041
4,1
6. Пристрій вводів і випусків
шт.
3
10
30
7. Пристрій підготовки під підлоги в підвалі
м 2
205,2
0,035
7,182
8. Монтаж трубопроводів у техподпольем
м 2
180,20
0,15
27,03
9. Зворотне засипання пазух з трамбуванням вручну
м 3
152,35
0,103
15,69
Разом:
175,8
Надземна частина
10. Пристрій баштового шляхи та монтаж баштового крана
Кількість секцій підфарбуй. шляху
2
5 чол-дн на 12,5 м + (8-20)
24,6
11. Демонтаж баштового крана і розбирання підкранової колії
Кількість секцій підфарбуй. шляху
2
50% від Q монтажу крана
12,3
12. Монтаж поверхових конструкцій
шт.
857
0,723
619,6
13. Монтаж збірних конструкцій даху
шт.
85
0,448
38,08
14. Пристрій покрівлі
м 2
197,41
0,07
13,82
15. Заповнення віконних прорізів
м 2
204,33
0,2
40,87
16. Заповнення дверних прорізів
м 2
347,26
0,138
47,92
17. Скління (подвійне)
м 2
487,5
0,059
28,76
18. Пристрій вбудованих шаф і антресолей
м 2
41,0
0,2
8,2
19. Пристрій підготовки під підлоги
м 2
1247,14
0,036
44,90
20. Монтаж і налагодження ліфтів
шт
2
110
220
21. Монтаж внутрішнього інженерного обладнання (монтаж опалення, водопроводу, каналізації, газопостачання)
м 3
6997,23
0,0156
109,16
22. Установка приладів інженерного обладнання
м 3
6997,23
0,0079
55,28
Разом:
1263,5
Електромонтажні роботи
23. 1 стадія (доштукатурний комплекс)
6997,23
0,0043
30,09
24. 2 стадія (послештукатурний комплекс)
м 3
6997,23
0,0017
11,89
25. Установка електроарматури (послемалярний комплекс)
м 3
6997,23
0,0009
6,30
26. Затірка поверхонь
м 2
6882,36
0,016
110,11
Разом:
158,4
Пристрій підлог
27. Керамічні підлоги
м 2
92,2
0,135
12,44
28. Паркетні підлоги
м 2
850,45
0,124
105,46
29. Лінолеумові підлоги
м 2
564,7
0,094
53,08
30. Цементні підлоги
м 2
104,45
0,035
3,66
Разом: 174,6
Столярні роботи
31. Підгонка віконних плетінь, дверей
м 2
657,56
0,03
19,72
32. Установка віконних і дверних приладів, номерних знаків
м 2
598,87
0,06
35,93
33. Малярські роботи
м 2
7458,87
0,046
343,11
33. Зовнішнє оздоблення фасаду
м 2
1230,78
0,050
61,54
Разом: 460,3
Трудомісткість основних будівельних робіт (сума витрат праці)
Qосн =
2232,6
34. Благоустрій
Об'єкт
1
5% від Qосн
111,63
35. Невраховані роботи
Об'єкт
1
17% від Qосн
379,54
36. Підготовка об'єкту до здачі
Об'єкт
1
3% від Qосн
66,98

При реалізації інвестиційно-будівельного проекту ЖКК важливим етапом є безпосередньо організація роботи будівельного майданчика. Вона включає в себе наступні етапи:

· Визначення розрахункової чисельності працівників на будівельному майданчику

· Склад і площі тимчасових мобільних будівель і споруд

· Розрахунок потреби в складських площах

· Розрахунок потреби у воді на будівельному майданчику

· Розрахунок потреби в стислому повітрі

· Розрахунок потреби в тепло - та електроенергії

Визначення розрахункової чисельності працівників на будівельному майданчику

Основою для визначення чисельності працівників на будівельному майданчику є максимальна кількість робітників основного виробництва, зайнятих в одну зміну. Воно визначається за графіком руху робітників:
N max осн. = 42 чол.
Чисельність робочих неосновного виробництва приймається в розмірі 20% від кількості робітників, прийнятого за графіком. Дані підсумовуються, і отриманий результат використовується в подальших розрахунках:
N неосн. = 42 * 0.2 = 8 чол.
Кількість інженерно-технічних працівників (ІТП) в одну зміну приймається в розмірі 11-14% від сумарної чисельності працівників основного і неосновного виробництва:
N ІТП = 50 * 0,12 = 6 чол.
Загальна розрахункова кількість працівників, зайнятих на будівельному майданчику в зміну, визначається як сума всіх категорій працівників з коефіцієнтами 1,06 (з яких 4% - працівники, які перебувають у відпустці, і 2% - невиходи через хворобу):
N розр. за 1 зміну = (42 + 8 + 6) * 1,06 = 60 чол.
Чисельність жінок приймається рівної приблизно 20% загального числа працюючих:
N дружин. = 60 * 0,2 = 12 чол.

Склад і площі тимчасових мобільних будівель і споруд

Склад і площі тимчасових будівель і споруд визначають на момент максимального розвороту робіт на будмайданчику по розрахунковим кількості працівників, зайнятих в одну зміну.
Тип тимчасової споруди приймається з урахуванням терміну його перебування на будмайданчику: при тривалості будівництва об'єкта 6-18 місяців - будівлі контейнерного типу.
На будівельному об'єкті з числом працюючих у найчисельнішу зміну менше 60 чоловік повинні бути, як мінімум, наступні санітарно-побутові приміщення: гардеробні з умивальниками; душові; для сушіння та знепилювання одягу; для обігріву, відпочинку і прийому їжі; прорабська; туалет.
При чисельності працюючих до 150 осіб у прорабські повинні бути медичні аптечки.
Результати розрахунку потреби у тимчасових мобільних будівлях наводиться в табличній формі, див. табл. 5.
Таблиця 5 Розрахунок потреби в тимчасових мобільних будівлях
Найменування
Розрахункова
чисельність
працівників
Норма на 1 чол.
Розрахункова потреба
в, м 2
Прийнято
Всього
% Одно-
тимчасово
пользую-
щихся
Од.
вимір.
Колі-
кість
Тип будівлі і
шифр проекту
Площ.
м 2
Прохідна-Табельна
-
-
м 2
9
9
Контейнер
9
Контора виконроба
6
100%
м2
3
18
Контейнер
20
Приміщення для
прийому їжі
60
30%
м 2
1,0
18
Контейнер
№ 420-04-10
32,4
Приміщення для
обігріву робочих
60
100%
м 2
0,1
6,0
Контейнер № 312-00
20
Приміщення для сушіння
і знепилювання
одягу
60
50%
м 2
0,2
6,0
Гардеробна
60
70%
м 2
0,9
37,8
2 контейнери
№ 5053-1
(2 * 21 = 42)
42
Душові
60
30%
1 сітка
18 чол.
Контейнер № 494-4-14
Приміщення для особистої гігієни жінок
12
1 чол.
0,43 м 2
5,16
Контейнер № 494-4-14
16,2
Туалет
60
1 чол.
0,07 м 2
4,2
Контейнер № 494-4-13
4,3
Комора
-
-
-
-
-
Контейнер
4,3
Навіс для відпочинку і
місце для паління
60
30%
м 2
0,2
3,6
5

Розрахунок потреби в складських площах

Площі складів визначаються для матеріалів, що підлягають зберіганню на будівельному майданчику, за номенклатурою, представленої в графік вступу на об'єкт будівельних конструкцій, деталей, напівфабрикатів, матеріалів та обладнання (див. табл. 2).
Запас матеріалів на складі розраховується за формулою:
,
де Р об - кількість матеріалів (деталей, конструкцій), необхідних для виконання будівельно-монтажних робіт;
Т - тривалість виконання робіт за календарним планом, дн.;
n - норма запасу матеріалу, дн. (При перевезенні матеріалу автотранспортом приймається рівним від 5 до 12 днів);
До 1 - коефіцієнт, що враховує нерівномірність надходження матеріалів на склад, приймається рівним 1,1;
К 2 - коефіцієнт нерівномірності споживання матеріалів, приймається рівним 1,3.
Необхідна площа складу визначається за формулою:
,
де Р ск - кількість матеріалів, що підлягають зберіганню;
r - норма зберігання матеріалу на 1 м 2 площі;
До п - коефіцієнт, що враховує проходи.
Розрахунок виконується в табличній формі (табл. 6).
Таблиця 6. Розрахунок потреби в складських приміщеннях.
Найменування
матеріалів
Од. ізм.
Потреба
Норма
складування-дування на 1 м 2
Коефіцієнт,
врахо-вающий проходи
Склад
загальна
підлягає зберіганню
вид
пло-лених, м 2
Стінові панелі
м 3
620.25
125.30
0.7
1.7
відкр.
304,3
Віконні та дверні блоки
м 2
458.71
102.03
45
1.3
закр.
2,95
Цегла в контейнерах
тис. шт.
0.25
0.02
0.25
1.7
відкр.
0.14
Сходові марші
шт.
12
2.15
0.6
1.7
відкр.
6,09
Сходові площадки
шт.
5
1.35
0.8
1.7
відкр.
2,87
Ліноліум
м 2
452.7
198.54
100
1.25
закр.
2,48
Паркет
м 2
704.87
224.47
40
1.25
закр.
7,01
Плитка керамічна
м 2
85.20
54.04
80
1.25
закр.
0,84
Гравій фракції 5-10 мм
м 3
1.89
0.09
2.2
1.25
відкр.
0.05
Лісоматеріали
м 3
28.81
5.07
1.5
1.3
навіс
4,40
Скло
м 2
454.5
252.04
200
1.7
закр.
2,14

Розрахунок потреби у воді на будівельному майданчику

Тимчасове водопостачання на будівельному майданчику призначено для забезпечення виробничих, господарсько-побутових потреб та пожежогасіння. Потрібних витрата води, л / с, визначається за формулою:
Q = Р б + Р пр + Р пож,
де Р б, Р пр, Р пож - витрата води відповідно на побутові та виробничі потреби, і на пожежогасіння, л / с.
Витрата води на пожежогасіння залежить від площі забудови складає 10 л / с.
Витрата води на побутові потреби складається з: Р - витрата води на вмивання, прийняття їжі та інші побутові потреби і Р "б" - витрата води на прийняття душу.
Витрата води на побутові потреби визначається за формулами:
, ,
де N - розрахункове число працівників у зміну;
b - норма водоспоживання на 1 людину в зміну (при відсутності каналізації приймається 10-15 л, при наявності каналізації 20-25 л);
- Норма водоспоживання на одну людину, що користується душем (при відсутності каналізації - 30-40 л, при наявності каналізації - 80 л);
До 1 - коефіцієнт нерівномірності споживання води (приймають у розмірі від 1,2-1,3);
К 2 - коефіцієнт, що враховує число миються від найбільшого числа працюючих в зміну (приймають у розмірі від 0,3-0,4);
8 - число годин роботи в зміну;
t - час роботи душової установки в годинах (беруть 0,75 години).


Витрата води на виробничі потреби визначається за формулою:
,
де 1,2 - коефіцієнт на невраховані витрати води;
К з - коефіцієнт нерівномірності водоспоживання (приймається рівним 1,3-1,5);
n - число годин роботи в зміну;
- Сумарна витрата води за зміну в літрах на всі виробничі потреби на збіжні багато часу роботи (згідно з календарним планом виконання робіт за проектом він становить 3890,6).
У табл. 8 наводяться норми витрат води на виробничі потреби.
P пр
Потрібних витрата води дорівнює:
Q = 0,5 + 0,53 + 0,2432 + 10 = 11,273 л / с.

Розрахунок потреби в е. лектроенергіі

Електроенергія в будівництві витрачається на силові споживачі; технологічні процеси; внутрішнє освітлення тимчасових будівель; зовнішнє освітлення місць проведення робіт, складів, під'їзних шляхів і території будівництва.
Потужності споживачів за їх видами визначаємо в табличній формі (табл. 7).
Таблиця 7
Потужності споживачів
Найменування споживачів
Од.
ізм.
Кол.
Питома
потужність на
од. ізм., кВт
Сумарна
потужність, кВт
Силові споживачі
1. Баштовий кран до 8 тс
шт
1
50
= MIN (left) 50
2. Підйомники щоглові
шт
1
5
= MIN (left) 5
3. Штукатурна станція
шт
1
22
= MIN (left) 22
4. Зварювальні апарати
шт
2
24
= MIN (left) 48
5. Малярська станція
шт
1
4
= MIN (left) 4
6. Розчинонасоси
шт
1
5
= MIN (left) 5
7. Електрична лебідка
шт
1
1
= MIN (left) 1
Разом:
= COUNT (ABOVE) 135
Технологічні споживачі
1. Вібратори для укладання бетону
шт
1
0,4
= MIN (left) 0,4
2. Затирочна штукатурна машина
шт
2
0,1
= MIN (left) 0,2
3. Електроножиці
шт
1
2,4
= MIN (left) 2,4
4. Електрогайковерти
шт
2
1,8
= MIN (left) 3,6
5. Електросвердла
шт
2
0,5
= MIN (left) 1
Разом:
= COUNT (ABOVE) 7,6
Освітлення внутрішнє
1. Внутрішнє освітлення побут.
приміщень
100 м 2
1,792
1,2
= MIN (left) 2,15
Освітлення зовнішнє
1. Освітлення зони виробництва робіт
100 м 2
3,072
0,2
= MIN (left) 0,614
2. Освітлення проходів та проїздів
1000 м
0,294
0,15
= MIN (left) 0,044
3. Охоронне освітлення
1000 м
0,322
3
= MIN (left) 0,966
Разом
= COUNT (ABOVE) 1,624
Усього:
= COUNT (e10; e17; e19; e24) 146,374
Потрібна електроенергія та потужність трансформатора розраховуються за формулою:
,
де - Коефіцієнт, що враховує втрати в мережі: залежно від протяжності мережі, = 1,05-1,1;
- Сума номінальних потужностей всіх силових установок за умови можливого збіги під час їх експлуатації, кВт;
- Сума номінальних потужностей апаратів, які беруть участь у технологічних процесах, які збігаються в часі з роботою, кВт;
- Загальна потужність освітлювальних приладів внутрішнього освітлення, кВт;
- Загальна потужність освітлювальних приладів зовнішнього освітлення, кВт;
- Відповідно коефіцієнти потужності залежать від завантаження силових і технологічних потреб; приймаються = 0,6; = 0,75;
До 1, К 2, К 3, К 4 - відповідно коефіцієнти попитів, що враховують розбіжність навантажень споживачів і прийняті:
До 1 = 0,5; К 2 = 0,4; К 3 = 0,8; До 4 = 1,0.
кВт.
Відповідно до отриманого значенням потужності підбираємо трансформатор. Вибираємо трансформаторну підстанцію КТП СКБ Мосстроя, мощьностью 180 кВт.

Розрахунок потреби в стислому повітрі

Стиснене повітря на будівельному майданчику необхідний для забезпечення роботи апаратів (у т. ч. відбійних молотків, перфораторів, пневмотрамбовок, ручного пневматичного інструмента для очищення поверхні від пилу і т. д.).
Джерелами стисненого повітря є стаціонарні компресорні станції, а найчастіше пересувні компресорні установки. Розрахунок потреби в стислому повітрі проводиться з умов роботи мінімальної кількості апаратів, які під'єднані до одного компресора.
Потужність потрібної компресорної установки розраховується за формулою:
,
де 1,3 - коефіцієнт враховує втрати у мережі;
- Сумарна витрата повітря приладами, м 3 / хв;
К - коефіцієнт одночасності роботи апаратів, що приймається при роботі 4-6 апаратів - 0,8.
Таблиця 8
Витрата повітря приладами
Найменування інструменту
Од. Ізм.
Кількість
Витрата повітря
на од. ізм.,
м 3 / хв.
Витрата повітря
на весь об'єм,
м 3 / хв.
Відбійний молоток
шт.
2
1,0
2
Зовнішній пневматичний
вібратор
шт.
1
0,9
0,9
Пневматична лопата
шт.
1
1,0
1
Пневматичний Бетонолом
шт.
1
1,6
1,6
Установка для очищення від пилу
шт.
1
1,0
1
Пневматична трамбування
шт.
1
3,0
3
Разом:
= COUNT (ABOVE) 9,5
Ємність рессивери визначається за формулою:
м 3,
де К - коефіцієнт, що залежить від потужності компресора і приймається для пересувних компресорів - 0,4;
Q - потужність компресорної установки, м 3 / хв.
Приймається компресорна установка КС-9. Діаметр розвідного трубопроводу визначається за формулою:
мм,
де Q - розрахункова витрата повітря, м 3 / хв.
D = 10 мм.

Розрахунок потреби в теплі

На будівельному майданчику тепло витрачається на опалення будівлі, що будується, обігрів тимчасових будівель і на технологічні потреби. Витрата тепла в кДж / год на опалення будівлі, що будується і обігрів тимчасових будівель визначають за формулами:
Q 1 = q * V 1 * (t в - t н) * а * До 1 * К 2; Q 2 = q * V 2 * (t в - t н) * а * До 1 * К 2,
де q - питома теплова характеристика будівель, кДж / м 3 ч.град; для житлових і громадських будівель q приймають рівним 2,14; для тимчасових будівель - 3,36; для тимчасових громадських та адміністративних будівель - 2,73 кДж / м 3 ч.град;
V 1 - об'єм опалювальної частини будівлі, що будується за зовнішнім обміром, м 3;
V 2 - об'єм тимчасових будівель за зовнішнім обміром, м 3;
t в - розрахункова внутрішня температура, град.;
t н - розрахункова зовнішня температура, град.;
а - коефіцієнт, що враховує вплив розрахункової зовнішньої температури на q (1,1);
До 1 - коефіцієнт, що враховує втрати тепла у мережі, що дорівнює 1,15;
К 2 - коефіцієнт, що передбачає добавку на невраховані витрати тепла, приймається рівним 1,10.
Q 1 = 2,14 * 8288 * (16 + 22) * 1,1 * 1,15 * 1,1 = 937 843 кДж / год;
Q 2 = 3,36 * 597,6 * (16 + 22) * 1,1 * 1,15 * 1,1 = 106 173 кДж / ч.
Витрата тепла на технологічні потреби визначається кожного разу спеціальними розрахунками, виходячи із заданих обсягів робіт, термінів робіт, прийнятих режимів та ін
Джерелами тимчасового теплопостачання є існуюча тепломережа котелень.
2.4. Фінансування проекту. Економічна ефективність впровадження проекту та оцінка ризику.
Фінансування проекту планується до здійснення c початковими інвестиціями замовника (інвестора), відповідним кошторисної вартості проекту - 18090,55 тис. крб. Передбачувана окупність проекту - 1 рік (комерційні підприємства почнуть функціонувати безпосередньо після здачі об'єкта в експлуатацію - замовник планує продаж комерційних площ і квартир та отримання одноразової доходу, передбачається також 100% заселеність житлового фонду - купівля нових квартир мешканцями - протягом 6 міс. Після здачі об'єкта).
Житловий відділ ЖКК "Перехрестя" спроектований на 20 квартир - 10 двох-кімнатних та 10 - трьох-кімнатних загальною житловою площею 1540,98 м2. Загальна житлова площа 3-кімнатних квартир - 924,90 м2, 2-кімнатних квартир - 616,08 м2. Загальна площа комерційних приміщень - 290, 56 м2.
Прогнозна вартість:
2-кімн. квартира - 31,9 тис. руб
3-кімн. квартира - 38,1 тис.руб.
Комерційні площі - 36,7 тис.руб.
Разом, виручка від реалізації замовником житлово-комерційного комплексу по планованим цінами, у прогнозі складе:
Вир. = 31,9 * 616,08 + 38,1 * 924,9 + 36,7 * 290,56 = 65 661,9 тис. руб.
Розрахуємо фінансові показники проекту (табл. 9)
Таблиця 9. Розрахунок фінансових показників проекту.
№ п / п
Показник
Сума, тис. руб.
1
Виручка від реалізації інвестиційно-
будівельного проекту
65 661,9
2
Постійні витрати
10 458,20
3
Змінні витрати
7 632,35
4
Собівартість проекту (стр2 + стор 3)
18 090,55
5
Валовий прибуток (стор. 1 - стор 4)
47 571,35
6
Коефіцієнт прибутковості
(Стор. 5/стр. 1),%
72%
За показником рентабельності проект зайняв високу позицію. Розрахуємо валовий маржу проекту, а також знайдемо точку беззбитковості.
1) Валова маржа (ВМ) є мірою ефективності виробничої діяльності компанії.
ВМ =
валовий прибуток
обсяг продажів
Очевидно, що, чим вище ВМ, тим краще.
У нашому випадку, розрахунок дав наступні результати:
ВМ =
47531,75 / 65 661,9 * 100% = 72,4%
За цим показником проект може бути рекомендований до реалізації.
2) Точка беззбитковості (ТБ)
Вихідними даними для розрахунку є такі мінімальні значення сумарного обсягу виробництва і реалізації продукції, при яких випуск продукції починає приносити прибуток:
ТБ =
Постійні затр. / (Виручка - Змінні витрати) * Виручка
Для даного інвестиційно-будівельного проекту:
ТБ = 10458,2 / (65661.9 - 7632.35) * 65661.9 = 11 819, 14 тис. руб.
Тобто навіть за відчутної зниження виручки, проект має певний запас міцності.
При оцінці інвестиційної ефективності зазвичай розраховуються дані показники NPV (чистого приведеного доходу), IRR (внутрішньої норми прибутковості) і PI (індексу прибутковості інвестицій).
Методика розрахунку NPV полягає в підсумовуванні сучасних (перерахованих на поточний момент) величин чистих ефективних грошових потоків по всіх інтервалах планування на всьому протязі періоду дослідження.
При разової інвестиції розрахунок чистого приведеного доходу можна представити наступним виразом:


де R k - річні грошові надходження протягом n років, k = 1, 2, ..., n;
IC - стартові інвестиції;
i - ставка дисконтування (0% - окупність проекту не більше року, дисконт не застосовується).
Для цього варіанту проекту:
IC = 18 090.55
R 1 = 65661.9
i = 0 (0%)
NPV = (65661,9 / 1) - 18090.55 = + 47 571.35 (Значення показника співпало з показником балансового прибутку у зв'язку з відсутністю дисконтування в короткостроковому періоді)
Індекс прибутковості інвестицій (PI) т ЕСНО пов'язаний з показником чистого сучасної цінності інвестицій, але, на відміну від останнього, дозволяє визначити не абсолютну, а відносну характеристику ефективності інвестицій. Індекс прибутковості інвестицій (PI) при разовому інвестуванні розраховується за наступною формулою:

де IC - повні інвестиційні витрати проекту.
Індекс рентабельності інвестицій відповідає на запитання: який рівень генеруються проектом доходів, одержуваних на одну одиницю капітальних вкладень.
При разових інвестиціях даний показник дорівнює:
PI раз = 65 661,9 / 18 090,55 = 3,63
Внутрішня ставка прибутковості інвестицій (IRR)
Інтерпретаційний сенс внутрішньої ставки прибутковості полягає у визначенні максимальної вартості капіталу, використовуваного для фінансування інвестиційних витрат, при якому власник (утримувач) проекту не несе збитків.
Розрахунок внутрішньої ставки дохідності (IRR) здійснюється методом ітеративного підбору такої величини ставки дисконтування, при якій чиста сучасна цінність інвестиційного проекту до нуля. Вибираються два значення коефіцієнта дисконтування, при яких функція NPV змінює свій знак, і використовують формулу:
IRR = i 1 + NPV (i 1) / [NPV (i 1) - NPV (i 2)](i 2 - i 1) [3]
Де:
i 1 - ставка дисконтування, при якій чиста приведена вартість має отріцательнео значення
i 2 - остання ставка дисконтування, при якій NPV має позитивне значення
У даному випадку розрахунок IRR недоцільний, оскільки не передбачається зміни дисконтної ставки протягом року реалізації проекту.
При реалізації проекту можливі економічні та політичні ризики. Поправка на ризик проекту визначається за даними такої таблиці:
Таблиця 10 Поправки на ризик проекту.
Розмір ризику
Мета проекту
P, відсоток
Низький
вкладення при інтенсифікації виробництва на базі освоєної техніки
3-5
Середній
збільшення обсягу продажів існуючої продукції
8-10
Високий
виробництво та просування на ринок
нового продукту
13-15
Дуже високий
вкладення в дослідження та інновації
18-20
У силу того, що житлово-комерційний комплекс - нове будівельне виробництво, величина ризику повинна бути прийнята в розмірі 13-15% (висока величина ризику).
Приймемо P = 15%
Ставка дисконтування, що враховує ризики при реалізації проектів, визначається за формулою:
d = i + P/100
де поправка на ризик
d = 0 + 15/100 = 0.15 (тобто проект як і раніше має великий запас міцності при виникненні ризиків).
2.5. Рішення з охорони праці та протипожежної безпеки проекту. Екологічні рішення проекту.
У відповідності зі СНиП III-4-80 "Техніка безпека в будівництві" повинен своєчасно проводитися інструктаж, вивчення і перевірка знань робітників і технічного персоналу в галузі техніки безпеки з обов'язковим документальним оформленням.
Знову надійшли на будівництво робітники можуть бути допущені до роботи після проходження вступного інструктажу з техніки безпеки та інструктажу безпосередньо на робочому місці. Крім того, протягом не більше 3 місяців з дня надходження на роботу вони повинні пройти навчання безпечним методам роботи за затвердженою програмою. Інструктаж з техніки безпеки буде проводитися при переведенні на нову роботу, а також при зміні умов праці. До роботи на особливо небезпечних і шкідливих виробництвах (монтаж конструкцій на висоті, вогнетривкі, кислототривкі та ізоляційні роботи, процеси із застосуванням радіоактивних речовин і т. д.) робітники будуть допускатися лише після відповідного навчання та складання ними іспиту.
Працюючим в небезпечних і шкідливих умовах будуть видаватися індивідуальні захисні засоби, що запобігають можливості виникнення нещасних випадків.
Проект передбачає забезпечення високої якості застосовуваних матеріалів, виробів, конструкцій, будівельних машин і механізмів, ефективну звукову або світлову сигналізацію. Використовуваний будівельні пристрої і монтажна оснастка повинні відповідати всім вимогам техніка безпеки. Буде організований систематичний і суворий контроль за дотриманням правил техніки безпеки.
Будуть передбачені огородження, сигнальні знаки та освітлення об'єкта.
Протипожежна безпека. На будівельному майданчику передбачається забезпечення правильного складування матеріалів і виробів з тим, щоб запобігти загоряння легкозаймистих і горючих матеріалів, огороджувати місця виконання зварювальних робіт, своєчасно прибирати будівельне сміття, дозволяти куріння тільки в строго відведених місцях, утримувати у постійній готовності всі засоби пожежогасіння (лінії водопроводу з гідрантами, вогнегасники, сигналізаційні пристрої, пожежний інвентар).
У першому ступені контролю будуть брати участь бригадир, майстер і громадський інспектор з охорони праці бригади. Щодня перед початком зміни ними буде перевірятися забезпеченість безпечного ведення будівельно-монтажних робіт та дотримання санітарно-гігієнічного обслуговування робітників. Особлива увага повинна приділятися організації робіт з підвищеною небезпекою.
У другому рівні, яке проводиться раз на тиждень, будуть брати участь начальник ділянки і голова комісії з охорони праці, механік і електромонтер. У їх компетенції будуть питання перевірки:
· Стану техніки безпеки та виробничої санітарії; роботи першого ступеня; виконання проекту виробництва робіт;
· Справності і безпеки використовуваних машин, механізмів, енергетичних установок і транспортних засобів; своєчасність видачі спецодягу і захисних пристосувань; виконання зобов'язань з охорони праці, пропозицій та зауважень, записаних в журнал перевірок на першого ступеня. Усі виявлені порушення і відступи будуть зареєстровані в журналі.
У третьому ступені, яке проводиться раз на місяць, будуть брати участь головний інженер, головний механік, головний енергетик і інженер з техніки безпеки. У їх компетенції буде:
· Виконання запланованих заходів, постанов і наказів щодо забезпечення безпечних умов праці та побуту;
· Правильність реєстрації та звітності з нещасних випадків;
· Дотримання встановлених термінів та організацію проведення випробувань індивідуальних засобів захисту, пристроїв та інших пристроїв, які підлягають періодичним випробуванням; роботи першого та другого ступенів.
Результати перевірки будуть обговорюватися на нараді. Прийняті рішення - оформлятися у вигляді наказу.
Охорона навколишнього природного середовища. Не повинно допускатися спалювання на будівельному майданчику відходів і залишків матеріалів, інтенсивно забруднюють повітря. Скидання з поверхів будівлі відходів і сміття можливо тільки з застосуванням бункерів-накопичувачів. Для запобігання забруднення поверхневих і надземних вод необхідно вловлювати забруднену воду. Усі виробничі та побутові стоки повинні бути очищені та знешкоджено.
Не допускається випуск води з будівельного майданчика безпосередньо на схили без належного захисту від розмиву. На території майданчика, не допускається не передбачене проектною документацією знесення деревно-чагарникової рослинності і засипання грунтом кореневих шийок і стовбурів дерев і чагарників.
2.6. Передбачувана організаційна структура управління проектом. Управління ризиками та змінами, контроль і моніторинг проекту.
У процесі реалізації проекту будівництва ЖКК "Перехрестя" ставиться завдання в режимі реального виконання проекту в умовах нашої дійсності радикально підвищити ефективність організації та управління проектом; інтенсивно використовувати об'єм накопичених учасниками проекту професійних знань і умінь; використовувати інтеграцію і координацію виконуваних ними робіт.
Замовником може бути обрана "основна" система управління проектом - це, коли керівник (менеджер) проекту є представником Замовника, але фінансової відповідальності за прийняті рішення не несе. У цьому випадку менеджер проекту відповідає за координацію і керування ходом розробки та реалізації проекту. Преімущестенно, щоб менеджер проекту не складався в контрактних відносинах з іншими учасниками проекту (крім Замовника). Перевага такого підходу - об'єктивність менеджера, недолік - ризик за долю проекту лежить на Замовника.
При реалізації представленої в теоретичній частині роботи організаційної струтктури проекту, робота над проектом не може бути ефективна. Всі нитки від учасників проекту вели до Проект-менеджеру. Зрозуміло, що підрядні організації займали пасивну позицію, спрямовану на реалізацію своїх вузьких завдань (виконати за контрактом свої роботи і піти з об'єкту). Ефективне просування в цілому всього проекту, Підрядників не цікавить. Тому, як правило, на стиках робіт, виконуваних різними учасниками може виникати багато питань (технічних, технологічних, організаційних тощо), які повинен вирішувати Проект-менеджер.
У зв'язку з цим, пропонована організаційна структура проекту з будівництва житлово-комерційного комплексу "Перехрестя" буде оріентріроваться на розділення функцій між проект-менеджером (рішення стратегічних завдань) та генеральним підрядником (рішення оперативних завдань по ходу будівництва) - рис. 3.
Замовник
Генеральний
Підрядник та його підрозділи
Проект-менеджер
(Керуюча
компанія)
Підрядні
Організації
Проектувальник


Рис. 3 Передбачувана організаційна структура управління інвестиційно-будівельним проектом "ЖКК" Перехрестя "
Реалізація будь-якого проекту відбувається, як правило, в умовах наявності тієї чи іншої міри невизначеності та ризиків. Управління ризиками - нове для нашої економіки явище.
Тому, в стадії реалізації даного проекту, менеджер може використовувати самі елементарні методи зниження ризиків. Для захисту від ризику зростання капітальних витрат передбачаються до використання гнучкі підходи при укладенні контрактів і доповнень до них з виконавцями. В окремих випадках з виконавцями можуть укладатися контракти за фіксованими цінами, в інших випадках - з відшкодуванням витрат або з ціною за одиницю об'єму. Це може дати можливість Замовникові не зазнати додаткових витрат.
У ряді випадків Проект-менеджер буде використовувати метод передачі ризику виконавцю. При укладанні контракту, всі процедури, пов'язані з цими роботами (залучення експертів, технологія виконання, гарантії) будуть передані виконавцю.
Особливе місце при виконанні проекту будуть займати питання управління змінами (хоча передбачається, що питома вага внесених змін буде невисокий). Для загального контролю змін Проект-менеджером може використовуватися набір формальних процедур, які визначають регламент змін раніше прийнятих офіційних документів проекту і порядок їх затвердження. У досить загальному вигляді цей процес буде проходити через п'ять основних стадій:
· Обговорення;
· Оцінка;
· Схвалення (прийняте рішення документується);
· Реалізація;
· Підтвердження виконання.
При виконанні даного проекту, Проект-менеджер повинен контролювати три основні комплексні характеристики: час, обсяг робіт та вартість. Менеджером повинен вестися постійний моніторинг проекту:
· Контроль;
· Слідкування за виконаними роботами;
· Облік;
· Аналіз;
· Складання звітів про фактичне виконання проекту в порівнянні з планом.
Підрядник і Виконавці з періодичністю в два тижні зобов'язані складати і затверджувати в Проект-менеджера звіти встановленого зразка, а менеджер - робити аналіз отриманих даних, оцінювати стан робіт за проектом щодо порогової дати, робити оцінку фактичних витрат, оцінку залишкового обсягу робіт. Процеси контролю даного проекту будуть поділені на наступні етапи:
· Загальний контроль змін за проектом;
· Ведення звітності по проекту (звіти про виконані роботи, прогноз з урахуванням наявних результатів);
· Контроль за зміною змісту проекту;
· Контроль за зміною розкладу проекту;
· Контроль витрат по роботах;
· Контроль якості;
· Контроль ризику - реагування на зміну рівня ризику в ході реалізації проекту.
Фактичне виконання робіт Підрядниками буде контролюватися за допомогою методу детального контролю. Цей метод передбачає проміжні оцінки стану виконання роботи. Даний метод вимагає від Менеджера оцінювати відсоток завершеності для робіт, що знаходяться в процесі виконання в кожному звіті Підрядників. Для цього, Менеджером, з кожним з Підрядників буде затверджуватися графік виконання робіт з розбивкою у відсотковому відношенні кожної з укрупнених робіт відповідно до їх планової вартістю. Такий же порядок відображення виконаних робіт буде передбачений у звітах Підрядників. Цей підхід прийнятий тому, що, як правило, планова вартість укрупненої роботи є досить надійним показником значущості роботи.
Використовуючи метод детального контролю, буде розроблена інтегрована система контролю, яка дозволить зосередити увагу на ступені завершеності робіт, а не тільки на тимчасових і об'ємних параметри проекту, а так само з'явиться критерієм обгрунтування фінансування. Такий підхід дозволить виробляти фінансування Підрядників та учасників проекту плавно, коректно, без ривків і стрибків. Це дуже важливо і для Замовника і для Підрядника. Підрядник зможе отримувати обгрунтоване і необхідну кількість фінансових коштів у ході реалізації проекту. А Замовник ефективно використовувати фінансові ресурси.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Будівництво та архітектура | Диплом | 451.8кб. | скачати

Схожі роботи:
Розробка інвестиційно-будівельного проекту житлово-коммерчкеского комплексу
Розробка маркетингового комплексу будівельного підприємства
Розробка проекту комплексу з виробництва яловичини на 600 голів
Стан і основні проблеми функціонування та розвитку інвестиційно-будівельного сектора
Стан і основні проблеми функціонування та розвитку інвестиційно будівельного сектора економіки
Феномен будівельного комплексу в сучасних економічних умовах
Реформування і модернізація житлово комунального комплексу муніципального освіти Енергозбереження
Поволзький економічний район Територіальна організація будівельного комплексу Росії
Стан інвестиційного клімату регіону - основа розвитку будівельного комплексу
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru