додати матеріал


Ринок нерухомості в Росії

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст
1. Особливості російського ринку нерухомості
1.1 Основні функції ринку нерухомості
2. Витратний підхід до оцінки земельних ділянок
2.1 Основні етапи оцінки земельної ділянки
2.2 Етапи застосування методу визначення витрат на освоєння
Список використаної літератури

1. Особливості російського ринку нерухомості

Російський ринок нерухомості, незважаючи на свою відносну молодість, як і будь-який інший ринок, у своєму розвитку підпорядковується економічним законам. Однак специфіка нашої країни накладає певні особливості на його розвиток.
Формування РН в Російській Федерації не може штучним розмежуванням прав власності на об'єкти нерухомості (будівлі, споруди) і ділянки землі під ними. Крім того, до останнього часу розвиток РН стримувалося недосконалістю законодавчої бази, недостатнім державним регулюванням відносин на РН і нерозвиненістю ринкової інфраструктури.
Особливості розвитку РН в Росії були обумовлені, перш за все, його матеріальної базою. Початок виникнення РН багато дослідників відносять до середини 1990р., Коли Закон "Про власність в СРСР" визнав поняття приватної власності, проте реальний розвиток ринок отримав у 1992р. - З початком приватизації. З цього моменту починається розвиток ринкових відносин у сфері житлової нерухомості.
Початкова ситуація на ринку житлової нерухомості в Росії - стадія його становлення - характеризувалася такими особливостями:
оцінка житлової нерухомості проводиться на основі балансової вартості, ціни на нерухомість у кілька разів нижче світових;
значне перевищення попиту над пропозицією;
система реєстрації операцій та корпоративні форми діяльності ріелторів не розвинені;
поведінка продавців і покупців неринкове, активність ринку низька;
форма розрахунків (рублева або доларова) не усталилася.
В кінці цього періоду відбулося різке зростання цін на об'єкти житлової нерухомості в 7-8 разів.
Наступний період, який в різних регіонах Росії проходив з другої половини 1993р. до початку 1995р., можна назвати перехідною стадією розвитку ринку житла. Він характеризувався такими особливостями:
початковий рівень цін досить високий, але вони ще далекі від світових цін в містах-аналогах;
комерційні ціни на первинному ринку наздоганяють і переганяють ціни вторинного ринку на аналогічні квартири і стимулюють їх зростання;
поведінка продавців та покупців - ринкове: ціни виражаються в доларах, всі знають рівень цін і стежать за курсом долара;
темпи приватизації житла, активність ринку досягають піку і починають знижуватися.
Зміна матеріальної бази ринку (приватизовано близько 30-40% об'єктів, що підлягають приватизації), а також розвиток ринкових механізмів у результаті привели до того, що в кінці перехідного періоду відбувається вирівнювання попиту та пропозиції. Починає розвиватися законодавча нормативна база, посилюється регулююча роль держави.
Наступний етап розвитку житлового ринку - стадія просунутого, сформованого ринку.
У цей час набирає силу інформаційна відкритість ринку, продавці і покупці починають приділяти велику увагу репутації ріелторських компаній, стежити за курсом долара.
Становлення ринкових відносин у сфері нерухомості, а також закономірне залучення російської економіки в загальносвітову призвело до того, що наступною стадією розвитку стала стадія відкритого ринку. Її головна відмінність полягає в тому, що якщо раніше розвиток РН було обумовлено більшою мірою внутрішніми факторами (величиною матеріальної бази, рівнем розвитку законодавчої, нормативної бази, рівнем криміналізації ринку), то на наступному етапі на розвиток РН починають діяти тенденції загальносвітового масштабу, до найбільш важливим з яких слід віднести ціни на нафту і курси світових валют.

1.1 Основні функції ринку нерухомості

1) Встановлення рівноважних цін, при яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозицій.
2) Регулююча функція полягає в тому, що ринок функціонуючи автономно, перерозподіляє ресурси за сферами підприємництва і направляє його учасників до задоволення суспільних інтересів.
3) Комерційна - полягає в отриманні прибутку на вкладений капітал.
4) Функція очищення дозволяє звільнити ринок від неефективних власників, підприємств та інших об'єктів нерухомості.
5) Посередницька виражається в тому, що ринок виступає як посередник і місця зустрічі покупців і продавців.
6) інформаційна - унікальний ринковий спосіб оперативного збору і поширення інформації дозволяє продавцям і покупцям приймати правильні рішення.
7) Стимулююча - виступає у формі економічного стимулу у створенні, використанні та експлуатації нерухомого майна.
8) Функція конкуренції підтримує високу ділову активність і пошук нових можливостей ефективного управління нерухомістю.
9) Інвестиційна: ринкова нерухомість - це спосіб переказу накопичень громадян з пасивної форми запасів в реальний продуктивний капітал.
10) Соціальна проявляється у зростанні трудової активності громадян, які прагнуть стати власниками об'єктів нерухомості;
11) Перерозподіляються: в результаті неодноразового перерозподілу на ринку, нерухоме майно, в кінцевому підсумку, переходить до тих інвесторам, які можуть забезпечити його високопродуктивне використання.
Як бачимо, ринок нерухомості виконує величезну кількість функцій. Тому цілком зрозуміло, що він має складну структуру, але в ній теж можна виділити три основні сектори:
розвиток (створення) нерухомості;
оборот нерухомості (формує ринкову ціну її об'єктів);
управління та експлуатація нерухомості (відстежує ступінь впливу тих чи інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх прибутковість).
За видами угод в рамках всього ринку нерухомості можна виділити:
ринок купівлі-продажу;
оренди;
іпотеки;
довірче управління і ін,
а за ступенем готовності до експлуатації:
незавершене будівництво;
нове будівництво;
будівництво, підлягає реконструкції і т.д.
Також можна класифікувати об'єкти ринку нерухомості за формою власності:
приватні об'єкти нерухомості;
державні;
муніципальні об'єкти нерухомості.
По галузях:
промислові об'єкти;
сільськогосподарські об'єкти;
громадські будівлі та споруди.
За функціональним призначенням: житлова нерухомість; виробничі будівлі; невиробничі будівлі й приміщення (офіси, склади тощо); готелі, торгові приміщення і приміщення громадського харчування і т.д.
По виду об'єктів нерухомості:
земельний ринок;
будівлі та споруди;
приміщення;
підприємства як майнові комплекси;
кондомініуми;
речові права;
багаторічні насадження.
З вищезгаданих ринків нерухомості важливе значення мають найбільш розвинені ринки земельних ділянок, житлової і комерційної (нежитлової) нерухомості.

2. Витратний підхід до оцінки земельних ділянок

Витратний підхід до оцінки ринкової вартості земельної ділянки виходить з того, що інвестор, проявляючи належне розсудливість, не заплатить за ділянку більшу суму, ніж та, в яку обійдеться придбання відповідної ділянки і спорудження на ньому аналогічного за призначенням і корисності будівлі в прийнятний для будівництва період . Витратний підхід включає декілька методів.
Метод вилучення (витяги) визначає ринкову вартість власне земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто земельної ділянки з поліпшеннями і відновної вартістю поліпшень за вирахуванням їх зносу. Даний метод розрахунку вартості земельної ділянки грунтується на техніці залишку для землі.

2.1 Основні етапи оцінки земельної ділянки

1 етап. Визначення ринкової вартості земельної ділянки з поліпшеннями на підставі вивчення ринку і порівняльних продажів. Якщо не вистачає інформації за порівнянними продажу, у якості вихідних величин замість цін продажів можна використовувати експертні оцінки вартості об'єктів.
2 етап. Розрахунок відновної вартості зведення будівель і споруд, аналогічних тим, які розташовані на земельній ділянці. Для розрахунку відновної вартості можуть використовуватися вартість відтворення або вартість заміщення.
Вартість відтворення - це витрати на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням тих же будівельних матеріалів, з тієї ж плануванні, але в поточних ринкових цінах. Якщо визначення вартості відтворення неможливо або недоцільно, то розраховується вартість заміщення.
Вартість заміщення - це витрати в поточних ринкових цінах на будівництво об'єкта тієї ж корисності, але з використанням сучасних обладнання, матеріалів та планування. Таким чином, вартість відтворення визначається витратами на будівництво точної копії об'єкта, а вартість заміщення - витратами на створення сучасного об'єкта-аналога.
Витрати на будівництво складаються з трьох частин: прямих витрат, непрямих витрат і прибутку підприємця.
Прямі витрати - це витрати, безпосередньо пов'язані з будівельними роботами. Вони включають: вартість будівельного устаткування і матеріалів, заробітну плату будівельних робітників, вартість експлуатації будівельних машин, вартість тимчасових споруд та інженерних мереж у період будівництва, прибуток і накладні витрати підрядника.
Непрямі витрати - це витрати, які необхідні для організації і супроводу процесу будівництва. До них відносяться: витрати на проектування, підготовку території будівництва, всі види податків, витрати на відведення земельної ділянки, відсотки по кредитах, витрати на рекламу, страхові платежі.
Прибуток підприємця - це грошову винагороду, яка очікує отримати підприємець у вигляді премії за використання свого капіталу, інвестованого в будівельний проект.
3 етап. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу будівель і споруд, розташованих на оцінюваній земельній ділянці.
Під фізичним зносом розуміється зменшення вартості будівель або споруд внаслідок фізичного руйнування, тобто втрати їх елементами своїх первинних властивостей. Фізичний знос виникає під впливом експлуатаційних або природних факторів.
Функціональний знос - це невідповідність характеристик будівель або споруд сучасним вимогам ринку до планування, технічного оснащення і дизайну. Він відбувається під впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва і проявляється в застарілій архітектурі будівель, старому інженерному забезпеченні тощо
Зовнішній знос викликається несприятливими змінами зовнішніх по відношенню до будівлі або споруди факторів. Він призводить до зменшення вартості будівель і споруд в результаті негативних змін в галузі земельного законодавства, оподаткування, страхування, навколишнього середовища, загального занепаду району розташування і т.п.
Фізичний і функціональний знос діляться на усувний і непереборний, зовнішній знос, як правило, неустраним. Всі разом ці види зносу утворюють накопичений знос будівлі або споруди.
1 етап. Відняти з відновлювальної вартості будівель і споруд величини накопиченого зносу для отримання їх залишкової (фактичної) вартості на дату оцінки.
2 етап. Визначення ринкової вартості власне земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості землі з поліпшеннями залишкової (фактичної) вартості будівель і споруд.
Отримані витратним методом оцінки земельних ділянок по декількох однотипним об'єктам нерухомості результати, необхідно скоригувати на наявні між ними відмінності за елементами або одиниць порівняння.
При проведенні всіх розрахунків необхідно врахувати тимчасові чинники, інфляційні процеси і привести вартість всіх витрат на дату оцінки.
Перевагою витратного методу є його ясність і доказовість закладених у ньому принципів. Він широко використовується при визначенні кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки як вільного. Крім того, це єдиний метод визначення ринкової вартості власне земельної ділянки у випадках, коли на ринку відсутні достовірні дані про зроблені угоди з аналогічними незабудованими земельними ділянками.
Витратний метод призводить до об'єктивних результатів, якщо можна точно оцінити величину відновної вартості поліпшень (будівель і споруд) та їх сукупного зносу за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на відповідному сегменті ринку нерухомості.
Обмеженість витратного методу полягає в тому, що він може дати необ'єктивну оцінку вартості будівель і споруд, вік яких перевищує 10-15 років, оскільки з плином часу ймовірність відтворення застарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає. Крім того, в умовах високої інфляції дуже складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будівель і споруд, не кажучи вже про вартість відтворення всіх поліпшень міських земель з виділенням частки, що припадає на оцінюваний земельну ділянку.
До витратного підходу належить метод визначення витрат на освоєння, який застосовується, головним чином, до незабудованої землі. Даний метод визначає загальну вартість землі при припущенні, що вона буде розділена на окремі земельні ділянки, які будуть продані. З грошової виручки від продажу ділянок віднімають усі витрати на їх освоєння і, таким чином, визначається вартість неосвоєною землі.
Метод визначення витрат на освоєння застосовується, коли кращим і найбільш ефективним використанням є поділ земельного масиву на окремі ділянки. Розбивка великого земельного масиву на окремі ділянки - широко поширена практика, оскільки сприяє більш ефективному використанню землі. Проблема визначення вартості землі, призначеної для поділу, є актуальною для будь-якого зростаючого міста чи селища і застосовується при масової житлової або дачної забудови.
Процес поділу землі в першу чергу включає виробничі і торговельні операції. При забудові житловими будинками величезний вплив справляє навколишнє середовище.

2.2 Етапи застосування методу визначення витрат на освоєння

1 етап. Визначення розмірів індивідуальних ділянок виходячи з юридичних і фізичних можливостей, а також економічної доцільності. У першу чергу розміри та благоустрій земельних ділянок повинні відповідати ринковим стандартам, що склалися в даній місцевості.
2 етап. Розрахунок вартості освоєних ділянок. Цей розрахунок здійснюється або шляхом аналізу порівнянних ділянок, які нещодавно були аналогічним чином освоєні, або на основі методу зіставних продажів.
3 етап. Розрахунок всіх витрат на освоєння, визначення передбачуваного періоду забудови земельних ділянок.
Витрати на освоєння включають: інженерні витрати з розчищення, розмітці і остаточної підготовки землі, витрати по пристрою доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу і комунальних споруд. До них також належать оплата податків, страхування, прибуток і накладні витрати підрядника, витрати на продаж і рекламу.
4 етап. Відрахування витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної виручки від продажу ділянок. Основою для розрахунку передбачуваної виручки від продажу є вартість однієї земельної ділянки, визначена методом порівняння продажів з урахуванням коректувань на відмінності (якщо вони є). З ціни продажу земельної ділянки віднімають усі витрати на освоєння, включаючи витрати на продаж і підприємницький прибуток.
5 етап. Визначення періоду часу, необхідного на освоєння та продаж. Вибір ставки дисконтування, яка відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу. Дисконтування чистого доходу від продажу земельних ділянок, виходячи з періоду продажу земельних ділянок, для отримання поточної вартості неосвоєною землі.
Нарешті, для земель поселень оцінка може проводитися виходячи з витрат на відтворення інфраструктури. При оцінці земель населених пунктів необхідно розрахувати величину витрат на відтворення поліпшень міських земель, тобто всієї інженерної інфраструктури міста чи селища з виділенням частки, що припадає на оцінюваний земельну ділянку.
Завдання № 6
Оцінити житловий будинок з будівлями на основі витратного підходу, використовуючи наступну інформацію.

Параметри
Од. ізм.
Кількість
Площа будинку
кв. м
50
Вартість будівництва будинку
дол. / кв. м
170
Площа гаража
кв. м
25
Вартість будівництва гаража
дол. / кв. м
55
Вартість відтворення парника
дол
200
Усувний фізичний знос
дол
300
Непереборний фізичний знос
%
10
Функціональний знос установки
дол
220
Ринкова вартість земельної ділянки
дол
600

Список використаної літератури

1. Хамідулова С.М. Ринок і оцінка житлової нерухомості. Частина 2. Методичний посібник. Школа політики і бізнесу.
2. Інтрига житла. - К.: Видавничий Дім "Філантроп", 2005р. - 192 с.
3. Методологія оцінки рівнів комфорту житла при формуванні структури житлових утворень на демографічній основі. - Вісник УПІ (підготовлена ​​і прийнята до друку)
4. Методика оптимізації умов розселення в житловому фонді найбільших міст / / Житлове будівництво Москва, 2006. № 3 - С.17 - 20 (0,64 а. Л).
5. Архитектон: Особливості розвитку вікової структури населення - № 4 квітня 2006
6. Житлові відносини та право власності на житло: Збірник нормативних актів (Текст). - 3-е изд., Испр. і доп. - К.: Сиб. унів. вид-во, 2006. - 522с. - (Кодекси і закони України).
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Контрольна робота
47.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Ринок нерухомості
Ринок нерухомості 3
Ринок нерухомості 2
Первинний і вторинний ринок нерухомості
Ринок оренди комерційної нерухомості в м Москві
Страхування нерухомості в Росії і за кордоном
Поняття та правовий режим нерухомості в Росії
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru