додати матеріал


Ринок нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

Зміст стор
Введення
Поняття нерухомості
Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти,
законодавча база
Фактори, що впливають на формування ринку нерухомості
Основні підходи і методи дослідження ринку
нерухомості
Огляд московського ринку нерухомості за підсумками листопада 2005р.
Висновок
Список використаної літератури
3
4

5

6
7

10

12

13
Введення
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.
Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів.
Змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.

Поняття нерухомості
Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Однак, в нині діючих законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим та нерухомим майном.
Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 ЦК РФ. До нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю (ст. 132 ГК РФ).
Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.
Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.
До економічних характеристиках нерухомості можна віднести її рідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості); вартість прилеглих земель, будівель (наприклад, будівництво шкідливого виробництва); територіальних особливостей (зміна територіальних переваг може підвищити вартість нерухомості без фізичних змін), цільове призначення (як правило, без істотних витрат не може бути змінене).
Слід зазначити, що існує також майно, яке було рухомим, але в даний час прикріплено до нерухомості так, що перетворилося на її частину. Нерухомість розпадається на три основних типи: земля, житло та нежитлові приміщення.
Залежно від характеру використання нерухомість розподіляється на використовувану для житла (будинки, котеджі, квартири), для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини, ресторани і т.п.), для виробничих цілей (склади, фабрики, заводи тощо п), для сільськогосподарських (ферми, сади) і спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, ясла-садки, будинки престарілих та ін.)
Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти ринку, законодавча база
Ринок, це сукупність суб'єктів відносин і обміну товарами і послугами (продавців, покупців, посередників) і соціально-економічних відносин між ними; сукупність існуючих і потенційних покупців товару; сфера обміну товарами певного виду на певній території. Нерухомість є особливим товаром, тому що її характеристики не характерні для інших товарів (наприклад, строго певне місце розташування). Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оцінки, оренди, застави тощо).
Основними особливостями ринку нерухомості є: локальний характер ринку нерухомості (скорочення числа можливих угод з-за певного місця розташування); унікальність всіх ділянок землі (тягне розходження в цінах); низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими товарами (внаслідок необхідності залучення правових інститутів при здійсненні операцій ); невідповідність високої ціни і фінансових можливостей покупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків; розкид в цінах внаслідок неповної інформованості продавців і покупців.
За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на 4 основні складові: ринок землі (земельних ділянок), ринок житла, ринок нежитлових приміщень, ринок промислової нерухомості. Можна також виділити ринок незавершених об'єктів та готельних послуг.
Основними суб'єктами ранка нерухомості поряд з власниками і користувачами нерухомого майна (якими можуть бути і фізичні, і юридичні особи) є: інвестори, банки, будівельні організації (підрядники), фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства, страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічної інвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночної діяльності. Оціночна діяльність - це що підлягає ліцензуванню діяльність особи (оцінювача), що полягає в установленому ним стосовно оцінюваного об'єкта з використанням спеціальних правил і методик ринкової або іншої вартості нерухомості. Професії оцінювача, без якої неможливо уявити ринок нерухомості.
Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю, відповідно до Закону «Про заставу» повинен бути нотаріально завірений договір про іпотеку. Розпочато створення кондомінімумів (об'єднань власників житла з метою спільної експлуатації).
Основним типом нерухомості є земля. Початком земельної реформи в Росії можна вважати початок 90-х років (див. Закон РРФСР «Про земельну реформу», Земельний кодекс РРФСР 1991р.). Раніше існувало єдине державне власність на землю. Формування ринку землі в Росії почалося з приватизації (див. Уази Президента РФ «Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств», «Про оподаткування продажу земельних ділянок та інших операцій з землею» та ін.) важливе значення для ринку землі має земельний кадастр.
Фактори, що впливають на формування ринку нерухомості
Отже, в цілому формування вітчизняного ринку нерухомості можна охарактеризувати наступними чинниками:
1. Макроекономічна нестабільність (неможливо передбачити нормативні акти, прийняття яких обумовлюється «політичною кон'юнктурою» у той чи інший момент часу).
2. Інфляція (з одного боку, інвестиційна активність знижується «гальмується» розвиток нормальної системи іпотечного кредитування, з іншого, через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень у нерухомість є привабливими, тому що «певною мірою» дозволяють зберегти кошти від інфляції) .
3. Розмитість законодавчої бази (особливо щодо ринку нерухомості).
4. Непрозорість інформаційного простору внаслідок політичної нестабільності, слабкого розвитку інфраструктури (тільки намічені форми співробітництва, ролі і функції окремих ланок, відсутні спеціальні служби збору і аналізу інформації), низького професіоналізму учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази, тенденція підбору співробітників по дружбі і спорідненості, а не за професійними якостями).
5. Відсутність чіткої методичної бази з оцінки нерухомості.
6. Нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла).
Отже, з переходом України до ринкових відносин нерухомість стає товаром і розвивається ринок нерухомості. Невизначеність права власності на землю, інфляція та інші перераховані вище фактори накладають відбиток на розвиток російського ринку нерухомості.
Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості
Етап у дослідженні ринку, що дозволяє перейти від загальних його характеристик до аналізу ситуації по відношенні до конкретного об'єкта або їх групі, є сегментація ринку, що дозволяє зосередити основну увагу на тій інформації, яка має найбільше значення при виборі того або іншого варіанту рішення підприємця.
Відмінні особливості ринку нерухомості є:
- Індивідуальність ціноутворення;
- Високий рівень трансакційних витрат;
- Важлива роль взаємодії первинного і вторинного ринків;
- Висока залежність цін, прибутковості і ризиків від стану регіональної економіки;
- Різноманіття ризиків;
- Низька ліквідність товару на ринку;
- Слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.
У силу зазначених причин ринок нерухомості відрізняється низкою чинників, які ускладнюють його аналіз, що визначає особливу важливість його аналізу при прийнятті економічних рішень.
З іншого боку ринок нерухомості відрізняється низкою чинників, які ускладнюють його аналіз. Це:
- Важкодоступність достовірної інформації;
- Обмежена кількість аналогічних угод (а іноді і їх повна відсутність);
- Різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.
З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості являє собою настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.
Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку. Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку в цілому, а на його складової частини і, виходячи з цього визначити або особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір ринкової ніші), або конкурентоспроможності об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості) . На ринку нерухомості сегментація може бути проведена за цілою низкою ознак: географічному положенню, фізичних характеристиках, функціональним призначенням об'єктів або навіть за комплексом ознак.
Раз і завжди певного підстави для сегментації немає і не може бути. Важливо, щоб вона дозволяла поєднувати дійсно однорідні об'єкти (і які стоять за ними групи споживачів), межі сегментів могли бути чітко визначені і виділення сегментів дозволяло б приймати економічно виправдані рішення, краще розуміти поведінку споживачів, грамотно вибудовувати відносини з ними і в результаті забезпечувало б успіхи в продажах.
В якості ознак, обраних у якості підстав для сегментації ринку можуть бути взяті фізичні характеристики об'єктів нерухомості, за якими стоять однорідні групи покупців нерухомості.
Може бути обраний й інший шлях, коли в основу сегментації кладеться класифікація самих споживачів.
Наприклад, на ринку приміщень комерційного призначення може бути доцільним наступне розділення потенційних споживачів:
1. Установи, страхові, фінансові організації: їхня діяльність безпосередньо пов'язана з потоком відвідувачів, по-перше, і, по-друге, для їх нормального функціонування необхідні постійні контакти як між собою так і з органами влади. Звідси вони готові заплатити більш високу орендну плату в безпосередньому центрі міста, але території, досить близькі до центру, проте не належать власне до нього, їм мало цікаві.
2. Виробничі організації: для деяких з них важливо мати представницькі офіси в центрі міста, однак робочі офіси, в яких зайняті тільки працівники цих організацій, і тим більше власне виробничі приміщення, вони вважатимуть за краще розміщувати на периферії з більш низьким рівнем орендної плати.
3. Торговельні організації: їх орієнтації залежать від характеру товарів (продовольчі, промислові, для пересічного відвідувача, для елітних клієнтів). Відповідно вони орієнтовані на пасажиропотоки різної якості і, виходячи з них, будують свою політику по відношенню до орендної плати.
Так, підвищений попит з боку торгуючих організацій на будівлі ділянки. Розташовані в безпосередній близькості до транспортних потоків, свідчить не просто про те, що місце розташування як таке впливає на прибутковість діяльності. Вимоги до місця розташування можуть бути різними в залежності від характеру торгівлі:
- Для підприємств, що торгують продовольчими товарами, важлива з близькість до місць проживання населення;
- Для підприємств, що торгують елітними товарами, важливе розташування поблизу від місць розташування установ або на транспортних магістралях:
- Для підприємств, що торгують обмеженим набором «ходових» товарів, істотна близькість до маршрутів громадського транспорту та ін
у свою чергу ранок офісних приміщень для першої групи споживачів нерухомості може бути сегментований вже за якістю пропонованих на ринку об'єктів.
Таким чином, критерії сегментації не можуть бути задані апріорі і назавжди затвержено. Головне в тому, щоб представники сегмента дійсно являли собою однорідне за своїм представниками і вимоги спільнота споживачів і були достатнім безліччю для виявлення закономірних тенденцій в їх поведінці.
І, навпаки, якщо мова йде про робочі офісах, то тут позиції банків і промислових підприємств можуть істотно розійтися і об'єднання їх в рамках одного сегмента представництва вже мало виправданим.
Сегментація ринку є основною для наступного етапу дослідження ринку - позиціонування, об'єктом якого може бути як фірма і її послуги, так і окремий об'єкт нерухомості.
Позиціонування - віднесення будь-якого продукту до певного сегменту ринку, а також визначення та «висвічування» його місця в рамках сегмента.
В якості продукту при цьому може виступати і об'єкт нерухомості, і пропонована клієнтам послуга, і, нарешті, сама фірма.
Позиціонуючи продукт, підприємець повинен показати його місце на ринку (приналежність до певного сегмента) і одночасно його відмінність від вже наявних на ринку, ті його гідності, які відсутні у аналогічних об'єктів, його «родзинку».
Як і сегментація, позиціонування має подвійне значення. По-перше, визначення місця продукту на ринку є підставою для розробки концепції просування об'єкта на ринок - визначення каналів просування, способів і засобів реклами, розробки цінової політики. По-друге, позиціонування направлено на клієнта і покликане сформувати у нього певний образ продукту.
Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю.
Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів, що може коротко виражено у вигляді такої найпростішої формули:
Якість = ціні = споживачеві.
Наприклад, на первинному ринку нерухомості, виділяючи певний сегмент ринку, як сфери своєї активності, забудовник-підприємець повинен виявити той рівень вимог, який споживачі пред'являють до продукту (наприклад, до характеристик квартири), виходячи з цього прийняти ті чи інші технічні та містобудівні рішення , визначити вартісні характеристики, порівняти їх з можливостями потенційних покупців. Реально ця операція може проводиться кілька разів для того, щоб збалансувати всі складові наведеної вище формули.
Використання сегментації як інструменту при формуванні моделі поведінки підприємця дозволяє раціоналізувати свою економічну поведінку, уникнути зайвих витрат, правильно обрати способи просування свого продукту.
Огляд московського ринку нерухомості за підсумками листопада 2005р
Розвиток ситуації на столичному ринку нерухомості в листопаді виявилося передбачуваним. Після того, як у вересні-жовтні темпи зростання цін на житло досягли рівня 3% на місяць, а по окремих типах квартир та об'єктам-новобудовам навіть більше, сценарій на останні місяці 2005 став повністю прозорим. Московський ринок нерухомості все ж таки досяг стану ажіотажу, дуже схожого з осінню 2003 року, коли житло дорожчало по 3% -5% в місяць. У таких умовах покупець діє вже більшою мірою на емоціях, на не на підставі здорового глузду, тому що ціни на квартири коригуються мало не кожен день, і треба брати хоч що-небудь, поки не стало дорожче. Більше того, зараз житло знову стало вигідним засобом для вкладення грошей, в тому числі, і для спекулятивних операцій.
У цьому світі все листопадові показники ринку виглядають цілком зрозумілими. Згідно з розрахунками аналітичного центру www.irn.ru середній рівень цін на московське житло виріс за листопад приблизно на 4%, середнє значення індексу вартості житла в листопаді склало 2135 $ за квадратний метр проти 2051 $ за метр в жовтні. Деякі класи житла, наприклад, однокімнатні квартири або відносно дешева «панель» радянського періоду подорожчали навіть сильніше - на 5% і більше, місячний приріст цін на квартири в деяких районах досяг 7% (навіть незважаючи на те, що в аналітичному комплексі www.irn . ru використовуються тільки гладкі показники, при розрахунку яких відсікаються статистичні «стрибки» цін).
Отже, московський ринок нерухомості рухається вгору, причому досить великими «кроками». І це незважаючи на недавню стагнацію, в якій ринок перебував ще на початку цього року. Причому в нинішніх умовах вже не можна сказати, що підйом ринку відбувається в основному завдяки «дешевого» або «дорогому» житлу - приріст цін за цими категоріями квартир, навпаки, виявляється навіть трохи нижче, ніж по місту в цілому. А значить, вгору рухається, перш за все, «середня» частину ринку - основна маса середньостатистичних московських квартир. Ця обставина видно, наприклад, з досить рівномірного розподілу зростання цін по різних типах житла - жодна з категорій істотно не відстає і не виривається вперед. Аналогічна картина виходить і з географічного розподілу - основне зростання припадає на всі радіальні округу, а зростання в центральному окрузі (найбільш дороге житло) і в районах за МКАД (найбільш дешеве житло) виявляється дещо нижче.
Поточний ажіотажне зростання цін на московське житло є неприродним і не має під собою реального економічного підгрунтя. Фактично ні одна з причин, званих сьогодні для обгрунтування зростання цін, не є настільки значущою, щоб сприяти такому різкого здорожчання квартир. Ні скорочення обсягів пропозиції на ринку новобудов, ні підвищення собівартості будівництва, ні зростання світових цін на нафту, ні розвиток іпотеки, не мають зараз таких масштабів, щоб приводити до підвищення цін на житло по 3% -5% в місяць, що відповідає приросту 40 % -50% у рік. А значить, перехід ринку в ажіотажне стан восени цього року багато в чому пов'язаний з психологічними чинниками - постійною грою на підвищення і супутнім PR з боку майже всіх учасників ринку.
Втім, ринок нерухомості - дуже інертна система. Досягнувши ажіотажної стадії, ринок пробуде в ній якийсь час, як мінімум, до кінця цього року. Як показав досвід 2003-2004 років, при темпах зростання цін на житло по 3% на місяць і більше з'являється помітна складова інвестиційних покупців, які купують квартири з метою вкладення грошей або перепродажу, що сприяє ще більшого зростання цін, перетворюючи ринок нерухомості в піраміду. У 2004 році подібний розвиток подій закінчилося болючою стагнацією московського ринку нерухомості, хоча ажіотаж перед цим тривав і не так вже й довго - менше року.
На цей раз ажіотаж тільки почався, проте навряд чи він закінчиться з роком, що минає і, швидше за все, в якомусь вигляді перекинеться на наступний рік. А значить, у середньостроковій перспективі московський ринок нерухомості може підстерігати чергова кризова ситуація, можливо, більш значна, ніж недавня стагнація.
Висновок

Вартість будівельно-монтажних робіт неухильно підвищується, що стає непереборною перешкодою участі значної частини населення в будівництві житла за свій рахунок. Ситуація загострюється й тим, що до проблеми низької купівельної спроможності населення додалася ще й проблема невідповідності вітчизняних технічних рішень та будівельної технології сучасним вимогам. Будь-яке рішення в цьому напрямі знову пов'язане сростом вартості житла. Найближчим часом буде потрібно широке і більш активне впровадження нових матеріалів і конструкцій, нових технологій, з тим, щоб житло стало максимально зручним та комфортним, найдешевшим в будівництві та в експлуатації, що дозволяє включити в ринковий оборот значні грошові ресурси населення, зацікавленого в поліпшенні своїх житлових умов.
Плавне підвищення цін на столичному ринку нерухомості, що почалося з весни 2005 року, поступово переросло в досить серйозний підйом ринку. Ще протягом літа темпи зростання цін на московське житло досягли 2% на місяць, що в черговий раз показало слабку роль фактора сезонності на ринку нерухомості. З настанням осені зростання цін зберігся, досягаючи 3% - 5% місячного приросту в залежності від типу житла. Однак є підстави вважати такі високі темпи зростання цін ненормальними, хоча вони, очевидно, збережуться до кінця 2005 року, а також можуть перекинутися і на наступний рік. У структурі попиту на придбання у власність нежитлових приміщень перше місце міцно займають офісні приміщення. На другому місці вже досить довго знаходяться приміщення для торгівлі. Третє місце займають складські приміщення, ціна варіює в залежності від технічної оснащеності, місця розташування і наявності під'їзних шляхів. Далі в порядку убування попиту, слідують приміщення для громадського харчування, виробничі приміщення, готелі.
Якщо говорити про значимість місця розташування для різних об'єктів нерухомості, то для офісної нерухомості пріоритетним районом розміщення є Центральний адміністративний округ і території з виходом на 12 головних транспортних магістралей міста. Для торгових приміщень у загальному фактор місця має більше значення, ніж для офісних приміщень. В даний час існує тенденція розміщення торгових приміщень, супермаркетів, гіпермаркетів, магазинів мереж "Перекресток", "Рамстор", "Копійка" по всьому місту, а не тільки в комерційно зручних районах. У майбутньому все велику роль буде грати фактор елітності району для розміщення в ньому торговельного, офісного приміщення або об'єкта сфери послуг. Більшу частину ПРОИЗВОДСВЕННИХ площ у місті планують зайняти житловими кварталами або розмістити об'єкти сфери послуг, а підприємства перенести за межі міста.
Список використаної літератури:
1. Горемикін В.А. «Економіка нерухомості», Підручник - 2-е видання, перераб.і доп. - Москва: Видавничо-книготорговий центр «Маркетинг», 2002р.
2. Стерник Г.М «Технологія аналізу ринку нерухомості» - Москва, 2005р.
3. Журнал (№ 6) «Житлове будівництво» - Москва, 2001р.
4. Портал www.irn.ru «Індикатори ринку нерухомості»
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Будівництво та архітектура | Реферат | 49.1кб. | скачати

Схожі роботи:
Ринок нерухомості 2
Ринок нерухомості 3
Ринок нерухомості в Росії
Первинний і вторинний ринок нерухомості
Ринок оренди комерційної нерухомості в м Москві
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Фінанси гроші бюджетна кредитна і банківська системи РФ валютний ринок і ринок цінних паперів
Ринок цінних паперів Фондовий ринок України
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru