додати матеріал


Реконструкція і перепланування особливості реєстрації та технічного обліку

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

Реконструкції та перепланування: ОСОБЛИВОСТІ
РЕЄСТРАЦІЇ І ТЕХНІЧНОГО ОБЛІКУ
План
Новий об'єкт або реконструкція?
Парадокси реєстрації
Наслідки "самоволки"
Прибудова або самостійний об'єкт
Права інвесторів на реконструйовані об'єкти

Ситуації, що виникають при будівництві, реконструкції і ремонті об'єктів нерухомості, різноманітні, проте їх правові наслідки повністю визначені законом. Вивчення та зіставлення різних галузей законодавства та роз'яснення вищих судових інстанцій повинні допомогти власникам нерухомості реалізувати норми права, а державним і муніципальним органам - їх правильно застосовувати.
Новий об'єкт або реконструкція?
Відповідно до п. 13, 14 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ від 29.12.2004 N 190-ФЗ (далі - ГСК РФ) будівництво - це створення нового об'єкта капітального будівництва (в тому числі на місці будинку, що зноситься), а реконструкція - це зміна параметрів об'єктів (зокрема, поверховості і площі < *>). Закон р. Москви від 09.07.2003 N 50 "Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію містобудівних об'єктів в м. Москві" також визначає будівництво як комплекс робіт по створенню нового містобудівного об'єкта, а реконструкцію - як комплекс робіт по зміні архітектурно- містобудівного рішення існуючого містобудівного об'єкта шляхом створення капітальних прибудов, надбудов, мансард, зміни несучих конструкцій та систем інженерного обладнання об'єкта.
Усталена практика реалізації проектів "реконструкції зі знесенням" не означає наявності особливого виду будівництва. У цьому випадку "реконструйований" об'єкт зноситься, а на його місці будується (створюється) новий об'єкт.
Згідно зі ст. 21 Федерального закону від 17.11.95 N 169-ФЗ "Про архітектурну діяльність в Російській Федерації", добудова, перебудова і перепланіровка також ставляться до змін архітектурного об'єкта.
Характеристику капітального ремонту можна знайти, зокрема, в Відомчих будівельних нормах (ВСН) 58-88 (р) "Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту і технічного обслуговування будівель, об'єктів комунального та соціально-культурного призначення", затверджених Наказом Держкомархітектури РФ при Держбуді СРСР від 23.11.88 N 312. Згідно ВСН при капремонті можуть здійснюватися: поліпшення планування об'єкта, перепланування квартир, пристрій балконів, лоджій і еркерів, обладнання горищних приміщень житлових і нежитлових будівель під експлуатовані.
Згідно зі ст. 25 Житлового кодексу РФ перепланування і перебудова житлового приміщення є роботами, після яких потрібно внесення змін в технічний паспорт. Відповідно перевлаштування або перепланування теж лише змінюють характеристики квартири, а не спричиняють створення нового об'єкта.
Главою VII Федерального закону від 25.06.2002 N 73-ФЗ (в ред. Від 31.12.2005) "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації" для даних особливих об'єктів нерухомості передбачений і особливий вид будівельних робіт - ремонтно- реставраційні роботи із збереження об'єкта культурної спадщини (консервація, ремонт, реставрація, пристосування для сучасного використання). Одночасно ст. 47 цього Закону передбачена можливість відтворення втраченого об'єкта культурної спадщини. Цілком очевидно, що в разі проведення робіт щодо збереження пам'ятки відбувається зміна його характеристик як об'єкта нерухомості, а при відтворенні - будівництво нового об'єкту.
Як встановлено ст. 55 ГСК РФ, закінчення будівельних робіт оформляється дозволом на введення в експлуатацію, на підставі якого здійснюється:
- Постановка на державний кадастровий облік побудованого об'єкта
- Або внесення змін в документи державного кадастрового обліку реконструйованого об'єкта.
Отже, законодавство в цілому визначає будівництво як створення нового об'єкта, а інші види будівельних робіт - реконструкцію, капітальний ремонт, перепланування і переобладнання - як зміна існуючого об'єкта.
Отже, правова оцінка будівельних робіт залежить від їх результату:
- Або припинення права на об'єкт нерухомості (загибель речі - п. 1 ст. 235 ЦК РФ) і створення нового об'єкта;
- Або зміна об'єкта (природно, без припинення права на нього).
Одночасно різні будівельні роботи об'єднує загальний порядок оформлення. Для нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту необхідні:
- Дозвіл на їх виконання (ст. 55 ГСК);
- Акт приймання замовником (у разі залучення підрядника за договором будівельного підряду, ст. 753 ДК РФ);
- Дозвіл на введення в експлуатацію (ст. 55 ГСК).
Так, відповідно до ст. 740 ГК РФ предметом договору будівельного підряду є зобов'язання замовника побудувати певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи - реконструкцію, капітальний ремонт. При реконструкції (оновленні, перебудові, реставрації тощо) будівлі або споруди на підрядника покладається відповідальність за зниження або втрата міцності, стійкості, надійності об'єкта (ст. 753 ДК РФ).
Для перебудови та перепланування житлового приміщення також потрібно рішення про погодження цих робіт і акт приймальної комісії після завершення (ст. 26, 27, 28 Житлового кодексу РФ).
Але тільки у разі будівництва дозвіл на введення в експлуатацію (акт приймання) є документом, що підтверджує створення нового об'єкта. У разі реконструкції, капітального ремонту, перепланування і переобладнання він підтверджує закінчення будівельних робіт, відповідність їх дозвільної документації і служить обгрунтуванням змін об'єкта.
Однак цей критерій діє за умови належного оформлення дозвільної документації і закінчення робіт, коли з проекту та акта введення можна встановити характер робіт - нове будівництво або реконструкція (ремонт). На практиці після численних реконструкцій об'єкт може змінитися до "втрати тотожності".
Як вказав ФАС Північно-Кавказького округу в Постанові від 08.12.2004 N Ф08-5845/04, об'єкт нерухомості може втратити тотожність не тільки в результаті нового будівництва, але і при реконструкції (капітальну перебудову) існуючого об'єкта шляхом зміни його основних технічних характеристик (перепланування приміщень, заміни несучих конструкцій в будівлі, їх часткового розбирання тощо) або при будівництві нового об'єкту з використанням колишнього об'єкта (зведення в будівлі надбудов, прибудов, встроек і т.п.). Суд наголосив на необхідності будівельно-технічної експертизи з метою з'ясування, чи збереглося спірну будівлю в первісному вигляді або в результаті його реконструкції (капітальної перебудови) створено новий об'єкт нерухомості.
Парадокси реєстрації
З огляду на ст. 12 абз. 4 п. 6 Федерального закону від 21.07.97 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію прав) при державній реєстрації в описі об'єкта нерухомості вказується його фактична площа. За Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженого Постановою Уряду РФ від 18.02.98 N 219 (далі - Правила ведення ЕГРП), площа, поверховість і інші характеристики об'єктів нерухомості вказуються у відповідності з документами кадастрового і технічного обліку .
Після здійснення будівельних робіт облікові параметри будівель і приміщень змінюються і вже, природно, не відповідають правовстановлюючих документів, з описом об'єкта на момент його придбання. Як не дивно, незважаючи на вищевказані норми, це породжує чимало складнощів при державній реєстрації прав, що виникли до набуття чинності Закону про реєстрацію прав (до 31.01.98).
У п. 67 Правил ведення ЕГРП встановлено, що змінами є відомості, що не тягнуть за собою істотної зміни об'єкта, а також припинення або переходу прав на нього, зокрема зміни при незначній реконструкції об'єкта. Які зміни вважати істотними і що розуміти під незначною реконструкцією? У реєструючих органах різних регіонів застосовуються довільні критерії: "не більше 10%", "без виходу за габарити" *, "без зміни поверховості", "не більше 50 кв. М" і пр.
Однак нормами матеріального права кількісний критерій "значущості" реконструкції не встановлений. Наприклад, якщо переобладнати техподпольем в підвальне приміщення, а горище - в мансарду або збільшити поверховість, то площа будівлі може збільшитися в 1,5 - 3 рази. Тим не менш у разі такої реконструкції створення нових об'єктів права - приміщень "додаткових площ" не відбувається, має місце зміна існуючого об'єкта права власності.
Для оцінки значущості реконструкції при державній реєстрації необхідно використовувати тільки правовий критерій - встановлення факту зміни існуючого об'єкта або створення нового. Даний факт повинна засвідчити організація технічної інвентаризації (ОТІ, БТІ). Постановою Уряду РФ від 04.12.2000 N 921 (в ред. Від 19.03.2005) затверджено Положення про організацію в Російській Федерації державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів капітального будівництва (далі - Положення про технічної інвентаризації). Згідно з п. 12 Положення відомості про об'єкти обліку, отримані від організацій з технічної інвентаризації об'єктів, є основою для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. При зміні технічних або якісних характеристик об'єкта обліку (перепланування, реконструкція, переобладнання, зведення, руйнування, зміна рівня інженерного благоустрою, знос), а також при здійсненні операцій проводиться позапланова технічна інвентаризація (п. 9) <*>. Наказом Держбуду України від 31.05.2001 N 120 (в ред. Від 02.09.2003 N 331) затверджено Правила ведення Єдиного державного реєстру об'єктів містобудівної діяльності, згідно з якими кожен об'єкт ідентифікується інвентарним номером. Об'єкту із зміненими характеристиками присвоюється реєстровий номер, первинний інвентарний номер зберігається. Іншими словами, при позаплановій технічної інвентаризації після будівельних робіт БТІ має врахувати яка зміна, або створення об'єкта.
Реєстраційні дії після завершення будівельних робіт визначаються наступними чинниками:
- Виник новий об'єкт на заміну раніше придбаного;
- Чи було зареєстровано в ЕГРП право на об'єкт до його зміни.
Якщо будівельні роботи призвели до створення нового об'єкту <*>, необхідна державна реєстрація виникнення права. Підстава - дозвіл на введення (акт приймання) в експлуатацію. Необхідні умови - надання земельної ділянки для реконструкції (ст. 218, 222, 263 ЦК України, ст. 55 ГСК), а також відсутність прав інших осіб, які фінансували реконструкцію під зобов'язання передачі їм об'єкта або приміщень у ньому. Внесена до реконструкції реєстраційний запис про право власності погашається, в ЕГРП вноситься запис про ліквідацію об'єкта <**>.
Якщо право на об'єкт було зареєстровано в ЕГРП і в результаті будівельних робіт змінилися характеристики даної нерухомості, в ЕГРП повинні бути внесені зміни (в частині опису об'єкта) - зазначені нова площа, поверховість та призначення об'єкта на підставі нового технічного паспорту БТІ. Правовласнику може бути видано нове свідоцтво про реєстрацію права.
Якщо право не було зареєстровано в ЕГРП, проводиться реєстрація на підставі наявного у правовласника правовстановлюючого документа (зі "старою" площею і поверховістю). Природно, що в ЕГРП і у свідоцтві про реєстрацію права вказуються фактичні характеристики об'єкта за документами БТІ незалежно від їх значення у правовстановлюючому документі.
Наслідки "самоволки"
Правова оцінка самовільних будівельних робіт у будівлях і приміщеннях також залежить від відповіді на питання, створюється новий об'єкт або змінюються характеристики існуючого.
Якщо при будівельних роботах відбулося знищення існуючого об'єкта, а новий об'єкт створений без належних дозволів, він є самовільно побудовою. Якщо ж об'єкт зазнав тільки архітектурно-будівельні зміни, право власності на нього не припинилося навіть за відсутності необхідних погоджень будівельних робіт. Такий об'єкт не можна визнати самовільно побудовою і позбавити власника прав на нього. Стаття 222 ГК РФ не може застосовуватися за аналогією. Здійснення самовільних будівельних робіт є адміністративним правопорушенням (в галузі охорони власності) і тягне за собою встановлену законодавством відповідальність. Але самовільні будівельні роботи, в тому числі переобладнання і перепланування житлових приміщень, не тягнуть припинення права власності на нерухомість і самі по собі не повинні перешкоджати обігу об'єкта (укладання угод та державної реєстрації).
Прибудова або самостійний об'єкт
Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13.10.97 N 1301 "Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації" Наказом Міністерства РФ по земельній політиці, будівництва і житлово-комунальному господарству від 04.08.98 N 37 була затверджена Інструкція про проведення обліку житлового фонду в Російської Федерації (далі - Інструкція Мінземстроя). Згідно з цією Інструкцією прибудовою називається частина будівлі, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, яка є допоміжною по відношенню до будівлі і має з ним одну (або більше) загальну капітальну стіну, наприклад прибудовані кухні, житлові прибудови, сіни, тамбури, веранди і т . п. Прибудови одного й того ж призначення і з одного і того ж матеріалу, що й основна будівля, враховуються разом із будівлею. Не відповідають цим вимогам прибудови враховуються окремо як частини будівлі.
Таким чином, "кваліфікація пристроїв" - прибудова або частина будинку (будинку) - в існуючих об'єктах для цілей державної реєстрації є компетенцією БТІ. З урахуванням архітектурного різноманіття будов (особливо у сільській місцевості) для вирішення питання про самостійне або допоміжному призначення прибудови може знадобитися висновок уповноваженого органу (будівельного нагляду, архітектури).
Права інвесторів на реконструйовані об'єкти
У разі реконструкції зміна об'єкта нерухомості як об'єкта права відбувається за умови, що:
- Реконструкцію здійснює власник об'єкта;
- Відсутні права інших осіб на об'єкт (його частина).
Реконструкція часто є інвестиційною діяльністю. На підставі угод з власником будівлі в інвесторів виникає або право спільної часткової власності на реконструйований об'єкт <*>, або права на його конкретні частини. При реконструкції з залученням інвестицій відбувається створення нових об'єктів права - частин будівлі <**>, приміщень (вбудовано-прибудованих, мансардних, підвальних, в надбудованих поверхах <***> та ін.) Право власності інвесторів на дані самостійні об'єкти нерухомості повинні реєструватися на підставі угод з власником будівлі та дозволів на введення в експлуатацію будівлі після реконструкції (актів приймання).
Для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт необхідний правовстановлюючий документ на земельну ділянку (п. 7 ст. 51 ГСК). Законослухняний власник будівлі завжди має такий документ. Але при реконструкції з зведенням капітальних прибудов може знадобитися надання додаткової земельної ділянки. Якщо інвестиційний проект передбачає придбання прав на прибудований об'єкт інвестором, то додатковий земельна ділянка повинна бути наданий йому. Якщо зайнятий будівлею і прибудовою ділянку неподільний, він повинен знаходитися в спільному користуванні власника будівлі і власника прибудови.
Істотне значення для правової кваліфікації реконструкції має Постанова Президії ВАС РФ від 26.07.2005 N 665/05 у справі ТОВ "Сіті плюс". ТОВ придбало нежитлові приміщення на п'ятому поверсі п'ятиповерхового будинку, без належних дозволів здійснило реконструкцію будівлі, надбудувавши 6-й і 7-й поверхи, і звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовною заявою до адміністрації м. Самари про визнання права власності на нежитлові приміщення в надбудованих поверхах. У позові було відмовлено. Президія ВАС РФ вказав, що відповідно до абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право власності на самовільну споруду не може бути визнане за особою, яка здійснила будівництво, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян. Реконструкція нерухомості була проведена без отримання на це необхідних дозволів, з порушенням містобудівних норм і правил, без погодження з балансоутримувачем та іншими зацікавленими особами. Збереження будівлі порушує права та охоронювані інтереси балансоутримувача та інших осіб, що володіють нежитловим приміщенням на законних підставах. За даними підставах Президія ВАС РФ залишив у силі рішення суду, постанова апеляційної інстанції та скасував постанову касаційної інстанції.
Звернемо увагу, що власник приміщень справив реконструкцію цілого будинку, не належить йому. У термінах Містобудівного кодексу була проведена не узгоджена належним чином реконструкція (зміна) об'єкта капітального будівництва - будівлі, в термінах цивільного права - створено нове нерухоме майно, самовільна споруда - нежитлові приміщення 6-го і 7-го поверхів. Цей прецедент одночасно підтверджує, що реконструкція тягне не створення, а тільки зміна будівлі. З надбудовою двох поверхів не зникло ні будівлю, ні приміщення в ньому. Відповідно не припинилися і права законних власників цих приміщень.

Література
1. Підручник "Цивільне право. Частина перша" (відп. ред. В. П. Мозолін, А. І. Масляєв) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - МАУП, 2005.
2. Цивільне право: У 2 т. Т. 1: Підручник / Відп. ред. Е.А. Суханов. М., 2003. С. 71.
3. Мозолін В.П. Новий Цивільний кодекс Росії та цивільне законодавство / / Вісник Міжнародного університету. Серія "Право" / Відп. ред. В.В. Безбах. М., 1996. С. 30.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Будівництво та архітектура | Реферат | 36.4кб. | скачати

Схожі роботи:
Порядок реєстрації та ведення книг обліку розрахункових операцій i розрахункових книжок
Перебудову і перепланування житлового приміщення
Основи бухгалтерського обліку 2 Особливості обліку
Організація технічного обслуговування та матеріально-технічного забезпечення машинно-тракторного
Ресурсне забезпечення Особливості прогнозування матеріально-технічного постачання в перехідний
Особливості обліку у Франції
Особливості управлінського обліку
Особливості бухгалтерського обліку на підприємстві
Особливості організації бухгалтерського обліку
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru