Податки 3

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

ЗМІСТ
Введення .. 2
Глава 1. Основні теоретичні аспекти функціонування ринку нерухомості. 4
1.1. Ринок нерухомості та його характеристики. 4
1.2. Фактори, що впливають на ринок нерухомості. 10
1.3. Суб'єктна структура ринку нерухомості. 12
Глава 2. Ріелторська фірма як суб'єкт підприємницької діяльності на ринку нерухомості Самарської області. 20
2.1. Становлення підприємництва в сфері нерухомості. 20
2.2. Ріелторська діяльність на ринку нерухомості м. Самари .. 22
Висновок .. 29
Бібліографічний список .. 32
Додаток .. 34

Введення

У Росії термін "нерухоме та рухоме майно" вперше з'явився в законодавстві за часів правління Петра i в Указі від 23 березня 1714 р. "Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном".
В даний час ринок нерухомості, як відносно нова соціально-економічна реальність, з його особливостями і закономірностями, став предметом вивчення і наукових дискусій провідних представників національної наукової школи.
Ринок нерухомості - один з найбільш великих. У порівнянні з іншими ринками товарів і послуг ринок нерухомості вимагає значних капіталовкладень в будівництво. У всьому світі віддача від вкладених інвестицій в нерухомість вважається стабільною і дає довготривалу прибуток. Як і на будь-якому ринку на ринку на ринку нерухомості існують суб'єкти та об'єкти.
У роботі робиться акцент на діяльність ріелторських фірм, як великого суб'єкта ринку нерухомості. З кожним роком масштаб діяльності ріелторських фірм збільшується, що підтверджується збільшенням як кількості осіб зайнятих діяльністю на ринку нерухомості, зростанням числа організацій та індивідуальних підприємців, що працюють на цьому ринку, так і збільшенням обсягів оборотів сегмента ринку нерухомості, що обслуговується професійними учасниками - ріелторськими фірмами. Звідси виділяється актуальність обраної теми.
Мета написання роботи - проаналізувати діяльність суб'єктів ринку нерухомості.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
1. Розглянути ринок нерухомості і його характеристики
2. Проаналізувати фактори, що впливають на ринок нерухомості
3. Дати характеристику суб'єктній структурі ринку нерухомості
4. Виявити особливості підприємництва в сфері нерухомості та розглянути діяльність ріелторських фірм м. Самари
Робота складається з вступу, двох розділів, висновків, списку використаної літератури та додатку. При написанні роботи використовується 25 джерел літератури. Питання розвитку ринку нерухомості розглядалися в працях наступних вчених: С.М. Максимова, А.М. Афанасьєва, Лаврушина О.І., Ковальова А.Л., С.П. Коростельова, Є.С. Озерова, А.Г. Грязнова. У ході підготовки роботи були детально опрацьовані нормативні та законодавчі акти, статистичні дані.

Глава 1. Основні теоретичні аспекти функціонування ринку нерухомості

1.1. Ринок нерухомості та його характеристики

Будь-яка сфера господарської діяльності, в тому числі і сфера нерухомості, володіє своїми специфічними особливостями, накладає особливий колорит на економічні процеси. В умовах ринкових відносин безпосереднім вираженням цієї специфіки є особливості ринку нерухомості. Однак перш ніж говорити про особливості ринку нерухомості, визначимося, що ж ми розуміємо під самим терміном "ринок нерухомості".
Таке визначення важливо не тільки з практичної точки зору, оскільки дозволяє виділити серед суб'єктів ринкових відносин тих, чиї інтереси і першу чергу пов'язані з нерухомим майном, показати специфіку цих інтересів, розкрити, механізми, властиві ринку нерухомості, їх взаємозв'язок і залежність один від одного, а на цій основі - сформувати власну стратегію і тактику поведінки на цьому ринку.
Якщо звернутися до літератури, то під ринком нерухомості досить часто розуміється ринок обігу прав на нерухомість. [4, с.28] Однак при такому визначенні зі сфери ринку нерухомості випадає цілий комплекс відносин, пов'язаних із створенням нових об'єктів нерухомості та управлінням, експлуатацією вже існуючих об'єктів. Між тим інтереси багатьох суб'єктів ринку пов'язані з нерухомістю саме у зв'язку з цими процесами. Наприклад, інвестора при вкладенні коштів в нерухомість, безумовно, цікавлять його права, але, скоріше, це не права на нерухомість, а права на отримання доходу від нерухомості, їх надійність. Точно також для користувачів нерухомості гарантії їх прав важливі, але не менш важливі й питання якості експлуатації об'єкта нерухомості, величина його витрат, пов'язаних з використанням об'єкта. Таким чином, обіг прав - це ядро ​​ринку нерухомості, але ще не весь ринок.
У зв'язку з цим більш правильним представляється наступне визначення ринку нерухомості:
Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості [6, с.113].
У систему ринку нерухомості при такому підході включаються відносини, що виникають:
· В ході створення об'єктів нерухомості - між інвесторами, забудовниками, підрядниками і користувачами нерухомості;
· У процесі обігу прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендодавцями і орендарями і т.д.;
· У процесі експлуатації об'єктів нерухомості - між власниками і керуючими, керівниками і користувачами і пр.
Ці відносини, звичайно, істотно відрізняються за своїм змістом один від одного, але всі вони об'єднані одним загальним початком - об'єктом нерухомості. Саме специфіка цього об'єкта є головним чинником, що визначає особливості ринку нерухомості.
Найбільш поширена точка зору - ринок нерухомості характеризується як один з різновидів інвестиційного ринку, однак ринок нерухомості має і свої особливості: [8, с.113].
- Необхідність високого "порогового" рівня інвестицій. Нерухомість досить важко придбати саме в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для цього необхідні значні і цілком визначені за масштабами кошти, що, з одного боку, може вимагати зменшення інших активів, з іншого - у інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад, досить складно придбати нерухомість обсягом 5% від офісної будівлі, і навіть придбання такої частки через участь в АТ, утвореним на базі будівлі, не дає інвестору достатньо можливостей для самостійного управління нерухомістю.
- Необхідність в управлінні. Нерухомість на відміну від інших активів у більшою мірою потребує в управлінні для отримання доходу. Від ефективності управління істотно залежить рівень прибутковості. Звідси випливають, щонайменше, два висновки:
- Для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування представляє досить складний актив;
- Для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути більш, кращим об'єктом інвестування, що дозволяє витягувати більший дохід і мати контролем над активом.
- Неоднорідність нерухомості. Цей чинник визначає істотну диференціацію в доходах між різними об'єктами нерухомості одного типу в межах навіть однієї місцевості.
- Захищеність доходів від інфляції. Нерухомість в більшій мірі, ніж фінансові активи захищена від інфляції. Через орендну плату або ціну інфляція переноситься в дохід, так що дохід зростає разом з інфляцією.
- Високі трансакційні витрати. Угоди з нерухомістю вимагають високих трансакційних (операційних) витрат. Для комерційної нерухомості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової вони істотно вище і можуть сягати до 10% від ціни.
- Низька кореляція доходів від нерухомості з доходами від фінансових активів. Відносна незалежність доходів від нерухомості в порівнянні з доходами від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів фінансових активів.
- Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, перш за все, корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат останнього продажу та переговорів між учасниками совершающейся угоди. Звідси - ціноутворення на ринку цінних паперів більш динамічно, ніж на ринку нерухомості, а коливання цін більш часті.
- Збереження коштів, що інвестуються. Нерухомість надає інвестору більше гарантій збереження інвестованих коштів. Земля - ​​незнищенна (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей). Будинки і споруди - довговічні конструкції, але забезпечення схоронності нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування). Володіючи рядом відмінних особливостей у порівнянні з іншими фінансовими активами, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, дозволяючи знизити загальний ризик, і як самостійний актив. У той же час нерухомість може купуватися і як товар, необхідний для виробництва або для особистого споживання.
Таким чином, ринок нерухомості можна охарактеризувати як сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Такі відносини проявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т.д.
Дослідження ринку нерухомості необхідно проводити для визначення співвідношення між попитом і пропозицією на конкретний вид товару в конкретний момент часу. Низька якість аналітичної роботи може призвести до криз на ринку нерухомості. Як приклад можна навести криза на ринку житлової нерухомості в кінці 90-х рр.. в Москві, де надмірне і безладне інвестування в нове будівництво призвело до перенасичення житлом і, відповідно, і до його незатребуваність [11, с.139].
Наявність характерних рис, притаманних товарному ринку, не виключає взаємозв'язку між ринком нерухомості і ринком інвестицій. Вони існують як окремі, самостійно функціонуючі елементи єдиного ринку країни.
Існує ще один підхід до вивчення соціально-економічної сутності ринку нерухомості, який поєднує цей ринок з ринком послуг. Призначенням ринку послуг, як відомо, є створення умов для життєдіяльності та життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей і проявів.
Будь-які об'єкти нерухомості призначені для обслуговування цілком конкретних процесів: [18, с.168].
- Ринок житла - для забезпечення житлових потреб;
- Ринок промислових об'єктів - для реалізації виробничо-технологічних процесів;
- Ринок земельних ділянок - для забезпечення сільськогосподарського виробництва, промислово-цивільного будівництва, рекреаційних потреб.
Ринок нерухомості можна охарактеризувати як одну з різновидів ринку послуг, але різновид вельми специфічну, що вимагає для свого вивчення зваженого підходу, що об'єднує принципи системного та індивідуального дослідження.
З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості ~ це інфраструктурна категорія, пов'язана з створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності.
Узагальнюючи понятійно-термінологічні підходи, можна зробити наступні висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна і зважаючи на відсутність вагомих теоретичних підстав для його однозначної ідентифікації розглядати ринок необхідно у взаємозв'язку з ринками товарів, інвестицій і послуг. Ринок нерухомості - інтегрована категорія і припускає наявність характерних рис, притаманних ринків товарів, інвестицій і послуг (рис.1.2).
Таке трактування не суперечить вузькоспрямованому розуміння ринку, що припускає економічну функцію відомості разом покупців і продавців.
Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Від того, наскільки професійно виконаний цей аналіз, залежить достовірність бізнес-планів, на підставі яких приймаються інвестиційні рішення. Відповідно аналіз ринку нерухомості повинен виконуватися професійними аналітиками з певною підготовкою і кваліфікацією, на основі розроблених стандартів аналізу ринку нерухомості. Ці стандарти повинні забезпечувати спроможність і достовірність дослідження на підставі єдиних критеріїв, що виключають різні тлумачення.

Рис.1.2. Ринок нерухомості та його зв'язок з іншими ринками.
Ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції, що зумовлено його істотними особливостями: унікальністю кожного об'єкта, умовами фінансування, складними юридичними правами, низькою ліквідністю (табл.1).
Таблиця 1.1. Характеристика ринку досконалої і недосконалої конкуренції.
Ринок досконалої конкуренції
Ринок недосконалої конкуренції
1. Однорідні та ділимі товари
1. Нестаидартизовані товари, так як кожен об'єкт унікальний
2. Велика кількість учасників, що робить неможливим вплив кожного з них на рівень цін
2. Обмежене число учасників, що обумовлено умовами фінансування і складними юридичними правами, характерними для кожного об'єкта
3. Повна, достовірна і доступна для всіх учасників інформація
3. Складно отримати достовірну, своєчасну і повну інформацію про угоди
4. Централізоване ведення угод
4. Децентралізовані торги
5. Низькі операційні витрати
5. Високі операційні витрати
За останні роки ринок нерухомості підвищив свою активність за допомогою дії компаній, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю, фінансових організацій і урядових агентств, оцінювачів, юристів. Тим не менш, його не можна віднести до ринку досконалої конкуренції внаслідок суттєвих особливостей функціонування, обумовлених такими факторами як:
• специфіка об'єктів нерухомості;
• відносно більш високі рівні ризику, характерні для нерухомості;
• вплив ринку капіталу;
• неможливість досягнення стану рівноваги між попитом і пропозицією.

1.2. Фактори, що впливають на ринок нерухомості

Відомо, що в Росії на одного мешканця припадає значно менше житлової площі, ніж у європейських країнах, у тому числі в колишніх країнах народної демократії, так само, як і наша країна постраждалих в період другої світової війни. У післявоєнний період в країні повсюдно була створена розвинена база будівельної індустрії, яка дозволила у відносно короткий термін провести відновлювальні роботи на об'єктах економіки та забезпечити подальше підвищення економічного потенціалу країни.
Створена в цей період розвитку база індустріального домобудівництва дозволила наростаючими темпами розвинути будівництво переважно великопанельних і великоблочних житлових будинків і в більшій частині об'єктів соціально-побутового призначення.
Однак побутові умови проживання в таких будинках, особливо побудованих в перші повоєнні 10 - 20 років, не відповідають сучасним вимогам. Особливо відстали як від рівня сучасних побутових вимог, так і по зносу конструкцій п'ятиповерхові панельні житлові будинки, побудовані в 50-х рр.. Ці будинки в більшості регіонів або зносяться (на їх місці з використанням наявних комунікацій будують нові серії будинків), або реконструюються.
Розвиток ринку нерухомості визначається: [20, С.218].
Економічним зростанням або очікуваннями такого зростання. Хоча на ринку і можуть виникати сприятливі короткострокові умови при відсутності росту, такі обставини виникають досить рідко.
Фінансовими можливостями для придбання нерухомості, що, у свою чергу, зумовлено стадією економічного розвитку регіону (криза, застій, промисловий розвиток), наявністю і характером робочих місць.
Взаємозв'язками між вартістю нерухомості та економічної перспективою того чи іншого району. Деякі райони знаходяться в стані застою, тому що їх основні галузі промисловості переміщені в інші частини країни або прийшли в занепад. У стані застою знаходяться райони, що залежать від однієї галузі промисловості, наприклад, в Кемеровській області, що може привести до швидкої дестабілізації на ринку нерухомості в цих районах в умовах структурних змін в економіці.
Ринок нерухомості перебуває під значним впливом факторів, що визначають соціально-економічний розвиток як країни в цілому, так і окремих регіонів, і факторів, що визначають політичну стабільність. Вирішальна роль належить макроекономічних факторів: політична ситуація в країні та регіонах, загальноекономічна ситуація, стан фінансового ринку. Якщо ж дія макроекономічних факторів відносно стабільно, то стан ринку нерухомості, що приносить дохід, визначається мікроекономічними чинниками. Така основна характеристика факторів, що впливають на ринок нерухомості.

1.3. Суб'єктна структура ринку нерухомості

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру і диференціювати його можна за різними ознаками:
1. Виходячи з триєдності сутності нерухомості як товару на ринку нерухомості можна виділити три сектори:
- Розвитку (створення) нерухомості;
- Обороту нерухомості;
- Управління та експлуатації нерухомості.
Кожен із секторів має свою структурну визначеність і специфіку. Їх привабливість, обсяг, динаміка залежать від пов'язаних з ними фінансових потоків, що поділяються:
- На інвестиції капіталовкладень (розвиток нерухомості);
- На товарні (фінансування обігу прав на нерухомість);
- На доходи (від угод і від експлуатації нерухомості);
- На податки (оподаткування нерухомості).
Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну її об'єктів.
Сектор управління та експлуатації нерухомості відстежує ступінь впливу тих чи інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх прибутковість. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління, як це має місце зараз на вітчизняному ринку нерухомості, запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора обороту.
На сьогоднішній момент ознаками ринку розвитку нерухомості є:
- Переважання позабюджетних джерел інвестування;
- Велика альтернативність потенційних інвесторів (різні пропозиції щодо найкращого розташування і призначенням інвестуються об'єктів нерухомості);
- Висока складність пошуку керуючого інвестиційним проектом (від укладення договору про наміри до здачі об'єкта нерухомості в експлуатацію);
- Слабка вивченість ринку розвитку;
- Відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного та економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне устаткування та матеріали.
2. За способом здійснення угод ринок нерухомості можна розділити на первинний і вторинний.
Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюються з новоствореними, а також приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу нерухомості в економічний оборот.
Під вторинним ринком нерухомості - операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації та пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
Первинний і вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного ринку нерухомості, взаємно впливають один на одного.
Наприклад, ціни вторинного ринку становлять собою особливий орієнтир, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні витрат.
Взаємний вплив попиту та пропозиції на первинному і вторинному ринках нерухомості виступає фактором, що істотно ускладнює аналіз сфери обігу та вибір правильних рішень щодо інвестування в нерухомість. Особливо складною ця задача є ще й тому, що угоди на ринку нерухомості носять, як відомо, приватний і найчастіше конфіденційний характер, що серйозно ускладнює збір необхідної інформації.
Однак при всій складності цього завдання вона не є головною.
Ринок нерухомості випробовує на собі вплив економічної ситуації в цілому як на національному, так і на регіональному рівнях. Можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному і вторинному ринках нерухомості різні.
Так, при зниженні попиту вторинний ринок нерухомості може досить гнучко реагувати на нього зменшенням пропозиції і падінням цін, нижня межа яких визначається, по суті, трьома чинниками: ціною придбання об'єкта, фінансовим становищем продавця і відповідністю його рівня доходів рівнем поточних витрат з утримання нерухомості. Діапазон зниження цін або пропозиції може бути досить широкий.
На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем витрат на будівництво: при його переході забудовник несе прямі збитки. Разом з тим тут складніше як зменшити, так і збільшити пропозицію. У будівельному процесі задіяний ряд організацій, кожна з яких зацікавлена ​​у використанні своїх потужностей і ресурсів (що особливо відноситься до підрядників), і припинити будівельний процес миттєво неможливо. Настільки ж неможливо і швидко збільшити пропозицію - процес - створення об'єктів нерухомості займає місяці і навіть роки.
Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичним в короткостроковому періоді.
Вторинний ринок нерухомості є більш інертним у зв'язку з тим, що рішення на ньому приймаються безліччю осіб, а мотивація до продажів більш розмита, ніж на первинному ринку, де продаж - це необхідна фаза, що забезпечує повернення вкладених коштів.
Доповнити види ринку нерухомості за цією ознакою можна наступними: організований і неорганізований (вуличний), біржовий (аукціони, конкурси) та позабіржовий і т.д.
3. За видами угод в рамках всього ринку нерухомості можна виділити: ринок купівлі-продажу; ринок оренди, ринок іпотеки; ринок речових прав (довірче управління) та ін
4. За формою власності: - приватні об'єкти нерухомості; державні і муніципальні об'єкти нерухомості.
5. По галузях: промислові об'єкти, сільськогосподарські об'єкти, громадські будівлі і споруди, і т.д.
6. За функціональним призначенням: житлова нерухомість; виробничі будівлі; невиробничі будівлі й приміщення (офіси, склади тощо); готелі, торгові приміщення і приміщення громадського харчування і т.д.
7. По виду об'єктів нерухомості: земельний ринок; будівлі і споруди, приміщення; підприємства як майнові комплекси;
кондомініуми; речові права; багаторічні насадження.
З вищезгаданих ринків нерухомості важливе значення мають найбільш розвинені ринки земельних ділянок, житлової і комерційної (нежитлової) нерухомості.
На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні ринкові структури, які сприяють ефективності його обороту. Взаємозв'язки і стосунки між суб'єктами первинного та вторинного ринку мають складну функціональну структуру, мета якої - задоволення споживчого попиту на об'єкти нерухомості. Розглянемо їх.
Покупець головний суб'єкт ринку нерухомості. Ним може бути фізична або юридична особа. Саме для покупців і працює вся структура ринку нерухомості. Зважаючи, того, що права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності і зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, придбання та інші операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами - державною реєстрацією прав на нерухоме майно - покликаними забезпечити врахування інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості та гарантувати достовірну інформацію про нерухоме майно.
Під інвестором розуміється юридична або фізична особа, що приймає інвестиційні рішення. Він здійснює вкладення власних або позикових грошових, а також інших залучених майнових чи інтелектуальних цінностей в інвестиційний проект і забезпечує їх цільове використання.
Інвестори, які володіють сучасними методами управління нерухомістю, мають контролем над нерухомим майном. В якості інвестора можуть виступати органи, уповноважені управляти державним або муніципальним майном чи майновими правами; фізичні особи - громадяни, у тому числі й іноземні; юридичні особи всіх форм власності (вкладники, замовники, кредитори, покупці та ін.)
Кредитні установи (банки), працюючи на ринку нерухомості, можуть використовувати різні шляхи: кредитування під заставу нерухомості, вкладення грошей у ті чи інші проекти з перетворення об'єктів нерухомості, створення власних ріелторських структур. Основною діяльністю кредитних установ на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування житла.
Ключовою фігурою у розвитку ринку нерухомості є професійний підприємець - забудовник (девелопер).
Забудовник як суб'єкт ринку нерухомості функціонував в Росії до кінця 20-х рр.. і зник зі становленням будівництва як галузі матеріального виробництва в рамках соціалістичної організації народногосподарського комплексу. Як суб'єкт первинного ринку нерухомості він виконує багато організаційні та економічні функції, що об'єднуються поняттям "управління інвестиціями".
До них відносяться: [22].
• вибір економічно ефективного проекту;
• створення або перетворення об'єкта нерухомості (забудова неосвоєного ділянки землі, реконструкція будівлі тощо);
• отримання всієї необхідної і передбаченої законодавством документації і дозволів на реалізацію проекту;
• пошук інвесторів;
• визначення умов залучення інвестицій і позикових коштів;
• розробка механізмів обороту коштів і форм їх повернення;
• відбір і залучення підрядників;
контроль над здійсненням робіт.
У дореформеної російській економіці деякі з перерахованих функцій виконувалися частково замовниками, частково будівельними організаціями, що виступали у якості генеральних підрядників. Однак і ті, і інші діяли в умовах гарантованого державою фінансування та матеріально-технічного забезпечення. Від них не було потрібно діяльності з управління інвестиціями. Вся економічна діяльність зводилася до звітних та бухгалтерським функцій.
Здійснення операцій з розвитку проекту нерухомості забудовником (девелопером) можна розділити на три стадії.
1. Визначення економічної доцільності і можливості реалізації проекту. На цій стадії приймається рішення про доцільність реалізації проекту та формуванні заявки до відповідних органів на отримання всіх необхідних дозволів.
2. Визначення найкращих умов реалізації проекту та розробка детального плану його здійснення. На цій стадії визначаються межі конкретних земельних ділянок, необхідних для реалізації проекту і конкретний стан їх інфраструктурної забезпеченості. Виходячи з аналізу кон'юнктури первинного ринку нерухомості, проводяться необхідні проектні роботи і розрахунок вартості реалізації проекту. Визначаються можливі джерела фінансування (власні або позикові кошти, кошти муніципального бюджету, іпотека і т.д.). Висновок про реальну можливість залучення коштів, необхідних для реалізації проекту, а також економічної ефективності його інвестування (повернення коштів з отриманням необхідного прибутку) дозволяє забудовникові перейти до отримання всіх передбачених законодавством дозволів, проведення переговорів з власниками ділянок землі та проведення рекламної кампанії, якщо передбачається широке залучення коштів населення. Наприкінці цього етапу діяльності забудовник отримує права на забудову, необхідну проектно-кошторисну документацію, повний набір дозволів і погодження, комплект договорів на отримання залучаються фінансових ресурсів і переходить до підготовки практичної реалізації проекту.
3. Практична реалізація проекту. На цій стадії залучаються будівельні фірми, організується фінансування здійснюваних робіт, проводиться приймання закінченого будівництвом об'єкта нерухомості та його продаж. Із загальної суми доходу, отриманого від реалізації проекту, забудовник розраховується з кредиторами і брали участь у проекті інвесторами.
Таким чином, забудовник (девелопер) - центральна і системоутворююча фігура в процесі розвитку первинного ринку нерухомості.
Ще одним учасником ринку нерухомості є будівельний підрядник - фізична або юридична особа (спеціалізована фірма), яке виконує для замовника будівництво об'єктів до обумовленого терміну за плату на основі договорів підряду на капітальне будівництво.
Посередницька діяльність на ринку нерухомості та організаційно-правове оформлення є прерогативою представників ріелторської мережі - агентств нерухомості - організацій, які професійно займаються дозволеними законодавством операціями з об'єктами нерухомості: земельними ділянками, житловим фондом і комерційною нерухомістю. Агентства нерухомості представляють фахівці, які виконують функції консультантів по операціях з об'єктами нерухомості.
З появою ринку нерухомості виникли ріелторські фірми які професійно здійснюють операції з усіма об'єктами нерухомості:
• укладання угод купівлі-продажу, дарування, обміну (у тому числі посередницьких);
• здача в оренду приміщень, що перебувають у власності як юридичних, так і фізичних осіб (у тому числі й посередницька);
• розселення комунальних квартир, відселення мешканців з будинків, що підлягають реконструкції;
• продаж об'єктів нерухомості з аукціонів і на конкурсній основі.
Сфера діяльності ріелторських фірм постійно розширюється: зміцнюються взаємозв'язки між ріелторами та забудовниками, кредитними установами, інвесторами. При розвитку іпотечного кредитування, одного з основних елементів сучасної державної політики в галузі нерухомості, з'являються додаткові можливості для активізації ріелторської мережі, що є, по суті, реальною передумовою для впровадження в сферу нерухомості елементів сервісного виробництва і використання сервісної концепції маркетингу, в найбільшою мірою відповідає цілям і завданням даного ринку.

Глава 2. Ріелторська фірма як суб'єкт підприємницької діяльності на ринку нерухомості Самарської області

2.1. Становлення підприємництва в сфері нерухомості

Становлення підприємницької діяльності в сфері нерухомості відноситься до першої половини 90-х рр.., Коли почав формуватися вітчизняний ринок нерухомості. Характерними особливостями розвитку ринку нерухомості в цей період є:
- Споживчі мотивації, що формують попит на ринку нерухомості, нерухомість починає розглядатися фінансовими інститутами як об'єкт інвестицій з метою отримання прибутку лише на завершальному етапі;
- Неврегульованість прав на нерухомість і слабкість нормативно-правової бази ринку, що дозволило швидко нарощувати кількість угод на початку періоду і стало гальмом на етапі його завершення;
- Переважання перерозподільних тенденцій між різними за рівнем доходів верствами населення, між старими і новими капіталами.
Природно, що при вказаних умовах провідне місце на ринку не могли не зайняти угоди з житловою нерухомістю, які панують на ринку нерухомості Росії. Головне в тому, що зосередження на ринку живої нерухомості в притаманних сучасній Росії умовах сформувало відповідну структуру підприємницької діяльності у цій сфері економіки, справило визначальний вплив на склад клієнтів, визначило відповідні форми розрахунків, прийоми роботи на ринку і т.д.
З розвитком ринку нерухомості починає формуватися більш розгорнута структура підприємницької діяльності. Хоча основну частину фірм, що оперують на ринку нерухомості, як і раніше становлять багатопрофільні фірми, одночасно виконують цілий ряд функцій, тим не менш процес спеціалізації вже став очевидним фактом. Багато фірм виділили в своїй структурі підрозділи для роботи з різними типами нерухомості, для виконання тих чи інших операцій. Розширення крута об'єктів нерухомості, що втягуються у ринковий оборот, ускладнення спектру операцій, що здійснюються на ринку нерухомості, поява відповідних цими операціями нових видів підприємницької активності - все це свідчить про те, що ринок нерухомості поступово виходить на новий рівень - рівень формування розвиненого ринку, характерного для країн зі сформованою ринковою економікою.
У сучасних підприємницьких фірмах створюються професійно-підприємницькі групи, такі, як іпотечні, страхові компанії зі страхування титулу, консультанти за операціями з нерухомістю і т.д. кожна з цих груп виконує свої функції, а в рамках однієї фірми можуть бути різні напрямки діяльності. Наприклад, девелоперська діяльність і діяльність з управління нерухомістю досить часто перетинаються, особливо на ринку комерційної нерухомості.
Але все-таки говорити про насичення ринку професійними учасниками поки ще рано. Розподіл фірм по території великого міста також нерівномірно. Слід мати на увазі, що більшість фірм працює в цілому по місту, а їх місцезнаходження визначається транспортної доступністю та показниками руху населення. У більшості західних країн фірми, зайняті на ринку нерухомості, тяжіють до локалізації своєї діяльності по території.
Досить складним є виділення пріоритетів у напрямках діяльності фірм. У країнах з розвиненою ринковою економікою на ринку нерухомості, як правило, діють великі диверсифіковані фірми, що працюють у сфері як девелопменту, так і консалтингу. У цьому ж напрямку йде розвиток фірм в Москві, Санкт-Петербурзі та інших великих містах, хоча контури цього розвитку ще недостатні.
Ключову роль серед професіоналів, що працюють на ринку нерухомості, грають ріелтори. Ріелторська діяльність на даний момент є постійно розвивається сферою послуг, які виявляються ріелторськими фірмами (тобто юридичні особами різних форм власності), а також ріелторами-громадянами, які практикують в приватному порядку (індивідуальний підприємець). Ріелторська діяльність у сучасних умовах є відносно новим явищем, хоча необхідно відмітити, що професійна посередницька діяльність не є нововведенням для РФ, оскільки вже кілька сотень років існують і успішно працюють агенти і брокери у страхуванні, брокери на ринку цінних паперів. Так як на початку 90-х рр.. об'єкти нерухомості були залучені в ринковий оборот, то з'явилася необхідність в професійних знаннях і уміннях. Носіями їх якраз і є ріелтори.

2.2. Ріелторська діяльність на ринку нерухомості м. Самари

З появою ринку нерухомості виникли ріелторські фірми які професійно здійснюють операції з усіма об'єктами нерухомості:
• укладання угод купівлі-продажу, дарування, обміну (у тому числі посередницьких);
• здача в оренду приміщень, що перебувають у власності як юридичних, так і фізичних осіб (у тому числі й посередницька);
• розселення комунальних квартир, відселення мешканців з будинків, що підлягають реконструкції;
• продаж об'єктів нерухомості з аукціонів і на конкурсній основі.
Сфера діяльності ріелторських фірм постійно розширюється: зміцнюються взаємозв'язки між ріелторами та забудовниками, кредитними установами, інвесторами. При розвитку іпотечного кредитування, одного з основних елементів сучасної державної політики в галузі нерухомості, з'являються додаткові можливості для активізації ріелторської мережі, що є, по суті, реальною передумовою для впровадження в сферу нерухомості елементів сервісного виробництва і використання сервісної концепції маркетингу, в найбільшою мірою відповідає цілям і завданням даного ринку.
Ріелторська діяльність - діяльність, здійснювана юридичними особами та індивідуальними підприємцями на основі угоди із зацікавленою особою (або за дорученням) за здійснення від його імені і за його рахунок або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи цивільно-правових угод з об'єктами нерухомості і правами на них.
В даний час правове регулювання ріелторської діяльності здійснюється актами уряду РФ, а також нормативними актами виконавчої влади суб'єктів РФ. Ріелторську діяльність регулюють такі документи:
1. "Положення про ліцензування ріелторської діяльності", постанова Уряду РФ від 23.11. 1996 р. № 1407. Цим документом визначається суть і суб'єкти ріелторської діяльності, порядок ліцензування та ін
2. "Методичні рекомендації щодо атестації фахівців, які здійснюють ріелторську діяльність в Російській Федерації", розпорядження Державного комітету РФ з управління державним майном від 27.02. 1997 р. № 88-Р.
3. "Федеральний закон про ліцензування окремих видів діяльності" від 25.09. 1998 р. № 158-ФЗ.
Поряд з державним регулюванням ріелторської діяльності, має місце і громадське регулювання. Воно виникає в тому випадку, якщо представники тієї чи іншої спеціальності створюють саморегульовані професійні громадські об'єднання (СПОО). Саме такого роду організації мають досить жорсткі права і обов'язки. Для членів СПОО є обов'язковими до застосування стандарти (правила) професійної діяльності, підготовлені і прийняті в такому об'єднанні. Існують різні об'єднання ріелторів - гільдії, асоціації, спілки, палати.
У Самарі існує НП "ПГР", яка розпочала свою діяльність у березні 1995 року, в цьому ж році стала членом РГР. З самого початку утворення ПГР її діяльність була спрямована на тісну взаємодію з органами державної і муніципальної влади регіону та його міст.
У 1996 р. члени НП "Поволзька Гільдія Ріелторів" взяли активну участь у Міжнародній Конференції, присвяченій розвитку ринку нерухомості, яка проходила у м. Кракові. ПГР є засновником тижневика "Новини ринку нерухомості", який існує 9 років і займає лідируючі позиції серед профільних друкованих видань на ринку нерухомості. ПГР справила активну допомогу у створенні мультілістінговая системи - "Інформаційна система" Центр ", і інформаційної компанії" Центр ". ПГР активно бере участь у конкурсі" Професійне визнання ", організованому Російською Гільдією Ріелторів.
В даний час до складу Гільдії входить 40 компаній: це будівельні, ріелторські, юридичні, інформаційні кампанії, базове освітній заклад "Міжнародний Інститут Ринку" і регіональне відділення Російського Товариства Оцінювачів, що складається з 31 професійного оцінювача.
Поволзька Гільдія Ріелторів проводить величезну роботу з організації стали вже "візитною карткою" Самари ріелторів заходів. Серед них традиційні весняно-осінні виставки, які проводяться вже чотири роки і користуються величезною популярністю серед жителів та представників Адміністрації Самарської області.
В кінці 2002 року відбувся традиційний Новорічний бал ріелторів, на якому були вручені дипломи найбільш активним учасникам всіх заходів, організованих Гільдією протягом року.
У червні 2003 року НП "ПГР" стала переможцем конкурсу "Професійне визнання" і була визнана кращою асоціацією ріелторів.
У грудні 2003 року НП "ПГР" нагороджена дипломом Самарської губернської думи за значний внесок у формування цивілізованого ринку нерухомості на території Самарської області.
У 2004 році в НП "ПГР" створено департамент зі зв'язків з громадськістю, з ініціативи якого ПГР була генеральним спонсором театру "Камерна сцена"
У червні 2005 року лауреатом конкурсу "Професійне визнання" в номінації "Кращий реалізований девелоперський проект Росії" стала компанія "Спектр нерухомості", яка представила проект "Європейський квартал". Самара горда тим, що її ім'я прозвучало на всю Росію, а робота самарських будівельників і девелоперів созидательна і затребувана нашими земляками.
У вересні 2005 року в Самарі пройшов Рада оперативного керівництва та планування РГР, за підсумками якого НП "ПГР" нагороджена дипломом за активну і всебічну допомогу в організації та проведенні СОРіП
Основні напрямки діяльності ПГР: [20].
1. Ріелтор виступає в якості агента. Реалізацію даного статусу ріелтор здійснює на основі агентського договору, який він укладає з споживачем послуг. Цим договором визначаються зобов'язання ріелтора-агента здійснити щодо вказаного в договорі об'єкта нерухомості певні юридичні дії (наприклад, укласти одну або кілька угод з ним) від свого імені та за рахунок споживача або від імені та за рахунок споживача. Також агентським договором може бути передбачено покладення на ріелтора-агента зобов'язання здійснити юридичні дії у відношенні особисто споживача послуг (придбання або відчуження, прийняття або передача в тимчасове користування об'єкта нерухомості). Іменну ліцензійну картку - агента зобов'язані мати всі співробітники юридичної особи, які безпосередньо працюють із замовниками і беруть участь у підготовці до укладення договорів щодо здійснення цивільно-правових угод з об'єктами нерухомості.
2. Ріелтор виступає в якості повіреного. При цьому укладається договір доручення, який покладає на ріелтора зобов'язання здійснити від імені та за рахунок довірителя певні юридичні дії щодо належного йому або використовуваного ним об'єкта нерухомості.
3. Ріелтор виступає в якості брокера. Між споживачем послуг і ріелтором укладається договір комісії. Відповідно до нього ріелтор приймає на себе зобов'язання від свого власного імені та за рахунок комітента здійснити одну або декілька угод з об'єктом нерухомості. Брокер виконує наступні функції: виступ довіреною особою однієї або обох сторін щодо угоди з об'єктом нерухомості; аналіз негативних і позитивних чинників, супутніх операції; розробка оптимальної програми проведення відповідної операції з об'єктом нерухомості з найменшими витратами і ризиком. Ліцензійна картка брокера видається тільки фахівцям або індивідуальним підприємцям, які мають стаж роботи в якості агента або здійснюють брокерську діяльність не менше двох років.
4. Ріелторська фірма виступає як дилер. Дилерська діяльність здійснюється у разі, коли об'єкт нерухомості знаходиться у власності самого ріелтора (був придбаний раніше з метою подальшого продажу).
5. Посередницька діяльність ріелтора. Діяльність з надання послуг з пошуку контрагентів для осіб, які виявили бажання придбати або продати який-небудь об'єкт нерухомості з метою подальшого укладання відповідних угод. При цьому ріелтор не є безпосередньою стороною.
6. Торгова діяльність ріелтора. При такому статусі ріелтор виконує наступні функції: надає послуги з інформаційного забезпечення учасників угоди; надає консультаційні послуги та послуги з оформлення документів; надає послуги щодо належного та безпечного проведення розрахунків за угодами.
7. Діяльність ріелторської фірми зі створення нових об'єктів нерухомості з метою подальшого їх продажу. Ця діяльність здійснюється на основі партнерства з інвестиційно-будівельними компаніями.
8. Діяльність ріелторської фірми зі створення з метою подальшого продажу окремого об'єкта нерухомості шляхом зміни правового режиму раніше існуючого об'єкта (майнового комплексу). Приватизовані підприємства часто не мають правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомості, отримані в процесі акціонування підприємств. У такому випадку фахівці агентства проводять повний комплекс робіт від консалтингу до оформлення прав власності на землю.
9. Робота ріелторської фірми з виробничою нерухомістю. Ця діяльність ріелтора спрямована, як правило, на оренду і продаж офісних, торгових і складських площ.
10. Робота ріелторської фірми з виробничою нерухомістю за програмою реструктуризації виробництва. Ця діяльність здійснюється на основі акредитації Комітету з економічної політики.
11. Діяльність ріелторської фірми з управління нерухомістю
На самарському ринку нерухомості, за різними оцінками, сьогодні працюють від 350 до 400 агентств нерухомості, ріелторських або будівельно-ріелторських компаній. Вартість послуг ріелторських компаній, як правило, становить певний відсоток (від 1,5% до 5%, в середньому близько 3%) від вартості купованої чи продаваної нерухомості. У ряді випадків практикується і фіксована оплата послуг. [22].
Приблизно дві третини всього обороту ринку припадає на декілька найбільш великих і найбільш відомих ріелторських компаній. У їх число входять "Арбат", "Візит", "Центр нерухомості", "Спектр нерухомості", "Дисса", "Мабіс", "Садиба", "Чек", "ВІП Компанія". Перелік послуг, які надають дані компанії, набагато ширше традиційного і охоплює практично всі сфери ринку нерухомості. Їх діяльність включає такі напрямки, як оренда, лізинг, іпотечний брокеридж, продаж "долевок", операції з земельними ділянками, із заміською і комерційною нерухомістю, консалтингові послуги, оцінка.
Деякі ріелторські компанії входять до групи компаній, що мають власні будівельні підрозділи. До їх числа відносяться, наприклад, "Спектр нерухомості", "Дисса", "Оселя". Тому пропозиція цих компаній містить велику кількість квартир в новобудовах, причому новобудовах не тільки власних, але й сторонніх будівельних компаній. У той же час значне число великих будівельних холдингів і компаній має власні ріелторські підрозділи або відділи продажів і реалізують свої новобудови самостійно ("від забудовника"). До їх числа відносяться, наприклад, "Берег", "Квартал", "Материк", "Волга-Груп", "Портал" та інші.

Висновок

Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості.
Дослідження ринку нерухомості необхідно проводити для визначення співвідношення між попитом і пропозицією на конкретний вид товару в конкретний момент часу. Низька якість аналітичної роботи може призвести до криз на ринку нерухомості.
Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Від того, наскільки професійно виконаний цей аналіз, залежить достовірність бізнес-планів, на підставі яких приймаються інвестиційні рішення. Відповідно аналіз ринку нерухомості повинен виконуватися професійними аналітиками з певною підготовкою і кваліфікацією, на основі розроблених стандартів аналізу ринку нерухомості. Ці стандарти повинні забезпечувати спроможність і достовірність дослідження на підставі єдиних критеріїв, що виключають різні тлумачення.
Ринок нерухомості можна розділити на первинний і вторинний.
Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюються з новоствореними, а також приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу нерухомості в економічний оборот. Під вторинним ринком нерухомості - операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації та пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
Первинний і вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного ринку нерухомості, взаємно впливають один на одного.
На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні ринкові структури, які сприяють ефективності його обороту. До них відносяться: покупці, інвестори, кредитні установи (банки), забудовник (девелопер), будівельний підрядник, посередницькі компанії.
Становлення підприємницької діяльності в сфері нерухомості відноситься до першої половини 90-х рр.., Коли почав формуватися вітчизняний ринок нерухомості. З розвитком ринку нерухомості починає формуватися більш розгорнута структура підприємницької діяльності. Хоча основну частину фірм, що оперують на ринку нерухомості, як і раніше становлять багатопрофільні фірми, одночасно виконують цілий ряд функцій, тим не менш процес спеціалізації вже став очевидним фактом. Багато фірм виділили в своїй структурі підрозділи для роботи з різними типами нерухомості, для виконання тих чи інших операцій. Розширення крута об'єктів нерухомості, що втягуються у ринковий оборот, ускладнення спектру операцій, що здійснюються на ринку нерухомості, поява відповідних цими операціями нових видів підприємницької активності - все це свідчить про те, що ринок нерухомості поступово виходить на новий рівень - рівень формування розвиненого ринку, характерного для країн зі сформованою ринковою економікою.
Кілька десятків компаній Самари і Самарської області об'єднані в професійне співтовариство - Некомерційне Партнерство "Поволзька Гільдія Ріелторів". Членство в ПГР вважається показником більш високої професійної відповідальності компанії, так як всі компанії-члени сертифіковані і дотримуються більш високого стандарту якості надання послуг. Членами ПГР є всі великі ріелторські компанії Самари.
Основною сферою діяльності більшості ріелторських компаній є посередництво при здійсненні операцій на ринку готового житла - як "вторинного", так і новобудов. Цей вид діяльності формує більше половини обсягу їх прибутку і складається з комплексу послуг, пов'язаних з оформленням угод купівлі-продажу. У традиційний перелік послуг також зазвичай входить пошук нерухомості, юридичний супровід угод, допомогу в приватизації та реєстрації, перевірка юридичної чистоти об'єктів нерухомості, узгодження і узаконення перепланувань і "самобуду", переклад у нежитловий фонд та інші послуги.

Бібліографічний список

1. Закон РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [редакція від 25.12.03]
2. Закон РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" [редакція від 24.12.02]
3. Цивільний кодекс РФ. Ч i і ii
4. Афанасьєв А.М. Житловий комплекс Росії: ідеологія свободи та розвитку. СГАСУ. - Самара, 2005
5. Гроші. Кредит. Банки: Підручник для студентів вузів, що навчаються за економічними спеціальностями. - 2-е вид., Перераб. і доп. / Під ред.О.І. Лаврушина. - М.: Фінанси і статистика, 2003.
6. Ковальов АЛ. "Оцінка вартості активної частини основних фондів. Навчально-методичний посібник. М.," Финстатинформ ", 2004.
7. Коростельов С.П. "Основи теорії і практики оцінки нерухомості". Навчальний пособіе.М., "Російська ділова література", 2005.
8. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. "Основи організації іпотечного кредитування". Навчальний посібник. М "" Вища школа ", 2003
9. Максимов С.М. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості - СПб: Питер, 2004.
10. Новіков Б.Д. Ринок та оцінка нерухомості у Росії - М.: Іспит, 2005.
11. Новомлинская Є. Нерухомість прийшла в рух / / Гроші і кредит. № 8. 2005.
12. Озеров Є.С. Економіка і менеджмент нерухомості. Спб,: Видавництво "МКС", 2003.422 с.
13. Орлов С.В., Ципкин Ю.А. Ринкова оцінка майна міста. - М.: Юнити-Дана, 2003.
14. Оцінка нерухомості / Под ред. Грязнова А.Г., Федотової М.А. - М.: Фінанси і статистика, 2004.
15. Сачин Д. Закриті фонди - нові горизонти для інвестицій в нерухомість / / РЦБ. . № 6. 2004.
16. Шабалін В.Г. Операції з нерухомістю на первинному і вторинному ринку. М.: інформаційно-видавничий дім "Філін", 2004.
17. Щербакова Ю.В. Економіка нерухомості. Ростов-на-Дону: Фенікс, 2004
18. Економіка нерухомості / Под ред. Горемикін В.А. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Маркетинг, 2005.
19. http:// www. restko. ru/market/695
20. http:// pgr. ru.
21. http:// www. irn. ru / forecast /
22. www. rosinvest. com/news/174665 /
23. www. fcpdom. ru / sub. php
24. www. ahml. ru / law / fl. shtml? path = fl031126-1. html
25. www. ohome. ru /

Додаток

Структура ПГР

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Диплом
109.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Податки в собівартості на прикладі ЧТУП Промстройремонт податок на прибуток податки в Республіці Білорусь
Податки і оподаткування 2 Податки як
Податки 2
Податки 11
Податки 2 Податки -
Податки
Податки на виробників
Прямі податки
Прямі податки
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru