Оцінка ринку іпотечного кредитування Республіки Татарстан

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Зміст


Введення

1. Теоретичні аспекти дослідження іпотечного кредитування

1.1 Історичні передумови розвитку іпотечного ринку

1.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування

1.3 Моделі сучасного іпотечного кредитування

2. Аналіз стану іпотечного ринку в РТ

2.1 Сучасний стан іпотечного ринку

2.2 Доступність житла як основний чинник попиту на банківські іпотечні кредити

2.3 Оцінка доступності житла в Нефтекамске

3. Перспективи розвитку іпотечного кредитування

3.1 Стратегія розвитку іпотечного комплексу Росії

3.2 Світова практика іпотечного кредитування

Висновок

Список використаних джерел

Введення


Актуальність теми. В даний час великий інтерес для нашої країни представляє іпотечне кредитування, головна мета якого - формування ефективно працюючої системи забезпечення доступним житлом російських громадян із середніми доходами, заснованої на ринкових принципах придбання житла за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.

Придбання власного житла - першочергова потреба для кожної сім'ї: без задоволення цієї потреби не можна говорити ні про які соціальні пріоритети суспільства.

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду країни були державне житлове будівництво і будівництво житла підприємствами та організаціями, кооперативне та індивідуальне будівництво відігравало допоміжну роль. В умовах скорочення бюджетного фінансування будівництва та забезпечення населення житлом, основним джерелом коштів для придбання житла стають власні кошти населення, а також кредити банків, як це відбувається в більшості економічно розвинених країн світу.

При гострій нестачі джерел фінансування житлового будівництва потреба в житлі зростає і виникає потреба в довгострокових кредитах населенню на житлове будівництво, мінімально піддаються впливу інфляції і максимально забезпечених своєчасним поверненням.

Саме цим вимогам відповідає іпотечний кредит, забезпечений заставою товарно-матеріальних цінностей. Досвід багатьох зарубіжних країн свідчить про те, що при правильній організації та веденні виваженої державної політики іпотека поступово трансформується в самофінансованим систему, яка забезпечує і в значній мірі визначає функціонування ринку житла. При цьому за рахунок різкого розширення платоспроможного попиту з боку населення активізується нове будівництво, збільшується випуск будівельних матеріалів, спеціалізованої техніки, з'являються нові поліпшені архітектурні проекти, відбувається прискорений розвиток багатьох суміжних галузей економіки.

У дипломній роботі зроблена спроба показати процес розвитку іпотеки в Росії і за кордоном, узагальнити та проаналізувати практичний досвід впровадження і розвитку іпотеки не тільки на федеральному рівні, але і на рівні окремих регіонів, а також дати практичні рекомендації з розробки можливих схем впровадження іпотеки на рівні окремого регіону, а також виявлення сучасних тенденцій та проблем розвитку іпотеки в Росії і вироблення можливих шляхів вирішення найбільш актуальних з них.

Ступінь наукової розробленості проблеми. Методологічною і теоретичною основою дипломної роботи послужили: системний підхід до досліджуваного об'єкта і предмета, положення праць вчених і фахівців, науково-методичні матеріали, періодичні видання. До числа вітчизняних авторів, які присвятили свої праці вивченню дослідження іпотечних ринків, відносяться такі вчені: О.М. Ужегов, І. Б. Новицький, І. С. Перетерский, В.П. Стюньков, Т. Бєлкіна, Л. Зуйкова, М. Ю. Грудініна, Н.Ю. Лобова, Л. Калянана, Ю. Голіцин, А. Красиков, Є. Ю. Фаєрман, С. Р. Хачатрян, Н. Л. Федорова. Також аналітичні огляди та статистичні дані Росстату РФ; періодичні видання з даної проблеми; діючі закони, постанови Уряду РФ та інші нормативно-правові документи.

Актуальність, теоретична і практична значущість, а також недостатня розробленість питань зумовили вибір теми дипломної роботи, її мета, предмет і зміст.

Мета. Мета дипломної роботи - вивчити методи комплексного дослідження стану іпотечного кредитування, проблеми та перспективи його розвитку як у цілому по Росії, так і окремо в регіоні та місті.

Завдання. Для досягнення поставленої мети були вирішені наступні завдання:

- Узагальнити теоретичні економічні та правові основи іпотеки (застави нерухомості);

- Провести порівняльний аналіз діючих у світовій практиці моделей іпотечного кредитування, оцінка їх переваг та недоліків, а також визначення умов їх використання в Україні;

- Показати сучасні тенденції розвитку іпотеки на федеральному і регіональному рівнях, а також позначити основні проблеми розвитку іпотеки в Росії;

- Визначити доступність житла через фактор попиту на банківські іпотечні кредити;

- Оцінити бар'єри доступності житла та визначити роль держави у формуванні ринку іпотечного житлового кредитування в Нефтекамске;

- Обгрунтувати найбільш перспективні напрямки та ефективні інструменти розвитку іпотечного кредитування в регіонах Росії.

Об'єкт дослідження. Об'єктом дослідження даної роботи є система іпотечного житлового кредитування, що сприяє вирішенню соціальних завдань із забезпечення житлом населення.

Предмет дослідження. Предметом дослідження є організаційно-економічні відносини, що виникають у процесі іпотечного кредитування та механізми їх реалізації.

Структура роботи. Дана дипломна робота включає в себе вступ, основну частину, що складається з трьох розділів, висновок, список використаних джерел і додаток.

  1. Теоретичні аспекти дослідження іпотечного кредитування


    1. Історичні передумови розвитку іпотечного ринку


Термін «іпотека» вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н.е (його ввів архонт Солон) і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями (спочатку в Афінах заставним забезпеченням служила особистість боржника, якому у разі невиконання зобов'язання загрожувало рабство).

Для цього оформлялися зобов'язання, а на кордоні належить позичальникові земельної території ставилося стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора у визначену суму. .7]. На такому стовпі, що отримав назву «іпотека» (від грец. Hypotheka - підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі [39, c .7].

Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.

Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I ст. н. е.. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.

Однак єдиного терміна для позначення застави римське право не знало: на різних стадіях розвитку заставу іменувався різному.

Тому є підстави вважати, що інститут іпотеки протягом часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лат. Fiducia операція на довірі, довірча операція) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки.

При використанні форми застави фідуциі інтереси боржника забезпечувалися вкрай неефективно, адже вона найбільше нагадувала лише умовну форму купівлі-продажу і не відповідала мотивами встановлення заставного обтяження забезпечити виконання боржником основного зобов'язання. Не забезпечуючи, крім того, і отримання кредитором високого відсотка за кредитом, фідуциі в ході економічного розвитку неминуче повинна була бути замінена іншими, більш прогресивними формами застави.

Однією з таких форм став пігнус, при встановленні, якого майно передавалося не у власність кредитора, а лише у тимчасове володіння і обов'язком останнього було повернення предмета застави після отримання задоволення за основним зобов'язанням. У разі ж прострочення кредитор набував право самостійного продажу предмета застави. Договір, за яким встановлювався пігнус і предмет застави передавався у володіння кредитора, вже не вимагав дотримання урочистих обрядів і форм.

У класичний період у преторском едикті склалася третя, найбільш розвинута форма римського застави - ​​іпотека (hypotheca), що склалася під впливом східного греко-єгипетського права. При цій формі предмет застави залишався і у власності, і у володінні боржника, а суб'єкту заставного права давалося право у разі невиконання зобов'язання зажадати закладену річ, у кого б вона на той час не виявилась, продати її і з вирученої суми покрити свою вимогу до боржника .

Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві.

Формою застави в Німеччині була Альтері Сатзунг. Сутність цього правовідносини полягала в тому, що установник отримував певну суму грошей від набувача, а останній у свою чергу або тимчасове користування нерухомістю, або ж, понад те, умовне право власності на сам об'єкт нерухомості. При такому положенні справ на один майновий об'єкт не могло бути встановлено більше однієї Альтері Сатзунг.

Великим схожістю з німецьким правом найдавнішої організацією реального кредиту є французьке право. Практично повністю збігається французька Енгамент (Engagement) з німецької Альтері Сатзунг.

Вона складалася з двох форм застави нерухомості. При першій формі - плоди речі не тільки замінювали відсотки зайнятої суми, але йшли також і в рахунок капіталу, внаслідок чого після закінчення розумного терміну могло наступити звільнення речі від заставного тягаря.

века. Заставна операція була відома і в Московській державі ще до Х VIII століття. веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг. Вже у Х V столітті можна зустріти позначення застави як «введення» речі в свій борг.

У Московській державі того періоду заставу розглядався як угода, в силу якої річ, що служить забезпеченням, переходить неодмінно в річки кредитора. У правових документах, зокрема, згадується про користування, передбачається кінцевий пункт даного правовідносини, а саме: потурання боржником встановленого терміну для сплати боргу. З простроченням було пов'язане остаточне зміцнення ділянки за кредитором; надалі боржник вже не допускався до внесення зайнятої суми і позбавлявся заставленого ним об'єкта. Таким чином, заставна перетворювалася на купчу.

Історії відомий указ 1737 також регулює правовідносини, пов'язані із заставною угодою. Указ замінив залишення речі у заставодержателя обов'язкової продажем: з настанням терміну сплати пов'язана необхідність явки заставної до суду. Обов'язковість продажу заставленого об'єкта не тільки щодо нерухомого, а й рухомого майна, усувалася лише в тих випадках, коли на торгах не пропонувалася сума, що відповідає боргу, кредитор у цьому випадку міг залишити річ за собою.

Даний указ викликав невдоволення в суспільстві. .226]. Цей факт викликав необхідність прийняття в 1744 році нового указу, який скасував заставну продаж як засіб задоволення заставодержателя і дали привід до загального розширення прав заставодержателя [34, c .226].

века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. З середини 60-х років Х VIII століття в Росії стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичних засадах. Вже до кінця 80-х років склалася ціла система іпотечного кредиту, що складається з станових і земських, взаємних та акціонерних, приватних та державних кредитних установ. Іпотечні банки надавали довгострокові позики під заставу приватних земель у сільській місцевості і будинків у містах. Засоби для видачі позичок банки акумулювали за рахунок випуску акцій і продажу іпотечних облігацій - заставних листів. Така система проіснувала до 1917 року.

Спеціальний спосіб оцінки грунтувався на перевірці поданої опису шляхом детального огляду цього майна і базувався на обліку всіх якостей маєтку, його прибутковості і продажної ціни.

Для кожної місцевості було затверджене іпотечним інститутом так зване розклад подесятічних нормальних оцінок. Їх використання рятувало від необхідності виїзду безпосередньо на дільницю і тим самим прискорювало отримання кредиту. Застосування ж спеціальної оцінки, що дає більш вигідні результати, призводило до уповільнення отримання позик.

Земельні акціонерні банки видавали позики головним чином під заставу земель, а сума позик під заставу міського майна обмежувалася 1 / 3 підсумку непогашеного залишку по всіх позиках. Терміни по видаваних позик під заставу земель та міського майна для банків складали від 10 до 66 років залежно від ставки погашення.

У радянський період не існувало основи для появи ринку житла, тому що майже весь житловий фонд був зосереджений в руках одного власника - держави. В кінці 50-х років прийшли до усвідомлення, що тільки за рахунок держави житлової проблеми не вирішити. Необхідно було підключити до фінансування будівництва житла не тільки в сільській місцевості, але і в містах заощадження самих громадян, а також у широких масштабах кредитувати його. В організації кредитування індивідуального житлового будівництва Держбанком СРСР були окремі елементи, властиві і іпотечній системі. Наприклад, обумовлювалася прив'язка будівництва будинку до земельної ділянки, практикувалася захист прав банку перед іншими кредиторами у вигляді першочергового погашення позики із суми боргу, були й ознаки іпотечного обліку [38, с.44]. Незважаючи на цілий ряд позитивних зрушень, радикально вирішити житлову проблему до початку перебудови не вдалося, а в кінці її, на жаль, гострота житлової проблеми навіть зросла.

Таким чином, кооперативне житлове будівництво було лише незначним сегментом ринкових відносин в СРСР. На початку 90-х років минулого століття житлово-будівельні кооперативи становили всього 4% житлового фонду. До початку ринкових реформ (таблиця 1.1), Росія займала одне з останніх місць серед промислово розвинених країн за рівнем житлової забезпеченості [2, с.10].


Таблиця 1.1 - Рівень розвитку житлового фонду Росії в порівнянні з іншими країнами

Показники

Забезпеченість житлом (кв.м.жілой пл. / чол.)

Країни з низькими доходами населення

6,1

Країни з середніми доходами населення

15,1

Країни з високими доходами населення

35,0

Росія (міста)

12,4

Москва

13,5

Початком кардинальних реформ житлового сектора в Росії прийнято вважати закон, прийнятий 4 червня 1991 Верховною Радою РРФСР.

У сучасній Росії система іпотечного кредитування перебуває в стадії становлення. Введений в 1998 році в дію Федеральний закон «Про іпотеку» (заставі нерухомості), як, втім, і багато інших нові закони, поставив перед учасниками ринку нерухомості, банками, державними органами, громадянами велика кількість питань, відповіді на які далеко не очевидні.

Ринок житла включає в себе два істотно відрізняються елемента - житловий фонд і житлові послуги. Перший з них (будинки, квартири) унікальний в плані різноманітності, іммобільності і високої вартості. Другий відноситься до поточного функціонуванню житла, оскільки кожна його одиниця може виробляти безперервний потік споживчих послуг - служити притулком, засобом розвитку сім'ї, місцем відпочинку і т.д. Саме ця сторона поняття «житло» оцінюється покупцем при придбанні їм квартири чи будинку.

Аналіз потенційного платоспроможного попиту приводить дослідників до висновку, що сьогодні особисті трудові заощадження не дозволяють більшості громадян придбати житло на ринку: реальним джерелом для цього можуть бути в основному кошти, виручені від продажу вже наявних квартир. Становище ускладнюється тим, що вартість будівництва за темпами зростання значно випереджає доходи населення [8, с.18].

У регіонах ринкові механізми діють з певними допущеннями на ринку вторинного (тобто що знаходиться в експлуатації) житла. Його учасниками в переважній кількості випадків є фізичні особи. Громадяни продають квартири (будинку), як правило, не з комерційними цілями. Певною мірою цей сегмент ринку відіграє роль проміжної ніші - дозволяє створити стартовий капітал, з якого починається інвестування або придбання нового будинку. Враховуючи, що будівництво і продаж так званого прибуткового житла в країні поки що слабо розвинені, можна говорити про соціальне, споживчому характері ринку вторинного житла.

Інша картина спостерігається на ринку первинного житла. Тут головними учасниками виступають замовник (інвестор) і підрядник, в більшості своїй мають статус юридичної особи. Саме вони під час укладання договору підряду формують ціну на будівельну продукцію.

У цілому ж має місце різкий відрив за вартістю знову житла, що вводиться від того, яке знаходиться в експлуатації.

Існуючі федеральні програми ставлять метою або зміна умов пропозиції житла, або підвищення попиту на нього з боку бідних сімей. У той же час відсутня активна державна підтримка, прямо націлена на заохочення розвитку цього сегмента ринку. Не враховується і такий актуальний в російських умовах вид впливу, як регулювання самих житлових ринків через ціну. Представляється, що державна політика в даній сфері економіки має будуватися на комплексному підході, що враховує всі фактори, зокрема іпотеку, оподаткування об'єкта нерухомості, реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, правове зонування разом з містобудівним регламентом, розвиток ринку землі, інвестиції, містобудування і т.п.

З метою підвищення ефективності регулювання потрібне застосування нових технологій, що дозволяють знизити витрати бюджету на утримання житлової нерухомості та управління нею. А це в свою чергу обумовлює необхідність формування відповідної специфічної (так як управління нерухомістю має свої особливості) правового середовища, як на федеральному, так і на місцевому рівнях.

Найважливішою умовою ефективності ринку житлової нерухомості є також його інформаційна прозорість, яка дає учасникам можливість усвідомленого вибору під час прийняття рішень. Для її досягнення потрібно, насамперед, створити систему моніторингу цін на ринку житла, яка дозволить отримати чітке уявлення про існуючі в даній сфері тенденції.

Зростання обсягів будівництва нових житлових будинків обмежений сьогодні через нефункціонуючих земельних ринків, непрозорих систем видачі дозволів на будівництво та монопольних місцевих ринків будівництва.

Сучасні особливості андеррайтингу позичальника кредиту і стандартів обслуговування банками є наступними:

Максимальний термін - 15 років для кредиторів-комерційних банків, 20 років у разі купівлі іпотек АІЖК. Що стосується комерційних банків, немає особливого сенсу в збільшенні терміну, беручи до уваги високі процентні ставки на ринку та інфляційні очікування.

Мінімальний розмір початкового внеску складає 30 відсотків, що пояснюється проблемами зі зверненням стягнення на майно боржника, старим станом багатьох житлових будинків, незначною кількістю угод, які могли б служити орієнтиром для встановлення ринкової ціни.

Процентні ставки встановлюються на рівні від 21 до 23 відсотків, якщо кредит видається в рублях, і на рівні від 12 до 15 відсотків, якщо кредит деномінована в доларах США. Регіональні державні іпотечні агентства видають більше субсидованих іпотечних кредитів у рублях за ставкою від 8 до 15 відсотків, при цьому, за оцінками, середня зважена ставка становить 13 відсотків, а місцеві органи влади надають бюджетно-фінансову підтримку для відшкодування різниці між використаної ставкою і ринковою ставкою .

Можливість звернення стягнення на майно боржника є центральним питанням для створення ефективних стимулів, що сприяють розвитку іпотечного кредитування. Звернення стягнення на майно боржника та виселення в іншу квартиру залишаються складними питаннями при розвитку російських ринків іпотечного житлового кредитування. Перешкоди, які заважають виселенню, як і раніше викликають сумніви щодо ефективності використання власності у вигляді застави при отриманні іпотечних кредитів і в разі іпотечних цінних паперів. Низка законів, прийнятих після 1998 року, покращили становище з реєстрацією прав власності та їх застосуванням, нормалізували ситуацію з субсидіями і дозволили звертати стягнення на заставу іпотеки. Заставні права кредиторів, як і раніше обмежені банківськими кредитами. Це обмежує здатність позичальників рефінансувати кредити, коли інфляція падає, а процентні ставки знижуються. Звернення стягнення на заставу в разі відмови від сплати боргу обмежена правами сімей, особливо сімей з неповнолітніми дітьми, через яких не просто виселити такі сім'ї. .7]. У результаті, у разі відмови позичальника повертати кредит в реальності права кредиторів обмежуються спробами піти на мирову і домовитися про продаж житла, здати житло позичальнику, не повернув кредит, в оренду, або переселити сім'ю [5, c .7].

Таким чином, в сучасній Росії система іпотечного кредитування перебуває в стадії становлення. Введений в 1998 році в дію Федеральний закон «Про іпотеку» (заставі нерухомості), як, втім, і багато інших нові закони, поставив перед учасниками ринку нерухомості, банками, державними органами, громадянами велика кількість питань, відповіді на які далеко не очевидні.


1.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування


Правову основу іпотечного житлового кредитування складають федеральні (загальноросійські) та місцеві нормативні правові акти. Федеральну правову базу іпотечного житлового кредитування в даний час утворюють:

- Цивільний кодекс Російської Федерації (частини перша, друга і третя);

- Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 20 липня 1998 р. № 102-ФЗ з наступними змінами та доповненнями;

- Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ;

- Постанова Уряду Росії від 11 січня 2000 р. № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації». Цією постановою була схвалена концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії, затверджено план підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування, а також рекомендовано органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації і органам місцевого самоврядування розробляти на основі Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії регіональні програми іпотечного житлового кредитування.

- Федеральний закон від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» регулює обіг іпотечних цінних паперів, включаючи питання виконання зобов'язань за ними.

Активне нормотворчість ведеться і на рівні суб'єктів РФ, при цьому прийняті там нормативні акти часто суперечать федеральному законодавству (наприклад, в Московській області).

Цивільний кодекс РФ розглядає іпотеку як заставу нерухомості (п.2 ст.334 ЦК). Предметом іпотеки за російським праву може бути будь-яке нерухоме майно, до якого належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього водного плавання, космічні об'єкти [4].

Норми про іпотеку присутні в актах міжнародного права: наприклад, у Міжнародній Конвенції про морські застави та іпотеки, яка була укладена в Женеві 6 травня 1993 (у даній Конвенції бере участь і Росія). У цілому, торкаючись коротко правового регулювання іпотеки за кордоном, необхідно відзначити головне: якщо в нашому законодавстві застава (іпотека) розглядається як інститут зобов'язального права, то в більшості зарубіжних правових систем (наприклад, у Франції) застава визнається різновидом речових прав. Це спричиняє важливі правові наслідки: наприклад, за кордоном (у багатьох країнах) при банкрутстві боржника за зобов'язанням, забезпеченим заставою, майно, що служить предметом застави, в конкурсну масу не включається і задоволення вимог кредитора відбувається у звичайному режимі (тобто поза конкурсного виробництва) . Це принципово відрізняється від конкурсного виробництва за законодавством РФ, що передбачає включення закладеного майна в конкурсну масу майна боржника.

Слід зазначити, що заставні відносини на відміну від багатьох інших видів майнових правовідносин не були предметом повноцінного грунтовного регулювання підзаконними актами. Лише в 1996 році був виданий Указ Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» [40]. Але з об'єктивних причин він не став правовою базою для розвитку іпотечного кредитування в Росії. Не сприяло повною мірою розвитку іпотеки і Постанова Уряду РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню», спрямованого на реалізацію федеральної цільової програми «Свій дім» і на залучення позабюджетних коштів для надання населенню довгострокових іпотечних кредитів на поліпшення житлових умов [31].

Тільки 20 липня 1998 року в дію вступив Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості), який дійсно був спрямований на врегулювання аналізованих правовідносин. Тут законодавець підкреслив сутність іпотеки як різновиду застави. Підтвердив Закон про іпотеку і те, що іпотека може виникати як в силу договору, так і на підставі федерального закону. При цьому він розширив перелік випадків, коли іпотека виникає в силу закону [44].

Надалі була прийнята «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», схвалена Постановою Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000 р.

Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації оголосила формування системи іпотечного житлового кредитування одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики. Серед учасників програми іпотечного кредитування населення особливо виділені оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства по іпотечному кредитуванню), основною метою діяльності яких продовжує залишатися рефінансування кредитних організацій, які надали кошти на придбання громадянами житла [36].

Наступним кроком у становленні системи стала розробка та прийняття ряду нормативно-правових актів. Нормативно-правові акти, що роблять істотний вплив на становлення і розвиток інституту, відносяться до різних галузей законодавства. Це і класичні цивільно-правові норми про забезпечення виконання зобов'язання [42], і норми, що регулюють ринок цінних паперів [43], Закон «Про іпотечні цінні папери (Ст. 4448.), І адміністративні норми Закону« Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації »[37], і норми, що регулюють банківську діяльність. Таким чином, розуміючи інститут іпотечного кредитування в широкому сенсі, можна сказати, що базою для цього інституту є сукупність нормативно-правових актів, які на практиці ухвалюються поетапно.

В ідеалі система нормативно-правових актів, які регулюють інститут іпотечного кредитування, повинна зробити прозорою досить складну схему фінансових потоків, що виникають у процесі іпотечного кредитування.

На першому етапі були прийняті поправки в Федеральний Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У рамках реформи пенсійної системи було ухвалено вже згадуваний Федеральний закон «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації», що дозволяє інвестувати кошти в іпотечні цінні папери. 25 серпня 2000 Уряд РФ Постановою № 628 затвердило «Правила надання державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях відкритого акціонерного товариства« Агентство з іпотечного житлового кредитування ». Далі відбулися поправки до Федерального закону «Про внесення змін до Федерального закону« Про ринок цінних паперів », що встановлюють особливості емісії облігацій, забезпечених заставою майна.

Затверджені нещодавно Радою Федерації поправки до закону «Про ринок цінних паперів» спрямовані на вдосконалення регулювання емісії та обігу облігацій із забезпеченням. Закон створює правову основу для випуску облігацій, повернення коштів за якими забезпечується одним із способів, передбачених Цивільним кодексом РФ (заставою, поручительством, банківською гарантією тощо), причому у відношенні облігацій, забезпечених заставою майна. В якості забезпечення може виступати застава нерухомого майна або цінних паперів. Необхідно відзначити, що під цінними паперами в першу чергу розуміються заставні [45].

Прийнятий у 2001 році Земельний кодекс встановив ринкові принципи у відносинах, пов'язаних з наданням земельних ділянок, у тому числі і для житлового будівництва. При прийнятті другої частини Податкового кодексу передбачені податкові пільги як для фізичних осіб, що купують житло з використанням коштів іпотечного кредиту, так і для громадян, що продають своє житло [7].

У цілому чинне законодавство вже дозволяє видавати і рефінансувати іпотечні кредити. Так, комісія Державної Думи з розвитку іпотечного кредитування 24 червня 2002 провела Парламентські слухання «Законодавче забезпечення розвитку іпотечного кредитування в Росії». Учасники слухань відзначили, що в Російській Федерації у загальному створені правові та організаційні основи довгострокового іпотечного житлового кредитування.

Однак учасники слухань визнали, що існують і серйозні фактори, що стримують розвиток іпотечного кредитування. Головний із них - відсутність на фінансовому ринку дешевих і довгострокових ресурсів, які могли б бути направлені на іпотечне кредитування. Друга проблема, по суті, похідна від першої - занадто великі процентні ставки. Основні оператори іпотечного ринку, такі як «Агентство з іпотечного житлового кредитування» і «Дельта-кредит» визнають, що десятирічний кредит при ставці 15% у валюті або 18% в рублях доступний лише вельми обмеженому колу позичальників. Третя причина недовіри до російській іпотеці - часто непрозорі для банку-кредитора джерела доходу фізичних осіб-позичальників. Основним і, як правило, єдиним джерелом доходу фізичної особи є одержуваний їм заробітна плата. Проте в даний час відрахування на фонд заробітної плати складають у сумі 46% від суми оплати, що змушує більшість роботодавців занижувати розмір зарплати. .10]. У підсумку велика частина доходу залишається тіньової [33, c .10].

На сьогоднішній день комерційні банки не беруть активної участі в довгостроковому ІЖК. Деякі комерційні банки мають у себе власні програми довгострокового ІЖК громадян і виділили на це значні грошові ресурси (Ощадний банк Росії, Комерційний банк Дельта-Кредит і ряд інших). Однак до середини 2004 року склалася стійка тенденція до розширення банківських продуктів у сфері житлового кредитування.

Для успішного розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) населення комерційними банками за доцільне виділення іпотечного кредитування в окремо регульований вид банківської діяльності. Доцільність цього кроку зумовлена, по-перше, довгостроковим характером ІЖК, по-друге, необхідністю формування ліквідного ринку іпотечних цінних паперів як механізму, що дозволяє комерційним банкам, що надають іпотечні кредити, ефективно «продавати» такі кредити у форматі іпотечних цінних паперів.

Діюча в даний час система нормативного регулювання банківської діяльності з боку Центрального банку не створює комерційним банкам стимулу до довгострокового ІЖК громадян. Більш того, комерційним банкам менш вигідно займатися довгостроковим ІЖК в порівнянні з іншими банківськими операціями.

Разом з тим, вдосконалення нормативно-правової бази йде повним ходом. Законопроекти, що знаходяться на різних стадіях розгляду в Державній Думі РФ, складають другий етап реформи. У першу чергу, це Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери», посилання на предмет регулювання якого є в ФЗ «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації».

На думку ряду депутатів Державної Думи, Закон «Про іпотечні цінні папери» передбачає внесення змін у Федеральний закон «Про банки і банківську діяльність» в частині створення та особливостей регулювання діяльності спеціалізованих іпотечних кредитних організацій. Відповідний законопроект внесений до Державної Думи у жовтні цього року.

Проект Федерального закону «Про будівельних ощадних касах», що також входить в систему іпотечного кредитування, пройшов перше читання.

Прийнята поправка до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)», роздільна іпотеку певної частини земель з категорії земель сільськогосподарського призначення, що не відносяться до державної власності. Поправка дозволить фермерам користуватися можливостями іпотечного кредитування в повній мірі.

На розгляд Державної думи внесено проект Федерального закону «Про захист прав і законних інтересів громадян, які вкладають грошові кошти в будівництво і придбання житла». У проекті Федерального закону «Про будівельних ощадних касах» розробляється і законодавча ініціатива, присвячена альтернативної моделі кредитування придбання житла - будівельним заощадженнях громадян.

Третім етапом реформи буде розробка законодавчих актів, що регулюють окремі питання, що виникають у процесі іпотечного кредитування. Перш за все - це рефінансування виданих іпотечних кредитів. Закон «Про іпотечні цінні папери» безпосередньо зачіпає лише продукт рефінансування - іпотечні цінні папери. При цьому транзакційна складова процесу рефінансування залишається поза фокусом. Компенсувати цю лакуну і повинен Федеральний закон «Про сек'юритизацію активів». На стадії обговорення перебуває і проект Федерального закону «Про рейтингування».

Нормативно-правовою основою для розвитку іпотеки може стати якнайшвидше завершення роботи і прийняття Житлового кодексу РФ, який повинен стати логічним підсумком законотворчої діяльності, проведеної за роки реформ.

Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, підготовлена ​​у розвиток федеральної цільової програми «Свій дім», затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 27 червня 1996 р. № 753, визначає місце і роль іпотечного житлового кредитування в житловому фінансуванні і стратегію держави у становленні і розвитку даної сфери [13, с. 154-166].

Сучасна державна житлова політика повинна поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально не захищених груп населення зробити акцент на вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і мають житло у власності внаслідок безоплатної приватизації. Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування, можливість і необхідність організації якого розкривається в Концепції. У документі визначені основні цілі та принципи формування системи іпотечного житлового кредитування з урахуванням російського законодавства та соціально-економічних умов. Концепція містить докладний опис формування системи довгострокового іпотечного житлового кредитування і організаційно-економічного механізму залучення кредитних ресурсів у цю сферу.

Відповідно до Концепції система іпотечного житлового кредитування в Росії у своєму закінченому вигляді буде саморозвивається і самодостатньою, що не вимагає додаткового значного державного фінансування. Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування полягає у створенні законодавчої бази та нормативному регулюванні процесу з метою зниження фінансових ризиків учасників і підвищення доступності житла для громадян.

Таким чином, система іпотечного кредитування є однією з найбільш динамічно розвиваються складових правової реформи в Росії. Цілком ймовірно, що практична реалізація пакета нормативно-правових актів допоможе вирішити житлову проблему. На сьогоднішній же день, безумовно, можна констатувати зростання потреби в грамотної юридичної консультації на численних етапах системи іпотечного кредитування [31].

Підводячи підсумок по даному пункту, можна відзначити наступне. Форма застави за час його розвитку була дуже мінлива. У всьому світі тенденції виникнення і розвитку інституту застави, в тому числі іпотеки були фактично однаковими. Це було викликано розвитком світових правової, економічної, соціальних та інших систем, зіткненням містяться в законодавстві новацій з усталеними поглядами та звичаями. Економічні причини розвиток цивільного обороту, збільшення його об'єктів - земельних ділянок, житлових будинків та іншого майна, розвиток торгівлі, товарообмін, операції по позиці, кредитування і так далі. Все це вимагало наявності необхідних правових механізмів регулюючий дані процеси. Інтереси господарського життя диктували нові умови, вимагали більш гнучкий підхід. Правовим механізмом, що стимулює боржника до належного виконання покладених зобов'язань цієї правової захистом світу з'явився заставу, у його найрізноманітніших формах.

Соціальні причини поділ суспільства на стани. Операції з кредитування та позиками в основному проводили особи, що належать до вищих станів, найбільш елітні і заможні.

Юридичні економічний підйом викликав необхідність регулювання угод і заставними операціями, докладної їх регламентації на правовому рівні. З'явилися нормативні акти, що регламентують заставні правовідносини, що встановлюють права та обов'язки боржника і кредитора, заставодавця та заставодержателя, порядок реалізації заставленого майна.

1.3 Моделі сучасного іпотечного кредитування


Порівняння різних підходів до організації системи іпотечних кредитів показує, що основна різниця в розвинених країнах в організації іпотечного ринку полягає у формуванні різних механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позик. Різними фахівцями висловлюються різноманітні думки з приводу формування системи житлового іпотечного кредитування в Росії. Проте кажуть про необхідність при побудові національної системи іпотечного житлового кредитування використовувати так звану німецьку модель, засновану на цільових заощадженнях. . Джерелами кредитних коштів виступають в основному рахунку до запитання і строкові вклади як фізичних, так і юридичних осіб [39, c. 15].

Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами спирається на вторинний іпотечний ринок. У США він побудований на базі трьох іпотечних агентств, основне завдання яких викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їх основі власних цінних паперів.

Система ця почала формуватися в 1938 році, коли було створено перше агентство Fannie Mae. Це була державна структура, призначена для викупу на бюджетні гроші іпотечних кредитів, що надаються малозабезпеченим верствам населення та гарантованих федеральним урядом. Масштаби діяльності агентства довгий час були дуже скромними. До 1968 року обсяг портфеля іпотечних кредитів Fannie Mae досяг всього 7 млрд доларів, що становило трохи більше 2,5% усього іпотечного ринку.

У 1968-му Fannie Mae було розділено на дві структури - Ginnie Mae, що зберегла державний статус, і Fannie Mae, яке, як і створена в 1970 році Freddie Mac, отримало статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викуповувати всі ті ж кредити для малозабезпеченого населення .

Напівдержавний статус двох агентств зводиться до регулювання їх діяльності урядом (5 з 18 членів ради директорів кожного призначаються Білим будинком) і до гарантованої можливості запозичити у разі потреби до 2,25 млрд. доларів з казни. Крім того, дохід з цінних паперів агентств, так само як і дохід з цінних паперів американського казначейства, звільнено від низки податків.

Американська схема мінімізації процентних ставок за іпотечними кредитами діє таким чином. Банк видає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому свої кошти в обмін на зобов'язання протягом певного терміну щомісячно переводити в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечене заставою житла, що купується.

Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання по забезпеченню. Агентства негайно відшкодовують банку виплачені кошти і замість просять переводити одержувані щомісячні виплати за вирахуванням маржі банку в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ставки ці публікуються щодня і дійсні протягом 60 днів. Протягом 60 днів банк завершує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи гроші від позичальника агентству і трошки залишаючи собі.

Таким чином, в США ставки по іпотечних кредитах виявляються не зв'язаними ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, по якій іпотечні кредити купуються агентствами.

Всі агентства, купивши деяку кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють на основі кожного нову цінний папір. Найбільш поширені цінні папери, забезпечені іпотекою. Джерелом виплат за MBS є платежі позичальників по іпотечних кредитах. Однак MBS це цінний папір агентства, і виплати по ній гарантовані цією структурою, а не заставою нерухомості. Агентства реалізують MBS на фондовому ринку і потім теж виступають як посередники, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за винятком своєї маржі (остання вкрай мала і не перевищує 250 базисних пунктів).

Таким чином, ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки прибутковості з цінних паперів агентства, на яку згодні інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижче, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають вищий статус надійності. Часто стверджують, що такі низькі ставки пояснюються тим, що забезпеченням цих паперів є житлова нерухомість. Проте ліквідність житлової нерухомості дуже низька. Якщо банку вдається навіть виселити неплатоспроможного позичальника, у нього ніколи немає впевненості, що ціни на ринку житла не впадуть і що вдасться реалізувати заставу так, щоб компенсувати свої витрати. А ціни на нерухомість завжди знижуються під час економічних спадів, тобто саме тоді, коли багато позичальники втрачають роботу і виявляються нездатними повернути кредит.

Причина, по якій інвестори погоджуються на низьку прибутковість по MBS, полягає в тому, що забезпеченням по них є не зобов'язання позичальників, підкріплені запорукою важкореалізовувана житла, а зобов'язання агентств, за якими стоїть держава. Отже, низькі ставки за іпотечними кредитами в рамках американської моделі іпотеки опосередковано забезпечує бюджет, тобто платники податків. У США це добре розуміють і саме тому роблять все можливе, щоб дешевими кредитами не користувалися люди, що купують елітне житло. Тому-то й існує обмеження на максимальну величину кредиту, який може бути викуплений агентствами. Приблизно 20% обсягу іпотечних кредитів США це кредити, що перевищують ліміт. Ці кредити недоступні для агентств, і ставки по ним значно вище. Для порівняння, за кількістю інститутів вторинного ринку ми не відстаємо. У нас їх теж три: Федеральне агентство іпотечного кредитування, Федеральна іпотечна асоціація і Московське іпотечне агентство. Всі збираються купувати у банків іпотечні кредити, випускати їх на базі власні цінні папери та реалізовувати їх на міжнародних фондових ринках. Очевидно, що якщо ці папери не отримають держгарантію, тобто будуть забезпечені тільки закладеною нерухомістю, інвестори вважатимуть їх високоризиковими інструментами, які вимагають високої прибутковості. У разі ж наявності держгарантій ставки по цих паперах будуть близькі до ставок за єврооблігаціями російських емітентів. Прибутковість, що зараз вимагають інвестори за останніми, перевищує 30% річних. Агентства, викуповуючи у банків іпотечні кредити, повинні призначати ту ставку, яку вимагатимуть інвестори, плюс свою маржу.

Так що навіть якщо і знайдеться який-небудь джерело коштів на розкрутку вторинного іпотечного ринку, створити його, швидше за все все одно не вдасться. Якщо агентство викупить на ці кошти пул кредитів, припускаючи розмістити його, скажімо, під 30% річних, а інвестори з-за зниження з якої-небудь причини кредитного рейтингу гаранта погодяться купувати папери з цього пулу не менше ніж під 40%, агентство буде змушене оголосити дефолт. Враховуючи тенденцію останніх місяців, такий сценарій більш ніж можливий. Отже, залучити дешеві ресурси і створити широкомасштабне іпотечне кредитування в Росії за рахунок вторинного ринку цінних паперів поки нереально [10, с.17].

Ситуація з ресурсами, які може забезпечити довгострокове страхування життя, теж не дуже райдужна. Згідно з офіційною статистикою, загальний збір страхової премії з довгострокового страхування складає близько 200 млн. доларів на рік. Однак до 85% цих договорів в реальності є не договори страхування, а сурогати, призначені для виплати готівки без оподаткування. Таким чином, реальний ресурс, на який можна розраховувати, складає близько 30 млн. доларів, з яких в іпотеку може бути інвестовано (виходячи з тих же 20%) близько 6 млн. доларів [3, с.21].

Оскільки ряду організаторів іпотеки вже зрозуміло, що нереально створити широкомасштабне іпотечне кредитування в Росії за рахунок вторинного ринку цінних паперів, почався рух у бік так званої німецької іпотеки, яку більш коректно було б іменувати контрактної ощадної системою.

Суть німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкнутого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас.

Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижчими від ринкових, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими від ринкових. Справа в тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті ж люди - члени каси. Низька прибутковість депозиту - свого роду плата за право отримати іпотечний кредит за нижчою ставкою.

Назва «німецька система» дуже умовно. Аналогічні ощадно-іпотечні установи існують у багатьох країнах світу. Взаємодія з касою ділиться на два періоди - період накопичення і період кредитування. Спочатку вкладник - член каси укладає контракт, згідно з яким бере на себе зобов'язання вносити протягом певного часу гроші на депозит і зберігати їх, отримуючи дохід за обумовленою низькою ставкою. Суму щомісячних виплат і термін накопичення він вибирає відповідно до своїх можливостей і потреб. Каса в свою чергу бере на себе зобов'язання надати йому після завершення періоду накопичення іпотечний кредит за нижчою ставкою. У Німеччині bausparkasse вже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних. Період кредитування починається, коли член каси накопичує приблизно половину тієї суми, що потрібна на покупку житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж як кредит. На всі ці кошти член каси купує квартиру, оформляє її в заставу і починає виплачувати кредит. Через невисоку ставки відсотка суми щомісячних виплат за кредитом виявляються приблизно такими ж, якими були його щомісячні накопичувальні внески. Умови контракту засновані на розрахунку, який може забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і термінами. Тому в контракт вводиться поняття мінімального терміну накопичень і умова, що накопичення повинні досягти розміру, відповідного так званого оціночним числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

Основною перевагою системи є її повна прозорість. Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах, ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, що не має ні найменшого поняття, як, на які потреби і наскільки ризиковано використовуються його кошти, вкладник точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима. Якщо у випадку дефолту якийсь член каси вирішує скористатися лазівками в законодавстві і не виселяється із заставленого житла, йому доводиться мати справу не тільки з судом, але і з іншими членами каси, цілком резонно вважають, що у них намагаються вкрасти їхні гроші. Великою перевагою цієї системи в наших умовах є відсутність необхідності вимагати від майбутнього позичальника підтвердження платоспроможності. Справді, якщо людина, за документами отримує 200 доларів на місяць, справно протягом півтора років вносив щомісячно по 500 доларів, то можна припустити, що він і надалі зможе робити це [10, с.18].

Крім зазначених моделей у світовій практиці застосовується система контрактних будзаощадження. Зазначену модель і однорівневу модель іпотечного кредитування об'єднують в одну модель і інакше називають німецькою моделлю іпотечного кредитування. Відмінні особливості німецької моделі - заснованої на системі заощаджень від американської моделі - заснованої на системі вторинного ринку іпотечних цінних паперів, наведені в таблиці.


Таблиця 1.2 - Порівняльні параметри моделей кредитування

Порівнянні параметрів

Німецька модель

Американська модель

Вартість залучених банком ресурсів

Нижче ринкових

Ринкова

Отримання кредиту

Після проходження ощадної стадії

Відразу після звернення в банк

Форма залучених ресурсів

Ощадні (депозітівние) рахунки

Забезпечені іпотекою цінні папери

Основна форма державної підтримки

Преміальні виплати за вкладами

Державні гарантії по заставних

Обсяги кредитування

Обмежені обсягом заощаджень

Обмежені платоспроможністю позичальника

Навантаження на бюджет

Постійно

На 1 етапі при становленні системи ринку

Терміни кредитування

8-10 років

Від 15 до 30 років

Сума кредиту

До 45% від вартості квартири

До 100% вартості квартири


Таким чином, слід визнати, що з точки зору економічного прогресу найбільш ефективної виглядає класична американська модель. Завдяки перепродажу виданих кредитів і розвиненому ринку іпотечних цінних паперів ніщо не обмежує ріст «іпотечного» капіталу. Навпаки, в Європі, особливо, до організації Євросоюзу, відносно невеликі обсяги фінансових ринків окремих країн перешкоджали розвитку загальноєвропейського іпотечного ринку, який можна було б зіставити за обсягами з американським. Останнім часом країни Європейського союзу об'єднують свої зусилля для того, щоб створити конкурентний європейський ринок іпотечних цінних паперів.

З іншого боку, якщо розглядати питання з точки зору юридичної організації, культурно-історичних і правових традицій, класична модель чужа європейським правовим системам, оскільки заснована на інший, англо-саксонської системи права. Тому класична модель у Європі буде виглядати дещо інакше.

Тому зараз однозначно сказати про те, яка модель перемогла у Росії, неможливо. Швидше за все, на неосяжних просторах нашої Батьківщини приживуться обидві моделі, але в адаптованому під наші умови вигляді [12, с.11].

Таким чином, іпотека стає системною там, де з'являється правова і фізична стійкість власності на нерухомість. У системі іпотечного кредитування беруть участь різні форми реєстрації нерухомості: договірна, законна, судова та іпотечного кредитування житлової сфери, як найважливіших елементів соціального пріоритету іпотеки в модернізації і розвитку всіх сторін життєдіяльності людини і суспільства. Важливою структурою іпотеки є іпотечний ринок і розвинена система банків, здатних здійснювати законні операції іпотечного кредитування. Недотримання вихідних умов становлення і розвитку іпотеки, як правило, призводить до втрати соціального її пріоритету і можливого прояву кризових факторів у системі банків, фінансів і економіки в цілому, негативно відбиваються на соціальних аспектах розвитку суспільства.

В умовах планової економіки іпотека практично не досліджувалась і не застосовувалася як система в економічній життєдіяльності суспільства. У період становлення ринкової, і на першому етапі змішаної, економіка в країні стала розвиватися кредитна система, пов'язана з приватизацією державної власності, її перерозподілом, розстрочки платежу та інших відносин.

У сучасних умовах іпотека висунута на перший план як особливий пріоритет. Населення обнадіює, що скоро більшість низько і середньозабезпечених людей, і особливо молоді сім'ї, без особливих труднощів, за допомогою системи іпотеки зможуть купити собі житло і почати нове нормальне життя. Але поки іпотека розглядається державою лише як одна з форм кредитування, а не як соціальна категорія життєдіяльності людини, відтворення його продуктивної сили в системі суспільного відтворення.

Очікуване рішення проблеми - іпотечний кредит. Але постає питання: під яку заставу його можна отримати, де взяти перший внесок під чималі відсотки? Хіба це проблема тільки іпотечного кредиту як форми, а не як державної соціально-економічної політики, стратегії відтворення, збалансованості розвитку всіх базових основ народного господарства, вирішення основоположні завдання - подолання тривалого зниження чисельності народонаселення країни і її трудової складової. Без вирішення цієї комплексної проблеми не може бути подвоєння ВВП, і, крім того, є небезпека заселення деяких регіонів, насамперед Півночі, іншими народами. Отримана інформація дозволяє розробити цілісну програму відтворення населення і народного господарства, систему збалансованого розміщення продуктивних сил країни, включаючи забезпечення необхідним фондом житла та адекватної інфраструктурою життєдіяльності населення і кожної людини в будь-якому регіоні величезної країни, яка детально розглянута в подальшій роботі та розрахована в наступному розділі.

2. Аналіз стану іпотечного ринку в РТ


2.1 Сучасний стан іпотечного ринку


Забезпечення населення житлом розглядається на сучасному етапі економічного розвитку країни як пріоритетної соціальної завдання. Для її рішення розроблені і приймаються до реалізації відповідні законодавчо-правові документи, покликані сприяти залученню інвестицій в житлово-будівельну сферу та поліпшення житлових умов громадян.

Сьогодні основні надії населення щодо поліпшення житлових умов співвідносяться з національним проектом «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії», спрямованим на створення позитивної динаміки ринку доступного житла для всіх верств населення в кожному регіоні. Національний проект, таким чином, сприймається як логічне і разом з тим радикальне положення і розвиток раніше здійснених заходів у галузі будівельного комплексу.

Фактично, в 2009р. введено в експлуатацію 701,3 тис. квартир загальною площею 59,8 млн.кв. метрів, що склало 93,3% до попереднього року (у 2008р. було введено 64,1 млн.кв. метрів житла, 104,6% до 2007р.) [24].

Серед суб'єктів Російської Федерації найбільші обсяги житлового будівництва здійснювалися в Московській області, де введено 13,8% від зданої в експлуатацію загальної площі житла по Росії в цілому, Краснодарському краї - 5,7%, Москві - 4,5%, Санкт-Петербурзі -4,4% , Республіці Башкортостан - 3,9%, Республіці Татарстан - 3,4%, Тюменської області - 3,3%, Ростовської області-3, 0%, Свердловської області - 2,7%, Челябінської області - 2,4%. У цих суб'єктах Російської Федерації побудовано трохи менше половини введеної загальної площі житла в Росії.

Разом з тим, при значних обсягах житлового будівництва в цих суб'єктах Російської Федерації, крім Московської області та Республіки Башкортостан, в 2009р. спостерігалося зниження введення житла в порівнянні з 2008 роком. Так в Челябінській області зниження склало 29,3%, Санкт-Петербурзі - 18,9%, Москві - 17,2%, Краснодарському краї - 13,8%, Тюменської області - 10,4%, Ростовської області - 10,1% , Республіці Татарстан - 9,6%, Свердловської області - 6,3%. Помісячна динаміка введення житла представлена ​​на малюнку 2.1.

У 2009р. продовжилося зростання обсягів індивідуального житлового будівництва. Населенням за рахунок власних і позикових коштів введено 207,0 тис. житлових будинків загальною площею 28,5 млн.кв. метрів, що склало 104,3% до 2008 року. При цьому частка індивідуального житлового будівництва в загальній площі, завершеного будівництвом житла склала: в цілому по Росії - 47,8%; в республіках Адигея, Башкортостан, Дагестан, Інгушетія, Кабардино-Балкарської і Чеченської республіках - від 82,2% до 97,5 % [21].

Для забезпечення програми соціальної іпотеки органи місцевого самоврядування по-різному вирішують питання забезпечення житлом пільгових категорій громадян. У Центральному регіоні пільговики отримують право придбати житло за собівартістю в об'єктах, які будуються на замовлення у міської влади, що приблизно вдвічі дешевше вартості аналогічного житла на приватному ринку.

У республіці Татарстан пільговики отримують право придбати житло в розстрочку на 28 років з низькою процентною ставкою в 7% річних. Згідно з умовами цієї програми можна придбати житло навіть без початкового внеску. Аналогічна програма діє в Омській області, а жителі Липецька отримують субсидії для оплати початкового внеску. Влада Примор'я субсидують для своїх громадян, які належать до пільгових категорій, оплату відсотків за іпотечними кредитами, що робить іпотечне кредитування доступним абсолютній більшості громадян краю.

У фінансуванні програми соціальної іпотеки Татарстану в 2009 році брали участь 1705 організацій республіки (для порівняння в 2008 році - 1560). Станом на 31 грудня 2009р. оформлені зобов'язання на суму 4070,5 млн. руб. У 2009 році Державний житловий фонд при Президентові Республіки Татарстан на реалізацію житлових програм направив 12,3 млрд. рублів, побудував 800 тис.кв.м. житла, що дозволило поліпшити житлові умови 11 685 сімей. також було введено 58 об'єктів високого ступеня готовності загальною площею 136,6 тис.кв.м [27].

За програмою забезпечення житлом молодих сімей в РТ за списками 2006-2009рр. на обліку для поліпшення житлових умов перебуває 3141 сім'я, вибір квартир дозволить направити кошти в розмірі 1,0 млрд. руб. на будівництво об'єктів.

Станом на грудень 2009р. за програмою соціальної іпотеки у виборі квартир брали участь 13 038 сімей, які виконали умови за попередніми накопичень (рисунок 2.3) 10942 сім'ї бюджетних організацій, 2020 сімей працівників підприємств, 76 родин, які потребують невідкладної підтримки.

За програмою поліпшення житлових умов громадян, проживають у сільській місцевості, у тому числі молодих родин і молодих фахівців РТ на 2009 рік затверджені держзамовником Програми - Міністерством сільського господарства і продовольства РТ 167 сімей, які були забезпечені житлом.

Муніципальними утвореннями перераховано коштів на співфінансування 5234 будинків і квартир в сумі 3 647,55 млн. руб. Фондом перераховано коштів виконавцям робіт на будівництво 4 141, 855 млн. руб.
На 1 квартал 2010 року розпочато будівництво 5 192 будинків і квартир, з них дозвіл на введення або технічні паспорти оформлені на 4 108 будинків і квартир, 354 об'єкти мають 40-70%, 460 об'єктів - 70-90% ступеня готовності.

З метою безумовного забезпечення до 01.05.2010г. ветеранів Великої Вітчизняної війни новими квартирами внесені зміни до Проекту постанови про надання субсидії в частині порядку надання квартир через Державний житловий фонд при Президентові РТ. Внесено зміни до Умов надання ветеранам ВВв житлових приміщень: одержувач субсидії може вибрати квартиру по вартості субсидії в 943200 рублів за нормативом 36 кв.м., збільшеному на 20%, тобто 43,2 кв.м. Якщо ветеран вибирає квартиру більше цієї площі, то різниця площі на склад сім'ї із соціального нормативу і нормативом субсидії 36 кв. метрів оплачується за вартістю 1 кв.м., затвердженої для реалізації за програмою соціальної іпотеки. Виконавчими комітетами районів надані списки ветеранів ВВв та включені до списків для вибору квартир лише 315 сімей.

По забезпечення житлом багатодітних сімей та дітей-сиріт та осіб, які залишилися без піклування батьків - власників житлових сертифікатів було прийнято на облік 232 сімей дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків і 63 багатодітні родини.

На 31 грудня 2009 р. лише 4 сім'ї з них не поліпшили свої житлові умови, в даний час для цих сімей ведеться підбір квартир.

Мають право використовувати кошти материнського капіталу на погашення заборгованості за обраними квартирах становить - 1865 сімей на суму 559,5 млн. руб., 1042 родини зробили свій вибір, перераховано коштів материнського капіталу за обрані квартири - 15, 52 млн. руб. від 62 родин, знаходяться на стадії розгляду в для перерахування материнського капіталу документи по 245 сім'ям. Термін розгляду даних документів у Пенсійному фонді Російської Федерації становить 2 місяці, При дотриманні термінів оформлення документів органами БТІ, Ростехінвентарізаціі, Реєстраційної палати та регулюванні прийняття рішень органами опіки та піклування про згоду на передачу в заставу представленої квартири у зв'язку з відсутністю ущемлення майнових та житлових прав неповнолітніх, тому що житлове приміщення за договором соціальної іпотеки учасниками і підопічним не належить, відповідно надходження залишилися грошових коштів очікується до кінця поточного року.

В даний час майже в 70 регіонах Росії з метою вирішення житлової проблеми з використанням механізмів іпотеки створені регіональні оператори іпотечного ринку (іпотечні фонди, агентства і корпорації). В даний час в РТ діють 72 регіональних, 21 муніципальних та 5 галузевих операторів [23]. У місті Нефтекамске діяльність із залучення грошових коштів учасників пайового будівництва ведуть 4 забудовника: Державний житловий фонд при Президентові Республіці Татарстан, ТОВ «ЖВК», ВАТ «Хімбуд», ВАТ «Нефтекамскнефтехім». На ринку іпотечного кредитування діють 2 компанії - це споживчий кооператив «Будуємо майбутнє» і житлова інвестиційна компанія (ЖВК).

Споживчий кооператив «Будуємо майбутнє» (ПК) був організований в 2000 році. Це некомерційне товариство, в якому люди об'єднують свої ресурси, щоб вирішити споживчі проблеми. Соціальна іпотека - одна зі спільних програм кооперативу з Державним житловим фондом при Президентові РТ.

Основним напрямком діяльності ПК є реалізація житлових програм, прийнятих Урядом Російської Федерації, органами державної влади Республіки Татарстан та органами місцевого самоврядування. ПК допомагає черговикам придбати квартиру в кредит за ціною близькою до собівартості будівництва - на сьогоднішній день ця цифра складає 22 тис.руб. Забудови ведуться мікрорайонів № 34, 44, 45. Даний вид кредитування підійде частини населення з відносно скромними доходами. Умовою постановки на облік є потреба у поліпшенні житлових умов [29], термін кредитування до 28,5 років, відсоткова ставка за кредит - 7% річних. За певних умов початковий внесок може бути відсутнім [30].

Для того щоб потрапити в програму необхідно подати документи за місцем роботи, або в адміністрацію міста чи району, де людина проживає. Потім ці документи розглядаються житловими комісіями. Одне з основних умов - на члена сім'ї має припадати менше 18 кв.м. житлової площі для бюджетників або 21,2 кв.м. для жителів сільської місцевості. На рівні адміністрації дані перевіряються, здійснюється первинна обробка документів, формується облікова справа і відправляється в Державний житловий фонд при Президентові РТ. Там документи знову перевіряються, заявникам надається персональний код, і сім'я потрапляє до зведеного список.

Як тільки людина потрапила в список, він має можливість на свій рахунок у фонді щомісяця перераховувати суми, накопичуючи свої бали. Коли з'являються на заселення квартири або здається будинок, проводиться конкурс учасників. Причому кожен сам визначає, брати участь йому в даному конкурсі на цей будинок або почекати наступного речення. Якщо на одну квартиру претендують кілька бажаючих, тоді програма розглядає їх потенціал, за кількістю балів і вибраних ними пріоритетів на квартири визначає переможця. Процедура ця суворо розписана. Переможець конкурсу отримує від кооперативу протокол вибору квартири і графік платежів на дану квартиру. При цьому всі накопичені ним кошти зараховуються як початковий внесок. В рахунок оплати за окремою процедурою може бути прийнято і наявне в учасника житло. У разі народження дитини в сім'ї, що бере участь в програмі, державою оплачується вартість 18 кв.м. житла. Наочно схема отримання квартири у кооперативі «Будуємо майбутнє» представлена ​​в додатку А.

ПК працює з великими підприємствами міста, такими як ТОВ «Хімок», ВАТ «Нефтекамські ПАТП-1», ТОВ «Петрок», ВАТ «Нефтекамський НПЗ», ТОВ «Нефтекамскнефтехім-Дівін», ВАТ КК Камаглавстрой, також з ІП Шопорев, ІП Александрова [16].

За 2009 рік в відділ житлової політики було надано 866 облікових справ із заявами про постановку на облік по соціальній іпотеці (316 сімей працівників бюджетної сфери, 550 сімей працівників промислових підприємств).

За програмою соціальної іпотеки за минулий рік за результатами конкурсів забезпечено житлом 206 сімей працівників бюджетних організацій, 101 сім'я працівників підприємств. По 10% квотою за програмою соціальної іпотеки були забезпечені житлом 43 сім'ї, які потребують невідкладної підтримки. За 2009 рік 570 сімей поліпшили свої житлові умови.

За федеральною програмою «Забезпечення житлом молодих сімей» в 2009р. 92 молоді сім'ї отримали соціальні виплати на суму 60 млн. 749 тис. 940 рублів. Всього за період дії програми було забезпечено житлом 269 молодих сімей.

Всього з початку дії Програми «Забезпечення житлом молодих родин і молодих фахівців, що проживають у сільській місцевості» профінансовано будівництво 86 об'єктів на суму 84 мільйони рублів, у тому числі: учасники 2006 - 2007 рр.. - 19 об'єктів, 2008 р. - 35 об'єктів і 2009 р. - 32 об'єкти [19].

Інша, не менш велика компанія, яка займається іпотечним кредитуванням у Нефтекамске - житлова інвестиційна компанія (ЖВК) була створена в 2001 році. У структурі ЖІКа діють Агентство нерухомості, Управління капітального будівництва, житлово-експлуатаційних ділянку. ТОВ «Житлова інвестиційна компанія» робить всі операції, пов'язані з реалізацією квартир на умовах пайової участі у будівництві та іпотечного кредитування в житлових будинках, розташованих по вулицях Чішмале, Сююмбіке, Студентська, Менделєєва, шинників, Хіміків. Крім цього, ТОВ «ЖВК» веде будівництво будинків малоповерхової блокованої забудови - таун-хауси.

Житлові будинки будує Генеральний підрядник ДЗГ-НК під керівництвом Державного житлового фонду при Президентові РТ і вартість 1 кв.м. складає: панельний будинок - 28 тис.руб., цегельний - 31 тис.руб, комбінований - 30 тис.руб. При укладенні договору про пайову участь у будівництві необхідно заплатити не менше 30% від вартості житла. На решту суми дається розстрочка до 5 років під 7% річних з правом дострокового погашення. Договір іпотечного кредитування передбачає той же початковий внесок і розстрочку на 10 років під 12% річних. Крім того, майбутні мешканці можуть замовляти обробку квартири за власним смаком. Докладний порядок надання іпотечного кредитування ЖВК представлений в додатку Б.

У рамках заходів з планування містобудівної діяльності в 2009 році розроблені і прийняті Правила землекористування і забудови 46 - 50, а також 60 - 61 мікрорайонів Нефтекамськ. Затверджені генеральні плани в Камських Поляни, і селища Червоний Ключ [20].

У 2009 році здано в експлуатацію 132400 кв.м. житла, (у 2008 році - 128400 кв.м.), у тому числі за програмою соціальної іпотеки 52900 кв.м., індивідуальне житлове будівництво - 12000 кв.м., комерційне будівництво - 67400 кв.м. В даний час, в місті спостерігається тенденція зниження здачі в експлуатацію житла (малюнок 2.4), це пов'язано з тим, що останнім часом будуються великогабаритні квартири і сім'я із середнім статком просто не в змозі купити цю квартиру.

У світлі рішень, прийнятих Урядом РТ з розвитку малоповерхового будівництва, в 2009 році розпочато комплексне освоєння 46 мікрорайону міста Нефтекамськ. Перспективним планом забудови передбачено створення котеджного селища з усією інженерною інфраструктурою, парковими зонами та об'єктами соцкультпобуту. Даний тип комплексного освоєння території в середньостроковій перспективі є пріоритетним [19].

Таким чином, в Росії успішно проводиться реалізація програми соціальної іпотеки, в якій беруть участь всі регіони РФ. Кожен регіон пропонує свої схеми реалізації соціальної іпотеки, а людина сама має вирішувати чи брати участь йому в даній програмі, чи залишатимуться вільні кошти після виплати чергового платежу на харчування, наймання вже займаного житла, одяг та інші не менш значимі поточні витрати.


2.2 Доступність житла як основний чинник попиту на банківські іпотечні кредити


Ринок іпотечного кредитування - динамічний і швидко розвивається ринок, що володіє досить розвиненою інфраструктурою і відрізняється високою конкуренцією. Проте, ситуація, що склалася на фінансових ринках вплинула і на даний його сегмент.

За 2008 рік на території республіки було видано понад 17 тис. іпотечних кредитів, за 2009 року було оформлено 8 тисяч, що підтверджує вплив фінансової ситуації на ринок іпотеки.

Необхідно відзначити, що зміни торкнулися і умов кредитування. Причому зміни вносилися на федеральному рівні. Так, було збільшено розмір мінімального початкового внеску (з 10% до 30%), введені обмеження з підтвердження доходу позичальників (якщо раніше допускалося надання довідок за формою банків, то на сьогоднішній день приймаються, лише довідки 2-ПДФО). «Агентство з іпотечного житлового кредитування», як один з основних учасників ринку іпотечного кредитування, запровадив нові умови щодо застосування процентних ставок за кредитами (спеціальний калькулятор розрахунку процентної ставки). Подібна тенденція посилення вимог щодо отримання кредитів спостерігалася у всіх первинних кредиторів. Так, на сьогоднішній день середня ставка за іпотечними кредитами у кредитних організацій коливається на рівні 16% - 19%.

Все це, безумовно, обмежило можливість придбання житла для населення. Тим не менше, не можна сказати, що зміни умов кредитування є необгрунтованими. Це відповідні заходи для мінімізації ризиків неповернень кредитів населенням (що у свою чергу обумовлювалося зниженням фінансової стійкості підприємств-роботодавців). Зниження, що спостерігається в області іпотечного кредитування, обумовлено також і переглядом ставлення громадян до системи кредитування в цілому. У світлі негативної ситуації на ринку праці, що склалася під впливом світової фінансової кризи, багато людей просто побоюються потрапити в боргову кабалу, залишившись без роботи.

Однак на сьогоднішній день спостерігається позитивна динаміка, збільшується кількість бажаючих поліпшити свої житлові умови за допомогою іпотечного кредитування, держава підтримує даний сегмент ринку шляхом зниження ставки рефінансування ЦБ РФ, за рахунок чого знижується і ставка по іпотечному кредиту. Також незаперечним перевагою придбання житла сьогодні є низькі ціни не нерухомість.

ВАТ «Іпотечне агентство РТ», будучи регіональним оператором федерального Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), реалізує його політику на території республіки. Що стосується процентних ставок, то АІЖК встановило такі ставки: базова ставка рефінансування плюс невелика надбавка АІЖК в залежності від ризиків. У рамках кредитування ВАТ «ІА РТ» здійснює видачу спільно з банками РТ за наступним принципом: ВАТ «ІА РТ» самостійно оформляє всі документи по кредиту, проводить операцію, через банк здійснюється тільки безпосередньо видача кредиту. При цьому банку не потрібно закладати у вартість кредиту зайві ризики і витрати на його обслуговування, як відбувається у випадку, якщо банк самостійно видає і залишає кредит на своєму балансі. Банк просто передає кредит у ВАТ «ІА РТ», потім він передається у ВАТ «АІЖК», і гроші відразу ж повертаються банку. Таким чином, видача іпотечних кредитів, що здійснюється за рахунок федеральних коштів, залучає кошти в економіку Республіки.

Кредитний продукт діє з наступними параметрами: мінімальна процентна ставка по кредиту - 10,55%, забезпечення кредиту - нерухомість, що купується, термін кредиту 3-30 років, максимальна сума кредиту - 4 млн. рублів, мінімальний початковий внесок - 30%. Позичальником за кредитом «Доступний» повинен бути громадянин РФ зі стажем роботи на останньому місці - від 6 місяців. Вік від 18 до 65 років.

Доступність житла самим безпосереднім чином впливає на стан демографічних показників, зростання її населення. Можливість громадян створити сім'ю, виростити і вивчити дітей, давши їм «дорогу в життя», визначається, в першу чергу, наявністю або відсутністю житла, що задовольняє сучасним уявленням людей про комфортність. Якщо поточні та прогнозні доходи впливають на майбутню платоспроможність громадян, тобто можливість обслуговувати кредит і нести тягар зростаючих обов'язкових платежів, то заощадження визначають в основному можливості домашніх господарств по одноразової оплати вартості житла, що купується, оплату початкового внеску або доплату до наданих субсидіях при придбанні соціального житла. Причому при короткостроковому кредитуванні (в розстрочку на рік і ін) заощадження справляють домінуючий вплив на доступність, тому що роль доходів на коротких інтервалах часу виявляється малозначимою (Додаток В).

Узагальнюючи вищевикладене, можна констатувати, що доступність житла є багатовимірною категорією, в якій в складній формі переплітаються різні соціально-економічні, демографічні та поведінкові взаємозв'язку. З урахуванням їх специфічного впливу на доступність поліпшення житлових умов можна структурувати основні фактори по окремим групам. Однак подібна класифікація певною мірою носить умовний характер: значимість тих чи інших факторів на доступність проявляється крізь призму і на тлі проводиться державою та муніципальними утвореннями житлової політики, що підсилює вплив одних факторів і послабляє вплив інших (Додаток Г).

На практиці основним показником стану ринку житла з точки зору можливості придбання громадянами квартир є коефіцієнт доступності житла (кДж). Він обчислюється в процесі зіставлення доходів населення з цінами, що склалися на національному ринку або ринку конкретно обраного регіону і вимірюється як відношення середньої вартості стандартної квартири (загальною площею 54 кв. Метра) до середнього річного доходу сім'ї з трьох осіб (двоє дорослих і дитина). КДж показує, скільки років буде потрібно такій сім'ї для придбання житла при існуючому у неї рівні доходу.

Для розрахунку коефіцієнта доступності житла за традиційною методикою, існує формула, яку можна знайти у публікаціях А.А. Кольєва:


= Ki = , (2.1)


– КДЖ без учета потребительских расходов; де Ki - КДж без врахування споживчих витрат;

– средняя стоимость единицы площади (кВ.м.) жилья, руб.; V - середня вартість одиниці площі (кв.м.) житла, руб.;

– площадь жилья, кв.м.; S - площа житла, кв.м.;

– среднедушевой доход семьи, руб/чел. I - середньодушовий дохід сім'ї, руб / чол. на рік;

– количество человек в семье. N - кількість людин у родині.

Але дана формула не дає реальну оцінку доступності житла. Для розрахунків необхідно застосувати формулу запропоновану Фондом «Інституту економіки міста», яка дозволяє розраховувати КДж з урахуванням мінімальних споживчих витрат. Ця формула наведена нижче.


е = Ki е = , (2.2)

е – КДЖ с учетом потребительских расходов; де Ki е - КДж з урахуванням споживчих витрат;

Е - середньодушові споживчі витрати сім'ї, руб / чол / рік.

Формули (2.1) та (2.2) є статичними, тому обчислювати з їх допомогою прогнозного значення неможливо. Вони відображають величину КДж лише на фіксований момент часу, наприклад кінець року. До недоліків формул (2.1) та (2.2) можна віднести:

- Показники середньодушового доходу (I) споживчих витрат (E) сім'ї не відображають зміни доходів і витрат, хоча подібні зміни існують, що підтверджується даними статистики;

- Показник середньої вартості квадратного метра житла (V) також не відображає зміни вартості житлової нерухомості, в той час як житло в Російській Федерації дорожчає [11].

Таким чином, з-за зазначених недоліків за формулами (1) і (2) неможливо розрахувати прогнозні значення КДж навіть на найближчі роки, що ускладнює аналітичну роботу.

За даними Росстату для Республіки Татарстан і даними ВАТ «ЖВК» міста Нефтекамськ були розраховані коефіцієнти доступності житла на 2004 - 2009 рр.. Розрахунки проводилися на підставі даних про середні ціни на вторинному ринку житла в Росії [18].

У розрахунку використовувалися дані, взяті для середньостатистичної сім'ї з 3-х осіб (двоє батьків і дитина) та середньої вартості стандартної квартири (загальною площею 54 кв. Метра) в різні періоди часу (з 2004 по 2009 роки).


Таблиця 2.1 - Економічні показники ринку житла.


Середня вартість 1 кв.м. в РТ, руб.

Вартість житла, руб.

Середньодушові доходи / рік, руб.

Середньодушові споживчі витрати / рік, руб.


РТ

НК

РТ

НК

РТ

НК

РТ

НК

2004

14753,5

12500

796689

594000

49846,8

76089,6

37600,8

61597,2

2005

17854,56

15000

964146,24

783000

74352

88560

61920

75052,8

2006

31667,46

18400

1710042,84

810000

111746,4

111098,4

87850,8

95832

2007

35133,83

22000

1897226,82

961200

150919,2

160202,4

109309,2

135850,5

2008

38076,49

27000

2056130,46

993600

181267,2

179408,4

132522

145602

2009

37147,69

29000

2005975,26

1188000

211783,2

205242

132760,8

168760,8


Методика та результати проведеного розрахунку для квартир Республіки Татарстан і міста Нефтекамськ представлені в таблиці 2.2


Таблиця 2.2 - Розрахунок коефіцієнта доступності житла без врахування споживчих витрат.


по РТ Ki по РТ

по Нефтекамску Ki по Нефтекамске

2004

= 5,32 років;

= 2,6 років;

2005

= 4,32 років;

= 2,9 років;

2006

= 5,1 років;

= 2,4 років;

2007

= 4,19 років;

= 1,9 років;

2008

= 3,78 років;

= 1,8 років;

2009

= 3,15. років

= 1,9 років.


За цими даними можна побудувати графік коефіцієнта доступності житла, що відображає динаміку зміни КДж як у Татарстані, так і в Нефтекамске з 2004 по 2009 роки.

Як видно на малюнку, на кінець 2009 року КДж в середньому по Республіці Татарстан становив 3,1 років. Ця цифра означає, що якщо середньостатистична сім'я весь свій заробіток буде витрачати тільки на придбання квартири, то, щоб виплатити всю суму, їй знадобиться не менше трьох років. Що стосується Нефтекамськ, то КДж для міста становить у середньому 1,9. Це значення в 1,5 рази менше коефіцієнта РТ, яке характеризується тим, що доходи Нефтекамцев вище, а вартість житла набагато нижче регіонального показника.

Коефіцієнт доступності житла, розрахований за формулою (2.1) не враховує споживчих витрат сім'ї, що на практиці зовсім нереально. Таким чином, для отримання найбільш об'єктивних показників, розрахунок КДж необхідно проводити за допомогою формули (2.2). Розрахунки за формулою (2.2) представлені в таблиці 2.3.


Таблиця 2.3 - Розрахунок коефіцієнта доступності житла з урахуванням споживчих витрат.


е по РТ Ki е по РТ

е по Нефтекамску Ki е за Нефтекамске

2004

= 21,68 років;

= 15,5 років;

2005

= 25,85 років;

= 19,9 років;

2006

= 23,8 років;

= 21,6 років;

2007

= 15,19 років;

= 16,2 років;

2008

= 14,06 років;

= 14,3 років;

2009

= 8,46 років.

= 14,3 років.


За даними розрахунками був побудований графік коефіцієнта доступності житла, що відображає динаміку зміни КДж з урахуванням споживчих витрат татарстанцев і Нефтекамцев з 2004 по 2009 роки.

Значення коефіцієнта доступності житла, що враховують мінімальні річні витрати сім'ї природно перевищують значення, отримані за формулою (2.1), тобто свідчать про меншу доступність житла - в середньому на 3,6 рази. За динамікою видно, що доступність житла для Нефтекамськ практично не змінилася. Це пов'язано з високою вартістю житла і низькими доходами. У цілому, по РТ спостерігається тенденція до збільшення доступності житла і зниженням тривалості виплат.

Для складання прогнозних оцінок, необхідно провести згладжування кривої поліномом третього ступеня для регіону:


'(Т) = - 0,002* До ie '(Т) = - 0,002 * + -0,971 * Т +10,797, (2.3)



'(Т) – скорректированный средний за период КДЖ с учетом потребительских расходов; де К ie '(Т) - скоригований середній за період КДж з урахуванням споживчих витрат;

.128]. Т - порядковий номер періоду (року) [41, c .128].

Таким чином, коефіцієнт доступності житла, який розраховується за формулою 2.2, є основою для складання прогнозних оцінок по скоригованого формулою 2.3.

Для того щоб спрогнозувати величину кДж, враховує споживчі витрати татарстанцев, наприклад, на 2010 рік, необхідно у формулу 2.3 як параметр Т підставити значення Т = 10, відповідне порядковому номеру 2010 року. У результаті можна зробити висновок про те, що в 2010 році коефіцієнт буде дорівнювати:



'(10)= К ie '(2010) = - 0,002* До ie '(10) = К ie' (2010) = - 0,002 * +0,141 *- 0,971 * 10 +10,797 =

= -2 +14,1 - 9,71 +10,797 = 13,187 од.;



Аналогічно можна спрогнозувати КДж з урахуванням споживчих витрат на 2011 і 2012 роки. Для цього досить у формулу 2.3 як параметр Т підставити значення Т = 11 і Т = 12 відповідно. У результаті коефіцієнт доступності житла буде дорівнює:



'(11)= К ie '(2011) = - 0,002* До ie '(11) = К ie' (2011) = - 0,002 * +0,141 *- 0,971 * 11 +10,797 =

= -2,662 +17,061 - 10,681 +10,797 = 14,515 од.;

'(12)= К ie '(2012) = - 0,002*+0,141*– 0,971*12+10,797= До ie '(12) = К ie' (2012) = - 0,002 * +0,141 *- 0,971 * 12 +10,797 =

= -3,456 +20,304 - 10,681 +10,797 = 16,964 од.



Результати проведених розрахунків, а також дані, отримані за допомогою поліноміальної регресії, свідчать про те, що КДж в Татарстані знижується, починаючи з 2007 року, тобто доступність житла для татарстанцев підвищується. Таким чином, якщо в 2009 році середньостатистичної сім'ї для придбання квартири необхідно було збирати на придбання квартири не менше восьми років, то в 2010 році цієї ж сім'ї знадобитися більш тринадцятиріччя. При цьому спостерігається очевидна тенденція до зростання термінів накопичення, тобто за десять років (до кінця 2014) коефіцієнт доступності житла може збільшитися майже в два рази.

Також для складання прогнозних оцінок міста Нефтекамськ, необхідно, провести згладжування кривої поліномом третього ступеня, він дорівнює:



'(Т) = 0,011* До ie '(Т) = 0,011 * + - 0,189 * Т +12,693, (2.4)



Для прогнозування величини кДж, враховує споживчі витрати Нефтекамцев, у формулу 2.4 як параметр Т підставляємо значення Т = 10, Т = 11 і Т = 12 відповідно. У результаті коефіцієнт доступності житла буде дорівнює:



'(10)= К ie '(2010) = 0,011* До ie '(10) = К ie' (2010) = 0,011 * + 0,004 *- 0,189 * 10 +12,693 =

= 11 + 0,4 - 1,89 + 12,693 = 22,203 років;

'(11)= К ie '(2011) = 0,011*+0,004*-0,189*11+12,693= До ie '(11) = К ie' (2011) = 0,011 * +0,004 *- 0,189 * 11 +12,693 =

= 14,641 + 0,484 - 2,079 + 12,693 = 25,739 років;

'(12)= К ie '(2012) = 0,011*+ 0,004*– 0,189*12 + 12,693= До ie '(12) = К ie' (2012) = 0,011 * + 0,004 *- 0,189 * 12 + 12,693 =

= 19,008 + 0,576 - 2,268 + 12,693 = 30,009 років.



Узагальнюючи інформацію, наведену в розрахунках, можна констатувати, що ситуація з доступністю житла в регіоні йде значно краще, ніж у Нефтекамске. Тривалість накопичувального періоду для купівлі сім'єю з трьох чоловік двокімнатної квартири загальною площею 54 кв. м. у регіоні, з урахуванням споживчих витрат, склала більше 16 років. Прогнозні значення КДж також свідчать про те, що ситуація з доступністю житла в регіоні в найближчі роки тільки погіршиться.

У свою чергу, в Нефтекамске тривалість накопичувального періоду становить уже майже 30 років. Аналіз ситуації в Нефтекамске дозволяє зробити висновок про практичну недоступності житла для основної частини населення регіону. Однак реальна картина більшою мірою обнадіює, ніж результати аналізу з використанням даних по офіційній зарплаті. Офіційні дані по заробітній платі занижують рівень доходу, оскільки домогосподарства можуть отримувати його і з незадекларованих джерел.

Результати розрахунків показують, що для жителів Нефтекамськ питання про доступність житла є досить складним, але за допомогою залучення позикових коштів - цілком розв'язуваним. Можливим виходом із ситуації може стати створення стійкого і економічно доцільного механізму кредитування майбутніх доходів громадян, що дозволить значно скоротити тривалість накопичувального періоду і збільшити доступність житла.

Житло в республіці дорожчає випереджаючими темпами, а різниця між доходами та витратами (розмір заощаджень) населення практично не збільшується. Іншими словами, згідно з проведеними розрахунками, можливість придбання татарстанцев житла за рахунок власних накопичень з кожним роком стає менш вірогідною, що є вагомим аргументом на користь іпотечного кредитування.


2.3 Оцінка доступності житла в Нефтекамске


Житло - одна з найважливіших сторін життєдіяльності людини, необхідна для задоволення як суто біологічних (захист від впливів навколишнього середовища, безпека та інше), так і соціальних (відокремлення й індивідуалізація, захист від впливів соціального середовища) потреб. Наявність або можливість придбання житла є однією з характеристик якості життя громадян регіону, що впливає на всі його аспекти. У свою чергу, якість життя є складовою компонентою соціально-економічного розвитку регіону.

Аналіз соціально-економічного розвитку регіону дозволяє визначити якість життя за допомогою таких показників, як середня заробітна плата, величина прожиткового мінімуму. Динаміка зміни показників представлена ​​на малюнку (2.7).

. З початку реалізації регіональної програми будівництва доступного житла в 2004 році його середня вартість, як показано на малюнку (2.7), зросла більш ніж у два рази, і становила на 2009 рік близько 37 тисячі рублів за квадратний метр. Вплив зміни вартості житла на доступність його придбання залежить від розподілу доходів та заощаджень (накопичень) населення. У той же час середньомісячна нарахована заробітна плата по Республіці склала 17-18 тисяч рублів, а величина прожиткового мінімуму 4151 рублів. Істотним недоліком чинного закону «Про прожитковий мінімум в РФ» є відсутність у складі мінімального споживчого кошика і неврахованих при розрахунку прожиткового мінімуму витрат на придбання і утримання житла. Це особливо актуально, якщо врахувати, що витрати на продукти харчування в бюджетах домогосподарств складають: у найбільш забезпечених сім'ях 20 - 25% від загальної кількості витрат, в сім'ях середнього достатку - 40%, а в бідних - 70 - 80% [17].

Широке застосування в Росії знайшов спосіб визначення індексу доступності житла, запропонований ООН-ХАБІТАТ, суть якого виражається співвідношенням:


Ід = (2.5)


де Ід - Індекс доступності, що характеризує число років накопичень, яке необхідно середньої сім'ї для придбання середньостатистичного житла;

Рср - середня вартість середньостатистичного житла;

Дср - середній дохід за рік.

Для розрахунків необхідні вихідні показники, які представлені Російським статистичними щорічником і ПК «Будуємо майбутнє» [26]. У розрахунку використовувалися дані, взяті для середньостатистичної сім'ї з 3-х осіб (двоє батьків і дитина) та середньої вартості стандартної квартири (загальною площею 54 кв. метра) в різні періоди часу (з 2004 по 2009 роки).


Таблиця 2.4 - Економічні показники ринку житла.


Прожитковий мінімум, руб.

Середньодушові доходи / міс, руб.

Вартість 1 кв.м житла по соц. іпотеці, руб.

Вартість житла, руб.

% Ставки по іпотечних кредитах

2004

2012

6340,8

11000

594000

20

2005

2460

7880,3

14500

783000

14,5

2006

2695

9258,2

15000

810000

12

2007

3172

13350,2

17800

961200

11

2008

3846

14950,7

18400

993600

10

2009

4151

17103,5

22000

1188000

7


Підставивши дані у формулу (2.5) і дані таблиці 2.4:

Ід (2004) = = = 7,8 років;

Ід (2005) = = = 8,2 років;

Ід (2006) = = = 7,2 років;

Ід (2007) = = = 5,9 років;

Ід (2008) = = = 5,5 років;

Ід (2009) = = = 5,2 років.


индекса доступности жилья, предложенный ООН-ХАБИТАТ с 2004 по 2009 годы. За цими даними можна побудувати графік індексу доступності житла, запропонований ООН-ХАБІТАТ з 2004 по 2009 роки.

Як видно на малюнку 2.8, на 2009 рік КДж за методом ООН-ХАБІТАТ склав 5,2 року. Ця цифра означає, що якщо середньостатистична сім'я весь свій заробіток буде витрачати тільки на придбання квартири, то, щоб виплатити всю суму, їй знадобиться не менше п'яти років.

Але цей метод має ряд наступних недоліків:

- Неточність визначення індексу, тому що використовувати середньостатистичні дані в першому випадку важко, а в другому - неможливо визначити диференціацію населення за доходами;

- Заниження індексу, тому що корекція середньостатистичних даних вимагає складної експертної роботи;

- Завищення вартості житла, оскільки не враховується ставка банківського відсотка за кредитом;

- У розрахунках не враховується необхідність витрат на життєзабезпечення домогосподарства, рівного твору мінімального прожиткового мінімуму на кількість осіб.

Враховуючи зазначені недоліки, пропонується ввести поняття бар'єру доступності житла (БДЖ), який буде більш об'єктивним при визначенні можливості задоволення громадянами потреби в житлі.

Припустимо, що мінімальний дохід сім'ї на місяць (МД) повинен задовольняти насущним життєвим потребам і визначатися виразом:


, (2.6)


де МД - мінімальний дохід сім'ї на місяць;

n - Кількість членів сім'ї;

ПМ - мінімальний прожитковий мінімум.

Середньостатистична кількість членів сім'ї по республіці - 3 особи та прожитковий мінімум з даних Росстату підставляємо у формулу (2.6), отримуємо:


МД (2004) ≥ 3 * 2012 = 6036 руб.;

МД (2005) ≥ 3 * 2460 = 7380 руб.;

МД (2006) ≥ 3 * 2695 = 8085 руб.;

МД (2007) ≥ 3 * 3172 = 9516 руб.;

МД (2008) ≥ 3 * 3846 = 11538 руб.;

МД (2009) ≥ 3 * 4151 = 12453 руб.


За отриманими даними був побудований графік характеризує динаміку зміни мінімального доходу сім'ї в місяць за період 2004 - 2009 рр..

Як видно на малюнку 2.8, спостерігається позитивна тенденція зростання мінімального доходу сім'ї в місяць. Те, що протягом декількох років не спостерігається різких стрибків величини прожиткового мінімуму, свідчить про стабільну соціально-економічну ситуацію в місті і сприятливою ситуацією на іпотечному ринку.

Різниця між мінімальним бюджетом сім'ї та реальними доходами на місяць (РД) буде показувати, скільки сім'я справді може витратити на інвестиції в житло (Свозм):


, (2.7)


Обчислені дані раніше підставляємо у формулу:


Свозм (2004) = 6340,8 - 6036 = 304,8 руб.;

Свозм (2005) = 7880,3 - 7380 = 500,3 руб.;

Свозм (2006) = 9258,2 - 8085 = 1173,2 руб.;

Свозм (2007) = 13350,2 - 9516 = 3834,2 руб.;

Свозм (2008) = 14950,7 - 11538 = 3412,7 руб.;

Свозм (2009) = 17103,5 - 12453 = 4650,5 руб.


Дані показники характеризують, скільки рублів на місяць родина може витратити на інвестиції в житло. При даних значеннях реального доходу і мінімального прожиткового мінімуму, видно, що родині можливо відкладати гроші на купівлю житла і це пов'язано, перш за все, зі зростанням реальних доходів сім'ї.

Таким чином, запропонований метод враховує необхідність диференціації коштів сім'ї на задоволення життєво важливих потреб та вкладень у житло.

У разі придбання громадянами житла в кредит, іпотеку або розстрочку щомісяця необхідні кошти (Снеоб) будуть рівні виплати по кредиту (Вм) і визначатися формулою:


, (2.8)

де Цкв - ціна квартири;

- Відсотки по кредиту (на місяць);

Т - період тривалості виплат (місяців).

Наиболее популярный срок ипотечного кредитования – 28лет. Цены на квартиру и процентные ставки представлены в таблице 2.3, Подставляем эти данные в формулу (2.6): Стандартної квартирою вважається квартира загальною площею 54 кв.м. Найбільш популярний термін іпотечного кредитування - 28лет. Ціни на квартиру і процентні ставки представлені в таблиці 2.3, Підставляємо ці дані у формулу (2.6):


Снеоб (2004) = руб;

Снеоб (2005) = руб;

Снеоб (2006) = руб;

Снеоб (2007) = руб;

Снеоб (2008) = руб;

Снеоб (2009) = руб.


Знаючи ці параметри, можна визначити бар'єр доступності житла (Δ):


.74], (2.9) Δ = Свозм-Снеоб [28, c .74], (2.9)


Підставляючи параметри у формулу визначаємо бар'єр доступності житла (Δ):


Δ (2004) = 304,8 - 1767,85 = -1463,05 грн;

Δ (2005) = 500,3 - 2330,35 = -1830,05 грн;

Δ (2006) = 1173,2 - 2410,71 = -1237,51 грн;

Δ (2007) = 3834,2 - 2860,71 = 973,49 грн;

Δ (2008) = 3412,7 - 2957,14 = 455,56 грн;

Δ (2009) = 4650,5 - 3535,71 = 1114,79 руб.


Таким чином, можна зробити висновок про те, що 2007 - 2009 рр.. сім'я з даними реальними доходами і за даними цінами на квартири має можливість купити житло за програмою соціальної іпотеки.

). Для оцінки доступності придбання житла використовується інший показник: мінімальний сукупний дохід сім'ї, необхідного для придбання стандартного житла за рахунок власних і позикових коштів (TI). Мінімальний сукупний дохід сім'ї, необхідний для придбання житла, визначається за формулою:


, (2.10)


доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%); де LTV - частка позикових коштів у вартості житла, що купується (%);

P - Середня ринкова вартість 1 кв.м. житла (руб);

i - Процентна ставка по іпотечному кредиту або позики (% на рік);

t - Термін кредиту або позики (років);

– доля платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) в доходах семьи (%)[9, c .53]. PI - частка платежу по іпотечному житловому кредиту (позики) в доходах сім'ї (%) [9, c .53].

Частка домогосподарств із сукупним доходом вище мінімального визначається виходячи з даних про їх розподіл за рівнем середньомісячного доходу. У рамках федеральної програми «Іпотека молодій сім'ї», припускає, що держава субсидує іпотечний кредит на квартиру для молодої сім'ї з одним і більше дітьми на 40% від розрахункової вартості житла, а частка платежу в доході - 30%. Дана програма діє з 2005 року, тому 2004 рік не буде братися до уваги. Таким чином, підставляємо дані у формулу (2.8), отримуємо вираз:



Необхідно відзначити, що завдяки успішному розвитку іпотечного кредитування і поліпшення його умов спостерігається істотна позитивна динаміка іпотечного кредитування.

У результаті зниження процентних ставок і збільшення термінів кредитування в 2005 - 2006 рр.. спостерігається позитивна тенденція, тобто зниження мінімального доходу, при якому сім'я може придбати житло за участю держави, де абсолютне відхилення склало 1548,07 рублів. У наступний рік, в результаті невеликого зниження ставок і зростання вартості житла відхилення склало - 926,71 рублів. У 2008 - 2009 рр.. у зв'язку з кризою і антикризових заходів пов'язаних з проведенням інституціональної реформою, різко знизилася процентна ставка до 7% і абсолютний приріст склав 977,55 рублів. Якщо уряд також буде продовжувати знижувати процентні ставки, а в 2010 рік планується це зробити до 6% на рік, то іпотека буде доступна і для сімей із середнім достатком.

Проведений аналіз в цілому свідчить про поступове підвищення доступності придбання житла. Хоча, придбання стандартного житла за допомогою іпотечних кредитів поки ще недоступно для сімей із середнім рівнем доходів. Розглянуті в дипломній роботі показники доступності житла мають безперечною перевагою з точки зору можливості їх розрахунку з використанням офіційних статистичних даних. Разом з тим у порівнянні з показниками, застосовуваними за кордоном, вони менш точно відображають події на ринку житла процеси.

По-перше, ці показники розраховуються на основі середніх, іноді - нормативних, а не медіанних значень. По-друге, є серйозні претензії і до якості інформації Росстату про ціни на первинному і вторинному ринках житла і відсутності стимулів в учасників ринку житла розкривати інформацію про реальну ціну угод і недостатнє використання даних системи державної реєстрації прав та угод з нерухомістю.

Ще одна проблема - відсутність даних, що дозволяють аналізувати процеси на рівні окремих міст і поселень, оскільки не тільки загальноукраїнські, а й среднерегіональние показники не можуть точно відображати тенденції, що складаються на локальних ринках житла.

3. Перспективи розвитку іпотечного кредитування


3.1 Стратегія розвитку іпотечного комплексу Росії


В умовах економічної кризи Урядом Російської Федерації були зроблені спроби відродження іпотечного кредитування шляхом зниження ставки рефінансування, вливання фінансових коштів у банківський сектор і зниження процентної ставки за іпотечними кредитами до 7%. Імовірно ці заходи повинні зробити іпотечні кредити більш доступними для широких верств населення і тим самим дати новий імпульс розвитку будівельної галузі.

Однак, відсутність наукового підходу до розвитку іпотеки, протекціонізм ринкової системи іпотечного кредитування, відсутність механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів, відмова від державного регулювання іпотечного комплексу повторно приведуть до помилок, не дадуть бажаного економічного ефекту, не забезпечать доступність іпотечного кредиту для населення з середніми і низькими доходами (а це - 70% проживають у Росії), тому необхідно створення іпотечного комплексу.

Іпотечний комплекс Росії - взаємопов'язана група підприємств різних галузей економіки, що функціонують на ринках нерухомості, іпотечного кредитування, страхування, цінних паперів, а також різних інфраструктурних організацій, що діють в рамках єдиної мети - забезпечення доступним за вартістю і комфортним житлом російських громадян із середніми і низькими доходами . Виходячи з вищевикладеного, вважаємо, що в даний час необхідно розробити нову стратегію розвитку іпотечного комплексу Росії, яка враховувала б усі особливості постцентралізованной економіки. У зв'язку з цим основними завданнями стратегії розвитку іпотечного комплексу Росії, є:

- Створення реальної можливості купівлі житла
громадянами Росії в кредит при гарантії соціальної захищеності позичальника;

  • створення інфраструктури, що забезпечує ефективну взаємодію всіх суб'єктів іпотечного комплексу;

  • створення фінансової системи діяльності іпотечного комплексу, що дозволяє здійснювати його успішне функціонування в нестабільних економічних і фінансових умовах.

Стратегія розвитку іпотечного комплексу Росії повинна складатися з трьох основних розділів: державний вплив на розвиток структури іпотечного комплексу Росії, розвиток механізмів іпотечного комплексу Росії, формування умов для залучення фінансових ресурсів в іпотечний комплекс Росії.

Державний вплив на формування і розвиток структури іпотечного комплексу є визначальним і полягає у розвитку наступних ринків, що входять у сферу дій іпотечного комплексу Росії:

- Ринок нерухомості, який повинен володіти необхідними характеристиками для участі в іпотечному кредитуванні. Розвиток ринку включає наступні напрямки:

1) цілеспрямовані заходи з розвитку будівельного комплексу Росії. Реалізація заходів здійснюється за рахунок фінансування високоефективних технологій, створення лізингових компаній, залучення іноземних інвестицій, податкових пільг, створення ефективних механізмів фінансування будівництва;

2) зміна податкової політики, що сприяє збільшенню попиту населення на житло;

3) створення єдиної державної інформаційної системи «Купівля / продаж / оренда житла - попит / пропозиція»;

4) зниження вартості будівництва житла за рахунок покладання витрат на розвиток та облаштування магістральних і внутрішньоквартальних інженерних мереж, інших об'єктів інженерної (комунальної) інфраструктури на регіональні та місцеві виконавчі органи;

5) подолання дефіциту земельних ділянок з розвиненою інженерно-комунальною інфраструктурою.

и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. - Первинний ринок іпотечних кредитів, який охоплює всю сукупність діяльності кре дитора та боржників, вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як способу виконання надає, а кредитор (заставодержатель) приймає в заставу нерухоме майно. Розвиток ринку включає наступні напрямки:

1) створення умов для забезпечення банків довгостроковими фінансовими ресурсами;

2) зниження процентної ставки по іпотечних кредитах до 4 - 7% річних;

3) створення єдиної державної банківської інформаційної системи іпотечного кредитування;

4) розвиток інфраструктурних та сервісних організацій ринку;

5) розвиток іпотечних програм комерційних банків і АІЖК;

6) розвиток системи будівельних заощаджень;

7) розвиток системи некомерційних об'єднань та асоціацій учасників первинного ринку іпотечних кредитів.

- Вторинний ринок іпотечних кредитів, який забезпечує передачу прав по заставних та іпотечними кредитами (продаж вже виданих іпотечних кредитів), а також реінвестування виданих іпотечних кредитів. Вторинний ринок є сполучною ланкою між кредиторами на первинному іпотечному ринку і інвесторами на ринку іпотечних цінних паперів, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки в іпотечні кредити. Розвиток ринку включає наступні напрямки:

1) вдосконалення грошово-кредитного регулювання, яке полягає в розширенні практики довгострокового рефінансування кредитів банків;

2) розвиток уніфікованої системи рефінансування іпотечного житлового кредитування;

3) розвиток інфраструктурних та сервісних організацій ринку;

4) уніфікація і стандартизація вимог і процедур на етапах андеррайтингу, видачі та обслуговування іпотечних кредитів.

- Ринок іпотечних цінних паперів, який забезпечує трансформацію персоніфікованих прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені дохідні іпотечні цінні папери і розміщення їх серед довгострокових інвесторів. На ринку іпотечних цінних паперів відбувається придбання, накопичення і розміщення фізичними та юридичними особами іпотечних цінних паперів, що пропонуються посередниками, з метою отримання по них доходу.

Розвиток ринку передбачає зміни в його діяльності, які сприяли б залученню капіталу в іпотечний комплекс Росії, за рахунок залучення інвестиційних ресурсів з-за кордону, запобігання відтоку інвестиційних ресурсів з країни, ефективної мобілізації вільних фінансових ресурсів, включаючи грошові кошти Пенсійного фонду Російської Федерації, Фонду обов'язкового страхування вкладів та інших державних фондів.

- Ринок страхування, що забезпечує страхування ризиків в системі іпотечного житлового кредитування і є інвестором на ринку іпотечних цінних паперів. Розвиток ринку передбачає два основних напрями:

1) введення єдиних стандартів страхування іпотечних кредитів;

2) державне страхування іпотечних кредитів.

Розвиток механізмів іпотечного комплексу Росії. У структуру механізмів іпотечного комплексу Росії входять:

- Ринкова система іпотечного житлового кредитування, яка діє на всіх ринках іпотечного комплексу Росії, що включає в себе надання довгострокових житлових іпотечних кредитів комерційними банками та іншими кредиторами громадянам-позичальникам, що враховує застосовуються у світовій практиці моделі та форми взаємодії учасників первинного і вторинного ринків іпотечних кредитів.

Ринкова система іпотечного житлового кредитування вже отримала свій розвиток в Росії, до неї необхідно віднести іпотечне кредитування АІЖК та іпотечне кредитування комерційних банків. Ринкова система іпотечного кредитування включає в себе:

- Однорівневу модель іпотечного кредитування, в якій беруть участь позичальники і комерційні банки (характеризується організаційної простотою і поширюється на первинний ринок іпотечних кредитів на рівні «банк - позичальник», при цьому заставні не виходять за межі первинного ринку);

- Дворівневу модель іпотечного кредитування, що діє в Росії і реалізовану АІЖК (заснована на взаємодії з регіональними адміністраціями та регіональними операторами, рефінансування заставних здійснюється на вторинному ринку іпотечних кредитів);

  • систему будівельних заощаджень (засновану на накопиченні позичальниками власного капіталу з наступним правом на отримання іпотечного кредиту з низькою відсотковою ставкою. Джерелами ресурсів іпотечного кредитування даної моделі є вклади і платежі в погашення іпотечних кредитів, а також бюджетні кошти як субсидій).

Всі учасники ринкової системи іпотечного кредитування в тій чи іншій мірі вже сьогодні діють на ринках іпотечного комплексу Росії.

Субсидована система іпотечного житлового кредитування, використовувана на ринках нерухомості, первинному ринку іпотечних кредитів і страхування, в якій держава прямим або непрямим чином сприяє різним категоріям громадян у придбанні житла.

Субсидована система іпотечного житлового кредитування складається з федеральних, регіональних і муніципальних програм іпотечного житлового кредитування з субсидуванням придбання житла сім'ями з середніми і низькими доходами і припускає:

1) підтримка платоспроможного попиту населення на житло за допомогою виділення бюджетних коштів, призначених для цільової адресної підтримки потребують поліпшення житлових умов;

2) надання фінансування з бюджетів різних рівнів муніципалітетам на будівництво житла та іпотеку;

3) субсидії громадянам на початковий внесок і / або субсидування процентної ставки за іпотечним кредитом;

4) повне або часткове державне страхування іпотечних кредитів;

5) застосування більш гнучких правил надання іпотечного кредиту;

6) підвищення доступності іпотечних кредитів шляхом встановлення гнучких стандартів андеррайтингу;

7) продаж квартир за ціною будівництва, з введенням обмежень на мінімальний термін проживання для подальшого продажу квартири;

8) створення спеціальних організацій, що реалізують окремі програми житлового фінансування громадян з низькими доходами;

9) розвиток малоповерхового будівництва, за рахунок надання в довгострокову оренду земельних ділянок з комунікаціями та надання пільгових іпотечних кредитів на будівництво будинків (котеджів).

Темпи і масштаби розвитку субсидованої системи іпотечного житлового кредитування повинні визначатися об'єктивною економічною ситуацією в регіонах, платоспроможним попитом на житло і його пропозицією, а також наявністю необхідних регіональних нормативно-правової бази та інфраструктури.

Ця стратегія передбачає розробку та затвердження органами місцевого самоврядування своїх муніципальних програм підтримки населення в поліпшенні житлових умов, які передбачають розробку плану дій органів місцевого самоврядування, залучення коштів місцевих бюджетів та позабюджетних джерел для вирішення житлових проблем громадян, ефективне управління бюджетними та позабюджетними коштами, спрямованими на фінансування програмних заходів.

- Держкорпорація «Російський іпотечний комплекс». Мета створення держкорпорації - будівництво доступного і комфортного житла для громадян із середніми і низькими доходами в регіонах з використанням субсидованої системи іпотечного кредитування. Будівництво житла здійснюється як самої держкорпорацією, так і акредитованими забудовниками, за нормативами будівництва, встановленим для регіонів.

Фінансування діяльності здійснюється за рахунок грошових коштів банків, страхових компаній, пенсійних фондів, що входять до складу засновників, а також державного фінансування, включаючи надання податкових і митних пільг. Для здешевлення вартості житла земля під будівництво виділяється з федеральних земель, а також із земель суб'єктів і муніципалітетів без проведення аукціонів, що вимагає внесення відповідних змін до чинного законодавства.

Єдина система придбання та продажу житла всередині держкорпорації, а також створення маневреного фонду для муніципалітетів сприятиме розвитку іпотечного комплексу Росії, а також міграції трудових ресурсів між регіонами. Випускаються держкорпорацією облігації повинні бути забезпечені заставою нерухомості (іпотекою).

- Система будівництва малоповерхового житла, що має своїм основним завданням розвиток будівництва доступного малоповерхового житла та зниження цін на земельні ділянки під будівництво. Система включає такі напрямки:

1) надання населенню земельних ділянок з комунікаціями для малоповерхового будівництва в рамках підпрограми «Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва» пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії»;

2) підтримка індивідуальних забудовників субсидіями та іпотечними кредитами на будівництво і придбання будівельних матеріалів;

3) розвиток будівельного комплексу малоповерхового будівництва;

розвиток соціальної інфраструктури в місцях малоповерхової забудови;

4) розвиток системи іпотечного кредитування в АПК Росії, що включає створення наступних структур: Земельний банк Росії, Російська земельна біржа, Російський земельний суд, Російська земельна інспекція [35, с.35].

- Система іпотечних послуг, яка діє на всіх ринках іпотечного комплексу і є сполучною структурою діяльності суб'єктів ринків. Система іпотечних послуг - сукупність різних взаємин (між суб'єктами ринків іпотечного комплексу Росії в сфері просування послуг, ціноутворення, збуту та ін), що складаються в процесі господарської діяльності суб'єктів. Розвиток системи іпотечних послуг включає наступні напрямки:

1) створення єдиних інформаційних баз і стандартів послуг: ріелторів, іпотечних брокерів, банків, будівельних, комунальних, страхових, брокерських та ін;

2) державна підтримка, нормативне та податкове регулювання діяльності суб'єктів системи іпотечних послуг;

3) створення структури, яка координує функціонування системи іпотечних послуг;

4) розвиток малого бізнесу в системі послуг іпотечного комплексу.

- Система Державного музею окоммерческого найму житла (оренди), яка передбачає подальший викуп житла з використанням механізмів іпотечного комплексу Росії.

Формування умов для залучення фінансових ресурсів в іпотечний комплекс Росії. Визначальним для розвитку іпотечного комплексу Росії є вирішення задачі залучення достатнього обсягу довгострокових ресурсів, що визначає важливість відпрацювання надійних механізмів фінансування кредиторів і забезпечення гарантій надійності інвесторам, що направляють свої капітали на ринки іпотечного комплексу. Залучення довгострокових ресурсів для іпотечного комплексу могло б, на наш погляд, здійснюватися з таких джерел:

  • рефінансування кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів;

  • введення Банком Росії іпотечної ставки рефінансування;

  • випуск кредиторами емісійних іпотечних цінних паперів та їх реалізація на фінансовому ринку;

  • залучення грошових коштів населення в системі будівельних заощаджень;

  • рефінансування через банківські довгострокові боргові зобов'язання, забезпечені заставою нерухомості (облігації);

  • надання субсидій і субвенцій з бюджетів різних рівнів у рамках субсидованої системи іпотечного житлового кредитування;

-Кошти, що надаються інституційними інвесторами (пенсійними фондами та страховими організаціями, пайовими інвестиційними фондами та ін);

-Рефінансування іпотечних операцій шляхом залучення інвесторів через систему Загальних фондів банківського управління (ОФБУ);

  • кредитні лінії і позики, надані банками, а також іншими організаціями;

  • кошти від продажу цільових облігацією позик;

  • 6,с.4 ] . випуск муніципальних облігацій [6, с.4].

Таким чином, в рамках пропонованої стратегії створення іпотечного комплексу дозволить, збільшити платоспроможний попит громадян Росії; активізувати ринок житла; залучити в житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси, забезпечувати розвиток будівельного комплексу; пожвавити економічну та інвестиційну активність у суспільстві.


3.2 Світова практика іпотечного кредитування


Вік житлового ринку Росії становить близько 16 років, і в цьому сенсі він достатньо молодий, тоді як історія вітчизняного житлового будівництва налічує багато сотень років. Тим не менш, з житлової забезпеченості (числу квадратних метрів житла, що припадають на душу населення) Росія поки залишається далеко позаду від розвинених країн. Звичайно, необхідно робити поправки на такі події, як Друга світова війна, однак ряд країн, котрі перебувають в статусі розвинених (наприклад, Німеччина), переживши масштабні руйнування, домоглися досить високих результатів.

Зміна житлової забезпеченості безпосередньо залежить від обсягів будівництва нового житла, фізичного зносу існуючого житлового фонду та чисельності населення, а також державних програм сприяють розвиток іпотечного кредитування. Розглянемо деякі країни та їх схеми отримання іпотечних кредитів [15].

Німеччина. У Німеччині іпотека здійснюється за різними схемами різними кредитними установами, але найбільшу питому вагу, до 30%, займають будощадкаси (ССК), що працюють по закритій моделі фінансування і використовують в основному власні кошти, що дозволяє знижувати процентну ставку. За контрактом з ССК на 4-6 років на накопичувальний рахунок вноситься певна сума (до 40% загальної вартості житла). На неї нараховуються знижені відсотки, за підсумками року держава нараховує премії і вводить податкові привілеї. Премія у розмірі 15% на суму заощаджень, але не більше 2 тисяч марок на холостяків і 4 тисяч для одружених. Позичальник спочатку кредитує касу, вносячи гроші на депозит, а після закінчення періоду накопичення ССК видає йому іпотечний кредит за нижчою ставкою на строк до 18 років. В останні роки кошти залучаються під 3% річних і видаються іпотечні кредити під 5% (у звичайних банках - від 7% до 12% річних).

США. У США іпотечний ринок, що оцінюється приблизно в 4 трлн. доларів, повністю підконтрольний державі. Частка іпотечних облігацій, емітованих 3 державними корпораціями, становить 89% ринку. В американській моделі забезпечення іпотеки дешевими ресурсами беруть участь одержувач кредиту, інвестор і фінансовий посередник. Утворюються два іпотечних ринку - первинний, де видаються житлові кредити, і вторинний, де обертаються цінні папери, випущені на базі пулів іпотечних позик. Кредитна установа може видавати довгострокові кредити під заставу нерухомості, що купується, не маючи достатнього обсягу «довгих» ресурсів. Видавши іпотечний кредит, банк продає право вимоги по кредиту кінцевому інвестору або фінансовому посереднику. Отримавши кошти від уступки цих прав, банк видає новий іпотечний кредит. В кінці 2003 р. ставка по 30-річному іпотечному кредиту становила 5-6%, а по 15-річному - 4,75%.

Великобританія. Протягом багатьох десятиліть в області іпотечного житлового кредитування в Англії домінували спеціалізовані кредитні установи - будівельні товариства. Загальна схема випуску наступна. Ініціатор MBS, в ролі якого зазвичай виступають іпотечна корпорація, банк, будівельне товариство або страхова компанія, створює пул заставних. Пул потім продається юридично незалежної спеціально створюваної організації SPV. Після продажу ці позики вже не числяться на балансі ініціатора. Ініціатор не відповідає і за своєчасне погашення іпотечних позик. Усі ризики лягають на інвестора в MBS. Проте обслуговування іпотечних позик, як і раніше знаходиться у веденні ініціатора, хоча може передаватися і третій особі. Випуск MBS розміщується через синдикат андеррайтерів. Розміщення MBS можливо тільки при наявності кредитного рейтингу. Велика частина англійських MBS мають вищий рейтинг. Вони і конструюються за участю рейтингових агентств. Рейтингові агентства, зокрема, вимагають підтримки кредитоспроможності, наприклад, у формі страхування страховою компанією ризику несплати іпотечних позичок, зазвичай в діапазоні від 7 до 13% від величини пулу.

Для захисту інтересів інвесторів повноваження щодо розпорядження і контролю за забезпеченням віддаються незалежного контролерові - довіреній особі. Кожен випуск MBS пов'язаний з конкретним пулом. Життя пулу прив'язана до життя відповідного випуску MBS. Зазвичай емітенту надається опціон на купівлю у разі, якщо портфель пулу скорочується на певну величину від первісної (зазвичай 10%) у зв'язку з достроковими погашеннями. У багатьох випадках емітент має право заміни активів у пулі, наприклад, коли кошти від дострокових погашень спрямовуються на видачу нових позик, які за умови задоволення ними певних стандартів можуть бути включені в пул.

У цілому можна констатувати, що, хоча сек'юритизація житлових іпотечних кредитів використовується в цілому ряді європейських країн (Франція, Нідерланди, Бельгія, Німеччина), ця техніка не отримала широкого розповсюдження в ЄС. Загальна заборгованість за випущеними MBS в 1998 р. становила 16 млрд. євро, що відповідало менш 1% всіх наданих житлових іпотечних позик.

Континентальні європейські країни. Розвиток ринку цінних паперів, заснованих на закладних, у Західній Європі почалося з появою в 1770г. в Сілезії перший іпотечного кредитного установи, який представляв собою асоціацію землевласників і мав статус публічно-правової корпорації. Слідом за ним аналогічні установи виникли в Курмарке і Ноймарке, Померанії, Західної і Східної Пруссії. Вони надавали кредит своїм членам у вигляді цінних паперів, що одержали назву заставної сертифікат. Перші сертифікати і являли собою, по суті, заставні свідоцтва або заставні, на яких було зазначено найменування закладеної нерухомості і містилися гарантії, які надаються всіма членами цієї асоціації. Позичальник потім продавав сертифікат на ринку капіталів.

Подібні системи іпотечного кредитування та фінансування виникли в Данії, Швеції, Австрії. Аналогічна система кредитування у вигляді цінних паперів діяла в Росії з середини XIX ст. по 1917 р. В даний час якусь помітну роль кредитування цінними паперами має лише в Данії. На відміну від Landschaften, облігації французького іпотечного банку Credit Foncier de France спочатку являли собою облігації акціонерного товариства, випущені для фінансування іпотечних кредітов6. З часом ця форма фінансування іпотечних кредитів стала переважаючою і в інших країнах, у тому числі в самій Німеччині, при цьому, однак, колишнє історичну назву сертифікат у Німеччині збереглося. Випуск сертифікатів став здійснюватися спеціалізованими іпотечними банками, тобто німецькі іпотечні банки запозичили французьку технологію.

Іпотечні облігації найбільш поширені в Данії (майже 100% кредитів) та Швеції (70%); широко використовуються в Австрії і є другим найважливішим засобом фінансування іпотечних позик у Франції (21%) та Іспанії (6%), набагато поступаючись депозитами. У Голландії і Норвегії іпотечні облігації хоча і випускаються, але за їх рахунок фінансується зовсім невелика частка позик. Відносні розміри ринків іпотечних облігацій в Європі найближчим часом можуть змінитися, тому що в цілому ряді країн робляться кроки щодо стимулювання використання цього інструменту (що значною мірою пов'язане з успіхами ринку пфандбріфов у Німеччині). Особливо це відноситься до Франції, Люксембургу та Фінляндії.

Західна Європа. Всі 90-і роки іпотечне кредитування демонструвало досить високі темпи зростання в країнах Західної Європи. За 10 років, з 1988 по 1998 р., обсяг іпотечних житлових позик збільшився в середньому вдвічі, перевищивши 2700 млрд. євро. Заборгованість за комерційними (нежитлових) іпотечних позиках в 1998 р. складала 430 млрд євро, тобто 15% від загальної іпотечної заборгованості (житлової і комерційної). Іпотечні кредити надаються різного роду установами - від спеціалізованих (іпотечні банки, будівельні товариства, будівельно-ощадні каси і т.п.) до ощадних банків, взаємних і кооперативних банків та універсальних банків. На частку цих установ у Європі припадає більше 90% всіх іпотечних позик (решта - на страхові компанії тощо).

Сучасна структура ринку стала результатом лібералізації фінансового сектору в Європі. До 80-х років іпотечна діяльність була в основному долею спеціалізованих установ, сектор дуже жорстко регулювався державними органами. Найбільшою групою зі спеціалізованих установ є іпотечні банки. Іпотечні банки домінують на ринку Данії і Швеції (відповідно 90 і 80%) і дуже впливові в Німеччині, Франції, Австрії, Нідерландах і Фінляндії.

У фінансуванні іпотечних кредитів у Європі головну роль грають депозити (62% житлових іпотечних позик). На другому місці - випуск іпотечних облігацій. При цьому слід підкреслити, що значення іпотечного кредитування помітно різниться в окремих країнах. Так, в Данії, Нідерландах, Великобританії і Німеччині співвідношення між житловими іпотечними кредитами і ВВП становить 50% і більше, в той час як в Італії, Греції та Австрії не перевищує 10% [25].

Помітні відмінності в розмірах іпотечних кредитів та їх ролі в економіці пов'язані з національними та історичними особливостями тієї чи іншої країни.

Більшість цих країн, показують високі показники забезпеченості населення житлом, а інформація, представлена ​​в таблиці 3.1, дозволяє встановити більш ніж двох кратне відставання Росії від розвинених країн світу за рівнем житлової забезпеченості. Зазначимо, що країни колишнього соціалістичного блоку (Польща, Литва, Латвія) також стикаються з проблемою нестачі житла.


Таблиця 3.1-Забезпеченість населення житлом по країнах світу.

Країна

Житлова забезпеченість, кв.м / чол.

Процентне відношення до лідера,% (Норвегія = 100%)

Норвегія

74,0

100,0

США

65,0

87,8

Швеція

44,4

60,0

Великобританія

44,0

59,5

Швейцарія

44,0

59,5

Німеччина

40,1

54,2

Франція

37,5

50,7

Фінляндія

36,3

49,1

Естонія

27,7

37,4

Латвія

23,9

32,3

Литва

23,0

31,1

Польща

22,2

30,0

Росія

21,1

28,5


За житлової забезпеченості в трійку лідерів входять Норвегія (74 кв.м / чол.), США (65 кв.м / чол.) Та Данія (50,6 кв.м / чол.). Німеччина, як і Росія, яка зазнала під час Другої світової війни значні руйнування на своїй території, через 50 років випереджає Росію за кількістю квадратних метрів житла на душу населення більш ніж в 2 рази [22].

На сьогоднішній день за масштабами житлового будівництва Росія істотно відстає від провідних країн. За європейськими стандартами, будівельна активність повинна бути не менше 1 кв.м на душу населення в рік. Таким чином, кожен рік житлова забезпеченість повинна приростати на 1 кв.м. Дані таблиці 3.2 показують, що в 2008 році в середньому по країні було побудовано тільки 0,36 кв.м / чол. Якщо розглядати окремі регіони країни, то багато території досягли тільки 0,1-0,2 кв.м / чол. З лідерів слід відзначити Москву і Московську область, будівельна активність яких у 2008 році склала відповідно 0,5 кв.м / чол. і 1 кв.м / чол.

Тепер задамося таким питанням, при якій будівельній активності і в який термін Росія зможе наростити свій житловий фонд, при якому значення житлової забезпеченості стало б еквівалентно рівню розвинених країн. Тут ми можемо розглянути два сценарії розвитку подій, кожному з яких, відповідає певний рівень будівельної активності. Песимістичним сценарієм відповідає будівельна активність, досягнута в 2008 році, - 0,36 кв.м / чол.; Оптимістичним сценарієм - європейський стандарт 1 кв.м / чол. Результати тимчасових періодів для обох сценаріїв представлені в таблиці 3.2.

Відповідно до песимістичним сценарієм період скорочення відставання Росії від Норвегії та США складає більше 100 років. При оптимістичному сценарії кількість років значно зменшується до 53 і 44 років відповідно. Враховуючи, що в перспективі житлова забезпеченість в цих країнах не буде зменшуватися, оцінений розрив можна кваліфікувати як нездоланний. Що стосується Німеччини, що навіть при оптимістичному розвитку подій Росії буде потрібно 19 років, щоб вийти на її рівень 2004 року. Необхідно відзначити, що за даними Федеральної статистичної служби Німеччини, у 2005-2008 рр.. будівельна активність оцінювалася на рівні 0,3-0,4 кв.м / чол., що досить далеко від європейського стандарту. Однак при високій житлової забезпеченості Німеччина може собі це дозволити [14, с.34].


Таблиця 3.2 - Період скорочення відставання Росії за рівнем житлової забезпеченості від США і європейських країн

Країна

Період скорочення відставання, років


Песимістичний сценарій

Оптимістичний сценарій

Норвегія

147

53

США

122

44

Швеція

65

24

Великобританія

64

23

Швейцарія

64

23

Німеччина

53

19

Франція

46

17

Фінляндія

42

15

Естонія

18

7

Латвія

8

3

Литва

5

2

Польща

3

1


На практиці основним показником стану ринку житла з точки зору можливості придбання громадянами квартир є індекс доступності житла. Традиційно він обчислюється на основі зіставлення доходів населення з цінами, що склалися на національному ринку або ринку конкретно обраного регіону і вимірюється як відношення середньої ринкової вартості стандартної квартири. Більш детальний аналіз представлений в попередньому розділі, який є одним з ключових індикаторів, широко застосовуваний у світовій практиці. Зокрема, він використовується в міждержавних порівняннях у Програмі ООН з розвитку населених пунктів («Хабітат»). Так, за даними за 2008 рік, значення даного індикатора склало в Японії - 5 років, в Польщі - 4 роки, в Чехії - 3,2 роки, країнах ЄС - 3 роки, в Угорщині - 2,8 років, у США - 2 року.

Причому, підбираючи держави, необхідно їх виділити із загального показника по Євросоюзу країни Східної Європи - Польщу, Угорщину, Чехію, тому що відповідно до планів уряду, в 2010 році наша країна повинна досягти рівня цих країн за обсягом ВВП на душу населення (малюнок 3.1 ).


Малюнок 3.1-Коефіцієнт доступності житла на 2008 рік у деяких країнах світу (за національними стандартами).


З малюнка 3.1 видно, що японській сім'ї для купівлі квартири знадобиться не менше п'яти років, тоді як американській сім'ї - всього два роки. Досить високе значення коефіцієнта доступності житла підтверджує той факт, що в Японії найдорожче житло в світі. Низьке значення цього показника свідчить про те, що житло щодо доступно для середнього американця. Це пояснюється тим, що зростання цін на нерухомість в Америці ненабагато перевищує зростання грошового доходу. в Нью-Йорке среднегодовой доход на душу населения составил 36574 доллара США, тогда как средняя стоимость жилой недвижимости – 369700 долларов США. За даними The Wall Street Jornal в Нью-Йорку середньорічний дохід на душу населення склав 36574 долара США, тоді як середня вартість житлової нерухомості - 369 700 доларів США. У Чехії та Польщі купівлю житла можна планувати протягом 3-4 років [1, с.42].

Таким чином, порівнювати рівень доступності житла різних країн дуже непросто, тому, що до цих пір немає єдиної методики оцінки доступності житла: в кожній державі свої підходи до даного процесу, які багато в чому залежать від обраної економічної стратегії і бажаних результатів.

Проведений порівняльний аналіз фізичних параметрів житлового фонду Росії і зарубіжних країн встановило цивілізаційне відставання Росії від лідерів за рівнем житлової забезпеченості. Окремої уваги, звичайно, заслуговує порівняльний аналіз якості житлового фонду, але це вже є предметом окремого дослідження.

Висока потреба в житлі при низькому його пропозицію на тлі високої диференціації населення за доходами стимулює неконтрольоване зростання цін. Одним з універсальних механізмів, що забезпечують доступність житла при високих цінах, є іпотечне кредитування.

Висновок


Як було розглянуто в даній роботі, в умовах ринкової економіки значення іпотеки величезна.

теоретические экономические и правовые основы ипотеки , сравнительный анализ действующих в мировой практике моделей ипотечного кредитования, методика коэффициента и барьера доступности жилья и наиболее перспективные направления, и эффективные инструменты развития ипотечного кредитования в регионах России в целях удовлетворения потребности населения в жилье. У даній дипломній роботі розглянуті питання, що стосуються однієї з найважливіших соціально-економічних завдань країни - іпотечне кредитування, теоретичні економічні та правові основи іпотеки, порівняльний аналіз діючих у світовій практиці моделей іпотечного кредитування, методика коефіцієнта і бар'єру доступності житла і найбільш перспективні напрями, та ефективні інструменти розвитку іпотечного кредитування в регіонах Росії з метою задоволення потреби населення в житлі.

Як показав зроблений в випускної кваліфікаційної роботі аналіз, історія іпотеки сягає своїм корінням в римське право. На подальший його розвиток істотно вплинули старовинні звичаї західноєвропейських країн. Більш ніж двохсотлітню історію свого самобутнього розвитку він має в нашій країні. Цим займалися міські кредитні товариства і земельні банки, які надавали кредити під заставу нерухомості не грошима, а цінним паперами.

Розгляд історичного процесу формування заставних форм, дозволило визначити, які фактори впливали на його формування, виявити певні тенденції розвитку застави у всіх країнах, характерні його риси.

Пройшовши складний і неоперативний процес формування, він виливався в самі різні форми (у Стародавньому Римі fiducia і pignus) під впливом економічних, юридичних, соціальних та інших відносин. У кінцевому підсумку, придбавши таку форму застави, як іпотека найкраще досягнення суспільства.

З позиції закономірностей розвитку заставних відносин у всьому світі вони були однаковими, особливо ж виникали завдяки самобутності розвитку тієї чи іншої країни. Будучи частиною цілого, інститут застави має і свої особливості. Вчені виділяли, що рушійною силою розвитку, крім усього іншого, саме пошук балансу прав сторін і активне прагнення заставодержателя до досконалішого забезпечення кредиту.

Іпотека, як в іншому і інші форми застави, є невід'ємною частиною ринкової економіки будь-якої країни. За допомогою застави суспільство отримує найкраще, найсучасніше знаряддя кредиту, тому у поводженні з цією зброєю потрібно більше мистецтво, обережність, розбірливість, технічна спритність прийомів.

У Росії, незважаючи на зусилля, що вживаються державою, мета державної житлової політики - забезпечення доступності житла до теперішнього часу не досягнуто.

На сьогоднішній день ринок житлового кредитування все ще незначний за своїми масштабами, особливо з урахуванням потреб у його розвитку. Тим не менш, в результаті досягнутої економічної стабілізації та створення основних правових та інституційних засад він готовий увійти в нову фазу - фазу інтенсивного розвитку. Основне завдання держави - ​​максимально сприяти цьому процесу.

У другому розділі дипломної роботи був проведений аналіз коефіцієнта доступності житла та його бар'єри для сім'ї із середніми доходами, а також як впливає допомогу держави у придбанні житла. У результаті проведеного аналізу можна зробити висновок, що в Росії успішно проводиться реалізація програми соціальної іпотеки, в якій беруть участь всі регіони РФ. Кожен регіон пропонує свої схеми реалізації соціальної іпотеки. Фактично, в 2009р. введено в експлуатацію 701,3 тис. квартир загальною площею 59,8 млн.кв. метрів, що склало 93,3% до попереднього року (у 2008р. було введено 64,1 млн.кв. метрів житла, 104,6% до 2007р.).

У фінансуванні програми соціальної іпотеки Татарстану в 2009 році брали участь 1705 організацій республіки (для порівняння в 2008 році - 1560). Станом на 31 грудня 2009р. оформлені зобов'язання на суму 4070,5 млн. руб. У 2009 році Державний житловий фонд при Президентові Республіки Татарстан на реалізацію житлових програм направив 12,3 млрд. рублів, побудував 800 тис.кв.м. житла, що дозволило поліпшити житлові умови 11 685 сімей. також було введено 58 об'єктів високого ступеня готовності загальною площею 136,6 тис.кв.м.

У Нефтекамске в 2009 році здано в експлуатацію 132400 кв.м. житла, (у 2008 році - 128400 кв.м.), у тому числі за програмою соціальної іпотеки 52900 кв.м., індивідуальне житлове будівництво - 12000 кв.м., комерційне будівництво - 67400 кв.м. В даний час, в місті спостерігається тенденція зниження здачі в експлуатацію житла, це пов'язано з тим, що останнім часом будуються великогабаритні квартири і сім'я із середнім статком просто не в змозі купити цю квартиру.

Провівши розрахунки коефіцієнта доступності житла в регіоні, можна зробити висновок про те, що ситуація з доступністю житла в регіоні в найближчі роки тільки погіршиться. Тривалість накопичувального періоду для купівлі сім'єю з трьох чоловік двокімнатної квартири загальною площею 54 кв. м. у регіоні, з урахуванням споживчих витрат, склала більше 16 років. У свою чергу, в Нефтекамске тривалість накопичувального періоду становить уже майже 30 років. Аналіз ситуації в Нефтекамске дозволяє зробити висновок про практичну недоступності житла для основної частини населення регіону. Це пов'язано з тим, що житло дорожчає випереджаючими темпами, а різниця між доходами та витратами (розмір заощаджень) населення практично не збільшується.

Однак, необхідно відзначити, що завдяки успішному розвитку іпотечного кредитування і поліпшення його умов, а це - зниження процентної ставки, державна підтримка, материнський капітал, спостерігається істотна позитивна динаміка іпотечного кредитування.

У третьому розділі запропоновано найбільш перспективні напрями розвитку іпотечного кредитування в Росії, а саме необхідність створення іпотечного комплексу.

Відсутність наукового підходу до розвитку іпотеки, протекціонізм ринкової системи іпотечного кредитування, відсутність механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів, відмова від державного регулювання іпотечного комплексу повторно приведуть до помилок, не дадуть бажаного економічного ефекту, не забезпечать доступність іпотечного кредиту для населення з середніми і низькими доходами.

У рамках пропонованої стратегії створення іпотечного комплексу дозволить, збільшити платоспроможний попит громадян Росії; активізувати ринок житла; залучити в житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси, забезпечувати розвиток будівельного комплексу; пожвавити економічну та інвестиційну активність у суспільстві.

Список використаних джерел та літератури


1. Астапов К.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика) / К.Л. Астапов / / Гроші і кредит. - № 4. - 2004, с. 42-48.

2. Бєлкіна Т. Житлова статистика і положення в житловому секторі / Т. Бєлкіна / / Питання економіки .- 2006 .- № 7.С.10-12

3. Голіцин Ю. Вічний квартирне питання / Ю. Голіцин / / Експерт. - 2007 р. - № 12.С.20-21

4. Цивільний кодекс РФ. Частина перша. / / Збори законодавства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Цивільний кодекс РФ. Частина друга. / / Збори законодавства РФ. 1996. № 5. Ст.410.

5. Грудініна М.Ю. Ринок нерухомості Росії, міфологія і зміст / М.Ю. Грудініна / / Економіка будівництва. - 2006. - С. 58.

6. Єгоров В. Ріелтори «Чистять ряди» / В. Єгоров / / Житловий будинок. - 2010. - № 1.С.4-5

7. Земельний кодекс РФ 2001 р. / / Зборах законодавства Російської Федерації від 29 жовтня 2001. - № 44. - Ст. 4147.

8. Зуйкова Л. Проблеми управління регіональними ринками житла в умовах перехідної економіки Росії / Л. Зуйкова / / Проблеми теорії і практики управління. - 2001 .- № 6.С.17-18

9. Казаков А. Проблеми розвитку системи іпотечного кредитування на сучасному етапі / А. Казаков / / РЦБ.-2009 .- № 10.С.53-56

10. Калянана Л. Іпотека в очікуванні третього шляху / Л. Калянана / / Експерт. - 2009. - № 16.С.15-17

11. Колів А.А. Інвестиційні можливості населення на вологодському ринку житла / / Економічні та соціальні зміни в регіоні: факти, тенденції, прогноз. - ВНКЦ ЦЕМІ РАН. - 2007. (Www.vscc.ac.ru.)

12. Красиков А. Житло в кредит / А. Красиков / / Твій новий будинок. - 2008. - № 10. - С.10-11.

13. Лобова Н.Ю. Правовий захист учасників іпотечного кредитування / Н.Ю. Лобова / / Питання майнової політики. 2005. - № 1 .- С. 154-166.

14. Матюхін Г.Г. Банківська справа / Г.Г. Матюхін .- М.: Фенікс, 2008. - 439с.

15. . Офіційний сайт аналітичного центру по іпотечному кредитуванню http://www.credit.ru.

16. . Офіційний сайт ПК «Будуємо майбутнє» http://www.kooperativrt.ru.

17. . Офіційний сайт аналітичного центру з іпотечного кредитування та сек'юритизації http://www.rusipoteka.ru.

18. . Офіційний сайт ГКС РФ http://www.gmcgks.ru.

19. . Офіційний сайт Нефтекамськ муніципального району РТ http://www.e-nizhnekamsk.ru.

20. . Офіційний сайт ВАТ «ЖВК» http://www.zhik.ru.

21. . Офіційний сайт з іпотечного кредитування http://www.pro-n.ru.

22. Офіційний сайт з іпотечного кредитування http://www.stk.ru

23. . Офіційний сайт за іпотечним кредитування http://www.molodsemya.ru.

24. . Офіційний сайт уряду РТ http://www.economy.gov.ru.

25. Офіційний сайт соціально-економічного розвитку регіону http://www.POLIT.ru

26. . Офіційний сайт територіального органу державної статистики http://www.tatstat.ru.

27. Офіційний сервер РТ http://www.tatar.ru

28. Попов В.М. Соціально-економічний аспект іпотечного кредитування в Росії / В.М. Попов / / Фінанси та Кредит. - 2009. - № 40. - С.76-79.
29. Постанова Кабінету Міністрів Республіки Татарстан від 15 квітня 2005 р. № 188 «Про порядок реалізації житла по соціальній іпотеці» (зі змінами від 15 серпня 2005р.).

30. Постанова Кабінету Міністрів Республіки Татарстан від 15 квітня 2005 р. № 190 «Про затвердження Правил і порядку взяття на облік потребуючих поліпшення житлових умов у системі соціальної іпотеки в Республіці Татарстан".

31. Постанова Уряду РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про Агентство з іпотечного житлового кредитування / / Російська газета від 24.07.96 р. № 138.

32. Постанова Уряду РФ від 27 червня 1996 р. № 753 «Про затвердження Федеральної цільової програми« Свій дім »/ / Російська газета від 24.07.96 р. № 138.

33. Розвиток системи іпотечного кредитування в Російській Федерації / / Колегія, ТОМ 2. - 2008. - № 10 .- С.11.

34. Римське приватне право: Підручник / За ред. Проф. І. Б. Новицького і проф. І.С. Перетерского .- М.: Юрист, 1994, С. 338.

35. Рикова І.М. Аналіз іпотечних кредитних програм у Росії та фактори, які стримують їх розвиток / І.М. Рикова / / Фінанси та Кредит. - 2008. - № 17. - С.35-39.

36. Відомості Верховної Ради України, 2000, № 3, ст.278.

37. Відомості Верховної Ради України, 2002, № 30, ст. 3028.

38. Стюньков В.П. Іпотечне кредитування: організаційні аспекти / В.П. Стюньков / / Гроші і кредит. - 2005. - № 8. - С. 44-52

39. Ужегов О.М. Квартира в кредит.: Іпотечна угода / О.М. Ужегов. -СПб.: Питер, 2001 - 107с.

40. Указ Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» / / Відомості Верховної РФ .- 1996 .- № 10 .- Ст. 880.

41. Фаєрман Є.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л. Сучасні аспекти аналізу та модельного обгрунтування регіональної житлової політики на базі іпотеки (на прикладі м. Москви) / Є.Ю. Фаєрман, С.Р. Хачатрян, Н.Л. Федорова / / Аудит і фінансовий аналіз. 2000 .- № 4. - С. 112-135.

42. Федеральний закон «Про внесення змін і доповнень до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »від 11.02.02 р. № 18-ФЗ / / Російська газета від 14.02.02 р. № 29.

43. Федеральний закон «Про ринок цінних паперів» Відомості Верховної Ради України, 1996, № 17, ст. 1918; 1998, № 48, ст. 5857; 1999, № 28, ст. 3472; 2001, № 33, ст. 3424; Російська газета від 4 січня 2003 р., № 1 (3115)

44. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 20 липня 1998 р. № 102-ФЗ.

45. Федеральний закон від 22 квітня 1996 року № 39-ФЗ «Про ринок цінних паперів» / / Відомості Верховної Ради України, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, № 48, ст. 5857; 1999, № 28, ст. 3472; 2001, № 33, ст. 3424; Російська газета від 4 січня 2003 р., № 1 (3115).



Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Диплом
453.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка ринку іпотечного кредитування РФ (на прикладі ВАТ Ощадбанк Росії відділення № 4682)
Інновації на ринку іпотечного кредитування
Аналіз ринку іпотечного кредитування в умовах фінансової кризи
Аналіз конкуренції банків на російському ринку іпотечного кредитування
Проблеми іпотечного кредитування та можливі методи посилення його ролі в економічному зростанні Республіки
Культура Республіки Татарстан
Екологія Республіки Татарстан
Формування і виконання регіонального бюджету Республіки Татарстан
Сировинна база хімічної промисловості Республіки Татарстан
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru