Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Курсова робота

з дисципліни
«ПРАКТИКА ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ»

Завдання на курсову роботу
ДЛЯ ВАРІАНТА № 4
Об'єкт оцінки: Будівля адміністративне двоповерхова цегляна
Опис об'єкту:
Поверховість 2
Фундамент стрічковий бутобетонний
Стіни цегляні
Перекриття залізобетонні
Покрівля рулонна
Підлоги паркетні
Інженерне обладнання опалення, вентиляція, водопровід,
каналізація, електропостачання
Група капітальності I
Рівень обробки підвищений
Будівельний об'єм будинку, куб. м: 11900
Площа будівлі, кв. м: 3500
Площа земельної ділянки, кв. м: 5000
Відповідно до вихідних даних зробити оцінку ринкової вартості об'єкта нерухомості із земельною ділянкою за станом на 01.01.2010 р.
У роботі використовувати витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки.
За результатами розрахунків оформити звіт про визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості.
У рамках застосування витратного підходу:
1) Провести оцінку вартості земельної ділянки методом порівняльного аналізу продажів. Вихідні дані для розрахунку отримати на основі вивчення земельного ринку області.
2) Розрахунок повної відновної вартості провести з застосуванням відповідного збірника УПВС.
3) Розрахунок фізичного зносу провести методом розбивки на конструктивні елементи із застосуванням відповідних таблиць збірників УПВС. Опис технічного стану конструктивних елементів будівлі та присвоєння відповідної йому рівня зносу елементів конструкцій провести самостійно.
У рамках застосування порівняльного підходу:
Провести оцінку вартості об'єкта оцінки методом порівняльного аналізу продажів. Підбір будівель-аналогів і вихідні дані для розрахунку отримати на основі вивчення відповідного сегмента ринку нерухомості.
У рамках застосування дохідного підходу:
Провести оцінку вартості об'єкта оцінки методом капіталізації доходу.
Підбір будівель-аналогів для визначення рівня ринкової вартості орендної плати вихідні дані для розрахунку отримати на основі вивчення відповідного сегмента ринку нерухомості.
Рівень безризикової ставки при розрахунку ставки дисконтування прийняти на рівні середньої прибутковості по державних довгострокових облігаціях. (8,10% річних)
На етапі узгодження результатів оцінки трьома підходами, обгрунтовано привласнити питомі ваги кожного із застосованих підходів до оцінки і розрахувати середньозважену ринкову вартість об'єкта оцінки.
Інформаційною базою для порівняльного підходу можуть служити наступні інтрнет-ресурси:
- Www.informetr.ru
- Www.ners.ru/40
- Www. Reality-obninsk.ru
- Www. Reality-kaluga.ru
- Www.ksn.kalugacity.ru

Введення
В умовах розвитку ринкової економіки оцінка нерухомості набуває все більшого значення. Важливість цього виду оціночної діяльності обумовлюється як розширенням сектора приватної власності, так і необхідністю зростання інвестицій.
Слід зазначити, що об'єкти нерухомості характеризуються, як правило, великою кількістю різних параметрів. Для їх порівняльного аналізу необхідно використовувати економіко-математичні методи.
Кількість об'єктів нерухомості в країні і навіть в окремому регіоні дуже велике.
Отже, для оперативного отримання та обробки інформації про об'єкти нерухомості необхідно використовувати сучасні комп'ютерні системи, включаючи мережі передачі даних.
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості являє собою складний і унікальний процес, оскільки практично неможливо знайти два абсолютно ідентичних об'єкта. Навіть у тому випадку, коли будівлі побудовані за одним типовим проектом, але розташовані на різних земельних ділянках, їх вартість може значно відрізнятися.
В даний час ринок нерухомості в Росії знаходиться в початковій стадії свого розвитку. Зараз на ринку нерухомості в Росії представлені житлові квартири і кімнати, офісні будівлі та приміщення, будівлі виробничого і торговельного призначення, котеджі, дачі та сільські будинки із земельними ділянками. На ринку нерухомості вже з'являються і вільні земельні ділянки.
Слід враховувати регіональні особливості ринку нерухомості.
Для досягнення максимально точної оцінки нерухомості необхідно використовувати три основних методи: витратний, прибутковий і порівняльного аналізу продажів.
Ці методи розглянуті в даній випускний кваліфікаційної роботи на конкретних прикладах.

ТОВ «НІКА»
ЗВІТ № 88/01-2010
про визначення ринкової вартості об'єкта нерухомого майна розташованого за адресою:
Калузька область, Дзержинський р-н, смт. Товарково, Промисловий мкр., Буд 57
Замовник:
Відомості про Замовника
Організаційно-правова форма
Товариство з обмеженою відповідальністю
Повне найменування
Товариство з обмеженою відповідальністю «Полімер ресурс»
Основний державний реєстраційний номер
1044003101361
Дата присвоєння ОГРН
05.07.2004
Місце знаходження
Калузька область, Калузька область, Дзержинський район, смт Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57
Оцінювач:
Відомості про Виконавця
Організаційно-правова форма
Товариство з обмеженою відповідальністю
Повне найменування
ТОВ «Незалежне інформаційно-консультаційне агентство»
Основний державний реєстраційний номер
1074025003667
Дата присвоєння ОГРН
17 квітня 2007
Місце знаходження
249037, Калузька область, м. Обнінськ, вул. Червоних Зір, 18
248000, м. Калуга, вул. Московська, д. 10, оф. 8
Дата проведення оцінки:
Тула-2010

ТОВ «НІКА»
Росія, м. Калуга,
Генеральному директору ТОВ «Сфера»
Іванову В.М.
Шановний Володимир Михайлович!
У відповідності з договором спеціаліст ТОВ «НІКА» зробив оцінку ринкової вартості об'єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: Калузька обл., Дзержинський р-н, смт. Товарково, промисловий мкр., Буд 57.
Метою оцінки була - мета заставного забезпечення кредиту. Оцінка проводилася на підставі огляду об'єкта, проведеного, наданої документації та інтерв'ю з Замовником. Характеристики оцінюваного об'єкта наведені у звіті про оцінку. Окремі частини даного звіту можуть трактуватися лише у зв'язку з його повним текстом, беручи до уваги все що містяться в ньому припущення та обмежуючі умови.
Оцінка була проведена у відповідності з Федеральним законом «Про оціночної діяльності в РФ» від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ; ФСТ № 1 «Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки»; ФСТ № 2 «Мета оцінки і види вартості; ФСТ № 3 «Вимоги до звіту про оцінку».
Результати роботи оформлені у вигляді звіту, який являє собою короткий виклад зібраної інформації, обгрунтування та аналізу, який був проведений в процесі оцінки для вироблення думки ТОВ «Оцінка» про вартість об'єкта оцінки.
З повагою,
Директор ТОВ «НІКА» Мелентьєва О.С.

1. Завдання на оцінку
(Відповідно до вимог федеральних стандартів оцінки)
Таблиця № 2
Об'єкт оцінки
Двоповерхова цегляна адміністративна будівля, площею 3500 м.кв., розташований на земельній ділянці площею 5000 м.кв., що знаходиться за адресою: Калузька область, Дзержинський район, смт. Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57
Оцінюване майнове право на об'єкт оцінки
Власність
Підстава проведення оцінки
Договір № 88/01-2010 від 01.01.2010 р.
Вид вартості майна
Ринкова вартість. Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
- Одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
- Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
- Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
- Ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди, щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
- Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
(Стаття 3 Федерального закону від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ)
Мета оцінки
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження
Отриманий результат може бути використаний Замовником для цілей заставного забезпечення кредиту лише з урахуванням наступних нижче обмежень:
- Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, є рекомендованою для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дня складання звіту про оцінку до дня здійснення операції з об'єктом оцінки або дня подання публічної оферти пройшло не більше 6 місяців;
- Результат оцінки достовірний лише в рамках тієї задачі оцінки, яка була повідомлена оцінювачу Замовником при укладенні договору на оцінку;
- Ціна, встановлена ​​в разі укладення реальної угоди, може відрізнятися від вартості, визначеної у цьому звіті внаслідок таких факторів як: мотиви сторін, уміння сторін вести переговори, умови угоди та інші суттєві чинники, безпосередньо пов'язані з Об'єкту оцінки і не представлені Оцінювачу.
Дата визначення вартості (дата оцінки)
1 січня 2010
Дата складання звіту (період проведення робіт з оцінки)
З 1 січня 2010
по 11 січня 2010
Порядковий номер Звіту
№ 88/01-2010
Допущення і обмеження, на яких має грунтуватися оцінка
- Оцінювач не несе відповідальності за юридичний опис прав на оцінюється майно, достовірність яких приймається зі слів Замовника. Оцінювані права розглядаються вільними від будь-яких претензій або обмежень, крім обумовлених у Звіті.
- Від оцінювача не потрібно з'являтися в суді або свідчити іншим чином з приводу складеного Звіту або оціненого майна, крім як на підставі окремого договору з Замовником або офіційного виклику суду.
- При проведенні оцінки передбачалося відсутність будь-яких прихованих чинників, що впливають на вартість оцінюваного майна. На оцінювача не лежить відповідальність за попередження (або у разі виявлення) подібних факторів.
- Вихідні дані, використані інструментом оцінки при підготовці Звіту, були отримані з надійних джерел і вважаються достовірними. Тим не менш, Оцінювач не може гарантувати їхню абсолютну точність, тому там, де можливо, робляться посилання на джерело інформації.
- Думка оцінювача щодо вартості об'єкта оцінки дійсно тільки на дату оцінки. Оцінювач не приймає на себе відповідальність за подальші зміни соціальних, економічних, юридичних та природних умов, які можуть вплинути на вартість оцінюваного майна.
- Звіт про оцінку містить професійну думку оцінювача щодо вартості оцінюваного майна і не є гарантією того, що воно перейде з рук у руки по вартості, що дорівнює зазначеної у Звіті.

2. Відомості про замовника та оцінювача

Таблиця № 3
Відомості про Замовника
Організаційно-правова форма
Товариство з обмеженою відповідальністю
Повне найменування
Товариство з обмеженою відповідальністю «Полімер ресурс»
Основний державний реєстраційний номер
1044003101361
Дата присвоєння ОГРН
05.07.2004
Місце знаходження
Калузька область, Калузька область, Дзержинський район, смт Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57
Таблиця № 4
Відомості про Виконавця
Організаційно-правова форма
Товариство з обмеженою відповідальністю
Повне найменування
ТОВ «Незалежне інформаційно-консультаційне агентство»
Основний державний реєстраційний номер
1074025003667
Дата присвоєння ОГРН
17 квітня 2007
Місце знаходження
249037, Калузька область, м. Обнінськ, вул. Червоних Зір, 18
248000, м. Калуга, вул. Московська, д. 10, оф. 8
Таблиця № 5
Відомості про оцінювачів
виконати даний Звіт
Прізвище, ім'я, по батькові
Дмитрова Марія Олександрівна
Інформація про членство в саморегулівної організації оцінювачів
-
Документ, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності
-
Відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача
-
Місце знаходження саморегулюючої організації «Загальноросійська громадська організація« Російське товариство оцінювачів »
-
Стаж роботи в оціночної діяльності
-

3. Основні факти та висновки
3.1 Загальна інформація, що ідентифікує об'єкти оцінки:
Таблиця № 1
Найменування об'єкта оцінки
Балансова вартість
Основна ідентифікує характеристика
1. двоповерхова цегляна адміністративна будівля
1873056 рублів
площею 3500 м.кв., розташований на земельній ділянці площею 5000 м.кв., що знаходиться за адресою: Калузька область, Дзержинський район, смт Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57
3.2 Результати оцінки, отримані при застосуванні витратного, порівняльного та дохідного підходів при визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості
Таблиця № 2
Витратний підхід
19733684 рублів
Порівняльний підхід
20859657 рублів
Прибутковий підхід
24370787 рублів
3.3 Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки
На підставі наданої інформації, виконаного аналізу та розрахунків рекомендована нами підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки - двоповерхового цегляного адміністративного будинку, загальною площею 3500 м.кв., розташованого на земельній ділянці площею 5000 м.кв, за адресою: Калузька область, Дзержинський район, п. Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57 належить на праві власності ТОВ «Полімер ресурс» на 01.01.2010 року, для цілей заставного забезпечення кредиту, з урахуванням округлення визначається в загальній сумі: 22741140 (двадцять два мільйони сімсот сорок тисяча сто сорок) грн, у тому числі ПДВ 18% в сумі 3468987 рублів.
Генеральний директор ______________________ Мелентьєва О.С.
Оцінювач _________________ Дмитрова М.А.


4. Застосовувані стандарти оціночної діяльності

4.1 Застосовувані стандарти оцінки
Робота з оцінки виконана у відповідності з:
1. Федеральним стандартом оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки» (ФСТ № 1), затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р. № 256.
2. Федеральним стандартом оцінки «Мета оцінки та види вартості» (ФСТ № 2), затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р. № 255.
3. Федеральним стандартом оцінки «Вимоги до звіту про оцінку» (ФСО № 3), затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р. № 254.
4. Стандартами професійної діяльності ССО РОО 2005
4.1. ССО РОО 1-03-2005 «Загальні поняття і принципи оцінки»;
4.2. ССО РОО 1-04-2005 «Кодекс поведінки»;
4.3. ССО РОО 1-04-2005 «Типи майна»;
4.4. ССО РОО 2-01-2005 «Ринкова вартість як база оцінки»;
4.5. ССО РОО 3-01-2005 (МР6) «Оцінка вартості нерухомого майна»;
Використання зазначених стандартів при проведенні даної оцінки обумовлено поставленим завданням та вимогами укладеного договору.
Всі зазначені стандарти припускають, що оцінка робиться з розрахунку на так звані вільні операції з придбання майна.

4.2 Вживаний вид вартості

У цій оцінці інструментом оцінки використовувалася ринкова база оцінки (вид вартості).
Поняття ринкової вартості визначається відповідно до Федеральним законом від 29 липня 1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» і вищенаведеними стандартами.
Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
Ø одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
Ø сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
Ø об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
Ø ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
Ø платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
У цій роботі ринкова вартість об'єкта оцінки визначена в рублях, без урахування ПДВ.

4.3 Використовувана термінологія при визначенні ринкової вартості

Аналог - об'єкт подібний або подібний оцінюваному майну.
Оренда - право тимчасового возмездного володіння та / або користування чужим майном.
Орендна плата - плата за користування чужим майном.
Зовнішній знос майна - знос майна в результаті зміни зовнішнього економічної ситуації.
Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій за рахунок доходу або перепродажу.
Дійсний валовий дохід - потенційний валовий дохід з урахуванням втрат від недовикористання об'єкта оцінки, неплатежів, а також додаткових видів доходів.
Грошовий потік - рух грошових коштів, що виникає в результаті використання майна.
Будівлі - вид основних фондів за натурально-речовинним ознакою, що включає архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних явищ тощо) для праці, житла, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей. Будинки мають в якості основних конструктивних елементів стіни і дах (цокольна частина електростанцій на відкритому повітрі відноситься до будівель).
Непереборний знос майна - знос майна, витрати на усунення якого більше, ніж додається при цьому вартість.
Норма дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу.
Операційні витрати - витрати, необхідні для підтримки відтворення доходу від майна.
Повна відновна вартість - сукупність витрат, потрібних для відтворення копії об'єкта з тих же або аналогічних матеріалів, розрахована в поточних цінах, без урахування зносу реального об'єкта.
Потенційний валовий дохід - максимальний дохід, який здатний приносити об'єкт оцінки.
Ризики - обставини, що зменшують імовірність отримання певних доходів у майбутньому і знижують їх поточну вартість.
Споруди - інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідні для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних зі зміною предмета праці, або для здійснення різних невиробничих функцій.
Ставка дисконту (discount rate) - ставка доходу, використовувана для перерахунку грошових сум, що підлягають сплаті чи отриманню в майбутньому, до поточної вартості.
Вартість заміщення майна - вартість аналога об'єкта оцінки у цінах на дату оцінки.
Фізичний знос майна - знос майна, пов'язаний зі зниженням його працездатності в результаті як природного фізичного старіння, так і впливу зовнішніх несприятливих факторів.
Функціональний знос майна - знос майна через невідповідність сучасним вимогам, що пред'являються до даного майна.
Чистий операційний дохід - дійсний валовий дохід за винятком операційних витрат і експлуатаційних витрат.

5. Принципи оцінки, що використовуються в звіті
При складанні звіту про оцінку відповідно до п. 2.3. ФСТ № 3 оцінювач дотримувався наступних принципів:
- Принцип суттєвості - у звіті викладена вся інформація істотна з точки зору вартості об'єкта оцінки;
- Принцип обгрунтованості - інформація, наведена у звіті про оцінку, використана і отримана в результаті розрахунків підтверджена проведеними розрахунками та матеріалами отриманими в ході виконання оцінки;
- Принцип однозначності - зміст звіту не вводить в оману користувачів звіту і не допускає неоднозначного тлумачення;
- Принцип можливості перевірки - склад і послідовність представлених у звіті матеріалів і опис процесу оцінки дозволяють повністю відтворити розрахунок вартості який призведе до аналогічного результату;
- Принцип достатності - звіт про оцінку не містить інформацію, не використовуються при веденні оцінки при визначенні проміжних і підсумкових результатів, якщо вона не є обов'язковою згідно з вимогами федеральних стандартів оцінки та стандартів і правил оціночної діяльності, встановлених саморегулівною організацією, членом якої є оцінювач, підготував звіт.
А так само Оцінювач дотримується наступних принципів, передбачених ССО РОО 2005.
- Принцип корисності полягає в тому, що ринковою вартістю володіють майно, здатне задовольнити потребу реального чи потенційного власника протягом певного періоду часу. З точки зору будь-якого користувача оціночна вартість об'єкта не повинна бути вище мінімальної ціни на аналогічні об'єкти з тією ж корисністю. Крім того, за об'єкт не розумно платити більше, ніж може вартість створення нового об'єкта з аналогічною корисністю в прийнятні терміни.
- Принцип заміщення - максимальна вартість об'єкта, певна найменшою ціною, за якою може бути придбаний інший об'єкт з еквівалентною корисністю.
- Принцип конкуренції. Якщо галузь (ринок), в якій позиціонується майно, приносить надлишкову прибуток, то у вільній ринковій економіці в цю область намагаються проникнути і інші підприємці. Це збільшить пропозицію в майбутньому і знизить норму прибутку. При загостренні конкуренції, при прогнозуванні майбутніх прибутків даний фактор можна врахувати або за рахунок прямого зменшення потоків доходів, або шляхом збільшення факторів ризику, що знизить поточну вартість майбутніх доходів.
- Принцип зміни вартості. Зміна політичних, економічних і соціальних сил впливає на кон'юнктуру ринку і рівень цін. Вартість майна змінюється. Отже, оцінка вартості майна повинна проводитись на певну дату.
- Принцип найкращого і найбільш ефективного використання - це розумне і можливе використання майна, що забезпечує його найвищу поточну вартість на дату оцінки, або то використання, вибране з розумних і можливих альтернативних варіантів, що призводить до найвищої вартості земельної ділянки, на якій знаходиться майно. Найкраще та найбільш ефективне використання має бути: фізично можливим, юридично допустимим і економічно доцільним.

6. Процес оцінки
Проведення оцінки включає в себе наступні етапи:
1. Отримання попередньої інформації від Замовника.
а) Попереднє ознайомлення з об'єктом оцінки та консультації з Замовником: об'єкт оцінки, цілі й призначення оцінки, дата оцінки, терміни оцінки.
б) Узгодження вартості оціночних робіт, погодження договору на виконання робіт з оцінки об'єкта нерухомості розташованих за адресою: Калузька область, Дзержинський р-н, смт Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57
2. Висновок із замовником письмового договору про оцінку.
3. Встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки:
- Збір та обробка необхідної внутрішньої інформації:
- Відомості про обтяження об'єктів оцінки правами інших осіб;
- Дані кадастрового обліку, що відносяться до об'єктів оцінки;
- Інформація про експлуатаційні характеристики об'єктів
оцінки;
- Інформація, необхідна для встановлення кількісних та якісних характеристик об'єктів оцінки з метою визначення їх вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.
4. Аналіз ринку нерухомості:
- Вільного продажу об'єктів порівняння (аналогів);
- Соціально-економічного розвитку регіону Калузької області.
5. Визначення та облік обмежувальних умов і припущень, розгляд можливості використання різних підходів і методів оцінки земельних ділянок.
6. Вибір підходів і методів оцінки, а також обгрунтування зробленого вибору.
7. Розрахунок ринкової вартості об'єктів нерухомості, в рамках рекомендованих законами РФ підходів (витратного, порівняльного, дохідного) з урахуванням отриманих кількісних та якісних характеристик об'єкта і результатів аналізу ринку, до якого належить оцінюваний вид нерухомості, а так само обставин, що зменшують ймовірність отримання доходів від об'єкта нерухомості в майбутньому (ризиків), та іншої інформації.
8. Узагальнення (узгодження) результатів, отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки та визначення підсумкової величини ринкової вартості.
9. На підставі вишеполученного результату визначення ринкової вартості об'єктів оцінки.
10. Складання звіту про оцінку та передача його Замовнику.

7. Опис об'єкта оцінки
7.1 Вихідні дані
Вихідні дані для проведення оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості, наведені в таблиці № 7-8.
Об'єкт оцінки був оглянутий Оцінювачем у присутності представника замовника - Дьоміна Н.П. в січні 2010 року.
Об'єкт оцінки - об'єкт нерухомості, раніше відноситься до автотранспортного комплексу розташований в Дзержинському районі Калузької області на території Промислового мікрорайону на землях населених пунктів, наданого для виробничої діяльності.
Зовнішній вигляд об'єкта зафіксований на фотографіях наведених нижче.
7.2 Аналіз місця розташування об'єктів оцінки
Таблиця № 7

п / п
Найменування розглянутої позиції
Результати огляду і аналізу
1
Характер навколишнього типу землекористування
Виробничі підприємства.
2
Транспортна доступність
Гарна. До будівлі підходить дорога з твердим покриттям
3
Інженерні мережі та комунальне обслуговування
Електрика, газ, водопровід, каналізація.
4
Соціальна інфраструктура
Соціальна інфраструктура району розташування об'єкта оцінки - розвинена
5
Економічне місце розташування
Гарне
6
Екологічний стан навколишнього середовища
Гарне
7
Соціальна репутація
Відмінна
8
Висновки: позитивні і негативні характеристики і потенціал місця розташування, які можуть впливати на вартість нерухомості
Позитивно впливає:
- Економічне становище району (центральний і найбільш промислово розвинений район Калузької області)
Негативно впливає:
- Проходить економічна криза
7.3 Опис об'єкту нерухомості та документи встановлюють його кількісні та якісні характеристики
Таблиця № 8.1
Найменування об'єкта оцінки
Двоповерхова цегляна нежитлове адміністративна будівля
Адреса об'єкта оцінки
Калузька область, Дзержинський район, смт Товарково, мкр-Н Промисловий, д. 57
Інвентарний номер об'єкта
15/641
Кліматичний район
друга
Територіальний пояс
перший
Вид зареєстрованого речового права
Власність
Правовласник
ТОВ «Полімер ресурс»
Правовстановлюючий документ
Протокол загальних зборів учасників ТОВ «Полімер ресурс» від 26.12.2004, акт прийому-передачі будівлі від 27.12.2004 № 3
Свідоцтво про держ. реєстрації права від 23.08.2006 р. 40 АА 049546
Призначення і поточне використання
Відповідно до призначення
Рік побудови
1982
Тип будівлі
Капітальне
Ефективний (фактичний) вік, років
28 років
Термін економічного життя, років *
100 років
Залишковий термін економічного життя, років **
1972
Загальна площа будівлі, кв. м
3500
Будівельний об'єм, куб. м
11900
Поверховість
2
Група капітальності
1
Балансова вартість
За інвентарної вартості будівлі
1873056 крб.
Земельна ділянка
Площа 5000 м.кв.,
Землі населених пунктів надані для виробничої діяльності
Кадастровий номер 40:04:050131:11
Документи, що встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки
Протокол загальних зборів учасників ТОВ «Полімер ресурс» від 26.12.2004,
акт прийому-передачі будівлі від 27.12.2004 № 3
Свідоцтво про держ. реєстрації права від 23.08.2006 р. 40 АА 049546
Свідоцтво про держ. реєстрації права від 24.09.2008 р. 40 КЯ 333501
Кадастровий план від 12.04.2005 № 4/05-744
Техпаспорт виконаний Дзержинським філією КП БТІ інв. № 15/641
* Очікуваний термін життя визначався на підставі довговічності будівель, наведеної в МРР-3.2.23-97.
** Залишився термін економічного життя визначався як різниця між очікуваним терміном життя і фактичним віком.
Таблиця № 8.2
Склад будівлі
Конструктивні елементи будівлі
Фундаменти
Бутобетонний
Стан задовільний, слідів руйнування не виявлено.
Стіни
Цегляні.
На площі 2-3 м.кв. руйнування зовнішнього шару облицювальної цегли. Кладка задовільної якості.
Перегородки
Цегляні. Стан задовільний
Перекриття
Ж / б плити. Стан задовільний
Покрівля
Рулонний. Поєднана. Матеріал - Руберойд. Сліди протікання не виявлено
Віконні отвори
Подвійні дерев'яні. Засклені. Стан задовільний
Дверні отвори
Двері металеві зовні, прості дерев'яні всередині. Ворота металеві з дерев'яним заповненням.
Стан задовільний.
Підлоги
Паркетні. Стан задовільний.
Оздоблення
Рівень обробки підвищений.
Стан задовільний
Інженерне обладнання:
Електроосвітлення - електропроводка прихована
Вентиляція - припливно-витяжна
Каналізація - центральна
Холодне та гаряче водопостачання
Додаткові елементи:
Перед будівлею заасфальтована площадка для автостоянки
7.4 Короткий опис Калузької області
Калузька область розташована в центрі Європейської частини Росії на північний захід від м. Москви і входить до складу Центрального федерального округу. На півночі вона межує з Московською, на півдні з Брянської та Орловської, на заході зі Смоленської, на сході з Тульської областями. Площа Калузької області - 29,9 тис. кв. км, що відповідає 4,6% від загальної площі Центрального федерального округу (ЦФО). Щільність населення -36,07 чол. на кв. км, при середній щільності по округу більше 50 чол. на кв. км
На території області 45 муніципальних утворень, 19 міст, 11 селищ міського типу та 3228 сільських населених пунктів.
В області постійно проживає близько 1040,9 тис. осіб. Обласний центр - місто Калуга (350,6 тис. жителів). Міське населення в основному зосереджене в ряді великих промислових центрів: Калуга, Обнінськ, Кіров, Людіново.
Трудові ресурси області складають 651 тис. чоловік, у тому числі економічно активне населення - 510 тис. чоловік.
7.5 Опис Дзержинського району Калузької області
Районний центр - м. Кондрово
Територія - 1290 кв. км
Населення - 60,3 тис. осіб
Муніципальні освіти:
Дзержинський район
Місто Кондрово
Селище Товарково
Селище Полотняний Завод
Угорская волость
Число підприємств, організацій - 861
Промисловість - 23
Число колгоспів, радгоспів і нових господарських формувань - 11
Число будівельних організацій - 2
Протяжність автомобільних доріг загального користування з твердим покриттям - 310 км.
Оборот роздрібної торгівлі - 115,5 млн. руб.
Інвестиції в основний капітал підприємств - 159420 млн. руб.
7.5 Аналіз ринку комерційної нерухомості
В умовах загальної фінансової кризи прогнози ринку нерухомості здаються невизначеними як ніколи. Багато фахівців і експертів зараз навіть не беруться стверджувати щось конкретне і в порівнянні з закінченнями минулих років, коли всі видання рясніли численними прогнозами про зростання цін на нерухомість в прийдешньому році, зараз заяв про те, що можна очікувати в найближчому майбутньому набагато менше. Однак, на думку більшості аналітиків, саме зараз перспективи ринку нерухомості представляються найбільш передбачуваними.
З одного боку, нерухомість в Росії дорожчала багато років і виросла в ціні багаторазово, нерідко відриваючись від рівня платоспроможності основної маси потенційних покупців. З іншого боку, що вибухнула фінансова криза помітно скоротила доходи бізнесу та населення, практично знищив іпотечне кредитування та інвестиційну активність.
Всі ці та інші чинники, що впливають зараз на ринок нерухомості, приводять до одного очевидного висновку. Найближчим часом спадний ціновий тренд буде зберігатися і всі прогнози, по суті, зводяться до відповіді на наступні питання: «Як довго буде тривати зниження?» І «Яка глибина падіння цін?». На ці питання можна дискутувати нескінченно і наводити безліч аргументів.
Необхідно визнати, що комерційна нерухомість в умовах кризи більшою мірою потрапляє під удар, ніж житло.
Скорочення бізнесу вже позначилося на зростанні частки вакантних площ в офісних і торгових приміщеннях всіх класів, і цей процес найближчим часом буде динамічно продовжуватимуться. Проте корекція орендних ставок знову ж таки виявиться менше, ніж зниження цін купівлі-продажу нежитлових приміщень. Вже зараз комерційну нерухомість намагаються продавати з дисконтом більше 50%, і далеко не завжди це дозволяє знайти покупця. Причин тут декілька. По-перше, нежитлові приміщення часто явно переоцінені. Офісні комплекси нерідко будуються на майданчиках, невідповідних для будівництва житла (біля промзон, вздовж залізниць або жвавих магістралей), а собівартість нежитлового метра дешевше, ніж житлового аналогічного класу. Нерідко вартість квадратного метра в бізнес-центрах навіть вище, ніж у нових житлових будинках, розташованих у тому ж районі. По-друге, більшість забудовників і власників будівель, як і раніше намагаються оперувати тільки великими площами по кілька тисяч метрів, розраховуючи на великі багаті компанії. Але в умовах кризи подібна гігантоманія стає недоречною. На думку аналітиків, криза призведе до помітних змін на ринку комерційної нерухомості. Основний вектор буде спрямований на переформатування будівель з нарізки на великі блоки (тисячі метрів) до блоків середньої (кілька сотень метрів) і малої площі (до 100 метрів ). Це дозволить залучити значний попит на офіси і торгові площі з боку невеликих і середніх компаній. Більшість з них розміщуються зараз, як правило, у старих приміщеннях радянської епохи і при наявності адекватних пропозицій в нових бізнес-центрах будуть не проти перебратися в них, що дозволить забудовникам і власникам будинків пережити кризу.
Продовжують знижуватися ціни на комерційну нерухомість. Так, ще в березні 2009 року середньозважена ціна квадратного метра на калузькому ринку комерційної нерухомості (міста Калуга і Обнінськ) становила 60 000 рублів, що на 10-15% нижче, ніж просили за «квадрат» січні. По багатьох об'єктах знижуються ціни експонування, в окремих випадках зниження може досягати 50% в порівнянні з цінами літа - осені 2008 року. У той же час на ринку все ще досить об'єктів, ціни експонування за якими не знижуються або знижуються незначно. Звичайно, власники готові обговорювати продаж за нижчими цінами, але тільки в процесі переговорів з конкретним покупцем.
У структурі пропозиції відбулися досить сильні зміни. Лідируюче положення (за загальною площею) займають офісні приміщення. Їх частка істотно зросла і склала в березні 64%. Це найвищий показник за весь період моніторингу: раніше його значення практично ніколи не перевищувало 60%. На другому місці в структурі пропозиції щодо загальної площі об'єктів знаходиться сегмент виробничо-складських приміщень, що займає 20,8% ринку. Частка торговельних пропозицій значно знизилася і складає 11,2%.
У 2009 році на ринку експонувалися переважно невеликі торгові приміщення. Особливо масштабно це проявилося в периферійній частині міста, де середня площа об'єктів зменшилася на 20%. Одночасно знизився і обсяг пропозиції поза центром міста - на 6% за кількістю, на 25% - за загальною площею і на 22% - за загальною вартістю. Причому пішли з ринку в основному великі об'єкти, про що свідчить зниження середньої площі об'єкту. Обидва ці фактори спричинили за собою зростання середньозваженої ціни торгових приміщень поза центральній частині міста на 4%.
На ринку комерційної нерухомості районних міст і великих селищ Калузької області пропозиції з продажу комерційної нерухомості вкрай рідкісні, зважаючи на малу кількість такої. В основному будівлі офісні розташовані на територіях промпідприємств і побудовані в радянський період, так що комерційна цінність таких будівель вкрай низька і при продажу торг за такими площами досягає значного дисконту.
Питомі вартості майнових комплексів в перерахунку на один квадратний метр будівель помітно різняться і простежується залежність вартості об'єкта від його розташування щодо обласного центру і відносно р. Обнінська.
Для комерційних об'єктів корисність в більшій мірі визначається їх місцем розташування, а саме: близькістю транспортних систем регіону, близькістю до історично сформованих шляхах вантажопотоків і до великих міст.
Наприклад, в Калузькій області вартість нерухомості, розташованої уздовж траси Москва - Київ найвища і часто здатна здивувати - процес ціноутворення тут більшою мірою спекулятивний і розрахований на «багатого сусіда» (м. Москва). За оцінками операторів ринку нерухомості Калузької області розбіжність у вартості нерухомості розташованої уздовж Київської траси і аналогічної нерухомості розташованої в іншому місці сягає 50%.
Умови договорів оренди
На дату оцінки за комерційним приміщенням склалися такі умови договору оренди:
- Орендні ставки фіксуються в російських рублях за квадратний метр на рік, оплата проводиться в рублях.
- Комбіновані орендні ставки, що складаються з фіксованої орендної плати і відсотка від обороту, стають все більш популярними з комерційних приміщень тільки в Калузі і Обнінську.
- Термін оренди: від 1 року до 10 років, найбільш поширений 3-х річний термін оренди.
Проводячи маркетингові дослідження ринку комерційної нерухомості, оцінювач визначив середню частку експлуатаційних витрат. На дату оцінки експлуатаційні витрати з комерційних приміщень складають вже 15% у ставці орендної плати (у ПВД), що на 3% більше ніж у минулому році.
Поточний ремонт використовуваних приміщень виконує орендар за свій рахунок, а власник (орендодавець) виконує поточний ремонт допоміжних приміщень та місць загального користування, а також конструктивних елементів будівлі.
Капітальний ремонт виконує власник за свій рахунок у повному обсязі.
Орендні ставки
Ставки оренди в комерційних об'єктах залежать від великої кількості факторів, серед них: розмір, місце розташування, розташування, площа, і т.п. Розкид орендних ставок може бути великим в залежності від сукупного обліку перерахованих вище факторів.
Ринок оренди комерційних приміщень значно виріс за останні 2005-2008 роки. У 2009 році попит різко впав, і як наслідок знизилися орендні ставки. Попитом в даний час користуються як об'єкти, що мають невеликі площі, використовувані для розвитку дрібного бізнесу. Ставки орендної плати за комерційні приміщення практично не залежать від прибутковості розташованого в ньому бізнесу.
Після проведення маркетингових досліджень ринку оренди комерційних приміщень (будівель, об'єктів) аналогічних оцінюваному оцінювач прийшов до висновку що ринку оренди аналогічних приміщень, тобто оренди будівель площею більше 3000 м.кв. в районах області на дату оцінки не існує (ринок не склався), а можна тільки говорити про ринок оренди (таким чином і сформованої ставки орендної плати за 1 м 2 нежитлового приміщення) на дату оцінки тільки в розрізі всіх приміщень комерційного призначення запропонованих в якості оферти . Ставка орендної плати становить від 200 до 600 рублів за 1 м.кв., в залежності від місця розташування будинку, його оточення, і т.п. Інформація про ставки орендної плати отримана з матеріалів Інтернет-сайтів і у власників які здають аналогічну нерухомість в оренду, а так само використана відкрита ринкова інформація публікується в газетах «Все для Вас» і «Моя реклама».
Маркетингові дослідження отриманої інформації показали, що ринкова вартість орендної ставки в Дзержинському районі Калузької області може скласти 300 рублів.
Висновки
1. Вартість проведення косметичного ремонту комерційного приміщення становить 500 - 1000 рублів за 1 кв. м. Вартість проведення капітального ремонту складає в середньому 1500 рублів за 1 кв. м., Вартість реконструкції будівель від 10000 рублів (використана інформація отримана оцінювачем шляхом проведення телефонних консультацій з фахівцями ВАТ «Калугаагрострой» м. Калуга, вул. Кірова, 9-А, тел 57-41-29, ТОВ «вих-буд» м . Калуга, вул. Кірова, 9-А, тел. 74-96-31, ТОВ «Росславасервіс» м. Калуга, вул. Гагаріна, 4, тел 74-25-61, ЗАТ «Легіон», м. Калуга, вул . Театральна, тел. 57-79-28)
2. Середня ставка капіталізації для нежитлової нерухомості в регіоні Калузької області знаходиться в діапазоні від 10% - 25%
3. Середній рівень прибутковості проектів з будівництва комерційної нерухомості складає від 25% -40% залежно від різних факторів, що впливають на подальшу ринкову вартість.
4. Недосбор і недозавантаження для нежитлових площ за даними маркетингового дослідження становить до 50% (зважаючи на економічну кризу орендарі згортаючи бізнес йдуть з орендованих площ).
5. Середнє значення частки експлуатаційних витрат у ставці орендної плати з нежилих приміщень становить до 15%.
При аналізі ринку комерційних приміщень в Калузькій області використовувалися проведені аналізи ринку наступними компаніями:
- Агентство нерухомості «Ваш дім». Г. Калуга вул. Леніна, буд 73, тел. 57-66-29;
- Агентство нерухомості «Кітеж», м. Калуга, вул. Кірова, буд 44, тел. 57-92-29;
- Калузька служба нерухомості, м. Калуга, www.ksn.kalugacity.ru
а також аналітичні матеріали опубліковані на Інтернет-сайтах:
- Www.informetr.ru
- Www.ners.ru/40
- Www. Reality-obninsk.ru
- Www. Reality-kaluga.ru

8. Оцінка об'єкта оцінки
8.1 Опис процесу оцінки
Процес оцінки об'єктів нерухомості складався з трьох етапів описаних нижче.
Етап № 1 - Огляд об'єкта, збір даних та їх аналіз
На цьому етапі був проведений огляд, а також були проаналізовані дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта в масштабах району і області розташування об'єкта.
Додатково був проведений більш детальний аналіз інформації, що відноситься до оцінюваного об'єкту. Збір даних здійснювався шляхом вивчення відповідної документації, консультацій з представниками адміністративних і технічних служб, за допомогою візуального огляду.
Етап № 2 - Проведення розрахунків
При визначенні вартості нерухомого майна використовувалися витратний, порівняльний і прибутковий підходи. У рамках дохідного підходу при оцінці нерухомого майна, Оцінювач застосував метод прямої капіталізації. Метод порівняння продажів використовувався при застосуванні порівняльного підходу. При оцінці витратним підходом використовувався метод порівняльної питомої одиниці. Опис застосованих методів подано на відповідних сторінках даного звіту
Етап № 3 - Підготовка Звіту
На даному етапі всі результати, отримані на попередніх етапах, були зведені воєдино і викладені у вигляді Звіту та додатків до Звіту.

8.2 Аналіз кращого і найбільш ефективного використання
Основні положення
Висновок про найкращому використанні відображає думку Фахівців щодо найбільш ефективного використання Об'єкта оцінки, виходячи з аналізу стану ринку. Поняття «найбільш ефективне використання", яке застосовується в цьому Звіті, має на увазі таке використання, яке з усіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово-прийнятних, належним чином забезпечених і юридично допустимих видів використання Об'єкта забезпечує максимально високу поточну вартість майбутніх грошових потоків від експлуатації нерухомості.
Як видно з наведеного вище визначення найбільш ефективне використання нерухомості визначається шляхом аналізу відповідності потенційних варіантів її використання наступними критеріями:
- Бути фізично можливим, тобто відповідати ресурсним потенціалом;
- Бути законодавчо допустимим, тобто строк і форма передбачуваного використання не повинна підпадати під дію правових обмежень, що існують, або потенційних;
- Бути фінансово спроможним, тобто використання повинно забезпечити дохід, що дорівнює або більший в порівнянні з сумою операційних витрат, фінансових зобов'язань та капітальних витрат;
- Бути максимально ефективним, тобто мати найбільшу прибутковість серед варіантів використання, ймовірність реалізації яких підтверджується ринком.
Аналіз найбільш ефективного використання (НЕІ), дозволяє визначити з усього спектру фізично можливих, законодавчо дозволених і економічно виправданих варіантів використання нерухомості той, який забезпечує її найбільшу вартість. При цьому в основу міркувань покладено розуміння факторів, утворюють вартість: аналіз НЕІ покликаний вказати варіант використання, істотний не тільки з точки зору його корисності та прибутковості, що сприймаються на підставі існуючих угод, а й з точки зору наявності на ринку реальної потреби в такому використанні, відображеної в певній дефіцитності аналогічних об'єктів і в наявності достатнього попиту на них. Мета аналізу НЕІ - сформувати базу, на якій власне і будуть застосовані методи оцінки вартості об'єктів, причому НЕІ може відрізнятися від існуючого використання об'єкта. Як правило аналіз НЕІ завжди проводиться у два етапи: на першому етапі ділянку аналізується як незабудована, а на другому - як поліпшений.
У контексті ринкової вартості (найбільш вірогідною ціни продажу) НЕІ - найбільш ймовірне використання нерухомості, - існуюче використання - явно належної з аналізу ринку, незважаючи на те, що може існувати унікальний інвестиційний проект, не відомий Оцінювачу, приносить більший прибуток, ніж НЕІ.
Капітал вкладений у розвиток (чи створення) об'єкта нерухомості з метою отримання доходів у майбутньому, повинен приносити максимальний прибуток.
ВИСНОВОК: Відповідно до принципу НЕІ та вимогами Міжнародних стандартів оцінки (Коментар до міжнародної оцінки. Оцінка активів державного сектора. М.: Інтерреклама, 2003) ринкову вартість права власності для об'єктів нерухомості необхідно розраховувати, виходячи з цільового (існуючого) використання земельних ділянок.
Визначення НЕІ засноване на судженні оцінювача. Зазначені передумови розрахунку точка зору, а не фактом.

9. Розрахунок ринкової вартості об'єкта

9.1 Витратний підхід

Основним принципом, на якому грунтується витратний підхід до оцінки, є принцип заміщення. Він говорить, що обізнане покупець ніколи не заплатить за який-небудь об'єкт більше суму, яку потрібно буде витратити на відтворення (заміщення) об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками оцінюваному.
Основні кроки при застосуванні витратного підходу до визначення вартості:
1. Визначення відновної вартості (вартості заміщення / відтворення без урахування зносу).
2. Визначення величини наколінного зносу.
3. Зменшення відновної вартості на величину накопиченого зносу.
4. Визначення супутніх витрат.
5. Розрахунок ринкової вартості.
У рамках цієї Звіту ринкова вартість розраховувалася за формулою:
РС = С у / з '(1 - І å) + З пр, де:
РС - ринкова вартість, розрахована витратним підходом;
З в / з - відновлювальна вартість (вартість відтворення / заміщення) об'єкта оцінки без урахування зносу;
І å - накопичений знос;
З пр - витрати, пов'язані з придбанням.
При визначенні відновної вартості в витратному підході визначається вартість відтворення або вартість заміщення (без урахування зносу).
Під вартістю відтворення без урахування зносу оцінюваного об'єкта розуміється або вартість відтворення в сучасних умовах і в поточних цінах точно такого ж об'єкта (його повної копії), або вартість придбання (в поточних цінах) об'єкта, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним, експлуатаційним та іншим характеристикам.
Під вартістю заміщення без обліку зносу оцінюваного об'єкта розуміється вартість придбання (в поточних цінах) на вільному, відкритому і конкурентному ринку аналогічного нового об'єкта в заданому регіоні, максимально близького до розглянутого, в усіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристиках, суттєвим з точки зору його справжнього використання.
Кордон між вартістю відтворення об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна. Вибір, яку з двох вартостей прийняти для визначення вартості оцінюваного об'єкта, робиться виходячи з можливостей того чи іншого методу розрахунку в кожній конкретній ситуації.
У цьому Звіті оцінювач визначив вартість відновлення об'єктів нерухомості з урахуванням зносу методом укрупненого показника відновної вартості аналогів.

9.1.1 Визначення відновної вартості

В якості аналогів оцінювачем беруться об'єкти за даними Збірник укрупнених показників відновної вартості.
Розрахунок відновної вартості будівлі, включає наступні етапи:
- Визначення базової відновної вартості (ВС б) в цінах 1969 р. по даним про відновної вартості аналога.
- Визначення коригувальних поправок для усунення відмінностей об'єкта оцінки від аналога.
- Визначення коефіцієнта прибутку інвестора
- Розрахунок фактичної відновної вартості в цінах 1969 р., як твори базової відновної вартості, коригувальних поправок і коефіцієнта прибутку інвестора.
- Опис індексу переходу від цін 1969 року до поточними цінами.
- Розрахунок відновної вартості в поточних цінах.
Таким чином, відновна вартість будівлі визначається за формулою (1):
(1)
де:
НД б - базова вартість заміщення в цінах 69 г .
Πk i - твір коригувальних поправок.
КПІ - коефіцієнт, що враховує прибуток інвестора (замовника будівництва).
I 69-до - індекс переходу від цін 1969 р. до цінами на дату оцінки.
Базова відновна вартість
Розрахунок базової відновної вартості проводиться за формулою:
(2)
де:
V об'єкт - будівельний об'єм об'єкта нерухомості.
УВС аналог - відновна вартість питомої одиниці будівельно-монтажних робіт аналога об'єкта оцінки.
У відновну вартість зазначених укрупнених показників включені всі прямі витрати, накладні витрати, планові накопичення, а також загальномайданчикові витрати щодо відведення н освоєння будівельної ділянки, вартість проектно-вишукувальних робіт, витрати, пов'язані з виконанням робіт в зимовий час, витрати за відрядно-преміальною системою оплати праці, вартість утримання дирекції підприємства, що будується, збитки від ліквідації тимчасових будівель і споруд, витрати з перевезення робітників на відстань понад 3 км при відсутності комунального транспорту, витрати на виплату працівникам будівельно-монтажних організацій надбавок за рухомий характер робіт та ін
Розрахунок відновної вартості приводиться в таблиці № 11
 
9.1.2 Коефіцієнт прибутку підприємця
Звичайно при розрахунку ринкової вартості нерухомості з використанням витратного підходу передбачається що, інвестор, вкладаючи гроші у будівництво повинен розраховувати на прибутковість, рівну альтернативним вкладенням в нерухомість.
Коефіцієнт прибутку підприємця розраховується виходячи з таких припущень:
- Найближчий альтернативний проект для будівництва є кредитування нового будівництва з ефективною квартальної ставкою відсотка (Y k) приблизно дорівнює 6%;
- Враховано, що початкові вкладення коштів (В) зазвичай не перевищують 30% від вартості об'єкта;
- Типові терміни будівництва для переважної більшості проектів не перевищують 2 (двох) років
Розрахунок здійснюється за формулою:
k k k 2 k
P r ≈ [1 + Y k х 3 + δ E х (1 +2 Y k х 3 + Y k 2 х 3)] х Y k х 2

Де P r - Прибуток підприємця
Y k - ефективна квартальна ставка відсотка
k - тривалість будівництва в кварталах
Таблиця № 9
По-початкові вкладення
К - тривалість будівництва в кварталах
2
4
6
8
0
6,2
13,0
20,2
27,8
0,1
6,9
14,4
22,5
31,2
0,2
7,5
15,8
24,8
34,6
0,3
8,2
17,2
27
37,9
Діапазон значень величини прибутку підприємця щодо розглянутого об'єкта знаходиться в межах до 37,9%
 
9.1.3 Індекс перерахунку
І 1969-1984 - індекс зміни кошторисної вартості будівництва за відповідний період.
Для перерахунку кошторисних цін з рівня 1969 р. в рівень 1984 Використовуються Індекси зміни кошторисної вартості БМР за галузями народного господарства, галузей промисловості і напрямів у складі галузей (додаток № 1 до постанови Держбуду СРСР від 11 травня 1983 р. № 94). І 1969-1984 = 1,196;
І1984-2009 за наказом Міністерства будівництва і житлово-комунального господарства Калузької області № 4 (106) жовтень 2009:
1.1.1.1.1.1 Народне господарство - 112
Таким чином коефіцієнт перерахунку дорівнює: 1,196 * 112 = 133,95.
9.1.4 Розрахунок накопиченого зносу
Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.
Розрахунок накопиченого зносу проводиться за формулою:
І = 1,0 - (1,0 - Іфіз.) Х (1,0 - Іфун.) Х (1,0 - ІЕК.) (3)
Де:
Іфіз - фізичний знос об'єкта оцінки (величини фізичного зносу наведені в описі об'єктів оцінки);
Іфун. - Функціональний знос об'єкта оцінки;
ІЕК. - Економічний знос об'єкта оцінки.
Фізичний знос:
Величина фізичного зносу оцінюваної нерухомості в даному звіті визначалася шляхом виходу оцінювача на місце знаходження об'єктів оцінки, огляду конструкцій будівлі і з застосуванням таблиці орієнтовної оцінки фізичного зносу будівель наведеної нижче (Кутуков В.М. підручник для будівельних вузів, М. Вища школа)
Таблиця № 10
Фізичний знос (у%)
Стан незмінюваних конструкцій будівель
Стан внутрішніх конструктивних елементів
0-20
Пошкоджень і деформацій немає. Немає також слідів усунення дефектів
Підлоги і стелі рівні, горизонтальні, тріщини в покриттях і обробці відсутні
21-40
Пошкоджень та дефектів, у тому числі і викривлень, немає. Є місцями сліди різних ремонтів, у тому числі невеликих тріщин у простінках і перемичках.
Підлоги і стелі рівні, на стелях можливі волосяні тріщини. На сходах невелике число пошкоджень. Вікна і двері відкриваються з деяким зусиллям.
41-60
Є багато слідів ремонтів тріщин і ділянок зовнішньої обробки. Є місця викривлення горизонтальних ліній і сліди їх ліквідації. Знос кладки стін характеризується тріщинами між блоками.
Підлога в окремих місцях хиткі і з відхиленнями від горизонталі. У стелях багато тріщин, раніше закладених і що з'явилися знову. Окремі відставання покриття підлоги (паркету, плиток). Велика кількість пошкоджених ступенів.
61-80
Є відкриті тріщини різного походження, в тому числі від зносу і перевантаження кладки поперек цеглин. Велике викривлення горизонтальних ліній та місцями відхилення стін від вертикалі.
Велика кількість відхилень від горизонталі в підлогах, хиткість. Масове пошкодження та відсутність покриття підлоги. У стелях багато місць з проваленим штукатуркою. Багато перекошених вікон і дверей. Велика кількість пошкоджених ступенів, перекоси маршів, щілини між сходами.
81-100
Будівля в небезпечному стані. Ділянки стін зруйновані, деформовані в отворах. Тріщини по перемичках, простінках і по всій поверхні стін. Можливі великі викривлення горизонтальних ліній і випинання стін.
Підлоги з великими перекосами і ухилами. Помітні прогини стель. Вікна та двері з гниллю у вузлах і брусах. У маршах сходів не вистачає східців та перил. Внутрішнє оздоблення повністю зруйнована.
Фізичний знос - це знос майна, пов'язаний зі зниженням його працездатності внаслідок природного фізичного старіння і впливу зовнішніх несприятливих факторів.
Найбільшою мірою відбивають справжню величину фізичного зносу методи, засновані на аналізі фактичного стану об'єктів засобами інтроскопії та технічної діагностики. Ці методи, однак, дуже трудомісткі й можуть бути використані тільки при оцінці одиничних об'єктів, коли технічний стан об'єкта, головним чином, визначається внутрішніми (прихованими) параметрами. Більш доступними слід визнати методи, засновані на візуальному огляді об'єктів і їх поелементному аналізі. Ці методи не дозволяють виявити приховані дефекти, що знижує їх достовірність. Тим не менш, вони досить повно відображають стан об'єктів оцінки і зазвичай використовуються, коли оцінюється ринкова вартість нерухомості і споруд.
Також при оцінці складних об'єктів нерухомості, коли візуальний аналіз не дозволяє досить надійно встановити фактичний стан об'єкта і його залишковий ресурс, поширення набув метод терміну життя. У відповідності з цим методом відсоток фізичного зносу розраховується як відношення ефективного віку до терміну економічного життя. При цьому, якщо умови експлуатації оцінюваних об'єктів стандартні і відповідають встановленим вимогам, то ефективний вік можна вважати рівним фактичному терміну експлуатації. В якості строку економічного життя в цьому випадку можна прийняти строк, відповідний нормам амортизації. Тоді величина зносу розраховується, як добуток фактичного строку експлуатації на норматив амортизаційних відрахувань за умови лінійної моделі амортизації.
Розрахунок повного зносу
Як правило, зносу об'єкта визначається виходячи з фактичного терміну служби та очікуваного терміну економічного життя за формулою:

де:
- Непереборний фізичний знос, руб.
ВС - відновна вартість об'єкта, руб.
- Фактичний термін життя об'єкта
- Термін економічного життя об'єкта
Фактичний вік об'єкта визначається за допомогою візуального огляду і відповідає 28 рокам.
При визначенні очікуваного терміну фізичного життя використані дані «Єдиних норм амортизаційних відрахувань» для відповідного типу будівель норма амортизації для даного типу будівель становить 1% на рік. Очікуваний вік фізичного життя становить 100 років.
За результатами розрахунків непереборний знос складає
І неустр фіз = 28/100 = 0,28 або 28 відсотків.
Функціональний знос
Функціональний знос - це втрата вартості об'єкта внаслідок невідповідності його характеристик (проекту, матеріалів, дизайну тощо) сучасним вимогам ринку до них. Ця невідповідність проявляється у вигляді недоліків або «сверхулучшеній», які на момент будівництва такими не були, а проявилися в результаті зміни до дати оцінки вимог, що пред'являються до розглянутого типу об'єктів, які при цьому можуть продовжувати прекрасно функціонувати.
Функціональний знос може бути виправних або невиправним, що визначається не фізичною можливістю усунення причин його викликали, а економічною доцільністю такого усунення. Коли ж, незважаючи на те що, усунення причин викликали функціональний знос, можливо і здається резонним, але економічно недоцільно, функціональний знос вважається невиправним.
Функціональний знос дорівнює різниці між втратами покупця при доведенні об'єкта оцінки до ринкових кондицій і тим, що він одержує, в результаті цього. Функціональний знос - це компенсація цієї різниці за рахунок зменшення вартості нерухомості, що купується як є.
Відповідно до ССО РОО «Оцінка майна. Оцінка нерухомості »2005 р.« кількісним вимірником поправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що потребують додавання елементів, є різниця між вартістю пристрою необхідних елементів на момент оцінки і вартістю цих же елементів цих же елементів якщо вони були б виконані на момент оцінки.
У даному звіті об'єкти оцінки мають функціональний знос через втрату свого основного функціонального призначення, тобто об'єкт оцінки вже не буде використовуватися в тій якості, для якого він був зведений за часів планової радянської економіки. Об'єкт оцінки має досить велика надмірна будівельний об'єм, який вимагає додаткових витрат з освітлення та опалення і який на дату оцінки в сучасних умовах ведення господарської діяльності повинен бути скорочений удвічі. А відсутність таких елементів, як система сучасного автоматичного пожежогасіння, система охоронного відеоспостереження, сучасної системи вентиляції та інженерних комунікацій, планування, загальні розміри та оздоблювальні матеріали наводить ще до глибшого невідповідності вимогам ринку. Всі ці елементи притаманні аналогічних об'єктів на ринку і без яких об'єкт не може відповідати сучасним ринковим стандартам.
Так як оцінюваний об'єкт має термін експлуатації 28 років і його подальша економічна доля залежить від проведеного в ньому виду бізнесу, а в якості офісної будівлі в місці його розташування для відповідності сучасним ринковим вимогам, буде необхідно провести модернізацію чи ремонт із застосуванням сучасних матеріалів і додаткового оснащення об'єкта, що і буде є сумою функціонального зносу. Ринкові дані говорять про те що доведення будівлі до його функціональної відповідності, як правило знаходяться на рівні 10% від його відновної вартості.
Зовнішній знос (економічний знос)
Функціонування об'єкта оцінки вирішуються з урахуванням умов зовнішнього середовища (Фізичної, правової, економічної, соціальної), що впливає на цінність і привабливість об'єкта для потенційних користувачів. При цьому фізичні і правові параметри середовища змінюються істотно повільніше, ніж параметри економічні і соціальні.
Фізична середовище створюється природою, природними явищами, а також результатами зміни природи людиною. Це середовище формує матеріальні умови функціонування і розвитку нерухомості.
З характеристик фізичного середовища, зовнішньої по відношенню до об'єкта, гідні особливої ​​уваги наступні: клімат, схильність до природних катастроф, екологія і схильність до техногенних катастроф, рельєф місцевості, характер ландшафту, характер забудови.
Компоненти юридичної сутності об'єкта - до складу об'єкта нерухомості включається пакет прав і обтяжень. Поняття власності (права власності) - право власності, право володіння, право розпорядження.
Крім цих основних прав стосовно нерухомості доцільно вказати додаткові правомочності:
- Право на доход;
- Право на добровільне відчуження, споживання, змін - аж до знищення поліпшень;
- Безстроковість володіння і захищеність від експропріації (право на безпеку);
- Заборона використовувати об'єкт на шкоду іншим людям;
- Можливість вилучення об'єкта на сплату відшкодування боргу;
- Гарантії відновлення порушених прав.
Нерухомість як економічне благо виконує функції:
- Предмет споживання (безприбуткової);
- Реального активу (фактора виробництва);
- Фінансового (інвестиційного) активу
Соціальну середу визначають і характеризують:
- Престижність району розташування об'єкта;
- Склад населення;
- Соціальні групи;
- Динаміка зміни чисельності і складу;
- Рухливість населення;
- Зайнятість населення;
- Структура рівнів освіти;
- Стан ринку праці;
- Рівень злочинності.
Оцінка економічного зносу проводиться з використанням матричного методу експертних оцінок факторів:
Таблиця № 11
Тип економічного
фактора
1 бал
2 бали
3 бали
4 бали
5 балів
6 балів
7 балів
8
балів
9
балів
10
балів
Забруднення середовища
1
Техногенні катастрофи
1
Нестабільність політики
1
Недосконалість законів
1
Вади держрегулювання
1
Спад ємності ринку нерухомості
1
Недолік ресурсів
1
Спад в економіці
1
Недоступність кредитів
1
Злочинність у регіоні
1
Кількість факторів
0
3
2
1
1
6
0
0
0
1
Сума
0
6
6
4
5
6
7
0
0
9
Сумарна втрата
43
Загальна кількість факторів
10
Економічний
(Зовнішній) знос
І зовн. = 43/10 = 4,3%
Розрахунок накопиченого зносу проводиться за формулою:
І = 1,0 - (1,0 - Іфіз.) Х (1,0 - Іфун.) Х (1,0 - ІЕК)
І = 1,0 - (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38
9.1.4 Визначення ринкової вартості права оренди земельної ділянки
Обгрунтування використовуваних даних:
- Кадастрова вартість 1 сотки земельної ділянки визначається відповідно до даних кадастрового паспорта і дорівнює 100 рублів за 1 кв. м.
- Орендний платіж становить - 1% від кадастрової вартості відповідно до Постанови Уряду РФ № 582 від 16.07.2009.
- Викупна ціна 1 сотки земельної ділянки визначена відповідно до закону № 401-ОЗ від 06.02.2008 пп 1 «б» у розмірі. 2,5% від кадастрової вартості.
- Ринкова вартість 1 сотки землі виробничого призначення в Дзержинському районі Калузької області на дату оцінки визначається у розмірі 15000 крб. (Аналіз ринку).
Сценарій 1.
Після закінчення терміну оренди договір буде продовжений.
Орендні платежі будуть тривати постійно.
Вартість права оренди визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки на праві власності та земельними платежами, що дають можливість використовувати землю на праві оренди за нескінченний період часу (капіталізованої вартістю фактичної орендної плати).
Вартість права оренди:
= 15 000 * 50 - 50 * 100 * 12 / 0,14 = 321 428 руб.
Сценарій 2.
Після закінчення терміну оренди земля буде викуплена за викупною ціною.
Термін оренди приймається рівним одному року
Таким чином:
Капіталізована вартість орендних платежів за 12 місяців (з дати оцінки) до закінчення терміну оренди складе:
= 8400 / 0,1596 = 52632 руб.
Вартість викупу після 12 місяців оренди: 50 * 2500 = 125000 руб.
Вартість права оренди земельної ділянки розташованого під будівлею = 125000 + 52632 = 177632 руб.
Далі слід узгодження результатів, отриманих двома способами. Визначаємо середнє з двох значень
Вартість права оренди:
(321428 + 177632): 2 = 249 530 руб.

9.1.6 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки
Таблиця № 12

Найменування показника
Числове значення показника
1
Площа оцінюваного приміщення
3500 м.кв
2
Будівельний об'єм оцінюваного об'єкта
11900 м.куб
3
ПДВ
(Податковий кодекс РФ)
1,18
4
Коефіцієнт прибутку підприємця
1,379
5
Питома показник відновної вартості
20, 4
УПВС № 28 табл. 85
6
Індекс перерахунку
133,95
7
Відсоток загального зносу
0,38
8
Повна відновна вартість з урахуванням загального зносу, руб.
32806342 руб.
9
Право оренди земельної ділянки
249 530
10
Ринкова вартість об'єкта оцінки
33 055 872
Висновок за витратним підходу: ринкова вартість об'єкта нерухомості визначається в сумі 33055872 крб.
9.2 Прибутковий підхід
Прибутковий підхід дозволяє провести пряму оцінку вартості нерухомості, в залежності від очікуваних у майбутньому доходів. Даний метод заснований на припущення, що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес суму, більше, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього бізнесу. Вважається, що власник теж не продасть свій бізнес за ціною нижче поточної вартості майбутніх доходів. Тому сторони прийдуть до угоди про ринкову ціну, що дорівнює поточної вартості майбутніх доходів. Такий підхід до оцінки вважається найбільш прийнятним з точки зору інвестиційних мотивів. Інвестор, який вкладає гроші в діюче підприємство, купує не набір активів, що складається з будівель, споруд, машин, устаткування, нематеріальних цінностей тощо, а потік майбутніх доходів, який дозволяє йому окупити вкладені кошти, отримати прибуток і підвищити свій добробут. Таким чином, прибутковий підхід завжди застосовується для визначення інвестиційної вартості бізнесу (вартості для конкретного інвестора) і дуже часто - для визначення обгрунтованої ринкової вартості (передбачуваної вартості, що врівноважує попит та пропозицію на відкритому ринку, тобто вартості для абстрактного покупця).
У рамках дохідного підходу можна виділити дві групи методів:
метод капіталізації,
метод дисконтування грошових потоків.
Прибутковий підхід при визначенні вартості об'єкта оцінки використовується для оцінки об'єктів, що приносять дохід. Основним принципом, що лежить в основі методу, є те, що вартість об'єкта нерухомої власності, в яку вкладено капітал, відображає якість і кількість очікуваного доходу, який може принести цей об'єкт протягом свого терміну служби.
Нерухоме майно, при реалізації дохідного підходу, розглядається з точки зору об'єкта вкладення капіталу та отримання доходу від нього, при цьому враховуються умови інвестування та фінансування нерухомості, проводиться аналіз доходів і витрат, майбутні доходи приводяться до поточної вартості шляхом капіталізації та дисконтування. В умовах стабільної економіки, коли є можливість з високим ступенем вірогідності прогнозувати розвиток ринку, дохідний метод дає добрі результати.
У даному випадку для оцінки вартості об'єкта оцінки був використаний дохідний підхід у припущенні, які доходи міг би принести даний об'єкт нерухомості при здачі його в оренду.
У рамках дохідного підходу використовувався метод капіталізації доходів. Цей метод являє собою визначення вартості нерухомості через переклад річного чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
· Визначення очікуваного річного доходу, як дохід генерується об'єктом нерухомості при його найкращому і найбільш ефективному використанні;
· Розрахунок ставки капіталізації;
· Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації шляхом ділення ЧОД на коефіцієнт капіталізації:
С = ЧОД / коефіцієнт капіталізації
При визначенні вартості об'єкта оцінки дохідним підходом використовуються такі рівні доходу:
· ПВД (потенційний валовий дохід)
· ДВД (дійсний валовий дохід)
· ЧОД (чистий операційний дохід)
· ДП (грошові надходження) до сплати податків
ПВД - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% - му її використанні без урахування всіх втрат і витрат:

ПВД = S х С а,
Де: S - площа, що здається в оренду, м 2
З а - ринкова орендна ставка за 1 м 2
Площа, потенційно що здаються в оренду:
Згідно з технічним паспортом БТІ загальна площа, потенційно можлива для здачі в оренду, становить:
Таблиця № 13
№ п / п
Найменування об'єкта
Од. вимірювання
Загальна площа
1
Адміністративний будинок
м 2
3500
Розрахунок ПВД
Таблиця № 14
№ п / п
Найменування показника
Нежиле приміщення
1
Здається в оренду площа, м 2
3500
2
Ринкова орендна ставка на місяць, руб. / М 2 (аналіз ринку)
300
3
Тривалість періоду, рік
1 (12 місяців)
4
ПВД, грн. / рік
12 600 000
ДВД - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати з додавання інших доходів.
ДВП = ПВД - Втрати від недовикористання і при зборі орендної плати + Інші доходи
На підставі проведеного аналізу ринку комерційних приміщень для подальшого розрахунку були зроблені наступні допущення:
· Втрати від недовикористання в цілому по Калузької області складають до 20%, вони можуть виникнути при зміні орендаря, з причин простою приміщення і т.д.
· З огляду на характеристики об'єкта, інших доходів не планується.
Таким чином, в рамках цього звіту дійсний валовий дохід дорівнює:
Розрахунок ДВД
Таблиця № 15
№ п / п
Найменування показника
Відсоток недозавантаження
1
Втрати від недовикористання площ
20%
2
ДВД, грн. / рік
10 080 000
ЧОД - дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат (ОР) за рік
ЧОД = ДВД - ОР
ОР - операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Операційні витрати поділяються на:
- Витрати на управління;
- Умовно-змінні або експлуатаційні витрати;
- Умовно-постійні витрати
Визначення витрат на управління.
Згідно з доповненнями і коментарям до міжнародних стандартів оцінки, «... Управлінські витрати - окрема стаття витрат, що йде на виплату винагороди адміністративному персоналу (керуючим), основними функціями яких є:
- Підбір орендарів на наявні площі та укладення зніми орендних договорів;
- Нагляд за своєчасністю орендних платежів;
- Підтримка функціональної придатності об'єкта;
- Вироблення загальної стратегії по використанню об'єкта ».
Дані витрати встановлюються у вигляді% від дійсного валового доходу і, як правило, знаходяться на рівні 5%.
Визначення експлуатаційних витрат.
До експлуатаційним витрат відносяться витрати на електропостачання, телефон, тепло, водопостачання, каналізацію, вивезення сміття, охорону. На підставі аналізу частка експлуатаційних витрат у величині ставки орендної плати з нежилих приміщень складає від 10% до 15%.
У цьому звіті для розрахунку застосовується частка експлуатаційних витрат 15%.
Визначення умовно-змінних витрат.
Податок на майно.
Податок на майно фізичних осіб становить 0,3% на рік від інвентарної вартості, яка прийнята оцінювачем за даними техпаспорта БТІ.
Так само в цій розрахункової графі враховуються орендні платежі за земельну ділянку.
Страхові платежі.
Для визначення рівня ставки страхування були розглянуті аналітичні матеріали і рекламна інформація фірм, що займаються страхуванням у Калузі і Калузької області: ВАТ «РОСНО» і ВАТ «ВБК».
Аналіз середніх ставок страхових компаній дозволяє визначити величину страхових премій у розмірі 0,55% -1% на рік від інвентарної вартості об'єкта.
Витрати капітального характеру.
Витрати капітального характеру - грошові кошти, які відраховуються до спеціальних фондів, які створюються для стабілізації великих одноразових витрат, пов'язаних з експлуатацією об'єкта нерухомості (в основному з ремонтом або заміною короткоживучих елементів будівлі). Передбачається, що капітальний ремонт буде проводитися, один раз на 10 років. Кількісно річна величина витрат на заміщення визначалася, як ринкова величина витрат на заміну будівельних елементів з коротким строком служби
Середня питома вартість проведення косметичного ремонту визначена за ринковими даними для виробничих приміщень невизначеного призначення в розмірі від 500 руб. до 1000 руб. / м 2
Розрахунок операційних витрат:
Таблиця № 16
Операційні витрати
Характеристика
Числовий показник
Об'єкт
Витрати на управління (ЗУ)
% Від ДВС
5,0
ДВД
10 080 000
разом ЗУ, руб.
504 000
Експлуатаційні витрати (ЕР)
% Від ПВД
15,0
ПВД, руб.
12 800 000
разом ЕР, руб.
1 920 000
Податок на майно
ставка податку% від інвентаризаційної вартості
2,2%
Вартість за даними БТІ
1 873 056
разом, руб.
41 207
Податковий платіж за земельну ділянку
Кадастрова вартість 1 м.кв.
У руб.
100
Площа земельної ділянки, м.кв.
5000
податок
2%
Разом, руб.
10 000
Страхові платежі
1% від інвентаризаційної вартості
1% * 1873056
разом, руб.
18 730
Витрати капітального характеру
загальна вартість ремонту, руб. / м 2
1000
площа приміщення, м 2
3500
періодичність ремонту, років
10
кількість років у періоді
1
вартість ремонту за 1 рік, руб.
350 000
Разом операційні витрати, руб.
2 843 937
Розрахунок чистого операційного доходу.
Чистий операційний дохід розраховується за наступною формулою:
ЧОД = ДВД - ОР
Таблиця № 17
№ п / п
Найменування показника
Об'єкт оцінки
1
Дійсний валовий дохід, руб. (ДВД)
10 080 000
2
Операційні витрати, руб. (ОР)
2 843 937
3
Чистий операційний дохід, руб. (ЧОД)
7 236 063

Визначення ставки капіталізації
Коефіцієнт капіталізації (К) включає ставку доходу на капітал (V) і норму повернення капіталу, що враховує відшкодування спочатку вкладених коштів (I):
К = V + I.
Визначення ставки доходу на капітал
Найбільш поширеною формою розрахунку ставки доходу на капітал є метод кумулятивного побудови. У відповідності з цим методом ставка дисконтування дорівнює сумі безризикової ставки і премії за систематичні та несистематичні ризики.
Максимальний розмір ризику прийнятий за п'ятибальною шкалою, оскільки вона досить здатна відобразити градації ризику.
§ безризикова ставки - в якості безризикової ставки для цілей цього звіту прийнята ставка рефінансування Центрального банку РФ і складає 8%.
§ премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості - 2% - в умовах сформованого ринку комерційної нерухомості вкладення грошових коштів в об'єкт має ризик нижче середнього.
§ премія за неліквідність - 2% - за своїм масштабом об'єкт не входить до числа найбільш затребуваних ринком, при цьому сам ринок досить активний, тому ліквідність об'єкта визначена на рівні нижче середнього;
§ премія за інвестиційний менеджмент - 2% - в даному випадку процес управління пов'язаний з потоками доходів від здачі об'єкта в оренду, що не передбачає складної структури інвестицій; ризик може полягати тільки в нестабільності отримання доходів від великомасштабного об'єкта (ризик неплатежів), що характерно для періоду виходу з економічної кризи.
Ставка доходу на капітал дорівнює 0,14.
Визначення ставки доходу на капітал
Як зазначалося вище, коефіцієнт капіталізації До включає ставку доходу на капітал і норму повернення, враховує відшкодування спочатку вкладених коштів.
У теорії оцінки нерухомості відомі три методи розрахунку норми повернення (відшкодування) капіталу: метод Інвуда, метод Хоскольда і метод Рингу. Вони відрізняються використанням різних ставок відсотка фонду відшкодування. Метод Інвуда рекомендується застосовувати для оцінки активів, що генерують постійні потоки доходів. Метод Рингу - для виснажуємо активів, а метод Хоскольда - для високоприбуткових активів.
З огляду на те що оцінюваний об'єкт нерухомості перебуває в задовільному технічному стані, для такої нерухомості характерно напрямок відшкодовуються сум на підтримку об'єкта в работопрігодном стані. Використовуємо метод Рингу: I = 1 / n, де n - залишковий термін служби нерухомості. I = 1 / 72 = 0, 0139 (1,39%)
Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює 14% + 1,39% = 15,39%
Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом.
Таблиця № 18
№ п / п
Найменування показника
Об'єкт оцінки
1
Чистий операційний дохід (ЧОД), грн.
7 236 063
2
Ставка капіталізації
0,1539
3
Ринкова вартість
У рублях
47 017 953
Ринкова вартість об'єкта оцінки розрахована із застосуванням дохідного підходу, становить: 4717 тисяч 953 рубля.

9.3 Порівняльний підхід
9.3.1 Загальний опис порівняльного підходу до оцінки майна
· Обгрунтування порівняльного підходу
· Критерії відбору подібних об'єктів
· Найважливіші цінові мультиплікатори
Особливістю порівняльного підходу до оцінки власності є орієнтація підсумкової величини вартості, з одного боку, на ринкові ціни купівлі-продажу аналогічної нерухомості, що належить подібним компаніям, з іншого боку, на фактично досягнуті фінансові результати.
Особлива увага приділяється:
· Теоретичного обгрунтування порівняльного підходу, сфері його застосування, особливостям вживаних методів;
· Критеріям відбору подібних об'єктів нерухомості;
· Характеристиці найважливіших цінових мультиплікаторів і специфіці їхнього використання в оцінній практиці;
· Основним етапам формування підсумкової величини вартості;
· Вибору величин мультиплікаторів, зважуванню проміжних результатів, внесення поправок.
9.3.2 Загальна характеристика порівняльного підходу
Порівняльний підхід до оцінки власності передбачає, що її цінність визначається тим, за скільки вона може бути продана за наявності досить сформованого ринку аналогічного майна. Іншими словами, найбільш вірогідною величиною вартості оцінюваного об'єкта може бути реальна ціна продажу аналогічної об'єкта, зафіксована ринком.
Теоретичною основою порівняльного підходу, що доводить можливість його застосування, а також об'єктивність результативної величини, є наступні базові положення:
· По-перше, оцінювач використовує як орієнтир реально сформовані ринком ціни на аналогічні об'єкти нерухомості. При наявності розвиненого ринку фактична ціна купівлі-продажу об'єкта нерухомості в цілому або його частини найбільш інтегрально враховує численні фактори, що впливають на величину вартості. До таких факторів можна віднести співвідношення попиту і пропозиції на даний вид дохідної нерухомості, рівень ризику, конкретні особливості об'єкту нерухомості і т.д. Це, в кінцевому рахунку, полегшує роботу оцінювача, що довіряє ринку.
· По-друге, порівняльний підхід базується на принципі альтернативних інвестицій. Інвестор, вкладаючи гроші в дохідну нерухомість, купує, перш за все, майбутній дохід. Особливості конкретної дохідної нерухомості цікавлять інвестора тільки з позиції перспектив отримання доходу. Прагнення отримати максимальний дохід на розміщені інвестиції при адекватному ризику і вільному розміщенні капіталу забезпечує вирівнювання ринкових цін.
· По-третє, ціна комерційної нерухомості відображає її виробничі і фінансові можливості, становище на ринку, перспективи розвитку. Відмінною рисою цих фінансових параметрів є їхня визначальна роль у формуванні доходу, одержуваного інвестором.
Основною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів. У даному випадку ціна визначається ринком, так як оцінювач обмежується тільки коригуваннями, що забезпечують порівнянність аналога з оцінюваним об'єктом. При використанні інших підходів оцінювач визначає вартість нерухомості на основі розрахунків.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Порівняльний підхід грунтується на тому, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, тобто на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод грунтується на принципі заміщення, що стверджує, що максимальна вартість нерухомості визначається найменшою ціною, за якою може бути придбана інша нерухомість з еквівалентною корисністю.
Таким чином, ціни поточних продажів аналогічних об'єктів найкращим чином відображають умови формування ринкової вартості.
9.3.3 Основні етапи оцінки при порівняльному підході
1. Збір та аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву для реалізації наступних етапів.
2. Вибір моделі, визначення ціноутворюючих факторів.
3. Розрахунок коригувань для ціноутворюючих чинників на основі отриманої на першому
етапі інформації. Аналіз скоригованих цін об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
У методі порівняння продажів розрізняють дві групи методів розрахунку коректувань:
- Кількісні;
- Якісні.
Відрізняються ці групи співвідношенням кількості ціноутворюючих факторів і кількості аналогів, що використовуються для оцінки.
Якщо кількість аналогів більше кількості ціноутворюючих факторів, збільшеного на одиницю, то для оцінки використовуються методи першої групи:
- Парних продажів;
- Статистичний аналіз.
В іншому випадку для оцінки використовуються методи другої групи:
- Відносний порівняльний аналіз;
- Експертні оцінки.
Необхідно відзначити, що якщо ціноутворюючі фактори мають якісний характер, то необхідно провести їх адекватне відображення на кількісні шкали, тобто провести т. Н. ранжування. Для цього, як правило, також використовуються експертні оцінки.
Збір ринкової інформації та аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву.
На етапі збору інформації Оцінювачу не вдалося зібрати достатню кількість підтверджених даних про відбулися угодах купівлі-продажу аналогічних об'єктів. Причиною послужила поширена в російському діловому обороті практика збереження подібної інформації в режимі конфіденційності, тобто відсутність вільного доступу до баз даних (лістингу), де зберігається документально підтверджена інформація про умови угод із продажу об'єктів нежитлової нерухомості.
На дату оцінки оцінювач визначив ринкову вартість нерухомості рачсположенной у м. Москва з допомогою порівняльного підходу порівнюючи пропозиції (які в ГК РФ як «оферта» і «публічна оферта» (ст. 435 і 437) з продажу комерційних приміщень.

9.3.4 Методика оцінки

Даний метод заснований на принципі заміщення - покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тому передбачається, що ціни, по яких на ринку нерухомої власності відбулися операції купівлі-продажу об'єкта, схожого або аналогічного оцінюваному об'єкту, відображають його ринкову вартість.
Процедуру визначення ринкової вартості можна розбити на наступні етапи:
- Вибір аналогів
- Поправки до вартості продажу на відмінності, які є між об'єктом оцінки і порівнянними об'єктами нерухомості
- Розрахунок ціни 1 кв. м площі оцінюваного об'єкта
- Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки множенням ціни продажу 1 кв. м на площу об'єкта оцінки.

9.3.5 Розрахунок вартості об'єкта оцінки

Підбір аналогів

Відповідно до норм ФСТ № 1 ч.III п. 14 «... об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, схожий до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість».
Згідно з нормами ФСТ № 1 ч.IV п. 19 «... оцінювач не може використовувати інформацію про події відбулися після дати оцінки» обрані аналоги запропоновані до продажу до дати оцінки, тобто до 01.01.2010 року.
Джерела інформації, використані при оцінці об'єкта оцінки перераховані нижче в Таблиці № 20.
Обсяг дослідженої інформації та ступінь її надійності та достовірності оцінюються оцінювачем як достатня за кількістю і змістом, і має високу ступінь достовірності (істинності) і актуальна на дату оцінки об'єкта оцінки.
Отримана інформація визнана оцінювачем прийнятною для цілей даної оцінки, так як вона є доказовою (перевіряється з прийнятними зусиллями):
- Джерела публічні;
- Джерела авторитетні;
- Джерела спеціалізовані.
Вихідні дані наводяться нижче в таблиці № 19
Таблиця № 19
Об'єкт оцінки
Елементи порівняння
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
нежитлова будівля
Найменування об'єкта
Нежитлова будівля
Нежитлова будівля
Нежитлова будівля
Калузька область
Дзержинський р-н, смт Товарково
адреса
Калузька область,
м. Малоярославець
Калузька область,
р. Мединь
Калузька область,
в районі з-ду «Фольксваген»
3500
Загальна площа будівлі
м. кв.
247
3000
3700
50 сот.
Площа земельної ділянки
70 сот.
48 сот.
55 сот
Право оренди
Існуюче право на земельну ділянку
Право оренди
Право оренди
Право оренди
власність
Оцінювані права на будівлю
власність
власність
власність
відсутні
обтяження
відсутні
відсутні
відсутні
Нежиле комерційне
Вид використання
Нежиле комерційне
Нежиле комерційне
Нежиле комерційне
Не встановлені
Умови оплати
Не встановлені
Не встановлені
Не встановлені
поточне
Час продажу
поточне
поточне
поточне
Тех.состояніе задовільний
Опис місця розташування і технічного стану
Тех.состояніе задовільний.
Всі комунікації.
Тех.состояніе задовільний. Всі комунікації Будівля побутових і адміністративних приміщень
Тех.состояніе задовільний
Всі комунікації.
-
Ціна
(Пропозиція)
8 000 000
рублів
42 000 000
рублів
60 000 000
Рублів
-
Джерело інформації
www.unrealty.ru|kaluga
www.informetr.ru
www.divmierlist.ru
Додаткова інформація
У районах Калузької області наближених до московського регіону та містах Калуга і Обнінськ ринкова вартість земельної ділянки виробничого призначення склалася в межах 50 000 рублів за 1 сотку.
9.3.6 Коригування цін аналогів
Так як розміри аналогів завжди мають різні значення, для порівняння оцінювач використовує одиницю порівняння - фізичну одиницю площі.
Величини поправок визначені методом парних продажів, методом прямого аналізу характеристик, експертним методом.
Далі наводиться таблиця коригувань з їх обгрунтуванням
Таблиця № 20
№ п / п
коригування
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
1
Ціна аналогів в рублях
8 000 000
42 000 000
60 000 000
2
Вартість 1 м.кв.
аналога в рублях
32 388
14 000
16 216
3
Коригування на передані права власності
Передані майнові права впливають на ціну угоди. За аналізованих об'єктів аналогам інформації про додаткові обмеження які можуть впливати на вартість не виявлено.
Коригування не проводилася, тому що всі об'єкти знаходяться у власності.
I
I
I
4
Скоригований ціна в рублях
32 388
14 000
16 216
5
Коригування на умови фінансування і на умови продажу
Спосіб фінансування аналогів - фінансування за рахунок власних коштів покупця єдиним платежем, без використання банківського кредиту і без розстрочки.
Продаж об'єкта оцінки передбачається на таких же умовах фінансування. Коригування не проводилася, так як всі аналоги запропоновані на відкритому ринку у формі оферти
I
I
I
6
Скоригований ціна в рублях
32 388
14 000
16 216
7
Коригування на місце розташування
Об'єкти-аналоги розташовані як і об'єкт оцінки в районах найбільш наближених до Московської області до Обнінськ і Калузі. Коригування не вводиться.
I
I
I
8
Скоригований ціна в рублях
32 388
14 000
16 216
9
Коригування на час продажу
Всі вибрані аналоги запропоновані до продажу на дату оцінки, коригування не проводиться
I
I
I
10
Скоригований ціна в рублях
32 388
14 000
16 216
11
Коригування на фізичні характеристики і технічний стан
За визначеним даними всі аналоги мають гарний технічний стан.
Фізичні характеристики об'єктів різні, так само різний їх конструктивний склад. Оскільки ця інформація обмежена коректно розрахувати коригування не представляється можливим. Коригування не вводиться
I
I
I
12
Скоригований ціна в рублях
32 388
14 000
16 216
13
Коригування на розмір:
Коригування враховує той факт, що одиниці площі великих будівель нижче, ніж менших.
Коригування на розмір визначена на підставі даних аналізу ринку
Зменшення площі аналога на 50% (і більше) в порівнянні з оцінюваним об'єктом, підвищує вартість 1 кв. м. у ньому на 40% і більше. Збільшення (зменшення) площі аналога на кожні 100 м.кв. веде до зменшення (збільшення) вартості на 1%
-40%
+5%
-2%
14
Скоригований ціна в рублях
19 433
14 700
15 892
15
Коригування на уторгованіе і ріелтерські послуги
Так як у якості аналогів нами взята інформація за пропозицією, а в разі пропозиції завжди існує варіант проведення торгу або знижки на торг, яка може скласти від 3% до 20%, в умовах економічної кризи і намітилися тенденцій на ринку нерухомості нами взята експертна величина рівна 5%.
Середньоринкова величина вартості ріелтерських послуг з аналогічних об'єктів може знаходиться в діапазоні від 5 до 10%. Для даного об'єкту беремо нижчий ціновий показник, тому що термін експозиції таких об'єктів мінімальний.
Таким чином, шляхом складання коригування прийнята в наступних величинах:
-10%
-10%
-10%
16
Скоригований ціна в рублях
17 490
13 230
14 302
17
Рейтинговий вага аналога
0,1
0,4
0,5
18
Середньозважена вартість 1 м.кв. об'єкта оцінки в рублях
1 749 + 5 292 + 7 151
= 14 192 руб.
Ринкова вартість об'єкта оцінки розрахована із застосуванням порівняльного підходу, визначається у сумі 49672000 рублів

9.4 Узгодження та узагальнення результатів
Для узгодження отриманих результатів і вибору найбільш достовірного значення ринкової вартості застосованим підходам визначені коефіцієнти значущості відображають ринкову ситуацію які наведені нижче в таблиці № 21
Таблиця № 21
Найменування
об'єкта оцінки
Вар
мість,
визна
ленна в рамках витратного підходу
Вартість,
визна
ленна
в рамках порівняльного підходу
Вар-тість,
визначена в рамках дохід
ного
підходу
Коефіцієнти значимості підходу
Витратний
підхід
Порівняльний
під
хід
Прибутковий
підхід
Будівля
33 055 872
47 017 953
49 672 000
0,2
0,4
0,4
Узгоджена ринкова вартість об'єкта оцінки
45 287 155
Висновки щодо погодження результатів
1. Оцінка витратним підходом (за витратами)
Цей підхід полягає у розрахунку нової відновної вартості об'єкта за вирахуванням всіх форм накопиченого зносу. Перевага даного походу складається в достатній точності та достовірності інформації з будівельним витратам. Слабкість полягає в точності оцінки всіх форм зносу. Використання підходу найбільш привабливо, коли типові продавці і покупці в своїх рішеннях серйозно орієнтуються на будівельні витрати.
2. Оцінений ринковим підходом (по ринку). Цей підхід використовує інформацію з порівнянним продажу об'єктів нерухомості. Перевага даного підходу полягає в його здатності враховувати реакцію продавців і покупців на ситуацію, коньюктуру ринку. Його недолік полягає в тому, що практично неможливо знайти два повністю ідентичних об'єкта, а відмінність між ними не завжди можна з достатньою точністю виявити і кількісно оцінити. Підхід використовується при наявності достатньої і надійної ринкової інформації про порівнянні угодах.
3. Оцінений дохідним підходом (за прибутковістю). Цей підхід капіталізує сьогоднішні і майбутні вигоди від використання об'єкта шляхом застосування коефіцієнтів капіталізації, розрахованих на основі ринкової інформації. Перевага цього підходу полягає в тому, що він безпосередньо приймає до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку протягом терміну передбачуваного володіння.
Виходячи з вищевикладеного а так само з мети і завдання проведеної оцінки коефіцієнти значущості прийняті в розмірі 0,2, 0,4, 0,4 відповідно.

Підсумкове висновок
На підставі наданої інформації, виконаного аналізу та розрахунків рекомендована нами підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки - двоповерхового цегляного нежитлового будинку, загальною площею 3500 м.кв., розташованого на земельній ділянці площею 5000 м.кв, за адресою: Калузька область, Дзержинський район, п. Товарково, мкр-н Промисловий, д. 57 належить на праві власності ТОВ «Полімер ресурс» на 01 січня 2010 року, з урахуванням округлення визначається в загальній сумі: 45287000 (45000000287000) рублів, в тому числі ПДВ 18% в сумі 6908186 рублів.
Оценщік_______________________ / Дмитрова М.А.

Бібліографічний список
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації.
2. Федеральний закон РФ від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
3. Федеральні стандарти оцінки ФСО № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3.
4. Звід стандартів оцінки РОО, 2005
4. Ринок цінних паперів: Підручник / за ред. В.А. Галованова, А.І. Басова. - М.: Фінанси і статистика, 1996.-320 с.
5. Григор'єв В.В., Федотова М.А. Оцінка підприємства: теорія і практика. - М.: ИНФРА-М, 1997.-320 с.
6. Оцінка бізнесу: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2004.-736 с.
7. Кількісні методи фінансового аналізу / під ред. С.Дж. Брауна і М.П. Кріцмена, пров. з англ. - М.: ИНФРА-М, 1996. - 336 с.
8. Ковальов В.В. Фінансовий аналіз: Управління капіталом. Вибір інвестицій. Аналіз звітності. - 2-е вид. перераб. і доп. - М.: Фінанси і статистика, 1997.
9. Індекси інфляції вартості основних фондів, що розробляються і публікуються Держкомстатом Росії.
10. Сіміонова Н.Є. «Методи оцінки та технічної експертизи нерухомості», Ростовна / Д, 2006
11. Федотова М.А. Скільки коштує бізнес? Методи оцінки. М.: Перспектива.
12. Організація і методи оцінки підприємства / За ред. В.І. Кошкіна. - М.: «ІКФ« ЕКМОС », 2002.
13. Н.А. Колайко «Оцінка бізнесу», ВШПП, Москва, 2000 р.
14. Ковальов О.П. Як оцінити майно підприємства. - М.: - Финстатинформ, 1996.
15. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). Навчальний посібник під редакцією Абдуллаєва Н.А., Колайко Н.А. Видавництво «ЕКМОС», 2000.
16. Ринок цінних паперів. Російська економічна академія ім. Плеханова під ред. Галанова В.А., Басова Басова А.І.
17. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості, Санкт-Петербург, С.М. Максимов.
18. Методичні рекомендації (проект) «Оцінка майнових активів для цілей застави» Асоціація Російських банків, комітет з оціночної діяльності, Москва, 2008 рік.
19. Черняк А.В. оцінка міської нерухомості. - М.: Російська ділова література, 1996.
20. Новіков Б.Д. Ринок та оцінка нерухомості в Росії. - М.: «Іспит», 2000.
21. Болдирєв В.С., Галушка А.С., Федоров А.Є. Введення в теорію оцінки нерухомості. - М: Центр менеджменту, оцінки і консалтингу, 2006.
22. Управління державною власністю. Підручник / за ред. В.І. Кошкіна. - М: ЕКМОС, 2002
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
410.4кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2
Оцінка вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єктів нерухомості не завершених будівництвом
Визначення вартості об`єкта нерухомості
Розр т вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості і вартості відновлювального ремонту автомобіля ВАЗ-21070
Визначення оцінки ринкової вартості об`єктів нерухомості
Оцінка об`єкта нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru