додати матеріал


Оцінка вартості підприємства

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст
Введення
Глава 1. Оцінка вартості підприємства в РФ
1.1 Оцінка бізнесу як економічна категорія
1.2 Методична база оцінки вартості підприємства
1.2.1Затратний підхід
1.2.2 Ринковий підхід
1.2.3 Прибутковий підхід
Глава 2. Оцінка вартості підприємства ЗАТ «Бірюса»
2.1 Коротка економічна характеристика ЗАТ «Бірюса»
2.2 Оцінка вартості за витратним підходом (методом скоригованих чистих активів)
2.3 Підхід порівняльного аналізу продажів
2.4 Оцінка дохідним підходом
Висновок
Список використаної літератури

Введення
У світовій практиці використовується безліч різних підходів до оцінки вартості компаній, їх активів, бізнесу в цілому. Разом з тим, питань оцінки поки що приділяється явно недостатня увага. Тут особливо слід сказати про те, що при проведенні оціночних робіт в російських компаніях багато з існуючих підходів або взагалі не використовуються, або використовуються украй рідко, в результаті цього, на практиці не завжди забезпечується всебічна, повна і об'єктивна оцінка величини капіталу.
У російських компаніях накопичено певний позитивний досвід у здійсненні ринкової оцінки вартості бізнесу, визначенні витрат на інвестиції і т.д. Лише зовсім недавно, на початку 90-х років, у вітчизняній практиці у зв'язку з переходом до ринкових методів ведення господарства, необхідністю проведення оцінки вартості приватизованих об'єктів державної власності, реалізації заходів з ліквідації збиткових компаній, стали знаходити застосування сучасні методи оцінки вартості бізнесу для вирішення зазначених завдань. Для Росії актуальність цієї теми пов'язана, перш за все, з тим, що визначити вартість компанії, в країні з перехідною економікою, досить складно. У першу чергу, це обумовлено необхідністю врахування високих ризиків, характерних для формуються ринків.
При оцінці вартості бізнесу певне уваги заслуговують питання використання методів оцінки. Існуючі нині за кордоном і в нашій країні методи оцінки вартості бізнесу можна вмістити в рамки більш-менш об'ємних класифікацій. В основі цих класифікацій, як правило, знаходяться: методологічні, економічні, ринкові, тимчасові, майнові та інші ознаки. У цій роботі будуть розглянуті найбільш часто зустрічаються підходи до питань застосування методів оцінки в зарубіжних і вітчизняних фахівців.
Кожен з підходів, що застосовуються в сучасній теорії оцінки вартості бізнесу, володіє як деякими перевагами, так і певними недоліками. У зв'язку з цим слід констатувати, що в сучасній теорії оцінок переважають угруповання методів оцінки за формальними ознаками, але недостатня увага приділяється методам оцінки за тимчасовою ознакою, який є важливим критерієм у визначенні змін вартості і ціни об'єкта, що перебуває в процесі перенесення своєї вартості на товар, тобто функціонуючого капіталу.
Таким чином, метою даної роботи є оцінка вартості підприємства на основі аналізу застосовуваних у даний час сучасних методик оцінки вартості бізнесу.
Для досягнення поставленої мети вирішені наступні задачі:
дослідити існуючі точки зору на оцінку бізнесу;
розглянути існуючі концептуальні підходи при реструктуризації бізнесу;
проаналізувати існуючі методики оцінки вартості бізнесу;
оцінити вартість бізнесу на реальному прикладі;
Оцінку бізнесу з її предмету з самого початку не можна змішувати з аналізом фінансово-господарської діяльності компанії (наприклад, на основі дослідження коефіцієнтів, що розраховуються з бухгалтерського балансу компанії), який теж іноді у «обивательському» сенсі схильні називати оцінкою того, як у компанії здійснюється бізнес . Оцінка бізнесу завжди відповідає на пряме запитання: «скільки коштує або скільки може коштувати бізнес?».
У першому розділі даної роботи докладно висвітлюються цілі та причини проведення оцінки вартості бізнесу. Розглядаються стандарти вартості бізнесу. Даються різні точки зору сучасних економістів з даної тематики.
У другому розділі на прикладі ЗАТ «Бірюса» проведена оцінка вартості бізнесу.

Глава 1. Оцінка вартості підприємства в РФ
1.1 Оцінка бізнесу як економічна категорія
З розвитком вітчизняної ринкової економіки у російського власника, нарешті, з'явилася можливість на свій розсуд розпоряджатися належним йому рухомим і нерухомим майном, вкладати свої кошти в бізнес або продавати його. Але практично в кожного, хто збирається реалізувати свої права власника, виникає безліч питань. Один з головних - питання оцінки вартості власності, в тому числі і бізнесу.
Всього кілька років тому лише обмежене коло фінансових аналітиків і топ-менеджерів російських компаній чітко уявляли собі, що таке «вартість бізнесу (компанії)», як вона визначається і як можна використовувати цю категорію для пошуку оптимальних рішень по управлінню компанією. Однак процес інтеграції російської економіки у світову ринкову систему протікає не тільки в матеріальній сфері, але й впливає на систему нашого корпоративного мислення, внаслідок чого все більша кількість російських компаній управляються з використанням вартісних оцінок запропонованих стратегій розвитку.
Дійсно, саме створювана для акціонерів вартість в довготривалій перспективі є найкращим критерієм оптимальності прийнятих управлінських рішень. Саме власники акцій, будучи залишковими претендентами на грошові потоки компанії, для ухвалення рішень потребують відміну від будь-якого іншого кола зацікавлених осіб (менеджерів, найманих робітників, суспільства в цілому) у максимально повної інформації, мислять довгостроковими категоріями і повинні ефективно керувати всіма грошовими потоками компанії .
Існуючі за кордоном теорії оцінки вартості компаній та їх активів мають багатовікову історію. Зокрема, правила експертної оцінки бізнесу за продажною ринкової вартості були розроблені відомим німецьким вченим - математиком Г. Лейбніцем ще в XVIII столітті. Перші згадки про оцінку як методі бухгалтерського обліку та рекомендації щодо його використання при обліку в продажних цінах і за собівартістю з'явилися ще раніше - в XVI столітті в працях основоположників бухгалтерського обліку Л. Пачолі і А. ді Пієтро. Сформовані за кордоном традиції та основні підходи, не тільки підсумовування витрат по конкретному майновому об'єкту в грошовому вираженні, але й безліч інших вельми цікавих методів, цілком можуть бути застосовні для проведення оцінки бізнесу в сучасних російських умовах.
Іноді серед фахівців виникає думка про те, що професійна оцінка не є самостійною областю наукових знань, оскільки для її здійснення використовуються різні методи, сформовані в рамках інших наук: облікові оцінки - запозичені з бухгалтерського обліку, фінансові - з теорії фінансів, ринкові - з макроекономіки і т.д. Можливо, з цим і слід було б погодитися, але справа в тому, що саме завдяки даному напрямку наукових знань були узагальнено різні методи оцінки, застосовувані в математиці, природничих, економічних науках, і вироблені практичні рекомендації щодо їх застосування.
У сучасних умовах будь-який об'єкт власності може бути джерелом доходу і об'єктом ринкової угоди, в тому числі таким об'єктом є й права власника. Власник бізнесу має право продати його, закласти, застрахувати, заповідати, тобто бізнес стає об'єктом угоди, товаром зі всіма властивими йому властивостями, як і всякий товар бізнес має корисністю для покупця. Але це товар особливого роду.
По-перше, це товар інвестиційний, ті є товар, вкладення в який здійснюються з метою віддачі в майбутньому. Витрати і доходи роз'єднані в майбутньому. Причому розмір очікуваного прибутку не відомий, має імовірнісний характер, тому інвестору доводиться враховувати ризик можливої ​​невдачі.
По-друге, бізнес є системою, але продаватися може як вся система в цілому, так і окремі її підсистеми і навіть елементи. У цьому випадку елементи бізнесу стають основою формування іншої, якісно нової системи, тобто товаром стає вже не бізнес, а окремі його складові.
По-третє, потреба в цьому товарі залежить від процесів, які відбуваються як в середині самого товару, так і у зовнішньому середовищі. Причому, з одного боку, нестабільність в суспільстві призводить бізнес до нестійкості, з іншого боку, його нестійкість веде до подальшого наростання нестабільності і в самому суспільстві. З цього випливає ще одна особливість бізнесу як товару - потреба в регулюванні купівлі-продажу.
На думку І. В. Гусєвої, головного спеціаліста-оцінювача Центру експертиз «Лаір», особливістю процесу оцінки вартості є її ринковий характер. Це означає, що оцінка не обмежується урахуванням одних лише витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта. Вона обов'язково враховує сукупність ринкових факторів: фактор часу, фактор ризику, ринкову кон'юнктуру, рівень і модель конкуренції, економічні особливості оцінюваного об'єкта, його ринкову популярність і популярність (гудвіл), макро-і мікроекономічних середовище проживання об'єкта.
На думку Юрія Школьнікова, аналітика Групи незалежних експертів, існує ряд проблем, пов'язаних з оцінкою вартості бізнесу (компанії), які умовно можна розділити на дві категорії:
оцінка вартості активів компанії;
оцінка вартості власного капіталу компанії, частки у власному капіталі або пакета акцій.
Перша група оцінок пов'язана з ситуаціями, коли передбачаються угоди з майном компанії, внесення майна в якості внеску до статутного капіталу, ліквідація компанії. У залежності від об'єкта оцінки (нерухомість, машини й устаткування, нематеріальні активи) використовуються відповідні підходи і методи оцінки цих активів. Строго кажучи, оцінка активів не є оцінкою компанії як господарюючого суб'єкта. Неправомірно ототожнювати оцінку вартості акцій з оцінкою активів компанії. Оцінка активів, як основа для оцінки пакету акцій або капіталу компанії, застосовна в деяких випадках або для деяких типів компаній (наприклад, холдингових або інвестиційних). Оцінка другої групи необхідна у випадку передбачуваного продажу компанії або пакета акцій, застави цінних паперів компанії, злиття або поглинання, прийняття рішення про додаткову емісію цінних паперів [12, с. 37].
Весь процес оцінки вартості бізнесу (компанії) безпосередньо залежить від причин її спонукали і цілей нею переслідуваних. Правильне визначення мети - одна з найважливіших завдань початкового етапу робіт з оцінки вартості бізнесу. Без чіткого розуміння проблем клієнта і того, яку функцію виконуватиме результат оцінки, неможливо визначити ні об'єкт оцінки, ані методики проведення дослідження, ні потрібної базу оцінки. Рішення завдання ускладнюється також тим, що керівники або власники компанії намагаються вирішити різні проблеми в рамках однієї роботи. Досить типова ситуація, коли замовник одну і ту ж оцінку передбачає використовувати для переоцінки основних фондів підприємства, оцінки майна, внесеного в якості внеску до статутного капіталу, і для прийняття рішення про реструктурування компанії. Оцінювач повинен чітко визначити і погодити із замовником мета роботи, визначити базу оцінки, ідентифікувати об'єкт оцінки та обгрунтувати необхідність використання тієї чи іншої методики. Найбільш часто у світовій практиці оцінка бізнесу (компанії) проводиться у таких цілях:
Підвищення ефективності поточного управління компанією;
Визначення вартості цінних паперів з метою купівлі-продажу акцій компаній на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність компанії і частку цієї власності, що припадає на що здобуває пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від компанії;
Визначення вартості бізнесу у разі його купівлі-продажу цілком або частинами;
Реструктуризація компанії. Проведення ринкової оцінки передбачається у разі ліквідації компанії, злиття, поглинання або виділення самостійних підприємств зі складу холдингу;
Розробка планів розвитку компанії. У процесі стратегічного планування можливо оцінити майбутні доходи компанії, ступінь її стійкості і цінність іміджу;
Визначення кредитоспроможності компанії і вартості застави при кредитуванні;
Страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів напередодні втрат;
Оподаткування; [30, с. 27].
Поняття вартості бізнесу (компанії) має безліч інтерпретацій. Загальноприйняті стандарти вартості в оцінці бізнесу представляють собою сукупності вимог до оцінки. У літературі, присвяченій оцінці вартості бізнесу (компанії) розрізняють чотири основні стандарти оцінки:
обгрунтованої ринкової вартості;
обгрунтованої вартості;
інвестиційної вартості;
внутрішньої (фундаментальної) вартості;
Всі зазначені стандарти припускають, що оцінка робиться з розрахунку на так звані вільні, не вимушені (у тому числі адміністративними втручаннями), угоди з придбання бізнесу або його часткою.
Основні відмінності вказаних стандартів зводяться до наступного.
Стандарт обгрунтованої ринкової вартості передбачає, що оцінка бізнесу (інвестиційного проекту) проводиться на основі інформації (про майно, про поточну і прогнозної кон'юнктури на ринку збуту і покупних ресурсів, ділові можливості та ін), яка однаково доступна для будь-якого потенційного покупця і продавця бізнесу , для будь-якого інвестора. Ділові можливості будь-якого потенційного інвестора, зокрема, щодо фінансування проекту, з продажу, також вважаються рівними і необмеженими.
Стандарт обгрунтованої ринкової вартості самим серйозним чином обмежує можливості застосування скільки-небудь складних методів оцінки бізнесу, так як вони мають на увазі залучення великого масиву внутрішньої інформації підприємства. Тому можна сказати, що єдиним підходом до оцінки бізнесу, який дійсно відповідає зазначеним стандартом, є ринковий підхід. Тільки в ньому використовується загальнодоступна для всіх ринкова інформація.
Однак ринковий підхід до оцінки бізнесу може бути застосований лише до оцінки ринкової вартості закритою або недостатньо відкритою для фондового ринку (отже, з недостатньо ліквідними акціями) компанії. До оцінки майнових комплексів його не можна застосувати, оскільки ні на фондовому, ні на якому іншому ринку капіталу майнові комплекси не котируються і інформація по них не публікується.
Стандарт обгрунтованої вартості передбачає оцінку бізнесу на основі однаково доступний для конкретних покупця і продавця бізнесу зазначеної інформації. Їх ділові можливості також передбачаються однаковими.
Стандарт обгрунтованої вартості найбільш застосовний в західній практиці у випадках, коли акціонери меншості опротестовують через суд угоди щодо скуповування від них акцій більш великими акціонерами тих же компаній на підставі пред'явлення, до останніх, претензій з приводу недотримання при підготовці договірної ціни купівлі-продажу зазначеного стандарту. Претензія полягає в тому, що акціонери більшості в таких випадках часто не надають контрагенту за угодою (акціонеру меншини) тієї інформації про справжні ринкових перспективах компанії і справжньої ринкової вартості її майна, з якої виходять самі при визначенні максимально допустимих цін на акції компанії. Доведена подібна інформаційна асиметрія може привести до втрати розглянутої угоди.
Очевидно, що дана ситуація має прямі аналогії і у вітчизняній практиці, коли більш великі акціонери і менеджери приватизованих компаній на основі схожої інформаційної асиметрії (найчастіше посилюючи її поширенням помилкової інформації про занижених перспективи компанії) скуповують дрібні пакети акцій у працівників приватизованих компаній, яким до того ж затримується виплата заробітної плати.
Стандарт інвестиційної вартості передбачає оцінку бізнесу (інвестиційного проекту) тільки на основі поінформованості та ділових можливостей конкретного інвестора (отже, згідно з цим стандартом оцінка одного і того ж проекту буде різною для різних потенційних інвесторів).
Інвестиційна вартість компанії з точки зору зовнішнього інвестора-покупця називається зовнішньою вартістю компанії. Інвестиційна вартість компанії з точки зору її діючих менеджерів і з урахуванням їх планів називається вартістю компанії як є.
Стандарт внутрішньої (фундаментальної) вартістю передбачає оцінку бізнесу (проекту) стороннім незалежним оцінювачем на основі його власних інформованості та подання про ділові можливості інвестора (що не виключає надання оцінювачу на його вимогу необхідної для оцінки інформації, яку він буде коригувати).
Стандарт внутрішньої (фундаментальної) вартістю передбачає також, що розглянута компанія повинна бути оцінена всіма існуючими методами оцінки бізнесу з отриманням підсумкової оцінки як середньозваженої з усіх визначених різними методами оцінок (де в якості вагових коефіцієнтів повинні виступати спеціально обгрунтовуємо коефіцієнти довіри оцінювача до результатів застосування тієї чи іншого методу оцінки в конкретній оцінної ситуації). [25, с. 25].
Наведені стандарти оцінки бізнесу застосовні як до оцінки компаній (їх ринкової вартості або, іншими словами, їх ринкової капіталізації), так і до оцінки майнових комплексів незалежно від того, хто ними володіє.
Зазвичай у світовій і російській практиці вважається, що найбільш об'єктивна оцінка бізнесу як такого відповідає стандарту обгрунтованої ринкової вартості. На думку доктора економічних наук, професора Інституту професійної оцінки Фінансової Академії М.А. Федотової, основними факторами, що визначають ринкову вартість бізнесу, є: попит, справжня і майбутня прибуток оцінюваного бізнесу, витрати на створення аналогічних компаній, співвідношення попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти, ризик отримання доходів, ступінь контролю над бізнесом і ступенем ліквідності активів.
Крім загальноприйнятих міжнародних стандартів в окремих країнах розробляють і затверджують національні стандарти оцінки бізнесу, які грають роль нормативних методичних документів. Вони є рамковими, не диктують для кожного конкретного випадку метод оцінки. Однак ці національні стандарти претендують на те, щоб впорядковувати способи розрахунку для різних методів оцінки бізнесу і використану термінологію. Національні стандарти закріплюють те, на якому рівні і як бачиться методичний апарат оцінки бізнесу найбільш впливовими теоретиками і практиками оцінки бізнесу в тій чи іншій країні.
1.2 Методична база оцінки вартості підприємства
Влітку поточного року нашій країні прийняті нові Федеральні Стандарти Оцінки (ФСТ 1,2,3), які поряд зі "Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності", затверджених Постановою Уряду Російської Федерації N 519 6 липня 2001, є обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності при визначенні виду вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки та методів оцінки, а також при проведенні оцінки.
При проведенні оцінки об'єкта на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду або рішення уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації оцінювач зобов'язаний використовувати вид вартості об'єкта оцінки, зазначений у відповідній ухвалі чи рішенні. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
Стандарти оцінки визначають види вартості об'єкта оцінки, підходи до оцінки та методи оцінки.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
Види вартості об'єкта оцінки, відмінні від ринкової вартості:
а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів;
б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання;
д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях;
е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, яку визначають для обчислення податкової бази і розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість);
ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки має бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів;
з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;
і) спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної у стандартах оцінки.
Підходи до оцінки:
витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;
порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;
дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки.
Оцінка в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Поступово і в Росії з формуванням класу власників постає проблема її ефективного використання і відповідно виникає потреба в послугах оцінювача.
Потреба в оцінці вартості може виникати в ряді випадків. Так, якщо громадянин або організація володіють будь-яким майном, що перебуває у власності держави чи уряду Москви на правах господарського відання, то при приватизації даного об'єкта необхідне укладення професійного оцінювача. Обов'язковість оцінки передбачається також при викупі або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Наприклад, якщо приватний гараж стоїть на місці планованого проведення чергового автомобільного кільця, і його власнику пропонують звільнити місце для майбутньої дороги, то сума компенсації повинна буде визначатися незалежним оцінювачем. При внесенні до статутного капіталу підприємства негрошового внеску, який перевищує 200 мінімальних оплат праці, необхідна його ринкова оцінка.
Найбільш часто незалежний оцінювач залучається при переоцінці основних фондів підприємства. Оцінка необхідна також при залученні інвестицій. Традиційний спосіб покриття дефіциту оборотних коштів - кредит. Забезпеченням по кредиту може бути застава майна. Як показує міжнародний досвід, базою при визначенні заставної вартості є ринкова вартість об'єкта застави. Для оцінки рівня ризику, який бере на себе кредитна установа, що забезпечує себе можливістю відшкодувати достатню суму коштів у разі неповернення позичальником кредиту, необхідно визначити відношення між ринковою вартістю застави та розміру кредиту.
Необхідна оцінка і в разі страхування майна, так як потрібно визначити страхову вартість цього майна або оскаржити суму, в яку страхова компанія оцінила збитки.
Відповідно до нового законодавства при укладанні шлюбного контракту можна залучити оцінювача для визначення вартості майна, що у випадку розлучення значно полегшить вирішення майнових суперечок.
Цілі оцінки тісно пов'язані з її методами. Оптимальність вибору того чи іншого методу оцінки об'єкта в великій мірі залежить від кваліфікації та практичного досвіду оцінювача.
У стандартах оцінки оцінювачам рекомендується визначати вартість об'єктів, застосовуючи як можна більшу кількість методів оцінки, обмежене лише відсутністю необхідної інформації. Тоді при узгодженні результатів оцінки по різних методах ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта значно зростає.
Методи оцінки нерухомості можуть бути згруповані у відповідності з витратним, доходним та порівняльною (ринковими) підходом.
Методи витратного підходу увазі знання оцінювачем специфіки, правильно оцінювати фізичний, функціональний, економічний знос, вартість об'єкта при найкращому і найбільш ефективному використанні. Для визначення вартості за методами дохідного підходу необхідно знання фінансової математики, володіння поняттями капіталізації та дисконтування, вміння адекватно оцінювати ризики вкладення капіталу, прогнозувати грошові потоки, аналізувати ринкову інформацію і передбачати динаміку зміни вартості об'єкта в залежності від зовнішніх факторів. Методи порівняльного підходу припускають наявність достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних об'єктів. Ці методи є найбільш достовірними, однак від оцінювача потрібне знання ринку, аналітики достатньої кількості реальних операцій і правильне застосування необхідних поправок (на дату продажу, місце розташування, призначення і т.д.).
Розглядаючи сфери застосування цих методів, можна зробити висновок, що якщо об'єкт не є прибутковим, то для його оцінки доцільно застосовувати витратний та порівняльний підходи. У випадку, якщо об'єкт приносить дохід, то основним методом стає прибутковий, а допоміжними - витратний і порівняльний. Комплексне використання всіх трьох методів дозволяє більш точно обгрунтувати ринкову вартість об'єкта. У рамках кожного з підходів існують цілий ряд методик розрахунку ринкової вартості.
1.2.1 Витратний підхід
При застосуванні витратного методу слід пам'ятати, що отримана на його основі вартість є базисом ринкової вартості доходопріносящего об'єкта. Наприклад, ринкова вартість комплексу автозаправної станції буде значно більше витрат на будівництво, а вартість готелю, розташованої у невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом.
Практика показує, що найбільші проблеми при використанні витратного підходу виникають у зв'язку з оцінкою ринкової вартості землі. Найбільш достовірним методом оцінки землі з позицій західної теорії є метод порівняльного аналізу зіставних продажів. Використання цього методу в російських умовах практично неможливо через невизначеність російського законодавства про землю і непрозорості інформації про угоди з купівлі або продажу земельних ділянок.
Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Однак тут необхідно розуміння відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно-планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюються той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.
Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.
Згідно зі стандартами Російського товариства оцінювачів (СТО РОО 21-01-95) при оцінці витратним підходом необхідно визначити: ринкову вартість ділянки землі; вартість відновлення об'єкта або його заміщення; величину накопиченого зносу об'єкта; ринкову вартість нерухомості витратним методом як суми вартості ділянки землі і відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.
У російських умовах об'єктом оцінки є не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди. Теорія оцінки вартості земельної ділянки виділяє тут п'ять основних методів визначення вартості: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів. Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів. У Росії мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні і муніципальні земельні ділянки. При цьому нормативна ціна землі неадекватна її ринкової вартості.
Найнадійнішим з усіх вищевказаних методів у світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним і внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками і оцінюваним. У результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожного зіставного ділянки, як якщо б він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку, а потім визначається середньозважена вартість оцінюваного земельної ділянки.
Наступним етапом застосування витратного підходу є визначення відновної вартості об'єкта або вартості заміщення. Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення.
Метод кількісного аналізу полягає в складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта і об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати і прибуток забудовника, а також витрати з проектування, будівництва, придбання та монтажу обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень.
Кількісний аналіз найбільш точний, але і найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібні висока кваліфікація оцінювача і великий досвід у складанні будівельних кошторисів.
Поелементний спосіб розрахунку представляє собою модифікацію кількісного методу, але він набагато менш трудомісткий, оскільки грунтується на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. В якості одиниць виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб.м цегляної кладки, 1 кв.м покрівельних покриттів тощо).
Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди. Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта підбирають об'єкт-аналог, схожий з оцінюваним по конструкційним характеристикам, використовуються, і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м і пр.) множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта.
Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості і широко застосовується оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.
Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом РФ і періодично публікуються у пресі.
Визначення накопиченого зносу є заключним етапом витратного підходу.
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
У залежності від факторів зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).
Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних і природних факторів.
Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний (найточніший, але і найбільш трудомісткий, розраховується на основі створення дефектної відомості та визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди); нормативний (або бухгалтерський); вартісної та метод розрахунку терміну життя будівлі.
Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, за архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос усувний. Елементом усувного функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості та ринкової вартості нерухомості. Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів. До непереборних функціональному зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язаних як з недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.
Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості випадків неустраним.
Зовнішній (економічний) знос - це втрата у вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні, внутрішньогалузеві, правові зміни або зміни, пов'язані з законодавством, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.
Основними факторами зовнішнього зносу в Росії є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими чинниками, наявність дискримінує законодавства для окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення навколишнього середовища.
Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу - порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах і капіталізація втрат в доході, що відноситься до зміни зовнішніх умов. Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для одержання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновної вартості об'єкта і накопиченого зносу.
Витратний підхід застосуємо до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка доходопріносящей нерухомості).
Найбільш поширеною сферою застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на "пасивних" або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язане з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі-продажу об'єктів-аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.
Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обгрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва та реконструйованих об'єктів. У цьому випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту. Використовуючи поєднання витратного та дохідного підходу, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективне використання земельної ділянки, що відноситься до об'єкта оцінки. Для відображення результатів оцінки у фінансовій звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі на підставі Положення з бухгалтерського обліку (ПБО 6-97) "Облік основних засобів" визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.
Постійно розширюється сферою застосування витратного підходу виступає ринок страхових послуг. У даному випадку перевага цього підходу віддається тому, що страхова сума, сума страхового внеску і страхового відшкодування визначаються виходячи з витрат страхувальника витратним підходом.
1.2.2 Ринковий підхід
Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо лише за умови високої розвиненості ринку нерухомості.
У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю.
При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості звичайно розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що знаходяться в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для російської практики даний підхід у даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції російських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котуються. Тим не менш, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиття залишається актуальною.
1.2.3 Прибутковий підхід
Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості.
Загальновизнано, що прибутковий підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості Росії. Крім того, прибутковий підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в галузі нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін Розглянемо дохідний підхід докладніше.
У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.
Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендними ставками, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найбільш типовий рік володіння.
Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основного виду діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінної реклами і т.д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ та несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з імовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого року не буде зібрано, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями. Так як в оціночній діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.
ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу, їх прийнято ділити на:
умовно-постійні;
умовно-змінні (експлуатаційні);
витрати (резерв) на заміщення.
До умовно-постійних ОР належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування.
До умовно-перемінних ОР належать витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д.
Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) у фонд заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації).
Формула оцінки виглядає так:
(1)
де Vост-поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу,
CF - річний грошовий потік,
R - коефіцієнт капіталізації.
Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який зі ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і продажу. Практика показує, що в російських умовах знайти таку інформацію неможливо.
Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства та очікуваним середньорічним темпом росту доходу підприємства.
Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:
(2)
де R - коефіцієнт капіталізації,
r - ставка дисконту,
g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.
Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний менеджмент та ін .).
Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, в західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному з-за певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
Формула оцінки бізнесу в даному випадку має вигляд:
(3)

де Vост - оцінка вартості компанії (чиста поточна вартість),
n - 0,1,2 ,..., N - інтервали планування,
CFn - грошовий потік (негативний чи позитивний) у період планування n,
CF (N +1) - стабільний річний грошовий потік залишкового періоду, який визначається по першому році, наступного після періоду планування,
- Ставка дисконти (ставка доходу на інвестований капітал),
R - коефіцієнт капіталізації для залишкового періоду.
При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються:
термін прогнозного періоду (термін проекту);
чистий операційний дохід;
прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту;
можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду;
ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків;
ринкова вартість об'єкта нерухомості.
Термін прогнозного періоду залежить від ряду чинників: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 років. Для російських умов типовим строком проекту можна прийняти період, що дорівнює 3-5 років.
Відповідно до принципу очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати у вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат.
Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів:
пряме завдання величини реверсії;
прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння;
застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків послепрогнозний періоду.
Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення у схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у придбання даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів у даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тим або іншим ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується декілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування.
Так як метод підсумовування був розглянутий вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень.
Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів:
номінальна безризикова ставка;
загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів);
коефіцієнт бета.
При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризикових операціях - як середньоєвропейськими, так і російськими. Для підвищення точності розрахунку безризикову складову ставки дисконтування можна обчислювати, виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів.
Як середньоринкової прибутковості використовується прибутковість щодо збалансованого інвестиційного портфеля цінних паперів. Список акцій на основі котирувань, яких розраховується середня прибутковість, регулярно публікується в засобах масової інформації та в Інтернеті.
Метод розрахунку коефіцієнта бета полягає в аналізі ключових факторів макроекономічного, галузевого, фінансового та законодавчого ризиків, що впливають на компанію.
Процес розрахунку теперішньої вартості здійснюється за допомогою приведення до поточної вартості майбутніх грошових потоків по кожному періоду проекту на основі застосування теорії грошової вартості в часі і полягає в наступному додаванні всіх отриманих значень і виручки від продажу (реверсії).
Хотілося б відзначити, що в умовах розвинутого ринку нерухомості всі три підходи при використанні достовірних даних повинні призводити до приблизно однакових результатів. Результат оцінки, отриманий будь-яким методом, істотно відрізняється від інших, є симптомом того, що в процесі оцінки була або використана недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру.
Щоб скласти підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості, необхідно провести остаточне узгодження результатів оцінки. Для цього потрібно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним із трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного із застосовуваних методів оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Узгодження результатів, так само як і цілі оцінки, в якійсь мірі відображає адекватність застосування кожного з підходів. Так, якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, перевага віддається витратного підходу. Якщо необхідно визначити ринкову вартість об'єкта для купівлі-продажу, то частіше використовують методи доходного та порівняльного підходів. Якщо результати оцінки необхідні для того, інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, то краще використовувати один з методів дохідного підходу.

Глава 2. Оцінка вартості підприємства ЗАТ «Бірюса»
2.1 Коротка економічна характеристика ЗАТ «Бірюса»
ЗАТ "Бірюса" розташоване на території м. Барнаула. Підприємство було зареєстровано в 1997 році і початок роботу як ресторан з травня 1998 року як клуб "XYZ".
У нижченаведеної таблиці наведено дані по реальній роботі підприємства за останні три роки існування:
Таблиця 2.1.
Основні фінансові показники, руб.
2004
2005
2006
Виручка
1506361
8346284
12502566
Продажі всього: [1]
1533337
8779343
13567674
У т.ч. комплекс
64672
90440
109710
Меню кухня
1006279
6256834
9265560
Напої бар
456909
2261084
4109558
Сигарети
5477
170985
82846
За розглянутий період підприємство дещо поліпшило свої фінансово-економічні показники. На даний момент підприємство має в основному задовільну структуру балансу і разом з тим:
- Достатні коефіцієнти загальної та термінової ліквідності, що дозволяють говорити про здатність підприємства виконувати в короткі терміни свої зобов'язання
-Коефіцієнти прибутковості і рентабельності у підприємства на 2000р. невеликі, що говорить про непоганий "податковому плануванні";
-Середня оборотність поточних активів, що має тенденцію до зниження;
-Висока фінансова стійкість і незалежність.
2.2 Оцінка вартості за витратним підходом (методом скоригованих чистих активів)
В основу витратного підходу покладено аналіз і перебудова балансового звіту підприємства. Даний підхід передбачає підсумовування чистої вартості активів підприємства з наступним вирахуванням із цієї суми його зобов'язань. Результат показує оціночну вартість власного капіталу. Однак балансова вартість активів, виходячи з наданого підприємством балансу, не відображає їх ринкової вартості. Відповідно, в неї необхідно внести поправки, провівши попередню оцінку обгрунтованої ринкової вартості кожного активу окремо, і визначивши, наскільки балансова сума зобов'язань відповідає їх ринкової вартості.
З метою перебудови балансу підприємства станом на дату оцінки, ми проаналізували і оцінили основні засоби та поточні активи підприємства. Що ж стосується поточних активів (виробничі запаси, дебіторська заборгованість, готова продукція та ін.), То їх аналіз був проведений на основі документів підприємства, особистого ознайомлення і консультацій з фахівцями.
Об'єкт нерухомості, в яких знаходиться приміщення, орендоване компанією ЗАТ «Бірюса», розташовані на території Центрального району м. Барнаула. Об'єкт представляє собою приміщення на цокольному поверсі 4 поверхового цегляного нежитлової будівлі загальною площею 544 м 2.
Конструктивний
елемент
Характеристика
Технічний стан
Зовнішні та внутрішні капітальні стіни
Цегла
Гарне
Прорізи (віконні, дверні)
Вікна-склопакет, двері - фільончасті, дерево
Гарне
Оздоблення внутрішня, де вона є.
Стіни: фарбування.
Стелі: пофарбовані
Гарне
Інженерні комунікації:
Водопровід, каналізація, електропостачання, опалення - від міських мереж., Телефон
Гарне
Оцінка витратним підходом об'єктів нерухомості
Підхід до оцінки за витратами базується на порівнянні вартості будівництва аналогічного об'єкта нерухомості з вартістю існуючого об'єкта. При цьому підході визначається вартість будівництва аналогічного об'єкта, далі віднімається накопичений знос і до результату додається вартість земельної ділянки (або вартість прав на її оренду). Отримана величина визначає вартість оцінюваного об'єкта.
Основним принципом, на якому грунтується витратний підхід до оцінки є принцип заміщення, який свідчить, що обізнане покупець ніколи не заплатить за будь-який об'єкт нерухомості більше, ніж сума грошей, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній будівлі, аналогічного за своїми споживчими характеристиками оцінюваному будівлі.
Основні кроки при застосуванні даного підходу до визначення вартості:
визначити вартість земельної ділянки (або прав його оренди) у припущенні, що він не забудована;
визначити відновну вартість поліпшень (будівель, споруд, об'єктів благоустрою), що знаходяться на ділянці;
визначити величину накопиченого зносу;
відняти величину зносу з сумарної вартості будівництва і визначити відновну вартість об'єкта оцінки з урахуванням зносу;
до отриманої величині вартості з урахуванням зносу додати вартість земельної ділянки (або прав його оренди).
З точки зору потенційного інвестора будова являє собою об'єкт для подальшої незначною добудови. У даному випадку коректно розглядати для цілей оцінки ринкової вартості об'єктів вартість заміщення - витрати на створення аналогічного об'єкта, що відповідає тим же функціональним вимогам, що і дані об'єкти, із застосуванням сучасних матеріалів і будівельних норм.
ОЦІНКА ЗНОСУ
У теорії оцінки виділяють три види зносу:
фізичний - пов'язаний з фізичним старінням об'єкта,
функціональний - виявляється при невідповідності параметрів об'єкта сучасним вимогам,
зовнішній - виникає в результаті несприятливої ​​зміни економічної, політичної, екологічної обстановки - зовнішньої по відношенню до об'єкта нерухомості.
Функціональний знос для об'єктів відсутня.
Зовнішній знос для об'єктів нами до уваги не береться.
Визначення вартості заміщення БУДІВЕЛЬ
Приміщення ресторану: будова цегляна, приміщення 20 століття. Загальна площа складає 544 м 2, будівельний об'єм приблизно 2000 м 3.
Розрахунок проводився за допомогою збірки УПВС № 24, як аналог було взято адміністративне цегляна чотириповерхова будівля.
Припустимо, що Барнаул відноситься до першого територіального поясу, ми отримуємо вартість 1 куб.м. в цінах 1969 28,8 рублів. При переході до цін 1984 року ми приймаємо підвищувальний коефіцієнт 1,17 (індекс зміни кошторисної вартості БМР для підприємств інших галузей промисловості (Додаток № 1 до постанови Держбуду СРСР № 94 від 11мая 1983р.)).
Таким чином, вартість 1 куб.м. вихідного будови складає 33,6 рубля в цінах 1984 року.
Коефіцієнт подорожчання «Коінвеста» на будівлі аналогічного рівня капітальності і для даного територіального поясу складає 29,2 (Довідник «Ко-інвест» № 33 стор. 35)., А прогнозний коефіцієнт перерахунку вартості на січень 2001р. становить 1,08 (Довідник «Ко-інвест» № 33 стор. 61). З урахуванням ПДВ та прибутку забудовника (приймається нами в 10%) вартість оцінюваного будови складе:
2000 * 33,6 * 29,2 * 1,08 * 1,1 * 1,18 = 2750750 рублів.
Знос розраховується по конструктивних елементах з урахуванням їх технічного стану (див. таблицю):
Таблиця 2.2
Знос конструктивних елементів
Найменування конструктивних елементів
Питома вага конструктивних елементів
Знос конструктивних елементів
Питома знос конструктивних елементів
Фундаменти
8
30
2,4
Стіни і перегородки
25
30
7,5
Перекриття
16
35
5,6
Дахи
8
35
2,8
Підлоги
5
30
1,5
Прорізи
4
25
1,0
Оздоблювальні роботи
3
10
0,3
Внутрішні санітарно-технічні та електротехнічні пристрої
5
25
1,3
Інші роботи
26
30
7,8
РАЗОМ
30,2
Таким чином, сумарний фізичний знос становить 30, 2%.
Також було враховано функціональний знос, враховує особливості укладеного договору між ЗАТ «Бірюса» та Комітетом державного та муніципального майна г.Барнаула, право довгострокової оренди приміщень у даному випадку може бути прирівняне до права власності на дані приміщення, але з деяким обтяженням, яке приймається нами в 10%. Підсумувавши зазначені види зносу, ми знаходимо спільну знос та залишкову вартість оцінюваного об'єкта.
Сумарний знос складе 40,2%.
Таким чином, ринкова вартість приміщення з урахуванням фізичного зносу (40,2%) та ПДВ (18%) дорівнює 1645000 рублів.
ВАРТІСТЬ ПРАВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Вартість земельної ділянки нами не оцінюється, так як інформація по ньому відсутня.
Таким чином, вартість оцінюваного об'єкта за витратним підходу складає 66 330 доларів США або за курсом 24,8 руб / дол. США
1645000 (Один мільйон шістсот сорок п'ять тисяч) рублів з урахуванням ПДВ.
2.3 Підхід порівняльного аналізу продажів
При застосуванні цього підходу вартість об'єкта оцінки визначається у порівнянні з ціною продажу аналогічних об'єктів. Основою застосування даного методу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна продаж порівнюється з оцінюваною нерухомістю. У ціну продажу вносяться поправки, що відображають суттєві відмінності між ними.
Таблиця 2.3
Аналоги
Номер аналога
Тип приміщення ви-ня / будинки
Загальна пло-лених, кв.м.
Основні характеристики
Ст-ть, дол США
Ст-ть кв.м., дол США
Телефон
1
Ресторан
570м2
Пр.Леніна раб. сост, 1 пов. администр. будівлі
500000
877
628484
2
Ресторан
500м2
Вул. Профінтерну, раб. стан, докум. недооформлени
390000
780
257890
3
Ресторан
280 м2
Пр. Красноармійський, підвал житлового будинку, хороший стан
450000
1607
777102
Далі в обрані аналоги ми внесли коректування. Коригування ми вводили експертним методом.
При цьому ми вважали, що оцінюваний об'єкт умовно реалізований. Також необхідно сказати, що в результаті контактів з продавцями було встановлено, що торг щодо аналогів можливий, ми приймаємо коригування в 10%.
Наступною була проведена коректування на віддаленість від центру міста, при цьому аналог № 2 розташований в тому ж районі, що і оцінюваний об'єкт, а аналоги № 1 і № 3 розташовані в більш зручних і близьких до центру районах.
Коригування на стан об'єкта передбачає, що аналог № 3 знаходиться в хорошому стані, в той час як аналоги № 1 і № 2, так само як і оцінюваний об'єкт, знаходяться в робочому стані, коректування склала - 100 $.
Результати проведених коригувань наведено в таблиці, що:
Таблиця 2.4. Коригування
Параметри
Об'єкт
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Ціна 1 кв.м.
877 $
780 $
1607 $
Умови реалізації
Так
Ні
Ні
Ні
Коригування
-10%
-10%
-10%
Вартість, дол США
789 $
702 $
1446 $
Розташування
Коригування
-20%
-
-10%
Вартість, дол США
631 $
702 $
1301 $
Стан об'єкта
Стан роботи
Раб. сост.
Раб. сост.
Хороший. сост.
Коригування
-
-
-100 $
Вартість, дол США
845 $
631 $
702 $
1201 $

У результаті повна вартість об'єкта складає 544 х 845 = 459 700 доларів США (з урахуванням ПДВ).
У результаті ми отримали, що вартість об'єкта за підходом порівняльного аналізу продажів становить:
459700 (Чотириста п'ятьдесят вісім тисяч сімсот) доларів США (з урахуванням ПДВ) або за курсом 24,8 рубля / долар США 11400560 (Одинадцять мільйонів чотириста тисяч п'ятсот шістдесят) рублів з урахуванням ПДВ.
2.4 Оцінка дохідним підходом
Підхід до оцінки за доходом грунтується на принципі очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг.
При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний прибуток, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від продажу. У даному випадку ми припускаємо, що дохід буде в тому, то даний об'єкт здається під ресторан.
Для оцінки вартості дохідної нерухомості застосовують техніку капіталізації та дисконтування. Метод капіталізації дозволяє на підставі даних про прибутки та ставку капіталізації на момент оцінки або перспективу зробити висновок про вартість об'єкта. Техніка дисконтування застосовується для приведення потоку доходів і витрат, розподілених у часі, до одного моменту для отримання поточної вартості грошового потоку як вартості доходопріносящего об'єкта.
У даному конкретному випадку ми скористалися даними ринку про пропозицію здачі в оренду офісних і торгових приміщень, і приміщень під ресторани і кафе у м. Барнаулі.
Значення вартості оренди 1м2, розраховане за аналогами, розташованим в Барнаулі складає приблизно 350 доларів США за 1 кв.м. на рік (з урахуванням ПДВ). Таким чином, потенційний валовий дохід становить 350 х 544 = 190 400 доларів США.
Для визначення дійсного валового доходу ми повинні визначити ступінь недозавантаження торгових приміщень. В даний час цей відсоток приймається нами в 25%. Таким чином, дійсний валовий дохід становить 142800 доларів США на рік.
Усереднені витрати на електропостачання, тепло, каналізацію і т.д. становлять 40 $ / м2 на рік (з ПДВ).
Таким чином, експлуатаційні витрати складають 21760 доларів США (з ПДВ). Отже, чистий операційний дохід становить 121040 доларів США (з ПДВ).
ВИЗНАЧЕННЯ КОЕФІЦІЄНТА КАПІТАЛІЗАЦІЇ
При наявності розвинутої статистики за аналогічним підприємствам, найбільш коректним методом, на нашу думку, для визначення ставки капіталізації є використання статистичних результатів. Але в даному випадку про розвиненою статистикою не може бути й мови. Тому ми були змушені використовувати метод кумулятивного побудови.
Для початку ми повинні визначити безризикову ставку. Аналіз безризикових ставок докладно розглянуто у статті Ткачука А.Ю. [7]. У ній рекомендується використовувати в якості останньої єврооблігації далеких траншей (при проміжних розрахунки в доларах США). Середня прибутковість єврооблігацій відповідних траншів складає в даний час близько 15% річних.
Три основних премії за ризик, які зазвичай розглядаються, це премії за недостатню ліквідність (від 2 до 5%, нами визначена в 3%), премія за менеджмент (також від 2 до 5%, нами визначена в 3%) і премія за ризик 2%.
Норма повернення капіталу становить 4%, тому що передбачається повне повернення капіталу після закінчення 25 років.
Таким чином, ставка дисконту нами визначена в 27%.
Для більш точного розрахунку нам необхідно врахувати внутрішню валютну інфляцію. Проте, в нашому розрахунку ми не припускаємо зростання доходів і витрат за рахунок інфляції (що, взагалі кажучи, не вірно) і припускаємо їх попередньо дефлірованний. Впливом внутрішньої валютної інфляції на коефіцієнт капіталізації ми нехтуємо.
ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ МЕТОДОМ КАПІТАЛІЗАЦІЇ
Маючи чистий дохід 121040 доларів США і ставку капіталізації 27%, ми отримуємо вартість об'єкта оцінки 448 300 (Чотириста сорок вісім тисяч триста) доларів США (включаючи ПДВ) або за курсом 24,8 руб. / дол. США 11117840 рублів з урахуванням ПДВ.
Таблиця 2.5. Узгодження
Вартість, дол США
Вага
Витратний підхід
66330
0,2
Підхід порівняльного аналізу продажів
459700
0,3
Прибутковий підхід
448300
0,5
РАЗОМ:
974330
Вартість об'єкта за нашими розрахунками, становить 8060000 (Вісім мільйонів шістдесят тисяч) рублів або за курсом 24,8 рубля / долар США 325 000 (Триста двадцять п'ять тисяч) доларів США з урахуванням ПДВ.

Висновок
Оцінка бізнесу, оцінка компанії - ці поняття ринкової економіки близькі і зрозумілі будь-якому професіоналу бізнесу на Заході. Ці терміни тепер часто звучать і в Росії. Оцінка вартості бізнесу (компанії) здійснюється за різними методиками, як західним, так і російським. У міру того як у нашій країні з'являються незалежні власники компаній і фірм, все гостріше стає потреба у визначенні ринкової вартості їх капіталу. Разом з тим, практика показує, що застосовуються зараз методи оцінки компанії за вартістю їх майна недосконалі, оскільки вони оцінюють фактично лише витрати на створення власності. Проте всі оцінки однозначно засновані, перш за все, на передумовах, що компанія є прозорою для акціонерів (потенційних акціонерів), менеджмент компанії працює в її інтересах і надається фінансова звітність є реальним відображенням справ в даній компанії.
Оцінка вартості бізнесу (компанії) є діяльністю, яку в різних ситуаціях часто доводиться здійснювати в ринковій економіці. Нею необхідно займатися і при оцінці підлягає продажу компанії-банкрута, і при визначенні того, на яку суму нормально працює відкрите акціонерне товариство має право випустити нові акції, і при обчисленні ціни, за якою будь-яке акціонерне товариство має викуповувати акції виходять з нього акціонерів. При цьому неважливо, про яку країну з ринковою економікою йдеться. Це універсально і стосується, відповідно до чинного законодавства, також Росії. У найбільш широкому сенсі предмет оцінки вартості компанії розуміється двояко. Перше його розуміння зводиться до традиційного зараз в нашій країні розуміння оцінки вартості бізнесу як оцінки компанії як юридичної особи. При такому підході характерне ототожнення оцінки вартості бізнесу з оцінкою майна цих компаній. Друге - і найбільш поширене в світі - розуміння оцінки бізнесу полягає в тому, щоб з'ясувати, скільки коштують не компанії, що заробляють ті чи інші доходи, а права власності, технології, конкурентні переваги та активи, матеріальні та нематеріальні, які дають можливість заробляти ці доходи . У цьому випадку, бізнес можна охарактеризувати як підприємницьку діяльність, спрямовану на виробництво і реалізацію товарів, послуг, цінних паперів, грошей або інших видів дозволеної законом діяльності з метою одержання прибутку.
Оцінка вартості бізнесу від початку залежить від того, у розрахунку на який сценарій його розвитку, тобто на який варіант рішення з приводу його подальшої долі, вона робиться. Тому грамотний підхід до бізнесу однозначно вимагає, щоб будь-яка його оцінка робилася в розрахунку на спочатку вказуються визначення вартості компанії, яких у принципі може бути два (з урахуванням проміжних рішень):
оцінка підприємства як діючого (on-going-concem);
оцінка ліквідаційної вартості компанії (у розрахунку на її ліквідацію, припускає припинення бізнесу).
Залежно від визначення вартості компанії застосовується той чи інший підхід до оцінки вартості бізнесу. Як було зазначено вище, у світовій практиці часто застосовуються три основні підходи: витратний, прибутковий, ринковий. Грубою помилкою в оцінки бізнесу є застосування до оцінки підходу, неадекватного визначення вартості, яка випливає із ситуації, конкретної соціально-економічної ситуації з розглянутої компанією.
У представленій роботі здійснено оцінку вартості одного з підприємств м. Барнаула на основі вивченого теоретичного матеріалу першого розділу. Обгрунтована ринкова вартість ЗАТ «Бірюса» виведена на підставі вивчених підходів склала 8060000 тис. крб.

Список використаної літератури
1. Федеральний закон № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"
2. Федеральний закон від 27 липня 2006 року N 157-ФЗ "Про внесення змін до Федерального закону" Про оціночної діяльності в Російській Федерації "
3. Розпорядження Уряду Російської Федерації від 6 квітня 2000 р. № 369-p "Про Концепцію розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації".
4. Постанова Уряду Російської Федерації від 6 липня 2001 р. № 519 "Про затвердження стандартів оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності".
5. Наказ Міністерства економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації (Мінекономрозвитку Росії) від 20 липня 2007 р. N 256 м. Москва «Про затвердження федерального стандарту оцінки" Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1) "
6. Наказ Міністерства економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації (Мінекономрозвитку Росії) від 20 липня 2007 р. N 255 м. Москва "Про затвердження федерального стандарту оцінки" Мета оцінки та види вартості (ФСО N 2) "
7. Наказ Міністерства економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації (Мінекономрозвитку Росії) від 20 липня 2007 р. N 254 ​​м. Москва "Про затвердження федерального стандарту оцінки" Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ N 3) ""
8. Валдайцев С. В. Оцінка бізнесу. Управління вартістю предпіятія. М.: Юніті, 2001, 720 с.
9. Григор'єв В.В., Островкін І.М. Оцінка підприємств: Майновий підхід: Навчальний практ. посібник - М.: Справа, 2000 224 с.
10. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка бізнесу. М.: Фінанси і статистика, 2007, 496с.
11. Доунс Дж. Фінансово-інвестиційний словник. М.: ИНФРА-М, 2007 586с.
12. Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В Оцінка бізнесу. С-Петербург: Питер Бук, 2005 416с.
13. Ковальов В.В. Фінансовий аналіз: Управління капіталом. Вибір інвестицій. Аналіз звітності. М.: Фінанси і статистика, 1996 432с.
14. Коупленд Том, Коллер Тім, Мкррін Джек. Вартість компаній: оцінка і управління / Пер. з англ. М.: ЗАТ "Олімп-Бізнес", 1999 576с.
15. С.Хадсон-Вілсон. Кількісні методи фінансового аналізу. М.: ИНФРА-М, 1996 336с.
16. Становлення оціночної діяльності в Росії М.: Інститут оцінки природних ресурсів, 2001 446 с.
17. Стоянова Є. Фінансовий менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с.
18. Сичова Г.І., Сичов В.О. Оцінка вартості підприємства Ростов-на-Дону, Фенікс, 2004 384 с.
19. Таль Г.К., Григор'єв В.В., Бадаєв Н.Д., Гусєв В.І., Юн Г.Б. Оцінка підприємств: дохідний підхід. Гільдія фахівців з антикризового управління. М., 2007 375с.
20. Хелферт Ерік. Техніка фінансового аналізу / Пер з англ. М.: ЮНИТИ. 2006, 640с.
21. Холт Р.Н. Основи фінансового менеджменту / Пер з англ. М.: Справа, 2003 128с.
22. Альошин О. Знай собі ціну. "Знання - сила", № 3, 2001 р С. 77-80
23. Джеймс М., Коллер Т. формуються ринки: особливості оцінки компаній / / Тне МсKinsey Quarterly, 2000, № 4 С. 8-10
24. Козлов А., Салун В. Скільки коштує "закрита" компанія? / / Ринок цінних паперів, 1999. № 16 С. 22-26
25. Козир Ю. Застосування теорії опціонів у практиці оцінки / / Ринок цінних паперів, 1999. № 11. С. 85-88
26. Лисенко К. Методи оцінки компаній-«цілей» в процесі ворожих захоплень. Російська практика / / Ринок цінних паперів 2001, № 11 С. 43-45
27. Павловец В.В. Введення в оцінку вартості бізнесу / / Аудит і фінансовий аналіз, № березні 2000 С. 20-25
28. Шипов В. Деякі особливості оцінки вартості вітчизняних підприємств в умовах перехідної економіки / / Ринок цінних паперів 2000, № 18 С. 91-99
29. Школярів Ю. Особливості оцінки російських компаній / / Ринок цінних паперів, 1998. № 4. С. 36-42
30. Яценко А. Оцінка нерухомості: витратний підхід. Журнал "Економіст", 2001, № 5 С. 52-57.
31. Яценко А., Лукашик П. Оцінка нерухомості: дохідний підхід. Фінансова газета 2001, № 14 С. 45-51.


[1] Другий рядок відрізняється від першого тим, що вона не враховує дисконту для постійних клієнтів (як правило - 10%) і засновників організації (до 70%).
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Фінанси, гроші і податки | Курсова
205.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка вартості підприємства 3
Оцінка вартості підприємства 2
Оцінка вартості підприємства бізнесу 2
Оцінка вартості підприємства бізнесу
Оцінка вартості промислового підприємства
Оцінка інвестиційної вартості кризового підприємства
Оцінка вартості підприємства ТОВ Солодкий рай
Оцінка вартості майна підприємства у процедурі банкрутства
Оцінка вартості підприємства для конкретних цілей
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru