Оцінка вартості об`єкта нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Федеральне агентство з освіти

Державна освітня установа вищої професійної освіти

Тульський державний університет

Кафедра ГІГ

Курсова робота

з дисципліни «Землекористування»

на тему:

«Оцінка вартості об'єкта нерухомості»

Виконав: ст. гр. 321651

Тюріна Т.А.

Перевірив: к.т.н., доц. каф ГІГ

Сушков С.Л.

Тула 2008

Загальні відомості. Опис об'єкта оцінки

Об'єктом оцінки земель в курсовій роботі є земельна ділянка площею 1500 кв. м, розташований за адресою: Росія, Тульська область, Киреевский район, м. Кирєєвськ, вул. Чкалова, д. 13.

Згідно Договору купівлі-продажу від 30.11.2002г. земельна ділянка з будівлями на ньому належить на праві власності Тюріної Тетяні Олександрівні на підставі наступних документів:

    • свідоцтва про державну реєстрацію права 71НА № 321135 від 10 листопада 2002 року;

    • копії технічного паспорта домоволодіння Киреєвського бюро технічної інвентаризація (інвентарний номер 20), складеного за станом на 2.06.1983 р.;

Ділянка прямокутної форми. Загальна площа ділянки складає 1500 м 2, в тому числі 1373,8 м 2 - незабудована (город - 733,8 м 2, плодовий сад - 600 м 2, двір - 40 м 2) і 126,2 м 2 - забудована площа, до якої належить одноповерховий будинок (65 м 2), прибудова (30,3 м 2), сараї (30,9 м 2).

До конструктивних елементів житлового будинку належать:

  • фундамент - бутовий стрічковий, глибина 1.5 м;

  • стіни з колод, з двох сторін обшиті тесом;

  • тесові перегородки;

  • перекриття дерев'яні утеплені;

  • дах шиферний;

  • підлоги дощаті з фарбуванням;

  • двері фільончасті

У внутрішній обробці приміщення слід відзначити оштукатурені стіни, обшивку стелі фанерою.

З основних комунікацій необхідно виділити центральний (сезонний) водопровід, мережеве газопостачання, опалення АОГВ. До будинку підведена вигрібна яма. Електропостачання представляє собою відкриту проводку, шнурові підвіси, вимикачі, розетки, щиток з лічильником, є підключення до телефонної лінії.

Будівельний об'єм житлового будинку дорівнює 200 куб. м.

1. Характеристика економічного оточення об'єкта

Для опису економічного оточення земельної ділянки, розташованої в м. Кирєєвськ Киреєвського району Тульської області, були використані матеріали друкованих видань та мережі Інтернет за грудень 2008р.

У результаті проведеного аналізу було встановлено, що у Кирєєвском районі Тульської області вартість однієї сотки землі для індивідуального житлового будівництва склала 10 000 руб. - 20 000 руб.

2. Визначення ринкової вартості

Поняття ринкової вартості, яке використовується у цій роботі, визначається на підставі Федерального Закону № 135-ФЗ від 29 липня 1998р.

Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, т. е.:

    • одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша не зобов'язана приймати виконання;

    • сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

    • об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку у вигляді публічної оферти;

    • ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки, і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;

    • платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

На ринкову вартість нерухомості впливають чотири основних об'єктивних чинника:

    1. попит,

    2. корисність,

    3. дефіцитність,

    4. отчуждаемость об'єкта нерухомості.

На відміну від ринкової вартості на ціну об'єкта нерухомості, як правило, впливає безліч суб'єктивних чинників: обмеження в часі на вчинення правочину у продавця або покупця, відсутність інформації про ринок в продавця або покупця, умови продажу, їх настрій на момент здійснення операції купівлі-продажу . Можна з певною часткою умовності стверджувати, що ринкова вартість об'єктивна, а ціна суб'єктивна. Хоча суб'єктивної може бути і вартість, наприклад, інвестиційна вартість інвестора, коли він готовий заплатити ціну більшу, ніж ринкова вартість, для того щоб бути монополістом в даному секторі ринку. Тому ринкова вартість на практиці повинна бути більше або менше, ніж ціна конкретної угоди.

Ринкова вартість більш точно, ніж інші вартості, відповідає умовам і цілям оподаткування, кредитування, компенсаційних виплат, пропозиції стартових цін на аукціонах і конкурсах, вкладення капіталу при здійсненні операцій купівлі-продажу, укладання договорів оренди, ренти довічного утримання, міни, внесення прав на землю в статутний капітал.

3. Оцінка права власності

У результаті операції купівлі-продажу від продавця до покупця переходить набір майнових прав. Саме ці права і виступають об'єктом оцінки.

Оцінка проводиться для прав власності на будівлі та споруди, а також прав використання землі.

Право власності - це певна сукупність правомочностей, що належать особі-правовласникові. Право власності - центральний правовий інститут в ринковій економіці.

Під терміном право власності розуміється право володіння, користування та розпорядження своїм майном, тобто здійснення власником комплексу прав за скоєння щодо належного йому майна будь-яких дій, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу, розпоряджатися ним іншим чином (ст.209 Цивільного кодексу РФ).

Суб'єктами права власності майна можуть бути приватні особи (юридичні або фізичні), держава (РФ або суб'єкти РФ), місцеве самоврядування (муніципальні освіти).

Законом можуть бути встановлені особливості набуття та припинення права власності на майно, володіння, користування і розпорядження майном залежно від виду суб'єкта прав власності, права яких в рівній мірі захищені державою. Законом також визначено види майна, які можуть перебувати лише у державній або муніципальній власності.

У загальному випадку право власності на майно, що має власника, може набувати інша особа на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна, а в разі смерті громадянина - переходити у спадщину до інших осіб відповідно до заповіту або законом.

Право власності на нерухомість виникає у набувача майна за договором з моменту його передачі (при підписанні акту здачі-приймання цієї нерухомості) та державної реєстрації і припиняється при відчуженні власником свого майна іншим особам, відмову власника від права власності, загибелі або знищення майна та при втраті права власності на майно в інших випадках, передбачених законом.

Примусового вилучення у власника майна законодавством не допускається, крім вилучення з таких підстав:

    • відчуження майна, яке в силу закону не може належати цій особі;

    • відчуження нерухомого майна у зв'язку з вилученням ділянки;

    • викуп безгосподарно містяться культурних цінностей, домашніх тварин;

    • реквізиція;

    • конфіскація;

    • відчуження майна у випадках, передбачених п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.

Вилучають майно на підставі рішення суду, якщо інший порядок звернення стягнення не передбачений законом або договором. Особа може відмовитися від права власності на належне йому майно, оголосивши про це або вчинивши інші дії, безумовно свідчать про його усунення від володіння, користування і розпорядження майном без наміру зберегти будь-які права на це майно.

Земельна ділянка, а також будівлі на ньому належать Тюріної Тетяні Олександрівні на праві власності на підставі Договору купівлі-продажу від 30.11.2002г.

4. Процедура оцінки

Визначення вартості нерухомого майна здійснюється з урахуванням всіх чинників, що впливає на ринок нерухомості в цілому. Для цих цілей проводиться збір та аналіз фонової та поточної інформації (банківські ставки, біржові котирування, рівні цін на матеріали, устаткування і роботу, закономірності зміни і т.д.) на дату оцінки.

При визначенні вартості використовувалися всі класичні підходи, тобто:

  1. Витратний підхід

  2. Порівняльний підхід

  3. Прибутковий підхід

Кожен з цих підходів призводить до отримання різних цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з підходів і встановити остаточну вартість об'єкта.

Визначення вартості об'єктів проводиться відповідно до законодавства Російської Федерації (Цивільний кодекс, Земельний кодекс), стандартами з оцінки нерухомості, затверджених Урядом РФ.

4.1 Витратний підхід

Витратний підхід грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без існуючих витрат.

Витратний підхід застосовують:

    • при оцінці нерухомості спеціального призначення;

    • проведення техніко-економічного аналізу для нового будівництва;

    • визначенні варіанту найкращого і найбільш ефективного використання;

    • оцінці нерухомості на пасивних ринках;

    • перевірці результатів, отриманих іншими методами (підсумкове узгодження вартості);

    • забезпеченні поимущественного оподаткування;

    • накладення арешту, коли потрібно відокремити вартість будівель від вартості землі;

    • розрахунку прибуткового оподаткування: вартість зносу будівель і споруд вираховують із оподатковуваного доходу.

Витратний підхід показує вартість або відновну, або вартість заміщення за вирахуванням зносу, збільшену на вартість землі.

Відмінності між термінами вартість відтворення і вартість заміщення полягає в наступному:

вартість відтворення - це вартість будівництва в поточних цінах точної копії будівлі або споруди з використанням точно таких же будівельних матеріалів і технологій

вартість заміщення - це вартість будівництва в поточних цінах будівлі або споруди, що мають еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованих із сучасних матеріалів за сучасними технологіями.

До розрахунку ми приймаємо вартість заміщення.

4.2 Порівняльний підхід

Порівняльний підхід грунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі - продажу за аналогією, тобто грунтуючись на інформації про аналогічні угоди.

Звідси випливає, що даний підхід грунтується на принципі заміщення.

Основні процедури при даному підході:

  1. дослідження ринку з метою збору інформації про сучасні угодах і публічних пропозиціях;

  2. відбір інформації з метою підвищення її достовірності;

  3. вибір одиниці виміру;

  4. порівняння оцінюваного об'єкта з відібраними об'єктами;

  5. встановлення вартості шляхом аналізу порівняльних характеристик.

Даний підхід включає в себе збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах, схожих з оцінюваним. Ціни об'єктів-аналогів потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного (табл.1).

Таблиця 1.

Параметри

Оцінюваний об'єкт

Об'єкт порівняння № 1

Коригування%

Об'єкт порівняння № 2

Коригування%

Ціна в $


8000


12000


Ціна, руб


200000

-5

250000

-5

Дата оцінки

11.12.2008

11.12.2008


11.12.2008


Вид використання

ІЖД

ІЖД

0

ІЖД

0

Розташування

р. Кирєєвськ

р. Кирєєвськ

0

р. Кирєєвськ

+10

Право власності

Повне

Повне

0

Повне

0

Площа, м 2

65

60

0

80

-5

Площа земельної ділянки, м 2

1500

1350

+10

1550

0

Вид угоди

Продаж

Продаж

0

Продаж

0

Якість обробки

Хор

Хорошее.

+10

Хор

0

Якість конструкцій

Хор

Хор

0

Уд

+10

Якість під'їзних шляхів

Хор.

Хор

0

Хор.

0

Загальна коригування



+15


+10

Вартість 1 м 2 в руб.

4385,12

4331,10

4833,52

4125

4437,5

Ваговий фактор об'єкта в цілому


0,5


0,5


Вартість об'єкта

285032,8





4.3 Прибутковий підхід

Прибутковий метод використовує у своїх розрахунках метод капіталізації прибутку, який в свою чергу грунтується на принципі очікування.

Основні етапи:

  1. оцінка потенційного валового доходу на основі поточних ставок прибутковості на ринку. Такий показник називається оптимальною або ринковою ставкою;

  2. оцінка витрат, які потім відраховуються з валового доходу;

  3. розрахунок витрат, які також віднімаються з валового доходу;

  4. отриманий таким чином дохід потім перераховується в поточну вартість.

5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки

Нерухомість - це майно, яке може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки вибирається один із способів використання, який називається найкращим і найбільш ефективним використанням (ННІ).

Поняття ННІ увазі поряд з вигодами для власника нерухомості також особливу суспільну користь. Мається на увазі, що визначення ННІ є результатом суджень фахівця на основі його аналітичних навичок, висловлюючи тим самим думку цього фахівця. Надалі положення про ННІ представляє собою посилку для подальшої вартісної оцінки об'єкта.

Для того, щоб використовувати підходи до оцінки вартості, а також дати відповідь про доцільність подальшого існування наявних на ділянці поліпшень, визначення ННІ проводиться в два етапи:

  1. Для земельної ділянки як вільного.

  2. Для земельної ділянки з наявними поліпшеннями.

5.1 Аналіз найкращого використання земельної ділянки як вільного

При проведенні даного аналізу передбачається, що ділянка землі є незабудованим, або може бути звільнений шляхом знесення існуючих будинків і споруд.

У результаті аналізу виявлено, що найкращим використанням ділянки як незабудованої буде збереження на ній житлового об'єкта.

5.2 Аналіз найкращого використання земельної ділянки з поліпшеннями

Даний аналіз дозволяє визначати ННІ для ділянки з уже наявними поліпшеннями. У цьому випадку враховуються:

    • можливі обмежувальні умови;

    • характер найближчих околиць (забудови);

    • під'їзні шляхи (зупинки громадського транспорту);

Також при розгляді питання про ННІ враховується:

      1. Законодавчо дозволене використання.

Не виявлено документальне законодавчо встановлене обмеження на використання оцінюваного об'єкта як житлового.

      1. Фізично можливе використання.

На дату оцінки фізичний стан об'єкта відповідає сучасним вимогам, що пред'являються до житлових об'єктів, і дозволяє подальше використання об'єкта в зазначених цілях.

      1. Фінансово доцільне і максимально продуктивне використання.

У даному випадку передбачається, що на існуючих площах можливе збереження існуючого об'єкта житлового будівництва, тому що це представляється найбільш фінансово доцільним.

У результаті проведеного аналізу встановлено, що найкращим і найбільш ефективним використанням буде бути використання даного об'єкта як житлового.

  1. Розрахунок вартості

    1. Витратний метод

Кошторисна вартість будівництва визначається нами укрупнено по збірках УПВС (укрупнені показники відновної вартості), або по збірках К о - ІНВЕСТ.

Вартість будівництва, монтажних робіт, в поточних цінах визначається шляхом множення індексів на відповідну базисну кошторисну вартість (тобто вартість у цінах 1969р., 1984р., 1991р. Або 2001рр.), Розраховану з використанням кошторисно-нормативної бази, з урахуванням:

- Витрат на зарплату;

- Витрат на експлуатацію машин і механізмів;

- Витрат на вантажоперевезення;

- Витрат на матеріали та обладнання;

- Накладних витрат;

- Непередбачених витрат;

- Планових накопичень;

- ПДВ.

    1. Розрахунок вартості заміщення

Виходячи з кошторисної вартості будівництва, у цінах жовтня 2008 року, вартість заміщення оцінюваного об'єкту складе (табл.2):

Таблиця 2.

п / п

Найменування об'єкта

Вартість одиниці об'єму, руб. / М 3

Об'єм, м 3

Базова вартість об'єкта, руб.

Вартість об'єкта у ринкових цінах, крб.

1

2

3

4

5

6

1.

Житловий індивідуальний будинок

28,7

200

5740


2.

Вартість об'єкта в цінах 1969

28,7

200

5740


3.

Коеф. переходу до базисних цінами 1984

1,18




4.

Коеф. переходу до базисних цінами 1991

1,59


11 443,3


5.

Коеф. переходу до цін на дату оцінки

53,5




6.

Загальний коефіцієнт перерахунку

100,3767



576162,26

7.

Вартість кредитування

18%



103709,21

8.

Прибуток забудовника,%

12%



69139,47

9.

Сумарна вартість з об'єкта, руб.




749010,94

6.2.1 Визначення загального зносу

З плином часу відносна вартість будівель і споруд знижується з різних причин: знос споруд у процесі експлуатації; несприятливий вплив навколишнього середовища; зміни технологій; вплив інших зовнішніх факторів.

Отже, знос - це втрата корисності, а значить, і вартості по будь-якої причини. При витратному підході знос вимірюють у поточних цінах у зіставленні з поточною відновною вартістю.

Сумарний знос оцінюють, використовуючи непрямий або прямий підхід.

При непрямому підході вартість об'єкта, отриману в результаті застосування ринкового чи дохідного підходу (або їх обох), віднімають із суми повної відновної вартості будівель і вартості землі.

Прямий підхід - оцінка кожного виду зносу для кожного компонента оцінюваної власності. У ситуації, що протягом тривалого часу вітчизняній практиці виділялися два види зносу: фізичний і моральний. В існуючій практиці оцінки нерухомості враховують три види зносу:

    • фізичний,

    • функціональний,

    • економічний (зовнішній).

Фізичний знос (фізична старіння) - це втрата будівлею з плином часу міцності, стійкості, зниження тепло-і звукоізоляційних властивостей, водо-і повітронепроникності (будь-який фізичний знос будівлі).

Функціональний знос (функціональне або технічне старіння) - зниження вартості оцінюваного об'єкта через невідповідність моді (духові часу), недостачі або надлишку чого-небудь (наприклад, система опалення відстала від сучасних стандартів, фундаменти більш потужні, ніж необхідно, або планування квартири передбачала комунальне заселення і т. д.). Даний вид зносу, в основному, залежить від рівня науково-технічного прогресу в промисловості, будівництві та архітектурі.

Економічний знос (зовнішнє старіння, економічне старіння або застарівання за місцем розташування, або застарівання через навколишнього середовища). Наприклад, перевантаженість вулиці автомобільним рухом, будівництво екологічно шкідливого підприємства поблизу об'єкта оцінки, економічний спад виробництва і т. д.

Фізичний і функціональний знос можуть бути переборні і усунути.

Усувний знос - витрати на усунення або виправлення дефекту менше, або рівні загальної очікуваної доданої вартості (очікуваних потенційних вигод). Якщо ж витрати на усунення або виправлення дефекту більше, ніж очікувана додана вартість (очікувані потенційні вигоди), то знос - непереборний.

Економічний знос завжди непереборний.

Виділяють три найбільш поширені методи визначення оцінювачами ступеня зносу: метод розбивки по компонентах (визначенням зносу по кожному компоненту будівлі з подальшим підсумовуванням); метод терміну життя (заснований на співвідношенні термінів служби і життя будівлі); метод порівняння продажів (метод ринкової вибірки), що використовує ринкові дані об'єктів-аналогів.

Сума всіх трьох видів зносу - це накопичений (сумарний) знос:

І = 1 - (1-Ф) (1-У) (1-Е),

де Ф - фізичний знос,

У - функціональний знос,

Е - економічний знос.

Після обстеження будівлі мною встановлено, що фізичний знос складає 65%.

Функціональний знос виявляється в результаті недоліків проектування. У результаті обстеження встановлено, що на об'єкті оцінки функціональний знос відсутня.

Знос зовнішнього впливу - економічний визначається як зниження функціональної придатності будівлі. Економічний знос у даному випадку також відсутній.

Отже, загальний знос складає:

І = 1 - (1-0,65) = 0,65 (65%).

Відновлювальна вартість з урахуванням зносу дорівнює:

У ст = 749010,94 - 749010,94 ∙ 0,65 = 262153,829 (грн.)

6.3 Прибутковий підхід

Прибутковий підхід являє собою процедуру оцінки вартості виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх доходів, які принесе ця нерухомість.

У даній роботі буде використовуватися метод дисконтування надходжень готівки, а також метод прямої капіталізації (Метод Елвуда)

Капіталізація доходу - сукупність прийомів і методів, що дозволяють оцінити вартість об'єкта на основі його потенційної здатності приносити дохід в процесі залишилася економічного життя за умови використання активу найбільш ефективним чином. Прибутковий підхід передбачає, що ринкова вартість нерухомості визначається поточною вартістю прав на очікувані в майбутньому вигоди від володіння власністю.

Тому капіталізація доходу - процес перерахунку потоку майбутніх доходів в єдину суму поточної вартості на основі функцій складного відсотка. При капіталізації чистий операційний дохід, принесений оцінюваним об'єктом, ділять на загальний коефіцієнт капіталізації, під яким розуміють ставку, що використовується для перерахунку потоку доходів в єдину суму поточної вартості. Зазвичай дана ставка відображає ситуацію на ринку взаємозв'язок між вартістю нерухомості і приносяться цим об'єктом власності доходом.

Загальний коефіцієнт капіталізації складається з двох складових: ставки дисконту, тобто ставки доходу на інвестиції і ставки відшкодування або норми повернення інвестицій.

Загальна ставка або загальний коефіцієнт капіталізації рівні відношенню чистого операційного доходу до вартості об'єкта нерухомості.

Ставка дисконту відображає норму прибутку на вкладений капітал і складається з процентної ставки (необхідна норма прибутку на позиковий капітал) і ставки доходу (необхідна норма прибутку на власний капітал). Ставка дисконту зазвичай складає велику частину загальної ставки капіталізації і враховує надійність вкладення, ризик, ліквідність і витрати на управління інвестиціями.

Дохід на інвестиції, тобто грошову суму, яка може бути отримана інвестором за користування його грошима і ризик неповернення інвестицій, називають віддачею. Розрізняють два види віддачі:

поточна - відношення доходу за певний період до суми інвестицій;

кінцева - відношення суми доходу за весь прогнозний період проекту до суми інвестицій.

Ставка відшкодування або норма повернення капіталу характеризує відшкодування капіталу за роками експлуатації об'єкта нерухомості і по суті являє норму окупності капіталовкладень. Її застосовують тільки до тієї частці капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду. Ставка відшкодування не враховується у ставці капіталізації земельної власності, оскільки це актив з нескінченним строком користування.

При використанні прибуткового підходу виділяють два основні методи оцінки нерухомості:

    • прямої капіталізації,

    • дисконтування майбутніх грошових потоків.

Вибір цих методів для подальшого застосування залежить від виду об'єктів нерухомості, економічного терміну її служби, а також від якості, кількості та тривалості надходження доходу. При цьому якість і кількість інформації по об'єктах-аналогах також впливає на визначення ставки і вибір методу оцінки ставки відшкодування. Як метод прямої капіталізації, так і метод дисконтування майбутніх доходів за періодами можна використовувати в поєднанні з методом визначення вартості за залишковим принципом.

Метод прямої капіталізації застосовують при наявності достатньої кількості даних з оцінки розміру отримуваного доходу від об'єкта нерухомості, а також у разі, якщо протягом певного часу не очікується значних відхилень від прогнозованого доходу.

Метод прямої капіталізації дозволяє перетворити щорічний стабільний дохід від об'єкта в його вартість. Під стабільним доходом, як вказувалося раніше, розуміють дохід, очікуваний від використання оцінюваної власності протягом типового для прогнозного періоду року, приведений до поточної вартості.

При застосуванні цього методу окремо повернення капіталу і дохід від інвестицій не визначають, так як метод не враховує прогнозів інвестора і очікувань на ринку нерухомості протягом передбачуваного строку володіння власністю, динаміки доходів і змін вартості майна.

Метод передбачає ставлення стабільного або середньорічного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

,

де Д - дохід за рік (руб);

З к - ставка капіталізації.

Методи розрахунку чистого доходу і коефіцієнта капіталізації розглянуті раніше.

Метод прямої капіталізації використовують для оцінки майнових прав, вартості окремих фізичних компонентів об'єкта нерухомості (землі і поліпшень), для фінансових складових вартості об'єкта (власний і позиковий капітал). При цьому застосовують показник доходу, в залежності від якого істота і назву коефіцієнта капіталізації, розрахованого на його основі, змінюється.

6.3.1 Визначення ставки капіталізації

Ставка капіталізації являє собою сумарну ставку, що складається з:

В якості базової ставки зазвичай використовують:

  1. ставка рефінансування ЦБ РФ;

  2. ставка за банківськими кредитами провідних комерційних банків (ВТБ, Ощадбанк, Газпром).

Ставка рефінансування на 5 грудня 2008 року становить 13% річних у рублях.

Ставка за кредитами великих банків від 10 до 14% річних у рублях.

В якості безризикової ставки приймаємо 12% річних у рублях.

Далі крім безризикової ставки повинні враховуватися:

  • ризик інвестування в даний об'єкт, що враховує додаткові ризики при вкладенні в об'єкти нерухомості в порівнянні з найбільш ліквідними активами (цінні папери).

На сьогодні даний ризик оцінюється приблизно в 5%.

  • Поправка на управлінський менеджмент і показник ліквідності.

Дана сумарна поправка на сьогодні становить 7,5-9%.

Таким чином ставка капіталізації складе 19% річних (грн.)

У зв'язку з тим, що оцінюється нерухомість не належить до розряду дохідної, а використовується в якості особистого житла, даний похід не розглядається.

6.3.2 Визначення прибутковості об'єкта

З огляду на те, що оцінюваний об'єкт не належить до розряду прибуткових, тобто не призначений для отримання такого - розрахунок за даним методом не проводився.

6.4 Визначення вартості будови

У результаті проведеного аналізу були отримані наступні результати: вартість нерухомості при порівняльному підході склала 220052,3 руб., При витратному підході - 765 342,2 руб. Виходячи з того, що нерухомість не є доходної для витратного та порівняльного методів приймаємо рівні ваги по 0,5. Отже, вартість будови буде дорівнює:

Ст-ть стор = 0,5 С р + 0,5 З = 0,5 ∙ 285032,8 + 0,5 ∙ 749010,94 = 517021,87 (грн.)

Вартість 1 кв. м складе 7 954,18 руб.

7. Визначення вартості земельної ділянки

Вартість земельної ділянки може бути розрахована одним із двох способів:

1 - порівняльний спосіб

2 - спосіб залишку

Виходячи з наявних даних, вибираємо спосіб залишку, згідно з яким вартість безпосередньо ділянки визначається як різниця між відновною вартістю з урахуванням зносів і усередненої вартістю по доходному та порівняльного методів:

Ст-ть З.У. = (Д - З) / 2 - У ст,

де Д - вартість земельної ділянки по прибутковому методом,

С р - вартість з порівняльного методу,

У ст - відновна вартість з урахуванням зносів.

У нашому випадку при Д = 0 дана формула має вигляд:

Ст-ть З.У. = С - У ст,

Таким чином:

Ст-ть З.У. = 285032,8 - 262153,83 = 22 878,97 (грн.)

Вартість оцінюваного земельної ділянки дорівнює 22 878,97 руб., Вартість однієї сотки землі складе 1525,26 руб.

Висновок

У результаті розрахунків мною отримана ринкова вартість будови, складова 517 021,87 руб., І ринкова вартість земельної ділянки, яка складає 22 878,97 руб.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Сільське, лісове господарство та землекористування | Курсова
110.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2
Визначення вартості об`єкта нерухомості
Розр т вартості об`єкта нерухомості
Оцінка об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єктів нерухомості не завершених будівництвом
Оцінка екологічних чинників при визначенні вартості об`єктів нерухомості
Оцінка ринкової вартості і вартості відновлювального ремонту автомобіля ВАЗ-21070
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru