Оцінка вартості бізнесу

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Зміст:
Введення
1.1. Бізнес як об'єкт оцінки
1.2. Принципи оцінки бізнесу
1.3. Підходи і методи використовувані в оцінці бізнесу
2. Оцінка підприємства (бізнесу) на прикладі ТОВ Мілана
2.1. Загальні відомості
2.2. Основні припущення і обмежують умови
2.3. Мета оцінки
2.4. Ринкова вартість об'єкта оцінки
2.5. Соціально-економічне становище регіону, розташування об'єкта оцінки
2.6. Аналіз середовища місця розташування
2.7. Характеристика ринку підприємства
2.8. Загальна характеристика фірми
2.9. Аналіз фінансового стану об'єкта оцінки
2.10.Імущественний (витратний) підхід
2.11. Ринковий (порівняльний) підхід
2.12. Оцінка бізнесу дохідним підходом
2.13. Узгодження отриманих результатів
Висновок
Список літератури


Введення

В існуючій економіці оціночна діяльність виступає важливим і необхідним доповненням до бухгалтерського обліку. Бухгалтерський облік виконує свої завдання, але не може об'єктивно врахувати чинники поза організації, наприклад зміна ринкової вартості об'єктів нерухомості, основних засобів, нематеріальних активів. Незалежна оцінка дозволяє відновити об'єктивно упущені бухгалтерським урахуванням зміни і відновити реальну вартість об'єктів.
Крім того, часто виникають випадки, коли необхідно оцінити вартість майна, раніше не перебував на бухгалтерський облік або перебував на обліку за «нульовий» вартості. У всіх випадках оцінювачі, визначивши вартість, дадуть можливість відновити реальну вартість об'єкта і відобразити її в бухгалтерському обліку. Акт незалежної оцінки, підкріплений наказом керівника підприємства - об'єктивне підгрунтя для внесення змін в дані бухгалтерського обліку. Незалежна оцінка значно підвищує довіру інвесторів, кредиторів та інших зацікавлених організацій до даних, наданих бухгалтерією, бізнес-планів, кредитних заявок.
Крім того, незалежна оцінка може допомогти підприємцю у спірних ситуаціях. Наприклад, при оцінці майна кредитним відділом банку. Ризик-менеджери банку безпосередньо зацікавлені в заниженні вартості активів, оскільки заниження знижує ризики банку. Незалежна оцінка дозволяє уникнути упередженості та однобічності в оцінці.
Оціночна діяльність може вестися на підставі відповідної ліцензії.
Метою даної курсової роботи вивчення оцінки вартості підприємства на прикладі ТОВ Мілана.

1.1. Бізнес як об'єкт оцінки

Бізнес не просто набір майна. Бізнес це і система відносин, що складаються навколо цього майна. Бізнес - це здатність набору майна приносити додану вартість .. А раз так, то і оцінка бізнесу не зводиться до оцінки майнового комплексу. Є щось ще, що і створює додану вартість. Цим «щось» є нематеріальні активи. І саме вони збільшують вартість вашої компанії, в порівнянні з вартістю майнового комплексу. Саме вони, ці нематеріальні активи, є інструментом «вилучення» доданої вартості з майна (або з інформації). І вони ж сприяють збільшенню вартості «матеріальної складової», шляхом капіталізації прибутку.
У 1990 році професорами Гарвардської школи економіки Девідом Нортоном і Робертом Капланом було проведено дослідження з метою виявити нові способи підвищення ефективності діяльності та досягнення цілей бізнесу. Проводячи дослідження, Нортон і Каплан керувалися такою гіпотезою: управління за допомогою фінансових показників не дає достатньої інформації для прийняття правильних і своєчасних управлінських рішень. Підставою для такого твердження став розрив між балансовою та ринковою вартістю компаній. Згідно з даними по 3500 американським компаніям у 1978 році становив 5%, то до 1998 року по бухгалтерській вартості компанії недооцінювали себе на 72%. Причиною такого розриву стало поступове, але неухильне збільшення вартості нематеріальних активів - таких як інтелектуальний капітал, інновації, репутація - у загальній вартості компаній. Стандарти фінансової звітності (GAAP, IAS) ніяк не враховували подібних економічних умов. Не дивно, що інвестори також стали відмовлятися від такого джерела інформації про стан компанії, як бухгалтерська звітність ь.
Таким чином, якщо ви, як підприємець, власник бізнесу, не дбаєте про оцінку нематеріальних активів, то ви самі сприяєте заниження реальної вартості вашого бізнесу, зводячи її тільки до вартості матеріальних активів.
Оцінка бізнесу - це оцінка ринкової вартості власного капіталу підприємства або будь-якої його частини (наприклад, 10%-ного пакету акцій). Оцінка вартості акцій підприємства може розглядатися як окремий випадок оцінки бізнесу. Відразу обмовимося: оцінка бізнесу і оцінка ринкової вартості майна - це далеко не тотожні поняття, тому що оцінка бізнесу передбачає визначення вартості підприємства для власника (який, припустимо, вирішив його продати), а частина активів, тобто майна, як відомо, може фінансуватися за рахунок позикового капіталу.
Визнано, що будь-які зміни в управлінні підприємством повинні дозріти, тобто мати об'єктивну грунт для своєї появи. І, мабуть, саме зараз ринок пред'являє все більш жорсткі вимоги до ефективності управління.
Фахівці вважають, що не знати, скільки коштує твоє підприємство зараз тотожно нерозумінню свого місця на ринку і стратегічних пріоритетів розвитку. Зрозуміло, що будь-яка стратегія підтримується конкретними управлінськими діями. При цьому створення структурного підрозділу, що дає у будь-який момент відповідь на питання про вартість підприємства, це тільки перший крок. За ним повинна послідувати ланцюжок чітко взаємопов'язаних кроків з постановки системи управління вартістю.

1.2. Принципи оцінки бізнесу

Можна виділити три групи принципів оцінки:
· Засновані на уявленнях власника;
· Пов'язані з експлуатацією власності;
· Зумовлені дією ринкового середовища.
Велика кількість принципів не означає, що можна застосувати їх всі відразу. У кожному випадку виділяються основні та допоміжні принципи.
Коли мова йде про принципи, то з'являються лише основні закономірності поведінки суб'єктів ринкової економіки. У реальному житті цілий ряд чинників може спотворювати їх дію. Наприклад, державне втручання іноді спотворює реалізацію тих чи інших принципів оцінки.
Недосконалість ринкових відносин, характерне для етапу переходу до ринкової економіки, ще більше деформує дію принципів оцінки. З цих причин принципи оцінки відбивають лише тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринкових відносин, а не гарантують такої поведінки.
Разом з тим, у міру розвитку в нашій країні ринкових відносин дію об'єктивних принципів оцінки бізнесу буде посилюватися.
Розглянемо першу групу принципів.
Ключовим критерієм вартості будь-якого об'єкта власності є його корисність. Бізнес має вартістю тільки в тому випадку, коли може бути корисний реальному потенційному власнику.
Корисність для кожного споживача індивідуальна, але якісно і кількісно визначена в часі, в просторі і вартості. Однак як загальну корисність об'єкта для власника в ринковій економіці можна виділити його здатність приносити дохід.
Корисність бізнесу - це його здатність приносити прибуток у даному місці і протягом даного періоду часу. Чим більше корисність, тим вище величина оцінної вартості.
Принцип корисності полягає в тому, що чим більше підприємство здатне задовольняти потребу власника, тим вища його вартість.
З точки зору будь-якого користувача оцінна вартість підприємства не повинна бути вище мінімальної ціни на аналогічне підприємство з такою ж корисністю.
Крім того, за об'єкт не розумно платити більше, ніж може коштувати створення нового об'єкта з аналогічною корисністю в прийнятні терміни. І ще один аспект застосування принципу корисності: якщо інвестор аналізує потік доходу, то максимальна ціна буде визначатися за допомогою вивчення інших потоків доходів з аналогічним рівнем ризику і якості.
При цьому заміщає об'єкт не обов'язково повинен бути точною копією, але повинен бути схожий на оцінюваний об'єкт, і власник розглядає його як бажаний замінник.
Кордони «простору однаково бажаних замінників» визначаються потребами і бажанням користувача. Припустимо, що деякий суб'єкт хоче придбати у свою власність кондитерське підприємство, що виробляє цукерки.
При цьому він порівнює ціни на аналогічні підприємства з цінами на фабрики, що виробляють печиво, пряники, пастилу і хліб. Крім того, покупець не завжди обмежений бізнесом одного і того ж типу. Таким чином, можна виділити ще один методологічний принцип оцінки вартості підприємства - це принцип заміщення. Він визначається наступним чином: максимальна вартість підприємства визначається найменшою ціною, за якою може бути придбаний інший об'єкт з еквівалентною корисністю.
З принципу корисності випливає ще один принцип оцінки - принцип очікування або передбачення.
Звичайно, минуле і сьогодення бізнесу є важливим, проте його економічну оцінку визначає майбутнє. Минуле і сьогодення стан бізнесу є лише вихідною основою, ключем до розуміння майбутньої поведінки.
Корисність будь-якого бізнесу, підприємства визначається тим, у скільки сьогодні оцінюються прогнозовані майбутні вигоди (доходи). На оцінці підприємства безпосередньо позначається уявлення про чисту віддачі від функціонування підприємства і очікувана виручка від перепродажу.
При цьому дуже важлива величина, якість і тривалість очікуваного майбутнього потоку доходу. Проте очікування щодо цього потоку можуть змінюватися. Принцип очікування можна визначити наступним чином. Очікування - це визначення поточної вартості доходу або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння даним підприємством.
Друга група принципів оцінювання зумовлена ​​експлуатацією власності і пов'язана з поданням виробників.
Прибутковість будь-якої економічної діяльності визначається чотирма факторами виробництва: землею, робочою силою, капіталом і управлінням. Прибутковість бізнесу - це результат дії всіх чотирьох факторів, тому вартість підприємства як системи визначається на основі оцінки доходу.
Для оцінки підприємства потрібно знати внесок кожного фактора у формування доходу підприємства. Звідси випливає ще один принцип оцінки - принцип внеску, який зводиться до наступного: включення будь-якого додаткового активу в систему підприємства економічно доцільно, якщо отримуваний приріст вартості підприємства більше витрат на придбання цього активу.
Кожен фактор має бути оплачений з доходів, що створюються даною діяльністю. Оскільки земля фізично нерухома, фактори робочої сили, капіталу та управління повинні бути залучені до неї. Це означає, що спочатку повинна бути проведена компенсація за ці чинники, і залишкова сума грошей йде в оплату користування земельною ділянкою її власнику.
Залишкова продуктивність може бути результатом того, що земля дозволяє користувачеві отримувати максимальні доходи або до межі зменшувати витрати. Наприклад, підприємство буде оцінено вище, якщо земельна ділянка буде забезпечувати більш високий дохід, або якщо його положення дозволяє мінімізувати витрати. Залишкова продуктивність земельної ділянки визначається як чистий дохід, віднесений до земельної ділянки, після того як сплачені витрати на менеджмент, робочу силу і експлуатацію капіталу. Це принцип залишкової продуктивності.
Фактори виробництва оцінюються не самі по собі, а з урахуванням періоду їх відтворення, місця в обороті капіталу. З цієї точки зору застаріле технологічне обладнання вимагає повної заміни, оплати демонтажу та монтажу нового обладнання, що повинно враховуватися при оцінці вартості підприємства.
І, навпаки, висококваліфікований склад робочої сили повинен оцінюватися з точки зору зміни чи незмінності виду виробничої діяльності; висококваліфікованих працівників, що мають великий досвід роботи на застарілому обладнанні, важче перевчити. Всі ці фактори повинні бути враховані покупцем.
Зміна того чи іншого фактора виробництва може збільшувати або зменшувати вартість об'єкта. З цього важливого положення економічної теорії випливає ще один принцип оцінки бізнесу, зміст якого можна звести до наступного: у міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва, чиста віддача має тенденцію збільшуватися швидше темпу зростання витрат, проте після досягнення певної точки загальна віддача, хоча і зростає , проте вже сповільнюються темпи.
Це уповільнення відбувається до тих пір, поки приріст вартості не стане менше, ніж витрати на додані ресурси. Цей принцип базується на теорії граничного доходу і називається принципом граничної продуктивності.
Підприємство є системою, однією з закономірностей розвитку та існування якої є збалансованість, пропорційність її елементів. Найбільша ефективність підприємства досягається при об'єктивно обумовленої пропорційності факторів виробництва. Різні елементи системи підприємства повинні бути узгоджені між собою по пропускній здатності й іншим характеристикам. Додавання будь-якого елемента в систему, що приводить до порушення пропорційності, призводить до зростання вартості підприємства.
Отже, при оцінці вартості підприємства необхідно враховувати принцип збалансованості (пропорційності), згідно з яким максимальний дохід від підприємства можна отримати при дотриманні оптимальних величин факторів виробництва.
Одним з важливих моментів дії даного принципу є відповідність розмірів підприємства потребам ринку. Так, якщо підприємство є занадто великим для задоволення потреб ринку, то його ефективність падає, особливо якщо утруднена доставка ресурсів або товарів.
Третя група принципів безпосередньо обумовлена ​​дією ринкового середовища.
Провідним фактором, що впливає на ціноутворення в ринковій економіці, є співвідношення попиту і пропозиції. Якщо попит і пропозиція перебувають у рівновазі, то ціни залишаються стабільними і можуть збігатися з вартістю, особливо в умовах досконалого ринку.
Якщо ринок пропонує незначне число прибуткових підприємств, тобто попит перевищує пропозицію, то ціни на них можуть перевищити їх вартість. Якщо на ринку має місце надлишок підприємств-банкрутів, то ціни на їх майно виявляться нижче реальної ринкової вартості.
У довгостроковому аспекті попит і пропозиція є відносно ефективними силами у визначенні напрямку зміни цін. Але в короткі проміжки часу сили попиту і пропозиції можуть і не мати можливості ефективно працювати на ринку майна підприємств. Ринкові спотворення можуть бути наслідком монопольного становища власників. Крім того, на цей ринок можуть впливати державні механізми контролю. Наприклад, органи влади можуть встановити контроль над продажем підприємств.
Як вже зазначалося, корисність визначена в часі і просторі. Ринок враховує цю визначеність, перш за все, через ціну. Якщо підприємство відповідає ринковим стандартам, характерним у даний час для даної місцевості, то ціна на нього буде коливатися навколо середньоринкового значення; якщо ж об'єкт не відповідає вимогам ринку, то це, як правило, відбивається через більш низьку ціну на це підприємство.
З дією такої закономірності пов'язаний інший принцип - принцип відповідності, згідно з яким підприємства, які не відповідають вимогам ринку по оснащеності виробництва, технології, рівнем прибутковості і т. д., швидше за все, будуть оцінені нижче середнього.
З принципом відповідності пов'язані принципи регресії і прогресії. Регресія має місце, коли підприємство характеризується зайвими стосовно до даних ринкових умов поліпшеннями. Ринкова ціна такого підприємства ймовірно не буде відбивати його реальну вартість і буде нижче реальних витрат на його формування. Прогресія має місце, коли в результаті функціонування сусідніх об'єктів, наприклад, об'єктів, що забезпечують поліпшену інфраструктуру, ринкова ціна даного підприємства, швидше за все, виявиться вище його вартості.
На ціноутворення впливає конкуренція. Якщо галузь, в якій діє підприємство, приносить надлишкову прибуток, то у вільній ринковій економіці в цю область намагаються проникнути і інші підприємці. Це збільшить пропозицію в майбутньому і знизить норму прибутку.
В даний час багато наших підприємств отримують надприбутки тільки в результаті свого монополістичного становища і в міру загострення конкуренції їх доходи будуть помітно скорочуватися. Звідси випливає, що при оцінці вартості підприємств слід враховувати ступінь конкурентної боротьби в даній галузі в даний час і в майбутньому.
Зміст принципу конкуренції зводиться до наступного: якщо очікується загострення конкурентної боротьби, то при прогнозуванні майбутніх прибутків даний фактор можна врахувати або за рахунок прямого зменшення потоку доходів, або шляхом збільшення фактора ризику, що знову ж таки знизить поточну вартість майбутніх доходів.
Вартість бізнесу визначається не тільки внутрішніми факторами, але, багато в чому, - зовнішніми. Вартість підприємства, вартість його майна в значній мірі залежить від стану зовнішнього середовища, ступеня політичної та економічної стабільності в країні. Звідси випливає, що при оцінці підприємства необхідно враховувати принцип залежності від зовнішнього середовища.
Зміна політичних, економічних і соціальних сил впливає на кон'юнктуру ринку і рівень цін. Внаслідок цього вартість підприємства змінюється.
Отже, оцінка вартості підприємства має проводитися на певну дату. У цьому полягає суть принципу зміни вартості. З цього принципу випливає, що для того, щоб розглянути можливі способи використання даного підприємства, необхідно виходити з умов ринкового середовища. Попит на ринку, можливості розвитку бізнесу, місце розташування й інші чинники визначають альтернативні способи використання даного підприємства.
При розгляді альтернатив розвитку може виникнути питання про економічний поділ майнових прав на власність, якщо таке дозволить збільшити загальну вартість. Економічне поділ має місце, якщо права на об'єкт можна розділити на два або більше майнових інтересу, в результаті чого загальна вартість об'єкта зростає. Принцип економічного поділу свідчить, що майнові права слід розділити і з'єднати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта.
Результатом такого аналізу є визначення найкращого і найбільш ефективного використання власності, інакше кажучи, визначення напрямку використання власності підприємства, яке юридично, технічно здійснено і яке забезпечує власнику максимальну вартість оцінюваного майна.
У цьому полягає принцип найкращого і найбільш ефективного використання. Даний принцип застосовується, якщо оцінка проводиться з метою реструктурування. Якщо ж метою оцінки є визначення вартості діючого підприємства без урахування можливих змін, то даний принцип не застосовується.

1.3. Підходи і методи використовувані в оцінці бізнесу

У процесі оцінки вартості підприємства застосовуються методологічні підходи, такі ж як і при оцінці нерухомості, машин і устаткування, інтелектуальної власності. Але при цьому вони мають дещо відмінний характер. Приймаються наступні підходи:
- Прибутковий;
- Порівняльний;
- Витратний (майновий).
Прибутковий підхід грунтується на припущенні, що раціональний інвестор (майбутній власник) не заплатить за підприємство більше отриманих в перспективі доходів. Тому завдання зводиться до прогнозування діяльності компанії на перспективу і визначення величини доходів, принесених власним капіталом. При цьому враховується, що майбутні доходи, якщо їх оцінювати сьогодні, будуть менше на величину упущеної вигоди від неможливості їх «крутити» зараз.
Порівняльний підхід, званий в оцінці бізнесу методом компанії-аналога, базується на припущенні, що найбільша вартість підприємства визначається найменшою ціною, яка може бути отримана за аналогічне підприємство. Основна ідея методу - знайти підприємства-аналоги, у яких відомі або ціна акцій, або ціна угоди під час придбання підприємства. Далі при розрахунках виходять з гіпотези про пряму пропорційності ціни і деяких фінансових показників (наприклад, чистого прибутку на акцію). Отже, якщо ми знаємо співвідношення ціни та чистого прибутку на акцію у аналога, то можемо розрахувати ціну акцій свого підприємства, помноживши свій чистий прибуток на отримане за аналогом співвідношення.
Витратний підхід, частіше званий майновим, полягає в тому, що вартість підприємства відповідає витратам, яких зазнав власник. Всі витрати (як поточного, так і капітального характеру) матеріалізуються у майні підприємства. Але діяльність компанії, як ми вже знаємо, може фінансуватися і за рахунок позикового капіталу. Отже, завдання визначення вартості власного капіталу зводиться до розрахунку ринкової вартості всіх активів підприємства, яка потім зменшується на величину позикового капіталу

2. Оцінка підприємства (бізнесу) на прикладі ТОВ Мілана

2.1. Загальні відомості

Таблиця 2.1
Загальні відомості про об'єкт оцінки
Оцінюваний параметр
Характеристика
Характеристика оцінюваного об'єкта
Розглянуте підприємство є одним з типових представників російських підприємств енергетичного комплексу, що пройшло в середині 90-х рр.. процедуру акціонування. У результаті колишнє державне підприємство має на сьогоднішній день статус відкритого акціонерного товариства, 25% акцій якого належать державі, інші ж розподілені серед трудового колективу і адміністрації підприємства.
Підприємство забезпечує повний цикл виробництва і обслуговування вироблених систем і комплексів, включаючи розробку, виробництво, поставку. Незважаючи на те, що підприємство пройшло процедуру акціонування, основним замовником його продукції (на 85-95%) до цих пір є держава в особі відповідних міністерств і відомств.
Місце розташування об'єкта
Хабаровський край
Мета оцінки
метою є отримання достовірної інформації про існуючу на даний момент вартості компанії та наступних об'єктів: майнового комплексу підприємства, його складових елементів (матеріальних, нематеріальних і фінансових активів) і окремих бізнесів компанії. Ця інформація потрібна для прийняття обгрунтованих управлінських рішень у поточній діяльності, а також стратегічному плануванні та управлінні.
Задача оцінки
отримання достовірної інформації про існуючу на даний момент вартості компанії
Дійсна дата оцінки
01.10.05
Первісна вартість об'єкта оцінки
2760000 (дана сума взята з документів за попередньою оцінки)
Залишкова вартість об'єкта оцінки
950480 (ринкова вартість)
Власник об'єкта оцінки
ТОВ Мілана
Права на земельну ділянку
ТОВ Мілана, S = 110кв.м., Підприємство є власником
Справжнє використання об'єкта
Інвестиційна діяльність
Час огляду об'єкта
01.10.2005

2.2. Основні припущення і обмежують умови

1. Оцінювач не приймає на себе відповідальність за юридичний опис прав оцінюваної власності. Права на оцінювану власність вважаються достовірними.
2. Будь-які креслення та малюнки, що містяться у звіті, покликані допомогти користувачеві отримати візуальне уявлення про власність. Користувачеві не слід покладатися на ці креслення і малюнки в разі будь-якого іншого їх використання.
3. Від оцінювача не потрібно давати свідчення або з'являтися в суді внаслідок проведення оцінки даної власності, інакше як за офіційним викликом суду.
4. Оцінювач припускає відсутність будь-яких прихованих чинників, що впливають на оцінку, на стан власності (конструкцій). Оцінювач не несе відповідальності ні за наявність таких прихованих чинників, ні за необхідність виявлення таких.
5. Інформація, оцінки й думки, отримані оцінювачем і що містяться в цьому звіті, були здобуті з джерел, достовірних згідно думку оцінювача, у якого є всі підстави покладатися на їх вірність. Тим не менш оцінювач не може прийняти на себе відповідальність за точність цих даних.
6. Ні замовник, ні оцінювач не можуть розголошувати зміст цієї Звіту про оцінку без попереднього письмового узгодження.
7. Думка оцінювача щодо ринкової вартості є дійсним на дату, спеціально обумовлену в цьому звіті. Оцінювач не приймає на себе ніякої відповідальності за соціальні, економічні, фізичні або нормативні зміни, які можуть відбутися після цієї дати, відбитися на впливі ринкових факторів, і, таким чином, вплинути на судження оцінювача.
8. Звіт про оцінку містить професійну думку оцінювача щодо ціни власності. Це не є ніякою гарантією того, що власність буде продана, закладена згідно величиною оціненої вартості.
2.3. Мета оцінки
Метою є отримання достовірної інформації про існуючу на даний момент вартості компанії та наступних об'єктів: майнового комплексу підприємства, його складових елементів (матеріальних, нематеріальних і фінансових активів) і окремих бізнесів компанії. Ця інформація потрібна для прийняття обгрунтованих управлінських рішень у поточній діяльності, а також стратегічному плануванні та управлінні.
2.4. Ринкова вартість об'єкта оцінки
Відповідно до міжнародних стандартів оцінки: «Ринкова вартість є розрахункова величина-грошова сума, за яку майно повинно переходити з рук в руки на дату оцінки між добровільним покупцем і добровільним продавцем в результаті комерційної угоди після адекватного маркетингу; при цьому покладається, що кожна із сторін діяла компетентно, ощадливо і без примусу ». Визначення ринкової вартості підприємства (так само як і будь-якого іншого виду майна) засновано на принципі найбільш ефективного використання, яке, згідно з міжнародними стандартами, визначається як найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним і фінансово здійсненним, і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною. Якщо метою оцінки є визначення такого виду вартості, як вартість підприємства як діючого об'єкта, то принцип найбільш ефективного використання неможливо застосовувати, тому що при цьому визначається не вартість в обміні (мінова вартість), а вартість у використанні (споживча вартість) для конкретного користувача.
Поняття вартості підприємства як діючого (бізнесу в цілому) включає в себе оцінку функціонуючого підприємства і отримання із загальної вартості діючого підприємства величин для складових його частин, що виражають їх внесок в загальну вартість. Порівняємо визначення, дане в міжнародних стандартах, з визначеннями російських стандартів.
За міжнародними стандартами вартість діючого підприємства-це вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування сформованого виробництва. Оцінка вартості окремих об'єктів підприємства полягає у визначенні внеску, який вносять ці об'єкти в якості складових компонентів діючого підприємства.
За Російським стандартам вартість діючого підприємства-це вартість усього майнового комплексу функціонуючого підприємства (включаючи нематеріальні активи) як єдиного цілого.
Формулювання, що містяться в російських оціночних стандартах, враховують специфіку термінології, що склалася в цивільному законодавстві РФ, яке визначає підприємство як майновий комплекс, використовуваний для ведення підприємницької діяльності. Проте не зовсім точний переклад самого терміна-вартість підприємства як діючого (on-going-concern) - призводить до неоднозначного його розуміння російськими авторами.
2.5. Соціально-економічне становище регіону, розташування об'єкта оцінки
Серед фінансових аналітиків, професійно зайнятих в галузі оцінки бізнесу, отримав широке поширення термін "вимір стратегічного потенціалу компанії". З результатів деяких досліджень випливає, що 35% інвестиційних рішень приймається взагалі без використання фінансових даних. Це означає, що аналітик повинен нехтувати фінансовою інформацією, більше того, поточна фінансова інформація дозволяє оцінити реалістичність пропонованих фінансових прогнозів. Різниця між балансовою та ринковою вартістю компанії формується під впливом, в тому числі некількісних факторів. Цю різницю іноді називають ринковою або економічної доданою вартістю бізнесу компанії, яка формується під впливом некількісних факторів. Розглянемо їх докладніше.
Фактори, що характеризують стратегію компанії:
· Яким чином компанія планує забезпечити собі лідерство на ринку?
· Реалістична чи стратегія компанії і чи здатна вона забезпечити планований обсяг продажів і частку на ринку?
· Які конкурентні переваги приймалися до уваги при формуванні стратегії?
· Які заходи планує вжити підприємство для посилення своєї позиції на ринку?
· Аналітики кажуть: "Підприємство, яке не має стратегії, - це не бізнес, а всього лише набір активів, обтяжених борговими зобов'язаннями, і, отже, має оцінюватися з використанням майнового підходу, наприклад, на основі ліквідаційної вартості.
До внутрішніх факторів належать:
· Наявність ноу-хау, ліцензій, унікальних розробок і якісних продуктів.
· Наявність ефективних технологій, що забезпечують зниження витрат та висока якість.
· Наявність транспортних мереж.
· Наявність кваліфікованого наукового, інженерного і виробничого персоналу.
· Наявність ефективної системи автоматизованого управління, що вирішує завдання інформаційної підтримки управлінських рішень та фінансового менеджменту.
· Наявність ефективної системи перепідготовки персоналу.
· Системи мотивації персоналу.
· Інші внутрішні фактори, включаючи активи та ресурси, щоб забезпечити ефективну діяльність підприємства.
До зовнішніх факторів належать:
· Імідж, популярність торгової марки.
· Частка продукції компанії на ринку.
· Наявність розвиненої дистриб'юторської мережі.
· Зв'язки з постачальниками товарів і послуг.
· Інші зовнішні чинники, що сприяють ефективній діяльності підприємства.

2.6. Аналіз середовища місця розташування

ХАБАРОВСЬКИЙ КРАЙ, в Російській Федерації. 824,6 тис. км2. Населення 1523,3 тис. чоловік (1999), міське 79%. 9 міст і 43 селища міського типу (1993). Включає Єврейську АТ. До Хабаровському кр. відносяться Шантарські та інші острови. Центр - Хабаровськ. Велика частина території зайнята гірськими хребтами Сіхоте-Аліна, Джугджур та ін, що простягається паралельно узбережжю Охотського та Японського морів. Клімат помірний мусонний; середні температури січня від -16 до - 40 ° С, липня 14-21 ° С. Опадів 500 - 900 мм на рік. Головна річка - Амур. Св. 50% території покрито лісом. Комсомольський і Большехехцірскій заповідники. Промисловість: машинобудування і металообробка (виробництво морських та річкових суден, верстатів, компресорів, сільськогосподарських машин та ін), чорна металургія, гірничодобувна (вугілля, руди кольорових металів та ін), нафтопереробна (нафтопровід Оха - Комсомольськ-на-Амурі), лісова, деревообробна і целюлозно-паперова, легка, рибна, будматеріалів. Посіви пшениці, ячменю, вівса, кормових культур, сої. Молочно-м'ясне скотарство, птахівництво, бджільництво. Хутровий і звіробійний промисли. Транссибірська і Байкало-Амурська залізничні магістралі. Розвитий морський транспорт; порти: Ваніно (діє поромна переправа Ваніно - Холмськ), Миколаївськ-на-Амурі, Охотськ. Судноплавство по р.. Амур. Курорти: Кульдур, Аннінський Мінеральні Води.

2.7. Характеристика ринку підприємства

Підприємство забезпечує повний цикл виробництва і обслуговування вироблених систем і комплексів, включаючи розробку, виробництво, поставку. Незважаючи на те, що підприємство пройшло процедуру акціонування, основним замовником його продукції (на 85-95%) до цих пір є держава в особі відповідних міністерств і відомств.
Особливістю взаємовідносин з постачальниками підприємства-рядом підприємств є присутність довгострокових договорів, за якими здійснюються планові поставки. Конкурентами підприємства на внутрішньому ринку можна вважати одночасно його ж контрагентів з різних замовленнями, з рядом з яких підприємство пов'язане загальними технологічними циклами і загальними інженерними мережами. Це аналогічні пост державні та державні підприємства енергетичної промисловості, що входили до початку ринкових перетворень в одне комплексне об'єднання, частиною якого було розглянуте підприємство.
Влада Росії будівництву відраховують не малі кошти, але ці кошти або не доходять на призначення або їх не достатньо, і в цьому немає провини державної влади, так як економічна криза, яку переживає Росія зумовило економію грошових коштів на соціальні потреби населення і в кінцевому рахунку від цього страждає населення країни. Корумпованість чиновників внесло свою лепту в ціні будівництва, реальна ціна однієї квартири завищена в три рази. За ціною яку пропонують будівельні компанії дуже висока не кожен дозволить собі покупку такої квартири, це чинник лежить в основі прибутковості від будівельної діяльності. З-за простою, будівельні компанії втрачають досить велика кількість коштів, таким чином затрати зростають по геометричній прогресії.
У сучасних умовах діяльності будівельні компанії часто про банкрачіваются, внаслідок простою надходження матеріалів від постачальників, наприклад на сьогоднішній день здача об'єкта прострочує і це вважається як природне явище в той же час за кордоном таке явище здалося б з ряду геть вихідним, так як при проектуванні чітко визначають роль кожної компаній бере участь у будівництві і як правило питання фінансування стоїть на першому місці, тобто будівництво не почнеться доки це частина будівельного проекту не буде вирішена.
У нашому ж випадку безліч компаній звалилися через таких казусів щодо фінансування. Тобто перш ніж почати який-небудь будівництво треба чітко визначити фінансові потоки. Потрібно відзначити, що у зв'язку з кримінальною галузі і не визначеності в економіці країни вважається не можливим чітке дотримання всіх правил, які існують в інших країнах це так скажемо особливість нашої нинішньої країни.
Як би все погано виглядало на сьогоднішній день існують безліч великих компанії, які займаються будівництвом і ріелторської діяльністю, зазвичай такі ріелторські контори є дочірніми організаціями будівельних організацій.
Для будівництва якого-небудь об'єкта будівельні організація самі знаходять кошти для будівництва, в даний час для скупчування капіталу будівельні організації спільно з банками розробляють програму з кредитування будівництва, наприклад іпотечне кредитування тільки входить в оборот. Переваги іпотечного кредитування полягає в тому, що покупець вносить лише частину грошей від суми вартості об'єкта, а частину, що залишилася розплачується на період від 10 до 20 років. Будівельні кооперативи створюються замовниками спільно з будівельною компанією, для початку будівництва вноситься лише та частина суми грошей, яка необхідна на даний момент в будівництві, тобто надходження грошових коштів йде в міру будівельних робіт, для будівельної компанії така схема фінансування, в таких умовах в яких знаходяться багато будівельних компаній, є рятувальним колом. Таке рішення з одного боку дуже зручна для населення з середнім достатком. Мета створення кооперативів - забезпечити житлом учасників кооперативу.
У Росії концентровані безліч заводів по виготовленню матеріалів для будівництва Транспортування матеріалів в основному провадиться залізницею і припадає на залізницю 68% усіх перевезень матеріалів.
Багато підприємств останнім часом воліють цегельний матеріал, так як собівартість такого матеріалу нижче в порівнянні з іншими матеріалами, так само цегельний матеріал надає об'єкту привабливий вигляд.
Розвиток будівництва тим не менш набирає темп, це пов'язано з припливом населення бажаючих проживати в Росії. Фінансування будівництва є вигідним вкладенням капіталу, але банки до цих пір побоюються вкладати гроші в іпотечне кредитування, в містах Росії іпотека одиничний випадок, але тенденція показують, що через років 15 іпотечна кредитування буде доступна для широкого населення.
Уряд Російської Федерації виділив кошти кільком банкам для кредитування доріг, поки дорожнє кредитування йде як експеримент, але в недалекому майбутньому за програмою уряду РФ дорожнім кредитуванням будуть користуватися 30%.

2.8. Загальна характеристика фірми

Свідоцтво про державну реєстрацію № 7211 видано на підставі Розпорядження 1 Заступника глави Адміністрації м. Хабаровська № 240р від 30.07.97г. Свідоцтво про внесення запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб про юридичну особу, зареєстрованому до 1 липня 2002р. серії 14 № 000200896 видано за основним державним реєстраційним номером 1021401052991.
ТОВ Мілана діє на підставі Статуту, затвердженого наказом Комітету з управління державним майном при Адміністрації м. Хабаровська від 14.06.01г. № 378н.
Згідно зі Статутом засновником є ​​Департамент зв'язку Мерії м. Хабаровська. Статутний капітал складає 91505,50 рублів.
Загальна чисельність організації 1340 осіб.
Згідно зі Статутом ТОВ Мілана здійснює наступні види діяльності:
- Суворе дотримання встановлених тарифів за видами послуг зв'язку;
- Своєчасне перерахування коштів постачальникам ЖКП, що надійшли від населення та коштів, що надійшли їх республіканського і місцевого бюджету в рахунок представлених населенню субсидій та пільг;
- Своєчасне надання звітної інформації вищестоящим організаціям з повідомленням Засновника;
- Робота з населенням щодо погашення заборгованості з оплати за надані ЖКП;
- Розробка та впровадження більш досконалих методів автоматизації та обчислювальних робіт, заснованих на сучасній техніці;
- Забезпечення безперебійного функціонування ПЕОМ, проведення профілактичних робіт в обсязі, передбаченому технічними умовами ПЕОМ;
- Організація підготовки кадрів, підвищення рівня їх кваліфікації;
Основними джерелами формування муніципального майна, в тому числі фінансових ресурсів є:
- Прибуток, отриманий від реалізації продукції, робіт, послуг, а також інших видів господарської діяльності;
- Амортизаційні відрахування;
- Кредити банків та інших фінансових організацій;
- Безоплатні та благодійні внески, пожертвування організацій, підприємств, установ і громадян;
- Інше майно, передане Засновником;
- Інші джерела не суперечать законодавству РФ.
Юридична адреса м. Хабаровськ, вул.Пушкіна 57.

2.9. Аналіз фінансового стану об'єкта оцінки
Аналіз фінансового стану почніть зі складання ущільненого балансу - нетто за формою табл. 2.2. Для проведення вертикального аналізу балансу зведіть дані в табл. 2.3
Таблиця 2.2
Ущільнений баланс-нетто за 2002 р .
Стаття
Ідентифікатор
На початок року
Ha кінець року
Актив
1. Необоротні активи
Основні засоби (с.120)
ОС
0
0
Інші необоротні активи (с.110 + с.130 + с. 140 + с.150 + С.230)
ПВ
54
45
Разом по розділу 1
ВА
54
45
2. Оборотні кошти
0
0
Грошові кошти та їх еквіваленти (с.260)
ДС
180
1179
Дебіторська заборгованість (с.240)
ДБ
81
2106
Запаси та інші оборотні активи (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)
3
747
999
Разом по розділу 2
ОА
1008
4284
Усього активів
СА
1062
4329
Пасив
0
0
1. Власний капітал
0
0
Статутний капітал (с.410)
КК
45
90
Фонди і резерви (с.490-с.410)
ФР
-9
144
Разом по розділу 1
ПК
1026
4095
2. Залучений капітал
0
0
Короткострокові пасиви (с.690)
КП
1026
4095
Довгострокові пасиви (с.590)
ДП
0
0
Разом по розділу 2
СК
36
234
Всього пасивів
СП
1062
4329
Таблиця 2.3
Вертикальний аналіз балансу за 2002 р .
Стаття
Ідентифікатор
На початок року
Ha кінець року
Зміни за рік
Актив
1. Необоротні активи
Основні засоби (с.120)
ОС
0
0
0
Інші необоротні активи (с.110 + с.130 + с. 140 + с.150 + С.230)
ПВ
54
45
-9
Разом по розділу 1
ВА
54
45
-9
2. Оборотні кошти
0
0
0
Грошові кошти та їх еквіваленти (с.260)
ДС
180
1179
999
Дебіторська заборгованість (с.240)
ДБ
81
2106
2025
Запаси та інші оборотні активи (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)
3
747
999
252
Разом по розділу 2
ОА
1008
4284
3276
Усього активів
СА
1062
4329
3267
Пасив
0
0
0
1. Власний капітал
0
0
0
Статутний капітал (с.410)
КК
45
90
45
Фонди і резерви (с.490-с.410)
ФР
-9
144
153
Разом по розділу 1
ПК
1026
4095
3069
2. Залучений капітал
0
0
0
Короткострокові пасиви (с.690)
КП
1026
4095
3069
Довгострокові пасиви (с.590)
ДП
0
0
0
Разом по розділу 2
СК
36
234
198
Всього пасивів
СП
1062
4329
3267
Після проведення загального аналізу фінансового стану за даними табл. 2.2 та 2.3 виконайте розрахунки показників, що характеризують фінансово-економічний стан підприємства (табл.2.4) за 2 роки.
Порівняйте коефіцієнти, що характеризують фінансовий стан підприємства (бізнесу) з нормативними, проведіть аналіз відхилень.
Таблиця 2.4
Показники, що характеризують фінансово - економічний стан підприємства тис.руб.
Показник
Характеристика
Методика
розрахунку
Сума
Норматив
Загальні показники
1.Среднемесячная виручка
2.Доля грошових коштів у виручці
3.Среднеспісочная чисельність працівників
Характеризує масштаб діяльності
Характеризує систему розрахунків і фінансові можливості підприємства
Характеризує розмір підприємства (бізнесу)
с. 010 ф. № 2
12
с. (010 +020) Ф. № 4
с. 010 ф. № 2
с.760 ф. № 5
136
56
560
-
-
-
Коефіцієнти, що характеризують платоспроможність
4.Коеффіціент абсолютної ліквідності
5. Коефіцієнт поточної ліквідності
Показує, яка частина короткострокових зобов'язань може бути погашена негайно; розраховується як відношення найбільш ліквідних оборотних активів до поточних зобов'язань боржника
Характеризує забезпеченість підприємства оборотними коштами для ведення господарської діяльності і своєчасного погашення зобов'язань. Визначається відношенням ліквідних активів до поточних зобов'язань боржника
с. (250 +260) ф. № 1
с. (690-630-640) ф. № 1
с. 290__
с. (690-640-650)
0,9
1,04
≥ 0,2
≥ 1
Показник
Характеристика
Методика
розрахунку
Сума
Норматив
6.Обеспечение зобов'язань боржника його активами
7.Степень платоспроможність за поточними зобов'язаннями
Характеризує величину активів боржника, що припадають на одиницю боргу. Визначається відношенням суми активів до зобов'язань боржника
Визначає поточну платоспроможність організації, обсяги її короткострокових позикових коштів і період можливого погашення підприємством поточної заборгованості перед кредиторами за рахунок виручки.
Розраховується відношенням поточних зобов'язань боржника до величини середньомісячної виручки
с. (190 + с.250 + с.260 + с.270 + с.240) ф. № 1
с. (590 +690) ф. № 1
с. (690 - 640 - 650) ф. № 1
с. 010 ф. № 2 / 12
0,9
-
-
Коефіцієнти, що характеризують фінансову стійкість
8.Коеффіціент автономії (фінансової незалежності)
Показує частку активів боржника, які забезпечуються власними коштами. Визначається відношенням чистих активів підприємства до сукупних активів
с. (490 +640) ф. № 1
с. 300 ф. № 1
0,25
≥ 0,5
9.Коеффіціент забезпеченості власними оборотними засобами (СОС)
Визначає ступінь забезпеченості підприємства СОС, необхідними для його фінансової стійкості.
с. (490 - 190) ф. № 1
с. 290 ф. № 1
0,96
≥ 0,1
10.Отношеніе дебіторської заборгованості до сукупних активів
Розраховується як відношення різниці оборотних активів і короткострокових зобов'язань до величини ОА
Визначається як відношення суми довгострокової дебіторської заборгованості та потенційних ОА, що підлягають поверненню, до СА
с. (230 +240) ф. № 1
с. 300 ф. № 1
-
Коефіцієнти, що характеризують ділову активність
11.Рентабельность активів
Характеризує ступінь ефективності використання майна, професійну кваліфікацію менеджменту підприємства. Визначається як відношення чистого прибутку (збитку) до СА
с. 190 ф. № 2
с. 300 ф. № 1
0,13
> 0
12.Норма чистого прибутку
Характеризує рівень прибутковості господарської діяльності підприємства. Вимірюється відношенням чистого прибутку до виручки
с. 190 ф. № 2
с. 010 ф. № 2
0,36
> 0
Як видно з вище наведених розрахунків, загальна вартість майна ТОВ Мілана на кінець року склала 4329 тис. руб. і збільшилася в порівнянні з початком роком у 4 рази. Майно представлено в загальній частині оборотними активами. Їх сума зросла з 1008тис. руб. до 4284тис. руб., або на в 4 рази.
Необоротні кошти знизилися на 4 тис. руб. Підвищення мобільних коштів відбулося за рахунок підвищення частки запасів в 2003 році в 6 разів. Для ТОВ Мілана це дуже позитивний фактор, оскільки означає, що у зв'язку з конкуренцією, відбулося придбання ринків збуту, підвищилася купівельна спроможність населення, зросла собівартість продукції.
Позитивною тенденцією у зміну структури оборотних коштів є відсутність протягом усього досліджуваного періоду довгострокової дебіторської заборгованості.
У ТОВ Мілана такий фактор позитивний, так як ця заборгованість може перерости у прострочену, а це означає, що для підприємства настануть фінансові труднощі, тобто воно буде відчувати недолік фінансових ресурсів для придбання виробничих запасів, виплати заробітної плати та на інші цілі. Заморожування коштів призводить до уповільнення оборотності капіталу. Тому ТОВ Мілана
Тенденції зміни майна слід пов'язати з основними джерелами утворення фінансових ресурсів, тому що фінансовий стан багато в чому залежить від того, які кошти воно має в своєму розпорядження і куди вони вкладені.

2.10.Імущественний (витратний) підхід

Суть методу чистих активів полягає в тому, що всі активи підприємства, що приймаються до розрахунку, оцінюються за ринковою вартістю. (Р.I + Р. II балансу). Потім з отриманої суми віднімається вартість зобов'язань, прийнятих до розрахунку (Р. IV + Р.V - с.640).
До отриманої різниці додається ринкова вартість землі, і виходить вартість чистих активів підприємства.
Ця методика розрахунку вартості підприємства відповідає міжнародним принципам бухгалтерського обліку і широко використовується на практиці. Алгоритм розрахунку дано у «Порядку оцінки вартості чистих активів акціонерних товариств», затвердженому наказом МВ РФ від 5 серпня 1996 р . № 71 і Федеральною комісією з ринку цінних паперів від 5 серпня 1996 р . № 179.
Коригування статей балансу з метою оцінки вартості підприємства полягає як в нормалізації бухгалтерської звітності (у тому числі статей балансу), так і в перерахунку статей активу і пасиву балансу в поточні ціни.
Уявіть складу нерухомості оцінюваного підприємства у формі табл. 2.5.
Таблиця 2.5
Склад нерухомості
Найменування
Місце розташування
Призначення (склад, магазин, спеціалізований об'єкт)
Характеристика (вид матеріалу, наявність інженерних комунікацій)
Реквізити право-встановлює документа
Будівля
АБК
Фактичне місце розташування
Цегла
Договір
Будівля виробничого корпусу
Фактичне місце розташування
Інвестиційна діяльність
цегла
Договір
Будівля складу
Фактичне місце розташування
Зберігання продукції
панель
Договір оренди
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу.
У рамках витратного підходу застосовується який-небудь метод оцінки нерухомості. У роботі весь процес оцінки нерухомості розписується послідовно.
Визначення відновної вартості будівель
При визначенні відновної вартості будівель і частини споруд нами були використані питомі вартісні показники в рівні кошторисних цін 1984 року на одиницю об'єму чи площі, а також індекси зміни вартості будівництва для перерахунку цих показників в рівень цін на 01.01.91 р. на підставі листа Держбуду СРСР від 06.09.90 р., № 14-Д та індекси Регіонального центру з ціноутворення в будівництві Уряду Хабаровського краю. Індекси представляють собою відношення вартості продукції або ресурсів в поточному рівні цін до вартості у базисному рівні цін. За базисний рівень береться вартість у рівні кошторисних норм і цін, введених з 01.01.84 р. і 01.01.91 р.
Таблиця 2.6
Визначення відновної вартості складу S = 110м 2
Найменування основних фондів
Джерело
Вартість в базисних цінах 1984 р , Р.
Вартість з урахуванням ринкових факторів по конструктиву на січень 2005 р .
Склад
УПВС 18, т. 26
39447,60
1282047
У величиною відновної вартості повинна бути врахована прибуток підприємця, яку потрібно визначити експертно та ПДВ.
Таблиця 2.7
Певні ринкової вартості складу
Найменування
Відновлювальна вартість на дату оцінки, р.
Виправні фізичний знос, р.
Невиправний фізичний знос у короткоживучих елементах будівлі
Невиправний фізичний знос у довгоживучих елементах будівлі
Всього фізичний знос, р.
Залишок, р.
Зовнішній знос, р.
Ринкова вартість за витратним підходом, р.
Склад
1928778
438666
523218
195384
1157268
771510
0
771510
Висновок. Ринкова вартість об'єкта оцінки за витратним підходом склала 771510 рублів.
Подібним методом проводиться оцінка всіх об'єктів нерухомості: будівель, споруд. Після її проведення у виконавця з'являється ринкова вартість на об'єкти нерухомості.
Ринкова вартість об'єкта оцінки (земельної ділянки) визначається відповідно до ФЗ''Про оціночну діяльність в РФ'', де під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється''найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції , коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини''.
У сучасному суспільстві оцінка земель використовується в наступних цілях:
· Для цілей оподаткування нерухомості;
· Для встановлення ставок земельного податку;
· Для встановлення величини орендної плати;
· Для інформаційної підтримки ринку землі, іпотеки, ринку цінних земельних паперів;
· Для оцінки ефективності існуючого функціонального використання території;
· Для розрахункової підтримки проектних розробок генерального плану міста у плануванні моделі міського розвитку;
· Для здійснення прав і обов'язків зацікавлених осіб про вартість міських земель щодо підлягає їм нерухомості і планованих угод з нерухомістю.
Основними факторами, що впливають на вартість земельної ділянки, можна назвати економічні, соціальні, юридичні, адміністративні або політичні, фізичні.
Вартість земельних ділянок формується під впливом попиту та пропозиції, найбільш ефективного використання, залишкової продуктивності і принципів зміни і очікування. Результат оцінки земельних ділянок істотно залежить від мети оцінки. Мета оцінки обумовлює вид вартості земельної ділянки і перебуває під впливом прав, що відносяться до даного земельній ділянці.
Після проведення коригувань зведіть вихідні дані балансу і скориговані величини в табл.2.8

Табліца2.8
Розрахунок чистих активів на дату оцінки
АКТИВ
За даними балансу, тис.р.
I. Необоротні активи
Нематеріальні активи (04,05)
Основні засоби (01, 02):
Інші необоротні активи
36
30
РАЗОМ по розділу I
36
30
II. ОБОРОТНІ АКТИВИ
0
0
Запаси:
498
384
в тому числі:
0
0
сировину, матеріали та інші аналогічні цінності (10, 14, 16)
315
324
витрати в незавершеному виробництві (витратах звернення) (20, 21, 23, 29, 44, 46)
0
0
готова продукція і товари для перепродажу (16, 41, 43)
183
258
витрати майбутніх періодів (97)
0
0
грошові кошти:
120
120
в тому числі:
0
0
каса (50)
0
0
інші оборотні активи
0
0
РАЗОМ по розділу II
672
672
ПАСИВ
0
0
IV. ДОВГОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
0
0
Відкладені податкові зобов'язання
0
0
Інші довгострокові зобов'язання
0
0
V. КОРОТКОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
0
0
Позики і кредити (66)
0
0
Кредиторська заборгованість:
684
481,2
в тому числі:
0
0
постачальники та підрядники (60, 76)
0
0
заборгованість перед персоналом організації (70)
0
0
заборгованість перед державними позабюджетними фондами (69)
0
0
заборгованість з податків і зборів (68)
0
0
Доходи майбутніх періодів
0
0
Інші кредитори
0
0
РАЗОМ по розділу V
708
708
У нашому прикладі після внесення коригувань величина чистих активів підприємства на дату оцінки склала 251,20 тис. рублів.
На жаль, в силу величезної трудомісткості і часто відносно низькій вартості пропонованих контрактів при оцінці діючого підприємства цей метод не застосовується більшістю оціночних компаній.
Ігнорування витратного підходу призводить до спотворення вартості, адже він дає пряме уявлення про потенціал виробничих потужностей оцінюваного підприємства і менше інших методів схильний суб'єктивізму.

2.11. Ринковий (порівняльний) підхід

У рамках ринкового (порівняльного) підходу був застосований метод угод або метод порівняння продажів.
При виборі об'єктів порівняння оцінювачі керувалися такими критеріями відбору:
· Галузевим схожістю;
· Сопоставимостью розмірів компаній;
· Перспективами зростання компаній;
· Ступенем фінансових ризиків (подібність структури капіталу компаній, ліквідності активів, кредитоспроможності).
Суть порівняльного підходу при визначенні вартості підприємства полягає в тому, що вибирається підприємство, аналогічне оцінюваному, яке було недавно продане. Потім розраховується співвідношення між ціною продажу і яким-небудь фінансовим показником по підприємству - аналогу. Це співвідношення називається мультиплікатором.
Характеристика цінових мультиплікаторів
Ціновий мультиплікатор - це коефіцієнт, що показує співвідношення між ринковою ціною підприємства або акції і фінансовою базою. В оцінній практиці використовуються два типи мультиплікаторів:
1. Інтервальні мультиплікатори:
· Ціна / чистий прибуток;
· Ціна / грошовий потік;
· Ціна / виручка від реалізації.
2. Моментні мультиплікатори:
· Ціна / балансова вартість активів;
· Ціна / чиста вартість активів.
Для розрахунку вартості підприємства на основі порівняльного підходу використовуємо мультиплікатор Ціна / Прибуток.
М = Р / Е,
де М - мультиплікатор; Р - ціна підприємства; Е - прибуток підприємства.
Є такі дані по компаніях - аналогами.
Таблиця 2.9
Відомості про підприємства - аналогах
Підприємство-аналог
Ціна, тис. р..
Прибуток, тис. р..
Мультиплікатор
Стройінвест
220
80
2,75
Байкал
240
60
4
Дальвест
160
20
8
Діапазон мультиплікатора дорівнює 8,0 - 2,75, середнє значення мультиплікатора - 4,92. Центр діапазону дорівнює (8,0 - 2,75) / 2 + 2,75 = 5,375
Вартість оцінюваного об'єкта = 108 · 5,375 = 580,50 тис. р..
Вартість об'єкта = прибуток підприємства мультиплікатор.
Метод угод
Процес відбору зіставних компаній:
1. Було розглянуто 3 компаній, подібних до оцінюваної.
2. Проаналізовано вся має інформація та основні критерії відбору (галузеве схожість, розмір, перспективи зростання, фінансовий ризик, якість менеджменту), зроблений вибір трьох основних підприємств найбільш схожих і аналогічних оцінюваному. На основі наявної інформації і при поетапному внесення коригувань у вихідну інформацію знаходиться вартість оцінюваного підприємства.
Таблиця 2.10
Розрахунок вартості об'єкта оцінки
№ п / п
Показник
Об'єкт оцінки
Компанія 1
Компанія 2
Компанія 3
1
Ціна продажу, тис. р..
---
220
240
160
2
Грошові кошти, тис. р..
524
520
560
500
Коригування,%
62
-25,72
19,2
Скоригований ціна
217,696
224,568
167,68
3
Дебіторська заборгованість, тис. р..
936
800
600
720
Коригування,%
62
224
120
Скоригований ціна тис. р..
256,056
350,328
217,984
4
Поточні активи, тис. р..
1904
1800
1760
1620
Коригування,%
23,2
32,8
70
Скоригований ціна, тис. р..
270,908
379,052
256,132
5
Усього зобов'язань, тис. р..
1820
1744
4132
1560
Коригування,%
-17,44
223,8
-66,68
Скоригований ціна, тис. р..
259,096
591,132
239,048
6
Власний капітал, тис. р..
104
80
120
80
Коригування,%
240
-53,32
120
Скоригований ціна, тис. р..
336,824
571,448
310,764
7
Оборотний капітал, тис. р..
1904
1800
1760
1620
Коригування,%
23,12
32,72
70,12
Скоригований ціна, тис. р..
356,292
618,192
365,24
8
Нематеріальні активи, тис. р..
20
24
24
20
Коригування,%
-66,68
-66,68
0
Скоригований ціна, тис.р.
332,528
576,956
365,24
9
Ваги
2,4
0,4
0,8
10
Вартість об'єкта оцінки, тис. р..
734,06
0
0
0
Висновок про вартість бізнесу з порівняльного підходу
Метод цінових мультиплікаторів 870,75 тис. р.. 0,6
Метод угод 734,06 тис. р.. 0,4
Вартість підприємства з порівняльного підходу = 870,75 · 0,6 + 734,06 · 0,4 = 816,08 тис. р..

2.12. Оцінка бізнесу дохідним підходом

Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП)
Визначення вартості бізнесу методом ДДП засновано на припущенні про те, що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес суму, більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього бізнесу. Власник не продасть свій бізнес за ціною нижче поточної вартості прогнозованих майбутніх доходів. У результаті взаємодії сторони прийдуть до угоди про ринкову ціну, що дорівнює поточної вартості майбутніх доходів.
Основні етапи методу дисконтованих грошових потоків
1. Вибір моделі грошового потоку (ДП).
1. Визначення тривалості прогнозного періоду.
2. Ретроспективний аналіз і прогноз валовий виручки від реалізації.
3. Аналіз і прогноз витрат.
4. Аналіз і прогноз інвестицій.
5. Розрахунок величини грошового потоку для кожного року прогнозного періоду.
6. Визначення ставки дисконту.
7. Розрахунок величини вартості в постпрогнозний період.
8. Розрахунок поточних вартостей майбутніх грошових потоків і вартості в постпрогнозний період.
9. Внесення підсумкових поправок.
Вибір моделі грошового потоку
При оцінці бізнесу можна застосовувати одну з двох моделей грошового потоку: ДП для власного капіталу або ДП для всього інвестованого капіталу
Визначення тривалості прогнозного періоду
Згідно з методом ДДП вартість підприємства грунтується на майбутніх, а не на минулих грошових потоках. Тому завданням оцінювача є вироблення прогнозного грошового потоку на якийсь майбутній часовий період. Враховуючи ситуацію в економіці країни, оптимальним прогнозним періодом можна вважати 3-5 років.
Визначення ставки дисконту
З технічної точки зору ставка дисконту - це процентна ставка, яка використовується для перерахунку майбутніх потоків доходів в єдину величину поточної вартості, що є базою для визначення ринкової вартості бізнесу. В економічному сенсі в ролі ставки дисконту виступає необхідна інвестором ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об'єкти інвестування. Існують різні методики визначення ставки дисконту:
Ми вибрали метод кумулятивного побудови. Він здійснюється у два етапи:
1. Визначення відповідної ставки доходу.
2. Оцінка величини відповідної премії за ризик інвестування в дану компанію.

Таблиця 2.11
Експертна оцінка величини премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням в конкретну компанію
Вид ризику
Значення,% (0-5)
Керівний склад: якість управління
5
Розмір компанії
5
Фінансова структура (джерела фінансування компанії)
5
Товарно-територіальна диверсифікація
5
Диверсифікованість клієнтури
5
Рівень і прогнозованість прибутків
5
Інші ризики
5
Разом величина ставки дисконту
35
У табл.2.13 наведені максимальні значення ризику. Залежно від розміру компанії, її положення на ринку, величина ризику може варіюватися від 0-5.
Розрахунок величини вартості в постпрогнозний період
Залежно від перспектив розвитку бізнесу в постпрогнозний період використовують той чи інший спосіб розрахунку ставки дисконту:
· Метод розрахунку за ліквідаційною вартістю. Застосовується в тому випадку, якщо в послепрогнозний період очікується банкрутство підприємства з наступним продажем наявних активів;
· Метод розрахунку за вартістю чистих активів. Техніка розрахунку аналогічна розрахунками ліквідаційної вартості, але не враховує витрат на ліквідацію. Використовується для стабільного бізнесу;
· Метод передбачуваного продажу, що складається в перерахунку грошового потоку в показники вартості за допомогою спеціальних коефіцієнтів, отриманих з аналізу ретроспективних даних по продажах зіставних компаній;
• метод Гордона. За цим методом річний дохід постпрогнозний періоду капіталізується в показники вартості за допомогою коефіцієнта капіталізації.
Складемо бізнес-план підприємства. Темп зростання виручки від реалізації витрат на виробництво становить 3% на рік.
Таблиця 2.12
Розрахунок грошового потоку
№ п / п
Найменування статті
Звітний період
Прогнозний період
Постпрогнозний період
2002
2003
2004
2005
2006
1
Виручка від реалізації, тис. р..
8748
8748
9010,44
9280,755
9559,179
2
Витрати на виробництво, тис. р..
7659
8757
9019,44
9289,755
9568,179
3
Валовий прибуток (п.1 - п.2), тис. р..
1089
8766
9028,44
9298,755
9577,179
4
Оподатковуваний при бувальщина, тис. р..
162
8775
9037,44
9307,755
9586,179
5
Податок на прибуток (24%
38,88
8784
9046,44
9316,755
9595,179
6
Чистий прибуток (п.4 - п.
8748
8793
9055,44
9325,755
9604,179
7
Грошовий потік, тис. р..
7659
8802
9064,44
9334,755
9613,179
За формулою Гордона розрахуємо вартість підприємства в постпрогнозний рік (V пост).
V пост = П д · (1 + д) / (i-д),
де П д - грошовий потік у постпрогнозний період; д-довгострокові темпи зростання грошового потоку; i - ставка дисконту.
V пост = 138,58 * (1 + 0,03) / (0,35 - 0,03) = 429,26 рублів.

Таблиця 2.13
Розрахунок поточної вартості грошового потоку
Рік
Грошовий потік, тис. р..
Коефіцієнт дисконтування
Поточна вартість грошового потоку
2003
116,8
7,83
101,62
2004
120,3
6,822
91,188
2005
123,91
5,922
81,531
2006
127,63
5,148
Сума поточних вартостей грошового потоку = 101,62 + 91,19 +81,53 = 274,34. Виручка від продажу фірми в кінці останнього року = 127,63 / (0,35 - 0,03) = 398,84 тис. р..
Поточна вартість виручки від реалізації = 398,84 · 0,572 = 228,14 тис.р.
Ринкова вартість фірми = 127,63 + 228,14 = 355,77 тис. р..
2.13. Узгодження отриманих результатів
Таблиця 2.14
Узгодження результатів оцінки
Показник
Ваги
Прибутковий підхід
Витратний підхід
Порівняльний підхід
Достовірність інформації
0,1
0,6
0,3
Врахування факторів, що впливають на розвиток підприємства
0,6
0,2
0,2
Ціна підприємства
0,4
0,2
0,4
Показник, що відображає ситуацію на ринку
0,3
0,2
0,5
Разом
1,4
1,2
1,4
Ваги
0,4
0,2
0,4

Висновок
1. Прибутковий підхід.
Ми вважаємо, що при оцінці складних об'єктів оцінювач має право не давати результуючу вартість в рамках дохідного підходу через неможливість логічно обгрунтовано передбачити майбутній розвиток ситуації.
Оцінювач повинен вміти правильно сформулювати декілька сценаріїв, скажімо, оптимістичний, консервативний і песимістичний і обчислити для них відповідні вартості, а право вибору сценарію він може надати замовнику звіту.
Зважаючи на різного рівня кваліфікації оцінювачів, ми вважаємо за доцільне видання щоквартальних бюлетенів за ставками дисконтування по всіх галузях промисловості під керівництвом Мінмайна РФ та за участю провідних оцінювачів. Ці дані повинні мати рекомендаційний характер.
2. Порівняльний підхід.
Ми вважаємо помилковим обчислення капіталізованих вартостей підприємств-аналогів на дату оцінки в силу значних коливань курсової вартості акцій і, зокрема сезонної залежності.
Треба вміти відсівати деякі підприємства-аналоги зважаючи на їх недостовірної капіталізації, а за рештою підприємствам вміти певним чином усереднювати і прогнозувати їх капіталізовані вартості. У статті запропоновано можливі способи вирішення цієї задачі.
3. Майновий підхід.
Ми вважаємо неприпустимим ігнорування оцінювачами майнового підходу при оцінці вартості діючого підприємства (бізнесу).
4. Про процедуру узгодження результатів при оцінці діючого підприємства і отримання підсумкової результуючої вартості.
При оцінці складних об'єктів оцінювач має право не давати підсумкову оцінку за результатами всіх трьох підходів з-за неможливості логічно обгрунтовано передбачити майбутній розвиток ситуації.
Підсумкова вартість може бути визначена в результаті спільної роботи із замовником і оформлена окремим документом за двома підписами.
Зважаючи на різного рівня кваліфікації оцінювачів, вважаємо за доцільне під керівництвом Мінмайна РФ та за участю провідних оцінювачів видання щоквартальних (піврічних) бюлетенів з інформацією за ваговими коефіцієнтами для трьох підходів по всіх галузях промисловості з метою отримання результуючої вартості. Ці дані повинні мати рекомендаційний характер.

Список літератури

1. Цивільний кодекс Російської Федерації: ФЗ № 51.
2. Закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», М.: Кремль, 29 липня 1998 р ., ФЗ № 135.
3. Закон РФ «Про заставу» від 29.05.92 р.
4. Закон РФ «Про товарні знаки, знаках обслуговування і найменуваннях місць походження товарів», М.: Кремль, 23 вересня 1992 р .
5. Закон РФ «Про правову охорону програм для ЕОМ і баз даних», М.: Кремль, 23 вересня 1992 р .
6. Закон РФ «Про правову охорону топографії інтегральних мікросхем» М.: Кремль, 23 вересня, 1992 р .
7. Закон РФ «Про авторське право та змінних права», М.: Кремль, 9 липня, 1993 р . Закон РФ «Про селекційних досягнення
8. Асаул А. М. Економіка нерухомості: Підручник. СПб.: Гуманістики, 2003.
9. Валдайцев С. В. Оцінка бізнесу: Підручник.-М.: ТК Велбі, Вид-во Проспект, 2003.
10. Григор'єв В. В., Островська І. М. Оцінка підприємств. Майновий підхід. Навчально-практичний посібник. М.: Справа, 1998 р .
11. Григор'єв В. В., Федотова М. А. Оцінка підприємства: теорія і практика (навчальний посібник). М.: ИНФРА - М., 1996 р .
12. Єсіпов В. Є., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оцінка бізнесу .- СПб.: Пітер, 2002 р .
8. Козирєв А. М. Оцінка інтелектуальної власності, 1997 р .
9. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). Навчальний посібник. Під ред. Абдулаєва Н. О. М.: Изд-во «ЕКМОС», 2002 р .
10. Федотова М. А., Уткін Е. А. Оцінка нерухомості та бізнесу. Підручник. М.: Асоціація авторів і видавців «ТАНДЕМ». Вид-во «ЕКМОС», 2000 р .
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Маркетинг, реклама и торгівля | Курсова
296.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка вартості бізнесу 3
Оцінка вартості бізнесу 2
Оцінка вартості підприємства бізнесу 2
Оцінка вартості підприємства бізнесу
Управління капіталом та оцінка вартості бізнесу
Оцінка ринкової вартості і вартості відновлювального ремонту автомобіля ВАЗ-21070
Визначення вартості бізнесу діючого підприємства на прикладі ТОВ Підприємство А
Оцінка вартості
Оцінка вартості майна
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru