Основи управління нерухомістю

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство вищої освіти Російської Федерації
Оренбурзька ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
Архітектурно-будівельний факультет
Кафедра технологія будівельного виробництва
Курсова робота
з дисципліни «Основи управління нерухомістю»
Аналіз нерухомості м. Стерлітамак
ОДУ 291500.5 березня 2006. 11 ГО
Керівник роботи:
____________Семіна А. В.
«____»____________ 2006
Виконавці:
Студенти групи 02ЕУНз / о
__________Міхайлов А. І.
_________ Михайлова О.М.
«____»____________ 2006
Оренбург 2006

Зміст
Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
Розділ 1. Просторовий розвиток м. Стерлітамак ... ... ... ... ... ... .. 6
1.1 Загальні відомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.2 Оцінка географічного положення міста ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.3 Історико-географічне розвиток міста ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.4 Характеристика основних підсистем міста ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.5 Планувальна структура міста, внутрішнє районування ... 8
Розділ 2. Особливості ринку нерухомості м. Стерлітамак ... ... ..... 6
2.1 Ринок нерухомості як ринкова категорія ... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
2.2 Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринка.11
2.3 Ринок нерухомості-один з різновидів ринку послуг ... ... .. 13
2.4 Види ринків нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .14
2.5 Суб'єкти ринку нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 17
2.6 Ринок нерухомості г.Стерлитамака ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
Розділ 3. Ріелтерська діяльність ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .21
3.1 База даних ріелтерської фірми ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 24
3.2 Структура ріелтерської фірми ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 24
3.3 Технологія здійснення ріелтерської діяльності ... ... ... ... .. 25
Розділ 4. Аналіз ринку нерухомості м. Стерлітамак ... ... ... ... ... .. 28
4.1 Методи обробки даних ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28
4.2 Аналіз ринку нерухомості м. Стерлітамак ... ... .... ... ... ... ... ... 36
4.3 Аналіз сегментів ринку нерухомості г.Стерлитамака ... ... ... ... 47
Розділ 5. Оренда нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
Розділ 6. Реструктуризація житлово-комунальної сфери і управління окремо взятим об'єктом нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
Розділ 7. Правове регулювання на ринку обігу житлової нерухомості,-
мости р. Стерлітамака ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .70
Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 81
Список використаних джерел ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 83
Додаток А - карта м. Стерлітамак
Додаток Б - фотографії районів м. Стерлітамак

Введення
Метою даної курсової роботи є проведення різнобічного аналізу на прикладі п'яти районів міста Стерлітамака - пр. Леніна, пр. Жовтня, Південно-західний, ВТС, «Сода». Робота присвячена дослідженню лише частини ринку нерухомості і в ній представлена ​​вибірка таких об'єктів як: квартир у багатоповерхових будинках, житлових будинків приватного заселення і елітного житла заміської забудови (котеджів), земельні ділянки під будівництво житлового будинку.
Добірка даних про пропозицію нерухомості здійснювалася за матеріалами газет "З рук в руки», «Купи-продай», звітах «Міського земельного комітету» і телевізійними об'явами. Ринок нерухомості міста Стерлітамака різноманітний як і всі ринки. Пропозиції з продажу нерухомості від агентств, що діють на ринку м. Стерлітамак, не представлені у вибірці, тому що вартість послуг ріелтера спотворює дійсну ринкову вартість об'єкта.
Оборот на ринку нерухомості величезний і спостерігається тенденція його розвитку, особливо в секторі земельних ділянок під будівництво житлового будинку, так як зростає дохід громадян у зв'язку з розвитком промисловості міста, виходу заводів на світові ринки та отримання іноземних замовлень на свою продукцію.
Тема роботи є актуальною, тому що ринок нерухомості, як дуже мінлива субстанція неможливо спрогнозувати з великою точністю на кілька років вперед. Можна лише відзначити основні тенденції його розвитку.
Ринок нерухомості Росії ще молодий, не до кінця сформований не має суворо структурованої законодавчо-правової бази. Професіоналізм учасників ринку нерухомості та якість послуг, що надаються залишають бажати кращого, і виною тому, мабуть, недосконале законодавство в нашій країні. Крім цього громадяни не хочуть самі вивчати ринок житла, знати всі його «кути й повороти», але й мало що знають про фірми-посередників, що мешкають на ринку житла.
У курсовій роботі наведені статистичні дані станом на 2006 рік у сфері нерухомості, такі як забезпеченість населення житлом, способи придбання житла, характеристики попиту та пропозиції на ринку.
Основна мета роботи - це системний підхід до аналізу нерухомості. В якості основних компонентів нерухомості, як системи, приймаються:
- Просторово-економічний розвиток, де нерухомість розглядається як сукупність процесів попереднього дослідження ініціативи створення, розвитку, управління та експлуатації;
- Вид використання, який у вирішальній мірі визначає склад, зміст і кількісні значення всіх пов'язаних з нерухомістю показників;
- Місце розташування, що відбиває головну відмінну особливість нерухомості - її нерозривний зв'язок із землею.
Системний підхід проявляється так само в тому, що процес управління нерухомістю розглядається як взаємозалежне єдність технічних, економічних та управлінських експертиз та рішень.
Концепція системного підходу до аналізу та управління нерухомості отримала широке поширення у світовій практиці під назвою сервейінга.
Стерлітамак цікавий для проведення аналізу ринку нерухомості, як місто мінливий з багатим історичним минулим і культурною спадщиною.
У ситуації, що на даний момент ринкової ситуації цікаво простежити як нове законодавство в області Житлово-комунального господарства, земельної користування і закону про ріелтерську діяльність змінить відносини між учасниками ринку нерухомості.
Нерухомість за визначенням Цивільного Кодексу РФ річ складна. Складовими об'єкта нерухомості як складної речі є земельна ділянка, на якій він розташований і сам об'єкт. Тому при заяві прав на об'єкт нерухомості та його реєстрації виникає багато проблем і зволікань. Такі неприємні факти, пов'язані з оборотом нерухомості виникають з безлічі самих простих причин: термін дії довідок, режим роботи реєструючих та оціночних організацій, віддаленість самого об'єкта для доступу до нього, проблема чіткої визначеності пакету необхідних документів, тривалість здійснення будь-якої угоди, дорожнеча оформлення документів.

Розділ 1 Просторовий розвиток м. Стерлітамак
1.1 Загальні відомості
Стерлітамак, місто в Республіці Башкортостан, другий після Уфи за чисельністю населення та індустріальної могутності. Стерлітамацький розташований на Півдні Республіки, на лівому березі р.. Білій (Агідель). Чисельність населення на 01.01.2006р. склала 267,5 тис. чоловік.
1.2 Оцінка географічного положення міста
Місто розташоване на рівнинній території, клімат помірно-континентальний. Стерлітамак - місто п'яти річок: Біла, Ашкадар, Стерля - за якої отримав свою назву, Вільхівка та Селеук, що протікають у підніжжя всесвітньо відомих вапняних гір - Шиханов: Юрак - тау (гора-серце), Куш - тау (гора - птах), Шах - тау (гора - цар), Тра-тау (гора - кінь) - виходять на поверхню стародавнього коралового рифу віком близько 300 млн. років. Одна з гір (Шах - тау) стала потужною сировинною базою для одного з найбільших у світі содово - вапняних виробництв ВО «СОДА».
Місто знаходиться на залізничному Уфа - Оренбург і у вузлі автомобільних доріг, що відходять до Уфи, Бєлорєцьк, Оренбург, Казань, Самару.
Місто часто називають містом «великої хімії». Тут містоутворюючими підприємствами є гігантські підприємства хімії та нафтохімії - ЗАТ «Каучук», ЗАТ «Каустик», ЗАТ «Нафтохімічний завод». Але це ще і місто машинобудівників і верстатобудівників (заводи «Інмаш», «Червоний Пролетарій»: постачання обладнання нафтохімічним підприємствам, с / х; верстати і важка військова техніка), кожевенника, взуттєвиків, меблярів. У Стерлітамаці свої харчові та переробні підприємства, швейні фабрики. Місто самодостатній, місто - донор, левову частку заробленого віддає в республіканський і федеральний бюджети, притому що знаходить можливості не тільки жити повнокровним життям, стежачи за своїм здоров'ям, але і бути одним із самих чистих і упорядкованих міст в Росії (номінант 2004, 2005 років - «срібне місто Росії»). Стерлітамак є своєрідною культурною і економічною столицею Півдня Башкортостану, об'єднуючи різноманітними інтенсивними виробничими, трудовими, культурно - побутовими та іншими зв'язками міста та району.
1.3 Історико - географічне розвиток міста
Місто засноване в 1766 році, отримавши дозвіл від Катерини II, як пристань для відправки по річці Білій кухонної солі, транспортувалися гужом з Ілецк копалень. З 1781 р . - Повітове місто, в якому розвивалися шкіряне виробництво і торгівля. У 1920 - 1922 рр.. - Столиця БАССР, в якій сформувалися всі владні та державні структури першої в СРСР автономної республіки. З відкриттям нафти в районі м. Ішимбая, Стерлітамак став одним з опорних пунктів освоєння нафтових родовищ Башкирії. Зростанню Стерлітамака сприяли також поєднання його з ж.д. мережею країни (1936) і відкриття в його околицях покладів солі і вапняку.
1.4 Характеристика основних підсистем міста
Відповідно, з виникненням найбільших підприємств у місті, також зростала і його чисельність: 1970 - 184,9 тис. осіб, 1979 - 220,0, 1989 - 247,5, 1995 - 259,0 тис. осіб (у 1910 - близько 15 тис. чоловік, в 1940 - 40 тис. осіб, з них відправлено на фронт і не повернулося 16 тис. осіб).
Стерлітамак один з небагатьох міст, в якому за останні 10 років спостерігається слабкий природний приріст населення. Також спостерігається механічний приріст за рахунок урбанізації та еміграції населення, в основному з Азіатських країн СНД. Проте, корінні жителі міста складають близько 90% від загальної кількості; працездатне населення міста - близько 70%, полувозрастная структура - до віку в 45 років приблизно однакова, після - процентна частка жінок зростає. Стерлітамак - місто пролетаріату в Радянські часи, але в останнє десятиліття за рахунок зростання вищих навчальних закладів підвищується частка населення з вищою освітою. Частка безробітного населення в місті - менше 2%. Трудовими ресурсами місто забезпечене достатньою мірою. Розподіл трудових ресурсів за галузями - 56% в промисловості, 5% на транспорті і зв'язку, 6% в будівництві, 13% в торгівлі і громадському харчуванні, 4% в охороні здоров'я, фізичної культури і соціальне забезпечення, 6% в освіті і науці, 10 % в інших галузях.
В рамках міської програми «Житло» за останнє десятиліття побудовано понад мільйон кв. метрів житла, в тому числі 120 тис. кв. метрів житла індивідуального. Забезпеченість житлом на одного жителя становить 18 кв. метрів .
Стерлітамак займає перше місце в республіці за рівнем телефонізації. Велика увага в місті приділяється розвитку міського пасажирського транспорту, основна маса перевезень здійснюється тролейбусом (близько 300 тис. пасажирів на день) - найбільш екологічно чистим суспільним транспортом.
Розвинена сфера банківського та біржового обслуговування міста. Особливе місце займає фінансова корпорація «Банк». Це один з найбільших і надійних російських фінансових інститутів, який успішно працює з приватними особами, найбільшими корпораціями, а також підприємствами малого бізнесу. Банк займає високі рейтинги по надійному кредитному обслуговуванню. Саме сюди приходять жителі нашого міста, які бажають поліпшити своє житлове становище.
1.5 Планувальна структура міста, внутрішнє районування
Не можна обійти увагою і турботу стерлітамаковцев у благоустрої міста. З'являються нові оригінальні архітектурні рішення та форми. Реконструюються фасади старих будинків, укладається бруківка і встановлюється декоративну огорожу. Змінюється вигляд «червоній лінії» міста. Хороша сучасна обробка будинків стала нормою в сьогоднішньому вигляді міста. Стерлітамак зростає, з'являються нові житлові райони, реконструюються парки, сквери, набережні річок. Розробляються проекти і вже розпочато будівництво багатоповерхових і підземних гаражів. Стерлітамак підрозділяється на мікрорайони, що склалося історично, прив'язані до великих підприємств міста, що є дуже зручним в територіальній структурі Стерлітамака.

Розділ 2 Особливості ринку нерухомості м. Стерлітамак
2.1 Ринок нерухомості як ринкова категорія
На ринку нерухомості передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між конкуруючими варіантами землекористування. Це взаємопов'язана система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості.
Російський ринок нерухомості характеризується нерівномірним розвитком сегментів, недосконалою законодавчою базою і низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Разом з тим він є перспективною сферою вкладення капіталу.
Ринок нерухомості забезпечує:
· Створення нових об'єктів
· Передачу прав на нерухомість
· Встановлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості
· Експлуатацію (управління) об'єктів нерухомості
· Розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування
· Інвестування в нерухомість
Ринок нерухомості як складова частина ринкового простору характеризується класичними умовами - економічними спадами та підйомами.
Діаграма - Циклічність розвитку ринку нерухомості
\ S
Спад на ринку нерухомості спостерігається при перенасичення побудованих будівель, коли кількість незайнятих будов стрімко збільшується, і власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються. Це ринок покупця.
Поглинання створених об'єктів нерухомості настає після зростання попиту на побудовані об'єкти і характеризується практичною відсутністю пропозиції нових об'єктів. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційної досліджень по створенню нових об'єктів нерухомості.
Нове будівництво досягає апогею в результаті підвищення попиту на новостворені об'єкти і характеризується зростанням цін на об'єкти будівництва. Цей ринок продавця.
Насичення ринку нерухомості настає, коли створюється надлишок будівельних потужностей і перевиробництво будівельної продукції, а будівельна діяльність скорочується. Зростання продажів об'єктів нерухомості в цей період скорочується.
Основні особливості ринку нерухомості:
¨ низька ліквідність
¨ високий ступінь регулюючого державного впливу
¨ наявність вартісної оцінки об'єкта нерухомості та зростання її з плином часу
¨ високий рівень трансакційних витрат
Найважливішою особливістю ринку нерухомості є обмежене число продавців і покупців. Внаслідок високої ринкової вартості об'єктів нерухомості місткість ринку може бути надзвичайно високою.
Попит на об'єкти нерухомості індивідуалізований і не взаємозамінний, що ускладнює досягнення ринкової збалансованості і пропорційності. Довгострокові і короткострокові зміни умов на ринку нерухомості і фінансовому ринку керують попитом і пропозицією. Попит на об'єкти житлової нерухомості визначається транспортної оснащеністю району, розташуванням об'єкта, його екологічним станом, наявністю об'єктів соціально-культурного та побутового призначення, при цьому найбільш істотним є фактор розташування.
Одна з найважливіших особливостей об'єктів нерухомості - необхідність постійного виконання регламентують функцій. Якість управління об'єктами нерухомості надає значний вплив на їх конкурентоспроможність і ціну. Незалежно від функціонального призначення об'єкта він потребує комунальному обслуговуванні житлових і нежитлових приміщень, поточний ремонт і технічної експлуатації, охорони і т.д.
До особливостей ринку нерухомості можна віднести складний симбіоз переваг і недоліків з точки зору доцільності підприємницької та комерційної діяльності.
Переваги:
Ø Можливість отримання більшого прибутку (ніж на інших ринках) за весь період експлуатації об'єктів нерухомості
Ø Достатня стійкість споживчого попиту
Ø Менша схильність коливанням економічних циклів
Ø Наявність певного захисту від раптових змін ринкової кон'юнктури зважаючи довгострокового характеру оренди та тривалого будівництва конкуруючих об'єктів.
Недоліки:
Ø Інформація на ринку не настільки відкрита, що ускладнює обгрунтування обсягу та характеру інвестицій
Ø Відсутність законодавчої бази щодо обов'язкової публікації інформації про угоди
Ø «Жорстка» залежність від зовнішніх умов містобудівного регулювання
Ø Можливостей будівельного комплексу та споживчого попиту
Ø Значні трансакційні витрати (необхідність перевірки юридичної чистоти об'єкта нерухомості, а так само витрати на технічну документацію і реєстрацію).
2.2 Ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку
Ринок нерухомості можна розглядати як різновид інвестиційного ринку, тому що на ньому присутні агенти, характерні для інвестиційного ринку: інвестори-покупці, інвестори-продавці, наявність економічних відносин між продавцями і покупцями, наявність споживачів, зацікавлених в товарі, можливість отримання доходу від об'єкта інвестування .
Тут ринок нерухомості має кілька характерних особливостей:
а) Необхідність високого порогового рівня інвестицій. Нерухомість важко придбати в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для цього необхідні значні кошти, що з одного боку, може вимагати зменшення інших активів, з іншого - у інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад: досить складно придбати нерухомість обсягом 5% від офісної будівлі, і навіть придбання такої частки через участь в АТ, утвореному на базі будівлі, не дає інвестору достатніх можливостей для самостійного управління нерухомістю.
б) Потреба в управлінні. Нерухомість, на відміну від інших активів у більшою мірою потребує в ефективному управлінні для отримання доходу. Звідси випливає, по менше мірою, два висновки: для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування представляє досить складний актив; для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути кращим об'єктом інвестування, що дозволяє витягувати більший дохід і мати контролем над активами.
в) Неоднорідність нерухомості. Цей чинник визначає істотну диференціацію в доходах від різних об'єктів нерухомості одного типу в межах навіть однієї місцевості.
г) Захищеність доходів від інфляції. Нерухомість в більшій мірі, ніж фінансові активи, захищена від інфляції: через орендну плату або ціну інфляція переноситься в дохід.
д) Високі трансакційні витрати. Для комерційної нерухомості вони складають приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової вони можуть досягати 10% від ціни. Наприклад, по всій країні внаслідок приватизації ускладнилася процедура здійснення угод з такими об'єктами нерухомості як садові будиночки. Це призвело до різкого збільшення кількості покинутих ділянок, які власники не захотіли продавати. Причина дуже проста - при середній вартості такого об'єкта нерухомості 18-22 тис. рублів всі дії з передачі прав на нього обходяться в суму до 10 тис. руб. в кращому випадку і займають за часом до трьох і більше місяців.
е) Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком угод з цінними паперами, перш за все корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат останнього продажу та переговорів між учасниками угоди. Звідси - ціноутворення на ринку цінних паперів динамічніше, а коливання цін - частіше, ніж на ринку нерухомості.
ж) Збереження інвестованих коштів. Земля - незнищенна (якщо не враховувати можливість погіршення її якостей). Будинки і споруди - довговічні конструкції, але забезпечення схоронності нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад: страхування). Нерухомість може розглядатися як частина загального інвестиційного портфеля і як самостійний актив, може купуватися як товар, необхідний для виробництва чи особистого споживання.
З іншого боку нерухомість можна розглядати як товар особливого роду - дорогий і схильний до державного впливу.
До специфічних характеристик нерухомості як товару в першу чергу відноситься його стаціонарність невіддільність від місцевості, на якій він знаходиться, а так само неповторність, різнорідність, унікальність, довговічність, тривалість створення.
Відповідно до нормативних актів, ухвалених у період з 1990 по 1996 рр.. вже можна говорити про нерухомість як про товар, який повсюдно продається і купується. Сутність нерухомості як товару проявляється в притаманних йому властивості: фізичних, юридичних (права на об'єкт), економічних (ринкова вартість, ремонт, оренда).
Об'єкт нерухомості на відміну від будь-якого іншого товару в процесі свого існування проходить кілька життєвих циклів: створення, оборот прав на раніше створену нерухомість, управління об'єктами нерухомості.
Нерухомість - дорогий товар і для його придбання часто використовуються складні фінансові схеми, що включають заставу або залік вартості колишнього об'єкта нерухомості, різні види іпотек та ін
Через складність передачі прав на об'єкти нерухомості встановлюється низький рівень її ліквідності як товару.
Дослідження ринку нерухомості необхідно проводити для визначення співвідношення між попитом і пропозицією на конкретний вид товару в конкретний момент часу. Низька якість аналітичної роботи може призвести до криз на ринку нерухомості.
2.3 Ринок нерухомості - один з різновидів ринку послуг
Ще один підхід до вивчення соціально-економічної сутності ринку нерухомості пов'язує його з ринком послуг. Призначення ринку послуг, як відомо, є створення умов для життєдіяльності та життєзабезпечення людини.
Будь-які об'єкти нерухомості призначені для обслуговування конкретних процесів:
Житло - для задоволення житлових потреб;
Промислові об'єкти - для організації виробничо - технологічних процесів.
Земельні ділянки - для забезпечення сільськогосподарського виробництва, промислово-цивільне будівництво рекреаційних потреб.
Ринок нерухомості призначений для надання певних послуг і за своєю соціально-економічною природою близький до ринку послуг. Проте не зовсім правильно стверджувати, що ринок нерухомості - це складовий елемент єдиного ринку послуг.
Зазвичай послуга має ряд відмінностей: неотделимостью від виробника, невідчутність, несохраняемості, непостійністю якості і корисна не як річ, а як певна діяльність. Послуги, що надаються об'єктами нерухомості, не володіють цими рисами.
Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень базуються на його дослідженні та аналізі.
Відповідно аналіз ринку нерухомості повинен виконуватися професійними аналітиками на основі розроблених стандартів, що забезпечують спроможність і достовірність дослідження на підставі єдиних критеріїв, що виключають різні тлумачення.
Професійне дослідження ринку нерухомості поки не є самостійним і незалежним видом підприємницької діяльності, але подальший бурхливий розвиток приведе до формування його прикладного аналізу.
2.4 Види ринків нерухомості.
Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру і диференціювати його можна за різними ознаками:
а) На ринку нерухомості можна виділити три сектори:
Ø розвитку (створення) нерухомості;
Ø обороту нерухомості;
Ø управління та експлуатації нерухомості.
Створення


Ринок
нерухомості
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Управління
Оборот
Підпис: Управління


Кожен із секторів має свою структурну визначеність і специфіку. Їх привабливість, обсяг, динаміка залежать від пов'язаних з ними фінансових потоків, що поділяються на інвестиції (розвиток нерухомості); доходи (від угод і експлуатації нерухомості); податки (оподаткування нерухомості).
Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну об'єктів нерухомості.
Сектор управління та експлуатації відстежує ступінь впливу товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх прибутковість. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатньому розвиненому секторі управління (що характерно для вітчизняного ринку нерухомості) запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора обороту.
Основними ознаками сектору розвитку нерухомості на сьогоднішній момент є:
-Переважання позабюджетних джерел інвестування;
-Велика альтернативність потенційних інвесторів (різні пропозиції щодо найкращого розташування і призначенням інвестуються об'єктів нерухомості)
-Висока складність пошуку керуючого інвестиційним проектом (від укладення договору про наміри до здачі об'єкта нерухомості в експлуатацію).
-Слабка вивченість ринку розвитку (маркетинг лише деяких секторів).
Відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного економічного будівництва і отже довгострокового попиту на будівельне устаткування та матеріали.
б) За способом здійснення угод ринок нерухомості можна розділити на первинний і вторинний.
Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність угод, укладених з новоствореними, а також приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу нерухомості в економічний оборот.
Під вторинним риком нерухомості розуміють операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації та пов'язані з перепродажем або іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
Первинний і вторинний ринки впливають один на одного. Наприклад, ціни вторинного ринку становлять собою особливий орієнтир, який показує, наскільки рентабельно нове будівництво при існуючому рівні витрат.
Взаємний вплив попиту та пропозиції на первинному і вторинному ринках нерухомості істотно ускладнює аналіз сфери обігу та вибір правильних рішень щодо інвестування в нерухомість. Крім того, операції на ринку нерухомості носять приватний і найчастіше конфіденційний характер, що серйозно ускладнює збір необхідної інформації.
Ринок нерухомості відчуває вплив економічної ситуації. Можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному і вторинному ринках нерухомості різні. Так вторинний ринок нерухомості може досить гнучко реагувати на зниження попиту зменшенням пропозиції і падінням цін, нижня межа яких визначається по суті трьома чинниками: ціною придбання об'єкта, фінансовим становищем продавця і відповідністю рівня його доходів рівню поточних витрат на утримання нерухомості. Діапазон зниження цін або пропозиції може бути досить широким.
На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем витрат на будівництво при її падінні нижче цього рівня забудовник несе прямі збитки. Разом з тим тут складніше як зменшити, так і збільшити пропозицію. У будівельному процесі задіяний ряд організацій, і припинити будівельний процес миттєво неможливо. Неможливо і швидко збільшити пропозицію, тому що процес створення об'єктів нерухомості займає місяці і навіть роки.
Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичним в короткостроковому періоді.
Вторинний ринок нерухомості є більш інертним, оскільки рішення на ньому приймаються безліччю осіб, а мотивація до продажів більш розмита, ніж на первинному ринку, де продаж - це необхідна фаза, що забезпечує повернення вкладених коштів.
Доповнити види ринку нерухомості за цією ознакою можна наступними: організований і неорганізований (вуличний), біржовий (аукціони, конкурси) та позабіржовий і т.д.
в) За видами угод в рамках всього ринку нерухомості можна виділити ринки:
¨ купівлі-продажу
¨ оренди
¨ іпотеки
¨ речових прав (довірче управління)
г) за ступенем готовності до експлуатації розрізняють ринки незавершеного будівництва;
¨ нового будівництва
¨ що підлягає реконструкції
д) За формою власності існують ринки приватних або державних та муніципальних об'єктів нерухомості.
е) По галузях виділяють ринки промислових і сільськогосподарських об'єктів; громадських та рекреаційних будівель і споруд і т.д.
ж) За функціональним призначенням прийнято розрізняти ринки: житлової нерухомості; виробничих будівель; невиробничих будівель і приміщень (офіси, склади, гаражі тощо); готелів; торгових приміщень громадського харчування і т.д.
з) По виду об'єктів нерухомості виділяють ринки:
v земельну
v будівель і споруд
v приміщень
v підприємств як майнових комплексів
v кондомініумів
v речових прав
v багаторічних насаджень.
Загальне значення мають найбільш розвинені ринки земельних ділянок, житлової і комерційної нерухомості.
2.5 Суб'єкти ринку нерухомості
На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні ринкові структури, які сприяють ефективності його обороту.
Покупець - головний суб'єкт ринку нерухомості. Ним може бути фізична та юридична особа. Саме для покупця і працює вся структура ринку нерухомості.
З огляду на те, що права володіння, користування і розпорядження нерухомості відрізняються від прав володіння іншими видами власності і зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, придбання та інші операції з суб'єктами нерухомості (дарування, купівля-продаж, міна, спадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами - державної реєстрації прав на нерухоме майно покликаними забезпечити врахування інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості та гарантувати достовірну інформацію про нерухоме майно.
Під інвестором в даній структурі розуміється юридична або фізична особа, яка приймає інвестиційні рішення. Він вкладає власні або позикові, а також інші залучені майнові або інтелектуальні цінності в інвестиційний проект і забезпечує їх цільове використання. Інвестор, який володіє сучасними методами управління нерухомістю, мають контролем над нерухомим майном.
В якості інвестора можуть виступати: органи уповноважені управляти державним або муніципальним майном чи майновими правами, фізичні особи - громадяни, у тому числі іноземні, юридичні особи всіх форм власності (вкладники, замовники, кредитори, покупці)
Кредитні установи (банки), працюючи на ринку нерухомості, можуть використовувати різні шляхи кредитування під заставу нерухомості, вкладення грошей у ті чи інші проекти з перетворення об'єктів нерухомості, створення власних ріелтерських структур. Основною діяльністю кредитних установ на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування житла.
Ключовою фігурою у розвитку ринку нерухомості є професійний підприємець - забудовник (девелопер). Забудовник як суб'єкт ринку нерухомості функціонував в Росії до 20-х років і зник зі становленням будівництва як галузі матеріального виробництва в рамках соціалістичної організації народногосподарського комплексу.
Забудовник як суб'єкт первинного ринку нерухомості виконує багато організаційні та економічні функції, що об'єднуються поняттям «управління інвестиціями». До них відносяться:
-Вибір економічно ефективного проекту;
-Створення або перетворення об'єкта нерухомості (забудова неосвоєного ділянки землі, реконструкція будівлі тощо);
-Отримання всієї необхідної і передбаченої законодавством документації і дозволів на реалізацію проекту;
-Пошук інвесторів;
-Визначення умов залучення інвестицій і позикових коштів;
-Розробка механізмів обороту коштів і форм їх повернення;
-Відбір і залучення підрядників;
-Контроль над здійсненням робіт.
-Забудовник відповідає: перед інвестором - за ефективне управління їх коштами, а перед кредитними установами - за своєчасне повернення кредитів; перед уповноваженими державними і регіональними організаціями - за дотримання умов проекту; перед підрядниками - за вчасне фінансування робіт; перед споживачами - за якість продукції.
У кінцевому рахунку, забудовник є координатором всього інвестиційно-будівельного циклу в межах проекту, що реалізовується. Таким чином, забудовник (девелопер) - центральна фігура в процесі розвитку первинного ринку нерухомості.
Ще одним учасником ринку нерухомості є будівельний підрядник - фізична або юридична особа (спеціалізована організація), яка виконує для замовника будівництво об'єктів до обумовленого терміну за плату на основі договорів підряду на капітальне будівництво.
Розвиток ринку нерухомості веде до розвитку оціночної діяльності, так як оцінка дозволяє дати обгрунтовану думку незалежної сторони про ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Посередницька діяльність на ринку нерухомості та організаційно-правове оформлення є прерогативою агентств нерухомості - організацій, які професійно займаються дозволеними законодавством операціями з об'єктами нерухомості - земельними ділянками, житловим фондом і комерційною нерухомістю. Агентства нерухомості представляють фахівці, які виконують функції консультантів по операціях з об'єктами нерухомості.
З появою ринку нерухомості виникли ріелтерські фірми, які здійснюють операції з усіма об'єктами нерухомості (купівля-продаж, дарування, обмін, здача в оренду приміщень, розселення комунальних квартир, відселення з будинків, що реконструюються).
Сфера діяльності ріелтерських фірм постійно розширюється: зміцнюються взаємозв'язки між ріелтерами та забудовниками, кредитними установами, інвесторами. При розвитку іпотечного кредитування, одного з основних елементів сучасної державної політики в галузі нерухомості, з'являються додаткові можливості для активізації ріелтерської мережі, що є, по суті, реальною передумовою для впровадження в сферу нерухомості елементів сервісного виробництва і використання сервісної концепції маркетингу, в найбільшою мірою відповідає цілям і завданням даного ринку.
2.6 Ринок нерухомості м. Стерлітамак
Після застою 1990 - 1997 рр.. ринок н6едвіжімості м. Стерлітамак починає рости: спочатку поступово, а тепер вже швидкими темпами. Цьому сприяв поштовх попиту населення, що бажає поліпшити свої житлові умови, а так само політика місцевої влади, спрямована на допомогу населенню та покращення соціального становища громадян.
Це такі програми як:
- Виплата від вартості придбання житла на дитину суми вартості 8 кв. метрів даного житла (наприклад: Ви купили квартиру вартістю 420 тис. рублів, тобто по 14 тис. крб. за 1 кв. метр . Тоді при народженні дитини Вам повертається сума в розмірі 8 × 14 = 108 тис. рублів). Особливо дана програма отримала широке поширення в сільській місцевості, куди держава, з одного боку, забезпечує приплив населення, а з іншого боку, сім'ї, які хочуть мати по 5-6 дітей та їх влаштовує життя в сільській місцевості (особливо, якщо дана сільська місцевість відрізняється від міста лише видом господарської діяльності та екологічної обстановкою).
- Виплата прибуткового податку (13% від вартості придбаного житла). Саме ця програма заважає простежити динаміку зростання або спаду на ринку вторинного житла, так як громадяни, замість того щоб оформляти договори дарування або обміну житла, за домовленістю між сторонами, оформляють договори купівлі-продажу.
Також існують програми такі, як: «Іпотечне житло» і «Житло молодим сім'ям». Принцип програми наступний: замовник-муніципалітет міста за договором з будівельними фірмами будує на свої інвестиції житлові будинки і продає квартири в розстрочку на кілька років під відсотки (в нашому місті це Південно-Західний район зі своєю інфраструктурою: дорогами, дитячими садами, школами, магазинами і поліклініками). Тут ми бачимо три сторони: замовник-підрядник-покупець. Цей взаємозв'язок вигідна всім:
1. Нехай замовник має хоч і невеликі відсотки з продажу квартири, але зате діє політика, спрямована на поліпшення соціального становища середніх верств населення - основної маси, що вкрай важливо.
2. Підрядник - будівельна фірма - завжди забезпечена роботою, тобто існує зайнятість населення. Будівництво стає чи не провідною галуззю. Це дає поштовх до зростання різних будівельних організацій.
3. Покупці - громадяни - вони можуть придбати житло з розстрочкою платежу від 5 до 27 років у новому будинку.
Висновок. Все це призвело до того, що будівництво йде швидкими темпами, розвивається. Громадянам хочеться купити ту квартиру або будинок, де ніхто не жив, де все можна почати заново. Зростає попит на нове житло, і як наслідок ростуть ціни.
Населення шукає вихід. Вторинне житло більш доступне. Райони з таким житлом більш впорядковано, більш Озель. Необхідно звернути свою увагу і на те, що зараз скрізь ведеться реконструкція, яка полягає не тільки в тому, що ведеться евроотделкой фасадів будинків, а й перебудовується внутрішнє планування квартири. Вторинне житло теж користується великим попитом. Вже в середині березня 2006 року ціни на вторинне житло зросли так, що стали рівними цінами первинного житла. Особливо користується попитом вторинне житло з хорошою внутрішньою обробкою. З'явилося багато фірм і приватних фізичних осіб, які скуповують квартири, що знаходяться не в самому кращому вигляді (м'яко кажучи) і ведуть там досить хорошу обробку або євроремонт. Після ремонту така квартира перепродується набагато дорожче.
Окреме місце необхідно відвести приватним житловим будинкам, котеджів і земельних ділянок. Земельна ділянка без споруд стоїк третину всього будівництва. Чи вигідно його купувати? Такі ділянки скуповують малі фірми і вибудовують котеджі вартістю від 3-х до 10 млн, і продають забезпеченим особам, які не хочуть витрачати свій час на будівництво і яким набагато простіше купити, ніж побудувати.
З іншого боку, ділянки скуповують громадяни, у яких дохід вище середнього і які хочуть самі побудувати собі будинок. Будівництво ведеться своїми силами. Але таких дуже мало: менше 1%.
У вересні-грудні 2005 року був введений проект по забудові району житловими приватними будинками «Тип 7. Класика ». Розташування будинків: 30 приватних будинків всередині будівель із дев'ятиповерхових будинків у районі Південно-Західний. Будинки площею в 60 кв. метрів і вартістю в 1,5 млн рублів були розкуплені до початку будівництва нульового циклу. Це говорить про те, що людей вже не влаштовує просто квартира, тому попит на приватні невеликі будинки стоїть на третьому місці з придбання житла на ринку нерухомості.

Розділ 3 Ріелтерська діяльність
Ріелтерська діяльність на даний момент є постійно розвивається сферою послуг, які надають ріелтерські фірми (юридичні особи різних форм власності), а також ріелтери - громадяни (індивідуальні підприємці). Ріелтерська діяльність у сучасних умовах є відносно новим явищем, хоча і посередницька діяльність не є нововведенням для Російської Федерації, оскільки вже кілька сотень років існують і успішно працюють агенти і брокери у страхуванні, брокери на ринку цінних паперів. Об'єкти нерухомості були залучені в ринковий обіг на початку 90-х років, тоді і з'явилася потреба в професійних знаннях і уміннях, носіями яких є ріелтери.
Ріелтерська діяльність здійснюється юридичними особами та індивідуальними підприємцями на основі угоди із зацікавленою особою (або за дорученням) за здійснення від його імені і за його рахунок, або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи цивільно-правових угод з об'єктом нерухомості і правами на них.
В даний час правове регулювання ріелтерської діяльності здійснюється актами РФ, а також нормативними актами виконавчої влади суб'єктів РФ. Але ріелтерська діяльність не ліцензується і не підлягає суворому контролю. Серед ріелтерів існує своєрідний кодекс честі, який може дотримуватися чи ні окремими учасниками таких відносин на ринку нерухомості. Серед таких «кодексів», розроблений Російською Гільдією Ріелтерів, - Національні стандарти професійної діяльності соціально-відповідальний бізнес. «Ріелтерська діяльність. Послуги брокерські на ринку нерухомості. Загальні вимоги ».
У цьому документі прописані відповідальності сторін, вимоги до якості послуг, конфіденційність, права і обов'язки.
Російська Гільдія ріелтерів - професійна громадська організація, створена в 1992 році і об'єднує більше 700 юридичних осіб з 59 регіонів Росії. Російська Гільдія ріелтерів, будучи найбільшою громадською організацією ріелтерів, висловлює ідеї та пропозиції більшості практиків професіоналів, які працюють у всіх сегментах ринку нерухомості, починаючи від брокерської діяльності на ринку житла і закінчуючи управлінням нерухомістю та реалізацією інвестиційних проектів.
Як показує практика, на ринку не так вже й багато зарекомендували себе фірм з хорошою діловою репутацією.
На ринку м. Стерлітамак безліч агентств нерухомості та ріелторських фірм, що надають послуги населенню (офіційно зареєстрованих 17). За проведеним дослідженням за станом на 2006 рік у середньому фірми на ринку нерухомості працюють 5 років. Отже, пік освіти і розгортання діяльності таких організацій припадає на 2000 рік. Давно працює організацією є АН «Пошук» - 6 років на ринку. Так само давно працюють «Стерлітамакбуд», Державна Реєстраційна Палата при Міністерстві Юстиції РБ, Стерлітамацький міська філія - ​​ці фірми утворені на базі будівельних організацій, тобто працюють за принципом: самі будуємо-самі продаємо. Тут ведеться підтримка покупця не тільки в сфері ринку нерухомості, але додатково ведеться юридична консультація. Природно, що громадяни віддають свою перевагу даними фірмам, які є державними. Останнім часом з'являється багато різноманітних агентств, а так само юридичних фірм, які допомагають з оформленням документів по операціях з нерухомістю.
Але серед ріелторських фірм останнім часом з'являється багато шахраїв - фірм-одноденок, необхідно бути обережними у виборі фірм, що надають свої послуги. Краще всього, якщо Ви перед вибором фірми порадитеся зі своїми знайомими у яких вже є досвід по роботі з будь-якою фірмою. По місцевому телебаченню і радіомовленню регулярно передається звернення мера м. Стерлітамака, в якому Ахметов Спартак Галеївича просить усіх громадян бути гранично уважними, адже на ринку нерухомості працюють дуже великі гроші - приманка для злодіїв.
Таблиця - Агентства нерухомості м. Стерлітамак

п / п
Назва
Адреса
Надані послуги
Досвід
роботи на ринку
1
2
3
4
5
1
Пошук
Голікова 1
Юридична підтримка, робота з іпотекою, продаж, обмін квартир, будинків, ділянок, котеджів. Допомога в придбанні житла в розстрочку з початковим внеском 30% і кредитом до 27 років. Погашає заборгованості, узаконює перепланування, вводить будинку в експлуатацію, оформляє земельні ділянки.
6
2
Державна
реєстраційна палата
К. Маркса 98
Юридична підтримка, робота з іпотекою, продаж, обмін квартир, будинків, ділянок, котеджів. Погашає заборгованості, узаконює перепланування, вводить будинку в експлуатацію, оформляє земельні ділянки.
7
3
3
Стерлітамацьке
міське
іпотечне
агенство
Одеська 70
Іпотечне житлове кредитування.
Здійснення операцій на ринку нерухомості, здійснення оціночної діяльності. Надання юридичних послуг. Землевпорядкування. Топографо-геодезична діяльність.
5
4
ТОВ Дисконт
Пр. Жовтень 1971
Послуги з оформлення купівлі-продажу, міни,
дарування, приватизації нерухомості. Переклад
житлового приміщення в нежитлове, продаж нерухомості з використанням іпотеки.
Підготовка документів для ГРП, юридичні послуги.

3
5
МУП приватизація
житла
Пр. 20 жовтня
Операції з обміну та приватизації житлових приміщень, готує повний пакет документів.
2
6
Спринт
Заводська 13а
Купівля-продаж нерухомості, оренда житла, оформлення нерухомості у всіх інстанціях.
3
7
Стерлітамакбуд
Дружби 10а
Введення будинків в експлуатацію, оформлення самовільних будов, перепланувань, представництво в суді. Укладання договорів пайової участі будівництва житла.
8
Більшість агентств воліє займатися такими об'єктами як квартири в багатоповерхових будинках. Це пояснюється простотою оформлення угоди і великим охопленням потенційних споживачів послуг ріелтера, тобто фізичних осіб (власників квартир).
3.1 База даних ріелтерської фірми
Будь-яка ріелтерська фірма повинна сформувати у себе базу даних, де наводяться запропоновані до продажу об'єкти нерухомості, а так само вказується попит на об'єкти нерухомості. Електронні бази даних формуються за допомогою комп'ютерних програм, але одночасно з цим формується база даних на паперовому носії.
База даних необхідна для роботи з клієнтом, для аналізу ринку, попиту та пропозиції на ньому. Чим більше досвід роботи ріелтерської фірми, тим більш велика її база даних, отже, клієнт має більше шансів швидко і вигідно здійснити потрібну операцію.
При надходженні нової заявки на відчуження агент заповнює картку з характеристиками об'єкта нерухомості. Якщо у фірму звернеться людина бажає придбати об'єкт нерухомості, то йому зможуть надати інформацію, що задовольняє його вимогам до передбачуваної купівлі.
Так створюються листинги фірм, які є початковим джерелом даних про ціни і угодах. Багато фірм виробляють і реєстрацію попиту теж. Листинги містять початкову вартість квартир, виставлених на продаж.
Багато агентств нерухомості контактують один з одним, це полегшує діяльність і дозволяє поділитися накопиченим досвідом.
3.2 Структура ріелтерської фірми
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Директор
Головний інженер
Заступник директора
Бухгалтер
Виробничо технічний відділ
Відділ по оформленню документів
Правовий відділ
Відділ оцінки нерухомості
Інженерний персонал
Ріелтери та агенти
Юристи
Оцінювачі

Для таких організацій характерна лінійна структура управління і вертикальне підпорядкування. Умовно можна розділити фірму на два відділи технічний і юридичний: у технічному відділі займаються безпосередньо об'єктом нерухомості, а в юридичному усією документацією необхідної для угод з об'єктом (тобто документами фізичної або юридичної особи, яка здійснює операцію і документами наданими технічним відділом). Відділ оцінки взаємодіє з виробничо технічним відділом за допомогою горизонтальних зв'язків.
Технологія здійснення ріелтерської діяльності
Технологія надання ріелтерських послуг зводиться до наступних основних етапів:
I. Отримання заявки:
а) вивчення характеру і обсягу майбутніх робіт на основі аналізу заявлених замовником подробиць про об'єкт нерухомості;
б) формулювання обмежувальних умов.
II. Попередній огляд об'єкта й укладання договору:
а) конкретизація предмета договору і підготовка його до підписання;
б) складання плану виконання робіт за договором.
III. Збір та аналіз даних про об'єкт:
а) збір документів про об'єкт нерухомості і підтвердження достовірності, актуальності та корисності зібраної інформації, необхідної для проведення конкретної операції з нерухомістю;
б) подання замовнику звіту про виконану роботу та інформування про ступінь готовності всіх суб'єктів до оформлення угоди.
IV. Юридичний супровід угоди:
а) формування комплекту документів, їх дослідження і підтвердження юристом законності операції, що проводиться;
б) визначення ризиків, супутніх операції;
в) ознайомлення замовника з документами і матеріалами, що подаються для оформлення угоди, узгодження умов і техніки проведення угоди.
V. Проведення операції з нерухомістю та оплата послуг ріелтера:
а) проведення операції з нерухомістю та документальне оформлення її результатів;
б) оформлення акта здачі-приймання робіт, виконаних за договором про зазначення послуги;
в) оплата послуг ріелтера за виконану роботу.
Таким чином, типова схема відносин між ріелтерської фірмою і замовником виглядає наступним чином: пропозиція фірмою набору послуг - вибір послуги замовником - укладання договору - надання послуги - здійснення угоди з нерухомістю - оплата послуг ріелтера за виконану роботу.
При цих відносинах зміст кожної послуги достатньо жорстко формалізовано та обмежено рамками представляються фірмою послуг, а фахівці кожного структурного підрозділу ріелтерської фірми працюють за внутрішніми правилами надання послуг відповідного профілю. Замовник у свою чергу повинен чітко уявляти зміст і результат наданої послуги.
Основні напрямки діяльності ріелтерів:
а) Ріелтер виступає в якості агента. У цьому випадку він укладає із споживачем послуг агентський договір, в якому визначаються його зобов'язання здійснити щодо вказаного об'єкта нерухомості певні юридичні дії від свого імені та за рахунок споживача або від імені та за рахунок споживача. Агентським договором може бути передбачено покладення на ріелтера-агента зобов'язання здійснити юридичні дії у відношенні особисто споживача послуг (придбання або відчуження, прийняття або передача в тимчасове користування об'єкта нерухомості). Іменну ліцензійну картку агента зобов'язані мати всі співробітники юридичної особи, які безпосередньо працюють із замовниками і беруть участь у підготовці до укладення договору щодо здійснення цивільно-правових угод з об'єктом нерухомості.
б) Ріелтер виступає в якості повіреного. При цьому укладається договір доручення, за яким ріелтер зобов'язується здійснити від імені та за рахунок довірителя певні юридичні дії щодо належного йому або використовуваного ним об'єкта нерухомості.
в) Ріелтер виступає в якості брокера. Між споживачем послуг і ріелтером укладається договір комісії. Відповідно до нього ріелтер приймає зобов'язання від свого власного імені та за рахунок комітента здійснити одну або декілька угод з об'єктом нерухомості. Брокер виконує наступні функції:
§ виступає довіреною особою однієї або обох сторін щодо угоди з об'єктом нерухомості;
§ аналізує фактори негативного і позитивного властивості, супутні операції;
§ розробляє оптимальну програму проведення відповідної операції з об'єктом нерухомості з найменшими витратами і ризиком.
Ліцензійна картка брокера видається тільки фахівцям або індивідуальним підприємцям, які мають стаж роботи в якості агента (або здійснюють брокерську діяльність) не менше двох років.
г) Ріелтерська фірма виступає як дилер, коли об'єкт нерухомості знаходиться у власності самого ріелтера (був придбаний раніше з метою подальшого продажу)
д) Посередницька діяльність - надання послуг з пошуку контрагентів для осіб які виявили придбати або продати який-небудь об'єкт нерухомості з метою подальшого укладання відповідних угод. При цьому ріелтер не є безпосередньою стороною.
е) Торговельна діяльність. При такому статусі ріелтер надає послуги з інформаційного забезпечення учасників угоди; консультаційні послуги та послуги з оформлення документів; послуги щодо належного та безпечного проведення розрахунків за угодами.
ж) Діяльність по створенню нових об'єктів нерухомості з метою подальшого їх продажу. Здійснюється на основі партнерства з інвестиційно-будівельними компаніями. Як правило, ріелтерська фірма працює на вторинному ринку нерухомості, проте в Санкт-Петербурзі існує кілька ріелторських компаній, що продають житло на первинному ринку.
з) Діяльність зі створення з метою подальшої продажів окремого об'єкта нерухомості шляхом зміни правового режиму раніше існуючого об'єкта (майнового комплексу). Приватизовані підприємства часто не мають правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомості, отримані в процесі акціонування підприємства. У такому випадку фахівці агентства проводять повний комплекс робіт - від консалтингу до оформлення прав власності на землю.
і) Робота з виробничою нерухомістю. Ця діяльність ріелтера спрямована, як правило, на оренду і продаж офісних, торгових і складських площ.
к) Робота з виробничою нерухомістю за програмою реструктуризації виробництва. Ця діяльність здійснюється на основі акредитування Комітету з економічної політики.
л) Діяльність з управління нерухомістю. Може здійснюватися на підставі:
а) агентських договорів і договорів доручення;
б) договору оренди з правом суборенди для клієнтів;
в) довірчого управління об'єктом нерухомості.
У додатках А, Б, В і Г приклади ріелтерських договорів: Договір про надання послуг з реклами та продажу, Агентський договір з реклами на відчуження, Агентський договір з придбанням житлової нерухомості, Ріелтерська картка на нерухомість. Це ті документи, з якими в основному доводиться мати справу ріелтерами.

Розділ 4 Аналіз ринку нерухомості м. Стерлітамак
4.1 Методи обробки даних
Такі важливі для аналізу ринку нерухомості величини, як ціна групи об'єктів, час експозиції та ін, називають випадковими величинами. Методами вивчення випадкових величин займається теорія ймовірностей і математична статистика.
Випадкова величина (СВ) - це така величина, яка може набувати різних значень під впливом випадкових (неконтрольованих, нерегульованих) факторів.
Випадкова величина може змінюватися також під впливом невипадкових факторів. Наприклад, ціна об'єкта нерухомості змінюється в Залежності від його розміру чи віддалення від центру міста. Проте, у ряді випадків закономірність таких змін невідома, або конкретна задача не вимагає її обліку. Тоді й ці фактори відносять до розряду випадкових.
Генеральна сукупність значень СВ - це сукупність всіх значень, які вона може прийняти під впливом випадкових чинників. Наприклад, вартість всіх квартир житлового фонду міста в певний момент часу, або всі ціни угод в місті за певний період часу.
Генеральна сукупність може розділятися на групи (подсовокупности) за певною ознакою (невипадково фактору). Наприклад, житловий фонд і угоди - по районах (зонах) міста, типах будинків, числу кімнат. Частка подсовокупности кожного типу характеризує структуру генеральної сукупності.
Структура генеральної сукупності - це частка (процентний склад) в ній подсовокупности, виділених за одним або кількома ознаками. Генеральна сукупність може також розділитися на вибірки.
Вибірка - це кілька Значень СВ, вибраних з генеральної
сукупності за випадковою ознакою.
Наприклад, всі продані за певний період квартири у місті є вибіркою з житлофонду; квартири, продані тією чи іншою фірмою, є вибіркою з житлофонду й також із усіх квартир, проданих у місті.
Вибірка по своїй структурі може відрізнятися від генеральної сукупності. У цьому випадку говорять, що вона нерепрезентативна щодо генеральної сукупності.
Репрезентативність (представництво) вибірки - це її досить близьке відповідність генеральної сукупності за основними характеристиками (насамперед структурі).
Випадкова величина (як її генеральна сукупність, так і вибірка) описується різними способами. Перший та них це побудова функції розподілу, наприклад, у вигляді гістограми. Гістограма - це подання СВ у вигляді стовпчастого графіка, що відображає частку (кількість) влучень СВ в різні діапазони її значень.
Інший спосіб опису СВ - це визначення її параметрів, що характеризують середнє значення і розкид СВ навколо середнього.
Значення середніх і розсіяння, визначені для вибірки і для генеральної сукупності, можуть відрізнятися. Ця відмінність трактується як помилка у визначенні параметрів генеральної сукупності за параметрами вибірки.
Помилка складається з двох частин.
Перша - це систематична помилка, що залежить від ступеня репрезентативності вибірки.
Друга - це випадкова помилка, що залежить від обсягу вибірки, Для розрізнення параметрів генеральної сукупності та вибірки їм іноді присвоюють різні імена.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Випадкова помилка
Систематична
помилка

В якості середнього значення СВ можуть використовуватися різні величини, наприклад, медіана, мода, середнє арифметичне вибірки (математичне сподівання генеральної сукупності).
Медіанне значення СВ - це одне з її значень у вибірці, щодо якого половина значень перевищує медіанне, а інша половина не перевищує. Розкид (розсіяння) СВ може оцінюватися різними величинами, наприклад, розмахом (діапазоном розкиду), дисперсією або середньоквадратичним відхиленням, довірчим інтервалом. Розмах СВ - це різниця між максимальним і мінімальним її значенням.
Дисперсія (середньоквадратичне відхилення - СКО) СВ - це розрахункова величина, яка визначається за спеціальною формулою і характеризує ступінь відхилення кожного із значень СВ від середнього. Середньоквадратичне відхилення генеральної сукупності позначається грецькою літерою «сигма», вибірки - латинської «s».
Довірчий інтервал - це розмах СВ, визначений не за всіма її значенням, а по заданій частці значень, що примикають до середнього. Частка значень, за якою визначається довірчий інтервал, називається довірчою ймовірністю. Вибір того чи іншого показника визначається розв'язуваної завданням. На практиці може знадобитися будь-яка з них.
Найпростішим завданням, яку можна вирішувати з використанням даних про ціни на одиничні квартири Ц1, Ц2 і т.д., накопичених за певний проміжок часу, є визначення середньої ціни ЦСР. за формулою середнього арифметичного:
ЦСР .= (Ц1 + Ц2 +...+ Ц n) / n (1)
де n - кількість накопичених значень цін (обсяг вибірки).
Для переходу до розрахунку середньої ціни 1 кв. м необхідно врахувати, що застосовуваний на практиці спосіб розрахунку через поділ середньої ціни квартири ЦСР. на середню площу квартири Пер. може дати суттєву помилку (до 5-7%). Тому наступне правило зобов'язує обчислювати цю величину за формулою
Рср .= (Ц1 + Ц2 +...+ Ц n) / (П + П2 +...+ П n) (2)
Іноді зручніше застосовувати рівноцінну формулу
Рср .= (С1 + С2 +...+ З n) (3)
де С1, С2 і т.д. - Ціна 1 кв. м загальної площі квартири;
С1 = Ц1/П1іт. д.;
П1 і т.д. - Загальна площа квартири.
Користуючись даними таблиць за цінами на квартири за лютий, березень і квітень 2006 розрахуємо за формулою 2 середню вартість одного квадратного метра для однокімнатних двокімнатних і трикімнатних квартир в розглянутих районах міста.
Таблиця - «Визначення середньої вартості одного кв.м. квартир »
Період часу
Район
Кількість кімнат
ΣЦ i
ΣП i
Лютий
«Сода»
1
9715
961,7
2
9620
986,6
3
8670
886,2
пр. жовтня
1
10540
1086,2
2
14250
1429
3
13730
1365,3
Березень
«Сода»
1
15840
1544,5
2
10960
1084,3
3
12040
1277,8
17,76
19,48
15,29
15,49
18,58
15,46
17,07
18,36
16,19
16,92
пр. жовтня
1
15640
1586,8
2
15240
1577,3
3
14250
1474,3
Квітень
«Сода»
1
14150
1431
2
13550
1376,2
3
13500
1390,8
пр. жовтня
1
17860
1744,2
2
18000
1893,9
3
17140
1781
Аналогічно розраховуються середньомісячні значення часу експозиції та інші середні величини.
Виділення підвибірок цін для окремих категорій квартир і зон міста дозволяє звузити діапазон цін у вибірці і створює передумови для вивчення впливу параметрів квартир однієї категорії на їх ціну.
Наявність декількох вибірок обсягом пj, виділених за ознакою типу житла (хрущовки, стандартні квартири, поліпшеного планування і т.д.), або розміру (однокімнатні, двокімнатні і т.д.), або району розташування (центр, поблизу центру, околиці) , або по поєднанню ознак дозволяє отримати середнє значення ціни 1 кв. м для кожної категорії квартир, а потім осредніть його за сукупністю квартир міста за формулою середньозваженого арифметичного:
Рср .= (Сср.1 × n1 + Сср.2 × n2 +...+ Рср. J × nj +...+ Рср. M × nm) / n, (4)
де m - число вибірок (виділених категорій житла).
Застосування формули не тільки полегшує розрахунки при визначенні середньої ціни продажу або купівлі квартир у місті, але і дозволяє розширити коло вирішуваних завдань.
Набір значень обсягів вибірок (n1, ..., nj, ..., nm) характеризує структуру оцінюваної генеральної сукупності. Якщо відома структура таких сукупностей, як житловий фонд міста; або приватизований житловий фонд, або знову будується житловий фонд, то при наявності даних за середньою ціною угод у кожній категорії квартир можна розрахувати середню ціну 1 кв. м у відповідному фонді, а також загальну вартість житлового фонду, потенційний обсяг ринку (вартість приватизованого і нового фонду) та ін
Інший приклад проаналізовано експертами Агентства ТИТАН (Твер) у звіті за 1995 рік. Виявивши парадоксальний факт перевищення середньої ціни угод над середньою ціною пропозиції (при рівності або зворотному співвідношенні індивідуальних цін); вони правильно його пояснили розходженням у структурі сукупностей пропонованих до продажу і проданих квартир.
Оцінка дисперсії і середньоквадратичного відхилення вибірки проводиться за формулами (виняток вискакують значень)
s 2 = (З i-Рср) / (n-1), s = √ s 2           (5)
Після визначення дисперсії необхідно виключити з вибірки крайні (праворуч і ліворуч) «вискакують» значення, і заново розрахувати параметри вибірки. При цьому використовується «правило трьох сигм»: виключаються значення, що лежать за межами довірчого інтервалу в плюс / мінус три середньоквадратичних відхилення. Це відповідає довірчій ймовірності 0,98 (тобто виключаються з розгляду приблизно 2% крайніх значень). Застосовуються й більш жорсткі критерії, наприклад, дві сигми (довірча ймовірність 0,95).
При відсутності на фірмі фахівців, які володіють методами математичної статистики або відповідними комп'ютерними програмами, керівник фірми може грубо оцінити величину розкиду за формулою:
s = (С max-С min) / 6, (6)
де max, що Сmin - максимальне і мінімальне значення цін у вибірці (за винятком "вискакують" значень).
Середнє значення випадкової величини за даними репрезентативної вибірки значень завжди розраховується з похибкою, величина якої залежить від двох. чинників власного розкиду значень у вибірці та її обсягу. Якщо розкид виміряно величиною середньоквадратичного відхилення s, то наближена оцінка похибки у визначенні средневиборочного при довірчій імовірності 0,95 дорівнює:
(7)
З формули випливає, що похибка у визначенні середнього обернено пропорційна кореню квадратному з обсягу вибірки та пропорційна її власним розкиду. Наявність даних про похибки у визначенні середніх цін дозволяє при порівнянні двох вибірок (наприклад, по двом різним районам, або категорій квартир, або за два різних місяця) використовувати наступне правило: вибірки вважаються различающимися незначимо, якщо різниця їх середніх менше суми половини похибок. Наприклад, при різниці середніх у лютому та березні на 3,5% і похибки в їх визначенні + \ -4% не можна говорити про зростання цін у лютому.
На практиці використовуються два способи прив'язки даних до моменту часу: «на заданий момент часу» і «за певний період часу» Загальне правило полягає в тому, що застосування того чи іншого способу має суворо ув'язуватися з характером даних. Так, дані про структуру житлофонду вимагають першого способу, а дані про середню ціну угоди - другого. Існують і дані, які можуть описуватися обома способами, але при цьому змінюється їх трактування. Так, вираз «середня ціна пропозиції на 1.01.06» означає, що при розрахунку цієї величини використовувалися всі пропозиції, що містяться в лістингу фірми на цю дату, а вираз «середня ціна пропозиції за грудень 05» - тільки пропозиції, що надійшли за грудень.
Виходячи з викладеного, часто зустрічається в публікаціях вираз «середня ціна квартир у місті N на 1.01.06» не має сенсу, тому що у ньому порушено правило про уточнення поняття ціни (слід писати «середня ціна пропозиції квартир»), якщо ж малися на увазі ціни угод, то треба писати «середня ціна угод за 31.12.05» (якщо осередненою угоди за один день), або « за 12.05 »(якщо осередненою вибірка за місяць).
Перший варіант навряд чи реальний, оскільки вибірка угод за один день занадто мала. Таким чином, наступне правило вимагає фіксувати (пояснювати) використовуваний спосіб прив'язки середніх даних до певного моменту часу.
Наявність достатньо великий послідовності помісячних (потижневі) даних про середні значення досліджуваних показників (динамічного ряду) дозволяє побудувати графік зміни показника у часі; першим кроком при цьому є побудова ламаної лінії, що проходить через зазначені точки на графіку. Однак, зупинятися на цьому кроці і робити висновки про зміну показника за місяць, квартал, рік по різниці значень точок можна лише за досить великий обсяг вибірок, коли для кожної пари точок всього ряду дотримується таке правило:
С2> С1 + D,
де С2, С1 - більше і менше значення показника.
В іншому випадку необхідно зробити другий крок - згладжування ряду. Правило згладжування полягає в тому, що слід провести (хоча б від руки) плавну лінію так, щоб близькі точки відхилялися від неї приблизно на рівні відстані. Бажано виконати цю операцію більш суворо, провівши апроксимацію отриманої кривої однією з найпростіших функцій (наприклад, поліномом невисокого порядку) і визначивши її коефіцієнти спеціальними методами математичної статистики, наприклад, методом найменших квадратів.
Подальше правило полягає в тому, що відсотки, приросту або зниження показників за певний період обчислюються по точках кривої, а не за фактичним значенням, і точність їх при цьому підвищується.
Отримана згідно з правилами апроксимаційна крива являє собою найпростішу модель досліджуваного процесу. Проте використовувати її для цілей прогнозування можливе лише на короткій ділянці (один-два місяці), і лише коли зміни тенденцій не очікується.
Більш глибокий аналіз і прогноз можливий, коли математична модель процесу побудована на основі виявлених закономірностей протікання досліджуваного процесу. Такими закономірностями є, наприклад, загальна закономірність s-образного зростання цін на житло при переході від централізованої до ринкової економіки і кореляційний зв'язок між темпами зростання курсу долара до рубля і зростання доларових цін на житло. У результаті отримана двопараметричних модель вигляду:
Ц (Т) = А / (1 ​​+ ехр (В + СТ)) + кх (Т) + е rr,
де Ц - ціна 1 кв. м загальної площі квартири;
Т - порядковий номер місяця;
А, В, С, к - постійні коефіцієнти (параметри моделі);
х - приріст місячних темпів девальвації.
Побудована на їх основі математична модель процесу зміни цін на житло в Москві, Барнаулі, Рязані успішно використовувалася для прогнозу цін на рік вперед.
Фінансова доступність житла на ринку для населення - показує, скільки. років середньостатистична сім'я або домогосподарство; того чи іншого міста Росії повинна відкладати весь свій сумарний річний грошовий дохід (в іншому варіанті - всю заробітну плату всіх працюючих членів родини за рік), щоб купити на первинному або вторинному ринках житла стандартну двокімнатну квартиру.
У якості стандартної, відповідно до методики Світового Банку та ХАБІТАТ ООН, для Росії обрана двокімнатна квартира. Такі квартири становлять до 45% від загального числа житлових одиниць практично кожного російського міста.
Стандартна квартира характеризується наступними ознаками:
- Розташована в районах міста, прилеглих до його центру (але не в самому центрі і не на околиці) - так зване «друге кільце».
- Знаходиться в багатоповерховому панельному будинку стандартного планування (дев'яти - або дванадцятиповерховий будинок), має крім 2 кімнат, кухню, санвузол, холодне і гаряче водопостачання газову або електроплиту.
- Загальна площа - 48 кв.м.
Середня ціна стандартної квартири на первинному і вторинному ринках житла в містах визначається за даними ріелторських фірм або може бути розрахована за допомогою середніх цен.1.кв. м загальної площі проданих квартир, помножених на загальну площу стандартної квартири.
Рівень доходів береться з розрахунку на домогосподарство. Взагалі в російській статистиці показники рівня життя традиційно обчислюються на душу населення. Однак в останні роки все частіше об'єктом спостереження виявляється сім'я або домогосподарство (в понятті «домогосподарство» об'єднуються сім'ї з двох і більше осіб і провідні самостійне господарство одинака).
Доступність житла для домогосподарств сильно диференційована по регіонах і по містах Росії. На первинному ринку вона змінюється від 1,27 років у Воркуті (де дуже низькі ціни на житло при відносно невисокі доходи) до 28,24 років в Анапі (де високі ціни на житло поєднуються з низьким рівнем офіційно зафіксованих доходів). Несподівано, на перший погляд, є для населення найдорожче серед усіх міст житло в Москві (11,06 років). Це пояснюється найвищими серед інших регіонів грошовими доходами (не зарплатою!) Москвичів.
На вторинному ринку житла практично та ж картина - найбільш доступно житло в північних і промислових містах (Воркута, Ухта, Череповець, Вологда, Новий Уренгой, Златоуст), а найменш - на Північному Кавказі (Ростов-на-Дону, Анапа), в Поволжі (Самара, Ульяновськ), і в містах півдня Сибіру (Тюмень, Омськ, Новосибірськ, Красноярськ, Іркутськ, Барнаул).
Аналіз динаміки доступності житла показує, що протягом 1994р. вона, в цілому, знизилася. Кількість середньорічних доходів, необхідних для купівлі двокімнатної квартири на первинному ринку, збільшилося (у середньому за порівнянним списку міст) з 8,8 у 1993р. до 12,1 в1994г.; на вторинному - з 8,4 - до 10,2 (даний результат отриманий, правда, без урахування різного обсягу угод по містах). Це при тому, що ринки житла в містах отримали за цей рік досить істотний розвиток практично всі взаємодії на ринку житла стали більш масштабними, а відповідні залежності - статистично більш надійними.
4.2 Аналіз ринку нерухомості м. Стерлітамак
Аналіз стану ринку включає кілька етапів.
- Вивчення складу та стану фонду об'єктів нерухомості міста.
- Аналіз законодавчої бази.
- Аналіз обсягу попиту і пропозиції та їх співвідношення.
- Аналіз обсягу і структури угод.
- Аналіз цін на первинному і вторинному ринках.
- Аналіз цінової ситуації (Типізація об'єктів за якістю, розміром, розташуванням, дослідження впливу параметрів на ціну).
Існує кілька класичних чинників, що визначають вартість об'єкта нерухомості:
Фізичні - природні (земля, клімат), штучні (інфраструктура міста)
Соціальні - розмір сім'ї, рівень життя.
Економічні - рівень доходу, податкова політика, фінансово-кредитна система, рівень цін, рівень зайнятості населення.
Важливе вплив на ціну надає час продажу, матеріал стін, планування, кухня, поверх, балкон, період забудови, загальна площа, кількість кімнат, відстань до центру, престижність.
Аналіз ринку нерухомості м. Стерлітамак представлений за цінами пропозиції за станом на період з 1.02.2006 по 1.04.2006 року. Протягом цього часу на підставі друкованих джерел: газет "З рук в руки», «Все про нерухомість» та телевізійних оголошень складалася вибірка по різних секторах ринку. У вибірці представлені тільки ті сектори, в обігу яких беруть участь фізичні особи. Пропозиції з продажу нерухомості від агентств, що діють на ринку м. Стерлітамак, не представлені у вибірці, тому що вартість послуг ріелтера спотворює дійсну ринкову вартість об'єкта.
Діаграма - Пропозиція нерухомості станом на 1 лютого 2006
\ S
Діаграма - Пропозиція нерухомості станом на 1 березня 2006
\ S
Діаграма - Пропозиція нерухомості станом на 1 квітня 2006року
\ S
Як видно з діаграм коливання пропозиції по різних секторах невеликі. Більшою мірою оборот спостерігається у секторах: однокімнатних і двокімнатних квартир, будинків приватного заселення. Найбільш маленький оборот спостерігається в секторі будинків котеджної забудови і в секторі багатокімнатних квартир. У березні в два рази зріс попит по садових будиночків (дачах), що, звичайно ж, пов'язане з сезонним падінням попиту на нього.
Взимку активність попиту підвищується на будинки і квартири в порівнянні з літнім періодом. Це пояснюється ще більшою паперовою тяганиною в період відпусток, ніж зазвичай. Тому деякі люди роблять угоди в літній час. За даними аналітиків є кілька варіантів у розвитку та існуванні ринку нерухомості, в залежності від політики держави і розвитку самого ринку і розширення сфери діяльності його учасників.
Ринок нерухомості м. Стерлітамак володіє характерними рисами російського ринку нерухомості, тому прогнози фахівців відображають і ситуацію на ринку Стерлітамака.
У Стерлітамаці найбільш популярні однокімнатні та двокімнатні квартири. Це пов'язано з невеликою ціною великою кількістю молодих сімей. Багато студентів щорічно приїжджає в Стерлітамак з району, і збирається залишитися тут, щоб жити і працювати.
Найбільш активні райони це вул. Каранья Муратова і ВТС, так як це найбільш впорядковані і насичені транспортними потоками райони.
Ринок землі в місті Стерлітамак активується.
Довгий час в країні, які стосуються землі регулювання угод не було. Щоб здійснити операцію з землею, наприклад садовим ділянкою потрібно було лише звернутися в садове товариство.
Але земля як об'єкт нерухомості до приватизації не належала людям по праву. Право на землю з'явилося лише потім. Цільове призначення цих земель городництво та садівнича діяльність. Після приватизації всі землі автоматично були приватизовані у власність громадян, ускладнився процес обороту і з'явилося багато покинутих ділянок.
\ S За даними Російської бізнес газети № 45 2004
Особливістю міста Стерлітамака є велика кількість будинків приватного заселення. У цьому секторі спостерігається велика пропозиція. Це пов'язано з тим, що ця частина не є найбільш упорядкованої в більшості будинків відсутні зручності і вони віддалені від транспортних шляхів і зупинок. Люди хочуть поміняти таке житло на квартиру зі зручностями. Покупці будинків зазвичай зносять їх і починають на земельній ділянці нове будівництво і підключаються до міських комунікацій. Позитивним моментом таких угод є те що фактично покупець отримує в результаті угоди земельну ділянку з зручними під'їзними шляхами і можливістю будувати все що завгодно під виглядом реконструкції.
Багато будинків продаються і згодом перетворюються на офіси та магазини.

Діаграма - Зміна ціни житла залежно від політико-економічної ситуації
\ S
Розвиток ринку житлових кредиторів призведе до значного збільшення ціни житла до 190% в порівнянні з 2005 роком, у той час як розвиток галузі будівництва найбільш благополучно для ринкової ситуації і до 2010 вартості житла складе лише 145% вартості житла в 2005 році.
Для Стерлітамака можливі всі шляхи розвитку, оскільки тут діє достатня кількість і будівельних фірм і кредитних організацій. У залежності від того положення, яке на ринку забезпечать собі будівельні і кредитні організації залежить і ринкова вартість у майбутньому.
За результатами аналізу таблиць можна відзначити, що в Стерлітамаці самим неактивним з обстежених секторів є сектор котеджних будинків. Пропозицій в цьому секторі найменше. Розкид цін на долі дуже великий від 1млн. руб. до 15 млн. рублів. Але в середньому ціна в районі Царське село і в районі Одрадівка становить від 15 тис. рублів в лютому відповідно. У березні відзначається різкий стрибок цін від 19 тис. рублів, а в квітні вже від 20 - 25 тис. рублів, що пояснюється недоцільністю купівлі земельної ділянки під будівництво.
По сектору садових будиночків можна відзначити, що істотний вплив на ціну надає наявність будиночка або гаража на земельній ділянці. Відсутність споруд значно знижує ціну дачі.
Як видно з таблиць спостерігається сезонне зростання цін, який відображається у діаграмі. Вартість квартир зростає у всіх досліджуваних районів міста. Причому спочатку в районі Південно-Західний вартість квартир більше, що пов'язано з більш сучасним житлом (поліпшена планування, відсутність газової колонки, роздільний санвузол, велика квадратура кімнат) і розвиненою інфраструктурою.
Таблиця - середня вартість квартир
місяць
Південно - Західний
Центральний
Кількість кімнат
1
2
3
1
2
3
Середня вартість 1 кв.м.
Лютий
16,1
15,66
16,1
12,92
14,05
Березень
17,3
17,2
16,1
15,29
15,49
Квітень
17,5
17,5
16,1
16,19
16,92
Середня вартість по району
Лютий
15,95
14,76
Березень
16,87
16,43
Квітень
17,03
16,87
По таблиці видно, що в період з лютого по квітень відбувається сезонне зростання цін на житло. Це підтверджується показниками за двома різними районами міста. По району Південно-Західному спостерігається різкий стрибок.
Аналітики обіцяють, що проведення всіх реформ найбільш сприятливо позначиться на задоволенні попиту на житло. Майже в тій же мірі, але з невеликим відставанням задовольнить попит населення розвиток ринку кредиторів в період з 2005 по 2010 роки. Хоча, за прогнозами проведення всіх реформ призведе до збільшення цін на житло. Можливо, реформи дозволять громадянам скористатися не тільки власними коштами для купівлі житла, але й скористатися новими фінансовими схемами.
Діаграма - Задоволений попит на житло в% від загального попиту
\ S
Діаграма - Забезпеченість населення житлом кв.м. на людину
\ S
Практично всі можливі варіанти розвитку на ринку нерухомості призведуть до поліпшення ситуації по забезпеченості житлом. До 2010 року можливе поліпшення житлової ситуації з 18 кв.м. на людину в 2005 році до 21,2-21,8 кв.м. на людину в 2010 році. Це звичайно ж не буде великим проривом у сфері поліпшення житлових умов населення. Будівництво і введення будинків в експлуатацію процес тривалий, тому поліпшення ситуації слід очікувати не скоро. У порівнянні з Європою, де на одну людину припадає 60 кв.м. і США 80 кв.м. в Росії далеко не благополучна ситуація.
Діаграма - Фінансові схеми придбання житла
\ S
Діаграма показує, що більша частина населення вважає за краще іпотечний кредит для придбання житла. На сьогоднішній момент ця схема придбання житла найбільш доступна і найбільш відпрацьована. Найменше бажаючих взяти участь у пайовому будівництві багатоповерхового будинку і взяти кредит на участь у пайовому будівництві. Ринок в нашій країні ще не достатньо законодавчо врегульовано, особливо в сфері страхування ризиків. Тому фізичні особи не охоче інвестують кошти в будівництво. Немає впевненості, що не станеться майбутньої кризи, і всі вкладені кошти зникнуть в нікуди. Звідси і повільні темпи будівництва. Зрозуміло, що кредит на індивідуальне будівництво доступний більш забезпеченим громадянам, їх кількість становить 6,3%.
Деяка частина громадян - 9,8% не змогли відповісти. Можна зробити висновок про те, що ця частина населення не знає нічого про те, як їм хотілося б придбати житло, з тієї причини, що не збираються цього робити. Багатьом громадянам просто не вистачає коштів.
Соціологічні дослідження показують, що в ряду цілей заощадження громадянами коштів купівля квартири або обмін з доплатою стоїть на останньому місці після відпочинку, подорожей, спорту та хобі, резерву на непередбачені витрати, купівлі меблів, побутової техніки, освіти, автомобіля, лікування, 70% населення не намагається збирати.
У Стерлітамаці за даними перепису 2006 року проживає 267,5 тис. осіб, але є ще й люди які не зареєстровані на території Стерлітамака, але теж потребують житла - це студенти, біженці і приїхали на заробітки люди із сусіднього Казахстану та інших держав і Республік . Все це істотно впливає на характер попиту і пропозиції.
У ринку обігу нерухомості м. Стерлітамак крім сегменту займає близько 70% угод з нерухомістю, який називається житлова нерухомість (квартири в багатоповерхових будинках) можна виділити й інші сегменти, оборот в яких розвивається останні роки.
Розподіл ринку нерухомості на ці сегменти пов'язано з архітектурно-історичним розвитком міста і його специфікою. Способом життя населення міста, розвитком промисловості і фінансовими потоками. У Стерлітамака своя специфіка розвитку в плані зонування та просторового розвитку. Історично склалося, що центр міста зайнятий малоповерховими будівлями, які зараз повністю реконструюються.
Такі райони як ВТС та Південно - Західний не представляють інтересу для історії, вони з'явилися відносно недавно і забудовані в основному висотними будівлями.
Економічний ріст і розвиток банківської системи дали поштовх розвитку ринку нерухомості взагалі і в Стерлітамаці зокрема. Населення тепер має можливість взяти кредит або оформити іпотеку, для того щоб отримати необхідні кошти на покупку житла. Таке вкладення коштів заохочується державою і громадяни, що забезпечили себе самі необхідної жив площею отримують частину сплачених податків назад.
Ринок міняється і трансформується: на нього впливають його учасники, зовнішньоекономічні коливання державне регулювання.
Ринок міжбанківських кредитів позбавляється ліквідності: банки, будівельні та ріелторські компанії починають валитися. В умовах прихованої макроекономічної нестабільності банкрутство навіть невеликих кредитних організацій викликає резонанс, що може розвалити всю банківську і господарську системи.
Зменшення ліквідності пояснюється втечею капіталу за кордон у формі вкладення коштів у різні іноземні активи. Дефіцит ліквідності в Російській економіці призвів до подорожчання кредитів - комерційних (для будівельників) та іпотечних (для населення).
Це знизило попит на позички, призвело до уповільнення термінів здачі будівельних об'єктів і відповідно, повернення вкладених у них коштів.
Як правило, житлові будинки зводяться на кошти інвесторів - будівельних компаній і фізичних осіб.
Основним напрямком будівельної галузі вибрано розвиток нових мікрорайонів в південно - західної частини міста.
Інший сектор ринку нерухомості - земельні ділянки. Попит на заміське житло росте, особливо навколо великих міст, стимулюючи будівельний бізнес, і задовольнити його за рахунок земель поселення найчастіше неможливо. Стаття 79 Земельного кодексу допускає будівництво промислових об'єктів і об'єктів для інших несільськогосподарських потреб на землях сільськогосподарського призначення погіршеної якості з кадастрової вартості.
Навколо Стерлітамака багато заміських селищ, виділяються все нові земельні паї під будівництво. Зростають новобудови заміського типу: «Одрадівка», «Заашкадар'є», «Рощинський», «Шахтау» та інші.
До 2004 року ринок нерухомості Росії придбав риси характерні для сформованих ринків західних країн.
Відбувається освоєння і розвиток нових його секторів. Гроші тепер вкладаються в проекти, розраховані на довгострокову перспективу в меншій мірі, ніж необхідно для зміни економічної ситуації в цілому, але все-таки вкладаються. Одним з таких напрямків є вкладення в офісну нерухомість. Вкладення коштів практикується не тільки в нове будівництво, а що набагато частіше трапляється - у реконструкцію вже існуючих будівель.
У Стерлітамаці це добре простежується. На прикладі центру міста, де на місці старих будівель з'являються нові офіси та магазини.
У більшій частині країни оборот об'єктів нерухомості здійснюється в доларовому еквіваленті. У
Структура власності на землю (за даними Російської бізнес газети № 45 2004)

\ S
Держави 276 млн. Га
Юридичних осіб 5 млн. Га
Громадян 120 млн. Га
Аналізуючи діаграму можна сказати, що інтерес фізичних та юридичних осіб до землі як до об'єкту нерухомості приносить дохід невеликий. Це пов'язано з великими труднощами, які виникають при бажанні отримати земельну ділянку у власність. І зовсім не важливо його призначення, будь то будівництво або городництво.
Структура угод за площею з землями сільськогосподарського призначення
всього
Оренда державних і муніципальних земель
Інші угоди
100%
99,7%
0,3%
\ S

Таблиця - Розподіл інвестицій по галузях за 1999-2004 роки
Галузі
млн. $
відсотки (%)
Промислове обладнання
93
7
Легка промисловість
66
5
Сільське господарство
19
1
Будівництво
21
2
Комп'ютери
143
11
Фінансові послуги
103
8
Транспорт
11
1
Електроніка
64
5
Телекомунікації
265
20
Енергетика
60
5
Медицина
43
3
Споживчий ринок
331
26
Біотехнології
15
1
Хімічні матеріали
42
3
Інше
28
2
* За матеріалами РБГ № 43 2004
Досліджуючи інвестиційну активність по різних галузях народного господарства на основі поточної економічної ситуації можна сказати, що ринок нерухомості, безпосередньо залежить від будівництва не отримує належної уваги з боку інвестиційних проектів. Частка інвестицій у цю галузь так само мала як в сільське господарство, біотехнології і транспорт. Будь-який живе в Росії знає, на якому рівні перебувають ці галузі. Такий розподіл ресурсів викликане економічною нестабільністю, що збільшує і без того велику частку ризику в інвестиціях будівництва.
Існує кілька недоліків в управлінні нерухомістю, які впливають на стан ринку нерухомого майна.
1. Управління нерухомістю не відповідає потребам розвитку ринку.
- Управління житловим фондом практично повністю зосереджено у муніципальних та регіональних органах влади.
- Монополізм житлових організацій в обслуговуванні та утриманні житла, відсутність реальної конкуренції в цій сфері.
- Ефективного управління об'єктами нерухомості не ведеться через відсутність діяльності з нарощування цими об'єктами позитивних якостей та їх використання з метою отримання доходів. (Управління зведено до експлуатації)
2. Над учасниками ринку тяжіють стереотипи суспільної свідомості.
- Стійко тримається думку щодо нерухомості як «загального надбання» і «дарового блага».
- Органи влади та управління не бачать по справжньому в нерухомості стійкого джерела коштів для поповнення відповідних бюджетів у забезпеченні завдань розвитку конкретної території.
4.3 Аналіз сегментів ринку нерухомості м. Стерлітамак
Для аналізу ринку нерухомості м. Стерлітамак обрані сегменти:
1) квартири в багатоповерхових будинках;
2) приватні будинки;
3) порожні земельні ділянки під будівництво будинку.
Для аналізу першого сегменту вибираємо райони: ВТС та Південно - Західний, пр. Жовтня та пр. Леніна - центр, Сода.
ВТС та Південно-Західний райони схожі за своїми характеристиками: нові будинки, побудовані не більше, ніж 15 років тому; сучасне планування квартир, великі площі; райони з добре розвиненою інфраструктурою. ВТС відрізняється від Південно - Західного будівництвом багатоповерхових цегляних будинків виразної архітектурної думки (будинки-замки), в той час, як вдома Південно-Західного району побудовані в панельному варіанті, барвисті і близько розташовані по відношенню до центру.
Центральна частина міста сама барвиста. Тут розташована велика частина магазинів, бутиків, критий ринок; алеї викладено бруківкою, розгорнута велика паркова зона, тут знаходяться будинки культури та навчальні заклади.
Сода - один з історичних районів міста, спочатку побудований як містечко для чиновників і робочих найбільшого підприємства міста. Частково розбираються старі споруди і зводяться нові будинки цегляні, архітектурно виразні. Останнім часом «Сода» є центром проведення міських свят, спортивних змагань. Разом з тим «Сода» є спальним районом. Безліч дошкільних установ і шкіл розташовуються всередині району, але і не віддалені від доріг на значну відстань.
Для аналізу другого сегмента ринку обрано район «Сода» - тут розташовані будинки приватної будівлі та район «Царського села» (або «Панські гори») - район розташований у мальовничій місцевості на березі річки Стерля, віддалений від промислової зони міста, але поблизу центру.
Аналізу третього сегмента ринку підлягають ділянки під будівництво будинку в Південно-Західному районі. Важливо відзначити, що зростання міста суворо запланований і неможливо придбати вільну ділянку де-небудь. Ділянки розташовуються всередині багатоповерхових споруд з одного боку і березовим гаєм з іншого. Всі ділянки розбиті на площі по 10 соток, тому вибір їх залежить тільки від розташування по відношенню до дороги чи довколишнім багатоповерховим будинкам.
Всі дані зведені в таблиці, докладені нижче.

Розділ 5 Оренда нерухомості
Оренда житлового приміщення
Договором оренди вважається угода, за яким орендодавець надає орендареві і членам його сім'ї житлове приміщення без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування або користування, а орендар зобов'язується використовувати його у відповідності з договором і своєчасно вносити орендну плату, включаючи плату за комунальні послуги .
Згідно із Законом РФ 406 основи федеральної житлової політики від 24.12.92 р., 4218-1 (зі змінами на 21.04.97 р.), власники житлового фонду мають право надавати громадянам, юридичним особам квартири або будинку будь-якої площі за договором оренди. Частки державного та муніципального житлового фонду, що надається за договором оренди, визначаються Урядом Російської Федерації і органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації.
Таблиця - Розмір орендної плати за житлові приміщення, що здаються приватними особами.
Тип квартир
Вулиця
Поверх
Ціна
Умови
Вигоди
однокімнатні
Сода
1-5
3000
передоплата
т \ ф меблі
ВТС
5 / 9
3000
передоплата
меб
Південно-західний
3500
передоплата
-
Сода
2300
Артема
4000
передоплата
меблі
Пр. Леніна
4500
передоплата
Автовокзал
2600
передоплата
т \ ф меблі
Шахтау
3000
передоплата
меблі
двокімнатні
Сода
4000
ВТС
3800
т \ ф меблі
Південно-західний
4500
Сода
3000
передоплата
Артема
4000
передоплата
т \ ф меблі
Пр. Леніна
3500
передоплата
меблі
Автовокзал
1 / 5
3000
передоплата
меблі, т / ф, холодильник
Шахтау
2000
передоплата
меблі, т / ф
трикімнатні
Сода
3000
т \ ф
ВТС
3800
ремонт
Південно-західний
4700
передоплата
т \ ф меблі
Сода
3200
передоплата
Артема
4 / 9
4500
передоплата
т \ ф
Пр. Леніна
6000
меблі, т \ ф
Автовокзал
4000
гараж
З введенням в дію другої частини Цивільного кодексу, прийнятої Державною думою 22.12.95 р., договір оренди житлового приміщення може полягати тільки між юридичними особами. Однак договори оренди житлових приміщень з участю громадян, укладені до 1 березня 1996 року, зберігають силу на термін своєї дії.
Таблиця - Визначення розміру оплати за комунальні послуги для квартири без газової колонки з ліфтом.
Послуги
На одного прописаного людини (грн.)
На кожного додаткового (грн.)
Зміст
280
-
Опалення
300,60
-
Холодна вода
60,29
60,29
Гаряча вода
80,67
80,67
Наймання
5,28
-
Вивіз сміття
18,9
-
Ліфт
23
23
Газ
49,01
-
Кап.ремонт
250
-
Разом
1067,75
163,96
Для двокімнатної квартири загальною площею 50,8 кв.м.

Таблиця - Визначення розміру оплати за комунальні послуги для квартири з газовою колонкою без ліфта.
Послуг
На одного прописаного людини (грн.)
На кожну додаткову особу (грн.)
Зміст
25734
-
Опалення
280,3
-
Холодна вода
60,29
60,29
Гаряча вода
-
-
Наймання
41,8
-
Вивіз сміття
6,9
-
Ліфт
-
-
Газ
60,84
-
Кап.ремонт
230,3
-
Разом
937,77
60,29
Для двокімнатної квартири загальною площею 41,8 кв.м.
За даними таблиці видно, що оплата за однокімнатну квартиру варіюється в межах 1000-2000 рублів, за двокімнатну - 1500-3000 рублів, за трикімнатну -2000-6200 рублів. З таблиць визначають розмір оплати за комунальне обслуговування можна порахувати, скільки наймодавцю доводиться витрачати із свого доходу на оплату цих послуг. При мінімальній оплаті за двокімнатну квартиру 3000 рублів це складе 14-18% від суми залежно від наявності в будинку зручностей. Якщо прописаний людина має пільги, то сплачується з доходу сума складе 7-9%. При тому що громадянин є законослухняним і сплачує всі податки, то з цієї суми йому доведеться викласти ще 13%. Разом 27-31% у рядовому випадку. Так як це досить багато то зазвичай громадяни ухиляються від сплати податку.
Проживання в знімається квартирі грунтується на взаємній довірі квартиронаймача і наймодавця, тому що ніяких письмових договорів зазвичай не складається, і всі відносини будуються в усній формі. Як правило в струмом випадку можливі непередбачені наслідки у формі несподіваного вимоги залишити приміщення, підселення третіх осіб або підвищення орендної плати.
Оренда (суборенда) нежилих приміщень
Відносини щодо оренди нерухомості регулюються положеннями параграфа 1 глави 34 ЦК РФ, а до оренди будівель і споруд також застосовуються положення спеціального параграфа 4 тієї ж голови. За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна, є власністю орендаря. Право здачі майна в оренду належить його власнику або особі, уповноваженій власником або законом здавати майно в оренду.
На відміну від оренди житлових приміщень, що використовуються фізичними особами для проживання, оренда нежилих приміщень, будівель споруд або цілих цехів більш складна процедура. Тут величезне значення має величина орендної плати за приміщення, її розрахунок і так само схоронність приміщення для подальшого використання.
Орендна плата призначається з того, що орендар повинен покрити всі збитки, пов'язані з утриманням приміщення й отримати дохід, але з іншого боку надмірно висока орендна плата може відлякати потенційних орендарів. Постійні зміни в законодавстві та зміна тарифних ставок на комунальні послуги диктують необхідність складання гнучких договорів оренди, щоб орендодавець міг підвищити орендну плату у разі збільшення його витрат на утримання приміщення. Проте частина витрат може бути покладена на орендаря.
Кожна компанія, яка не має власного офісу, орендує приміщення. І останнім часом спостерігається прагнення організацій поліпшити орендоване приміщення або за можливість зайняти площі в більш престижному будинку.
На ринку нерухомості збереглася динаміка зростання, що характеризується зростаючим обсягом попиту і низькою часткою вільних площ. (5% в будинках класу А). Це пояснюється бажанням підвищити свій діловий статус і поліпшити імідж компанії. Офіс це обличчя компанії і тепер, коли ділова репутація та громадську думку набувають все більшого значення тема оренди.
Звичайно, найкращим рішенням є покупка власної будівлі для адміністративних потреб чи частини будинку, але це вимагає від компанії великої одноразового вкладення коштів і відволікання їх з активів підприємства, при оформленні кредиту, що може дозволити собі далеко не кожна орагнізація.
Кількість площ, придбаних компаніями для власного користування в 2006 році зросла по відношенню до 2004 на 18% і склало 180 000 м 2 .
Підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно, що належить їм на праві господарського ведення, тільки за згодою власника. Федеральне підприємство не має права здавати в оренду будівлі без згоди Міністерства РФ з управління державним майном, на практиці ці повноваження передаються територіальним органам МГІ. Здача в оренду об'єктів нерухомості, що відносяться до муніципальної власності, входить до компетенції органів місцевого самоврядування (Федеральний Закон «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування управління в Російській Федерації»).
Постановою Уряду РФ від 10.02.94 р. Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єкта ми федеральної власності визначена компетенція федеральних органів виконавчої влади при використанні адміністративних будівель і службових приміщень, що перебувають у федеральній власності та призначених для розміщення федеральних органів виконавчої влади й державних установ.
Законодавство допускає можливість проведення суб'єктами РФ аукціонів або конкурсів на право оренди будівлі (нежитлового приміщення), при цьому будинок повинен відноситися до державної власності суб'єкта РФ або муніципальній власності. З переможцем аукціону чи конкурсу укладається договір оренди будівлі (нежитлового приміщення). Другою стороною в договорі оренди є орендар, до якого пред'являються загальні вимоги учасника цивільного обороту (право-і дієздатність).
Предметом договору (об'єктом) оренди можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси (докладніше - див нижче), будівлі, споруди та інші речі, які не втрачають своїх природних властивостей у процесі їх використання.
Як і при будь-якої операції з нерухомістю, в договорі оренди повинні бути вказані індивідуально визначені ознаки об'єкта оренди, що дозволяють твердо встановити майно, яке підлягає передачі орендарю. При порушенні цих вимог у договорі об'єкт оренди вважається не погодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним.
Оренда будинків та споруд передбачає передачу як самих будівель або споруд, так і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.
Право орендаря на земельну ділянку, на якій розташована арен дуємо будівлю або споруду, є похідним від того, яке право на нього має орендодавець (власність, оренда, постійне користування, довічне успадковане володіння або інші правомочності). У договорі оренди повинні бути викладені умови користування земельною ділянкою. Якщо ці умови не обумовлені договором, то це не тягне недійсності даного договору, а регулюються законом. У цьому випадку до орендаря переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята цим об'єктом оренди і необхідна для використання у відповідності з його призначенням.
При визначенні прав орендаря на відповідну земельну ділянку необхідно враховувати встановлені законодавством обмеження. Так, земельна ділянка може надаватися на праві довічного успадкованого володіння тільки громадянам.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частини земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки. дане положення спрямоване на захист законних інтересів орендаря будинку при зміні власника земельної ділянки, на якій розташована орендована нерухомість.
Встановлена ​​законом форма договору оренди - проста письмова шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Тим самим виключена можливість оформлення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного чи іншого зв'язку. Договори оренди нежитлових приміщень підлягають безумовній державної реєстрації, а договір оренди будівель і споруд підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, якщо укладено на термін не менше одного року.
Як об'єкт державної реєстрації нерухомого майна може бути визначено основну будівлю без службових будівель з конкретним порядковим номером по вулиці (провулку) або основна будівля і службові будівлі, розташовані на одній земельній ділянці як єдиний об'єкт.
Законодавством не встановлено обмежень на термін оренди будівлі, сторони мають право визначити його самостійно (короткостроковий чи довгостроковий). Якщо сторони не визначили термін оренди в договорі, тоді договір оренди вважається укладеним на невизначений строк.
У такому випадку у кожної із сторін з'являється можливість у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Розмір орендної плати - істотна умова договору, за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін. У передбачених законом випадках (наприклад, у випадках оренди державного майна) застосовується нормативний спосіб розрахунку ставок орендної плати, встановлений або регульований уповноваженими на те державними органами.
Зазвичай ставки орендної плати встановлюються за одиницю площі орендованого будинку - 1 кв. м . Сторони можуть віддати перевагу і іншим показникам. Якщо оренда будівлі носить довгостроковий характер, то як правило застосовується річна ставка. Загальний розмір орендної плати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будинку. У випадках, коли договором плата за оренду приміщення, будівлі або споруди встановлена ​​за одиницю її площі чи іншого показника, орендна плата визначається, виходячи з фактично переданого оренда тору розміру будівлі або споруди.
Якщо інше не передбачено законом або договором, плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки.
Законом визначено порядок передачі орендарю і повернення їм після закінчення терміну договору оренди будівлі, який, по суті, склався на практиці ще до прийняття ЦК. Передання будівлі або споруди здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, який підписують обидві сторони. Зобов'язання орендодавця передати будівлю орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу, якщо інше не передбачено законом йди договором. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі (споруди) на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна. У випадку, якщо обидві сторони відмовляються від підписання передавального акта або іншого документа про передачу будівлі, це слід розглядати як розірвання договору за угодою сторін.
Після того, як відбулася передача об'єкта оренди, орендар зобов'язаний користуватися майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не обумовлені, - відповідно до призначення майна.
Так, наприклад, використання орендованого житлового приміщення в якості адміністративного (офісу) є порушенням умов договору і є підставою дострокового розірвання договору судом на вимогу орендодавця.
За згодою орендодавця орендар має право на такі дії з розпорядження орендованим майном:
- Здавати в суборенду (піднайом);
- Передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала);
- Надавати орендоване майно у безоплатне користування;
- Віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив.
У всіх перерахованих випадках орендар зберігає відповідальність за договором перед орендодавцем.
Так як договір суборенди є похідним від договору оренди, то права суборендаря не можуть перевищувати прав на об'єкт оренди за первісним договором оренди, дострокове припинення договору оренди, припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. У цьому випадку сумлінну (законний) суборендар має право на укладення ним договору оренди на майно, що перебуває в його користуванні за договором суборенди. Такий договір може бути укладений в межах строку, що залишився суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Таким чином, закон захищає права добросовісного орендаря при достроковому припиненні договору оренди, дозволяючи йому укласти самостійний договір на майно, яким він користувався на умовах суборенди, в межах строку, що залишився суборенди.
До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом.
Орендодавцем за договором суборенди є орендар за основним договором, а суборендар по відношенню до нього виступає орендарем. Так як договір суборенди залежимо від договору оренди, то в разі нікчемності останнього всі договори суборенди є нікчемними.
Обов'язком орендодавця є виробництво за свій рахунок капітального ремонту переданого в оренду майна. Обов'язок орендаря - підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати по утриманню майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.
Капітальний ремонт об'єкта оренди слід проводити в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, то в розумний строк. Власник майна має підтримувати об'єкт оренди у стані, придатному для використання його за призначенням. Такий обов'язок покладається на орендодавця тому, що амортизаційні відрахування на відновлення майна, яке відноситься до основних фондів, як правило, входять складовою частиною в суму орендної плати.
У разі невиконання орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту орендар має право за своїм вибором:
- Провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- Зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Традиційно вирішується питання про наслідки, пов'язаних з поліпшенням об'єкта оренди. Віддільні поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем, є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Отже, орендар має право їх вилучити.
Вартість невіддільних поліпшень відшкодовується орендарю у разі, якщо вони зроблені за згодою орендодавця. Невіддільними залишаються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені без шкоди для майна. Однак дане положення носить диспозитивний характер, і сторони в договорі оренди можуть визначити інший порядок розподілу витрат, викликаних поліпшенням орендованого майна за згодою орендодавця.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Пояснюється це тим, що амортизаційними відрахуваннями повинен розпоряджатися орендодавець, і, отже, поліпшення вироблялися за рахунок його коштів. Договір оренди може бути припинений викупом орендованого майна. Стаття 624 ЦК встановлює: «... у законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни договори оренди з правом викупу орендованого майна ... »(тобто передбачають перехід права власності на орендоване майно) полягають у формі, передбаченої для договорів купівлі-продажу даного виду нерухомого майна.
Викуп зданого в оренду майна державних і муніципальних підприємств є одним із способів приватизації, тому порядок викупу і викупну ціну таких об'єктів оренди встановлюють акти, що регулюють приватизацію, зокрема Указ Президента РФ від 14.10.92 р. № 1230 «Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду ». Умова про викуп орендованого майна сторони можуть встановити додатковою угодою. При цьому вони мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну. Слід пам'ятати, що законом можуть бути встановлені випадки заборони на викуп орендованого майна.
За припинення дії договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно незалежно від підстав припинення договору. При чому, майно має бути повернуто в тому стані, в якому його орендар одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором, наприклад, після реставрації, якщо згідно з договором орендар зобов'язався її здійснити.
У разі несвоєчасного повернення орендованого майна орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Однак це не означає продовження договору оренди, якщо до закінчення терміну дії договору орендодавець повідомив орендаря про намір не відновлювати договір. Якщо отримана орендна плата не покриває завданих орендодавцю збитків, то він може вимагати їх відшкодування.
Коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не встановлено договором.
Сумлінне виконання своїх обов'язків сторонами за договором нерідко призводить до того, що договірні відносини між ними поновлюються (продляются). Якщо орендар належним чином виконав обов'язки, то після закінчення строку договору він має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. Однак переважне право орендаря не означає, що орендодавець зобов'язаний укласти новий договір оренди на попередніх умовах.

Схема відносин між орендарем та орендодавцем.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Орендодавець
Орендар
$
Термін оренди, встановлений сторонами у договорі
Здає в суборенду, передача прав іншій особі (перенала), передача в безоплатне користування, внесення в заставу
Повернення за актом прийому-передачі
Продовження орендних відносин з новим терміном оренди
Ремонт і поліпшення орендованого приміщення
Повернення за актом прийому-передачі
$ - За проведені поліпшення

Під належним виконанням обов'язків орендарем маються на увазі:
- Використання майна відповідно до його призначення та умов договору;
- Підтримування майна у справному стані, здійснення за свій рахунок поточного ремонту, недопущення істотного погіршення майна;
- Своєчасне внесення плати за користування майном.
Даний перелік не є вичерпним, договором оренди або законодавством на орендаря можуть бути покладені й інші обов'язки. При бажанні реалізувати переважне право на укладення нового договору, тобто продовжити орендні відносини, орендар зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо він не визначений, то в розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за угодою сторін. Це може стосуватися терміну договору, покладаються на орендаря обов'язків з проведення капітального ремонту, розміру орендної плати та ін Слід враховувати, що при укладенні нового договору оренди сторони не пов'язані умовами раніше діючого договору. А переважне право слід розуміти так: при пропозиції однакових умов оренди різними особами перевагу віддається колишньому орендарю. Орендар не може вимагати поновлення договору, якщо орендодавець не має наміру надалі здавати майно в оренду. Умовами договору оренди сторони можуть виключити можливість продовження орендних відносин на новий термін, або вказати додаткові умови, при виконанні яких орендар набуває переважне право на укладення договору оренди на новий термін.

6 Реструктуризація житлово-комунальної сфери і управління окремо взятим об'єктом нерухомості
В даний час у житловій структурі відбулися великі зміни і зрушення. У населення - квартиронаймачів з'явилася можливість самим визначати вид житлово - комунального господарства, яке буде стежити за тим чи іншим об'єктом власності.
Розглянемо на прикладі свого будинку, в якому ми живемо. Новий будинок побудований в 2005 році в районі «Сода». Будинок до цих пір повністю не заселений, але це не впливає на його утримання, яке ведеться в повній відповідності вимогам мешканців. Необхідно сказати про те, що будинок знаходиться на обслуговуванні у ТСЖ «Молодіжне». Назва говорить сама за себе.
Після закінчення 2005 року, на початку січня 2006 року, відбулися збори мешканців будинку, в якому були встановлені всі «вилучили», побажання мешканців, звіт про використання коштів, які ми вносимо за оплату житлового приміщення, обраний голова дому і працівники, що його обслуговують.
Зауважень, можна, сказати і не було. Постало питання про роботу слюсарів. У якому з'ясувалося, що слюсарні роботи проводяться безкоштовно з тих видів обладнання, яке було встановлено в квартирах під час побудови будинку (опалення, водопровідні та каналізаційні труби). Всі інші роботи ведуться платно: установка санітарно-технічного обладнання, зокрема. Тут же необхідно відзначити про швидкої реакції з боку ТСЖ. Виклик слюсарів, електриків не змусить себе чекати і це на це не впливає те, що ТСЖ знаходиться в районі ВТС, який значно віддалений від Соди.
Всі зауваження ставилися до самим мешканцям, які не закривають за собою двері або сильно ними ляскають. Деякими мешканцями було висунуто пропозицію про встановлення у під'їздах домофонів. Питання розглянули. З'ясувалося, що домофони в під'їзді встановлюються простим голосуванням мешканців - 50% + 1 квартира. Дана розстрочка платежу строком на 7 місяців по 120 рублів. У деяких під'їздах домофони вже встановлені.
Порушувалося питання з опалення, так як температура зовнішнього повітря знижувалася і в квартирах ставало холодно. Це було пояснено тим, що в будинку стоїть новий сучасний насос, який сам автоматично регулює температуру і подачу нагрівача в квартири згідно з температурою зовнішнього повітря. Було прийнято рішення про тимчасове відключення автомата і насос просто встановили орієнтовно на температуру зовнішнього повітря -20 о С.
Вирішилося питання про прибирання території, в якому було зазначено про сумлінне виконання своїх обов'язків двірником (двірничка), яка так само прибирає і під'їзди. Скрізь присутній чистота і порядок.
Голова ТСЖ був і залишається Лукін Олексій Леонідович - виконавчий, сумлінний, завжди готовий допомогти і роз'яснити те чи інше питання. Головою будинку була обрана Михайлова Анастасія Миколаївна (тобто я сама). Рішення було прийнято на основі того, що в будинку ми заселилися одні з найперших, знаємо всі його первісні проблеми; знаємо, практично, всіх мешканців будинку - молодих сімей, притому всі приблизно одного віку і з дітьми. Важливе значення має будівельне технічну освіту і отримується вища.
Особливе місце необхідно виділити витрачанню коштів. Всі платежі надходять на свій розрахунковий рахунок, звідки виділяються кошти на вирішення тих чи інших питань.
Після сплати за опалення у МУП Теплові мережі, залишаються кошти на обслуговування будинку: сплати заробітної плати бухгалтеру, голові, слюсарю, електрику, двірнику, майстру ТСЖ ..
На зборах було розглянуто питання про утримання будинку (перелік витрат додається у вигляді, в якому він був представлений мешканцям). Було висунуто й прийнято пропозицію, щоб не збирати кошти на капітальний ремонт будинку.
Після всіх підрахованих витрат встановили оплату за утримання квартир у розмірі 5 рублів 6 копійок з квадратного метра. З січня по квітень 2006 року оплата моєї квартири становила: 220 рублів за опалення і 47кв.м × 5,06 = 457,82 рубля. Вода, газ, електроенергія сплачуються за лічильником. Дана система оплати дуже зручна, тому що не залежить від кількості осіб, які проживають в квартирі.
З травня місяця встановлена ​​нова оплата житла 4 рубля 77 копійок. Зниження викликане економією коштів за опалення і дрібний ремонт.
У квітні місяці були влаштовані клумби, заново яскраво розфарбовані дитячий майданчик, пофарбовані поручні і огорожі, урни та лавки. Виконано косметичний ремонт вибоїн стін у під'їзді (результати вселення нових господарів).
Ми дуже задоволені своєю структурою утримання будинку. Всі питання вирішуються швидко і якісно. Встановлено хороша взаємозв'язок ТСЖ - квартиронаймачі.

Розділ 7 Правове регулювання на ринку обігу житлової нерухомості м. Стерлітамак
Нерухомість використовується людством з незапам'ятних часів, точніше - з моменту переходу до осілого способу життя, що спричинило необхідність створення будівель здатних захистити людей від несприятливих впливів зовнішнього середовища. Таким чином, первинної з тих функцій, які виконує нерухомість у сучасному світі, є суто утилітарна захисна функція. Вона ж, природно, є і найбільш загальна - її здатні виконувати всі без винятку об'єкти нерухомості є продуктом праці.
Будь-яке суспільство, яка досягла певної стадії свого розвитку, потребує врегулювання самих різних відносин, що виникають як між членами суспільства, так і між його членам і державою. Подібне регулювання забезпечується за допомогою створення спеціальних норм, які називаються правовими або юридичними. За відсутності законодавчої норми регулювання відносин на федеральному рівні здійснюється шляхом прийняття указів Президента РФ (діють до прийняття відповідного закону). Обов'язковою вимогою для всіх законів і указів Президента РФ є їх відповідність Конституції РФ.
Тільки наявність правової норми є ознакою урегульованості тих чи відносин. З іншого боку, тільки відносини, які відповідають правовим нормам, є дійсними (що мають юридичну силу). Будь-яке відношення включає в себе чотири елементи:
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Об'єкт Предмет
відносин відносин
Су Суб'єкт Зміст
відносин відносин

Природно, що переважною частиною відносин, що мають місце в будь-якому суспільстві є, ті, які пов'язані з функціонуванням економічної системи і, в першу чергу, з виробництвом, обміном, розподілом і споживанням економічних благ. Саме ці відносини є найсуттєвішими при економічному аналізі нерухомості.
Пояснюється це тим, що правове регулювання економічної сфери «визначає правове становище учасників цивільного обороту, підстави виникнення та порядок здійснення права власності ...» (п. 1, ст. 2 ГК РФ). Найважливішою особливістю цивільних правовідносин є рівність учасників (суб'єктів) відносин. Крім цивільних, можуть існувати відносини, засновані «на адміністративному або іншому владному підпорядкуванні однієї сторони іншій ...» (п. 3, ст. 2 ГК РФ).
Такі загальні положення, які визначають правове поняття нерухомості. З юридичної точки зору нерухомістю є те, що визначено як нерухомість згідно із законом. У цьому розумінні поняття нерухомості є первинним, служить вихідним пунктом подальшого економічного аналізу, оскільки абсолютно необхідною умовою здійснення будь-якої економічної діяльності є наявність правового середовища. У РФ такою законодавчою нормою є ст. 130 Цивільного кодексу РФ. Нерухомість є одним з небагатьох об'єктів цивільного обороту, що конкретно вказані у законодавстві. Нерухомість володіє точною специфікою як сама по собі (як об'єкт), так і за характером свого ринкового обороту. Все це положення знаходять своє відображення в законодавстві.
Основними особливостями нерухомості слід вважати:
1. Речову природу. Будь-яка нерухомість за визначенням є річчю або матеріальним активом, якщо вона розглядається як елемент підприємницької діяльності. З цього випливає, що, як і будь-яка інша річ, кожен об'єкт нерухомості має корисністю, мірою якої виступає споживча вартість (порівняльна корисність одного об'єкту нерухомості по відношенню до іншого). Споживча вартість може розглядатися як сукупність конкретних споживчих характеристик, різних для тих чи інших видів нерухомості. При цьому може розрізнятися як склад характеристик, так і їх значимість у споживної вартості. Вартісний еквівалент (вартість) об'єкта нерухомості залежить саме від його корисності і є прямо пропорційним по відношенню до неї.
2. Міцна зв'язок із землею (стаціонарність). Нормальне функціонування об'єктів нерухомості можливо лише за умови їх фіксованого місця розташування (див. розділ 2.1.2). При порушенні стаціонарності неминуче буде завдано несоразмерний збиток призначенням об'єкта нерухомості. Це в рівній мірі відноситься до об'єктів не рухомості природного походження (ліси, багаторічні насадження) і до тих об'єктів нерухомості, які є продуктами праці (будівлі, споруди).
Саме ця характеристика є критеріальним ознакою нерухомості по якому вона виділяється серед інших речей (матеріальних активів).
Сама земля в законодавстві розглядається як «перший серед рівних» об'єкт нерухомості. Це природно, оскільки земна поверхня в цілому і її окремі фрагменти є просторово операційним базисом всіх без винятку процесів життєдіяльності. Земля - ​​це територія держави, фіксована в просторі сфера її суверенітету, обумовлена ​​державним кордоном. Конкретний фрагмент земної поверхні - земельна ділянка - є природною основою, на якій існує будь-яка будівля, споруда чи будова. Особлива роль землі в житті суспільства в цілому і функціонуванні економічної системи зумовлює необхідність додаткового правового регулювання земельних відносин і, в першу чергу, різних режимів землекористування. У РФ основними регулюючими законодавчими нормами є гол. 17 ЦК РФ і Земельний кодекс. Досить суттєвою є нерозривний зв'язок із землею і для економічного аналізу. Як відомо, корисність об'єкта нерухомості визначається не тільки його власними споживчими характеристиками, але до характеристиками місця розташування. Відповідно, і вартісної еквівалент у об'єктів нерухомості з рівною споживною вартістю, але різним місцем розташування буде неоднаковим. Істотний вплив на величину вартості робить і рівень прав, який визначається законодавством. В даний час вартісної еквівалент визначається не для самої земельної ділянки в складі міської території, а для прав оренди.
Власністю громадян і юридичних осіб (приватною власністю) є земельні ділянки, придбані громадянами і юридичними особами на підставах, передбачених законодавством Російської Федерації.
Державною власністю є землі, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень. Розмежування державної власності на землю на власність Російської Федерації (федеральну власність), власність суб'єктів Російської Федерації і власність муніципальних утворень (муніципальну власність) здійснюється відповідно до Федерального закону "Про розмежування державної власності на землю".
У муніципальній власності перебувають земельні ділянки: які визнані такими федеральними законами та прийнятими відповідно до них законами суб'єктів Російської Федерації; право муніципальної власності на які виникло при розмежуванні державної власності на землю; які придбані на підставах, встановлених цивільним законодавством. У муніципальній власності можуть перебувати не надані у приватну власність земельні ділянки на підставах, передбачених Федеральним законом «Про розмежування державної власності на землю». У власність муніципальних утворень для забезпечення їх розвитку можуть безоплатно передаватися землі, що знаходяться в державній власності, в тому числі за межами кордонів муніципальних утворень.
Підстави виникнення прав на землю: Права на земельні ділянки виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, і підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Права на земельні ділянки засвідчуються документами відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: Договори оренди земельної ділянки, суборенди земельної ділянки, безоплатного термінового користування земельною ділянкою, укладені на термін менше ніж один рік, не підлягають державної реєстрації, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Умови придбання прав на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності:
1. Земельні ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність або в оренду, а також надаються юридичним особам у постійне (безстрокове) або у безоплатне термінове користування.
2. Надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, у власність громадян та юридичних осіб здійснюється за плату. Надання земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб може здійснюватися безкоштовно у випадках, передбачених цим Кодексом, федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації.
3. Надання громадянам та юридичним особам земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється на підставі рішення виконавчих органів державної влади або органів місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок у межах їх компетенції відповідно до статей 9, 10 і 11 цього Кодексу.
4. Земельні ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність або в оренду, а також надаються юридичним особам у постійне (безстрокове) користування у випадках, передбачених пунктом 1 статті 20 цього Кодексу, і громадянам і юридичним особам у безоплатне термінове користування у випадках, передбачених пунктом 1 статті 24 цього Кодексу.
5. Надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, у власність громадян та юридичних осіб здійснюється за плату. Надання земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб може здійснюватися безкоштовно у випадках, передбачених цим Кодексом, федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації.
6. Не допускається відмова в наданні у власність громадян та юридичних осіб земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, для будівництва за винятком випадків вилучення земельних ділянок з обігу; встановленого федеральним законом заборони на приватизацію земельних ділянок; резервування земельних ділянок для державних або муніципальних потреб. Не допускається відмова в наданні у власність громадян та юридичних осіб земельних ділянок, обмежених в обігу і перебувають у державній або муніципальній власності, якщо федеральним законом дозволено надавати їх у власність громадян та юридичних осіб.
3. Нерухомість як складна річ у відповідності зі ст. 134 ГК РФ визначається так «якщо різнорідні речі утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню, вони розглядаються як одна річ (складна річ)». Як вже зазначалося, критеріальним ознакою нерухомості є нерозривний зв'язок із землею. Це означає, що будь-який об'єкт нерухомості є єдине ціле об'єкта і земельної ділянки, на якій він розташований. Вони не можуть бути розділені.
Будь-який об'єкт нерухомості (будівля, споруда) слід розуміти як «забудована земельна ділянка», а сукупність земельної ділянки та розташованого на ній об'єкту являє собою майновий комплекс.
Складний складовою характер нерухомості проявляється ще в одному аспекті. Ст. 132 ЦК України встановлює, що «підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю», хоча елементами майнового комплексу є і рухомі речі (устаткування, інвентар, сировина, продукція), а також нематеріальні активи (права, товарні знаки), - тобто . наявності всі ознаки складної речі. Діюче підприємство представляє собою взаємопов'язане функціонування всіх елементів майнового комплексу як єдиного цілого. Підприємство володіє стаціонарним місцем розташування, майновий комплекс фіксований в просторі, тобто відповідає критеріальні ознаки нерухомості. Складність нерухомості як речі виявляється ще й у тому, що в фізичних межах одного об'єкта (наприклад, окремо розташованої будівлі) може існувати безліч об'єктів прав (наприклад, квартири в житловому будинку, кімнати в комунальних квартирах та ін.) У натурі вони не можуть бути виділені, як речі вони не існують, тому в обороті можуть перебувати лише права на них. Разом з тим, є і володар прав на будинок в цілому. Так, наприклад, в муніципальному житловому фонді власником житлових будинків є муніципалітет, який здійснює повноваження власника, а власниками приватизованих квартир є фізичні та юридичні особи. Можна зробити висновок, що об'єкт нерухомості в даному випадку являє собою складну річ в буквальному сенсі цього слова, - як фізично єдине ціле, складене »з різних об'єктів прав.
З позицій економічного аналізу формування вартісного еквівалента складної речі може розглядатися як підсумовування вартостей її елементів. Можлива і зворотна постановка задачі: визначити вартість елементів, знаючи вартість складної речі в цілому. Наприклад, можна обчислити окремо вартість об'єкта нерухомості та земельної ділянки, на якій він розташований, знаючи їх загальну ціну.
4. Обов'язковість державної реєстрації. Ст. 131 ЦК РФ передбачає обов'язкову державну реєстрацію нерухомості. Вона являє собою систему, що включає об'єкти реєстрації, суб'єктів реєстрації, органи реєстрації та порядок реєстрації. Спеціальної правовою нормою, що визначає порядок функціонування системи державної реєстрації, є Закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Обов'язковість державної реєстрації нерухомості продиктована її особливою роллю і специфікою. Її головна мета - підтвердження законності виникнення, переходу, обмеження або припинення тих або інших конкретних прав на конкретний об'єкт нерухомості.
Крім самих прав, реєструються угоди, обмеження прав, самі об'єкти, а також правовласники. Всі ці елементи є взаємопов'язаними: - будь-яке право на нерухомість має місце по відношенню до конкретного об'єкту і належить конкретній фізичній або юридичній особі чи органу влади і управління;
- Багато права за своєю природою є обмеженими. Наприклад, оренда є тимчасову поступку прав власності або, що ж саме, - це право власності, яке обмежена в часі;
- Сервітут - представлення права користування річчю особі, яка не є її власником;
- Угоди забезпечують виникнення, зміна, підтвердження або припинення прав, тобто самі права можна вважати правовим результатом угод. Відсутність державної реєстрації означає недійсність прав на нерухомість. Сукупність загальних і специфічних особливостей самої нерухомості та її цивільного обороту дозволяє сформулювати правове поняття нерухомості: нерухомість - об'єкт цивільних прав, що володіє речової природою, міцно пов'язаний із землею і зареєстрований відповідно до чинного законодавства.
Важливо зазначити, що обов'язковість державної реєстрації так само робить певний вплив на вартість об'єкта нерухомості. На приклад, купуючи нерухомість у власність, покупець зобов'язаний відшкодувати витрати, пов'язані з реєстрацією, тобто оплачує вартість так званих трансакційних витрат, пов'язаних не з самим об'єктом, а з забезпеченням його обороту.
Державна Реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або перетворення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Державна реєстрація прав проводиться на всій території РФ, за встановленою федеральним законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу.
Поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда.
Державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати відомості містяться в єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі.
Федеральний орган виконавчої влади здійснює:
ü координацію робіт зі створення установ юстиції з реєстрації прав
ü правовий контроль
ü публікацію матеріалів з питань практики ведення цивільних прав
ü навчання та підвищення кваліфікації працівників у системі цивільних прав.
Підстави для державної реєстрації прав:
ü Акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.
ü Договори та інші угоди щодо нерухомого майна.
ü Акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства.
ü Свідоцтва про право на спадщину.
ü набрали законної сили, судові акти.
ü Акти про права на нерухоме майно.
ü Інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від попереднього правовласника.
Права на земельні ділянки й інші об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства підлягають державній реєстрації.
У разі потреби здійснення угоди щодо підприємства як майнового комплексу державна реєстрація прав на підприємство в цілому і операції з ними проводиться за місцем реєстрації особи, яка придбає у власність підприємство, а державна реєстрація договору оренди, договору про іпотеку і іншого обмеження права на підприємство за місцем реєстрації правовласника підприємства.
При продажу частки у праві спільної власності надійшов особі до заявника про державну реєстрацію додаються документи, які підтверджують, що продавець частки сповістив у письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких він її продає.
Спори між учасниками часткової власності, що виникли при державній реєстрації права на частку у спільній власності, підлягають вирішенню у судовому порядку.
У разі звернення одного з власників, із заявою про державну реєстрацію перерозподілу часток у праві спільної власності, необхідною умовою державної реєстрації прав є наявність у письмовій формі згоди інших власників, чиї частки у праві спільної власності перерозподіляються.

Державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього майна.

Якщо в оренду здається земельну ділянку, договору оренди додається кадастровий план земельної ділянки із зазначенням частини, що здається в оренду.
Якщо в оренду здається будівля, до договору оренди додаються поверхові плани, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі.
Реєстратор прав на нерухоме майно та угод з ним не має права відмовити у державній реєстрації права, встановленого набрав чинності рішенням суду.
Копії вступили в законну силу судових рішень і ухвал судів щодо прав на нерухоме майно підлягають у триденний термін обов'язковому направленню судовим органом до органу юстиції з реєстрації прав.
Державна реєстрація іпотеки проводиться на підставі заяви заставодавця або заставодержателя після державної реєстрації речових прав заставодавця на нерухоме майно. У державній реєстрації іпотеки може бути відмовлено у випадках, якщо іпотека зазначеного в договорі нерухомого майна не допускається, якщо зміст договору не відповідає вимогам державної реєстрації прав на нерухоме майно.
При державній реєстрації іпотеки зазначаються дані про залогодателе, предмет іпотеки, вартість забезпеченого іпотекою зобов'язання або дані про умови визначення цієї вартості.
Реєстраційна запис про іпотеку погашається на підставі заяви законного власника заставної, спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі рішення суду.
У Додатках Е, Ж, І, К і Л наведені: Договір купівлі-продажу земельної ділянки, Договір міни, Договір на участь у пайовому будівництві, Договір дарування Договір купівлі-продажу незакінченого будівництвом будинку - основні документи регулюють відносини між власниками нерухомості по засобом державної реєстрації.
Іншим не менш важливим документом, що визначає права різних осіб у сфері нерухомого майна, є містобудівна кодекс.
Містобудівна Кодекс регулює відносини у сфері просторового розвитку міського середовища, розвитку інфраструктури, модернізації та реконструкції. Містобудування називають комплексне планування розвитку територій незалежно від їх розмірів. Його завданням є розробка схем (планів), що визначають забудову територій та інші види їх використання (наприклад, захист і відпочинок). Головною метою містобудування, як і будівництва, є створення комфортної і ефективного середовища для роботи та проживання населення.
Основним підходом до забудови території є її планування, а засобом реалізації - ступінчаста система містобудівної документації, в якій документація наступному рівні конкретизує і розвиває документацію попереднього ступеня. Містобудівне регулювання стосується і будівельної діяльності, створюючи умови для експлуатації та обслуговування житлового фонду протягом всього життєвого циклу.
Нормативні документи. Законодавчою основою для нормативно-правового регулювання містобудівної діяльності служить Федеральний закон - Містобудівний кодекс РФ (№ 73-ФЗ, від 7.5.1998). Містобудівна кодекс РФ регулює систему розселення в містах і сільських населених пунктах, розвиток територій, містобудівне та будівельне проектування, будівництво, розвиток інфраструктури, використання природних ресурсів, охорону історичних об'єктів та охорону природи. У цьому законі визначені права та обов'язки органів влади всіх рівнів, органів місцевого самоврядування і громадян Росії, що стосуються будівельної та містобудівної діяльності.
Очікувані зміни в галузі містобудування стосуються насамперед його розвитку регіонального законодавства, яке в даний час активно розвивається. У методичному плані основну увагу буде приділятися не стільки розробці проектних рішень, скільки визначення режимів зонування територій, уточнення наявних там вимог і обмежень, їх зв'язку із законодавчою базою та судовою практикою, а також розвитку різних інформаційних систем (регістрів, кадастрів та ін.)
Важливе завдання кодексу - контроль за використанням об'єкта. Метою нагляду і контролю над використанням об'єкта нерухомості є забезпечення його безпечної експлуатації. З цією метою свої перевірки проводять, в числі інших, такі наглядові органи:
v державний пожежний нагляд (всі об'єкти);
v державний санітарно-епідеміологічний нагляд (об'єкти з підвищеним вимогою до свого санітарному стану - продовольчі магазини, кафе і ресторани, лікарні, дитячі садки тощо);
v державний гірничо-технічний нагляд (безпечна експлуатація машин і механізмів, а також виробництво підземних робіт);
v державна адміністративно-технічна інспекція (використання зовнішніх територій);
v міліція і федеральна служба безпеки (системи охорони та безпеки об'єктів, захист проти загрози тероризму).
Незабаром зміни в Містобудівній Кодексі можуть стосуватися контролю за експлуатацією нових типів технічних систем (напр., комп'ютерних мереж) та видів контролю, пов'язаних з поточною ситуацією в країні: перевірки антитерористичної захищеності будівель, перевірок паспортного режиму і т. д.
Можна зробити висновок, що основними документами в регулюванні правових відносин на ринку нерухомості є:
1) Цивільний кодекс РФ
2) Земельний кодекс РФ
3) Містобудівний кодекс РФ
4) Житловий кодекс (нещодавно прийнятий але не вступив в дію)
5) Закон про Іпотеці
6) Закон про «Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»

Висновок
За результатами проведених розрахунків, можна судити про те, наскільки складний процес аналізу та прогнозу в такій системі зі складною організацією як ринок нерухомості.
Ринок нерухомості в Стерлітамаці неорганізований - так званий «вуличний» ринок. Практично немає спеціалізованих друкованих видань, які б інформували споживача про ціни на нерухоме майно. Такі газети як: «Все про нерухомість», «Квартира, офіс, дача» претендують на звання видання про нерухомість, але в них важко знайти інформацію навіть про ціни. Для покупця процес пошуку бажаного варіанту вкладення грошей стає трудомістким і нерезультативним.
Огляд ріелтерських фірм показав, що цей бізнес розвивається і з'являється все більша кількість організацій надають найрізноманітніші послуги. У процесі спілкування з деякими ріелтерськими фірмами можна зіткнутися з відвертими формами грубості і нетерпіння, що звичайно не додає їм плюсів. Тому все що пов'язано з нерухомістю в правовій та реєстраційній формі доставляє багато незручностей і морального напруження власникові нерухомості.
Ціни на житло в Стерлітамаці, як показав розрахунок, варіюється в залежності від місця розташування об'єкта нерухомості. Проте ціни на однокімнатні квартири в центрі дуже високі, у розрахунку на один квадратний метр. Це пояснюється більшою доступністю до транспортним потокам, вільним доступом до всіх сервісним центрам, магазинам, кафе, навчальним закладам, робочих місць.
У сфері оренди нерухомості звичайно більш популярне житло в центрі, але й ціни тут непомірно високі, набагато більше прожиткового мінімуму і середньої заробітної плати в Стерлітамаці. Небагато людей готові платити 4000 або 5000 рублів на місяць за квартиру, навіть якщо вона знаходиться близько до роботи і заощаджує час.
У відділених районах міста оренда квартири обходиться в 3000-3500 рублів на місяць.
Ринок нерухомості в Стерлітамаці як і будь-який інший, змінюється перероджується і функціонує. Попит породжує пропозицію.
По аналізу видно, що пропонується до продажу житло все більше містить у своїх характеристиках поліпшують компоненти, такі як сигналізація, пластиковий водопровід, засклена лоджія, перепланування. Багато людей перед продажем намагаються поліпшити своє житло, що власне підвищує його вартість набагато більше, ніж коштували ті чи інші поліпшення.
За останні роки він повільно, але підвищується пропозиція по домівках елітного типу. Квартири в таких будинках відповідно більшої площі і вартість одиниці площі набагато більше, ніж у звичайних будинках.
Нерухомість нежитлового призначення в даній курсовій не досліджувалася докладно. Але зі спостереження за ситуацією в місті, можна судити про велику увагу інвесторів до реконструкції старих будинків, розташованих у центрі. Очевидно, що реконструкція виправдовує ті доходи, які приносить зручно розташована будівля.
Загалом ситуація на ринку нерухомості Стерлітамака, стабільна і ринок підкоряється основним законам, поміченим і описаним на ринку нерухомості фахівцями. Наприклад, помітне підвищення цін на нерухомість зимовий час. Так само як і по всій Росії в Стерлітамаці основним способом купівлі квартири для середнього класу є іпотечне кредитування.
Можна припустити, що з прийняттям нового доходу про скасування пільг ціни на оренду зростуть, тому що багатьом категоріям громадян, які мають пільги і здають квартири, доведеться більше платити і навряд чи компенсації пропоновані державою, будуть більшою мірою покривати витрати за змістом.
Це ще раз доводить, що ринок нерухомості система рухлива і дуже залежна від зовнішніх факторів, що впливають на неї: держава, політика, закони, будівельна галузь, інвестиційна галузь, банківське кредитування і т.д.

Список використаних джерел
1. Грабовий П. Г. «Економіка і управління нерухомістю» 2000 р . - 758 с.
2. Російська Бізнес-газета № 42, 2004 рік. - С. 7
3. Російська Бізнес-газета № 41, 2004 рік. - С. 4
4. Вечірній Оренбург № 47, 2004 рік. - С. 4
5. Південний Урал № 214-215, 2004 рік. - С. 7
6. Оренбурзьке час № 31, 2004 рік. - С. 5
7. Журнал Ріелтер № 5 1990 рік. - С. 13
8. З рук в руки № 48 2004 рік. - Частина 1.
9. З рук в руки № 44 2004 рік. - Частина 1.
10. З рук в руки № 40 2004 рік. - Частина 1.
11. Російська Бізнес-газета № 35, 2004 рік. - С. 9
12. Все про нерухомості № 39, 2004 рік
13. Квартира, офіс, дача № 1, 2004 рік
14. Цивільний Кодекс РФ, 2000 рік
15. Федеральний закон «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 12.04.2001 № 36-ФЗ
16. Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Крашенинников П.В. М. 2002, 300 с.
17. Договір оренди та його види. Витрянский В.В. М 2002, 300 с.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
430.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Принципи створення стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю промислового підприємства
Угоди з нерухомістю
Угоди з нерухомістю 2
Операції з нерухомістю 2
Операції з нерухомістю 3
Угоди з нерухомістю 3
Операції з нерухомістю
Кредитування операцій з нерухомістю
Основні операції з нерухомістю
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru