Операції на ринку нерухомості Договір купівлі-продажу підприємства

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство освіти російської федерації

Сибірська державна автомобільно-дорожня академія

(СібАДІ)

інженерно-будівельний інститут

Кафедра «Економіка та управління нерухомістю»

Курсова робота

з дисципліни «ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ»

на тему: «Операції на ринку нерухомості. Договір купівлі-продажу підприємства »

Виконав студент гр. ЕУН

__________

Прийняла викладач

Левочко В.В.__________

м. Омськ 2006

Зміст

Введення

1. Операції на ринку нерухомості

1.1. Особливості угод з нерухомістю

1.2. Підприємство як особливий об'єкт цивільних прав

2. Договір купівлі-продажу підприємства

2.1. Поняття, сторони та предмет договору

2.2. Висновок, державна реєстрація та виконання договору

2.3. Наслідки передачі покупцеві підприємства з вадами

2.4. Особливості продажу підприємства при банкрутстві

2.5. Особливості продажу закладених підприємств при зверненні на них стягнення

Висновок

Список використаної літератури

Введення

Операції з нерухомим майном складають сьогодні значну частину господарського обороту і мають велике значення в житті і діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті.

У розквіт ринкових відносин у Росії, коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарні засади, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, тема правового регулювання відносин, що стосуються нерухомості, операцій з нерухомим майном дуже актуальна в даний час.

У цій роботі докладно викладено про особливе об'єкті цивільних прав - підприємстві, а також про особливості правового регулювання скоєних з ним угод купівлі-продажу.

Підприємство - це майновий комплекс, що складається з рухомих та нерухомих речей, майнових прав і обов'язків, виключних прав і деяких інших елементів. Причому підприємством визнається тільки той майновий комплекс, який використовується для підприємницької діяльності. І в якості такого комплексу підприємство є неподільним об'єктом.

Вибір даної теми обумовлений двома прічінамм. По-перше, тому що підприємство - це єдиний об'єкт нерухомого майна, який не є річчю (навіть складної) і може не містити нерухомих речей у своєму складі, будучи винятком із загального правила про те, що нерухомістю визнаються лише речі. Термін «підприємство» не згадується у визначенні нерухомості в ст. 130 ЦК РФ, проте спеціально обмовляється в ст. 132 ЦК РФ, що розташована після блоку статей про нерухомість.

Визнавши підприємство нерухомістю, надалі ГК РФ не підпорядковує його загальним вимогам до нерухомості, а містить ряд спеціальних правил. Зокрема, для угод з підприємствами встановлюється особливий, більш формалізований і строгий режим порівняно з угодами, які вчиняються щодо іншого нерухомого майна. Вважаю, що це дуже цікаво і вимагає більш ретельного вивчення.

По-друге, моя майбутня професія безпосередньо пов'язана з цивільно-правовими угодами в сфері нерухомості.

Метою курсової роботи є вивчення договору купівлі-продажу підприємства як особливої ​​угоди на ринку нерухомості.

Ця курсова робота складається з двох розділів. У першому розділі розглядаються особливості угод на ринку нерухомості, а також поняття і особливості підприємства, яке є предметом угоди купівлі-продажу підприємства.

Друга глава присвячена детальному вивченню договору купівлі-продажу підприємства, особливостям продажу підприємств-банкрутів, підприємств з недоліками, продажу закладених підприємств при зверненні на них стягнення.

1.Сделкі на ринку нерухомості

1.1.Особливості угод з нерухомістю

Традиційно ринок нерухомості поділяється на три основні товарні сектора (ринку):

- Ринок землі;

- Ринок нежитлових приміщень (будівель);

- Ринок житлових приміщень (Будівель).

Ринки нерухомості функціонують за допомогою здійснення операцій, кожна ринкова операція - це цивільно-правова угода. Для цього насамперед необхідно розглянути цивільно-правовий режим нерухомості як об'єкта обороту (товару) і конкретних видів операцій (угод). [7, стр.399]

Угоди з нерухомістю - частина загального цивільно-правового обороту. Нерухомість має велику суспільну значимість, у зв'язку з цим її статус регулюється як загальними принципами і нормами цивільного права (Конституція РФ, Цивільний Кодекс РФ), так і спеціальними законодавчими і підзаконними актами (Земельний Кодекс, Житловий Кодекс, Закон про порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Положення про порядок та умови продажу муніципального житла в м. Москві та ін.) [9, стор 64]

Операцією називають усвідомлені дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення їхніх прав і обов'язків. [6, стр.138]

Перш ніж визначати особливості угод з нерухомістю, законодавець повинен був встановити в цілому той обсяг і ті межі, в яких відбувається обіг нерухомості. І якщо раніше в радянському праві нерухомість була виключена з обігу практично повністю, то відповідно до чинного законодавства нерухоме майно передбачається знаходяться в цивільному обороті, за винятком випадків, коли воно виключається з нього або обмежується в обігу в силу прямої вказівки закону.

При цьому ніяких загальних обмежень обороту нерухомості в чинному законодавстві не передбачено. Обмеження стосуються в основному земель та інших природних об'єктів. Оборот їх здійснюється в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (п. 3 ст. 129 ЦК).

Коло угод з нерухомістю досить широкий і охоплює собою практично всі основні види цивільно-правових договорів. Всі операції з нерухомістю можна класифікувати в залежності від того, чи пов'язані вони з переходом права власності на нерухомість до іншої особи або не пов'язані. Відповідно, до першої групи слід віднести угоди купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного змісту з утриманням. До другої групи відносяться угоди оренди, найму житлового приміщення, довірчого управління нерухомим майном, іпотеки, безоплатного користування нерухомим майном.

Особливості правового режиму угод з нерухомістю зводяться в основному до того, що вони вимагають обов'язкової письмової форми, при відсутності якої такі угоди нікчемні, причому договір, як правило, повинен складатися у вигляді єдиного документа (а не шляхом обміну документами, що виходять від сторін, що цілком припустимо при укладанні багатьох інших письмових угод) [5, стор.38-39].

В окремих випадках (договір іпотеки - ст. 339, ренти - ст. 584 ЦК РФ) закон вимагає нотаріального посвідчення угоди, хоча нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю не стало загальним правилом чинного вітчизняного цивільного законодавства. У той же час за бажанням сторін угоди засвідчена нотаріусом може бути будь-яка угода з нерухомістю, тобто навіть у тих випадках, коли це за законом не вимагається.

У ряді випадків угода з нерухомістю набуває юридичну силу тільки після її державної реєстрації, яка пропонується ГК РФ, але щодо окремих видів угод необхідність їх державної реєстрації може бути також (на додаток до ГК РФ) встановлена ​​іншими федеральними законами. При цьому в одних випадках закон вимагає державної реєстрації тільки переходу права власності чи іншого права в силу угоди з нерухомістю (наприклад, при здійсненні купівлі-продажу будівель, споруд, при передачі нерухомості в довірче управління), в інших випадках необхідна державна реєстрація і самої угоди , з якої відбувається зміна власника нерухомості або таке право обтяжується правами інших осіб (купівля-продаж житлових приміщень та ін), і переходу права) [5, стор 39].

До особливостей угод з нерухомістю слід віднести і те, що на відміну від інших угод, пов'язаних з переходом речі у власність або користування іншої особи і не вимагають обов'язкового зазначення на ціну договору, угода з нерухомістю не може вважатися укладеною за відсутності в ній умови про ціну . Предмет і ціна - істотні умови для будь-якої угоди з нерухомістю. Крім того, в підзаконних нормативних актах, пов'язаних з купівлею-продажем, орендою нерухомості, як правило, називаються і інші істотні умови відповідних договорів (розподіл ризику загибелі нерухомості, що є предметом угоди, обов'язковість її страхування орендарем на користь орендодавця та ін.) [10, стор 115].

Мета здійснення угоди з нерухомістю, як правило, юридично байдужа, але в певних випадках закон вимагає збереження характеру і мети використання предмета угоди. Це стосується, перш за все, земельних ділянок та житлових приміщень. [5, стр. 40]

Правомочності розпорядження нерухомим майном можуть бути передані власником іншим особам. Наприклад, нерухомість може бути передана в довірче управління (у тому числі і майно підопічного або безвісно відсутнього громадянина. [1, ст. 38,43]

При продажу нерухомості на публічних торгах, у тому числі в порядку звернення стягнення на заарештована чи закладене майно, продавцем майна боржника від свого імені виступає спеціалізована організація, що має право здійснювати операції з нерухомістю. З даною організацією укладається договір про проведення публічних торгів (п. 2 ст. 447 ГК України, ст. 62 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 119-ФЗ «Про виконавче провадження»). Договір продажу укладається у формі підписання договору про результати торгів (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

В якості сторін угод з нерухомістю дотриманням встановлених правил можуть виступати унітарні державні та муніципальні підприємства, а також казенні підприємства і навіть установи (останні - у випадках, коли предметом угоди стає нерухоме майно, придбане установою на доходи, отримані ним від правомірної діяльності - п. 2 ст. 298 ДК РФ). [5, стор 44]

Існують різні операції (угоди) з нерухомістю, які можуть служити інструментом керуючого майновим комплексом, що включає в себе об'єкти нерухомості. Зазвичай розподіляють окремі види операцій з житловою і нежилою нерухомістю не за формальною, а за функціональним принципом, так угоди купівлі-продажу, дарування, ренти можуть здійснюватися з будь-якими видами нерухомості, але мають особливості регулювання і частоту застосування у практичній діяльності керуючих. Операції з нежилою нерухомістю включають опис операцій з підприємствами, які є самостійним об'єктом обороту, але саме операції з підприємствами часто є юридичною формою угод з належними їм об'єктами нерухомості. [8, стор 79]

1.2. Підприємство як особливий об'єкт цивільних прав

Підприємству як об'єкту цивільних прав та у Цивільному кодексі України, і в Законі про державну реєстрацію присвячені самостійні статті. Законодавець ставиться до нього як до особливого об'єкту.

Це проявляється, по-перше, чисто формально - підприємство не згадується у визначенні нерухомості в ст. 130 ЦК РФ, а «вводиться» у ст. 132 ЦК РФ, що розташована після блоку статей про нерухомість. [5, стор 29]

«Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. (Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності) »[1, ст. 132]

По-друге, за складовими його елементами об'єкт цей настільки неоднорідний, що віднесення його до тієї чи іншої групи об'єктів може бути здійснено тільки виходячи з характеристики його як особливого майнового комплексу, але, не грунтуючись на природі складових його елементів, багато з яких, такі як права вимоги, борги, виняткові права, самі по собі до нерухомості віднесені бути не можуть. Підприємство є нерухомістю не в силу його нерозривному пов'язаності з землею, а за рішенням законодавця поширити на цей специфічний об'єкт особливості правового режиму, встановленого для нерухомого майна.

По-третє, підприємство є об'єктом, який «випадає» з класифікації нерухомих і рухомих речей, оскільки воно річчю, навіть складної, не є. Правовий режим підприємства як особливого об'єкта цивільних прав простежується у Цивільному кодексі України, причому стосовно ряду договорів, предметом яких воно є: купівля-продаж (ст. 559-566), довірче управління (п. 1,3 ст. 1013), а також в цілому ряді інших федеральних законів: «Про іпотеку (заставі нерухомості)», «Про неспроможність (банкрутство)», «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» і ін. [8, стр.144]

Стаття 132 ЦК України визначає склад підприємства з метою введення його в цивільний оборот у якості єдиного об'єкта - як єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. Тому до його складу включено як власне майно - нерухоме (будівлі, споруди, можливо, земельну ділянку) і рухоме (обладнання, інвентар, готова продукція), так і майнові права вимоги, борги і комплекс виключних прав, у першу чергу прав на товарні знаки і знаки обслуговування.

Слід визнати, що підприємство - це єдиний об'єкт нерухомого майна, який не є річчю (навіть складної) і може не містити (що нерідко спостерігається на практиці) нерухомих речей у своєму складі.

До складу підприємства можуть входити і об'єкти, прямо не призначені для підприємницької діяльності, наприклад, житло, спортивні споруди і т. п. Однак обов'язковою ознакою підприємства як об'єкта цивільних прав, як виду нерухомого майна є його головне призначення - здійснення підприємницької діяльності. Саме в цій якості підприємство або його частина набуває властивість оборотоздатності, тобто може ставати предметом угод - купівлі-продажу, оренди, міни. [5, стор.30]

До складу підприємства як майнового комплексу звичайно також входять майнові права і обов'язки. Під майновими правами розуміються, зокрема, права вимоги власника підприємства до боржників, пов'язані зі сплатою ними грошових сум, виконанням робіт і наданням послуг, права користування відокремленими природними об'єктами, земельними ділянками, природними ресурсами.

Майновими обов'язками (боргами підприємства) є обов'язки власника підприємства по сплаті грошових сум, передачу товару, виконання робіт або надання послуг. До складу підприємства не включаються зобов'язання зі сплати податків, зборів, мита та інших платежів. Ці зобов'язання (тобто виникли до угоди про передачу підприємства) зберігаються за колишнім власником.

Таким чином, до складу підприємства слід включати тільки ті борги і права вимоги, які виникли у зв'язку з діяльністю підприємства.

До виключних прав у складі підприємства належать зазначені у Цивільному кодексі України права на позначення, права, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботу і послуги, - фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування, що належать власнику підприємства. Це можуть бути й інші виняткові права, наприклад, на інтелектуальну власність, що виникли з укладених раніше авторських, ліцензійних та інших договорів. [5, стор.40]

Отже, підприємство - це майновий комплекс, що складається з рухомих та нерухомих речей, майнових прав і обов'язків, виключних прав і деяких інших елементів (перш за все - шансів). Причому підприємством визнається тільки той майновий комплекс, який використовується для підприємницької діяльності. І в якості такого комплексу підприємство є неподільним об'єктом. [9, стор.116]

Частина підприємства може стати особливим об'єктом як підприємства (наприклад, при продажу, оренді) лише в разі відокремлення цієї частини від підприємства як цілого, наприклад, при реорганізації комерційної організації у формі виділення, - коли така частина стає майновим комплексом, самостійно використовуваним для підприємницької діяльності. В іншому випадку можна вести мову про продаж або оренду окремого майна у складі підприємства, але не підприємства в цілому.

Така ознака підприємства, як використання його у підприємницькій діяльності, дозволяє зробити три висновки.

1. Майновий комплекс для визнання його підприємством повинен фактично використовуватися, тобто бути працюючим. В іншому випадку втрачається сенс в особливому правовому регулюванні положення підприємства.

Тим не менш, можна допустити, що якщо підприємство тимчасово з якихось причин не використовується, але збережено єдність майнового комплексу з можливістю поновлення підприємницької діяльності, такий комплекс не перестає бути підприємством.

2. Підприємство повинно використовуватися саме для підприємницьких цілей - отримання прибутку. Якщо майновий комплекс використовується без мети одержання прибутку, він не утворює підприємства (наприклад, медичний комплекс, використовуваний муніципальної поліклінікою для надання медичної допомоги в рамках обов'язкового медичного страхування).

3. Склад підприємства весь час змінюється (продаються і купуються об'єкти рухомого і нерухомого майна, причому останні можуть перебувати в різних населених пунктах і навіть за кордоном; продається готова продукція; реалізуються права вимоги і борги, пов'язані з діяльністю підприємства; амортизується та списується те чи інше майно і т. д.).

Однак законодавець не встановив ніяких правових наслідків, пов'язаних із зміною складу вже зареєстрованого підприємства.

Остання обставина породжує проблему. З одного боку, законодавець не визначив межі існування підприємства в часі і в просторі. За загальним правилом зареєстровані права на об'єкт нерухомості існують до моменту припинення цих прав. З іншого боку, не можна двічі здійснити операцію з одним і тим же підприємством, оскільки склад цього підприємства постійно змінюється.

Фахівцями пропонується два рівним чином прийнятних вирішення цієї проблеми на законодавчому рівні: або зобов'язати власника вносити зміни до складу підприємства для забезпечення достовірності відомостей, внесених до Єдиного державного реєстру прав, або встановити, що підприємство щоразу створюється для здійснення угоди і припиняється після реєстрації переходу прав на нього до нового обличчя. [5, стор.31-32]

На закінчення характеристики підприємства як виду нерухомого майна необхідно зазначити, що наявність у складі підприємства матеріальних об'єктів не є обов'язковим. Іншими словами, будучи нерухомої річчю в силу закону, підприємство може взагалі не мати «речових доказів» свого існування, оскільки, наприклад, усе майно цього підприємства становлять лише майнові права (зобов'язальні та речові). Виявляється це, зокрема, в тому, що всі необхідні для роботи приміщення та обладнання юридична особа - власник підприємства - може орендувати або користуватися ними через інших угод з власником цього майна. [6, стор.61]

Визнавши підприємство нерухомістю, надалі ГК РФ не підпорядковує його загальним вимогам до нерухомості, а містить ряд спеціальних правил. Зокрема, для угод з підприємствами встановлюється особливий, більш формалізований і строгий режим порівняно з угодами, які вчиняються щодо іншого нерухомого майна. У той же час підприємство виявилося настільки складним об'єктом і з точки зору державної реєстрації, що законодавець був змушений передбачити поряд з реєстрацією прав на підприємство в цілому окрему реєстрацію прав на земельні ділянки та іншу нерухомість, що входить до його складу.

Таким чином, підприємство є винятком із загального правила про те, що ДК РФ визнає нерухомістю тільки речі. [5, стор.33]

2. Договір купівлі-продажу підприємства

2.1. Поняття, сторони та предмет договору

Договір купівлі-продажу підприємства є самостійним видом договору купівлі-продажу, якому присвячено параграф 8 глави 30 ЦК РФ «Купівля-продаж», проте відносини, що виникають з цього договору, субсидиарно регулюються нормами ЦК України про договір купівлі-продажу нерухомості (§ 7 гл . 30), а за відсутності таких, застосовуються загальні правила про купівлю-продаж товарів (п. 2 ст. 549 ЦК РФ). Таким чином, спеціальні норми про продаж нерухомості застосовуються до продажу підприємств (яке теж є видом нерухомого майна) лише остільки, оскільки інше не передбачено спеціальними нормами про договір купівлі-продажу підприємства. [7, стр.432]

Відповідно до ст. 559 ЦК РФ договір продажу підприємства - це такий договір, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам, а покупець зобов'язується прийняти його і сплатити обумовлену договором ціну . [2, ст.559]

Як і будь-який договір купівлі-продажу, даний договір є оплатним, консенсуальним, взаємним.

На рівні ГК РФ такий договір врегульовано вперше, а практично став застосовуватися ще з 1991 року, коли був прийнятий перший закон про приватизацію державних і муніципальних підприємств.

Сторонами договору купівлі-продажу підприємства можуть виступати практично будь-які суб'єкти цивільного права. Висловлена ​​в літературі думка про те, що стосовно до фізичних осіб стороною в такому договорі може бути тільки громадянин, зареєстрований як індивідуальний підприємець, видається необгрунтованим: закон не містить такого роду обмежень. Громадяни не можуть займатися підприємницькою діяльністю без відповідної державної реєстрації як індивідуального підприємця (або без створення юридичної особи з тією ж метою), а в необхідних випадках - і без отримання ліцензії. Але немає ніяких перешкод для продажу, наприклад, спадкоємцем, який не є індивідуальним підприємцем, отриманого у спадщину підприємства або для купівлі підприємства громадянином з метою заняття на його базі підприємницькою діяльністю з створенням вже після покупки на базі підприємства юридичної особи або отримання статусу індивідуального підприємця. Крім того, управління власним підприємством громадянин може доручити менеджеру, що управляє організації. Іншими словами, закон не обмежує можливість громадян мати у власності підприємства (причому незалежно від їх кількості) наявністю у них статусу індивідуального підприємця, а тому будь-які громадяни можуть виступати в якості будь-якої сторони у договорі купівлі-продажу підприємства.

Учасниками договору купівлі-продажу підприємства (як на стороні продавця, так і покупця) можуть виступати уповноважені органи, що діють від імені Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень, у тому числі комітети чи фонди з управління державним, муніципальним майном.

Стороною у договорі купівлі-продажу підприємства (як майнового комплексу), в тому числі в якості продавця, може виступати і саме муніципальне чи державне унітарне підприємство як суб'єкт цивільного права. Проте в даному випадку має враховуватися те обставина, що унітарне підприємство не є власником закріпленого за ним майна. Всі закріплене за таким підприємством майно належить йому на праві господарського ведення, залишаючись відповідно в державній або муніципальній власності. [5, стор.203]

З огляду на ст. 294-295 ГК РФ нерухоме майно, що належить державному чи муніципальному підприємству на праві господарського ведення, може відчужуватися їм тільки за згодою власника цього майна, тобто відповідно суб'єкта РФ чи муніципального утворення в особі уповноважених ними органів. [1, ст.294 -295]

Як говорилося раніше, підприємство представляє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що відображено вже в частині першої ДК РФ (ст. 132). Тому підприємство у значенні нерухомого майна, що є об'єктом цивільних правовідносин і відповідно предметом договорів купівлі-продажу, оренди та інші, не може зводитися до простої сукупності рухомого та нерухомого майна, призначеного для здійснення певної підприємницької діяльності, так як перетворення такого роду устаткування в підприємство потребує проведення цілого комплексу дій по організації на його базі процесу виробництва.

Підприємство - це абсолютно особливий об'єкт цивільних прав. Ставлення законодавця до підприємства як до особливого об'єкту прав виявляється вже в тому, що підприємство не включено до загального переліку нерухомих речей у ст. 130 ЦК РФ, обов'язковою ознакою яких є нерозривний зв'язок із землею, а віднесено до нерухомості окремій ст. 132 ЦК РФ, яка визначає досить неоднорідний склад підприємства шляхом перерахування входять до нього майнових об'єктів, а також майнових і немайнових прав та обов'язків, які самі по собі до нерухомості ніяк не відносяться.

Очевидно, що законодавець чисто формально відносить підприємство до нерухомості з тим, щоб поширити на цей дуже складний і дорогий об'єкт цивільних прав правовий режим нерухомості.

Отже, предметом договору продажу підприємства є підприємство як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам. У цьому сенсі необхідно виділити дві категорії прав продавця (Власника підприємства), щодо яких у ЦК РФ передбачені два протилежних правила (п. 2 і 3 ст. 559).

До першої категорії відносяться права на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування й інші засоби індивідуалізації продавця та його товарів, робіт або послуг. Ці права переходять до покупця за умови, що інше не буде передбачено в договорі.

Другу категорію складають права, отримані продавцем на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. Зазначені права, навпаки, не підлягають передачі покупцеві. Виняток можуть становити лише випадки, встановлені законом або іншими правовими актами. [5, стор.205-206] Причому за невиконання переданих покупцю у складі підприємства зобов'язань, допущене через відсутність у покупця дозволу (ліцензії), необхідної для виконання цих зобов'язань, продавець і покупець несуть перед кредиторами підприємства солідарну відповідальність [1, ст.559]

Відповідно до ст. 49 ЦК РФ правоздатність юридичної особи обумовлена ​​можливістю мати цивільні права і нести цивільні обов'язки, пов'язані із здійсненням діяльності - як відповідної цілям, встановленим в установчих документах, так і будь-який не забороненої законодавством. Причому право юридичної особи здійснювати діяльність, на заняття якою необхідно отримання ліцензії, виникає з моменту отримання ліцензії. Це означає, що ліцензія не може передаватися іншій особі, тому продаж, як окремого виду майна, так і підприємства в цілому сама по собі не породжує для покупця якого б то не було переваги на отримання ліцензії [2, ст.49]. Федеральний закон від 8 серпня 2001 р. № 128-ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності» у п. 1 ст. 7 не передбачає ніяких винятків із правила про те, що «вид діяльності, на здійснення якого отримана ліцензія, може виконуватися тільки отримала ліцензію юридичною особою або індивідуальним підприємцем» [3]

Підприємства в більшості випадків є матеріальною основою юридичних осіб - суб'єктів цивільного права. І продаж підприємства аж ніяк не означає припинення юридичної особи.

Взагалі ж у цивільному законодавстві термін «підприємство» використовується, як відомо, у двох значеннях: як об'єкт прав (майновий комплекс) і як суб'єкт права - стосовно муніципальним і державним підприємствам, тобто як одна з організаційно-правових форм юридичних осіб у сфері підприємництва. [5, стор.207]

В якості суб'єкта цивільних прав муніципальне чи державне підприємство - це самостійний господарюючий суб'єкт з правами юридичної особи, що створюється на базі муніципальної чи державної власності із закріпленням за ним майна на праві господарського відання (для казенних підприємств - на праві оперативного управління), який здійснює підприємницьку діяльність у метою задоволення громадських потреб і отримання прибутку. [1, ст.110-115]

Представляється, що підприємство в усіх випадках продається саме як об'єкт права, бо продаж суб'єктів у принципі не можлива. Після продажу навіть державного або муніципального підприємства це підприємство саме як суб'єкт права перестає існувати, а на базі майнового комплексу, в якості якого і продається підприємство, може бути створено те ​​чи інше юридична особа - комерційна організація. Як об'єкт цивільно-правових договорів, підприємство, по суті справи, є не юридичною, а виробничої (або виробничо-технологічної) категорією і в цій якості завжди має власника (іноді поряд з ним - і іншого титульного власника).

Якщо в якості суб'єкта підприємство може бути заснованим лише на базі державної (в тому числі федеральної) або муніципальної власності, то як об'єкта права (нерухомого майна) підприємство, як вже зазначалося, може належати будь-яким суб'єктам права, у тому числі громадянам, причому не виключена можливість приналежності декількох підприємств одному суб'єкту права.

Специфіка підприємства як особливого об'єкта цивільних прав і предмета договору по його відчуженню виражається у тому, що в складі підприємства можуть передаватися права вимоги і борги підприємства, але лише ті, які виникли у зв'язку з діяльністю підприємства. [5, стр.208-209]

Особливими нематеріальними елементами підприємства слід визнати його ділову репутацію, ділові зв'язки, становище на ринку тих чи інших товарів. Хоча ці елементи не названі в ст. 132 ГК РФ при визначенні складу підприємства, очевидно, що вони мають велике значення при реалізації підприємством своїх економічних інтересів, пов'язаних з отриманням прибутку.

Ці елементи піддаються ринковій оцінці, і вартість цих елементів може становити суттєву частину в загальній вартості підприємства.

В якості особливого різновиду нематеріальних елементів у складі підприємства зазвичай виділяються так звані шанси підприємства, під якими мається на увазі можливість сприятливих результатів торгово-промислової діяльності підприємства в майбутньому, реальний стан його на ринку. Ці шанси засновані на фактичному відносно підприємства до клієнтури, репутації і популярності. Без шансів підприємство є нежиттєздатним.

Таким чином, цінність підприємства визначається не тільки входять до його складу рухомими та нерухомими речами, не тільки наявністю в його складі майнових і немайнових прав та обов'язків, але і його шансами, тобто потенціалом, силою його ринкового положення, а також можливістю відповідної експортаціі при зміні власника, тобто збереженням клієнтури колишнього підприємства («клієнтели» підприємства). [10, стор.176]

Від договору купівлі-продажу підприємства потрібно відрізняти продаж акцій акціонерних товариств, у тому числі контрольний пакет акцій, а також продаж часток, вкладів, в інших господарських товариствах. У цьому випадку предметом продажу є не підприємство як майновий комплекс, а самі акції, паї, вклади, частки. Власником усього майна при цьому продовжує залишатися саме господарське товариство або суспільство, тобто зміни власника не відбувається, змінюється лише склад акціонерів, товаришів, вкладників. [5, стор.210-211]

У договорі купівлі-продажу підприємства повинні бути точно вказані склад і вартість продаваного підприємства. Ці умови в якості предмета і ціни є істотними умовами договору купівлі-продажу підприємства в силу закону [2, ст. 554, 555]

2.2. Висновок, державна реєстрація та виконання договору

Продаж підприємства, зважаючи на її складності, умовно можна розділити на кілька основних етапів:

1) визначення складу і вартості продаваного підприємства;

2) укладення договору купівлі-продажу і його державна реєстрація;

3) повідомлення кредиторів про продаж підприємства;

4) передача підприємства;

5) державна реєстрація переходу права власності на підприємство.

Розглянемо ці етапи більш докладно.

Відповідно до ст. 561 ДК РФ сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів (обов'язків), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог. [1, ст.551] Це необхідно для того, щоб визначити предмет і ціну договору як істотних його умов. Якщо до складу підприємства входить земельна ділянка, необхідно додаток до договору документа, що підтверджує право користування продавцем цією земельною ділянкою відповідно до вимог земельного законодавства.

Перелічені документи служать обов'язковим додатком до договору купівлі-продажу підприємства, який (як і будь-який інший договір продажу нерухомості) укладається у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, що підписується сторонами. [5, стор.211-212] Відсутність будь-якого з перелічених документів розцінюється як недотримання форми договору, і це спричиняє його недійсність. [1, ст. 560]

Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу підприємства не обов'язково. Проте договір підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з цього моменту. [1, ст. 560] Нагадаємо, що серед договорів про продаж нерухомості у Цивільному кодексі України передбачені лише два, які потребують державної реєстрації: договір купівлі-продажу підприємства і договір купівлі-продажу житла. За договорами продажу іншої нерухомості реєстрації підлягає не договір, а тільки перехід права власності від продавця до покупця (хоча у всіх випадках, у кінцевому рахунку, реєструється і те й інше одночасно). [5, стр.212]

Реєстрація договору здійснюється за правилами, передбаченими у ст. 131, 164 ЦК РФ і у Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», який у п. 2 ст. 22, встановлює, що державна реєстрація прав на підприємство як єдиний майновий комплекс та угод з ним (у тому числі договору купівлі-продажу підприємства) проводиться в установі юстиції за місцем реєстрації (проживання) особи, яка придбає у власність підприємство. Що ж стосується державної реєстрації прав на земельні ділянки та окремі об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства як майнового комплексу, та угод з такими об'єктами, то вона здійснюється в установі юстиції в місці знаходження таких об'єктів. [4, п.1, 2 ст.22]. При цьому слід мати на увазі, що право на підприємство повинно мати державну реєстрацію незалежно від здійснення операції з ним, а у разі здійснення операції, пов'язаної з переходом підприємства до іншому власнику, повинні реєструватися і угода, і перехід права на підприємство до нового власника, причому перше і друге за часом не обов'язково збігаються. Зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, до Єдиного державного реєстру прав у місці знаходження об'єкту.

Для державної реєстрації договорів із продажу федеральних підприємств, державних підприємств суб'єктів Російської Федерації, муніципальних підприємств у процесі приватизації необхідно представити у реєструючий орган документи, що підтверджують права на придбання державного або муніципального майна, перемогу покупця на комерційному конкурсі, виконання ним інвестиційних та (або) соціальних умов щодо об'єкта приватизації, а також документи, що підтверджують повноваження продавця. [6, стр.558]

Якщо стороною за договором купівлі-продажу підприємства є акціонерне товариство, то в певних випадках до договору повинен бути доданий відповідне рішення ради директорів (наглядової ради) товариства або рішення загальних зборів товариства. Дана вимога випливає із ст. 79 Федерального закону від 24 листопада 1995 р. 65-ФЗ «Про акціонерні товариства».

Рішення про здійснення крупної операції в товаристві з обмеженою (додатковою) відповідальністю приймається, за загальним правилом, загальними зборами учасників товариства, хоча статутом товариства прийняття рішень про здійснення великих угод щодо відчуження або придбання майна, вартість якого становить від 25 до 50% вартості майна товариства , може бути віднесено до компетенції ради директорів (наглядової ради).

Підприємство як нерухомості може виступати предметом застави (ст. 336 ДК РФ і п. 1 ст. 5 Федерального закону від 16 липня 1997 р. № 101-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості»). Закладене підприємство також може виступати як предмет договору купівлі-продажу, але з певними обмеженнями. Відповідно до ст. 346 ДК РФ і п. 1 ст. 72 Закону «Про іпотеку» заставодавець має право відчужувати предмет застави тільки за згодою заставодержателя. (Дане правило є диспозитивним - інше може бути передбачено в договорі про заставу підприємства (або в законі). [5, стор.214-215]

Таким чином, в тому випадку, якщо підприємство в цілому як майновий комплекс або окремий, що входить до нього об'єкт нерухомості, закладені, то до договору купівлі-продажу підприємства при його державній реєстрації має додаватися письмова згода заставодержателя.

Якщо договором застави передбачено, що заставодавець вправі відчужувати заставлене майно без згоди заставодержателя, то дане положення повинно бути також документально підтверджено при державній реєстрації договору купівлі-продажу підприємства. Це має велике значення, оскільки ст. 353 ГК РФ передбачає збереження права застави при переході права на заставлене майно до іншої особи, і права заставодержателя не повинні бути порушені укладанням договору купівлі-продажу підприємства. [7, стр.114]

Оскільки у складі підприємства за договором купівлі-продажу можуть «продаватися» і борги, які стосуються діяльності підприємства, то після укладення договору, але ще до реальної передачі підприємства покупцю кредитори за зобов'язаннями, які входять до складу продаваного підприємства, повинні бути повідомлені про його продаж. Ст. 562 ДК РФ покладає обов'язок повідомлення про продаж на одну зі сторін, не визначаючи при цьому, на яку саме. Це може зробити кожна із сторін, але на практиці доцільно, щоб повідомлення направляв продавець, який, звичайно ж, більш обізнаний про коло кредиторів підприємства.

Кредитору - як отримав повідомлення про продаж підприємства, але не дав згоди на переведення боргу, так і не отримав такого повідомлення, - надано право вимагати: припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування продавцем завданих цим збитків або визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або у відповідній частини. Різниця ж між тим і іншим кредитором полягає в тому, що кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися цими правами протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про продаж підприємства, а кредитор, який не отримав такого повідомлення, - протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства покупцю.

Видається, що більш оптимальним для сторін є інший варіант - до укладення договору купівлі-продажу підприємства домовитися з кредитором (хоча за законом це й не обов'язково), щоб потім він не зажадав визнання договору недійсним. [5, стр.216]

За боргами, включеним до складу проданого підприємства, які були передані покупцеві без згоди кредиторів на переведення цих прав, продавець і покупець після передачі підприємства покупцеві несуть солідарну відповідальність.

Отже, припустимо, що сторони всі зазначені вище документи підготували, договір у письмовій формі уклали, кредиторів про продажі, що відбувся підприємства сповістили.

Наступний етап - виконання договору, і починається він з передачі підприємства продавцем покупцеві. [5, стр.217]

Порядок передачі підприємства визначений у ст. 563 ГК РФ: якщо інше не буде передбачено договором, продавець за свій рахунок повинен підготувати підприємство до передачі покупцеві, скласти і подати на підписання покупцеві передавальний акт. У передатному акті в обов'язковому порядку повинні відображатися відомості про повідомлення кредиторів про продаж підприємства, дані про склад підприємства, про недоліки, виявлені в переданому майно, перелік втраченого продавцем майна, борги підприємства. День підписання продавцем і покупцем передавального акта визнається моментом передачі покупцеві підприємства і моментом переходу на нього ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна підприємства. [9, стр.169]

Момент передачі підприємства покупцеві не збігається з моментом переходу до нього права власності на це підприємство, який визначається датою державної реєстрації цього права покупцем. Реєстрація ж права власності проводиться тільки після передачі підприємства покупцеві. Таким чином, ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження підприємства переходить на покупця раніше, ніж у нього виникне право власності на це підприємство. [6, стр.564]

Отже, останній етап у продажу підприємства - це реєстрація покупцем свого права власності на це підприємство. [5, стр.219] Як вже зазначалося, це робиться безпосередньо після передачі підприємства покупцеві, якщо інше не передбачено договором. [1, п. 2 ст.564] А інше може бути, якщо, наприклад, договором оплата передбачена в розстрочку і відповідно реєстрація права власності покупця на підприємство здійснюється після оплати [1, п.3 ст. 564]

2.3. Наслідки передачі покупцеві підприємства з

недоліками

У ст. 565 ГК РФ відзначені два можливих види неналежного виконання продавцем своїх обов'язків - передача підприємства, склад якого не відповідає умовам договору, або передача підприємства, якісні характеристики якої не відповідають умовам договору.

При цьому наслідки вчинення продавцем тих і інших дій поставлені в залежність від того, чи відповідають відомості про виявлені недоліки підприємства або за втраченим майні відомостей, зазначених в акті передачі підприємства.

Так, якщо недоліки підприємства і (або) дані про втрату майна в передавальному акті відзначені, то покупець має право вимагати пропорційного зменшення ціни, крім випадків, коли пред'явлення інших вимог не було передбачено в договорі.

Якщо недоліки підприємства і (або) дані про непередачі окремих видів майна виявилися пізніше і покупець відповідно до ст. 483 ГК РФ продавця про це повідомив, то продавець може без зволікання замінити майно неналежної якості та (або) надати покупцеві відсутню майно. Якщо ж продавець цього не зробив, то у покупця з'являються права, передбачені ст. 475 і 480 ГК РФ. Зокрема, він може вимагати пропорційного зменшення ціни, усунення недоліків або відшкодування витрат по усуненню недоліків [2, ст. 475 ДК РФ].

У тому випадку, якщо недоліки, за які відповідає продавець, їм не усунені або їх усунення неможливо і підприємство стає непридатним для цілей, передбачених договором, покупець має право вимагати розірвання договору і повернення того, що вже виконано за договором (п. 5 ст. 565 ГК РФ).

Вельми своєрідно вирішений питання в п. 3 ст. 565 ГК РФ про наслідки передачі покупцеві в складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, які не були зазначені в договорі купівлі-продажу підприємства або передавальному акті, за умови, що продавець не доведе, що покупець знав про такі борги під час укладання договору і передачі підприємства. Покупцю в даному випадку надано лише єдине право - вимагати зменшення покупної ціни. Видається, що таке правило не захищає належним чином сумлінного покупця і може стати, по суті, марна збагаченням (марна заощадженням майна продавця за рахунок майна покупця) в тих випадках, коли сума боргів, фактично переданих у складі підприємства, перевищує його ціну за договором купівлі -продажу підприємства (або рівнозначна їй). [10, стор.94]

Якщо договір неналежним чином виконується покупцем (наприклад, він відмовляється від прийняття підприємства), продавець має право (відповідно до ст. 484 ГК РФ) в судовому порядку або зажадати вжити підприємство, або відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків. [5, стор .220]

У тих випадках, коли покупець не оплачує підприємство або робить це несвоєчасно, в тому числі при оплаті в кредит, продавець має право застосувати до нього наслідки, передбачені ст. 486 ГК РФ: зажадати оплати або відмовитися від виконання договору. [1, ст.486]

2.4. Особливості продажу підприємства при банкрутстві

У цілому продаж підприємств регулюється ГК РФ, але в певних випадках норми кодексу регулюють договір купівлі-продажу підприємства лише остільки, оскільки він інакше не врегульовано на рівні іншого - спеціального - закону. Це відноситься до продажу підприємства при банкрутстві його власника - юридичної особи (або унітарного підприємства, яке володіє майном на праві господарського відання) або індивідуального підприємця, при зверненні стягнення на підприємство, яке є предметом застави, і до продажу державних підприємств-боржників.

Відповідно до ст. 109 Федерального закону від 26 жовтня 2002 р. № 127-ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)» за планом зовнішнього управління майном боржника в якості одного із заходів з відновлення платоспроможності боржника може стати продаж підприємства боржника, тобто єдиного майнового комплексу (ст . 132 ГК РФ), належного боржнику. Очевидно, що така міра можлива в тих випадках, коли продається підприємство не є єдиним або основним бізнесом боржника, у противному випадку продаж може здійснюватися лише в рамках процедури конкурсного виробництва. Продаж підприємства боржника дозволяє виручити кошти, необхідні для розрахунків з кредиторами, перепрофілювання та модернізації інших підприємств боржника, що надає можливість боржникові продовжити здійснення господарської діяльності. [5, стор.222]

При продажу підприємства, належного боржнику, ст. 559 - 566 ГК РФ, що регулюють договір купівлі-продажу підприємства, застосовуються в частині, не врегульованій Законом про банкрутство, ст. 110 якого детально регулює продаж підприємства боржника.

Продаж підприємства боржника передбачає відчуження у складі підприємства всіх видів майна, призначеного для здійснення підприємницької діяльності за допомогою використання даного підприємства як єдиного майнового комплексу. Продаж підприємства за змістом Закону про банкрутство розглядається як продаж бізнесу боржника, тому в кожному конкретному випадку необхідно визначити, яке саме майно призначене для підприємницької діяльності. Визначення такого майна тісно пов'язано з поняттям підприємницької діяльності, яка за ст. 2 ДК РФ визначається як самостійна, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном продажу товарів, виконання робіт або надання послуг. Відповідно основною ознакою визначення майна, призначеного для підприємницької діяльності, є його використання з метою отримання прибутку.

Відповідно до ст. 561 ДК РФ, ст. 129 Закону про банкрутство зовнішній керуючий попередньо в рамках загальної інвентаризації майна боржника зобов'язаний провести попередню інвентаризацію майна боржника і залучити незалежного оцінювача для оцінки майна боржника, в тому числі підприємства. [7 стр.315]

Продаж підприємства боржника в порядку конкурсного виробництва здійснюється відповідно до ст. 110, 139 Закону про банкрутство. Продаж підприємства може бути включена до плану зовнішнього управління на підставі рішення органу управління боржника, уповноваженого відповідно до установчими документами приймати рішення про укладення відповідних великих угод боржника. У рішенні про продаж підприємства має міститися вказівка ​​на мінімальну ціну продажу підприємства.

При продажу підприємства відчужуються всі види майна, призначеного для здійснення підприємницької діяльності, у тому числі земельні ділянки, будівлі, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, а також права на позначення, індивідуалізують боржника, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), інші належать боржникові виняткові права, за винятком прав і обов'язків, які не можуть бути передані іншим особам.

У виняток із загального правила (ст. 132 і 559 ГК РФ) про включення до складу підприємства при його продажі і активів, і пасивів, при продажу підприємства в зовнішньому управлінні грошові зобов'язання і обов'язкові платежі боржника (борги боржника) не включаються до складу продаваного підприємства , за винятком зобов'язань боржника, які виникли після прийняття заяви про визнання боржника банкрутом і можуть бути передані покупцеві підприємства в порядку і на умовах, які встановлені Законом про банкрутство.

Усі трудові договори (контракти), що діють на момент продажу підприємства боржника, зберігають силу, при цьому права та обов'язки роботодавця переходять до покупця підприємства. Дана норма відповідає положенням трудового законодавства.

При цьому працівники не позбавляються права розірвати трудовий договір (контракт) з покупцем підприємства. [5 стр.224-225]

Продаж підприємства здійснюється в порядку, встановленому для проведення відкритих торгів у формі аукціону, якщо інше не встановлено Законом про банкрутство. Однак у випадку, якщо до складу майна підприємства входить майно, що належить до обмеження оборотоздатності, продаж підприємства здійснюється тільки шляхом проведення закритих торгів. У них беруть участь особи, які відповідно до закону можуть мати у власності або на іншому речовому праві зазначене майно.

Початкова ціна продажу підприємства, що виставляється на торги, встановлюється рішенням зборів кредиторів чи комітету кредиторів на підставі ринкової вартості майна, визначеної відповідно до звіту незалежного оцінювача, залученого зовнішнім керуючим і діє на підставі договору з оплатою його послуг за рахунок майна боржника. При цьому початкова ціна не може бути нижче мінімальної ціни підприємства, визначеної органами управління боржника при зверненні з клопотанням про продаж підприємства. Порядок і умови проведення торгів визначаються зборами кредиторів або комітетом кредиторів. Умови проведення торгів повинні передбачати отримання грошових коштів від продажу підприємства не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну зовнішнього управління.

Розмір завдатку для участі в торгах встановлюється зовнішнім керуючим і не повинен перевищувати 20% початкової ціни.

Тривалість прийому заявок (пропозицій) на участь в торгах повинна бути не менше 25 днів. [5 стор.225-226]

У повідомленні про продаж підприємства повинні міститися:

- Відомості про підприємство, його характеристики та порядок ознайомлення з ними;

- Відомості про форму проведення торгів та формою подачі пропозиції про ціну підприємства;

- Вимоги до учасників торгів у разі, якщо проводяться закриті торги;

- Умови конкурсу в разі його проведення;

- Термін, час і місце подачі заявок і пропозицій про ціну підприємства;

- Порядок оформлення участі у торгах, перелік експонованих учасниками торгів документів та вимоги до їх оформлення;

- Розмір завдатку, терміни і порядок його внесення, реквізити рахунків;

- Початкова ціна продажу підприємства;

- Величина підвищення початкової ціни («крок аукціону») у разі відкритої форми подачі пропозицій про ціну підприємства;

- Порядок і критерії виявлення переможця торгів;

- Час і місце підбиття підсумків торгів;

- Порядок і термін укладання договору купівлі-продажу;

- Умови і строки платежу, реквізити рахунків;

- Відомості про організатора торгів. [8 стр.103]

При підготовці до проведення торгів зовнішній керуючий (організатор торгів) організовує прийом заявок (пропозицій) учасників торгів, а також задатків.

Зовнішній керуючий (організатор торгів) проводить торги, здійснює підведення підсумків торгів і визначає переможця, а також підписує протокол про підсумки торгів. [5 стр.226]

Особа, що стала переможцем торгів, і зовнішній керуючий не пізніше ніж через 10 днів з дати підбиття підсумків торгів підписують договір купівлі-продажу підприємства.

При продажу підприємства за допомогою публічного пропозиції договір купівлі-продажу підприємства, за загальним правилом, полягає зовнішнім керуючим з особою, що запропонувала протягом місяця з дати опублікування повідомлення про продаж максимальну ціну за підприємство. Згідно зі ст. 562 ДК РФ договір купівлі-продажу підприємства повинен містити умови про склад і вартість майна, включеного до складу підприємства. [1, стр.562]

Покупець зобов'язаний сплатити ціну продажу підприємства, визначену на торгах, у строк, зазначений у повідомленні про проведення торгів, але не пізніше ніж через місяць з дати підбиття підсумків торгів. Грошові кошти, виручені від продажу підприємства, включаються до складу майна боржника. [5 стор.22-228]

2.5. Особливості продажу закладених підприємств при

обігу на них стягнення

Підприємство може бути предметом договору про іпотеку (заставу нерухомості), і продаж його при зверненні стягнення на підприємство як предмет застави також має певні особливості, передбачені ст. 349 і 350 ДК РФ і Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)». [7 стор.218]

Продаж заставленого підприємства в силу ст. 56 зазначеного закону при зверненні на нього стягнення проводиться шляхом продажу його за рішенням суду з публічних торгів, за винятком окремих випадків, передбачених Законом про іпотеку.

Порядок проведення публічних торгів з продажу майна, закладеного за договором про іпотеку, визначається процесуальним законодавством Російської Федерації, крім випадків, коли Законом про іпотеку встановлено інші правила.

Порядок продажу майна, закладеного за договором про іпотеку, на аукціоні визначається ст. 447-449 ГК РФ і Законом про іпотеку, а в тому, що ними не передбачено, визначається угодою про задоволення вимог заставодержателя в позасудовому порядку.

Публічні торги з продажу заставленого майна організовуються і проводяться за місцем знаходження підприємства органами, на які відповідно до процесуального законодавства Російської Федерації покладається виконання судових рішень, якщо інше не встановлене законом.

Організатор публічних торгів сповіщає про майбутні публічних торгах не пізніше, ніж за 30 днів, але не раніше ніж за 60 днів до їх проведення в періодичному виданні, що є офіційним інформаційним органом органу виконавчої влади відповідного суб'єкта Російської Федерації, з зазначенням дати, часу і місця проведення публічних торгів, характеру продаваного майна та його початковій продажною ціни.

Особи, які бажають взяти участь у публічних торгах, вносять завдаток у розмірі, у строки та в порядку, які повинні бути зазначені в повідомленні про публічних торгах. Розмір завдатку не може перевищувати 5% від початкової ціни продажу заставленого майна.

Виграв публічні торги визнається особа, що запропонувала на публічних торгах найбільш високу ціну за продається підприємство. Ця особа і організатор публічних торгів підписують у день їх проведення протокол про результати публічних торгів. Ухилення кого-небудь з них від підписання протоколу тягне наслідки, передбачені п. 5 ст. 448 ГК РФ.

Особа, що виграла публічні торги, має протягом п'яти днів після їх закінчення внести суму, за яку їм куплено закладене підприємство (покупну ціну), за вирахуванням раніше внесеного завдатку на рахунок, вказаний організатором публічних торгів. При невнесенні цієї суми завдаток не повертається.

Протягом п'яти днів з моменту внесення покупної ціни особою, що виграв публічні торги, організатор публічних торгів укладає з ним договір купівлі-продажу. Цей договір і протокол про результати публічних торгів є підставою для внесення необхідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. [5 стор.228-229]

Публічні торги вважаються такими, що, коли:

1) на публічні торги стало менше двох покупців;

2) на публічних торгах не зроблена надбавка проти початкової ціни продажу заставленого майна;

3) особа, яке виграло публічні торги, не внесла покупну ціну у встановлений термін.

Протягом 10 днів після оголошення прилюдних торгів такими, заставодержатель має право за угодою із заставодавцем придбати закладене підприємство з його початковій продажною ціною на публічних торгах і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою цього майна.

До такої угоди застосовуються правила ДК РФ про договорі купівлі-продажу підприємства. Іпотека в цьому випадку припиняється. [8 стор.64]

Якщо угода про придбання майна заставодержателем не відбулося, не пізніше ніж через місяць після перших прилюдних торгів проводяться повторні. Початкова продажна ціна заставленого підприємства на повторних публічних торгах знижується на 15%.

У разі оголошення повторних прилюдних торгів такими, заставодержатель має право придбати (залишити за собою) заставлене підприємство за ціною, не більше ніж на 25% нижче початкової ціни продажу на перших публічних торгах, і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою майна. Якщо заставодержатель не скористається правом залишити предмет іпотеки за собою протягом місяця після оголошення повторних прилюдних торгів такими, що, іпотека припиняється.

Реалізація заставленого підприємства можлива і шляхом проведення аукціону - за умови, що стосовно такого способу реалізації між сторонами досягнуто згоди (ст. 59 Закону про іпотеку). При цьому аукціон повинен бути відкритим. Продаж заставленого майна на закритому аукціоні допускається лише у випадках, передбачених федеральним законом.

В якості організатора аукціону з продажу заставленого підприємства виступає обрана для цього заставоутримувачем за згодою заставодавця спеціалізована організація, яка діє на підставі договору з заставодержателем і виступає від його або від свого імені.

Протягом п'яти днів з моменту виконання вимоги про оплату майна особою, що виграв аукціон, організатор аукціону укладає з ним договір купівлі-продажу підприємства. Цей договір і протокол про результати аукціону є підставою для внесення необхідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Сума, виручена від реалізації підприємства, закладеного за договором про іпотеку, після утримання з неї сум, необхідних для покриття витрат у зв'язку зі зверненням стягнення на це майно та його реалізацією, розподіляється між заявили свої вимоги до стягнення заставодержателями, іншими кредиторами заставодавця та самим заставодавцем . Розподіл проводиться органом, що здійснює виконання судових рішень. Якщо предметом іпотеки, на який звертається стягнення, є державне або муніципальне підприємство, суми, що підлягають перерахуванню заставодавцю в порядку та черговості, які визначені цією статтею, зараховуються до відповідного бюджету. [5 стр.230-231]

У будь-який час до моменту продажу закладеного підприємства на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом або придбання на нього права заставоутримувачем боржник має право припинити стягнення на закладене підприємство, задовольнивши всі забезпечені заставою підприємства вимоги заставодержателя, невиконання яких послужило підставою для звернення стягнення на підприємство, - у обсязі, який ці вимоги мають до моменту сплати відповідних сум (ст. 60 Закону про іпотеку).

Склад підприємства, що є предметом іпотеки і відповідно предметом договору купівлі-продажу підприємства при зверненні на нього стягнення, включає (якщо інше не передбачено договором іпотеки) матеріальні та нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, готову продукцію, права вимоги, виняткові права, які можуть передаватися у відповідності з законом, але не пасиви (борги) підприємства. [5 стор.232]

Висновок

У даній роботі були розглянуті особливості договору купівлі-продажу підприємства як особливої ​​угоди на ринку нерухомості. У результаті можна прийти до наступних висновків.

Договір купівлі-продажу підприємства є самостійним видом договору купівлі-продажу, однак відносини, що виникають з цього договору, регулюються нормами ЦК України про договір купівлі-продажу нерухомості, а за відсутності таких, застосовуються загальні правила про купівлю-продаж товарів.

Відповідно до ст. 559 ЦК РФ договір продажу підприємства - це такий договір, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам, а покупець зобов'язується прийняти його і сплатити обумовлену договором ціну .

Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. Тим не менш, законодавець поряд з правилами про продаж нерухомості визнав за необхідне включити в текст ЦК та норми про продаж підприємств, вказавши при цьому, що правила про продаж нерухомості застосовуються до продажу підприємств остільки, оскільки інше не передбачено нормами про договір продажу підприємства. Справа в тому, що продаж підприємства в цілому, "на ходу" передбачає передачу покупцеві не тільки будівель і устаткування, але і прив'язаних до матеріальної основі виробництва прав і обов'язків продавця. Складні відносини, що виникають при такому продажу, вимагають спеціального регулювання.

Хотілося б відзначити, що наше законодавство, перебуваючи в стадії становлення, недосконало, тому воно не позбавлене прогалин і колізій. Наприклад, законодавець не встановив ніяких правових наслідків, пов'язаних із зміною складу вже зареєстрованого підприємства. Ця обставина породжує проблему. З одного боку, законодавець не визначив межі існування підприємства в часі і в просторі. За загальним правилом зареєстровані права на об'єкт нерухомості існують до моменту припинення цих прав. З іншого боку, не можна двічі здійснити операцію з одним і тим же підприємством, оскільки склад цього підприємства постійно змінюється.

Список використаної літератури

Нормативні акти

  1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша, частина друга) від 26.01.96 № 14-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 22.12.95) / / Збори законодавства РФ. - 29.01.1996. - № 5 .- ст. 410

  2. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, (Частини другий) / під ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна-М: Видавництво "Юрайт", 2003

  3. Федеральний закон від 8 серпня 2001 р. № 128-ФЗ у редакції від 10 січня 2003 р. № 17-ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності» / / Збори законодавства РФ. - 2001 .- № 33. - Ч I. - Ст. 3430.

  4. Федеральний Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»

Наукова та навчальна література

  1. Невзгодіна Є. Л. Операції з нерухомістю (поняття, види, правове регулювання): Навчальний посібник / Под.ред. А. І. Казанніка. - Омськ: Омськ. держ. ун-т, 2003. - 695 с.

  2. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М.: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1999. - 592 с.

  3. Економіка і управління нерухомістю: Підручник для вузів / За заг. ред. П.Г. Грабового. Смоленськ: Видавництво «Смолін Плюс», М.: Видавництво «АСВ», 1999. - 558с.

  4. Кіндеева Є.А. - Угоди з нерухомістю - оформлення без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. - 2-ге вид, випр. - М.: Юрайт - М, 2001. - 432 с.

  5. Щербакова Н.А. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. Ростов н / Д: Фенікс, 2002. - 320 с.

  6. Економіка нерухомості: навч. для вузів / ред. В.І. Ресина. - 2-е вид. - М.: Справа, 2000. - 328 с.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
157.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі продажу підприємства
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір купівлі продажу нерухомості 2
Договір купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Нерухомість як
Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Поняття договору
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru