приховати рекламу

Операції з житлом

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Операції з житлом

План

Введення

Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Нові умови його укладення

Договір найму житлового приміщення

Договір довічного змісту з утриманням

Види шахрайських угод з житлом

Види угод з житлом, визнані недійсними

Відповідальність за незаконні операції з житлом

Висновок

Список літератури

Введення

Угоди громадян з належним їм житлом (купівля-продаж, оренда, обмін, міна, найм, дарування та інші форми використання прав власника житла) ніколи ще не отримували такого розмаху, як зараз.

Враховуючи високу вартість житлової площі, сума укладених угод оцінюється, як правило, у багато мільйонів рублів. Квартирний бізнес нині є одним із найвигідніших: посередницькі організації - ріелторські фірми й окремі маклери готові надати будь-які послуги громадянам за розпорядженням належними їм квартирами і будинками, отримуючи при цьому найбільші дивіденди.

На ринку житла активно діє кримінальний бізнес. Використовуючи юридичну необізнаність громадян, шахраї добиваються укладення з громадянами угод про відчуження житла на вкрай невигідних для них умовах, нерідко за допомогою махінацій позбавляють їх законного житла.

Слід зазначити, що сучасний ринок житла істотно відрізняється від ринку минулих років. Коло традиційних учасників угоди, наприклад купівлі-продажу, значно розширився. Тепер зазвичай в угоду крім покупця і продавця включається третя сторона - посередник, в якості якого виступає або ріелтерська фірма, або приватний маклер. В угодах на ринку житла все більшу роль відіграють комерційні банки, біржі, страхові компанії, інвестиційні фонди та інші ринкові інститути.

Цивільне та житлове законодавство визнають правомірними всі види угод громадян з належними їм на праві власності оселями. Громадянин може вступати в будь-які не суперечать закону договірні відносини, пов'язані зі зміною правового статусу, придбанням або відчуженням житла (купівля-продаж, дарування, заповіт). Він також може реалізувати своє право власника, уклавши договір найму, міни, довічного змісту з утриманням, зробивши обмін на інше житлове приміщення і ін

Чинне законодавство допускає широкий спектр операцій громадян з належним їм житлом і в рамках їх традиційних форм виникають підвиди, наприклад договір найму-продажу, передбачений ст. 501 Цивільного кодексу. До правочинів з житлом застосовні статті глави 52 ЦК "Агентування" (ст. 1005-1011).

Пряме відношення до забезпечення реалізації житлових прав громадян мають статті ГК про найм житлового приміщення (гл. 35), безоплатне користування (гл. 36), страхуванні (гл. 48), про зобов'язання внаслідок заподіяння шкоди (гл. 59) і інші правові норми , які, мабуть, будуть надавати все більш відчутний вплив на впорядкування здійснення житлових угод на законній основі.

При здійсненні операцій особливо важливо виділити кошти захисту учасників і належного їм житла. Їх права на ринку житла охороняються у першу чергу нормами цивільного законодавства.

Способи захисту в судовому порядку цивільних прав, у тому числі і житлових, вельми різноманітні, але ст. 12 Цивільного Кодексу проте виділяє найбільш значимі з них.

Насамперед, це - позовна вимога громадянина про визнання порушеного або оспорюваного права на житлове приміщення. У більшості випадків визнання судом цього права є необхідною передумовою, що забезпечує примусове здійснення інших вимог. Наприклад, вимога про визнання права на житлове приміщення необхідна умова для пред'явлення вимоги про виселення осіб, які незаконно займає це приміщення.

Іншим способом захисту цивільних прав є відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення. Прикладом може служити обмін житловими приміщеннями, який був проведений під впливом помилки однієї із сторін без будь-якого наміру іншої сторони угоди. Такий обмін суд може визнати недійсним і повернути сторони в первісний стан.

У числі пойменованих в законі способів захисту цивільних прав встановлені і такі, як визнання недійсним акту державного органу або органу місцевого самоврядування; самозахист права (при цьому способи самозахисту мають бути відповідні порушення і не виходити за межі дій, необхідних для його припинення - ст. 14 ЦК); відшкодування збитків; стягнення неустойки; компенсація моральної шкоди та деякі інші.

Важливою гарантією в забезпеченні правового захисту майнових інтересів громадян в угодах з житловими приміщеннями виступають норми, що встановлюють підстави, за якими судом угоди можуть бути визнані недійсними, і наслідки, які тягне за собою таке рішення суду (ст. 162,165-180 ЦК).

В системі цивільно-правових норм, що забезпечують охорону інтересів громадян у житловій сфері, велике значення має Закон РФ від 7 лютого 1992 року "Про захист прав споживачів".

Для більш детального розгляду способів захисту житлових прав громадян слід зупинитися на трьох видах договорів, що домінують на ринку житла, при укладенні та виконанні яких особливо часто допускається здійснення протиправних дій: договорі купівлі-продажу житла, договорі найму житлового приміщення, договорі довічного змісту з утриманням.

Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Нові умови його укладення

Даний вид операції з житлом є найбільш поширеним. Дуже часто в цю форму вдягаються і операції з обміну і мене житлових приміщень. Не випадково на частку договорів купівлі-продажу житла припадає найбільша кількість правопорушень, найчастіше здійснюваних з певним наміром.

Сучасне законодавство регулює цей вид договору принципово по-новому і на його утриманні слід зупинитися докладніше.

Згідно зі ст. 549 ЦК за договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.

Договір продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору тягне його недійсність (ст. 550 ЦК).

Перехід права власності за договором продажу житла до покупця наступає лише після його державної реєстрації. Якщо одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації договору, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації угоди, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації (ст. 551 ЦК).

Слід звернути увагу на ту обставину, що частина друга Цивільного кодексу не вимагає, як це було раніше, обов'язкового нотаріального оформлення угод купівлі-продажу, так само як і договорів міни, дарування нерухомості. Однак Федеральним законом від 26 січня 1996 року N 15-ФЗ "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" (ст. 7) встановлено, що надалі до введення в дію федерального закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним для договорів, передбачених ст. 550,560 і 574 ЦК, зберігають силу правила про обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів, встановлені законодавством до введення в дію частини другої Кодексу.

Принципове значення при здійсненні договорів купівлі-продажу нерухомості має зв'язок цієї операції з набуттям права на земельну ділянку, на якій розташована житлова будова (частина його), або її відсутність.

З даного розмежування виникають особливості договорів купівлі-продажу житлових приміщень, внаслідок чого утворюється два роди цих угод: - договори купівлі-продажу, не тягнуть наділення покупця певними правомочностями на земельну ділянку, на якій розташована житлова будова (купівля-продаж квартири в багатоквартирному будинку); - договори купівлі-продажу з правом покупця нерухомості (будинок, гараж, господарські споруди і т.п.) на відповідну земельну ділянку на умовах придбання його у власність, оренду або користування.

До першої категорії угод купівлі-продажу, як зазначалося, належать договори з придбання або продажу квартир у багатоквартирних будинках, а також договори на перенесення (знос) будівель.

До другої категорії належать всі угоди, коли покупцеві передаються права не тільки на житлове приміщення (як правило, будинок або частина його), а й на відповідну земельну ділянку.

Точне документальне оформлення угод з нерухомістю - необхідна умова їх дійсності. Так, для здійснення угоди купівлі-продажу приватизованої квартири, яка ще жодного разу не продавалася, до договору при його реєстрації повинні бути додані наступні документи: - свідоцтво про право власності на квартиру; - договір державного (муніципального) органу з наймачем квартири про передачу її у власність наймача та членів його сім'ї; - довідка з бюро технічної інвентаризації (БТІ) із зазначенням оціночної вартості квартири; попередній дозвіл органів опіки та піклування, якщо в квартирі проживають неповнолітні діти, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, у тому числі колишніми, мають право користування даним житловим приміщенням (Закон РСФСР від 4 липня 1991 року "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", зі змінами від 23 грудня 1992, 11 серпня 1994 року).

На укладення договорів купівлі-продажу окремого житлового будинку або його частини розповсюджується той же порядок, що й по операціях з нерухомістю, предметом яких є не лише житловий будинок, а й відповідну земельну ділянку.

Згідно зі ст. 552 ЦК за договором продажу житлового будинку або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

У випадку, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцеві передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.

Якщо договором не визначено передане покупцеві нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.

Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування зазначеним ділянкою, встановленим законом або договором.

При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що і продавець нерухомості.

Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування даним житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб в договорі із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням (ст. 558 ЦК).

Про право членів сім'ї власників житлового приміщення йдеться і в ст. 292 Кодексу, де встановлюється, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника.

На практиці трапляються ситуації, коли новий власник житла (покупець) не може в нього вселитися. Найчастіше це відбувається внаслідок приховування продавцем відомостей про осіб, що мають право користування проданим житловим приміщенням, причому іноді без жодного наміру. Буває й так, що після продажу квартири при різкій зміні життєвих обставин людям просто нікуди виїхати.

Але тим не менш, обман з пропискою (реєстрацією) явище досить часте, і буває, покупці відчувають чимало клопоту, перш ніж реально зможуть скористатися своєю власністю.

На практиці ріелтери, щоб уникнути такого роду обману, пропонують наступний вихід. Після оформлення договору купівлі-продажу передається тільки частина грошей, приблизно не більше 50 відсотків від вартості квартири. Для отримання повної суми продавці будуть зацікавлені в якнайшвидшому виїзді. А в разі будь-яких несподіванок (немає іншого житла) можна буде придбати на гроші, що залишилися житлове приміщення відповідної якості, куди продавці можуть бути переселені в судовому порядку.

Введення обов'язкового порядку державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно служить певною перешкодою для виробництва незаконних угод. І все ж, купуючи квартиру, неодмінно потрібно поцікавитися, чи не проживають в ній особи, які виписані тимчасово: унаслідок закордонні відрядження, служби в армії, через навчання або відбування ув'язнення (відповідно до чинного законодавства, всі ці громадяни мають право на проживання за попереднім місцем проживання).

Якщо громадянин не може придбати або продати житло без посередника, краще всього звернутися до послуг ріелтерської фірми, що має законну ліцензію на цей вид діяльності. На вимогу фірма повинна пред'явити ліцензію. Упевнитися в її достовірності і з'ясувати ступінь надійності фірми можна в органі місцевої адміністрації, правомочному видавати такого роду ліцензії. Фірми ведуть перевірку "юридичної чистоти" операції на предмет можливих претензій інших осіб на продавану квартиру (житловий будинок).

Учасникам угоди купівлі-продажу не слід звертатися до приватних посередникам і нікому - навіть представникові фірми, з якою продавець уклав договір на виключне право продажу його квартири (ексклюзивний договір), - не віддавати свої документи (особливо генеральну довіреність).

Розрахунок за угодою повинен відбуватися тільки між покупцем і продавцем, а не з фірмою, яка виступає в ролі посередника. Покупець повинен бути присутнім при оформленні всіх документів, що відносяться до операції, аж до державної реєстрації договору та виписки осіб з купується житлового приміщення.

Договір найму житлового приміщення

Здача квартири (будинку) або окремих кімнат для багатьох власників житла стала джерелом додаткового доходу. Найчастіше житло здають не від його надлишку, а з метою забезпечити собі стерпне існування. Тому, здаючи "надлишки" житлової площі, миряться з незручностями, з'їжджаються з батьками, дітьми.

Здача житла проводиться на умовах договору комерційного найму, який раніше іменувався договором оренди. Договір найму житлового приміщення не вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації, але в силу обов'язкової вимоги ст. 674 ЦК повинен бути укладений у письмовій формі.

Однак в інтересах власної безпеки власникові квартири при здачі її у найм варто завірити договір у нотаріуса, щоб додатково забезпечити себе гарантіями належного виконання наймачем зобов'язань за договором. Зайва довірливість або необережність загрожують власникові житлового приміщення неотриманням обіцяних за договором грошей, а часом і втратою самого житла.

Які умови повинні міститися в договорі найму житлового приміщення? Крім докладних паспортних даних сторін необхідно детально описати об'єкт (предмет) договору. Виходячи з вимог ст. 673 ГК об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання, а саме: квартира, будинок, частина квартири або житлового будинку. Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам та бути не менше розміру, який визначається законодавством Російської Федерації і його суб'єктів (ст. 40 Житлового кодексу УРСР).

Але названими вимогами умови договору не вичерпуються. У ньому слід зазначити термін, на який здається житлове приміщення. Згідно зі ст. 683 ЦК договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі строк не визначений, він вважається укладеним на п'ять років. Закон допускає укладення короткострокового договору (до одного року). При цьому, якщо договором не передбачено інше, права наймачів істотно обмежуються: вони, наприклад, не мають переважного права на укладення договору на новий термін, не можуть здавати в піднайом жиле приміщення, проводити заміну наймача.

Звичайно, в договорі треба вказати розмір оплати за житлове приміщення, який встановлюється за згодою сторін. Якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена ​​у договорі, не повинна перевищувати цей розмір. Плата за житлове приміщення має вноситися наймачем у строки, визначені договором, а якщо вони не передбачені щомісячно не пізніше десятого числа наступного за прожитим місяця (ст. 682 ЦК, ст. 56 ЖК).

Наймачами за договором найму житлового приміщення можуть бути тільки фізичні особи. Згідно зі ст. 677 ЦК у договорі найму слід вказати громадян, які постійно проживають в житловому приміщенні разом з наймачем. При відсутності в договорі таких вказівок вселення цих громадян проводиться відповідно до правил ст. 679 ЦК, яка встановлює, що за згодою наймодавця, самого наймача і громадян, постійно з ним проживають, в житлове приміщення можуть бути вселені інші громадяни в якості постійно проживають з наймачем. При вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно. Вселення допускається за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну особу, крім випадків вселення неповнолітніх дітей.

Всі ці умови мають виключно важливе значення в забезпеченні законності угоди, що укладається і правових гарантій її виконання. На момент укладення договору свою волю диктує, як правило, власник житла. Але в подальшому ситуація може докорінно змінитися. Наприклад, якщо немає заборони для наймача здавати жиле приміщення в піднайом, він може, знімаючи квартиру за одну ціну, передати її іншій особі на умовах договору піднайму за вищу ціну.

Безумовно, в договорі має бути заборона використовувати квартиру під офіс чи будь-які комерційні заклади, що випливає із ст. 288 ГК, яка встановлює, що житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян. За використання житлового приміщення не за призначенням, тобто в інших, окрім житла, цілях власник може позбутися своєї житлової площі. Суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів з відрахуванням витрат по виконанню судового рішення (ст. 293 ЦК).

Головне питання, яке хвилює сторони в цьому договорі, - розмір плати за найм. Твердих ставок, зрозуміло, немає, але в кожному місті склалися певні і більш-менш стійкі розміри оплати одного метра квадратного загальної площі квартири, житлового будинку з урахуванням підвищують або понижуючих коефіцієнтів залежно від місця розташування житла, стану квартири, поверховості, екології району, транспортного повідомлення й т.п.

При визначенні розміру плати за здачу в оренду житлового приміщення обидві сторони особливо турбує питання про податки. Прагнучи знизити розмір оподаткування, вони вказують у договорі одну суму, а домовляються про іншу, більш високою. Однак при такому способі відходу від податків наймодавець може опинитися в становищі обманув самого себе. Захоче наймач платити ту суму, яка зафіксована в договорі, - і ніхто не має права примусити збільшити її до закінчення строку дії договору.

Навіть при регулярному внесення плати за житлове приміщення власник повинен мати певну фінансову захист: адже після виїзду наймача може виявитися, що не оплачені рахунки за міжміські розмови і телеграми, передані по телефону, вивезена меблі, телерадіоапаратура, побутова техніка та інші предмети домашнього ужитку, зіпсована квартира і її обладнання. Розмір фінансового захисту також повинен бути відображений в договорі найму житлового приміщення і гроші передано власнику квартири одночасно з укладенням договору. При сумлінному виконанні наймачем договору власник житла зобов'язаний повернути йому "захисну" суму.

Можлива оплата за наймання житлового приміщення в інших формах, не тільки грошима. При визначенні розміру оплати в договорі можуть враховуватися зобов'язання наймача по ремонту житлового приміщення, оплату житлово-комунальних послуг, оснащення квартири меблями і господарським інвентарем - все це повинно знайти відображення у договорі найму попредметно, у вартісному вираженні витрат, які зробить наймач житлового приміщення.

Договір довічного змісту з утриманням

Згідно раніше цивільного законодавства було можливе укладання договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця, який є особою, непрацездатним за віком чи станом здоров'я. Такий продавець передавав у власність покупця житловий будинок або частина його, а покупець на сплату купівельної ціни був зобов'язаний надавати продавцю до кінця його життя матеріальне забезпечення в натурі - у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги.

Нині цей вид договорів виключений з категорії угод купівлі-продажу і представлений договором довічного змісту з утриманням (ч. 4 глави 33 ЦК). Тепер договір може укладатися з усіма особами, а не тільки з непрацездатними, значно розширено коло об'єктів у забезпечення довічного утримання.

Так, відповідно до ст. 601 і 602 ЦК за договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати його довічне утримання з коштом.

Обов'язок платника ренти за надання змісту з утриманням може включати забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, і догляд за ним. Договором може бути також передбачена оплата платником ренти ритуальних послуг.

У договорі довічного змісту з утриманням повинна бути визначена вартість всього обсягу змісту з утриманням. При цьому вартість загального обсягу змісту на місяць не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом.

До договору довічного змісту з утриманням застосовуються правила про довічну ренту (ч. 3 глави 33 ЦК). Ці правила полягають у наступному: довічна рента може бути встановлена ​​на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншого вказаного ним громадянина. Допускається встановлення довічної ренти на користь декількох громадян, частки яких у праві на отримання ренти вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором довічної ренти. У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо договором довічної ренти не передбачено інше, а в разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється (ст. 596 ЦК).

Договором довічного змісту з утриманням може бути передбачена можливість заміни надання змісту з утриманням в натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах (ст. 603 ЦК).

Платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання, тільки за попередньою згодою одержувача ренти. Він зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання зазначеного майна не призводило до зниження вартості цього майна (ст. 604 ЦК).

Договір довічного змісту з утриманням укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а у випадках, коли в договорі передбачається відчуження нерухомого майна під виплату ренти, - також державній реєстрації (ст. 584 ЦК).

При істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсації витрат, понесених у зв'язку з утриманням одержувача ренти.

Очевидно, що укладення договору довічного змісту з утриманням вигідно обом сторонам. Але такий привабливий бізнес не залишається без уваги квартирних ділків, тому потрібна велика обережність, щоб не бути обдуреним. Перш ніж укласти договір, необхідно ретельно продумати всі умови. Розрахунки за таким договором слід виробляти безготівковим переказом на рахунок в банку або під розписку.

За допомогою в оформленні угоди краще звертатися не до маклерам-одиначкам, а в солідну ріелтерську фірму. Згідно з постановою Уряду м. Москви від 4 жовтня 1994 року N 885 "Про ліцензування ріелтерської діяльності (здійснення операцій з житловими приміщеннями) в Москві" в числі інших видів діяльності підлягає ліцензуванню укладання договорів купівлі-продажу житлових приміщень з умовою довічного утримання.

Для отримання такої ліцензії підприємство проходить складну процедуру, що попереджає поява на ринку житла недобросовісних ділків. Одна з таких гарантій наявність в пакеті документів погодження з Комітетом соціального захисту населення. Таким чином, до виникнення договірних відносин не треба соромитися вимагати установчі документи та ліцензію ріелтерської фірми. У разі відмови пред'явити такі краще звернутися в іншу фірму. Слід мати на увазі, що установчі документи входять у встановлений Урядом РФ перелік відомостей, які не можуть становити комерційну таємницю.

Крім того, існують і державні гарантії, які дозволяють не тільки оберігати престарілих громадян та інвалідів від будь-чиїх посягань на займану ними житлову площу, а й забезпечити їм прийнятне довічне утримання. У цих цілях постановою Уряду м. Москви від 30 серпня 1994 року N 709 створена спеціалізована служба соціальних гарантій - державне унітарне підприємство "Моссоцгарантія".

Постановою Уряду Москви від 24 вересня 1996 року N 808 Комітету муніципального житла та Комітету соціального захисту доручено здійснити заходи щодо активізації діяльності "Моссоцгарантіі", покликаної захистити інтереси мешканців міста, віднесених до "групи ризику", від дій криміногенних елементів.

Види шахрайських угод з житлом

Незважаючи на те, що прийоми шахрайства при здійсненні операцій з житлом можуть бути найрізноманітнішими, нерідко вельми несподіваними і складними, все-таки в більшості своїй вони стереотипні і здійснюються шляхом обману громадян або зловживання їх довірою.

Нижче розглядаються найпоширеніші, по суті типові, варіанти шахрайства при укладанні житлових угод, які наносять чималий матеріальний і моральний збиток громадянам, які укладають з урахуванням його інтересів у договірні відносини на ринку житла.

Одним із способів обману є продаж квартири особою, яка не є її власником. Найчастіше це роблять члени сім'ї власника, інші особи, які проживають у квартирі власника, наймачі приватизованих житлових приміщень.

У цьому випадку документи на квартиру можуть бути або підроблені, або виготовлені з використанням викрадених оригіналів. Незаконні операції з продажем квартир відбуваються частіше за все, коли житло виявляється у тимчасовому користуванні шахраїв, наприклад, здано їм за договором найму. Використання фальшивих документів один з найнебезпечніших способів, що завдає сумлінному учаснику угоди значний фінансовий збиток, якщо він купує квартиру за виготовленим на неї фальшивими документами. При цьому не має значення, первинні це документи (свідоцтво про власність, отримане при приватизації житла) або вторинні (договір купівлі-продажу, дарування або генеральна довіреність). У першому випадку може бути використаний як дублікат, так і підроблене свідоцтво про власність, виготовлене на кольоровому ксероксі.

Які дії повинні бути зроблені, щоб уникнути обману?

Перше. Паспорт слід перевірити в міліції на ідентичність з обліковою карткою. Добросовісний продавець не буде заперечувати проти цієї процедури, лжепродавец негайно зникає.

Друге. Фальшиві документи, необхідні для продажу квартири, можуть бути використані як її власником, так і наймачем, якщо житло не приватизоване, наприклад, для обміну житловими приміщеннями. Це відбувається в тих випадках, коли квартира юридично не очищена для здійснення угоди купівлі-продажу (зберігають право на житло тимчасово відсутні громадяни, або є не згодні на продаж або приватизацію, або немає рішення органів опіки та піклування щодо неповнолітніх і т.п. ). Нерідко на фальсифікація йде один із розлучених подружжя, який, будучи співвласником, проте одноосібно продає квартиру без відома колишнього чоловіка.

Тому при виникненні сумнівів варто з'ясувати всі найскрупульознішим чином - від перевірки на достовірність документів в органах, які їх видали, до отримання самими потенційними покупцями виписки з будинкової книги.

На практиці нерідко виникають спори, коли наймач (колишній орендар) намагається довести, що між ним і власником був укладений не договір комерційного найму, а договір купівлі-продажу житла. При цьому він не бажає залишати жиле приміщення, продовжуючи користуватися ним. Тоді суд, керуючись вимогами закону, дозволяє цей спір у залежності від того, чи пройшов договір купівлі-продажу житлового будинку або квартири державну реєстрацію, оскільки тільки після здійснення цього акту у набувача виникає право власності (ст. 164,223,558 ЦК).

Нерідкі випадки продажу житла одночасно кільком покупцям. У цьому випадку у продавця є кілька екземплярів підроблених свідоцтв про власність на житло, договорів купівлі-продажу та інших документів. Гроші продавець одержує з двох і більше покупців, а власником квартири стає той, хто раніше зареєструє договір в муніципалітеті.

Запобігти ці махінації можна. Оскільки угода вважається укладеною лише після її державної реєстрації в муніципалітеті, покупець має право наполягати на остаточної передачі грошей за договором тільки після проходження цієї процедури.

Аналогічні ситуації відбуваються зі здачею квартир в оренду, коли наймач без відома власника житла здає його за більш високими цінами іншим особам, а нерідко відразу декільком "піднаймача". Отримавши з них плату за багато місяців наперед, аферист зазвичай зникає. Превентивна міра проти такого способу обдурювання може бути, мабуть, тільки одна - плату за проживання проводити не в момент укладання договору піднайму, а лише після фактичного заняття жилого приміщення. Але і в цьому випадку немає стовідсоткової гарантії, що піднаймачів застрахований від обману.

Здавання в оренду приватизованих квартир стала справою прибутковим, але водночас досить ризикованим для власника житла через можливість його втрати. Фахівці в галузі боротьби з правопорушеннями у житловій сфері ділять афери при наймі житла на три види: 1) найм як необхідна ланка, сходинка для подальшого відчуження квартири у власника і її продажу; 2) отримання вигоди, але не власником квартири, а наймачем за допомогою її перездачі іншим особам за більш високу плату; 3) здійснюється просто захоплення житла, тобто створюється ситуація, коли людина не може увійти у власну квартиру, а проживають в ній наймачі відмовляються від оплати за житло і не мають наміру виїжджати з квартири.

Починається судова тяжба, причому матеріальні витрати набагато перевищують ту вигоду, яку власник отримав від здачі квартири в оренду.

Фахівці вважають, що поки радикальних засобів захисту від аферистів просто немає. І якщо власник квартири вирішив здати квартиру в оренду, він повинен проявити велику обережність і здавати її знайомим, добре перевіреним людям.

Як на практиці відбувається незаконне відчуження житла? Зазвичай підбирається квартира, яку можна вигідно продати. Власник квартири за договором комерційного найму отримує з наймача зазначену в договорі суму і передає йому право користування, а іноді і володіння цим житлом.

Недобросовісний наймач використовує ці права по-своєму і, як правило, на шкоду наймодавцю власнику житла. Найчастіше такий наймач знаходить підставну особу, від імені якого буде продаватися квартира на підроблені на нього документи як на власника квартири. Особи, які займаються нелегальним бізнесом квартирним, забезпечують таку техніку підробки документів, що навіть фахівець не завжди може відрізнити їх від оригіналу. Ця група аферистів розпорядженні колекціями печаток на паспортах, договорах, нотаріальних документах, виписках з фінансово-особових рахунків і т.п. Афера легалізується після приватизації квартири на фіктивного власника та державної реєстрації. Нарешті, квартира продається, а шахрай, отримавши гроші, ховається.

Власник квартири дізнається про продаж свого житла лише через якийсь час. І тут йому чекає важкий шлях докази допущеного шахрайства з продажем його квартири. Але навіть тоді, коли буде доведено факт шахрайства, перед судом постає питання про права добросовісного покупця, який частіше за все вже не має іншого жилого приміщення, куди б він міг переселитися.

У результаті колізії прав судом приймається компромісне рішення: власником житлового приміщення визнається його первісний власник, особи, які оселилися в цьому житлі, отримують право користування цим приміщенням або статус наймачів.

Хоча закон достатньо чітко регламентує взаємовідносини власника жилого приміщення та наймача цього приміщення за договором комерційного найму, на практиці виникає чимало ускладнень з виконання договору і, перш за все, за його розірвання у передбачених законом випадках і виселення наймача.

Наприклад, згідно зі ст. 687 ЦК договір найму житлового приміщення може бути розірваний в судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін.

Здавалося б, ясно. Наймач, не виплачує протягом встановленого законом або договором терміну обумовлену суму, підлягає виселенню з житлового приміщення спільно з проживають з ним громадянами.

Але далі закон вводить такий механізм розірвання договору найму на вимогу наймодавця, що ставить власника у вкрай скрутне становище.

Тією ж статтею Кодексу передбачається, що за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень (в даному випадку з оплати житла), що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущені ним порушення або не прийме всі необхідні заходи для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше одного року.

Легко уявити собі ту незавидну ситуацію, в якій може опинитися власник житлового приміщення після здачі його в оренду.

Суд враховує інтереси тієї та іншої сторони. Але якщо наймачу та його родині ніде жити і нічим платити, суд може використовувати в повному обсязі надані йому законом права щодо захисту житлових інтересів наймача. А власник житлового приміщення, як правило, погіршуючи свої житлові умови в розрахунку на певну винагороду за рахунок здачі житла в оренду, в результаті нічого не отримує. Більше того, на ньому залишається обов'язок оплати витрат по утриманню зданого в найм житла і комунальних послуг.

Словом, здача житла в оренду завжди є для його власника ризикованим заходом.

Угода, укладена під впливом обману, визнається недійсною, якщо по суду доведено, що одна із сторін навмисно ввела іншу сторону в оману з тим, щоб схилити її до вчинення правочину. Прикладом угоди, укладеної внаслідок обману, у житловій сфері можуть служити справи з судової практики. Так, мають місце угоди купівлі-продажу підлягають знесенню житлових будинків у зв'язку з відведенням земельних ділянок для державних і громадських потреб після отримання власниками відповідної компенсації. Інша ситуація: квартира знаходиться в будинку, який визначений під знесення, а це тягне за собою заборону прописки (реєстрації).

Найпростіший спосіб обману громадян у сфері житлових угод - це отримання з покупця житла завдатку на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання.

Відповідно до ст. 380 ГК завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні. Угода про завдаток незалежно від його суми повинно бути зроблено у письмовій формі.

При отриманні завдатку за договором купівлі-продажу житлового приміщення продавець не має права проводити будь-які інші операції з предметом договору, наприклад перепродувати його.

У разі невиконання договору стороною, яка отримала завдаток, вона зобов'язана сплатити іншій стороні, в даному випадку покупцеві, подвійну суму завдатку.

Недосконалість законодавства та відсутність контролю на ринку житла дозволяють недобросовісному продавцеві, який виступає нерідко під егідою уявної фірми, брати задаток не з однієї особи (однієї сторони за договором), а з декількох.

Покупців зазвичай залучають оголошенням про продаж квартири за ціною нижче ринкової. Власники квартири можуть бути як уявні, так і справжні. Вони показують квартиру п'яти-шести клієнтам і в разі зацікавленості в купівлі беруть задаток у розмірі 10-15 відсотків від продажної вартості з умовою продажу квартири через обумовлений сторонами термін, наприклад тиждень або два.

Для переконливості майбутнім покупцям вручаються розписки про одержання завдатку та копії документів, що підтверджують право власності продавця.

Після отримання завдатку від кількох покупців квартира швидко продається одному з них. Продавці зникають, а новий власник квартири змушений пояснюватися з ошуканими претендентами. Цей спосіб обману приносить спритникам досить великі суми.

"Протиотрута" проти цього способу обману є. Треба в обмін на завдаток взяти у продавця оригінали основних документів на володіння квартирою (свідоцтво про власність, договір передачі у власність). У цьому випадку ймовірність обману набагато менше.

Нерідкі факти шахрайства при даруванні житлової площі. Відповідно до ст. 572 ГК за договором одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ (в даному випадку мається на увазі жиле приміщення) у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи на цю річ.

Найчастіше даруванням робиться спроба прикрити фактичну угоду купівлі-продажу житла. Юридичною мовою такі угоди називаються удаваними і визнаються недійсними. З введенням оподаткування з операцій дарування майна, у тому числі і житла, даний вид шахрайства втрачає практичний сенс, оскільки витрати по операції дарування, якщо це не стосується близьких родичів, мало чим відрізняються від витрат за договором купівлі-продажу.

Обман при покупці квартир у споруджуваних будинках у розстрочку, та ще за цінами нижче комерційних, що зазвичай рекламують посередницькі фірми з продажу квартир, проводиться, як правило, за такою схемою: фірма-посередник з роздрібного продажу квартир дає рекламу, хоча не має права на цей вид продажу, або будівництво будинку через відсутність фінансування заморожено, або права на завершення будівництва продані іншій організації, з якою у фірми немає договірних відносин. Природно, гроші покупців залишаються у фірми-посередника, яка відбувається нескінченними обіцянками. Тяганина з такими фірмами рідко закінчується на користь обдурених покупців.

Тому перш ніж укладати договір на покупку квартири, необхідно вимагати у фірми ліцензію на право роздрібної продажу житла, а також перевірити наявність у неї договору з фірмою оптового продажу, з'ясувати організацію, яка веде будівництво будинку, уточнити, які квартири залишилися ще не викупленими.

Недійсність житлових угод з підстав, передбачених законом. Цивільний кодекс закріплює досить широке коло підстав, за якими досконала житлова угода може бути визнана недійсною.

Такими підставами є невідповідність угоди закону, іншим правовим актам або вчинення її з метою, противної основам правопорядку і моральності. Недійсні (нікчемні) уявні і удавані угоди, зроблені в першому випадку лише про людське око, без наміру створити відповідні правові наслідки, у другому - з метою прикрити іншу угоду, найчастіше незаконну.

Уявної буде, наприклад, угода купівлі-продажу житлового будинку, якщо цей будинок залишився у володінні та користуванні продавця, а з обставин справи видно, що сторони мали на меті перешкодити звернення стягнення на будинок кредиторами продавця.

Недійсними вважаються угоди, вчинені громадянами, визнаними недієздатними чи обмеженими судом у дієздатності, громадянами, які не досягли повноліття.

Може бути визнана недійсною угода, укладена громадянином, хоча і дієздатним, але які перебували в момент її здійснення в такому стані, коли він не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними. Недійсною може бути також угода, яка була укладена під впливом помилки однієї зі сторін, що має істотне значення.

Серед недійсних угод на житловому ринку особливу суспільну небезпеку становлять угоди, зроблені під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин (ст. 179 ЦК).

Види угод з житлом, визнані недійсними

Далі детально розглядаються види недійсних угод з житловими приміщеннями, які найчастіше відбуваються між громадянами за участю різного роду посередників, активно діють на ринку житла.

Недійсність угод, укладених недієздатними громадянами. Згідно зі ст. 32,33 ГК для захисту прав та інтересів недієздатних громадян встановлюються опіка та піклування. Опіка встановлюється над громадянами, які визнані судом недієздатними внаслідок психічного розладу, у зв'язку з чим вони не здатні розуміти значення своїх дій та керувати ними. У силу закону опікуни є представниками підопічних і роблять від їх імені та в їх інтересах всі необхідні угоди. Піклування встановлюється над громадянами, обмеженими судом у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами. Опікуни дають згоду на здійснення тих угод, які громадяни, які перебувають під піклуванням, не вправі здійснювати самостійно, зокрема будь-які операції з майном: продавати, дарувати, заповідати, обмінювати, купувати. Разом в тим дії опікунів і піклувальників за розпорядженням майном підопічного в частині здійснення майнових угод підконтрольні органам опіки та піклування.

Цивільно-правова відповідальність за угодами, укладеними з громадянами, визнаними недієздатними або обмежено дієздатними, полягає в тому, що кожна зі сторін такої угоди зобов'язана повернути другій стороні все отримане в натурі, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах. Дієздатна сторона зобов'язана, крім того, відшкодувати другій стороні завдані нею реальний збиток, якщо дієздатна сторона знала або повинна була знати про недієздатність іншої сторони (п. 1 ст. 171 ЦК).

Опікун, піклувальник, їх подружжя та близькі родичі не вправі укладати угоди з підопічним, а також представляти його при укладенні угод або веденні судових справ між підопічним і чоловіком опікуна чи піклувальника та їх близькими родичами (ст. 37 ЦК). Без попереднього дозволу органу опіки та піклування не дозволяється вчинення договору дарування від імені підопічного.

На практиці з'ясування дієздатності громадянина - учасника житлової угоди виявляється великий і складним завданням. За даними Незалежної психіатричної асоціації, серед проживаючих і обмінюють квартири маса осіб з психічними розладами, чия безпорадність шахрайськи використовується як посередницькими фірмами, так і жадібними родичами.

Угоди, стороною в яких є психічно хворі, але не визнані у судовому порядку недієздатними, зокрема старі з тими чи іншими ступенями психічної неспроможності, алкоголіки, здійснюються без психіатричного огляду.

Статтею 43 Основ законодавства України про нотаріат встановлено: "При посвідченні угод з'ясовується дієздатність громадян і перевіряється правоздатність юридичних осіб, що беруть участь в угодах. В разі укладення угоди представником перевіряються і його повноваження".

Однак механізм реалізації цієї норми не налагоджений, що стає однією з основних причин кримінальній ситуації на російському ринку житла. В законі нічого не сказано про право нотаріуса призначити експертизу і поставити перед експертом питання: чи здатний громадянин розуміти характер скоєних ним дій і усвідомлює правові наслідки правочину, оскільки продаж, заповіт, обмін, дарування житла можуть істотно погіршити становище громадянина.

Закон Російської Федерації "Про психіатричну допомогу й гарантії прав громадян при її наданні" передбачає: при реалізації громадянином своїх прав і свобод вимоги надання відомостей про стан його психічного здоров'я можливі лише у випадках, встановлених законом. Поки навіть нотаріус не вправі звернутися у психоневрологічний диспансер, щоб упевнитися в психічному здоров'я особи, що здійснює операцію з житлом.

Проблема ця дуже актуальна для вирішення кримінальної обстановки на житловому ринку. Найбільше число кабальних угод відбувається з громадянами, які по суду не визнані недієздатними чи обмеженими в дієздатності, але по суті не можуть віддавати собі звіт в здійснюваних діях.

Перед судом за заявою членів сім'ї такого громадянина, профспілки та інших громадських організацій, прокурора, органу опіки та піклування, психіатричного закладу може бути поставлено питання про визнання громадянина обмежено дієздатним або недієздатним. У цьому випадку угода, укладена громадянином, згодом визнаним судом недієздатним, може бути визнана судом недійсною за позовом його опікуна, якщо доведено, що в момент вчинення правочину громадянин не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними.

Цивільний кодекс (ст. 41) передбачає і таку форму піклування, як встановлення на прохання повнолітнього дієздатного громадянина, який за станом здоров'я не може самостійно здійснювати і захищати свої права і виконувати обов'язки, патронажу (покровительства). Розпорядження майном, що належить повнолітньому дієздатній підопічному, здійснюється піклувальником (помічником) на підставі договору доручення або довірчого управління, укладеного з підопічним. Патронаж над повнолітнім дієздатним громадянином припиняється на вимогу цього громадянина.

Недійсність угод, укладених громадянами, нездатними розуміти значення своїх дій. Закон (ст. 177 ЦК) встановлює, що угода, укладена громадянином, хоча і дієздатним, але які у момент її здійснення в такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, визнається судом недійсною за позовом цього громадянина або інших осіб, чиї права або охоронювані законом інтереси порушені в результаті її здійснення.

Угода, укладена громадянином, згодом визнаним недієздатним, може бути визнана судом недійсною за позовом його опікуна, якщо доведено, що в момент вчинення правочину громадянин не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними.

На відміну від угод осіб, визнаних недієздатними внаслідок душевної хвороби або недоумства, угоди громадян, хоча і дієздатних, але перебувають в момент їх здійснення в такому стані, що вони не могли розуміти значення своїх дій, не є нікчемними, тобто безперечно недійсними, а можуть бути оскаржені в суді.

При цьому в доведенні потребує сам факт "неосудності" громадянина. Як правило, в таких випадках суди не обмежуються показаннями свідків, а вимагають на підтвердження даного факту подання довідок лікувальних установ, проведення експертизи і т.п.

Угода, укладена, наприклад, у стані сп'яніння, не може служити підставою визнання її недійсною за ст. 177 ЦК з-за цілого ряду обставин. Перш за все, в більшості випадків людина в стані сп'яніння не повністю втрачає контроль над своїми діями. Крім того, якщо вважати стан сп'яніння підставою для визнання угод недійсними, це породило б нестійкість ділового обороту.

Недійсність угоди, укладеної внаслідок помилки, що має істотне значення (ст. 178 ЦК). Таким помилкою вважається не відповідає дійсності уявлення про які-небудь істотних для даної угоди обставинах або незнання цих обставин.

Істотний характер помилки визначається в кожному конкретному випадку судом. При цьому оману може стосуватися будь-якого елемента угоди: особистості контрагента, предмета угоди, термінів і місця виконання і т.д. У той же час оману в мотивах, за яких особа здійснює операцію, не може вважатися істотним, якщо цей мотив не включений сторонами в сам зміст угоди. Так, якщо громадянин продав житловий будинок в надії отримати роботу в іншому місті, але переїзд не відбувся, це не може послужити для суду підставою визнати недійсним укладений у зв'язку з передбачуваним від'їздом договір купівлі-продажу.

Чимале число угод, пов'язаних з обміном жилих приміщень, відбувається під впливом помилок, які мають істотне значення. Найчастіше причиною розірвання угоди стають приховані дефекти обмінюваних житлових приміщень, часом непереборні через конструктивних недоліків житлового будинку. У цих випадках угода визнається недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки, хоча оману позивача і не є наслідком винної поведінки іншої сторони.

Недійсність угоди, укладеної внаслідок збігу тяжких обставин (ст. 179 ЦК). Для того, щоб суд визнав недійсною (кабальної) угоду по цій підставі, необхідно, щоб особою, який оскаржить угоду, було доведено наявність двох ознак: збіг важких обставин і крайня невигідність угоди.

Захист житлових прав громадян, які не досягли повноліття. Закон поділяє неповнолітніх громадян на дві групи: на осіб, які не досягли 14 років, і на осіб віком від 14 до 18 років. Для виховання неповнолітніх дітей, які внаслідок хвороби або смерті батьків, позбавлення їх батьківських прав або з інших причин залишилися без батьківського піклування, а також для захисту особистих і майнових прав та інтересів цих дітей встановлюється опіка чи піклування.

Згідно зі ст. 28 ГК за неповнолітніх, які не досягли 14 років (малолітніх), угоди можуть здійснювати від їх імені батьки, усиновителі або опікуни. Ніякі інші особи, навіть найближчі родичі, не вправі вчиняти від їх імені будь-які угоди.

Неповнолітні у віці від 14 до 18 років здійснюють операції, за винятком дрібних побутових, з письмової згоди своїх законних представників - батьків, усиновителів або піклувальників. Угода, укладена таким неповнолітнім, дійсна при її наступному письмовому схваленні його батьками, усиновителями або піклувальником. Дієздатність цієї групи неповнолітніх розширюється по досягненні 16 років. Вони мають право бути членами кооперативів (ст. 26 ЦК).

Неповнолітній, який досяг 16 років, може бути оголошений повністю дієздатним, якщо він працює за трудовим договором, у тому числі за контрактом, або за згодою батьків, усиновителів або піклувальника займається підприємницькою діяльністю. Оголошення неповнолітнього повністю дієздатним (емансипація) провадиться за рішенням органу опіки та піклування - за згодою обох батьків, усиновителів чи піклувальника або за відсутності такої згоди - за рішенням суду (ст. 27 ГК).

У зв'язку з численними фактами порушення житлових прав неповнолітніх, пов'язаними з виключенням їх з числа власників житлових приміщень при приватизації цих приміщень і з подальшим позбавленням житла при його відчуженні, Федеральним законом від 11 серпня 1994 року були внесені зміни та доповнення до Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації ".

Неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення в порядку його приватизації, зберігають право на одноразову безкоштовну приватизацію житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду після досягнення ними повноліття.

Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці до 15 років, передаються їм у власність за заявою батьків (усиновлювачів), опікунів з попереднього дозволу органів опіки та піклування або з ініціативи зазначених органів. Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці від 15 до 18 років, передаються їм у власність за їх заявою за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальників та органів опіки та піклування.

У випадку приміщення неповнолітнього в дитяче виховний заклад його адміністрація, батьки (усиновителі) або опікун над його майном зобов'язані протягом шести місяців з дня приміщення неповнолітнього в зазначений заклад оформити договір передачі житлового приміщення у його власність і вжити заходів за розпорядженням житловим приміщенням в інтересах неповнолітнього .

Для здійснення угод щодо приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, потрібний попередній дозвіл органів опіки та піклування. Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права.

При недотриманні зазначеного порядку угода може бути визнана недійсною. Кожна зі сторін такої угоди зобов'язана повернути другій стороні все отримане в натурі, а при неможливості повернути в натурі відшкодувати його вартість у грошах.

Відповідальність за незаконні операції з житлом

Цивільно-правова і кримінальна відповідальність учасників житлової угоди, укладеної внаслідок обману, насильства чи погрози. Кримінальним кодексом Російської Федерації, введеним в дію з 1 січня 1997 року, шахрайство кваліфікується як розкрадання чужого майна або придбання права на чуже майно шляхом обману або зловживання довірою.

При здійсненні операції за допомогою шахрайства для її учасників наступають наступні цивільно-правові наслідки (ст. 179 ЦК): якщо угода (договір купівлі-продажу житла, дарування, обміну, міни і т.д.) буде визнана судом недійсною, потерпілому повертається другою стороною все отримане нею по угоді. При неможливості повернути одержане житлове приміщення в натурі (наприклад, воно виявилося перепродано і в ньому прописані і проживають нові мешканці, у яких немає іншого житла) вартість цього приміщення відшкодовується потерпілому в грошах.

Однак цивільно-правова відповідальність винної сторони угоди цим не вичерпується. Крім повернення незаконно придбаного житла потерпілому з неї стягується в доход держави все те, що вона виплатила по угоді потерпілій стороні.

У багатьох випадках шахрайство є дією злочинного характеру і поряд з цивільно-правовими санкціями тягне за собою застосування заходів кримінальної відповідальності, які істотно посилені в новому КК.

Так, згідно зі ст. 159 КК особи, здійснивши цей злочин, залежно від його тяжкості караються штрафом, або обов'язковими або виправними роботами, або арештом на строк від чотирьох до шести місяців, або позбавленням волі на строк до десяти років з можливою конфіскацією майна.

Цивільно-правова відповідальність за угодами, досконалим під впливом насильства і погрози, та сама, що і за угодами, укладеними за допомогою обману. Однак кримінальна відповідальність за цей вид незаконних угод кваліфікується за ст. 163 КК як вимагання.

Вимаганням вважається вимога передачі чужого майна чи права на майно або вчинення інших дій майнового характеру під погрозою застосування насильства або знищення або пошкодження чужого майна, а так само під загрозою поширення відомостей, що ганьблять потерпілого чи його близьких, або інших відомостей, які можуть завдати істотної шкоди правам чи законним інтересам потерпілого чи його близьких.

Цей злочин може спричинити покарання у вигляді позбавлення волі до п'ятнадцяти років з конфіскацією майна.

Однією з підстав визнання угоди недійсною за ст. 179 Цивільного кодексу служить вчинення її під впливом погрози, тобто психічного впливу, що викликає в особи побоювання заподіяння йому або його близьким особистого чи майнової шкоди (наприклад, загроза позбавити життя, пошкодити здоров'я, заплямувати честь, знищити майно і т.д.). Загроза може виходити від сторони в угоді або від інших осіб, про дії яких цій стороні відомо.

У переважній більшості випадків загроза є дією злочинним і тягне за собою поряд з цивільно-правовими санкціями застосування до загрозливого заходів кримінальної відповідальності за ст. 163 КК.

Підставою для визнання угоди недійсною є також загроза вчинити дії, в яких виражалося б зловживання належить загрозливого правом. Погроза вчинити дії, в яких виражається здійснення права загрозливого, наприклад загроза направити за місцем роботи виконавчий лист для стягнення аліментів, не може служити підставою визнання угоди недійсною.

Висновок

На тлі почастішання випадків махінацій на ринку житла, збільшилася і потреба громадян у правовому захисті їхніх інтересів. Можна зробити висновок, що сьогоднішнє законодавство не забезпечує повного захисту громадян від посягань на своє нерухоме майно - житло. У цій роботі проаналізовано найпоширеніші способи шахрайства, і наведений правовий механізм боротьби з ними. На ділі, всі правові процедури оформлення угод з нерухомістю дотримуються не завжди, що особливо справедливо для договору житлового найму. Дуже часто, ніяких письмових договорів не підписується і всі відносини будуються виключно на довірі обох сторін. У такому випадку, відновлення порушених прав є дуже важкою, а іноді й непосильним завданням і вся правова допомога виливається в порада: не зв'язуйтеся з незнайомими людьми. Це, звичайно ж показує недосконалість захисту прав громадян.

З даної курсової роботи випливає, що суворе дотримання формальних правил укладання угод з житлом хоч і не дає стовідсоткової гарантії і страховки від можливого обману, але істотно полегшує відновлення порушених прав. Чіткість і обережність у виборі фірм-посередників для здійснення операцій купівлі-продажу житла також є умовою, обов'язковою для неухильного дотримання. І в даній області юридичні дані цієї фірми вкрай важливі. Наявність або відсутність того чи іншого реквізиту часто визначає, чи можна взагалі мати справу з даними ріелтером.

Список літератури

1. Цивільний кодекс Російської Федерації

2. Житловий кодекс РРФСР

3. Бунич А "Приватизація - новий порядок", Економіка і життя, 1997, № 29, с. 14

4. Бунич А "Приватизація - перехід від кількості до якості", Економіка і життя, 1997, № 3, с. 11

5. Вацьківський Ю. "Угоди з приватизованими квартирами" Право і економіка, 1994, № 21

6. Ісрафілов М. "Форма угод з приватизації житла", Російська юстиція, 1995, № 11, с. 24

7. Матвєєв Ю. В. "Економіко-правові проблеми приватизації в РФ", ATRIUM, 1996, № 4

8. Рєдін М. "Приватизація комунальних квартир", Законність, 1997, № 4, с. 4

9. Романенко Н. "Угоди з житлоплощею", Закон, 1993, № 8, с. 5

10. Сауль С. "Як приватизувати комунальну квартиру", Російська юстиція, 1996, № 1, с. 12

11. Сосіпатрова Н. Є. "Соціальний та комерційний найм у житловій сфері", Держава і право, 1997, № 4, с. 14

12. Толстой Ю. К. "Обмін житлових приміщень", Правознавство, 1994, № 4, с. 13

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
122.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Складнощі забезпечення житлом окремих категорій населення
Аналіз забезпеченості житлом населення Калузької області з використанням статистичних методів
Дослідження реалізації районної цільової програми Забезпечення житлом молодих сімей в Азовському
Обробка рук хірургічних рукавичок у ході операції підготовка інструментів до операції етапи п
Операції введення-виведення Арифметичні операції
Операції введення виведення Арифметичні операції
Ресурси пасивні операції депозити депозитні операції депозитні
Ресурси пасивні операції депозити депозитні операції депозитні 2
Ресурси пасивні операції депозити депозитні операції депозитні рахунки вклади населення вклади

Нажми чтобы узнать.
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru