Обмін житлових приміщень

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ ОБМІНУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ І ПОНЯТТЯ ОБ'ЄКТА ОБМІНУ

1.1 Історія регулювання обміни житлових приміщень

1.2 Поняття житлового приміщення

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ ОБМІНУ І ЗАХИСТ ПРАВ ГРОМАДЯН ПРИ ОБМІНІ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

2.1 Обмін жилими приміщеннями

2.2 Відмінність обміну від заміни житлових приміщень

2.3 Співвідношення обміну та міни житлових приміщень

РОЗДІЛ 3. ЗАХИСТ ПРАВ ГРОМАДЯН ПРИ ОБМІНІ

3.1 Захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві

3.2 Захист прав громадян при визнанні обміну недійсним

ВИСНОВОК

СПИСОК

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Обмін жилими приміщеннями угода широко поширена за радянських часів. Але і в пострадянський час обмін житловими приміщеннями не втратив своєї актуальності. Особливої ​​виду відносини з приводу обміну такими об'єктами цивільних прав, як житлові приміщення врегульовані нормами російського житлового права.

Обмін житлових приміщень - досить складний інститут житлового права, тісно пов'язаний з іншими його інститутами. Наприклад, можна розглядати його як один з елементів суб'єктивного права наймача житлового приміщення - його право на обмін. Його можна трактувати і як один з випадків зміни житлового правовідносини найму житлового приміщення або навіть його припинення. Обмін не можна повністю підвести ні під один із цих випадків. Представляється правильним трактувати обмін житлових приміщень як досить відокремлений інститут житлового права.

Крім задоволення інтересів сторін договору, обміни житлових приміщень мають велике соціальне значення, так як певним чином впливають на зниження попиту на житло. При можливості вільного здійснення договорів обміну громадяни, які мають житло, часто можуть самостійно вирішувати свої житлові проблеми: дозволяти сімейні конфлікти, об'єднувати сім'ї, переїжджати в більш зручну частина міста (що, крім усього іншого, знижує витрати органів місцевого самоврядування, оскільки, наприклад, в зв'язку з наближенням до місця роботи послаблює навантаження на дотуються громадський транспорт), виїхати в інший населений пункт і т.д. і т.п. При цьому, як вірно зазначається в літературі, для обміну не потрібно вказувати причину, просити у когось дозволу, тому що при цьому громадянин реалізує не привілей, а суб'єктивне правомочність на розпорядження житловим приміщенням у межах, встановлених законом.

Актуальність теми даної дипломної роботи полягає в тому, що переважна більшість людей стикається з питаннями правовідносин як обмін житлових приміщень. При цьому його слід відмежовувати від міни житловими приміщеннями. Тому важливо знати законодавче регулювання цих питань.

Ступінь наукової розробленості проблеми. Проблемам обміну житлових приміщень займалися такі автори як С.С. Алексєєв, Г.Н. Амфітеатрів, І.Л. Брауде, Ю.Г. Басін, О.В. Батова, Є.С. Гетьман, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаєв, Н.В. Грошева, Л.Ю. Грудцине, Б.К. Комаров, Т.М. Конякіна, В.П. Крашенинников, С.М. Левенсон, Е.А. Максімкіна, І.Б. Мартковіч, П.І. Седугін, М.Ю. Тихомиров, В.Ф. Чигир та інші. Відбуваються зміни в законодавстві які вимагають уваги до даної проблеми.

В даний час тема обміну житловими приміщеннями недостатньо розроблена в науковій літературі, але ж у недалекому минулому багато відомі юристи і науковці присвячували свої праці саме цієї операції з нерухомістю.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають з приводу охорони житлових прав громадян при здійсненні обміну житлових приміщень, займаних на підставі договору соціального найму.

Предметом дослідження в роботі стали норми російського законодавства, що регулюють обмін житлових приміщень, а також захист прав громадяни при здійсненні обміну.

Метою дослідження є розгляд обміну житловими приміщеннями як інституту житлового права і особливостей захисту прав громадян при здійсненні даного виду угод.

Завданнями дослідження є:

  • розгляд питань історії розвитку поняття обміну житловими приміщеннями;

  • розгляд обміну як житлового правовідносини;

  • розгляд поняття житлового приміщення як предмета договору обміну;

  • скоригувати поняття обміну по житловому законодавству;

  • визначення відмінності обміну від заміни та міни як схожих понять;

  • показати права громадян при обміні житловими приміщеннями та виявити проблеми захисту цих прав;

  • зробити відповідні висновки та пропозиції з досліджуваної теми.

Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.

За структурою робота складається зі вступу трьох розділів, що поєднують у собі сім параграфів, висновків, бібліографічного списку.

РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ ОБМІНУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ І ПОНЯТТЯ ОБ'ЄКТА ОБМІНУ

1.1 Історія регулювання обміни житлових приміщень

За наймачем у будинку державного і муніципального та громадського житлового фонду законодавством у відомих межах закріплено право розпорядження займаним їм житловим приміщенням. Однією з найважливіших форм реалізації цього права з метою кращого задоволення потреб у житлі є обмін житловою площею. Такий обмін відомий в законодавстві досить давно. Як відомо, перші законодавчі акти, які поклали початок формуванню цієї правової категорії, відносяться до початку 20-х рр.. Постанова Президії Моссовета "Про поліпшення житлового справи в Москві" від 28 липня 1924 р. вперше в історії радянського права врегулювало складаються відносини з обміну житловими приміщеннями. На більш високому рівні регламентація обміну житловими приміщеннями була здійснена в Постанові ЦВК і РНК СРСР від 4 січня 1928 р. "Про житлової політики" 1 і в інших постановах.

Слід зазначити, що з моменту виникнення радянської держави регулювання житлових відносин на всіх стадіях - від виникнення до припинення - був притаманний імперативний характер, що пояснювалося, перш за все, специфікою об'єкта даних правовідносин - житлового приміщення, не було предметом вільного обігу. Дефіцит житла, загальна тенденція до регулювання суспільних відносин переважно адміністративними методами не могли не позначитися на тому, що і обмін житловими приміщеннями сформувався в ускладнену юридичну конструкцію.

Обміну житловими приміщеннями в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду була присвячена ст. 67 ЖК РРФСР 1983 р. Відповідно до неї наймач житлового приміщення з письмової згоди проживають разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, міг зробити обмін займаного житлового приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті .

При цьому ЖК УРСР додатково вказував, що "обмін житловими приміщеннями проводиться з взаємною передачею прав і обов'язків, що випливають з договору найму житлового приміщення ..." (Ч. 2 ст. 67 ЖК). Ця формула висловлювала найбільш поширену в доктрині позицію про характер обміну, в силу якої він розглядався як одночасна поступка вимоги та переведення боргу 2.

Поряд з цією точкою зору існувала й інша, розцінюється обмін як новацію договору, внаслідок чого "колишнє договірне зобов'язання, де брав участь наймач А., перестає існувати, і виникає нове зобов'язання, в якому бере участь Б. Ця зміна осіб у зобов'язанні є чинником, новірующім договір "3.

Спірність зазначених положень, однак, підтверджував аналіз деяких раніше діяли нормативних актів. Так, ще до розпаду СРСР, відповідно до п. 12 Правил обміну житловими приміщеннями в Латвійській Республіці обмін житловими приміщеннями не допускався, якщо за мінливим наймачем числилася заборгованість по квартирній платі або по платежах за комунальні послуги. Правила обміну Естонії і Таджикистану передбачали, що до погашення відповідної заборгованості заяву про обмін не підлягало розгляду.

Якщо виходити з того, що обмін приміщеннями - це переведення боргу, слід було б визнати, що до наймодавцю переходить право стягнення відповідної суми з нового наймача.

Як зазначав І.Б. Мартковіч, "якщо вибулий з обміну з житлового приміщення наймач не справив необхідного ремонту його, то цей обов'язок переходить до наймача, який посів приміщення, а наймодавець зберігає відповідне право вимоги і до цього останнього" 4.

Продовжуючи свою думку, автор, який розглядає обмін як зміна житлового правовідносини, вказував, що інша кваліфікація призвела б до того, що наймодавець був би зобов'язаний надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Зазначене же стан передбачає повну придатність майна для його використання. Отже, житлове приміщення повинно бути відремонтовано наймодавцем, який мав право вимагати виробництва ремонту від вибулого наймача, але не має цього права по відношенню до нового наймачеві.

Проте слід визнати, що це висловлювання не зовсім слід було вимогам закону. Частина 2 ст. 142 ЖК УРСР передбачала, що наймачі житлових приміщень повинні проводити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані.

Оскільки ЖК УРСР не вказував на те, що повинно розумітися під "визволенням" житлового приміщення, цілком припустимо припустити, що цим терміном охоплюються всі випадки виїзду наймача з займаної площі - як при розірванні договору найму, так і при обміні наявного житла.

Крім того, якщо погодитися з тим, що обмін житловими приміщеннями - це зміна житлового правовідносини, то договір піднайму, укладений на обмінюване приміщення, залишався б у силі і по відношенню до в'їжджають в порядку обміну суб'єкту.

На захист цього припущення можна зустріти висловлювання і в юридичній літературі. Так, І.П. Прокопченко вважав, що піднаймачеві, що проживають в обмінюваних приміщень, можуть бути виселені тільки після закінчення терміну дії договору піднайму 5.

ЖК УРСР (ст. 80) містив загальне положення, згідно з яким з припиненням договору найму житлового приміщення одночасно припиняється і договір піднайму. Прямої згадки про те, що таке припинення договору може мати місце, зокрема, в результаті обміну житловими приміщеннями, в ЖК не містилося, проте воно було б доцільним.

Додатковим аргументом проти того, щоб розглядати обмін житлових приміщень як поступку вимоги і переведення боргу, можна вважати й таке.

У процесі існування житлового правовідносини у громадянина може виникнути такий комплекс правомочностей, передача якого в результаті обміну просто неможлива.

Так, за ЖК УРСР наймач житлового приміщення міг мати цілу низку прав, які в `їжджає по обміну особи були відсутні. До них належали, наприклад, право на додаткову житлову площу, право на пільгову оплату квартири та комунальних послуг, право на бронювання жилого приміщення, на його заміну за станом здоров'я і т.п. Зазначені права невіддільні від особистості, нерозривно з нею пов'язані, тому їх "передача" в сенсі ст. 391 ЦК РФ була виключена 6.

Разом з тим і переведення боргу, і поступка вимоги допускаються в тому випадку, коли зміст зобов'язання і при новому боржнику і при новому кредиторові залишається в незмінності. У той же час очевидно, що володіння наймачем, які в'їжджають з обміну, іншим комплексом прав і обов'язків веде до висновку іншого за змістом договору в порівнянні з уже існуючим.

У зв'язку з цим правильно зазначалося, що "за договором обміну взаємно передаються не права та обов'язки за договорами найму, а самі приміщення. Права і обов'язки виникають з нових договорів найму житлового приміщення, що укладаються на отримані житлові приміщення на підставі договору обміну, і вони можуть бути зовсім іншими в порівнянні з колишніми, тому що .. залежать від правового положення нового наймача та членів його сім'ї (заробітної плати, права на додаткову житлову площу і т.п.) і від розміру житлового приміщення, отриманого в порядку обміну "7 .

Дійсно, для сторін, що вступають у договір обміну житловими приміщеннями, інтерес представляють в першу чергу самі об'єкти обміну - їх розмір, місцезнаходження тощо Отже, об'єктом складаються правовідносин виступають не права і обов'язки сторін, а та конкретна житлова площа, яку вони вирішили обміняти. Крім того, як зазначалося в літературі, питання про те, переходять чи за договорами обміну і в якому обсязі права та обов'язки наймачів, ними практично не обговорюється і в документах, що оформляють обмін, не фіксується 8.

Обсяг повноважень переселяющегося з обміну суб'єкта навряд чи був важливий і для наймодавця, який зобов'язаний укласти з ним договір житлового найму на підставі обмінного ордера незалежно від того, що зміст нового договору буде відмінно від колишнього.

Виходячи з викладеного, можна зробити висновок про те, що в результаті обміну житловими приміщеннями договір житлового найму не змінюється, а припиняється. Про це свідчив і той факт, що переведення боргу за ст. 391 ЦК РФ вимагав обов'язкової згоди кредитора - в даному випадку наймодавця, проте, при обміні жилих приміщень у будинках муніципального житлового фонду такої згоди не потрібно. Не було в ньому необхідності та за обмінах відомчої житлової площі як різновиду державного житла (не можна змішувати згоду на обмін відомства в особі адміністрації підприємства зі згодою житлово-експлуатаційної організації, з якою укладається договір житлового найму). До того ж відмова організації на обмін міг бути також оскаржено в судовому порядку.

Викликає зауваження і пропозиція С.М. Ландкофа розглядати обмін як новацію договору. Новація, як видається, недостатньо поширена в російському праві, а відома її форма, передбачена ст. 414 ГК РФ, використовується, коли відбувається заміна одного зобов'язання іншим між тими ж особами. У той же час при обміні житловими приміщеннями відбувається зміна суб'єктів договору.

Число авторів, які визнають наслідком договору обміну житловими приміщеннями припинення житлового правовідносини, досить велике. У принципі поділяє цю думку і Ю.К. Толстой, хоча й із застереженням про правозмінюючі характер так званого родинного обміну 9.

Деякі автори, що розглядають обмін житловими приміщеннями як припинення договору житлового найму, намагаються віднести вказівка ​​закону на взаємну передачу прав і обов'язків його сторонами не щодо всіх прав і обов'язків. Вони поширюють його тільки на ті права та обов'язки, які відповідно до Типового договору найму житлового приміщення становили зміст будь-якого договору житлового найму 10.

До їх числа діючі Типові договори відносили право на вселення у займане приміщення в установленому порядку родичів, непрацездатних утриманців чи інших осіб, право вимоги надання жилого приміщення меншого розміру при наявності надлишків житлової площі понад встановлені норми, право розірвання договору найму в будь-який час і ін Крім того, наймачі зобов'язані були використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування ним. Громадянам заборонялося використовувати житлове приміщення з метою особистої наживи, одержання нетрудових доходів і т.д. Наймачам заборонялося виконувати переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень без згоди наймодавця, вони зобов'язувалися до відшкодування збитків, пов'язаних з пошкодженням житлового приміщення з їх вини.

Проте неважко помітити, що всі перераховані Типовими договорами найму житлового приміщення права і обов'язки сторін передбачалися в першу чергу законом - ЖК УРСР. Виникали вони в обмінюються наймачів не в силу того, що суб'єкти взаємно "передавали" їх один одному, а в результаті того, що такі ж правомочності були прямо закріплені у чинному законодавстві, надавалися кожному громадянину.

Тому припустимо говорити тільки про те, що кожен з обмінюються ставав користувачем конкретного житлового приміщення по тому ж правовому титулу, що і його попередник 11.

До тих же висновків призводить і звернення до теорії правовідносини. Як відомо, у правовідносинах як суспільних відносинах, що виникає в результаті настання передбачених правовою нормою юридичних фактів, виділяють об'єкт, суб'єкти, а також належні їм права і обов'язки, що становлять зміст правовідносини. Причому у розвитку правовідносини дуже часто буває важко відмежувати трансформацію правового зв'язку від випадків її припинення, а також підібрати загальний, універсальний критерій, що дозволяє розрізнити ці етапи.

Так, Ю.Г. Басін вказував, що "під зміною правовідносини ми розуміємо зміна її змісту, поява нових, припинення старих, трансформацію існуючих правомочностей і обов'язків сторін" 12.

На думку інших авторів, правовідносини може змінюватися в двох напрямках - по лінії його змісту і на лінії його суб'єктів. Не виключена також можливість зміни правовідносини в обох напрямках 13.

Б.С. Лесин визначав зміна правовідношення через зміну як усіх утворюють його елементів, так і кожного з них окремо (об'єкта, суб'єктів та змісту) 14.

Досліджуючи динаміку житлового правовідносини, Б.К. Комаров писав: "При обміні в договорі житлового найму відбувається зміна його основних елементів: сторін - наймодавців, наймачів та об'єктів найму. При зміні таких істотних елементів у договорі житлового найму він не може зберегтися і припиняється" 15.

Разом з тим це не зовсім так. Не викликає сумніву, що в результаті обміну відбувається зміна однієї зі сторін договору - наймача. Однак новий договір житлового найму укладається з приводу колишнього житлового приміщення, об'єкт правовідносини залишається в незмінності, обсяг прав та обов'язків для іншого наймача може бути іншим: він може збільшитися або зменшитися. Отже, відбудеться трансформація змісту зобов'язання.

З цього випливає, що в результаті обміну житловими приміщеннями відбувається, як правило, зміна суб'єкта і в деякій мірі змісту правовідносини. Ці зміни в свою чергу призводять до припинення старого і появі нового правовідносини.

Представляється, що правова природа обміну житловими приміщеннями в будинках державного і муніципального житлового фонду не може бути розкрита тільки через одну зовнішню характеристику стадій розвитку правовідносин. Необхідно показати, які практичні наслідки тягне за собою та чи інша характеристика, відмінності в правах і обов'язках сторін залежно від оцінки правової природи обміну. Одні лише міркування про кваліфікацію обміну житловими приміщеннями як зміни або припинення правового зв'язку незалежно від того, як ця кваліфікація може відбитися на реальних правових наслідків, права й обов'язки сторін, є безперспективними і навіть схоластичними.

Здавалося б, сенс протиставлення обміну, як зміни осіб у зобов'язанні, конструкції припинення і виникнення права на житлове приміщення, мав би полягати в закріпленні максимальної свободи договору, зняття адміністративних перешкод обміну, бо зміна осіб у зобов'язанні є суто цивільно-правовим інститутом. Відповідно і обмін повинен був би конструюватися як цивільно-правовий договір. Однак такого чіткого висновку прихильники цієї конструкції не роблять, і практичні відносини з обміну не будуються за цією схемою. Пропонована конструкція настільки ігнорує реальність, що вона ніяк не перешкоджає збереженню існуючої практики. Адміністративне початок у відносинах з обміну продовжує відігравати важливу роль. І ст. 391 ЦК РФ дає для цього відомі підстави. Необхідність згоди кредитора - наймодавця - легко переходить в адміністративну сферу, що дає підстави для відмов в обміні не тільки з боку наймодавця, але і його вищестоящих органів, наділених владними повноваженнями.

У чому полягають труднощі юридичної кваліфікації відносин обміну, яку ніяк не можна ігнорувати?

Відношення з обміну є досить складним. У ньому беруть участь не тільки наймачі житлових приміщень, що вступають у відносини між собою. Недостатньо включити в ці відносини і наймодавців, з якими наймачі полягають у цивільних правовідносинах, припиняються і виникають у результаті обміну. Навіть облік цієї подвійної зв'язку теж недостатній.

Необхідно враховувати також загальну ситуацію із задоволенням потреб в житло і порядок надання жилої площі. Надання житлової площі здійснюється на адміністративній основі. У результаті такого надання виникає цивільні правовідносини, цивільні права і обов'язки, укладається договір. І цілком природною була б система, при якій носії цих громадянських прав і обов'язків мали б можливість за власною ініціативою, на основі взаємної угоди задовольняти свої потреби в житлі. Для цього такі угоди повинні мати цивільно-правовий характер.

Але разом з тим було б неправильним допустити, щоб цивільно-правова форма використовувалася з метою обходу встановленого порядку надання житлових приміщень. Значить, цей цілком вільний обмін повинен бути поставлений під контроль, який може мати і адміністративний характер. Потрібен контроль не тільки за виникненням прав, але і за їх припиненням (щоб, наприклад, особа, право якої припинилося, не потрапив до категорії потребують надання житлового приміщення). Контроль цей здійснює орган, наділений владними повноваженнями. Але це повинен бути саме контроль, а не адміністративне дозвіл на обмін.

Контрольний характер адміністративної діяльності може виражатися в тому, що він обмежується лише перевіркою дотримання законності. Обмін може не допускатися тільки при порушенні заборонних умов, прямо передбачених законом.

Коли немає чіткості у постановці цього питання, адміністративне початок гіпертрофується, особливо з урахуванням історичної традиції.

Завдання полягає в тому, щоб ввести адміністративне початок в рамки, обумовлені дійсними потребами даного етапу, а в принципі має існувати свобода обміну, здійснюваного на цивільно-правовій основі.

Тим часом конструкція зміни осіб у зобов'язанні, будучи нереалістичною, дозволяє повністю ігнорувати цивільно-правову природу обміну і посилювати адміністративно-правове начало. Однак це початок має мати аж ніяк не дозвільне, а чисто реєстраційне зміст, пов'язане тільки з перевіркою законності.

Суть справи, справжня природа обміну затушовується, завуальовується тому, що зміст цивільно-правового відносини по найму житлового приміщення в більшій мірі визначається імперативними правилами. Тому мало помітно, що при припиненні одного і виникненні інших правовідносин мова йде вже не про тих же правах, які належали колишньої боці правовідносини, а про такі ж права, хоча правовідносини і виникло заново.

Договір про обмін житлової площі - це не угода про зміну осіб у зобов'язанні. Обмін - це припинення і виникнення такого ж житлового зобов'язання, але взаємообумовлені, взаємозалежне виникнення і припинення. Саме цей взаємозв'язок і взаємозумовленість і становлять предмет цивільно-правового відношення. Тільки за такої конструкції адміністративний елемент може отримати належне місце, не перешкоджає використанню обміну для кращого задоволення потреб у житлі.

Тому дуже важливо точно оцінити ділянку, на якому має місце цивільно-правове відношення, суть якого - у взаимообусловленное припинення і виникненні зобов'язання.

Відмінності між договором оренди і договором найму житлового приміщення ведуть до того, що зміна осіб у зобов'язанні в обох договорах приводить до різних результатів: у першому випадку відбувається зміна існуючого зобов'язання, а в другому випадку - його припинення і виникнення іншого зобов'язання. Права за одним договором припиняються за умови, що виникають з іншим договором і навпаки. Разом з тим назване умова - це аж ніяк не умова, притаманне умовним операціях. Воно покликане висловити лише взаємозв'язок припинення одного правовідношення і виникнення інших правовідносин.

Прагнення до визнання за обміном житловими приміщеннями взаимообусловленной правоприпиняючі зв'язку не є самоціллю. Цінність будь-яких теоретичних конструкцій та юридичних засобів визначається, в першу чергу, їх значимістю для практики, здатністю сприяти вирішенню практичних завдань. У зв'язку з цим безумовний інтерес представляють ті зміни, які зазнало житлове законодавство за останній час.

В якості загального правила ст. 20 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" 16 передбачала, що наймач або орендар житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів мав право за згодою проживаючих разом з ним повнолітніх членів сім'ї зробити обмін займаного житлового приміщення з іншим наймачем або орендарем, в тому числі з проживаючим в іншому населеному пункті. Залишаючи за дужками справедливу критику того, що можливість участі в обміні наймачів житлових приміщень, які проживають у будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів на підставі договору оренди (тобто комерційного найму), була викликана непорозумінням, в тому числі й через термінового характеру договору комерційного найму 17, слід зазначити, що законодавець не обмовив для цих випадків умови про взаємну передачу прав і обов'язків сторін за договором. У той же час умова про таку передачу згадувалося відносно обмінів, які могли здійснювати наймачі або орендарі житлових приміщень з власниками приватного житлового фонду, набуваючи натомість право власності на житловий будинок (житлове приміщення) (ч. 2 ст. 20 Закону).

Однак, як уже зазначалося, якщо часто не збігаються обсяги прав і обов'язків навіть у наймачів, то тим більше вони неоднакові в осіб, що користуються житловими приміщеннями на різних правових режимах. Отже, все раніше сказане щодо помилковості кваліфікації відносин з обміну як конструкції про взаємну передачу прав і обов'язків сторін угоди стосується і даної статті Закону "Про основи федеральної житлової політики".

Проте не можна не відзначити заслуговує підтримки вказівки законодавця на те, що будь-які адміністративні обмеження в обміні жилих приміщень не допускаються, якщо це прямо не передбачено законодавством. Це, як видається, наочно продемонструвало його прагнення перетворити обмін на повноцінну цивільно-правову угоду.

Чи можна вважати, що спадкоємність у вирішенні цього питання зберігається? Майбутнє серйозне оновлення житлового законодавства, пов'язане з прийняттям нового Житлового кодексу РФ, обумовлено в тому числі і тим, що необхідно суворо врегулювати відносини із соціального найму житла, учасниками якого, в основному, будуть виступати злидні, а також інші зазначені в законі громадяни, в першу чергу соціально не захищені. Пояснюється це тим, що для реалізації їх конституційного права на отримання житла безоплатно або за доступну плату необхідно "резервування" певної кількості житлової площі, яка повинна буде використовуватися тільки для цілей забезпечення житлом таких категорій громадян і, відповідно, має становити ту частину житлового фонду, яка не може змінювати свого цільового призначення.

Не викликає сумнівів, що цільове призначення житлових приміщень може обумовлювати певні обмеження меж його використання, а також допустимих правомочностей розпорядження.

Обмін житла, займаного за договором соціального найму, врегульовано в новому Житловому кодексі РФ 18 2004 р. у порівнянні з РК РРФСР 1983 р. більш докладно. З одного боку, викликає безумовне задоволення той факт, що законодавець однозначно відмовився від конструювання обміну як результату зміни осіб зобов'язання. З іншого боку, проголосивши право на обмін житла для наймача, який допустимий лише з письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, новий Житловий кодекс РФ, на жаль, вказав на те, що обмін житловими приміщеннями між наймачами за договором соціального найму здійснюється за згодою відповідного наймодавця 19.

Таким чином, новий Житловий кодекс РФ фактично посилив дію адміністративно-правової регламентації обмінних операцій, вказавши на необхідність отримання такої згоди і в будинках муніципального житлового фонду, чого не було в раніше діяв РК.

Справедливості заради слід зазначити, що ця новела нового Житлового кодексу РФ розташована в тому числі в ст. 74, яка іменується "Оформлення обміну житловими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договором соціального найму", що дає підставу для судження про те, що під "оформленням" обміну не можна розуміти те ж саме, що "згоду" наймодавця на обмін. Однак поява в законодавстві норм, які можуть викликати різне прочитання на практиці, навряд чи може вітатися. Ця ж стаття передбачає, що відмова наймодавця в дачі згоди на обмін допускається тільки у випадках, вичерпним чином перерахованих в ЖК.

А.І. Пергамент правомірно вважала, що житлові органи вправі відмовити в обміні лише у випадках, коли обмін даного приміщення не допускається з підстав, передбачених законом 20.

Це означає, що фактично при здійсненні обмінних операцій має перевірятися лише одне - порушені чи заборонні норми про обмін. Навіть у разі згоди на обмін, який суперечить РК, він повинен визнаватися недійсним. Тому, видається, збереження в житловому законодавстві правила про згоду наймодавця на обмін в цій ситуації є анахронізмом і не відповідає тому значенню, яке надається йому як особливому умові для обмінів житлової площі.

1.2 Поняття житлового приміщення

Житлове приміщення має відповідати певним вимогам, щоб виступати в якості такого. Проте критерії, що пред'являються до житлового приміщення, не завжди були чітко позначені в законодавстві, що на практиці було причиною численних зловживань.

Сприяло таким зловживанням і відсутність у законодавстві поняття житлового приміщення. Так, в Житловому кодексі РРФСР 1983 року 21 було відсутнє таке поняття. Лише у ст. 7 ЖК УРСР говорилося про призначення житлових будинків і житлових приміщень, які повинні були призначатися для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень, житлових приміщень з фондів житла для тимчасового поселення, гуртожитків та інших спеціалізованих житлових приміщень. Проте вже 24 грудня 1992 року в Законі РФ № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" 22 при визначенні приміщення як житлового говорилося про призначення його для постійного та тимчасового проживання.

Аналогічне визначення з'явилося в п. 2 ст. 288 ГК РФ, тільки зазначалося їх призначення для проживання громадян. Як видно, було втрачено таку ознаку житлового приміщення, як призначення для постійного проживання.

Таким чином, не можна не констатувати, що нормативно-правовими актами пред'являлися різні вимоги до житлового приміщення.

Перш ніж виявити ознаки житлового приміщення відповідно до вимог чинного законодавства, відзначимо, що поняття "житлове приміщення", "житлову будову" вживається в законодавстві в декількох значеннях: в одних випадках - як родового поняття, що охоплює всі види житлових приміщень (квартири, житлові будинки і т.п.), які можуть бути об'єктом договору найму житлового приміщення; в інших випадках - як частина житлового будинку, наприклад, житлове приміщення (квартира, кімната в багатоквартирному будинку), по-третє, як облікової категорії поряд з житловим будинком 23.

Згідно з п. 2 ст. 15 Житлового кодексу РФ житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).

Перш за все, жиле приміщення має бути нерухомим майном. Відповідно відповідати ознаками нерухомого майна, а саме бути міцно пов'язаним із землею, причому настільки, що переміщення цих об'єктів неможливо без невідповідного збитку їх призначенню. Така ознака нерухомих речей закріплений у п. 1 ст. 130 ЦК РФ, згідно з яким до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження , будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

Як зазначає Л.В. Щенникова, такі об'єкти визнаються нерухомістю до тих пір, поки вони пов'язані з землею, будучи відокремленими від неї, вони стають рухомими 24. Слід зазначити, що саме з приводу другого критерію виникають суперечки, як в доктрині, так і на практиці 25.

Не можуть бути визнані в якості житлових приміщень побутовки, вагони, збірно-розбірні будиночки.

Хоча відомий випадок, коли судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ визнала житловим щитової збірно-розбірний будинок, в якому позивач проживав на підставі договору майнового найму з 1989 р. Щитовий будинок, в якому він проживав, прийшов в непридатність і був знесений. Натомість йому запропоновано приміщення в аналогічному щитовому збірно-розбірному будинку, на переселення в яке він спочатку погодився, підписавши договір майнового найму, а потім відмовився, тому що надане приміщення не відповідає санітарно-технічним вимогам, і зажадав надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Районний суд позов залишив без задоволення, судова колегія у цивільних справах обласного суду це рішення скасувала і винесла нове, зобов'язавши відповідача надати у користування позивачу окрему впорядковану квартиру житловою площею не менше 12 кв. м у вигляді окремої квартири. Президія Верховного Суду РФ, відхиливши протест заступника Генерального прокурора РФ, вказав, що позивачу за договором майнового найму було передано не просто майно, а жиле приміщення, яке він оплачував як наймач.

Таке рішення викликало неоднозначну реакцію. Так, І. Кузьміна зазначає, що при винесенні своєї постанови щодо анализируемому справі Президія Верховного Суду РФ керувався більшою мірою такими гуманними міркуваннями, ніж буквою закону. А між тим визнання житловим всякого приміщення, хоча і не призначеного, але придатного і використовуваного фактично для проживання, призведе, як видається, до ущемлення житлових прав громадян 26.

Віднесення житлового приміщення до нерухомих речей отримало закріплення вже в нормах Закону "Про основи федеральної житлової політики", у якому в ст. 1 було дано поняття нерухомості в житловій сфері. Отже, нерухомість в житловій сфері - це нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку; житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.

З першою ознакою пов'язаний такий ознака, як придатність для постійного проживання. Житлове приміщення повинне бути придатне для проживання протягом всіх сезонів року, а не тільки в літній час. Таке приміщення повинно відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Непридатність для проживання житлового приміщення є підставою для виселення громадян з житлових приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму (п. 3 ст. 85 ЖК РФ) 27.

Про відповідність встановленим санітарним і технічним вимогам говорилося в ст. 40 ЖК УРСР.

З точки зору права житловим будинком будова є з моменту, коли будівництво будинку завершене, він прийнятий в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрований в установленому порядку саме в якості житлового будинку уповноваженими на те спеціальними організаціями, що здійснюють державний облік житлового фонду, - бюро технічної інвентаризації (БТІ ) та ін 28.

Як вже зазначалося, така ознака, як призначення для постійного проживання, не завжди отримує своє закріплення в нормах чинного законодавства. Так, згідно з п. 4 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню, затвердженого Постановою Уряду Російської Федерації від 28 січня 2006 року № 47 29, житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке призначене для проживання громадян, є нерухомим майном і придатне для проживання. У ст. 673 ГК РФ стосовно до об'єкта договору найму житлового приміщення йдеться про те, що таким може виступати ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку).

Санітарні вимоги встановлюються спеціальним законодавством. Згідно зі ст. 23 Федерального закону від 30 березня 1999 року "Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення" 30 житлові приміщення за площею, плануванням, освітленості, інсоляції, мікроклімату, повітрообміну, рівнями шуму, вібрації, іонізуючих та неіонізуючих випромінювань повинні відповідати санітарним правилам з метою забезпечення безпечних і нешкідливих умов проживання незалежно від його терміну. Так, Санітарними правилами встановлені гігієнічні вимоги до природного, штучного і суміщеного освітлення житлових і громадських будівель. Зокрема, наголошується, що приміщення з постійним перебуванням людей повинні мати природне освітлення 31.

Заселення жилих приміщень, визнаних згідно із санітарним законодавством Російської Федерації непридатними для проживання, так само як і надання громадянам для постійного або тимчасового проживання нежитлових приміщень не допускається. У свою чергу та утримання житлових приміщень повинно відповідати санітарним правилам (п. 3 ст. 23 вищевказаного Закону). З даним положенням кореспондує обов'язок наймача як користувач житлового приміщення допускати в заздалегідь узгоджений час в житлове приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного контролю та нагляду для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, а також для виконання необхідних ремонтних робіт. Така обов'язок закріплено у п. 10 Правил користування жилими приміщеннями, затверджених Постановою Уряду Російської Федерації від 21 січня 2006 року № 25 32.

Житлове приміщення має відповідати технічним вимогам. Згідно з Федеральним законом від 27 грудня 2002 року № 184-ФЗ "Про технічне регулювання" 33 повинні прийматися спеціальні технічні регламенти, у тому числі і з питань безпечної експлуатації та утилізації машин та обладнання; безпечної експлуатації будівель, споруд, будівель і безпечного використання прилеглих до них територій; пожежної безпеки; біологічної безпеки; електромагнітної сумісності; екологічної безпеки; ядерної та радіаційної безпеки. Так, відповідно до п. 1 ст. 54 Містобудівного кодексу РФ 34 здійснюється державний будівельний нагляд при будівництві, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва, проектна документація яких підлягає державній експертизі відповідно до ст. 49 зазначеного Кодексу. Предметом такого нагляду є перевірка відповідності виконуваних робіт у процесі будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва вимогам технічних регламентів та проектної документації. Органами, що здійснюють такий нагляд, є в залежності від виду об'єкта відповідно федеральні органи виконавчої влади та органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, уповноважені на здійснення державного будівельного нагляду.

Житлове приміщення відповідно до Федерального закону від 21 грудня 1994 року № 69-ФЗ "Про пожежну безпеку" 35 повинно відповідати вимогам пожежної безпеки - спеціальними умовами соціального і (або) технічного характеру, встановленим з метою забезпечення пожежної безпеки законодавством Російської Федерації, нормативними документами або уповноваженим державним органом.

Після приймання жиле приміщення має експлуатуватися у відповідності з певними правилами. До таких правил належать Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджені Постановою Держбуду Росії від 27 вересня 2003 року № 170 36.

Серед вимог, які пред'являються до житлового приміщення, можна назвати, зокрема, наступні:

- Інженерні системи (вентиляція, опалення, водопостачання, водовідведення, ліфти тощо), обладнання та механізми, що знаходяться в житлових приміщеннях, а також входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати вимогам санітарно-епідеміологічної безпеки;

- Інженерні системи (вентиляція, опалення, водопостачання, водовідведення, ліфти тощо), що знаходяться в житлових приміщеннях, а також входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути розміщені та змонтовані у відповідності з вимогами безпеки, встановленими в діючих нормативних правових актах, та інструкціями заводів - виробників обладнання, а також з гігієнічними нормативами, в тому числі щодо припустимого рівня шуму та вібрації, що створюються цими інженерними системами;

- Допустима висота експлуатованого житлового будинку і площа поверху в межах пожежного відсіку, що входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати класу конструктивної пожежної небезпеки будинку і ступеня його вогнестійкості, встановленим у чинних нормативних правових актах, і забезпечувати пожежну безпеку житлового приміщення і житлового будинку в цілому.

У процесі експлуатації житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання, а багатоквартирний будинок аварійним і таким, що підлягає знесенню. Підстави і порядок визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню встановлені Положенням про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню. Так, повинні бути визнані непридатними для проживання кімнати, вікна яких виходять на магістралі, при рівні шуму вище гранично допустимої норми, якщо за допомогою інженерних та проектних рішень неможливо знизити рівень шуму до допустимого значення.

На думку Л.М. Мокроусової, виходячи з різних ступенів соціального значення договору соціального найму та договору комерційного найму, видається, що такий особливий підхід до цього критерію має бути застосуємо швидше до першого, ніж до останнього виду договору, тому що сторони при укладенні договору комерційного найму вільні у своїх діях (ст. 421 ГК РФ) і вільні здавати в найм та наймати не відповідає всім встановленим вимогам житлового законодавства приміщення, наприклад, передбачивши з цього приводу особливі умови договору 37.

Разом з тим, як зазначає М.І. Брагінський (аналізуючи положення чинної на той момент ст. 40 ЖК УРСР), зазначена норма закріплює не тільки приватний інтерес наймача, а й інтерес публічний 38. Тому житлове приміщення, не придатне для проживання, не може бути надано наймачеві навіть з його згоди, а, отже, взагалі не може бути предметом договору житлового найму 39.

На підставі вищевикладеного можна прийти до наступного висновку, що призначення для постійного проживання є одним з основних ознак житлового приміщення, що зумовлює необхідність внесення відповідних змін до нормативно-правові акти, в яких йдеться тільки про придатність для проживання.

Інша справа, що житлове приміщення, придатне для постійного проживання, може бути призначене як для постійного, так і тимчасового користування. Основне число житлових приміщень призначено для постійного користування. Інші ж приміщення спочатку призначаються для їх тимчасового використання (готелі, гуртожитки).

Наступною ознакою житлового приміщення є його ізольованість. Про це йдеться і в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Це положення поширюється як на договір комерційного найму, так і на договір соціального найму. Так, у ст. 673 ГК РФ мова йде про ізольованому житловому приміщенні. У п. 2 ст. 62 ЖК РФ наголошується, що неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку не можуть бути самостійним предметом договору соціального найму житлового приміщення 40. Аналогічне становище було закріплено у ст. 52 ЖК УРСР, відповідно до якої не могли бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення.

Відповідно до п. 1 ст. 16 ЖК РФ до житлових приміщень належать:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частину квартири;

3) кімната.

Далі в ЖК РФ даються визначення окремих видів житлових приміщень.

Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такій будівлі (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Як зазначає А.А. Тітов, у ч. 1 ст. 16 ЖК РФ вказується кілька видів житлових приміщень, тільки незрозуміло, скільки цих видів (три або п'ять). Не вносять ясність і інші частини статті. Зокрема, в окремий вид житлового приміщення виділяються кімнати (п. 3 ч. 1). У той же час кімнати визнаються частиною житлового будинку або квартири (ч. 4).

У результаті А.А. Титов приходить до висновку, що житловим приміщенням може бути:

- Житловий будинок для індивідуального користування (для однієї родини), тобто в цілому будинок з обов'язковим набором житлових кімнат та інших приміщень;

- Окрема квартира в багатоквартирному житловому будинку, тобто вся квартира, що складається з житлових кімнат і підсобних приміщень (місць допоміжного використання);

- Частина житлового будинку, тобто не весь будинок, а його частина, яка складається з однієї або декількох житлових кімнат і, як правило, підсобних приміщень (приміщень допоміжного користування). Частини житлового будинку можуть бути у власності однієї особи або користуватися двома і більше особами (сім'ями) на підставі договору;

- Частина квартири, тобто лише кімната (кімнати) у комунальній квартирі 41.

Як видно, частина житлового будинку в тлумаченні вченого включає в себе і кімнату, і частина квартири у світлі ст. 16 ЖК РФ, але разом з тим він виділяє ще в окрему групу частину квартири, але при цьому, включаючи в неї тільки кімнату (кімнати) у комунальній квартирі. Але в будь-якому разі не можна не погодитися з тим, що в ЖК РФ відсутнє поняття частини житлового будинку і частини квартири, тоді як і частина житлового будинку, і частина квартири можуть включати в себе і частину кімнати. А, як зазначалося вище, ознакою житлового приміщення є його ізольованість.

Разом з тим справедливо зазначає П.В. Крашенинников, що закріплення правового режиму кімнати як самостійного об'єкта цивільного обороту, що відноситься до житлових приміщень, навряд чи можна віднести до досягнень законодавства, оскільки окремі кімнати не можуть повною мірою задовольнити житлові потреби громадян. Однак законодавець не міг не відреагувати на ситуацію, соціально-економічну ситуацію в житловій сфері. Сьогодні сотні тисяч сімей проживають у кімнатах у комунальній квартирі. Заборона на оборот кімнат по суті означав би обмеження прав громадян, в них проживають, в порівнянні з іншими громадянами - користувачами інших житлових приміщень 42.

Ця проблема, яка виникає з питанням про ізольованості житлового приміщення, випливає і зі змісту ст. 673 ГК РФ, а саме серед ізольованих житлових приміщень, придатних для постійного проживання, називаються квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку, тобто в самому п. 1 зазначеної статті закладено протиріччя. Приміщення, щоб бути житловим, повинно бути ізольованим, але їм може бути і частина кімнати (це випливає з буквального тлумачення п. 1 ст. 673 ГК РФ).

В.Н. Літовкін пише: "Закон визначає в якості об'єкта найму частина квартири і частина житлового будинку, що необгрунтовано. То, може визначатися частка у праві спільної власності. Але режим права власності не можна механічно переносити на відносини найму житлового приміщення. Частина квартири - це та кімната, це і частину кімнати. Останнє слід виключити в найманих відносинах незалежно від форм власності на житло. Житлове приміщення важко представити у вигляді багатоквартирного житлового будинку. Об'єктом найманих відносин можуть бути тільки реальні ізольовані приміщення "43. Зазначає неможливість частині кімнати або кімнати, пов'язаної з іншою кімнатою загальним входом (суміжної кімнати), бути самостійним об'єктом договору найму та С.М. Корнєєв 44.

Іншої точки зору дотримується Ю.К. Толстой. Вказуючи на те, що положення про ізольованості поширюється як на комерційний, так і на соціальний найм, він відзначає, що в будинках або квартирах, що належать на праві власності, внайми можуть здаватися і неізольовані житлові приміщення (наприклад, прохідна або запроходная кімната або її частина ) ... Досить широко розповсюджувати та поселення в приватизовані квартири кутових мешканців (наприклад, студентів). Тобто здача внайми частини квартири ... Статтю ж 673 ГК РФ не можна беззастережно поширювати на всі випадки комерційного найму житлового приміщення 45. Б.М. Гонгало також вказує на можливість виникнення житлових прав на неізольовані частини житлового будинку або квартири - зокрема, при укладенні договору піднайму і вселенні тимчасових мешканців 46.

Але в будь-якому випадку предметом договору найму не може бути приміщення, яке не є житловим (коридор, комора).

Зазначимо, що поняття видів житлових приміщень закріплюється і в законодавстві інших країн. Згідно із Законом про нерухоме майно Ізраїлю 1969 47 у ст. 52 і 77а даються поняття таких житлових приміщень, як будинок, квартира, кооперативний будинок. Причому в поняттях є відмінності в залежності від того, який будинок: кооперативний будинок або будинок, не зареєстрований як кооперативний будинок. Так, у першому випадку під будинком розуміється постійне споруда, в тому числі і земельну ділянку, на якій воно зведене, а в другому випадку - це постійне споруда, в якому є не менше двох квартир, включаючи земельну ділянку, на якій воно побудовано, не зареєстрована як кооперативного будинку.

Житлове приміщення має використовуватися тільки за цільовим призначенням, а саме для проживання громадян. Відповідно до п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускається розміщення у житлових будинках промислових виробництв. Схоже положення міститься у п. 1 ст. 17 ЖК РФ, згідно якому житлове приміщення призначене для проживання громадян. Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв (п. 3 ст. 17). Тільки на відміну від ЦК РФ, у п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускається можливість використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення 48. У цій частині інтерес представляє поняття квартири відповідно до Закону про нерухоме майно Ізраїлю, в якому під квартирою розуміється кімната або кімнатна осередок, або система кімнат або кімнатних осередків, які призначені для використання як самостійна одиниця для проживання, заняття бізнесом або будь-якої іншої мети.

У чинному ЖК РФ ознака упорядженості має значення при вирішенні питання про виселення громадян з житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму. Згідно зі ст. 84 ЖК РФ таке виселення, вироблене в судовому порядку, можливо з наданням інших упорядкованих житлових приміщень, з наданням інших житлових приміщень, без надання інших жилих приміщень.

Крім того, житлове приміщення, що надається за договором соціального найму, має відповідати встановленим нормам. Згідно зі ст. 50 ЖК РФ нормою надання площі житлового приміщення за договором соціального найму є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму. Постановою Уряду РФ від 29 серпня 2005 року № 541 встановлено федеральний стандарт соціальної норми площі житлового приміщення в розмірі 18 кв. метрів загальної площі житла на 1 громадянина 49.

Таким чином, приміщення має відповідати певним вимогам для того, щоб вважатися житловим. І тільки житлове приміщення, що відповідає всім вищевикладеним вимогам, зможе гарантувати задоволення житлових потреб громадян.

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ ОБМІНУ І ЗАХИСТ ПРАВ ГРОМАДЯН ПРИ ОБМІНІ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

2.1 Обмін жилими приміщеннями

У Цивільному кодексі наймання житлового приміщення підрозділяється на договір соціального найму житлового приміщення і договір найму житлового приміщення. Не претендуючи на вичерпне регулювання обох видів найму житлових приміщень (комерційного та соціального), ЦК України містить ряд положень (глава 35), що належать до двох зазначених видів договору найму житлових приміщень.

У ДК передбачена письмова форма таких угод (стаття 674 ГК РФ). При цьому, однак, недотримання форми вчинення договору не тягне його недійсності. Дана обставина, відповідно до статті 162 ЦК, позбавляє сторони договору права посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє права приводити письмові й інші докази.

Тут доречно відзначити ту обставину, що на відміну від основної частини угод з житлом договір найму житлового приміщення не підлягає державній реєстрації.

Гарантується збереження договору найму при переході права власності (стаття 675 ЦК), господарського відання або оперативного управління. При відчуженні власником (володарем права господарського відання або оперативного управління) житлового приміщення набувач стає наймодавцем до закінчення терміну договору, на тих же умовах, що й попередній власник. У разі порушення прав з боку нового наймодавця відповідно до статті 305 ЦК наймач має право на захист свого володіння.

Встановлюється обов'язок наймача використовувати житло лише за цільовим призначенням для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення, підтримувати його у належному стані, своєчасно проводити оплату. Якщо сторони не домовилися про інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі.

Формулюючи обов'язки наймодавця, у ЦК, з одного боку, вводяться норми, що поширюються на будь-які житлові приміщення, і, з іншого боку, виділяється регламентація найму, де об'єктами виступають квартири або ізольовані кімнати в багатоквартирних будинках. До загальних норм належить, по-перше, регулювання обов'язку передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання, по-друге, якщо інше не встановлено договором, обов'язком є капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення. Для наймодавців житлових приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках, встановлюється обов'язок здійснювати належну експлуатацію будинку.

Договір соціального найму в Цивільному кодексі регламентується тільки в загальному вигляді, докладний регулювання знайшло відображення в главі 8 нового Житлового кодексу РФ.

За раніше діючим житловому законодавству ордер був єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення (стаття 47 ЖК РРФСР) і давав підстави для укладення договору соціального найму житлового приміщення (стаття 51 ЖК УРСР). В даний час договір соціального найму житлового приміщення укладається на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання.

У визначенні договору соціального найму, встановленому пунктом 1 статті 60 ЖК РФ, відсутня вказівка ​​про те, що житлове приміщення надається наймачеві за відповідну плату. Це істотна умова договору соціального найму, оскільки такий договір є різновидом відплатних угод. Тому не слід упускати обов'язки наймача своєчасно і в повному обсязі вносити плату за надане за договором соціального найму житлове приміщення.

Пункт 2 статті 60 ЖК РФ встановлює безстроковий характер відносин, що виникають за договором соціального найму. Це означає, що серед підстав припинення даного договору така підстава, як закінчення строку, відсутня. При цьому не слід забувати, що безстроковий характер договору соціального найму не виключає можливості його припинення за іншим передбаченим законом або самим договором підставах. Порядок і умови користування житловим приміщенням, наданим на підставі договору соціального найму, встановлюються ЖК РФ і нормами цього договору.

Предмет договору соціального найму житлового приміщення по новому житловому законодавству трохи видозмінений і доповнений. Якщо раніше статтею 52 ЖК УРСР передбачалося, що предметом договору найму житлового приміщення може бути лише ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат, то статтею 62 ЖК РФ передбачено, що предметом договору соціального найму є житлове приміщення (житловий будинок, квартира , частина житлового будинку або квартири). Законодавець встановив заборону на передачу в оренду за договором соціального найму неізольованих приміщень, приміщень допоміжного призначення, спільного майна в багатоквартирному будинку. Раніше заборона мала на укладення договору соціального найму на частину кімнати або кімнату, пов'язану з іншою кімнатою загальним входом (суміжні кімнати) і на підсобні приміщення.

На відміну від угод, розглянутих вище, договір обміну житловими приміщеннями регулюється не тільки і не стільки цивільним законодавством. Статтею 72 Житлового кодексу РФ передбачено право на обмін жилими приміщеннями, наданими тільки за договорами соціального найму. Раніше, до набрання чинності нового ЖК РФ (до 1 березня 2005 р.), в обміні могли брати участь як житлові приміщення, що належать громадянам на праві власності, так і надані за договорами соціального найму 50.

Ще однією істотною відмінністю від раніше діючого Житлового кодексу РРФСР (стаття 67) при обміні житловими приміщеннями є та обставина, що для укладення такої угоди необхідна письмова згода наймодавця (пункт 1 статті 72 ЖК РФ) 51.

М.Ал.А. (Син) звернувся до суду з позовом до С. і М.Ан.А. (Батькові) про визнання права користування житловим приміщенням як за членом сім'ї наймача, про визнання обміну жилими приміщеннями недійсним. Вимоги мотивував тим, що проживав з батьком у двокімнатній квартирі N 29 будинку 15 по вул. Шорнікова у м. Кемерово. У лютому 1992 р. він був засуджений до позбавлення волі. Після відбуття покарання у серпні 1994 р. повернувся до батька і вселився в квартиру. Коли позивач проходив стаціонарне лікування в лікарні, М. (батько) обміняв названу квартиру на однокімнатну квартиру N 109 будинку 29 по вул. Патріотів, наймачем якої була С., без його, позивача, злагоди.

Приймаючи рішення, суд виходив з того, що позивач М. (син) є членом сім'ї відповідача М. (батька), тому що проживав у квартирі N 29 по вул. Шорнікова з народження, з 28.02.97 по 27.08.99 відбував покарання за вироком суду. Після звільнення повернувся до батька. У судовому порядку М. (син) не визнавався таким, що втратив право на житлову площу, повернувшись до колишнього місця проживання, відновив право користування житлом. Тому обмін, виробляється без дозволу позивача, судом визнається недійсним. Названі доводи викладені у мотивувальній частині рішення.

В результаті виконання рішення М. (син) вселив у квартиру N 29 будинку 15 по вул. Шорнікова, М. (батько) залишився в квартирі N 109 будинку 29 по вул. Патріотів. При цьому М. (батько) справив дії з відчуження квартири N 109 по вул. Патріотів, що вбачається з долучених копій документів.

С. з сином опинилися взагалі позбавленими якої б то не було житлової площі. З копії рішення Центрального районного суду м. Кемерово від 06.02.2007 видно, що договір про передачу у власність С. і С.В.В. квартири N 29 будинку 15 по вул. Шорнікова визнаний недійсним. Квартира передана в муніципальну власність, адміністрація м. Кемерово зобов'язана видати М. (синові) ордер на цю квартиру.

За таких обставин судові постанови не можна визнати законними 52.

Слід зазначити, що інші норми про обмін житлових приміщень, передбачені ЖК РФ, не мають істотних відмінностей від норм про обмін житлових приміщень, передбачених раніше діючим ЖК УРСР. Збережена необхідність письмової згоди членів сім'ї наймача, а також органів опіки та піклування, якщо в угоді беруть участь члени сім'ї наймача, які є неповнолітніми, недієздатними або обмежено дієздатними громадянами.

Стаття 73 ЖК РФ встановлює перелік умов, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається. Обмін не допускається, якщо:

- До наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;

- Право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;

- Обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;

- Прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;

- Прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою або переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;

- В результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у переліку, затвердженому постановою Уряду РФ.

Перелік умов, що перешкоджають обміну житловими приміщеннями, істотно видозмінений. Раніше діяв ЖК УРСР забороняв обмін, якщо він носив корисливий або фіктивний характер, якщо приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку, якщо в результаті обміну одна з сторін ставала потребує поліпшення житлових умов. Ці перешкоджають обміну обставини не знайшли відображення в ЖК РФ. Новий кодекс заборонив обмін у разі, якщо він призводить до вселення в комунальну квартиру особи, яка страждає важкою формою хронічного захворювання. ЖК УРСР такої підстави заборони обміну не встановлював. В іншому підстави, передбачені ЖК РФ і ЖК УРСР, схожі.

Порядок оформлення обміну житловими приміщеннями, передбачений ЖК РФ, відрізняється від аналогічного порядку, встановленого ЖК УРСР. Згідно зі статтею 71 раніше діючого кодексу, наймачі також укладали угоду про обмін, але воно набирало чинності з моменту отримання кожним з наймачів ордери на вселення в нове житлове приміщення. Процес обміну, передбачений ЖК РФ, виключає необхідність отримання ордера. На підставі договору про обмін житловими приміщеннями та згоди відповідних наймодавців раніше укладені договори соціального найму розриваються і полягають нові 53.

На наш погляд, слід особливо зупинитися на питаннях, пов'язаних зі зміною договору соціального найму житлового приміщення.

Порядок та підстави зміни договору соціального найму житлового приміщення встановлені у статті 82 ЖК РФ 54.

У пункті 1 зазначеної статті законодавець передбачив можливість об'єднання декількох договорів соціального найму в один договір.

Так, особи, що проживають в одному житловому приміщенні на підставі кількох договорів соціального найму, які об'єдналися в одну сім'ю, має право вимагати укладення одного договору соціального найму на все жиле приміщення з ким-небудь з них. Аналогічна норма містилася у статті 87 ЖК УРСР.

Пункт 2 зазначеної статті встановлює принцип заміни наймачів у договорі соціального найму.

Так, кожний дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів сім'ї вправі вимагати визнання його наймачем за укладеним договором соціального найму.

Аналогічна ситуація складається в разі смерті наймача. Наймачем може бути визнаний будь-який дієздатний член сім'ї померлого наймача.

Разом з тим законодавець вилучив раніше діяла норму (стаття 86 ЖК РРФСР), згідно з якою повнолітній член сім'ї наймача мав право вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житлової площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або кількох ізольованих кімнат.

Таким чином, в даний час змінити договір найму житлового приміщення шляхом розділу житла не представляється можливим.

Бажання громадянина поліпшити свої житлові умови може бути задоволена різними способами і, зокрема, шляхом укладення договору обміну житловими приміщеннями. У силу останнього наймачі двох або більше житлових приміщень передають один одному права і обов'язки наймачів: наймач одного житлового приміщення, поступаючись права та обов'язки щодо цього приміщення, набуває права і обов'язки по відношенню до іншої 55.

Однак відомі випадки, коли один з учасників обміну є наймачем, а інший - власником житлового приміщення (житлового будинку, квартири).

Підзаконні нормативні акти, прийняті у тридцяті роки, допускали в цих випадках обмін, але порядок здійснення подібних угод був складним. Параграф 1 Інструкції Наркомхоза і Наркомюста РРФСР від 3 листопада 1939 р. "Про умови та порядок обміну житловими приміщеннями" допускав обмін громадянами належних їм на праві особистої власності будинків на державну або відомчу житлову площу лише у виняткових випадках і не інакше як з особливого, в кожному окремому випадку, дозволу Наркомату комунального господарства РРФСР.

Наказом Міністра комунального господарства РРФСР від 10 червня 1952 ця норма була виключена з Інструкції від 3 листопада 1939 р., а в замінила її Інструкції Міністерства комунального господарства РРФСР від 28 червня 1959 йшлося лише про обмін житловими приміщеннями, займаними за договорами найму або оренди і не згадувалося про можливість обміну житлового приміщення, що належить громадянинові на праві власності. Ця обставина дала привід стверджувати про неприпустимість таких угод. Однак судова практика іноді визнавала їх законність, оскільки цивільне право не знає замкнутого кола угод: припустимі не тільки угоди, прямо передбачені законом, але і будь-які інші, йому не суперечать 56.

У чинному законодавстві питання допустимості угод, про які йде мова, вирішено чітко. Згідно ч.2 ст.20 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" наймач житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів має право за згодою власника житлового фонду або уповноваженого власником особи (органу) і проживають разом з ним повнолітніх членів сім'ї передати права та обов'язки за договором найму цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (житлове приміщення).

Хоча ця норма знаходиться у ст. 20 - "Обмін житлових приміщень", що розглядається договір істотно відрізняється від договору обміну житловими приміщеннями, передбаченого ч.1 цієї статті і ст.ст.67-74 Житлового кодексу РРФСР. Договір обміну житловими приміщеннями припускає, що обмінюються приміщення, що належать сторонам за договорами найму житлових приміщень.

Відрізняється розглянутий договір і від договору міни (ст. 567 ЦК), що припускає наявність у кожної зі сторін права власності на обмінювані речі. Договір же, про який йде мова, виходить з наявності права наймача приміщення у однієї сторони і права власності на приміщення в іншої сторони. Істота його полягає в тому, що наймач повинен набути право власності на приміщення, що належить іншій стороні, а власник набуває права і обов'язки наймача приміщення іншої сторони.

Обов'язковість нотаріального посвідчення аналізованого договору законом не передбачена, але воно можливо за згодою сторін (подп.2 п.2 ст.163 ЦК).

Для укладення договору необхідно: згода власника житлового фонду, в якому знаходиться наймана приміщення, або уповноваженого власником особи (органу), а також які проживають разом з наймачем повнолітніх членів сім'ї. Склад членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним, визначається за даними реєстраційного обліку. Але необхідно також згода осіб, за якими зберігається право на займане жиле приміщення відповідно до ст.ст.60, 62 ЖК УРСР (з урахуванням постанови Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р.).

Необхідність згоди членів сім'ї власника на придбання прав за договором найму на інше приміщення законом не передбачена. Але слід врахувати, що відповідно до п.2 ст.222 ГК перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Тому можливі конфлікти, щоб уникнути яких слід рекомендувати сторонам передбачати в договорі зобов'язання членів сім'ї колишнього власника приміщення звільнити приміщення з переселенням у знову придбане приміщення на правах члена сім'ї наймача. Для цього необхідно їх письмова згода.

Якщо обмінюване приміщення належить подружжю на праві спільної власності, договір укладається одним чоловіком з участю або за згодою другого. У тих випадках, коли в відчужуваному приміщенні проживають неповнолітні члени сім'ї власника, договір відповідно до п.4 ст.292 ГК може бути укладений лише за згодою органу опіки та піклування (ч.3 ст.67 ЖК УРСР, в редакції Федерального закону від 28 березня 1998).

Якщо в приміщенні, займаному стороною за договором найму, проживають неповнолітні, що залишилися без піклування батьків (у тому числі і тимчасово відсутні, що є членами сім'ї), потрібен дозвіл органу опіки та піклування.

Відносини, передбачені даним договором, не врегульовані в достатній мірі. Тому слід було б відповідно до ст.6 ЦК застосовувати за аналогією норми, що регулюють подібні відносини. Зокрема, доцільно застосовувати п.2 ст.559 ГК про державну реєстрацію договору, який вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

До цього договору застосовна і ст.73 ЖК УРСР про умови, за яких укладання цього договору не допускається, якщо: до наймачам пред'явлений позов про розірвання договору найму; будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, підлягає знесенню або переобладнанню для використання в інших цілях або передається для державних або громадських потреб; будинок підлягає капітальному ремонту з перебудовою або переобладнанням житлових приміщень; у зв'язку з обміном жилих приміщень житлові умови однієї із сторін істотно погіршуються, в результаті чого громадяни стають такими, що потребують поліпшення цих умов.

Представляється, що перешкодою до укладення зазначеного договору є також пред'явлення до власника обмінюваного приміщення позову, який оскаржує його право власності. Якщо належить власнику приміщення закладено, договір може бути укладений лише за згодою заставодержателя (п. 2 ст. 346 ДК).

Оскільки договір підлягає державній реєстрації органом юстиції (п. 1 ст. 131 ЦК), то, на мою думку, немає необхідності в оформленні обміну ордерами, про що йдеться в ст. 71 ЖК РРФСР. Зареєстрований договір є підставою виникнення права власності на житлове приміщення у однієї сторони та прав і обов'язків наймача жилого приміщення в іншої сторони.

З прийняттям Житлового кодексу РФ 2004 р. відбулися істотні зміни в правовому режимі обміну житловими приміщеннями. Автор розглядає основні нововведення, що стосуються форми договору, що укладається, учасників угоди, підстав для відмови в її вчиненні.

Обмін - один з договірних способів зміни місця проживання громадян як у межах конкретного населеного пункту, так і з виїздом в інше місто, село і т.д. З прийняттям у 2004 р. нового Житлового кодексу (ЖК) РФ істотно змінився правовий режим обміну. Розглянемо основні нововведення.

1. Договір про обмін житловими приміщеннями став полягати у письмовій формі шляхом складання одного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Раніше угоду про обмін набирало чинності з моменту видачі ордерів (ст. 71 ЖК РРФСР); форма обмінного ордера була затверджена Інструкцією про порядок здійснення обміну (наказ Мінкомхоза РРФСР від 9 січня 1967 № 12).

Вважаємо, що за аналогією з типовим договором соціального найму 57 можливе затвердження і форми договору обміну.

2. Змінився підхід до учасників обміну.

Закон РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" допускав обмін за участю приватного власника, визначивши, що в даному випадку відбувається обмін правами (ст. 20).

Чинний ЖК РФ виходить з того, що обмін житловими приміщеннями є правомочність громадянина, що володіє житлом на підставі договору соціального найму (ч. 1 ст. 72).

Цивільний кодекс РФ, строго кажучи, не передбачає можливості обміну для наймача, що проживає в приміщенні на підставі договору найму (гл. 35), іменованого іноді договором комерційного найму.

Між тим, у Москві збережена можливість здійснення обміну між наймачами (за договорами як соціального, так і комерційного найму) та власниками житлових приміщень.

Обгрунтувати дане рішення можна лише цивільно-правового принципу свободи договору (ст. 421 ГК РФ).

Наведена як контраргумент сказаного посилання на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, відповідно до якої в частині правового регулювання житлових відносин пріоритет має ЖК РФ, може породити запитання: чи припустимо використовувати цивільно-правові норми про договори, зокрема, купівлі-продажу, міни житлових приміщень, незважаючи на відсутність їх регламентації в ЖК РФ?

3. Предметом договору обміну виступають житлові приміщення.

Спираючись на раніше діяли житлові акти, В.В. Дозорців вказував, що "законодавство не встановлює вимоги" рівноцінності "обмінюваних приміщень з благоустрою і розміру". Іншими словами, можливі були обміни як на рівноцінну площу, так і на розміщення більшого чи меншого розміру, при цьому ніякої доплати не малося на увазі. Єдиною умовою виступало дотримання облікових норм постановки на облік. Тобто, виходячи зі змісту ст. 73 ЖК УРСР, жодна зі сторін договору не повинна була істотно погіршити свої житлові умови, в результаті чого у неї виникли б підстави для постановки на облік потребуючих поліпшення житлових умов після здійснення обміну.

У чинному ЖК РФ аналогічна за змістом ст. 73 зазначеного застереження не містить, однак це не означає, що подібні обміни з погіршенням житлових умов тепер вітаються. На підставі ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодавець може заборонити вселення громадян, у тому числі в результаті обміну, у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становить менше облікової норми (менше 10 кв. М загальної площі для окремих квартир).

4. Перелік підстав для відмови у вчиненні обміну має вичерпний характер (ст. 73 ЖК РФ).

Однак перелічених у зазначеній статті мотивів буває недостатньо. Наприклад, в ході підготовки документів для оформлення договору обміну часом з'ясовується, що одне з житлових приміщень бере участь в обміні в п'ятий, шостий і т.д. разів за останній, досить короткий, період часу. У таких випадках житлове приміщення, неодноразово бере участь в обміні і що знаходиться, як правило, в маленькому населеному пункті однієї з областей центральної частини Росії, значно гірше другого приміщення, пропонованого до обміну і знаходиться в межах м. Москви. Причому немосковська квартира перед тим, як знову вийти на ринок обміну, продається третім особам, у зв'язку з чим громадяни, раніше обмінялися туди з м. Москви, вибувають з поля зору житлових органів, що оформляють наступні обміни за участю цієї квартири.

Представляється, що крім відмови у вчиненні обміну на підставі згаданого переліку повинна бути передбачена можливість призупинити оформлення обміну у разі виявлення сумнівних обставин для проведення додаткової перевірки або звернення в правоохоронні органи.

Подібний захід дозволить зменшити кількість різних правопорушень, скоєних під час обміну житловими приміщеннями. У судовій практиці таких випадків чимало. Розглянемо один з них.

У районному суді ЦАО м. Москви у 2005 р. було розглянуто позов прокуратури про витребування квартири з володіння; виселення з житлового приміщення громадянина (згодом опинилася добросовісним набувачем квартири); повернення квартири власнику (місту); визнання недійсним обмінного ордера, договору передачі (в порядок приватизації), свідоцтва про державну реєстрацію права власності та договору купівлі-продажу цієї квартири.

У ході вивчення матеріалів було встановлено, що до органу, уповноваженого здійснювати обмін житловими приміщеннями, звернулися власник однокімнатної квартири, що знаходиться у приватній власності у Тверській області, і представник наймача однокімнатної квартири, що знаходиться у власності м. Москви і розташованої в м. Москві.

Як з'ясувалося пізніше, власник представив підроблені документи. У дійсності пропонованої до обміну квартири не існувало; свідоцтво про державну реєстрацію права власності на цю квартиру підписана державним реєстратором, якого насправді немає; договір відчуження (купівлі-продажу в рамках обміну) власності в Тверській області наймачеві у м. Москві був посвідчений нотаріусом , який також не значився у відповідному реєстрі Управління Міністерства юстиції по Тверській області.

Згодом власник-шахрай приватизував придбану ним квартиру в м. Москві і одразу продав її третій особі.

У результаті неодноразового розгляду даної справи позов прокуратури було задоволено 58.

2.2 Відмінність обміну від заміни житлових приміщень

Необхідність удосконалення законодавства, що регламентує житлові відносини, з усією очевидністю ставить завдання пошуку правових форм, що сприяють кращому задоволенню потреб громадян, у тому числі в якості займаного житла.

Стосовно до наймачам житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фондів такої правової формою може служити заміна житлових приміщень, що проводиться у встановлених законодавством випадках органом місцевого самоврядування за заявою наймача 59.

Термін «заміна» практично не використовувався раніше діючим законодавством: глава 28 «Найм житлового приміщення» у ЦК РРФСР 1964 р. і відповідні глави ДК союзних республік не містили жодної згадки про можливу заміну. Разом з тим ст. 316 ГК РРФСР передбачала, що у разі утворення зайвої ізольованої кімнати у квартирі, наданої у користування одній сім'ї, наймач мав право або заселити її відповідно до вимог цієї статті, або вимагати переселення його в окрему квартиру меншого розміру.

Це положення згодом було закріплено в ст. 32 Основ житлового законодавства та ст. 75 ЖК УРСР. Згідно з ними наймач, який має зайву жилу площу понад встановлених норм, має право за згодою членів сім'ї вимагати від органів місцевого самоврядування, від підприємства, установи, організації (залежно від належності жилого будинку) надання йому у встановленому порядку жилого приміщення меншого розміру замість займаного.

При цьому закон не ставить розглядається право в залежність від характеру займаної житлоплощі, яка може бути й окремою квартирою або іншим ізольованим приміщенням, що складається з однієї або декількох кімнат.

Досить часто заміну житлової площі представляють як обмін з органом місцевого самоврядування чи підприємством, хоча по суті вона виступає як інший, особливої ​​категорії. Так, на думку П.І. Седугін, надане наймачеві законом право на заміну свого житлового приміщення на інше жиле приміщення меншого розміру - різновид обміну житловими приміщеннями, головною особливістю якого є те, що однією зі сторін у даній угоді виступає місцева адміністрація міста, району чи підприємство (установа, організація), якому належить житловий будинок; їм передається житлове приміщення, яке займалося наймачем і членами його сім'ї, а натомість наймачеві надається інше житлове приміщення меншого розміру 60.

Нерозробленість інституту заміни житлових приміщень у теоретичному плані, нестабільна практика приводили до того, що ставлення до наявних випадків заміни було не завжди позитивно. Так, М.А. Нечецька писав: «Іноді в практиці юридичні особи - виконком або підприємство - надають громадянам для роздільного проживання дві вільні квартири в обмін на одне житлове приміщення, в якому ці громадяни, будучи наймачами, надалі проживати не можуть через неприязних відносин. Подібне становище іноді виникає, наприклад, між колишнім подружжям. Такий «обмін» неприпустимий тому, що в подібних випадках обміну житлової площі ... не виникає. Обмін жилими приміщеннями може відбутися лише у разі, коли об'єктом його є житлові приміщення, зайняті за договором житлового найму наймачами, між якими проводиться обмін »61.

Як видно, автор цілком правильно зазначив, що розглядаються відносинам властивий інший характер, ніж це має місце в обмінних угодах, правильно їх кваліфікував, але разом з тим не спробував проаналізувати їх з особливих позицій заміни житлових приміщень.

1. На відміну від договору обміну житловими приміщеннями, сторонами якого є громадяни (наймачі або члени ЖБК або наймачі та члени ЖБК одночасно) в договорі заміни з одного боку бере участь громадянин - наймач, а з іншого - орган місцевого самоврядування (або організація, якщо житлове приміщення знаходиться у відомчому житловому фонді).

З цього випливає, що відносини із заміни мають не чисто цивільно-правовий характер, вони містять у собі адміністративні елементи, оскільки рішення про заміну приймається розпорядчим шляхом (за наявності угоди сторін).

2. Ознакою заміни є надання громадянину органом місцевого самоврядування або адміністрацією підприємства вільного житлового приміщення замість зданої і надходить у їх розпорядження житлової площі. Це приміщення після його здачі також підпорядковується режиму вільного житлового приміщення, відмінному від режиму звільняється площі.

3. Замінні житлові приміщення повинні знаходитися в одному населеному пункті, в той час як обмін може здійснюватися між громадянами, які проживають як в одному, так і в різних населених пунктах.

4. Важлива риса договору заміни полягає в тому, що відповідні житлові приміщення можуть ставитися до державного або до муніципального фонду. І вже у всякому випадку неможлива заміна жилої площі члену ЖБК, не виплатив повністю пай. У той же час обмін між наймачами в будинках державного і муніципального житлового фонду та відповідними членами ЖБК прямо дозволено законом. Слід зазначити, що в тих випадках, коли підприємство не може з яких-небудь причин замінити житлове приміщення своєму працівникові, який проживає в будинку цього підприємства, можливо угоду з органом місцевого самоврядування про переселення цього громадянина в порядку заміни на житлову площу, що надається цим органом при умови, що звільняє житлове приміщення буде передано в його розпорядження.

5. У деяких випадках заміну відрізняє від обміну ще одна особливість, пов'язана з об'єктом договору, що укладається. За певних умов об'єктом договору обміну житловими приміщеннями може виступати суміжна кімната або навіть частину кімнати. Такі обміни іменуються спорідненими (внутріродинним) і мають місце тоді, коли особа, що в'їжджає в порядку обміну, вселяється на житлову площу як члена сім'ї наймача. Замінено ж може бути тільки ізольоване жиле приміщення.

6. Заміна може застосовуватися і щодо тих житлових приміщень, які мають спеціальний правовий режим. Це особлива риса, що відрізняє її від обміну. Так, наприклад, не допускається обмін службового жилого приміщення. Разом з тим ця обставина не є перешкода до заміни.

7. Правильне вирішення виникаючих практичних питань, пов'язаних з проблемою заміни житлової площі, залежить і від чіткого визначення підстав укладення договору заміни. Підстави, за якими допускається заміна, повинні бути перераховані в нормативних актах, в той час як мотиви обміну можуть бути найрізноманітнішими, і закон навіть не містить спроби їх перерахування.

Це правило має важливе значення, зокрема, для того, щоб уникнути обходу за допомогою інституту заміни правил про надання жилих приміщень тільки нужденним, щоб поліпшення житлових умов вироблялося громадянам, які мають на це право.

Враховуючи сказане, можна зробити висновок, що відносинам по заміні притаманна певна специфіка і між договорами обміну і заміни житлових приміщень є значні відмінності, що не дозволяють змішувати ці дві правові категорії. Разом з тим деякі норми законодавства про обмін можуть застосовуватися за аналогією і до відносин з заміни, оскільки вони мають єдиної функціональною спрямованістю 62.

Тривалий час правовідносини у сфері надання житлових приміщень - постановка громадян на облік потребуючих поліпшення житлових умов, забезпечення їх житловими приміщеннями - оцінювалися і нині оцінюються більшістю авторів як адміністративно-правових, що виконують функцію правової передумови для подальшого формування цивільно-правового відношення. На думку інших авторів, відносини у сфері надання житлових приміщень взагалі не роблять впливу на житлове правовідносини.

Відповідно до точки зору Б.М. Гонгало, правові відносини з приводу надання жилої площі по суті своїй організаційні, мета яких - формування житлового правовідносини 63.

Ряд авторів схиляється на користь цивільно-правового характеру даних відносин. Так, В.Ф. Яковлєв вважає, що відносини щодо забезпечення громадян жилими приміщеннями характеризуються ознаками, які притаманні предмету цивільного права: суб'єкти їх виступають по відношенню один до одного в якості осіб, не підвладних одне іншому. Вони своїми діями і за своїм розсудом набувають права і обов'язки, визначають їх вміст в рамках закону і здійснюють їх 64.

Зазначені особливості проте дозволяють прийти до висновку про те, що інститут заміни житлової площі можна розглядати як особливу форму надання житлових приміщень. А якщо це так, то допустимо припустити, що специфіка відносин, що складаються в сфері надання житлових приміщень, в певній мірі властива і тим зв'язкам, які виникають в результаті заміни житлових приміщень. Представляється, що в першу чергу це може бути віднесено й до особливостей правової природи інституту заміни.

Обмін жилими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, проводиться за правилами, встановленими у ст. 72-74 Житлового кодексу РФ. Такий обмін слід відрізняти від договору міни, регульованого ст. 567-571 гол. 31 ДК РФ. По-перше, сторонами договору міни житловими приміщеннями можуть бути тільки власники відповідних приміщень, у той час як в договорі про обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, у ролі сторін виступають наймачі. По-друге, за договором міни переходять право власності на обмінювані приміщення і супутні йому обов'язки, а за договором про обмін - права і обов'язки наймачів за договорами соціального найму 65.

Як і раніше, право наймача на обмін жилого приміщення обумовлено наявністю письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх. Згода члена сім'ї на обмін складається в простій письмовій формі у вигляді відповідного документа. Для здійснення обміну житловими приміщеннями необхідно також згода всіх наймодавців.

У ч. 4 ст. 72 Житлового кодексу РФ встановлено спеціальні правила для здійснення обміну житловими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень. Обмін таких житлових приміщень допускається лише за попередньої згоди органів опіки та піклування. Зазначені органи відмовляють у наданні такої згоди у разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про дачу згоди на обмін жилими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і надаються заявникам протягом 14 робочих днів з дня подання ними відповідних заяв.

Право на обмін займаного житлового приміщення належить не тільки наймачеві, але і проживають разом з ним членам його сім'ї. Відповідно до ч. 2 ст. 72 Житлового кодексу проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і перебувають у різних будинках або квартирах. У даній нормі маються на увазі всі громадяни, які вселені наймачем житлового приміщення за договором соціального найму в якості членів сім'ї у порядку, встановленому ст. 70 Житлового кодексу.

Збережено правило про те, що якщо між наймачем і спільно проживають з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то і наймач, і будь-який з членів сім'ї має право вимагати примусового обміну займаного приміщення в судовому порядку. При цьому повинні бути враховані заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні.

Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації. Кількість учасників обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, Кодекс не обмежує, проте всі такі учасники, крім наймачів, повинні бути вселити в обмінювані жилі приміщення за правилами, встановленими в ч. 1 ст. 70 Житлового кодексу.

Обмін жилими приміщеннями не допускається у шести випадках, перерахованих у ст. 73 Житлового кодексу у вичерпному переліку. До них ставляться випадки, коли:

1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;

2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;

3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;

4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;

5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою і (або) переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;

6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у переліку таких захворювань, який затверджується Урядом РФ.

Слід звернути увагу також на те, що РК 1983 забороняв обмін, який носить корисливий або фіктивний характер (п. 2 ст. 73). В даний час такого роду обмін житловими приміщеннями може бути, за наявності відповідних обставин, визнаний недійсним у судовому порядку за правилами, встановленими ст. 166-181 ГК РФ, зокрема, ст. 170 ЦК РФ про недійсність мнимої і удаваної угод 66.

Відповідно з колишнім житловим законодавством не допускався і обмін житлових приміщень, які знаходяться в гуртожитку або є службовими. Житловий Кодекс РФ в цьому розділі також не розглядає зазначені приміщення як предмет обміну, оскільки вони не входять до житлового фонду соціального використання і, отже, не можуть бути предметом договору соціального найму житлового приміщення.

Житловий кодекс РФ не передбачає можливості обміну житлового приміщення, займаного за договором соціального найму, на житлове приміщення, що належить на праві власності. Раніше діяв Закон РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" 67 надавав наймачу або орендареві житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів право за згодою проживаючих разом з ним повнолітніх членів сім'ї та власника житлового фонду або уповноваженого власником особи (органу) передати права та обов'язки за договором найму чи оренди цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (житлове приміщення).

Житловий кодекс РФ, як і ЦК РФ, не передбачає можливості обміну житлових приміщень, займаних за договором соціального найму, на житлові приміщення, займані за договором комерційного найму. Можливість обміну житлових приміщень членами кооперативів, не повністю виплатили пай, регулюється статутами кооперативів 68.

До договору обміну житловими приміщеннями з урахуванням суті зобов'язання застосовуються загальні положення цивільного законодавства про договори, зобов'язання та угодах, наприклад норми про визнання угоди недійсною. Крім положень ЖК РФ договір обміну житловими приміщеннями регулюється Інструкцією про порядок обміну житлових приміщень, затвердженої Наказом Мінкомхоза РРФСР від 9 січня 1967 № 12 у частині, що не суперечить ЖК РФ 69. Згідно з ч. 1 ст. 4 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" 70 надалі до приведення у відповідність з ЖК РФ законів та інших нормативних правових актів, що діють на території Росії, закони та інші нормативні правові акти застосовуються остільки, оскільки вони не суперечать ЖК РФ. Об'єктом обміну можуть бути будь-які житлові приміщення, займані за договором соціального найму, а сторонами наймачі та члени їх сім'ї. Тимчасові мешканці і Піднаймач не можуть бути учасниками обміну житлових приміщень. Договір обміну може бути двостороннім або багатостороннім. Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ передбачає можливість примусового обміну в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні 71. Під заслуговують на увагу доводами та інтересами членів родини, які мають враховуватися судом у таких справах, слід розуміти наявність обставин, що перешкоджають їм з огляду на вік, стану здоров'я тощо, користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Якщо спір виник між членами сім'ї, які займають окрему квартиру, відсутність згоди одного або декількох з них переїхати в житлове приміщення, розташоване в квартирі, де проживають і інші наймачі, саме по собі не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки при розпаді сім'ї, спричинило необхідність обміну, ці особи фактично вже не користуються окремою квартирою (п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" 72).

Найбільш типові спірні ситуації, що виникають при примусовому обміні житла, займаного за договором соціального найму, ілюструють приклади з судової практики. Ось один з них. Громадянин М. з дочкою С. займали трикімнатну квартиру розміром 41 кв. м. Дочка звернулася до суду з позовом про примусовий обмін квартири, посилаючись на конфліктні стосунки зі своїм батьком М.

У ході судового розгляду позивачка наполягала на закріпленні за нею однокімнатної квартири по вул. Миру, а за батьком - однокімнатної квартири по вул. Пархоменко. Відповідач пропонував свої варіанти обміну. Народний суд задовольнив позовні вимоги позивачки за запропонованим нею варіантом і закріпив за нею квартиру в будинку по вул. Миру, а за відповідачем квартиру, розташовану в будинку на вул. Пархоменко.

Судова колегія у цивільних справах Волгоградського обласного суду це рішення залишила без зміни. Президія Волгоградського обласного суду задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду України про скасування судових постанов і про направлення справи на новий розгляд, вказавши таке. При розгляді справ про примусовий обмін житлового приміщення належить враховувати заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають у житловому приміщенні. Зокрема, як роз'яснено в п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 9 грудня 1982 р. "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік" 73 і в п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р . "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" 74, слід враховувати обставини, що перешкоджають згаданим особам з огляду на вік, стану здоров'я і т.п. користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Ці положення не були враховані належним чином при вирішенні спору.

Президія Волгоградського обласного суду вказав, що суд першої інстанції погодився з доводами позивачки (1960 р. народження), що заявила у судовому засіданні, що всі варіанти, запропоновані відповідачем (їх було чотири), її не влаштовують, утискають її інтереси, так як квартири знаходяться не в центрі міста. При цьому аналогічні доводи відповідача суд порахував безпідставними. Такий різний підхід до оцінки доказів сторін суперечить згаданим роз'яснень Пленуму Верховного Суду СРСР і Верховного Суду РРФСР. Пропонована М. однокімнатна квартира в будинку по вул. Пархоменко має житлову площу 17,6 кв. м. Це - суттєва обставина, з урахуванням того що в обмінюваної квартирі на частку відповідача доводиться 20,5 кв. м. Судом не перевірені і не отримали належної оцінки доводи відповідача про те, що пропонована для обміну квартира по вул. Пархоменко розташована у віддаленому мікрорайоні, вдалині від лікувальних установ, де він проходить лікування, не має телефону, що для нього вкрай важливо з урахуванням його віку і стану здоров'я (він 1920 народження, учасник Великої Вітчизняної війни, ветеран праці).

Відкидаючи варіанти обміну, представлені відповідачем, суд в якості одного з доводів вказав на те, що пропонована житлова площа віддалена від місця роботи позивачки - лікарні швидкої допомоги. Між тим, за твердженням відповідача, позивачка працювала не в лікарні швидкої допомоги (до наглядової скарзі їм прикладена відповідна довідка), а в обласній клінічній лікарні і кожна з квартир, запропонованих ним як варіантів обміну, знаходиться близько від її місця роботи. Виносячи рішення про переселення відповідача в порядку обміну в квартиру по вул. Пархоменко, займану Ш., суд не залучив останнього до участі у справі, не мав у своєму розпорядженні його заявою про згоду на обмін, не витребував відповідні документи, що свідчать про те, що Ш. - наймач цієї квартири, не витребував даних про самій квартирі.

При такому положенні, ухвалені у справі судові постанови можна прийняти законними і обгрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню (постанова президії Волгоградського обласного суду "При розгляді справ про примусовий обмін житлового приміщення належить враховувати заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають у житловому приміщенні" 75 .

Рішенням Вищої Ради Співтовариства Білорусі і Росії від 22 червня 1996 р. № 5 "Про безперешкодному обміні житлових приміщень" 76 передбачається, що обмін житловими приміщеннями між громадянами Республіки Білорусь і Російської Федерації, які постійно проживають на територіях цих держав і переселяються з Республіки Білорусь в Російську Федерацію або з Російської Федерації в Республіку Білорусь, здійснюється безперешкодно, відповідно до національного законодавства обох держав. Дане положення підлягає застосуванню всупереч ч. 5 ст. 72 ЖК РФ як має пріоритет над внутрішнім законодавством (ст. 9 ЖК РФ) 77.

За згодою членів сімей всіх наймачів, що беруть участь в обміні, укладається договір про обмін відповідних житлових приміщень (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Кількість учасників такого договору Кодекс не обмежує. Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного наймачами - сторонами договору. Це правило встановлено в імперативній нормі, яка виключає застосування положень п. 2 ст. 434 ГК РФ про те, що договір у письмовій формі може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою засобів зв'язку. Оскільки не передбачено інше, остільки мова йде про простій письмовій формі договору про обмін житловими приміщеннями 78.

Крім згоди членів сімей наймачів, які беруть участь в обміні, відповідно до ч. 3 ст. 74 Житлового кодексу необхідно отримати також письмову згоду відповідних наймодавців на здійснення обміну. Така згода або відмова в наданні згоди наймодавець зобов'язаний видати звернулася до нього наймачеві (або його представникові) протягом 10 робочих днів з дня звернення. При цьому відмова в наданні згоди на обмін можливий тільки тоді, коли обмін житловими приміщеннями не допускається. Однак у будь-якому випадку така відмова може бути оскаржена в судовому порядку (ч. 4 ст. 74 Кодексу) за правилами, передбаченими гл. 25 ЦПК РФ.

Договір про обмін житловими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, є юридичною підставою для здійснення такого обміну. Коли на вчинення обміну отримані письмові згоди всіх наймодавців обмінюваних житлових приміщень, договір про обмін в сукупності з документами, що підтверджують згоду кожного наймодавця, визнається правовою підставою для розірвання раніше укладених договорів соціального найму з громадянами, що у даному обміні. Одночасно на підставі договору про обмін та письмових документів про згоду наймодавців відповідний наймодавець укладає з громадянином, котрий дав згоду на обмін, новий договір найму житла, що надається в результаті обміну. На думку Л.Ю. Грудцине, в якості зазначених юридичних підстав у рівній мірі прийнятні як оригінали відповідних документів, так і їх нотаріально засвідчені копії 79.

Наймодавець зобов'язаний здійснити переоформлення (розірвання колишніх і укладення нових) договорів соціального найму протягом 10 робочих днів з дня звернення громадянина, який представив наймодавцю договір про обмін та письмові документи про згоду наймодавців на здійснення даного обміну.

2.3 Співвідношення обміну та міни житлових приміщень

Договором міни називається договір, за яким сторони взаємно зобов'язуються передати один одному майно у власність (ч. 1 ст. 567 ДК РФ) 80.

При купівлі-продажу метою покупця є отримання товару у власність, а метою продавця - одержання грошей за проданий товар. Отримання грошей адекватно задовольняє майновий інтерес продавця. У тих випадках, коли продавець знаходить контрагента, якому потрібен його товар і який має можливість надати в обмін товар, необхідний продавцю, останньому немає необхідності реалізовувати свій товар за гроші, щоб потім на виручену грошову суму придбати товар для себе. Продавець виключає з цього ланцюжка одна ланка - гроші. Основною метою, яку переслідує продавець при укладанні договору міни, стає отримання товару, а не грошей. Оскільки при міні обидві сторони є продавцями і покупцями, можна сказати, що цю мету переслідують обидва учасники договору. Отримання товару означає, що особа відчужує своє майно лише на умовах одержання замість іншого майна. При міні отримання грошового еквівалента не завжди може задовольнити інтереси потерпілого. Особливо наочно це проявляється при обміні індивідуально визначених речей 81.

Однією з найбільш поширених різновидів договору міни нерухомості є договір міни житловими приміщеннями. Житлове приміщення може використовуватися для проживання не тільки власника, а й інших осіб, які відповідно до закону мають право користування цим приміщенням.

Власник, здійснюючи своє правомочність розпорядження, може обміняти жиле приміщення на інше, не питаючи згоди цих осіб. Проте істотною умовою договору міни в даному випадку буде перелік осіб, що зберегли право користування житловим приміщенням із зазначенням їх прав на користування цим жилим приміщенням при його придбанні іншою особою (п. 1 ст. 558 ЦК) 82. До їх числа відносяться наступні особи:

1. Члени сім'ї колишнього власника, включаючи тих, хто припинив з ним сімейні відносини, проте зберіг право користування житловим приміщенням. До числа членів сім'ї колишнього власника також відносяться особи, які не є його родичами, однак спільно проживали з ним і вели з ним спільне господарство.

2. Наймач житлового приміщення за договором найму комерційного і постійно проживають з ним громадяни (ст. 672, 677 ЦК).

3. Піднаймач жилого приміщення в межах строку дії договору піднайму (ст. 685 ЦК).

4. Особи, які користуються жилим приміщенням чинності заповідального відмови

5. Одержувач ренти за договором довічного змісту з утриманням, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602 ЦК).

6. Ссудополучатель за договором безоплатного користування житловим приміщенням у межах строку дії договору (п. 1 ст. 700 ЦК).

Наявність вказаної норми обумовлено тим обставиною, що раніше в практиці було чимало випадків, коли щодо житлового приміщення відбувалася угода і при цьому нового набувача не ставили до відома про існування осіб, що зберегли право користування відчужуваних житловим приміщенням. На момент укладання угоди такі люди відсутні з різних причин (служба в армії, перебування в місцях позбавлення волі, закордонне відрядження і т.д.). Визнання вказаної умови істотним означає, що при його недотриманні договір вважається неукладеним 83.

Договори міни житловими приміщеннями нерідко полягають одночасно трьома і більше учасниками. У деяких випадках житлове приміщення обмінюється кілька разів. У практиці було зафіксовано чимало випадків, коли обмінюване житлове приміщення було приватизовано з порушенням законодавства або сам договір міни був здійснений неправомірно 84.

Такі угоди визнаються судами недійсними (нікчемними), а наслідком визнання їх недійсними є двостороння реституція, тобто повернення сторін у первісне положення. При цьому, як зазначив Верховний Суд Російської Федерації, право на застосування наслідків нікчемного (абсолютно недійсною) угоди суди вважають абсолютним, що не мають ніяких обмежень і не залежним від вини і сумлінності учасників 85.

Відповідно до зазначеного тлумаченням ст. 167 ЦК, яка передбачає наслідки визнання угоди недійсною, не має значення, діяли сторони сумлінно або зловживали правом. Таким чином набувач жилого приміщення може діяти сумлінно, і на нього відповідно до ст. 302 ЦК не повинні були б поширюватися норми про віндикації (витребування майна з чужого незаконного володіння). Однак наявність зазначеного тлумачення не перешкоджає задоволенню позову про наслідки нікчемного правочину. Таким чином двостороння реституція буде застосовуватися по всьому ланцюжку операцій, пов'язаних одним лише загальним предметом - житловим приміщенням.

Слід зазначити, що застосування закону таким чином ні в якій мірі не сприяє стійкості цивільного обороту і, очевидно, слід було б встановити обмеження в застосуванні реституції відносно всіх наступних за першою оборудкою. Очевидно, при колізії положень двох норм (ст. 167 і ст. 302 ЦК) законодавець зробив вибір на користь ст. 167 ЦК виходячи з того, що переважна більшість угод з житловими приміщеннями визнається нікчемними через те, що приватизація житлового приміщення, що є предметом угоди, була проведена з порушенням прав неповнолітніх дітей. Однак благородна мета захисту прав дітей не повинна досягатися за рахунок порушення прав інших осіб. Учасники ланцюжки обміну житлових приміщень можуть згодом продати це житлове приміщення, і покупець, втративши своє придбання в результаті реституції, не завжди має можливість повернути назад свої гроші (наприклад, внаслідок неможливості знайти продавця або відсутності у нього грошей).

Умови, які стосуються предмета договору міни, можуть бути визначені відповідно до диспозитивними нормами про купівлю-продаж, що містяться у Цивільному кодексі України, якщо це не суперечить правилам гол. 30 ГК РФ і суті міни. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем товару, який вона зобов'язується передати, і покупцем товару, який вона зобов'язується прийняти в обмін.

Однак такий висновок не грунтується на законодавстві, відповідно до ч. 4 ст. 421 ГК РФ умови договору визначаються на розсуд сторін, крім випадків, коли зміст відповідної умови наказано законом чи іншими правовими актами. А умова договору про відповідальність за несвоєчасну передачу майна за договором міни не суперечить законодавству 86.

Спеціальне правило, у порівнянні як з нормами, що регулюють договір купівлі-продажу, так і з загальними положеннями про цивільно-правовому договорі, передбачено Кодексом стосовно договору міни щодо моменту переходу права власності на обмінювані товари (ст. 570 ЦК РФ). Суть цього правила полягає в тому, що за договором міни право власності на отримані в порядку обміну товари переходить до кожної зі сторін одночасно, після того як зобов'язання з передачі товарів виконані обома сторонами.

Так, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ у своєму Інформаційному листі від 24 вересня 2002 р. № 69 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з договором міни" 87 роз'яснює, що при обміні нерухомим майном право власності на нього виникає у сторони договору з моменту державної реєстрації нею прав на отриману нерухомість.

Згідно зі ст. 570 ЦК України право власності на обмінювані товари переходить до сторін, що виступають за договором міни в якості покупців, одночасно після виконання зобов'язань передати відповідні товари обома сторонами, якщо інше не передбачено законом або договором.

За наявності двох диспозитивних норм, кожна з яких встановлює самостійний порядок виникнення прав власності на нерухомість, віддається перевага нормі, що здійснює спеціальне регулювання.

Оскільки ст. 223 ЦК України встановлює, що право власності у набувача майна, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації, а зазначена стаття по відношенню до ст. 570 ЦК РФ є спеціальною, то для кожної сторони за договором міни моментом переходу права власності при обміні нерухомим майном є реєстрація нею прав на отриману нерухомість незалежно від того, проведена така реєстрація іншою стороною.

Таким чином, з моменту реєстрації суспільством свого права на нерухомість воно має право ставити питання про звільнення громадською організацією спірного будинку (п. 11).

В іншому, як уже зазначалося, договір міни регулюється положеннями про купівлю-продаж, якщо це не суперечить суті зобов'язань, що виникають з цього договору. Причому коло норм, що регламентують купівлю-продаж і підлягають застосуванню до договору міни, не обмежується загальними положеннями про купівлю-продаж. До відносин, що випливають з договору міни, підлягають застосуванню і спеціальні правила, присвячені окремим видам договору купівлі-продажу, що враховують специфіку об'єктів, що продаються (наприклад, продаж нерухомості).

РОЗДІЛ 3. ЗАХИСТ ПРАВ ГРОМАДЯН ПРИ ОБМІНІ

3.1 Захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві

Питання, що виникають у зв'язку з правовим регулюванням положення позбавлених володіння добросовісних набувачів житлових приміщень, колишніх членів сім'ї власників житлових приміщень, прав користувачів житлових приміщень, які перейшли в силу застави до банківських установ, в даний час досить актуальні. Ринок нерухомості постійно розширюється, його учасниками є як громадяни, так і юридичні особи. Проте з ряду питань законодавче регулювання операцій з нерухомістю до цих пір носить неповний або нечіткий характер 88. Найчастіше така нечіткість обумовлена ​​інтересами захисту слабкої сторони в цивільному обороті - громадян, котрі не були власниками житла і перестали бути членами сім'ї власника, або громадян, які отримали кредит в банку під придбання житла на умовах іпотеки житла, що купується і не мають можливості повернути його. Недоліки законодавства часто поповнюються судовою практикою і роз'ясненнями вищих судових інстанцій, які можуть суперечити один одному і чинним нормативним і правовим актам. Крім того, особливою цінністю об'єктів нерухомого майна пояснюється поява і поширення на ринку нерухомості різних видів шахрайства, особливо при продажу житлових приміщень.

У зв'язку з усім вищесказаним найбільш актуальними для громадян та інвесторів є питання закріплення права власності на об'єкти нерухомості, захист цього права, а також гарантії держави, в кінцевому підсумку забезпечують власникам непорушність цього абсолютного права.

Як реакція на зростаючу частоту проблемних ситуацій на ринку нерухомості в останні роки стали з'являтися пропозиції щодо внесення змін до чинного законодавства, серед яких зустрічалися і досить радикальні. При цьому єдиного підходу до необхідності таких змін ні в середовищі вчених-теоретиків, ні в середовищі практикуючих юристів не сформувалося.

Матеріали експертного опитування, проведеного серед вчених-правознавців Всеросійської державної податкової академії Міністерства фінансів РФ, свідчать про те, що при оцінці ефективності норм чинного законодавства понад 70% опитаних респондентів розцінили російське законодавство як недостатньо надійно захищає права добросовісного набувача. Майже одностайним була думка експертів про необхідність внесення конкретних змін у чинні норми з метою формування нових підходів у регулюванні та захист прав на житлові та нежитлові приміщення та зниження ризиків інвестицій у нерухомість.

Таким чином, можна констатувати, що в професійному юридичному середовищі, в ділових колах, серед населення назріла необхідність внесення змін до законодавства.

В кінці 2004 р. законодавець прийняв серію нових документів, в тій чи іншій мірі зачіпають питання прав на житлову нерухомість.

При вирішенні спору про право на нерухоме майно завжди виникає питання про те, кому залишати нерухомість: власника - добросовісного набувача чи колишньому власнику, права якої порушено.

В інтересах обороту нерухомості в більшості зарубіжних систем реєстрації закріплено позицію, згідно з якою нерухомість залишається у власника - добросовісного набувача. При цьому реалізуються механізми фінансової компенсації колишньому власникові у тому разі, якщо він вичерпав всі законні засоби отримання компенсації з винних осіб протягом певного часу.

В останні роки з'являлися дуже радикальні пропозиції про зміну ст. 302 ЦК РФ, що передбачають, що у разі возмездного придбання нерухомого майна добросовісним набувачем віндикація не допускається, а відшкодування колишньому власнику збитків, заподіяних діями третіх осіб, проводиться відповідно до системи державного гарантування. Дані зміни спрямовані на уточнення презумпції сумлінності дій набувача нерухомого майна, які були засновані на даних Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП). У такому разі набувач майна буде захищений від його віндикації незалежно від того, яким шляхом це майно вибуло з володіння власника, тобто навіть якщо це сталося в результаті злочину. Крім того, ступінь достовірності записів у ЕГРП в Росії є дискусійною.

Тим не менш законодавець, прагнучи подолати стійку тенденцію збільшення проблемних ситуацій на ринку вторинного житла, почасти втілив дані ідеї, прийнявши Федеральний закон від 30 грудня 2004 р. № 217-ФЗ "Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 89. Цей Закон набрав чинності з 1 січня 2005

Відповідно до Закону п. 2 ст. 223 "Момент виникнення права власності у набувача за договором" ГК РФ доповнено нормою, відповідно до якої нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації відчуження майна, за винятком передбачених ст. 302 ЦК РФ випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача.

Таким чином, право на віндикаційний захист колишнього власника збережено, але статус власника добросовісного набувача усталюється записом у реєстрі прав.

Крім того, гол. V Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 90 доповнено статтею, яка встановлює підстави виплати РФ компенсації за втрату права власності на житлове приміщення.

Так, власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок казни РФ. Розмір компенсації не може перевищувати 1 млн. руб. Дані положення застосовуються у разі, якщо державна реєстрація права власності добросовісного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005 р. Порядок виплати повинен встановлюватися Урядом РФ. Таким чином, залишилося виробити конкретний механізм реалізації цієї норми закону на практиці.

Мабуть, введенням компенсаційного заходу вирішити всі проблеми не вдасться, оскільки реальна вартість квартир часто вище зазначеного в Законі межі. У зв'язку з цим доцільним вбачається розвиток системи титульного страхування - страхування ризику втрати права власності на нерухоме майно.

Причиною втрати титулу власника, крім правопрітязаній третіх осіб, можуть також бути помилкові дії державних реєструючих органів.

Для запобігання шкоди при втраті права власності з-за помилок реєстраторів Федеральним законом від 29 грудня 2004 р. № 196-ФЗ внесені зміни до Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 91. Так, якщо в колись діяла редакції Закону про реєстрацію містилися відсильні формулювання про відповідальність: "... відповідно до законодавства Російської Федерації", - то тепер Закон доповнено положенням, за яким шкода, завдана фізичним або юридичним особам у результаті неналежного виконання державними органами покладених на них обов'язків, у тому числі в результаті внесення в ЕГРП відомостей, які не відповідають закону, іншому правовому акту, правовстановлюючих документів, відшкодовується за рахунок казни РФ в повному обсязі. Прецедентів такої виплати у загальнодоступних джерелах не встановлено.

З 1 березня 2005 р. введено в дію Житловий кодекс РФ. У його змісті законодавець спробував врегулювати всі актуальні питання регулювання правовідносин у житловій сфері.

І хоча в якості основних почав були сформульовані принципи необхідності забезпечення органами державної влади та органами місцевого самоврядування умов для здійснення громадянами прав на житло, деякі його положення погіршують положення колишніх членів сім'ї власника житлового приміщення.

Нехарактерним для духу колишнього законодавства стало положення ЖК РФ про те, що в разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення за загальним правилом не зберігається. Це положення дозволить на практиці вирішити безліч тривалих конфліктних ситуацій, коли колишнє подружжя змушені проживати спільно. З іншого боку, якщо один з подружжя - власник квартири вирішує її продати, то чоловік чи жінка, навіть якщо він є інвалідом, позбавляється прав на цю квартиру. ЖК РФ передбачив можливість тимчасового пом'якшення становища колишнього члена сім'ї власника: якщо у нього відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї - власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить зазначеному власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.

Слід зазначити, що дія вищенаведеного положення не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором (Федеральний закон від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ 92).

Аналогічна ситуація з неповнолітніми. Раніше при відчуженні квартири батькам, у яких є малолітні діти, обов'язково потрібен дозвіл органів опіки та піклування. Відповідно до ЖК РФ дозвіл на обмін квартири необхідно буде отримувати лише тим наймачам соціального житла, в сім'ях яких проживають неповнолітні або недієздатні громадяни. У всіх інших випадках власники мають право самостійно прийняти будь-яке рішення 93.

3.2 Захист прав громадян при визнанні обміну недійсним

Стаття 75 Кодексу визначає підстави та наслідки визнання недійсним обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму. Згідно з ч. 1 цієї статті обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути визнаний судом недійсним з підстав, встановлених цивільним законодавством для визнання угоди недійсною, в тому числі, якщо такий обмін здійснено з порушенням вимог, передбачених Кодексом.

Наведена формулювання передбачає, що обмін такими житловими приміщеннями може розглядатися в якості як оспорімой, так і незначною угоди. У залежності від того, є угода оспорімой або незначною, до суду пред'являються відповідно вимоги: а) про визнання заперечної операції недійсною або б) про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Правила про недійсність угод встановлені ст. 166-181 ГК РФ.

Відповідно до ст. 167 ГК РФ недійсна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її вчинення. За загальним правилом, при недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за такою угодою (див. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не передбачає виключень з цього загального правила, тому учасники обміну житловими приміщеннями, визнаного судом недійсним, переселяються в раніше займані ними житлові приміщення.

Так, Б. був зареєстрований і проживав у гуртожитку за адресою: Санкт-Петербург, Московський пр., 149, де мав ліжко-місце (76).

06.04.05 між Б. і ТОВ "Екотон" був укладений договір оренди на кімнату розміром 15,50 кв. м у квартирі 70 будинку 15 по вул. Південній у сел. Понтонний.

В. була зареєстрована і проживала в кімнаті розміром 13,30 кв. м комунальної квартири N 109 будинку 14 по вул. К. Маркса в Колпіно на підставі ордера, виданого 27.02.92.

09.03.05 В. видала П. нотаріально посвідчену довіреність на обмін кімнати.

11.04.05 комісією горжілобмена був дозволений обмін між В. та Б., згідно з яким Б. повинен був оселитися в кімнату, наймачем якої була В., а В. з вказаної вище кімнати повинна була переїхати в кімнату, орендарем якої був Б.

13.04.05 Б. в горжілобмене був отриманий ордер.

В. 20.04.05 була знята з реєстраційного обліку з квартири 109 будинку 14 по вул. К. Маркса, проте до кімнати, отриману в результаті обміну, не прописувалася, була зареєстрована в квартирі N 174 будинки 60 корп. 2 по вул. Пролетарській в Колпіно, що належить їй та її родички Ч. на праві спільної часткової власності (Л.Д. 26).

10.05.05 р. В. померла.

Прокурор Колпинского району 02.10.07 звернувся до суду з позовом на захист інтересів держави про визнання обміну, виробленого В. і Б., недійсним. В обгрунтування заявленого позову вказав, що обмін проведений з порушенням житлових прав В., так як в момент здійснення обміну В. чинності стану здоров'я не могла розуміти значення своїх дій і правильно керувати ними.

Рішенням Колпинского федерального суду від 08.06.07 позовні вимоги прокурора задоволені, вироблений обмін визнаний недійсним, Б. зобов'язаний звільнити займану кімнату розміром 13,3 кв. м у квартирі N 109 будинку 15 корп. 2 по вул. К. Маркса в Колпіно (Л.Д. 133, 134 - 139, 140 - 142).

Ухвалою судової колегії в цивільних справах Санкт-Петербурзького міського суду від 02.09.07 резолютивна частина рішення суду першої інстанції доповнена і викладена в наступній редакції: "визнати недійсним ордер N 353415 від 13.04.05, виданий Б. на право заняття кімнати розміром 13,3 кв. м в квартирі N 109 будинку 14 по вул. К. Маркса в Колпіно. Виселити Б. з кімнати розміром 13,3 кв. м в квартирі N 109 будинку 14 по вул. К. Маркса "(Л.Д. 157 - 159).

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи протесту, знаходить його таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи спір, суд не залишив без уваги положення ст. 75 ЖК РФ, згідно з якою в разі визнання обміну недійсним сторони підлягають переселенню в раніше займані житлові приміщення.

Тим часом судові інстанції ухвалили виселити Б. з кімнати розміром 13,3 кв. м квартири N 109 будинку 14 по вул. К. Маркса в Колпіно без вказівки якого-небудь конкретного адреси для вселення 94.

Частина 3 ст. 75 Кодексу покладає на особу, в результаті неправомірних дій якого обмін житловими приміщеннями визнаний недійсним, обов'язок відшкодувати другій стороні збитки, що виникли в неї внаслідок такого обміну.

Доцільно мати на увазі, що в цивільному праві під збитками розуміються виражені в грошовій формі майнові втрати, що виникли в особи, і що знаходяться в причинному зв'язку з неправомірною дією або бездіяльністю іншої особи. Згідно зі ст. 15 ГК РФ збитки можуть виникнути в двох формах: а) реальний збиток, тобто витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна; б) упущена вигода, тобто неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушено. Тому на обличчя, внаслідок неправомірних дій якого обмін житловими приміщеннями був визнаний недійсним, покладається обов'язок відшкодувати не тільки реальний збиток (наприклад, витрати, понесені іншою стороною у зв'язку оформленням необхідних для обміну документів, переїздом, ремонтом тощо), а й упущену вигоду.

При цьому вбачається, що словосполучення "іншій стороні" в даному випадку не слід тлумачити обмежено: якщо в обміні брали участь не дві, а більше сторін (див. ч. 5 ст. 72 Кодексу), то особа, дії якого спричинили визнання обміну жилими приміщеннями недійсним, має відшкодувати збитки, що виникли у всіх інших учасників обміну 95.

Однак для покладання на зазначену особу обов'язку відшкодувати збитки необхідно довести наявність причинного зв'язку між його неправомірними діями і визнанням обміну недійсним. Причинний зв'язок - це об'єктивно існуюча зв'язок між явищами, при якій одне явище (причина) передує в часі іншому (наслідку) і з необхідністю породжує його. Наприклад, у цивільному праві причинний зв'язок означає зв'язок між протиправною поведінкою боржника і наступними для кредитора невигідними наслідками. Питання про наявність або відсутність причинного зв'язку обов'язково повинен бути вирішене при розгляді вимоги особи, чиї права порушені, про відшкодування збитків, що виникли при порушенні договірного зобов'язання або внаслідок позадоговірного заподіяння шкоди, а також інших вимог, що виникли в результаті протиправної поведінки зобов'язаної особи.

З розширенням ринку нерухомості в житловій сфері широке поширення отримав договір міни житлового приміщення. Відповідно до ст. 567 ДК РФ за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність один товар в обмін на інший. За таким договором власник житлового приміщення може обміняти належне йому житло на будь-яке майно, яке не вилучено з цивільного обороту, наприклад, на інше житло, автомобіль, гараж, підприємство, ювелірний виріб, цінні папери і т.п.

Якщо відбувається обмін одного житла на інше, то кожен учасник договору має право власності на обмінюване приміщення, при цьому кожен з беруть участь у договорі вважається продавцем житлового приміщення, яке він передає, і покупцем житла, яке він одержує. У зв'язку з цим договір міни має багато спільного з договором купівлі-продажу. При міні житло обмінюється на будь-яке майно (в даному випадку на житло), а при купівлі-продажу житлове приміщення також обмінюється, тільки на гроші. Правове регулювання відносин за договором міни здійснюється за тими ж правилами, що й за договором купівлі-продажу (предмет, форма, перехід права власності, права і обов'язки сторін тощо).

Колишнє цивільне законодавство передбачало тільки мену рівноцінного майна. В даний час це положення залишається загальним правилом. Обмінювані житлові приміщення передбачаються рівноцінними. Разом з тим новий ЦК України передбачає можливість укладення договору міни нерівноцінними товарами. У таких випадках сторона, яка зобов'язана передати приміщення, ціна якого нижче ціни житла, що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати житлове приміщення, якщо інший порядок оплати не передбачено договором (п. 2 ст. 568 ЦК ). Наприклад, договором міни може бути передбачено обмін п'ятикімнатній квартири на двокімнатну з доплатою або чотирикімнатна квартира змінюється на трикімнатну і автомобіль.

Право власності на обмінювані житлові приміщення виникає у кожної сторони з моменту державної реєстрації за місцем знаходження житла. Наприклад, при міні житла, розташованого в м. Москві, на житло, що знаходиться в м. Єкатеринбурзі, кожен перехід права власності слід реєструвати окремо, відповідно в м. Москві та м. Єкатеринбурзі.

М. звернулася до суду з позовом до Є. про примусовий обмін житлового приміщення, вказавши, що з 1996 року вона складалася з відповідачем у фактично шлюбних відносинах і з його згоди була зареєстрована на його житлоплощі.

Посилаючись на те, що Є. від добровільного розміну спірної квартири, і від пропонованого варіанту обміну, відмовився, позивачка просила суд провести примусовий обмін спірної квартири і переселити відповідача у двокімнатну квартиру, а її - в кімнату.

Рішенням Промислового суду позовні вимоги Н. задоволені.

Президія Самарського обласного суду рішення скасував, вказавши наступне

З матеріалів справи випливає, що відповідач був наймачем ізольованою двокімнатної квартири з усіма зручностями. З 1996 року в квартирі стала проживати Н., з якою Є. полягав у фактично шлюбних відносинах. У 2005 році сторони сімейні відносини припинили.

Задовольняючи вимоги позивачки, суд виходив з того, що запропоноване відповідачу житлове приміщення являє собою ізольовану квартиру з усіма зручностями, відповідну санітарно-технічним вимогам.

Однак, квартира, в яку рішенням суду переселений відповідач, знаходиться в будинку з приводу якого прийнято рішення про капітальний ремонт з преустрйством, про що свідчить наявна в матеріалах справи довідка з РЕУ ВАТ "Старт". Судом же зазначену обставину було залишено без уваги і належної оцінки, балансоутримувач будівлі і бюро обміну судом до участі у справі залучено не були.

Між тим, зазначені обставини є юридично значимими, оскільки в силу п. 5 ст. 73 ЖК РФ обмін таких житлових приміщень не допускається.

Заслуговують на увагу і доводи відповідача про те, що при зазначеному варіанті обміну істотно погіршуються його житлові умови.

Доводи відповідача підтверджуються наявними в матеріалах справи заявою про обмін житлової площі, однак і ця заява була залишена судом без уваги і належної оцінки.

Крім того, при винесенні рішення суд виходив з того, що пропонована до обміну для проживання позивачки кімната належить на праві власності Д.

Тим часом із заяви про обмін житлової площі вбачається, що в даній кімнаті крім Д. проживає Л., яка судом до участі у справі навіть не залучалася і її права по відношенню до даної житлової площі з'ясовані судом не були.

Вселивши Н. в цю кімнату і виселивши Д., суд одночасно питання про виселення звідти Л. не дозволив.

За таких обставин рішення суду не можна визнати законним і обгрунтованим.

Рішення суду скасовано, справу направлено на новий розгляд у той же суд 96.

Як різновид способу захисту прав громадян при обміні можна розглядати ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, яка передбачає можливість примусового обміну в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні. Під заслуговують на увагу доводами та інтересами членів родини, які мають враховуватися судом у таких справах, слід розуміти наявність обставин, що перешкоджають їм з огляду на вік, стану здоров'я тощо, користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Якщо спір виник між членами сім'ї, які займають окрему квартиру, відсутність згоди одного або декількох з них переїхати в житлове приміщення, розташоване в квартирі, де проживають і інші наймачі, саме по собі не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки при розпаді сім'ї, спричинило необхідність обміну, ці особи фактично вже не користуються окремою квартирою 97.

Слід зазначити, що при захисті прав сторін обміну можуть бути використані не тільки можливості Житлового законодавства, але і цивільного. До договору обміну житловими приміщеннями з урахуванням суті зобов'язання застосовуються загальні положення цивільного законодавства про договори, зобов'язання та угодах, наприклад норми про визнання угоди недійсною.

ВИСНОВОК

Бажання громадянина поліпшити свої житлові умови може бути задоволена різними способами, і зокрема шляхом укладення договору обміну житловими приміщеннями. У силу останнього наймачі двох або більше житлових приміщень передають один одному права і обов'язки наймачів: наймач одного житлового приміщення, поступаючись права та обов'язки щодо цього приміщення, набуває права та обов'язки щодо іншого жилого приміщення, що належить громадянинові.

Обмін жилими приміщеннями здійснюється на підставі укладеного договору про обмін (ч. 1 ст. 74 ЖК). За нього один наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язується передати належне йому жиле приміщення іншій особі, яка у свою чергу зобов'язується передати натомість житлове приміщення, що знаходиться у нього у володінні та користуванні також за договором соціального найму. Договір про обмін може бути як двосторонніх, так і багатостороннім (кількість учасників обміну ЖК РФ не обмежена). Згідно з ч. 5 ст. 72 ЖК обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території РФ. Ця можливість допомагає громадянам самостійно вирішувати свої житлові проблеми: дозволяти сімейні конфлікти, об'єднувати сім'ї, переїжджати в більш зручну частина міста, виїхати в інший населений пункт і т.д. і т.п. При цьому, для обміну не потрібно вказувати причину, просити у когось дозволу, тому що при цьому громадянин реалізує не привілей, а суб'єктивне правомочність на розпорядження житловим приміщенням у межах, встановлених законом.

1. Встановлено, що відсутність у чинному житловому законодавстві правових наслідків визнання недійсним рішення про надання жилого приміщення породжує правову невизначеність щодо можливості користування наймачем і членами його сім'ї даним житловим приміщенням. З метою здійснення ефективного захисту прав зазначених громадян обгрунтовується необхідність включення в ЖК РФ положення, що закріплює, що у разі визнання рішення про надання жилого приміщення недійсним у судовому порядку договір соціального найму повинен бути визнаний недійсним, а громадяни підлягають виселенню з такого житлового приміщення. При цьому виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення пропонується поставити в залежність від підстав, за якими рішення про надання жилого приміщення було визнано недійсним, а також від того, чи мали громадяни раніше в користуванні житлове приміщення на умовах соціального найму.

2. Обмін не можливий між наймачем житлового приміщення і власником. У чинному законодавстві питання допустимості угод, про які йде мова, вирішено чітко. Разом з тим законодавцю слід повернутися до визнання такої можливості. Так як це було передбачено ч. 2 ст. 20 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" наймач житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів має право за згодою власника житлового фонду або уповноваженого власником особи (органу) і проживають разом з ним повнолітніх членів сім'ї передати права та обов'язки за договором найму цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (житлове приміщення). Здається, що це положення необгрунтовано забуто.

3. Договір обміну в цьому випадку повинен підлягати державній реєстрації установою юстиції (п. 1 ст. 131 ЦК). Зареєстрований договір був би підставою виникнення права власності на житлове приміщення у однієї сторони та прав і обов'язків наймача жилого приміщення в іншої сторони.

4. І на закінчення декілька слів про цивільно-правові способи захисту права на недоторканність житла. Право на захист це, з одного боку можливість застосування самим уповноваженою особою різних способів захисту своїх суб'єктивних прав, з іншого - можливість звернення до судової влади або іншим правоохоронним органам для застосування до правопорушника заходів державно-примусового характеру. Право кожної особи захищати свої права всіма способами, не забороненими законом, і право на судовий захист гарантовано Конституцією РФ (ст. 45, 46).

5. У змісті суб'єктивного права звичайно виділяють кілька правочинів: можливість вимагати від зобов'язаного особи певної поведінки, можливість здійснити суб'єктивне право своїми діями і, нарешті, можливість звернутися до суду за захистом порушеного або оспорюваного права. З такого розуміння випливає, що право на захист включається в зміст суб'єктивного права, є його елементом.

Досить зазначити, що найбільш ефективними і дієвими заходами захисту права на недоторканність житла є припинення, припинення або зміна відповідних правовідносин, а також визнання (у необхідних випадках) оспорюваного права. Природно, можливо пред'явлення вимоги про компенсацію моральної шкоди, так як право на недоторканність житла є особистим немайновим, порушення його завдає, як правило, моральні страждання морально-потерпілому (ст. 151 ЦК РФ).

6. Видається цілком доречним включення до Житлового кодексу статті, присвяченій праву на недоторканність житла, з вказівкою на можливість використання у випадках його порушення всіх способів захисту цивільних прав, передбачених чинним цивільним законодавством (ст. 12 ГК РФ).

7. У зв'язку з прийняттям Житлового кодексу, необхідне прийняття і нової Інструкції про порядок обміну житлових приміщень. У даній Інструкції, керуючись Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", необхідно відобразити особливий порядок обміну житлових приміщень між наймачами та власниками житла.

8. Заборонити обмін при недостатності площі громадянам. 18м 2.

СПИСОК

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р. за станом на 13.05.2008] / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 р. за станом на 24.04.2008] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р. за станом на 29.04.2008] / / СЗ РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

  5. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ., Прийнятий 14.11.2002 р. за станом на 04.12.2007] / / СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

  6. Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, від 29.12.2004 р. за станом на 13.05.2008] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.

  7. Містобудівний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 190-ФЗ, від 29.12.2004 р. за станом на 16.05.2008] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.

  8. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, від 21 липня 1997 р. за станом на 13.05.2008] / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  9. Про технічне регулювання [Текст]: [Федеральний закон № 184-ФЗ, від 27 грудня 2002 р. за станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 2002. - № 52 (частина 1). - Ст. 5140.

  10. Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення [Текст]: [Федеральний закон № 52-ФЗ, від 30 березня 1999 р. за станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.

  11. Про пожежну безпеку [Текст]: [Федеральний закон № 69-ФЗ, від 21 грудня 1994 р. за станом на 18.10.2007] / / СЗ РФ. - 1994. - № 35. - Ст. 3649.

  12. Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 189-ФЗ, від 29 грудня 2004 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 15.

  13. Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст]: [Федеральний закон № 217-ФЗ від 30 грудня 2004 р.] / / Відомості Верховної . - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 43.

  14. Про внесення змін до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст]: [Федеральний закон № 196-ФЗ, від 29 грудня 2004 р.] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 22.

  15. Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, від 4 липня 1991 р. за станом на 15.06.2006] / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

  • Про затвердження правил користування житловими приміщеннями [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 25, від 21 січня 2006 р. станом на 16.01.2008] / / СЗ РФ. - 2006. - № 5. - Ст. 546.

  • Про затвердження положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 47, від 28 січня 2006 р. станом на від 02.08.2007] / / СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

  • Про федеральних стандартах оплати житлового приміщення та комунальних послуг на 2008-2010 роки [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 405, від 26.06.2007 р.] / / СЗ РФ. - 2007. - № 27. - Ст. 3292.

  • Про федеральних стандартах оплати житлового приміщення та комунальних послуг [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 541, від 29 серпня 2005 р. за станом на 16.12.2006] / / СЗ РФ. - 2005. - № 36. - Ст. 3706.

  • Про затвердження Типового договору соціального найму житлового приміщення [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 315 від 21 травня 2005 р.] / / СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.

  • Про затвердження правил і норм технічної експлуатації житлового фонду [Текст]: [Ухвала Держбуду РФ № 170 від 27 вересня 2003 р.] / / Російська газета. - 2003. - № 214.

  • Про введення в дію СанПіН 2.2.1/2.1.1.1278-03 (разом з «Санітарними правилами і нормами« Гігієнічні вимоги до природного, штучного і суміщеного освітлення житлових і громадських будівель. СанПіН 2.2.1/2.1.1.1278-03) [Текст ]: [Постанова Головного державного санітарного лікаря РФ № 34 від 8 квітня 2003 р.] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 31. - С. 22.

    Спеціальна й навчальна література

    1. Амфітеатров Г.М. Права на житлові будови і користування житловими приміщеннями. [Текст] - М., Юрлітіздат. 1948. - 264 с.

    2. Аполлонов А., Страунінг Е. Спори, що випливають з відносин міни та бартеру [Текст] / / Закон. - 2008. - № 2. - С. 15.

    3. Аскназій С.І. Радянське житлове право. [Текст] - М., Юридична література. 1940. - 642 с.

    4. Басін Ю.Г. Питання радянського житлового права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. - 612 с.

    5. Білявський І. Обмін жилими приміщеннями [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 2. - С. 19.

    6. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2005. - 678 с.

    7. Бійців Г.В., Долгова М.М. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] - М., ГроссМедіа. 2006. - 684 с.

    8. Гетьман Є. Два кодексу - дві епохи [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 4. - С. 8.

    9. Гетьман Є.С. Обмін жилими приміщеннями: правова природа, тенденції розвитку законодавства. Проблеми цивільного, сімейного та житлового законодавства: Збірник статей. [Текст] / Відп. ред. Літовкін В.М. - М., Городець. 2005. - 418 с.

    10. Глазов В.В. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ (постатейний) (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2007. - 674 с.

    11. Гонгало Б.М. Підстави зміни житлових правовідносин. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Свердловськ. 1984. - 36 с.

    12. Цивільне законодавство Ізраїлю [Текст] / Наук. ред. Лівшиць Н.Е. - СПб., Юридичний центр Прес. 2003. - 714 с.

    13. Цивільне право. Підручник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - 698 с.

    14. Цивільне право: Підручник: У 2 т. Т. II. Напівтім 1. [Текст] / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. Видання друге, перероблене і доповнене. [Текст] - М, Волтерс Клувер. 2004. - 702 с.

    15. Гришаєв С.П. Договір міни нерухомого майна [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2007. - № 3. - С. 23.

    16. Грошева М.В., Левенсон С.М. До питання про договір обміну житлових приміщень [Текст] / / Роль договору в регулюванні суспільних відносин. - Перм., 1979. - 326 с.

    17. Грудцине Л.Ю. Укладення, зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення [Текст] / / Адвокат. - 2007. - № 1. - С. 18.

    18. Грушева Є., Стриженко Г. Новий житловий кодекс [Текст] / / Законність. - 2005. - № 5. - С. 28.

    19. Комаров Б.К. Припинення договору житлового найму. [Текст] - М., Юридична література. 1963. - 116 с.

    20. Коментар до ДК РРФСР [Текст] / Под ред. Братуся С.Н., Садикова О.Н. 3-тє вид. - М., Юридична література. 1982. - 620 с.

    21. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М. Юрайт. 2006. - 764 с.

    22. Коментар до житлового законодавства Російської Федерації. - 8-е изд., Испр. [Текст] / Відп. ред. Ісаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - 678 с.

    23. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації із зразками правових документів (поглавний) [Текст] / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М., Видавництво Тихомирова М.Ю. 2007. - 702 с.

    24. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) (видання друге, виправлене, доповнене) [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2007. - 684 с.

    25. Конякіна Т.М. Обмін житлових приміщень [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 5. С. 16.

    26. Корнілова Н.В. Житлове приміщення: поняття, ознаки та види [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 3. - С. 17.

    27. Красавчиков О.А. Юридичні факти про радянському цивільному праві. [Текст] - М., Юридична література. 1958. - 428 с.

    28. Крашенинников П.В. Житлове право. Видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації. [Текст] - М., Статут. 2005. - 682 с.

    29. Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. [Текст] - М., Статут. 2002. - 542 с.

    30. Кузьміна І. Поняття житлового приміщення [Текст] / / Відомості Верховної Ради. 2008. - № 1. - С. 17.

    31. Кущенко В.В. Зміна спрямованості при закріпленні та захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 9. - С. 23.

    32. Лаасік Е.Я., Сепп Х.В. Про Житловому кодексі Естонської РСР [Текст] / / Радянське право. - 1983. - № 4. - С. 64.

    33. Ландкоф С.М., Лісниченко Т.М., Фельдман О.М. Житлове та житлово-будівельне законодавство. [Текст] - Київ., 1971. - 642 с.

    34. Лесин Б.С. Зміна житлових правовідносин [Текст] / / Вісник ЛДУ. - 1970. - № 23. Вип. 4. - С. 155.

    35. Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. [Текст] - М., Юридична література. 1990. - 728 с.

    36. Мозимова Є.М. Який закон необхідно застосовувати до Житловим відносинам, щоб правомірно захистити права громадян? [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 1. - С. 26.

    37. Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення [Текст] / / Нотаріус. - 2008. - № 2. - С. 13.

    38. Нечецька М.А. Нариси радянського житлового права. [Текст] - Саратов., Вид-во Юридичного ун-ту. 1958. - 568 с.

    39. Нечецька М.А. Обмін жилих приміщень у державних будинках і в будинках ЖБК. [Текст] - Саратов. Вид-во Харківського ун-ту. 1978. - 89 с.

    40. Никитюк П.С. Житлове право. [Текст] - Кишинів., 1985. - 654 с.

    41. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2005. - 692 с.

    42. Потяркін Д. Заміна житлового приміщення [Текст] / / Законність. - 2007. - № 7. - С.20.

    43. Прокопченко І.П. Житлове та житлово-будівельне законодавство: Довідковий посібник. [Текст] - М., Юридична література. 1986. - 702 с.

    44. Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М. МАУП. 2007. - 344 с.

    45. Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. [Текст] - М., Норма. 2007. - 702 с.

    46. Седугін П.І. Житлове право. [Текст] - М. Норма. 2005. - 704 с.

    47. Сьоміна Т. Обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму [Текст] / / Законність. - 2006. - № 11. - С. 21.

    48. Соціальне законодавство: науково-практичний посібник [Текст] / Відп. ред. Тихомиров Ю.А., Зенков В.М. - М., Контракт. 2005. - 478 с.

    49. Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. [Текст] - М., Статут. 2004. - 316 с.

    50. Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 1. - С. 13.

    51. Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний). [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2005. - 642 с.

    52. Толстой Ю.К. Житлове право. [Текст] - М., Норма. 1996. - 628 с.

    53. Фаршатов І.А. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) [Текст] - М., Городець. 2006. - 702 с.

      1. Черепахін Б.Б. Правонаступництво за радянським цивільному праву. [Текст] - М., Юрлітіздат. 1962. - 318 с.

      2. Чигир В.Ф. Житлове право. [Текст] - Мінськ., 1986. -652 С.

      3. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст] - М., Статут. 2005. - 674 с.

      4. Щенникова Л. Нерухомість: законодавчі формулювання та концептуальні підходи [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2005. - № 11. - С. 13.

      5. Яковлєв В.Ф. Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік і режим правового регулювання житлових відносин [Текст] / / Основи радянського житлового законодавства. - Свердловськ. УрГУ. 1981. - С. 37-38.

      6. Яригіна А.В. Операції з житловими приміщеннями [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 7. - С. 17.

      Матеріали юридичної практики

      1. Тимчасова відсутність громадянина (наймача жилого приміщення або членів його сім'ї), в тому числі у зв'язку із засудженням до позбавлення волі, саме по собі не може служити підставою позбавлення права користування житловим приміщенням [Текст]: [Ухвала Конституційного Суду РФ № 8-П від 23 червня 1995] / / СЗ РФ. - 1995. - № 27. - Ст. 2622.

      2. Деякі питання застосування законодавства про компенсацію моральної шкоди [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 10 від 20.12.1994 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1995. - № 3. - С. 10.

      3. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з договором міни [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 69, від 24.09.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С. 14.

      4. Ухвала Верховного суду Російської Федерації від 06 лютого 2007 року по справі № 81-Впр05-3 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 6. С. 24.

      5. Витяг з ухвали Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 23 травня 2007 року у справі № 78-В07пр-9 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 7. - С. 30.

      6. Витяг з визначення Президії Самарського обласного суду № 07-06/06 від 04.03.07г. / / Судова практика. Самара. - 2007. - № 2. - С. 6.

      1 СЗ СРСР. - 1928. - № 6. - Ст. 49.

      2 Аскназій С.І. Радянське житлове право. [Текст] - М., Юридична література. 1940. - С. 135; Амфітеатров Г.М. Права на житлові будови і користування житловими приміщеннями. [Текст] - М., Юрлітіздат. 1948. - С. 50; Нечецька М.А. Нариси радянського житлового права. [Текст] - Саратов., Вид-во Юридичного ун-ту. 1958. - С. 150; Чигир В.Ф. Житлове право. - Мінськ., 1986. - С. 139.

      3 Ландкоф С.М., Лісниченко Т.М., Фельдман О.М. Житлове та житлово-будівельне законодавство. [Текст] - Київ., 1971. - С. 236.

      4 Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. [Текст] - М., Юридична література. 1990. - С. 210.

      5 Прокопченко І.П. Житлове та житлово-будівельне законодавство: Довідковий посібник. [Текст] - М., Юридична література. 1986. - С. 213.

      6 Потяркін Д. Заміна житлового приміщення [Текст] / / Законність. - 2007. - № 7. - С. 20.

      7 Лаасік Е.Я., Сепп Х.В. Про Житловому кодексі Естонської РСР [Текст] / / Радянське право. - 1983. - № 4. - С. 64.

      8 Никитюк П.С. Житлове право. [Текст] - Кишинів., 1985. - С. 117.

      9 Толстой Ю.К. Житлове право. [Текст] - М., Норма. 1996. - С. 64.

      10 Грошева М.В., Левенсон С.М. До питання про договір обміну житлових приміщень [Текст] / / Роль договору в регулюванні суспільних відносин. - Перм., 1979. - С. 109.

      11 Грошева М.В., Левенсон С.М. Указ. соч. - С. 110.

      12 Басин Ю.Г. Питання радянського житлового права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. - С. 161.

      13 Красавчиков О.А. Юридичні факти про радянському цивільному праві. [Текст] - М., Юридична література. 1958. - С. 77; Черепахін Б.Б. Правонаступництво за радянським цивільному праву. [Текст] - М., Юрлітіздат. 1962. - С. 5.

      14 Лесин Б.С. Зміна житлових правовідносин [Текст] / / Вісник ЛДУ. - 1970. - № 23. Вип. 4. - С. 155.

      15 Комаров Б.К. Припинення договору житлового найму. [Текст] - М., Юридична література. 1963. - С. 16.

      16 Відомості СНР і ЗС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

      17 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 48.

      18 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.

      19 Гетьман Є. Два кодексу - дві епохи [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 4. - С. 8.

      20 Коментар до ДК РРФСР [Текст] / Под ред. Братуся С.Н., Садикова О.Н. 3-тє вид. - М., Юридична література. 1982. - С. 386.

      21 Відомості Верховної Ради РРФСР. - 1983. - № 26. - Ст. 883.

      22 Відомості СНР і ЗС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

      23 Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. [Текст] - М., Норма. 2007. - С. 46.

      24 Щенникова Л. Нерухомість: законодавчі формулювання та концептуальні підходи [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2005. - № 11. - С. 13.

      25 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 96-97; Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 39; Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 1. - С.13.

      26 Кузьміна І. Поняття житлового приміщення [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 17.

      27 Фаршатов І.А. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) [Текст] - М., Городець. 2006. - С. 215.

      28 Седугін П.І. Указ. соч. - С. 47.

      29 СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

      30 СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.

      31 Про введення в дію СанПіН 2.2.1/2.1.1.1278-03 (разом з «Санітарними правилами і нормами« Гігієнічні вимоги до природного, штучного і суміщеного освітлення житлових і громадських будівель. СанПіН 2.2.1/2.1.1.1278-03) [ Текст]: [Постанова Головного державного санітарного лікаря РФ № 34 від 8 квітня 2003 р.] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 31. - С. 22.

      32 СЗ РФ. - 2006. - № 5. - Ст. 546.

      33 СЗ РФ. - 2002. - № 52 (частина 1). - Ст. 5140.

      34 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.

      35 СЗ РФ. - 1994. - № 35. - Ст. 3649.

      36 Російська газета. - 2003. - № 214.

      37 Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення [Текст] / / Нотаріус. - 2008. - № 2. - С. 13.

      38 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2005. -С. 18.

      39 Корнілова Н.В. Житлове приміщення: поняття, ознаки та види [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 3. - С.17.

      40 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації із зразками правових документів (поглавний) [Текст] / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М., Видавництво Тихомирова М.Ю. 2007. - С. 148.

      41 Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний). [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2005. - С. 98.

      42 Крашенинников П.В. Житлове право. Видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 19.

      43 Соціальне законодавство: науково-практичний посібник [Текст] / Відп. ред. Тихомиров Ю.А., Зенков В.М. - М., Контракт. 2005. - С. 261.

      44 Цивільне право: Підручник: У 2 т. Т. II. Напівтім 1. [Текст] / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. Видання друге, перероблене і доповнене. - М, Волтерс Клувер. 2004. - С. 460, 462.

      45 Цивільне право. Підручник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 255-256.

      46 Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2005. - С. 142.

      47 Цивільне законодавство Ізраїлю [Текст] / Наук. ред. Лівшиць Н.Е. - СПб., Юридичний центр Прес. 2003. - С. 132-207.

      48 Глазов В.В. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ (постатейний) (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2007. - С. 56.

      49 СЗ РФ. - 2005. - № 36. - Ст. 3706.

      50 Сьоміна Т. Обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму [Текст] / / Законність. - 2006. - № 11. - С. 21.

      51 Яригіна А.В. Операції з житловими приміщеннями [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 7. - С. 17.

      52 Визначення Верховного суду Російської Федерації від 06 лютого 2007 року по справі № 81-Впр07-3 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 6. - С. 24.

      53 Грудцине Л.Ю. Укладення, зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення [Текст] / / Адвокат. - 2007. - № 1. - С. 18.

      54 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) (видання друге, виправлене, доповнене) [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2007. - С. 212.

      55 Кущенко В.В. Зміна спрямованості при закріпленні та захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 9. - С. 23.

      56 Гетьман Є.С. Обмін жилими приміщеннями: правова природа, тенденції розвитку законодавства. Проблеми цивільного, сімейного та житлового законодавства: Збірник статей. [Текст] / Відп. ред. Літовкін В.М. - М., Городець. 2005. - С. 78.

      57 Про затвердження Типового договору соціального найму житлового приміщення [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 315 від 21 травня 2005 р.] / / СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.

      58 Бюлетень Верховного Суду ЗС РФ. - 2005. - № 8. - С. 32.

      59 Потяркін Д. Заміна житлового приміщення [Текст] / / Законність. - 2005. - № 7. - С. 24.

      60 Седугін П.І. Житлове право. [Текст] - М. Норма. 2006. - С. 108.

      61 Нечецька М.А. Обмін жилих приміщень у державних будинках і в будинках ЖБК. [Текст] - Саратов. Вид-во Харківського ун-ту. 1978. - С. 8.

      62 Крашенинников П.В. Житлове право (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації) [Текст] - М. Статут. 2005. - С. 246.

      63 Гонгало Б.М. Підстави зміни житлових правовідносин. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Свердловськ. 1984. - С. 16.

      64 Яковлєв В.Ф. Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік і режим правового регулювання житлових відносин [Текст] / / Основи радянського житлового законодавства. - Свердловськ. УрГУ. 1981. - С. 37-38.

      65 Грудцине Л.Ю. Укладення, зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення [Текст] / / Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 27; Конякіна Т.М. Обмін житлових приміщень [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 5. - С. 28; Цивільне право: підручник. У 3 т. Т. 2. [Текст] / Відп. ред. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. - М. Проспект. 2007. - С. 294; Коментар до житлового законодавства Російської Федерації. - 8-е изд., Испр. [Текст] / Відп. ред. Ісаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - С. 108.

      66 Коментар до житлового законодавства Російської Федерації. - 8-е изд., Испр. [Текст] / Відп. ред. Ісаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - С. 108.

      67 Відомості СНР і ЗС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

      68 Коментар до житлового законодавства Російської Федерації. - 8-е изд., Испр. [Текст] / Відп. ред. Ісаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - С. 108.

      69 Радянська юстиція. - 1967. - № 6. - С. 12.

      70 Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 15.

      71 Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) [Текст] - М. Юрайт-Издат. 2005. - С. 265.

      72 Збірник Постанов Пленуму Верховного Суду РФ 1961-1993 - М. Юридична література. 1994. - С. 65.

      73 Бюлетень Верховного Суду СРСР. - 1984. - № 1. - С. 33.

      74 Збірник Постанов Пленуму Верховного Суду РФ 1961-1993 - М. Юридична література. 1994. - С. 65.

      75 Бюлетень Верховного Суду РРФСР. - 1987. - № 6. - С. 6.

      76 Відомче додаток до "Російській газеті" - 1996. - 28 вересня; Грушева Є., Стриженко Г. Новий житловий кодекс [Текст] / / Законність. - 2005. - № 5. - С. 28.

      77 Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] / За заг. ред. Федосєєва Н.В. - М. Консалтбанкір. 2006. - С. 186.

      78 Мозимова Є.М. Який закон необхідно застосовувати до Житловим відносинам, щоб правомірно захистити права громадян? [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 1. - С. 26.

      79 Грудцине Л.Ю. Відповіді на питання, що стосуються порядку та умов надання житла за договором соціального найму, обміну житла, статусу тимчасових мешканців [Текст] / / Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 26.

      80 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М. Юрайт. 2006. - С. 98.

      81 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., МАУП. 2007. - С. 178.

      82 Гришаєв С.П. Договір міни нерухомого майна [Текст] / / Юрист. - 2005. - № 11. - С. 19.

      83 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями: коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування (видання п'яте, перероблене і доповнене) [Текст] - М. Статут. 2005. - С. 217.

      84 Цивільне право. Том II. Напівтім 1 [Текст] / Под ред. доктора юридич. наук, проф. Суханова Є.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - С. 249.

      85 Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1999. - № 8. - С. 17.

      86 Аполлонов А., Страунінг Е. Спори, що випливають з відносин міни та бартеру [Текст] / / Закон. - 2008. - № 2. - С. 15.

      87 Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С.14.

      88 Гришаєв С.П. Договір міни нерухомого майна [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2007. - № 3. - С. 23.

      89 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 43.

      90 СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

      91 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 22.

      92 Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 189-ФЗ, від 29 грудня 2004 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 15.

      93 Конякіна Т.М. Обмін житлових приміщень [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 5. - С. 16.

      94 Витяг з ухвали Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 23 травня 2007 року у справі № 78-В07пр-9 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 7. - С. 30.

      95 Белявський І. Обмін жилими приміщеннями [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 2. - С. 19.

      96 Витяг з визначення Президії Самарського обласного суду № 07-06/06 від 04.03.07г. / / Судова практика. Самара. - 2007. - № 2. - С. 6.

      97 Бойцов Г.В., Долгова М.М. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] - М., ГроссМедіа. 2006. - С. 183.

  • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    432.6кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Приватизація житлових приміщень
    Договір найму житлових приміщень
    Поняття та ознаки житлових приміщень
    Купівля-продаж житлових приміщень
    Виселення громадян з житлових приміщень
    Поняття і види житлових приміщень
    Купівля продаж житлових приміщень
    Підстави приватизації житлових приміщень
    Договір оренди та найму житлових приміщень
    © Усі права захищені
    написати до нас
    Рейтинг@Mail.ru