Економіка нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Анотація
Хмаров Ю.А.; Курсова робота з курсу «Економіка нерухомості» -
Челябінськ: ЮУрГУ, ФЕіП - 2008, 28 стор Бібліографія літератури - 5 найменувань.
У даній роботі наводитися оцінка витратним, ринковим і прибутковим підходами до оцінки вартості об'єкта нерухомості. В якості такого об'єкта виступає будівлі офісного типу, розташованого за адресою: м. Челябінськ, вулиця Свободи, будинок 12.
При визначенні розрахункових даних для виконання роботи до наведених у завданні даними додано число, що складається з четвертої і п'ятої за рахунком цифр номера залікової книжки - 85.

Введення
Ця курсова робота з дисципліни «Економіка нерухомості» містить характеристику оцінюваного об'єкта нерухомості, в нашому випадку - це будівля офісного типу ВАТ «Урал - сервіс», розташованого за адресою: м Челябінськ, вулиця Свободи, будинок 12. Також в ній описана коротка характеристика економічної ситуації ринку офісної нерухомості в місті Челябінську, розкрито деякі поняття, дано аналіз найкращого і найбільш ефективного використання даного об'єкта нерухомості. Дано обчислення за оцінку земельної ділянки та оцінку об'єкта витратним, ринковим, дохідним підходами.

Зміст:
1. Ділова ситуація
1.1. Коротка характеристика об'єкта оцінки
1.2. Мета оцінки
1.3. Коротка характеристика ринку нерухомості
1.4. Основні поняття, використовувані в роботі
1.5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта
1.6. Дата оцінки вартості об'єкта
2. Оцінка земельної ділянки
3. Оцінка об'єкта витратним підходом
3.1. Визначення повної відновної вартості будівлі
3.2. Визначення накопиченого зносу будівлі
3.3. Визначення залишкової вартості будівлі
3.4. Визначення загальної вартості оцінюваного об'єкта нерухомості
4. Оцінка об'єкта ринковим підходом
4.1. Характеристики порівнянних об'єктів аналогів
4.2. Корегування цін продажу порівнянних об'єктів аналогів
4.3. Визначення загальної вартості оцінюваного об'єкта нерухомості
5. Оцінка об'єкта дохідним підходом
5.1. Потенційний валовий дохід від оренди будівлі
5.2. Дійсний валовий дохід від оренди будівлі
5.3. Поточні операційні витрати з експлуатації будівлі, податок на прибуток і податок на майно
5.4. Чистий операційний дохід від оренди будівлі
5.5. Реальний грошовий потік
5.6. Коефіцієнт дисконтування
5.7. Дисконтований грошовий потік
5.8. Поточна вартість перепродажу будівлі (реверсія)
5.9. Поточна вартість будівлі
5.10.Стоімость об'єкта нерухомості
6. Узгодження результатів оцінки
Висновок
Бібліографія літератури

1. Ділова ситуація
1.1. Коротка характеристика об'єкта оцінки
1. Тип і призначення будівлі.
Тип оцінюваного об'єкта нерухомості: Будівля офісного типу.
Будинок являє собою 5-ти поверхова цегляна будівля, що має всі види благоустрою: обладнано ліфтами, системами гарячого і холодного водопостачання, каналізацією, центральним опаленням, вентиляцією, електропостачанням, протипожежним захистом. У будівлі є необхідна кількість телефонних ліній. На кожному поверсі розташовані офісні приміщення з одним загальним коридором. На першому поверсі міститься кафе. У будівлі є підвал, частина якого здається в оренду під складські цілі. Будівля введена в експлуатацію 7 років тому.
Нормативний термін експлуатації будівлі складає 100 років.
Будівельний об'єм будинку - 18 085 куб. м.
Корисна (орендна) площа будівлі - 3585 кв. м.
Корисна (орендна) площа підвалу - 685 кв. м.
Прямі витрати на будівництво даного типу будинку складають у поточних цінах 3985 руб. / 1 куб. м .
Коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від типового - 1, 40
Будівля має всі види зносу. У будівлі відсутня система охоронної сигналізації, що не відповідає сучасним вимогам до офісних будівель. Вартість пристрою такої системи становить 120,0% від повної відновної вартості системи телефонізації будинку.
Нещодавно найближчі до будівлі житлові будинки поставлені на реконструкцію та капітальний ремонт, що ускладнює під'їзд до будівлі. Пов'язаний з цим зовнішній знос складає 0,25% від повної відновної вартості будівлі.
2. Поточне використання будівлі;
Будівля здається в оренду. Ставка орендної плати за 1 кв. м . корисної площі будівлі становить 385 руб. в місяць. Ставка орендної плати за 1 кв. м . площі підвалу складає 216 руб. в місяць. Розташоване на 1-му поверсі будівлі кафе приносить чистий операційний дохід у розмірі 40085 крб. в місяць.
Для подальшого використання будівлі передбачається виконати ремонт приміщень. Кошторисна вартість ремонту приміщень в поточних цінах становить 2485 тис. руб. Термін виконання ремонтних робіт - 3 місяці. У цей період будівля закривається на ремонт. Його експлуатація в цей період доходів не приносить і поточних витрат не вимагає. Після ремонту приміщення буде здаватися в оренду. Типовий період комерційного використання будівлі після ремонту за даними ринку оренди нежитлових приміщень складає 5 років. Очікується, що в перший рік буде здано в оренду 60,0% площ, в другій - 85,0%, третього 100,0%; у четвертий і п'ятий роки незайнятих площ не буде.
Поточні витрати з експлуатації будівлі складуть:
- Основна і додаткова заробітна плата персоналу (фонд оплати праці-ФОП) - 60 000 руб. на місяць;
- Відрахування на соціальні потреби персоналу (єдиний соціальний податок) - 27,4% від ФОП;
- Оплата комунальних послуг - 70 руб. на місяць на 1 кв. м . корисної площі будівлі;
- Інші витрати - 45 руб. на місяць на 1 кв. м . корисної площі будівлі;
- Податок на прибуток у розмірі 24,0%;
- Податок на майно в розмірі 1,0% від залишкової вартості будівлі.
Річна норма амортизаційних відрахувань на повне відновлення будівлі
становить 1,0% від його повної відновної вартості.
Аналіз ринку показує, що, починаючи з другого року після ремонту будівлі, доходи і витрати будуть щорічно рости, в тому числі:
- Орендна плата - на 10,0%;
- Чистий дохід від кафе - на 15,0%;
- Заробітна плата персоналу - на 5,0%;
- Комунальні та інші витрати - на 7,5%.
Ставка дисконтування за даними фінансового ринку визначена на рівні 19,0% - для першого року комерційного використання будівлі; 22,0% - для другого року; 24,0% - для третього року; 25,0% - для четвертого і для п'ятого року .
3. Опис місця розташування об'єкта, включаючи опис земельної ділянки, на якому будівля знаходиться:
Будівля розташована в центральній частині міста Челябінськ за адресою: вулиця Свободи, будинок 12, на ділянці землі площею 1066кв.м. з рівним рельєфом. До ділянки підходить дорога з твердим покриттям. Є легкий доступ до центральних магістралях міста. Ставка земельного податку для даної ділянки складає 70 руб. за 1 кв.м.
4. Опис прав власності на об'єкт. Власники нерухомості: Будівля: ВАТ "Урал-сервіс". Земля: Держава. Повне право власності на будівлю з правом довгостроковій (50 років) оренди землі.
1.2. Мета оцінки
Метою оцінки є визначення ринкової вартості повного права власності на об'єкт нерухомості і права довгострокової оренди земельної ділянки під ним для подальшого продажу об'єкта.
1.3. Коротка характеристика ринку нерухомості
В даний час ринок офісних приміщень в бізнес-центрах м. Челябінська переживає період активного росту.
В основній своїй масі ринок оренди в окремо стоячих будинках представлений приміщеннями науково-дослідних інститутів або супутніх виробництва капітальних будівель (адміністративних, адміністративно-господарських), виведених на ринок офісної нерухомості без належного перепрофілювання та глибокої реконструкції. Рівень обробки такого роду офісних приміщень, як правило, залишає бажати кращого, у ряді випадків ремонт проводиться за рахунок орендарів. Переважаючими, в даному випадку, є пропозиції з боку організацій, що мають фінансові труднощі і намагаються їх вирішити за рахунок здачі в оренду тимчасово вільних площ.
Даний джерело пропозиції офісних приміщень є найбільш ємним, такі адміністративні будівлі неможливо віднести до професійно обладнаним бізнес-центрам, що спеціалізується на здачі в оренду якісних офісних приміщень.
Другим, більш якісним джерелом пропозиції в оренду офісних приміщень в м. Челябінську, є реконструйовані і перепрофільовані будівлі, раніше неофісного призначення: колишні житлові будівлі, адміністративні будівлі і гуртожитки. Власники таких об'єктів постаралися максимально пристосувати дані об'єкти під здачу в оренду офісних приміщень з мінімальним рівнем інвестицій у них. Рівень обробки офісних приміщень в офісних будівлях даної категорії вище в порівнянні з першою групою і варіюється від звичайного «радянського ремонту» до рівня середнього і нижче середнього «євроремонту».
Третім джерелом пропозиції офісних приміщень є спеціалізовані офісні центри, введені в експлуатацію за останні кілька років. Для цього галузь характеризується найбільш якісне на ринку пропозиція офісних приміщень. Як правило, це вдало розташовані будівлі в центральній частині міста з хорошим рівнем обробки: якісний «євроремонт», організація деяких супутніх послуг орендарям. До даного джерела пропозиції також відносяться нововведені багатофункціональні торгово-офісні комплекси, в яких офісні приміщення займають верхні поверхи. Рівень орендних ставок на офісні приміщення перерахованих вище об'єктів максимальний на ринку.
У західному розумінні професійних керуючих компаній на ринку офісної нерухомості м. Челябінська немає. Поява на ринку якісних бізнес-центрів надає імпульс до формування ринку професійних послуг з управління офісними будівлями.
У 2007 році інвестори і забудовники оцінюють м. Челябінськ як місто, інвестиційно-привабливий для інвестицій у комерційну нерухомість. Попит на ринку офісної нерухомості в цей час незадоволений і буде рости. Поки що спостерігається дефіцит якісної пропозиції.
В даний час, в Челябінську налічується 45 будівель бізнес - центрів площею від 1 000 кв.м з якісними офісними приміщеннями класів «А», «В» і «С».
На ринку оренди бізнес - центрів міста переважають бізнес - центри класу «С».
У загальному обсязі ринку на частку бізнес - центрів класу «А» припадає 5% офісних площ, на частку класу «В» - 20,6%, на частку бізнес - центрів класу «С» -74,4%. Таким чином, загальна частка високоякісних площ - у бізнес - центрах класів «А» і «В» - становить 25,6% від загального обсягу пропозиції на ринку '.
Відповідно до оцінок проектів будівництва офісних, торговельно-офісних, офісно - готельних центрів у 2008 р ., В м. Челябінську очікується збільшення обсягу пропозиції на ринку офісних приміщень. Прогнозований приріст ринку до кінця 2008 р . по відношенню до 2007 р . складе 7,7%.
Рівень орендних ставок і вартості продажу офісних площ в бізнес центрах м. Челябінська на даному етапі розвитку ринку визначається, в основному, місцем розташування об'єкта, його приналежністю до історичного центру міста, близькістю відомчих будинків і будинків адміністрації міста і області, розташуванням на високошвидкісних магістралях, які мають зручну транспортну доступність до історичного центру міста.
Орендні ставки в бізнес - центрах міста по класах в 1 півріччі 2007 р . складають (за винятком випадаючих значень, без ПДВ і КУ):
· Класу «А» - 1135 руб. / кв.м / міс. - 1200 руб. / кв.м / міс.;
· Клас "В" - 700 руб. / кв.м / міс. - 950 руб. / кв.м / міс.;
· Клас "С" - 550 руб. / кв.м / міс. - 800 руб. / кв.м / міс.;
На думку експертів локального ринку нерухомості, а також згідно з результатами досліджень фахівців компанії LCMC, найбільший попит в даний час зосереджений в сегментах класу «В», що багато в чому пояснюється відсутністю необхідної кількості якісних площ.
На сьогоднішній день можна відзначити заповнюваність практично всіх діючих бізнес - центрів на рівні 98 - 100%, що характеризує високий попит на офісні приміщення в бізнес - центрах. До рівня 98-100% не дотягують лише ті бізнес - центри, які знаходяться у віддалених районах Челябінська.
Найбільший попит за площею орендованих офісних-приміщень в бізнес центрах м. Челябінська припадає на приміщення до 100 кв. м . (За різними оцінками, близько 61%). Частка в загальній структурі попиту на більш великі приміщення, площею від 100 до 500 кв.м, становить близько 30%, від 500 до 1000 - 5%. Частка попиту на офісні приміщення площею понад 1000 кв.м складає приблизно 9%. Середня площа орендованих офісних приміщень, становить близько 100 кв.м.
Джерело LCMC: London Consulting & Management Company,
1.4. Основні поняття, використовувані в роботі
1. Під ринковою вартістю розуміють найбільш ймовірну ціну продажу об'єкта нерухомості на відкритому ринку в умовах конкуренції при дотриманні всіх умов, притаманних справедливою угодою, а також при тому, що покупець і продавець діють розумно, зі знанням справи, а на ціну угоди не впливають сторонні фактори.
2. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості, вимагає при оцінці розглянути всі можливі варіанти використання і серед них вибрати той, який забезпечує максимальну вартість нерухомості на дату оцінки. Під можливими маються на увазі фізично здійсненні, юридично правомочні, фінансово забезпечені, а серед них економічно найбільш ефективні.
3. У теорії оцінки приносить дохід нерухомості відомо три основні підходи до оцінки, на базі яких будуються конкретні методи оцінки нерухомості: витратний підхід, дохідний підхід, ринковий підхід (порівняльний підхід).
Витратний підхід, заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво об'єкта (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості.
Прибутковий метод, що дозволяє отримати оцінку вартості об'єкта з умови очікуваних покупцем (інвестором) доходів (прямих - прибуток, і непрямих - економія на податках).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікуються, принесуть експлуатація і можлива продаж у подальшому нерухомого майна
Ринковий - підхід, заснований на аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів нерухомості і порівнянні їх з оцінюваним об'єктом і внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними об'єктами і оцінюваним об'єктом.
Правильний вибір підходу до оцінки конкретного об'єкта нерухомості є запорукою адекватної оцінки. При розвиненому ринку і інформаційній інфраструктурі всі три підходи теоретично повинні давати однакову оцінку вартості нерухомості. Однак така ситуація - досить рідкісне явище. Це пов'язано з тим, що ринок нерухомості є недосконалим ринком.
1.5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта
Найкращим і найбільш ефективним використанням для даного об'єкта є продовження поточного використання. Це пояснюється місцем розташування і станом об'єкта.

1.6. Дата оцінки вартості об'єкта
Квітень 2008 року.

2. Оцінка земельної ділянки
Вартість земельної ділянки визначається на основі нормативної ціни землі, яка приймається в розмірі 95-кратної ставки земельного податку на одиницю площі земельної ділянки за формулою:
V L = 95 * T L * S L (1)
де: V L - вартість земельної ділянки, тис. руб.;
T L - ставка земельного податку, руб. / Кв. м.;
S L - площа земельної ділянки, кв. м.
Площа земельної ділянки 1066 кв.м.
Ставка земельного податку для даної ділянки складає 70 руб. за 1 кв.м. Отримаємо: V L = 95 * 70 руб. / Кв.м. * 1 069 кв. м . = 7 088 900руб = 7 088,90 тис. руб.

3. Оцінка об'єкта витратним підходом
3.1. Визначення повної відновної вартості будівлі
Повна відновна вартість будівлі V R визначається за формулою
V R = C D + Ci + P (2)
де: Со - прямі витрати, тис. руб.;
З i - непрямі витрати, тис. руб.;
Р - підприємницький прибуток забудовника, тис. руб.
Прямі витрати розраховуються за формулою:
                             (3)
де: - Прямі витрати на 1 куб. м . будівельного об'єму типового проекту аналогічного будинку в поточних цінах, тис. крб.;
- Будівельний об'єм оцінюваного будинку, куб. м.;
К - коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від об'єкта аналога.
Непрямі витрати З i становлять 40% від прямих витрат.
Підприємницька прибуток забудовника Р розраховується на основі статистичних даних про рентабельність аналогічних інвестиції в галузі. В даний час будівельні проекти є досить рентабельним бізнесом і приносять 30,0 - 40,0% доходу на вкладений капітал. У зв'язку з цим відсоток підприємницької прибутку приймаємо рівним 35,0% від суми прямих і непрямих витрат.
Таким чином, отримаємо:
Будівельний об'єм будинку - 18 085 куб. м.
Прямі витрати на будівництво даного типу будинку складають у поточних цінах 3985 руб. / 1 куб. м.;
Коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від типового - 1, 40
Прямі витрати:
C D = 3 985 руб. / Куб. м. * 18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896 215 руб. = 100 896,21 тис. руб.
Непрямі витрати:
З i = 40% * C D = 40% * 100 896,21 тис.руб. = 40 358,50 тис.руб.
Підприємницька прибуток забудовника:
Р = 35,0% * (З i + C D) = 35,0% * (40 358,50 тис. руб. + 100 896,21 тис. грн.) = 49 439,14 тис.руб.
Повна відновна вартість будівлі:
V R = 100 896,21 тис. руб. + 40 358,50 тис.руб. + 49 439,14 тис.руб. = 190693,85 тис.руб.
3.2. Визначення накопиченого зносу будівлі.
Накопичений знос будівлі D визначається за формулою:
D = D P + D F + DE (4)
де: Dp - фізичний знос будівлі, тис. руб.;
D F - функціональний знос будівлі, тис. руб.;
D E - зовнішній знос будівлі, тис. руб.
Для визначення фізичного зносу визначається відновна вартість конструктивних елементів будівлі, а потім розраховується їх знос методом строку життя. Результати розрахунків наведено в таблиці 1.
Далі, у відповідності з вихідними даними, визначаються функціональний і зовнішній знос.
У будівлі відсутня система охоронної сигналізації, що не відповідає сучасним вимогам до офісних будівель. Вартість пристрою такої системи становить 120,0% від повної відновної вартості системи телефонізації будинку.
D F = 120,0% * 3 791,71 тис. руб. = 4 550,04 тис. руб.
Оскільки найближчі до будівлі житлові будинки поставлені на реконструкцію та капітальний ремонт, що ускладнює під'їзд до будівлі. Пов'язаний з цим зовнішній знос складає 0,25% від повної відновної вартості будівлі.
D E = 0,25% * 189 585,25 тис.руб. = 473,96 тис. руб.
Накопичений знос будівлі:
D = 26030,05 тис. крб. + 4 550,04 тис. руб. + 473,96 тис. руб. = 31054,05 тис. крб.
3.3. Визначення залишкової вартості будівлі
Залишкова вартість будівлі V rem визначається шляхом вирахування з повної відновної вартості будівлі величини накопиченого його зносу:
V rem = V R - D (5)
V rem = 189 585,25 тис.руб. -31054,05 Тис. руб. = 158531,20 тис. руб.

Таблиця 1. Розрахунок фізичного зносу оцінюваного будинку
Найменування
конструктивних елементів
будівлі
Частка в відновлювальної вартості всього будинку,%
Відновлювальна
вартість елемента, тис.
руб.
Фактичний термін експлуатації, років
Нормативний термін експлуатації, років
Коефіцієнт зносу (гр.4/гр.5)
Сума зносу, тис. руб. (Гр.З * гр.6)
1
2
3
4
5
6
7
Фундамент
7
13270,96
7
100
0,07
928,97
Зовнішні стіни
16
30333,64
7
100
0,07
2123,35
Перекриття
14
26541,93
7
100
0,07
1857,94
Покрівля
8
15166,82
7
50
0,14
2123,35
Перегородки
8
15166,82
7
80
0,09
1365,01
Внутрішнє оздоблення
6
11375,12
2
5
0,4
4550,05
Зовнішнє оздоблення
3
5687,56
7
30
0,23
1308,14
Система
водопостачання і каналізації
10
18958,53
7
50
0,14
2654,19
Система електропостачання
7
13270,97
7
40
0,18
2388,77
Система опалення
9
17062,67
7
50
0,14
2388,77
Система вентиляції
2
3791,71
7
40
0,18
682,51
Система пожежогасіння
3
5687,55
7
50
0,14
796,26
Система телефонізації
2
3791,71
7
40
0,18
682,51
Ліфти
5
9479,26
7
30
0,23
2180,23
Всього
100
189 585,25
7
26030,05
3.4. Визначення загальної вартості оцінюваного об'єкта нерухомості
Загальна вартість оцінюваного об'єкта нерухомості витратним підходом V з a визначається як сума залишкової вартості будівлі та вартості земельної ділянки, розрахованої за формулою (1)
V ca = V rem + V L (6)
V CA = 158531,20 тис. руб. + 7088,90 тис. руб. = 165620,10 тис. руб.

4. Оцінка об'єкта ринковим підходом
4.1. Характеристики порівнянних об'єктів аналогів
Для розрахунку вартості об'єкта з порівняльного підходу вибрані 4 порівнянних з оцінюваним об'єкта - А, Б, В, Г. Ціни об'єктів, корисна площа, час продажу, місце розташування й стан наведені в таблиці 2.
Таблиця 2. Характеристики порівнянних об'єктів аналогів
Показники
Порівнянні об'єкти
А
Б
У
Г
Ціна продажу, тис. руб.
47250
19820
35960
21730
Корисна площа будинку, кв. м.
3566
2066
3266
1866
Час продажу, місяці
3
3
1
1
Місце розташування об'єкта (гірше, краще, аналог)
аналог
гірше
гірше
гірше
Стан об'єкта (гірше, краще, аналог)
краще
аналог
аналог
краще
4.2. Корегування цін продажу порівнянних об'єктів аналогів
Ціни продажу порівнянних об'єктів аналогів піддаються коректуванню, так як вони відрізняються за своїми характеристиками від оцінюваного об'єкта. В якості одиниці порівняння об'єктів приймається 1 кв. м . корисної площі будівлі.
Корегування цін продажу порівнянних об'єктів в розрахунку на 1 кв. м . корисної площі здійснюється послідовно по кожному з чинників, що враховуються (час продажу, місце розташування й стан об'єкта). Для цього вибираються два об'єкти, що відрізняються по даному фактору і які мають схожі інші характеристики. Різниця в цінах вибраної пари об'єктів є абсолютною величиною коригування по даному фактору. На цю величину ціна кожного об'єкта або збільшується, або зменшується залежно від того, гірше або краще зіставляється об'єкт з даного фактору в порівнянні з оцінюваним.
1. Коригування за часом продажів:
Для коригування по часу продажу розраховується зростання ціни за 1 місяць, а потім визначаються ціни продажу порівнянних об'єктів на дату оцінки.
Для визначення величини коригування вибираємо пару зіставних об'єктів: об'єкт Б та В: 11,01 - 9,59 = 1,42
Тобто за два місяці ціна продажу 1 м нерухомості даного типу зросла на 1,42. Звідси зростання ціна за 1 місяць становитиме: 1,42 / 2 = 0,71.
Проведемо коректування ціни продажу 1 м :
по об'єкту А: 0,71 * (4 міс. - 1 міс.) = 2,13 тис. руб. / м;
по об'єкту Б: 0,71 * (4 міс. - 1 міс.) = 2,13 тис. руб. / м;
по об'єкту У: 0,71 * (4 міс. - 3 міс.) = 0,71 тис. руб. / м;
по об'єкту Г: 0,71 * (4 міс. - 3 міс.) = 0,71 тис. руб. / м;
2. Коригування за місцем розташування:
Для визначення величини коригування вибираємо пару зіставних об'єктів: об'єкт А і Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тис. руб. / М;
3. Коригування за станом об'єкта:
Для визначення величини коригування вибираємо пару зіставних об'єктів: об'єкт Г і Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тис. руб. / М;
Результати розрахунків наводяться в таблиці 3.

Таблиця 3. Характеристика об'єктів аналогів

Показники
Порівнянні об'єкти
А
Б
У
Г
Ціна продажу в розрахунку на 1 кв. м . корисної площі будівлі, тис. руб.
13,25
9,59
11,01
11,64
Величина коригування за часом продажів
+2,13
+2,13
+0,71
+0,71
Скоригований за часом продажу ціна
15,38
11,71
11,72
12,35
Величина коригування за місцеположенням
0
+3,03
+3,03
+3,03
Скоригований за місцем розташування ціна
15,38
14,74
14,75
15,38
Величина коригування за станом об'єкта
-0,64
0
-0,01
-0,64
Скоригований за всіма показниками ціна
14,74
14,74
14,74
14,74
У результаті розрахунків отримана скоригована за всіма показниками ціна продажу порівнянних об'єктів в розрахунку на 1кв.м. корисної площі, яка приймається як вартості 1 кв. м . корисної площі оцінюваного об'єкта: 14,74 тис. руб. / м;
Вартість оцінюваного будинку V B визначається за формулою
V B = Р с * S B, (7)
де: Рс - вартість 1 кв. м . корисної площі оцінюваного будинку, тис. руб.;
S B - корисна (орендна) площа оцінюваного будинку (без урахування що здається в оренду площі підвалу), кв.м.
Отримаємо: V B = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тис. руб.
4.3. Визначення загальної вартості оцінюваного об'єкта нерухомості
Вартість всього оцінюваного об'єкта нерухомості порівняльним підходом методом парних продажів Vsc визначається шляхом підсумовування вартості будівлі Vb і вартості земельної ділянки Vl, яка визначена раніше за формулою (1).
V sc = V B + V L (8)
Отримаємо: V sc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тис. руб.
5. Оцінка об'єкта дохідним підходом
Для визначення вартості об'єкта дохідним підходом методом дисконтування грошових потоків прогнозуються доходи одержувані і витрати здійснюються під час експлуатації об'єкта за весь період комерційного використання будівлі.
Розрахунки проводяться за наведеними далі формулами для кожного аналізованого року і наводяться в таблиці 5.
5.1. Потенційний валовий дохід від оренди будівлі
Потенційний валовий дохід від оренди будівлі PGI визначається за формулою
PGI = (r B * S B + r b * S b) * m, (9)
де:
р в - орендна плата за 1 кв. м . корисної площі будівлі в місяць, тис. руб.; S b - корисна площа будівлі, кв. м.;
r b - орендна плата за 1 кв. м . корисної площі підвалу місяць, тис. руб.; S b - Корисна площа підвалу, кв.м.;
m - кількість місяців отримання орендної плати в році, що аналізується.
При цьому враховуємо щорічне підвищення орендної плати на 10,0%
PGI 1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тис. крб.
PGI 2 = ((402,6 / 1000) * 3516 + (237,6 / 1000) * 666) * 12 = 18905,50 тис. крб.
PGI 3 = ((442,86 / 1000) * 3516 + (261,36 / 1000) * 666) * 12 = 20773,80 тис. крб.
PGI 4 = ((487,15 / 1000) * 3516 + (287,50 / 1000) * 666) * 12 = 22851,60 тис. крб.
PGI 5 = ((535,87 / 1000) * 3516 + (316,25 / 1000) * 666) * 12 = 25136,88 тис. руб.

5.2. Дійсний валовий дохід від оренди будівлі
Дійсний валовий дохід від оренди приміщень будівлі EGI визначається за формулою
EGI = PGI * k, (10)
де: к - коефіцієнт заповнюваності будівлі (частка зданих в оренду площ).
EGI 1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тис. руб.
EGI 2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тис. крб.
EGI 3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тис. крб.
EGI 4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тис. крб.
EGI 5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тис. крб.
5.3. Поточні операційні витрати з експлуатації будівлі, податок на прибуток і податок на майно
Поточні операційні витрати ШОЕ з експлуатації будівлі визначаються шляхом підсумовування:
- Фонду оплати праці персоналу (при цьому враховуємо щорічне підвищення на 5,0%);
- Відрахувань на соціальні потреби персоналу (єдиного соціального податку);
- Платежів за комунальні послуги (при цьому враховуємо щорічне підвищення на 7,5%);
- Інших витрат (при цьому враховуємо щорічне підвищення на 7,5%);
- Амортизаційних відрахувань на повне відновлення будівлі.
При розрахунку загальної суми платежів за комунальні послуги та інших витрат корисна площа підвалу не враховується.
Поточні операційні витрати з експлуатації будівлі під час проведення його ремонту не нараховуються.
ШОЕ 1 = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тис. руб.
ШОЕ 2 = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тис. руб.
ШОЕ 3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тис. руб.
ШОЕ 4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тис. руб.
ШОЕ 5 = 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тис. руб.
Залишкова вартість будівлі у кожному прогнозованому році, починаючи з другого розраховується за формулою
  (11)
де: - Залишкова вартість будівлі в попередньому році тис. крб.;
- Амортизаційні відрахування на повне відновлення будівлі в прогнозованому році, тис. руб.
Залишкова вартість будівлі в першому прогнозованому році приймається рівною залишкової вартості будівлі, розрахованої раніше за формулою (5).
= 158531,20 тис. руб.
= 158531,20 - 1895,85 = 156635,35 тис. руб.
= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тис. руб.
= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тис. руб.
= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тис. руб.
Податок на майно NI визначається в розмірі 1,0% від залишкової вартості будівлі в кожному прогнозованому році
(12)
NI 1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тис. руб.
NI 2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тис. руб.
NI 3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тис. руб.
NI 4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тис. руб.
NI 5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тис. руб.
Податок на прибуток NU визначається за формулою:
(13)
NU 1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31) * 0,24 = 2,44 тис. руб.
NU 2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35) * 0,24 = 1543,53 тис. руб.
NU 3 = (20773,80 - 8511,21 - 1547,39) * 0,24 = 2571,65 тис. руб.
NU 4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43) * 0,24 = 2961,86 тис. руб.
NU 5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47) * 0,24 = 3393,67 тис. руб.
5.4. Чистий операційний дохід від оренди будівлі
Чистий операційний дохід від оренди приміщень будівлі NOI 3 визначається за формулою
NOI 3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)
NOI 3 = (7816,18 - 6220,71) - 1585,31 - 2,44 + 1895,85 = 1903,57 тис. руб.
NOI 3 = (16069,68-8071,96) -1566,35 - 1543,53 +1895,85 = 6783,69 тис. руб.
NOI 3 = (20773,80-8511,21) -1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тис. крб.
NOI 3 = (22851,60 -8982,10) - 1528,43 - 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тис. крб.
NOI 3 = (25387,88 -9487,10) -1509,47 -3393,67 +1895,85 = 12642,49 тис. крб.

5.5.Реальний грошовий потік
Реальний грошовий потік CF визначається як загальний чистий операційний дохід від оренди приміщень будівлі з урахуванням додаткового доходу від кафе
CF = NOI 3 + NOI K, (15)
де: NOI K - чистий операційний дохід від кафе, тис. руб.
CF 1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тис. руб.
CF 2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тис. руб.
CF 3 = 10039,40 + 635,85 = 10672,25 тис. крб.
CF 4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тис. крб.
CF 5 = 12642,49 + 840,91 = 13483,40 тис. крб.
5.6. Коефіцієнт дисконтування
Коефіцієнт дисконтування для n-го року експлуатації будівлі визначається за формулою:
(16)
де i k - ставка дисконтування в k-му році експлуатації будівлі.
k dnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84
k dn 2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69
k dn 3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55
k dn 4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44
k dn 5 = 0,44 * 1: (1 +0,25) = 0,35
5.7. Дисконтований грошовий потік
Дисконтований грошовий потік DCF для конкретного року визначається за формулою
DCF = CF * k dn (17)
DCF 1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тис. руб.
DCF 2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тис. руб.
DCF 3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тис. руб.
DCF 4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тис. руб.
DCF 5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тис. руб.
Σ DCF = 2265 +5062,25 +5869,74 +5282,77 +4719,19 = 23198,95 тис. крб.

5.8. Поточна вартість перепродажу будівлі (реверсія)
Поточна вартість перепродажу будівлі (реверсія) PV R визначається в кінці терміну його комерційного використання за формулою:

де:
  - Дисконтований грошовий потік останнього 5-го року;
R - коефіцієнт капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації для будівлі, визначається на основі вихідних даних по об'єктах, порівнянними з оцінюваним:
R = (Чистий операційний дохід від оренди / Ціну продажу)
Таблиця 4. Об'єкти-аналоги.
Показники
Об'єкти
А
Б
У
Г
Ціна продажу, тис. руб.
47250
19820
35960
21730
Чистий операційний дохід від оренди, тис. руб.
6960
5950
12200
6950
R = 0,28
PV R = 4719,19 / 0,28 = 16854,25 тис. крб.
5.9. Поточна вартість будівлі
Поточна вартість будівлі PV B визначається за формулою
, (19)
де: - Одноразові витрати (інвестиції) на ремонт приміщень будівлі, тис. руб.
PV B = - 2 466 тис. руб. + 23198,95 тис. крб. + 16854,25 тис. крб. = 37587,20 тис. крб.
Результати розрахунків представляють в таблиці 5.
5.10.Стоімость об'єкта нерухомості
Вартість об'єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків Vdi визначається за формулою
V DI = PV B + V L, (20)
Вартість земельної ділянки (V L) визначена раніше за формулою (1).
V DI = 37587,20 тис. крб. + 7088,90 тис. руб. = 44676,10 тис. крб.

Таблиця 5. Розрахунок вартості будівлі дохідним підходом
Найменування показників
Значення показників за роками
1 рік
2 рік
3 рік
4 рік
5 рік
Корисна площа будівлі, кв.м.
3516
3516
3516
3516
3516
Корисна площа підвалу, кв.м.
666
666
666
666
666
Ставка орендної плати за 1 кв.м. корисної площі будівлі в місяць, тис. руб.
0,37
0,41
0,45
0,49
0,54
Ставка орендної плати за 1 кв.м. корисної площі підвалу на місяць, руб.
0,22
0,24
0,26
0,29
0,32
Потенційний валовий дохід від оренди будівлі, тис.руб.
11708,28
17298,72
18986,40
20674,08
22783,68
Потенційний валовий дохід від оренди підвалу, тис.руб.
1318,68
1918,08
2077,92
2317,68
2557,44
Разом потенційний валовий дохід, тис. грн.
13026,96
19216,80
21064,32
22991,76
25341,12
Коефіцієнт заповнюваної
0,6
0,85
1
1
1
Дійсний валовий дохід тис.руб.
7816,18
16069,68
20773,80
22851,60
25136,88
Фонд оплати праці персоналу, тис.руб.
540,00
756,00
793,80
833,49
875,16
Відрахування на соціальні потреби персоналу, тис.руб.
145,80
204,12
214,33
225,04
236,29
Плата за комунальні послуги, тис.руб.
2215,08
3174,95
3413,07
3669,05
3944,23
Інші витрати, тис. грн.
1423,98
2041,04
2194,16
2358,67
2535,57
Амортизаційні відрахування на повне відновлення будівлі, тис. руб.
1895,85
1895,85
1895,85
1895,85
1895,85
Поточні операційні витрати з експлуатації будівлі, тис. руб.
6220,71
8071,96
8511,21
8982,10
9487,10
Залишкова вартість будівлі, тис.руб.
158531,20
156635,35
154739,50
152843,65
150947,800
Податок на майно, тис.руб.
1585,31
1566,35
1547,39
1528,43
1509,47
Податок на прибуток, тис. грн.
2,44
1543,53
2571,65
2961,86
3393,67
Чистий операційний дохід від оренди приміщень будівлі, тис.руб.
1903,57
6783,69
10039,40
11275,06
12642,49
Чистий операційний дохід від оренди приміщень кафе, тис. руб.
360,59
552,91
635,85
731,23
840,91
Реальний грошовий потік, тис. грн.
2264,16
7336,60
10672,25
12006,29
13483,40
Ставка дисконтування,% 1
19,0
22,0
24,0
25,0
25,0
Коефіцієнт дисконтування
0,84
0,69
0,55
0,44
0,35
Дисконтований грошовий потік, тис. грн.
2265
5062,25
5869,74
5282,77
4719,19
Витрати на ремонт будівлі (інвестиції), тис.руб.
2466
0
0
0
0
Поточна вартість перепродажу будівлі (реверсії), тис. руб.
16 854,25
Поточна вартість будівлі, тис. руб.
38 135,38
Вартість об'єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків, тис. руб.
44 676,10

6. Узгодження результатів оцінки
Проведемо аналіз отриманих трьома підходами значень вартості об'єкта нерухомості:
1. У витратному методі позитивним моментом є те, що результати розрахунку досить достовірні за будівельними витратами. Складно в цьому методі визначити знос, особливо зовнішній, який залежить від обсягу інформації та рівня знань оцінювача. Найбільш привабливий цей метод в тих випадках, коли виникає альтернатива нового будівництва. Витратний метод корисний для оцінки унікальних за своїм виглядом і призначенням об'єктів з невеликим фізичним зносом.
2. Перевага порівняльного методу в тому, що він оцінює реакцію продавців і покупців на сформованому ринку. Недолік його в тому, що не можна знайти два абсолютно однакових об'єкта нерухомості і немає впевненості в об'єктивності цін проведених угод. При оцінці доводитися вводити поправки, які знижують точність розрахунку. Цей метод прийнятний при великій кількості надійної інформації про продаж об'єктів-аналогів.
3. Перевага дохідного методу в тому, що він показує всі вигоди від володіння майном протягом певного періоду. Недолік у тому, що ці вигоди не гарантовані. Майбутні зміни можна визначити з великою часткою ймовірності, але не можна гарантувати. Метод прибутковості більш кращий для нерухомості, на яку продавці і покупці орієнтуються, як на комерційні об'єкти.
Середньозважене значення вартості об'єкта нерухомості V і приймається як його ринкової вартості.
(21)
де , , - Коефіцієнти значущості оцінок вартості об'єкта нерухомості, отримані витратним, порівняльним та дохідним підходом відповідно.
Отримаємо:
V = 0,2 * 165620,10 тис. руб. + 0,3 * 58914,74 тис. крб. + 0,5 * 44676,10 тис. крб. = 95 475,04 тис. руб.
Таким чином, ринкова вартість будівлі становить 95 475,04 тис. руб.

Висновок
У даній роботі представлена ​​оцінка об'єкта нерухомості трьома методами: витратним, ринковим і підхідним. Виконано всі необхідні розрахунки, в результаті яких була отримана ринкова вартість оцінюваного об'єкта нерухомості.
Дана робота розширила як теоретичні знання в області оціночної діяльності, так і практичні, які, безсумнівно, стануть в нагоді нам у нашій майбутньої професійної діяльності.

Бібліографія літератури
1. Сисоєв О.Е. Техніко-економічна оцінка будівель і споруд витратним методом: Навчальний посібник. - М.: изд-во Асоціації будівельних вузів, 2004. - 120с.
2. Кузін Н.Я. Ринковий підхід до оцінки будівель і споруд: Навчальний посібник - М: вид-во АСВ, 1998. - 214 с.
3. Д. В. Виноградов. Економіка нерухомості: Навчальний посібник - Владім. держ. ун-т; - Володимир, 2007. - 136 с.
4. Смагін В.М., Кисельова В.О. Економіка нерухомості: Підручник - Челябінськ, ЕКСМО, 2007
5. Http://www.lcmc.ru/reports/chelyabinsk be 2007 for site.pdf
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
218.3кб. | скачати


Схожі роботи:
Економіка нерухомості 5
Економіка нерухомості 6
Економіка нерухомості 3
Економіка нерухомості 4
Економіка нерухомості і її значення
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Ринок нерухомості 3
Договір нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru