Договір участі в пайовому будівництві

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ РФ
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ
ІВАНІВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
Юридичний факультет
Кафедра цивільного права, процесу і основ
підприємницької діяльності
ВИПУСКНА КВАЛІФІКАЦІЙНА РОБОТА
Договір пайового будівництва багатоквартирного будинку
Виконав:
студент 6 курсу заочного відділення
бюджетної форми навчання
Вандишев Ігор Валерійович
Науковий керівник:
д. ю. н., професор А.І. БІБІКА
Іваново - 2009

Зміст
Введення
Глава I. Правова природа договору участі в пайовому будівництві
§ 1. Загальна характеристика договору участі в пайовому будівництві
§ 2. Участь у пайовому будівництві як одна з форм фінансування будівництва об'єктів нерухомості
§ 3. Особливості правового регулювання відносин, пов'язаних з участю у пайовому будівництві
Глава II. Істотні умови та порядок укладення договору участі в пайовому будівництві житла
§ 1. Предмет договору
§ 2. Інші істотні умови договору
§ 3. Висновок і оформлення договору участі в пайовому будівництві житла
Глава III. Зміст зобов'язання з договору участі в пайовому будівництві житла
§ 1. Права, обов'язки та відповідальність забудовника
§ 2. Права, обов'язки і відповідальність учасника пайового будівництва
§ 3. Поступка прав вимог за договором
Висновок
Список використаної літератури

Введення

Актуальність теми дослідження. Житло має строго цільове призначення. Воно призначене строго для проживання громадян. Отже, правовідносини з приводу житлових приміщень мають визначені законом межі.
Рішення житлового питання - пріоритетне напрямків політики держави, а для більшості громадян - нездійсненна мрія. Одним з найпоширеніших способів вирішення цієї проблеми є участь громадян у будівництві житла шляхом його фінансування за рахунок власних коштів.
Регламентація угод з житловими приміщеннями міститься в актах цивільного законодавства. Разом з тим, в актах житлового законодавства є велика кількість норм, що регулюють ті чи інші договори (наприклад, договір найму житла, договір обміну або договір про участь у пайовому будівництві).
Для правильного застосування правових норм, які регулюють договори, в яких в якості об'єкта виступає житлове приміщення, необхідно проводити межу між цивільним і житловим законодавством. Цивільне законодавство регулює питання, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням житловими приміщеннями, лише тоді, коли житло є предметом економічного обороту. Відносини, пов'язані з використанням житла, його експлуатацією, і цілий ряд інших питань регулюються житловим законодавством. Не можна не відзначити ту обставину, що Конституція Російської Федерації відносить до різної компетенції цивільне законодавство, з одного боку, і житлове - з іншого.
Цивільне законодавство відповідно до ст.71 Конституції Російської Федерації відноситься до виключного відання Російської Федерації. Згідно ст.72 Федеральної Конституції житлове законодавство є спільною компетенцією Росії і її суб'єктів. [1] І тому відносини, про які говорилося вище, з експлуатації, користування та інші, можуть регулюватися як Російською Федерацією, так і її суб'єктів.
В умовах різкого переходу від системи централізованого державного фінансування житлового будівництва та зміни економічної ситуації, в країні неминуче повинні були з'явитися нові форми залучення коштів у будівництво. З початку 90-х це питання вирішилося використанням так званого договору пайової участі у будівництві. При цьому нова форма відносин мала поруч переваг у порівнянні з прямою купівлею житла на первинному і вторинному ринках - це:
поетапна оплата (у більшості випадків);
витрати на придбання житла за пайову участь, як правило, нижче ринкової вартості готового житла на 10-30%;
можливість врахування інтересів пайовика при плануванні житлового приміщення.
Для забудовника договір дольової участі в будівництві також представляє значний інтерес, оскільки дозволяє ефективно акумулювати кошти великої кількості інвесторів. Об'єднуючи різні за величиною вклади приватних осіб, забудовнику вдається сформувати достатні для будівництва фінансові активи. Цим і пояснюється практична поширеність даного договору.
Таким чином, пайова участь у будівництві вийшло на перший план у порівнянні з усіма іншими формами фінансування будівництва житла, такими, як довгострокове і короткострокове банківське кредитування, іпотечне кредитування і т.д. [2]
Однак, така зручна форма залучення грошових коштів у будівництво має ряд певних проблем. У першу чергу це недоліки законодавства, суперечності і прогалини в правових актах про пайову участь у будівництві, які породжують помилки і недоробки при укладанні відповідних договорів, що, у свою чергу, веде до значного збільшення арбітражних спорів у цій сфері господарської діяльності. Саме через нормативної неврегульованості цих відносин і виникає друга, основна, проблема - це проблема кваліфікації правової природи відносин дольової участі в будівництві.
Ступінь розробленості теми. Досліджувану тему розглядав ряд вчених. Найбільш помітними є роботи таких авторів, як: В.А. Зюзін, О.М. Корольов, С.А. Лушкін, К.О. Скловський, М. Александрова, Б.М. Кульчицький., В.А. Майфат та ін [3]
При написанні роботи було також використано цивільне законодавство: Федеральний закон від 30.12.2004 р. "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ" [4], Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ , Закон РФ від 07.02.1992 р. "Про захист прав споживачів" та ін
Для більш детального розгляду були використані нормативно-правові акти федеральних органів виконавчої влади (постанови уряду РФ, Накази Мін'юсту РФ), що регулюють різні питання у сфері пайового будівництва.
Цілі і завдання дослідження. Основна мета роботи - дослідити договір пайової участі у будівництві житла, його правову природу, особливості застосування в сфері цивільно-правових відносин, гідності і недоліки в галузі цивільно-правового регулювання, застосування договору як спосіб використання капіталу.
Для досягнення поставлених цілей і завдань необхідно:
1) визначити, що розуміється під договором участі в пайовому будівництві житла; виділити його основні ознаки; дати характеристику даного договору, визначити структуру відносин, пов'язаних із спільною будівництвом;
2) вивчити можливість застосування договору як форми використання капіталу для інвестування в будівництво;
3) проаналізувати особливості правового регулювання відносин, пов'язаних із спільною будівництвом.
Об'єктом даного дослідження є інститут дольової участі в будівництві в цілому. Безпосередньо предметом дослідження є договір участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків.
Методологічна основа роботи. При дослідженні даної проблеми застосовувалися такі методи:
метод порівняльного аналізу;
синтезу юридичних норм;
історичний метод;
формально - юридичний метод.
Історичний метод дозволяє проаналізувати еволюцію становлення досліджуваного правового інституту. Формально - юридичний метод дозволяє визначити юридичні поняття, виявити їх ознаки, тлумачити зміст правових приписів. За допомогою методу порівняльного аналізу проводилося порівняння досліджуваного інституту з іншими інститутами цивільного права.
Наукова новизна і практична значущість роботи полягає в теоретичній розробці проблем, пов'язаних з укладенням договору участі в пайовому будівництві, а також питань, що виникають при визначенні співвідношення прав, обов'язків та відповідальності сторін за договором участі в пайовому будівництві, та зроблених на цій основі пропозицій щодо вдосконалення чинного законодавства. Їх основу складають наступні висновки і пропозиції:
1) правовідносини в сфері участі в пайовому будівництві житлових будинків після їх фактичного виникнення не були врегульовані і кваліфікувалися по-різному до прийняття Федерального закону про участь в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації від 30.12 .2004 р (далі - Закон про пайове будівництво);
2) договір участі в пайовому будівництві містить умови, що не дозволяють регулювати правовідносини сторін за моделлю будь-якого іншого договору, відомого цивільного законодавства.
3) досліджуваний договір є консенcуальним, оплатним і взаємним (двостороннім);
4) Зміст зобов'язань за договором участі в пайовому будівництві регламентуються і гарантуються Законом про пайове будівництво
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, висновків та списку використаної літератури. У вступі обгрунтовується вибір і актуальність теми, ступінь розробки проблеми, цілі й завдання даної роботи. У першому розділі роботи розкривається правова природа договору про участь у пайовому будівництві житла; у другому розділі розглядаються проблеми юридичної кваліфікації договору про участь у пайовому будівництві житла; у третій аналізується зміст зобов'язань за договором про участь у пайовому будівництві житла. У заключній частині роботи викладаються основні висновки і позначаються невирішені проблеми.

Глава I. Правова природа договору участі в пайовому будівництві

§ 1. Загальна характеристика договору участі в пайовому будівництві

Безліч громадян вкладають кошти в будівництво багатоквартирних житлових будинків, в першу чергу, з метою подальшого придбання квартир у власність, але їх права в даний час нерідко порушуються. У практиці є випадки, коли внесені громадянами кошти на будівництво одного будинку направляються забудовниками на будівництво інших будинків, в результаті чого довільно змінюються об'єкти зобов'язань і порушуються терміни їх виконання. Іноді після закінчення будівництва замість передачі квартир забудовники повертають громадянам використані кошти, внесені на ранніх стадіях будівництва, а квартири реалізуються за більш високою вартістю. Бувають випадки передачі прав на одну квартиру одночасно кільком громадянам. Цими обставинами була викликана необхідність прийняття Федерального закону від 30 грудня 2004 р. N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації". [5]
Зазначений закон спрямований на підвищення державних гарантій захисту прав громадян, що вкладають кошти у житлове будівництво, підвищення доступності придбання житла громадянами.
До прийняття Федерального закону з метою придбання споруджуваних житлових приміщень громадянам пропонувалося укладати кілька пов'язаних договорів, як передбачених, так і не передбачених законодавчими та іншими нормативними правовими актами. Це, наприклад, договори підряду, купівлі-продажу, позики, простого товариства, а також про спільну діяльність, інвестиційний договір, про пайову інвестуванні, пайового будівництва, про відступлення прав вимог та ін До їх регулюванню підлягали застосуванню загальні норми про зобов'язання та договори . [6] До недавнього часу існували різні точки зору з приводу визначення правової природи договору пайової участі у будівництві. Головною причиною подібних дискусій була та обставина, що російське законодавство не містило спеціальних норм, що регулюють даний вид договору. Більш того, основні джерела правового регулювання цих відносин - Цивільний кодекс РФ, Житловий кодекс РРФСР (ст.24), Закон РРФСР від 26.06.1991 р. № 1488-1 "Про інвестиційну діяльність у РРФСР" [7], Федеральний закон від 25.02 .1999 р. № 39 "Про інвестиційну діяльність у РФ, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень" [8] та ін, недостатньо повно і дуже суперечливо визначали склад і правове становище учасників інвестиційного процесу.
Відсутність чіткої правової регламентації цих відносин змушувало юристів (вчених та практиків) ретельно аналізувати породжені практикою договори пайової участі в будівництві, з тим, щоб визначити межі застосовного до таких договорів права.
Зокрема, О.Ю. Скворцов відзначає, що "договірні зобов'язання забудовників і пайовиків у сфері пайового будівництва оформлялися з використанням самого різного юридичного інструментарію. Практиці відомі випадки укладання договорів про спільну діяльність (простого товариства), про будівельний підряд, про інвестування, возмездного надання послуг, попередніх договорів, договорів купівлі - продажу, про m про на пи і, дорученні та комісії, договорів довірчого управління майном та ін Всі зазначені конструкції в тій чи іншій мірі знаходили своє обгрунтування як у нормативних актах, що видавались відомствами (наприклад, лист Пенсійного фонду України від 01.10 2001 р. "Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві" [9]), так і в судово-арбітражній практиці [10], а також і в юридичній доктрині, в результаті чого в літературі було сформовано кілька концепцій правової природи договору участі в пайовому будівництві.
Вельми популярна була концепція, що обгрунтовує правову природу цього договору з позицій свободи договору: це договірний тип, прямо не передбачений, але й не заборонений законом, отже, має право на існування. До його регулювання, на думку прихильників цієї концепції, підлягали застосуванню загальні норми про зобов'язання і договори. [11] А.Г. Щербінін зазначав, що "договір пайової участі у будівництві можна віднести до договорів, які прямо не передбачені чинним законодавством. Можливість його укладення обумовлена ​​принципом свободи договору, відповідно до якого сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами (ст.421 ЦК України) ". [12] А. Шаханов дотримувався такого ж - договір пайової участі у будівництві - це договір особливого роду, самостійний вид договору, спеціально не регламентований цивільним законодавством. [13]
А.Г. Щербінін намагається виділити класифікаційні ознаки аналізованого договору. Він пише, що для початку необхідно визначити найбільш істотний нормотворча ознака договору - спрямованість зобов'язання. За договором пайової участі в будівництві для особистих потреб одна сторона (забудовник) зобов'язується у встановлений договором термін побудувати певний об'єкт нерухомого майна або організувати його будівництво, ввести в експлуатацію та передати квартиру іншій стороні (пайовикові), а пайовик - у термін здійснити фінансування будівництва об'єкта і прийняти свою частку в ньому. Таким чином, даний договір є договором на передачу майна у власність для використання в непідприємницьких цілях. Наступний ознака в розглянутому договорі - непідприємницьких характер договору. Пайовик будує не для отримання прибутку, а виключно для власного проживання, тобто для особистих споживчих цілей. З забудовником його пов'язує не партнерська комерційна мета, а лише придбання того, що побудоване в результаті. Суттєвою ознакою договору пайової участі є його особливий предмет регулювання - тут відносини складаються з приводу нерухомого майна - житлового приміщення. Характеристика і властивості нерухомості визначають значною мірою правове регулювання відносин по пайовій участі. [14]
У судовій практиці і в літературі можна було зустріти варіанти юридичної кваліфікації цього договору як договору змішаного типу, який містить елементи різних договорів, передбачених цивільним законодавством (будівельний підряд, спільна діяльність, купівля-продаж тощо). Так, Є. Козлова і К.О. Скловський відзначають, що даний договір є змішаним, що містить елементи різних видів договорів (підряду, возмездного надання послуг, договори про спільну діяльність і т.п.). [15] Відповідно при вирішенні спорів, що випливають з участі в пайовому будівництві, суди застосовували різні норми, що призводило до різночитань у судовій практиці.
Так, в Арбітражний суд Івановської області звернувся індивідуальний підприємець Б. з позовом до ТОВ "СМІКТ" про стягнення неустойки у зв'язку з порушенням відповідачем прийнятих на себе зобов'язань за договором пайової участі в будівництві житлового будинку, а саме - у зв'язку з порушенням термінів здачі будинку в експлуатацію.
Рішенням арбітражного суду Іванівської області від 14.08.2006 р. у задоволенні вимог відмовлено, при цьому суд, посилаючись на ст.432, 1041, 1042, 1043 ЦК РФ, прийшов до висновку, що договір на участь у пайовому будівництві без номера від 04.02. 2004 необхідно кваліфікувати як договір про спільну діяльність. Однак в силу вказівки закону він є неукладеним. Крім того, позивач не надав доказів щодо наявності підстав для застосування до відповідача майнової відповідальності у вигляді стягнення договірної неустойки.
Постановою Другого арбітражного апеляційного суду від 11.01.2007 р. дане рішення скасовано та з ТОВ "СМІКТ" на користь Індивідуального підприємця Б. стягнута неустойка. При цьому суд виходив з того, що підписаний сторонами 04.02.2004 р. договір на участь у пайовому будівництві за своєю правовою природою є змішаним договором (п.3 ст.421 ПС РФ), що містить у собі елементи договорів простого товариства та підряду (гол .37, 55 ГК РФ). Скасовуючи рішення суду першої інстанції і задовольняючи позов, суд посилається на ст. ст.740, п.1 ст.432, 708, 309, 310 ЦК України. [16]
Ознаки договору пайової участі у будівництві, пише Ю.В. Романець, ближче до умов договору будівельного підряду, і правова база інституту підряду найбільше придатна для регулювання відносин дольової участі в будівництві. [17]
Дана позиція, як нам видається, є спірною. У силу п.1 ст.740 ГК РФ предметом договору будівельного підряду є виконання підрядником будівельних робіт. Після спорудження об'єкта підрядник зобов'язується передати його замовникові. У договорі участі в пайовому будівництві обов'язком забудовника також є передача пайовикові після закінчення будівництва частини об'єкта нерухомості, пропорційної частці участі. Однак при цьому пайовик передає забудовнику грошові кошти не в якості оплати виконаних ним будівельних робіт, а як оплату тієї частини об'єкта нерухомості, яку пайовик отримає у власність після закінчення будівництва. Особливість договору участі в пайовому будівництві полягає в тому, що на відміну від договору будівельного підряду, в якому беруть участь дві сторони - замовник і підрядчик, на боці майбутнього власника в ньому в переважній більшості виступають кілька осіб (пайовиків), причому кожен з них має окремих договорів із забудовником. У цих випадках кожен пайовик інвестує будівництво тільки частини об'єкта. Таким чином, договір участі в пайовому будівництві не може визнаватися договором будівельного підряду.
Відсутність джерел законодавчого оформлення відносин за пайовим будівництва послужило підставою для узагальнення практики розгляду судами РФ справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків. В узагальненні судової практики, підготовленому Верховним судом РФ, наведено кілька зустрічаються в практиці судів загальної юрисдикції правових класифікацій договорів пайової участі в будівництві:
1) договір купівлі - продажу майбутньої нерухомості;
2) договір спільної діяльності (простого товариства);
3) договір будівельного підряду;
4) договір, не пойменований в Цивільному кодексі РФ. [18]
В Інформаційному листі Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 25.07.2000 р. № 56 "Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь у будівництві" подібні договори кваліфікуються як договори спільної діяльності (якщо вони відповідають тим вимогам, які пред'являють до цих договорами норми Цивільного кодексу РФ), або розглядаються як особливі договори, не пойменовані в Цивільному Кодексі РФ. [19]
Так, некомерційна організація Благодійний фонд "Наше майбутнє" звернулися в арбітражний суд Івановської області з позовною заявою про стягнення з ЗАТ "Порядок" 27118 руб.83 коп. - Відсотків за користування чужими грошовими коштами за період з 13.11 2004 р. по 12.10 2005 р., в результаті порушення відповідачем строків введення в експлуатацію торгового комплексу.
Рішенням арбітражного суду Іванівської області від 25.01.2007 р. у задоволенні позову відмовлено. [20] Що ілюструє приклад??
Пенсійний фонд РФ в листі від 01.10 2001 р. № ВП-09-25/7938 "Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві" дає наступні роз'яснення з даного питання: договір дольової участі в будівництві слід кваліфікувати як договір простого товариства (глава 55 ГК РФ). За договором простого товариства (договору про спільну діяльність) двоє чи кілька осіб зобов'язуються з'єднати свої внески і спільно діяти без утворення юридичної особи для отримання прибутку або досягнення іншої, що не суперечить закону мети. Таким чином, Пенсійний фонд РФ вказує, що кваліфікуючими для даного договору будуть наступні ознаки:
1) спільна діяльність сторін за договором;
2) з'єднання сторонами за договором своїх вкладів;
3) наявність у сторін за договором спільної мети. [21]
Однак, з такою позицією Пенсійного фонду РФ не згоден Ю. Свірін, який пише, що "не можна кваліфікувати договори пайової участі в будівництві як договори про спільну діяльність, так як відповідно до ст.1041 гл.55 ДК РФ, регулюючої таку діяльність, метою спільної діяльності є отримання прибутку. І якщо компанія в результаті своєї діяльності отримує прибуток, то громадянин, навпаки, несе витрати, ніякого прибутку не витягує і навіть не ставить перед собою такої мети ". [22]
Р.Р. Міфтахов, посилаючись на В.В. Чубарова, Б.В. Муравйова, Ю.В. Романця, вважає, що договори пайової участі в будівництві не є договорами простого товариства з наступних підстав:
1) мета пайовика - придбання для споживання, а мета забудовника - отримання прибутку;
2) забудовник не вимагає від пайовика ніякого іншого участі, крім вкладів;
3) пайовик не бере участі ні в управлінні загальними справами суспільства, ні в укладенні договорів з третіми особами;
4) пайовикові доводиться оплачувати не тільки вартість будівництва належної йому частини будинку, але і прибуток забудовника (оплату його "змісту");
5) відсутній багатостороння правовий зв'язок між пайовиками, які не є, таким чином, учасниками одного договору. [23]
На нашу думку, дана позиція, яка полягає в тому, що договір участі в пайовому будівництві не можна визнати договором простого товариства, є правильною.
Б.В. Муравйов пропонує визнати договір пайової участі у будівництві попереднім договором купівлі-продажу: "інвестиційний договір на момент його укладення вже містить умову про розмір та порядок сплати ціни об'єкта нерухомості, щодо якої планується в майбутньому укласти договір купівлі - продажу. По суті, такий інвестиційний договір є основним договором ... ". [24]
Ю. Свірін вважає, що "не можна кваліфікувати договори пайової участі в будівництві як попередні відповідно до ст.429 ЦК України. Оскільки вже з цих договорів виникають права і обов'язки, громадянин платить гроші, а компанія виконує комплекс робіт. В майбутньому вони повинні будуть укласти лише договір про передачу квартири, оскільки не можна передати те, чого ще немає. Інакше кажучи, до моменту укладення "договору про інвестування" будинок ще не побудований і предметом таких договорів, отже, є сама діяльність виконавця з будівництва, а не передача квартири " . [25]
Відповідно до п.1 ст.429 ГК РФ в попередньому договорі не повинно міститися умови про передачу конкретного майна або про сплату грошової суми. У ньому сторони лише зобов'язуються укласти в майбутньому основний договір про передачу майна, виконанні робіт чи наданні послуг. У відповідності з договором участі в пайовому будівництві, по його закінченні сторони не укладають договір купівлі - продажу, оскільки забудовник не отримує право власності на об'єкт нерухомості або його частина з тим, щоб потім переоформити право власності на пайовика. Пайовик отримує право власності на частину об'єкта нерухомості, пропорційну частці участі в будівництві, безпосередньо, минаючи забудовника. Таким чином, визнати договір участі в пайовому будівництві попереднім договором навряд чи можливо.
Не може договір пайової участі у будівництві кваліфікуватися і як агентський договір. За словами С. Фокіна, "основна відмінність бачиться в тому, що агент спочатку отримує певне завдання і з метою його виконання укладає угоди, тоді як у пайову участь правовласник на момент укладення договору пайової участі вже уклав одну або декілька угод, спрямованих на одержання об'єкта нерухомості собі у власність ". [26]
У літературі також відзначається, що аналізований договір не є купівлею - продажем, перш за все із-за неможливості узгодження предмета договору, що, як відомо, є істотною умовою купівлі - продажу житлового приміщення (В. В. Чубаров, В. Лисиця). [ 27]
Таким чином, необхідно погодитися з цією позицією, яка полягає у тому, що договір участі в пайовому будівництві не є договором купівлі - продажу. Крім того, в даний час законодавство не дозволяє укладати договори купівлі - продажу нерухомості, яка ще не побудована.
На думку Ю. Свірін, правовідносини між інвестором та інвестиційною компанією регулюються главою 39 ГК РФ і являють собою не що інше, як оплатне надання послуг, а саме: виконавець - компанія зобов'язується за завданням замовника - громадянина надати послуги (здійснити певні дії або здійснити певну діяльність), а замовник зобов'язується оплатити ці послуги. [28] Однак, по-перше, за договором участі в пайовому будівництві пайовик передає забудовнику грошові кошти не тільки в якості винагороди за надані послуги, а також з метою фінансування будівництва частини об'єкта нерухомості. По-друге, забудовник зобов'язується передати в першу чергу об'єкт пайового будівництва (результат діяльності) пайовикові, а не просто зробити певні дії. Відповідно до цього, позиція Ю. Свірін, який вважає визнати договір дольової будівництва договором на оплатне надання послуг, є спірною.
У свою чергу, В.В. Мельник вважає, що "визначені ознаки договору з урахуванням їх специфічного характеру при використанні сфери будівництва нерухомості в найбільшою мірою відповідають комісійним відносинам". [29]
Проте, відмінність від аналізованих договорів пайової участі, пише А.В. Майфат, бачиться в тому, що комісіонер, так само як і агент, робить угоди в рамках виконання свого зобов'язання перед комітентом.
Те, що кольорове, - це я так редагувала, але не знаю, чи правильно
Використання ж інвестицій не входить в предмет зобов'язань замовника. Грошові кошти (інвестиції), які інвестор передає замовнику, не є платою за послуги, що надаються інвестиційною компанією, вони представляють собою майновий еквівалент придбаного об'єкта нерухомості. [30]
Дійсно, у відносинах за пайовим будівництва пайовик зацікавлений не в здійсненні угоди забудовником з підрядником, а в придбанні побудованого об'єкта. Забудовник може взагалі не здійснювати будь-яких угод, реалізуючи проект самостійно. Крім того, договір участі в будівництві не припускає будь-яких комісійної винагороди забудовника, а також додаткової винагороди та відшкодування витрачених на виконання комісійного доручення сум. Тому договір участі в пайовому будівництві не можна визнати договором комісії.
Таким чином, аналіз договору пайової участі у будівництві і його відносин з деякими найбільш схожими з правового регулювання договорами Цивільного Кодексу РФ показує, що договір у більшості випадків містить умови, що не дозволяють регулювати правовідносини сторін за моделлю будь-якого іншого договору, відомого цивільного законодавства. На нашу думку, позиції тих авторів, які пропонують визнати договір участі в пайовому будівництві самостійним видом цивільно-правового договору, є найбільш вірними.
У літературі висловлювалися пропозиції про можливість включення до ГК РФ глави, присвяченій договору пайової участі у будівництві, що означало б визнання за ним самостійного виду цивільно-правового договору. Однак, законодавець пішов шляхом моделювання договірних умов у спеціальному нормативному акті - Федеральному законі від 30.12.2004р. "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ (далі ФЗ" Про участь у пайовому будівництві ... "). [31] Це дозволило зробити нормативне регулювання більш докладним і перевантажувати Цивільний Кодекс РФ як кодифікований нормативний акт.
Прийняття Федерального закону уніфікує наявну судову практику. В узагальненні Верховним Судом РФ 19 вересня 2002 практики вирішення справ по спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва житлових багатоквартирних будинків, вказувалося на труднощі судів, пов'язані з правовою оцінкою таких договорів і неоднозначною практикою розгляду відповідних ним справ. Верховним Судом зроблено висновок про можливість застосування до досліджуваних правовідносин законодавства про захист прав споживачів. [32]
Основна мета Федерального закону - захист прав та інтересів громадян і юридичних осіб, що вкладають кошти у будівництво житла та інших об'єктів нерухомості (за винятком об'єктів виробничого призначення) у порядку пайової участі.
Договір укладається в письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Договір повинен містити:
1) визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації після отримання забудовником дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості;
2) термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
3) ціну договору, строки та порядок її сплати;
4) гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва. [33]
Закон юридично закріпив новий самостійний вид цивільно-правового договору - договору участі в пайовому будівництві. Даний договір, незважаючи на широке застосування на практиці, відсутня в Цивільному кодексі. На необхідність введення у цивільне законодавство спеціальних правил про договори, відповідно до яких фізичні та юридичні особи вкладають свої грошові кошти в будівництво з метою отримання у власність квартир, а також нежилих приміщень в побудованих об'єктах після завершення будівництва, вказувалося як вченими-теоретиками, так і самими будівельними компаніями. Для регламентації договору законодавець використав основні норми договору підряду та договору інвестування, доповнивши і уточнивши їх поруч новел, одні з яких являють собою результат узагальнення ситуації, договірної і судової практики, а інші є абсолютно новими нормами російського цивільного права.

§ 2. Участь у пайовому будівництві як одна з форм фінансування будівництва об'єктів нерухомості

Сьогодні участь у пайовому будівництві - один з основних способів реалізації права громадян на житло, а також придбання приміщень для ведення підприємницької та іншої Діяльності. Здається, таке положення в силу ряду причин, і перш за все, економічних, навряд чи зміниться найближчим часом. Тому, Федеральний Закон № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" [34] безсумнівно, займає центральне місце серед інших житлових законів, поступаючись по значущості тільки житловому кодексу .
Головна заслуга законодавця у створенні належного правового режиму залучення інвестицій в будівництво багатоквартирних житлових будинків. Зокрема, нормативно закріплений обов'язок особи, яка залучає інвестиції, створити умови для отримання необхідної інформації, як про організатора, так і про об'єкт. Забудовник при пайовому будівництві повинен скласти й опублікувати в ЗМІ проектну декларацію. Крім того, він повинен представити її в орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Обсяг інформації в декларації багато в чому аналогічний тому, який міститься в проспекті емісії емісійних цінних паперів.
Дозвільний порядок залучення інвестицій визначається законом. Забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва тільки після отримання в установленому порядку дозволу на будівництво. Обов'язкові умови - опублікування проектної декларації та державна реєстрація права власності або права оренди на земельну ділянку, наданий для будівництва об'єкта.
Ще однією особливістю, пов'язаної з залученням коштів для фінансування будівництва, є особливі вимоги до реклами. Не можна рекламувати об'єкт нерухомості до отримання в установленому порядку дозволу на будівництво цих об'єктів та державної реєстрації права власності на земельну ділянку для будівництва. [35]
Залежно від конкретних умов здійснення інвестиційної діяльності, інвестор може виступати в якості безпосереднього інвестора. Тоді він укладає договір із замовником, який забезпечує процес будівництва.
Інвестор може суміщати функції інвестора та замовника. При цьому укладається договір підряду з будівельною організацією.
Інвестор, який є будівельною організацією, самостійно здійснює будівництво. При цьому інвестор може залучати для фінансування будівництва інших інвесторів (пайовиків), які вирішили вкласти власні кошти в будівництво, укладаючи з ними договори пайової участі.
Грошові кошти, отримані забудовником згідно з укладеними договорами на пайову участь у будівництві конкретного об'єкта, враховуються у замовника і витрачаються за цільовим призначенням. Договір спрямований, перш за все, на залучення грошових коштів в обмін на надання споруджуваних приміщень, тому на забудовника лежить обов'язок у встановлений термін побудувати об'єкт нерухомості або організувати його будівництво і передати частину побудованого об'єкта іншій стороні (пайовикові), яка, у свою чергу, зобов'язана здійснити фінансування будівництва. [36]
В основі схеми часткового будівництва зазвичай лежить інвестиційний контракт, що укладається між муніципальною адміністрацією (або організацією) - власником земельної ділянки - і генеральним інвестором. Відповідно до інвестиційним контрактом адміністрація надає інвестору інвестиційний об'єкт - земельна ділянка, на території якого інвестор за рахунок власних і залучених коштів зводить будівельний об'єкт. Площі в побудованому будинку діляться між інвестором і адміністрацією в обумовленій у контракті пропорції. Другий рівень схеми часткового будівництва - договори між генеральним інвестором і співінвесторами (юридичними та фізичними особами) про залучення інвестицій. Співінвестори - юридичні особи, у свою чергу, привертають інших співінвесторів. Таких рівнів може бути декілька. [37]
Договір спрямований, перш за все, на залучення грошових коштів в обмін на надання споруджуваних приміщень, тому на забудовника лежить обов'язок у встановлений договором термін побудувати об'єкт нерухомості або організувати його будівництво або реконструкцію та передати частину побудованого об'єкта іншій стороні (пайовикові), який, у свою чергу, зобов'язаний здійснити фінансування будівництва.
У процесі будівництва можуть виникнути зміни в частині зменшення або збільшення площі об'єкта інвестування щодо визначеної договором, строків виконання зобов'язань і т.д. Тому в договорі передбачаються положення, відповідно до яких остаточна вартість одного квадратного метра житла, яка включає всі фактичні витрати, пов'язані з будівництвом житлового будинку, буде визначена після закінчення будівництва на підставі актів-звірок. У разі збільшення загальної площі житла (у результаті контрольного обміру) пайовик провадить доплату за кожен квадратний метр додаткової площі за його фактичної вартості, що склалася на момент завершення будівництва.
Грошові кошти, отримані замовником згідно з укладеними договорами на пайову участь у будівництві конкретного об'єкта від підприємств-інвесторів (пайовиків) або фізичних осіб, враховуються у замовника і витрачаються за цільовим призначенням. Таким чином, зазначені кошти не є авансовими платежами і не підпадають під об'єкт оподаткування податком на додану вартість.
Після введення закінченого будівництвом житлового будинку, тобто фізичного виникнення об'єкта нерухомості, забудовник передає пайовикові об'єкт (частина об'єкта) нерухомості за передавальним актом. У передатному акті чітко ідентифікується об'єкт (його частина): місцезнаходження, загальна і житлова площа, виконання зобов'язань за договором (в тому числі вироблений розрахунок), відсутність взаємних претензій. [38]
Але Федеральним законом від 18.07.2006 N 111-ФЗ "Про внесення змін до Федерального закону" Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації "внесено зміни до Федерального закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ про дольову будівництві (далі - Закон N 214-ФЗ), які вступили в силу з дня його офіційного опублікування, тобто з 20 липня 2006 р. Зміни в ст.23 Закону набирають чинності з 1 січня 2007 р. Згідно ч.3 ст.1 Закону N 214-ФЗ (в ред. Закону N 111-ФЗ) його дія не поширюється на інвестиційну діяльність юридичних осіб та (або) індивідуальних підприємців з будівництва (створення) об'єктів нерухомості (в тому числі багатоквартирних будинків) і не засновану на договорі участі в пайовому будівництві. Зазначена діяльність регулюється ЦК РФ і законодавством Російської Федерації про інвестиційну діяльність, зокрема Федеральним законом від 25.02.1999 N 39-ФЗ "Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень "(далі - Закон N 39-ФЗ). [39]
Не допускається передача громадянам прав шляхом уступки вимоги за договорами, які укладені юридичними особами та (або) індивідуальними підприємцями і пов'язані з їх інвестиційною діяльністю з будівництва (створення) багатоквартирних будинків і після виконання яких у громадян виникає право власності на житлове приміщення в споруджуваному (створюваному ) багатоквартирному будинку. Як випливає з ч.3 ст.1 Закону N 214-ФЗ, дане обмеження не поширюється на інвестиційні договори з метою отримання у власність нежитлових приміщень і інших об'єктів нерухомості, а також при уступку вимоги юридичним особам.
Юридичні особи чи індивідуальні підприємці можуть здійснювати інвестиційну діяльність з будівництва багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості, але без права поступки вимоги житлових приміщень громадянам. Поступка прав вимоги з нежилих приміщень, а також поступка юридичним особам житлових і нежитлових приміщень допускається.
Відповідно до ст.11 Закону N 214-ФЗ поступка прав вимог допускається тільки за договором участі в пайовому будівництві учасником цього будівництва новому учасникові.
Таким чином, діяльність забудовників щодо залучення грошових коштів громадян і юридичних осіб для часткового будівництва (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості (за винятком об'єктів виробничого призначення) на підставі договору участі в пайовому будівництві не є інвестиційною. Учасники пайового будівництва (громадяни та юридичні особи) не є інвесторами, а направляються ними на пайове будівництво грошові кошти, в тому числі шляхом придбання у забудовника (емітента) облігацій особливого виду - житлових сертифікатів, не є інвестиціями.
Зазначені кошти не обкладаються ПДВ відповідно до пп.2 п.1 ст.162 НК РФ [40], як не пов'язані з оплатою реалізованих платником податку товарів (робіт, послуг). Відповідне роз'яснення міститься у Листі Мінфіну Росії від 12.07.2005 N 03-04-01/82.
Договір участі в частковому будівництві не відноситься до інвестиційних договорів. Даний договір може бути визнаний договором особливого типу, якому поки не дана відповідна правова кваліфікація.
На думку Федеральної служби по нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини (Росспоживнагляд), викладеному в Листі від 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 "Щодо правових підстав захисту прав споживачів у сфері пайового будівництва житла" [41], договори участі в пайовому будівництві не повинні кваліфікуватися як інвестиційні.
Такі договори, укладені між громадянами та організаціями-забудовниками, предметом яких є будівництво конкретних об'єктів нерухомості (в тому числі житлових приміщень - квартир у багатоквартирних будинках), за своїм змістом є цивільно-правовими договорами будівельного підряду, за якими підрядчик зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника в особі громадянина певний об'єкт нерухомості, а замовник зобов'язується прийняти результат роботи, сплативши обумовлену договором ціну.

§ 3. Особливості правового регулювання відносин, пов'язаних з участю у пайовому будівництві

В даний час питання, пов'язані з комплексним вирішенням проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, а також безпечні та комфортні умови проживання в ньому, визначені як пріоритетних напрямів державної політики у житловому секторі економіки.
У зв'язку з цим відповідна діяльність Федеральної служби по нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини та її територіальних органів, пов'язана з практичним застосуванням комплексу обмежувальних, попереджувальних і профілактичних заходів, покликаних не допустити порушень відповідних прав громадян і обмеження їх законних інтересів у сфері житлового будівництва , розглядається Роспотребнадзором як один з найважливіших елементів державних гарантій житлових прав громадян Російської Федерації.
Тим часом робота більшості територіальних органів у вказаному напрямі все ще не носить системний характер і явно не відповідає тій соціальної значущості проблем, які мають місце бути в даній області.
Про це в першу чергу свідчить інформація, представлена ​​самими управліннями, а також їхня низька виконавська дисципліна в цілому. [42]
З квітня 2005 року відносини з часткової участі у будівництві регулюються новим Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" (далі - Закон). Норми цього документа застосовуються також і до будівництва ділової нерухомості (наприклад, об'єктів громадського харчування, підприємницької діяльності, торгівлі). У той же час вони не зачіпають об'єкти нерухомості виробничого призначення. Закон обов'язковий для всіх компаній, які не мали на 1 квітня 2005 року дозвіл на будівництво. Якщо ж на дату вступу Закону в силу забудовник такий дозвіл отримав, то вимоги Закону на нього не поширюються. На відміну від Федерального закону від 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ "Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень", новий Закон регулює тільки відносини, пов'язані із залученням у будівництво коштів. Вкладення цінних паперів та іншого майна, в тому числі майнових прав та інших прав, що мають грошову оцінку, виходять за його рамки. Що ж змінилося з прийняттям Закону? Тепер залучати для будівництва грошові кошти від фізичних осіб можна тільки на підставі договору участі в пайовому будівництві. Всі компанії, що займаються цим, зобов'язані відповідати ряду вимог. Так, вони повинні мати у власності або орендувати земельну ділянку, мати дозвіл на будівництво, опублікувати проектну декларацію. Згідно із Законом, сторонами договору участі в пайовому будівництві виступають забудовник і учасники пайового будівництва. Забудовник зобов'язується своїми силами або із залученням інших осіб створити об'єкт нерухомості і передати його учасникам. Ті ж зобов'язуються сплатити обумовлену договором ціну і прийняти об'єкт.
Договір про участь у пайовому будівництві створює для забудовника значні труднощі в податковому плануванні. Виконання ним своїх функцій для цілей оподаткування є реалізацією робіт. Таким чином, діяльність забудовника буде обкладатися податком на додану вартість. У той же час Закон дозволяє оптимізувати суми ПДВ за рахунок зменшення податкової бази. Базою при реалізації робіт визнається їх вартість відповідно до укладеного договору (ст.154 НК РФ). Ціна договору на участь у пайовому будівництві може визначатися двома способами. По-перше, як сума грошових коштів, які замовник перераховує забудовнику для виконання ним робіт. По-друге, як сума грошових коштів на відшкодування витрат забудовника плюс на оплату самих робіт (ст.5 Закону). У першому випадку податкова база по ПДВ буде визначатися виходячи з усієї суми, перерахованої замовником забудовнику. У другому ж - ПДВ буде сплачуватися тільки з винагороди забудовника. Тут треба взяти до уваги те, що податком на додану вартість обкладаються в тому числі і аванси. Тому можливо розбити суми, що перераховуються забудовникові, на відшкодування витрат і власне оплату робіт. Це дозволить забудовникові значно заощадити на податкових платежах. Якщо договором передбачені поетапні виплати, доцільно останній платіж назвати в тексті договору оплатою робіт забудовника. Швидше за все, цей момент буде оскаржуватися податковими органами. Як правило, вони наполягають на тому, що витрати, понесені підрядником і відшкодовуються замовником, збільшують розмір винагороди підрядника (лист Мінфіну РФ від 19 вересня 2003 р. № 04-03-11/75). Тому такий варіант є ризикованим. [43]

Глава II. Істотні умови та порядок укладення договору участі в пайовому будівництві житла

§ 1. Предмет договору

Договірні умови прийнято об'єднувати в три групи: істотні, звичайні та випадкові. Істотними, за загальним визнанням, є умови, які названі в законі, а також необхідні та достатні для того, щоб договір вважався укладеним і, тим самим, здатним породити права і обов'язки у його сторін, або визнаються всі умови договору, які вимагають узгодження, бо при відсутності угоди сторін хоча б за одним з них договір визнається неукладеним (п.1 ст.432 ГК РФ).
Істотними умовами договору закон визнає:
1) умови про предмет договору;
2) умови, прямо названі в законі або інших правових актах як істотні;
3) умови, необхідні для договорів даного виду;
4) умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
Стаття 4 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." визначає предмет договору участі в пайовому будівництві - це результат діяльності забудовника, що має конкретну овеществленную форму, тобто об'єкт нерухомості. Однак ст.5 Закону, кажучи про ціну договору, згадує, що в неї також може входити оплата послуг забудовника. Таким чином, думається, що не буде помилкою розбити предмет договору на дві складові: об'єкт нового будівництва та діяльність забудовника.
Принципова схема організації будівництва, пише В.П. Гриньов, передбачає послідовне проходження трьох етапів:
1) вишукувальні роботи;
2) проектні роботи;
3) власне будівництво. У ході першого етапу проводиться збір інформації про умови майбутнього будівництва та майбутньої діяльності наміченого до будівництва об'єкта, а також інженерні вишукування, тобто вивчення природних умов та факторів техногенного впливу з метою раціонального і безпечного використання територій та земельних ділянок у їх межах, підготовки даних щодо обгрунтування матеріалів, необхідних для територіального планування та архітектурно-будівельного проектування.
Цей етап завершується передачею забудовнику результатів інженерно-геологічних, топографо-геодезичних, гідрометеорологічних, інженерно-вишукувальних та інших робіт, відповідних матеріалів у вигляді технічних обмірів, висновків та ін
У ході другого етапу складаються проекти та кошториси до нього, а завершується він зазвичай експертизою проекту.
Третім етапом є зведення об'єкта відповідно до проекту та кошторисом.
У зв'язку з цим законодавець поклав на того, хто виступає в ролі забудовника, відповідальність за наслідки неналежного складання технічної документації та виконання робіт з недоліками, включаючи виявлені в ході будівництва, а також у процесі експлуатації створеного на основі проектно-технічної документації об'єкта. [44]
А.В. Афоніна пише, що в процесі створення об'єкта нерухомості на забудовника покладено ряд обов'язкових для виконання функцій:
1) передпроектна підготовка і планування будівництва;
2) вибір земельних ділянок, їх оформлення під проектування і будівництво, отримання дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт;
3) забезпечення проектною документацією: укладання з проектними організаціями, що мають відповідні ліцензії, договорів на розробку проектної документації; організація розгляду та погодження архітектурно-містобудівних рішень проектованих об'єктів в органах управлінні архітектури; забезпечення проведення експертизи проектної документації;
4) організація будівництва: здійснення вибору генерального підрядника (підрядника) з будівництва; укладення з ним відповідного договopа; прийняття рішення про необхідність здійснення авторського нагляду проектної організації за будівництвом об'єктів;
5) фінансування будівництва: здійснення приймання та оплати робіт на підставі підписаних сторонами документів про обсяг і вартість виконаних робіт; ведення бухгалтерського обліку, складання і подання в установленому порядку необхідної звітності;
6) матеріально-технічне забезпечення: забезпечення будівництва об'єктів спеціальним технологічним та іншим обладнанням та матеріалами (якщо ця поставка відповідно до договору з підрядником покладено на забудовника); здійснення приймання, обліку та належного зберігання знаходиться на складі обладнання, виробів і матеріалів, а також передачі їх для виконання робіт;
7) нагляд за будівництвом: узгодження з відповідними організаціями питань, пов'язаних з установкою, апробацією і реєстрацією виробничо - технологічного обладнання, технологічних кранів, підйомних механізмів, іншого обладнання;
8) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.
Окрім функцій, які підлягають обов'язковому виконанню забудовником, він має такі права:
1) самостійно приймати рішення щодо господарської діяльності, укладати договори на розробку проектної документації, підряду, інших контрактів; залучати необхідних фахівців для розробки проектної документації, будівництва;
2) використовувати проектну документацію на свій розсуд відповідно до чинного законодавства, якщо інше не передбачено в договорі на розробку проектної документації та договорі з інвестором, а також інші, передбачені законодавством України права;
3) здійснювати контроль та нагляд за ходом і якістю виконуваних робіт дотриманням термінів їх виконання (графіка), якістю наданих підрядником матеріалів, а також правильністю використання підрядником матеріалів замовника, не втручаючись при цьому в оперативно - господарську діяльність підрядника.
Здійснення будівельних робіт забудовником може проводитися своїми силами і (або) із залученням інших осіб, тобто шляхом укладення договорів будівельного підряду між замовниками-забудовниками та підрядними будівельно-монтажними організаціями. При цьому правовідносини сторін регулюються цивільним законодавством РФ. При здійсненні своєї діяльності кожен господарський суб'єкт є самостійним у межах своєї компетенції. [45]
Другою складовою предмета договору участі в пайовому будівництві багатоквартирного будинку є об'єкт пайового будівництва, тобто конкретне жиле приміщення, загальне майно в багатоквартирному будинку, що підлягає передачі учаснику дольової будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і що входить до складу зазначеного багатоквартирного будинку, що будується (створюваного) також з залученням грошових коштів учасника пайового будівництва.
Житловим приміщенням з п.2 ст.15 Житлового Кодексу РФ визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства РФ). До житлових приміщень належать:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частину квартири;
3) кімната.
Квартирою є структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні. [46]
Житловий кодекс РФ не містить нормативного визначення поняття "багатоквартирний будинок". Однак воно закріплюється в підзаконному нормативному акті. Багатоквартирним будинком визнається сукупність двох або більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. [47]
Необхідно з'ясувати, що являє собою "спільне майно в багатоквартирному будинку" і який його правовий режим. Приблизний перелік об'єктів, що входять у спільне майно багатоквартирного будинку, та критерії віднесення до такого майна містяться в п.1 ст.36 Житлового Кодексу РФ. До спільного майна багатоквартирного будинку відносяться належать власникам приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно- технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований цей будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеному земельній ділянці.
Ю.П. Світ пише, що з даного визначення можна вивести наступні ознаки загального майна багатоквартирного будинку:
1) не є частиною квартири або самостійно використовуваного нежитлового приміщення;
2) призначене для обслуговування більше одного приміщення будинку;
3) призначення для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку;
4) розташування в межах меж земельної ділянки, виділеної під даний багатоквартирний будинок. Наявність цих ознак має бути в сукупності. Об'єкт, який не відповідає хоча б одному з них, не може вважатися спільним майном багатоквартирного будинку. [48]
Ю.П. Світ відзначає, що технічна залежність окремих приміщень від елементів будинку в цілому пояснює і особливості режиму спільного майна багатоквартирного будинку і неможливість відчуження цього майна без відчуження відповідних приміщень.
Виходячи з цих особливостей законодавець встановив, що спільне майно багатоквартирного будинку - єдиний об'єкт, що знаходиться у спільній частковій власності власників приміщень багатоквартирного будинку. Оскільки щодо спільного майна багатоквартирного будинку виникає спільна часткова власність, власники окремих приміщень наділені не правом на частину спільного майна, а правом на відповідну розміром займаного приміщення частку в праві власності (п.2, ст.244 ГК РФ).
Важливо відзначити, що, хоча спільне майно багатоквартирного будинку знаходиться у спільній частковій власності, співвласники практично позбавлені своїх звичайних правочинів. Співвласники не вправі здійснити розділ цього майна, хоча п.1 ст.252 ГК РФ в імперативній нормі закріплює таку можливість. [49]

§ 2. Інші істотні умови договору

До іншим істотних умов договору участі в пайовому будівництві ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." відносить ціну договору, строки та порядок її сплати; термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику часткового будівництва й гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва (п.4 ст.4).
У договорі участі в пайовому будівництві вказується ціна договору, тобто розмір грошових коштів, що підлягають сплаті учасником дольової будівництва для будівництва (створення) об'єкту пайового будівництва. Ціна договору може бути визначена в договорі як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкту пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника (п.1 ст.5). За угодою сторін ціна договору може бути змінена після його укладення, якщо договором передбачено можливості зміни ціни, випадки та умови її зміни.
Таким чином, закон встановлює, що в якості платіжного засобу можуть виступати тільки грошові кошти. Виникає питання про допустимість використання як платіжного засобу за договором інших засобів оплати (наприклад, векселів, інших цінних паперів, послуг, майна тощо). Представляється, що буквальне тлумачення даної норми дозволяє зробити висновок про неприпустимість використання негрошових коштів для оплати будівництва та послуг забудовника за договором пайового будівництва. У той же час припустиме визначення ціни як в рублях, так і в іноземній валюті, однак за умови, що оплата проводиться в рублях по встановленому сторонами курсом. [50]
Ціна договору участі в пайовому будівництві є твердою. Це означає, що вона може бути змінена тільки угодою сторін. Зазначене правило виявляється дуже важливим. Як зазначає О.Ю. Скворцов, практика свідчить, що нерідко трапляються ситуації, коли загальна площа переданого об'єкта перевищує передбачену договором. До прийняття ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." забудовник передбачав у договорі власне право збільшити ціну переданої квартири відповідно її приклад. Тепер, як це випливає з буквального тлумачення ст.5 Закону, ціна переданого житла є фіксованою і не підлягає збільшенню навіть у тому випадку, якщо розмір побудованої квартири перевищує той розмір житлової площі, який обговорювався сторонами при укладенні договору участі в пайовому будівництві. У той же час перед забудовником постає досить важке завдання визначити точну ціну, яка повинна бути закріплена в Договорі. Нерідко на забудовника покладаються обов'язки, безпосередньо не пов'язані з будівництвом (благоустрій прилеглих територій, передача частини побудованого житлового фонду муніципальній владі і т.п.). З урахуванням тієї обставини, що забудовник зобов'язаний цільовим чином направляти грошові кошти виключно на будівництво, тому досить важко реалізовувати і ці обов'язки забудовника при будівництві та виконанні всього комплексу заходів, супутніх будівництву. Беручи до уваги те, що складові ціни за договором (а таких доданків всього два - сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкту пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника) зводяться до витрат та винагороді, є неможливим, щоб забудовник виконував і традиційно покладаються на нього обов'язки по суміжних з будівництвом питань. В іншому випадку забудовник не зможе керуватися принципом цільового використання коштів або буде змушений виконувати покладені на нього "попутні обов'язки" за рахунок грошових коштів, що спрямовуються на оплату його послуг. [51]
Будівництво - це діяльність об'ємна і нестабільна, тому питання зміни ціни - найважчий серед умов договору. З одного боку, пише М.А. Бобровникова, необхідно захистити інтереси пайовика як більш вразливого суб'єкта даного договору. З іншого боку, забудовник бере на себе не тільки ризик по безпосередньому будівництва, подібно підряднику, а й несе відповідальність за реалізацію інвестиційного проекту в цілому, що охоплює і сферу послуг. А услугодатель, як відомо, не завжди може гарантувати позитивний результат своєї діяльності, не може передбачити всі нюанси майбутньої роботи, тому і вартість послуг досить нестійка. У зв'язку з цим, думається, необхідно більш детально розробити питання про зміну ціни. Таким чином, ціноутворення віддається повністю в руки сторін досліджуваного договору, що неминуче призводить до нових судових позовів. Вирішити цю проблему, можливо, допоможе стабільність законодавства у сфері будівництва, а також підвищення професіоналізму чиновників у відповідних органах. Адже на практиці за час зведення об'єкту законодавча база може змінитися кілька разів, а помилки і неграмотність чиновників можуть призвести або до невиправданої трати фінансів, або до зміни термінів будівництва. [52]
У тому випадку, якщо в договорі відсутня умова про ціну, договір пайової участі вважається неукладеним. Таким чином, у разі, якщо сторони не вкажуть умови про ціну, то не підлягають застосуванню правила, передбачені у п.3 ст.424 ГК РФ, які передбачають визначення, ціни шляхом звернення до цін за аналогічний товар, при порівнянних обставинах звичайно стягуються з покупця.
Термін в договорі участі в пайовому будівництві також має істотне значення, так як інвестор зацікавлений у виконанні зобов'язання забудовника не взагалі, а до певного терміну.
У ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." (Як і в чинному законодавстві взагалі) немає вимог про максимальне або мінімальний термін, тому на практиці термін визначає забудовник як сторона, яка сама планує свою діяльність, грунтуючись на досвіді і на своїх власних можливостях. Але і тут питання не може бути вирішене однозначно, тому що при визначенні термінів з урахуванням вищезазначених причин виникають ті ж проблеми, що і зі зміною ціни. Особливо це стосується термінів отримання дозволу на введення в експлуатацію збудованого об'єкта.
У разі, якщо будівництво не може бути закінчено в строк, забудовник зобов'язаний про це попередити не менш ніж за два місяці до закінчення строку за договором і запропонувати інвестору внести зміни до договору в порядку, передбаченому ГК РФ (п.3 ст.6 Закону) . Варто було б уточнити, скільки разів забудовнику можна користуватися цією можливістю, тому що на практиці іноді процес прийняття в експлуатацію будівельного об'єкта державною приймальною комісією триває роками.
Визначаючи термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику дольової будівництва як істотної умови договору, законодавець тим самим в імперативній формі встановив обов'язок забудовника передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше передбаченого договором терміну. Це правило цілком і повністю грунтується на нормі ст.740 ЦК РФ, встановила таку важливу особливість договору будівельного підряду, як обов'язкове зазначення терміну виконання робіт.
До набрання чинності ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", відзначають В.А. Зюзін, О.М. Корольов, забудовники з урахуванням можливості збільшення термінів будівництва не прописували в договорі терміни передачі пайовикові об'єкта будівництва, а останні не мали можливості апелювати до певного строку. Незважаючи на необхідність даної норми, її життєздатність на практиці викликає ряд сумнівів. Після вступу в силу ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." забудовники не зможуть більше пропонувати до підписання договори без зазначення строку передачі квартири, проте будуть для мінімізації своїх ризиків встановлювати у договорі термін передачі учаснику пайового будівництва об'єкта будівництва зі значним запасом. [53]
Враховуючи, що об'єкт пайового будівництва (багатоквартирний будинок) є загальним для всіх учасників пайового будівництва, термін передачі забудовником об'єктів пайового будівництва повинен бути єдиним для всіх учасників пайового будівництва (п.1 ст.6 Закону).
Необхідність встановлення єдиного терміну передачі об'єкту пайового будівництва одночасно всім учасникам практично нездійсненна. Однак, беручи до уваги те, що згідно з ч.1 ст.8 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." передача об'єкта пайового будівництва від забудовника до учасника пайового будівництва відбувається на підставі передавального акта, підписується сторонами, або іншого документа про передачу, забудовник має можливість формально підписати передавальні документи з усіма учасниками однією датою, незалежно від дати фактичної передачі об'єктів пайового будівництва.
У практиці будівництва часто виникають ситуації, коли будівництво багатоквартирного будинку не може бути завершено в передбачений договором строк. У цьому випадку ч.3 ст.6 Закону встановлена ​​певна процедура дій, які повинен вжити забудовник.
По-перше, забудовник не пізніше, ніж за два місяці до закінчення терміну направляє учаснику пайового будівництва інформацію про збільшення термінів будівництва і пропозиція про зміну договору. При цьому в даній пропозиції забудовнику слід вказати новий термін передачі об'єкта, а також термін відповіді на свою пропозицію.
По-друге, сторони повинні внести зміни в договір участі в пайовому будівництві відносно термінів передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва.
У відповідності зі ст.452 ГК РФ угоду про зміну договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. Таким чином, угода про зміну договору участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації.
Якщо учасник пайового будівництва відмовиться змінити термін передачі йому забудовником об'єкта пайового будівництва у встановлений забудовником термін, а при його відсутності - в 30-денний термін - або забудовник не отримає відповіді на свою пропозицію, то на підставі п.2 ст.452 ГК РФ забудовник має право пред'явити до суду позов до учасника пайового будівництва про зміну договору.
Ще однією істотною умовою договору участі в пайовому будівництві закон називає гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва. ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." визначає початок обчислення гарантійного строку для об'єкту пайового будівництва, його мінімальну тривалість. Якщо сторони не передбачили в договорі інше, гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва учаснику пайового будівництва. Гарантійний термін встановлюється договором, але не може становити менше п'яти років (п.5 ст.7 Закону). Це означає, що забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт, який повинен відповідати вимогам, передбаченим ст.7 Закону, протягом певного часу (гарантійного терміну). Протягом гарантійного терміну учасник пайового будівництва має право пред'явити забудовникові вимоги у зв'язку з неналежною якістю об'єкту пайового будівництва.

§ 3. Висновок і оформлення договору участі в пайовому будівництві житла

Процедурі укладення договору участі в пайовому будівництві житла між забудовником та учасником дольової будівництва відповідно до вимог ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." передує виконання забудовником таких дій.
По-перше, у законі передбачено право забудовника на залучення грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку тільки після отримання в установленому порядку дозволу на будівництво.
Попередньою умовою для отримання дозволу на будівництво є опублікування, розміщення та (або) подання проектної декларації. Законодавець прагне забезпечити прозорість будівельного бізнесу, зобов'язавши забудовника за допомогою проектної декларації надати для ознайомлення будь-якому звернувся особі інформацію про забудовника. Проектна декларація включає в себе інформацію про забудовника та інформацію про проект будівництва. У ст.20 та 21 Закону "Про участь у пайовому будівництві ..." конкретизовано відомості, які повинні включатися в кожну з них. Наприклад, інформація про забудовника повинна містити інформацію: про фірмовому найменуванні, місце знаходження забудовника; про державну реєстрацію забудовника; про засновників забудовника; про вид ліцензованої діяльності і т.д. Інформація про проект будівництва повинна включати в себе такі відомості: про мету проекту будівництва; про етапи і терміни його реалізації; про дозвіл на будівництво; про права забудовника на земельну ділянку; про плановану вартості будівництва багатоквартирного будинку та ін
Необхідно зазначити, що відповідно до раніше чинною редакцією ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." від 30.12.2004 р., проектна декларація повинна була публікуватися забудовником в засобах масової інформації, в тому числі мережі Інтернет, не пізніше, ніж за 14 днів до дня укладення забудовником договору з першим учасником пайового будівництва, а також представлятися до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. У новій редакції закону це вимога збереглося, проте, у відповідності з останніми змінами, внесеними до закону, забудовник не зобов'язаний цього робити, якщо він не розміщував рекламу для залучення коштів громадян у будівництво. У такому випадку забудовник зобов'язаний лише надати проектну декларацію будь-яким зацікавленим особам на їхнє прохання. Таким чином, перед укладанням договору участі в пайовому будівництві потенційний учасник пайового будівництва має право вимагати у забудовника подати йому для ознайомлення проектну декларацію.
Забудовник повинен володіти земельною ділянкою, який йому належав би або на праві власності, або на підставі договору оренди (п.1 ст.3). Таким чином, у забудовника виникає обов'язок щодо державної реєстрації права власності на земельну ділянку, або договору оренди земельної ділянки.
Після ознайомлення з документами потенційний учасник пайового будівництва самостійно оцінює всі можливі ризики та приймає рішення про укладення договору з конкретним забудовником.
Дня укладення цивільно-правових договорів, в тому числі і договору участі в пайовому будівництві, главою 28 Цивільного кодексу РФ (ст. ст.432-439 ГК РФ) встановлена ​​певна процедура.
Згідно ст.432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Так, ТОВ "Карамос" звернулося до арбітражного суду з позовом до ТОВ "Профексклюзів" про розірвання договору про пайову участь у будівництві 9-поверхового 72-квартирного житлового будинку, так як відповідач не приступив до виконання зобов'язань за договором, оскільки не були узгоджені додаткові угоди з істотних умов договору, а потім в силу фінансових труднощів взагалі припинив свою діяльність. Крім того, ним стосовно того ж предмета укладено інвестиційний контракт з іншими особами, будівництво будинку завершується; відповідач в односторонньому порядку відмовився від процедури досягнення угоди з істотних умов, від наміру вступити у фактичні відносини з підписаною угодою, від переговорів щодо своєчасного внесення змін до договір або його припинення. Позивач позбувся того, на що розраховував при укладенні договору - на отримання прибутку. Дії відповідача затримали терміни здачі будинку в експлуатацію і спричинили збитки. Наявність формально підписаного договору створює загрозу порушення прав позивача. Відповідач позов не визнав, вказавши, що приступив до виконання обов'язків за договором, сторонами було підписано ряд угод, позивач не довів нанесення істотного збитку, що є підставою розірвання договору.
Рішенням Арбітражного суду м. Москви від 25.09.2006 р. у задоволенні позову відмовлено. Постановою Дев'ятого Арбітражного апеляційного суду від 05.12.2006 р. дане рішення було залишено без зміни. Як пізніше було з'ясовано, було рішення Арбітражного суду м. Москви від 17.11.2005 р., згідно з яким визнано неукладеним договір про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомості від 11.12.2001г. між ТОВ "Карамос" і ТОВ "Профексклюзів". Немає підстав для задоволення позову про розірвання договору, так як відсутній предмет спору. [54]
В.П. Гриньов відзначає, що крім істотних умов договір участі в пайовому будівництві житла може містити інші умови, які не є обов'язковими. Ці умови можуть бути внесені в договір за взаємною згодою сторін. Поряд з такими умовами, як передача прав вимог за договором, поступка прав вимог за договором, одностороння відмова від виконання договору, забезпечення виконання зобов'язань за договором, до інших умов договору також можна віднести: порядок здачі та приймання робіт, обставини непереборної сили (форс- мажор). Разом з тим, при укладанні договору участі в пайовому будівництві сторони можуть обговорити можливість використання деяких норм з параграфа, присвяченого будівельному підряду. Проте слід мати на увазі, що дані норми можуть використовуватися за умови, якщо вони перетворяться на пункти договору. А для цього в нього необхідно або включити відсилання до даних статтями, або відтворити в ньому їх текст. У договорі також передбачено порядок вирішення спорів, що виникають між сторонами в період дії договору. Одним з варіантів є врегулювання спорів шляхом переговорів. Слід також передбачити претензійний порядок вирішення спорів, що може дозволити сторонам краще зрозуміти і оцінити суть і обгрунтованість заявлених претензій, а також уникнути сплати судових витрат для звернення до арбітражного суду. [55]
Договір участі в частковому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п.3 ст.4 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...").
ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." не наказує в якості обов'язкового правила, щоб договір полягав у вигляді єдиного документа, що підписується обома сторонами. Таким чином, договір участі в пайовому будівництві може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного та іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором . Не виключено укладення такого роду договорів в електронно-цифровій формі з використанням електронного цифрового підпису. [56]
Крім того, в силу п.3 ст.434 ГК РФ, письмова форма договору буде розглядатися в якості дотриманою і в тому випадку, якщо оферта (в письмовій формі) прийнята (акцептована) її адресатом вчиненням тих дій, шляхом яких виконуються умови, зазначені в оферті договору.
Незважаючи на це, на практиці договори, які підлягають обов'язковій державній реєстрації, завжди полягають допомогою складання єдиного письмового документа, тому що до таких договорів пред'являються певні вимоги органів, які здійснюють державну реєстрацію.
Що стосується місця укладення договору участі в пайовому будівництві, то, якщо в договорі не зазначено місце його укладення, він визнається укладеної місці знаходження юридичної особи, який запропонував укласти такий договір (направив оферту) (ст.444 ЦК України).
Особи, що підписують договір участі в пайовому будівництві житла, повинні мати необхідні для цього повноваженнями. Для фізичних осіб - це наявність дієздатності, тобто досягнення 18-річного віку. Від імені юридичних осіб договір вправі підписувати їх органи або представники. Порядок обрання або призначення органів юридичної особи визначається законом та установчими документами (статут, установчий договір, довіреність і т.д.). Органи юридичної особи діють від його імені без довіреності, представники юридичної особи діють на підставі довіреності, що підтверджує повноваження представника юридичної особи і межі його компетенції. Довіреність видається за підписом керівника юридичної особи та засвідчується печаткою цієї організації.
Момент укладання договору визначається за правилами п.3 ст.433 ГК РФ - договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
Згідно ст.25.1 ФЗ від 21.07.1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", для державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві поряд із загальним пакетом документів, необхідних для державної реєстрації угод, подаються документи з описом об'єкта пайового будівництва із зазначенням його місця розташування на плані створюваного об'єкта нерухомого майна і планованої площі об'єкту пайового будівництва. [57]
Крім того, на державну реєстрацію договору участі в пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, забудовником подаються: дозвіл на будівництво; проектна декларація; план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його місця розташування і кількості що у складі створюваного об'єкта нерухомого майна житлових і нежитлових приміщень і планованої площі кожного із зазначених приміщень.
Необхідність державної реєстрації говорить про принципову відмінність даного договору від договорів, передбачених ФЗ "Про інвестиційну діяльність у РФ, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень" від 25.02.1999 р., які полягали в простій письмовій формі. [58] Таким чином, ще не побудована конкретна квартира закріплюється за майбутнім власником, і її перепродаж (як це відбувалося на практиці раніше) стає неможливою. Тим самим, державна реєстрація договору захистить інтереси пайовиків від поширеної практики укладання забудовниками декількох договорів з різними пайовиками про надання у власність одного і того ж об'єкта пайового будівництва. Необхідно мати на увазі, що вимога про державну реєстрацію поширюється тільки на договори, укладені після 1 квітня 2005
Державної реєстрації також підлягають усі угоди про зміну або доповнення договору участі в пайовому будівництві. Хоча це прямо не передбачено Законом про участь у пайовому будівництві, проте випливає зі змісту законодавства (ст.452 ЦК України). В Інструкції про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, прав, обмежень (обтяжень) прав на об'єкти нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом об'єктів нерухомого майна зафіксовано, що у зв'язку з укладенням та виконанням цього договору може проводитися кілька реєстраційних дій: реєстрація договору участі в пайовому будівництві (його змін і розірвання); реєстрація обтяження, тобто іпотеки земельної ділянки (застави права оренди земельної ділянки), на якому здійснюється будівництво багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомого майна; реєстрація поступки прав вимоги за договорами участі в пайовому будівництві; реєстрація права забудовника на незавершений будівництвом об'єкт (багатоквартирний будинок і (або ) інший об'єкт нерухомого майна) і, нарешті, реєстрація права власності на житлові та (або) нежитлові приміщення, що входять до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, будівництво (створення) яких здійснювалось із залученням грошових коштів учасників пайового будівництва; права власності учасника пайового будівництва на об'єкт пайового будівництва. [59] Державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві проводиться також у відповідності з Правилами ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. [60]
Згідно ст.165 ГК РФ недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода вважається незначною. Це означає, що договір не тягне правових наслідків, на які він був розрахований, вже в силу самого факту укладення договору, тому визнання судом такого договору недійсним не вимагається.
Якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації угоди, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди.
У літературі висловлюється точка зору про можливість застосування конструкції попереднього договору у відносинах, що виникають з дольової участі будівництві.
За попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт чи наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, то в письмовій формі. Недотримання правил про форму попереднього договору тягне його нікчемність. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору (ст.429 ЦК України).
Однак при застосуванні конструкції попереднього договору часто виникають помилки і недоліки, пов'язані з неправильним застосуванням норм цивільного і містобудівного законодавства, що обумовлює ризики для однієї або обох сторін, найбільш істотний з яких - неможливість для однієї із сторін спонукати іншу укласти основний договір. Згідно з п.4 ст.429 ГК РФ попередній договір повинен визначати термін укладення основного договору. При здійсненні операцій, пов'язаних зі споруджуваними об'єктами нерухомості, визначити термін укладення основного договору складно.
Т. Оксюк відзначає, що якщо сторони планують укласти попередній договір участі в пайовому будівництві, необхідно звернути увагу на ту обставину, що забудовник, який здійснює будівництво будинку на належному йому земельній ділянці і приймає на себе за попереднім договором зобов'язання укласти з контрагентом в майбутньому відповідну угоду (основний договір) щодо певних приміщень, розташованих в такому будинку), має право укласти основний договір тільки після отримання в установленому порядку дозволу на будівництво, опублікування, розміщення та (або) подання проектної декларації та державної реєстрації права власності на земельну ділянку, наданий для будівництва, або договору оренди такої земельної ділянки. Проте визначити точну дату виконання всіх даних умов є досить важким. Посилаючись на те, що встановити точну дату виконання забудовником всіх умов, необхідних для укладення основного договору, неможливо, сторони попереднього договору часто визначають термін укладення основного договору наступним чином: у попередній договір включається норма, прив'язує момент укладення основного договору виключно до виконання забудовником умов укладення основного договору. Таке "визначення" терміну укладення основного договору не відповідає ГК РФ і зумовлює ризики, як для забудовників, так і для їх контрагентів за попередніми договорами. [61]
Згідно зі ст. 190 ЦК РФ термін може бути визначений чіткої календарною датою, закінченням періоду часу або вказівкою на подію, яка повинна неминуче настати. Інші варіанти визначення терміну неможливі. При використанні зазначених вище формулювань момент укладення основного договору прив'язується до дати виконання забудовником усіх вимог ст.3 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", до вказівок на події, настання яких можливе, але аж ніяк не неминуче (наприклад, якщо забудовник не отримає дозвіл на будівництво, то не зможе укладати договори на участь у пайовому будівництві і т.д.).
Таким чином, термін укладення основного договору не визначено подією, яка повинна неминуче настати (що не відповідає жодному з інших способів визначення строку, передбачених ст. 190 ЦК РФ), і тому повинен вважатися неузгодженим. У результаті застосовується правило п.4 ст.429 ГК РФ про те, що термін укладення основного договору дорівнює 1 року з моменту укладення попереднього договору. Неправильне визначення терміну призводить до того, що після закінчення 1 року з моменту укладення попереднього договору він втрачає силу. Дане наслідок невигідно для сторін попереднього договору: забудовнику може виявитися замало річного строку для виконання всіх умов укладення основного договору; контрагент забудовника за попереднім договором може зіткнутися із ситуацією, коли після закінчення року забудовник, не виконавши необхідні для укладення основного договору умови, повідомить його про припинення попереднього договору і укладе новий попередній договір з іншим учасником пайового будівництва, що запропонував більш вигідні для забудовника умови.
Т. Оксюк для усунення зазначеного ризику пропонує можливим визначати термін укладення основного договору участі в пайовому будівництві наступним чином:
а) встановити в попередньому договорі чітку дату укладення основного договору, що розраховується з урахуванням часу, максимально необхідного забудовнику за договором пайової участі в будівництві для виконання всіх умов ст.3 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...";
б) одночасно передбачити, що обов'язковими умовами укладення основного договору є виконання забудовником за договором участі в пайовому будівництві вимог ст.3 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..."
Таким чином, умова попереднього договору про термін укладення основного договору участі в пайовому будівництві, що відповідає вимогам ГК РФ, може бути сформульовано таким чином: "Основний договір укладається після виконання забудовником за договором пайової участі в будівництві таких умов (вказати умови), але в будь-якому разі не пізніше (вказати дату) ".
У цьому випадку сторони будуть чітко знати календарну дату, до якої забудовник повинен виконати всі умови укладення основного договору. Дана норма вигідна учаснику пайового будівництва, оскільки стимулює виконання забудовником зобов'язань у встановлений термін. Вона захищає і інтереси забудовника, оскільки він знає, що до зазначеної дати учасник пайового будівництва пов'язаний зобов'язанням про укладення основного договору.
Інша проблема - пропуск сторонами моменту укладення основного договору. Практика показує, що іноді сторони чекають виконання всіх умов укладення основного договору до самого кінця терміну його ув'язнення, передбаченого попереднім договором, а, дізнавшись, що ці умови виконані, направляють пропозицію про підписання основного договору вже після закінчення такого строку. Однак відповідно до п.6 ст.429 ГК РФ зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, він не буде укладено, або одна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір. Таким чином, якщо одна сторона направить пропозицію про укладення основного договору після закінчення строку для його укладення, передбаченого попереднім договором, така пропозиція не буде обов'язковим для іншої сторони, оскільки попередній договір уже втратив чинність. У результаті сторона, яка одержала оферту про укладення основного договору, може або взагалі відмовитися укласти основний договір, або запропонувати укласти його на інших умовах, ніж ті, які були визначені попереднім договором.
Слід підкреслити, що якщо одна сторона направила пропозицію про укладення основного договору у встановлений попереднім договором термін, то в разі ухилення іншої сторони від укладення основного договору оферент зберігає право пред'явити позов про спонукання до укладення основного договору навіть після закінчення строку для його укладення, встановленого попереднім договором, оскільки волевиявлення на вчинення основного договору була виражена позивачем своєчасно.
Важливою проблемою є захист прав і законних інтересів учасника пайового будівництва, якщо забудовник веде себе недобросовісно і повідомляє про виконання ним усіх умов укладення основного договору, коли вони виконані. Трапляються ситуації, коли несумлінний забудовник після підписання попереднього договору знаходить нового інвестора, який запропонував більш вигідні умови, укладає з ним попередній договір щодо того самого об'єкта нерухомості, а після виконання умов укладення основного договору - і основний договір. При цьому сумлінну контрагент, що уклав перший попередній договір, не сповіщається про виконання забудовником всіх умов укладення основного договору, термін дії попереднього договору з ним закінчується і контрагент втрачає право на укладення основного договору.
Т. Оксюк пропонує використовувати такі засоби захисту інтересів добросовісного контрагента: а) передбачити в попередньому договорі обов'язок забудовника повідомляти контрагента про виконання умов укладення основного договору і неустойку за порушення зазначеного обов'язку; б) встановити в попередньому договорі високий розмір неустойки за невиконання забудовником обов'язки щодо укладення основного договору після виконання всіх умов, передбачених попереднім договором; в) направити вимогу до забудовника про укладення основного договору до закінчення терміну його вчинення, передбаченого попереднім договором.
Якщо забудовник не виконав умови укладення основного договору, то вказане в пункті "в" вимога об'єктивно не може бути виконано, про що забудовник повідомить контрагента, однак сам факт направлення вимоги жодним чином не обмежить інтереси сторін попереднього договору. Якщо ж умови укладення основного договору були виконані і забудовник недобросовісно здійснив операцію з іншою особою щодо об'єкта нерухомості, передбаченого попереднім договором, сумлінну контрагент збереже можливість пред'явити позов про визнання такої угоди недійсною і вимагати спонукання забудовника до укладення основного договору, а у разі, коли об'єкт нерухомості вже переданий у власність третій особі, - вимагати відшкодування збитків (ст.398 ЦК України). При виникненні такого спору вирішальними будуть наступні обставини: попередній договір був укладений з добросовісним контрагентом раніше, сумлінну контрагент направив вимогу забудовнику про укладення основного договору в належний термін, у результаті чого зобов'язання забудовника щодо укладення основного договору з ним не припинилися. [62]

Глава III. Зміст зобов'язання з договору участі в пайовому будівництві житла

§ 1. Права, обов'язки та відповідальність забудовника

Зміст договору участі в пайовому будівництві житла становить сукупність прав та обов'язків його учасників - забудовника і учасника пайового будівництва. При цьому до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." значна роль відводиться регламентації прав, а особливо обов'язків і відповідальності забудовника, що відзначається в наділенні забудовника додатковими обов'язками і посиленням його відповідальності за порушення своїх зобов'язань. Дані заходи спрямовані, в першу чергу, на захист прав пайовиків при укладанні договорів на участь у пайовому будівництві.
Необхідно виділяти права і обов'язки забудовника, якими він наділений відповідно до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", а також права та обов'язки, що виникають у забудовника з договору участі в пайовому будівництві багатоквартирного будинку.
Якими ж правами і обов'язками відповідно до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." наділений забудовник. У Законі передбачено право забудовника на залучення грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку.
Що стосується обов'язків, передбачених законом, то забудовник, зобов'язаний отримати дозвіл на будівництво, повинен володіти земельною ділянкою на право власності або договору оренди земельної ділянки (ч.1 ст.3). Забудовник зобов'язаний надати для ознайомлення будь-якому звернувся особі проектну декларацію (ч.2 ст. 19).
Однак Закон "Про участь у пайовому будівництві ..." (П.3 ст.3) передбачає і відповідальність забудовника у разі залучення грошових коштів громадян для будівництва багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина виникне право власності на житлове приміщення в споруджуваному багатоквартирному будинку, особою, яка не має на це право відповідно до закону про пайове будівництво. О.Ю. Скворцов відзначає, що законодавець прагне передбачити ті випадки, коли грошові кошти залучаються фірмами у фізичних осіб в суперечності з положеннями закону. Саме для попередження вчинення подібних дій законодавець вводить ч.3 ст.3 Закону. [63]
Нарешті, забудовник, зобов'язаний використовувати грошові кошти, які сплачуються учасником пайового будівництва за договором, виключно для будівництва (створення) їм багатоквартирного будинку відповідно до проектної декларацією (ст.18).
С.П. Гришаєв зазначає, що оскільки в більшій частині випадків забудовником виступає комерційна організація, то ціна договору повинна в обов'язковому порядку виступати в якості двох доданків: витрат на фінансування капітального будівництва та винагороди (прибутку) забудовника. Діючі ж норми легалізують безприбуткової діяльності підприємців - забудовників. А між тим, підприємців, що діють без мети отримання прибутку, просто бути не може. Таким чином, дотримуватися зазначене в ст.18 закону правило навряд чи можливо. [64]
За договором участі в пайовому будівництві житла забудовник має право на отримання винагороди за свої послуги (ч.1 ст.5 Закону).
Основні обов'язки забудовника за договором, участі в пайовому будівництві житла зводяться до наступних:
1) забудовник зобов'язаний здійснити комплекс організаційних і технічних заходів, спрямованих на забезпечення cтpoітeльcтвa багатоквартирного будинку відповідно до проектної документації і термінами будівництва, і в установленому порядку одержати дозвіл на його експлуатацію;
2) надавати на вимогу учасника пайового будівництва всю необхідну інформацію про хід будівництва;
3) отримати дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку;
4) після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку передати об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва в передбачений договором строк за актом прийому-передачі.
С.А. Лушкін пише, що забудовник зобов'язаний: а) забезпечувати виконання будівельних робіт відповідно до проектної документації, нормативних актами та чинними нормами; б) здійснювати постійний і повний контроль за виконанням підрядними організаціями будівельних робіт згідно з укладеними договорами підряду на будівництво; в) контролювати якість будівельних робіт і здійснювати технічний нагляд за їх виконанням; г) здійснювати комплектування будівництва матеріалами і обладнанням як самостійно, так і через залучаються організації; д) здійснювати всі необхідні для здійснення будівництва угоди з третіми особами. [65]
Законом "Про участь у пайовому будівництві ..." передбачені випадки так званої законної неустойки, тобто неустойки, передбаченої не договором, а законом. При цьому дана неустойка носить штрафний характер, тобто, крім неустойки стягуються і збитки (ст.10). Згідно п.2 ст.6 Закону, у разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення. В даний час ставка рефінансування Центрального банку РФ становить 12,5 відсотків річних. [66]
Так, 28.07.1995 р. С.Л. уклала з МУП "Нефтекамскстройзаказчік" договір про пайову участь у будівництві житла, за умовами якого зобов'язувалася здійснити оплату житла, що будується за встановленим графіком, а МУП "Нефтекамскстройзаказчік" брав на себе зобов'язання побудувати і передати С.Л. квартиру. Термін виконання договору був визначений за 1996 рік С.Л. виплатила МУП "Нефтекамскстройзаказчік" грошові кошти, проте квартира їй не була передана.31.03.1998 р. між МУП "Нефтекамскстройзаказчік" і С.Л. був укладений договір купівлі-продажу трикімнатної квартири, площею 67,0 кв. м., вартістю 79317 руб. С.Л. звернулася до суду з позовом до МУП "Нефтекамскстройзаказчік" про відшкодування матеріальної шкоди, стягнення неустойки та компенсації моральної шкоди, посилаючись на те, що відповідач порушив термін здачі житла, у зв'язку з чим має виплатити неустойку. В порушення умов договору відповідач передав позивачеві квартиру меншої площі і вартості, незважаючи на те, що позивачем була оплачена квартира більшою пощади і вартості; неправомірно утримував підлягають поверненню грошові кошти; заподіяв моральну шкоду.
Рішенням Нефтекамськ міського суду республіки Башкортостан від 15.10.01 р., залишеним без зміни ухвалою судової колегії в цивільних справах Верховного суду республіки Башкортостан від 27.12.2001, м. С.Л. відмовлено в позові. З С.Л. стягнуто на користь МУП "Нефтекамскстройзаказчік" 1372 руб. судових витрат, а також держмито.
Розмірковуючи над проблемою захисту прав учасників пайового будівництва при порушенні забудовником термінів передачі об'єкту пайового будівництва, В.М. Дікусар приходить до висновку, що до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." необхідно внести альтернативну забезпечувальну міру - потрібно закріпити за громадянами-споживачами право вимоги відібрання індивідуально-визначеної речі і передачі її споживачеві у разі невиконання зобов'язань щодо її передачі, в тому числі в об'єкті незавершеного будівництва. [67]
За нашим поданням, варто погодитися з цією позицією про необхідність внесення змін до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." в частині закріплення альтернативної забезпечувальної міри.
Крім того, до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." обмовляється, що якщо учасником дольової будівництва є громадянин, передбачена даною статтею неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі. Але слід зазначити, що даний розмір неустойки істотно нижче, ніж законна неустойка, передбачена Законом України "Про захист прав споживачів" (3% за кожен день прострочення). [68]
О.Ю. Скворцов відзначає, що на практиці положення норми Закону про те, що забудовник зобов'язаний визначати єдиний термін передачі об'єкта забудови всім учасникам пайового будівництва, можуть викликати невизначеність у вирішенні ряду питань, пов'язаних з термінами передачі об'єктів будівництва пайовикам. [69]
Відповідно до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." формується федеральний орган виконавчої влади, який здійснює державне регулювання, контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості. Даний орган наділяється досить широкими повноваженнями відповідно до ст.23 Закону. Одним з найважливіших таких правочинів є, зокрема, право уповноваженого органу щоквартально отримувати від забудовника звітність про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва багатоквартирних будинків. [70]
Розпорядженням Уряду Іванівської області від 14.02.2007 р. в якості уповноваженого виконавчого органу державної влади Івановської області з контролю і нагляду в області пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на території Іванівської області визначено Департамент будівництва та архітектури Івановської області. [71 ]
С.А. Лушкін загострює увагу на тому, що відносини щодо участі в пайовому будівництві - це більш об'ємне поняття, ніж договір участі в пайовому будівництві між двома сторонами. У процесі будівництва багатоквартирного будинку в якості учасників пайового будівництва виступають десятки, а нерідко навіть сотні осіб. І непомірна відповідальність забудовника, наприклад, перед однією частиною учасників пайового будівництва може негативно позначитися і на них же самих і на іншій групі осіб, які не мають претензій до забудовника. [72]

§ 2. Права, обов'язки і відповідальність учасника пайового будівництва

З метою захисту прав учасників пайового будівництва ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." наділяє їх досить широкими правами. Розглянемо ці права.
1. Учасник пайового будівництва володіє правом застави, що виникають з моменту державної реєстрації договору, на наданий для будівництва земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди на ділянку і споруджуваний на цій ділянці об'єкт нерухомості (п.1 ст.13). Застава необхідний для забезпечення повернення грошових коштів, внесених учасником пайового будівництва, відшкодування збитків або стягнення неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання з передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва.
2. Право на звернення до органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з них із заявою про державну реєстрацію права власності на об'єкт пайового будівництва, після прийняття об'єкта пайового будівництва (п.4 ст.16).
Раніше існувала судова практика також передбачала дане право за учасником пайового будівництва. Так, громадянка М. звернулася до суду зі скаргою на дії державної установи юстиції "Астраханська обласна реєстраційна палата", що виразилися у відмові зареєструвати її право власності на квартиру. В обгрунтування скарги вона посилалася на те, що право власності на квартиру виникло за договором про пайову участь у будівництві. Ухвалою судової колегії в цивільних справах Верховного суду РФ від 04.11.2002 р. скасовано рішення Кіровського районного суду м. Астрахані від 11.09.2001 р., визначення судової колегії в цивільних справах Астраханського обласного суду від 09.10.2001 р., постанову президії Астраханського обласного суду від 20.03.2002 р. і постановлено нове рішення, яким скарга М. задоволена, а установа юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території Астраханської області суд зобов'язав зареєструвати право власності М. на квартиру. [73]
3. Право спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (п.5 ст.16). Тобто в учасника пайового будівництва при виникненні права власності на об'єкт пайового будівництва одночасно виникає частка у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, яка не може бути відчужена чи передана окремо від права власності на об'єкт пайового будівництва. Державна реєстрація виникнення права власності на об'єкт пайового будівництва одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно.
Однак слід зазначити, що вказана норма не є новою для законодавства. Вперше право власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку було встановлено Законом РФ від 24.12.1992 р. "Про основи федеральної житлової політики". Потім зазначене право було відображено в першій частині ГК РФ (ст.289 і 290). Згодом норми, що встановлюють право спільної часткової власності на спільне майно, були закріплені в ФЗ від 15.06.1996 р. "Про товариства власників житла". І, нарешті, в Житловому кодексі РФ, який набрав чинності з 01 березня 2005 р., даному праву присвячена глава 6.
У відповідності з договором участі в пайовому будівництві учасник пайового будівництва має право:
1) право на ознайомлення з проектною декларацією;
2) поступатися права вимоги за договором участі в пайовому будівництві;
3) право пред'явити забудовникові вимоги у зв'язку з неналежною якістю об'єкту пайового будівництва протягом гарантійного терміну. Однак законом чітко обумовлюється, що забудовник не несе відповідальності за недоліки (дефекти) об'єкта пайового будівництва, виявлені в межах гарантійного терміну, якщо доведе, що вони сталися внаслідок нормального зносу такого об'єкту пайового будівництва або його частин, порушення вимог технічних регламентів, містобудівних регламентів, а також інших обов'язкових вимог до процесу його експлуатації або внаслідок неналежного його ремонту, проведеного самим учасником пайового будівництва або залученими ним третіми особами (п.7 ст.7).
4) право до підписання передавального акта або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва вимагати від забудовника складання акту, в якому вказується невідповідність об'єкту пайового будівництва вимогам до якості, і відмовитися від підписання передавального акта або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва (п.5 ст.8);
5) якщо об'єкт пайового будівництва побудований забудовником з відступами від умов договору, які призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва, якщо інше не встановлено договором, за своїм вибором вправі вимагати від забудовника:
а) безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
б) пропорційного зменшення ціни договору;
в) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків;
6) право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору учасник пайового будівництва має в наступних випадках: забудовник порушує термін передачі житлового приміщення, не виконує вимоги пайовика, пред'явлені у зв'язку з виявленими недоліками об'єкта будівництва; будинок побудований з істотними порушеннями вимог до якості; забудовник порушив правила оформлення договору поруки (ст.9).
У цьому випадку учасник пайового будівництва має право вимагати від забудовника повернення грошових коштів та сплати відсотків. Якщо учасником дольової будівництва є громадянин, то він має право вимагати сплати відсотків у подвійному розмірі.
Так, ВАТ "РАТЕП" звернулося з позовом до ЗАТ НТЦ "ГЕОЕНЕРГОтехнологіі" про стягнення:
1108567 руб.26 коп. боргу, що утворився внаслідок неповернення відповідачем грошових коштів, перерахованих позивачем за платіжними дорученнями на підставі договору пайової інвестування будівництва від 10.06.2004 р., укладеного сторонами, розірваного ВАТ "РАТЕП" в односторонньому порядку, відповідно до п.7.2 договору, листом від 15.02 .2005 р., у зв'язку з порушенням відповідачем (ЗАТ НТЦ "ГЕОЕНЕРГОтехнологіі") термінів планового закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію пізніше на термін більше 30 днів;
184761 руб.26 коп. відсотків за користування грошовими коштами позивача за фактичний період користування, з розрахунку 20% річних від суми боргу за 360 днів, на підставі п.7.3 договору.
Рішенням Арбітражного суду м. Москви від 27.10.2005 р. даний позов був задоволений у повному обсязі. [74]
На думку С.П. Гришаєва, чітке зазначення випадків, у яких учасник пайового будівництва може розірвати договір в односторонньому порядку, пов'язано з наступним. Розірвавши договір в односторонньому порядку, інвестор, крім внесеної за квартиру суми, отримає ще такі відсотки та пені, що це дасть йому до 30-40% чистого прибутку. Одностороннє розірвання договорів під надуманими приводами може стати справжнім бізнесом. [75]
Крім односторонньої відмови від виконання договору, на вимогу учасника пайового будівництва договір може бути розірваний у судовому порядку в наступних випадках:
1) припинення або призупинення будівництва багатоквартирного будинку, до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва;
2) істотна зміна проектної документації будується багатоквартирного будинку, до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, в тому числі суттєве зміна розміру об'єкту пайового будівництва;
3) зміна призначення загального майна та (або) нежилих приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку, а також в інших встановлених законом або договором випадках (п.1.1 ст.9).
Наказом Федеральної служби по нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини від 03.08.2006г. "Про заходи, спрямовані на підвищення ефективності роботи, пов'язаної із захистом прав споживачів у сфері пайового будівництва житла" передбачені такі заходи: активізація в межах компетенції роботи по застосуванню передбачених законодавством РФ заходів обмежувального, попереджувального і профілактичного характеру, спрямованих на попередження, виявлення і припинення порушень прав споживачів у сфері будівництва багатоквартирних будинків. [76]
Основний обов'язок учасника пайового будівництва за договором участі в пайовому будівництві житла - повністю і своєчасно здійснювати всі платежі у порядку, розмірі та строки, встановлені договором участі в пайовому будівництві. Сплата ціни договору здійснюється шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період. У випадку порушення учасником пайового будівництва зобов'язання зі сплати ціни договору (прострочення внесення платежу, систематичне порушення строків внесення платежів) настає передбачена для нього законом відповідальність, що виражається в можливості односторонньої відмови забудовника від виконання договору. Проте забудовник має право розірвати договір в односторонньому порядку не раніше, ніж через 30 днів після направлення в письмовій формі учаснику пайового будівництва попередження про необхідність погашення їм заборгованості по сплаті ціни договору та про наслідки невиконання такої вимоги (п.3 ст.9). У такому разі, забудовник повертає кошти, сплачені учасником пайового будівництва в рахунок ціни договору, протягом 10 робочих днів з дня розірвання договору (п.5 ст.9).
Крім того, учасник пайового будівництва за невиконання обов'язків по сплаті ціни договору сплачує забудовникові неустойку (пені) у розмірі 1 / 300 ставки рефінансування Центрального Банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожний день прострочення (п.6 ст. 5).
Виникає закономірне питання: чи вправі боку передбачити в договорі інший розмір неустойки? У випадку якщо учасник пайового будівництва - фізична особа і діють норми законодавства про захист прав споживачів, збільшення неустойки, що підлягає виплаті йому, неможливо в силу норми ч.1 ст.16 Закону РФ "Про захист прав споживачів": "Умови договору, що ущемляють права споживача в порівнянні з правилами, встановленими законами або іншими правовими актами РФ у сфері захисту прав споживачів, визнаються недійсними ". Аналогічним чином виходить, що не можна ні передбачити будь-яку іншу відповідальність учасника пайового будівництва - громадянина, крім передбаченої ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", ні зменшити відповідальність забудовника перед ним. У такому разі зазначеної норми про відповідальність учасника пайового будівництва явно недостатньо.
Інша, не менш важливий обов'язок учасника пайового будівництва - у встановленому договором порядку і в передбачений договором строк прийняти за актом прийому-передачі від забудовника об'єкт пайового будівництва. Учасник пайового будівництва, що отримав повідомлення забудовника про завершення будівництва (створення) багатоквартирного будинку відповідно до договору та готовності об'єкту пайового будівництва до передачі, зобов'язаний приступити до його прийняття в передбачений договором строк або, якщо такий строк не встановлений, протягом 7 робочих днів з дня отримання зазначеного повідомлення (п.4 ст.8).
Нова редакція ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." містить важливе правило, що стосується тих випадків, коли учасник пайового будівництва ухиляється від виконання обов'язку з приймання об'єкту пайового будівництва, або відмовляється від прийняття об'єкта пайового будівництва.
Крім того, за договором участі пайового будівництва учасник зобов'язаний за пред'явленням експлуатуючими організаціями рахунків на надання комунальних послуг після закінчення будівництва багатоквартирного будинку та передачі забудовником об'єкта пайового будівництва оплатити всі витрати по комунальних та інших експлуатаційних послуг.
Необхідно відзначити, пише С.П. Гришаєв, що прийняття як самого ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", так і наступних змін, було направлено на поліпшення становища пайовиків, однак фактично їх положення тільки погіршилося. Це пояснюється тим, що ускладнення процедури укладення договору викликало крах деяких забудовників, які діяли за принципом піраміди - будували житло за рахунок коштів, одержуваних з нових пайовиків. У зв'язку з цим в якості додаткової міри представляється необхідним створення будівельними фірмами спеціальних страхових фондів для розрахунків з пайовиками у разі банкрутства перших (як це робиться в банківському секторі). [77]

§ 3. Поступка прав вимог за договором

У витікає з договору участі в пайовому будівництві зобов'язання передати об'єкт будівництва забудовник виступає в якості боржника, а учасник - як кредитор. Учаснику пайового будівництва належить право вимоги, яке є майном, не виключеним з обороту, і яке може бути передано іншій особі шляхом відступлення права вимоги. П.1 ст.388 ГК РФ, що визначає умови поступки вимоги, встановлює, що поступка вимоги кредитором іншій особі допускається, якщо вона не суперечить закону, іншим правовим актам чи договору.
Так, в арбітражний суд м. Москви звернулося ФГУП "Завод" Рейд "до відповідачів - МО РФ, військової частини - з позовною заявою про стягнення вартості квартири, наданої військовослужбовцю П., та відсотків за користування чужими коштами. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач відповідно до Наказу МО РФ від 15.02.2000 р. "Про порядок забезпечення житловими приміщеннями в Збройних Силах РФ" надав військовослужбовцю П. житло, уклавши з ним договір про відступлення права вимоги за договором про пайову участь у будівництві.
Рішенням арбітражного суду м. Москви від 31.01.2006 р. у задоволенні позову відмовлено. Провадження у справі відносно військової частини припинено.
Постановою Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 16.05.2006 р. рішення арбітражного суду м. Москви залишено без зміни. [78] СУТЬ-ТО ЯКА?
ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." передбачає спеціальні правила про відступлення прав вимог за даним договором. Відповідно до п.1 ст.11 Закону відступлення учасником дольової будівельник прав вимог за договором допускається тільки після сплати ним договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва в порядку, встановленому ЦК РФ. Таким чином, до виконання учасником своїх зобов'язань по сплаті ціни, встановленої договором участі в пайовому будівництві, він не має права поступатися свої права: вимоги до забудовника, залишаючись учасником договору в якості боржника. Права вимоги можуть бути передані іншій особі лише одночасно з перекладом на цю особу боргу - обов'язки зі сплати ціни. Така заміна сторони в договорі можлива лише за згодою забудовника, оскільки переклад боржником свого боргу на іншу особу допускається лише за згодою кредитора (п.1 ст.391 ГК РФ). При порушенні цих вимог закону право вимоги передачі об'єкта не може перейти від первісного кредитора (учасника) іншій особі (новому кредитору).
Одночасно закон передбачає "тимчасові" рамки здійснення угод відступлення учасником пайового будівництва належить йому права вимоги, встановлюючи, що така поступка допускається з моменту державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві і до моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва (ч .2 ст.11).
Л. Новосьолова пише, що на практиці нерідко укладаються угоди, за умовами яких одна сторона (майбутній правовласник) зобов'язується поступитися (передати) право вимоги іншій особі через певний момент часу або при настанні певної умови. [79]
Виникає питання: забороняє чи ч.2 ст.11 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." здійснювати операції, спрямовані на відчуження учасником дольової будівництва своїх майбутніх прав? Сам по собі договір про відчуження майбутнього права породжує права і обов'язки лише для його сторін, не призводить до переходу (відступлення) права вимоги і не має ніякого впливу на відносини з боржником (забудовником). У зв'язку з цим можливо тлумачення положення Закону про заборону відступлення до моменту державної реєстрації договору пайової участі у будівництві як не містить заборони укладати зобов'язальні угоди щодо майбутніх прав. Однак таке тлумачення, на думку Новосьолової Л., не враховує характеру розглянутого заборони і зв'язку цієї норми з цілями і завданнями Закону в цілому. Допущення угод щодо "майбутніх" прав учасника (тобто прав за договором участі в пайовому будівництві, не укладеним на момент здійснення операції між учасником та особою, якій право передбачається передати) означає обхід положень Закону про можливість залучення коштів від фізичних осіб для цілей здійснення будівництва тільки при дотриманні вимог даного Закону. Тому такі угоди, зроблені для цілей залучення грошових коштів фізичних осіб - споживачів, слід розглядати як угоди, вчинені з порушенням вимог Закону, на підставі ст.168 ГК РФ. [80]
Певні проблеми можуть виникнути і при застосуванні положення Закону про заборону поступки після підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва.
Разом з тим, пише Л. Новосьолова, на практиці також можливе виникнення наступних проблем. Наприклад, забудовник допустить порушення терміну передачі учаснику об'єкту пайового будівництва. У силу положень ч.2 ст.6 Закону забудовник у цьому випадку сплачує учаснику пайового будівництва неустойку. Якщо забудовник до моменту підписання передавального акту не виконає обов'язок по сплаті неустойки, забороняє чи ч.2 ст.11 Закону учаснику пайового будівництва поступитися своїми правами на суму неустойки іншій особі? [81]
Як випливає з п.1 ст.389 ГК РФ, угоди уступки вимоги оформляються у тій же формі, в якій було вчинено правочин, на підставі якої виникли уступаемого права. Оскільки ч.3 ст.4 Закону потребує укладення договору участі в пайовому будівництві в письмовій формі, угоди уступки права вимоги за таким договором також повинні бути здійснені в письмовій формі.
Відповідно до п.2 ст.389 ГК РФ поступка вимоги по угоді, вимагає державної реєстрації, повинна бути зареєстрована в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом. Частина 3 ст.4 Закону потребує державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві. У силу загальних положень ЦК РФ відступлення права вимоги за таким договором також повинна бути зареєстрована. Тому додаткове зазначення у Законі необхідності реєстрації угоди уступки права вимоги за цим договором, як нам видається, є зайвим.
Положення ГК РФ про обсяг ПВ прав носять диспозитивний характер і допускають можливість угоди сторін про інше, ніж зазначено в ст.384 ГК РФ, обсяг прав, переданих новому кредитору. У зв'язку з цим великий інтерес представляє питання про можливість поступки права вимоги учасником пайового будівництва в частині.
Можливість "дроблення" права вимоги у разі заміни залежить від характеру предмета зобов'язання. За договором участі в пайовому будівництві змістом зобов'язання забудовника є передача учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва - житлового чи нежитлового приміщення, що входить до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості. Договір повинен містити визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації.
З урахуванням особливостей предмета виконання - певного приміщення, що підлягає передачі учаснику будівництва, - зобов'язання забудовника через неможливість його виконання в частині є неподільним.
Перехід прав на неустойку, відсотки, прав щодо поручителя у відносинах за договором участі в пайовому будівництві підпорядковується загальним правилам про відступлення без будь-яких особливостей.

Висновок

Підводячи підсумок розгляду даної теми, можна зробити наступні висновки:
1) у сучасних умовах розвитку житлового будівництва одним з найпоширеніших способів поліпшення житлових умов громадян, їх участь у будівництві житла шляхом його фінансування за рахунок власних коштів;
2) в даний час в російському цивільному законодавстві з'явився новий вид цивільно-правового договору - договір участі в пайовому будівництві;
3) досліджуваний договір є консенсуальним, оплатним і взаємним (двостороннім);
4) відносини, що виникають із дольової участі в будівництві житла, мають особливості в правовому регулюванні;
5) істотними умовами аналізованого договору є предмет договору, термін передачі об'єкту пайового будівництва, ціна договору, строки та порядок її сплати, гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва;
6) договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації.
Введення в дію ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", що регулює договір участі в пайовому будівництві, помітно поліпшило правове становище учасників пайового будівництва. Багато ключових умови договору на участь у пайовому будівництві чітко зафіксовані в Законі і носять імперативний характер. У той же час правове становище забудовників, які залучають грошові кошти від населення і юридичних осіб, з введенням Закону помітно ускладнилося. Більшість нових правил і вимог дають контрагентам забудовника реальний механізм тиску на нього. Форми тиску можуть бути різні: від судових позовів до скарг до уповноваженого органу. Крім цього забудовник тепер "пов'язаний" мірами відповідальності, спрямованими більшою мірою на захист прав і законних інтересів учасників пайового будівництва. Закон в цілому направлений на витіснення з ринку пайових інвестицій забудовників, які не здатні відповідати новим законним вимогам.
У ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." закріплені істотні умови та основні характеристики договору, що укладається між забудовником і пайовиком; передбачено серйозне забезпечення виконання зобов'язань забудовника перед пайовиками, підвищення інформативності стосовно забудовника і зводиться їм інвестиційного об'єкта.
Однак до недоліків Закону слід віднести недостатню юридичну опрацьованість деяких його положень, наприклад, щодо порядку реалізації права власності забудовника і припинення прав оренди на земельну ділянку, наданий під будівництво багатоквартирного будинку, після передачі забудовником об'єктів пайового будівництва учасникам пайового будівництва та ін
Основною тенденцією розвитку законодавства про пайове будівництво є те, що законодавець прагне до встановлення балансу інтересів забудовників та учасників пайового будівництва та подальшого врегулювання сфери пайового будівництва.
Прийняття ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." - Серйозний крок на шляху правового регулювання відносин, пов'язаних із залученням коштів громадян і юридичних осіб для часткового будівництва багатоквартирних будинків, а також встановлення гарантій захисту прав, законних інтересів і майна учасників пайового будівництва. У той же час на сьогоднішній день ще не прийняті необхідні нормативно-правові акти, розвиваючі положення даного закону, а також не сформувалася практика його застосування.
Дана проблема ще не до кінця розглянута вченими і вимагає подальшого аналізу та дослідження. Крім того, потрібне вдосконалення законодавчої бази в галузі цивільного законодавства про договір участі в пайовому будівництві.

Список використаної літератури

Нормативний матеріал
1. Конституція Російської Федераціі.12.12.1993 року / / (в ред. ФКЗ від 30.12.2008 № 6 і 7) / / Російська газета. 2009.21 січня № 7.
2. Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина 1). Федеральний закон від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ від 09.04.2009 р) / / Збори законодавства РФ. 1994. № 32. Ст.3301.
3. Земельний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 25.10.2001 р. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ від 14.03.2009 р) / / Збори законодавства РФ. 2001. № 44. Ст.4147.
4. Кодекс України про адміністративні правопорушення. Федеральний закон від 30.12.2001 р. № 195-ФЗ (в ред. ФЗ від 09.02.2009 р) / / Збори законодавства РФ. 2002. № 1 (частина 1). Ст.1.
5. Містобудівна Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29.12.2004 р. № 190-ФЗ (в ред. ФЗ від 30.12.2008 р) / / Збори законодавства РФ. 2005. № 1 (частина 1). Ст.16.
6. Житловий Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29.12.2004 р. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ від 23.07.2008 р) / / Збори законодавства РФ. 2005. № 1 (частина 1). Ст.14.
7. Про інвестиційну діяльність у РРФСР. Закон РРФСР від 26.06.1991 р. № 1488-1 (в ред. Від 30.12.2008 р) / / Бюлетень нормативних актів. 1992. № 2-3.
8. Про захист прав споживачів. Закон РФ від 07.02.1992 р. № 2300-1 (в ред. Закону РФ від 23.07.2008 р) / / Збори законодавства РФ. 1996. № 3. Ст.140.
9. Про архітектурну діяльність. Федеральний закон від 17.11.1995 р. № 169-ФЗ (в ред. ФЗ від 18.12.2008 р) / / Збори законодавства РФ. 1995. № 47. Ст.4474.
10. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Федеральний закон від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ від 25.02.2009 р) / / Збори законодавства РФ. 1997. № 30. Ст.3594.
11. Про іпотеку (заставу нерухомості). Федеральний закон від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ від 30.12.2008 р) / / Збори законодавства РФ. 1998. № 29. Ст.3400.
12. Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень. Федеральний закон від 25.02.1999 р. № 39-ФЗ (в ред. ФЗ від 24.07.2007 р) / / Збори законодавства РФ. 1999. № 9. Ст.1096.
13. Про ліцензування окремих видів діяльності. Федеральний закон від 08.08.2001 р. № 128-ФЗ (в ред. ФЗ від 05.02.2007 р) / / Збори законодавства РФ. 2001. № 33 (ч.1). Ст.3430.
14. Про електронний цифровий підпис. Федеральний закон від 10.01.2002 р. № 1-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2002. № 2. Ст.127.
15. Про технічне регулювання. Федеральний закон від 27.12.2002 р. № 184-ФЗ (в ред. ФЗ від 09.05.2005 р) / / Збори законодавства РФ. 2002. № 52 (частина 1). Ст.5140.
16. Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації. Федеральний закон від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ від 23.07.2008) / / Збори законодавства РФ. 2005. № 1 (частина 1). Ст.40.
17. Про захист конкуренції. Федеральний закон від 26.07.2006 р. № 135-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2006. № 31 (ч.1). Ст.3434.
18. Про затвердження Правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 р. № 219 (в ред. Від 22.11 2007 р) / / Збори законодавства РФ. 1998. № 8. Ст.963.
19. Про затвердження Інструкції про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, прав, обмежень (обтяжень) прав на об'єкти нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом об'єктів нерухомого майна. Наказ Мін'юсту РФ від 09.06.2005 р. № 82 / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2005. № 27.
20. Про щоквартальної звітності забудовників про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва (разом з Правилами надання забудовниками щоквартальної звітності про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва. Постанова Уряду РФ від 27.10.2005 р. № 645 (в ред. Постанови Уряду РФ від 16.01.2007 р) / / Збори законодавства РФ. 2005. № 45. Ст.4616.
21. Про форму дозволу на будівництво та формі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Постанова Уряду РФ від 24.11.2005 р. № 698 / / Збори законодавства РФ. 2005. № 48. Ст.5047.
22. Про затвердження методичних вказівок щодо заповнення форм щоквартальної звітності забудовників про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва. Наказ Федеральної служби з фінансових ринків РФ від 12.01.2006 р. № 06-2/ПЗ-Н / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2006. № 12.
23. Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення не придатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню. Постанова Уряду РФ від 28.01.2006 р. № 47 / / Збори законодавства РФ. 2006. № 6. Ст.702.
24. Про вимоги до розміру власних коштів забудовника, порядок розрахунку розміру цих коштів, а також нормативи оцінки фінансової стійкості діяльності забудовника. Постанова Уряду РФ від 21.04.2006 р. № 233 (в ред. Постанови Уряду РФ від 16.01.2007 р) / / Збори законодавства РФ. 2006. № 18. Ст. 2001.
25. Про заходи, спрямовані на підвищення ефективності роботи, пов'язаної із захистом прав споживачів у сфері пайового будівництва житла. Наказ Федеральної служби по нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини від 03.08.2006 р. № 228 / / Російська газета. № 201.2006.09 вересня.
26. Про уповноваженому органі з контролю і нагляду в області пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на території Іванівської області. Розпорядження Уряду Івановської області від 14.02.2007г. № 37-рп / / Відомості Верховної Івановської області. 2007. № 7.
27. Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві. Лист Пенсійного фонду РФ від 01.10 2001 р. № ВП-09-25/7938 / / УПС: Консультант Плюс.
28. Про процентній ставці рефінансування, встановленої з 29 січня 2007 року. Телеграма Центрального банку РФ від 26.01.2007 р. № 1788-У / / Вісник Банку Росії. № 5.2007.31 січня.
Спеціальна література
29. Афоніна О.В. Кадри працівників будівельних організацій. М., Альфа-Прес, 2005.
30. Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. 2006. № 1.
31. Борисенко А. Квартира як об'єкт права власності / / 3акон. 2003. № 10
32. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. М., 2000.
33. Гриньов В.П. Пайове будівництво. Як захистити свої права та законні інтереси. М., "Гросс Медіа". 2005.
34. Гришаєв СП. Що нового було внесено до закону про участь в пайове будівництво? / / Не опубліковано. (СПС: Консультант Плюс)
35. Дікусар В.М. Захист прав пайових інвесторів / / Житлове питання. 2006. № 8.
36. Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" (постатейний) / / ЗАТ Юстіціформ. 2005.
37. Ігнатов О. Законодавча вавилонська вежа / / Бізнес-адвокат. 2005. № 16.
38. Козлова Є. Договір про пайову участь у будівництві: думка спеціаліста / / ЕЖ-Юрист. 1998. № 4.
39. Коментар частині другій Цивільного Кодексу РФ / Під ред.О.Н. Садикова., М., 1998.
40. Лисиця В. Інвестиційний договір / / Закон. 2003. № 6.
41. Лушкін С.А. Правове становище сторін договору участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. 2005. № 10.
42. Майфат А.В. Цивільно-правові конструкції інвестування: монографія. М., Волтерс Клувер, 2006.
43. Макарова О.А. Пайове будівництво "в законі" / / Правові питання будівництва. 2005. № 2.
44. Маковська А.А. Предмет регулювання і дію в часі закону про пайове будівництво / / Закон. 2006. № 8.
45. Міфтахов PP Проблеми узгодження спільного будівництва / / Юрист. 2002. № 4.
46. Муравйов Б.В. Договір з участю інвесторів у будівництві / / Законодавство. 1999. № 6.
47. Мельник В.В. Договори про пайову участь у будівництві / / Вісник ВАС РФ. 2004. № 2.
48. Новосьолова Л. Зміна осіб у зобов'язанні з договору участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості / / Господарство право. 2005. № 8.
49. Миколаїв BC Про деякі аспекти відповідальності забудовника за неналежне виконання зобов'язань за договором пайової участі в будівництві житла / / Правові питання будівництва. 2006. № 1.
50. Оксюк Т. Орендар і покупець в інтересі. Конструкція попереднього договору на стадії будівництва об'єктів нерухомості / / Бізнес-адвокат. 2006. № № 22, 23.
51. Романець Ю. Як кваліфікувати договори пайової участі у будівництві / / Господарство право. 2000. № 3
52. Салтанова С.А. Проблеми правового захисту прав громадян, які вкладають грошові кошти в будівництво житла / / Нотаріус. 2003. № 1.
53. Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. 1997. № 3.
54. Світ Ю.П. Поняття та правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку / / Житлове питання. 2006. № 6.
55. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороте.М., Волтерс Клувер. 2006.
56. Фокін С. Договір пайової участі в будівництві / / 3акон. 2003. № 6.
57. Шаханов А. Договір пайової участі в будівництві. СПб., 2001.
58. Щербінін А.Г. Особливості договору пайової участі громадян у будівництві житла для особистих потреб / / Журнал російського права. 2003. № 10.
Матеріали судової практики
59. Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь у будівництві. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25.07.2000 р. № 56 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. № 9.
60. Узагальнення практики розгляд судами РФ справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Огляд судової практики Верховного суду Російської Федерації від 19.09.2002 р. / / Бюлетень Верховного суду РФ. 2003. № 2.
61. Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 04.11.2002 р. Справа № 25-Впр02-21 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс).
62. Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за перший квартал 2005 року. Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 04.05.2005 р., 11.05.2005 р., 18.05.2005 р. / / Бюлетень Верховного Суду РФ. 2005. № 10.
63. Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного суду РФ від 08.11.2005 р. Справа № 78-В05-50 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. 2006. № 7.
64. Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного суду РФ від 22.11 2005 р. Справа № 14-В05-15 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
65. Визначення президії Московського обласного суду від 12.08.2004 р. № 458. Справа № 44г-467 / / Не опубліковано. (СПС: Консультант Плюс).
66. Рішення Арбітражного суду м. Москви від 27.10.2005 р. Справа № А40-39469/05-43-388 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс).
67. Визначення судової колегії в цивільних справах Московського обласного суду від 14.02.2005 р. Справа № 33-524 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
68. Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного суду РФ від 14.03.2006 р. Справа № 78-В06-1 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс).
69. Постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 16.05.2006 р. Справа № 09АП-3193/2006-ГК / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс).
70. Постанова Дев'ятого Арбітражного апеляційного суду від 05.12.2006 р. Справа № 09АП-16175/2006-ГКУ/Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
71. Рішення Арбітражного суду Іванівської області від 25.01.2007 р. Справа № A17-1706U3-2006 / / Архів Арбітражного суду Іванівської області.


[1] Конституція Російської Федерації. 12.12.1993 року (в ред. ФКЗ від 30.12.2008 № 6 і 7) / / Російська газета. 2009. 21 січня № 7.
[2] Александрова М. Про правову природу договорів пайової участі у будівництві житла / / Кодекс 2001 .- № 5, - С.30
[3] Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (постатейний) / / ЗАТ Юстіціформ. 2005.; С.А. Лушкін Правове становище сторін договору участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. 2005. № 10.; К.О. Скловський Про застосування Закону про захист прав споживачів до договорів пайової участі у будівництві / / Господарство право. 2000. № 5; М. Александрова Про правову природу договорів пайової участі у будівництві житла / / Кодекс 2001. № 5, ст.76;
[4] Федеральний закон Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації. від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ від 23.07.2008) / / Збори законодавства РФ, 03.01.2005, N 1 (частина 1), ст. 40
[5] Федеральний закон про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ від 23.07.2008) / / Збори законодавства РФ 03.01.2005. N 1 (частина 1). Ст. 40
[6] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., Волтерс Клувер. 2006. С. 331
[7] Див: Про інвестиційну діяльність у РРФСР. Закон РРФСР від 26.06.1991 р. № 1488-1 (в ред. Від 10.01.2003 I Бюлетень нормативних актів. 1992. № 2-3; СЗ РФ. 2003. № 2. Ст. 167.
[8] См: Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень, Федеральний закон від 25.02.1999 р. № 39-ФЗ (в ред. ФЗ від 30.12.2008 р.) / / СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. яка стаття? СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 636.
[9] См: Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві. Лист Пенсійного фонду РФ від 01.10.2001 р. № ВП-09-25/7938 / / не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
[10] Див: Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь у будівництві. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25.07.2000 р. № 56 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. № 9. С. 85-92
[11] Див: Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., Волтерс Клувер. 2006. С. 331
[12] Див: Щербінін А.Г. Особливості договору пайової участі громадян у будівництві житла для особистих потреб / / Журнал російського права. 2003. № 10. С. 54-59
[13] Див: Шаханов А. Договір пайової участі в будівництві. СПБ., 2001. С. 4
[14] Див: Щербінін А.Г. Особливості договору пайової участі громадян у будівництві житла для особистих потреб / / Журнал російського права. 2003. № 10. С. 54-59
[15] Див: Козлова Є. Договір про пайову участь у будівництві: думка спеціаліста / / ЕЖ-Юрист. 1998. № 4. С. 9; К.О. Скловський Про застосування Закону про захист прав споживачів до договорів пайової участі у будівництві / / Господарство право. 2000. № 5.
[16] Див: постанова Другого арбітражного апеляційного суду від 11.01.2007 р. Справа № A17-685 \ 13-2006 / / Архів арбітражного суду Іванівської області
[17] См: Романець Ю. Як кваліфікувати договори пайової участі у будівництві / / Господарство право. 2000.
[18] Див: Узагальнення практики розгляд судами РФ справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Огляд судової практики Верховного суду Російської Федерації від 19.09.2002 р. / / Бюлетень Верховного суду РФ. 2003 № 2 С. 17-24
[19] Див: Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь у будівництві. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25.07.2000г. № 56 / / Вісник ВАС РФ.2000. № 9.С 85-92
[20] Див: Рішення Арбітражного суду Іванівської області від 25.01.2007 р. Справа № А17-1706 \ 13-2006 / / Архів Арбітражного суду Іванівської області за 2007 рік.
[21] Див: Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві. Лист Пенсійного фонду РФ 11 10,2001 р. № ВП-09-25/7938 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
[22] Див: Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. 1997. № 3. С. 37
[23] Див: Міфтахов PP Проблеми узгодження спільного будівництва / Юрист. 2002. № 4. С. 22-27
[24] Див: Муравйов Б.В. Договір з участю інвесторів у будівництві / / Законодавство. 1999. № 6. З. 244
[25] Див: Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. 1997. № 3. С. 37
[26] Див: Фокін С. Договір пайової участі в будівництві / / Закон. 2003. № 6. С. 123
[27] Див: Чубаров В.В. Коментар частині другій Цивільного Кодексу РФ / Під ред. О.Н. Садикова., М., 1998. 612-633; Лисиця В. Інвестиційний договір / / Закон. 2003. № 6. С. 113-117
[28] Див: Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. 1997. № 3. С. 37.
[29] Див: Мельник В.В. Договори про пайову участь у будівництві / / Вісник ВАС РФ. 2004. № 2. С. 192
[30] Див: Майфат А.В., Цивільно-правові конструкції інвестування: монографія. M., Волтерс Клувер, 2006 (КонсультантПлюс).
[31] Федеральний закон Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації. від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ від 23.07.2008) / / СЗ РФ. 2005. № 1 (частина1) Ст. 40; СЗ РФ. 2006. № 30. Ст. 3287; СЗ РФ.2006. № 43. Ст. 4412.
[32] Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків / / "Бюлетень Верховного Суду РФ", N 2, 2003
[33] Федеральний закон Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації. від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ від 23.07.2008) / / Збори законодавства РФ, 03.01.2005, N 1 (частина 1), ст. 40
[34] Федеральний закон про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації / / Збори законодавства РФ, 03.01.2005, N 1 (частина 1), ст. 40
[35] Майфат В.А. / / Закон, 2005р., № 6, с54.
[36] Трапезников В.А. / / Право і економіка, 2005, № 9, с.17
[37] Макарова О.А. Пайове будівництво «У законі» / / Правові питання будівництва. 2005. № 2 (УПС Консультант Плюс)
[38] Корольов О.М. Правове регулювання часткового фінансування будівництва / / Право і економіка 2006
[39] Федеральний Закон Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень від 25.02.1999 № 39-ФЗ (в ред. Від 30.12.2008) / / Збори законодавства РФ, 01.03.1999, N 9, ст. 1096
[40] Податковий кодекс Російської Федерації (частина перша) від 31.07.1998N 146-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. від 02.02.2006) (з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.01.2009 ) / / "Російська газета", N 148-149, 06.08.1998 Відомості Верховної ...??
[41] Лист Росспоживнагляду від 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 "Щодо правових підстав захисту прав споживачів у сфері пайового будівництва житла" / / Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ, 2005, N 10 (ч. II).
[42] Наказ / / Про заходи, спрямовані на підвищення ефективності роботи, пов'язаної із захистом прав споживачів у сфері пайового будівництва житла / / 3 серпня 2006 р, № 228 / / Федеральна Служба з нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини джерело опублікування ?
[43] Для підготовки були використані матеріали з сайту.
[44] Див: Гриньов В.П. Пайове будівництво. Як захистити свої права та законні інтереси. М., «Гросс Медіа». 2005 С. 10-11
[45] Див: Афоніна О.В. Кадри працівників будівельних організацій. М., Альфа-Прес, 2005. С. 2
[46] Житловий Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29.12.2004 р. № 188-ФЗ (в ред. Ф3 від 23.07.2008) / / СЗ РФ. 2005. № 1 (частина 1). Ст. 14; С3 РФ. 2006. № 1. Ст. 10; СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498; СЗ РФ 2007. № 1 (частина 1). Ст. 13.
[47] Див: Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення не придатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню. Постанова Уряду РФ від 28.01.2006 р. № 47 / / СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
[48] ​​Див: Світ Ю.П. Поняття та правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку / / Житлове питання. 2006. № 6. С. 17
[49] Указ. соч. С. 19
[50] Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (постатейний) / / ЗАТ Юстіціформ. 2005
[51] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М, Волтерс Клувер. 2006. С. 333
[52] Див: Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права.2006. № 1. С.81
[53] Зюзін В. О., Корольов AH Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (постатейний) »/ / ЗАТ Юстіціформ. 2005 (СПС: Консультант Плюс)
[54] Див: Постанова Дев'ятого Арбітражного апеляційного суду від 05.12.2006 р. Справа № 09АП-16175/2006-ГКУ / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
[55] Гриньов В.П. Пайове будівництво. Як захистити свої права та законні інтереси. М., «Гросс Медіа» 2005 С. 21-22
[56] Федеральний закон Про електронний цифровий підпис від 10.01.2002р. № 1-ФЗ / / СЗ РФ. 2002. № 2.Ст.127.
[57] Федеральний закон Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ від 30.12.2008 р.) / / С3 РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; С3 РФ. 2006. № 17 (частина 1). Ст. 1782.
[58] Федеральний закон Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень. від 25.02.1999 р. № 39-ФЗ (в ред. ФЗ від 30.12.2008 р.) / / СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096; СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 636.
[59] Див: Про затвердження Інструкції про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, прав, обмежень (обтяжень) прав на об'єкти нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом об'єктів нерухомого майна. Наказ Мін'юсту РФ від 09.06.2005 р. № 82 / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2005. № 27. С. 92-101
[60] Див: Про затвердження Правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 р. № 219 (в ред. Від 22.11.2006 р.) / / СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; СЗ РФ. 2006. № 48. Ст. 5038.
[61] Див: Оксюк Т. Орендар і покупець в інтересі. Конструкція попереднього договору на стадії будівництва об'єктів нерухомості / / Бізнес-адвокат. 2006. № № 22,23. С. 6. С. 4
[62] Указ. соч. С. 6
[63] Див: Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., Волтерс Клувер. 2006. С. 336
[64] Див: Гришаєв СП. Що нового було внесено до Закону про участь в пайове будівництво? / / Не опубліковано. (СПС: Консультант Плюс)
[65] Див: Лушкін С.А. Правове становище сторін договору участі в пайовому строітельствеШраво і економіка. 2005. № 10 (УПС: Консультант Плюс).
[66] Див: Про процентній ставці рефінансування, встановленої з 29 січня 2007 року. Телеграма Центрального банку РФ від 26.01.2007 р. № 1788-У / / Вісник Банку Росії. № 5. 2007. 31 січня. С. 52 НОВУ ТРЕБА телеграми!!! (СТАВКА ТЕПЕР 12.5)
[67] Див: Дікусар В.М. Захист прав пайових інвесторів / / Житлове право.2006. № 8. С. 66
[68] Див: Про захист прав споживачів. Закон РФ від 07.02.1992 р. № 2300-1 (в ред. Закону РФ від 25.11.2008 р.) / / СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140; СЗ РФ. 2006. № 48. Ст. 4943.
[69] Див: Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., Волтерс Клувер. 2006. З. 339
[70] Див: Про щоквартальної звітності забудовників про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва (разом з Правилами надання забудовниками щоквартальної звітності про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва. Постанова Уряду РФ від 27.10.2005 р . № 645 (в ред. Постанови Уряду РФ від 16.01.2007 р.) / / СЗ РФ. 2005. № 45. Ст. 4616; СЗ РФ. 2007. № 4. Ст. 519; Про затвердження методичних вказівок щодо заповнення форм щоквартальної звітності забудовників про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва.
[71] Див: Про уповноваженому органі з контролю і нагляду в області пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на території Іванівської області. Розпорядження Уряду Іванівської області від 14.02.2007 р. № 37-рп / / Відомості Верховної Івановської області. 2007. № 7. С. 17
[72] Див: Лушкін С.А. Правове становище сторін договору участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. 2005. № 10. (СПС: Консультант Плюс).
[73] Див: Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 04.11.2002 р. Справа № 25-Впр02-21 / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
[74] Див: Рішення Арбітражного суду м. Москви від 27.10.2005 р. Справа № А40-39469/05-43-388. Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс)
[75] Див: Гришаєв СП. Що нового було внесено до Закону про участь в пайове будівництво? / / Не опубліковано. (СПС: Консультант Плюс)
[76] Див: Про заходи, спрямовані на підвищення ефективності роботи, пов'язаної з захистом прав споживачів у сфері пайового будівництва житла. Наказ Федеральної служби по нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини від 03.08.2006 р. № 228 / / Російська газета. № 201. 2006. 9 вересня. С.9
[77] Див: Гришаєв СП. Що нового було внесено до Закону про участь в пайове будівництво? / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс).
[78] Див: Постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 16.05.2006 р. Справа № 09 АП-3193/2006-ГК / / Не опубліковано (СПС: Консультант Плюс).
[79] Див: Новосьолова Л. Зміна осіб у зобов'язанні з договору участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості / / Господарство право. 2005. № 8. С. 30
[80] Див: Указ.соч. З. 31
[81] Див: Новосьолова Л. Зміна осіб у зобов'язанні з договору участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості / / Господарство право. 2005. № 8. З. 31
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
288.7кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір пайової участі в будівництві
Податкові ризики при пайовому будівництві
Грубе порушення угоди про працю Примушування до участі у страйку або перешкоджання участі у стр
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Облік участі у виставках
Вартісні чинники участі у виставці
Форми участі громадян у політиці
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru