Договір прокату 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство внутрішніх справ Російської Федерації
Бєлгородський юридичний інститут
Кафедра цивільно-правових дисциплін

Дисципліна «Цивільне право»

Реферат

На Тему: «Договір прокату»
Підготував:
Слухач 345 групи
Конєв П.Л.
Перевірив:
Преподаватеть кафедри
Стеклов І.А.
Білгород 2008

Поняття договору прокату
Термін "прокат" вживався ще в російському дореволюційному праві. Цим словом іменувався зазвичай найм рухомого майна, перш за все меблів, одягу і т.п. У радянський період розвитку держави з'явилася особлива різновид договору майнового найму - побутовий прокат. При цьому під договором побутового прокату розумівся договір найму предметів домашнього ужитку, музичних інструментів, меблів, спортивного інвентарю, легкових автомобілів та іншого майна особистого користування, наданого громадянину організаціями (ст. 277, 294 і ін ЦК 1964 р.).
1. Відповідно до ЦК договір прокату є вид договору оренди, за яким орендодавець, який здає майно в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (п. 1 ст. 626 ЦК).
Договір прокату відшкодувальний, взаємний (сіналлагматіческій), консенсусний. Він відноситься до публічних договорів.
Виділення його в окремий вид договору оренди обумовлено наступними кваліфікуючими ознаками: особливий суб'єктний склад, особливості в предметі договору, публічний характер договору.
Згідно зі ст. 625 ЦК до договору прокату застосовуються положення ЦК про цей вид договору (ст. 626 - 631 ЦК), загальні положення ЦК про договір оренди, якщо інше не передбачено § 2 гл. 34 ЦК. У випадках коли на боці орендаря виступає громадянин, який отримує майно не для підприємницьких цілей, до відносин сторін застосовується також Закон "Про захист прав споживачів", хоча в ньому відсутні спеціальні норми про прокат і термінологія цього Закону не охоплює відносини прокату. Як відомо, в ньому в якості суб'єктів вказуються лише виробник, продавець, виконавець. Однак це не перешкоджає застосуванню до договору прокату норм, сформульованих в гол. 1 Закону "Про захист прав споживачів".
Договори прокату, орендарями за якими виступають громадяни-споживачі, можуть бути врегульовані постановами Уряду, у тому числі затвердженими Урядом типовими договорами або правилами прокату окремих видів майна. Подібне твердження засноване на Законі "Про захист прав споживачів", в ст. 1 якого допускається можливість регулювання відносин у сфері захисту прав споживачів не тільки законами, а й іншими правовими актами (указами Президента, постановами Уряду РФ). У той же час регламентація відносин по захисту прав споживачів вилучено з компетенції відомчих федеральних органів виконавчої влади. Уряд РФ не має права доручати цим органам приймати акти, що містять норми про захист прав споживачів (п. 2 ст. 1 Закону "Про захист прав споживачів").
2. Сторони договору. Як орендодавця в договорі прокату виступає спеціальний суб'єкт - особа, що займається підприємницькою діяльністю, але не будь-яке. Це може бути юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми, а також індивідуальний підприємець, які здають майно в оренду в якості постійної підприємницької діяльності. Ці особи спеціально купують (виробляють) майно на свій ризик для його подальшої неодноразової, оплатної передачі у тимчасове володіння та користування. Іншими словами, мова йде про осіб, які професійно займаються прокатом майна: відеокасет, компакт-дисків, побутової техніки, спортивного інвентарю і т.п. Здача майна в прокат для них може бути як основним видом діяльності (наприклад, для ательє з прокату побутової техніки), так і додатковим або одним з основних. Так, широко застосовується прокат сейфів готелями, будинками відпочинку, спортивного інвентарю спортивними клубами, весільних нарядів весільними салонами та ін Але в будь-якому випадку діяльність орендодавця повинна носити постійний характер. Разова операція по здачі в оренду рухомого майна договору прокату не становить. Якщо, наприклад, будівельна організація передає своєму співробітникові найм комп'ютер для написання дипломної роботи, то їх відносини будуть регулюватися загальними положеннями про оренду, а не нормами про договір прокату.
Орендарем може бути як громадянин (у тому числі індивідуальний підприємець), так і юридична особа. ЦК не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в прокат майна. Умовою їх участі у відносинах з прокату висувається мета придбання майна - використання його для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання (п. 1 ст. 626). Тому слід зробити висновок про те, що в якості орендарів найчастіше виступають громадяни, які отримують майно, призначене для особистого, сімейного, домашнього та іншого подібного використання. При цьому вони користуються не тільки правами сторони договору, а й правами споживача, наданими Законом "Про захист прав споживачів". Юридичні особи та індивідуальні підприємці виступають у цій ролі нечасто, оскільки рідше використовують майно в подібних цілях. Так, придбання названими особами у підприємця, професійно займається прокатом, у тимчасове користування майна для забезпечення, приміром, їх діяльності в якості організації або індивідуального підприємця (оргтехніки, побутової техніки, меблів тощо) або для задоволення інтересів своїх працівників ( наприклад, холодильника в офіс) буде регулюватися нормами про прокат.
3. Форма договору прокату тільки письмова (п. 2 ст. 626 ЦК). Це правило діє (у вилучення з п. 1 ст. 609 ЦК) незалежно від терміну договору і його суб'єктного складу, тобто і по відношенню до фізичних осіб. Зазвичай передача речей за договором прокату оформляється шляхом складання квитанції-зобов'язання, підписаної обома сторонами. Недотримання письмової форми договору не тягне його недійсності. У разі спору наступають наслідки, передбачені ст. 162 ЦК.
Порядок укладення договору прокату підпорядковується правилам ст. 426 ЦК про укладення публічних договорів.
Предметом договору прокату виступає лише рухоме майно, в тому числі і ті з транспортних засобів, які не відносяться до предмета договору оренди транспортних засобів (докладніше про це див § 3 цієї глави). Характерно, що воно набувається орендодавцем виключно з метою передачі його в подальшому в оренду. У його натуральній формі воно не потрібно орендодавцю. Це можуть бути як речі побутового призначення, так і речі, не призначені для використання в побуті.
Оскільки в п. 1 ст. 626 ЦК встановлена ​​презумпція використання придбаного в прокат майна для споживчих цілей, як правило, це все-таки речі побутового призначення: різні предмети домашнього вжитку (телевізори, холодильники, швейні та пральні машини і т.д.), музичні інструменти, спортивно-туристський інвентар і т.д. Що стосується прокату речей, не призначених для побутового використання (наприклад, приладів, обладнання та інших технічних засобів), то ЦК не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують прокат подібних речей. Більш того, в радянський період існував прокат приладів, обладнання та інших технічних засобів, здійснюваний територіальними органами системи Держпостачу СРСР. Подібний висновок підтверджується і положенням п. 1 ст. 626 ЦК про те, що здають напрокат речі можуть використовуватися не тільки у споживчих, але і в інших цілях, якщо це передбачено в договорі або випливає із суті зобов'язання. До неспоживчих можуть бути віднесені, наприклад, цілі забезпечення функціонування юридичної особи в якості організації. Така мета, враховуючи принцип свободи договору, може бути прямо названа в договорі прокату. Предметом договору прокату можуть бути речі непобутового призначення, оргтехніка, офісні меблі й т.п. Неспоживні мети використання можуть витікати і з суті зобов'язання в тих випадках, коли об'єктом зобов'язання виступають речі, не призначені для побутового використання (прилади та інші технічні засоби). Потреба в подібних речах цілком імовірна не тільки у некомерційної організації, але й в осіб, які займаються підприємницькою діяльністю (зокрема, у підприємців, які займаються торгівлею на ринках, при отриманні ваг напрокат). Отже, неспоживні цілі можуть бути і підприємницькими.
Слід, однак, відзначити, що в літературі висловлено і протилежне судження. Його прихильники вважають, що можливість використання переданого в прокат майна для отримання прибутку виключається.
Предмет прокату передається "у володіння і користування" (п. 1 ст. 626 ЦК). Отже, відносини з надання права користування майном з збереженням права володіння за орендодавцем правилами про договір прокату не регулюються. Наприклад, при наданні громадянину у користування комп'ютера в Інтернет-центрі відносини сторін будуть регулюватися загальними положеннями про оренду, а не про прокат.
4. Орендна плата за договором прокату встановлюється тільки у вигляді визначених у твердій грошовій сумі платежів (ст. 630 ЦК). Це положення являє собою виняток із загального правила ст. 614 ЦК про багатоваріантності видів орендної плати.
Дострокове повернення орендованого майна є підставою для припинення обов'язки орендаря з виплати орендної плати та повернення йому тієї її частини, яка виплачена за період, протягом якого орендар майном не користувався (п. 2 ст. 630 ЦК).
Захищаючи інтереси підприємців, які обслуговують при передачі майна у прокат численну клієнтуру, ЦК закріплює за ними право на стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати в спрощеному (позасудовому) безспірному порядку на основі виконавчого напису нотаріуса (п. 3 ст. 630 ЦК).
Як спосіб забезпечення обов'язки по сплаті орендної плати за договором прокату, на практиці широко застосовується заставу готівкових грошових коштів.
Договір прокату - короткостроковий. Його граничний термін - 1 рік (п. 1 ст. 627 ГК). Поширені погодинні, добові, місячні строки договору (зокрема, при здачі майна напрокат в готелях, зонах відпочинку і т.д.).
Згідно зі ст. 627 ГК до договору прокату не застосовуються правила ст. 621 про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право добросовісного орендаря на укладення договору на новий термін. Зазначене правило, однак, не позбавляє орендаря можливості укласти договір повторно, але на загальних умовах.
5. Права та обов'язки сторін. Враховуючи публічний характер договору прокату, а також та обставина, що орендодавець професійно займається прокатом, ГК покладає на нього ряд додаткових обов'язків. Так, орендодавець зобов'язаний перевірити справність майна, що орендується у присутності орендаря та ознайомити його з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном (ст. 628 ЦК). Перевірка орендодавцем справності схов майна в присутності орендаря не позбавляє останнього права доводити наявність у майні, переданому в його користування, недоліків, не обумовлених орендодавцем, а також не виявлених при перевірці.
При виявленні орендарем недоліків зданого в оренду майна орендодавець не пізніше ніж у десятиденний термін з дня отримання заяви орендаря зобов'язаний усунути виявлені орендарем недоліки у зданому в оренду, або замінити його аналогічним майном в справному стані. Разом з тим, якщо орендодавцю вдасться довести, що недоліки в орендованому майні виникли в результаті порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендодавець має право вимагати відшкодування за рахунок орендаря вартості ремонту і транспортування майна (ст. 629 ЦК).
Обов'язком орендодавця є виробництво не тільки капітального, а й поточного ремонту зданого в прокат майна. Це правило грунтується як на припущенні про відсутність в орендаря потрібних знань і технічних засобів, так і на короткостроковому характері володіння та користування орендованим майном.
Що стосується обов'язків орендаря за договором прокату, то вони зводяться до своєчасного перерахування орендної плати та дотримання правил користування орендованим майном. Крім того, оскільки надане напрокат майно може використовуватися орендарем, по-перше, короткостроково, по-друге, перш за все для споживчих цілей, то із суті правовідносини випливає обов'язок орендаря користуватися майном особисто. У зв'язку з цим ДК в імперативній формі забороняє орендарю здавати це майно в суборенду, передавати свої права та обов'язки за договором прокату іншим особам, надавати орендоване майно у безоплатне користування, передавати орендні права в якості застави чи вкладу до статутного (складеного) капіталу господарського товариства (товариства) або пайового внеску у виробничі кооперативи (п. 2 ст. 631 ЦК).
6. Відповідальність. Регулювання відносин з прокату за участю громадян-споживачів правовими актами про захист прав споживачів дозволяє виділити особливості застосування відповідальності орендодавця та інших способів захисту цієї категорії орендарів. Відповідно до Закону "Про захист прав споживачів" порушення прав орендаря-споживача спричиняє за собою, зокрема, компенсацію моральної шкоди у разі порушення не тільки нематеріальних благ, а й майнових інтересів (ст. 15 Закону). На відміну від загального правила про презумпцію залікового характеру неустойки (ст. 394 ЦК) при заподіянні збитків споживачеві неустойка передбачається штрафної (п. 2 ст. 13 Закону). Сплата неустойки чи відшкодування збитків (у вилучення з правила п. 2 ст. 396 ЦК) не звільняють орендодавця від виконання покладених на нього зобов'язань у натурі перед споживачем (п. 3 ст. 13 Закону).
Додатковим захистом інтересів споживача служать правила п. 3 та 6 ст. 13 Закону "Про захист прав споживачів", спрямовані на стимулювання добровільного порядку задоволення вимог споживача і неприпустимість доведення до судового розгляду його безперечних вимог про сплату неустойки (пені). При задоволенні судом законних вимог споживача крім цивільно-правової відповідальності перед споживачем суд має право покласти на орендодавця адміністративну відповідальність за недотримання добровільного порядку задоволення вимог споживача.
7. Розірвання договору. У вилучення із загальних положень про розірвання договору оренди ЦК не обмежує право орендаря відмовитися від договору якими-небудь особливими підставами. Орендар має право у будь-який час одностороннім заявою орендодавцю відмовитися від виконання договору прокату без пояснення мотивів відмови (п. 3 ст. 627 ГК). Досить лише письмово попередити орендодавця про цей намір не менше ніж за 10 днів. Це не виключає, однак, права орендаря розірвати договір прокату з підстав, зазначених, зокрема, у ст. 620 ЦК.
Договір прокату на вимогу орендодавця розривається за загальними правилами про розірвання договору оренди.

Договір оренди транспортних засобів
1. Оренда транспортних засобів являє собою один із видів договору майнового найму (оренди). Підставою для виділення цього виду оренди послужила потреба у прийнятті низки спеціальних норм, в яких враховувалася б специфіка тимчасового надання за плату у володіння і користування певного майна - транспортного засобу. Надання транспортного засобу може супроводжуватися наданням послуг по управлінню ним і з технічної експлуатації. У залежності від цього оренда транспортних засобів поділяється на два різновиди - оренда транспортного засобу з екіпажем (ст. 632 - 641 ЦК) і оренда транспортного засобу без екіпажу (ст. 642 - 649 ЦК).
Крім правил, що містяться в § 3 гл. 34 ЦК, особливості оренди окремих видів транспортних засобів можуть бути відображені у транспортних статутах і кодексах (ст. 641, 649 ЦК). В даний час такі правила містяться в КТМ і в КВВТ.
На відміну від колишнього законодавства в нині діючому КТМ регулювання відносин з оренди судна з екіпажем, з одного боку, і без екіпажу, з іншого, присвячені правила, які у різних розділах КТМ. У гол. X містяться правила, що регулюють фрахтування судна на час з екіпажем (тайм-чартер); в гол. XI - правила, пов'язані з фрахтування судна без екіпажу (бербоут-чартер).
У КВВТ правила, що регулюють відносини з оренди суден внутрішнього водного транспорту, поміщені в гол. X "Оренда судів".
Договір оренди транспортного засобу двосторонньо зобов'язує: орендодавець зобов'язаний надати певне майно, а орендар - внести за це відповідну плату. Оскільки транспортний засіб надається орендареві за плату, договір є оплатним.
Транспортний засіб надається орендареві на час, після закінчення якого він зобов'язаний повернути його орендодавцю. Тому договір оренди транспортних засобів повинен бути визнаний строковим.
Нарешті, права та обов'язки за договором виникають з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов. Отже, він є консенсуальним.
У розумінні предмета договору залежно від того, про яку його різновиди йдеться - оренду з екіпажем (п. 2) або без екіпажу (п. 3), є відомі відмінності.
2. Згідно з п. 1 ст. 632 ЦК за договором оренди (фрахтування на час) орендодавець надає орендареві транспортний засіб з екіпажем у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації. Мова, таким чином, йде як про панування над майном (володінні), так і про видаляння його корисних властивостей (користуванні). Проте в абз. 1 ст. 606 ГК передбачається і можливість надання майна лише у користування орендаря без передачі його у володіння. Саме до такого виду оренди відносить КТМ договір фрахтування судна на час (тайм-чартер), за яким судновласник зобов'язується надати фрахтувальнику судно і послуги членів екіпажу в користування на певний термін для перевезень вантажів, пасажирів або інших цілей торгового мореплавання (ст. 198). Таким чином, у КТМ передбачена передача орендарю (фрахтувальнику) судна тільки в тимчасове користування. Експлуатація транспортного засобу в подібних випадках може здійснюватися в будь-яких цілях, для яких використовується транспорт цього виду. Так, морське судно може бути використано для перевезень вантажів, пасажирів або для інших цілей торгового мореплавання (ст. 198 КТМ); повітряне судно - для повітряних перевезень пасажирів, багажу, вантажу, пошти, виконання авіаційних робіт і т.п. (Ст. 9 ВК).
Що стосується правомочності володіння транспортним засобом, то воно не виходить з володіння орендодавця. Члени екіпажу залишаються його працівниками. Його розпорядження, що стосуються управління і технічного (на водному транспорті - навігаційно-технічної) експлуатації транспортного засобу, обов'язкові для керівника (капітана) екіпажу і всіх інших його членів. За їх допомогою він здійснює володіння транспортним засобом.
Підтвердженням цього може бути покладення на орендодавця відповідальності за шкоду, заподіяну транспортним засобом (ст. 640 ЦК). Така відповідальність настає відповідно до правил, передбачених гл. 59 ЦК. З огляду на ст. 1079 ГК вона може бути покладена, зокрема, на обличчя, що володіє джерелом підвищеної небезпеки. Такою особою в ст. 640 ЦК визнаний орендодавець.
Поряд з наданням майна у користування як першим елементом договору його другим елементом служить надання послуг з управління транспортним засобом і його технічної експлуатації. Надання таких послуг виходить за межі предмета оренди і зближує розглянутий договір з договорами про надання послуг, результати яких не мають речовинної форми. Цей елемент відбивається і на правовому регулюванні інших відносин, що виникають при оренді транспортного засобу з екіпажем. Наприклад, на орендодавця покладається обов'язок як поточного, так і капітального ремонту транспортного засобу та надання необхідного приладдя (ст. 634 ЦК), тоді як при оренді іншого майна проведення поточного ремонту, якщо інше не встановлено законом або договором оренди, входить в обов'язки орендаря ( п. 2 ст. 616 ЦК).
Враховуючи своєрідність договору оренди транспортного засобу з наданням послуг з його управління та технічної експлуатації, деякі вчені стосовно до цього договору в торговому мореплаванні (тайм-чартер) робили висновок про самостійне, особливому його характері. У ДК основним елементом договору оренди визнається надання орендарю майна у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606). Виходячи з першого і найбільш важливого елемента, цей договір віднесений до одного з видів оренди.
У вилучення з правила про форму та обов'язковості державної реєстрації спільного договору оренди (ст. 609 ЦК) договір оренди транспортного засобу з екіпажем безвідносно до терміну його дії і його суб'єктним складом повинен бути укладений у письмовій формі. При оренді морських, повітряних, а також суден внутрішнього водного плавання договори, як правило, укладаються з використанням віддрукованих друкарським способом проформ (стандартних форм) чартерів. У проформі з урахуванням роду (виду) вантажу, напрямку перевезення та інших факторів викладаються загальні, як правило, постійні умови оренди судна.
На морському транспорті найбільш широко застосовується універсальна проформа фрахтування судна на час "Балтайм", розроблена в 1939 р., а потім в 1950 р. виправлена ​​і доповнена. При наймі суден, що прямують з портів американського континенту в Європу, використовується проформа "Нью-Йорк Прод'юс", розроблена в 1913 р. і останній раз переглянута в 1946 р.
Хоча в ЦК міститься вимога письмового оформлення договору оренди транспортного засобу з екіпажем, недотримання цієї вимоги не тягне його недійсності. У разі спору сторони не можуть на підтвердження договору і його умов посилатися на показання свідків, але має право приводити письмові й інші докази.
До нерухомого майна з транспортних засобів належать підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, а також судна внутрішнього плавання. Проте правило про державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна (п. 2 ст. 609 ЦК) до оренди транспортних засобів з екіпажем не застосовується.
Договором оренди транспортного засобу з екіпажем передбачено надання майна і послуг екіпажу орендареві на певний час. Термін їх надання позначається у договорі у вигляді календарного періоду або часу, необхідного для досягнення конкретної мети орендаря (одного або декількох рейсів з перевезення вантажу, буксирної або рятувальної операції і т.д.). Оскільки такий договір є терміновим, орендар після закінчення обумовленого часу зобов'язаний повернути орендодавцеві відповідний транспортний засіб у тому стані, в якому воно було їм отримано, виключаючи природний знос. Згідно зі ст. 632 ЦК правила про поновлення договору оренди на невизначений термін за відсутності заперечень орендодавця, а також про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін до цього договору не застосовуються.
Передане орендареві транспортний засіб повинен бути придатним для негайного використання. Це передбачає належний технічний стан транспортного засобу, його міцність і справність, надійність систем, конструкцій, механізмів і пристосувань.
У поняття комерційної придатності входить також наявність з відповідним терміном придатності палива (бункера), мастил, обтиральних матеріалів, дрантя, в необхідних випадках - провізії та інших запасів, містких і чистих вантажних або пасажирських приміщень, потрібних документів і т.п. Конкретним змістом вимога придатності транспортного засобу (на морському флоті - "мореплавства") наповнюється в залежності від цілей і терміну оренди.
Протягом усього терміну дії договору орендодавець зобов'язаний підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, надаючи всі необхідні матеріали й приналежності і замінюючи зношені частини і механізми, проводячи поточний і капітальний ремонт. До необхідних матеріалів і приладдя відносяться паливо, змащувальні масла, фарба, інструменти і т.п.
Надання з боку орендодавця послуг з управління і технічної експлуатації транспортного засобу має на меті забезпечити його нормальне і безпечне використання відповідно до умов договору. Ця мета досягається шляхом укомплектування транспортного засобу достатнім за чисельністю і кваліфікованим екіпажем. Чисельність екіпажу та його склад, кваліфікація входять до нього осіб повинні відповідати обов'язковим правилам і нормам, чинним на транспорті даного виду. Якщо ж в правилах такі нормативи не встановлені, то екіпаж повинен відповідати вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу та умов договору. Члени екіпажу, допущені до керування транспортним засобом, повинні мати відповідні свідоцтва, кваліфікаційні документи, водійські права, а в необхідних випадках - дипломи про закінчення спеціальних навчальних закладів і присвоєння їм потрібного класу чи звання.
Екіпаж з передачею транспортного засобу орендарю виявляється у подвійному підпорядкуванні. Залишаючись працівником орендодавця і як і раніше підкоряючись йому в питаннях управління та технічної експлуатації, члени екіпажу зобов'язані також підкорятися розпорядженням орендаря, стосуються комерційної експлуатації транспортного засобу. Зокрема, це стосується до розпоряджень, спрямованим на забезпечення рентабельності використання орендованого транспортного засобу.
Залишаючись роботодавцем, особа, що здає в оренду транспортний засіб, має виплачувати заробітну плату його екіпажу, а також нести інші витрати на його утримання (наприклад, доставляти провіант, питну воду, надавати чи оплачувати житло і т.д.). Крім цього, орендодавець приймає на себе і таку постійну частину експлуатаційних витрат, як витрати зі страхування транспортного засобу, і відповідальність за шкоду, яка може бути завдана внаслідок його експлуатації.
Змінна частина експлуатаційних витрат - оплата палива, мастил та інших матеріалів, витрачених у процесі експлуатації, податки і збори і т.п. - Падають на орендаря. Правила про віднесення витрат по експлуатації транспортного засобу (ст. 635, 636 ЦК) на ту або іншу сторону договору носять диспозитивний характер. Це дозволяє сторонам розподілити витрати між ними інакше, ніж це передбачено в ГК.
Крім згаданих витрат, орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату (на морському транспорті - фрахт).
Орендна плата звичайно обчислюється з добової або місячної ставки за відповідний транспортний засіб (на водному транспорті іноді із ставки за одну тонну водотоннажності судна на місяць). Ступінь ефективності і рентабельності його експлуатації, зокрема число виконаних в обумовлений період рейсів, кількість перевезених вантажів і т.д., не відбивається на розмірі орендної плати.
За загальним правилом, відноситься до всіх інших видів оренди, висновок орендарем договору суборенди можливо за згодою орендодавця. Але при оренді транспортного засобу з екіпажем орендар, якщо договором не передбачено інше, має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду (п. 1 ст. 638 ЦК). Умови суборенди транспортного засобу зумовлені договором його оренди. Термін суборенди не може перевищувати терміну оренди. Суборендар може користуватися транспортним засобом тільки відповідно до його призначення, визначених у договорі оренди. Якщо за договором оренди транспортний засіб може бути використано лише в певному регіоні, то й суборендар не вправі вивести його за межі цього регіону.
Орендар має право від свого імені без згоди орендодавця укладати інші договори, що стосуються комерційної експлуатації транспортного засобу (договори перевезення вантажів, пасажирів і багажу, буксирування тих чи інших об'єктів, рятування на морі та ін.) Такі договори орендар може укласти, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі, а якщо такі цілі не встановлені - призначенням транспортного засобу.
Виходячи з свого основного обов'язку, орендодавець передусім несе відповідальність за ненадання орендарю обумовленого транспортного засобу з екіпажем у зазначений термін, а якщо термін не зазначений - в розумний термін. При невиконанні цього обов'язку орендар має право витребувати від нього відповідний транспортний засіб та відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (п. 3 ст. 611 ЦК).
Орендодавець відповідає також за непідтримку зданого в оренду транспортного засобу в належному стані, не проведення його поточного і капітального ремонту. У цьому випадку орендар має право за своїм вибором провести ремонт і стягнути з орендодавця його вартість чи зарахувати її в рахунок орендної плати, або вимагати відповідно зменшення орендної плати, або розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідальність орендодавця за шкоду, заподіяну третім особам орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, регулюється правилами гл. 59 ЦК.
Таку відповідальність несе орендодавець. Звільнення від відповідальності можливе лише при виникненні шкоди внаслідок непереборної сили або умислу потерпілого. Якщо шкода заподіяна з вини орендаря, орендодавець має право пред'явити до нього регресну вимогу про відшкодування сум, виплачених третім особам. На нього покладається обов'язок доведення провини орендаря.
За невиконання орендарем свого основного обов'язку - сплати винагороди орендодавцю - встановлена ​​жорстка відповідальність. Невнесення орендної плати більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу дає підставу орендодавцю вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку. Таке право виникає у орендодавця тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 619 ЦК).
Орендодавець не має права на отримання орендної плати лише за час перерв в експлуатації транспортного засобу, коли вони сталися з причин, за які орендар не відповідає. Якщо ж орендодавець доведе, що транспортний засіб виведено з експлуатації ("іммобілізовано") з причин, за які орендар відповідає згідно з законом або договором, останній не тільки не звільняється від обов'язку вносити орендні платежі, а й відшкодовує орендодавцю завдані збитки.
Так само вирішується питання про право на орендну плату та відшкодування збитків у разі загибелі транспортного засобу. У договорі на орендаря може бути покладений обов'язок відшкодування збитків, заподіяних орендодавцю зважаючи випадкової загибелі або випадкового пошкодження транспортного засобу. При відсутності такої умови всі збитки, завдані випадково загибеллю або пошкодженням транспортного засобу, зокрема дією стихійних явищ, падають на орендодавця, оскільки згідно зі ст. 211 ДК ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна несе власник. На орендаря може бути покладений обов'язок відшкодування таких збитків, якщо орендодавець доведе їх походження з причин, за які орендар несе відповідальність відповідно до закону або договору.
При укладенні орендарем договорів комерційної експлуатації транспортного засобу з третіми особами він виступає по відношенню до них як перевізник вантажу або пасажирів, що буксирує, рятувальник і т.д. і несе відповідальність перед своїми контрагентами за умовами відповідного договору.
Але збиток контрагенту орендаря може бути заподіяна внаслідок недотримання орендодавцем умов оренди транспортного засобу. Тоді, відшкодувавши шкоду своєму контрагенту за умовами відповідного договору (наприклад, збиток вантажовласникові за умовами коносамента), орендар набуває право на задоволення регресного вимоги до орендодавця. Так, відшкодувавши як перевізник вантажу шкоду, заподіяну несохранностью вантажу, орендар має право доводити, що вантаж був пошкоджений внаслідок несправності транспортного засобу в момент передачі судна. На цій підставі він має право домагатися задоволення регресного позову, що випливає з договору оренди.
3. За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації (ч. 1 ст. 642 ЦК). Таким чином, в якості предмета цього договору виступає передача орендарю індивідуально-визначеного майна без надання послуг екіпажу. Але на відміну від звичайної оренди воно надається орендареві як транспортний засіб для досягнення цілей, які зазвичай ставляться перед транспортом. Тому до такого договору, крім правил § 3 гл. 34 ЦК, застосовуються норми, що стосуються оренди транспортних засобів, якщо вони містяться у транспортних статутах і кодексах (КТМ, КВВТ). Навпаки, здача морського чи річкового судна під склад, готель чи ресторан не передбачає його експлуатацію як транспортного засобу і не допускає застосування правил транспортного законодавства.
Правове регулювання відносин з оренди транспортного засобу без екіпажу багато в чому збігається з орендою транспортного засобу з екіпажем. До цього договору також не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і переважне право орендаря на укладення договору на новий строк (ст. 642 ЦК).
До оренди транспортного засобу без екіпажу застосовується правило про обов'язковість письмової форми незалежно від терміну дії договору. Для його укладення на морському, внутрішньому водному і повітряному транспорті використовуються стандартні, друкарським видрукувані форми (проформи) договорів оренди відповідного транспортного засобу без екіпажу. Так, з цією метою використовувалися проформи оренди морських суден без екіпажу "БерКон А" 1974 р. та "БерКон Б" 1974 р. У 1989 р. ці проформи були переглянуті і об'єднані в одну проформу - "БерКон 89", а потім у проформу "бербоут-чартер 2001".
Так само, як і при оренді транспорту з екіпажем, на даний договір не поширюється правило про державну реєстрацію транспортного засобу, якщо воно відноситься до нерухомого майна (п. 2 ст. 609 ЦК).
На підставі даного договору правомочності володіння і користування транспортним засобом переходять від орендодавця до орендаря. Він здійснює управління і технічну експлуатацію транспортним засобом особисто або за допомогою запрошених на підставі трудового договору або договору підряду робітників і службовців. В останньому випадку колектив робітників і службовців, що складають екіпаж транспортного засобу, в питаннях комерційної та технічної експлуатації підпорядковується орендарю. Члени екіпажу є його працівниками. Через підлеглий йому екіпаж орендар безроздільно контролює транспортний засіб.
На деяких видах транспорту орендодавець все ж може прийняти відоме участь у комплектуванні екіпажу орендарем. Так, при фрахтуванні морських суден у договорі іноді передбачається обов'язок орендаря прийняти на роботу колишній екіпаж або якусь його частину (димайз-чартер). На цьому грунтується відмінність між димайз-чартером і бербоут-чартером (договором, за яким орендодавець не бере участь у формуванні екіпажу). Але навіть якщо колишній екіпаж або його частина приймаються на роботу, їх працедавцем стає орендар.
Повною мірою орендарю належить також правомочність користування транспортним засобом. Воно може експлуатуватися орендарем для цілей, зазначених у договорі, а за відсутності в договорі вказівки на такі цілі - що випливають з призначеного даного транспортного засобу. На орендаря падають ризики такої експлуатації. Разом з тим він отримує весь прибуток від експлуатації транспортного засобу. Наприклад, на морському транспорті право на винагороду за порятунок та надання допомоги на морі судном, зданих в оренду без екіпажу, належить лише орендареві. В цьому одна з відмінностей даного договору від фрахтування судна з екіпажем, за яким така винагорода розподіляється порівну між орендодавцем та орендарем (ст. 210 КТМ).
Повний перехід до орендаря володіння і користування транспортним засобом зумовлює оплату витрат на його утримання. Орендар забезпечує його всіма необхідними припасами, пальним, мастильними матеріалами, фарбою і т.п. На ньому лежить обов'язок його капітального і поточного ремонту. Якщо інше не передбачено договором оренди, орендар несе всі витрати з експлуатації, виплачує заробітну плату, доставляє продовольство і необхідні припаси екіпажу, оплачує податки і збори, витрати зі страхування транспортного засобу, включаючи страхування своєї відповідальності. У цьому важлива відмінність оренди транспортного засобу без екіпажу від оренди з наданням послуг екіпажу. В останньому випадку, як показано раніше, оплата винагороди екіпажу і його провіанту, а одно витрат зі страхування падає на орендодавця.
Ще одна відмінність між двома договорами зводиться до того, що у випадку оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець протягом усього терміну дії договору повинен підтримувати його у належному стані. Обов'язок з підтримання транспортного засобу, орендованого без екіпажу, орендодавець не несе. Після передачі транспортного засобу орендарю згадана обов'язок лежить на ньому. Розмір орендної плати, що підлягає сплаті орендодавцю, період, за який вона виплачується, і терміни її перерахування визначаються умовами договору. Рентабельність оренди не впливає на розмір плати. Невнесення орендної плати більше двох разів поспіль дає орендодавцеві право вимагати розірвання договору у такому ж порядку, як і при оренді транспортного засобу з екіпажем.
Тільки в рідкісних випадках орендар використовує орендоване транспортний засіб для задоволення власних потреб. Як правило, він експлуатує орендоване транспортний засіб на основі договорів з третіми особами. Він може укласти договір суборенди транспортного засобу з третьою особою, надаючи йому послуги з управління і технічної експлуатації, або суборенди без екіпажу. В обох випадках угоду про суборенду укладається без згоди орендодавця. Так само без згоди останнього орендар має право від свого імені вступити в інші договірні відносини з третіми особами, виступаючи по відношенню до них в якості перевізника вантажів, пасажирів і багажу, пошти або як буксирувальника або рятувальника і т.д. Але вступаючи в договірні відносини з третіми особами, орендар пов'язаний рамками договору з орендодавцем, тобто відносини з третіми особами повинні відповідати цілям, для яких орендовано транспортний засіб. Так, якщо морське судно орендоване для перевезення пасажирів, його не можна використовувати для китобійного промислу. Якщо ж мети оренди в договорі не встановлені, які укладаються з третіми особами договори не повинні суперечити призначенням транспортного засобу. З цієї точки зору не можна, наприклад, пасажирське повітряне судно використовувати для виконання сільськогосподарських робіт і т.п.
Відповідальність орендаря перед третіми особами, що визначається умовами договору відповідного виду, та регресних відповідальність орендодавця перед орендарем на підставі договору оренди транспортного засобу без екіпажу будуються за тими ж правилами, що і відповідальність за договором оренди транспортного засобу з екіпажем (див. п. 2).
У ст. 648 ГК суб'єкт відповідальності за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, визначено інакше, ніж у ст. 640 ЦК.
Використання транспортного засобу являє собою діяльність, пов'язану з підвищеною небезпекою для оточуючих. Оскільки в силу ст. 1079 ЦК особа, що володіє джерелом підвищеної небезпеки, зокрема на праві оренди, відшкодовує шкоду, цілком логічно покладання такого обов'язку на орендаря транспортного засобу без екіпажу. Навпаки, власником транспортного засобу з екіпажем по відношенню до третьої особи у ст. 640 ЦК побічно визнається орендодавець. Тому на нього як на власника джерела підвищеної небезпеки і покладається підвищена відповідальність за заподіяну шкоду.
Орендар може бути звільнений від такої відповідальності, якщо доведе, що шкода виникла внаслідок непереборної сили або умислу потерпілого.

Договір оренди будівлі та споруди
1. Поняття договору оренди будівлі та споруди. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК).
В основі формування спеціальних правил, що дозволили виділити даний договір в самостійний вид оренди, - специфічність його предмета: будівлі та споруди як окремо стоять об'єкти нерухомості відрізняються фундаментальної (міцною) прив'язкою до конкретної земельної ділянки, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації і тому мають відносно високу вартість і особливу значущість для цивільного обороту.
У правовому регулюванні оренди будівель і споруд пріоритетні правила § 4 гл. 34 ЦК "Оренда будівель і споруд", потім слідують загальні положення про оренду (ст. 625 ЦК).
Договір оренди будівлі та споруди відшкодувальний, взаємний (сіналлагматіческій), консенсусний.
2. Сторони договору. Орендодавцем з даного договору має право виступати будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника будівлі або споруди, або особа, що має повноваження законом або власником здавати дані об'єкти в оренду. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, що є державною або муніципальною власністю і не закріплене за державними і муніципальними підприємствами і установами, то орендодавцями за цим договором виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції, встановленої актами, що визначають статус цих органів. Так, Федеральне агентство з управління федеральним майном виступає орендодавцем що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, не закріплених за іншими юридичними особами, на речовому праві.
При здачі в оренду державних будівель і споруд нерідко в договорі орендодавцем називається балансоутримувач, який не є при цьому стороною договору - орендодавцем. Іншими словами, тут немає множинності осіб на стороні орендодавця. Балансоутримувач, будучи господарюючим суб'єктом орендодавця, відповідає за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта.
Див: п. 1 Постанови Уряду РФ від 5 січня 1998 р. N 3 "Про порядок закріплення та використання що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень" / / Відомості Верховної. 1998. N 2. Ст. 264. Див також: Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безплатне користування, затвердженого розпорядженням Мингосимущества Росії від 23 березня 1998 р. N 252-р / / Закон. 1999. N 4.
До іншим особам, уповноваженим бути орендодавцями в силу закону, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства; казенне підприємство як суб'єкт права оперативного управління, установа - щодо будівель і споруд, придбаних ним у результаті підприємницької діяльності, дозволеної установі його установчими документами (ст. 295, 297, 298 ЦК, ст. 18, 19 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах"). При цьому державні і муніципальні унітарні підприємства здають в оренду будівлі і споруди не тільки за згодою власника або органу, ним уповноваженої, але і з дотриманням вимоги про збереження підприємством можливості здійснювати діяльність, предмет і цілі якої визначені статутом такого підприємства.
Орендарями вправі бути громадяни та юридичні особи, але, як правило, в якості орендарів виступають комерційні та некомерційні організації, що орендують будівлі і споруди для підприємницької діяльності або (стосовно до будівель) для забезпечення їх діяльності в якості організації (зокрема, для розміщення офісу) . Орендарями житлових будинків можуть бути лише юридичні особи (п. 2 ст. 671 ЦК).
3. Форма договору оренди будівлі та споруди може бути тільки письмовій. Більше того, п. 1 ст. 651 ЦК виключає вибір способу надання угоді письмової форми, встановлюючи, що даний договір укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Його висновок за допомогою обміну документами з використанням коштів письмовій зв'язку або у формі акцепту діями письмовій оферти неприпустимо. Недотримання форми даного договору тягне його недійсність.
Укладення договору та його державна реєстрація. Відповідно до загального правила про порядок укладання угод договір оренди будівлі або споруди на термін менше одного року вважається укладеним з моменту його підписання сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ЦК). Договір оренди будівлі або споруди на термін не менше одного року (тобто на термін, рівний році і більше) підлягає державній реєстрації і вважається укладеним лише з моменту його державної реєстрації (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ЦК). Отже, за відсутності такої реєстрації договір вважається неукладеним. Зазначене наслідок порушення вимог щодо державної реєстрації є особливим. Воно представляє виключення з правила п. 1 ст. 165 ЦК, згідно з яким порушення вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність.
Встановлення даного спеціального наслідки правопорушення, на наш погляд, цілком правомірно, як засноване на правилах ст. 168 ЦК про наслідки вчинення правочину, що суперечить правовим актам. Як відомо, відповідно до зазначеної статті, можливе встановлення у законі інших, крім недійсності правочину, наслідків порушення. Аналогічний підхід проявлений законодавцем при визначенні наслідків недотримання вимоги про державну реєстрації щодо угоди купівлі-продажу підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК).
Таким чином, у вилучення із загального правила п. 2 ст. 609 ЦК про реєстрацію договору оренди нерухомості незалежно від терміну оренди даний договір підлягає державній реєстрації, лише якщо він укладений на строк не менше одного року. І, навпаки, такої реєстрації не потрібно, якщо термін договору менше року. При цьому реєстрація права оренди можлива, як зазначалося раніше (див. § 1 цієї глави), лише поряд з реєстрацією договору оренди і лише за наявності в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт (права власності, права господарського відання та ін.)
Разом з тим у комерційній практиці найчастіше для того, щоб уникнути вимоги про державну реєстрацію договору, сторони укладають його на термін менше одного року (наприклад, на 11 місяців), а потім продовжують його дію на той самий строк або на інший термін менше одного року, або на невизначений термін. У результаті в цілому договірні відносини тривають більше одного року. В даний час практика арбітражних судів з цього питання визначається позицією, висловленою Президією Вищого Арбітражного Суду РФ в ряді судових справ.
Так, укладеними на строк менше року і тому не підлягають державній реєстрації були визнані договори оренди будівель, укладені на термін менше року, а потім відновлені на термін знову ж таки менше року або на невизначений термін. На думку Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, між сторонами в подібних випадках починає діяти новий договір оренди будівлі, умови якого ідентичні умовам початкового договору, термін дії якого закінчився. З наведеного твердження випливає також інший висновок: договір оренди, укладений на невизначений строк, з метою застосування п. 2 ст. 651 ЦК вважається укладеним на строк менше одного року.
Практично важливе питання про порядок обчислення річного терміну, необхідного для державної реєстрації. Зокрема, укладеними на строк, що дорівнює році, і тому підлягають державній реєстрації в практиці арбітражних судів визнаються договори оренди будівлі або споруди, термін дії яких визначений з 1-го числа якого-небудь місяці поточного року до 30-го (31-го) числа попереднього місяця наступного року.
Вимоги цивільного законодавства про державну реєстрацію договору оренди будівлі та споруди поширюються також на договори суборенди (див. п. 19 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66).
4. Предмет договору та інші умови. Відповідно до ЦК до числа істотних умов договору оренди будівель і споруд відносяться умови про предмет договору та розмір орендної плати. В інших правових актах перелік подібних умов може бути доповнений. Так, якщо в оренду здається будівлю або споруду, що відноситься до об'єктів культурної спадщини, то істотними умовами договору є відомості про особливості, що складають предмет охорони даного об'єкта культурної спадщини, і вимоги до збереження об'єкта культурної спадщини.
Предметом договору служать будівлю і споруду.
Будинки і споруди кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню (п. 1 ст. 130 ЦК). Як предмет оренди, будівлі і споруди визначаються в договорі зазначенням їх адреси (або іншого загальноприйнятого опису місця розташування об'єкта, що дозволяє однозначно визначити об'єкт на певній території); найменування (коли воно є; наприклад, Будинок журналіста), інвентарного номера, призначення (житлове, нежитлове ; якщо нежитлове, то - виробниче, складське, торгівельне і т.п.); поверховості і т.п. Опис об'єктів здійснюється на підставі документів, засвідчених організаціями, що здійснюють технічний облік (інвентаризацію) об'єктів нерухомості.
ЦК не пояснює відмінностей між будівлями і спорудами, оскільки вказані поняття не належать до числа правових. У кожному конкретному випадку вид (категорія) об'єкта визначається відповідно до даних яких органів (організацій), які здійснюють державний облік та технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна, або Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно виходячи з категорії, присвоєної йому при кадастровому і технічному обліку ( інвентаризації).
Зауважимо також, що ЦК не надає юридичного значення поділу об'єктів на будівлі та споруди, оскільки спеціальні правила про оренду зазначених об'єктів не диференціюють виникають у зв'язку з цим правовідносин. Набагато важливіше відрізняти будівлі та споруди від інших будівель і конструкцій, що не відносяться до нерухомості (кіосків, наметів тощо), а також від інших видів нерухомого майна (житлових та нежитлових приміщень, вбудовано-прибудованих приміщень і т. ін.).
Згідно з вимогами кадастрового і технічного обліку поняття "будівля" і "споруда" технічно характеризуються як об'єкти капітальної забудови - міцно, фундаментально пов'язані із земельною ділянкою. У цьому сенсі до будівель, наприклад, не можуть бути віднесені тимчасові переносні будови полегшеного (збірно-розбірного) типу без фундаменту: павільйони, кіоски, лотки і т.п. Будівля (споруда) - самостійний (окремо стоїть) об'єкт нерухомості. За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як вбудовано-прибудовані приміщення, житлові та нежитлові приміщення, що входять до складу будівель і споруд.
Будинки призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи і поділяються на житлові та нежитлові. Житлові будинки призначені для постійного перебування в них людей з метою проживання та на основі договору оренди можуть бути надані у володіння та (або) користування тільки юридичній особі (п. 2 ст. 671 ЦК). До нежитловим відносяться будівлі, що використовуються для адміністративних, виробничих, навчальних, культурно-просвітницьких, лікувальних, складських і інших подібних цілей.
Споруди служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. До споруд, згідно з вимогами органів кадастрового і технічного обліку, зазвичай відносять: оранжереї, споруди транспорту та зв'язку, портові споруди, тепло-і електростанції, мости, трансформатори, спортивні споруди (стадіони, басейни) та інші інженерні споруди.
Предметом аналізованого договору можуть бути саме будівлі чи споруди в цілому, а не об'єкти, що входять до їх складу. Об'єкти, що входять до складу будівлі або споруди, як уже зазначалося, можуть бути віднесені як до житлових (службова квартира в будівлі школи), так і до нежитлових приміщень (підвальне приміщення, кімната під офіс в адміністративній будівлі або в спортивно-видовищному спорудженні та т . п.). Здавання в оренду житлових приміщень для проживання в них регулюється гл. 35 ЦК "Найм житлового приміщення". Стосовно ж правового регулювання договору оренди нежилих приміщень, що входять до складу будівель або споруд, які-небудь спеціальні правила в ГК відсутні. Тому, виходячи із ст. 625 ЦК, до оренди нежитлового приміщення в складі будівлі або споруди повинні застосовуватися загальні положення про оренду, а не спеціальні правила § 4 гл. 34 ЦК "Оренда будівель і споруд".
Разом з тим нежитлове приміщення в складі будівлі або споруди іноді розцінюється в юридичній літературі як предмет саме договору оренди будівлі та споруди. Подібного підходу не уникла й практика Вищого Арбітражного Суду РФ, відносячи до угод, що підлягають державній реєстрації, лише ті з договорів оренди нежитлових приміщень у складі будинків і споруд, які укладені на строк не менше одного року. Висновок Президії Вищого Арбітражного Суду РФ заснований на міркуваннях про те, що оскільки у ЦК відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договору оренди нежитлового приміщення, то до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК.
Видається, що подібний висновок не цілком точний. Як відомо, ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" відносить нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також операції з якими підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом (див. також п. 1 ст. 164 ЦК). Таким випадком, що передбачає державну реєстрацію подібної угоди, є, на наш погляд, правило п. 2 ст. 609 ЦК.
Відповідно до зазначеної статті договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Спеціальні ж правила про державну реєстрацію договору оренди нежитлових приміщень у складі будинків і споруд, за визнанням самого Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, відсутні. Отже, незважаючи на деяку абсурдність ситуації, зазначений договір підлягає державній реєстрації незалежно від терміну угоди. Інший підхід суперечив би буквальному тлумаченню і п. 2 ст. 609 ЦК, і п. 1 ст. 650 ЦК, а також свідчив би про те, що до договору оренди нежитлових приміщень у складі будинків і споруд повинні застосовуватися й інші положення § 4 гл. 34 ЦК. Між тим у ЦК немає подібне правило. Крім того, такий підхід навряд чи доцільний. Договір оренди нежитлових приміщень, що передбачає і короткострокове володіння і користування. Поширення на цей договір більш жорстких правил § 4 гл. 34 ЦК про оформлення договору, орендної плати, про наслідки недотримання зазначених умов вкрай ускладнило б його висновок. Представляється, що в даній ситуації доцільно внесення змін до ЦК і введення спеціального правила щодо державної реєстрації нежитлових приміщень у складі будинків і споруд, подібного правилом п. 2 ст. 651.
5. Орендна плата, як уже зазначалося, належить до істотних умов даного договору, і при відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про її розмір договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються (п. 1 ст. 654).
Зазвичай орендна плата встановлюється у грошовій формі за одиницю площі орендованого будинку або споруди (зокрема, за 1 кв. М). Втім, у договорі сторони можуть передбачити й інші форми оплати та способи її розрахунку. Так, при оренді пам'яток історії, культури, архітектури таким показником може бути площа будівлі в цілому.
Орендна плата диференціюється в залежності від ступеня зносу будівлі або споруди, виду діяльності орендаря при використанні об'єкта (біржова, банківська, освітня, гральний бізнес тощо), виду та якості будівельного матеріалу (цегла, бетон та ін.), Статусу будівлі (об'єкт культурної спадщини народів Росії), типу будинку (виробниче, складське і т.п.), ступеня технічного облаштування, зручностей комерційного використання (вихід на магістралі, місцезнаходження від станцій метро тощо) та інших показників.
Плата за оренду будівлі або споруди включає плату за користування земельною ділянкою (п. 2 ст. 654 ЦК). Правило це диспозитивное, і законом або договором може бути передбачена окрема плата за землю поряд із платою за оренду будівлі або споруди. Якщо плата за оренду будівлі або споруди встановлена ​​в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) (припустимо, 1 кв. М) або іншого показника її розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди (п. 3 ст. 654 ЦК).
Оплата здійснюється звичайно помісячно або поквартально. Широко поширена попередня форма оплати.
6. Термін договору. Договір оренди будівлі та споруди може бути укладений на термін як певний (це може бути і короткострокова, і довгострокова оренда), так і невизначений. Єдиний граничний термін оренди будівель і споруд законодавством не встановлений. Максимальні терміни можуть бути встановлені в правових актах лише для окремих випадків здачі в оренду будівель і споруд.
7. Права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд у порівнянні з правами і обов'язками за договором, що укладається на підставі загальних положень про оренду, не піддалися кардинальних змін.
Передача будівлі і споруди та його повернення складають одну з основних обов'язків сторін. Вона включає не лише надання будівлі чи споруди орендарю у володіння або користування, а й підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу, що підписується сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК). При цьому, якщо договір оренди будівлі та споруди укладено на термін не менше року і підлягає державній реєстрації, то передача будівлі або споруди орендарю за передавальним актом повинна мати місце лише після реєстрації угоди. У передатному акті, як правило, фіксується санітарний та технічний стан орендованої будівлі або споруди. Норма ЦК про порядок передачі будівлі або споруди не імперативно, і законом або договором може бути визначено інший порядок. Так, у договір може бути включено умову про те, що при укладенні договору оренди будівлі на новий термін (при поновленні договору) передавальний акт або інший документ про передачу не складається.
Названі правила про передачу будівлі та споруди діють і при поверненні будівлі або споруди в разі припинення зобов'язання.
Права орендаря на земельну ділянку при оренді будівлі або споруди. Одну з основних особливостей правового регулювання оренди будівель і споруд становить обов'язок орендодавця за передачу орендарю не тільки нерухомості зазначеного виду, а й права на земельну ділянку, на якій вона розташована і який необхідний для її використання.
Виходячи з п. 1 ст. 652 ЦК право орендаря будівлі, споруди на таку земельну ділянку безперечно. Воно не залежить від характеру прав орендодавця на земельну ділянку (власність, постійне (безстрокове) користування, довічне успадковане володіння, оренда та ін.) Вид права орендаря на земельну ділянку визначений характером прав орендодавця на земельну ділянку, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду. Якщо орендодавець будівлі, споруди є власником земельної ділянки, то виходячи з п. 2 ст. 652 ЦК і правил ЗК право орендаря на земельну ділянку визначається законом або угодою сторін. Орендарю будівлі, споруди у цьому випадку надається право оренди чи передбачене договором інше право на відповідну частину земельної ділянки (зокрема, право постійного (безстрокового) користування, право безплатного користування тощо). Якщо ж договір оренди будівлі або споруди не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування відповідною частиною земельної ділянки.
Якщо ж будинок, споруда знаходиться на чужому для орендодавця земельній ділянці (наприклад, земля є державною власністю), орендодавець має право передати в оренду стоїть на цій ділянці будівлю або споруду разом із земельною ділянкою, не питаючи у власника земельної ділянки згоди на таку передачу, якщо це не суперечить умовам користування ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (ст. 652 ЦК).
Питання про характер прав орендаря будівлі, споруди на займаний цією нерухомістю земельну ділянку у ЦК не дозволений і повинен бути визначений у договорі згідно з правилами ЗК про права на землю. Якщо ж і в договорі це питання не врегульоване, то, очевидно, виходячи (за аналогією закону) з правила ч. 2 п. 2 ст. 652 ЦК, за таких обставин до орендаря будівлі або споруди переходить на строк оренди об'єкта право користування відповідною частиною земельної ділянки.
При продажу земельної ділянки, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, іншій особі за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею або спорудою. Умови такого користування залишаються існували до відчуження земельної ділянки (ст. 653 ЦК).
Відповідальність за договором оренди будівлі або споруди та інші способи захисту на випадок невиконання або неналежного виконання визначаються загальними положеннями про оренду.
Розірвання договору оренди будівель і споруд також здійснюється згідно із загальними положеннями про оренду.

ЛІТЕРАТУРА
1. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
120.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір прокату
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Організація прокату спортивного інвентарю
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Аналіз прокату ВАТ Міжрічинський Трубний Завод
Конструкція методика розр та нагрівальних та термічних печей для сортового прокату
Інформаційна система оптимізації роботи співробітників з прокату кіно та відео фільмів
Конструкція методика розрахунку нагрівальних та термічних печей для сортового прокату
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru