Договір оренди 9

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство внутрішніх справ Російської Федерації
Бєлгородський юридичний інститут
Кафедра цивільно-правових дисциплін

Дисципліна «Цивільне право»

Реферат

На Тему: "ДОГОВІР ОРЕНДИ»
Підготував:
Слухач 345 групи
Конєв П.Л.
Перевірив:
Преподаватеть кафедри
Стеклов І.А.
Білгород
2008

§ 1. Загальні положення про оренду
1. Поняття договору оренди. Договір оренди, що його також майновим наймом <*>, - традиційний інститут цивільного права, відомий ще римському праву. Виникнення цього інституту зумовлено прагненням учасників цивільного обороту найбільш повно і раціонально використовувати майно. Оренда забезпечує громадянам та юридичним особам можливість отримувати вигоду, тимчасово користуючись чужим майном, коли воно не потрібно їм постійно або для постійного користування у них немає достатніх коштів. Власнику ж (або іншому законному власнику майна) цей договір дозволяє, у свою чергу, реалізувати його економічні інтереси - отримати певний дохід від здачі в найм майна, тимчасово не використовується ним або спеціально призначеного для тимчасової передачі іншим особам.
Римське право визнавало три різні види найму: найм речей, наймання послуг, наймання робіт. Прототипом сучасного договору оренди (майнового найму) є наймання речей <**>. У російському
--------------------------------
<*> У гол. 34 ЦК "Оренда" поняття "орендодавець" і "наймодавець" або "орендар" і "наймач" розглядаються як тотожні. Між ними не робиться відмінності. Вживання то одного, то іншого терміну пов'язане в основному зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах.
<**> Див: Новицький І.Б. Римське право. Підручник / За ред. Е.А. Суханова. 6-е вид. М., 1997. С. 184 - 185.

дореволюційному законодавстві та цивільно-правовій доктрині також були положення про майновий найм як договорі, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій стороні свою річ у тимчасове користування. При всіх кодифікаціях цивільного законодавства, що мали місце в радянський період, норми про договір майнового найму неодмінно включалися в Цивільні кодекси, а сам договір майнового найму розглядався як самостійного договору.
Відповідно до ЦК договір оренди (майнового найму) - угода сторін, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК).
Договір оренди (майнового найму) поряд з договором найму житлового приміщення відноситься до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна і до типу договорів про оплатній передачі майна у тимчасове користування. За юридичною природою договір оренди є оплатним, взаємним (сіналлагматіческій) і, як правило, консенсусним. Договір оренди транспортних засобів в ЦК (на відміну, наприклад, від ст. 198, 211 КТМ) розглядається як реальний (ст. 632, 642 ЦК).
ЦК - це основний правовий акт, який регулює орендні відносини. Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду 1989 <1> визнані не підлягають застосуванню на території Російської Федерації, про що йдеться в ст. 3 Федерального закону "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" <2>. Крім ЦК правила про окремі види договорів оренди або про оренду окремих видів майна містяться в інших законах. Так, відносини з оренди, включаючи прокат, можуть регулюватися Законом "Про захист прав споживачів", відносини з фінансової оренди - Федеральним законом від 29 жовтня 1998 р. "Про фінансову оренду (лізингу)" <3>. Транспортними статутами і кодексами визначаються особливості оренди окремих видів транспортних засобів (див., зокрема, гл. X, XI КТМ). Спеціальні правила здачі в оренду можуть бути встановлені законом для таких об'єктів, як земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (п. 2 ст. 607 ЦК; ст. 22, 27 ЗК та ін.) До договору оренди майна, що передбачає в подальшому перехід права власності на це майно до орендаря, застосовуються правила про купівлю-продаж, але тільки ті з них, які регламентують форму договору (п. 3 ст. 609 ЦК) <4>.
У викладеному вище визначенні виділяються кілька відмінних ознак, що дозволяють відмежувати договір оренди від суміжних цивільно-правових договорів про передачу майна. Перш за все, передача майна орендодавцем не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря. За загальним правилом, орендоване майно передається у володіння і користування. Але можлива оренда, при якій майно надається орендареві тільки у користування. Наприклад, за договором оренди каналів телевізійного мовлення, ліній радіозв'язку, телеграфних каналів абоненту надано право користування ними без фактичної передачі їх у володіння абонента (див., наприклад, ст. 76 ВК). Однак у будь-якому випадку володіння та (або) користування майном завжди тимчасово. Саме тимчасовим характером володіння та (або) користування насамперед і відрізняється договір оренди від
--------------------------------
<1> ВПС СРСР. 1989. N 25. Ст. 481.
<2> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.
<3> СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394; 2002. N 5. Ст. 376.
<4> Див: п. 2 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" / / ВВАС РФ. 2002. N 3. Далі - Огляд Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66.

таких відплатних і безоплатних договорів з передачі майна, як договори купівлі-продажу, міни, дарування, позики, за якими майно переходить до набувача у власність (або господарське відання або оперативне управління). Названі договори слід відмежовувати і за предметом. Предметом оренди можуть бути речі тільки індивідуально-визначені і неспоживна. За договорами ж купівлі-продажу, міни та дарування - як індивідуально-визначені речі, так і визначені родовими ознаками, споживані і неспоживна, за договором позики - тільки родові та спожиті.
Основною особливістю, що відрізняє договір оренди від договору з надання майна в тимчасове безоплатне користування, є його БЕЗОПЛАТНО характер, а договір оренди житлового приміщення від договору найму житлового приміщення - суб'єктний склад. Наймачем за договором оренди житлового приміщення може бути тільки юридична особа (п. 2 ст. 671 ЦК). І навпаки, наймачем за договором найму житлового приміщення може бути лише громадянин (п. 1 ст. 677 ЦК).
Користування майном при оренді тимчасово позбавляє власника права користування майном і пов'язане з такою його експлуатацією орендарем, яка пов'язана з присвоєнням останнім плодів, продукції та доходів, отриманих у результаті використання майна. Цими якостями договір оренди відрізняється від договору на надання відплатних послуг. За договором на надання послуг замовникові може бути надано в тимчасове користування майно виконавця, проте інтерес замовника зводиться до отримання саме послуги як такої, за винятком можливості користування відповідним майном з метою привласнення плодів, продукції та доходів, одержуваних у результаті використання майна. Крім того, надання послуги, поєднане

з експлуатацією речі, не тягне відчуження власника від права на її користування <*>.
Оренду притаманні і деякі інші характерні риси. У тих випадках, коли орендар отримує майно у володіння, він набуває статусу його титульного власника. Наділення орендаря подібним статусом тягне надання йому як титульного власнику речове-правових способів захисту володіння і користування від посягань на орендоване майно з боку третіх осіб (ст. 305 ЦК). Це означає, зокрема, що незалежно від того, де і в кого буде виявлено орендована річ, можливо її стягнення на вимогу орендаря. Суть оренди полягає і в тому, що при переході права власності чи іншого обмеженого речового права на річ до третіх осіб договір оренди зберігає чинність у повному обсязі (п. 1 ст. 617 ЦК). Іншими словами, за правом оренди визнається право слідування за річчю.
Надання орендареві речове-правового захисту та визнання за правом оренди права слідування іноді розцінюються в юридичній літературі як підстави для віднесення цього права до числа речових прав <*>. Спори про юридичну природу прав орендаря велися ще в дореволюційній російській літературі <**>. Разом з тим права орендаря, на наш погляд, носять зобов'язально-правовий, а не речове-правовий характер. Справа в тому, що вони завжди виникають в силу договору з
--------------------------------
<*> Подібний висновок підтверджується Президією Вищого Арбітражного Суду РФ у п. 1 Огляду від 11 січня 2002 р. N 66. Президія на прикладі договору між власником будівлі і іншою особою, на підставі якого останнім використовує дах будівлі для рекламних цілей, вказав, що подібний договір не є договором оренди. Дах - не предмет договору оренди, оскільки надання її для розміщення реклами не тягло відчуження власника будівлі від права користування дахом як конструктивним елементом.

титульним власником майна. Їх зміст, включаючи й різні можливості розпорядження орендованим майном, аж до його відчуження, визначається умовами конкретного орендного договору. Встановлюються права та обов'язки щодо орендаря і орендодавця, а не третіх осіб. І вирішальне значення для задоволення інтересу уповноваженої особи має поведінка зобов'язаної особи. Для речових прав таке становище неможливо. Правовідносини, що породжується договором оренди, таким чином, носить відносний характер.
До видів договору оренди ГК віднесені договори: прокату, оренди транспортних засобів, оренди будівлі або споруди, оренди підприємства, фінансової оренди. Слід зауважити, що дана система договорів побудована на використанні різних критеріїв. В їх основі лежить сукупність юридичних і економічних ознак: предмет оренди, необхідність надання орендодавцем послуг з управління майном і його експлуатації, суб'єктний склад, висока вартість об'єкта, його особлива значимість для цивільного обороту, відмінність умов і особливі цілі користування майном та ін Це зумовило і результат: неважко помітити, наприклад, що оренда будівлі, споруди, підприємства, віднесених до нерухомості транспортних засобів, представляє собою оренду нерухомості, тобто одного і того ж виду майна, проте,


--------------------------------
<*> Подібного підходу, зокрема, не уникнув Є.А. Суханов, відносячи до речових право орендного підприємства на майно, узяте в оренду. Див: Суханов Є.А. Лекції про право власності. М., 1991. С. 193 - 196.
<**> Див: Побєдоносцев К. Курс цивільного права: Перша частина. Вотчинні права. СПб., 1892. (Класика російської цивілістики) М., 2002. С. 117 - 119.

незважаючи на це, віднесене до різних видів договору оренди <*>.
Крім спеціальних видів договорів оренди у ЦК та інших законах виділяються договори оренди окремих видів майна (нерухомого майна, земельних ділянок, ділянок лісового фонду, нежитлових приміщень і т.д.). До окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна загальні правила про договори оренди застосовуються, якщо інше не встановлено правилами ЦК про ці договори (ст. 625).
2. Сторони договору оренди - орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач). Орендодавцем вправі виступати будь-яка фізична або юридична особа (включаючи іноземне), що має титул як власника майна, так і особи, уповноваженої законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). Разом з тим для окремих видів оренди ГК встановлені обмеження, пов'язані з суб'єктним складом. Так, учасниками договору оренди підприємства або договору фінансової оренди можуть бути лише особи, які займаються підприємницькою діяльністю (п. 1 ст. 656, 665 ГК). У договорі прокату на стороні орендодавця виступає тільки той підприємець, для якого здача в оренду - постійна діяльність (п. 1 ст. 626 ЦК).
У першу чергу правом здачі майна в оренду наділений його власник, оскільки право розпорядження становить один з основних елементів змісту права власності (ст. 209 ЦК). Власник має право виступати орендодавцем як безпосередньо, так і через інших осіб. Останнє можливо, наприклад, якщо в оренду здається майно, яке є державною власністю або власністю
--------------------------------
<*> У той же час оренда нерухомості не виділена в ГК у самостійний вид договору оренди на відміну від продажу нерухомості (див. § 7 гл. 30 ЦК).

муніципальних утворень, не закріплене за державними і муніципальними підприємствами і установами, тобто що становить державну казну або казну муніципальної освіти. У силу закону в цьому випадку участь в орендних відносинах Російської Федерації, суб'єктів Федерації як власників державного майна буде здійснюватися не безпосередньо, а через органи державної влади. Участь в орендних відносинах муніципальних утворень як власників муніципального майна здійснюється через органи місцевого самоврядування <*>. Названі органи діють у рамках компетенції, встановленої актами, які визначають їх статус (ст. 125 ЦК).
До осіб, які не є власниками, але уповноваженою законом виступати орендодавцями, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства (ст. 295 ЦК); казенні підприємства, як суб'єкти права оперативного управління (ст. 297 ЦК); установи щодо майна, придбаного ними на доходи, отримані в результаті дозволеної підприємницької діяльності (ст. 298 ЦК). Особливості здачі майна в оренду названими суб'єктами визначаються, крім ЦК, Федеральним законом від 14 листопада 2002 р. "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" * (див. ст. 18, 19), іншими федеральними законами та іншими правовими актами.
--------------------------------
<*> Див: ст. 14, 34 - 37, п. 1 ст. 51 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" / / Відомості Верховної. 2003. N 40. Ст. 3822.
<*> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746.
Орендарями за договором оренди, за загальним правилом, виступають будь-які фізичні та юридичні особи, включаючи іноземні. Разом з тим для деяких видів оренди ГК встановлені винятки з цього правила. Так, орендарем житлових приміщень має право виступати тільки юридична особа (п. 2 ст. 671), при оренді підприємства і фінансової оренді - особа, що займається підприємницькою діяльністю (п. 1 ст. 656, ст. 665).
Ідеї ​​додання сталого характеру орендних відносин служить правило ст. 617 ЦК про збереження сили договору при зміні сторін. При цьому при зміні осіб на стороні орендодавця, викликаної переходом права власності чи іншого речового права на здане в оренду майно до іншої особи, діє, як уже зазначалося, правило про прямування права оренди за річчю. І новий власник або інший титульний власник не вправі витребувати здане в оренду майно до закінчення строку дії договору або змінити умови договору, посилаючись на зміну складу учасників.
Аналогічний підхід збережено в ЦК і при зміні орендаря, якщо така зміна відбулася внаслідок смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, та набрання ним спадкоємця в договір на термін, що залишився <*>. Правило це диспозитивное і може бути змінено законом або угодою сторін. Якщо ж законом чи угодою не передбачено інше, то орендодавець має право відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір, лише коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Наприклад, відмова допустимо, якщо орендарем нежитлового приміщення в будівлі художньої школи був скульптор (художник, хореограф), зобов'язався в якості орендної плати вести навчальні заняття в школі, які не здатний вести його спадкоємець.
--------------------------------
<*> Дана ситуація є спеціальний випадок переходу прав орендаря до іншої особи в силу закону в результаті універсального правонаступництва в правах кредитора (ст. 387 ЦК).
3. Форма договору оренди може бути письмовою і усною. У письмовій формі має відбуватися договір оренди юридичних осіб між собою і з громадянами. Для угод між громадянами, в тому числі громадянами-підприємцями, письмова форма встановлена ​​тільки у відношенні угод, що укладаються на термін більше року. Сума угоди при цьому значення не має. У письмовій формі мають укладатися договори нерухомого майна. Крім того, дотримання письмової форми потрібно у випадках, коли така форма для угод прямо запропонована законом. Так, у письмовій формі (незалежно від строку договору та його учасників) повинні відбуватися договори прокату (п. 2 ст. 626 ЦК), договори оренди транспортних засобів (ст. 633, 643 ЦК).
Для окремих видів оренди (договору оренди будівель і споруд, договору оренди підприємства) потрібен (під загрозою недійсності договору) додання договором письмової форми лише шляхом складання єдиного документа, підписаного обома сторонами (ст. 651 і 658 ЦК). Оформлення договору способом обміну документами за допомогою поштового або іншого зв'язку чи акцепту оферти шляхом вчинення конклюдентних дій у подібних випадках не дозволено.
Особливо регулюється і форма договору оренди, що передбачає в подальшому перехід права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК). Дані договори повинні укладатися в формі, обов'язковою для договору купівлі-продажу відповідного майна. Так, для договорів продажу нерухомості передбачена письмова форма шляхом складання одного документа, підписаного обома сторонами (ст. 550 ЦК). Виходячи з цього правила, якщо з правом викупу полягає, наприклад, договір оренди транспортних засобів, віднесених до нерухомості, він повинен здійснюватися у письмовій формі шляхом складання одного документа, що підписується обома сторонами. Це правило буде дотримуватися, незважаючи на те, що ст. 633 і 643 ЦК не виключають інших шляхів (способів) надання письмової форми даним договором.
Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК). Втім, правило про обов'язковість державної реєстрації договору оренди нерухомості є диспозитивним і може бути змінено законом. Так, в силу ст. 633 і 643 ГК державної реєстрації не підлягають договори оренди транспортного засобу з екіпажем та без екіпажу. У їх числі договори оренди повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічних об'єктів <*>.
Державної реєстрації, виходячи з п. 2 ст. 609 ЦК, підлягає саме договір оренди. ЦК не передбачає самостійної реєстрації ні права оренди нерухомого майна, ні оренди як обтяження. Згідно ж ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" "державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна" <*>. Іншими словами, реєстрація виникає з договору права оренди не є самостійною державною реєстрацією згаданого права і проводиться тільки в тому випадку, коли реєстрації підлягає сам договір оренди нерухомого майна. І, навпаки, якщо договір оренди нерухомого майна не підлягає державній реєстрації, то не підлягає державній
--------------------------------
<*> Не підлягають державній реєстрації (якщо інше не передбачено законом) договори оренди земельної ділянки, що укладаються на термін менше ніж один рік (п. 2 ст. 26 ЗК).
<*> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

реєстрації та право оренди нерухомого майна <**>.
4. Порядок укладення договору оренди, перш за все, регламентується загальними положеннями ЦК для договорів, що укладаються за вільним розсуд сторін, згідно з якими вибір контрагента, визначення умов договору здійснюються сторонами самостійно або шляхом проведення торгів (конкурсів, аукціонів). Виняток складає договір прокату, що укладається з дотриманням вимог, встановлених для публічних договорів (ст. 426, п. 3 ст. 626 ЦК).
Одна з особливостей укладення договорів оренди (особливо оренди нерухомого майна) полягає в широкому поширенні у підприємницькій діяльності практики проведення торгів на право укладення договору оренди. Нерідко подібні торги обов'язкові. Так, як правило, за результатами лісових конкурсів надаються в оренду ділянки лісового фонду (ст. 35 ЛК). За результатами торгів, в основному, надаються в оренду нежитлові приміщення та інші об'єкти нерухомості, що належать державним і муніципальним утворенням. Продаж права на укладення договору оренди подібних об'єктів використовується державними органами та органами місцевого самоврядування, в якості одного з способів створення економічної основи державного і місцевого самоврядування за рахунок внутрішніх джерел фінансування.
<**> Ще до внесення зміни до ст. 26 зазначеного Закону ця позиція знайшла підтвердження у практиці Вищого Арбітражного Суду РФ (див. п. 6 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "/ / ВВАС РФ. 2001. N 4. Далі - Огляд Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59).
Важливу особливість порядку укладення договору оренди складає переважне перед іншими особами право орендаря на укладення договору на новий строк (ст. 621 ГК). У ГК визначено умови, за яких орендар, який побажав укласти договір на новий термін і отримав відмову орендодавця, може скористатися названим правом.
Перш за все, у ЦК пред'являється ряд вимог до самого орендарю. По-перше, що його право визнається лише за орендарем, належним чином виконував обов'язки за раніше укладеним договором. По-друге, важлива готовність орендаря укласти договір "за інших рівних умовах", тобто на умовах рівних (або не гірших), ніж пропоновані іншим претендентом на оренду. При цьому укладення договору на новий термін, по суті, є укладенням нового договору оренди. Тому сторони не пов'язані умовами раніше діючого договору (див. п. 32 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). По-третє, орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти договір у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк до закінчення дії договору. Поняття "розумний строк" слід тлумачити як час, необхідне для укладення договору на наступний період.
При дотриманні орендарем зазначених умов ніхто інший не може стати замість нього орендарем спірного майна. Якщо все ж орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право зажадати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, заподіяних відмовою поновити з ним договір оренди, або зажадати тільки відшкодування збитків.
Право орендаря на укладення договору на новий термін вважається порушеним, якщо відбувається здача саме в оренду іншій особі, а не інше відчуження спірного майна орендодавцем, наприклад, у безоплатне користування (див. п. 35 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 N 66).
Правило про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін диспозитивно. Воно може бути змінено як договором, так і законом.
Інтереси орендаря при укладанні договору захищаються і тим, що йому дано право на поновлення договору на колишніх умовах, але на невизначений термін. Так може бути, якщо після закінчення строку договору він продовжує користуватися майном при відсутності заперечень з боку орендодавця (п. 2 ст. 621 ГК).
Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди не застосовуються до договорів прокату, оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ЦК).
5. Предмет договору. Згідно зі ст. 607 ЦК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних якостей в процесі використання (неспоживна речі). З цього випливає, що предметом договору оренди є речі, до того ж - індивідуально-визначені і неспоживна. Інше майно, в тому числі майнові права та обов'язки, а також виключні права на результати інтелектуальної діяльності можуть бути включені в предмет договору оренди тільки як елементи майнового комплексу, що входить, зокрема, до складу підприємства. Підтверджують таке тлумачення правила про оренду підприємства, згідно з якими предметом даного договору є майновий комплекс підприємства, що включає не тільки речі, а й права, у тому числі права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства та інші виключні права, а також борги (ст. 656 ЦК ).
При цьому предмет договору оренди повинен вважатися встановленим, якщо зміст договору дозволяє точно встановити майно, що підлягає передачі в якості об'єкта оренди. З цією метою в договорі повинні зазначатися конкретизують об'єкт дані: найменування майна (коли воно існує), інвентарний номер, адресу, місце розташування, призначення, якісні характеристики та ін При оренді земельних ділянок, наприклад, вказуються межі і площа ділянки, її місце розташування, кадастровий номер, категорія земель і т.п.
Умова про предмет - єдина умова, абсолютним чином віднесене в ГК до істотних умов договору оренди. Для договорів оренди будівлі або споруди, оренди підприємства істотною умовою в силу прямої вказівки закону є, крім того, умова про орендну плату (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ЦК).
Проблема істотних умов договору оренди (як і всякого іншого возмездного договору) не отримала в літературі і судовій практиці одностайної рішення. Деякі цивілісти, беручи до уваги легальне визначення договору оренди і виділяючи умова про термін і про орендну плату в якості відообразующіх ознак орендного зобов'язання, що відображають природу даного договору, вважають таке. Умова про орендну плату безумовно відноситься до істотних умов будь-якого договору оренди, і, якщо в договорі немає прямої вказівки про розмір орендної плати, то оплата повинна проводитися за якою зазвичай користуються ціною, тобто умова про орендну плату може бути визначальним. Аналогічні аргументи висловлені і в обгрунтування судження про віднесення умови про термін до істотних

умовам будь-якого договору оренди <*>. Ця позиція знаходить підтвердження і в судовій практиці <**>.
Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Це розпорядження стосується, перш за все, до речей, вилучених з обороту або оборотоздатність яких обмежена (ст. 129 ЦК). Так, заборонена оренда земельних ділянок, віднесених до земель, вилучених з обороту (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), суборенда ділянок лісового фонду (ст. 31 ЛК). Обмежені в обороті речі здаються в оренду за умови дотримання встановлених обмежень. Приміром, здача і отримання в оренду зброї можливі тільки для осіб, які мають відповідні дозволи. Але обмеження по предмету можуть встановлюватися і у відношенні речей, вільних в обороті, в залежності, наприклад, від їх приналежності певним суб'єктам. Так, якщо при оренді основних засобів, що належать суб'єктам природних монополій, орендар набуває права володіти і (або) користуватися більше 10% балансової вартості власного капіталу суб'єкта природної
___________________
<*> Обгрунтування цієї позиції див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 444 - 445 (автор відповідного розділу - В. В. Витрянский); Яковлєв В.Ф. Про Постанову Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" / / ВВАС РФ. 1996. N 9. С. 118.
<**> Див: п. 54 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" / / ВВАС РФ. 1996. N 9.

монополії, то оренда можлива лише за згодою відповідного органу регулювання природної монополії <*>.
Як вже говорилося, орендоване майно передається у володіння та (або) користування тимчасово, тобто з умовою повернення (ст. 606 ЦК). Вимога про повернення майна разом з тим не діє беззастережно. У відношенні, наприклад, переданих за договором оренди майнових комплексів говорити про повернення можна лише з урахуванням кожного конкретного випадку. Можливі ситуації, припустимо при оренді підприємства, коли об'єкт у цілому передається з поверненням, а окремі види майна, включеного до його складу, передаються без мети повернення (запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти підприємства).
6. Орендна плата. Згідно зі ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: 1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово, 2) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів і доходів ; 3) надання орендарем певних послуг; 4) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду; 5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Наведений перелік можливих варіантів орендної плати не є ні вичерпним, ні імперативною. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді поєднання різних з перерахованих форм, так і в іншій, не названої в ст. 614 ЦК формі.
--------------------------------
<*> Див: п. 2 і 3 ст. 7 Федерального закону від 17 серпня 1995 р. "Про природні монополії" / / Відомості Верховної. 1995. N 34. Ст. 3426; 2003. N 13. Ст. 1181. Див також п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах".

Виняток з цього правила - положення ст. 630 ЦК, згідно з яким орендна плата за договором прокату встановлюється тільки у вигляді визначених у твердій сумі платежів.
Найбільш поширена грошова форма орендної плати. У передбачених законом випадках застосовуються ставки орендної плати, встановлювані чи регульовані уповноваженими на те державними органами. Так, при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, загальні початку визначення орендної плати можуть бути встановлені Урядом РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). У ряді випадків правовими актами визначається цільове призначення отриманих від оренди грошових коштів. Так, виступаючі як орендодавці наукові організації, організації наукового обслуговування і соціальної сфери Російської академії наук і галузевих академій наук, державні наукові організації, що засновані Урядом РФ або федеральними органами виконавчої влади, доходи від здачі в оренду майна зобов'язані використовувати на утримання і розвиток їх матеріально -технічної бази <*>.
Важливу особливість правового регулювання оренди становить регламентація в ГК питання про можливість зміни розміру орендної плати. У вилучення із загального правила про право сторін за угодою змінювати умови договору без обмеження по термінах і по кратності змін (ст. 450 ГК), у п. 3 ст. 614 ЦК передбачена можливість перегляду розміру орендної плати за угодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Правило це диспозитивно. Законом
--------------------------------
<*> Див. п. 3 ст. 5 та п. 5 ст. 6 Федерального закону від 23 серпня 1996 р. "Про науку і державну науково-технічну політику" / / Відомості Верховної. 1996. N 35. Ст. 4137.

можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати <*>. При цьому в судовій практиці визнається, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм, спосіб) її обчислення. Якщо ж орендна плата встановлена ​​не у твердій сумі, а є обумовленою, то фактичне більш часте (щоквартальне, щомісячне і т.д.) зміна розміру орендної плати в результаті його коригування з використанням передбаченого способу розрахунку не розцінюється як зміна розміру орендної плати в сенсі п. 3 ст. 614 ЦК. Так може бути, наприклад, якщо договором передбачається щоквартальне підвищення розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції; або ставка орендної плати визначається сторонами в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті (див. п. 11 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66).
7. Термін - одне з основних умов договору оренди. Договір оренди може бути укладений як на визначений, так і на невизначений термін. Оренда на термін до одного року вважається короткостроковій. Якщо договір оренди укладено без зазначення строку, то вважається укладеним на невизначений строк. При укладанні договору на невизначений термін передбачається право кожної з сторін у будь-який час в односторонньому порядку відмовитися від договору. При цьому в даному випадку не має значення, які обставини зумовили намір сторін відмовитися
--------------------------------
<*> Так, у п. 2 ст. 28 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. "Про фінансову оренду (лізингу)" передбачено, що розмір лізингових платежів може змінюватися не частіше ніж один раз на три місяці / / СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394; 2002. N 5. Ст. 376.

від договору. Досить лише попередити про це контрагента за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці. Втім, законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк (ст. 610 ЦК). Зокрема, орендар (але не орендодавець) за договором прокату зобов'язаний попередити про відмову у письмовій формі не менш ніж за 10 днів (п. 3 ст. 627 ГК).
Для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна ЦК та іншими законами встановлюються максимальні (граничні) строки договору. Наприклад, максимальний термін оренди ділянок лісового фонду - 49 років (ст. 31 ЛК) <*>.
8. Права та обов'язки сторін. Основний обов'язок орендодавця полягає у наданні передбаченого договором майна орендарю. При цьому орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо). Останнє правило диспозитивно, і сторони в договорі має право передбачити інші умови надання таких приладдя і документів (п. 1, 2 ст. 611 ЦК). Якщо орендодавець передав майно без документів, відсутність яких виключає можливість експлуатації об'єктів, орендна плата не підлягає стягненню (див. п. 8 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66).
--------------------------------
<*> Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік (п. 7 ст. 22 ЗК).

Майно повинно бути передане орендарю в зазначений у договорі оренди строк, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний термін. Орендар, якому майно не надано, має право вимагати його відібрання в орендодавця в судовому порядку і відшкодування збитків, завданих затримкою виконання. Якщо ж орендар в результаті затримки передачі майна втратив інтерес до нього, він має право заявити вимогу про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань (п. 3 ст. 611 ЦК).
Обов'язки орендодавця з надання майна пов'язані з його обов'язком: нести відповідальність за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним. Вище зазначалося, що передане орендарю майно має відповідати умовам договору і призначенню майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, а також за ті, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду . У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця, навіть якщо недоліки є прихованими (ст. 612 ЦК).
Одна з основних обов'язків орендаря полягає у користуванні орендованим майном відповідно до умов договору, а якщо вони в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна. Так, орендарі земельних ділянок зобов'язані проводити заходи щодо збереження грунтів і їх родючості, захисту від шкідливих впливів, у результаті яких відбувається деградація земель і т.п. (Див. п. 1 ст. 13 ЗК). Прикладом використання майна не за призначенням може бути використання приміщення, орендованого для офісу, в якості складського або торгового або для розміщення в ньому промислового підприємства.
Орендар має право в обмежених межах розпоряджатися орендованим майном. Так, за згодою орендодавця він має право передати отримане майно в суборенду (п. 2 ст. 615 ГК). Суборендних договір за правовою природою є також договором оренди, в якому орендар виступає в якості орендодавця, а суборендар - як орендаря. До нього застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено нормативно-правовими актами. Зокрема, вимоги закону про реєстрацію договору оренди поширюються також на договір суборенди <*>. Його умови зумовлені договором оренди: суборендар не може мати більше прав, ніж орендар.
Оскільки договір суборенди є похідним, то на його долю впливає доля основного договору. Так, якщо договір оренди з підстав, передбачених ЦК, є нікчемним, мізерний і укладений у відповідності з ним договір суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). При достроковому припиненні договору оренди припиняється і укладений у відповідності з ним договір суборенди.
Дострокове припинення договору, однак, не означає нехтування інтересами суборендаря. Останній отримує право вимагати від орендодавця за основним договором укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди і на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК). Викладені правила застосовуються за умови, що інші наслідки дострокового припинення договору оренди не погоджені сторонами. Так, в договорі оренди може бути передбачено, що при його достроковому розірванні
--------------------------------
<*> Цей висновок підтверджується Президією Вищого Арбітражного Суду РФ у п. 19 Огляду від 11 січня 2002 р. N 66.

договори суборенди припиняються або без укладення з орендодавцем договору оренди, або з укладенням такого, але на умовах припинення не договору оренди, а договори суборенди. При розпорядженні майном орендодавця у формі суборенди за орендарем зберігаються всі обов'язки, що випливають з договору оренди, він залишається відповідальним за договором перед орендодавцем. У спеціальних нормах права нерідко називаються випадки, коли суборенда заборонена. Так, виключаються суборенда за договором прокату, суборенда ділянок лісового фонду (п. 2 ст. 631 ЦК, ст. 31 ЛК).
Крім суборенди орендар має право відповідно до п. 2 ст. 615 ГК за згодою орендодавця передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску в виробничий кооператив. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. При цьому судова практика виходить з того, що у викладеному приписі ЦК встановлює спеціальні правила передачі орендарем права оренди іншій особі, не допускаючи його передачі іншими способами, крім перерахованих вище <*>.
Серед названих форм розпорядження майном особливої ​​уваги заслуговує перенала. За договором перенайма орендар за згодою орендодавця передає третій особі всі свої права та обов'язки за договором оренди. При перенайме, на відміну від оренди, відбувається
--------------------------------
<*> Зокрема, не передбачений п. 2 ст. 615 ГК і тому не підлягає застосуванню в якості способу передачі права оренди було визнано угоду про передачу орендарем права оренди допомогою цесії (п. 16 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66).

безумовна і остаточна заміна орендаря: початковий орендар вибуває з зобов'язання, втрачаючи свої права і обов'язки, але залишаючи замість себе нове обличчя. Між орендодавцем та орендарем новим виникає інше зобов'язання з оренди того ж майна на колишніх умовах. Тим самим при перенайме юридичний зв'язок між орендодавцем і первісним орендарем обривається і замінюється іншою. До перенайме застосовуються правила про відступлення права вимоги і переведення боргу.
У рамках передбачених ГК можливостей за розпорядженням орендованим майном законом або іншими правовими актами можуть бути встановлені правила, що обмежують або розширюють правомочності орендаря. Так, позбавлені названих у п. 2 ст. 615 ГК способів розпорядження майном орендарі за договором прокату (п. 2 ст. 631 ЦК). Навпаки, додаткові правомочності за розпорядженням орендованим майном надані орендарю транспортного засобу. Такий орендар має право без згоди орендодавця укладати з третіми особами договори про використання транспортного засобу (ст. 638, 647 ЦК).
Істотне значення для договору оренди має розподіл прав і обов'язків сторін по утриманню орендованого майна. Найбільш значущою з них обов'язок з капітального ремонту. Капітальний ремонт полягає в заміні і відновленні окремих частин, елементів або цілих конструкцій майна у зв'язку з їх зносом і руйнуванням. Перелік робіт, які відносяться до капітального ремонту, встановлюється правилами, технічними умовами, іншими нормативними актами, або за домовленістю сторін. Обов'язок проводити капітальний ремонт (беручи до уваги тимчасовий характер володіння) лежить, за загальним правилом, на орендодавцеві (п. 1 ст. 616 ЦК). Однак це положення диспозитивно і може бути змінено законом, іншими правовими актами або угодою сторін. Так, від капітального ремонту звільнений орендодавець при оренді транспортних засобів без екіпажу або оренди підприємства (ст. 644, 661 ЦК).
У ДК закріплені правила і про наслідки порушення сторонами обов'язків з капітального ремонту. При порушенні орендодавцем обов'язки з капітального ремонту орендар має право обрати на свій розсуд один із способів захисту: здійснити капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати; вимагати відповідного зменшення орендної плати; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 616 ЦК). Якщо ж обов'язок капітального ремонту лежить на орендарі, то в разі її порушення орендодавець має право розірвати договір (ст. 619 ЦК) і зажадати відшкодування відповідних збитків (п. 1 ст. 393 ЦК).
Орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно у справному стані - значить, не допускати його погіршення. Останнє означає виконання всіх приписів про порядок користування та зберігання майна, усунення погіршень, обумовлених нормальним процесом користування майном. З цією метою орендар повинен проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ЦК). Цей обов'язок пов'язана з обов'язком повернути майно у стані, необхідному ст. 622 ЦК.
Поточний ремонт - такий, який попереджає передчасний знос об'єкта оренди. Він полягає в систематичному і своєчасному проведенні робіт по запобіганню майна від передчасного зносу і по усуненню пошкоджень і несправностей. Так, поточний ремонт орендованих приміщень включає побілку, фарбування, ремонт підлог і т.п. У ряді випадків технічними умовами, правилами, іншими нормативними актами обумовлено види робіт, що відносяться до поточного ремонту. При відсутності розмежування робіт, що відносяться до капітального та поточного ремонту, відповідні переліки робіт слід вказати в договорі. В іншому випадку питання вирішується на розсуд суду. Однак, як вже зазначалося, норма про виробництво поточного ремонту орендарем диспозитивно. Законом або договором цей обов'язок може бути покладено на орендодавця. Так, від поточного ремонту, як і капітального, звільнені, наприклад, орендарі за договором прокату, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ЦК).
Характер і обсяг витрат орендаря на утримання орендованого майна залежать від його виду. Наприклад, орендар нежитлових приміщень може нести адміністративно-управлінські витрати з управління приміщенням, витрати по його експлуатації (витрати на прибирання, освітлення будинку, озеленення подвір'я, на прибирання прибудинкової території, утримання ліфтів, з оплати комунальних послуг) і т.д.
У відносинах між орендарем та орендодавцем важливо враховувати права третіх осіб на що здається в оренду майно (право застави, сервітут тощо). Ці права зберігаються за ними і при здачі майна в оренду. Так, при здачі в оренду закладеного майна це буде означати, що заставодавець вправі звернути стягнення на предмет застави незалежно від тієї обставини, що майно здано в оренду. У подібних випадках на орендодавця покладається лише обов'язок попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Її невиконання орендодавцем дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК).
Нарешті, слід врахувати і те, що орендар, що піддався небезпеки втратити право оренди на майно орендодавця внаслідок звернення кредитором орендодавця стягнення на це майно, може за свій рахунок задовольнити вимога такого кредитора без згоди орендодавця (п. 2 ст. 313 ЦК). Наслідком цієї ситуації буде перехід до орендаря прав вимоги до орендодавця, що відповідає за збитки, відшкодовані орендарем (суброгація).
9. Відповідальність за договором оренди та інші способи захисту. Відповідальність сторін за договором оренди є повною і будується за загальними правилами відповідальності. Поряд зі стягненням збитків відповідальність за порушення умов договору оренди може виражатися і в сплату неустойки (як правило, договірної). При цьому певні відмітні риси притаманні співвідношенню між збитками і неустойкою. У вилучення із загального правила про заліковій характер неустойки (п. 1 ст. 394 ЦК) в ст. 622 ЦК встановлено положення про штрафний неустойку для випадків, коли в договорі передбачена неустойка за несвоєчасне повернення орендованого майна. Втім, угодою сторін це правило може бути змінено.
При покладанні на орендаря відповідальності за прострочення внесення орендної плати слід мати на увазі можливість стягнення відсотків за користування чужими грошовими коштами відповідно до ст. 395 ГК.
Слід враховувати і те, що при покладанні на учасників орендних відносин відповідальності за зміну або розірвання договору оренди внаслідок істотного порушення однієї зі сторін контрагент має право вимагати відшкодування як збитків, завданих зміною або розірванням договору, так і інших збитків, заподіяних порушенням договору як таким. Прикладом може слугувати випадок, коли внаслідок невиконання орендодавцем обов'язки з капітального ремонту складського приміщення через протікання був підмочений і зіпсований зберігається товар. Для зменшення збитків орендар змушений був розірвати договір і терміново натомість укласти новий договір на оренду іншого приміщення з більш високою орендною платою. При цьому орендар зазнав збитків у вигляді різниці між встановленою в договорі орендною платою і платою за поза угодою, а також збитки у вигляді псування товару. Мова йде, таким чином, про два види збитків, виникнення яких пов'язано, по-перше, з розірванням договору і, по-друге, з неналежним виконанням зобов'язання.
При порушенні зобов'язань за договором оренди застосовуються і інші санкції або способи захисту, не пов'язані з цивільно-правової відповідальності (ст. 12 ЦК). Одні з них здійснюються судом, інші уповноваженою суб'єктом. Такі заходи можуть застосовуватися поряд і одночасно з заходами цивільно-правової відповідальності. Перш за все маються на увазі передбачені як загальними положеннями про оренду, так і правилами про окремих її видах або про оренду окремих видів майна наслідки у випадках: ненадання майна в користування орендарю, виявлення орендарем недоліків зданого в оренду майна, за які відповідає орендодавець; невиконання орендодавцем обов'язки щодо попередження орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно, користування майном всупереч умовам договору або призначенню майна, несплати чи прострочення сплати орендної плати, невиконання зобов'язаною стороною капітального ремонту та ін
До способів захисту у зазначених випадках відносяться, зокрема: дострокове розірвання договору (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ЦК та ін); визнання договору недійсним (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ЦК); зменшення орендної плати (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст . 614 ЦК); утримання сум з орендної плати (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ЦК); виробництво капітального ремонту або усунення недоліків за рахунок зобов'язаної сторони (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ЦК); безоплатне усунення недоліків зобов'язаною стороною (п. 1 ст. 612 ЦК).
10. Припинення орендного правовідносини відбувається за загальними правилами припинення цивільно-правових зобов'язань, передбачених гл. 26, 29 ЦК. Крім того, орендне зобов'язання припиняється при настанні будь-яка з обставин, зазначених у гол. 34 ЦК "Оренда". Перш за все оренда припиняється із закінченням терміну дії договору. Орендне зобов'язання може бути припинено і достроково, за допомогою розірвання договору оренди. Дострокове розірвання договору оренди, як і інших цивільно-правових договорів, за загальним правилом, здійснюється за угодою сторін. Як виняток із загального правила у випадках, передбачених ГК, іншими законами або договором, допускається одностороннє розірвання договору.
Одностороннє розірвання договору оренди можливе за рішенням суду або без звернення до суду шляхом односторонньої відмови від виконання договору. З боку орендаря судові позови про розірвання такого договору рідкісні, з боку ж орендодавця - досить часті.
Розірвання договору без звернення до суду - виняток із загального правила про судовому порядку розірвання договору (п. 2 ст. 450 ГК). Зокрема, можливість розірвання договору без звернення до суду шляхом односторонньої відмови визначена ст. 310 і п. 3 ст. 450 ГК для випадків, передбачених законом, а для зобов'язань, пов'язаних із здійсненням його сторонами підприємницької діяльності, також і для випадків, передбачених договором, якщо інше не випливає із закону або змісту зобов'язання. Вважаємо, що це правило повною мірою поширюється і на оренду. Зокрема, прикладом передбаченого в законі випадку розірвання договору оренди без відповідного рішення суду слугує правило ст. 626 ЦК. Відповідно до нього орендар за договором прокату вправі відмовитися від договору в будь-який час без пояснення причин, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за 10 днів до дати розірвання. Аналогічний позасудовий порядок розірвання договору шляхом відмови будь-якої сторони від його виконання передбачено ст. 610 ЦК для випадків укладення договору на невизначений термін.
Значно докладніше в ГК врегульовані спеціальні підстави для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду, тобто в загальному порядку (ст. 619, 620 ЦК).
Так, згідно з ч. 1 ст. 619 ГК орендодавець має право звернутися до суду, коли орендар: 1) використовує майно з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовим порушенням (з цим положенням співвідноситься правило п. 3 ст. 615 ГК про наслідки неналежного користування орендованим майном); 2) істотно погіршує майно; 3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату; 4) не виробляє капітального ремонту в разі покладання на нього такого обов'язку.
Дострокове розірвання договору судом на вимогу орендаря, згідно з ч. 1 ст. 620 ЦК, можливо у випадках, коли: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або перешкоджає користуванню майном відповідно до умов договору або призначення майна; 2) здане в оренду майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець, 3) орендодавець не виконує обов'язки по капітальному ремонту; 4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Крім ст. 620 ГК розірвання договору на вимогу орендаря передбачено ще в ряді загальних положень про оренду, деякі з них кореспондують з названими спеціальними підставами розірвання (див., наприклад, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ЦК), інші ж - нові. Окремий випадок нового підстави - невиконання орендодавцем обов'язки щодо попередження орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно (ст. 613 ЦК).
Як випливає з викладеного, всі передбачені ст. 619, 620 ЦК та іншими нормами ЦК про оренду спеціальні підстави дострокового розірвання судом договору оренди стосуються тих чи інших порушень. Як правило, вони носять характер розшифровки абстрактного поняття "суттєві порушення договору" стосовно до орендних відносин і являють собою встановлену законом презумпцію, якого роду порушення вважаються суттєвими.
Згідно зі ст. 619 і 620 ЦК договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендаря або орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. У судовій практиці до таких, зокрема, відносять одноразове невнесення орендної плати у встановлений термін (див. п. 26 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). Однак те обставина, що вказані статті в якості підстав дострокового розірвання передбачають виключно порушення сторонами умов договору, не означає, що інші підстави розірвання, що включаються в договір, також повинні бути пов'язані з порушенням сторонами його умов. Контрагенти вправі обумовити будь-які підстави дострокового розірвання договору на вимогу однієї сторони. Вони можуть бути і не пов'язані з будь-яким порушенням договору, оскільки ст. 619 і 620 відсилають до п. 2 ст. 450 ГК, а не до пп. 1 п. 2 <*>. До числа правомірно встановлених у договорі підстав, не пов'язаних з порушенням умов договору, судова практика відносить, зокрема: включення майна до переліку об'єктів, що підлягають реконструкції в установленому законом порядку, виробничу необхідність експлуатації об'єкта оренди орендодавцем або, навпаки, втрату орендарем виробничої необхідності в використання майна.
Статті 619 і 620 ЦК передбачають розірвання договору тільки в судовому порядку. Однак ці правила не слід розуміти так, ніби вони виключають застосування до договору оренди п. 3 ст. 450 (а також ст. 310 ЦК) про можливості односторонньої відмови від виконання договору. Угодою
--------------------------------
<*> Висновок про допустимість включення в договір будь-яких підстав дострокового розірвання договору, в тому числі не пов'язаних з порушенням будь-яких з його умов, підтверджується п. 25 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66.

можуть бути не тільки передбачені додаткові підстави розірвання договору оренди, а й змінено порядок його розірвання з судового на позасудовий відповідно до загальних правил ст. 310 ЦК та п. 3 ст. 450 ГК <*>.
Слід, однак, зауважити, що подібний погляд поділяється не всіма. Проблема співвідношення загальних положень ЦК про право сторін цивільно-правового договору змінити порядок розірвання з судового на позасудовий і спеціальних положень ст. 619, 620 ЦК про порядок дострокового розірвання договору оренди, враховуючи її практичну значимість, придбала в даний час актуальність. Питання ж про допустимість встановлення у договорі оренди позасудового порядку його дострокового розірвання не отримав в літературі і судовій практиці одностайної рішення. Згідно з однією з висловлених останнім часом точок зору ні за яких умов сторони договору оренди не можуть встановити замість судового позасудовий порядок розірвання договору <*>. Прихильники такого погляду в підтвердження його справедливості посилаються на позицію Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, виражену в його Постанові N 4180/97 <**>. Згідно з матеріалами справи договір оренди передбачав можливість односторонньої відмови орендодавця від виконання договору у разі передачі орендованого приміщення під реконструкцію. У встановленому порядку приміщення було включено до переліку будинків, що підлягають реконструкції. Орендодавець
--------------------------------
<*> Особливі правила встановлені у земельному законодавстві щодо дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на строк більше п'яти років. На вимогу орендодавця розірвання такого договору можливе тільки на підставі рішення суду і лише при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем (п. 9 ст. 22 ЗК).

пред'явив позов про виселення орендаря з нежитлового приміщення. В обгрунтування вимоги він послався на те, що договір розірвано позивачем в односторонньому порядку у зв'язку з включенням спірного приміщення до переліку будівель, які підлягають реконструкції. У названому Постанові Президія Вищого Арбітражного Суду РФ визнав договір оренди нежитлового приміщення розірваним, але не тому, що в ньому була передбачена можливість одностороннього (позасудового) відмови орендодавця від виконання договору. Суд розцінив факт пред'явлення позову про виселення з нежитлового приміщення в якості одночасного вимоги про розірвання договору в судовому порядку.
Відповідно до іншого погляду, видається більш переконливим, загальні положення ЦК про способи і порядок розірвання (зміни) договору в рівній мірі відносяться і до договору оренди, а з ч. 2 ст. 619 ЦК не випливає висновок про неприпустимість встановлення в договорі умови про розірвання договору оренди в позасудовому порядку <*>. Позиція Вищого Арбітражного Суду РФ з цього питання визначається в даний час п. 27 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66. У названому Огляді суд приходить до висновку про правомірність при здійсненні підприємницької діяльності встановлення в договорі оренди не тільки додаткового підстави відмови від виконання
--------------------------------
<*> Див: Соменков С.А. Розірвання договору у цивільному обороті: теорія і практика. М., 2002. С. 150 - 153. Див також: Тарасова Н.В., Плюшко Д.І. З практики Федерального арбітражного суду Московського округу з вирішення справ, пов'язаних з укладанням, зміною, розірванням та виконанням договору оренди / / ВВАС РФ. 1998. N 7. С. 77.
<**> ВВАС РФ. 1998. N 5. С. 28 - 30.

договору, а й підстави його розірвання в позасудовому порядку.
Своєрідністю відрізняється досудова процедура дострокового розірвання судом договору на вимогу орендодавця. Якщо підставою розірвання договору оренди є невиконання орендарем покладених на нього обов'язків, орендодавець до звернення до суду з позовом про дострокове розірвання договору зобов'язаний направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ч. 3 ст. 619 ЦК), а також пропозиція розірвати договір (п. 2 ст. 452 ДК) <*>. Термін, призначений для виконання зобов'язання, не тільки повинен бути розумним, а й, за логікою, повинен закінчитися до моменту звернення до суду, інакше орендар позбавляється можливості усунути порушення. Це правило дозволило судовій практиці визнати, що при усуненні орендарем в розумний термін допущених порушень орендодавець втрачає право на розірвання договору <**>. Проте, за змістом ч. 3 ст. 619 ЦК, вказане попередження саме по собі не є пропозицією про розірвання договору, і оскільки названа стаття не регламентує процедуру розірвання договору оренди, у відносинах з оренди діє загальне правило, що міститься у п. 2 ст. 452 ДК (п. 29 Огляду Президії від 11 січня 2002 р. N 66). Відповідно до них насамперед орендар направляє орендодавцю пропозицію розірвати договір.
--------------------------------
<*> Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 488 - 491.
<*> У той час як відповідно до загального правила про досудовому порядку врегулювання сторонами питання про розірвання договору, викладеного в ст. 452 ДК, контрагенту достатньо направити "пропозицію про розірвання договору".
<**> Див: п. 8 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 5 травня 1997 р. N 14 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів" / / ВВАС РФ. 1997. N 7. С. 108.

До суду вимога про розірвання договору може бути заявлено, тільки коли на пропозицію про розірвання договору від орендодавця не піде відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін; або отримано негативну відповідь.
Орендарем, як і орендодавцем, вимога до суду про розірвання договору може бути заявлено також після дотримання досудової процедури врегулювання питання про розірвання договору. Різниця полягає лише в самій досудової процедури. Орендар на відміну від орендодавця повинен слідувати загальному порядку розірвання цивільно-правових договорів, передбаченому п. 2 ст. 452 ДК.
Спеціальним випадком припинення договору оренди є викуп орендарем орендованого майна, який можливий після закінчення терміну оренди, так і до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої суми (ст. 624 ЦК). Умова про викуп орендованого майна може бути передбачено законом та договором. У договір умову про викуп може бути включено лише у випадку, якщо в законі не міститься заборона щодо включення подібної умови в договір. Так, заборонений викуп орендованих ділянок лісового фонду (ст. 34 ЛК).
До випадків викупу, встановленим у законі, можна віднести передбачений законодавством про приватизацію викуп орендованого державного або муніципального майна. Такий викуп здійснюється в порядку, передбаченому Законом "Про приватизацію державного та муніципального майна", на підставі заяви орендаря в державні органи чи органи місцевого самоврядування, спрямованого в терміни, встановлені договором або названим Законом. При дотриманні цих умов викуп можливий через, по-перше, внесення орендованого державного та муніципального майна в якості внеску до статутного капіталу відкритого акціонерного товариства, створеного спільно з орендарем з наданням останньому права першочергового придбання акцій вказаного товариства, по-друге, укладення додаткової угоди, передбачає умови про розмір викупу, терміни і порядок його внесення. Якщо після закінчення строків, встановлених договором оренди з правом викупу або названим Законом, не надійде заяви орендаря, нереалізовані положення такого договору про викуп втрачають силу <*>.
У разі припинення договору, за винятком припинення шляхом викупу орендованого майна, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК).
Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майна залежить, перш за все, від джерела коштів, за рахунок яких вони здійснені. Поліпшення орендованого майна за рахунок амортизаційних відрахувань у всіх випадках є власністю орендодавця, оскільки амортизаційними відрахуваннями, за загальним правилом, повинен розпоряджатися орендодавець (п. 4 ст. 623 ЦК).
Доля ж поліпшень, проведених орендарем за рахунок власних коштів, у свою чергу, залежить від двох обставин: а) наявності чи відсутності згоди орендодавця на їх вчинення і б) характеру поліпшень (віддільні вони від об'єкта оренди без шкоди для майна або ні). Всі зроблені орендарем (як за згодою
--------------------------------
<*> Див: п. 12 - 13 ст. 43 Федерального закону від 21 грудня 2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна" / / Відомості Верховної. 2002. N 4. Ст. 251.

орендодавця, так і без такого) віддільні поліпшення є власністю орендаря і можуть бути їм вилучено. Змінено це правило може бути тільки за згодою сторін у договорі оренди (п. 1 ст. 623 ЦК).
Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Якщо вони зроблені без згоди орендодавця, то переходять до нього безоплатно. Інше може бути передбачено тільки законом (п. 3 ст. 623 ЦК). Прикладом такого виключення є правило ч. 1 ст. 662 ГК про обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю підприємства вартість невіддільних поліпшень майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення. Інша справа - невіддільні поліпшення за згодою орендодавця: орендодавець зобов'язаний відшкодувати їх вартість, якщо угодою сторін не передбачено інше. Слід також зазначити, що іноді можливість відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень залежить від дотримання ним принципу розумності та добросовісності при здійсненні таких поліпшень (див. абз. 2 ст. 662 ЦК).

Договір оренди підприємства
1. Поняття договору оренди підприємства. Положення ГК про оренду (майновий найм) підприємства в цілому як майнового комплексу не нові для російського законодавства.
ГК РРФСР 1922 р. містив цілий ряд спеціальних правил (див. ст. 153, 162, 164, 171 і ін), покликаних регламентувати майновий найм державних або комунальних підприємств як особливого виду майна. ЦК 1964 р. вже не розглядав підприємство як об'єкт права і не включав будь-яких норм про майновий найм підприємства. Соціалістичні організації як господарюючі суб'єкти вправі були наймати лише окремі види майна, що входить до складу підприємства. В Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік 1991 р. (ст. 21) <*> і Основах законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду 1989 р. (ст. 16) ** знову допускалася здача в оренду підприємств.
Але орендарями вправі були виступати лише певні формування - організації орендарів, утворені трудовими колективами державних підприємств або їх структурних підрозділів. Після підписання договору оренди організація орендарів брала в установленому порядку від орендодавця (міністерства, відомства, об'єднання) майно державного підприємства і набувала статус орендного підприємства. Тим самим договір оренди
--------------------------------
<*> ВПС СРСР. 1991. N 26. Ст. 733.
<**> ВПС СРСР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325.

служив в якості підстави набуття статусу орендного підприємства - особливої ​​організаційно-правової форми підприємства, створеного трудовим колективом державного підприємства на основі оренди майна цього підприємства.
Чинний ЦК вперше в історії вітчизняного законодавства виділив договір оренди підприємства в окремий вид договору оренди і передбачив комплекс спеціальних правил, що відбивають специфіку правовідносин, пов'язаних з орендою підприємства.
Відповідно до ЦК за договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності (п. 1 ст. 656 ЦК).
У правовому регулюванні відносин з оренди підприємства пріоритетні правила § 5 гл. 34 ЦК про оренду підприємств. Потім слідують норми § 4 гл. 34 ЦК про оренду будівель і споруд (п. 2 ст. 650) (далі - загальні положення ЦК про оренду, про договір, про зобов'язання та угодах).
У діючих нормативних актах договір оренди підприємства розглядається як юридичний факт, що тягне виникнення звичайного договірного зобов'язання майнового найму і не служить більш підставою набуття статусу підприємства, статусу особливої ​​організаційно-правової форми юридичної особи <*>.
Виділення оренди підприємства (подібно його купівлі-продажу) в самостійний вид договору оренди з особливим правовим режимом обумовлено не стільки тим, що підприємство в цілому як майновий
--------------------------------
<*> Діючому законодавству невідома така організаційно-правова форма юридичної особи, як орендне підприємство.

комплекс визнається особливим видом нерухомості, скільки тим, що в оренду здається діючий, функціонуючий, до того ж постійно мінливий об'єкт, підприємство "на ходу", бізнес орендодавця.
Важливо зауважити, що вчинення даного договору (як і договору купівлі-продажу) не тягне припинення підприємницької діяльності орендодавця, яка здійснювалася на підприємстві до його передачі в оренду. Передача в оренду підприємства також не викликає зміни у правовому статусі юридичної (або фізичної) особи, яка є орендодавцем: він не припиняє діяльність як суб'єкта цивільного права. Так само як і придбання підприємства в оренду не тягне зміни у правовому статусі орендаря. І якщо в якості орендаря виступає індивідуальний підприємець, він може використовувати підприємство у своїй діяльності безпосередньо без створення юридичної особи.
Договір оренди підприємства є консенсуальним, оплатним, взаємним.
2. Сторони договору оренди підприємства. ЦК не містить будь-яких прямих вказівок щодо суб'єктного складу цього договору, але підприємство - майновий комплекс, призначений для підприємницької діяльності. Тому сторонами договору оренди підприємства вправі виступати особи, які займаються підприємницькою діяльністю. Це можуть бути як комерційні, так і некомерційні організації, правомочні здійснювати підприємницьку діяльність, а також громадяни - індивідуальні підприємці. Як правило, сторонами виступають все ж комерційні організації.
Форма договору. Такий договір під загрозою його недійсності полягає лише в письмовій формі і тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 і 3 ст. 658 ЦК).
Укладення договору та його державна реєстрація. Відповідно до загального правила про укладення договору оренди нерухомості (п. 2 ст. 609 ЦК) договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК). Ця вимога поширюється на будь-які договори незалежно від терміну їх дії (на відміну від договору оренди будівель і споруд). Оскільки підприємство в цьому випадку виступає в ролі об'єкта, а не суб'єкта цивільних прав, реєстрація здійснюється в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (див. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ). За відсутності державної реєстрації даний договір вважається неукладеним. Якщо одна зі сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право на підставі п. 3 ст. 165 ЦК пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір <*>.
3. Предмет договору та інші умови. До числа істотних умов договору оренди підприємства в силу прямої вказівки закону відносяться предмет договору та умову про розмір орендної плати (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 і п. 1 ст. 654 ЦК ).
Предметом аналізованого договору є підприємство в цілому як особливий вид нерухомості, єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. При цьому майновий комплекс підприємства може збігатися з майновим комплексом, що належить юридичній особі або індивідуальному
--------------------------------
<*> Правило п. 3 ст. 165 ЦК про право зацікавленої сторони пред'явити до суду вимога про обов'язок реєстрації угоди діє і тоді, коли відповідно до закону угода за відсутності реєстрації вважається неукладеним (а не тільки у випадках, коли угода при відсутності реєстрації вважається недійсною). Цей висновок підтверджується Вищим Арбітражним Судом РФ (див.: п. 7 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59).

підприємству, а може становити лише його частину. Зауважимо, однак, що саме як підприємство може бути здана в оренду не будь-яка частина майнового комплексу підприємця, а лише відповідає критеріям підприємства як об'єкта цивільних прав. Наприклад, предметом договору оренди підприємства може бути майновий комплекс, закріплений за філією або іншим структурним підрозділом юридичної особи.
Разом з тим відомо, що здача в оренду окремих елементів, що входять до складу підприємства (будівель, обладнання, транспорту, майнових прав та ін), здійснюється на основі загальних норм про оренду, правил договору оренди будівлі або споруди, договору оренди транспортних засобів та т.д. Критерії розмежування предметів названих договорів та договору оренди підприємства слід шукати в самому понятті підприємства як об'єкта цивільних прав (ст. 132 ЦК). Якщо передається в оренду майновий комплекс достатній і придатний для підприємницької діяльності саме у вигляді комплексу, тобто утворює технологічно єдине ціле, його слід вважати підприємством, а оренду регулювати нормами § 5 гл. 34 ЦК. Всі інші поєднання речей, прав і обов'язків, що не володіють цими властивостями, предмета аналізованого договору не утворюють.
Оскільки підприємство являє собою складний об'єкт, що складається з різноманітних елементів, для укладання договору необхідне точне визначення елементів майнового комплексу, тобто встановлення складу підприємства. Без цього предмет договору не може вважатися певним, а сам договір укладеним (п. 3 ст. 607 ЦК). Склад підприємства визначається, як правило, на основі акту повної інвентаризації підприємства, аудиторського висновку про склад і вартість, а також балансу, що відбиває всі активи і борги підприємства, і переліку всіх боргів (зобов'язань) із зазначенням кредиторів та характеру,

розмірів і термінів їх вимог <*>.
У складі підприємства як орендованого майнового комплексу умовно можна виділити дві групи об'єктів з різним правовим режимом: перша - земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, друга - запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також права користування землею, водою, іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також права вимоги і борги, що відносяться до підприємства .
Вхідні до складу підприємства основні засоби, тобто об'єкти першої групи, надаються орендарю в тимчасове володіння і користування, тобто з поверненням. Оборотні кошти та інші об'єкти другої групи передаються в оренду "в порядку, на умовах і в межах, визначених договором" (ст. 656 ЦК). Сказане означає, зокрема, що стосовно деяких видів об'єктів другої групи вимога щодо їх повернення виконано бути не може і говорити про повернення можна лише з урахуванням кожного конкретного випадку. Більш того, свідомо без мети повернення (а для споживання) передаються запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти. Найчастіше нездійсненно вимогу про повернення і стосовно відступлені права вимоги та
--------------------------------
<*> Слід зазначити, що правила про оренду підприємства на відміну від правил про його купівлю-продаж не містять обов'язкових вимог про порядок посвідчення складу орендованого підприємства (див. ст. 561 ДК).

переведеним боргами <*>. Таким чином, якщо підприємство в цілому як майновий комплекс передається у тимчасове володіння та користування і повинно бути повернуто, то окремі види об'єктів, включених до його складу, можуть передаватися і без мети повернення.
Втім, не всі елементи майнового комплексу підприємства знаходяться у власності орендодавця. На випадок, якщо орендодавець не є власником майна, у ст. 656 ЦК встановлено правило про те, що права володіння та користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами і обладнанням та іншим майном, що перебуває у власності інших осіб, передаються в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. У даному випадку необхідно мати на увазі спеціальне законодавство, що регулює права орендарів та інших користувачів землею, водними та іншими об'єктами, що визначає їх правомочності щодо розпорядження відповідними об'єктами. Так, якщо об'єкт належить власнику підприємства на праві оренди, діє загальна норма п. 2 ст. 615 ГК. Відповідно до неї, якщо правовими актами не передбачено інше, передача орендодавцем прав володіння та користування орендованим майном іншій особі може здійснюватися лише за згодою власника. Без згоди власника майна за правилами суборенди може передаватися, зокрема, право оренди щодо транспортних засобів (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ЦК) та земельних ділянок (п. 6 ст. 22 ЗК).
--------------------------------
<*> Реалізація орендарем наданого йому права вимоги або виконання покладеного на нього боргу призводять до припинення як права вимоги, так і боргу.

Нарешті, не все майно, вказане у документах, що засвідчують склад підприємства, повинно бути передане орендарю. Оскільки оборотні кошти, права та обов'язки передаються не тільки "на умовах", але й "у межах", передбачених договором, а земельні ділянки лише в частині, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, то в договорі сторони мають право виключити окремі елементи зі складу переданого в оренду підприємства.
Більш того, при оренді підприємства, за загальним правилом, не допускається передача прав орендодавця, отриманих на підставі дозволу (ліцензії) займатися певною діяльністю. Правило це диспозитивное, і право на передачу зазначених прав орендарю може бути встановлено законом або іншими правовими актами, але не договором. Якщо все ж таки при здачі в оренду підприємства до складу майна будуть включені зобов'язання, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього дозволу (ліцензії), то орендодавець не звільняється від відповідних зобов'язань перед кредитором (п. 2 ст. 656 ЦК). Наприклад, у разі включення до складу орендованого підприємства зобов'язання з ремонту авіаційної техніки <*> (за умови, що орендар при цьому не має ліцензії на подібні роботи) орендодавець не звільняється від зобов'язань щодо виконання зазначених ремонтних робіт.
Орендна плата, як уже зазначалося, належить до істотних умов договору оренди підприємства. За відсутності узгодженого
--------------------------------
<*> Даний вид робіт включений до переліку видів діяльності, що підлягають ліцензуванню. Див: Федеральний закон від 8 серпня 2001 р. "Про ліцензування окремих видів діяльності" / / Відомості Верховної. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430; 2003. N 13. Ст. 1178.

сторонами в письмовій формі умови про розмір плати договір оренди підприємства вважається неукладеним (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ЦК). Орендна плата визначається сторонами, як правило, на основі повної інвентаризації підприємства та аудиторського висновку про його склад і вартість. Порядок обчислення розміру орендної плати аналогічний порядку її обчислення, що застосовується при здачі в оренду будівель і споруд.
4. Права кредиторів орендодавця при оренді підприємства. Борги підприємства - один з елементів його майнового комплексу. Беручи до уваги, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні й тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на переведення боргу стала б непереборною перешкодою для передачі в оренду подібного підприємства <*>. Тому законодавець передбачив на цей рахунок спеціальні правила про повідомлення кредитора про передачу підприємства в оренду і встановив спеціальні наслідки на випадок як неотримання згоди кредитора на переведення боргу, так і неповідомлення його про майбутню передачу.
Згідно з п. 1 ст. 657 ЦК кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, повинні бути до його передачі (а не до укладення договору оренди) письмово повідомлені орендодавцем про майбутню передачу підприємства в оренду. Кредитори при цьому має право у письмовій формі дати згоду на переклад орендодавцем свого боргу на орендаря у порядку і на умовах, передбачених ст. 391 ЦК.
--------------------------------
<*> В одних випадках через численність кредиторів, в інших - через звичайного для кредиторів небажання змінювати боржника та ін.

Якщо кредитор письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, а останній такий переклад здійснив, у законі встановлені наслідки на випадок порушення орендодавцем правила про отримання згоди кредитора на переведення боргу: кредитор має право вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків ( п. 2 ст. 657 ЦК) <*>. Але зробити це він може тільки протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про майбутню передачу підприємства в оренду (а не протягом усього терміну дії договору до його виконання). Цей термін є пресекательним, оскільки встановлений на випадок нездійснення кредитором його права висловити згоду на переведення боргу. Його пропуск тягне дострокове припинення суб'єктивного права кредитора вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання у зв'язку з включенням боргів до складу переданого в оренду підприємства.
Певні гарантії надані кредитору і на випадок, якщо він не був повідомлений орендодавцем про майбутню передачу підприємства в оренду і, відповідно, був позбавлений можливості висловити своє ставлення до зміни боржника. У подібній ситуації до орендодавця, який порушив правило про переведення боргу, кредитором може бути пред'явлений позов про задоволення перерахованих вище вимог протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду (п. 3
--------------------------------
<*> У даному випадку, на наш погляд, має місце засноване на ст. 168 ЦК встановлення інших (крім недійсності правочину) наслідків вчинення правочину, що не відповідає вимогам закону або інших правових актів.

ст. 657 ЦК). Зазначений термін є скороченим терміном позовної давності (п. 1 ст. 197 ЦК).
Зауважимо також, що в разі продажу підприємства без згоди кредитора на переведення боргу наслідки більш жорсткі. Кредитор має право вимагати не тільки припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування збитків, але й визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або частково (п. 2 ст. 562 ДК).
5. Передача підприємства в оренду. Стаття 659 ЦК встановлює формалізований порядок передачі підприємства орендарю. Цей порядок передбачає не тільки надання підприємства орендареві у володіння і користування, а й підписання сторонами передавального акту.
Оскільки договір оренди підприємства вважається укладеним лише з моменту його державної реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК), то сторони мають права і несуть кореспондуючі цим правам обов'язки тільки з моменту такої реєстрації. Тому передача підприємства орендарю за передавальним актом можлива тільки після того, як договір буде зареєстрований.
Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства. Наслідки ухилення однієї із сторін від підписання акта про передачу підприємства на умовах, передбачених договором, регулюються положеннями про оренду будівель і споруд (п. 1 ст. 655 ЦК).
Наслідки передачі орендодавцем і прийняття орендарем за передавальним актом підприємства, склад якого не відповідає передбаченому договором оренди підприємства, в тому числі щодо якості переданого майна, визначаються на підставі загальних правил про оренду, передбачених ст. 612 ЦК. Також на підставі загальних положень визначаються і наслідки, пов'язані з порушенням орендодавцем обов'язки щодо попередження орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно (ст. 613 ЦК).
При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених для його передачі в оренду. Підготовка підприємства до повернення орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.
Правомочності щодо розпорядження майном орендованого підприємства в процесі користування ним. Важливу особливість оренди підприємства становить наділення орендаря широкими правами за розпорядженням матеріальними цінностями, що входять до складу майна підприємства.
Згідно зі ст. 660 ГК орендар має право здавати матеріальні цінності, що входять до складу підприємства, в суборенду, передавати в перенала, а також надавати в безоплатне користування без згоди на те орендодавця. Це положення - засноване на законі виключення із загального правила п. 2 ст. 615 ГК про скоєння перерахованих розпорядчих дій лише за згодою орендодавця. Більш того, також без згоди орендодавця він має право продавати, обмінювати, надавати в борг матеріальні цінності. Встановлюється лише одна умова, яке орендар повинен дотримуватися при розпорядженні майном: не допускати зменшення вартості підприємства та порушення інших положень договору оренди. Таких, наприклад, які визначають збереження профілю підприємства або встановлюють ті чи інші обмеження в користуванні окремими об'єктами (наприклад, заборона на продаж обладнання партнерам з інших країн) і т.п. Втім, правило це диспозитивное, і договором оренди може бути встановлений як інший обсяг правомочностей щодо розпорядження майном, так і іншої (наприклад, дозвільний) порядок їх здійснення. Зазначений у ст. 660 ГК порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом. Права орендарів землі, ділянок надр, інших відокремлених природних об'єктів визначаються спеціальним законодавством: ЗК, Законом "Про надра", ВК, ЛК та ін
До названим положенням про правомочиях за розпорядженням майном у процесі користування додається ще правило про те, що орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння. Подібне можливе за однієї неодмінної умови: названі зміни повинні збільшувати вартість підприємства. Правило це також диспозитивное. Сторони вправі передбачити в договорі умови користування, що виключають застосування одного або кількох способів зміни складу підприємства.
Протягом усього терміну дії договору найважливішу обов'язок орендаря підприємства становить підтримання підприємства в належному технічному стані. Це передбачає як фізичну схоронність майнового комплексу, так і його поточний і капітальний ремонт. На орендаря також покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661 ЦК).
У процесі експлуатації підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні поліпшення орендованого майна. Ці вдосконалення належать орендодавцю, але не безоплатно. Незалежно від наявності або відсутності згоди орендодавця на здійснення поліпшень він зобов'язаний відшкодувати орендарю їх вартість. Це правило може бути змінено лише за згодою сторін у договорі. Лише в одному випадку суд вправі звільнити орендодавця від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень. Для цього орендодавець повинен довести в суді, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей, або вони зроблені орендарем без урахування принципів добросовісності та розумності (ст. 662 ЦК).
6. Цивільно-правова відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору оренди підприємства є повною і будується на підставі загальних положень про відповідальність за договором (гл. 25 ЦК). Оскільки учасниками даного договору є особи, які займаються підприємницькою діяльністю, то слід враховувати правило п. 3 ст. 401 ЦК про підвищену відповідальність підприємця. Відповідно до нього, якщо інше не передбачено законом або договором, особа, яка порушила умови договору оренди підприємства, несе відповідальність не тільки за наявності вини, а й за випадкове невиконання або неналежне виконання, якщо не доведе, що виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили.
Значною гарантією прав кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, служить правило п. 4 ст. 657 ЦК. Відповідно до цього правила після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора.
7. Зміна та розірвання договору оренди підприємства, визнання його недійсним. Підстави і порядок визнання договору оренди підприємства недійсним, а також підстави і порядок його зміни та розірвання встановлюються за загальними правилами визнання угоди недійсною які зміни і розірвання договору оренди. Певні обмеження встановлені законом лише щодо наслідків недійсності договору оренди підприємства та наслідків його зміни або дострокового розірвання. Втім, обмеження стосуються застосування не всіх виникаючих при зазначених обставин наслідків, а лише таких, як повернення отриманого за угодою іншій стороні або стягнення в дохід Російської Федерації отриманого за договором з одного боку або з обох сторін.
Можливість повернення того, що було виконано за договором, передбачається як наслідки у випадку його розірвання у зв'язку з істотною зміною обставин (п. 3 ст. 451 ЦК). Повернення іншій стороні отриманого за договором передбачено п. 2 ст. 167 ГК в якості загального наслідки при визнанні угоди недійсною. Так, виникнення питання про настання зазначеного наслідки допустимо при визнанні договору оренди підприємства недійсним внаслідок недодержання письмової форми (п. 3 ст. 658 ЦК) або при скоєнні удаваною чи уявної угоди (ст. 170 ЦК), при здійсненні договору органом юридичної особи з перевищенням повноважень (ст. 174 ЦК) та в інших випадках.
Проблема стягнення в дохід Російської Федерації всього отриманого за договором може виникнути при визнанні договору оренди підприємства недійсним, як вчиненого з метою, яка завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності (ст. 169 ЦК), або під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з представником іншої сторони або збігу тяжких обставин (ст. 179 ЦК) та ін
Проте застосування зазначених наслідків до договору оренди підприємства обмежено і допустимо лише у випадках, коли такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Приміром, багато елементів підприємства (перш за все оборотні кошти) орендар не зможе повернути при припиненні договору, оскільки вони витрачені, продані або обмінені в процесі користування майном орендованого підприємства, та їх повернення порушував би інтереси законних та добросовісних набувачів такого майна. Як інтересам учасників договору, так і громадським інтересам суперечило б застосування наслідки у вигляді повернення отриманого за договором і у разі, якщо об'єкт видозмінився в результаті реконструкції, розширення, технічного переозброєння орендованого майна.

Договір фінансової оренди (лізинг) <*>
1. Поняття договору. В умовах жорсткої конкуренції за зовнішні та внутрішні ринки все більш важливим стає поліпшення фінансових умов, на яких товари, особливо дорогі, пропонуються споживачам. Багато підприємців не можуть собі дозволити покупку дорогого обладнання, інших технічних засобів на умовах одноразового платежу. Одним з неординарних способів фінансування, які забезпечують оновлення виробничо-технічної бази підприємців при тимчасовій нестачі фінансових ресурсів, виступає інвестування грошових коштів в економіку у формі надання майна в оренду. Суть цього способу в придбанні інвесторами на прохання підприємців машин, обладнання тощо. з наступною передачею їх цим підприємцям в оренду. Оскільки з економічної точки зору даний вид оренди являє собою одну з форм інвестування тимчасово вільних або спеціально придбаних для цієї мети коштів, він іменується фінансової оренди (лізингу).
Важлива перевага фінансової оренди в порівнянні з іншими способами інвестування грошових коштів в економіку полягає в тому, що підприємцю надаються не грошові ресурси, а безпосередньо майно, технічні характеристики якого визначені самим підприємцем. У результаті підприємець може відразу приступити до діяльності. Зауважимо також, що інвестування у формі надання майна в оренду - більш вигідне вкладення капіталу, ніж надання грошових кредитів, оскільки знижує ризик повернення
--------------------------------
<*> Слово "лізинг" походить від англ. "To lease" - брати в оренду.

коштів, так як в орендодавця зберігається право власності на передане в оренду майно. Крім того, він має право вимагати повернення майна при порушенні орендарем зобов'язань, тобто фінансова оренда більш гнучка, ніж кредит. У подібній оренді тому зацікавлені як банки, які здійснюють лізингові операції, так і виробники устаткування та інших видів нової техніки, які виступають в ролі продавців лізингового майна.
Розвитку фінансової оренди сприяє і державне регулювання інвестиційної політики, важливе місце в якому займають встановлення податкових, митних пільг для учасників фінансової оренди, запровадження прискореної амортизації лізингового майна <*>. У цілому це благотворно впливає на економіку країни, значною мірою сприяючи оновленню основних фондів у промисловості та сільському господарстві.
З економіко-правової точки зору лізинг - багатоаспектне поняття. Для правильного визначення правової природи договору фінансової оренди (лізингу) необхідно позбутися від однобічного погляду на лізинг як на економічну категорію, як на вид підприємницької
--------------------------------
<*> Амортизація - поступове повернення вартості основних фондів шляхом регулярних амортизаційних відрахувань, що становлять згодом амортизаційний фонд, який використовується для відновлення основного капіталу. При прискореної амортизації підприємці можуть списати основну частину капіталовкладень в перші роки експлуатації майна.

діяльності, зокрема інвестиційну <*>.
Важливо також розмежовувати договір фінансової оренди (лізингу) і правовідносини з фінансової оренди (лізингу) - лізингове правовідносини, що виникає в результаті придбання лізингодавцем майна у продавця у відповідності до вказівок лізингоодержувача і подальшої передачі майна в лізинг. Підставою виникнення названого правовідносини служить не один юридичний факт, а їх сукупність: договір оренди (лізингу), договір купівлі-продажу лізингового майна, правові акти, що встановлюють, зокрема, порядок надання державних гарантій, прискорену амортизацію основних засобів, пільги з оподаткування та інші підстави. Як бачимо, договір фінансової оренди (лізингу) - лише одна з підстав виникнення лізингового правовідносини.
Відповідно до ЦК за договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 ЦК).
Договір фінансової оренди (лізингу) відшкодувальний, взаємний (сіналлагматіческій), консенсусний.
2. Правове регулювання договору фінансової оренди (лізингу) здійснюється Конвенцією УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг 1988 р. (Оттавської конвенції) <*>, положеннями § 6 гл. 34 ЦК про цей вид договору, загальними положеннями ЦК про договір оренди і лише
--------------------------------
<*> Слід зауважити, що поняття "лізинг", "договір лізингу" і "лізингова діяльність" розмежовуються і в Законі "Про фінансову оренду (лізингу)" (див. ст. 2). Разом з тим в подальшому в тексті Закону нерідко допускається змішання зазначених понять або невірне їх вживання (див. ст. 4, 15 та ін.)

потім, виходячи з ст. 625 ЦК, - нормами Федерального закону "Про фінансову оренду (лізингу)". ЦК не передбачає можливість субсидіарного застосування до договору лізингу спеціальних правил, що регламентують окремі види договору оренди, предметом яких є майно, здатне виступати і в якості предмета договору лізингу. Це означає, зокрема, що при здачі в лізинг підприємства або будівлі чи споруди відносини сторін не регламентуються нормами § 4 гл. 34 ЦК "Оренда будинків та споруд" або § 5 "Оренда підприємства". Лізингові відносини регламентуються також указами Президента РФ, постановами Уряду РФ <**>.
Можливо виділення наступних кваліфікуючих ознак договору фінансової оренди (лізингу): особливі, саме фінансові, мети придбання орендодавцем (лізингодавцем) майна у продавця (третьої особи); активна роль орендаря у взаєминах продавця предмета договору фінансової оренди та орендодавця; придбання
--------------------------------
<*> Для Росії Конвенція набула чинності з 1 січня 1999 р. Згідно з Федеральним законом від 8 лютого 1998 р. "Про приєднання Російської Федерації до Конвенції УНІДРУА та міжнародний фінансовий лізинг" (Відомості Верховної. 1998. N 7. Ст. 787) замість п. 3 ст. 8 Конвенції будуть застосовуватися норми російського законодавства / / СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040. Крім Конвенції УНІДРУА діє Конвенція про міждержавний лізинг, підписана 25 листопада 1998 державами, які раніше входили до складу СРСР. Вона не вступила в силу. Текст Конвенції офіційно опублікований не був.
<**> Див, наприклад: Постанова Уряду РФ від 3 вересня 1998 р. N 1020 "Про затвердження Порядку надання державних гарантій на здійснення фінансової оренди (лізингу)" / / Відомості Верховної. 1998. N 36. Ст. 4520; 2002. N 23. Ст. 2187.

предмета договору орендодавцем у продавця після укладення договору фінансової оренди; передача його продавцем безпосередньо орендареві, передача майна орендареві для підприємницьких цілей.
Про особливі, саме фінансових, метою придбання орендодавцем майна у продавця свідчить те, що майно в його натуральній формі не потрібно орендодавцю. Воно набувається ним виключно з метою вкладення тимчасово вільних або спеціально залучених для цього грошових коштів і систематичного отримання прибутку від подальшої здачі майна в оренду (тобто з метою інвестування). Лізингові платежі, по суті, будуть формою отримання доходу на вкладений капітал.
Про активної ролі орендаря у взаєминах продавця майна та орендодавця, саме завдяки наявності договору фінансової оренди, свідчить наступне. Орендодавець, як правило, позбавлений права вибору виду майна, переданого за договором фінансової оренди, і його продавця (виробника). У ст. 665 ГК встановлена ​​презумпція, згідно з якою орендар сам, не покладаючись на досвід орендодавця, визначає в договорі фінансової оренди майна, підлягає у подальшому передачі в оренду, його якісні, кількісні та інші характеристики. Їм же визначається і продавець майна. При цьому орендодавець набуває у продавця майно, передане в лізинг, після укладення договору на виконання його умов. У тому випадку, коли договором передбачено, що вибір продавця і виду майна здійснюється орендодавцем, майно придбавається орендодавцем все одно після укладення договору і на виконання його умов.
Якщо інше не передбачено договором фінансової оренди, майно, що становить предмет цього договору, передається продавцем не покупцю (орендодавцю), а безпосередньо орендареві в місці знаходження останнього для його підприємницької діяльності.
Зазначені кваліфікуючі ознаки характеризують саме фінансовий лізинг. У той же час світовій практиці крім фінансового відомі інші види лізингу: оперативний, поворотний та ін <*>. При оперативному лізингу предмет лізингу здається в оренду на короткий термін і може бути переданий в оренду неодноразово. Повторна здача в оренду можлива вже за договором звичайної оренди. До відносин, що складаються при повторній здачі в оренду, норми про фінансову оренду (лізингу) не застосовуються. У подібних випадках відсутній один з основних кваліфікуючих ознак будь-якого договору лізингу - придбання лізингодавцем певного обладнання у конкретного продавця відповідно до вказівок орендаря. Відсутня названий ознака і при зворотному лізингу. Під зворотним зазвичай розуміється такий лізинг, при якому власник устаткування чи іншого лізингового майна продає його лізинговій компанії і одночасно (але вже в якості орендаря) укладає з тією ж компанією договір про його довгострокову оренду <**>.
3. Правова природа правовідносини з фінансової оренди (лізингового правовідносини). Це питання одне із найбільш дискусійних у дослідженнях, присвячених лізинговим правовідносин.
--------------------------------
<*> Більш докладно див: Газман В.Д. Фінансовий лізинг. Навчальний посібник. М., 2003. С. 39 - 65.
<**> Подібні договори нерідко полягають обмеженими в платоспроможності виробниками дорогих технічних засобів, використовуваних самим же виробником цих коштів. При цьому завдяки договору купівлі-продажу продавець (виробник) отримує одноразово ціну товару, а завдяки договору оренди використовує майно власного виробництва на умовах періодичних платежів.

Відповідно до ЦК учасники фінансової оренди пов'язані між собою двома договорами: договором фінансової оренди (лізингу) між орендодавцем та орендарем та договором купівлі-продажу між орендодавцем (покупцем) і продавцем орендованого майна.
Широко поширена трактування таких угод як тристоронньої угоди (багатостороннього договору) <*>. Основний же аргумент супротивників такого погляду полягає в тому, що дві самостійні двосторонні угоди (купівлі-продажу та оренди) навіть при тісному їх зв'язку не можуть утворити третю операцію (багатосторонню), сторонами якої були б суб'єкти двох названих угод. Крім того, учасники таких договорів не мають жодного права або обов'язки, які б належали одночасно всім учасникам, що якраз і характеризує угоду як багатосторонню <**>.
Висловлено і проміжна точка зору з даного питання. Так, Т.А. Коннова вважає, що "лізингові відносини оформляються двома договорами і включають в себе весь комплекс взаємозв'язків, що існують між його учасниками: орендарем, орендодавцем і продавцем майна. Договір лізингу має двосторонній характер. А лізинг як система відносин між трьома сторонами є тристоронньої угодою" <* >.
--------------------------------
<*> Див: Решетник І.А. Цивільно-правове регулювання лізингу в Російській Федерації. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 7, 9, 21.
<**> Див: Цивільне право. Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 194.
<*> Коннова Т.А. Договір фінансової оренди (лізингу) / / Законодавство. 1998. N 9. С. 17.
Заслуговує на увагу і позиція, згідно з якою договір лізингу - двостороння угода, в якій має місце (відповідно до п. 1 ст. 313 ЦК) покладення виконання частини обов'язків на третю особу. При цьому мається на увазі, що обов'язок орендодавця з передачі предмета лізингу покладається на продавця лізингового майна. Однак положення п. 1 ст. 313 ЦК про виконання зобов'язання третьою особою припускають, що, за загальним правилом, виконання повинно все ж таки здійснюватися особисто боржником, тобто стороною договору. У розглянутому нами випадку - орендодавцем, а не продавцем предмета лізингу. Надання ж майна продавцем може бути лише винятком із загального правила, а не кваліфікуючою ознакою договору оренди <*>. Але подібний підхід виключається правилами ЦК про договір фінансової оренди (договорі лізингу). У п. 1 ст. 668 ЦК, як вже зазначалося, закріплена інша презумпція. Відповідно до неї, якщо інше не передбачено договором, майно, що становить предмет лізингу, передається орендарю продавцем, тобто особою, яка не є стороною договору лізингу. Крім того, згідно з загальними правилами про покладання виконання зобов'язання на третю особу, відповідальність перед кредитором за невиконання або неналежне виконання зобов'язання все одно несе боржник як сторона договору, а не третя особа. Це правило також не вкладається в конструкцію договору лізингу, оскільки за цим договором має місце інший порядок відповідальності. Згідно зі ст. 670 ГК лізингоотримувач вправі пред'явити вимогу у відношенні якості, комплектності майна і в ряді інших випадків безпосередньо продавцеві. І продавець в такому випадку несе відповідальність безпосередньо перед орендарем.
<*> У рамках розгляду цієї проблеми заслуговують уваги аргументи, висловлені В.В. Витрянский. Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. С. 611 - 612.
Найбільш переконливою є точка зору О.М. Козир, згідно з якою цивільно-правові відносини з фінансової оренди (лізингові правовідносини) виникають з договорів двох типів: договору купівлі-продажу лізингового майна, що укладається між продавцем і лізингодавцем, і власне договору фінансової оренди (договору лізингу), що укладається між лізингоодержувачем та лізингодавцем. Специфіка лізингових відносин породжується тісним зв'язком договорів купівлі-продажу і лізингу. Зв'язок цей полягає в тому, що договір купівлі-продажу лізингового майна завдяки спеціальним правилам про договорі лізингу, що містяться в ЦК, спочатку конструюється за моделлю договору на користь третьої особи, передбаченого ст. 430 ЦК <*>. Саме це мають на увазі спеціальні правила про фінансову оренду, передбачені ЦК, коли вимагають від продавця передати лізингове майно безпосередньо лізингоодержувачу (п. 1 ст. 668 ЦК), або коли лізингоодержувача, яка не є стороною угоди купівлі-продажу, наділяють правами покупця по вказаним договором (п. 1 ст. 670 ЦК). Дана обставина ні в якій мірі не призводить до будь-якої трансформації самостійного зобов'язання, заснованого на договорі купівлі-продажу, до зрощення його з зобов'язанням з договору оренди та утворення єдиного зобов'язального правовідносини на основі єдиного тристоронньої угоди.
4. Сторони договору. Орендодавцем (лізингодавцем) може бути будь-яка фізична або юридична особа, що займається підприємницькою діяльністю і що володіє фінансовими
--------------------------------
<*> Див: Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 347 - 349.

засобами. В даний час лізингодавцю спеціального дозволу (ліцензії) на заняття лізинговою діяльністю не потрібно <*>. Найчастіше в якості лізингодавців виступають спеціалізовані лізингові компанії <**>. Нерідко банки здійснюють договори лізингу, оскільки відповідно до закону лізингові операції віднесені до операцій, дозволеним кредитним організаціям <***>. В якості орендаря (лізингоотримувача) виступає будь-яка фізична або юридична особа (як комерційна, так і некомерційна організація), що займається підприємницькою діяльністю.
5. Форма та державна реєстрація договору фінансової оренди (договору лізингу). ЦК не містить будь-яких спеціальних правил про форму договору фінансової оренди. Згідно ж п. 1 ст. 15 Закону "Про фінансову оренду (лізингу)" договір лізингу незалежно від терміну укладається у письмовій формі. При цьому спосіб додання договором лізингу письмової форми не конкретизується. Отже, договір лізингу, як і всякий цивільно-правовий договір, який чинять у письмовій формі, може бути укладений не тільки шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами, а й іншими способами, передбаченими п. 2 і 3 ст. 434, ст. 438 ГК.
На договір фінансової оренди поширюються загальні правила п. 2 ст. 609 ЦК щодо його державної реєстрації, оскільки яких-
--------------------------------
<*> Див: Федеральний закон від 8 серпня 2001 р. "Про ліцензування окремих видів діяльності".
<**> Добре відома лізингова компанія з лізингу повітряних суден ВАТ "Ільюшин Фінанс Ко".
<***> Див: п. 6 ст. 5 Федерального закону від 2 грудня 1990 р. "Про банки і банківську діяльність" (в ред. Від 3 лютого 1996 р.) / / СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492.

або спеціальних правил на цей рахунок ні в ЦК, ні в Законі "Про фінансову оренду (лізингу)" не встановлено <*>. Отже, договір фінансової оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Зокрема, підлягає державній реєстрації договір фінансової оренди підприємства як майнового комплексу. З цього також випливає, що на відміну від договору оренди будівлі та споруди договір фінансової оренди зазначених об'єктів (враховуючи правила ст. 625 ЦК про незастосування до договору лізингу спеціальних правил, що регламентують договір оренди будівлі або споруди) підлягає державній реєстрації і в тому випадку, коли термін лізингу будівлі (споруди) не перевищує одного року.
6. Предметом договору фінансової оренди (лізингу) можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, у тому числі підприємства й інші майнові комплекси, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів (ст. 666 ЦК, ст. 3 Закону). Для фінансової оренди характерним є придбання орендодавцем речей виключно з метою інвестування у формі надання майна. Предмет договору фінансової оренди передається орендарю як
--------------------------------
<*> У ст. 20 Закону "Про фінансову оренду (лізингу)" згадується лише про реєстрацію в державних органах предмета лізингу (авіаційної техніки, морських та інших судів) або про реєстрацію права на предмет лізингу відповідно до вимог чинного законодавства.

у користування, так і у володіння. Відносини з надання права користування орендованим майном з збереженням права володіння за орендодавцем договором фінансової оренди не регламентуються.
Найчастіше в якості предмета договору фінансової оренди (лізингу) передаються: транспортні засоби (цивільні літаки, легкові та вантажні автомобілі, морські судна, риболовецькі судна), будівельна техніка (крани, бетономішалки), сільськогосподарське обладнання (обладнання для рослинництва і тваринництва), обладнання зв'язку (радіостанції, космічні супутники), електронне, енергетичне і інше устаткування і ін
Лізингове майно може бути передано в сублізинг (ст. 8 Закону). Передача майна в сублізинг здійснюється за правилами звичайної суборенди.
Орендна плата. Загальна сума лізингових платежів за весь період дії договору включає, як правило, вартість лізингового майна, відсотки, що сплачуються лізингодавцем за користування кредитом, оскільки передбачається, що лізингодавець купував майно за рахунок кредиту, а також оплату послуг лізингодавця (ст. 28 Закону). Таким чином, загальний обсяг лізингових платежів перевищує покупну ціну майна, а різниця становить прибуток лізингодавця <*>. Порядок, розміри та строки періодичних платежів визначаються в договорі таким чином, щоб понесені лізингодавцем у зв'язку з придбанням майна витрати були відшкодовані останньому в можливо короткі терміни. З цією метою в законодавстві встановлюються прискорені терміни амортизації лізингового обладнання та інших технічних засобів.
--------------------------------
<*> Сказане означає також, що для лізингоодержувача сума лізингових платежів вище, ніж ціна придбання майна за рахунок власних коштів або банківського кредиту. І це один з недоліків договору фінансової оренди (лізингу).
Термін договору. Договір фінансової оренди (лізингу) укладається на певний строк (п. 4 ст. 15 Закону). Як правило, це термін, близький до терміну повної амортизації лізингового майна. Можливість укладення договору на невизначений термін (або без зазначення строку) виключена, оскільки за договором лізингу передбачається точний розрахунок ставок лізингових платежів виходячи саме з терміну договору (п. 1 ст. 28 Закону). Отже, цей термін повинен бути відомий вже при укладенні договору.
Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження орендованого майна. Як відомо, відповідно до загального правила ст. 211 ДК, названі ризики несе власник майна. У відносинах з фінансової оренди ризик випадкової загибелі або випадкового псування орендованого майна переходить до орендаря, тобто до невласника, якщо інше не передбачено договором (ст. 669 ЦК).
Своєрідністю відрізняється і момент переходу ризиків. Згідно з п. 1 ст. 668 ГК передбачається (якщо інше не передбачено договором), що предмет лізингу передається орендарю не орендодавцем (лізингодавцем), а безпосередньо продавцем лізингового майна. Тому і моментом переходу ризиків є, як правило, момент передачі лізингового майна орендарю (лізингоотримувачу) продавцем, а не орендодавцем як власником (ст. 669 ЦК). Правило це диспозитивное. Договором може бути встановлений і інший момент переходу ризиків.
7. Права та обов'язки сторін. Для договору фінансової оренди (договору лізингу) характерне особливе, відмінне від загальних положень про договір оренди розподіл прав і обов'язків між його сторонами. Його основний зміст полягає в наступному.
Головний обов'язок лізингодавця - фінансування покупки лізингового майна. Тому лізингодавець в силу закону або в силу умов договору звільняється від більшості звичайних обов'язків орендодавця. Зокрема, від обов'язку передачі лізингоодержувачу орендованого майна (п. 1 ст. 668 ЦК); забезпечення умов його належної експлуатації, оскільки часто за умовами договору здійснення капітального ремонту покладається на орендаря; від несення ризиків випадкової загибелі або випадкового пошкодження орендованого майна (ст. 669 ЦК). Орендодавець також звільнений від відповідальності перед лізингоодержувачем за невиконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавцеві (п. 2 ст. 670 ЦК). Дані обставини підкреслюють переважно фінансовий характер обов'язків на стороні лізингодавця.
У числі обов'язків, що доповнюють традиційні обов'язки орендодавця, слід назвати: обов'язки лізингодавця придбати у свою власність за договором купівлі-продажу обране орендарем майно у продавця, вказаного орендарем (ст. 665 ЦК), повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі (ст. 667 ЦК).
На лізингоодержувача, навпаки, крім звичайних обов'язків покладаються, як правило, додаткові. Так, в силу ст. 669 ГК передбачається, що лізингоодержувач несе тягар ризиків, пов'язаних з випадковою загибеллю або випадковим пошкодженням предмета договору лізингу. Як вже зазначалося, обов'язки з експлуатації майна та несення витрат на його капітального ремонту за угодою сторін зазвичай покладаються на лізингоодержувача.
Зауважимо також, що лізингоодержувач наділяється низкою прав і обов'язків по відношенню до продавця за договором купівлі-продажу лізингового майна, з яким безпосередньо у договірних відносинах не перебуває. Так, лізингоотримувач має права і несе обов'язки (крім обов'язку оплати придбаного майна), передбачені ЦК для покупця за договором, укладеним між орендодавцем і продавцем орендованого майна. Зокрема, право пред'являти продавцеві вимоги щодо якості та комплектності майна, термінів поставки і т.д., право за згодою орендодавця розірвати договір купівлі-продажу з продавцем і ін (п. 1 ст. 670 ЦК).
У відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори (ст. 326 ЦК).
Викуп орендованого майна не належить до обов'язкових ознаками договору фінансової оренди. Предмет лізингу можливо викупити у власність лізингоодержувача, якщо це передбачено договором (п. 1 ст. 28 Закону).
Право викупу орендованого майна може бути передбачено в будь-якому договорі оренди (ст. 624 ЦК). Для цього необхідно сплатити викупну ціну, яка зазвичай визначається на момент викупу. До викупної ціни, як правило, не зараховується орендна плата, внесена за період оренди. Інакше в договорі фінансової оренди. Договором може бути передбачено (і, як правило, передбачається), що в лізингові платежі включається викупна ціна предмету лізингу (п. 1 ст. 28 Закону).
Важлива особливість відповідальності за договором фінансової оренди передбачена п. 2 ст. 670 ЦК. Якщо інше не встановлено договором, орендодавець не відповідає перед орендарем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавцеві. З договору купівлі-продажу можуть витікати, зокрема, вимоги щодо якості, комплектності, строків поставки, місця передачі майна тощо У подібних ситуаціях орендар має право висувати вимогу безпосередньо продавцеві майна (п. 1 ст. 670 ЦК). У випадку ж вибору продавця орендодавцем орендар має право висувати вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, як безпосередньо продавцеві майна, так і орендодавцю, які несуть перед ним солідарну відповідальність, орендодавець і продавець виступають як солідарні боржники (ст. 323 ЦК).
Розірвання договору фінансової оренди відбувається за загальними правилами про розірвання договору оренди. Окремим випадком підстави розірвання договору на вимогу лізингоодержувача, корреспондирующим зі звичайним підставою для дострокового розірвання договору, названим у п. 1 ст. 620 ЦК, є правило п. 2 ст. 668 ЦК. Відповідно до названої статті, якщо за обставинами, за які відповідає орендодавець, майно не надане орендареві в строк, то орендар має право вимагати розірвання договору.

Література
1. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. Гол. 13 - 19.
2. Газман В.Д. Фінансовий лізинг. Навчальний посібник. М., 2003. Гол. 1 і 2.
3. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. Розд. 2.
4. Кабатова Є.В. Лізинг: правове регулювання, практика. М., 1996.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
229.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди 2
Договір оренди
Договір оренди 3
Договір оренди 8
Договір оренди 7
Договір оренди 5
Договір оренди 10
Договір оренди 4
Договір оренди 6
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru