додати матеріал


Договір оренди 6

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Дипломна робота на тему:
Договір оренди
Введення.
У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна іменується група зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформлюють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, в рамках яких господарські чи інші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходу до них відповідних матеріальних благ. Предметом таких відносин перш за все стає майно, яке в даний момент не потрібно самому власнику, не може знадобитися йому в майбутньому. Віддаючи таксі майно у тимчасове користування іншій особі, власник зберігає його в господарському (економічному) обороті, отримуючи відповідну вигоду дохід. Зобов'язання з передачі майна у користування виникають за угодою сторін, тобто носять договірний характер. Зміст зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування складається із взаємних прав і обов'язків сторін: з передачі майна власником користувачу, з повернення користувачем майна власникові, з підтримання цього майна в належному стані, а також з оплати його використання.
Договір оренди-це найбільш поширені договори зобов'язань з передачі майна у користування.
Ця тема актуальна тим, що ще зовсім недавно цей вид договору широко використовувався як одна з ефективних форм роздержавлення соціалістичної економіки в нашій країні, як один із способів, що дозволяють посилити самостійність господарюючих суб'єктів. В даний час цим договором присвячена глава 34 частини другої ЦК РФ. Зі сформованою практикою цей договір більш поширений у наш час, ніж інші.

РОЗДІЛ 1. Поняття і зміст договору оренди.
За договором оренди: одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК).
Договір оренди є консенсуальним, взаємним і оплатним.
Це один з класичних видів договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть, протягом яких вони в основних своїх рисах не змінилися.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець ж має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір оренди від інших зобов'язань з передачі майна у користування, зокрема, від договору безоплатного користування майном (договору позики).
Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільним законодавством, причому як речові, так і зобов'язальні.
Орендареві належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно договір оренди - один з різновидів договорів з передачі майна у користування.
Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендарям (2 ст. 606 ГК РФ). Втім, законом, іншим правовим актом або договором може бути встановлено і інше правило (ст.136 ЦК України), а саме, що плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи.
Право користування орендованим майном може включати б якості свого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ГК РФ). У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу, однак не відноситься до змішаних. На відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом права власності на орендоване майно не може перейти до орендаря у момент укладання договору.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та інших речових прав (ст.305 ЦК України). Однак такий захист вона отримує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж мова йде про "голом" право користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується.
Праву користування орендаря властива проходження за річчю. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) за здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п.1 ст.617 ГК РФ), тобто договір оренди при зміні орендодавця зберігає силу. Правда, право користування орендованим майном при зміні орендаря зберігається далеко не завжди (див. п.2 ст.617 ГК РФ), але це не позбавляє дане право властивості проходження.
Надання орендарем речове-правового захисту та визнання за правом користування орендованим майном властивості проходження дає відомі підстави віднести це право чи його окремі різновиду до числа речових. Але в будь-якому випадку до числа речових не може бути віднесено право користування орендованим майном, не супроводжується володінням ним, оскільки таке право не користується речове-правовий (абсолютної) захистом, необхідної з точки зору п.4 ст.216 ГК РФ.
Звернемося тепер до основних елементів договору оренди. До них відносяться сторони, предмет, форма і зміст.
Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні та некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти. Тільки в деяких видах договорів оренди в ролі орендодавця або орендаря повинні виступати спеціальні суб'єкти.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст.608 ЦК України).
Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві права власності, а саме, що входить до його складу правомочності розпорядження майном. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника. 1 Відповідно до ст. 295 ГК РФ суб'єкт права господарського відання не має права здавати нерухоме майно в оренду без згоди (дозволу) власника. Це правило тим більше діє щодо казенних підприємств, за якими майно закріплюється на праві оперативного управління. Що ж стосується установ, то вони взагалі не має права розпоряджатися закріпленим за ними майном і майном, придбаним за рахунок кошторисних асигнувань. Зокрема, в ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети з управління державним майном. Їх повноваження грунтуються на законі. Уряд РФ здійснює управління Федеральної власністю на підставі ст.114 Конституції, в розвиток цієї норми ухвалено постанову Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. № 96 "Про делегування повноважень Уряду РФ з управлінь та розпорядження об'єктами федеральної власності". 2
Згідно з п. 5 цієї постанови передача в оренду державного майна, що відноситься до федеральної власності, проводиться Держкоммайном РФ. Останній, у свою чергу, має право доручати здійснення цих функцій територіальним агентствам, тобто комітетам з управління майном суб'єктів РФ. Аналогічний порядок діє щодо державної власності суб'єктів РФ і муніципальної власності.
Крім комітетів з управління майном в ролі орендодавців державного майна можуть виступати унітарні підприємства, але без будь-яких обмежень лише стосовно до рухомого майна. Унітарні підприємства можуть виступати орендодавцями щодо нерухомого майна, а казенні підприємства та бюджетні установи - щодо будь-якого майна тільки за згодою власника або уповноваженого ним органу. Дача такої згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів спеціальним повноваженням здавати майно в оренду. Якщо ж повноваження із закону не випливають, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комісії.
Орендар - це особа, зацікавлена ​​в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом, не пред'являє.
Предмет договору - будь-яка тілесна невживані річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання. Зокрема, в якості предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу 1 або водні об'єкти 2) будівлі, споруди та інші види нерухомого майна, підприємства та інші майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме майно.
Законом можуть бути встановлені види майна, здача в оренду якого не допускається або обмежується. Обмеження можуть встановлюватися і у відносини речей, вільних в обороті, в залежності, наприклад, від їх приналежності певним власникам. Істотні обмеження встановлені щодо майна, що перебуває у державній власності. Всі ж інші речі можуть здаватися в оренду вільно.
Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів (п.2 ст.607 ГК РФ). Ці особливості випливають насамперед із невозобновляемость багатьох природних ресурсів, їх обмеженості, часом унікальності, а тому - необхідності спеціально передбачати заходи, спрямовані на їх раціональне використання. Зокрема, при здачі в оренду земельних ділянок повинне дотримуватися їх цільове призначення (ст. 53 Земельного кодексу УРСР). Використання інших об'єктів природи, в тому числі на засадах оренди, як правило, можливо тільки за наявності ліцензії. Кількість наведених прикладів можна множити до безкінечності. Тому при укладанні договорів оренди природних об'єктів недостатньо використовувати тільки норми ЦК, а завжди потрібно звертатися до спеціального законодавства.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п.3 ст. 607 ЦК РФ). Отже, предметом договору оренди може бути тільки індивідуально-визначена річ. Цей висновок випливає також із п. З ст.611 ГК РФ. Річ, передана в оренду, має бути юридично незамінною, бо по закінченні договору поверненню підлягає та ж річ. Речі, які визначаються родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, оскільки належать до юридично замінимим.
Форма договору оренди врегульована в ст.609 ГК РФ. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше року, а також якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простій письмовій формі (п.1 ст.609 ГК РФ). Договір на термін більше року незалежно від його суми здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж стосується письмової форми договорів оренди, укладених з участю юридичних осіб, то правило п.1 ст.609 ГК РФ є лише конкретизація загального правила, закріпленого п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, яке в подібному повторенні зовсім не потребувало .
Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому реєстрації підлягає саме договір як правовстановлюючий документ, що містить обмеження (обтяження) права власності орендодавця. Реєстрація договору оренди похідна від реєстрації права власності орендодавця на нерухоме майно.
Договір оренди нерухомого майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст.624 ЦК України) полягає у формі, встановленій для договору купівлі-продажу такого майна. Аналогічна форма необхідна і для додаткової угоди до договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого майна.
Для багатьох видів оренди існують особливі правила про форму договору та його державної реєстрації.
Зміст договору оренди утворюють права і обов'язки, які викладені настільки докладно, що вимагають окремого розгляду-
Істотною умовою договору оренди можна вважати, мабуть, тільки його предмет. Відносно нього прямо сказано, що за відсутності в договорі даних, що дозволяють визначити майно, яке підлягає передачі в оренду, умова про предмет вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним (п. З ст. 607 ЦК РФ).
Ціна договору (орендна плата) як і термін, не відноситься до істотних умов. Якщо орендна плата договором не встановлено, застосовується звичайна орендна плата (п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ЦК РФ). Що ж стосується терміну, то договір оренди може бути укладений як на визначений (п.1, ст. 610 ЦК РФ), так і на невизначений термін (п.2 тієї ж статті). Певний термін повинен бути встановлений у договорі способами, передбаченими ст. 190 ЦК РФ. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк, є правом, а не обов'язком сторін. Якщо жодна із сторін не заявить про відмову від договору, останній може тривати скільки завгодно, навіть «вічно». Тому точніше вести мову про договір оренди, укладеному не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобто під отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
Законом можуть встановлюватися максимальні граничні строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на строк. перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п.3 ст.610 ГК РФ).
У Кодексі збережено раніше діюче вказівку про те, при укладанні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за угодою сторін. Це відноситься до будь-яких умов, у тому числі розміром орендної плати. Норма п. З ст.614 ГК РФ про можливість зміни орендної плати, але частіше вона стосується перегляду розміру орендних платежів у період дії договору, а тут сторони оформляють новий договір і не пов'язані умовами колишнього. Право орендаря на поновлення орендних відносин може бути захищене в судовому порядку. Якщо відомо, що орендодавець має наміру здавати майно в оренду надалі, але від поновлення договірних відносин з колишнім орендарем ухиляється, останній може пред'явити позов про спонукання орендодавця укласти договір на новий термін.
Роз'яснення про практику вирішення подібних суперечок дані в листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 вересня 1993 р. № С-13/ОП-276. 1
Вимога орендаря відновити договір не підлягає задоволенню у випадках, коли орендодавець не має наміру більше здавати майно в оренду.

РОЗДІЛ 2. Зміст договору оренди.
Розглядаючи зміст договору оренди необхідно звернутися до обов'язків орендодавця і орендаря. Орендодавець на виконання укладеного договору зобов'язаний:
1) надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п.1 ст. 611 ЦК РФ). Стан майна, що підлягає передачі в оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан майна визначається його призначенням, яке, у свою чергу, також може бути встановлено договором або випливати з цілей, заради яких це майно звичайно використовується. Незвичайні вимоги до стану майна, переданого в оренду, повинні бути особливо обумовлені. Але в будь-якому випадку майно має бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням.
Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п.), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не передані, а без них орендар не може користуватися майном відповідностей з його призначенням, або значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких речей або документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків [п.2 ст. 611 ЦК РФ).
Виникає питання, чи несе орендодавець будь-які несприятливі наслідки, якщо орендоване майно можна використовувати за призначенням без передачі приладдя і документів, однак обов'язок передачі таких документів (приладдя) все-таки передбачена договором оренди (або, що одне і те ж, випливає з закону, наприклад, із ст. 135 ЦК РФ). Мабуть, так, оскільки орендодавець порушив прийняту на себе обов'язок щодо передачі майна в належному стані. Орендар має право в даному випадку вимагати від орендодавця передачі приладдя (документів) і (або) відшкодування збитків. Вимога ж про розірвання договору оренди можна заявити лише тоді, коли орендоване майно не можна використовувати за призначенням або орендар значною мірою позбавляється того, на що мав право розраховувати при укладенні договору.
Майно має бути передано в оренду у встановлений термін. Цей термін повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо термін передачі договором встановлений не був, майна підлягає передачі в розумний термін. При порушенні правила про термін надання майна в оренду орендар має право витребувати це майно відповідно до ст. 398 ЦК РФ і вимагати або відшкодування збитків, або розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (п.3 ст. 611 ЦК РФ).
Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протягом усього строку оренди, хоча річ і передається орендарю, як правило, незабаром після укладення договору.
Надання майна в належному стані означає, що воно передається вільним від недоліків, тобто від таких його властивостей, які погіршують його якість або, що одне і те ж, представляють собою будь-які відступи від того стану майна, яке потрібно відповідно в договором оренди.
Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду майна, незалежно від того, перешкоджають вони використанню майна повністю або тільки частково. У принципі, відповідальність може настати за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:
а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди природно, в тій формі, в яку повинен бути наділений договір;
б) заздалегідь відомі орендарю (який, наприклад, раніше орендував те саме майно або знав про недоліки із засобів масової інформації);
в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (явні недоліки).
Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому майні до укладення договору оренди, а не виникли пізніше.
Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав (а, додамо від себе, не повинен був знати про ці недоліки (п.1 ст. 612 ЦК РФ). Мабуть, це означає , що відповідальність орендодавця будується в даному випадку на засадах ризику (тобто незалежно від вини і тоді, коли договори оренди укладаються поза сфери підприємницької діяльності). В іншому випадку згадка про те, що орендодавець відповідає за недоліки незалежно від того, знав він про них чи ні, зайво зважаючи на наявність загального правила, закріпленого у п. З ст. 401 ГК РФ.
Поширення початку ризику на відповідальність за недоліки переданого в оренду майна можна пояснити тим, що орендодавець, як правило, є власником відповідного майна і несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст.211 ЦК України), в тому числі і ризик наявності в ньому тих чи інших недоліків.
При виявленні у майні недоліків, за які відповідає орендодавець, орендар має право за своїм вибором:
а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця. У даному випадку повідомлення необхідно, щоб орендодавець дізнався про причини, за якими орендна плата сплачується йому не в повному розмірі;
в) вимагати дострокового розірвання договору, вибір орендарем однієї з наданих йому можливостей здійснюється абсолютно вільно і не пов'язаний з отриманням на те згоди орендодавця. Терміни відповідних вимог і повідомлень визначаються за правилами ст.314 ЦК України.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічний істотою, що знаходяться в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати провести заміну орендованого майна. Реакція орендодавця на одне з вимог орендаря, передбачених п. 1 ст. 612 ЦК РФ, повинна відповідати змісту цієї вимоги.
Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків. Таке відшкодування буде необхідним у переважній більшості випадків, коли проводиться заміна орендованого майна або усунення його недоліків, оскільки річ хоча б на короткий проміжок часу вибуває з користування орендаря. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і при достроковому розірванні договору. Що ж до відшкодування вартості усунення недоліків за рахунок орендної плати або відповідного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна вимагати лише тоді, коли величина орендної плати недостатня для покриття збитків.
2) попередити орендаря про всіх третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо - ч. 2 ст. 613 ЦК РФ).
Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ч. I ст.613 ГК РФ). Такі права зберігаються і після вони можуть бути досить широкими за обсягом, наприклад, право господарського відання або право оперативного управління. Природно, у ряді випадків орендар, знай він про права третіх осіб, ніколи не уклав би договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити спокійне користування орендованим майном.
Закон не містить переліку прав третіх осіб, про наявність яких орендодавець повинен попередити орендаря. Говориться лише, що це права на майно, що належать вони третім особам і до них в числі інших відносяться сервітути і права застави. Наведені приклади законом прав третіх осіб відносяться до речових прав. Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря і про наявність всіх інших речових прав на орендоване майно. Цей обов'язок випливає із сутності речового права, яке завжди спрямоване на річ (майно).
Що ж стосується зобов'язальних прав, то й про них, якщо вони спрямовані на орендоване майно, орендар повинен бути повідомлений. До числа таких прав можуть бути віднесені права покупця за договором купівлі-продажу або права орендаря за іншим договором оренди. Адже покупець врешті-решт стане новим власником речі - орендодавцем (див. ст. 617 ЦК РФ), особа якого для орендаря має важливе значення. Що ж стосується кількох договорів оренди, то вони можуть співіснувати один з одним, але тільки за умови, якщо серед них немає двох і більше, що надають орендарям права володіння річчю. Разом з тим може існувати кілька договорів оренди, що дають орендарям тільки користування річчю (наприклад, музичним інструментом або приміщенням, але в різний час). Якщо ж стикаються два і більше договору оренди, кожен з яких надає орендареві право володіння орендованим майном, то першість надається тільки одному з орендарів за правилами ст. 398 ЦК РФ.
При невиконанні орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване майно орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати повинно бути пропорційно тому, наскільки існування прав третіх осіб їх обсяг ущемляє право користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірванні договору оренди не залежить від виду та обсягу прав третьої особи на річ.
3) проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п.1 ст. 616 ГК РФ).
Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого майна, без якого останнє не можна використовувати за призначенням.
Термін проведення капітального ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо цей строк не встановлений або виникла нагальна необхідність в капітальному ремонті (наприклад, раптово обрушилися перекриття будівлі), він повинен бути проведений у розумний термін.
Ремонт повинен проводитися за рахунок орендодавця і його силами або силами залучених ним осіб. Відносини сторін на час капітального ремонту повинні бути врегульовані договором оренди. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити або обмежити користування орендованим майном під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання на час ремонту аналогічного майна.
Складніше йде справа, коли договір оренди замовчує про те, як повинні будуватися відносини сторін під час капітального ремонту. Така ситуація ГК РФ прямо не врегульована. Тим часом проведення капітального ремонту орендованого майна може істотно обмежити права орендаря. Тому, якщо майно передано в стані, коли воно вимагає капітального ремонту, значить, воно передано з недоліками, за які орендодавець відповідає за правилами ст. 612 ЦК РФ.
Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків,
Договором оренди будь-яке з цих прав може бути виключено або обмежено;
4) відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Під невіддільними розуміються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Оскільки закон не робить ніяких застережень про розмір такої шкоди, слід вважати, що невіддільними будуть покращення, відокремити які неможливо без заподіяння речі шкоди в будь-якому розмірі.
Орендар має право на таке відшкодування тільки за наявності одночасно двох умов:
а) згоди орендодавця на виробництво невіддільних поліпшень. Згода може бути дано як у самому договорі оренди, так і окремо після його ув'язнення в тій формі, яка передбачена для самого договору оренди. Якщо характер і обсяг поліпшень в такому згоді не обговорені, слід вважати, що дозволені будь-які поліпшення, що не міняють призначення орендованого майна;
б) використання для виробництва поліпшень власних коштів орендаря. Орендар не може використовувати для виробництва поліпшень кошти орендодавця, що випливає з п. 4 ст. 623 ЦК РФ. Відповідно до передбаченого в ньому правилом будь-які поліпшення орендованого майна, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Щоправда, застосовуючи цю норму, слід виходити з того, що за правилами бухгалтерського обліку амортизаційні відрахування зазвичай проводяться орендодавцем (причому в ряді випадків у розмірах, ним же самим встановлених) і орендареві не надходять. Тому, щоб отримати право на будь-які поліпшення, орендодавець повинен спеціально передавати орендарю ці відрахування. Однак такі відрахування завжди існують в знеособленої формі. Отже, будь-яка передача коштів для виробництва поліпшень орендованого майна може надавати орендодавцеві право на такі поліпшення.
Що ж до використання коштів третіх осіб, то воно може вважатися законним за умови, що ці кошти надані у власність орендаря.
Вироблені орендарем віддільні поліпшення є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Віддільні поліпшення - це такі поліпшення речі, які можуть бути відокремлені без її пошкодження (погіршення її стану). Після закінчення договору оренди такі поліпшення можуть бути відокремлені орендарем і залишені ним за собою.
Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Обов'язки орендодавця надати майно в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб імперативні. Обов'язки ж з виробництва капітального ремонту і відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень відносяться до числа диспозитивних.
Звернемося тепер до обов'язків орендаря. Відповідно в умовами укладеного договору орендар зобов'язаний:
1) користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п.1 ст.615 ГК РФ). Орендар повинен використовувати майно сам. Якщо він допускає до користування третіх осіб без згоди орендодавця, він порушує іншу свою обов'язок, передбачений п. 2 ст. 615 ГК РФ. Призначення майна повинно бути визначено договором, в іншому випадку майно має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті.
Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків / п., 3 ст.615 ЦК). Відповідальність за порушення умов користування або призначення майна настає у формі відшкодування збитків, причому лише за наявності вини орендаря, оскільки якщо умови користування порушуються випадково, застосуванню підлягає п. 4 ст. 614 ЦК РФ. У цій ситуації договір оренди не може бути достроково розірваний.
2) своєчасно вносити плату за користування майном (п.1 ст. 614 ЦК РФ). Розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Встановлення цих характеристик орендної плати в законі, а тим більше в підзаконному акті ЦК не передбачає. Тому, якщо розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлено будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково повинен містити посилання на нього. В іншому випадку ці характеристики орендної плати вважаються не встановленими договором. І тоді застосовується правило, відповідно до якої розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлюються такими ж, які зазвичай застосовувалися б при оренді аналогічного майна при порівнянних зобов'язання. Іншими словами, мова йде про застосування середніх ринкових характеристик орендної плати. До тих пір поки судова практика не виведе "звичайні" порядок, умови та терміни сплати орендної плати, можна керуватися тими правилами, які встановлені для здачі в оренду державного майна У як найбільш поширеною на практиці).
Орендна плата може встановлюватися за все орендоване майно цілком або окремо по кожній з його складових частин, в залежності від того, які положення із цього приводу містяться в договорі. Орендна плата може сплачуватися у формі:
а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
в) надання орендарем певних послуг;
г) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Використання деяких форм орендної плати по суті означає перетворення договору оренди в змішаний договір (п. З ст. 421 ГК РФ), що сполучає риси оренди і, наприклад, купівлі-продажу або договору про надання послуг.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди, допустимо, у вигляді частини прибутку орендаря від експлуатації отриманого в оренду майнового комплексу.
Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендна плата повинна бути визначена в твердій сумі, що сплачується одноразово або періодично - в залежності від терміну договору оренди.
Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. З ст. 614 ЦК РФ). Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна.
Договір оренди може містити правила як про те, що орендна плата є твердою і не підлягає перегляду взагалі, так і про те, що будь-яка із сторін договору може вимагати в односторонньому порядку зміни орендної плати, і при відмові іншого боку від зміни орендної плати договір підлягає достроковому розірванню, якщо ж подібних правил договором не передбачено, орендна плата може бути змінена лише за згодою сторін. Відмова якоїсь із сторін від перегляду розміру орендної плати (навіть після настання строку, встановленого п. З ст. 614 ЦК РФ, не надає іншій стороні права ні спонукати до такого перегляду у судовому порядку, ні достроково розірвати договір оренди, оскільки такі заходи ЦК не передбачені. Таким чином, встановлення законом строку перегляду розміру орендної плати має практичне значення тільки в разі, якщо можливість перегляду закріплена договором і забезпечена санкціями на випадок відмови будь-якої із сторін від такого перегляду.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК РФ). Надання орендареві такого права пов'язано з тим, що орендодавець, як власник майна, переданого в оренду, несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження. Погіршення випадковим причин стану майна, переданого в оренду, ризик власника. Що ж стосується погіршення умов користування, які виступають як зовнішні по відношенню до предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід вести мову вже про ризик випадкової неможливості виконання договору погіршення умов такого виконання. Покладання на орендодавця ще й цього ризику цілком логічно, якщо пам'ятати про його головний обов'язок - надати майно в користування і забезпечити спокійне користування ним протягом усього терміну договору.
Зменшення розміру орендної плати можна вимагати не при всякому погіршенні умов користування або стану майна, а лише при істотній. Істотним має бути визнано таке погіршення, при якому орендар значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору оренди (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Законом може бути встановлено правило, відмінне від того, яке передбачено п. 4 ст. 614 ЦК РФ. Про можливості ж встановлення іншого правила договором у ЦК не сказано. Однак з урахуванням того, що згідно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди, останній може встановити, що розмір орендної плати не переглядається та при істотному погіршенні умов користування або стану майна.
Орендна плата може виплачуватися у будь-які терміни, встановлені договором: один раз на рік, квартал, місяць, тиждень, день і т. д. Якщо орендар істотно порушує строки внесення орендної плати, орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін (п.5 ст.614 ЦК України). Можна вимагати дострокового внесення орендної плати не більш ніж за два терміни поспіль. Істотне порушення терміну повинно тлумачитися так само, як і істотне погіршення умов користування або стану орендованого майна (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, наприклад, про заборону вимагати дострокового внесення орендної плати чи, навпаки, про можливості вимагати такого внесення не тільки при істотному порушенні термінів або більш ніж за два терміни поспіль і т. п.;
З) при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).
Вимоги до стану майна, що повертається орендарем, такі ж, як і до передачі майна орендодавцем відповідно до укладеного договору оренди (див. ст. 611 ЦК РФ, яка в даному випадку може бути застосована по аналогії). Отже, призначення повертається орендованого майна має відповідати умовам договору оренди і призначенню такого майна.
Разом е майном орендодавцю повинні бути передані всі його приналежності та пов'язані документи, які раніше були отримані орендарем. Якщо без таких приладдя і документів використання майна неможливо або орендодавець значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при поверненні майна, обов'язок орендаря щодо повернення майна повинна вважатися невиконаною з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками (прострочення орендаря).
Стан повертається майна встановлюватися договором. У договорі можуть бути передбачені спеціальні вимоги до такого повернення окремо, наприклад, умова про те, що приміщення має бути повернуто тільки після проведення в ньому капітального ремонту. Якщо цього не зроблено, майно має бути повернуто в тому стані, в якому було отримано, з урахуванням нормального зносу. Під нормальним розуміється знос, який орендоване майно зазнало б при звичайному його використанні за призначенням, яке визначено договором, протягом терміну дії останнього.
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Зручність даного правила полягає в тому, що орендодавцю при несвоєчасному поверненні орендованого майна не потрібно в переважній більшості випадків доводити розмір понесених ним збитків, що іноді дуже непросто. Достатньо лише вимагати внесення орендної плати за час прострочення.
У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті понад неустойки (штрафна неустойка), якщо інше не передбачено договором;
4) підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п.2 ст.616 ГК РФ).
Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків майна, не пов'язане із заміною основних (головних) складових частин (деталей, вузлів, конструкцій). Поточний ремонт на відміну від капітального, як правило, не збільшує вартість орендованого майна і не усуває його знос. У той же час не проведення поточного ремонту (як і капітального) робить неможливим або суттєво ускладнює використання майна за призначенням.
Від поточного ремонту слід відрізняти підтримка майна у справному стані, тобто таке його обслуговування, яке дозволяє використовувати майно будь-якої миті. Мова в даному випадку повинна йти про фізичний справності орендованого майна, яку можна підтримувати без припинення його використання за призначенням. Підтримання речі в справному стані обумовлено внутрішніми, властивими самої речі (технічними) причинами. Так, орендований автомобіль необхідно регулярно заправляти паливом.
Крім проведення поточного ремонту і підтримки майна в справному стані орендар зобов'язаний нести витрати по утриманню орендованого майна. Ці витрати обумовлені зовнішніми для речі причинами (соціально-економічними умовами користування). Вони не пов'язані з усуненням недоліків внутрішніх орендованого майна або підтримкою його фізичної (технічної) справності, але без таких витрат експлуатувати річ неможливо. Наприклад, орендар повинен оплачувати стоянку (паркування) орендованого автомобіля або страхувати його і т. п.;
5) без згоди орендодавця не здавати орендоване майно в суборенду, не передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), не передавати майно у безоплатне користування, а також не віддавати орендні права в заставу і не вносити їх як внесок до втомлений капітал господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК, іншим законом або іншими правовими актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Всі дії, які перераховані вище, по суті, направлені на передачу іншій особі не тільки прав, а й обов'язків орендаря. Передача ж обов'язків (або якийсь їх частини потребує обов'язкової згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК РФ), в ролі якого виступає орендодавець. До того ж орендодавцю далеко небайдуже, кому майно або права на нього можуть бути передані.
Згода орендодавця може бути виражене різними способами - прямо в договорі оренди, в додатковій угоді до нього і навіть у формі односторонньої дії (наприклад, письмового дозволу Орендодавець при дачі такої згоди може визначити обсяг підлягають передачі орендованих прав і обов'язків).
У випадках, зазначених у п. 2 ст. 611 ЦК РФ, орендарю заборонено передавати іншій особі свої права повністю або частково. Повна передача прав має при перенайме. У подібній ситуації у відносини про орендодавцем вступає новий орендар, старий же повністю з них вибуває і тому перестає нести перед орендодавцем будь-яку відповідальність »
Часткова передача орендарем своїх прав має місце у всіх інших випадках, причому обсяг переданих прав різний. Найменший обсяг прав переходить до заставодержателя, який, по суті набуває лише можливість розпорядитися орендними правами в разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання. Найбільший обсяг прав отримують господарські товариства (товариства та виробничі кооперативи, яким орендні права передаються до виду внесків / пайових внесків), оскільки всі обов'язки, що випливають з договору оренди, зберігаються за вкладниками - орендарями. Суборенда ж | 'як і безоплатне користування) займає проміжне положення, оскільки до суборендарю переходять права орендаря, але в певній частині, при цьому суборендар несе перед орендарем ще й обов'язки. Однак у будь-якому випадку, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Втім, в перелік дій, які орендар не може здійснювати без згоди орендодавця, увійшли далеко не всі випадки передачі орендарем речі іншому липу. Наприклад, не заборонено віддавати річ на зберігання або ремонт за договором підряду. Зауважимо, однак, що на підставі перелічених договорів у зберігача (підрядника), як правило не виникає права користування вещею.
Суборенда є найбільш поширеним випадком передачі третій особі орендних прав. тому її слід розглянути окремо.
У тому випадку, коли орендоване майно в якійсь частині стає не потрібні орендарю, останній може, за згодою орендодавця, передати його в суборенду Г піднайом 1. При суборенді орендар по відношенню до суборендарю стає орендодавцем. зберігаючи в той же час деякий обсяг орендних прав і за собою. Невипадково до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актом.
Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. В іншому випадку він у відповідній частині буде недійсним на підстав ст.168 ЦК. Це правило випливає з загальноправовий принцип, згідно з яким ніхто не може передати більше прав, ніж має сам. Отже, суборендар не може мати більшого обсягу прав, ніж орендар. Наприклад, якщо орендарю заборонено витягати з речі плоди (доходи), то він не може надати такого права і суборенду. При цьому зовсім не обов'язково, щоб і обсяг обов'язків, покладених на суборендаря, був таким же, як в орендаря, або навіть більшим. Орендар, приміром, може прийняти на свій рахунок більшу частину орендної плати, що підлягає сплаті орендодавцю.
Суборенда слід долю оренди. Якщо договір оренди з підстав, передбачених ЦК, нікчемний, нікчемними є і укладені відповідно з ним договори суборенди (п.2 ст.618 ГК]. Дострокове ж припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (п.1 ст .618 / ГК. Суборендар в цьому випадку має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договором суборенди, в межах строку, що залишився суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди.
Якщо орендодавець дав згоду за укладення орендарем договору суборенди, він тим самим пов'язав себе. Дострокове припинення договору суборенди внаслідок розірвання договору оренди здатне серйозно порушити права суборендаря без вини з його боку. Тому законодавець надав суборендарю право на укладення договору оренди, але лише на те майно, яке знаходилося у нього в користуванні і на не минулий термін суборенди. Що ж до умов, на яких має бути укладений новий договір, то цілком логічна відсилання до умов договору оренди, а не суборенди. Адже останній може містити більш пільгові умови, ніж старий договір оренди »Тому було б несправедливим примушувати орендодавця погоджуватися на ті умови, які визначив не він сам.
Порядок укладення суборендарем договору оренди на умовах, зазначених у п.1 ст.618, регламентується ст.445 і446 ГК.
Втім, договором оренди можуть бути встановлені інші правила, чолі вказані в п.1 ст.618 ГК. Зокрема, при достроковому розірванні договору оренди договори суборенди можуть припинятися або без укладення з орендодавцем договору оренди, або з укладенням такого, але на умовах припиненого договору не оренди, а суборенди.
Перші три обов'язки орендаря імперативні, решта-диспозитивний.

Г Д А В А 3, Припинення договору оренди.
Підстави припинення договору. Припинення договору оренди (у тому числі дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил від-617. 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).
Зміна власника орендованого майна не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо е про висновок було обумовлене особистими якостями орендаря (п.1 ст.617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п.2 ст.617 ЦК) Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б наведена норма, являє собою конкретизацію загального правила ст.418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних обмову до про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря.
У випадку смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила »встановлені ст-418 ЦК, тобто договір оренди зберігається, якщо тільки він не був нерозривно пов'язаний з особистістю орендаря.
Що ж стосується ліквідації юридичної особи - будь то орендодавець або орендар, договір оренди в цьому випадку беззастережно припиняється (ст.419 ЦК).
На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірвавши судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору. Поняття істотного порушення умов договору дано в п.2 ст.450 ЦК. Про визначення призначення майна сказано вище. Що ж стосується істотного порушення призначення майна »то під ним слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК;
2) істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату. Відносно порядку внесення орендної плати сказано вище;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво квартального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна.
На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у разі, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. Створення перешкод користування майном може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, не проведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору. Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними »договір оренди може бути розірваний за наявності у орендованого майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу як орендодавця, так і орендаря відповідно до п.2 ст.450 ЦК. Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав його дострокового розірвання за ініціативою орендодавця або орендаря. Така можливість випливає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
У будь-якому випадку договір оренди може бути достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В іншому випадку орендодавцю відмовлять у позові. Для орендаря ж таке попередження необов'язково.
Право орендаря на поновлення договору. Припинення договору оренди у встановлений термін надає орендареві переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст.621 ЦК). Якщо інше не передбачено законом або договором оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін,
Орендар зобов'язав письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі це термін не вказаний, в розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін. Якщо нові умови договору не влаштовують орендаря, він втрачає переважне право укласти договір на новий термін. Такий висновок випливає з застереження "при інших рівних умовах", яка використовується в абз.1 ст.621 ЦК. Спонукати ж орендодавця укласти договір на колишніх або на будь-яких інших умовах орендар не має права.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору та новий термін, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав договір оренди а іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування збитків. Такі права належать раніше орендарю, якщо орендодавець уклав договір оренди на умовах припиненого договору оренди або ж на інших умовах, але ні в якому разі не на тих, на яких орендар відмовився укласти новий договір оренди.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (ст.610 ЦК). Термін повідомлення орендаря про наліяїе в орендодавця заперечень до продовження договору повинен бути передбачений у договорі. В іншому випадку він встановлюється у відповідності зі ст.314 ЦК.

Г Л А В А 4. Окремі види договорів оренди.
Загальні положення. ДК проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна (див. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625 ЦК), Види договору оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди , які спеціально врегульовані в § 2 - 6 глави 34 ЦК.
Оренда окремих видів майна у ГК у формі самостійних параграфів не врегульована. Можуть існувати лише окремі норми, які стосовно до тих чи інших видів майна змінюють загальні правила § 1 глави 34 ЦК. Причому ці норми повинні стосуватися лише таких видів майна, які не служать підставою для виділення самостійних видів договору оренди (тобто будь-яких видів майна, крім транспортних засобів; будівель і споруд; підприємств).
Прикладами, що підтверджують існування відмінностей між видами оренди та орендою певних видів майна, можуть служити п.2 СТ .. 609 і п.2 ст.615 ЦК. У п.2 ст.609 мова йде про оренду нерухомого майна оренда певного виду майна, а в п.2 ст.651 - про оренду будівель (споруду як окремого різновиду нерухомого майна (вид оренди;. Є також згадки про оренду такого виду майна , як земля / п.2 ст. 652 ЦК).
Розподіл оренди на види в УК не грунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів довільно.
Якщо оренда транспортних засобів, будівель (споруд) та підприємств виділяється залежно від виду об'єкта (предмета) оренди, то прокат - виходячи із споживчого характеру договору для орендаря (і підприємницького - для орендодавця). Що ж стосується фінансової оренди (лізингу), то вона виділена виходячи зі складної структури відносин, які складаються в її рамках і особливої ​​мети фінансування, властивої цим договором.
Ряд широко поширених на практиці договорів оренди взагалі не врегульовано в ГК. Наприклад, практично нічого не сказано про оренду землі. Правда, законодавець міг виходити з того, що цей вид оренди буде детально врегульовано у новому Земельному кодексі. Однак не можна забувати, що оренда завжди тяжіла до цивільного законодавства. Нелогічно відсутність у ЦК і такого виду договору, як оренда нерухомості.
До окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна загальні правила про договори оренди застосовуються, якщо інше не встановлено правилами ЦК про ці договори (ст.625 ЦК України). ГК РФ спеціально врегулював п'ять видів договору оренди: 1) договір прокату, 2) договір оренди транспортних засобів; 3) договір оренди будівель і споруд; 4) договір оренди підприємств; 5) договір фінансової оренди лізингу).
договір прокату. За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (п.1 сг.626 ЦК).
У визначенні договору прокату відображені три його специфічні риси, а саме:
1) в якості орендодавця виступає спеціальний суб'єкт - підприємець (п.1 ст.626 ЦК). Причому ГК особливо підкреслює, що його підприємницька діяльність по здачі майна в прокат повинна бути постійною, тобто здійснюватися у вигляді промислу, дохід від якого стає основним або додатковим джерелом існування. У будь-якому випадку така діяльність повинна бути систематичною. Разова операція по здачі в оренду рухомого майна прокату не становить. Іншими словами, укладання договорів прокату має бути метою діяльності підприємця, його професійним заняттям. Юридична особа, що є комерційною організацією, та індивідуальний підприємець мають обрати саме цей вид діяльності. Якщо ж юридична особа має спеціальну правоздатність, то його можливість займатися прокатом повинна бути передбачена установчими документами;
2) предметом договору є лише рухоме майно (крім транспортних засобів, для яких передбачені спеціальні правила) що використовується в споживчих цілях, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання. Отже, мети використання майна можуть бути не тільки споживчими, а й іншими, в тому числі підприємницькими;
З) предмет прокату передається у володіння і користування орендарю (п.1 ст.626 ЦК). Отже, при договорі прокату орендодавець не може залишити за собою право володіння річчю.
Якщо договір оренди задовольняє всім цим ознакам, він повинен бути віднесений до числа договорів прокату і підпорядкований ряду правил, відмінних від загальних норм про договори оренди »
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п-1 від. 627 ГК). Закінчення вказаного терміну тягне за собою безумовне припинення договору. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди (ст.621 ЦК) до договору прокату не застосовуються (п.2 ст.627 ЦК),
Форма договору - лише письмова, причому за допомогою як складання одного документа, підписаного обома сторонами, так я обміну документами, достовірно вихідними від кожної зі сторін.
Порядок укладення та виконання договору прокату, а також визначення його змісту підпорядковуються правилами про публічних договорах (ст.426 ЦК).
Зміст договору прокату має такі особливості »Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст.611 ЦК), доповнена додатковими обов'язками (ст.628 ЦК):
а) у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна та
б) ознайомити орендаря з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном.
При невиконанні орендодавцем цих субобязанностей слід за аналогією застосовувати норми (ст.611 ЦК), а не (ст.612 ЦК), оскільки використання предмета прокату в більшості випадків все-таки можливо і без перевірки його справності або отримання інструкцій.
По-іншому врегульовані відносини щодо усунення недоліків зданого напрокат майна (ст.629 ЦК). Якщо орендар виявляє такі недоліки, він повинен заявити про них. При цьому орендодавцю дається граничний десятиденний термін для безоплатного усунення недоліків майна або його заміни майном, що перебуває в належному стані. Невиконання орендодавцем цього обов'язку в зазначений термін надає орендареві права, передбачені (п.1 ст.612 ЦК).
Якщо недоліки орендованого майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна (п.2 ст.629 ЦК),
На орендодавця покладено імперативна обов'язок щодо проведення капітального і поточного ремонту зданого в прокат майна. Орендар ж, у свою чергу не встановлено законом або договором прокату.
Скоректовані і обов'язки орендаря, зокрема, щодо своєчасного внесення орендної плати (п.3 ст.630 ЦК). Орендна плата може встановлюватися тільки у формі визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово. При закріпленні договором прокату будь-якої іншої форми орендної плати таку умову не встановленим і орендна плата визначається в порядку, передбаченому (п.3 ст.424 ЦК).
Стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати проводиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса (п.3 ст.630 ЦК). У такому порядку може бути стягнена тільки заборгованість по орендній платі. Що ж стосується стягнення з орендаря збитків, викликаних втратою або пошкодженням отриманого в прокат майна, або пені за прострочення сплати орендної плати (плати за прокат), то воно провадиться в судовому порядку, якщо договором прокату не встановлений інший порядок (наприклад, безперечний порядок) .
При достроковому поверненні орендарем взятого напрокат майна орендодавець зобов'язаний повернути йому відповідну частину отриманої орендної плати, визначивши її з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення майна (п.2 ст.630 ЦК). Орендар не має права здавати в суборенду майно, надане йому за договором прокату, передавати свої права та обов'язки за договором прокату іншій особі. надавати це майно у безоплатне користування, закладати орендні права і вносити їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи (п .2 ст.631 ЦК). Ця заборона стосовно договору прокату не може бути скасований угодою сторін.
Всі інші обов'язки сторін зберігають свою дію в повному обсязі, що стосується дострокового розірвання договору прокату, то воно можливе з ініціативи орендаря в будь-який час. Законом встановлено лише єдина умова для такого припинення договору, а саме, орендар повинен письмово попередити орендодавця про свій намір розірвати договір не менше ніж за десять днів. Орендодавець ж може достроково розірвати договір прокату тільки на підставах, передбачених (ст.619 ЦК (крім п.4)) Інші випадки припинення договору прокату ті ж, що й у звичайного договору оренди.
Наведені вище особливості притаманні будь-яких договорів прокату. Разом з тим слід виділяти і особливу їх різновид - договори побутового прокату. У ролі орендаря в такому договорі прокату виступають громадяни-споживачі. Відповідно предмет договору повинен використовуватися в споживчих цілях. До таких договорів застосовується глава! Закону РФ «Про захист прав споживачів» 1. Зокрема, за орендарями-споживачами закріплюються спеціальні гарантії якості орендованого майна (ст.4 Закону), права на безпеку цього майна (ст.7) і на інформацію про нього (ст.8 - 12), встановлюється особливий порядок відповідальності орендодавця за шкоду, заподіяну споживачам, включаючи відшкодування моральної шкоди (ст.13 - 15), нарешті, спеціальні правила судового розгляду (ст.17).
Крім Закону про захист прав споживачів продовжують діяти типові договори побутового прокату предметів домашнього вжитку, спортивного інвентарю і музичних інструментів, затверджені постановою Уряду РРФСР від 1февраля1965г № 181.2 Однак вони втратили своє обов'язкове значення, оскільки в нині діючому ЦК немає норми, аналогічної тій, яка була передбачена ст.294 ЦК 1964 р. Крім того, у зазначених типових договорах практично не залишилося норм, не сприйнятих ГК.
Договір оренди транспортних засобів. Оренда транспортних засобів виділяється як окремого виду договору оренди виходячи із її предмету, яким може стати будь-який транспортний засіб »тобто технічний пристрій з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, що рухається в просторі. Транспортний засіб, як правило, є складним технічним пристроєм і одночасно джерелом підвищеної небезпеки для оточуючих. Саме ці дві якості транспортних засобів потребують виділення відповідних договорів оренди в окремий вид.
Крім оренди з транспортом пов'язані також договори перевезення та експедиції. На відміну від перевезення при оренді транспортних засобів останні вибувають з володіння спеціалізованої транспортної організації (перевізника). Перевезення ж (у тому числі за допомогою договору фрахтування, передбаченого (ст.787 ЦК) здійснюється без вибуття цих коштів з господарської сфери (з володіння) перевізника. Який зберігає контроль за процесом транспортування. Транспортна ж експедиція передбачає надання низки послуг, пов'язаних з перевезенням вантажу і безпосередньо не спрямованих на перевізний процес.
Загальні правила оренди транспортних засобів ЦК не встановлені. Розглядаються тільки окремі види такого договору, а саме, договори оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації (екіпажем або договори фрахтування на час) і без такого надання.
У той же час ряд норм стосується обох видів договорів оренди транспортних засобів.
Договори оренди транспортних засобів обох різновидів сформульовані як реальні (ч. 1 ст.632, ч.1 ст.642 ЦК).
Договори оренди транспортних засобів повинні бути укладені в письмовій формі незалежно від їх термінів і вартості переданого в оренду майна (ст.633 і 643 ЦК), До такого договору не застосовуються правила про реєстрацію договорів оренди, передбачені (п.2 ст.609 ЦК) . Зрозуміло, мова в даному випадку може йти тільки про тих транспортних засобах, які відносяться до нерухомих речей (п.1 ст. 130 ЦК) і угоди з якими підлягають за загальним правилом реєстрації.
Граничні строки договору оренди транспортних засобів законом не встановлені. Проте до нього не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк (ст.621 ЦК.) Після закінчення терміну договір припиняється (ч.2 ст.632 та ч.2 ст. 642 ЦК).
Оренда транспортних засобів громадянами-споживачами здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених главою 1 Закону про захист прав споживачів.
Нарешті, транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених ГК, особливості оренди окремих видів транспортних засобів (ст.641 і ст.649 ЦК).
Оренда транспортних засобів регламентується тільки стосовно до автомобільного (пп, 97-99 УАТ) і морському (ст.178-186 КТМ) видам транспорту. Решта транспортні статути положень на цей рахунок не містять,
УАТ жодних норм, відмінних від передбачених ЦК, не містить. Що ж стосується морських і повітряних судів, то особливості має тільки оренда їх з екіпажем.
За договором оренди транспортного засобу з екіпажем фрахтування на час орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми: силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ч.1 ст.632 ЦК)
У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси:
1) предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду транспорту: залізничного автомобільного, водного, повітряного,

комічного і т.д., здатне до самостійного переміщення в просторі;
2) управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендодавець своїми силами, тобто. за допомогою екіпажу. а саме працівника (працівників), що складається про орендодавцем у трудових чи інших відносинах, в рамках яких проводиться виконання робіт, наприклад, заснованих на договорі підряду (ст. 635 ЦК);
3) транспортний засіб передається орендареві у володіння і користування. Орендодавець володіння предметом договору не зберігає. Однак транспортним засобом продовжують керувати працівники орендодавця, через яких зазвичай і відбувається володіння відповідним майном. Тому в разі фрахтування на час слід припустити, що, керуючи транспортним засобом, працівники діють не в інтересах роботодавця, а в чужих інтересах.
Метою договору фрахтування на час є забезпечення орендарю можливості здійснювати комерційну експлуатацію транспортного засобу, технічне обслуговування якого виробляє, проте, орендодавець - фахівець у своїй справі.
Договір оренди транспортного засобу з екіпажем поєднує в собі риси оренди та надання послуг підряду, оскільки орендодавець надає арендадору;-послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Відповідно модифікується і зміст договору, Однак цей договір навряд чи можна визнати змішаним в сенсі п.З від, 421 ЦК, бо він спеціально Урі? гулірован Кодексом. Тому застосування до '"договору оренди транспортного засобу з екіпажів норм про' возмеедном наданні послуг або про підряд можливо тільки за аналогією,
Зміст договору оренди транспортного засобу з екіпажем у порівнянні з загальними правилами про оренду змінено у бік розширення кола обов'язків орендодавця.
Орендодавець на додаток до його загальним обов'язків повинен:
1) протягом усього терміну договору підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного капітального ремонту і надання необхідного приладдя / ст.634 Пі. Виконання цього обов'язку не передбачає, проте, що орендодавець повинен нести витрати також і за змістом орендованого майна. Сп звільняється від витрат, пов'язаних з комерційною експлуатацією транспортному го кошти (ст-636 Гк]. Що ж стосується витрат з технічної експлуатації, наприклад по заміні зношених складових частин орендованого майна, то несення їх повністю охоплюється обов'язком орендодавця підтримувати транспортний засіб у справному стані;
2) надавати орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу / п.1 ст, 635 ЦК ^. Ці послуги повинні забезпечувати нормальну і безпечну експлуатацію предмета договору відповідно до цілей оренди, зазначеними в договорі. Якщо такі цілі в договорі відсутні, підлягає застосуванню правило п.1 ст.-611 IX, тобто. послуги повинні забезпечувати нормальну експлуатацію транспортного засобу в соотвтствіі з його призначенням.
Послуги орендодавця, за загальним правилом, повинні поширюватися лише на технічну, а не на комерційну експлуатацію транспортного засобу. Наприклад, орендодавець повинен забезпечити можливість перевезення на морському судні даного вантажу »але не відповідає за рентабельність такого перевезення для орендаря. Втім, договором оренди може бути передбачений і більш широке коло послуг, що надаються орендарю, в тому числі і з комерційної експлуатації транспортного засобу. Так. орендодавець може прийняти на себе обов'язок обрати найбільш вигідний для орендаря мршрут.
Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам та умовам договору, а якщо обов'язковими для сторін правилами такі вимоги не встановлені вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду та умов договору. Наприклад, особа, яка керує автомобілем, повинно мати водійське посвідчення, яке підтверджує, що воно має право керувати транспортним засобом даної категорії. У той же час договором може бути передбачено, що водій повинен мати навички для перевезення, допустимо, заморожених продуктів.
Члени екіпажу є працівниками орендодавця. Вони підкоряються розпорядженням орендодавця, які належать до управління (в тому числі правилам внутрішнього трудового розпорядку / і технічної експлуатації, і розпорядженням орендаря, стосуються комерційної експлуатація транспортного засобу.
Таким чином, стосовно до фрахтування на час відбувається поділ "хазяйської влади" над працівниками на дві складові. Одна зі складових залишається в руках орендодавця роботодавця, а інша передається орендарю / сторонньому для працівників особі). Це розділення влади над працівниками випливає із суті договору фрактованія на час, відповідно до якого транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю. який витягує нашого доходи;
3/несті витрати з оплати послуг членів екіпажу, а також витрати на їх утримання, якщо договором оренди не передбачено інше (п.2 ст.635 ЦК). Покладання на орендодавця цього обов'язку випливає з його попередньої обов'язки - надавати орендарю послуга з управління та технічної експлуатації транспортного засобу. Оскільки орендодавець отримує за виконання всіх своїх обов'язків за договором фрахтування винагороду у вигляді орендної плати, остання включає і плату за надання послуг;
4) страхувати транспортний засіб і (або) страхувати відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна їм [транспортним засобом | або у зв'язку з його експлуатацією, але лише тоді, коли таке страхування є обов'язковим у силу закону або договору [ст-БЗ? гк1, У даному випадку мова йде про страхування транспортного засобу як певного виду майна або про страхування цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну транспортним засобом майну або особистості орендаря або третіх осіб. Обов'язок страхувати виникає у орендодавця тільки у випадку, якщо страхування визнано обов'язковим в силу закону або договору, в тому числі і самого договору оренди. Але навіть якщо закон вводить обов'язкове страхування, договір оренди може звільнити орендодавця від обов'язку укласти договір страхування. У цьому випадку в ролі страхувальника повинен виступати орендар.
Дві останні обов'язки орендодавця є діапозитивна, решта - імперативними.
Орендар на підставі таких його звичайних обов'язків:
1) повинен нести витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією транспортного засобу, в тому числі витрати на оплату палива та інших витрачаються в процесі експлуатація матеріалів і на оплату зборів. Таким чином, орендар звільнений від обов'язку нести всі витрати з підтримання майна у справному стані, проведення поточного ремонту та утримання майна, крім тих, які пов'язані з комерційною експлуатацією речі.
Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, а саме, звільнення орендаря від обов'язку нести витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією. Що ж стосується додаткового покладання на орендаря обов'язків по утриманню транспортного засобу, поточного або капітального ремонту. то це виключено чинності імперативності норми ст.634 ЦК;
2) має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду (п.1 ст.638? <), Якщо інше не передбачено договорів. 5то право випливає їх мети договору оренди транспортного засобу з екіпажем - забезпечити для орендаря можливість комерційної експлуатації транспортного засобу. Суборенда (фрахтування на час) можлива тільки з екіпажем.
Орендар в рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди. а якщо такі цілі не встановлені призначенням транспортного засобу (п.2 ст.638 ЦК), Це право орендаря, на відміну від права здачі предмета договору в суборенду, не може бути зазначено угодою сторін,
Під іншими договорами розуміються такі, що спрямовані на комерційну експлуатацію транспортного засобу і не виходять за рамки даного договору оренди. Наприклад, орендар не має права укладати договори, в рамках яких відбувається розпорядження транспортним засобом або прав за договором оренди. Орендарю без погодження з орендодавцем заборонено передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншому липу, передавати транспортний засіб у безоплатне користування, а орендні права - в заставу або в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств (товариств) або пайового внеску у виробничий кооператив.
Відповідальність сторін за договором тайм чартеру також відрізняється відомими особливостями. У разі загибелі або пошкодження орендованого транспортного засобу орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки, якщо останній доведе, що загибель або пошкодження транспортного засобу відбулися за обставинами, за які орендар відповідає згідно з законом або договором оренди (ст.639 ЦК).
При визначенні умов відповідальності орендаря перед орендодавцем за договором фрахтування на час законодавець відступає від принципу вини. Адже зобов'язання, за які орендар відповідає, можуть бути зовсім не пов'язані з його винним поведінкою (припустимо, самозаймання пожежонебезпечного вантажу) або, навпаки, стосуватися тільки деяких випадків винного поведінки, наприклад, грубої необережності або умислу. Однак якщо такі зобов'язання не визначені законом або договором, то до відповідальності орендаря перед орендодавцем повною мірою застосовуються встановлені п.З ст.401 ЦК правила про відповідальність за зобов'язаннями при здійсненні підприємницької діяльності. При цьому час доведення наявності обставин, які відповідає орендар, покладається на орендодавця.
Відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендодавець відповідно про правилами про поза договірної відповідальності, Таким чином, у даному випадку за шкоду, заподіяну транспортним засобом, відповідає не його власник / орендар], а власник (орендодавець). Хоча подібна ситуація і не передбачена ст.1С7У ГК. але не суперечить їй * Орендодавець має право пред'явити до орендаря регресну вимогу про повернення сум, виплачених треті "особам, якщо доведе» що шкода виникла з вини орендаря ст.640 ЦК.
За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації / ст.642 ЦК.
У цьому визначень договору відображені три його специфічні риси:
1) предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду;
^ Керування та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендар самостійно або за допомогою третього 7ІЦЕ (але ні в якому разі не орендодавець;;
3) транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю. Орендодавець не зберігає володіння предметом договору.
Мета договору - отримати у володіння і користування транспортний засіб та самостійно здійснювати його технічну та комерційну експлуатацію.
Відповідне зміст договору оренди транспортного засобу без екіпажу змінено в порівнянні з загальними правилами про оренду в бік розширення обов'язків орендаря,
Орендар на додаток до його звичайних обов'язків повинен:
1) протягом усього терміну договору підтримувати транспортний засіб у справно змозі здійснювати його поточний і капітальний ремонт (ст.644 ЦК). Відповідно орендодавець повністю звільнений від будь-яких обов'язків щодо забезпечення справності предмета договору в період дії договору.
Втім, це не означає, що транспортний засіб може бути передано орендарю в належному стані. За орендодавцем повністю зберігається обов'язок надавати орендарю майно в стані »відповідає умовам договору і призначенню майна / ст.611 ЦК); своїми силами здійснювати управління орендованим транспортним засобом і його експлуатацію, як комерційну, так і технічну (ст. 645 ЦК). У цих цілях орендар може найняти екіпаж або експлуатувати транспортний засіб і керувати ним особисто;
2) нести витрати на утримання орендованого транспортного засобу, його страхування, включаючи страхування своєї відповідальності, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією, якщо інше не передбачено договором (ст.646 ЦК]. У принципі, орендодавець за договором оренди транспортного засобу без екіпажу звільнений від несення будь-яких витрат, за винятком тих, які обумовлені тими чи іншими порушеннями з боку орендодавця. Усі витрати за договором, як правило, покладаються на орендаря.
Обов'язок орендаря здійснювати страхування не залежить від визнання останнього в законі або договорі обов'язковим / на відміну від правила, встановленого в ст.637 ГК /. Отже, орендодавець має право вимагати від орендаря укладання договорів страхування транспортного засобу та цивільної відповідальності у будь-якому випадку, якщо тільки це прямо не виключено договором. Невиконання орендарем даного обов'язку може бути підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця на підставі п.1 ст.619 ЦК.
Остання обов'язок орендаря є диспозитивної. Перші ж дві - імперативні.
Якщо інше передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб у суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу (п.1 от.647 ЦК).
Орендар в праві без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не зупинені призначенням транспортного засобу (п.2 ст.647 ГК ). При цьому орендарю заборонено укладати договори, які спрямовані на розпорядження транспортним засобом або орендними правами (про це більш докладно сказано раніше стосовно договору фрахтування на час).
Відповідальність сторін договору оренди транспортного засобу без екіпажу один перед одним будується на спільних для будь-якого договору принципах. Відповідальність же перед третіми особами за шкоду, заподіяну транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендар як його власник, за нормами про делікатних зобов'язаннях (ст.1079 ЦК).
договір оренди будівель і споруд. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п.1 ст.650 ГК1,
Даний договір виділений в самостійний вид виходячи з його предмета. Предметом договору є будівлі або споруди, тобто різновиду нерухомого майна. Будинки і споруди нерозривно зв'язані про землею земельною ділянкою. на якій вони розташовані. Саме ця обставина і є головною причиною виділення договору оренди будівель / споруд в окремий вид. Адже користування будівлею або спорудою практично неможливо без користування земельною ділянкою, останній же далеко не завжди передається в оренду разом з будівлею / спорудою; яку на ній розташоване.
Відповіді на питання - в чому відмінність між будівлею і спорудою - ЦК не містить. Проте зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово.
Будинки й приміщення можуть бути використані в якості об'єкта орендних відносин лише після прийняття будівлі в цілому в експлуатацію як результат завершення його будівництва, державної реєстрації та технічної інвентаризації в установленому порядку, самовільна споруда не може бути об'єктом оренди.
За наказом Президента РФ від 28 лютого 1996 р. "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування" за органами, що здійснюють на дату видання названого указу реєстрацію та оформлення документів про права на нерухоме майно, зберігаються. Функції державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості майно та угод про них, передбаченого ГК, технічна інвентаризація здійснюється в даний час бюро технічної інвентаризації місцевої адміністрації.
Держкоммайна РФ веде облік об'єктів федеральної власності та їх реєстр. Комітети з управління майном суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування відповідно враховують державну власність суб'єктів РФ і власність муніципальних утворень, ведуть їхні реєстри. Органи місцевого самоврядування поклали на місцеві комітети з управлінь майном, а також і на ряд інших місцевих органів ведення обліку будівлі, житлових будинків і споруд належать громадянам і юридичним особам, і ведення реєстру цих об'єктів. Встановлено порядок надання інформації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Інформаційні дане видаються за плату на підставі письмового запиту зацікавленим особам по конкретному об'єкту. Інформація подається у вигляді виписки з форм державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а так само історії об'єкта нерухомості.
Об'єктам нерухомості присвоюються кадрові номери. * Номер є необхідною умовою здійснення державної реєстрації прав на об'єкт нерухомості. Облік ведеться в спеціальному журналі. в якому вказуються кадастровий номер об'єкта нерухомості, його місцезнаходження і найменування правовласника.
03 РФ. 1996. МО. Ст.880.

Правила про оренду будівель і споруд застосовуються при оренді і частин будівель (споруд). Правда, в цьому випадку виникають складнощі з передачею орендарю права користування земельною ділянкою, який функціонально обслуговує таку частку. Якщо неможливо, права на таку ділянку орендарю переходити не повинно.
Форма договору оренди будівель і споруд - письмова, причому обов'язково складання єдиного документа, що підписується сторонами (п.2 ет.434 Пі Укладення такого договору, що підписується сторонами за допомогою обміну листами (документами, що виходять тільки від однієї сторони) неможливо. Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.
До числа істотних умов договору оренди будівель (споруд (крім його предмета відноситься також і ціна (орендна плата). Договір повинен передбачати розмір орендної плати. При відсутності погодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним п1 ст. 654ГК.
При цьому правила визначення ціни. передбачені п.З от.424 ГК. не застосовуються.
Так. Федеральним законом   Сб освіту "в редакції від 13 січня 1996 р. передбачені ст.39, що - державні і муніципальні освітні установи здають в оренду закріплені за ними об'єкти власності за цінами, які не можуть бути нижче ціни, що склалася в даному законі".
Державний федеральним науковим організаціям надано право здавати в короткострокову оренду без права здавати викупу тимчасово не використовуване майно, а 70 відсотків коштів, одержуваних ними орендної
СС РФ. 19%. ^ 7 Ст.21 04. 3 - Вісник ВАС РФ. 1996. № 7. С.71-73.

плати вони можуть витрачати на утримання і розвиток власної матеріальної базою.
Зміст договору оренди будівель і споруд порівнянні з вмістом звичайного договору оренди) не піддавалося серйозних змін. Основний набір обов'язків сторін зберігся. Конкретизовано лише деякі способи виконання цих обов'язків.
1. Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п.1 ст.611 ЦК), розширена. Одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (ст. 652 ЦК). Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду. Така передача відбувається і при замовчуванні про неї в договорі оренди. Втім, сторони можуть виключити в договорі передачу орендарю будь-яких прав на земельну ділянку.
Якщо орендодавець є власником земельної ділянки:, на якому знаходиться здається в оренду будівлю або споруду. орендарю надається право користування відповідною частиною земельної ділянки на умовах оренда або інше право, якщо воно передбачено договором оренди будівлі або споруди (п.2 ст.652 ЦК).
Це право надається на термін оренди будівлі або споруди. причому у відношенні тієї частини земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням.
СЗ РФ. 1996. . № 3. Від. 150. ^ 03 РФ. 1996. МОЗ Ст.1549.

На долю цього права орендаря до тих пір, поки воно існує, не впливає навіть зміна власника земельної ділянки. У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки.
Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (п.3 ст. 652 ЦК). Таким чином, згода власника земельної ділянки на здачу в оренду розташованого на ній будівлі або споруди потрібно у випадках, коли це прямо передбачено законом або договором або коли умови користування ділянкою змінюються. Під зміною умов користування слід розуміти таке їх погіршення, яке відповідно до чинного законодавства може бути підставою для дострокового припинення права орендодавця будівлі або будови на земельну ділянку, наприклад. використання не за призначенням.
2. Виконання орендодавцем обов'язки по передачі будівлі чи споруди орендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписуються сторонами (п.1 от.655 ЦК).
Якщо інше не передбачено але законом або договором оренди. зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, орендаря - від прийняття майна.
Обов'язок орендаря щодо повернення орендованого будинку (споруди) оформляється так само, як обов'язок орендодавця за його передачі. Після закінчення терміну договору оренди або при його достроковому припиненні орендоване майно має бути повернуто орендодавцю за неодмінної складанні документа про передачу будівлі або споруди (п.2 ст.655 ГК. Порядок складання передавального акта при поверненні предмета договору та наслідки ухилення від його складання аналогічні тим , які встановлені законом при передачі будівлі споруди в оренду (п.1 ст. 655 ЦК).
3. Нарешті, встановлена ​​у договорі орендна плата за користування будинком чи спорудою включає і плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором (п.2 ст.654 ГК,) . Таким чином, якщо інше не обумовлено, при оренді будівлі або споруди додаткова плата за земельну ділянку стягуватися не повинна.
У випадку, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена ​​в договорі на одиницю площі будівлі (споруди чи іншого показника розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди (п. 3 ст.654 П <) »Фактичний розмір будівлі або споруди в цьому випадку може бути взятий, наприклад, з передавального акту, складання якого обов'язково. Втім, загальна площа будівлі (споруди) цілком може міститися і в самому договорі.
договір оренди підприємств. За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності (п.1 ст.656 ЦК).
Договір оренди підприємств виділений в самостійний вид також виходячи з його предмета. Предметом даного договору є підприємство як єдиний майновий комплекс, що відноситься до нерухомого майна і включає в себе основні та оборотні кошти, права користування природними ресурсами, виняткові права »а також права вимоги і борги. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання договору його оренди.
Більш того »суть користування підприємством як раз і полягає в постійній заміні його компонентів. Тому орендарю підприємства надано право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди н щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства (ст.660 ЦК). Зазначений порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом.
Орендар також має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння збільшує його вартість.
Зміст права користування підприємством в порівнянні зі звичайним договором оренди розширене. Однак за угодою сторін таке розширення може бути скасовано.
У той же час підприємство як об'єкт оренди не підпадає цілком під загальне поняття підприємства, що міститься в ст.132 ЦК.) Відмітних ознак підприємства як об'єкта оренди, як мінімум три - і всі вони пов'язані з тим. що при оренді підприємство переходить з рук в руки. в той час як при формулюванні загального поняття підприємства цей аспект не враховується.
1. Якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби беззастережно входять до складу підприємства, переданого в оренду, то інші компоненти - тільки в порядку, на умовах і в межах, визначених договором ". У той же час поняття підприємства, закріплене в ст.132 ЦК. подібних відмінностей не проводить. Такий підхід ГК дозволяє орендодавцеві підприємства самостійно визначити обсяг обігових коштів, прав на природні ресурси, виняткових прав, а також прав вимоги і боргів, переданих у складі підприємства в оренду.
2. При передачі підприємства в оренду спеціально зроблено застереження про те, що передача прав володіння і користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. При визначенні складу підприємства в ст.132 ЦК така застереження відсутнє. Це означає, що ряд прав не може бути передана в оренду в складі підприємства за наявності у законодавстві відповідної заборони.
3. Встановлено спеціальний порядок передачі в оренду у складі підприємства боргів перед кредиторами (ст. 657), і стаття 132 ЦК про це замовчує.
Норми ст. 657 ЦК. присвячені правам кредиторів при оренді підприємства, являють собою конкретизацію правила п.1 ст.391 ЦК про те, що переведення боргу можливе тільки за згодою кредитора.
Кредитора за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства. повинні бути до передачі його орендарю письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду. Термін такого повідомлення в п.1 ст.657 ЦК не встановлено і тому для його визначення повинні застосовуватися правила ст.314 ЦК.
Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків (п.2 ст-657 ЦК), Зазначений тримісячний термін відноситься до пересекательним. Його пропуск тягне припинення права вимагати дострокового виконання зобов'язання і відшкодування збитків. По суті, пропуск строку означає мовчазну згоду на переведення боргу орендарю.
Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про припинення або дострокове виконання зобов'язання та про відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду (п.3 ст .657 ЦК). Цей термін є скороченим терміном позовної давності (п.1 ст.197 ЦК).
Після передачі підприємства в оренду орендодавця і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора (п.4 ст.657 ЦК), Наступ солідарної відповідальності можливе у випадках, коли:
1) повідомлений про передачу підприємства в оренду кредитор заявляє вимогу про припинення або дострокове виконання зобов'язання і відшкодування збитків в межах тримісячного строку;
з) не повідомлений про передачу підприємства в оренду кредитор заявляє про те ж позов в межах річного строку позовної давності.
Нарешті, окремо регламентується передача в оренду в складі підприємства прав. отриманих на підставі ліцензії (дозволу). Зазвичай при затвердженні правил ліцензування будь-якого виду діяльності прямо вказується, що ліцензія (дозвіл) важко передати. Однак це відбувається не завжди. Деякі види ліцензій (дозволів) можуть бути передані, наприклад, у сфері зовнішньоторговельної діяльності.
У п.2 ст.656 ГК на цей випадок встановлено правило про те, що права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії / на зайняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом або й іншими правовими актами. Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього такого дозволу / ліцензії), не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами. Таким чином, ті обставини, які не можуть бути передані орендарю у зв'язку з відсутністю у нього дозволів (ліцензій), залишаються в орендодавця.
Форма договору оренди підприємств - письмова, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст.434 ЦК) Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.
Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої регістраціі.3 якому порядку проводиться реєстрація, в УК не сказано. Оскільки в даному випадку підприємство виступає як об'єкт, а як суб'єкт права, реєстрація договору його оренди не може здійснюватися в порядку, встановленому для реєстрації юридичних осіб. Виходячи з того, що підприємство визнається нерухомістю (п.2 ст.132 ЦК), договір оренди підприємства повинен бути
РФ. Г-95. М. ВІД .69.

зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації угод з нерухомим майном.
Правда, в даний час підприємства як об'єкти нерухомості ніде не реєструються. Відповідно практично неможлива і реєстрації угод з ними в тому числі договорів оренди.
До числа істотних умов договору оренди підприємств крім предмета відноситься також і ціна (орендна плата). Підставою для такого висновку слугує правило п.2 ст.650 ЦК. Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним (п.1 ст.654 ЦК), При цьому правила визначення ціни. передбачені п.3 ст. 435 ЦК, не застосовуються.
Зміст договору оренди підприємств модифіковано виходячи з особливостей предмета цього договору - чинного і постійно змінює свій склад підприємства.
Обов'язки орендодавця в порівнянні зі звичайними зазнали такі зміни.
1. Обов'язок надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, конкретизована шляхом вказівки на документ, яким оформляється передала підприємства - передавальний акт. Порядок складання та зміст передавального акту встановлені ст.655 ЦК. Передача підприємства як складного майнового комплексу з безліччю складових частин сама по собі досить складна і трудомістка. Тому підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, входить по-овнааніівті орендодавця і здійснюється за рахунок, якщо інше не передбачено договором (от.659 ЦК). Це природно, оскільки саме орендодавець найкраще знає складу переданого в оренду підприємства, в тому числі його кредиторів.
2. На орендодавця покладено додатковий обов'язок - відшкодувати орендарю вартість вироблених останнім невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ч.1 ст.662 ЦК). У договорі має бути прямо виключена обов'язок орендодавця з відшкодування вартості таких поліпшень. В іншому випадку буде зобов'язаний їх відшкодувати, навіть якщо не давав згоди на їх виробництво. Цей обов'язок орендодавця випливає з передбаченого ст. 660 ЦК права орендаря виробляти поліпшення орендованого майна »
Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень підприємства, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень порушені принципи сумлінності та розумності (ч .2 ст.662 ЦК). Під нерозмірністю збільшення вартості підприємства підвищення його якості Г експлуатаційних властивостей] слід розуміти таке зростання якості, який міг би бути досягнутий істотно меншими витратами, ніж ті, які пропонується компенсувати. Порушення принципу сумлінності означає, це вдосконалення відбуваються з метою відшкодування вартості понесених не них витрат, а не зростання якості (експлуатаційних властивостей) підприємства. Порушення ж принципу розумності буде в наявності, а якщо орендар при здійсненні поліпшень не виявив такий рівень дбайливості і обачності, яка від нього потрібна по характеру зобов'язання та умовами обороту (п.1 ст.401 ЦК).
Обов'язки орендаря конкретизовано наступним чином.
1. Орендар зобов'язаний протягом усього терміну дії договору підтримувати підприємство в належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт (п.1 ст.661 ЦК).
Що ж стосується витрат, пов'язаних з експлуатацією орендованого підприємства, то орендар несе і їх, проте договором може бути передбачено інше. У той же час обов'язок орендаря сплачувати платежі по страхуванню орендованого майна є імперативною. Однак вона може бути реалізована тільки щодо обов'язкового страхування. Обов'язок виробляти добровільне страхування майна в будь-якому випадку може бути покладена на орендаря тільки шляхом прямої вказівки на це в договорі оренди підприємства.
2. При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил »передбачених ст. 656 657 і 659 ЦК для передачі цього ж комплексу орендодавцем орендарю (ст.664 ЦК) Іншими словами, в даному випадку встановлений принцип - як підприємство було передано, так воно має бути і повернуто.
Підготовка підприємства до повернення орендодавцю включаючи складання та подання на підписання передавального акту є обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок »якщо інше не передбачено договором оренди. Покладання цього обов'язку на орендаря пояснюється тим, що саме він знає всі особливості орендованого підприємства на момент повернення і легко може їх врахувати.
Підприємство являє собою складний майновий комплекс, його важко і передавати »і повертати назад. Багато компонентів підприємства при його поверненні, в тому числі дострокове, можуть виявитися безповоротно втраченими, або вартість підприємства істотно зменшиться. На цей випадок у ст.663 ГК встановлена ​​спеціальна, згідно з якою правила ЦК про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Таким чином, у наявності ситуація, коли наслідки недійсності або порушення умов договору не застосовуються виходячи із суспільних інтересів.
договір Фінансової оренди (лізингу). За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним же продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст .665 ЦК).
У цьому визначенні закріплені такі ознаки договору лізингу:
1) наявність у орендодавця мети фінансування, тобто укладення договору лізингу з метою вкладення грошових коштів у майно »яке потім буде здано в оренду, а орендна плата, по суті, виступить перетвореною формою доходу на вкладений капітал. Очевидно, що орендоване майно не потрібно лізингодавцю і отримується останнім виключно з метою вилучення з нього доходу. При цьому інтереси орендодавця як кредитора забезпечуються наявністю у нього у власності майна, на яке при невиконанні орендарем зобов'язання не потрібно навіть звертати стягнення. Досить вимагати повернення майна;
2) придбання орендодавцем майна, переданого в лізинг, після укладення договору оренди, причому за вибором орендаря і, як правило, у вказаного останнім продавця. У цьому випадку орендодавець не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Правда, договором лізингу може бути передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснюється орендодавцем. Однак навіть якщо це положення і буде внесено до договору, залишиться така ознака лізингу, як придбання орендодавцем майна після укладення договору;
3) використання орендарем переданого в лізинг майна для підприємницьких цілей. Це не означає, що орендарем за договором лізингу завжди повинна бути комерційна організація або індивідуальний підприємець. У тій мірі в якій некомерційним організаціям дозволено займатися підприємницькою діяльністю, вони також можуть бути орендарями за договором лізингу;
4) надання майна за договором лізингу у володіння та користування орендаря. Надання майна просто у користування орендаря недостатньо.
Все це дозволяє трактувати договір лізингу як двосторонню (а не багатосторонню угоду], нерозривно пов'язану з договором купівлі-продажу орендованого майна. Орендодавець за договором лізингу покладає виконання частини своїх обов'язків на продавця за договором купівлі-продажу (п.1 ст.313 ЦК) , причому має місце особливий випадок передоручення виконання, при якому перед кредитором (орендарем) в силу прямої вказівки закону стає відповідальним тільки виконавець (продавець), У свою чергу, договір купівлі-продажу постає перед нами як договір на користь третьої особи - орендаря (ст .430 ЦК).
Однак такий підхід до договору лізингу не є єдино можливим. Широко поширена трактування лізингу як багатосторонньої угоди (тристороннього договору), в якій беруть участь продавець, лізингодавець і лізингоодержувач, причому кожен з них має свої права і несе свої обов'язки. Цей підхід знайшов відображення в Оттавської конвенції про міжнародний фінансовий лізинг 1998 р., до якої РФ поки не приєдналася. Є в нього прихильники і в науковій літературі. При всій простоті даної концепції у неї є і слабкі моменти. Відносини між орендодавцем та орендарем, з одного боку, і орендодавцем і продавцем орендованого майна, з іншого, врегульовані так, як у класичних двосторонніх договорах. Учасники цих договорів не мають жодного права або обов'язки, які б належали одночасно кожному з них. що якраз і характеризує багатосторонню угоду.
У ролі лізингодавця може виступати лізингова компанія У створена перш за все у формі акціонерного товариства, що має ліцензію на здачу майна в лізінг.п2 Указу Президента РФ "З розвитку лізингу в інвестиційній діяльності" від 17 верес-бря1994 р. Щоправда, в п.3 Тимчасового положення про лізинг, затвердженого постановою Уряду РФ від 29 червня 1995 р. № 33 сказано, що в ролі лізингодавця може виступати і індивідуальний підприємець. Однак це положення суперечить указу Президента у розвиток якого воно прийняте. У Положенні про ліцензування лізингової діяльності »затвердженому постановою Уряду РФ від 26 лютого 1996 р, № 167, мова йде про ліцензування тільки лізингових компаній.
Лізингоодержувачем може бути юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, або індивідуальний підприємець.
Предметом договору лізингу можуть бути будь-які невживані речі. використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів (ст.666 ЦК). Отже »в лізинг може бути передано як рухоме, але і нерухоме майно, що для переважної більшості таких договорів нетипово.
Цивільне, торгове та сімейне право капіталістичних країн. Сбяеательотвеяное право. Збірник нормативних актів. М., 1989. С.187-192.
Цивільне право У 2-х т. / Под ред, Е.А, Оуханова.М .. 1993? Т.2.С.142 і слід.

Зміст договору лізингу відрізняється від змісту звичайного договору оренди з точки зору насамперед обов'язків орендодавця.
Орендодавець зобов'язаний:
1) придбати у свою власність обране орендарем майно у вказаного ним же продавця на підставі договору купівлі-продажу.
Орендодавець »набуваючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те» що майно призначене дря передачі його в оренду (лізинг) визначеній особі (ст.667 ЦК).
Договором може бути передбачено, що вибір майна та його продавця проводиться орендодавцем;
2) забезпечити передачу орендованого майна орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Якщо інше не передбачено лізинговим договором, майно, що є предметом цього договору, передається продавцем безпосередньо орендареві в місці знаходження останнього (ст.668 ЦК). Продавець здійснює таку передачу відповідно до укладеного ним договором купівлі-продажу, що перетворює останній в договір на користь третьої особи - орендаря, який має право вимагати від продавця виконання покладених на нього обов'язків. Втім, лізинговий договір може передбачати правило про те, що річ у лізинг буде передавати не продавець, а орендодавець. Тоді договір купівлі-продажу буде звичайним.
Що ж стосується обов'язків орендодавця проводити капітальний ремонт, попереджати орендаря про права третіх осіб на орендоване майно і відшкодувати вартість погоджених з ним невіддільних поліпшень, то вони зберігаються в незмінному вигляді.
Лізинг в нашому ЦК не пов'язавши з поступовим придбанням орендарем у власність орендованого майна шляхом сплати лізингових платежів. Однак така можливість не виключена в силу ст.624 ЦК, Більш того, згідно п.6 Тимчасового положення про лізинг загальна сума лізингових платежів має включати повну (або близьку до неї) вартість орендованого майна на момент укладання договору. Таке положення логічно, якщо орендний платіж за договором лізингу одночасно є і викупних платежем. У цьому випадку і орендодавець і орендар отримують досить значний виграш по податках.
Якщо договір оренди укладається на термін, істотно менший нормативного терміну служби відповідного майна, що передбачає можливість неодноразової здачі такого майна в оренду ("оперативний лізинг"), до до відносин норми про лізинг фінансову оренду не застосовуються.
Оскільки орендодавець, по синьому правилом, сам майно в лізинг не надає, не вибирає »хто буде продавцем і яке майно має бути придбане, його відповідальність за договором лізингу є менш суворою, ніж у рамках звичайного договору оренди. Веди інше не передбачено договором фінансової оренди, орендодавець не несе відповідальності перед лізингоодержувачем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавцеві. Наприклад, орендодавець не відповідає за недоліки переданого в лізинг майна. Однак якщо вибір продавця був проведений орендодавцем, орендар має право за своїм вибором пред'явити вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, як безпосередньо продавцеві майна, так і орендодавцю, які несуть солідарну відповідальність.
Всі звичайні обов'язки орендаря зберігаються і за договором лізингу. На додаток до цих обов'язків на орендаря покладається ризик випадкової загибелі або псування орендованого майна 1 ст.669 ГК, Цей ризик переходить на орендаря у момент передачі йому орендованого майна, якщо інше не передбачено договором лізингу. Таким чином, у період дії договору лізингу орендодавець, будучи власником орендованого майна, ризику його випадкової загибелі або псування не несе, що ще більше підвищує забезпеченість зроблених ним вкладень, Це дуже важлива відмінність лізингу від звичайної оренди, при якій ризик завжди несе орендодавець. Втім, вказане правилі про ризик може бути змінено договором лізингу, і тоді орендар може прийняти на себе ризик і до передачі йому майна або зовсім не нести ризику, залишивши його на орендодавцеві »
Оскільки договір лізингу тісно пов'язаний з договором купівлі-продажу. відповідно до якого орендоване майно передається орендарю, останньому ДК надає певні права по відношенню до продавця (ст.670 ЦК). Орендар має право пред'являти безпосередньо продавцеві орендованого майна вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем і орендодавцем, зокрема, щодо якості та комплектності майна, термінів його передачі і в інших випадках неналежного виконання договору продавцем. При цьому орендар має права і несе обов'язки, передбачені для покупця, крім обов'язку сплатити придбане майно, як якщо б він був стороною договору купівлі-продажу вказаного майна. Проте орендар не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця. В іншому випадку права орендодавця як власника майна за договором лізингу стали б менш міцними і забезпеченими. У відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори (ст.326 ЦК).
Дострокове розірвання договору лізингу з ініціативи орендодавця можливо з тих самих підстав, які діють для звичайних договорів оренди. Якщо ж мова йде про розірвання договору з ініціативи орендаря, то воно можливе лише у випадках, передбачених п.3 ст.620 та п.2 ст.668 ГК, причому тільки за обставинами, які залежать від орендодавця, але ніяк не від продавця. У разі, коли майно не передане орендарю у строк, зазначений у договорі, а якщо такий строк не зазначений, у розумний термін, орендар має право при простроченні, допущеної за обставинами, за які відповідає орендодавець, зажадати розірвання договору та відшкодування збитків (п.2 ст.668 ЦК).
ВИСНОВОК.
Аналізуючи вище написане можна зробити висновок, що метою даного договору є забезпечення можливості громадянам та юридичним особам на певних умовах тимчасово користуватися чужим майном коли воно не потрібне їм постійно, або коли у них для цього немає достатніх коштів.
Договір оренди закріплює законні права і обов'язки своїх учасників, дозволяє їм реалізувати свої економічні інтереси. Одна зі сторін договору оренди отримує можливість заповнити не дістають у неї обладнання, засоби виробництва або фінанси за рахунок іншого суб'єкта - власника, останній у свою чергу, отримує певний дохід від здачі майна в оренду.
Виходячи з визначення договору можна виділити 3 основні риси характерні для даного договору. По-перше, ця угода, на основі якого здійснюється передача певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння та користування іншій особі без переходу до останнього права власності. Власником майна залишається орендодавець. По-друге, оренда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну оренди майно підлягає поверненню орендодавцю. По-третє, договір оренди завжди відшкодувальний. Орендар зобов'язаний сплатити за користування майном. Оскільки права та обов'язки за договором оренди виникають у обох сторін, він відноситься до двосторонніх; даний договір є також консесуальний, тобто таким, який встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнення ними угоди.


Список використаних джерел.
1. Конституція Російської Федерації.
2. Цивільний кодекс.
3. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. Вид. 3-є, випр, і доп., З використ. судово-арбітражної практики / Керівник авторського колективу і відповідальний редактор доктор юридичних наук, професор Є. М. Садиков - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ; ИНФРА-М. 1998.
4. Лісовий кодекс РФ.от 2 ° січня 1997р. / / Збори законодавства РФ. 1997. № 5.
о. Воднкй кодекс, від 16 листопада Ц'95 р. / / Відомості закснодвтельства РФ 1995. № 17.
6. Становище з-6 оренді ділянок Меон фонду в Р5, затв. Пасто-нсвленіем Уряду? - & (Т 23 липня 1993р. ^ 71 ^. / / Відомості Верховної Р1> 19 ^ 3.
7. Збори актів Р ^. 1 & 94. ^ 8.
8. Збори постанов РРФСР. 1965. М,
9. Відомості Верховної ^ Ф. 1994. И2.
10.Собраніе законодавства. Р '. 1995. № 1.
11.Собраніе законодавства РФ. 1995. № 3.
12.Собраніе законодавства РФ. 1995. № 27.
13.Собраніе законодавства РФ. 1996. ЖЗ.
14.Собраніе законодавства РФ. 1996. ^ 7.
15.Собраніе законодавства РФ. 1996. № 10.
16.Собраніе законодавства РФ. 1936. № 13.
17.Собраняе законодавства "Ф. 1996. № 18. 18.Веотнік Верховно Арбітражного Суду РФ. 1993. № 11. 19.Вестнік Верховно Арбітражного Суду РФ. 1996. № 7.
20.Гражданское, торгове та сімейне право капіталістичних
країн. Обов'язкове право. Збірник нормативних актов.М., 1989,
21. Цивільне право в 2-х темах. / Под ред. Е.А. Суханова.
М., 1Ь53.
2 <;. Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право.:; <Урс лекцій. Ств.ред. С.Н, Садічов. -М.: Видавець /-ство ЬЕК, 1 ^ 97.-704о.
23. Цивільне право. Підручник. Частина 3 / За ред. А.П. Сергєєва, Ш.Н.Толстого.-ГОЛ.: "Проспект", 1 ^ 97. -784 С.


1 Відомості Верховної .1996 № 3. Ст.140
2 СП РРФСР. 1965. № 1. Ст.5
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
228.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди 2
Договір оренди
Договір оренди 3
Договір оренди 8
Договір оренди 7
Договір оренди 5
Договір оренди 10
Договір оренди 4
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru