додати матеріал


Договір оренди 5

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ РФ

Державна освітня установа вищої НАУКИ
Читинський державний університет

Юридичний факультет

Кафедра цивільного права та цивільного процесу
Курсова робота
з дисципліни «Цивільне право»
Тема: Договір оренди
Виконала: студентка
гр. ЮВГ-05-1
Нікітіна І.А.
Перевірив:

Чита-2007


План
Вступ 3

1. Загальна характеристика договору оренди 4

1.1 Поняття договору оренди і його форма 4
1.2 Суб'єктний склад договору оренди 7
1.3 Предмет договору оренди 9
1.4 Термін договору оренди 11
1.5 Зміст договору оренди 13
1.6 Орендна плата 19
1.7 Припинення договору оренди 21
2. Окремі види договору оренди 24
2.1 Договір прокату 24
2.2 Оренда транспортного засобу 27
1.3 Оренда будинків та споруд 30
1.4 Оренда підприємств 33
1.5 Фінансова оренда (лізинг) 36
Висновок 39
Література 41

Введення
Договір оренди один з класичних договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть. Перші, хоч і фрагментарні, згадки про оренду містилися в актах Стародавнього Вавилона і Єгипту. Але вже римське право додало договором найму речей сучасну форму. Особливість римського підходу полягала в тому, що зміна власника речі вабила припинення договору її оренди. Відповідно право користування орендаря не слід було за річчю і не користувалося речове-правовим захистом. Надалі в Європі змінювалися лише деякі деталі правового регулювання оренди, зокрема, за рахунок запозичення конструкцій з речового права, але основи залишалися без зміни.
Договір найму був відомий російському праву ще з часів «Руської правди». Однак у той момент, та й пізніше, ще не цілком чітко проводилося відмінність між орендною і близькими до неї інститутами російського права. Сучасний вид договору найму отримав тільки у Зводі законів Російської Імперії (ч.1 т.Х). Наступні законодавчі акти лише почасти доповнили цей інститут. У радянський період роль оренди то зменшувалася (30-40-ті роки), то знову зростала (у період непу і після 1985р.). Однак основний обсяг правових норм про найм залишалася незмінним у ЦК і 1922р. і 1964р. Навпаки, нині чинне цивільне законодавство істотно розширило кількість норм, присвячених оренді. З розвитком підприємницької діяльності в Росії для багатьох комерційних і некомерційних організацій стало зручніше не набувати майно у власність, а орендувати його.
Мета даної курсової роботи - розкрити основні риси договору оренди, дати коротку характеристику окремих його видів.

1.Загальна характеристика договору оренди
1.1 Поняття договору оренди і його форма
За договором оренди (майнового найму) одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (п.1 ст.606 ГК РФ). У сучасному цивільному законодавстві поняття «оренда» і «майновий найм» визнаються тотожними. Відповідно суб'єкти орендних правовідносин можна назвати наймодавцем, з одного боку, і наймачем - з іншого. У договорі оренди це не є принциповим.
Порядок укладення договору оренди має кілька особливостей. По-перше, допускається можливість проведення суб'єктами Федерації аукціонів або конкурсів на право оренди будівлі або споруди. При цьому нежитлове приміщення повинне належати державі або муніципального утворення. Договір оренди може бути укладений на торгах, на яких право оренди продається. Договір укладається з особою, що виграв торги. По-друге, орендар (наймач) має переважне право на укладення договору на новий термін після закінчення первісного терміну договору (ст.621).
Відповідно до норм ГК РФ договір оренди може бути укладений як в письмовій, так і в усній формі. Цю норму можна вважати умовною, оскільки п.1 ст.609 ЦК України встановлює, що договір оренди на термін не менше року повинен бути укладений у письмовій формі в обов'язковому порядку. Якщо хоча б одна зі сторін договору є юридичною особою, то договір оренди укладається у письмовій формі незалежно від терміну, на який він укладається.
Для договору оренди будівель і споруд обов'язкова письмова форма незалежно від терміну дії договору. Навіть коли фізичні особи укладають договір оренди між собою, необхідно пам'ятати норму п.1 ст.161 ГК РФ, що зобов'язує укладати в звичайній письмовій формі угоди громадян між собою на суму, що перевищує 10 МРОТ. Крім того, договір оренди, в якому передбачена можливість викупу орендованого майна орендарем, повинен бути укладений у формі, встановленій для договору купівлі-продажу такого майна.
Це так звані загальні правила для всіх видів договору оренди. Вони повинні виконуватися завжди, якщо спеціальними нормами, регулюючими окремі види договору оренди, не передбачені інші вимоги до форми договору. У випадку, коли письмова форма договору не передбачена договором, вона завжди може бути встановлена ​​угодою сторін. Так п.2 ст.623 ГК РФ представляє собою спеціальну норму, що стосується обов'язкової письмової форми договору прокату, п.1 ст.651 ГК РФ також встановлює спеціальну норму про обов `язкової письмової форми договору при оренді будівель і споруд, ст.633 та ст. 643 ГК РФ закріплюють правило додержання письмової форми договору оренди з екіпажем і без такого.
Існують певні умови, при дотриманні яких договір оренди може укладатися в усній формі. Це незначні угоди. Договір оренди може бути лише між громадянами (фізичними особами), а термін договору не повинен перевищувати одного року. Договір не повинен бути по суті договором прокату. Предметом договору не є транспортні засоби, будівлі, підприємства. Крім того, письмова форм договору не встановлена ​​угодою сторін. Орендна плата не повинна перевищувати 10 МРОТ.
Таким чином, договір оренди переважно полягає у письмовій формі. Він також буде вважатися укладеним у письмовій формі, якщо суб'єкти правовідносин здійснять обмін документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку (п.2 ст. ГК РФ). Якщо сторона, якій було направлено письмову пропозицію укласти договір (оферта), здійснить у визначений термін відповідні дії (акцепт) щодо виконання зазначених в оферті умов договору, договір оренди буде вважатися укладеним у письмовій формі. Так, організації-орендодавці транспортних засобів часто направляють пропозиції укласти з ними договір оренди транспортного засобу, якщо у строк, вказаний у пропозиції організація-орендодавець отримає від орендаря відповідь у вигляді перерахування їй певної пропозицією грошової суми в рахунок орендної плати, договір вважається укладеним.
Недотримання простої письмової форми договору оренди тягне за собою його недійсність лише у тому випадку, якщо це прямо передбачено в законі або угодою сторін. Однак це недотримання ускладнить становище сторін у разі виникнення між ними спору.
1.2 Суб'єктний склад договору оренди
Цивільне законодавство класифікує сторони договору оренди як суб'єкти правовідносин. В орендному правовідносинах дві сторони - орендодавець і орендар.
Орендодавець - це власник майна, який має право здачі майна в оренду (ст.608 ЦК України). Орендодавцем також визнається особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду (наприклад, оренда об'єктів державної і муніципальної власності). У цьому випадку в якості орендодавця можуть виступати підприємства і установи, за якими майно закріплено на праві господарського відання або оперативного управління.
У даному договорі можуть брати участь спеціально уповноважені органи. Постановою Верховної Ради РРФСР від 27.12.1991г. № 3020-1 «Про розмежування державної власності Російської Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі РФ, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність» спеціальними уповноваженими органами визнавалися Державний комітет РФ по управління державним майном, а також територіальні комітети з управління державним майном суб'єктів Федерації. Однак згідно з Указом Президента РФ від 9 березня 2004р. № 314 функції з управління майном передані Федеральному агентству з управління майном, підвідомчому Міністерству економічного розвитку і торгівлі РФ. Федеральне агентство здійснює свою діяльність як безпосередньо, так і через свої територіальні органи.
Ще одним суб'єктом орендних правовідносин виступає орендар. Ним може бути фізична особа, що володіє повною дієздатністю. Орендарем може виступати і юридична особа, для якої, як відомо, правоздатність виникає в момент його реєстрації. Точного визначення орендаря ГК РФ не дає. Але в силу самого договору орендаря можна охарактеризувати як особа, яка отримує у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування майна та здійснює визначену договором орендну плату.
Таким чином, суб'єктами договору оренди можуть бути і фізичні (як підприємці, так і громадяни) та юридичні особи, РФ, суб'єкти РФ і муніципальні освіти.
1.3 Предмет договору оренди
Об'єктами оренди можуть бути не всі речі. Цивільне законодавство чітко характеризує об'єкти як неспоживна речі, тобто ті речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. Такими можуть бути як рухома, так і нерухома індивідуально певна річ. Згідно ст.607 ГК РФ основні об'єкти договори оренди - це земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби, інвентар, інструмент і інші неспоживна речі. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Так, зброя може здаватися в оренду тільки за наявності спеціального дозволу у сторін. Оренда природних об'єктів повинна здійснюватися з урахуванням положень спеціальних законів. Наприклад, орендар повинен дотримуватися цільове призначення отриманого ним земельної ділянки (ст.53 Земельного кодексу РФ). Природні об'єкти ар 轚 ндуются при наявності спеціальних ліцензій у орендарів.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Якщо дані про об'єкт відсутні, то умова про об'єкт вважається неузгодженим, і такий договір не вважається укладеним. Грошові кошти, так само як і майнові права, не можуть виступати об'єктом орендних правовідносин.
З визначення договору оренди слід, що основним завданням орендодавця є передача майна. Норма п.1 ст.611 ГК РФ конкретизує це положення, встановлюючи, що майно має бути надане орендареві «у стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна». Це означає, що якщо будь-які речі та документи передані не були, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що б вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору. Все це можна вимагати у примусовому порядку, тобто через суд
Захищаючи свої права, через суд можна буде вимагати відшкодування орендодавцем збитків, завданих затримкою виконання зобов'язань. Так, при оренді транспортного засобу (легкового автомобіля) у договорі повинні бути відображені не тільки назва і марка транспортного засобу, реєстраційні номери кузова, шасі, номер свідоцтва про реєстрацію автомобіля, його індивідуальні ознаки у вигляді кольору кузова і т.д. і необхідні технічні характеристики пробігу, об'єму двигуна. Обов'язковою видачею орендарю підлягає свідоцтво про реєстрацію автомобіля та його паспорт.
1.4 Термін договору оренди
Одним з істотних умов договору оренди є строк. Як правило, договір оренди укладається на термін, визначений сторонами договору (ст.610 ЦК України). Якщо термін договору оренди в договорі не зазначено, то договір вважається укладеним на невизначений строк. Кожна сторона має право відмовитися від виконання умов договору і тим самим розірвати його, попередивши про відмову іншу сторону у встановлені цивільним законодавством терміни. Подібний термін для рухомих речей становить мінімум один місяць, для нерухомих речей - три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк.
Законодавчими актами можуть бути встановлені максимальні строки договору для окремих видів майна (п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальний термін для договору прокату складає 1 рік (ст.627 ЦК України). Якщо при укладанні договору прокату в самому договорі не зазначено термін, на який він укладається (тобто термін є невизначеним), і сторони не відмовилися від договору до закінчення одного року (гранично можливого терміну), договір після закінчення граничного терміну припиняється. Граничні терміни оренди надр становлять від 5 до 20 років залежно від цілей використання (ст.10 Закону про надра). Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.
Відносно терміну договору оренди законодавець встановлює важливі положення для орендаря. Після закінчення договору оренди переважне право на укладення договору оренди (тобто на новий термін) має той орендар, який належним чином виконував свої зобов'язання. У випадку, коли орендар має намір продовжити договірні відносини, він повинен повідомити орендодавця про своє бажання укласти такий договір. Повідомлення має бути в письмовій формі направлено орендодавцю у строк, встановлений договором оренди, або в термін не менше одного місяця до закінчення дії попереднього договору. За орендарем визнається право звернення до суду, коли орендодавцем порушено переважне право добросовісного орендаря.
Термін позовної давності (тобто термін, протягом якого орендар може звернутися до суду) становить один рік. У судовому порядку він може зажадати від орендодавця переведення на себе прав та обов'язків за договором оренди та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків, викликаних відмовою повторного укладання договору оренди. Якщо після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися орендованим майном без письмового повідомлення про свій намір продовжити термін договору і подібні дії не тягнуть за собою заперечення орендодавця, то договір оренди вважається знову укладених на колишніх умовах на невизначений термін.
1.5 Зміст договору оренди
Орендодавець зобов'язаний передати майно разом з усіма його приладдям і відносяться до нього, дати докладний опис цього майна, відобразити технічний стан (наявність недоліків, несправностей) (п.2 ст.611 ГК РФ). Якщо орендодавець є добросовісним, тобто при передачі майна орендарю він не знає про несправності об'єкта, то орендар може вимагати у орендодавця безоплатного усунення недоліків з підстав п.1 ст.613 ГК РФ. Недоліки орендованого об'єкта створюють перешкоди користування ним. У подібних випадках ГК РФ наділяє орендаря правом вибору між відповідним зменшенням орендної плати, відшкодуванням своїх витрат на усунення недоліків майна, достроковим розірванням договору.
Закон дозволяє орендареві самостійно ліквідувати недоліки орендного об'єкта, а потім утримати суму понесених для цього витрат з орендної плати. Для цього необхідно в письмовій формі повідомити орендодавця, негайна обов'язок якого полягає в наданні орендарю аналогічного майна або в безоплатне усунення несправностей. Якщо ж задоволення вимог орендаря або утримання орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право вимагати у орендодавця відшкодування непокритою частини збитків.
Однак орендодавець несе відповідальність не за всі недоліки переданого в оренду майна. Так, він не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п .2 ст.612 ГК РФ). Ризик виявлення таких недоліків у процесі використання майна лягає на орендаря.
Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно. Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ст.613 ЦК України). Відомі такі права третіх осіб на майно, як сервітут, право застави і т.д. Таким чином, якщо власник будівлі уклав, наприклад, з банківською організацією договір застави певного майна цього будинку (наприклад, обладнання) для забезпечення виконання зобов'язань, то при передачі будинку в оренду в банківської організації внаслідок невиконання перед нею обов'язки власника будівлі виникне право задоволення з вартості закладеного майна. Це право за банківською організацією буде зберігатися.
Після того як передача об'єктів відбулася, орендар зобов'язаний користуватися майном строго відповідно до умов укладеного договору (ст.615 ЦК України). У разі, якщо такі умови не обумовлені, то майно використовується відповідно до його призначення, тобто на основі загальних умов можливої ​​експлуатації орендованого майна. Так, якщо при оренді нерухомого майна для офісних цілей орендар використовує його в якості житлового або виробничого цеху, цей факт може служити підставою для дострокового розірвання договору та відшкодування збитків на вимогу орендодавця (п.3 ст.615 ГК РФ). У деяких випадках договором відразу визначається цільове призначення майна, наприклад за договором прокату майно передається орендарю і повинно використовуватися тільки в споживчих цілях.
Можливості використання орендарем орендованого майна достатньо об'ємні. Орендар може як безпосередньо використовувати майно, так і за згодою орендодавця має право на такі дії щодо майна, що орендується:
ü Здавати в суборенду (піднайом);
ü Передавати свої права та обов'язки за договором третім особам (перенала);
ü Надавати орендоване майно у безоплатне користування;
ü Віддавати орендні права в заставу;
ü Вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталу господарського товариства і товариства або пайового внеску у виробничий кооператив.
У всіх цих випадках можливого користування орендарем майна відповідальним за договором оренди перед орендодавцем залишається орендар.
Спочатку орендар повинен дати згоду на надання орендарю певних прав використання майна. Ця згода може бути відразу передбачено в договорі або ж у додатковій угоді до нього. Так, широке розповсюдження отримав договір суборенди. Він зізнається похідним від договору оренди, відповідно договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує строк договору оренди (п.2 ст.615 ГК РФ). Дострокове припинення договору оренди, який у цьому випадку в якості основного договору (ст.618 ЦК України), або визнання його нікчемності у відповідності зі ст.618 ГК РФ тягнуть за собою припинення договору суборенди або визнання його нікчемності.
Суборендар має право на укладення договору оренди на майно, що перебуває в його користуванні за договором суборенди. Він може бути укладений в межах залишився термін суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Законодавець захищає добросовісного орендаря при достроковому припиненні договору оренди, дозволяючи йому укласти самостійний договір оренди. За договором суборенди орендар зобов'язується надати суборендарю майно, отримане раніше їм за договором оренди, за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. За цим договором орендар не може передати більше прав щодо володіння і користування, ніж має сам у відповідності до положень договору оренди. Орендодавцем у договорі суборенди виступає орендар за основним договором. Суборендар виступає в якості орендаря.
Наявність договору суборенди не змінює обов'язки орендаря виконувати умови, передбачені основним договором оренди з орендодавцем. Можливі випадки, коли при укладенні договору оренди транспортного кошти ДК РФ передбачає право орендаря без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду. Проте відповідно до п.1 ст.638 ГК РФ договором оренди можуть бути передбачені інші положення з питання суборенди транспортного засобу. Це можуть бути заборона або будь-які інші обмеження на подібні дії орендаря (п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК РФ). У процесі експлуатації транспортного засобу орендар має право без згоди орендодавця укладати від свого імені договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать основним умовам договору оренди або практичному призначенню транспортного засобу (п.2 ст.638 ГК РФ).
Орендодавець проводить капітальний ремонт переданого в оренду майна за свій рахунок (ст.616 ЦК України). Законом, правовими актами або договором може бути встановлено інше. Під капітальним ремонтом мається на увазі комплексне виправлення пошкоджень об'єкта, аж до повної заміни всіх зношених частин. Проведення капітального ремонту не повинно вести до зміни технологічного або службового призначення об'єкта. Це означає, що не повинні надаватися нові якості, характеристики. Так, капітальний ремонт будівель і споруд на увазі зміну зношених конструкцій (опор мостів, несучих стін і т.д.). При капітальному ремонті транспортних засобів проводиться їх повне розбирання, заміна всіх зношених деталей, тобто грунтовне оновлення.
Роботи ж по поточному, систематичного запобіганню орендованих об'єктів від їх передчасного зносу, відповідно підтримання в робочому стані являє собою поточний ремонт. Він лежить на орендарі, якщо інше не випливає з положень договору. Орендар також зобов'язаний нести витрати на утримання майна в належному вигляді.
Таким чином, капітальний ремонт майна лежить на орендодавцеві, а поточний - на орендаря.
Порядок розподілу обов'язків між орендарем та орендодавцем з утримання об'єктів оренди визначено ДК РФ і самим договором. Загальні правила про обов'язки сторін встановлені ГК РФ. Вони діють у тому разі, коли договір оренди не передбачає інші умови, які можуть бути встановлені. Це означає, що норми, що регулюють обов'язки сторін договору оренди, носять диспозитивний характер (тобто немає владного, одностороннього приписи правил розподілу обов'язків). Однак до певних видів договору оренди ГК РФ застосовує суворі, імперативні норми. Так, ст.634 ЦК України закріплює за орендодавцем обов'язок здійснювати поточний ремонт транспортного засобу з екіпажем, у той час як поточний ремонт орендованого транспортного засобу без екіпажу повинен здійснюватися орендарем. За договором прокату проведення капітального ремонту майна завжди є обов'язком орендодавця (п.1 ст.631 ГК РФ).
Термін проведення капітального ремонту повинен бути визначений договором оренди. Якщо ця умова не обумовлено, то термін повинен бути розумним. Якщо капітальний ремонт вимагає невідкладного усунення, орендодавець повинен провести його без зволікання. При визначенні поняття «розумний строк» ​​слід спиратися на звичай ділового обороту, тобто на своєрідне правило звичайного застосування строків здійснення капітального ремонту, не закріплена в законі.
Поліпшення орендованого майна може лежати як на орендодавцеві, так і орендарі. За характером перетворень необхідно розрізняти віддільні і невіддільні поліпшення орендованого майна. Невіддільними є поліпшення, які не віддільні від об'єкти без заподіяння йому шкоди. Віддільними визнаються поліпшення, які можна відокремити від об'єкта без заподіяння ушкоджень об'єкту оренди.
Вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю (п.1 ст.623 ГК РФ). За угодою сторін віддільні поліпшення можуть бути передані орендодавцю з відшкодуванням з вартості або без такого.
Невіддільні поліпшення завжди залишаються в орендодавця, вони пов'язані з об'єктом назавжди. У випадку, коли невіддільні поліпшення були зроблені за згодою орендодавця, орендар може вимагати від нього відшкодування їх вартості. Згода орендодавця має бути обов'язково у письмовій формі. Якщо орендар поліпшив якісні характеристики об'єкта, не повідомивши про це орендодавця, вимагати відшкодування понесених витрат він не має права, якщо інше не встановлено договором оренди. Норма ст.624 ЦК України передбачає можливість викупу орендованого майна. У законі або в договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї викупної ціни. Таким чином, термін договору оренди може бути припинений. До речі, саме викуп зданого в оренду майна державних або муніципальних підприємств є одним із способів приватизації: ці правовідносини регулюються Законом про приватизацію державного та муніципального майна. Умова про викуп орендованого майна може бути також передбачено додатковою угодою сторін. При цьому раніше виплачена орендна плата може бути зарахована у викупну ціну.

1.6 Орендна плата

Порядок, умови, строки внесення орендної плати визначаються договором (п.1 ст.614 ГК РФ). У разі, коли договором ці умови не обумовлені, вважається, що встановлені терміни та умови, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. У ЦК України передбачено декілька різновидів орендної плати. Це можуть бути і певні платежі, наприклад надання будь-яких робіт, послуг, майна. Різні види орендної плати можуть поєднуватися між собою, наприклад гроші і послуги.
Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
Ø Твердих грошових платежів, що вносяться періодично або одноразово
Ø Встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів
Ø Надання орендарем певних послуг
Ø Передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду
Ø Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (п.2 ст.614 ГК РФ).
Самим же поширеним видом орендної плати є плата в певних сумах. Для деяких видів договору оренди орендна плата встановлюється тільки в цьому виді (наприклад, за договором прокату).
Орендна плата може бути встановлена ​​тільки в національній валюті, тобто в рублях. У Конституції РФ (ст.75) закріплено, що захист і забезпечення стійкості рубля - основна функція Банку Росії, яку він здійснює незалежно від інших органів державної влади.
Сторонами договору може бути передбачено, що орендна плата підлягає внесенню в рублях у сумі еквівалентній певній сумі іноземної валюти або в певних грошових одиницях, за курсом Банку Росії на день реалізації платежу. При цьому коливання курсу, ставки або коефіцієнта не розцінюється як зміна орендної плати. Вона є зафіксованою в суворій формі.
Можливі ситуації, коли розмір орендної плати в договорі не передбачено. Але доцільніше відображати цю умову в договорі, так як його відсутність може стати причиною суперечки не тільки між учасниками правовідносин, але і з податковими органами або бухгалтерією.
Строки внесення орендної плати визначаються сторонами самостійно. На практиці зазвичай орендна плата вноситься орендарем щомісячно, щоквартально або один раз на рік. У договорі можуть бути обумовлені відстрочка платежу або попередні платежі. Орендна плата здійснюється також перерахуванням грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не більше одного разу на рік.

1.7 Припинення договору оренди

Загальні положення про оренду також закріплюють норми, що регулюють стадію припинення договору оренди. При зміні учасників правовідносини договір може залишатися в силі. Законодавець чітко визначає, що перехід права власності на здане в оренду майно не тягне за собою припинення або зміни договору оренди. Орендні правовідносини не припиняються, просто має місце правонаступництво - правове заміщення. У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором переходять до спадкоємця (п.2 ст.617 ГК РФ). Природно договором може бути передбачено інше. Цією нормою захищаються права спадкоємців орендаря.
Орендодавець не має права відмовити орендарю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадків, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. У випадку заяви про свої права декількох спадкоємців питання вирішується або за угодою сторін, або в судовому порядку. Стаття 619 ЦК України визначає такі підстави, згідно з якими орендодавець має право в односторонньому порядку вимагати дострокового розірвання договору, а саме:
ü Використання майна з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
ü Істотне погіршення майна;
ü Несплата більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну орендного платежу;
ü Ухилення від здійснення капітального ремонту майна у встановлені терміни, а при їх відсутності в договорі - розумні терміни в тих випадках, коли законодавством, іншими нормативними правовими актами виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Цей перелік не є закритим, оскільки в договорі оренди можуть бути зазначені інші підстави дострокового припинення (розірвання) договору оренди.
Для реалізації свого права орендодавець повинен звернутися з позовом до суду. Однак з метою захисту інтересів орендаря передбачений досудовий порядок врегулювання розбіжностей. Законодавець знаходиться на захисті інтересів орендаря. Він зобов'язує орендодавця спочатку письмово попередити орендаря про необхідність виконати свої зобов'язання в розумний термін. І якщо орендодавцем не були вжиті подібні дії, то і суд не правомочний розглядати подану позовну заяву з боку орендодавця.
Орендар, у свою чергу, має право на дострокове розірвання договору оренди, коли:
ü Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
ü Передане орендареві майно має перешкоджають користуванню недоліки, які не були обумовлені договором, не були відомі орендарю і не повинні були бути виявлені ним під час огляду майна або перевірці його справності при укладенні договору;
ü Орендодавець не проводить капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а при їх відсутності в договорі - розумні терміни;
ü Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (маються на увазі випадкові обставини і обставини непереборної сили).
Цей перелік також не є вичерпним. Його завжди можна доповнити, але, як у випадку з орендодавцем, не можна обмежувати в договорі. На орендаря також лежить обов'язок попередньо направити орендодавцю письмове попередження з вимогою усунути допущені порушення. Після цього в силу бездіяльності (неотримання відповіді у зазначений у пропозиції термін) орендодавця договір оренди на вимогу орендаря розриваються в судовому порядку.
Договір оренди припиняє свою дію після закінчення терміну оренди. У випадку, якщо в договорі строк оренди не був зазначений, то кожна сторона має право відмовитися від виконання договору. Для цього необхідно попередити про це іншу сторону за один місяць. При оренді нерухомого майна цей термін продовжується до трьох місяців. За учасниками орендних правовідносин зберігається право встановлення іншого строку повідомлення про припинення договору.
Відповідно до п.1 ст.450 ГК РФ розірвання договору оренди можливо в будь-який час за наявності згоди обох сторін. Розірвання договору оренди за відсутності взаємної згоди можливо тільки при неотриманні відповіді в строк, вказаний у пропозиції, а при його відсутності - в 30-денний термін. З припиненням терміну дії договору орендар зобов'язується повернути орендодавцеві майно. Це обов'язковий пункт угоди, і його припис має бути виконано незалежно від підстав припинення договору. Майно повинно бути повернуто в тому стані, в якому орендар його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Відповідно за договором оренди передається майно без передачі права власності на нього.
Якщо орендар несвоєчасно поверне орендоване майно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Це не означає продовження термін договору оренди, якщо до закінчення його перебігу орендодавець повідомив орендаря про намір не відновлювати договір. У випадку, коли отримана орендна плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може зажадати також їх відшкодування.

2. Окремі види договорів оренди
2.1 Договір прокату
Договір прокату регулюється не тільки нормами ЦК України, але і ФЗ «Про захист прав споживачів» лише в тому випадку, якщо орендарем є фізична особа - громадянин. За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується доставити орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.
Основна ознака договору прокату - орендодавець завжди повинен бути підприємцем. Це означає, він здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності. Орендодавцем може бути як комерційна організація, так і індивідуальний підприємець. У той же час об'єктом орендних відносин договору прокату завжди повинні бути рухомі речі. Як правило, вони передаються орендареві для споживчих цілей, але в договорі може бути передбачено інше.
Договір прокату є різновидом договору оренди, і тому до відносин з прокату застосовуються загальні положення договору оренди. Однак спеціальними нормами може бути встановлено інше. Так, п.2 ст.626 ЦК України передбачає, що договір прокату повинен бути укладений у письмовій формі, тобто необхідна наявність письмового документа, що виражає зміст умов договору.
Договір є публічним: він звернений до невизначеного кола осіб. Це означає, що кожний дієздатний громадянин, що досяг віку 18 років, має право вступати у відносини, регульовані договором прокату. Комерційна організація або індивідуальний підприємець, що укладають з громадянами договір прокату, не має права надавати перевагу одній особі перед іншими щодо укладення публічного договору. Винятки становлять випадки, прямо закріплені законом. Умови договору (наприклад, про ціну) повинні бути рівними для всіх споживачів. Проте законом і іншими правовими актами можуть встановлюватися певного виду пільги для окремих категорій громадян. Необгрунтована відмова від укладання договору прокату не допускається. Він укладається на термін не більше одного року.
Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновленню ⠙ ння договору оренди до договору прокату не застосовуються (ст.627 ЦК України). Орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про це орендодавця не менше ніж за 10 днів.
Орендодавець при передачі майна зобов'язаний у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, а також ознайомити орендаря з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном. Роз'яснення орендодавця про правила користування рухомою річчю повинні бути достовірними, повними та доступними. Ознака достовірності означає, що дані повинні відповідати дійсності, повнота передбачає сукупність інформації, необхідної для використання, а доступність відомостей полягає в наданні орендарю даних у зрозумілій для розуміння формі.
У відповідності зі ст.629 ГК РФ при виявленні орендарем недоліків зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, орендодавець зобов'язаний безоплатно усунути ці недоліки на місці або зробити заміну цього майна іншим аналогічним, які знаходяться у належному стані. За загальним правилом договору прокату орендодавець має замінити несправний майно в 10-денний термін. Інший термін може бути обумовлений у договорі прокату. У разі, коли недоліки майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна. Причому не має значення, якого роду несправності були заподіяні майну, і відповідно вони повинні бути усунені, тому що користування увазі тимчасове задоволення різних потреб корисними властивостями майна.
Орендна плата за договором прокату представляє собою завжди визначені в твердій сумі платежі. Вони можуть бути сплачені як одноразово, так і періодично. У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець зобов'язується повернути відповідну частину отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення речі (майна). Стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати проводиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса (п.3 ст.630 ГК РФ). Орендодавець зобов'язаний проводити капітальний та поточний ремонт майна.
Здача в суборенду майна, передача орендарем своїх прав і обов'язків за договором прокату іншій особі, надання цього майна в безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничий кооператив цивільним законодавством не допускається.
2.2 Договір оренди транспортних засобів
Оренда транспортних засобів можлива як з наданням послуг з управління і технічної експлуатації, так і без надання цих послуг. Предметом договору оренди можуть бути тільки транспортні засоби: автомобілі, автобуси, вертольоти, літаки, теплоходи і т.д. Цей вид договору оренди називається ще договором фрахтування на час. Договір оренди транспортного засобу підрозділяється на два види з екіпажем та без екіпажу.
За договором оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним за його технічної експлуатації. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін до цього виду договору не застосовуються. Для договору оренди транспортного засобу з екіпажем передбачена обов'язкова письмова форма (ст.633, 643 ГК РФ).
Орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване майно (транспортний засіб) в суборенду (п.1 ст.638 ГК РФ), а також укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори. Для цього виду договору оренди характерно і те, що особливості оренди окремих видів транспортних засобів встановлюються транспортними статутами та кодексами.
Орендодавець протягом всього терміну договори оренди транспортного засобу з екіпажем зобов'язаний підтримувати належний стан зданого майна в оренду, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту транспортного засобу (ст.634 ЦК України). Це положення передбачає і надання необхідного приладдя, тобто оренда транспортного засобу з екіпажем передбачає надання орендодавцем орендарю за плату в тимчасове володіння і користування транспортного засобу та надання послуг з управління цим транспортним засобом і його технічної експлуатації. Орендодавець зобов'язується забезпечувати нормальну і безпечну експлуатацію відповідно до цілей оренди, зазначеними в договорі. Самим договором може бути передбачено більш широке коло послуг.
Склад і кваліфікація екіпажу транспортного засобу повинні відповідати обов'язковим для сторін правилами. Якщо подібні правила договором не встановлені, вони повинні відповідати вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду. Члени екіпажу повинні бути працівниками орендодавця, що підкоряються його розпорядженням з управління і технічної експлуатації.
За загальним правилом витрати з оплати послуг членів екіпажу, а також на їх зміст несе орендодавець, хоча договором може бути встановлено інше. Так, досить важливим моментом цього виду договору оренди є страхування транспортного засобу. Як відомо, страхування є відношення по захисту майнових інтересів фізичних і юридичних осіб при настанні певних подій (страхових випадків) за рахунок грошових коштів, що формуються шляхом сплати ними страхових внесків (страхових премій). Страхові організації повинні мати дозвіл на заняття подібного виду діяльністю - ліцензію. Обов'язок страхувати транспортний засіб і відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна ним або у зв'язку з експлуатацією, покладаються на орендодавця. Але знову ж договором оренди може бути передбачено інше.
Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом, несе орендодавець, причому не має значення, який і чим саме шкода була заподіяна. Орендодавець має право регресної вимоги до орендаря про відшкодування сум, виплачених третім особам. Для цього йому необхідно довести, що шкода виникла внаслідок провини орендаря. Обов'язками орендаря є несення витрат, що виникають у зв'язку з комерційної експлуатації транспортного засобу (наприклад, витрати на паливо), і відшкодування орендодавцю збитків у разі загибелі або пошкодження орендованого транспортного засобу, якщо орендодавець доведе, що загибель або пошкодження транспортного засобу відбулися за обставинами, за які орендар відповідає згідно з законом або умовами договору.
За договором оренди транспортного засобу без екіпажу або без надання послуг з управління та технічної експлуатації орендодавець надає в тимчасове користування орендарю лише транспортний засіб. Надання послуг за цим договором виключається.
Орендар протягом усього терміну договору оренди зобов'язаний підтримувати належний стан орендованого транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту (ст.644 ЦК України). Орендар самостійно здійснює управління транспортним засобом і його експлуатацію, як комерційну, так і технічну. На відміну від оренди транспортного засобу з екіпажем несе витрати на утримання транспортного засобу. Орендар зобов'язується страхувати транспортний засіб і свою відповідальність (ст.646 ЦК України).
Якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване майно в суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем і без такого. Орендар має право без згоди орендодавця укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу або його призначенням. Орендар несе відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом, його механізмом, пристроями, устаткуванням.
Особливості оренди окремих видів транспортних засобів встановлюються транспортними статутами і кодексами (ст.641, 649 ЦК України), оскільки окремі види транспортних засобів мають свою специфіку.
2.3 Договір оренди будівель і споруд
Незважаючи на те, що договором оренди будівель і споруд присвячені всього лише 6 статей (ст.650-656 ГК РФ), саме цей вид договору має ряд спеціальних правил, обумовлених притаманними тільки подібного роду об'єктів певними властивостями. Будинки і споруди є об'єктами нерухомості. Вони представляють собою технічно дуже складні, масивні і відповідно дорогі предмети матеріального світу.
У листі Вищого арбітражного суду РФ від 01.06.2000г. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» роз'яснено, що договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше року, державної реєстрації не вимагає. Цей вид договору оренди вважається укладеним відповідно до п.1 ст.433 ГК РФ, тобто з моменту отримання особою, яка направила оферту, акцепту.
Договір оренди, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації.
Нерухомість нероздільно пов'язана із землею. Відповідно в момент передачі в оренду нерухомого майна має передаватися право на частину земельної ділянки, яка зайнята об'єктом нерухомості і необхідна для її використання у відповідності з його призначенням, тобто для повноцінного експлуатування. Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки (п.3 ст.652 ГК РФ). Це правило застосовується, якщо не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки. Коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається третій особі, то за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки (ст.653 ЦК України) .
Поняття «будинок» замінило поняття «нежитлове приміщення» з введенням в дію ч.2 ГК РФ. До будівель (а в минулому до нежилих приміщень) належать об'єкти нерухомості, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних, навчальних, науково-дослідних та інших цілей. Нежиле приміщення може знаходитися в житловому будинку. Найчастіше вони займають одні з перших поверхів (магазини, перукарні, клініки, і т.п.). Житлове приміщення не може бути об'єктом цього виду договору оренди, оскільки приміщення повинні бути перш за все непридатні для проживання в них людей (процес визнання житлового приміщення нежитловим являє собою досить складну процедуру).
У відповідності зі ст.654 ГК РФ розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди будівлі. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди даного виду майна вважається неукладеним. До договору оренди будівлі не застосовується загальне правило, згідно якому у разі, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання його має бути оплачено за ціною, встановленою за таких же обставин і зазвичай стягується за аналогічні товари, роботи та послуги. Можливо оформлення договору оренди за допомогою поштового, телеграфного чи іншого зв'язку.
Термін дії договору для договору оренди будівлі або споруди не є істотною умовою і встановлюється, як правило, за угодою сторін. Якщо термін не визначено, то договір вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку, кожна сторона має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. У договорі може бути передбачено інший строк для попередження.
Договір оренди будівлі може бути розірваний достроково:
1) За згодою сторін, у тому числі при наданні орендарю іншого будинку;
2) При ліквідації організації-орендаря;
3) У судовому порядку при істотному порушенні умов договору.
Законодавство під істотним порушенням умов договору на увазі таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
2.4 Оренда підприємств
Договір оренди підприємств - різновид договору оренди нерухомості. З самої назви договору випливає, що його предметом є підприємство в цілому як майновий комплекс, який повинен бути використаний у підприємницькій діяльності. Крім цього, до складу підприємства можуть входити основні та оборотні кошти, а також виключні права, право вимоги і навіть боргові зобов'язання.
В якості основних засобів підприємства прийнято класифікувати як раз будівлі, споруди, земельні ділянки, обладнання. До оборотних засобів законом віднесено сировину, матеріали, продукція. Виключні права у кожного підприємства можуть бути різні, але до основних виключних прав відносяться право на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування.
За договором оренди підприємства як майнового комплексу одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди та інші, що входять до складу підприємства основні і оборотні кошти, а також виключні права та боргові зобов'язання. Не можуть передаватися лише ті права, які були отримані на підставі дозволу (ліцензії) на заняття певним видом діяльності.
Орендодавець переводить всі наявні борги у підприємства на орендаря, при цьому повідомлення кредиторів з боку орендодавця обов'язково. Кредитор, що не дав згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування завданих цим збитків. Згода кредитора має бути виражене у письмовій формі. Кредитор, який не був повідомлений про оренду підприємства, має право пред'явити ті ж вимоги протягом року з моменту, коли він дізнався або повинен був дізнатися про оренду підприємства. Це означає, що з моменту передачі підприємства в користування орендар несе солідарну відповідальність з орендодавцем по включених до складу підприємства боргами, які були передані орендарю без згоди кредитора 9п.4 ст.657 ГК РФ). Суб'єктами з даного виду договору оренди є підприємці, а істотною умовою договору, крім предмета, є також розмір орендної плати.
Договір оренди підприємства має складатися у письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами (ст.658 ЦК України). Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Недотримання ж форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.
Передача підприємства орендарю здійснюється за передавальним актом. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства.
Орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умов, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Договором можуть бути передбачені інші умови. Цей порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також у випадках, передбачених законом.
Орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість. І в цьому випадку сторонам може бути передбачено інше. Стаття 661 ЦК України закріплює обов'язки орендаря за змістом підприємства та оплату витрат на його експлуатацію. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство у належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт. На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна.
Орендар підприємства має право на відшкодування йому вартості неподільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором. Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна пропорційно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності.
При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених ст.656, 657 і 659 ГК РФ. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підпис передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок. Знову ж договором може бути передбачено інше.
Договір оренди підприємства багато в чому схожий з договором оренди будівель і споруд. Тут також багато диспозитивних норм, які дозволяють сторонам встановлювати придатні для них умови. Однак деякі з них є обов'язковими, недотримання яких може спричинити за собою визнання договору недійсним.
2.5 Договір фінансової оренди (лізинг)
Для деяких підприємств вступ в орендні правовідносини є основним джерелом прибутку. Внаслідок розвитку підприємницької діяльності договір оренди зазнає правові нововведення. Одним з них є договір фінансової оренди, званий також договором лізингу.
Відносини між сторонам за договором фінансової оренди регулюються двома основними документами - ГК РФ і ФЗ «Про фінансову оренду (лізингу)».
За лізингом визнається сукупність економічних правовідносин, які виникають внаслідок реалізації договору фінансової оренди, в тому числі придбання предмета договору. Безпосередньо ж сама лізингова діяльність являє собою різновид інвестиційної діяльності по придбанню майна і передачі його на підставі договору фінансової оренди фізичним та юридичним особам за певну плату.
За договором фінансової оренди одна сторона (орендар) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування. Вигідним для обох сторін договір буде в тому випадку, коли сума орендної плати буде близькою до вартості переданого в оренду майна. Договором може бути передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснюється орендодавцем або перехід орендованого нежитлового приміщення у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до закінчення такого за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Предмет договору фінансової оренди - будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, за винятком земельних ділянок та інших природних об'єктів (ст.666 ЦК України). Предметом договору фінансової оренди можуть бути підприємства та інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засобів та ін рухоме і нерухоме майно, яке буде використовуватися у підприємницькій діяльності. Передаватися це майно може і фізичним, і юридичним особам.
Договір фінансової оренди має специфічний склад суб'єктів-учасників. Їх троє: продавець, орендодавець і орендар. Всі три суб'єкти пов'язані правовідносинами, причому орендодавець має ділові відносини перш за все з продавцем, а потім з орендарем (лізингоотримувачем). Продавець і орендар у договірних відносинах не перебувають, проте за орендарем зберігається право пред'явити безпосередньо продавцеві майна вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу укладеного між продавцем і орендодавцем. Вимоги можуть носити різний характер, наприклад, щодо якості та комплектності майна, термінів його постачання, а також в інших випадках неналежного виконання продавцем зобов'язання договору.
Орендар має права і виконує обов'язки покупця. Це означає, що орендар визнається суб'єктом договору купівлі-продажу. Орендар не може без згоди орендодавця розірвати договори купівлі-продажу. Обидва суб'єкта договору безпосередньо оренди виступають як солідарні кредитори. За загальним правилом орендодавець не відповідає перед орендарем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, за винятком випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавцеві. Орендар має право за своїм вибором пред'явити вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу як безпосередньо продавцеві, так і 㧎 орендодавцю, які несуть солідарну відповідальність.
На початку вступу в правовідносини подібного характеру орендодавець, набуваючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі. Ця вимога імперативно: продавець повинен знати про покладають на нього відповідальність. Що ж стосується ризику випадкової загибелі майна або його випадкового псування, то він переходить до орендаря у момент передачі йому орендованого майна. Однак договором фінансової оренди може бути передбачено інше.
Договір фінансової оренди може бути довгостроковим (термін - більше 3 років), середньостроковим (від 1,5 до 3 років) і короткостроковим (до 1,5 років).
Законодавством передбачені наступні види лізингу:
1. Фінансовий - предмет договору вибирає лізингоодержувач, а купує його лізингодавець; після закінчення терміну договору предмет лізингу переходить у власність лізингоодержувача.
2. Оперативний - предмет договору фінансової оренди при його покупці вибирає лізингодавець, право власності у лізингоодержувача не виникає, поступка ним своїх прав третій особі не допускається.
3. Поворотний - власник майна продає його лізинговій компанії на умови, що остання буде здавати його в оренду тільки йому.

Висновок
Таким чином, всі правові відносини, що виникають у процесі реалізації договору оренди, відносяться головним чином до відносин користування (добування корисних властивостей) майном. За рідкісним винятком договір містить норми, що закріплюють право орендаря на перехід орендованого раніше майна у власність.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості або бажання придбати його у власність (наприклад, високої продажної ціни). Орендодавцю ж передане майно не потрібно або він має на меті отримання прибутку з його передачі в тимчасове користування іншій особі. Відмовляючись від права користування річчю, орендодавець передає його орендарю на оплатній основі. Остання ознака дозволяє відрізняти оренду від безоплатного користування майном (позики). Орендодавець, залишаючись власником найнятого майна, зберігає право розпорядження нею. Він може зробити його відчуження або вилучити його з володіння та користування орендаря у випадках і порядку, передбачених законом або договором.
Охарактеризувати договір оренди можна наступним чином: консенсуальної, взаємний, відшкодувальний. Консенсуальної цей договір тому, що вважається укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами. Згодою вважається підписання договору. Цим договір оренди відрізняється від реальних договорів (наприклад, договору дарування), які під моментом свого ув'язнення увазі реальну передачу речі. Взаємним цей договір класифікується тому, що сторони мають взаємними правами та обов'язками. Договір оренди також визнається оплатним, так як однієї з основних обов'язків орендаря визнається своєчасне внесення орендної плати за користування майном.
Основним джерелом норм, що регулюють договір оренди в Росії, є ГК РФ. Глава 34 Кодексу закріплює загальні положення про оренду (ст.606-625) та спеціальні норми окремих видів договорів оренди (ст.625-670). У разі окремих правовідносин, пов'язаних з орендою транспортних засобів, автомобілів, а також будівель і споруд, норми можуть бути врегульовані іншими нормативними правовими актами, наприклад, указами Президента РФ, постановами Уряду РФ, федеральними законами, іншими кодексами, положень транспортних статутів. Так, орендні правовідносини транспортних засобів регулюються виключно нормами транспортних статутів. Земельним кодексом РФ врегульовані норми оренди земельних ділянок, відповідно Лісовим кодексом РФ - оренда лісових ділянок. Таким чином, норми, що регулюють арендн 野 е правовідносини, являють собою в достатній мірі несистематизований комплекс правил, центральним джерелом якого є ГК РФ.
У ЦК України передбачено лише п'ять видів договорів оренди: прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств і фінансова оренда (лізинг). Фактично ж їх можна виділити набагато більше, і часто на практиці суб'єкти оформляють орендні правовідносини різними договорами.
Договір оренди віднесений до числа цивільно-правових договорів, що носять диспозитивний характер. Однак це не означає, що сторони повинні халатно ставитися до складання і процесу реалізації договору оренди. Судова практика показує, що будь-яка нечітке формулювання умови договору тягне за собою його можливе двояке тлумачення. Саме для цього деякі загальні положення про договір оренди носять імперативний характер (термін договору прокату, обов'язкова письмова форма договору для юридичних осіб).

Література
1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації частини 1, 2 і 3 № 51-ФЗ від 30.11.1994, № 14-ФЗ від 26.01.1996, № 146-ФЗ від 26.11.2001.
3. Цивільний процесуальний кодекс РФ від 14.11.2002 № 138-ФЗ.
4. Федеральний закон від 29 жовтня 1998 р . N 164-ФЗ "Про фінансову оренду (лізингу)".
5. Федеральний закон від 21 липня 1997 р . N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
6. Федеральний закон від 7 лютого 1992 р . № 2300-1 «Про захист прав споживачів».
7. Кодекс внутрішнього водного транспорту РФ від 7 березня 2001 р . N 24-ФЗ.
8. Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації від 30 квітня 1999 р . N 81-ФЗ.
9. Повітряний кодекс РФ від 19 березня 1997 р . N 60-ФЗ.
10. Статут автомобільного транспорту УРСР, затв. постановою РМ УРСР від 8 січня 1969 р . N 12.
11. Бесєдін Д.Р., Горєлова Т.В., Нарежний В.В. Збірник типових договорів з коментарями. - "Видавничий Дім" Головбух ", 2003 р .
12. Кабалкин А. Договір прокату / / "Російська юстиція", N 6, червень 2000р.
13. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частині другій (за ред. Т. Є. Абова і А. Ю. Кабалкіна) - М.: Юрайт-Издат, 2004р.
14. Коментар до Цивільного кодексу РФ (постатейний) під ред. О. Н. Садикова - М.: Юридична фірма Контракт; Инфра - М, 1998р.
15. Краснопьорова О.А. Орендні відносини: цивільно-правовий аспект / / "Громадянин і право", N 4, 5, липень - жовтень 2003 р .
16. Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник - М.: Юринформцентр, Видання пана Тихомирова М.Ю., 2003
17. Степанов А. Договори в господарській діяльності підприємств / / "Право і економіка", N 9, вересень 2004 р .
18. Тельгарін Р. "Про свободу укладення цивільно-правових договорів у сфері підприємництва" / / "Російська юстиція", 1997, N 10
19. Тітова Г. Договори оренди / / "Фінансова газета. Регіональний випуск", N 26, червень 2002 р .
20. Український Р.В. Реалізація товарів, робіт, послуг і ... надання майна в користування / / "Законодавство", N 5, травень 2004 р .
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
124.3кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди 2
Договір оренди
Договір оренди 3
Договір оренди 8
Договір оренди 7
Договір оренди 10
Договір оренди 4
Договір оренди 6
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru