додати матеріал


Договір оренди 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ
"1-3" ВСТУП ............................................ .................................................. .................................. 3
РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО ОРЕНДУ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ, ЯКІ ПЕРЕБУВАЮТЬ У ВЛАСНОСТІ ЮРИДИЧНИХ ОСІБ ...................................... ...................................... 6
1.1. Загальна характеристика договору оренди .............................................. ................... 6
1.2. Сторони договору ................................................ .................................................. .... 16
1.3. Предмет договору ................................................ .................................................. ..... 18
1.4. Форма та державна реєстрація .............................................. .................... 23
1.5. Істотні умови ................................................ ............................................. 31
РОЗДІЛ 2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ............................................... .................. 39
2.1. Права і обов'язки орендодавця .............................................. ........................... 39
2.2. Права і обов'язки орендаря .............................................. .............................. 43
РОЗДІЛ 3. ДІЯ ДОГОВОРУ. ЙОГО ЗМІНИ, ПРИПИНЕННЯ, ПРИПИНЕННЯ. ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ НА НОВИЙ ТЕРМІН ............................................. ................................................. 54
ВИСНОВОК ................................................. .................................................. ..................... 58
БІБЛІОГРАФІЯ ................................................. .................................................. ................. 60
ДОДАТОК ................................................. .................................................. ..................... 65
ВСТУП
До недавнього часу у вітчизняному законодавстві не було поняття нерухомості. З'явилося воно (точніше, було відновлено) всього кілька років тому, з прийняттям у 1991 р. Верховною Радою СРСР Основ цивільного законодавства Союзу СРСР і республік.
В даний час поняття нерухомості закріплено в частині 1 Цивільного кодексу РФ, основні положення якого набули чинності з 1 січня 1995
Договір оренди належить до числа класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. Оренда могли передаватися як рухомі, так і нерухомі речі.
Сьогодні договір оренди застосовується як в підприємницьких, так і в інших сферах, можливість передачі прав володіння, користування і в деякій частині розпорядження майном без передачі права власності зумовила широке застосування інституту договору оренди.
З початку 90-х років в Росії оренда державної власності активно використовувалася в урядову політику приватизації в якості проміжної ланки та головного інструменту в процесі переходу державної власності в приватну.
У період реформ орендне законодавство розвивалося бурхливо і суперечливо, що характерно для правової системи Росії в цілому. Разом з тим, відносини між орендодавцями та орендарями все більш упорядковувалися.
Регулювання оренди нежитлових приміщень є в даний час потужним важелем впливу на економіку взагалі, і на розвиток ринку оренди зокрема.
Аналіз орендних правовідносин має особливу актуальність сьогодні як у силу того, що в останні роки значно зросла кількість нормативних актів, що регулюють дану сферу правовідносин, так і з огляду збереження тенденції зростання кількості укладених договорів оренди.
Неврегульованість деяких питань, що стосуються оренди нежитлових приміщень, обумовлена ​​тривалим процесом вдосконалення вітчизняного законодавства, зумовлює виникнення суперечок і розбіжностей в даній області, а отже, особливу увагу сучасного цивільного права до проблеми оренди нежитлових приміщень. Ще не у всіх регіонах законодавство суб'єктів Російської Федерації приведено у відповідність з Федеральним законодавством, що стосується орендних правовідносин. Зокрема, досить проблемним місцем залишаються питання визначення орендної плати, порядку проведення органами КУГІ торгів, термінів дії договорів оренди та ін
Враховуючи динамічність розвитку сучасного ринку нерухомості в Росії і порівняно невеликий термін його еволюції в умовах ринкового господарювання, представляється необхідним піддати аналізу питання правової регламентації договорів оренди нежитлових приміщень, що перебувають у власності юридичних осіб, на прикладі ринку оренди нерухомості (нежитлового фонду) м. Санкт- Петербурга, що і є метою даного дипломного дослідження.
В основні завдання дослідження входить:
Ø розкрити поняття та зміст договору оренди нежитлових приміщень;
Ø розглянути предмет договору оренди, порядок правовідносин між сторонами;
Ø обгрунтувати необхідність письмової форми укладання договору оренди нежитлових приміщень; показати порядок державної реєстрації договорів даного виду;
Ø проаналізувати істотні умови договору;
Ø розкрити зміст договору оренди нежитлових приміщень, що перебувають у власності юридичних осіб;
Ø розглянути порядок дії договору;
Ø проаналізувати судово-арбітражну практику вирішення спорів за договорами оренди нежитлових приміщень.
У дипломному дослідженні використані законодавчі та нормативні акти, що регулюють правовідносини за договорами оренди нежилих приміщень, спеціальна література - праці відомих вітчизняних фахівців, таких як С. В. Витрянский, С. А. Герасименко, Є. Каган та інших.
РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО ОРЕНДУ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ, ЯКІ ПЕРЕБУВАЮТЬ У ВЛАСНОСТІ ЮРИДИЧНИХ ОСІБ
1.1. Загальна характеристика договору оренди
У чинному законодавстві за договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ГК РФ).
Договір оренди (майнового найму) відноситься до числа класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. У римському праві наймання речей розглядався як окремого виду договору найму (locatio-conductio) - вельми широкого за охопленням регульованих ним відносин типу цивільно-правового договору. Римське право визнавало три різні види найму: наймання речей (locatio-conductio rerum); наймання послуг (locatio-conductio operarum); наймання роботи, або поспіль (locatio-conductio operis). Спільне між всіма трьома видами найму полягало в тому, що одна сторона зобов'язувалася надати іншій стороні користування відповідним об'єктом, а остання - сплатити першій стороні за користування певну грошову винагороду.
Різниця між наймом (locatio-conductio) і купівлею-продажем (emptio et venditio) римські юристи вбачали у тому, що за договором купівлі-продажу покупець отримував постійне володіння річчю, а договір найму мав іншу мету: надати наймачеві річ, послугу, роботу під тимчасове користування за певну винагороду, обчислювана пропорційно часу користування відповідним об'єктом [1].
Прототипом сучасного договору оренди (майнового найму) у римському праві з'явився договір найму речей. За договором найму речей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель - locator) зобов'язувалася надати іншій стороні (наймачу - conductor) одну або кілька певних речей для тимчасового користування, а ця інша сторона зобов'язувалася сплачувати за користування цими речами певну винагороду ( merces, pensio) і по закінченні користування повернути речі в цілості наймодавцю [2].
При всіх кодифікаціях цивільного законодавства, що мали місце в радянський період, норми про договір майнового найму незмінно включалися в кодифіковані акти, а сам договір майнового найму розглядався як самостійного цивільно-правового договору. Розвиток законодавства в цей період йшло по шляху деякого обмеження кола об'єктів майнового найму, скорочення і диференціації термінів найму, збільшення числа спеціальних правил, призначених для регулювання відносин найму за участю так званих соціалістичних організацій або пов'язаних з передачею в оренду державного майна.
Для характеристики договору майнового найму за радянським цивільному праву скористаємося нормами Цивільного кодексу РРФСР 1922 р. (далі - ДК 1922 р.), а також Цивільного кодексу РРФСР 1964 р. (далі - ЦК 1964 р.).
Визначення поняття договору майнового найму залишалося практично незмінним. Договором майнового найму зізнавався такий договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій (наймачеві) майно за певну винагороду для тимчасового користування (ст. 152 ЦК 1922 р.; ст. 275 ЦК 1964 р.).
У порівнянні з дореволюційним законодавством у договорі майнового найму чітко проглядаються окремі елементи речове-правових відносин, а за наймачем визнається статус титульного власника. Передане в оренду майно обтяжується правом наймача, яке набуває значення права слідування, характерне для речове-правових відносин. У даний період діє без будь-яких застережень правило, згідно з яким при переході права власності на майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає силу для нового власника (ст. 169 ЦК 1922 р.; ст. 288 ДК 1964 р.).
Сьогодні договір оренди є консенсуальним, взаємним і оплатним.
Метою договору оренди є забезпечення передачі майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець ж має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір оренди від інших зобов'язань з передачі майна у користування, зокрема, від договору безоплатного користування майном.
Право користування орендаря забезпечується речове-правовим захистом і прирівняне до права власності та іншим речовим прав (ст. 305 ЦК). Таким чином, право користування можна віднести до числа речових.
Стосовно нерухомості схема правового регулювання орендних відносин будується на інших засадах, ніж регулювання договору купівлі-продажу. В останньому випадку ГК встановлені спеціальні правила, спрямовані на регламентацію правовідносин, пов'язаних з купівлею-продажем будь-якого нерухомого майна (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558). При формулюванні самих норм, що регулюють договір оренди, законодавець вчинив інакше: спеціальні правила, що стосуються оренди всякого нерухомого майна, поміщені безпосередньо у складі загальних положень про оренду (§ 1 гл. 34 ЦК); наприклад: особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів можуть бути встановлені законом (п. 2 ст. 607); договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609); орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616); у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п . 2 ст. 617), і деякі інші положення.
Названі правила, що стосуються оренди всякого нерухомого майна, тим не менше по відношенню до спеціальних правилами, що регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, являють собою саме загальні положення про оренду, які, як це передбачено ст. 625 ЦК, підлягають застосуванню до договорів оренди будівель або споруд лише в тому випадку, якщо правилами про оренду зазначених об'єктів (§ 4 гл. 34 ЦК) не встановлено інше.
Правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, регулюються в першу чергу спеціальними правилами, поміщеними в § 4 гл. 34 ЦК, за відсутності таких - правилами про оренду нерухомого майна, розташованими в загальних положеннях про оренду (§ 1 гл. 34), і тільки при відсутності будь-яких правил про оренду нерухомості - інші загальними положеннями про оренду.
Будинки і споруди, які є об'єктами орендних правовідносин, "удостоєних" спеціального регулювання в ЦК, кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню (п. 1 ст. 130 ЦК). Правда, не можна не погодитися з тим, що даний критерій віднесення об'єктів до нерухомості, використаний у ЦК, страждає деякою неточністю. Справді, сучасний рівень розвитку техніки дозволяє переміщати будівлі та споруди без жодного збитку їх призначенню. Для таких ситуацій Н. А. Сиродоев резонно зауважує: "Насправді юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому. І при державній реєстрації прав на нерухоме майно ці обставини ніяк не можна обійти, бо всі об'єкти нерухомості так чи інакше прив'язуються до конкретної земельної ділянки, а не взагалі до землі ... У ДК РФ земельні ділянки називаються в числі об'єктів нерухомості самі по собі, і як би окремо до нерухомості належить "все, що міцно пов'язане із землею", тобто з землею взагалі, а не з конкретною ділянкою "[3].
Незважаючи на можливу неточність формулювання критерію віднесення будівель, споруд та інших об'єктів до нерухомого майна, зазначений критерій, а саме: нерозривний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку їх призначенню, - дозволяє тут обмежити сферу застосування спеціальних правил про оренду будівель і споруд ( § 4 гл. 34 ЦК). Наприклад, виходячи із зазначеного критерію, очевидно, що ці спеціальні правила не підлягають застосуванню до правовідносин, пов'язаних з орендою ларьків, кіосків, павільйонів та інших подібних конструкцій.
У сучасній юридичній літературі робилися спроби дати визначення понять "будівля" і "споруда", а також виділити їх основні відмінності. Так, на думку В. Н. Литовкіна, "будівлі і споруди відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації, окремі з них представляють художню цінність і тому мають відносно високу цінність, особливо пам'ятники історії, культури, архітектури, які є унікальними об'єктами, на вартість яких надає самостійне вплив і місцезнаходження землі під будівлею і спорудою "[4].
При цьому під будівлями зазвичай розуміються такі об'єкти, які "диференціюються на дві великі взаємовиключні протилежні групи: житлові та нежитлові з двома різними правовими режимами використання" [5].
Поняття "споруда" зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, наприклад: нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, фізкультурно-оздоровчі, спортивно-видовищні споруди (стадіони, палаци спору, концертно-спортивні палаци, спортивні зали , плавальні басейни), мости, оранжереї, трансформатори, теплові вузли, подестакадние простору та інші інженерні споруди, фундаментально пов'язані з землею [6].
В одному із сучасних підручників щодо відмінностей між поняттями "будівля" і "споруда" говориться наступне: "Відповідь на питання, в чому відмінність між будівлею і спорудою, ЦК не містить. Однак, виходячи з загальновживаного значення цих слів, можна зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово "[7].
На наш погляд, спроби дати юридичні дефініції понять "будівля" і "споруда" навряд чи доцільні, оскільки вказані поняття не відносяться до числа правових категорій. Ще більш сумнівні спроби виділити розходження між цими поняттями. Якщо звернутися до тлумачних словників сучасної російської мови, то ми побачимо, що поняття "спорудження" є родовим по відношенню до поняття "будинок". Під будівлею в російській мові розуміється архітектурна споруда, будівля, будинок, а під спорудою - всяка значна споруда (різного виду, призначення) [8]. Тому правильніше було б вживати вираз "будівлі і інші споруди".
Якщо говорити про нормативне забезпечення договорів оренди даного виду, то перш за все відзначимо, що в кінці 80-х років, коли в СРСР приступили до проведення економічних реформ, пошуком шляхів і способів їх здійснення, було вирішено використовувати в цих цілях класичний цивільно-правовий договір майнового найму, який піддався істотної модернізації і постав у новій якості.
Початок був покладений Указом Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 р. № 10277-ХI "Про оренду і орендні відносини в СРСР". Оренда була визнана нової прогресивною формою соціалістичного господарювання. Даним Указом було встановлено, що в оренду можуть передаватися земля та інші природні об'єкти; майно державних, кооперативних або інших громадських підприємств і організацій, структурних одиниць об'єднань як сукупність їх основних фондів та ін
Майновий найм регулювався також главою 10 Основ цивільного законодавства 1991 р. і в частині, їм не суперечить, положеннями ЦК РРФСР 1964 р. і Основ законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду 1989 р., а потім Указом Президента РФ від 14 жовтня 1992 р . № 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду".
Дією названих нормативних актів охоплювалася лише незначна частина сфери орендних відносин. Крім того, багато норм, що регулювали орендні відносини, в тому числі в частині викупу орендованого майна, містилися в Законі РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" від 3 липня 1991 р., Державній програмі приватизації державних і муніципальних підприємстві в РФ на 1992 рік, затвердженої Постановою Верховної Ради РФ від 5 червня 1992 року, та інших законодавчих актах, що не знайшло відображення в Указі № 1230.
Що характерно, в юридичній літературі того періоду практично відсутні наукові дослідження, спеціально присвячені договором оренду, за винятком роботи С. А. Герасименко.
Як зауважив В. В. Витрянского, при підготовці нового цивільного кодексу стояло завдання повернути договором оренди нормальний Цивілістичний "образ".
У новому Цивільному кодексі РФ договором оренди присвячена окрема глава (гл. 34), що включає в себе понад шістдесят статей. Оренді будинків і споруд присвячені статті 650, 651, 652, 653, 654, 655.
Крім Цивільного кодексу серед основних законодавчих і нормативних актів, які регулюють договори оренди будівель, споруд і нежилих приміщень, в тому числі на ринку нерухомості Санкт-Петербурга, можна назвати наступні: Федеральний закон "Про організацію страхової справи в Російській Федерації" у редакції федеральних законів від 31.12.1997 р. № 157-ФЗ, від 20.11.1999 р. № 204-ФЗ; Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 17 червня 1997 р. № 122-ФЗ; Постанова Уряду РФ від 04.12.1995 р. № 1190 "Про затвердження Положення про Державний комітет РФ з управління державним майном" (в ред. постанов Уряду РФ від 14.10.1996 р. № 1189 і від 16.06.1997 р. № 735); Постанова Уряду РФ від 10.02.1994 р. "Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності"; Постанова Уряду РФ від 05.01.98 р. № 3 "Про порядок закріплення та використання що перебувають у федеральній власності будівель, споруд, нежитлових приміщень"; Закон Санкт-Петербурга "Про порядок надання пільг по орендній платі в Санкт-Петербурзі" від 03.06.1996 р.; Закон Санкт-Петербурга "Про порядок і умови переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові" від 09.04.1997 р.; Розпорядження мера Санкт-Петербурга № 1291-р від 22.12.1997 р. "Про методику визначення рівня орендної плати за об'єкти нежитлового фонду (зі змінами, внесеними Законом Санкт-Петербурга від 22 липня 1998 р. № 183-30); Розпорядження КУГІ Санкт- Петербурга від 23.12.1997 р. № 1451-р "Про внесення змін до форми примірного договору оренди об'єкта нежитлового фонду"; Розпорядження КУГІ Санкт-Петербурга від 04.09.1998 р. № 1375-р "Про внесення змін до розпорядження КУГІ від 11.08. 1998 р. № 1181-р "Про порядок прийняття рішень про надання в оренду об'єктів нежитлового фонду цільовим призначенням" "та інші.
Новий Цивільний кодекс особливо виділяє такий "режим" орендних відносин, коли орендодавцями можуть бути особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. Дана норма права застосовується при здачі в оренду об'єктів державної і муніципальної власності, а також тоді, коли сам орендар здає майно в суборенду за згодою орендодавця (ст. 618 ЦК).
Короткий поняття нежитлового приміщення міститься в ст. 4 Житлового кодексу РФ, де під ним розуміється приміщення, призначене для торговельних, побутових або інших потреб невиробничого характеру. Цим визначенням фактично обмежений коло цілей використання нежитлового приміщення, в якому не може бути розгорнуто виробництво.
Треба сказати, що законодавець, конструюючи послідовність побудови статей ЦК РФ, в загальних положеннях про оренду (§ 1 глави 30 ЦК РФ), застосовує традиційний спосіб правового регулювання орендних правовідносин. Так, ланцюжок логічного побудови статей має строгу послідовність: договір оренди (ст. 606 ЦК); об'єкт оренди (ст.ст. 6-7); орендодавець (ст. 608); форма і держреєстрація договору оренди (ст. 609); термін договору оренди (ст. 610), а потім треба комплекс статей, що регулюють основу оренди, тобто її об'єкт у вигляді майна: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Як би в проміжках між цими статтями Кодексу вводить інші статті: орендна плата (ст. 614), а також правові норми, що стосуються збереження, розірвання і припинення договору оренди (ст.ст. 617-621 ЦК України).
Приблизна форма договору оренди об'єкта нежитлового фонду, яка постійно змінюється і доповнюється з урахуванням нового законодавства та стану ринку оренди на прикладі м. Санкт-Петербурга наведена в додатку 1.
У додатку 2 прикладений комплект документів, необхідний для державної реєстрації договору оренди об'єкта нерухомого майна з індивідуальним підприємцем.
1.2. Сторони договору
До сторін договору оренди нерухомості пред'являються ті ж вимоги, що й до учасників інших цивільно-правових угод. Особливістю суб'єктивного складу даного договору є, по-перше, те, що орендодавцем може виступати виключно юридична особа, а по-друге, те, що функції орендодавця державного нерухомого майна в більшості випадків виконує спеціальний державний орган, наділений відповідними повноваженнями. Згідно зі ст. 608 ГK, орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду.
Суб'єктами (сторонами) договору оренди (майнового найму) є орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
Орендодавцем майна за договором оренди може бути його власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). Формулюючи це положення, законодавець, звичайно ж, брав до уваги, що здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном (ст. 209 ЦК).
Що стосується орендаря, то в цій якості можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організація, що є юридичною особою. У всякому випадку ГК не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в оренду майна.
Крім комітетів з управління майном в ролі орендодавців можуть виступати унітарні підприємства, а казенні підприємства та бюджетні установи - щодо будь-якого майна тільки за згодою власника. Дача такої згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів спеціальним повноваженням здавати майно в оренду. Що стосується орендаря, то в цій якості можуть виступати дієздатні громадяни або організації, які є юридичними особами. У всякому випадку ГК не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в оренду майна.
При укладанні договору оренди юридичною особою, його правоздатність повинна передбачати можливість укладання такого договору.
Господарські товариства і товариства як особи, що володіють універсальної правоздатністю, мають право укладати договори оренди, якщо це не передбачено їх установчими документами. Можливість унітарних підприємств розпоряджатися переданим їм майном закріплена в законі (ст.ст. 294, 295, 296 ЦК). Некомерційні організації можуть виступати в якості орендодавця тільки у відповідності ст. 50 ЦК, ст. 24 Закону "Про некомерційні організації".
Органи КУГІ забезпечують у межах своєї компетенції захист майнових прав Санкт-Петербурга при веденні справ у арбітражному суді, третейському суді, представляючи позивача, відповідача, або третьої особи, в тому числі за договорами оренди.
Фонд майна міста є організатором аукціонів і комерційних конкурсів на укладення договорів оренди, хоча сам стороною даного договору не є.
1.3. Предмет договору
Предметом договору є об'єкт нежитлового фонду. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607 ЦК РФ).
Предмет будь-якого договору є дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або відповідно утриматися від їх вчинення). Предметом договору оренди є: дії орендодавця з надання у володіння та користування орендаря зданого в оренду майна, щодо забезпечення його належного використання останнім (здійснення капітального ремонту, утримання від дій, що створюють перешкоди в користуванні майном); дії орендаря з утримання майна та використання його по призначенням, передбаченому договором, щодо внесення орендної плати, а також повернення орендованого майна після закінчення терміну оренди.
Враховуючи специфіку орендних правовідносин, а саме: включення в їх зміст деяких речове-правових елементів (право слідування, речове-правові способи захисту), а також наділення орендаря статусом титульного власника, - на наш погляд, можна говорити про те, що предмет договору оренди включає в себе два роду об'єктів. Об'єктом першого роду повинні служити відповідні дії зобов'язаних осіб. Роль об'єкта другого роду грає майно, яке в результаті таких дій надається у володіння та користування орендаря, а після закінчення терміну оренди повертається орендодавцю [9].
Предмет договору є істотною умовою договору оренди, в рівній мірі як і всякого іншого цивільно-правового договору.
Характерні риси об'єктів нерухомості такі.
Під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
При такому підході підкреслюються всі необхідні для відповідної юридичної кваліфікації характерні риси таких об'єктів нерухомості, як будівлі і споруди.
По-перше, коли ми говоримо про будівлях і спорудах, мова йде про об'єкти, створених людьми (штучно зведених). Ця ознака дозволяє відмежовувати будівлі та споруди від об'єктів нерухомості, що є такими за своєю природою (гори, скелі і т.п.).
По-друге, про будівлях і спорудах як об'єкти нерухомості можна говорити лише в тому випадку, якщо вони "прив'язані" до певного земельній ділянці. Причому ситуація не змінюється, якщо певні інженерні споруди знаходяться під землею (наприклад, шахти), оскільки і в цьому випадку їх власнику чи власнику необхідно мати певні права на відповідну земельну ділянку.
По-третє, зв'язок будівлі (споруди) із земельною ділянкою має бути настільки міцною (фундаментальної), що переміщення зазначеного об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням виявилося б неможливим. Дана ознака дозволяє відмежувати будівлі та споруди від інших будівель і конструкцій (ларьків, палаток, кіосків тощо), які взагалі не відносяться до об'єктів нерухомості.
По-четверте, будівлею (спорудою) визнається лише такий об'єкт нерухомості, який є самостійним (окремо стоїть). За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як житлові та нежитлові приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення, при оренді яких не можуть застосовуватися спеціальні правила, що регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд.
По-п'яте, до будівель (споруд) належать лише такі об'єкти нерухомості (будівлі, споруди), зведення яких закінчено, і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. Як відомо, право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). У свою чергу, сама ця реєстрація можлива тільки після закінчення будівництва будівлі (споруди) і його готовності до використання за прямим призначенням. Цей ознака служить критерієм для розмежування двох різних видів об'єктів нерухомості: будівель (споруд) і незавершених будівництвом об'єктів. Останні також можуть служити об'єктами різних угод, у тому числі і договору оренди, однак і в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами, які регулюють оренду будівель і споруд.
Необхідно також мати на увазі, що деякі об'єкти нерухомості, пов'язані з будівель і споруд, мають певну специфіку, яка знаходить відображення і в особливості правового регулювання правовідносин, пов'язаних з передачею їх в оренду. Зазначені особливості випливають як з цивільно-правових норм, у тому числі за рамками гол. 34 ЦК, так і з окремих положень публічного права.
Специфіка нежитлового фонду, в порівнянні з житловим полягає в тому, що критерії виділення приміщень в нежитловому фонді менш жорсткі, ніж критерії визначення квартир. Очевидно, що нежитловим приміщенням може бути визнана будь-яка частина будівлі, що відповідає вищенаведеним критеріям. Тому в рамках однієї частини будинку можливе виділення різної кількості приміщень - залежно від бажання правовласника та відповідності цього бажання даним критеріям. Однак таке положення жодною мірою не означає можливості порушення встановленого Законом принципу, відповідно до якого - приміщення - єдиний об'єкт, на який може бути зареєстровано право. Саме це положення виключає можливість формування об'єктів з декількох приміщень. Для того щоб мати можливість зареєструвати право на частину будівлі як на самостійний об'єкт, ця частина будинку повинна бути визнана єдиним приміщенням з присвоєнням власного інвентарного та кадастрового номеру.
Нежитловий фонд Санкт-Петербурга ділиться на чотири групи (дана класифікація відображає правовий режим об'єктів нерухомості):
1. Всі нежитлові окремо розташовані будинки, будівлі та вбудовані нежитлові приміщення в житлових будинках (у тому числі новозбудовані, капітально ремонтуються і капітально відремонтовані, а також вивільняються орендарями) незалежно від їх балансової приналежності. Ними є більшість переданих за договором оренди об'єктів нерухомості, відносини з їх оренду регулюються загальними для всіх груп нормами, закріпленими федеральними і Санкт-Петербурзький нормативними актами.
2. Житлові будинки та приміщення, перекладні в нежитловий фонд. Перш ніж стати об'єктом нежитлового фонду, приміщення або будівля має бути у встановленому порядку передано в нежитловий фонд.
3. Нежитлові будівлі-пам'ятки та нежитлові приміщення в житлових будинках-пам'ятках. Особливість їх правового режиму полягає в тому, що архітектор такого об'єкта має додаткові права та обов'язки, що стосуються використання та утримання об'єкта.
4. Культові будівлі і споруди, які можуть бути здані в оренду тільки цільовим призначенням.
1.4. Форма та державна реєстрація
Спеціальні вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. ЦК не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або споруди, втім, як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом.
У юридичній літературі тривають спроби критики Кодексу у зв'язку з відсутністю в ньому положень про обов'язкову кваліфікованої формі будь-якої операції з нерухомістю, в тому числі і договору оренди будівлі (споруди). Автори таких робіт у силу тільки їм зрозумілих причин стверджують, що новий ЦК скасував обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю. Так, Н. А. Сиродоев пише: "Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не пов'язана з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів. Встановлені ... розміри плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є щадними, але ніщо не заважає знизити розмір держмита за нотаріальне посвідчення угод "[10].
У зв'язку з цим перш за все необхідно вказати на фактичну неточність, що допускаються прихильниками загального і обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю. ГК ніяк не міг скасувати обов'язкове нотаріальне посвідчення операцій із нерухомістю або замінити його державною реєстрацією таких угод в силу відсутності в раніше діяв законодавстві будь-яких норм, що передбачають обов'язкову нотаріальну форму для всіх угод з нерухомістю.
У ДК РРФСР 1964 р. були положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення лише окремих видів договорів, і зовсім не обов'язково за ознакою приналежності об'єктів таких договорів до нерухомого майна. Обов'язкове нотаріальне посвідчення передбачалося щодо договору купівлі-продажу житлового будинку (частини будинку), що знаходиться в місті або селищі міського типу, за участю громадянина та договору купівлі-продажу дач (ст. 239 ЦК 1964 р.), а також стосовно договору дарування житлового будинку (третя частина ст. 257 ЦК 1964 р.). У той же час обов'язкового нотаріального посвідчення вимагали договір дарування на суму понад 500 крб. і договір дарування валютних цінностей на суму понад 50 крб. (Перша частина ст. 257 ЦК 1964 р.), що не мало ніякого відношення до нерухомого майна. Отже, критики чинного ЦК пропонують по суті не відновити порядок обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю (оскільки такої раніше не було), а ввести такий порядок. А це, погодьмося, інша постановка питання.
З приводу проблеми доцільності (або недоцільності) запровадження загального і обов'язкового порядку нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомим майном, включаючи і договори оренди будівель і споруд, можна висловити наступні міркування.
По-перше, при обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю обов'язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Мова йде про невиправдані витрати часу та коштів. Адже з точки зору функціональних завдань і юридичного значення обов'язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (у цій частині) системі обов'язкової державної реєстрації угод з нерухомим майном, покликаної вирішувати ті ж завдання (у числі багатьох інших), які ставляться і перед обов'язковим нотаріальним посвідченням угод : перевірка законності здійснюваних операцій, забезпечення їх публічної достовірності і т.д. Іншими словами, цілі, які могли б служити виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, повністю збігаються з цілями, що стоять перед системою державної реєстрації.
По-друге, система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайне значення для майнового обороту.
По-третє, твердження про те, що система державної реєстрації "не пов'язана з консультаційними функціями", і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення "поголовного" примусового та обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу (платну, зрозуміло) саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п. 2 ст. 163 ДК). Крім того, величезній кількості учасників угод з нерухомістю консультаційні послуги нотаріуса абсолютно не потрібні. Навіщо, питається, нотаріусу консультувати з питань правильності складання договору комерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, які мають кваліфіковані юридичні служби?
У результаті виходить, що введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном повністю виправдовує інтереси і сподівання тільки однієї певної групи осіб, а саме - нотаріусів. Даний висновок особливо наочний стосовно договорів оренди будівель і споруд. Переважна більшість учасників зазначених договорів становлять комерційні та некомерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, для яких обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будівель і споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами. Сподіваємося, що цього не станеться.
Чинний ЦК містить норму про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з цього моменту (п. 2 ст. 651).
Перш за все хотілося б відзначити, що в період, коли готувався і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями (у тому числі договори про їх оренду) не потребували державної реєстрації. Тому не ГК "повинен" у створенні тієї безглуздої ситуації, яку ми спостерігаємо сьогодні, коли договір оренди будівлі в цілому, укладений, скажімо, на термін в одинадцять місяців, обходиться без державної реєстрації, а такий же договір оренди (або суборенди) окремого приміщення в цій будівлі на менш тривалий строк не має сили до його обов'язкової державної реєстрації. Ця ситуація породжена Федеральним законом від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [11], які ввімкнули нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості. А в результаті тепер правовідносини, пов'язані з орендою нежилих приміщень, охоплюються загальними положеннями про оренду, що стосуються нерухомого майна, а саме правилом про те, що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Як вже зазначалося, інше встановлено законом щодо договорів оренди будівель і споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ЦК), проте зазначене спеціальне правило, не зачіпає договорів оренди нежитлових приміщень.
Ще більш дивні висновки щодо договорів оренди нежитлових приміщень можна зустріти в юридичній літературі. Наприклад, на думку І. Ісрафілова, нежитлові приміщення взагалі не є окремими об'єктами орендних відносин, оскільки "вони вже об'єднані під загальним значенням" будівля "" і до них слід застосовувати норми, що регулюють оренду будівель. "Важливе значення при здачі в оренду нежитлового приміщення, безпосередньо пов'язаного із земельною ділянкою, - пише І. Ісрафілов, - має і визначення в договорі порядку користування орендарем даними земельною ділянкою. Представляється, що в цих випадках до договору оренди слід докласти і план-схему земельної ділянки ". Мало того, виявляється, що "за відсутності в договорі розміру орендної плати договір оренди нежитлового приміщення вважається неукладеним і не тягне за собою ніяких наслідків". І всі ці висновки, реалізація яких може призвести до колосальних руйнівних наслідків для майнового обороту (адже по суті ставляться під сумнів практично всі договори оренди нежитлових приміщень), грунтуються на одному-єдиному формально-логічному умовиводі автора про те, що "поняття" будинок " трохи ширше і за смисловим значенням повністю охоплює поняття "нежитлове приміщення" "[12].
Однак повернемося до питань, пов'язаних з державною реєстрацією договорів оренди будівель і споруд. На відміну від ЦК, який говорить про державну реєстрацію саме договорів оренди (п. 2 ст. 609), Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в деяких випадках передбачає державну реєстрацію права оренди. Наприклад, згідно з п. 1 ст. 26 Закону право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а відповідно до п. 3 тієї ж статті договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення).
Технічна помилка законодавця послужила для деяких авторів підставою для глибоких наукових досліджень, покликаних, на їхню думку, довести, що об'єктом реєстрації є не договір оренди будівлі (споруди), а якесь "право-обтяження". Наприклад, на думку О. Гутнікова, в Законі про державну реєстрацію "мова йде саме про реєстрацію права оренди нерухомого майна. Безумовно, договір оренди подається на державну реєстрацію, так як для того, щоб зареєструвати право, необхідно представити підставу (договір), з якого це право виникає. Однак реєструється з точки зору ст. 26 Закону не договір, а право оренди ... Тому слід визнати, - пише далі О. Гутников, - що реєстрація обтяження є одночасно державна реєстрація права, а реєстрація права в той же час є реєстрацією обтяження. Можна навіть вести мову про єдине поняття оренди як права-обтяження, що підлягає державній реєстрації. Від нього, безумовно, відрізняється договір оренди (угода) як підставу, з якого таке право-обтяження виникає "[13].
Одна невдача: відповідно до п. 3 ст. 433 ЦК договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Законом (ЦК, Законом про державну реєстрацію) стосовно договору оренди будівлі або споруди інше не встановлено. Отже, і зазначений договір вважається укладеним з моменту його (договору, а не гіпотетичного "права-обтяження") державної реєстрації. Більше того, у ЦК є імперативна норма (п. 1 ст. 425), згідно з якою договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. Отже, до моменту державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди він не вступає в силу, тобто не породжує абсолютно ніяких прав і обов'язків. Так що ж пропонує реєструвати О. Гутников, не зареєструвавши договору оренди?
Якщо говорити про технічну сторону справи, то відповідно до Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219 [14], проведення державної реєстрації договорів та інших угод в щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі правовстановлюючого документа (тобто на тексті договору оренди) (п. 77).
Державна реєстрація договору оренди будівлі (споруди) одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі (споруди) вносяться в підрозділ. III Єдиного державного реєстру - "Записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна" (п. 8 Правил). У зазначеному підрозділі Єдиного державного реєстру є спеціальна частина (подразд. III-1) для записів відомостей про оренду. На місці запису про оренду в графу "Опис предмета оренди" заносяться дані про орендованому об'єкті нерухомості або його частини, а в графі "Термін" вказуються дати початку і закінчення оренди або дата початку оренди та її тривалість; якщо термін оренди договором не визначено, замість тривалості оренди пишуться слова "термін не визначений" (пп. 44, 45 Правил).
1.5. Істотні умови
У сучасній юридичній літературі нерідко можна зустріти судження про те, що істотною умовою договору оренди є лише його предмет, під яким зазвичай розуміється майно, передане в оренду. Наприклад, в одній із сучасних робіт зазначається: "При загальній тенденції до посилення ролі договору ГК у ряді випадків знижує жорсткість вимог щодо визначення його умов. Мова йде про істотні умови договору, що визнаються такими за законом, при відсутності хоча б одного з яких договір не може вважатися укладеним. У новому ЦК для договору оренди такі умови зведені до мінімуму: істотним в силу закону є лише умова про предмет (об'єкт) оренди (ст. 607 ЦК) ... До істотних чинності закону не віднесені навіть такі важливі для оренди умови, як термін (враховуючи тимчасовий характер володіння та користування орендованим майном) і розмір плати за оренду, виходячи з возмездности даного договору "[15].
Такі судження грунтуються на більш загальному погляді на істотні умови всякого цивільно-правового договору. Згідно з цим поглядом істотними умовами договору можуть бути визнані тільки такі його умови, відсутність яких у тексті договору тягне за собою визнання його неукладеним [16].
Представляється, що такий підхід логічно хибний, оскільки в цьому випадку саме поняття "істотні умови договору" визначається шляхом вказівки на наслідки відсутності таких умов у договорі. Крім того, зміст і саме існування однієї з найважливіших категорій договірного права ставиться в залежність від техніки законодавчої роботи.
Для з'ясування суті поняття "істотні умови договору" необхідно відповісти на запитання, про який аспекті поняття "договір" йде мова, коли ми аналізуємо проблему істотних умов договору. Договір-угода являє собою юридичний факт, який в принципі не може мати власного змісту, включаючи і які-небудь істотні умови. Договір-документ, тобто певний текст, що складається з пунктів, також не може служити джерелом всіх умов договору, оскільки багато хто з них визначаються імперативними і диспозитивними нормами, а також звичаями ділового обороту (пп. 4, 5 ст. 421 ЦК). Отже, дослідження істотних умов договору передбачає аналіз договору-правовідносини, зміст якого аж ніяк не вичерпується пунктами, наявними в тексті договору.
Якщо відносно будь-які умови договору є диспозитивним норма, то відсутність у тексті договору (тобто в договорі-документі) пункту, що визначає цю умову, зовсім не означає, що відповідне умова відсутня в договорі. При цьому, звичайно ж, мається на увазі договір як правовідносини. Такий висновок випливає з аналізу положення, що міститься у п. 4 ст. 421 ЦК, згідно з яким у випадках, коли умова договору передбачено нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше (диспозитивним норма), сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. При відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивної нормою. Саме тому (а не в силу того, що умова договору втрачає свою якість істотної умови) договір за відсутності в його тексті відповідного умови не може бути визнано неукладеним.
Тепер звернемося до п. 1 ст. 432 ЦК, в якому міститься визначення істотних умов договору, до яких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Серед всіх умов будь-якого договору необхідно виділяти ті умови, які складають відообразующіе ознаки відповідного договірного зобов'язання (відображають природу договору) і тому включаються законодавцем у саме визначення того або іншого договору. Такі умови безперечно є істотними умовами договору, бо, називаючи їх (включаючи у визначення договору), законодавець тим самим дає зрозуміти, що зазначені умови необхідні, як мінімум, для даного виду договірного зобов'язання.
Беручи до уваги легальне визначення договору оренди, а саме: за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, - ми повинні зробити висновок про те, що умови про термін оренди і про орендну плату, безумовно, відносяться до істотних умов договору оренди. Інша справа, що ГК включає в себе диспозитивні норми, які дозволяють визначити дані умови договору на той випадок, коли в тексті договору не є відповідних пунктів (ст.ст. 610, 614), проте ця обставина аж ніяк не означає, що умови про термін оренди та орендної плати не є істотними умовами будь-якого договору оренди.
Першим серед усіх істотних умов цивільно-правового договору в п. 1 ст. 432 ЦК названо умова про предмет договору. Необхідно підкреслити, що предмет договору оренди зовсім не зводиться до майна, що передається в оренду. Предмет договору, а вірніше сказати, предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення). Як зазначав Д. І. Мейер, "предметом договору завжди надається право на чуже дію ..."[ 17].
Друга група істотних умов, вказівка ​​на які міститься безпосередньо в тексті ЦК (п. 1 ст. 432), включає в себе умови, необхідні для договорів даного виду. Необхідно відзначити, що раніше діюче законодавство виводило необхідність відповідних умов з характеру самого договірного правовідносини, незалежно від того, що зазначено в законі, тобто визнавало необхідність даного умови для даного виду договору в якості самостійного джерела визначення істотних умов договору. Іншими словами, поряд з істотними умовами договору, які були визнані такими за законом, традиційно виділялися як самостійні істотні умови договору, які хоч і не визнані такими за законом, але необхідні для договорів даного виду. Виходячи з буквального прочитання норми, що міститься у п. 1 ст. 432 ЦК, тепер до суттєвих відносяться тільки ті умови, які названі в законі або іншому правовому акті або як суттєві, або як необхідні для договорів даного виду.
Проте зазначене зміна в підході законодавця до істотних умов договору за ознакою їх необхідності для договорів даного виду не тягне серйозних змін у практиці застосування відповідних положень. У самому справі, якщо мова йде про "пойменованих" договорах, тобто передбачених ГК та іншими законами, то за рамками норм, що регулюють відповідний вид договірних зобов'язань (при належному їх тлумаченні), навряд чи доцільно шукати якісь інші умови, які є необхідними для даного виду договору. Більш того, допущення можливості їх пошуку призвело б до небезпеки судового свавілля і в цілому до нестабільності договірних відносин. Що ж стосується "непойменовані" договорів, тобто не передбачених законом, то коло необхідних для них істотних умов може визначатися на основі норм, що регулюють подібні договірні зобов'язання і що застосовуються у цьому випадку за аналогією закону.
Як вже зазначалося, в коло умов договору, названих у законі або інших правових актах як необхідні для договорів даного виду, в першу чергу повинні бути включені ті умови, які представляють собою відообразующіе ознаки для даного виду договору (для оренди, зокрема, це умови про термін оренди і про орендну плату). Зазначені умови зазвичай містяться в самому визначенні поняття відповідного виду договору.
До третьої групи істотних умов відносяться умови договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні для договорів даного виду.
І нарешті, четверту групу істотних умов договору становлять усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
У договорі оренди будівлі (споруди) значно зростає в порівнянні з орендою іншого майна роль умови договору про орендну плату (ст. 654 ЦК). Досить сказати, що до зобов'язань, що виникають з договору оренди будівлі (споруди), не можуть бути застосовані загальні правила про оренду, що діють у випадках, коли договором не визначено розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати. Відповідно до загальних положень про оренду в подібних ситуаціях сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК). Якщо ж об'єктом оренди є будівля або споруда, за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі (споруди) вважається неукладеним.
Пропоноване до сторін договору оренди будівлі або споруди вимога про обов'язкове включення в договір умови про розмір орендної плати під страхом визнання його неукладеним аж ніяк не означає, що кваліфікуючою ознакою договору оренди будівлі (споруди), що дозволяє виділяти його в окремий вид договору оренди, є те, що стосовно оренди будівлі (споруди), на відміну від загальних положень про оренду, умова про орендну плату набуває значення істотної умови договору, як це нерідко прийнято вважати у юридичній літературі [18].
Умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди. Суть же спеціального правила, яке регулює відносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, полягає в тому, що до вказаних правовідносин не підлягають застосуванню диспозитивні норми, які дозволяють визначити істотну умову про розмір орендної плати на той випадок, коли в документі, підписаному сторонами, відсутній пункт про орендну плату. Дія диспозитивної норми про розмір орендної плати (п. 3 ст. 424 ГК) означає, що в останньому випадку, незважаючи на відсутність відповідного пункту в договорі (документі), в договорі (як правовідносинах) є істотна умова про орендну плату.
Передбачаючи обов'язковість для договору оренди будівлі (споруди) умови про розмір орендної плати, ЦК не включає будь-яких спеціальних правил щодо форми орендної плати, порядку і строків внесення орендарем орендних платежів. Тому в цій частині зберігають свою дію загальні положення про оренду (ст. 614 ЦК). І стосовно до договору оренди будівлі або споруди умова про орендну плату зовсім не обов'язково має визначатися у формі твердої суми платежів, що вносяться періодично або одноразово. Сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати, зокрема: у вигляді встановленої частки доходів орендаря від використання будівлі (споруди); у формі послуг з боку орендаря, що надаються орендодавцеві; шляхом покладання на орендаря витрат на капітальний ремонт будівлі (споруди), і т . д. Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем у якості орендної плати, мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати.
Термін володіння і користування орендарем зданим в оренду майном завжди визнавався істотною умовою договору оренди (майнового найму).
У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору (див., наприклад, ст. 12 Основ законодавства про оренду, ст. 85 Основ цивільного законодавства). При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір вважався неукладеним.
ГК, у свою чергу, передбачає, що договір оренди укладається на термін, визначений договором, проте допускає укладення договору і без зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений строк. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це другої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці (пп . 1, 2 ст. 610).
Законом можуть бути передбачені граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку, незалежно від того, вказали Чи боку будь-який строк оренди в договорі, після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою (п. 3 ст. 610 ЦК).
РОЗДІЛ 2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
2.1. Права і обов'язки орендодавця
Зміст договору являє собою сукупність всіх його умов. У свою чергу, умови договору встановлюють або конкретизують права та обов'язки сторін. Однак у всякому договорі оренди виділяються групи умов, що визначають обов'язки відповідно орендодавця і орендаря. Наприклад, до умов, що передбачають обов'язки орендодавця, зазвичай відносять умови: про орендованому майні, про порядок і строки надання його орендарю. Умовами договору, що регламентують порядок користування орендованим майном, розміри орендних платежів, порядок і терміни їх внесення, зазвичай визначаються обов'язки орендаря.
Однак така диференціація умов договору сама по собі відносна, тому що їх виконання найчастіше вимагає здійснення визначених дій одночасно як від орендодавця, так і від орендаря. Наприклад, виконання орендодавцем обов'язки з передачі орендованого майна орендареві передбачає і певні дії останнього щодо прийняття цього майна; виконання орендарем обов'язку зі сплати орендних платежів може бути здійснено за умови виставлення орендодавцем відповідних рахунків, і т.і. У подібних випадках говорять про так званих кредиторських обов'язки контрагента за договором, виконання яких є необхідним забезпеченням для виконання боржником (орендодавцем або орендарем) основного обов'язку, передбаченої відповідним умовою договору.
Тим не менше з метою вивчення договору оренди умови цього договору можуть бути розділені на дві групи: першу групу представляють собою умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця, другу - визначають основні обов'язки орендаря. Зазначеним основних обов'язків відповідно орендодавця і орендаря протистоять права вимоги контрагента. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.
Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (ст. 611 ЦК). Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний термін. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Якщо ж орендар в результаті затримки в передачі майна втратив інтерес до виконання договору оренди, він може вступити іншим чином: заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань.
Наділення орендаря правом витребувати від орендодавця непереданной у встановлений договором термін здане в найм майно свідчить про певну позицію законодавця, що допускає вплетення в тканину зобов'язально-правових відносин елементів речових прав.
Передане орендареві майно має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю. Не відповідає орендодавець також і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця. Мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню орендованого майна за його призначенням як повністю, так і частково.
У подібних ситуаціях орендар може скористатися наданими йому ЦК (ст. 612) способами захисту порушеного права, а саме: зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат щодо усунення таких недоліків з належних орендодавцеві орендних платежів за умови попереднього повідомлення про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору.
Орендодавцю надана єдина можливість уникнути зазначених негативних наслідків. Для цього він, отримавши відповідне повідомлення орендаря, повинен без зволікання замінити надане орендареві майно іншим аналогічним майном в належному стані або безоплатно усунути недоліки зданого ним в оренду майна.
ЦК не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (таким як сервітут, право застави тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору оренди. Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на здане в оренду майно може спричинити за собою негативні наслідки для орендаря (наприклад, звернення стягнення на орендоване майно, що є одночасно предметом застави), ГК зобов'язує орендодавця попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. В іншому випадку орендар може вимагати від орендодавця зменшення розміру орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613).
Крім того, за певних умов, а саме: коли для орендаря є реальна небезпека втратити своє право оренди на майно боржника внаслідок звернення третьою особою - кредитором орендодавця стягнення на здане в найм майно, - орендар може за свій рахунок задовольнити відповідну вимогу кредитора без згоди боржника - орендодавця. У цьому випадку права кредитора за зобов'язанням, у якому орендодавець виступає в ролі боржника, перейдуть до орендаря в порядку суброгації (ст. 313 ЦК).
Обов'язки орендодавця не вичерпуються передачею орендарю зданого в найм майна. До закінчення терміну дії договору оренди дане зобов'язання зберігає двосторонній характер.
Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер володіння та користування орендаря орендованим майном, обов'язки щодо здійснення капітального ремонту зданого в оренду майна законодавець поклав на орендодавця; інше може бути передбачено законом або договором. Капітальний ремонт повинен здійснюватися орендодавцем за свій рахунок в строк, встановлений договором, а якщо такий термін в договорі не зазначено або є невідкладна необхідність, орендодавець повинен проводити капітальний ремонт в розумний термін. У разі невиконання орендодавцем даного обов'язку капітальний ремонт може бути здійснений орендарем, який має право вимагати від орендодавця відшкодування зроблених витрат або зарахувати їх у рахунок підлягає внесенню орендної плати.
Крім обов'язки щодо здійснення капітального ремонту орендодавець повинен утримуватися від будь-яких дій, що створюють для орендаря перешкоди в користуванні зданим в оренду майном відповідно до його призначення, передбаченим договором. Незважаючи на відсутність прямої вказівки на цей рахунок у законі, названа обов'язок орендодавця випливає з правового становища орендаря як титульного власника, має в своєму розпорядженні засобами власницької (речове-правової) захисту, в тому числі і проти власника майна - орендодавця.
2.2. Права і обов'язки орендаря
Можна виділити три основні обов'язки орендаря, що випливають з договору оренди. По-перше, орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ГК). Здається, що законодавець у цій нормі, встановлюючи відповідний обов'язок орендаря, робить акцент не на слові "користуватися", а на тому, що таке користування має відповідати договору або призначенню майна. Даний висновок можна підтвердити тим, що негативні наслідки передбачені не на той випадок, коли орендар фактично не використовує орендоване майно, а як наслідок користування зазначеним майном не відповідно до умов договору або призначення майна, що може спричинити за собою розірвання договору та відшкодування збитків ( п. 3 ст. 615 ГК).
У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна (п. 2 ст. 616 ЦК).
Що стосується власне користування орендованим майном, то його не можна розглядати в якості обов'язки орендаря, оскільки саме в цьому полягає інтерес останнього. Крім задоволення потреб орендаря засноване на договорі оренди користування майном дає орендареві можливість видобувати його корисні властивості і привласнювати плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна. В якості ж обов'язки орендаря, пов'язаної з користуванням орендованим майном, слід визнати необхідність дотримуватися встановлених законом або передбачені договором обмеження.
Зокрема, деякі правомочності, що випливають з права користування орендованим майном, орендар може реалізувати лише за згодою орендодавця. Мова йде про особливі законодавства тих, використання яких може мати результатом розпорядження орендованим майном. До їх числа належать такі права: здавати орендоване майно в суборенду (піднайом); передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); надавати орендоване майно у безоплатне користування; віддавати орендні права в заставу; вносити орендні права в якості внеску в статутний капітал господарських товариств, складеного капіталу господарських товариств або пайового внеску у виробничий кооператив. Очевидно, що згода орендодавця в даних випадках потрібно з тієї причини, що реалізація орендарем названих прав може призвести до втрати орендодавцем права власності на майно, здане їм в оренду.
Договір суборенди може бути укладений орендарем з третьою особою (суборендарем) лише за наявності згоди на те орендодавця. Природно, термін договору суборенди не може перевищувати строку основного договору оренди. До відносин суборенди застосовуються правила про договори оренди.
У реальному житті суборендних відносини мають досить широке поширення. Тому відповідні положення ЦК потребують деякого додаткового коментарі.
Раніше діючим законодавством передача орендарем орендованого майна в суборенду також допускалася за наявності згоди основного орендодавця. Однак інші питання, пов'язані з регулюванням суборенди, зокрема доля договору суборенди у разі припинення зобов'язань за основним договором оренди, залишалися поза увагою законодавця. У той же час арбітражно-судова практика виходила з необхідності забезпечення захисту прав суборендаря і в тому випадку, якщо припинялася діяльність орендаря, що служило причиною припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою. У подібних ситуаціях арбітражні суди вважали, що договір суборенди зберігає свою силу в зміненому вигляді: місце орендаря, який передав майно в суборенду, займав орендодавець за основним договором оренди.
Разом з тим введення в дію частини першої ДК позбавило подібну практику права на існування. Справа в тому, що згідно з п. 3 ст. 308 ЦК зобов'язання не може створювати обов'язків для осіб, які беруть участі в ньому в ролі сторін, тобто для третіх осіб (у нашому випадку для орендодавця). Друга частина ЦК (ст. 618) містить у собі деякі положення, що забезпечують додатковий захист прав і законних інтересів суборендаря. Дострокове припинення договору оренди, звичайно ж, вабить і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Однак суборендар в цьому випадку отримує право вимагати від орендодавця в основному договорі оренди укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди і на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Це може бути реалізовано суборендарем аж до пред'явлення позову до суду (арбітражний суд) про спонукання орендодавця до укладання договору оренди.
Друга основна обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати за користування орендованим майном (ст. 614 ЦК). Більш того, з визначення договору оренди (надання орендарю за плату майна у тимчасове володіння та користування) випливає висновок, що умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди.
Проте договір оренди, в якому відсутня вказівка ​​на розмір підлягає стягненню з орендаря орендної плати, на відміну від загального правила, що стосується істотних умов договору (ст. 432 ЦК), не може бути визнано неукладеним. Це стало можливим завдяки спеціальним правилом, установленим ГК на випадок, коли договором оренди не визначено порядок, умови і строки внесення орендної плати. Згідно з цим правилом у подібних ситуаціях буде вважатися, що сторони встановили у договорі порядок, умови і строки внесення орендної плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Неважко помітити, що це правило повністю кореспондується з положеннями, що дозволяє визначити ціну будь-якого возмездного цивільно-правового договору за відсутності відповідної умови в тексті договору (ст. 424 ЦК).
На відміну від Основ законодавства про оренду, що відрізнялися досить примітивним підходом до визначення розміру орендної плати: амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна плюс частина прибутку, яка може бути отримана від суспільно необхідного використання взятого в оренду майна, на рівні не нижче банківського відсотка, - ГК передбачає цілий ряд варіантів встановлення у договорі орендної плати. При цьому значно розширюється сфера волевиявлення сторін.
Орендна плата може бути встановлена ​​в договорі як щодо орендованого майна в цілому, так і стосовно до кожної з його основних частин. Передбачені наступні основні форми орендної плати: певні платежі у твердій сумі, що вносяться періодично або одночасно; встановлена ​​частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів, доходів; певні послуги; надаються орендарем орендодавцеві; передача орендарем орендодавцю у власність або в оренду обумовленої договором речі ; покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна.
Слід підкреслити, що наведений перелік можливих форм орендної плати не є вичерпним або імперативним. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді сполучення декількох з названих форм, так і зовсім в іншій формі, не передбаченій ГК.
Набагато менш жорстким у порівнянні з Основами законодавства про оренду є регулювання в Кодексі питань, пов'язаних зі зміною розміру орендної плати. Такі зміни можуть проводитися за угодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Раніше розмір орендної плати міг змінюватися сторонами не частіше одного разу на п'ять років (ст. 8 Основ законодавства про оренду). На вимогу однієї із сторін, а саме орендаря, розмір орендної плати може бути переглянутий у бік зменшення, якщо через обставини, за які він не відповідає, в період дії договору оренди істотно погіршуються умови користування орендованим майном або стан цього майна.
Практика свідчить, що при виникненні спорів, пов'язаних зі зміною орендної плати, вирішальне значення має те, як сторони врегулювали порядок зміни орендної плати при укладанні договору оренди. Ілюстрацією до сказаного може слугувати такий приклад.
Товариство з обмеженою відповідальністю - орендар - звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету з управління майном міста про стягнення грошової суми, що становить зайво сплачену орендну плату за певний період.
Рішенням арбітражного суду позовну вимогу задоволено, однак постановою апеляційної інстанції рішення було скасовано і в позові відмовлено. У зв'язку з принесенням протесту справа була розглянута Президією Вищого Арбітражного Суду РФ.
Як вбачалося з матеріалів справи, комітет з управління майном міста та товариство з обмеженою відповідальністю уклали договір на оренду нерухомого муніципального майна. Відповідно до договору орендна плата повинна була перераховуватися орендодавцю щомісячно в розмірі, погодженому сторонами в додатку № 1 до даного договору. Розрахунок орендної плати здійснювався відповідно до методики розрахунку ставок орендної плати за користування нерухомим майном, затвердженої постановою голови адміністрації міста.
Згідно з цією методикою розмір орендної плати визначався за формулою, елементами якої є: базова ставка орендної плати за 1 кв. м на рік і ряд коефіцієнтів, що враховують цінність об'єкта, у тому числі коефіцієнт споживчих якостей. Розрахована названим способом і узгоджена ставка за умовами договору діяла до прийняття міською адміністрацією рішення про зміну базової мінімальної ставки орендної плати.
Відповідно до одного з пунктів договору при прийнятті міською адміністрацією рішення про зміну базової мінімальної ставки орендної плати орендодавець зобов'язаний був довести це рішення до орендаря за 10 днів до закінчення місяця, з якого вводиться нова ставка орендної плати. У разі такої зміни після отримання повідомлення орендар самостійно повинен був здійснити перерахунок сплачується орендної плати за новою ставкою з моменту її затвердження.
Регулярно сповіщаючи позивача про зміну базової мінімальної ставки орендної плати, відповідач, однак, не повідомив йому про зменшення відповідно до постанови голови адміністрації міста коефіцієнта споживчих якостей займаних позивачем приміщень з 1,25 до 0,75. Орендар продовжував вносити орендні платежі, розраховані їм із застосуванням старого коефіцієнта.
Згідно з п. 2 ст. 424 ГК зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.
За таких обставин суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про те, що за умовами договору у разі коригування елементів формули розрахунку ставок платежу внесення відповідних змін у договір не потрібно. Перерахунок виробляє орендар самостійно. Висновок суду апеляційної інстанції про необхідність внесення змін в договір і узгодження нових ставок орендної плати у зв'язку зі зменшенням того чи іншого коефіцієнта при збереженні мінімальної базової ставки суперечив умовам договору.
Вимога позивача про повернення зайво сплачених сум орендної плати було визнано правомірним, оскільки договором не передбачено заліку зайво сплаченої суми в рахунок наступних періодів розрахунків.
Беручи до уваги дані обставини, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ скасував постанову апеляційної інстанції і залишив у силі рішення арбітражного суду про стягнення з орендодавця зайво отриманої суми орендної плати [19].
Ще однією основним обов'язком орендаря є повернення орендованого майна після закінчення терміну його оренди або при припиненні договору оренди з інших підстав. З огляду на ст. 622 ЦК у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою майна, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у тому стані, який передбачено договором. Якщо ці правила не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення майна орендну плату і, крім того, відшкодувати йому збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів. При невиконанні зазначеної обов'язки з повернення майна орендодавець, природно, має право вимагати повернути своє майно в примусовому порядку.
У арбітражно-судовій практиці виникла проблема, пов'язана з кваліфікацією подібних вимог орендодавців, які у позовних заявах зазвичай позначаються як вимоги про виселення колишнього орендаря або про звільнення останнім приміщень, займаних їм без законних підстав. Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як негаторний позови або як позови про відновлення становища, яке існувало до порушення суб'єктивного права; але найчастіше вимоги орендодавців про виселення орендаря або про звільнення їм займаних приміщень розглядалися в арбітражно-судової практиці як віндикаційний позовів ( про витребування майна з чужого незаконного володіння). На прикладі однієї зі справ Вищий Арбітражний Суд РФ визнав подібну практику помилковою і дав відповідне роз'яснення.
Мова йде про типову ситуації, коли в арбітражний суд звернувся власник нежитлового приміщення з позовом про виселення організації у зв'язку з закінченням терміну договору оренди. Арбітражний суд, зобов'язавши відповідача звільнити нежитлове приміщення та передати його у користування позивачу, помилково мотивував своє рішення посиланням на ст. 301 ГК. Стосовно до даного випадку Президія Вищого Арбітражного Суду РФ вказав, що ст. 301 ГК (віндикаційний позов) застосовується в тому випадку, коли особа, яка вважає себе власником спірного майна, витребує це майно з чужого незаконного володіння, тобто з володіння особи, яка має майном без належної правової підстави. У даному ж разі відповідач займав приміщення на підставі договору оренди (до його припинення), тому його обов'язок повернути майно у визволеному вигляді орендодавцю повинна визначатися відповідно до умов, передбачених законодавством про оренду [20].
З даного роз'яснення Вищого Арбітражного Суду РФ однозначно випливає, що вимога орендодавця про виселення орендаря з займаного приміщення (або про повернення останнім рухомого майна) не належить до речове-правовим способам захисту. Питання про те, як же кваліфікувати такі вимоги, залишено відкритим. Видається, що на зазначене питання можна відповісти наступним чином. Обов'язок орендаря повернути майно при припиненні договору оренди входить в поняття "зміст правовідносини", що випливає з цього договору (зобов'язання на боці орендаря). У зв'язку з цим вимога власника-орендодавця про повернення майна (про звільнення приміщень, про виселення орендаря) за своєю правовою природою є вимогою про присудження до виконання обов'язку в натурі, не має нічого спільного з речове-правовими способами захисту.
Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майна визначається ГК залежно від їх характеру (ст. 623). Всі віддільні від орендованого майна поліпшення є власністю орендаря. Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Щоправда, вартість таких поліпшень, проведених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, у всіх випадках є власністю орендодавця.
Орендар зобов'язаний при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 622 ЦК).
РОЗДІЛ 3. ДІЯ ДОГОВОРУ. ЙОГО ЗМІНИ, ПРИПИНЕННЯ, ПРИПИНЕННЯ. ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ НА НОВИЙ ТЕРМІН
Зміна змісту договору за загальним правилом можливо за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором. Угода про зміну договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів або звичаїв ділового обороту не випливає інше (ст. 452 ЦК). Таким чином, угода про зміну договору оренди нерухомості має бути складений у формі єдиного документа. При недосягненні угоди з питання зміни умов договору вимогу про зміну умов договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності у тридцятиденний термін.
У разі зміни договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді і вважаються зміненими з моменту укладення угоди сторін про зміну або розірвання договору.
Розірвання договору за рішенням суду, відповідно до ЦК, можливо лише при істотному порушенні договору однією зі сторін, а також в інших випадках, передбачених законом або договором (ст. 450 ГК). ДК називає конкретні підстави для дострокового розірвання договору на вимогу як орендодавця, так і орендаря.
Орендар має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору в наступних випадках: орендодавець не надає йому здане в оренду майно, або робить перешкоди у користуванні майном; орендоване майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець (ст. 612 ЦК); орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту зданого в оренду майна. Договором оренди можуть бути передбачені й інші підстави його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін з дотриманням спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору.
Зміна і розірвання договору може бути зроблене в зв'язку з істотною зміною обставин. Істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, є підставою для його зміни або розірвання, якщо інше не передбачено договором або не випливає із її суті.
За загальним правилом, договір припиняється після закінчення його терміну. Якщо договір оренди був укладений на невизначений строк, то сторона, що відмовляється від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону за три місяці. Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, договір вважається поновленим на невизначений термін з моменту закінчення попереднього терміну договору. За весь час незаконного використання майна орендар повинен сплатити орендодавцю орендну плату.
Від поновлення договору необхідно відрізняти укладення договору на новий термін з добросовісним орендарем.
Відповідно до ст. 621 ГК, якщо інше не передбачено договором оренди, орендар, який належним чином виконує свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право при укладанні договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди. А якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору. Якщо в першому випадку договір вважається поновленим на тих самих умовах, що і раніше діяв, то при укладанні договору на новий термін орендар має лише переважне право перед іншими особами на укладення договору, не обов'язково на тих же умовах. Частини першої п. 1 ст. 621 дещо суперечить частина друга того ж пункту, згідно з якою при укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть змінені за угодою сторін. Виходить, що якщо орендар має можливість укласти договір оренди з третіми особами на більш вигідних для себе умовах, він не має права примусити орендаря до зміни умов договору на свою користь, що суперечить принципу укладення договору на новий термін "при інших рівних умовах" з іншими особами . Це правило фактично прирівнює укладення договору на новий термін до відновлення договору.
Орендар має право звернутися з позовом до суду про спонукання орендодавця укласти договір оренди на новий термін, якщо відомо, що він має намір здавати це майно і надалі, але іншій особі.
Для обгрунтування вимог позивач-орендар зобов'язаний надати документи, що підтверджують намір орендодавця віддати іншому орендарю майно, раніше знаходиться у нього в оренді за договором, термін якого закінчився, або передачу цього майна в оренду іншому орендарю. У тих випадках, коли при розгляді справи буде виявлено, що орендодавець не здавав і не має наміру здавати спірне майно в оренду, зобов'язувати орендодавця відновити договір з колишнім орендарем підстав немає. Крім того, позивач повинен довести, що він не порушував умов договору.
Необхідно додати, що до припинення договору оренди орендодавець має право оголосити конкурс для третіх осіб на право укладення договору оренди, однак при проведенні конкурсу орендодавець повинен поставити до відома його учасників про те, що орендар, який має з орендодавцем договір, володіє переважним перед іншими особами правом на його відновлення. Якщо з переможцем конкурсу договір оренди ще не укладено, а орендодавець ухиляється від укладення договору з колишнім орендарем, останній вправі звернутися до арбітражного суду з позовом про зобов'язання орендодавця укласти з ним договір оренди на умовах, запропонованих переможцем конкурсу. При доведеності вимог орендаря вони підлягають задоволенню.
У випадку, коли з переможцем конкурсу вже укладено договір оренди, колишній орендар може пред'явити до орендодавця відповідний позов про відновлення з ним договору оренди. При підтвердженні вимог орендаря суд робить заміну орендаря, який уклав договір оренди, вказуючи про це в рішенні.

ВИСНОВОК
Підводячи підсумок вищевикладеного, зазначимо, що з прийняттям нового Цивільного кодексу в питаннях правового регулювання оренди майна з'явилася значна кількість нововведень. Основне з них - виділення окремих видів оренди. По кожному виду оренди виділені свої правила, яких відрізняє наявність певних ознак.
Особливий інтерес для підприємців представляє оренда нерухомого майна, в першу чергу нежитлових приміщень, інтерес підприємців в даному випадку визначається тим, що дані об'єкти, необхідні для здійснення підприємницької діяльності, мають досить високу вартість. Укладення договору оренди дозволяє не відчужувати відразу великі грошові суми.
За законодавством різних держав договір майнового найму (оренди) є двостороннім, оплатним, консенсуальним, де об'єктом договору майнового найму (оренди) може служити будь-яка неспоживна рухома або нерухома річ. А законодавство ФРН та Швейцарії розглядає договір оренди як різновид договору майнового найму.
Цікаво відзначити прагнення законодавців у різних країнах забезпечити єдине регулювання договору майнового найму з усіма його різновидами. Але як би не будувалося правове регулювання договору оренди (майнового найму), коло основних обов'язків наймодавця (орендодавця) і наймача (орендаря) з часів римського права залишається незмінним.
Очевидно, ринок нерухомості є одним з індикаторів ефективності економічної політики країни, і увага до нього з боку правової науки та практики цілком обгрунтовано.
У даній дипломній роботі розглянуто питання правового регулювання договорів оренди нежитлових приміщень за участю юридичних осіб: - поняття договору оренди, предмет і форма договору, порядок укладення, зміни, розірвання та припинення договору оренди нежитлових приміщень. Проаналізовано нормативне забезпечення договору оренди, обов'язки сторін, визначення орендної плати та повернення орендованого майна. Також розглянуті деякі приклади їх судово-арбітражної практики вирішення спорів за договорами оренди нежитлових приміщень.
У зв'язку з вищевикладеним, можна зробити висновок, що незважаючи на проблеми, пов'язані з правовою регламентацією договорів оренди, міжвідомчими розбіжностями, криміногенністю на ринку нерухомості, Санкт-Петербург сьогодні є повноцінним суб'єктом ринку нерухомості, а його система реєстрації об'єктів нерухомості та угод з ними - найбільш досконала в Росії.
БІБЛІОГРАФІЯ
1. Законодавчі та нормативні акти
1.1. Цивільний кодекс РФ / / Збори законодавства РФ. - 1994 - № 32; 1996 - № 5.
1.2. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 17 червня 1997 р. № 122-ФЗ / / Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. - М.: Спарк, 1999.
1.3. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 17 червня 1997 р. № 122-ФЗ / / Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. - М.: Спарк, 1999. - С. 21-44.
1.4. Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. / / Збірник нормативних актів про регулювання цивільних правовідносин у РФ. Видання Верховної Ради РФ. - 1993. - С. 4-56.
1.5. Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р. / / Відомості Верховної Ради СРСР. - 1989. - № 5. - Ст. 481.
1.6. Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду: Указ Президента РФ № 1230 від 14.10.1992 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і ЗС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.
1.7. Про затвердження Положення про Державний комітет РФ з управління державним майном: Постанова Уряду РФ від 4 грудня 1995 р. № 1190 / / СЗ РФ. - 1995. - № 50.
1.8. Закон Санкт-Петербурга "Про порядок і умови переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові" № 69-21 від 09.04.1997 р.
1.9. Відомості З'їзду Народних депутатів СРСР і Верховної Ради CCCP. - 1989. - № 15. - Ст. 105, № 25. - Ст. 481.
1.10. Відомості З'їзду Народних депутатів РРФСР і ВР РРФСР. - 1991. - № 27. - С. 927.
1.11. Відомості З'їзду Народних депутатів РФ і ЗС РФ. -1992. - № 43. - Ст. 2429, № 28. - Ст. 1617.
1.12. Постанова Президії ВАС РФ № 678 від 02.07.1996.
1.13. Лист ВАС РФ С1-7/ОП-434 від 28.07.1995 р. / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 10.
1.14. Постанова ВАС РФ № 6337/95 від 19.12.1995 р. / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 4.
1.15. Розпорядження мера № 141-р від 12.02.1996 р. "Про міську комісію за розпорядженням об'єктами нерухомості" / / Санкт-Петербурзьке ЕXO. - 1996. - № 3.
1.16. Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594, Ст. 3595.
1.17. Положення "Про порядок визначення форми здачі нежитлового фонду в оренду" / Рішення Лендержради № 26 від 28.06.1991 р.
2. Спеціальна література
2.1. Оренда житлових та нежитлових приміщень: Збірник нормативних документів з коментарями / Упоряд. А. С. Владимирова. - М.: Бізнес-Інформ, 1996.
2.2. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. - М., 1997.
2.3. Витрянский В.В. Практика застосування господарського законодавства: підприємництво, відносини власності, оренда. - М.: Економіка і право. -1991.
2.4. Витрянский В.В. Договір оренди та його види. Прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М.: Статут, 1999.
2.5. Витрянский В.В. та ін Договір оренди / / Договори купівлі-продажу, міни, оренди ... - М., 1996.
2.6. Герасименко С.А. Оренда як організаційно-правова форма підприємництва. - М.: БЕК, 1992.
2.7. Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. - 1999. - № 5. - С. 117.
2.8. Цивільне право. Ч. 1 і 2 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - М.: Проспект, 1998.
2.9. Цивільне право: У 2-х томах / Под ред. Є. А. Суханова. - М.: БЕК, 1994.
2.10. Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. ред. О. Н. Садиков. - М., 1997.
2.11. Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / Укл. і автор Крашеніннікова П.В. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Спарк, 1999.
2.12. Захист та реєстрація прав власності: проблеми, суперечки та шляхи їх вирішення. Матеріали конференції. - СПб., 1999.
2.13. Зінченко С. та ін Про правовий режим нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1994. - № 5. - С. 106-115.
2.14. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113-119.
2.15. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. - М., 1975.
2.16. Каган Є., Тимохіна Є., Касьянова Г. Оренда приміщень та земельних ділянок / / Економіка і життя. - 1996. - № 16. - С. 16.
2.17. Коментар до Цивільного кодексу РФ частини другий / Под ред. О. Н. Садикова. - ИНФРА-М-НОРМА, 1996.
2.18. Комягина Д.О. Про перерахування орендної плати / / Фінансова газета. - 1996. - № 2-3. - С. 6.
2.19. Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру Російської Федерації в умовах ринку / / Держава і право. - 1998. - № 3.
2.20. Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2-х ч. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997.
2.21. Римське приватне право: Підручник / За ред. І. Б. Новицького і І. С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996.
2.22. Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
2.23. Словник російської мови / За ред. Н. Ю. Шведової. - М., 1991.
2.24. Суханов Є.А. Загальні положення про право власності та інші речові права / / Господарство право. - 1995. - № 6. - С. 29-46.
2.25. Суханов Є.А. Операції з нерухомістю / / Економіка і життя. - 1996. - № 10. - С. 38.
2.26. Збірник судово-арбітражної практики. Листи, інформаційні листи та огляди судово-арбітражної практики Президії ВАС РФ 1996-2000 рр.. / Под ред. А. А. Безуглова. - М.: Профтехосвіта, 2000.
2.27. Фалькович М. Про питання, що виникають при застосуванні Основ законодавства про оренду / / Господарство право. - 1990. - № 8.
2.28. Господарське право: Підручник / Відп. ред. В. В. Лаптєв. - М.: Юридична література, 1983.
2.29. Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. - М.: БЕК, 1996.
ДОДАТОК


Додаток 1
ДОГОВІР оренди нежитлового приміщення
(Проект)
м. Санкт-Петербург "__"___________ 2000
______________________________________, Іменоване надалі "Орендодавець", в особі _______________________, що діє на підставі статуту, з одного боку, і _____________________, надалі "Орендар", в особі __________________, що діє на підставі довіреності № ___ від _____, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Орендодавець надає, Орендар приймає в оренду об'єкт нежитлового фонду - нежитлове приміщення, іменоване далі "Приміщення", розташоване за адресою:
___________________________________________, Для використання
указати мету використання
______________________________________________________________
Загальна площа ________________________( план приміщення додається).
Приміщення є власністю ____________________________ (свідоцтво про власність додається)
1.2. Цей договір діє з _____________ по __________
і є датою вступу договору в силу.
2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
2.1. Орендодавець зобов'язується:
2.1.1. Передати Орендарю Приміщення за актом приймання-здачі.
2.1.2. Забезпечити тепло-, водо-, енергопостачання та водовідведення в межах відпущених Орендодавцю за відповідними договорами потужностей.
2.1.3. Письмово повідомити Орендарю не пізніше ніж за 2 місяці про майбутнє звільнення приміщення як у зв'язку з закінченням терміну договору, так і при його достроковому розірванні.
2.1.4. (Інші додаткові зобов'язання договору за погодженням сторін.)
2.2. Орендар зобов'язується:
2.2.1. Дотримуватися в орендованому приміщенні вимоги СЕС, Держпожнагляду, встановлені для організацій даного виду діяльності.
2.2.2. Не проводити ніяких перебудов в приміщенні без згоди Орендодавця.
2.2.3. Забезпечити експлуатацію та поточний ремонт в орендованому Приміщенні своїми силами і за свій рахунок.
2.2.4. У разі аварій з вини Орендаря приймати всі необхідні заходи до усунення наслідків аварії за свій рахунок.
2.2.5. (Інші додаткові зобов'язання договору за погодженням сторін.)
3. ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ
3.1. Орендар приймає зазначене у п. 1.1 цього договору Приміщення в оренду на умовах оплати Орендодавцю:
3.1.1. Орендної плати в розмірі ______________________________
доларів США за 1 кв. м на місяць з урахуванням ПДВ або в рублях за курсом ЦБ.
3.1.2. Орендар перераховує орендну плату не пізніше другого числа першого місяця кожного кварталу з моменту вступу договору в силу.
3.1.3. Орендна плата за цим договором нараховується з моменту підписання акту здачі-приймання приміщення.
3.l.4. (Інші умови договору за згодою сторін.)
4. УМОВИ РОЗІРВАННЯ і продовження договорів
4.1. Договір оренди може бути розірвано достроково:
а) за рішенням арбітражного суду;
б) за взаємною згодою сторін;
в) через порушення Орендарем умов договору;
г) у силу інших обставин або неможливості користування Приміщенням.
4.2. Внесені в договір зміни і доповнення розглядаються сторонами в місячний строк і оформлюються додатковою угодою.
4.3. Кожна зі сторін має право як на продовження договору, так і на його припинення.
4.4. (Інші додаткові умови за погодженням сторін.)
5. ДІЯ непереборної сили
5.1. Сторони не несуть відповідальності за невиконання зобов'язань договору, якщо виникли обставини непереборної сили (стихійні лиха, військові дії).
5.2. Сторона, яка не може виконати зобов'язання за договором, повинна негайно повідомити іншу сторону в письмовому вигляді про початок та закінчення обставин непереборної сили, але не пізніше 10 днів після їх початку.
6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
6.l. Орендар, у разі затримки будь-яких з платежів, сплачує пеню в розмірі 0,5% на день з простроченої суми за кожний день прострочення платежу.
6.2. Штрафні санкції сплачуються в 10-денний термін після їх пред'явлення на підставі рахунків.
6.З. Інші зобов'язання сторін.
7. ОСОБЛИВІ УМОВИ
7.1. Питання, не врегульовані цим договором, регулюються чинним цивільним законодавством.
7.2. Спори, що виникають при виконанні цього договору, вирішуються шляхом переговорів, а при неможливості вирішення спірних питань - в Арбітражному Суді Санкт-Петербурга.
7.3. Термін розгляду претензій сторін дорівнює 10 дням.
7.4. Захист майнових прав Орендаря здійснюється відповідно до чинного законодавства РФ.
8. ІНШІ УМОВИ
8.1. Всі зміни цього договору дійсні в тому випадку, якщо вони складені в письмовому вигляді і підписані уповноваженими представниками сторін.
8.2. Всі додатки до цього договору є його невід'ємною частиною.
8.3. Після підписання цього договору, всі попередні переговори та листування, пов'язані з ним, є недійсними.
9. АДРЕСИ СТОРІН
Орендар Орендодавець
________________________ ______________________
________________________ ______________________


[1] Див: Римське приватне право: Підручник / За ред. проф. І. Б. Новицького і проф. І. С. Перетерского. - М.: МАУП, 1996. - С. 445-446.
[2] Див: Римське приватне право: Підручник / За ред. проф. І. Б. Новицького і проф. І. С. Перетерского. - С. 446.
[3] Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
[4] Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. ред. О. Н. Садиков. - М., 1997. - С. 219.
[5] Там же. - С. 220.
[6] Див: Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. ред. О. Н. Садиков. - С. 223.
[7] Цивільне право: Підручник / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - Ч. 2. - М., 1997. - С. 185.
[8] Див, напр.: Словник російської мови / За ред. Н. Ю. Шведової. - 23-е изд., Испр. - М., 1991. - С. 230, 747.
[9] Раніше в юридичній літературі висловлювалася точка зору про многооб'ектном складі предмета зобов'язання за договором купівлі-продажу (див.: Іоффе О. С. Зобов'язальне право. - М., 1975. - С. 211; Брагінський М.І., Витрянский В. В. Договірне право: Загальні положення. - М., 1997. - С. 224).
[10] Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно. - С. 93; див. також: Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру Російської Федерації в умовах ринку / / Держава і право. - 1998. - № 3. - С. 28-37.
[11] Відомості Верховної. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
[12] Див: Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113-119.
[13] Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. - 1999. - № 5. - С. 117.
[14] Відомості Верховної. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
[15] Див: Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. ред. О. Н. Садиков. - С. 190; див. також: Цивільне право: Підручник / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - Ч. 2. - С. 156.
[16] Див, напр.: Там же. - С. 12; С. 13.
[17] Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. За испр. і доп. 8-му вид. 1902. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997. (Сер. "Класика російської цивілістики"). - С. 161.
[18] Див, напр.: Цивільне право: Підручник / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - Ч. 2. - С. 185.
[19] Див: Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 11. - С. 45-46.
[20] Див п. 17 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав (інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 28 квітня 1997 р. № 13 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1997. - № 7. - С. 100).
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
194.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди
Договір оренди 3
Договір оренди 8
Договір оренди 7
Договір оренди 5
Договір оренди 10
Договір оренди 4
Договір оренди 6
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru