додати матеріал


Договір оренди 10

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст
Введення
1. Особливості договору оренди як цивільно-правової угоди за нормами законодавства РФ
1.1 Предмет і форма договору оренди
1.2 Об'єкти і суб'єкти договору оренди
2. Істотні умови договору оренди за Цивільним кодексом РФ
2.1 Зміст і виконання договору
2.2 Порядок зміни і припинення договору оренди
3. Окремі види договору оренди: теорія і практика застосування
3.1 Договір оренди будівель і споруд
3.2 Договір прокату
Висновок
Глосарій
Список використаних джерел
Список скорочень
Додаток А. Типовий договір оренди нежитлового приміщення
Додаток Б. Типовий договір прокату (побутовий прокат)
Додаток В. Типовий договір фінансової оренди (лізингу)

Введення
Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum). [1] Дореволюційне російське цивільне законодавство використало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття «оренда майна». [2] Цивільний кодекс РРФСР 1922р. в ст. 152 і Цивільний кодекс 1964р. в ст. 277 також оперували поняттям «майновий найм», хоча і в той час термін «оренда» використовувався в законодавстві для позначення договорів з передачі в найм - господарську експлуатацію державних підприємств. [3]
У тому ж значенні термін «оренда» був використаний «Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду» від 23 листопада 1989р. [4] У ст. 1 даних Основ говорилося: «Оренда являє собою засноване на договорі строкове оплатне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності». Тут поняття «оренда» було використано для позначення особливостей.
З 1 березня 1996р. введена в дію частина друга Цивільного кодексу РФ, глава 34 якої присвячена оренді. У вступі до даної глави зазначено, що «в останні роки активно розвивалося спеціальне законодавство про оренду, оскільки існували раніше норми про договір майнового найму (оренди) виявилися явно недостатніми, а почасти застарілими для регулювання цього виду зобов'язань в умовах розширення прав і свобод учасників цивільно -правових відносин, зняття значної частини обмежень на коло об'єктів, які можуть бути предметом оренди ».
Договори оренди становлять самостійну групу правовідносин, особливістю яких є їх строковий характер і збереження за первісним власником права власності або іншого речового права.
У нових умовах господарювання в економічний оборот включаються нові види майна, предметом угод в більш широких масштабах стає нерухомість. Договір оренди широко застосовується на практиці, як у підприємницькому, так і в інших сферах, включаючи побутову. Тому тема дипломної роботи є актуальною та цікавою для більш детального розгляду.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або користування.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості або бажання придбати його у власність. Орендодавцю ж передане в оренду майно не потрібно або він має на меті отримання прибутку з його передачі в тимчасове користування іншій особі. Відмовляючись від права користування річчю, орендодавець передає орендарю її на оплатній основі (за плату). Остання ознака дозволяє відрізняти оренду від безоплатного користування майном (позики). Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільним законодавством, причому як речові, так і зобов'язальні.
Орендареві належить право користування орендованим майном. Відповідно договір оренди - один з різновидів договорів з передачі майна у користування.
Під користуванням розуміється вилучення з речі корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендаря (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). При порушенні порядку користування річчю витягнуті плоди, продукція і доходи мають бути повернені орендодавцеві. Втім, законом, іншим правовим актом або договором може бути встановлено і інше правило (ст. 136 ЦК), а саме, що плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та іншим речовим прав (ст. 305 ЦК). Проте подібний захист вона отримує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч. 1 ст. 606 ЦК). Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж мова йде про «голого» право користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується.
Праву користування орендаря властива проходження за річчю. Перехід права власності на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК), тобто договір оренди при зміні орендодавця зберігає силу. Правда, право користування орендованим майном при зміні орендаря зберігається далеко не завжди (п. 2 ст. 617 ЦК), але це не позбавляє дане право властивості проходження.
Надання орендарям речове-правового захисту та визнання за правом користування орендованим майном властивість проходження дає відомі підстави віднести це право до числа речових [5]. Але в будь-якому випадку до числа речових не може бути віднесено право користування орендованим майном, не супроводжується володінням ним, оскільки таке право не користується речове-правовий (абсолютної) захистом, необхідної з точки зору п. 4 ст. 216 ЦК РФ.
У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які вправі домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
У цивільному праві виділяють такі різновиди договору оренди: оренда транспортних засобів (з екіпажем та без екіпажу); оренда будівель і споруд; оренда підприємств; фінансова оренда (лізинг) та інші, наприклад, договір найму житлового приміщення.
Обсяг дипломної роботи не дозволяє детально розглянути кожний з видів договору оренди, тому найбільш докладно в ній розглядаються такі, як оренда будинків (споруд) і прокат, як різновид оренди, що має свої особливості.
Основною метою роботи є розгляд поняття договору оренди, його форми і змісту, а також розгляд порядку зміни і його розірвання.
При підготовці та написанні випускної кваліфікаційної роботи були використані нормативні джерела, перш за все Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ і інші, а також навчальні посібники таких авторів, як О.Н. Садиков, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, А.П. Сергєєв і ін

1. Особливості договору оренди як цивільно-правової угоди за нормами законодавства РФ
1.1 Предмет і форма договору оренди
Предметом договору оренди є будь-які індивідуально-визначені неспоживна речі, оскільки вони не втрачають своїх натуральних якостей в процесі використання. Так, в якості предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу [6] або водні об'єкти [7]), будівлі, споруди та інші види нерухомого майна [8], підприємства та інші майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме майно.
Здача в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів має свої особливості, що встановлюються законом.
Законом також можуть бути встановлені види майна, здача в оренду якого не допускається або обмежується. Так, наприклад, згідно зі ст. 27 Земельного кодексу РФ з обігу вилучено земельні ділянки, зайняті перебувають у федеральній власності такими об'єктами, як державні природні заповідники і національні парки, будівлі та споруди, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні сили Російської Федерації, об'єкти організацій федеральної служби безпеки та ін
Обмежені в обороті знаходяться в державній або муніципальній власності земельні ділянки в межах лісового фонду, особливо охоронюваних природних територій, зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів РФ, об'єктами, включеними до Списку всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками та ін
Ці особливості, перш за все, випливають з невозобновляемость багатьох природних ресурсів, їх обмеженості, а тому - необхідності спеціально передбачати заходи, спрямовані на їх раціональне використання. Зокрема, при здачі в оренду земельних ділянок повинне дотримуватися їх цільове призначення (ст. 22 Земельного кодексу РФ [9]). Використання інших об'єктів природи, в тому числі на засадах оренди, як правило, можливо тільки за наявності ліцензії.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607 ЦК). Отже, предметом договору оренди може бути тільки індивідуально-визначена річ. Цей висновок випливає також з п. 3 ст. 611 ЦК РФ.
Об'єкту нерухомості повинен бути присвоєний унікальний кадастровий номер як результат кадастрового і технічного обліку. Тільки після докладного опису об'єкта нерухомості можуть бути зареєстровані будь-які права на нього, в тому числі і договір оренди.
Річ, передана в оренду, має бути юридично незамінною, бо по закінченні договору поверненню підлягає та ж річ. Речі, які визначаються родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, оскільки належать до юридично значимим.
За загальним правилом, предмет договору оренди є єдиним його істотною умовою (п. 3 ст. 607 ЦК РФ). При відсутності в договорі даних про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, ця умова вважається неузгодженим, а сам договір - неукладеним.
Форма договору оренди врегульована ст. 609 ЦК РФ. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше року, а також якщо хоча б однією з сторін є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений в простій письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК). Договір на термін більше року, незалежно від його суми, здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж стосується письмової форми договорів оренди, укладених з участю юридичних осіб, то правило п. 1 ст. 609 ЦК є лише конкретизація загального правила, закріпленого подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, яке в подібному повторенні зовсім не потребувало. В усній формі можуть бути укладені лише договори оренди між громадянами терміном менш ніж на рік, якщо тільки законом не встановлені додаткові вимоги до форми окремих видів договорів оренди або оренди певних видів майна.
Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом [10]. Ця реєстрація здійснюється відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997р. [11] Оренда розглядається як обмеження (обтяження) права власності (або іншого речового права) на об'єкт нерухомості. Іншими словами, реєстрація договору оренди завжди вторинна. Їй повинна передувати реєстрація того права, яке обтяжене договором оренди, і права власності, якщо воно не збігається з попереднім правом (п. 2 ст. 6 Закону), а також кадастровий і технічний облік самого об'єкта нерухомості (ст. 12 Закону). Всі ці відомості повинні бути внесені до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. І тільки потім можна реєструвати договір оренди.
Вимоги цивільного законодавства про реєстрацію договору оренди поширюються також на договір суборенди. Так, орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до суборендарю про стягнення відповідно до договору оренди неустойки за прострочення внесення орендної плати.
Суд першої інстанції визнав підписаний сторонами договір суборенди неукладеним через відсутність його державної реєстрації, у зв'язку з чим у позові відмовив.
В апеляційній скарзі позивач послався на те, що договір суборенди є похідним від договору оренди, не володіє самостійністю, укладається на термін, що не перевищує термін договору оренди, додатково не обтяжує речові права власника майна, а тому не підлягає державній реєстрації.
Суд апеляційної інстанції визнав доводи позивача необгрунтованими і вказав, що відповідно до абзацу третього пункту 2 статті 615 ГК РФ до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
У ДК РФ і Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не міститься норм, що виключають для договорів суборенди застосування вимоги про державну реєстрацію.
Державна реєстрація договору оренди проводиться за заявою будь-якої з сторін (п. 1 ст. 26 Закону). Якщо заява подається орендодавцем, участь орендаря не обов'язково. При подачі заяви про реєстрацію орендарем застосовуються правила ст.16 Закону. Іншими словами, якщо договір оренди нотаріально не засвідчений або в орендаря немає нотаріально посвідченої довіреності на здійснення реєстрації, разом з ним заяву на реєстрацію повинен подати і орендодавець. Орендодавець повинен бути повідомлений і про що відбулася реєстрації договору оренди (п. 2 ст. 13 Закону).
Договір оренди нерухомого майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК), полягає у формі, встановленій для договору купівлі-продажу такого майна. Аналогічна форма необхідна і для додаткової угоди до договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого майна.
Для багатьох видів оренди існують особливі правила про форму договору та його державної реєстрації.
Ціна договору (орендна плата), як і термін, не відноситься до істотних умов. Якщо орендна плата договором не встановлено, застосовується звичайна орендна плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ЦК).
Що ж стосується терміну, то договір оренди може бути укладений як на визначений (п. 1 ст. 610 ЦК), так і на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК). Певний термін повинен бути встановлений у договорі способами, передбаченими ст. 190 ЦК. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК). Якщо жодна сторона не заявляє про відмову від договору, останній може тривати як завгодно довго, навіть «вічно» [12]. Тому точніше вести мову про договір оренди, укладеному не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобто під отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК).
1.2 Об'єкти і суб'єкти договору оренди
Об'єктом оренди виступає майно, а саме неспоживна речі. Майнові права не можуть бути об'єктом оренди (ст. 607 ЦК).
До неспоживна відносяться речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. У зв'язку з цим об'єктом оренди не можуть бути грошові кошти. Дана вимога до об'єктів оренди обумовлено, перш за все, тим обставиною, що після закінчення терміну оренди приміщення, що орендується річ повинна бути повернена орендодавцю.
Неспоживна речі у свою чергу можуть бути розділені на рухомі і нерухомі (ст. 130 ЦК). До нерухомих речей належать об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню не можливо (земельні ділянки, будівлі, споруди). Крім того, до нерухомих речей належать підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші об'єкти, віднесені до нерухомості законом.
Всі інші речі є рухомими.
Таким чином, об'єктами оренди можуть виступати:
· Земельні ділянки;
· Відокремлені природні об'єкти;
· Підприємства та інші майнові комплекси;
· Будівлі, споруди, нежитлові і житлові приміщення;
· Обладнання;
· Транспортні засоби;
· Інвентар, інструмент та ін
Найважливішою ознакою об'єктів оренди є їх індивідуальна визначеність. Передаючи майно в оренду, сторони виходять з того, що після закінчення терміну оренди орендодавцю буде повернуто це ж майно.
Тому об'єктом оренди не може виступати, наприклад, партія товарів яких матеріалів виробничо-технічного призначення, призначених для подальшого перепродажу або використання у виробництві.
При складанні договору оренди сторони повинні вказати повні відомості про об'єкт оренди, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю. Якщо такі дані будуть відсутні, то договір оренди вважається неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК).
Необхідно звернути увагу на положення п. 1 ст. 607 ЦК РФ [13], де йдеться про те, що федеральним законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. В даний час такого федерального закону не існує. Разом з тим ця обставина зовсім не означає, що предметом договору оренди може стати будь-яке майно.
Окремі підприємства оборонної промисловості, зв'язку, транспорту, паливно-енергетичного комплексу, а також підприємства Міноборони РФ, МВС РФ, ФСБ і деякі підприємства інших галузей економіки, специфіка і характер діяльності яких зумовлюють підвищену ступінь централізації управління ними, в оренду передаватися не можуть. При цьому конкретні переліки таких об'єктів встановлювалися окремими розпорядженнями СМ СРСР і РМ УРСР, Уряду РФ.
Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - і комерційні і некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальних Цінні та муніципальні освіти. Тільки в деяких видах договору оренди та при оренді окремих видів майна у ролі орендодавців і орендарів повинні виступати спеціальні суб'єкти.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК РФ).
Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві права власності, а саме, що входить до його складу правомочності розпорядження майном. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника.
Якщо ж повноваження з закону не випливає, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комісії. Якщо ж на обличчя відносини представництва, то в ролі орендодавця виступає сам власник.
Найбільш складна система відносин складається при здачі в оренду державного та муніципального майна. Управління (в тому числі і розпорядження) державною власністю - прерогатива виконавчої влади. Так, Уряд РФ здійснює управління федеральної власністю на підставі ст.114 Конституції РФ. У рамках своїх повноважень воно має право визначати, хто і в якому порядку може здавати федеральне майно в оренду. Головним органом, якому надано право укладати договори оренди федерального майна, є Федеральне агентство з управління федеральним майном РФ (Росмайно) [14] та його територіальні органи (агентства). Передача федерального нерухомого майна в оренду приватним особам проводиться, як правило, на конкурсній основі [15]. При здачі в оренду рухомого майна проведення конкурсів не обов'язково.
Державні унітарні підприємства, наділені правом господарського ведення, можуть здавати в оренду федеральне майно тільки за згодою власника (ст. 295 ГК РФ).
Оскільки закон встановлює принцип спеціальної (цільової) правоздатності унітарних підприємств, дії підприємства за розпорядженням закріпленим за нею майном власника повинні бути обумовлені, перш за все, завданнями його статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна.
Тому в тих випадках, коли дії підприємства, в т.ч. і здійснені в порядку вимог ст. 295 ГК РФ щодо відчуження або надання в довгострокове користування (оренду) іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання рухомого і нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними.
Що стосується казенних підприємств, за якими майно закріплено на праві оперативного управління, то вони мають право укладати договір оренди щодо будь-якого майна тільки за згодою власника (абз.1 п.1 ст.297 ЦК). Від імені власника таку згоду дає Федеральне агентство з управління федеральним майном (Росмайно) і його територіальні органи (агентства) [16]. Дача згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів спеціальним повноваженням здавати майно в оренду.
Установи взагалі не має права відчужувати або іншим способом розпоряджатися закріпленим за ними майном і майном, придбаним за рахунок коштів, виділених йому за кошторисом (п. 1 ст. 298 ДК).
Орендар - це особа, зацікавлена ​​в отриманні майна в користування. За загальним правилом, закон ніяких спеціальних вимог до орендаря не пред'являє. Лише при оренді окремих видів майна, в основному природних ресурсів або речей, обмежених в обігу, орендар повинен мати ліцензію на зайняття відповідною діяльністю або виконати інші вимоги, встановлені законом.

2. Істотні умови договору оренди за Цивільним кодексом РФ
2.1 Зміст і виконання договору
Орендодавець зобов'язаний, по-перше, передати орендареві орендоване майно у стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Стан майна, що підлягає передачі в оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан майна визначається його призначенням, яке, у свою чергу, також може бути встановлено договором або випливати з цілей, заради яких це майно звичайно використовується. Незвичайні вимоги до стану майна, переданого в оренду, повинні бути особливо обумовлені. Але в будь-якому випадку майно має бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням.
У разі виявлення перешкоджають чи ускладнюють користування орендованим майном недоліків, які не були обумовлені при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не могли бути виявлені під час огляду або перевірки справності майна при його передачі, орендар має право вимагати:
- Безоплатного усунення недоліків;
- Відповідного зменшення орендної плати;
- Відшкодування витрат на самостійне усунення недоліків, якщо орендодавець своєчасно не замінив майно або не усунув недоліки сам;
- Дострокового розірвання договору оренди.
Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не передані, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору , а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК РФ).
Майно повинно бути передане в оренду у встановлений термін. Цей термін повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо термін передачі договором встановлений не був, майно підлягає передачі в розумний термін. При порушенні правила про термін надання майна в оренду орендар має право витребувати це майно відповідно до ст. 398 ЦК і вимагати або відшкодування збитків, або розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його не виконанням (п. 3 ст. 611 ЦК).
Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протягом усього строку оренди, хоча річ і передається орендарю, як правило, незабаром після укладення договору.
Надання майна в належному стані означає, що воно передається вільним від недоліків, тобто від таких його властивостей, які погіршують його якість (і правову забезпеченість).
Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду майна незалежно від того, перешкоджають вони використанню майна повністю або тільки частково. У принципі відповідальність може наступити за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:
а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди;
б) заздалегідь відомі орендарю;
в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому майні до укладення договору оренди, а не виникли пізніше.
Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці приховані недоліки (п. 1 ст. 612 ЦК).
Поширення початку ризику на відповідальність за недоліки переданого в оренду майна можна пояснити тим, що орендодавець, як правило, є власником відповідного майна і несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст. 211 ЦК), у тому числі і ризик наявності в ньому тих чи інших недоліків.
Вибір орендарем однієї з наданих йому можливостей здійснюється абсолютно вільно і не пов'язаний з отриманням на те згоди орендодавця. Терміни відповідних вимог і повідомлень визначаються ст. 314 ЦК.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що знаходиться в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати провести заміну орендованого майна.
Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і при достроковому розірванні договору. Що ж до відшкодування вартості усунення недоліків за рахунок орендної плати або відповідного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна вимагати лише тоді, коли величина орендної плати недостатня для покриття збитків.
По-друге, орендодавець повинен попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майна (сервітут, право застави тощо - абз. 2 ст. 613 ЦК).
Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (абз. 1 ст. 613 ЦК). Природно, у ряді випадків орендар, знаючи про права третіх осіб, не уклав би договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити користування орендованим майном відповідно до договору.
Закон не містить переліку прав третіх осіб, про наявність яких орендодавець повинен попередити орендаря. Говориться лише, що це права на майно, що належать вони третім особам і до них в числі інших відносяться сервітути і права застави. Наведені приклади законом прав третіх осіб відносяться до речових прав.
Що ж стосується зобов'язальних прав, то й про них, якщо вони спрямовані на орендоване майно, орендар повинен бути повідомлений. До числа таких прав можуть бути віднесені права покупця за договором купівлі-продажу або права орендаря за іншим договором оренди.
Що ж стосується кількох договорів оренди, то вони можуть співіснувати один з одним, але за умови, якщо серед них немає двох і більше договорів, що надають орендарям права володіння однієї і тієї ж річчю. Разом з тим може існувати кілька договорів оренди, що дають орендарям тільки користування річчю (наприклад, музичним інструментом або приміщенням, але в різний час). Якщо ж стикаються два і більше договорів оренди, кожен з яких надає орендареві право володіння орендованим майном, то першість надається тільки одному з орендарів за правилами ст. 398 ЦК.
При невиконанні орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване майно орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати повинно бути пропорційно тому, наскільки існування прав третіх осіб ущемляє право користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірванні договору оренди не залежить від виду та обсягу прав третьої особи на річ.
По-третє, обов'язок орендодавця є виробництво за свій рахунок капітального ремонту переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди.
Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого майна, без якого останнє не можна використовувати за призначенням.
Термін проведення капітального ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо цей строк не встановлений або виникла нагальна необхідність в капітальному ремонті, він повинен бути проведений у розумний термін.
Ремонт повинен проводитися за рахунок орендодавця і його силами або силами залучених ним осіб. Відносини сторін на час капітального ремонту повинні бути врегульовані договором оренди. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити або обмежити користування орендованим майном під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання на час ремонту аналогічного майна.
Тим часом проведення капітального ремонту орендованого майна може істотно обмежити права орендаря. Тому, якщо майно передано в стані, коли воно вимагає капітального ремонту, значить, воно передано з недоліками, за які орендодавець відповідає за правилами ст. 612 ЦК.
Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.
Договором оренди будь-яке з цих прав може бути виключено або обмежено.
Нарешті, по-четверте, орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п.2 ст.624 ЦК). Під невіддільними розуміються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди.
Орендар має право на таке відшкодування тільки за наявності одночасно двох умов:
а) згоди орендодавця на виробництво невіддільних поліпшень. Згода може бути дано як у самому договорі оренди, так і окремо після його ув'язнення в тій формі, яка передбачена для самого договору оренди.
б) використання для виробництва поліпшень власних коштів орендаря (п. 4 ст. 623 ЦК). Відповідно до передбаченого в ньому правилом будь-які поліпшення орендованого майна, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Щоправда, застосовуючи цю норму, слід виходити з того, що за правилами бухгалтерського обліку амортизаційні відрахування зазвичай проводяться орендодавцем і орендареві не надходять. Тому, що б отримати право на будь-які поліпшення, орендодавець повинен спеціально передати орендареві ці відрахування. Однак такі відрахування завжди існують в знеособленої формі.
Що ж до використання коштів третіх осіб, то воно може вважатися законним за умови, що ці кошти надані у власність орендаря.
Вироблені орендарем віддільні поліпшення є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Віддільні поліпшення - це такі поліпшення речі, які можуть бути відокремлені без її пошкодження (погіршення її стану). Після закінчення договору оренди такі поліпшення можуть бути відокремлені орендарем і залишені ним за собою.
Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Обов'язки орендодавця надати майно в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб імперативні.
Обов'язки ж з виробництва капітального ремонту і відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень відносяться до числа диспозитивних.
Відповідно до умов укладеного договору в обов'язки орендаря входять: по-перше, користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі про оренду не визначено, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ГК) . Орендар повинен використовувати майно сам. Якщо він допускає до використання третіх осіб без згоди орендодавця, він порушує іншу свою обов'язок, передбачений п. 2 ст. 615 ГК. Призначення майна повинно бути визначено договором. В іншому випадку майно має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті.
Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ГК). Відповідальність за порушення умов користування або призначення майна настає у формі відшкодування збитків, причому лише за наявності вини орендаря, оскільки якщо умови користування порушуються випадково, застосуванню підлягає п. 4 ст. 614 ЦК. У цій ситуації договір оренди не може бути достроково розірваний.
По-друге, обов'язком орендаря є своєчасне внесення плати за користування майном (п. 1 ст. 614 ЦК). Розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Якщо розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлено будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково повинен містити посилання на нього. В іншому випадку ці характеристики орендної плати вважаються не встановленими договором. І тоді застосовується правило, відповідно до якої розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлюються такими ж, які зазвичай застосовувалися б при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Орендна плата може встановлюватися за все орендоване майно цілком або окремо по кожній з його складових частин залежно від того, які положення із цього приводу містяться в договорі. Орендна плата може сплачуватися у формі:
а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
в) надання орендарем певних послуг;
г) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Використання деяких форм орендної плати по суті означає перетворення договору оренди в змішаний договір (п. 3 ст. 421 ЦК), що сполучає риси оренди і, наприклад, купівлі-продажу або договору про надання послуг.
Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендна плата повинна бути визначена в твердій сумі, що сплачується одноразово чи періодично - в залежності від терміну договору оренди.
Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК).
Договір оренди може містити також правила про те, що будь-яка із сторін договору може вимагати в односторонньому порядку зміни орендної плати і при відмову іншої сторони від зміни орендної плати договір підлягає достроковому розірванню. Коли ж таких правил договором не передбачено, орендна плата може бути змінена лише за згодою сторін. Відмова якоїсь із сторін від перегляду розміру орендної плати не надає іншій стороні права ні спонукати до такого перегляду у судовому порядку, ні достроково розірвати договір оренди, оскільки такі заходи ЦК не передбачені.
Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майно істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК). Надання орендареві такого права пов'язано з тим, що орендодавець як власник майна, переданого в оренду, несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження. Що ж стосується погіршення умов користування, які виступають як зовнішні по відношенню до предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід вести мову вже про ризик випадкової неможливості виконання договору. Покладання на орендодавця ще й цього ризику цілком логічно, якщо пам'ятати про його головний обов'язок - надати майно в користування і забезпечити спокійне користування ним протягом усього терміну договору.
Законом може бути встановлено правило, відмінне від того, яке передбачено п. 4 ст. 614 ЦК. Однак, згідно з п. 1 ст. 614 ЦК порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди, останній може встановити, що розмір орендної плати не переглядається та при істотному погіршенні умов користування або стану майна.
Орендна плата може виплачуватися у будь-які терміни, встановлені договором: один раз на рік, квартал, місяць, тиждень, день і т.д. Якщо орендар істотно порушує строки внесення орендної плати, орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін (п. 5 ст. 614 ЦК). Можна вимагати дострокового внесення орендної плати не більш ніж за два терміни поспіль.
Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, наприклад про заборону вимагати дострокового внесення орендної плати, або, навпаки, про можливості вимагати такого внесення не тільки при істотному порушенні термінів або більш ніж за два терміни поспіль і т.п.
Необхідно зазначити, що орендна плата повинна бути сплачена орендарем і у разі дострокового звільнення орендованого приміщення (до припинення в установленому порядку дії договору оренди), тому що дострокове звільнення орендованого приміщення не є підставою припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати.
Розглянемо приклад із судової практики. Акціонерне товариство (орендодавець) звернулося до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (орендарю) про стягнення орендної плати.
Рішенням суду першої інстанції в позові відмовлено з посиланням на ту обставину, що истребуемая позивачем орендна плата нарахована за період після фактичного звільнення відповідачем орендованого приміщення.
В апеляційній скарзі на рішення суду позивач просив задовольнити його вимогу про стягнення орендної плати, тому що вона нарахована до моменту припинення у встановленому порядку дії договору оренди.
У ході розгляду апеляційної скарги встановлено, що свого часу спірний договір оренди був відновлений на невизначений термін.
Такий договір може бути припинений у будь-який час за ініціативою кожної із сторін з обов'язковим попередженням іншої сторони за три місяці (п. 2 ст. 610 ЦК РФ).
Беручи до уваги викладені обставини, суд апеляційної інстанції зазначив, що протягом трьох місяців з моменту подібного попередження договір зберігає свою силу для обох сторін. Тому відмова орендаря вносити орендну плату за вказаний період не обгрунтований навіть у тому випадку, коли приміщення звільнене їм достроково, тобто до закінчення трьох місяців.
При припиненні договору оренди орендар повинен повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (абз. 1 ст. 622 ЦК).
Вимоги до стану майна, що повертається орендарем, такі ж, як і до передачі майна орендодавцем відповідно до укладеного договору оренди.
Разом з майном орендодавцю повинні бути передані всі його приналежності та пов'язані документи, які раніше були отримані орендарем. Якщо без таких приладдя і документів використання майна не можливо або орендодавець значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при поверненні майна, обов'язок орендаря щодо повернення майна повинна вважатися невиконаною з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками (прострочення орендаря).
Стан повертається майна може встановлюватися договором. У договорі можуть бути передбачені спеціальні вимоги до такого повернення, наприклад умова про те, що приміщення має бути повернуто тільки після проведення в ньому капітального ремонту. Якщо цього не зроблено, майно має бути повернуто в тому стані, в якому було отримано, з урахуванням нормального зносу. Під нормальним розуміється знос, який орендоване майно зазнало б при звичайному його використанні за призначенням, яке визначено договором, протягом терміну дії останнього.
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі коли орендна плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Зручність даного правила полягає в тому, що орендодавцю при несвоєчасному поверненні орендованого майна не потрібно в більшості випадків доводити розмір понесених ним збитків, що іноді дуже непросто. Достатньо лише вимагати внесення орендної плати за час прострочення, причому така вимога не означає перетворення договору оренди в укладений на невизначений строк.
У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті понад неустойки (штрафна неустойка), якщо інше не передбачено договором.
По-четверте, орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ЦК).
Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків майна, не пов'язане із заміною основних (головних) складових частин (деталей, вузлів, конструкцій). Поточний ремонт, на відміну від капітального, як правило, не збільшує вартість орендованого майна і не усуває його знос. У той же час не проведення поточного ремонту робить неможливим або суттєво ускладнює використання майна за призначенням.
Від поточного ремонту слід відрізняти підтримка майна у справному стані, тобто таке його обслуговування, яке дозволяє використовувати майно будь-якої миті.
Крім проведення поточного ремонту і підтримки майна в справному стані орендар зобов'язаний нести витрати по утриманню орендованого майна. Ці витрати обумовлені зовнішніми для речі причинами (соціально-економічними умовами користування). Вони не пов'язані з усуненням недоліків внутрішніх орендованого майна або підтримкою його фізичної (технічної) справності, але без таких витрат експлуатувати річ неможливо.
І ще одна важлива обставина - орендар не може без згоди орендодавця здавати орендоване майно в суборенду, передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), передавати майно в безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК, іншим законом або іншими правовими актами (п. 2 ст. 615 ГК).
Згода орендодавця може бути виражене різними способами - прямо в договорі оренди, в додатковій угоді до нього і навіть у формі односторонньої дії (письмового дозволу). Орендодавець при дачі такої згоди може визначити обсяг підлягають передачі орендних прав і обов'язків.
У випадках зазначених в п. 2 ст. 615 ГК, орендарю дозволено передавати свої права іншій особі повністю або частково. Повна передача прав має місце при перенайме. У подібній ситуації у відносини з орендодавцем вступає новий орендар, старий же повністю з них вибуває і тому перестає нести перед орендодавцем будь-яку відповідальність.
Часткова передача орендарем своїх прав має місце у всіх інших випадках, причому обсяг переданих прав різний. Найменший обсяг прав переходить до заставодержателя, який, по суті, набуває лише можливість розпорядитися орендними правами в разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання. Найбільший обсяг прав отримують господарські товариства (товариства) і виробничі кооперативи, яким орендні права передаються у вигляді внесків (пайових внесків), оскільки всі обов'язки, що випливають з договору оренди, зберігаються за вкладниками - орендарями. Суборенда займає проміжне становище, оскільки до суборендарю переходять права орендаря, але в певній частині, при цьому суборендар несе перед орендарем ще й обов'язки. Однак у будь-якому випадку, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Суборенда є найбільш поширеним випадком передачі третій особі орендних прав, тому її слід розглянути окремо.
У тому випадку, коли орендоване майно в якійсь частині стає непотрібним орендарю, останній може, за згодою орендодавця, передати його в суборенду (піднайом). При суборенді орендар по відношенню до суборендарю стає орендодавцем, зберігаючи в той же час деякий обсяг орендних прав і за собою. Невипадково до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. В іншому випадку він у відповідній частині буде недійсним на підставі ст. 168 ЦК. Це правило випливає з загальноправовий принцип, згідно з яким ніхто не може передати більше прав, ніж має сам. При цьому зовсім не обов'язково, щоб і обсяг обов'язків, покладених на суборендаря, був таким же, як в орендаря, або навіть більшим. Орендар, приміром, може прийняти на свій рахунок більшу частину орендної плати, що підлягає сплаті орендодавцю.
Суборенда слід долю оренди. Якщо договір оренди з підстав, передбачених ЦК, нікчемний, нікчемними є і укладені відповідно з ним договори оренди (п. 2 ст. 618 ЦК). Дострокове ж припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 1 ст. 618 ЦК). Суборендар в цьому випадку має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди.
Якщо орендодавець дав згоду на укладення орендаря договору суборенди, він тим самим пов'язав себе. Дострокове припинення договору суборенди внаслідок розірвання договору оренди здатне серйозно порушити права суборендаря без вини з його боку. Тому законодавець надав суборендарю право на укладення договору оренди, але лише на те майно, яке знаходилося у нього в користуванні і на не минулий термін суборенди. Що ж до умов, на яких має бути укладений новий договір, то цілком логічна відсилання до умов договору оренди, а не суборенди. Адже останній може містити більш пільгові умови, ніж старий договір оренди. Тому було б несправедливим примушувати орендодавця погоджуватися на ті умови, які визначив не він сам.
Порядок укладення суборендарем договору оренди на умовах, зазначених у п. 1 ст. 618 ЦК, регламентується ст. 445 і ст. 446 ЦК.
Втім, договором оренди можуть бути встановлені інші правила, ніж зазначені у п. 1 ст. 618 ЦК. Зокрема, при достроковому розірванні договору оренди договори суборенди можуть припинятися або без укладення з орендодавцем договору оренди, або з укладенням такого, але на умовах припиненого договору не оренди, а суборенди.
Перші три обов'язки орендаря імперативні, решта - диспозитивні.
2.2 Порядок зміни і припинення договору оренди
Припинення договору оренди (у тому числі і його дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст.ст. 617, 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).
Зміна власника орендованого майна не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо його висновок був обумовлене особистими якостями орендаря (п. 1 ст. 617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п. 2 ст. 617 ЦК). Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря.
У випадку смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила, встановлені ст. 418 ЦК, тобто договір оренди зберігається, якщо тільки він не був нерозривно пов'язаний з особистістю орендаря.
Що ж стосується ліквідації юридичної особи - будь то орендодавець або орендар - договір оренди в цьому випадку беззастережно припиняється (ст. 419 ГК).
На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору. Що ж стосується істотного порушення призначення майна, то під ним слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне за собою істотне порушення умов договору (п. 2 ст. 450 ГК);
2) істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору (п. 2 ст. 450 ГК);
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна.
На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. До перешкод можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема не проведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у цьому орендодавець чи ні.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу як орендодавця, так і орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК, тому що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
У будь-якому випадку договір оренди може бути достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору лише після направлення орендарю письмового попередження про необхідність їм виконання зобов'язання в розумний термін. При подачі орендодавцем позовної заяви про розірвання договору оренди до заяви повинні бути включені як само попередження, так і докази відправки його орендарю. В іншому випадку позов орендодавця буде залишений без розгляду.
Питання про те, як співвідносяться між собою попередження про необхідність виконання зобов'язання, вказане в ст. 619 ЦК, і вимога про розірвання договору оренди в п. 2 ст. 452 ДК, не зрозуміле. Очевидно, що у попередженні орендодавець повинен вказати на допущені орендарем порушення та їх виправлення. Але з назви попередження не слід, що воно містити також і вимога про розірвання договору. В іншому випадку позбавлене сенсу зазначення в ньому на необхідність виконати зобов'язання в розумний термін. Адже п. 2 ст. 452 ЦК містить чітке правило про терміни відповіді на попередження про розірвання договору. Розумний термін - це термін для усунення порушень, а не термін відповіді на вимогу про розірвання договору. З іншого боку, якщо попередження не містить вимоги про розірвання договору, то для звернення з позовом до суду в силу п. 2 ст. 452 ДК орендодавець повинен направити орендарю крім попередження ще й вимога про розірвання договору. Навряд чи така тяганина відповідає цілям ст. 619 ЦК.
Оскільки орендар при достроковому розірванні договору не повинен відправляти орендодавцю попередження про необхідність виконання зобов'язання (ст. 620 ЦК), він може пред'явити позов з дотриманням досудового порядку врегулювання спору з відповідачем за правилами п.2 ст. 452 ДК.
Наведемо приклад з судово-арбітражної практики. Позивач звернувся Арбітражний суд міста Санкт-Петербурга і Ленінградської області з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі за період з відповідно до договору оренди нежитлових приміщень і пені за прострочення його сплати, а також про розірвання названого договору оренди та виселення відповідача із займаних приміщень. У ході розгляду справи в засіданні суду відповідач надав докази про усунення перелічених порушень.
Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив з наступних підстав:
1) згідно з п. 2 ст. 450 ГК РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених ГК РФ або іншими законами;
2) як випливає зі ст. 619 ГК РФ, перелічені порушення можуть бути підставою для порушення питання про розірвання договору в судовому порядку тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язань у розумний термін.
Тому, потрібно звернути увагу на те, що ГК встановлена ​​своєрідна досудова процедура врегулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем у тих випадках, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. В обов'язок орендодавця поставлено попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. Дане положення закріплено в Арбітражному процесуальному кодексі РФ [17] і означає, що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається до арбітражного суду, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем: копія письмового попередження орендаря і докази його направлення або вручення орендарю. В іншому випадку позов орендодавця буде повернений арбітражним судом без розгляду (ст. 129 АПК РФ).
При процедури розірвання договору необхідно враховувати те, що вимога про розірвання договору оренди не підлягає задоволенню, якщо в розумний термін усунуто порушення, що послужили підставою для звернення до арбітражного суду.
Припинення договору оренди у встановлений ним термін надає орендареві переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК). Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконує свої обов'язки, при закінченні терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі це термін не вказаний, в розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін. Якщо нові умови договору не влаштовують орендаря, він втрачає переважне право укласти договір на новий термін. Спонукати ж орендодавця укласти договір на колишніх або будь-яких інших умовах орендар не має права, оскільки договір оренди, укладений відповідно до п. 1 ст. 621 ГК РФ на новий термін, є новим договором оренди.
У зв'язку з цим наведемо приклад з арбітражної практики. Акціонерним товариством та власником будівлі був укладений договір оренди нежитлового приміщення. При укладанні договору оренди на новий термін між сторонами виникли розбіжності щодо розміру орендної плати.
Орендодавець, вважаючи, що суперечка виникла про зміну договору, передав зазначені розбіжності на вирішення арбітражного суду.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, в позові було відмовлено на підставі абзацу другого п. 1 ст. 621 ГК РФ, згідно з яким при укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
Суд касаційної інстанції скасував судові акти і передав справу на новий розгляд з таких підстав.
Згідно зі ст. 610 ЦК РФ договір оренди укладається на термін, визначений договором.
Орендодавець сповістив орендаря про закінчення терміну дії договору оренди і про необхідність у разі наміру відповідача в подальшому використовувати майно укласти договір оренди на новий термін, що свідчить про припинення раніше діючого договору оренди у зв'язку із закінченням його строку.
Таким чином, між сторонами виник переддоговірних спорів. Розгляд переддоговірних спорів віднесено до компетенції арбітражних судів відповідно до ст. 29 АПК РФ.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування збитків. Такі правила належать раніше орендарю, якщо орендодавець уклав договір оренди на умовах припиненого договору оренди, або ж на інших умовах, але ні в якому разі не на тих, на яких орендар відмовився укласти новий договір оренди.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений строк (ст. 610 ЦК). Термін повідомлення орендаря про наявність у орендодавця заперечень до продовження договору повинен бути передбачений у договорі. В іншому випадку він встановлюється відповідно до ст. 314 ЦК.

3. Окремі види договору оренди: теорія і практика застосування
3.1 Договір оренди будівель і споруд
За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК).
Даний договір виділений в самостійний вид виходячи з його предмета. Предметом договору служать будівлі або споруди, тобто різновиду нерухомого майна. Будинки і споруди нерозривно пов'язані з землею (земельною ділянкою), на якій вони розташовані. Саме ця обставина і є головною причиною виділення договору оренди будівель (споруд) в окремий вид. Користування будівлею або спорудою практично неможливо без користування земельною ділянкою, останній же сторони далеко не завжди згадують у договорі оренди поряд з будівлею (спорудою), яку на ній розташоване.
Відповіді на питання, в чому відмінність між будівлею і спорудою, ЦК не містить. Однак виходячи з загальновживаного значення цих слів можна зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово.
З урахуванням того, що здача громадянам в оренду житлових приміщень неможлива (гл. 35 ЦК), орендувати житлові приміщення можуть тільки юридичні особи, які потім має право передати їх у соціальний або комерційний найм громадянам. Інша використання житлових приміщень неможливо. Нежитлові будівлі та нежитлові приміщення в житлових будинках і громадяни, і юридичні особи можуть орендувати абсолютно вільно.
Складніше йде справа з частинами будівлі (нежитловими приміщеннями), які не займають і не можуть займати відокремленого ділянки. До їх числа відносяться, скажімо, нежитлові приміщення в багатоповерхових будинках, розташованих на одному з поверхів. Виділення обслуговуючого такі приміщення дільниці об'єктивно не можливо, хоча на практиці подібні договори укладаються досить часто. У результаті виявляється розірваною зв'язок об'єкта оренди (частини будівлі або споруди) із земельною ділянкою, тобто договір в значній мірі позбавляється специфіки, закріпленої ГК. Саме ця обставина і дозволяє деяким авторам поширювати на оренду нежитлових приміщень загальні положення про договори оренди [18].
Нежитлові приміщення мають більше спільного з будівлями і спорудами, а не з іншими об'єктами оренди. Тому багато норм, які підлягають застосуванню до оренди будівель і споруд, було б логічно поширити і на нежитлові приміщення [19].
Особливо це стосується правил про державну реєстрацію договору оренди будівлі (споруди). Нежитлове приміщення - менш значимий об'єкт, ніж будинок, однак воно схильне до більших обмежень у результаті застосування загальних правил п. 2 ст. 606 ГК, а не п. 2 ст. 651 ЦК. Важко уявити, яких втрат зазнає цивільний оборот внаслідок виконання вимоги про реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, укладених терміном менш ніж на один рік.
Отже, є всі підстави, використовуючи аналогію закону, поширити правила про оренду будівель і споруд та на нежитлові приміщення, за винятком норм, що стосуються переходу до орендаря прав на земельну ділянку. У всякому разі, до оренди нежитлових приміщень повинні застосовуватися правила про форми договору оренди будівель (споруд), його реєстрації, порядку передачі об'єкта та сплати орендної плати.
Форма договору оренди будівель і споруд - письмова, причому обов'язково складання єдиного документа, що підписується сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Укладення такого договору за допомогою обміну листами (документами, що виходять тільки від однієї сторони) неможливо. Недотримання форми договору оренди будівлі та споруди тягне його недійсність.
Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 651 ЦК). Ця норма є винятком із загального правила, закріпленого п. 2 ст. 609 ЦК, згідно з яким будь-який договір оренди нерухомого майна незалежно від терміну, на який його укладено, підлягає державній реєстрації.
Президія ВАС РФ в Інформаційному листі від 11 січня 2002 р. № 66 вказав, що термін дії договору оренди будівлі (споруди), визначений з 1-го числа якого-небудь місяці поточного року до 30 (31-го) числі попереднього місяця наступного року , в цілях застосування пункту 2 статті 651 ЦК визнано рівним році.
Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення договірної неустойки за прострочення внесення орендних платежів.
Відповідач, заперечуючи проти пред'явленої вимоги, послався на те, що договірна неустойка не підлягає застосуванню, тому що підписаний з позивачем договір оренди будівлі в силу ст. 651 ЦК РФ не є укладеним у зв'язку з відсутністю його державної реєстрації.
Арбітражний суд, розглянувши доводи сторін, відмовив у задоволенні позову з наступних підстав.
Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК РФ договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди будівлі, в якому строк його дії визначено з 1 червня 2000 року по 21 травня 2001 року.
Термін дії договору складає рівно один рік, тому даний договір з п.2 ст. 651 ЦК РФ підлягав державній реєстрації і з-за відсутності такої не може вважатися укладеним. З урахуванням викладеного умова договору про неустойку не могло бути застосоване орендодавцем.
До числа істотних умов договору оренди будівель (споруд) крім його предмета відноситься також і ціна (орендна плата). Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ЦК). При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються.
Зміст договору оренди будівель і споруд (у порівнянні з вмістом звичайного договору оренди) не піддавалося серйозних змін.
1. Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (п. 1 ст. 652 ЦК). Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду. Така передача відбувається і при замовчуванні про неї в договорі оренди. Втім, сторони можуть збільшити розмір переданого ділянки за рамки необхідного для використання будівлі або споруди. Зовсім ж виключити передачу земельної ділянки орендарю, мабуть, можна лише при передачі в оренду нежитлового приміщення.
Якщо орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право користування відповідною частиною земельної ділянки на умовах оренди або іншого права, якщо воно передбачено договором оренди будівлі або споруди (п. 2 ст. 652 ЦК). Це «інше» право має бути також встановлено земельним законодавством, наприклад, право довічного наслідуваного володіння (для громадян) або право безстрокового користування (для юридичних осіб).
Це право надається на термін оренди будівлі або споруди, причому у відношенні тієї частини земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням. При відмові власника визначити зміст права на земельну ділянку орендар може звернутися з позовом до суду про спонукання до визначення умов землекористування [20].
На долю цього права орендаря до тих пір, поки воно існує, не впливає навіть зміна власника земельної ділянки. У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки (ст. 653 ЦК).
Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652 ЦК).
Наприклад, договір оренди земельної ділянки з власником може забороняти передачу ділянки або прав на нього в будь-якій формі третім особам. Що стосується змін умов користування, то під ними слід розуміти таке їх погіршення, яке відповідно до чинного законодавства може бути підставою для дострокового припинення права орендодавця будівлі або споруди на земельну ділянку, наприклад використання не за призначенням. При наявності перешкод до укладення договору оренди будівлі (споруди) він не може бути укладений, а якщо він все-таки укладено, то повинен вважатися нікчемним на підставі ст. 168 ЦК.
2. Виконання орендодавцем обов'язки про передачу будівлі чи споруди орендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписуються сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК).
Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу. Причому для дійсної передачі будинку (споруди) необхідно дотримати одночасно дві умови - фактична передача і підписання передавального акту.
Ухилення однієї із сторін підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна. За порушення цих обов'язків настає відповідальність, встановлена ​​договором оренди та чинним законодавством.
У той же час значення передавального акту не слід і переоцінювати. Якщо обидві сторони відмовилися підписувати його, то це зовсім не означає припинення договору оренди за згодою сторін, особливо коли фактично будівлю (споруду) передано. Угода про припинення договору має бути зроблено у тій же формі, що і сам договір, та до того ж підлягає державній реєстрації. Не спричиняє припинення договору оренди та відмова однієї із сторін від підписання передавального акту.
Обов'язок орендаря щодо повернення орендованого будинку (споруди) оформляється так само, як обов'язок орендодавця за його передачі. Після закінчення терміну договору оренди або при його достроковому припиненні орендоване майно має бути повернуто орендодавцю за неодмінної складанні документа про передачу будівлі (споруди) (п. 2 ст. 655 ЦК). Порядок складання передавального акта при поверненні предмета договору та наслідки ухилення від його складання аналогічні тим, які встановлені законом при передачі будівлі (споруди) в оренду (п. 1 ст. 655 ЦК).
3. Встановлена ​​в договорі орендна плата за користування будинком чи спорудою включає і плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором (п. 2 ст. 654 ЦК).
У випадку, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена ​​в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) або іншого показника розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди (п. 3 ст. 654 ЦК).
При застосуванні пункту 3 статті 614 ЦК РФ необхідно виходити з того, що протягом року умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення, має залишатися незмінним.
3.2 Договір прокату
Прокат є окремим видом оренди. За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (п. 1 ст. 626 ЦК РФ).
У визначенні договору прокату відображені три його специфічні риси, а саме:
1) в якості орендодавця виступає спеціальний суб'єкт - підприємець (п. 1 ст. 626 ЦК). Причому ГК особливо підкреслює, що його підприємницька діяльність по здачі майна в прокат повинна бути постійною, тобто здійснюватися у вигляді промислу, дохід від якого стає основним або додатковим джерелом існування. У будь-якому випадку така діяльність повинна бути систематичною. Разова операція по здачі в оренду рухомого майна прокату не становить. Іншими словами, укладання договорів прокату має бути метою діяльності підприємця, його професійним заняттям. Юридична особа, що є комерційною організацією, і індивідуальний підприємець мають обрати саме цей вид діяльності. Якщо ж юридична особа має спеціальну правоздатність, то його можливість займатися прокатом повинна бути передбачена установчими документами;
2) предметом договору є лише рухоме майно (крім транспортних засобів, для яких передбачені спеціальні правила), що використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання.
3) предмет прокату передається у володіння і користування орендарю (п. 1 ст. 626 ЦК). Отже, при договорі прокату орендодавець не може залишити за собою право володіння річчю.
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст. 627 ГК). Закінчення вказаного терміну тягне за собою безумовне припинення договору. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди (ст.621 ЦК) до договору прокату не застосовуються (п. 2 ст. 627 ГК).
Форма договору - лише письмова, причому за допомогою як складання одного документа, підписаного обома сторонами, так і обміну документами, достовірно вихідними від кожної зі сторін.
Порядок укладення та виконання договору прокату, а також визначення його змісту підпорядковуються правилам про публічних договорах (ст. 426 ЦК).
Зміст договору прокату має такі особливості.
Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК) доповнена додатковими обов'язками (ст. 628 ЦК):
а) у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна;
б) ознайомити орендаря з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном.
По-іншому врегульовані відносини щодо усунення недоліків зданого напрокат майна (ст. 629 ЦК). Якщо орендар виявляє такі недоліки, він повинен заявити про них. При цьому орендодавцю дається граничний десятиденний термін для безоплатного усунення недоліків майна або його заміна майном, що перебуває в належному стані. Невиконання орендодавцем цього обов'язку в зазначений термін надає орендареві права, передбачені п. 1 ст. 612 ЦК.
Якщо недоліки орендованого майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна (п. 2 ст. 629 ЦК).
На орендодавця покладено імперативна обов'язок щодо проведення капітального і поточного ремонту зданого в прокат майна. Орендар ж, у свою чергу, зобов'язаний нести витрати по утриманню майна, якщо інше не встановлено законом або договором прокату.
Скоректовані і обов'язки орендаря, зокрема щодо своєчасного внесення орендної плати (ст. 630 ЦК). Орендна плата може встановлюватися тільки у формі визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово. При закріпленні договором прокату будь-якої іншої форми орендної плати таку умову не встановленим, а орендна плата визначається в порядку, передбаченому п. 3 ст. 424 ГК.
Стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати проводиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса (п. 3 ст. 630 ЦК). У такому порядку може бути стягнена тільки заборгованість по орендній платі. Що ж стосується стягнення з орендаря збитків, викликаних втратою або пошкодженням отриманого в прокат майна, або пені за прострочення сплати орендної плати (плати за прокат), то воно провадиться в судовому порядку, якщо договором прокату встановлений інший порядок (наприклад, безперечний порядок).
При достроковому поверненні орендарем взятого на прокат майна орендодавець зобов'язаний повернути йому відповідну частину отриманої орендної плати, визначивши її з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення майна (п. 2 ст. 630 ЦК).
Орендар не має права здавати в суборенду майно, надане йому за договором прокату, передавати свої права та обов'язки за договором прокату іншій особі, надавати це майно у безоплатне користування, закладати орендні права і вносити їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи (п. 2 ст. 631 ЦК). Ця заборона стосовно договору прокату не може бути скасований угодою сторін.
Всі інші обов'язки сторін зберігають свою дію в повному обсязі.
Що стосується дострокового розірвання договору прокату, то воно можливе з ініціативи орендаря в будь-який час. Іншими словами, орендарю належить право на односторонню відмову від договору без звернення до суду. Законом встановлено лише єдина умова для такої відмови, а саме, орендар повинен письмово попередити орендодавця про свій намір розірвати договір не менше ніж за десять днів. Недотримання терміну попередження не порочить відмови від договору, а лише відсуває момент його вступу в силу. Орендодавець ж може достроково розірвати договір прокату тільки з підстав, передбачених ст. 619 ЦК (крім п. 4). Інші випадки припинення договору прокату ті ж, що й у звичайного договору оренди.
Наведені вище особливості притаманне будь-яких договорів прокату. Разом з тим слід виділяти і особливу їх різновид - договори побутового прокату. У ролі орендаря в такому договорі прокату виступають громадяни-споживачі. Відповідно предмет договору повинен використовуватися в споживчих цілях. До таких договорів застосовується глава 1 Закону про захист прав споживачів [21]. Зокрема, за орендарями - споживачами закріплюються спеціальні гарантії якості орендованого майна (ст. 4 Закону), права на безпеку цього майна (ст. 7) і на інформацію про нього (ст.ст. 8-12), встановлюється особливий порядок відповідальності орендодавця за шкоду, заподіяну споживачам, включаючи відшкодування моральної шкоди (ст.ст. 13-15), нарешті, спеціальні правила судового розгляду (ст. 17).

Висновок
На закінчення роботи підіб'ємо деякі підсумки по проробленому дослідженню.
Легальне визначення договору оренди таке: договір оренди - це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона - орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні - орендарю (наймачу) за плату певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Даний договір є консенсуальним, взаємним і оплатним.
За договором оренди істотною умовою є об'єкт оренди. Об'єктом оренди може бути будь-яке майно (речі), яке в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей: земельні ділянки, природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби тощо Договір оренди обов'язково повинен містити дані, дозволяють точно встановити майно, що підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (склад майна, місця його розташування і т.п.). В іншому випадку договір оренди не може бути визнаний укладеним.
Вимоги до форми договору оренди зводяться до того, що договір, за яким орендодавцем або орендарем виступає юридична особа, повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо ж сторонами за договором оренди, за винятком нерухомості, є громадяни, обов'язкова письмова форма вимагається лише у тому випадку, коли договір укладається на термін більше одного року. Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю, підлягає державній реєстрації. Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря. Такі договори повинні укладатися в формі, обов'язковою для договору купівлі-продажу відповідного майна.
Договір оренди укладається на термін, визначений договором, проте допускається укладення договору і без зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений строк. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це другої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.
Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна, разом з усіма його приладдям і відносяться до нього.
Основний обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати за користування орендованим майном. Більш того, з визначення договору оренди (надання орендарю за плату майна у тимчасове володіння та користування) випливає висновок, що умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди. Проте договір оренди, в якому відсутня вказівка ​​на розмір підлягає стягненню з орендаря орендної плати, на відміну від загального правила, що стосується істотних умов договору, не може бути визнано неукладеним.
В даний час правове регулювання договору оренди відповідає вимогам економічно країни, що розвивається: орендний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі-продажу, підряду тощо З'явилися нові види договору оренди, такі як фінансова оренда (лізинг); за новим зазвучав договір оренди підприємства.
На погляд автора, усунуто більшість прогалин орендного законодавства, і для нормального розвитку орендних відносин потрібні тільки сприятливі економічні умови, і як варіант ринкового розвитку орендних відносин - прийняття більш спрощеної процедури оренди державного та громадського майна: законодавство дотримується не коректно, судові випадки показують, що порушується один з основних принципів договору оренди «властивість проходження за річчю». Державний апарат в силу суб'єктивного, людського фактора загруз у корупції, бюрократичні перепони заважають розвитку орендних відносин.
Що стосується напрямків розвитку договору оренди, то на мій погляд найбільш перспективним видом договору оренди, є фінансова оренда - договір лізингу: орендарю вигідно отримати в користування вказано їм майно, а орендодавцю вигідно вкласти свої гроші в систематичне отримання доходу. Але це перспектива розвитку оренди в колі юридичних осіб. Для юридичної особи більше актуальний розвиток оренди соціального найму житла. Президент РФ і Уряд РФ в 2006 році оголосили рішення проблеми забезпечення населення доступним житлом національним проектом. Оскільки через зростання цін на житло цю проблему не вдається вирішити за допомогою іпотеки. На думку автора, для забезпечення незаможних верств населення слід більш широко застосовувати договір найму соціального житла. Наприклад, заселення порожніх новобудов, які не вдалося через високу вартість квартир продати у власність. Це буде вигідно і власнику приміщення і майбутнім орендарям.
Безсумнівно, у зв'язку з активізацією ринку нерухомості і землі, в найближчі роки, найбільш масовими і популярними, а відповідно перспективними стануть договір оренди будівель і споруд, договір оренди підприємств.

Глосарій
№ п / п
Нове поняття
Зміст поняття
1
Орендодавець
- Це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду
2
Орендар
- Це особа, зацікавлена ​​в отриманні майна в користування
3
Володіння
- У цивільному праві фактичне володіння річчю, що створює можливість безпосереднього впливу на річ. Володіння річчю (майном), закріплене законом за суб'єктом права (громадянином або юридичною особою), - одне з правомочностей власника.
4
Речове право
- Суб'єктивне цивільне право, об'єктом якого є річ. Особа, яка має речовим правом, здійснює його самостійно, не вдаючись до сприяння інших (зобов'язаних) осіб. Власник речі володіє, користується і розпоряджається нею на свій розсуд у межах, встановлених законом
5
Диспозитивні норми права
- Норми права, що надають суб'єктам права можливість самим вирішувати питання про обсяг і характер своїх прав і обов'язків
6
Договір оренди
- Договір, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю
7
Договір суборенди
- У цивільному праві договір, за яким орендар здає в оренду приміщення, що орендується ним майно
8
Договір фінансової оренди
- Договір, за яким одна сторона (орендодавець, лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане іншою стороною (орендарем, лізингоодержувачем) майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей
9
Імперативні норми права
- Норми права, що містять владні приписи, відступи від яких не допускаються
10
Консенсуальної договір
- Договір для укладання якого досить угоди сторін. Консенсуальної договір вважається укладеним з моменту підписання його сторонами
11
Неспоживна річ
- Річ, яка зношується при використанні, але не втрачає істотних початкових властивостей протягом значного часу: машина, житлову будову і т.д. Неспоживна речі можуть бути предметом договорів майнового найму та безоплатного користування
12
Неустойка (штраф, пеня)
- Визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання; один із способів забезпечення виконання зобов'язань за цивільним законодавством РФ
13
Користування
- Одне з основних правомочностей влас-ника; полягає у праві споживання речі в залежності від її призначення (експлуатація майна, отримання плодів та доходів, принесених їм, і т.п.)
14
Прокат
- Вид оренди. За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (ст. 626 ЦК РФ)
15
Підприємницька діяльність (підприємництво)
- Самостійна, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами, зареєстрованими в цій якості у встановленому законом порядку
16
Публічний договір
- Договір, укладений комерційної організацією і встановлює її обов'язки щодо продажу товарів, виконання робіт або надання послуг, що така організація за характером своєї діяльності повинна здійснювати стосовно кожного, хто до неї звернеться (роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв'язку, енергопостачання , медичне, готельне обслуговування тощо)

Список використаних джерел
1. Російська Федерація. Конституція (1993). Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. Текст. - М.: Ось-89, 2008. - 48 с. - ISBN 5-98534-606-0.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина перша) від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ зі змінами 13.05.2008 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Останнє оновлення 13.05.2008.
3. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації від 14.11.2002 р. № 138-ФЗ зі змінами 26.12.2005 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Останнє оновлення 26.12.2005.
4. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації від 24.07.2002 р. № 95-ФЗ із змінами 17.11.2005г. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Останнє оновлення 17.11.2005.
5. Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 р. № 136-ФЗ зі змінами 13.05.2008 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Останнє оновлення 13.05.2008.
6. Кодекс України про адміністративні правопорушення від 30.12.2001 р. № 195-ФЗ. [Текст]: федер. Закон. - М.: Омега-Л, 2008. - 368 с. - ISBN 5-370-00759-0
7. Лісовий кодекс Російської Федерації від 4 грудня 2006р. № 200-ФЗ з ізм. 13.05.2008г. / / Відомості Верховної. 2006. № 50. Ст. 5278.
8. Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006р. № 74-ФЗ з ізм. 19.06.2007г. / / Відомості Верховної. 2006. № 23. Ст. 2381.
9. Російська Федерація. Закони. Про надра від 21.02.08 [Текст]: федер. Закон. - М.: Ось-89, 2008. - 64 с. - ISBN 978-5-98534-943-6
10. Російська Федерація. Закони. Про захист прав споживачів від 07.02.92 [Текст]: федер. Закон. - М.: Сибірське університетське вид-во, 2008. - 32 с. - ISBN 5-379-00830-7
11. Російська Федерація. Закони. Про фінансову оренду (лізингу) від 29.10.98 [Текст]: федер. Закон. - М.: Омега-Л, 2008. - 24 с. - ISBN 5-370-00788-0
12. Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23.11.1989 р. № N 810-1с. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Останнє оновлення 23.11.1989.
13. Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна: Постанова Уряду РФ від 30 червня 1998р. № 685 із змінами 23.03.2006 / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Останнє оновлення 23.03.2006.
14. Брагінський, М.І. Договірне право: Загальні положення. [Текст]: навчальний посібник / М.І. Брагінський, В.В. Витрянский. - M.: Статут, 2005. - 842 с. - ISBN 5-8354-0016-0.
15. Васильєва, В.В. Договір оренди: юридичні аспекти [Текст]: навчальний посібник / В.В. Васильєва. - M.: ГроссМедіа, 2007. - 200 с. - ISBN 5-476-00503-2.
16. Витрянский, В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст]: навчальний посібник / В.В. Витрянский. - M.: Статут, 2002. - 300 с. - ISBN 5-8354-0061-6.
17. Гольцблат, А.А. Угоди з землею в Росії: Купівля-продаж. Оренда. Приватизація. Іпотека [Текст]: навчальний посібник / А.А. Гольцблат. - M.: Альпіна, 2005. - 99 с. - ISBN 5-9614-0178-2.
18. Цивільне право сучасної Росії [Текст]: навчальний посібник / Козир О.М., Маковський А.Л. - М.: Статут, 2008. - 253 с. - ISBN 5-8354-0435-3
19. Цивільне право [Текст]: підручник для вузів / Під ред. Калпин А.Г. - М.: МАУП, Видавнича група, 2003. - 535 с. - ISBN 5-7975-0299-2.
20. Цивільне право [Текст]: підручник для вузів: У 2 томах: Т. 2 / За ред. Садикова О.Н. - М.: Юридична фірма Контракт ВД Инфра-М, 2007. - 608 с. - ISBN 5-16-002861-7/5-98209-016-6.
21. Цивільне право. Том 2. Підручник. Видання четверте, перероблене і доповнене [Текст]: підручник для вузів / Під ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2008. - 848 с. - ISBN 5-392-00024-1
22. Цивільне право. Том 2. [Текст]: навчальний посібник / За ред. Суханова Є.А. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 496 с. - ISBN 5-466-00083-2
23. Жуковська, К.В. Оренда нерухомості. [Текст]: практичний посібник / К.В. Жуковська. - M.: Омега-Л, 2006. - 366 с. - ISBN 5-365-00187-7.
24. Коментар до цивільного кодексу РФ. Частина 2 [Текст]: навчальний посібник / За ред. С.П. Гришаєва, А.М. Ерделевского. - М.: МАУП, 2006. - 939с. - ISBN 5-7975-0791-9
25. Новицька Т.Є. Цивільний кодекс РРФСР 1922 року [Текст]: навчальний посібник / Т.Є. Новицька. - M.: Зерцало-М, 2002. - 224 с. - ISBN 5-94373-024-9.
26. Римське приватне право [Текст]: Підручник / За ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского. - М.: Видавництво «МАУП», 1994. - 543 с. - ISBN 5-7357-0058-8.
27. Суханов Є.А. Цивільне право [Текст]: навчальний посібник / Е.А. Суханов. - M.: Статут, 2008. - 588 с. - ISBN 5-8351-0489-6.
28. Теплов О.М. Орендне підприємство: Правове регулювання заснування та діяльності [Текст]: навчальний посібник / О.М. Теплов, В.В. Глазирін, С.Б. Пугинський; Інститут законодавства та порівняльного проведення при Верховній Раді РФ. -М., 1993. -132 С. - ISBN 5-2060-0292-5.
29. Шабалін В.Г. Операції з нерухомістю: Приклади типових договорів з практичними коментарями: У 2 ч.: Ч. 1: Оформлення у власність; Оренда; Наймання: Рента, найм, оренда, позика; Купівля-продаж, міна, дарування; Приєднання та викуп кімнат та ін . Вид. 5-е, перероб., Доп. [Текст]: практичний посібник / Шабалін В.Г., Самохіна О.М., Шамонова Є.А. - М.: Омега-Л, 2008. - 512 с. - ISBN 5-9216-0070-6.
30. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст]: У 2 т. Т. 2 / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Видавництво «Статут», 2005. - 461 с. - ISBN 5-8354-0260-1.
31. Щенникова Л.В. Речове право. [Текст]: підручник / Л.В. Щенникова. - М.: Видавництво «МАУП», 2006. - 190 с. - ISBN 5-7975-0864-8.
32. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду Російської Федерації від 11 січня 2002р. № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою».
33. Рішення Арбітражного суду міста Санкт-Петербурга і Ленінградської області від 23.01.2008 у справі № А56-19564/2007.
34. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 29 грудня 2001р. № 65 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з припиненням зобов'язань заліком зустрічних однорідних вимог».
35. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ».
36. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 21 грудня 2005р. № 104 «Огляд практики застосування арбітражними судами норм Цивільного кодексу Російської Федерації про деякі підстави припинення зобов'язань».
37. Постанова Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ від 01.07.1996г. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації».

Список скорочень
Абз. - Абзац;
АПК - Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації;
В. - століття;
Вісник ВАС РФ - Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ;
Г. - рік;
ЦК - Цивільний кодекс Російської Федерації;
Гол. - Голова;

ЦПК РФ - Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації;

МВС - Міністерство Внутрішніх Справ;
П. - пункт;
Пп .- підпункт;
РРФСР - Російська Радянська Федеративна Соціалістична
Республіка;
Ст. - Стаття;
РФ - Російська Федерація;
СЗ РФ - Відомості Верховної Ради Федерації;
СРСР - Союз Радянських Соціалістичних Республік;
Стор. - Сторінка;
Т.д. - Так далі;
Тобто - Тобто;
Утв. - Затверджено;
ФЗ - Федеральний закон;
ФСБ - Федеральна Служба Безпеки;
Ч. - частина.

Додаток А

Типовий договір оренди нежитлового приміщення

г.______________ "____" ______________ 200_ р.
Індивідуальний підприємець _____________________________, який діє від свого імені на підставі свідоцтва № ___________________, виданого МРІ МНС РФ № 1 по Московській області _____ р., іменований надалі "Орендодавець", з одного боку, і Індивідуальний підприємець ___________________________________, який діє від свого імені на підставі свідоцтва № ____________, виданого МРІ МНС РФ № 1 по Московській області __________ р., іменований надалі "Орендар", з іншого боку, уклали цей Договір про наступне:
1. Предмет Договору
1.1. Орендодавець надає Орендареві у тимчасове володіння та користування частину нежитлового приміщення, розташованого за адресою: __________________________________________________________________,
загальною площею кв.м (іменоване надалі "приміщення"), а Орендар зобов'язується сплачувати Орендодавцю орендну плату в розмірі, порядку та на умовах, погоджених Сторонами в цьому Договорі.
Характеристика орендованого нежитлового приміщення: Згідно Витяги з технічного паспорту на торговий комплекс, виготовленого Раменським філією ГУП МО Московське обласне бюро технічної інвентаризації, орендовані приміщення в ______, ______________________, інвентарний № ​​___; загальна площа приміщень ________ кв.м.
Призначення приміщень: ______________________________________.
1.2. Приміщення надається Орендарю в оренду для __________________________________________________________________.
1.3.Помещеніе належить Орендодавцю на праві власності (Договір пайової участі від _______ 200___р., Акт передачі від ___________ 200____г., Свідоцтво про державну реєстрацію права власності Серія __ N ______ від _________ 200__ р., Свідоцтво про право на спадщину за законом від ________ 200__р . реєстр № ____, засвідчив нотаріус г.________ ________, Свідоцтво про державну реєстрацію права власності Серія ___________ від ________ 200_ р.)
1.4. Схема розташування приміщення в будівлі із зазначенням розмірів приміщення наводиться в додатку N __ до цього Договору.
1.5. На момент укладення цього договору приміщення, що здається в оренду, належить Орендодавцю на праві власності, не закладено або заарештовано, не є предметом позовів третіх осіб. Зазначене гарантується Орендодавцем. Недотримання викладеного є підставою для визнання недійсності цього договору оренди та застосування наслідків, передбачених п.6.8 цього Договору.
2. Права та обов'язки сторін
2.1. Орендодавець зобов'язаний:
2.1.1. ____________ 200__ р. надати у володіння і користування Орендаря приміщення, зазначене в п.1.1 цього Договору в технічно справному стані, відповідним санітарним і протипожежним вимогам.
Передача приміщення здійснюється шляхом фактичного надання Орендарю приміщення та підписання Акту прийому-передачі приміщення.
З моменту підписання Акту прийому-передачі він стає невід'ємною частиною цього Договору.
2.1.2. У присутності Орендаря за Договором оренди перевірити справність систем життєзабезпечення що здається в оренду приміщення, а також ознайомити Орендаря з правилами експлуатації його або видати Орендарю письмові інструкції про правила та порядок користування цим приміщенням і його систем життєзабезпечення.
Арендодатель______________ Арендатор________________
2.1.3. Надавати в період дії договору оренди Орендареві консультаційну, інформаційну та іншу допомогу з метою найбільш ефективного і грамотного використання
Орендарем приміщення, переданого йому в тимчасове володіння та користування за цим Договором оренди забезпечувати загальну пожежну безпеку в будівлі, включаючи приміщення, що орендується.
2.1.4. Проводити за свій рахунок капітальний ремонт приміщення у строки і в порядку погодженому з Орендарем.
2.1.5. Відшкодовувати вартість комунальних послуг відповідно до п.3.3. цього Договору.
2.1.6. Надати Орендареві можливість використання телефонної розподільчої коробки, що знаходиться в розпорядженні Орендодавця, для підключення до системи сигналізації, а також можливість користування вже наявної телефонною лінією з правом підключення нових телефонних номерів Орендарем. Витрати по підключенню несе Орендар.
2.2. Орендодавець має право:
2.2.1. З попереднього повідомлення Орендаря не менш ніж за 8 годин проходити в приміщення у супроводі представника Орендаря для контролю за належним виконанням Орендарем умов цього Договору. У випадках аварій і інших подіях, які можуть вплинути на стан будівлі або загрожують життю людей, дозволяється прохід Орендодавця в приміщення без попереднього повідомлення та узгодження з Орендарем.
При цьому такі дії Орендодавця не повинні перешкоджати нормальній роботі Орендаря.
2.2.2. Розірвати цей Договір в односторонньому порядку у випадку порушення Орендарем істотних умов цього Договору, з дотриманням порядку, передбаченого в п .5 цього Договору.
2.3. Орендар зобов'язаний:
2.3.1.Прінять приміщення за Актом прийому-передачі в термін, встановлений п.2.1.1. цього договору.
2.3.2. Використовувати приміщення відповідно до його призначення.
2.3.3. Сплачувати Орендодавцю орендну плату в розмірі, строки та порядку, погоджених Сторонами в п .3 цього Договору.
2.3.4. Своєчасно укласти договори на надання всіх необхідних комунальних та експлуатаційних послуг, послуг охорони з відповідними службами, в тому числі і договір на вивіз сміття. Орендар самостійно здійснює оплату комунальних послуг і послуг, пов'язаних з експлуатацією та охороною, як орендованого ним приміщення, так і залишилася частини приміщення, що знаходиться у власності Орендодавця. Згодом Орендодавець відшкодовує вартість споживаних їм послуг у порядку та розмірі, передбаченому п.3.3. цього Договору.
У разі якщо Орендодавець здасть в оренду частину, що залишилася приміщення, то за ним збережеться зобов'язання перед Орендарем з відшкодування комунальних послуг.
2.3.5. Здійснювати поточний ремонт.
2.3.6. Підтримувати приміщення в належному стані і нести витрати на його утримання, за винятком витрат, покладених відповідно до умов цього Договору на Орендодавця.
2.3.7. Дотримуватися в приміщенні правила пожежної безпеки та вимог санітарно-епідеміологічних станцій.
2.3.8. Після закінчення терміну дії цього Договору передати приміщення Орендодавцю в належному стані, з урахуванням амортизації та природного зносу, проведених поліпшень, по Акту прийому-передачі.
2.3.9. Не використовувати право оренди приміщення в якості предмета застави або внеску в статутний капітал інших підприємств.
2.4. Орендар має право:
2.4.1. Проводити за свій рахунок покращення в приміщенні, невіддільні без шкоди для приміщення, лише з попередньої письмової згоди Орендодавця.
Поліпшення орендованого за цим Договором приміщення, здійснені Орендарем за свій рахунок і які можуть бути віддільні без шкоди для приміщення, є власністю Орендаря. За угодою сторін Договору Орендодавець має право сплатити витрати Орендаря щодо поліпшення приміщення в період оренди, після чого зазначені поліпшення перейдуть у його власність.
Арендодатель______________ Арендатор________________
Поліпшення орендованого за цим договором приміщення, здійснені Орендарем за свій рахунок за згодою Орендодавця і які не можуть бути віддільні без шкоди для приміщення, є власністю Орендаря. Після розірвання цього договору вартість таких невіддільних без шкоди для приміщення поліпшень підлягає відшкодуванню Орендодавцем.
Орендодавець має право не відшкодовувати Орендареві витрати з поліпшення приміщення, що перебуває в оренді у останнього, якщо ці поліпшення є не віддільними без шкоди для приміщення і здійснені Орендарем без згоди на те Орендодавця.
2.4.2.Проізводіть реконструкцію та перепланування приміщення з письмової згоди Орендаря.
2.4.3. З письмової згоди Орендодавця здавати приміщення або його частину в суборенду відповідно до чинного законодавства.
2.4.4. Розірвати цей Договір в односторонньому порядку до закінчення терміну його дії в разі порушення Орендодавцем істотних умов цього Договору та з дотриманням порядку, передбаченого в п .5 Договору.
3. Орендна плата та порядок здійснення розрахунків
3.1. Орендна плата складає ___________________________ рублів щомісячно.
Розмір орендної плати може бути змінена за згодою Сторін не більше 1 разу на рік на суму до 10% від щомісячного розміру орендної плати, але не вище офіційно встановленого рівня інфляції на момент перегляду розміру орендної плати.
3.2. Орендар зобов'язаний щомісячно сплачувати вартість орендної плати до 20-го числа оплачуваного місяця.
3.3. Орендодавець виробляє щомісяця до 25-го числа наступного місяця відшкодування вартості споживаних комунальних послуг (каналізування, водопостачання, опалення) Орендарю пропорційно решти приміщення, що є власністю Орендодавця і не перебуває в оренді Орендаря. Відшкодування здійснюється на підставі виробленого Орендарем Розрахунку.
Тарифи за комунальні послуги, на підставі яких Орендарем проводиться Розрахунок, повинні відповідати тарифами, встановленими уповноваженими органами державної влади.
Послуги за вивезення сміття оплачуються в розмірі 1 / 2 від вартості, яка визначається договором на вивіз сміття.
3.4. Розрахунки за цим Договором здійснюються шляхом перерахування орендної плати Орендарем на рахунок за вкладом на вимогу, відкритий Орендодавцем в ______________ г.___________, № рахунку ____________________________.
3.5. Розрахунки за комунальні послуги та вивіз сміття виробляються шляхом щомісячної оплати готівкою грошовими коштами в касу _________ м. Раменське.
3.6. Сторони домовилися, що вартість комунальних послуг, споживаних Орендодавцем, може бути взята до заліку при виплаті орендної плати.
4. Термін оренди
4.1. Договір набуває чинності з «___» _________ 200_ р. і діє до «___»__________ 200_ р.
5. Розірвання та припинення Договору
5.1. Дострокове розірвання Договору допускається за згодою Сторін.
5.2. Договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу Орендодавця:
5.2.1. При використанні приміщення з істотними порушеннями умов договору.
5.2.2. Якщо Орендар істотно погіршує стан приміщення.
5.2.3. Якщо Орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вніс орендну плату.
5.3. Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення Орендарю письмового попередження про необхідність виконати порушене зобов'язання протягом місяця.
5.4. Договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу Орендаря:
Арендодатель______________ Арендатор________________
5.4.1. При істотному порушенні умов договору Орендодавцем.
5.4.2. Якщо Орендодавець не надає об'єкт оренди в користування Орендареві або створює перешкоду користування приміщенням відповідно до умов договору або призначенням приміщення.
5.4.3. Якщо орендоване приміщення має перешкоджають користуванню ним недоліки, які Орендодавець не обмовив при укладенні договору, і вони не могли бути виявлені Орендарем під час огляду приміщення при укладанні договору.
5.4.4. Якщо Орендодавець не проводить є його обов'язком капітальний ремонт приміщення.
5.4.5. Якщо в силу обставин, за які Орендар не відповідає, приміщення виявиться в стані, не придатному для експлуатації.
5.5. Якщо сторони не прийдуть до добровільною згодою або одна зі сторін не виконає або неналежним чином виконає умови цього Договору, то договір може бути достроково розірваний судом у встановленому законом порядку.
5.6. Сторона, яка має намір розірвати Договір з підстав, передбачених у п.5.2-5.4 цього Договору, зобов'язана повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі не пізніше, ніж за 1 місяць до дати розірвання Договору з додатком документально підтвердженої аргументації свого наміру.
5.7. Договір припиняється після закінчення терміну оренди, встановленого в п.4.1 цього Договору.
5.8. Орендар після закінчення строку цього Договору має переважне право на укладення договору оренди на новий термін. На новий термін оренди Сторони укладають новий Договір. Орендар повідомляє Орендодавця про свій намір укласти договір на новий термін за 1 місяць до закінчення терміну оренди за цим Договором.
6. Відповідальність сторін
6.1. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством РФ.
6.2. У разі порушення строків здійснення платежів, встановлених у п.3.1 цього Договору, Орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі 0,1% відсотка від суми простроченої заборгованості за кожний день прострочення, але не більше 10% від місячної суми орендної плати.
6.3. За прострочення передачі приміщення згідно п.2.1.1 цього Договору Орендодавець сплачує Орендареві пеню в розмірі ____% відсотка за кожний день прострочення від суми орендної плати за 6 місяців, але не більше ___% від суми орендної плати за 6 місяців.
За згодою Сторін розмір такої пені може бути зарахований в підлягає сплаті Орендарем орендну плату.
6.4. У разі дострокового розірвання даного Договору в односторонньому порядку з ініціативи Орендодавця (крім випадків, передбачених п.п.5.2.1 - 5.2.3), він виплачує Орендареві неустойку в розмірі орендної плати за 7 місяців, встановленої цим Договором.
6.5. У разі дострокового розірвання даного Договору в односторонньому порядку з ініціативи Орендаря (крім випадків, передбачених п.п.5.4.1-5.4.5), він виплачує Орендодавцю неустойку в розмірі орендної плати за 7 місяців, встановленої цим Договором.
6.6. Сплата неустойки, встановленої цим Договором, не звільняє сторони від виконання покладених на них зобов'язань.
6.7. У разі не виконання п.3.3 цього Договору Орендодавцем, а також утворення заборгованості з оплати комунальних послуг з вини Орендодавця, що спричинила не надання такого роду послуг відповідними службами, Орендар має право зарахувати в рахунок майбутніх платежів з орендної плати розмір понесених ним збитків. Розмір збитків визначається, як розмір орендної плати за день оренди, помноженої на кількість днів, протягом яких були відсутні комунальні платежі з вини Орендодавця.
6.8. При виявленні в період дії цього Договору порушення умов п.1.5 Договору, всі зроблені платежі (орендна плата та комунальні послуги) підлягають поверненню Орендодавцем Орендареві.
Арендодатель______________ Арендатор________________
7. Обставини непереборної сили
7.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань за цим Договором у випадку дії обставин непереборної сили, а також інших обставин, які не залежать від волі Сторін, не могли бути ними передбачені в момент укладення договору і запобігти розумними засобами при їх настанні.
7.2. До обставин, зазначених у п.7.1 Договору відносяться: війна і військові дії, повстання, страйки, епідемії, землетруси, повені, акти органів влади, що безпосередньо зачіпають предмет даного Договору, і інші події, які компетентний арбітражний суд визнає і оголосить випадками непереборної сили .
7.3. Сторона, що зазнала дії таких обставин, зобов'язана негайно письмово повідомити іншу Сторону про виникнення, вид та можливу тривалість дії відповідних обставин.
7.4. Настання обставин, передбачених цією статтею, за умови дотримання вимог п. 7.3 цього Договору, продовжує термін виконання договірних зобов'язань на період, який в цілому відповідає терміну дії настав обставини і розумного терміну для його усунення.
8. Прикінцеві положення
8.1. У всьому іншому, що не передбачено цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством Російської Федерації.
8.2. Усі суперечки та розбіжності, що виникають з цього Договору або у зв'язку з ним, Сторони будуть намагатися вирішувати шляхом переговорів. При неможливості досягти взаємоприйнятного рішення, спори підлягають розгляду відповідно до чинного законодавства.
8.3. Будь-які зміни і доповнення до цього Договору дійсні, за умови, якщо вони вчинені у письмовій формі і підписані належне уповноваженими на те представниками Сторін.
8.4. Всі додатки, зміни і доповнення до цього Договору є його невід'ємною частиною.
8.5.Еслі будь-яке з положень цього Договору в зв'язку зі зміною законодавства стає недійсним, це не впливає на дійсність інших його положень.
У разі необхідності Сторони домовляться про заміну недійсного положення становищем, що дозволяє досягти подібного результату.
8.6. При зміні найменування, паспортних даних, адреси, банківських реквізитів або реорганізації Сторони інформують одна одну в письмовому вигляді в 7-денний термін.
8.7. Цей Договір і додатки до нього складені у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної із Сторін.
Поштові адреси та банківські реквізити сторін:
Орендодавець: ________________________;
Юридична адреса :________________________________ ___________.
Паспорт: серія _______ № ________ видан______________________
ІПН _______________________ ОГРН ___________________ КПП _.
Орендар: ________________________;
Юр.адрес: ________________
ІПН ______________ КПП _
Р / р ____________________ в _____________________________
к / с ______________________ БИК _________________________
Підписи сторін:
Орендодавець: Орендар:
____________________/ / ________________/ /

АКТ
прийому-передачі нежитлового приміщення, розташованого за адресою:
___________________________________.
р. ___________________ "__" _______200_ року
Комісія у складі «Орендодавця» - Індивідуального підприємця __________________________________________________, що діє від свого імені на підставі свідоцтва _______________________, виданого МРІ МНС № 1 по Московській області _____________ 200____г., І «Орендаря» - Індивідуального підприємця ___________________________________, який діє від свого імені на підставі свідоцтва ______ № __________________, виданого МРІ МНС РФ № 1 по Московській області _____________ 200___р., склали цей акт про наступне:
1) На підставі договору оренди нежитлового приміщення від __________ 200__р. «Орендодавець» передає «Орендарю» в оренду нежитлове приміщення загальною площадью_____ кв. м з обладнанням та іншим майном, розташованим за адресою: г.__________________________________________.
Характеристика орендованого нежитлового приміщення: Згідно Витяги з технічного паспорту на торговий комплекс, виготовленого Раменським філією ГУП МО Московське обласне бюро технічної інвентаризації, орендовані приміщення в ______________________________, інвентарний № ​​________; загальна площа приміщень ________________ кв.м.
Призначення приміщень: № _______ S = ____кв.м; № _____ S =_______ кв.м;
№ _______ S =____ кв.м; № _____ S = 27,9 кв.м; № ______ S =_____ кв.м.
2) Об'єкт технічним умовам відповідає, доробка не потрібна (потрібна). (Непотрібне закреслити)
3) Виявлені недоліки:
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

Підписи сторін:

Здав: Прийняв:

Індивідуальний підприємець Індивідуальний підприємець

________________/ / ____________________ / /

Додаток Б
Договір прокату
м. _______________ "___"_____________ 200____г.
__________________________________________, Надалі іменується «Орендодавець», в особі ________________________, що діє на підставі ______________________, з одного боку, і ____________________________, надалі іменується «Орендар», в особі _____________________________________________________________, що діє на підставі _________________________, з іншого боку, разом іменовані «Сторони» , уклали Договір прокату (далі за текстом - «Договір»):
1. Предмет договору
1.1. Орендодавець зобов'язується надати Орендарю за плату в тимчасове володіння та користування наступне рухоме майно: ________________________ (кількість, найменування та характеристики майна) у повній справності.
1.2. Оціночна вартість майна, наданого за цим Договором прокату _____________________ рублів на підставі __________________________________________________
(Прейскуранта; договірної, ринкової ціни, балансової вартості)
Майно, надане за цим Договором прокату використовується для _____________________________________________________.
(Мета використання майна)
1.3. Справність предмета прокату перевірена у присутності Орендаря.
1.4. Орендодавець знайомить Орендаря з правилами експлуатації технічно складних предметів або видає інструкцію про користування ними.
2. Орендна плата
2.1. За користування майном, наданим за Договором прокату Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату _______________ в розмірі __________________ у відповідності з прейскурантом одноразово (- в місяць; - у день; - на тиждень).
2.2. Форма оплата: готівкою в касу Орендодавця (або безготівковий платіж на розрахунковий рахунок Орендодавця).
2.3. У разі дострокового повернення майна Орендарем Орендодавець повертає йому відповідну частину отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення майна.
3. ТЕРМІНИ ВИКОНАННЯ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ
3.1. Зазначене у п. 1.1 цього Договору прокату майно має бути передано Орендарю по приймально-здавальні актом протягом _____________ з дня підписання Договору.
3.2. Орендар сплачує орендну плату в такі строки: ______________
3.3. Термін дії Договору:
початок _____________________________________;
закінчення __________________________________.
Термін дії Договору прокату не може перевищувати одного року.
3.4. Орендар має право відмовитися від Договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір Орендодавця не менш, ніж за _____ днів.
4. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ СТОРІН
4.1. Орендодавець зобов'язаний у присутності Орендаря перевірити справність наданого за Договором прокату майна, а також ознайомити Орендаря з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном.
4.2. При виявленні недоліків наданого в прокат майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, Орендодавець зобов'язаний в ________-денний термін (але не більше, ніж у ________) від дня заяви Орендаря про недоліки безоплатно усунути недоліки майна на місці або зробити заміну даного майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані.
4.3. Якщо недоліки майна з'явилися наслідком порушення Орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує Орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна.
4.4. Капітальний та поточний ремонт майна, зданого в оренду за договором прокату, є обов'язком Орендодавця.
5. ДІЯ непереборної сили
5.1. Жодна зі сторін не несе відповідальності перед іншою стороною за невиконання зобов'язань за цим Договором прокату, обумовлене обставинами, що виникли мимо волі і бажання сторін і які не можна передбачити чи уникнути, включаючи оголошену або фактичну війну, громадські хвилювання, епідемії, блокаду, ембарго, землетруси , повені, пожежі та інші стихійні лиха.
5.2. Сторона, яка не виконує свого зобов'язання, повинна повідомити іншу сторону про перешкоду і її вплив на виконання зобов'язань за Договором.
5.3. Якщо обставини непереборної сили діють протягом ____ послідовних місяців і не виявляють ознак припинення, цей Договір може бути розірваний Орендарем і Орендодавцем шляхом направлення повідомлення іншій стороні.
6. ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
6.1. Усі спори чи розбіжності, що виникають між сторонами за цим Договором або у зв'язку з ним, вирішуються шляхом переговорів між сторонами.
6.2. У разі неможливості вирішення розбіжностей шляхом переговорів вони підлягають розгляду в арбітражному суді у встановленому законодавством порядку.

7. ПОРЯДОК ЗМІНИ І ДОПОВНЕННЯ ДОГОВОРУ
7.1. Будь-які зміни і доповнення до цього Договору прокату мають силу тільки в тому випадку, якщо вони оформлені в письмовому вигляді і підписані обома сторонами.
7.2. На вимогу Орендодавця Договір прокату може бути достроково розірваний судом у випадках, коли Орендар:
1. користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2. істотно погіршує майно;
3. більше ____ разів поспіль після закінчення встановленого цим Договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання Договору тільки після направлення Орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
7.3. На вимогу Орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
Орендодавець не надає майно у користування Орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов Договору або призначення майна;
передане Орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені Орендодавцем при укладенні Договору, не були заздалегідь відомі Орендареві і не повинні були бути виявлені Орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні Договору;
Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна в розумні терміни;
майно в силу обставин, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.

8. ІНШІ УМОВИ
8.1. Цей Договір складено у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної із сторін.
8.2. Здача в суборенду майна, наданого Орендарю за Договором прокату, передача ним своїх прав та обов'язків за Договором прокату іншій особі, надання цього майна в безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи не допускаються.
8.3. До договору додаються:
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
9. АДРЕСИ І БАНКІВСЬКІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

Додаток В
ДОГОВІР ФІНАНСОВОЇ ОРЕНДИ (ЛІЗИНГУ)
р. _________________ "___" __________ 200 __ р.
_____________________________________________________________,
(Найменування підприємства, організації)
іменоване надалі "Орендодавець", в особі __________________________________________________________________,
з одного боку, і ____________________________________________, іменоване надалі "Орендар", в особі _____________________, що діє на підставі ____________________________________, з іншого боку, уклали цей договір про таке.
1. Предмет договору
1.1. Орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане у п. 1.2 цього договору майно у вказаного в п. 1.2 продавця і надати Орендарю це майно за орендну плату, зазначену в п. 3 цього договору, у тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей.
1.2. Орендодавець зобов'язується придбати у __________________________________________________________________следующее майно: _______________________________________, надалі іменоване "Майно", а потім передати Орендарю в тимчасове володіння і користування Майно: __________________________________________________________________.
1.3. Майно повинно бути передано Орендарю протягом ____ днів з моменту підписання цього договору.
2. Обов'язки сторін
2.1. Орендодавець зобов'язаний:
2.1.1. Своєчасно передати Орендарю найняте Майно у стані, що відповідає умовам, зазначеним у п. 1 цього договору.
2.2. Орендар зобов'язаний:
2.2.1. Використовувати Майно відповідно до призначення Майна.
2.2.2. Підтримувати Майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт.
2.2.3. Нести витрати з утримання Майна.
2.2.4. У встановлені договором терміни проводити розрахунки по орендній платі, відповідно до умов, зазначених у п. 3 цього договору.
2.2.5. Повернути Майно після припинення дії договору Орендодавцеві в _____________________________________________.
3. Розрахунки
3.1. Розмір орендної плати становить ____________________ крб.
3.2. Орендна плата вноситься Орендарем щомісячно (щоквартально) не пізніше ______ числа наступного за оплачуваним місяця (кварталу) шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Орендодавця, вказаний в цьому договорі.
4. Відповідальність сторін
4.1. За прострочення платежу Орендар сплачує Орендодавцю штраф у розмірі ____ від суми договору та пеню з розрахунку ____ від суми договору за кожен день прострочення.
4.2. Заходи відповідальності сторін, не передбачені в цьому договорі, застосовуються відповідно до норм цивільного законодавства, що діє на території Росії.
4.3. Сплата неустойки не звільняє сторони від виконання покладених на них зобов'язань або усунення порушень.
5. Термін дії договору
5.1. Термін оренди Майна починає текти з ___________________________________________ (початок строку)
і закінчується __________________________________ (кінець строку)
6. Порядок вирішення спорів
6.1. Спори і розбіжності, які можуть виникнути при виконанні цього договору, будуть по можливості вирішуватися шляхом переговорів між сторонами.
6.2. У разі неможливості вирішення спорів шляхом переговорів сторони після реалізації передбаченої законодавством процедури досудового врегулювання розбіжностей передають їх на розгляд до __________________________________________________________________ арбітражного або народного суду, обраного сторонами для вирішення суперечок).
7. Прикінцеві положення
7.1. Цей договір може бути розірвано до закінчення терміну, зазначеного в п. 5.1 цього договору, за наявності таких умов: _______________________________________путем направлення іншій стороні повідомлення за ____________________________________.
7.2. Будь-які зміни і доповнення до цього договору дійсні лише за умови, що вони вчинені у письмовій формі та підписані уповноваженими на те представниками сторін. Додатки до цього договору становлять його невід'ємну частину.
7.3. Цей договір складено у двох примірниках російською мовою. Обидва примірники є ідентичними і мають однакову силу. У кожної зі сторін знаходиться один примірник цього договору.
8. Адреси та реквізити сторін


[1] Римське приватне право: Підручник / За ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского. - М.: Видавництво «МАУП», 1994. З 446.
[2] Шершеневич, Г.Ф. Підручник російського громадянського права: У 2 т. Т.2. - М.: Видавництво «Статут», 2005. С. 355.
[3] Новицька, Т.Є. Цивільний кодекс РРФСР 1922 року: навчальний посібник. - M.: Зерцало-М, 2002. З 125.
[4] Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду (затв. ВР СРСР 23.11.1989 № 810-1) (припинили дію з 26.02.1996г.) / / Довідково-правова система «Консультант Плюс».
[5] Щенникова, Л.В. Речове право: підручник. - М.: Видавництво «МАУП», 2006. С. 18-19.
[6] Лісовий кодекс Російської Федерації від 4 грудня 2006р. № 200-ФЗ з ізм. 13.05.2008г. / / Відомості Верховної. 2006. № 50. Ст. 5278.
[7] Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006р. № 74-ФЗ з ізм. 19.06.2007г. / / Відомості Верховної. 2006. № 23. Ст. 2381.
[8] Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації».
[9] Збори законодавства РФ. 29.10.2001г. № 44. Ст. 4147.
[10] Інша правило щодо транспортних засобів встановлено ст. 633 і ст. 643 ГК, а будинків і споруд - п.2 ст. 651 ЦК.
[11] Збори законодавства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
[12] Цивільне право: Підручник для вузів: У 2 тт: Т. 2 (під ред. Садикова О.М.)., 2007., С. 224.
[13] Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина перша) від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ зі змінами 26.06.2007 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»
[14] Постанова Уряду РФ від 03 грудня 2004 р. № 739''Про повноваження Федеральних органів виконавчої влади щодо здійснення прав власника майна федеральних державних унітарних підприємств »(в ред. Постанови Уряду РФ від 23.03.2006 р. № 156.
[15] Постанова Уряду РФ від 30 червня 1998 р. № 685''Про заходи про забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна''(у ред. Постанови Уряду РФ від 23.03.2006 р. № 156.
[16] Федеральний закон''Про федеральному залізничному транспорті''від 10 січня 2003 р. № 17-ФЗ.
[17] Арбітражний процесуальний кодекс РФ від 24 липня 2002 р. № 95-ФЗ / Довідково-правова система «Консультант Плюс»
[18] Цивільне право [Текст]: підручник для вузів: / Калпин А. Г., Масляєв А. І.; під ред. Калпин А.Г. - С.138.
[19] Цивільне право: Підручник для вузів: У 2 тт: Т. 2 (під ред. Садикова О.М.)., 2007.
[20] Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). С.226.
[21] Збори законодавства РФ, 1996. № 3. Ст.140; 1999. № 51. Ст.6287.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
267.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди 2
Договір оренди
Договір оренди 3
Договір оренди 8
Договір оренди 7
Договір оренди 5
Договір оренди 4
Договір оренди 6
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru