Договір оренди окремих видів нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

1. Поняття, правова природа, сутність, суб'єкти, об'єкти, предмет орендних відносин

2. Особливості оренди окремих видів нерухомості

2.1 Оренда земельних ділянок, будівель і споруд

2.2 Договір оренди підприємств

2.3 Договір оренди транспортних засобів

Висновок

Список використаних джерел та літератури

Введення

Актуальність теми розгляду даної. В даний час операції з нерухомістю набувають все більшого значення в нашому житті. Очевидно, що реформування економіки приводить у рух процес поступового залучення в майновий оборот об'єктів, які тривалий час були вилучені з цивільного обороту або ж оборот яких був обмежений. Приватизація державного та муніципального майна, введення, поряд з державною власністю, інституту приватної та муніципальної власності, створили умови для розвитку ринкових відносин у сфері нерухомості.

Договір оренди нерухомого майна є однією з найбільш поширених угод у цій сфері. Його пріоритетна роль на сучасному етапі пояснюється здатністю задовольняти найширші потреби учасників цивільного обороту. Так, орендар, як правило, не має можливості придбати нерухоме майно у власність, у зв'язку з його високою вартістю, однак необхідність володіння такими об'єктами як будівлі і споруди, нежитлові приміщення, підприємства, хоча б і на тимчасовій основі, є однією з головних складових успішного ведення бізнесу. Орендодавець ж, навпаки, будучи власником нерухомого майна часто позбавлений можливості самостійно здійснювати ефективну експлуатацію даних об'єктів, а високі витрати на їх змісту неминуче приводили б до поступового погіршення його фінансового стану. Вдавшись ж до орендного договору в учасників цивільних правовідносин з'являється можливість реалізувати більшість власних інтересів і отримати певний прибуток.

Важливим моментом є також і той факт, що нерухоме майно, що перебуває у державній та муніципальній власності, що передається в оренду учасникам підприємницької діяльності, дозволяє власнику отримувати доходи у вигляді орендної плати, що є одним з основних джерел поповнення бюджетів різних рівнів, що у свою чергу, допомагає долати значні економічні труднощі існують у ряді регіонів Російської Федерації.

Метою даної роботи є аналіз оренди окремих видів нерухомості.

Для досягнення поставленої мети необхідно виконати наступні завдання:

- Вивчити рекомендовану літературу на цю тему;

- На основі вивченого матеріалу, охарактеризувати поняття, правову природу і сутність орендних відносин;

- Проаналізувати сутність оренди земельних ділянок, будівель і споруд;

- Розкрити сутність договору оренди підприємств;

- Охарактеризувати сутність договору оренди транспортних засобів.

1. Поняття, правова природа і сутність орендних відносин

Договір оренди (майнового найму) - один з класичних видів договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть. Він належить до договірних інститутів, які були відомі цивілістиці ще з часів римського права.

Оренда - надання майна його господарем у тимчасове користування іншим особам на договірних умовах, за плату [6, стор.2].

Сучасне легальне поняття "оренди" міститься в ст.606 Цивільного кодексу РФ [3, стор 141]. Відповідно до цієї статті під договором оренди (майнового найму) розуміється цивільно-правовий договір, за яким одна сторона - орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні - орендарю (наймачу) за плату певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Володіти і користуватися орендованим майном орендар зобов'язаний відповідно до умов договору оренди, а у разі, якщо такі умови в договорі не визначено, - відповідно до призначення майна. З визначення договору оренди слід, що цей договір є оплатним (передача орендованого майна може здійснюватися лише за плату), реальним (договір вважається укладеним з моменту передачі орендарю майна, що є предметом оренди) і терміновим (майно передається орендарю у тимчасове (на певний термін) володіння та (або) користування). При цьому терміновість є не обов'язковою характеристикою договору оренди, так як ДК РФ допускає можливість укладання договорів оренди без зазначення в них терміну дії (безстрокові договори).

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (частина 2 ст.606 ЦК України). Слід зазначити, що дане положення розвиває стосовно до орендних відносин загальну норму, що міститься в ст. 136 ДК РФ, на підставі якої надходження, отримані у результаті використання майна (плоди, продукція, доходи), належать особі, яка використовує це майно на законній підставі, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором про використання цього майна [3, стор 142].

Як підкреслюють дослідники, зазначені положення породжують деякі практичні та теоретичні проблеми, пов'язані з їх застосуванням. Так, з практичної точки зору цікаво розглянути таку ситуацію. Згідно ст.615 ГК РФ орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови не визначені, то відповідно до призначення майна. Недотримання цієї умови є підставою для вимоги орендодавця про дострокове розірвання договору оренди та стягнення збитків. При цьому якщо орендар використовував майно не у відповідності до договору або його призначенням, виникає питання: чи є власністю орендаря плоди, продукція, доходи, отримані в результаті такого використання? ГК РФ не містить однозначної відповіді на це питання. Здається, що орендар не має права власності на ті надходження, які він отримав в результаті використання орендованого майна не у відповідності до договору або його призначенням, і повинен їх передати орендодавцю або власнику орендованого майна. Правильність такого висновку підтверджується загальною нормою, що міститься в ст.136 ГК РФ, яка визначає, що особа (в даному випадку орендар) має право власності на надходження від використання майна, власником якого воно не є, тільки в тому випадку, якщо користування майном здійснювалося на законній підставі. Очевидно, що не можна визнати законним користування орендованим майном, здійснюване не відповідно до договору оренди або призначення майна [3, стор 143].

2. Особливості оренди окремих видів нерухомості

2.1 Оренда земельних ділянок, будівель і споруд

Право здачі об'єктів нерухомості в оренду належать власникам і особам, встановленим законом. Орендодавець (власник об'єкта або особа, уповноважена на це законом плі власником) зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату в тимчасове володіння і користування або тільки в тимчасове користування.

В оренду можуть бути передані земельні ділянки (за винятком земель, зайнятих Федеральною службою безпеки), підприємства як майнові комплекси, будівлі, споруди [9, стор 113].

У залежності від того, чи передбачений умовами оренди перехід права власності на будівлю (споруду) до орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення, оренду комерційної нерухомості поділяють на поточну чи довгострокову (рис. 1) [7. Cnh / 105].

Договір оренди, не обумовлений строком, на який його укладено, вважається укладеним на невизначений строк.

Реєстрація договору оренди об'єкта нерухомості означає для орендодавця обтяження його прав.

Якщо об'єкт нерухомості передається у власність іншій особі (тобто власник його продасть, обміняє, подарує або укладе рентний договір), то орендний договір не змінюється з новим власником і не розривається (якщо цього не бажає орендар).

Коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право оренди чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну частину земельної ділянки. За договором орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування відповідним об'єктом нерухомості передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цим об'єктом і необхідна для його використання.

Рис. 1 Оренда об'єктів комерційної нерухомості

Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником ділянки. Коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будови зберігається право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею або спорудою і необхідної для його використання на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки [11, стор 66 ].

До деяких договорами оренди застосовуються додаткові правила, наприклад до фінансової оренди, а також щодо державного майна, зданого в оренду. На підставі розпорядження Держкоммайна РФ від 28 грудня 1995 р. № 1903-р "Про страхування майна, переданого в оренду", майно, що перебуває у державній власності, з метою забезпечення позабюджетної компенсації збитку, нанесеного об'єктів державної власності, підлягає обов'язковому страхуванню. Страхові організації, що мають право брати участь у реалізації програми страхового захисту державного майна, переданого в оренду, визначаються за умовами конкурсу.

Здача в оренду нежитлового фонду, що знаходиться у власності суб'єктів РФ і муніципалітетів, здійснюється Комітетом з управління майном.

Рішення про здачу в оренду об'єктів нежитлового фонду приймаються на районних або міської комісії з розпорядження об'єктами нерухомості.

Оскільки нежитлове приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно пов'язаних спимо, і в Цивільному кодексі РФ відсутні спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів повинні застосовуватись правила ст. 651 п. 2 ЦК РФ. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації [3, стор 145].

Оренда земельних ділянок здійснюється відповідно до Земельного кодексу, який надає орендареві ділянки право передавати свої права та обов'язки за договором оренди третій особі (в тому числі в заставу), вносити їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або суспільства або пайового внеску у виробничий кооператив. Законодавець змінив відповідальність за договором оренди перед орендодавцем: якщо за Цивільним кодексом відповідальною особою у всіх перерахованих випадках залишався колишній орендар, то, згідно із Земельним кодексом, у всіх перерахованих випадках (за винятком передачі орендних прав у заставу), відповідальність несе новий орендар.

Орендар може передати орендовану ділянку в суборенду без згоди власника ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. Якщо основний договір оренди забороняє передачу прав по ньому без попередньої згоди орендодавця, то в установи юстиції по реєстрації прав необхідно представити таку згоду для перевірки законності угоди.

У всіх перерахованих випадках права за договором оренди передаються третім особам у межах строку основного договору оренди.

Закріплено переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, причому порядок продажу таких земельних ділянок встановлений цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі. У подібних випадках до установ юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним повинні бути представлені:

- Відмова від переважного права купівлі з нотаріально засвідченої підписом орендаря або оформлена в органі юстиції з реєстрації прав або нотаріально завірена копія повідомлення про намір продати земельну ділянку, що містить відомості про умови, на яких ділянку буде продано (ціна і т. д.);

- Поштове повідомлення про вручення орендарю повідомлення про намір продати земельну ділянку із зазначенням дати вручення і підписом особи, яка отримала повідомлення (орендаря) [8, стор 65].

Після закінчення терміну оренди орендар, який належним чином виконував свої зобов'язання, має за інших рівних умов переважне право укладання договору оренди на новий термін. Земельний кодекс змінив правило описане в ЦК, на користь орендаря Орендар втрачає переважне право тільки при розірванні договору оренди ділянки за угодою сторін, а також з підстав, передбачених законодавством.

Розмір орендної плати визначається договором оренди земельної ділянки. Порядок визначення орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, встановлюються Урядом РФ. Розмір орендної плати, умови і строки її внесення за користування ділянками, що перебувають у власності Санкт-Петербурга, встановлюються органами державної влади міста. В даний час в Санкт-Петербурзі орендна плата за державні ділянки встановлюється на підставі відповідної методики і розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди земельної ділянки.

Орендарям земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності у разі продажу цих ділянок надано переважне право їх купівлі, а також переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності, за винятком випадків, передбачених у Цивільному кодексі України

Для орендарів земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, встановлені додаткові права. При оренді зазначених ділянок на строк понад 5 років орендарі мають право передавати свої права та обов'язки за договорами оренди ділянок третім особам без згоди власника, але з обов'язковим його повідомленням (дане правило не може бути змінено договором) Не допускаються зміни умов договору оренди земельної ділянки без згоди орендаря і обмеження встановлених договором прав орендаря Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на строк понад 5 років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушень умов договору орендарем. Таким чином, ЗК РФ суттєво обмежив передбачену ст. 310 ГК РФ можливість державних плі муніципальних органів в односторонньому порядку розривати договори оренди земельних ділянок, а також змінювати їх умови Згідно з п. 1 ст. 46 ЗК РФ, оренда земельної ділянки може бути припинена тільки на підставах та в порядку, передбаченому законодавством. За ініціативою орендодавця договір може бути розірваний у наступних випадках:

- Нецільове використання ділянки,

- Використання не за приналежністю до топ або іншої категорії земель,

- Використання ділянки, яке призводить до значного погіршення екологічної обстановки,

- Неусунення навмисне досконалого земельного правопорушення,

- Невикористання ділянки, призначеної для будівництва, в зазначених цілях протягом 3 років, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди земельної ділянки,

- Вилучення ділянки для державних плі муніципальних потреб,

- Реквізиція ділянки

При укладанні договору, головного інструмент а майнових та зобов'язальних відношенні на ринку нерухомості, керуються загальними принципами договірного права (добровільності, рівності, автономії волі, майнової відповідальності та обов'язковості виконання)

2.2 Договір оренди підприємств

Особливість договору оренди підприємств полягає в об'єкті даного договору оренди. Їм виступає підприємство, яке в свою чергу є нерухомістю.

Відповідно п.1 ст.656 ГК РФ, за договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до склад підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства. Передача прав володіння та користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами [7, стор 106].

Виняток складають права орендодавця, хоч і мають відношення до підприємства, проте отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. За загальним правилом такі права не можуть бути передані орендарю без спеціального на те вказівки закону або іншого правового акту. Однак якщо все ж у складі здається в оренду підприємства орендарю будуть передані і зобов'язання, які не можуть бути ним виконані у зв'язку з відсутністю у нього дозволу (ліцензії), орендодавець не звільняється від своїх зобов'язань перед кредиторами, а отже, і від відповідальності за їх невиконання.

Особливістю даного виду договору оренди є і його форма. По-перше, даний договір укладається у письмовій формі. По-друге, договір підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок такої реєстрації встановлюється Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ.

Цікаво зауважити, що законодавство щодо орендних відносин, що діяло до прийняття нового ЦК РФ, допускало здачу в оренду підприємств (в цілому) тільки у відношенні організацій орендарів, утворених трудовими колективами державних підприємств або їх структурних підрозділів. Після підписання договору оренди організація орендарів брала в установленому порядку від орендодавця (міністерства, відомства, об'єднання) майно державного підприємства і набувала статус орендного підприємства (ст. 16 Основ законодавства про оренду). В даний час перелік організаційно-правових форм комерційних організацій не включає в себе орендні підприємства, а серед суб'єктів цивільних прав не числяться трудові колективи державних підприємств.

Особливістю договору оренди підприємств є і те, що здача підприємства в оренду супроводжується перекладом на орендаря боргів орендодавця за зобов'язаннями, які належать до цього підприємства (ст.657 ЦК України) [3, стор 169].

Обов'язком орендодавця за договором оренди підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі підприємства орендарю. Від виконання цього обов'язку орендодавцем залежить обсяг прав вимог кредиторів. Кредитори, як отримали повідомлення про передачу підприємства в оренду, але не дали своєї згоди на переведення боргу на орендаря, так і такого повідомлення не отримали, має право вимагати від орендодавця припинення або дострокового виконання зобов'язання та відшкодування завданих збитків. Але кредитор, який одержав повідомлення орендодавця, може скористатися своїм правом у межах трьох місяців з дня отримання такого повідомлення, у той час як кредитор, який не був сповіщений орендодавцем, має право пред'явити йому свої вимоги протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду.

Виконання договору оренди підприємства вимагає від орендодавця вчинення низки підготовчих дій, в тому числі до складання та подання на підписання орендарю передавального акту, за яким здійснюється прийом підприємства орендарем.

Обов'язком орендаря у процесі виконання договору оренди підприємства є не тільки своєчасне і повне внесення орендних платежів, але і підтримка в протягом усього терміну дії договору цього підприємства в належному технічному стані, здійснення як поточного, так і капітального ремонту. Саме орендар несе всі витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства і з сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661).

При аналізі містяться у Цивільному кодексі України положень, що регулюють порядок користування майном зданого орендарю підприємства, звертає на себе увагу диспозитивним норма, що наділяє орендаря чималими правами щодо цього майна. Орендар, зокрема, має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства. Не потребує згоди орендодавця також здача зазначених матеріальних цінностей в суборенду або передача орендарем його прав і обов'язків у відношенні таких матеріальних цінностей іншій особі. У певному сенсі рамками названих правочинів орендаря виступає заборона вчиняти дії, що тягнуть зменшення вартості орендованого підприємства в цілому або порушують умови договору оренди. Крім того, зазначені правомочності орендаря не поширюються на землю та інші природні ресурси.

Що стосується дій, спрямованих на збільшення вартості майна орендованого підприємства шляхом зміни складу майнового комплексу, його реконструкції, технічного озброєння і т. п., то орендар вільний робити їх без згоди орендодавця, якщо інше не передбачено договором (ст. 660 ГК РФ) [ 3, стор 171].

У процесі експлуатації майна орендованого підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні поліпшення цього майна (дозволу орендодавця на це не потрібно). Вартість таких поліпшень повинна бути відшкодована орендареві за рахунок орендодавця. Лише в одному випадку орендодавець може бути звільнений судом від відшкодування вартості поліпшень майна орендованого підприємства, вироблених орендарем. Для цього він повинен довести, що ці "покращення" за своєю вартістю неспіврозмірні реального поліпшення якості та експлуатаційних властивостей майна, або вони зроблені орендарем без урахування принципів добросовісності та розумності.

Повернення орендованого підприємства у зв'язку з припиненням договору оренди повинен бути зроблений орендарем за дотриманням правил, встановлених для передачі підприємства в оренду, з тією лише різницею, що обов'язки з підготовки майна, складання передавального акта та поданням його на підпис орендодавцю на цей раз покладено на орендаря .

2.3 Договір оренди транспортних засобів

Законодавець виділяє два різновиди договору оренди транспортного засобу. При цьому критерієм для класифікації даного договору є оренда з екіпажем або без нього. Відповідно, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації. За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації [10, стор 12].

Об'єкт договору - транспортний засіб та послуги по управлінню ним і його технічної експлуатації, тому такий договір має ознаки змішаного договору (п.3 ст.421 ЦК).

Такий договір не потребує державної реєстрації, але письмова форма є обов'язковою (ст.633 ЦК України).

Як за договором оренди транспортних засобів з екіпажем, так і без екіпажу, орендар має право:

- Без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду (якщо договором не передбачено інше) (ст.638 ЦК України);

- Без згоди орендодавця від свого імені укладати договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі, або призначенням транспортного засобу.

За договором оренди транспортного засобу з екіпажем, орендар зобов'язаний, якщо інше не передбачено договором: підтримувати належний стан транспортного засобу, включаючи зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, в тому числі на оплату палива, інших витратних матеріалів і на оплату зборів.

За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендар зобов'язаний:

- Оплачувати витрати, що виникають у зв'язку з поточним і капітальним ремонтом;

- Здійснювати своїми силами керування транспортним засобом і його ескплуатацію, як комерційну, так і технічну;

- Оплачувати витрати на утримання транспортного засобу, його страхування, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією (якщо інше не передбачено договором).

Передача майна може бути як за місцем знаходження орендаря, так і за місцем орендодавця.

Так як об'єкт є рухомим майном, на практиці, часто виникає питання про місце повернення транспортного засобу.

Наведемо приклад з практики:

"Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення орендної плати за період прострочення повернення орендованого автомобіля відповідно до статті 622 ГК РФ.

Суд першої інстанції, встановивши, що договір оренди автомобіля був достроково розірваний, задовольнив позов. При цьому суд виходив з того, що відповідно до статті 622 Кодексу у разі, якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення.

Суд апеляційної інстанції скасував це рішення і відмовив у задоволенні позову з таких підстав [3, стор 3, стор 221].

Відповідно до пункту 3 статті 405 ГК РФ боржник не вважається таким, що прострочив, поки зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора. Кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти запропоноване боржником належне виконання або не вчинив дій, передбачених законом, іншими правовими актами чи договором або випливають із звичаїв ділового обороту або із суті зобов'язання, до вчинення яких боржник не міг виконати свого зобов'язання (стаття 406 ГК РФ ).

Оскільки в договорі оренди сторони не обумовили місце повернення орендованого майна, суд застосував абзац шостий статті 316 ГК РФ, згідно з яким виконання повинно бути зроблене в місці знаходження юридичної особи, яка є боржником.

Матеріали справи підтверджували ту обставину, що орендований автомобіль був поставлений орендарем на стоянку і перебував там аж до його передачі орендодавцю. Крім того, орендар неодноразово направляв орендодавцю повідомлення про свою готовність повернути автомобіль.

Суд касаційної інстанції скасував постанову апеляційної інстанції і залишив у силі рішення суду першої інстанції, вказавши, що абзац шостий статті 316 ГК РФ у даному випадку застосований судом неправильно. Зазначена норма поширюється на випадки, коли передача майна є основним обов'язком боржника за договором.

У даному ж випадку зобов'язання орендаря, який виник після припинення договору оренди, складається не у власне передачу, а в поверненні майна орендодавцю.

Тому, керуючись абзацом першим статті 316 Кодексу, слід визнати, що з істоти зазначеного зобов'язання випливає, що повернення повинен відбутися в тому місці, де це майно було отримано орендарем.

У зв'язку з цим орендар зобов'язаний був передати орендодавцю автомобіль в тому місці, де він був отриманий ".

Отже, у разі, коли в договорі оренди не визначено місце виконання зобов'язання щодо передачі рухомого майна орендарем орендодавцю після припинення договору оренди, майно підлягає передачі в тому місці, де воно було отримано орендарем [10, стор 14].

Висновок

У результаті виконаної роботи можна зробити висновок, що легальне визначення договору оренди така - цивільно-правовий договір, за яким одна сторона - орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні - орендарю (наймачу) за плату певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Даний договір є оплатним (передача орендованого майна може здійснюватися лише за плату), реальним (договір вважається укладеним з моменту передачі орендарю майна, що є предметом оренди) і терміновим (майно передається орендарю у тимчасове (на певний термін) володіння та (або) користування) .

Чинним цивільним законодавством визначені окремі види оренди та договору оренди окремих видів майна. До них відносяться: прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда - лізинг.

Оренда транспортних засобів - це наймання на певний час транспортного засобу з екіпажем або без нього за плату в тимчасове володіння і користування.

Оренда будинків та споруд - це тимчасове володіння і користування будівлею або спорудою.

Оренда підприємств - це надання за плату у тимчасове володіння і користування підприємства в цілому. До комплексу входять: земельна ділянка, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, а також визначені договором запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлі, споруди і обладнання, а також інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, інші виняткові права, права вимоги, а також борги підприємства.

Окремі різновиди договорів оренди вимагають його державної реєстрації (оренда об'єктів нерухомості підприємств). Інші договору вимагають кваліфікованих учасників (наприклад, тільки підприємців, або орендарем може бути тільки фізична особа).

Кожен з розглянутих договорів має свою специфіку, що необхідно враховувати при використанні його на практиці.

В даний час можна говорити про вже сформованому законодавстві про договори оренди, проте вдосконалення означеного законодавства триває і зараз. І якщо законодавство про такого різновиду договору оренди як прокат, щодо статично, то, наприклад, нормативні акти, що регулюють договір лізингу стрімко змінювалися за останні кілька років.

Що стосується напрямків розвитку договору оренди, то на наш погляд найбільш перспективним видом договору оренди, є фінансова оренда - договір лізингу: орендарю вигідно отримати в користування вказано їм майно, орендодавець вигідно вкласти свої гроші в систематичне отримання доходу.

Безсумнівно, у зв'язку з активізацією ринку нерухомості і землі, в найближчі роки, найбільш масовими і популярними, а відповідно перспективними стануть договір оренди будівель і споруд, договір оренди підприємств.

Список використаних джерел та літератури

  1. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної Ради України від 28 липня 1997 р. - № 30. - Ст. 3594.

  2. Айзін С.М. Юридична служба на підприємстві. Настільна книга юрисконсульта. - М.: М. Ю. Тихомиров, 2005. - 744 с.

  3. Брагинський М. І. Коментар до частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації для підприємців. - М.: "Фонд Правова культура". - 2005. - С.414.

  4. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право .- 2005 .- N 10.-С.113-119

  5. Гловацька Н. Земельно-майнові відносини / / Питання економіки .- 2004 .- N 8.-С.98-110

  6. Глушецкій А., Кузнєцова Т. Нерухомість: колізії оренди / / Економіка і життя .- 2006 .- N 11 (березень) .- С.2-3

  7. Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (проблематика співвідношення та розмежування понять) / / Держава і право .- 2002 .- № 7.-С.105-107

  8. Павлова Е.І. Правове регулювання оренди земель / / Питання економіки .- 2002 .- № 12.-С.62-69

  9. Філоніч В.В. Предметно-методологічні засади оренди землі / / Питання економіки .- 2004 .- № 6.-С.212-225

  10. Бондаренко Д. Висновок і реєстрація договору оренди транспортних засобів / / Законність .- 2006 .- № 5.-С.12-15

  11. Гілеп Д. Особливості оренди земельної ділянки під будівлею (будовою, спорудою) / / Господарство право .- 2007 .- № 1.-С.65-73


Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
79.3кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір оренди нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Ліцензування окремих видів діяльності 2
Спадкування окремих видів майна
Редагування окремих видів видань
Ліцензування окремих видів діяльності
Зміст договору оренди нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru