Договір оренди нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст:
ВСТУП
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2
ГЛАВА I.
Загальні положення про оренду ... ... ... ... ... ... ... ....
3
1.1
Поняття нерухомості як об'єкта цивільних правовідносин
3
1.2
Поняття і класифікація об'єктів нерухомості
5
РОЗДІЛ II.
Оренда об'єктів нерухомості ... ... ... ... ... ... ..
8
2.1
Загальні положення про оренду
8
2.2
Об'єкти оренди
9
2.3
Особливості оренди нерухомого майна
10
2.4
Джерела правового регулювання оренди об'єктів нерухомості
13
ГЛАВА III.
Договори оренди нерухомого майна ... ..
15
3.1
Поняття і зміст оренди нерухомості
15
3.2
Характеристика деяких договорів оренди нерухомості
27
-
Договір оренди транспортних засобів
-
Договір оренди будівель і споруд
-
Договір оренди підприємств
ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ....
45
НОРМАТИВНІ АКТИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
47
Використана література ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
48

Введення

Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ). До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю.
З переходом до ринкової економіки встановилося безліч форм власності на нерухоме майно: приватна, державна, муніципальна. Нерухомість включена в систему ринкового обороту шляхом вчинення з нею таких угод, як купівля-продаж, заставу, успадкування, довірче управління, оренда та інші.
Останнім часом робляться спроби розробки концептуальних документів у цій сфері. Як приклад тут можна навести такі законодавчі акти, як Федеральний Закон Російської Федерації від 21.07.97 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», Містобудівний кодекс Російської Федерації від 07.05.98 р., Лісовий кодекс Російської Федерації від 29.01.97 р., Повітряний кодекс Російської Федерації від 19.03.97 р., Федеральний Закон Російської Федерації від 16.07.98 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Ці та інші законодавчі акти супроводжуються, як правило, великими коментарями. Наслідком цього є введення великого об'єму новацій до законодавства про нерухомість.
Багато діючі закони мають численні доповнення і поправки, виражені у формі знову прийнятих правових актів (укази Президента РФ, постанови Уряду РФ, відомчі нормативні документи). Все це обумовлює жорсткість і послідовність у вивченні теорії та практики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних з ринком нерухомості.
Розглянута тема - правове регулювання оренди об'єктів нерухомості. Актуальність поставленого питання характеризується вимогами сьогоднішнього дня, розширюється судова практика розгляду спорів, пов'язана із застосуванням громадянами та юридичними особами правових норм у сфері володіння, користування і розпорядження нерухомим майном.
Метою цієї роботи є постановка і спроба розгляду найбільш значущих питань у цій галузі. Послідовно реалізований принцип співвідношення теоретичних знань і правозастосовчої практики, дозволяє отримати об'єктивне уявлення про характер орендних відносин, виділити головні фактори, що впливають на формування та реалізацію таких правовідносин.
Глава I. Загальні положення про оренду
1.1 Поняття нерухомості як об'єкта цивільних правовідносин
Об'єктами цивільних прав є матеріальні і духовні блага, з приводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою у правові відносини. Коло цих благ (об'єктів) надзвичайно широкий і різноманітний.
Серед об'єктів цивільного права особливе місце належить речам, що визначається, по-перше, їх найбільшою поширеністю і, по-друге, виникненням з приводу речей правовідносин власності.
Речі - суть матеріальні предмети зовнішнього по відношенню до людини навколишнього світу. Ними є як предмети матеріальної духовної культури, тобто продукти людської праці, так і предмети, створені самою природою і використовуються людьми у своїй життєдіяльності, - земля, корисні копалини, рослини і т.д. Найважливіший ознака речей, завдяки якому вони і стають об'єктами цивільних прав, полягає в їх здатності задовольняти ті чи інші потреби людей. Предмети, що не володіють корисними якостями або корисні властивості яких ще не відкриті людьми, а також предмети, не доступні людям на даному етапі розвитку людської цивілізації (наприклад, космічні тіла), об'єктами цивільно-правових відносин не виступають. Іншими словами, статус речей набувають лише матеріальні цінності, тобто матеріальні блага, корисні властивості яких усвідомлені й освоєні людьми.
Слід підкреслити, що юридичне розуміння речей не збігається з повсякденним уявленням про них. З точки зору чинного законодавства речами визнаються не тільки традиційні предмети побуту, засоби виробництва тощо, а й живі істоти, наприклад, дикі і домашні тварини, складні матеріальні об'єкти (промислові будівлі та споруди, залізниці). Різні види керованої енергії (теплової, електричної, атомної і т.п.), рідкі та газоподібні речовини (вода і газ в резервуарах, трубопроводах і т.п.).
Таким чином, під речами наука цивільного права розуміє дані природою і створені людиною цінності матеріального світу, що виступають як об'єкти цивільних прав. [1]
Стаття 129 ЦК ділить об'єкти цивільних прав на три групи, прийнявши за основу розподілу оборотоздатність відповідних об'єктів. Під оборотоспособностью мається на увазі можливість відчуження об'єкта за договором купівлі-продажу, міни чи дарування або його переходу від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва (у формі наслідування чи реорганізації юридичної особи). До першої групи належать вільно обертаються об'єкти права, до другої - об'єкти, обмежені в обігу, і до третьої - об'єкти, повністю вилучені з обігу.
Цивільним кодексом передбачено таке поняття, як головна річ і приналежність. Річ, призначена для обслуговування іншої, головною, речі і пов'язана з нею спільним призначенням (на замовлення), слід долю головної речі, якщо договором не передбачено інше (ст.135 ЦК).
Приналежністю завжди є окремий предмет, наприклад, ключ від замка, рама картини, футляр для скрипки і т.п. Питання про те, чи є цей предмет приналежністю, часто вирішується в законі, стандарті, договорі. При відсутності такого рішення потрібно керуватися звичаями ділового обороту. [2]
Економічні та фізичні властивості речей неоднакові, що зумовлює відмінності в характері виникають з їх приводу правовідносин. Такі відмінності прийнято називати правовим режимом речі, під яким розуміються встановлений законодавством порядок її використання, припустимі способи і межі розпорядження нею.
Традиційно в цивільному праві речі поділяються на рухомі і нерухомі. Розподіл речей на рухомі і нерухомі введено Основами Цивільного Законодавства Союзу РСР і республік [3] (ст.4) у зв'язку з введенням в РФ приватної власності на землю. До нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені ввідні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
Стаття 130 Цивільного кодексу до нерухомих речей відносить підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністю розповсюдження на ці об'єкти спеціального правового режиму, встановленого для нерухомого майна.
До нерухомих речей належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, але лише ті з них, які підлягають державній реєстрації. [4]
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені ввідні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди.
Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей, розкритий у статті 130 ЦК, не є вичерпним. Законодавець може визнати нерухомими речами й інші предмети.
Речі, що не відносяться до нерухомих речей, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. [5]
Конституція Російської Федерації (ст.35) встановлює, що «кожен громадянин має право на вільне використання свого майна для підприємницької та іншої, не забороненої законом економічної діяльності».
Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу Російської Федерації, власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися іншим чином.
Власник має право навіть знищити майно, якщо цим не будуть порушені норми закону та інших правових актів, а також права та інтереси інших осіб. Одним з нових для російського законодавства правомочностей власника є його право передавати майно в довірче управління іншій особі - довірчого керуючого. Таким чином, встановлено, що власник майна має право визначити юридичну долю речі. [6]
Нерухоме майно все частіше є об'єктом тієї чи іншої цивільно-правової угоди. З включенням нерухомості в систему ринкового обороту широке застосування стали отримувати угоди купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, застави та інші.
1.2 Поняття та класифікація об'єктів нерухомості
До нерухомості, по-перше, належать об'єкти природного походження - ділянки землі, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти.
Земельна ділянка являє собою землі, відокремлені на місцевості (в натурі) від інших земель за допомогою кордонів. Земельний кодекс, від 25 квітня 1991 року, у своїй великій частині втратив силу, не може регулювати земельні відносини згідно з нормами ЦК, оскільки не відповідає його принципам.
Право власності на земельну ділянку; купівлі-продажу; застави; оренди в даний час регулюється низкою нормативних актів, наприклад, Указом Президента РФ від 14 лютого 1996 року № 198 «Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості »[7], Указом Президента РФ від 7 березня 1996 року № 337« Про реалізацію конституційних прав на землю »[8], Указом Президента РФ від 27 жовтня 1993 року,« Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії »[9 ], і рядом інших.

Ділянки надр - умовно кажучи, частина земної кори, розташована нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм, і простягається до глибин, доступна для геологічного вивчення та освоєння, в межах Російської Федерації, її континентального шельфу та морської виняткової зони.

Надра є одним із природних об'єктів. Споживана, використовувана частина надр є природним ресурсом, який, згідно з Конституцією Російської Федерації (ст.9), поряд з іншими природними ресурсами використовується і охороняється в Російській Федерації як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території.
До об'єктів прав на надра належать державний фонд надр Російської Федерації і ділянки надр. Державний фонд надр становить використовувані ділянки і невикористовувані частини надр у межах державних кордонів Російської Федерації. [10] Ділянки ж надр у вигляді гірничого відводу або геологічного відведення Законом розглядаються, як об'єкти , які можуть надаватися у користування.

Відокремлені водний об'єкт (замкнуте водоймище) - невеликий за площею і непротічних штучна водойма, що не має гідравлічної зв'язку з іншими поверхневими водними об'єктами. [11] Відповідно до ст.9 Конституції Російської Федерації, водні об'єкти можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності.
Відокремлені водні об'єкти, що не знаходяться в муніципальній власності, власності громадян і юридичних осіб, є державною власністю [12]. Водні об'єкти, що знаходяться в державній власності, не підлягають передачі у власність муніципальних утворень, громадянам та юридичним особам. [13]
Ліси як об'єкт нерухомості займають центральне місце у складі елементів лісового фонду. Основи лісового законодавства РФ визначають лісу як сукупність землі, деревної, чагарникової і трав'янистої рослинності, тварин, мікроорганізмів та інших компонентів навколишнього природного середовища, біологічно взаємозв'язаних і впливають один на одного в своєму розвитку. [14]
Згідно з Конституцією РФ, ліси можуть бути у власності державної, муніципальної та приватної.
Будинки і споруди - те, що міцно пов'язане із землею. Ці об'єкти визнаються нерухомістю до тих пір, поки вони пов'язані із землею. Будучи відокремленими, від неї, вони стають рухомими речами.
Будівлі та споруди можуть бути у державній, муніципальної та приватної власності.
Зізнається нерухомістю підприємство в цілому як майновий комплекс, який використовується для здійснення підприємницької діяльності. Він може бути державною або муніципальною власністю або належати комерційної організації, створеної у формі господарського товариства або товариства, виробничого кооперативу чи некомерційної організації, що здійснює відповідно до закону та її статутом підприємницьку діяльність.
Як підприємство може виступати майновий комплекс, що належить індивідуальному підприємцю або членам селянського (фермерського) господарства.
При здійсненні операцій з майновим комплексом юридичної особи воно не припиняє свою діяльність як суб'єкта цивільного права. Якщо юридична особа ліквідується як суб'єкт цивільного права, підприємство є вже не єдиним майновим комплексом, а лише окремими видами майна. Крім цього в нього не входять борги юридичної особи.
Цивільне законодавство відносить до нерухомості - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
У відповідності зі ст.32 Повітряного кодексу РФ від 19.03.97 р. повітряне судно - літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води.
Повітряні судна як майно цивільної та експериментальної авіації можуть перебувати у державній та муніципальній власності, власності юридичних осіб; повітряні судна як майно державної авіації - тільки у федеральній власності, за винятком майна авіації ОВС, яке може перебувати у власності суб'єктів Російської Федерації. У власності громадян Російської Федерації можуть перебувати цивільні повітряні судна [15].
Судно, морське або внутрішнього водного плавання, - це самохідна або несамохідна плавуча по морським або внутрішнім водним шляхам. [16]
Суду в Російській Федерації можуть перебувати у власності:
- Громадян та юридичних осіб;
- Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації;
- Муніципальних утворень.
Суду з ядерними енергетичними установками можуть перебувати лише у власності Російської Федерації. [17]
Судно підлягає обов'язковій реєстрації в одному з реєстрів судів Російської Федерації:
а) Державному судновому реєстрі;
б) судновий книзі;
в) бербоут-чартерному реєстрі. [18]
Судно набуває права плавання під Державним прапором Російської Федерації з моменту реєстрації його в одному з реєстрів судів Російської Федерації. [19]
Визначення космічного об'єкта як нерухомості не дано в російському законодавстві (Закон РФ від 20 серпня 1993 р. «Про космічну діяльність»). Міжнародні документи відносять до них створені людиною космічні апарати різного призначення та їх складові частини (штучні супутники Землі, автоматичні і пілотовані кораблі і станції, ракети - носії і т.д.), запущені в космос або доставлені на небесні тіла або споруджені на них.
Згідно зі ст. VIII Договору про космос 1967 року, космічний об'єкт і його екіпаж (включаючи міжнародний) при їх перебуванні в космосі концентруються і підкоряються влади держави, яка зареєструвала цей космічний об'єкт. Держава зберігає свої суверенні права щодо своїх космічних об'єктів та їх екіпажів під час їх перебування в космічному просторі і небесних тілах. Договір про космос встановлює також, що права власності на космічні об'єкти «залишаються непорушними» як під час перебування у космічному просторі, так і після їх повернення на Землю. Іншими словами, космічні об'єкти та його складові частини під час перебування в космосі і після повернення на Землю належать тим же державам, юридичним або фізичним особам, яким вони належали до польоту. [20]
Справжнє законодавство не виключає можливості розповсюдження режиму нерухомості і на інше майно, крім зазначеного, але тільки на підставі прямої вказівки закону.
Глава II. Оренда об'єктів нерухомості.
2.1 Загальні положення про оренду
Традиційне визначення оренди, це передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) - майна у тимчасове володіння або користування (або тільки користування) - за плату.
Основна форма вираження таких взаємин - Договір. Чому. Тому що мова в даному випадку, йде про гнучку правовій формі, в яку можуть наділятися різні за характером суспільні взаємини.
У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна, існує група зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформлюють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, в рамках яких господарські чи інші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходу до них відповідних матеріальних благ. Предметом таких відносин, перш за все, стає майно, яке в даний момент не потрібно самому власнику, але може знадобитися йому в майбутньому. Віддаючи таке майно у тимчасове користування іншій особі, власник зберігає його в господарському (економічному) обороті, отримуючи відповідну вигоду дохід. Зобов'язання з передачі майна у користування виникають за угодою сторін, тобто носять договірний характер. Зміст зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування складається із взаємних прав і обов'язків сторін: з передачі майна власником користувачу, з повернення користувачем майна власникові, з підтримання цього майна в належному стані, а також з оплати його використання.
Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач). Орендодавцем майна за договором оренди може бути власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК).
Орендарем може виступати будь-дієздатний громадянин або організація, що є юридичною особою.
Метою оренди, є забезпечення передачі майна у тимчасове користування, при цьому користування увазі вилучення з речі її корисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходів.
У цьому сенс діяльності орендаря. Плоди, продукція або доходи, отримані в результаті використання орендованого майна, надходять у власність орендаря (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хоча деяких випадках (ст.136 ЦК України) плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи .
Всі три зазначених об'єкта є різні види збільшення основний речі. Власне мова йде про небудь органічному (урожай, приплід худоби або птиці і т.д.), або технічному (вироблена підприємством продукція), яке економічне (доходи, отримані від відповідної діяльності, наприклад відсотки від користування чужими коштами) збільшенні.
Умова про орендну плату ГК РФ не відносить до числа істотних чинності закону, тим не менш, ст. 614, передбачає, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном. Виняток зроблено лише щодо договорів оренди будівель і споруд, для яких вимога про погодження орендної плати є обов'язковим; при невиконанні цього договір визнається неукладеним (ст. 657 ЦК).
У зв'язку з цим, сторони в договорі оренди будівель і споруд можуть використовувати фіксовані ставки орендної плати, але тільки у випадках, обумовлені в законі. Ці ставки встановлюються або регулюються (як мінімальні, так і граничні) уповноваженими державними органами [21]. Внаслідок цього передбачена заборона застосування норми п. 3 ст. 424, яка встановлює можливість на випадок неврегульованості ціни виконання договору використовувати ціну за аналогічні товари, роботи або послуги (див. цей пункт ст. 424).
Традиційно ставки орендної плати встановлюються на одиницю площі орендованого будинку, приміщення або споруди - 1 кв.м, хоча може бути і на 1 куб.м. (Майстерні художників).
Розмір орендної плати визначається виходячи з фактичної площі даного об'єкта. При тривалих термінах використовується річна ставка. Розмір орендної плати визначається як сума платежів за оренду окремих приміщень будинку.
2.2 Об'єкти оренди
В оренду можуть бути передані ділянки земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних якостей в процесі використання (неспоживна речі). [22]
У цьому абзаці визначені види майна, які можуть здаватися в оренду. Перераховано об'єкти нерухомості та рухоме майно. Наведений перелік об'єктів майна, який може здаватися в оренду, не є вичерпним.
Слід зазначити, що в ЦК вперше нормативно закріплений кваліфікуюча ознака, що характеризує можливі об'єкти оренди: речі, що не втрачають своїх властивостей у процесі використання, тобто неспоживна.
Об'єкт оренди повинен бути точно визначений.
У п. 3 ст. 607 ЦК підкреслюється необхідність чіткого визначення об'єкта оренди, а саме: у договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке на ролі об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт підлягає передачі в оренду вважається не узгодженим сторонами, а сам договір не вважається укладеним.
Жорсткість такої вимоги обумовлена ​​наявністю можливості розширеного тлумачення поняття - речі.
Наприклад, складні речі. Зазначений вид речей вперше виділений в ГК. Стаття 134, охоплює випадки, коли різнорідні речі утворюють єдине ціле таким чином, що їх передбачається використовувати як одну річ. Прикладом складної речі може вважатися підприємство (яке включає будинок, устаткування і т.п.) або селянське (фермерське) господарство. Сенс виділення даного виду речей полягає в тому, що дія угоди, предметом якої служить така річ, поширюється на всі складові її різнорідні речі. Коментована норма є диспозитивної, а тому договором сторін може бути передбачено інше: виключення деяких речей, звичайно входять до складу «складною».
Поділ на головну річ і приналежність (ст. 135 ЦК) є традиційним для цивільного права. Суть цього поділу полягає в тому, що приналежність покликана служити головній речі, і пов'язана з нею спільним призначенням. Прикладами цього можуть служити човен і весла, велосипед і насос. При цьому відносна вартість приналежності й головної речі значення не має.
Юридичне значення такого поділу полягає в тому, що приналежність в усіх випадках наслідує долю головної речі.
Тим не менш, так само як і попередня, ця норма належить до диспозитивних, а значить, сторони можуть зазначити у договорі, яка з речей, «Головна річ» або «належність», будуть об'єктом оренди.

Можливість введення обмежень або заборони на оренду окремих видів майна існує лише після прийняття відповідного закону [23], на відміну, наприклад від Основ законодавства про оренду, [24], які допускали регулювання орендних відносин не тільки законами, але і урядовими актами.
У першу чергу, це відноситься до тих видів майна, які вилучені з обігу або оборотоздатність яких обмежена. [25] Наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загальнодержавного та спеціального призначення, інші стратегічні об'єкти.
Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право, яке за визначенням не може бути переданий будь-яких у володіння. Виключена можливість передачі в оренду грошових коштів, оскільки весь сенс використання їх полягає у вживанні.
2.3 Особливості оренди нерухомого майна.
Цивільний Кодекс РФ проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. [26] Види договорів оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в частині 2 - 6 глави 34 ЦК.
Прикладами, що підтверджують існування відмінностей між видами оренди та орендою певних видів майна, можуть служити п.2 cт. 609 і п.2 ст.615 ЦК. У п.2 ст.609 мова йде про оренду нерухомого майна - оренда певного виду майна, а в п.2 ст.651 - про оренду будівель і споруд як окремого різновиду нерухомого майна.

Оренда транспортних засобів, будівель (споруд) та підприємств виділяється залежно від виду об'єкта (предмета) оренди. У той же час варто відзначити, що ряд широко поширених на практиці договорів оренди взагалі не врегульовано в ГК. Наприклад, практично нічого не сказано про оренду землі. Правда, законодавець міг виходити з того, що цей вид оренди буде детально врегульовано у новому Земельному кодексі. Однак не можна забувати, що оренда завжди тяжіла до цивільного законодавства. Нелогічно відсутність у ЦК і такого виду договору, як оренда нерухомості.
У практиці застосовуються різні види договорів оренди транспортних засобів - з наданням послуг з управління і технічної експлуатації транспортного засобу та без надання таких послуг.
У першому випадку об'єднані два види зобов'язань:
а) безпосередньо пов'язаних з наданням транспортного засобу в оренду - у тимчасове володіння та користування за плату;
б) пов'язаних з наданням орендарю послуг з управління і технічної експлуатації транспортного засобу.
Договір оренди транспортних засобів (з екіпажем) полягає тільки в письмовій формі незалежно від терміну його дії. Це правило стосується як юридичних, так і фізичних осіб, тобто встановлює вилучення з норми, передбаченої п.1 ст. 609 ЦК (допускає для договорів, що укладаються фізичними особами на термін не більше року, усну форму). [27]
Договір оренди транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації регулює лише орендні відносини. Специфіка його пов'язана лише з особливостями предмета оренди та умовами використання. До такого договору не застосовні правила, передбачені ст. 621 ГК про відновлення оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору на новий термін після закінчення терміну раніше діяв договору.
Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, транспортні засоби та інші речі (виходячи зі змісту ст.130 ГК РФ) - які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання.
Окремі норми, що стосуються здачі в оренду земельних ділянок, містяться у гл. 17 Цивільного кодексу РФ (ст. 260 / 264 / 270 ЦК), яка вступає в дію з дня введення нового Земельного кодексу РФ. До цього часу зберігає чинність, Земельний кодекс РРФСР 1991 року (в частині не суперечить більш пізнього законодавства).
В даний час обіг земельних ділянок регулюється указами Президента РФ і Постановами Уряду РФ, прийнятими в їх виконання.
Право громадян та юридичних осіб - власників земельних ділянок здавати в оренду земельну ділянку, передбачає Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 року, «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» [28].
Передача в користування (у тому числі і на умовах оренди) ділянок надр, водних об'єктів, лісів регулюється відповідними законодавчими актами: Законом про надра, Водним кодексом, Основами лісового законодавства.
Надання названих об'єктів у користування має ряд особливостей:
- Ділянки надр і водні об'єкти надаються в користування за ліцензіями, які видаються уповноваженими державними органами і служать підставою для укладення договорів (ст. 11 Закону про надра, ст. 46 - 53 Водного кодексу). Ділянки лісового фонду - на основі ліцензій, а також лісорубальних і лісових квитків (ст. 28 Основ лісового законодавства);
- Водні об'єкти можуть використовуватися тільки на основі договору, що укладається відповідно до ліцензії (ст. 46 / 54 Водного кодексу); ділянки надр - на основі ліцензій як без оформлення договору, так і з укладанням договорів (ч. 3 ст. 11 Закону про надра); договори оренди ділянок лісового фонду укладаються за надання їх у довгострокове користування (на термін до 50 років);
- Спеціальне законодавство містить особливі вимоги до умов договорів на користування природними об'єктами, в тому числі граничні строки такого користування. Умови договору мають відповідати ліцензії, на основі якої він полягає, інакше договір буде визнаний недійсним.
- Дані, які містять необхідні відомості про предмет оренди, віднесені до істотних умов договору, за відсутності яких він вважається неукладеним. [29]
Наймання будівель і споруд - підвид оренди, диференційований за видами майна. Оренда земельної ділянки регулюється в ГК лише остільки, оскільки земельна ділянка нерозривно пов'язаний з розташованими на ній будівлями і спорудами (ст. 652 / п.1 ст. 654).
При оренді будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п.1 ст.650 ЦК),
Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (п.3 ст.652 ЦК). Таким чином, згода власника земельної ділянки на здачу в оренду розташованого на ній будівлі або споруди потрібно у випадках, коли це прямо передбачено законом або договором або коли умови користування ділянкою змінюються. Під зміною умов користування слід розуміти таке їх погіршення, яке відповідно до чинного законодавства може бути підставою для дострокового припинення права орендодавця будівлі або будови на земельну ділянку, наприклад використання його, не за призначенням.
Будівлі на земельній ділянці поділяються на основні і службові, що відповідає традиційному, для цивільного права поділу речей на головну річ і її приналежність. [30] Основним вважається будівля «чільне по капітальності» будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Такий поділ значимо для чіткого визначення, об'єкта договору оренди будівлі та споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації нерухомого майна. Якщо будівлі класифікувати по такому важливому критерію як їх призначення, вони диференціюються на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові з двома різними правовими режимами використання. Юридичні особи обмежені в оренді житлових приміщень (житлових будинків): вони мають право використовувати їх виключно для проживання громадян. [31]
Будівлі можуть бути використані в якості об'єкта орендних відносин тільки після прийняття їх в експлуатацію як результат завершення будівництва, державної реєстрації (ст. 131 ЦК) і технічної інвентаризації в установленому порядку.
Оренда підприємств отримала широке поширення в кінці вісімдесятих - початку дев'яностих років. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання його оренди. Більш того, суть користування підприємством як раз і полягає в постійній заміні його компонентів. Тому орендарю підприємства надано право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди н щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства (ст.660 ЦК).
У той же час підприємство як об'єкт оренди не підпадає цілком під загальне поняття підприємства, що міститься в ст.132 ЦК. Характерних ознак підприємства як об'єкта оренди, як мінімум три - і всі вони пов'язані з тим, що при оренді підприємство переходить з рук в руки, в той час як при формулюванні загального поняття підприємства цей аспект не враховується.
1. Якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби беззастережно входять до складу підприємства, переданого в оренду, то інші компоненти, тільки в порядку, на умовах і в межах, визначених договором. У той же час поняття підприємства, закріплене в ст.132 ЦК, подібних відмінностей не проводить. Такий підхід ГК дозволяє орендодавцеві підприємства самостійно визначити обсяг обігових коштів, прав на природні ресурси, виняткових прав, а також прав вимоги і боргів, переданих у складі підприємства в оренду.
2. При передачі підприємства в оренду спеціально зроблено застереження про те, що передача прав володіння і користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. При визначенні складу підприємства в ст.132 ЦК така застереження відсутнє. Це означає, що ряд прав не може бути передана в оренду в складі підприємства за наявності у законодавстві відповідної заборони.
3. Встановлено спеціальний порядок передачі підприємства в оренду, при наявності в складі підприємства боргів перед кредиторами (ст. 657 ЦК).
Окремо регламентується передача в оренду в складі підприємства прав отриманих на підставі ліцензії (дозволу). Зазвичай при затвердженні правил ліцензування будь-якого виду діяльності прямо вказується, що ліцензія / дозвіл / - важко передати. Однак це відбувається не завжди. Деякі види ліцензій / дозволів / можуть бути передані, наприклад, у сфері зовнішньоекономічної діяльності.
2.4 Джерела правового регулювання оренди об'єктів нерухомості
Для того щоб правило поведінки стало юридичною нормою, воно повинно бути прибраний в певну правову форму. Це відбувається в результаті правотворчої діяльності держави, за допомогою якого воля законодавця знаходить своє вираження в тому чи іншому правовому акті і стають обов'язковими для виконання.
Під джерелами права [32] в юридичній науці звичайно розуміють зовнішні форми вираження і закріплення правил поведінки суспільного характеру.
Виходячи з вищевикладеного, під джерелами правового регулювання оренди об'єктів нерухомості слід розуміти нормативно-правові акти, що регулюють договір оренди і в першу чергу окремі його види, оренда (фрахтування на час) транспортного засобу, оренда будівель і споруд, оренда підприємств як єдиних майнових комплексів та деяких інших у контексті теми.
Найважливішим джерелом права в цілому, в тому числі й цивільного, є Конституція (Основний Закон) Російської Федерації, прийнята 12 грудня 1993р. Конституція РФ має вищу юридичну силу.
У системі джерел цивільного права в частині визначальною правове регулювання оренди об'єктів нерухомості, важливе місце після Конституції, займає Цивільний Кодекс РФ. Він є кодифікованим актом для Російської Федерації.
У новому Цивільному кодексі, з урахуванням багатьох положень Основ Цивільного Законодавства, а також деяких стабільних норм ЦК 1964 року встановлена ​​розгорнута система, що формує об'єктивне уявлення про характер орендних відносин.
Поряд із загальними положеннями про оренду (параграф 1 Глава 34) у новому Кодексі виділені спеціальні норми, присвячені окремим видам цього договору: оренду транспортних засобів (параграф 3); оренді будинків і споруд (параграф 4); оренду підприємств (параграф 5).
Така "розбірливість" коментованій глави здійснюється головним чином по предмету (об'єкту) оренди, тим не менш, враховуються й інші фактори, наприклад: сфера застосування і спеціалізація орендодавців - за договором прокату і т.д.
Окремі норми, що стосуються здачі в оренду земельних ділянок, містяться в главі 17 ЦК (ст. 260, 264, 270 ЦК), яка набирає чинності з дня введення нового Земельного кодексу РФ.
До джерел цивільного права в частині визначальною правове регулювання оренди об'єктів нерухомості належить і інші кодифіковані акти Російської Федерації: Водний кодекс РФ [33]; Повітряний кодекс РФ [34]; Кодекс торговельного мореплавства РФ [35]; Лісовий кодекс [36].
До числа таких джерел належать закони Російської Федерації, наприклад важливі: Закон про надра [37]; Закон про космічну діяльність [38]; Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [39] та інших
У систему таких джерел входять підзаконні акти. Серед них слід вказати нормативні укази Президента Російської Федерації, наприклад Указ «Про реалізацію конституційних прав громадян на землю» від 7 березня 1996 р. або Указ «Про гарантії власників об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» від 16 травня 1997 р .
Серед нормативних актів, що регулюють орендні відносини в галузі нерухомості, важливе місце займають постанови Уряду РФ, наприклад: Положення про порядок ліцензування користування надрами, затвердженого Постановою Верховної Ради РФ від 15 липня 1992
Глава III. Договори оренди нерухомого майна
3.1 Поняття і зміст договору оренди нерухомості
Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату.
У цивільному кодексі Російської Федерації договором оренди присвячена глава 34 (понад шістдесят статей). Даючи поняття договору оренди, законодавець, виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі-продажу і т.п. У той же час Кодекс виключає можливість використання даного договору з метою, що суперечать природі договірних відносин, як це, мало місце раніше. Сформувався на початку 90-х років погляд на оренду, як на один із способів приватизації орендованого майна трудовими колективами орендних підприємств, в даний час не може розглядатися.
Договором оренди (майнового найму) притаманні тільки йому характерні риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів.
По-перше, він відноситься до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна у тимчасове володіння і користування, тобто передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майна до орендаря; останній лише одержує його у володіння та користування.
По-друге, у ЦК виражено прагнення законодавця, забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, принаймні, тих питань, які є загальними для договору оренди. У параграфі 1 глави 34 - об'єднані правила, що охоплюють всі види договорів про оренду.
По-третє, виділення окремих видів договорів оренди (за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) зроблене в ГК залежно від виду здається в оренду майна. Маються на увазі окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання (наприклад, будівлі і споруди, підприємства). У цьому випадку, існує ризик "не помітити" будь-які об'єкти, що володіють не меншою специфікою, і тим самим обмежити їх регулювання положеннями про договір оренди.
Договір оренди, є - консенсуальних, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю.
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю, одержує від останнього зустрічну подання у вигляді внесення орендної плати.
Договір оренди є двустороннеобязивающім, оскільки кожна зі сторін несе обов'язки, на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що саме вона повинна зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у тому, що має право від неї вимагати.
Мета договору оренди, забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець ж має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір оренди від інших зобов'язань з передачі майна у користування, зокрема, від договору безоплатного користування майном (договору позики). Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільним законодавством, причому як речові, так і зобов'язальні.
Орендареві належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно договір оренди - один з різновидів договорів з передачі майна у користування. Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендарям (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Втім, законом, іншим правовим актом або договором може бути встановлено і інше правило (ст.136 ЦК України), а саме, що плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи.
Право користування орендованим майном може включати в якості свого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ГК РФ). У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу, проте, не належить до змішаних.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та інших речових прав (ст.305 ЦК України). Однак такий захист вона отримує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж мова йде про "голом" право користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується.
За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні та некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти. Тільки в деяких видах договорів оренди в ролі орендодавця або орендаря повинні виступати спеціальні суб'єкти.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст.608 ЦК України).
Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві права власності, а саме, що входить до його складу правомочності розпорядження майном. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника. Відповідно до ст. 295 ГК РФ суб'єкт права господарського відання не має права здавати нерухоме майно в оренду без згоди (дозволу) власника. Це правило тим більше діє щодо казенних підприємств, за якими майно закріплюється на праві оперативного управління. Що ж стосується установ, то вони взагалі не має права розпоряджатися закріпленим за ними майном і майном, придбаним за рахунок кошторисних асигнувань. Зокрема, в ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети з управління державним майном. Їх повноваження грунтуються на законі. Уряд РФ здійснює управління Федеральної власністю на підставі ст.114 Конституції, в розвиток цієї норми ухвалено постанову Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. № 96 "Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності".
Згідно з п. 5 цієї постанови передача в оренду державного майна, що відноситься до федеральної власності, проводиться Міністерством державного майна РФ. Остання, у свою чергу, має право доручати здійснення цих функцій територіальним агентствам, тобто комітетам з управління майном суб'єктів РФ. Аналогічний порядок діє щодо державної власності суб'єктів РФ і муніципальної власності.
Крім комітетів з управління майном в ролі орендодавців державного майна можуть виступати унітарні підприємства, але без будь-яких обмежень лише стосовно до рухомого майна. Унітарні підприємства можуть виступати орендодавцями щодо нерухомого майна, а казенні підприємства та бюджетні установи - щодо будь-якого майна тільки за згодою власника або уповноваженого ним органу. Дача такої згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів, спеціальними повноваженнями здавати майно в оренду. Якщо ж повноваження із закону не випливають, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комісії.
Орендар - це особа, зацікавлена ​​в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом, не пред'являє.
Серед всіх умов будь-якого договору необхідно виділяти ті умови, які складають відообразующіе ознаки відповідного договірного зобов'язання і тому включаються в саме визначення того або іншого договору. Такі умови, безсумнівно, є істотними умовами договору, тому що, названі у визначенні договору, вони стають необхідними. Беручи до уваги визначення договору оренди, а саме: за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування - стає очевидним, що умови про термін оренди і про орендної плати, безумовно, відносяться до істотних умов договору оренди.
Першим серед всіх умов цивільно-правового договору в п.1 ст. 432 ЦК названо умова про предмет оренди. Звичайно, треба мати на увазі, що предмет договору оренди не зводиться до майна, що передається в оренду. Предмет договору, а точніше предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення). Предметом договору оренди є: дії орендодавця з надання у володіння та користування орендаря зданого в оренду майна, щодо забезпечення його належного використання останнім; дії орендаря з утримання майна та використання його за призначенням, передбаченому договором, щодо внесення орендної плати, а також повернення орендованого майна .
Враховуючи специфіку орендних відносин, а саме: включення в їх зміст деяких речове-правових елементів, а також наділення орендаря статусом титульного власника, передбачає включення в предмет договору оренди два роди об'єктів. Об'єктом першого роду повинні служити відповідні дії зобов'язаних осіб, об'єктом другого роду служить майно, яке в результаті таких дій надається у володіння та користування орендаря, а після закінчення терміну оренди повертається орендодавцю. Предмет договору є істотною умовою договору оренди. У ЦК встановлено спеціальне правило: у договорі оренди під страхом визнання його неукладеним повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607). Таким чином, для визнання договору оренди укладеним від сторін потрібно узгодити і передбачити безпосередньо в тексті договору умова про майно, що є об'єктом оренди. Всі інші умови, які стосуються предмета договору, можуть бути визначені відповідно до диспозитивними нормами, що містяться у ЦК.
В якості предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, наприклад, ділянки лісу чи водні об'єкти будівлі, споруди та інші види нерухомого майна, підприємства та інші майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме майно.
Законом можуть бути встановлені види майна, здача в оренду якого не допускається або обмежується. Обмеження можуть встановлюватися і у відносини речей, вільних в обороті, в залежності, наприклад, від їх приналежності певним власникам. Істотні обмеження встановлені щодо майна, що перебуває у державній власності. Всі ж інші речі можуть здаватися в оренду вільно.
Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів (п.2 ст.607 ГК РФ). Ці особливості випливають, перш за все, з невозобновляемость багатьох природних ресурсів, їх обмеженості, часом унікальності, а тому - необхідності спеціально передбачати заходи, спрямовані на їх раціональне використання. Зокрема, при здачі в оренду земельних ділянок повинне дотримуватися їх цільове призначення (ст. 53 Земельного кодексу УРСР). Використання інших об'єктів природи, в тому числі на засадах оренди, як правило, можливо, тільки за наявності ліцензії. Кількість наведених прикладів можна множити до безкінечності. Тому при укладанні договорів оренди природних об'єктів недостатньо використовувати тільки норми ЦК, а завжди потрібно звертатися до спеціального законодавства.
Як зазначалося раніше, термін володіння і використання орендарем, зданих в оренду приміщенням, завжди визнавався одним з найбільш значущих умов договору оренди (майнового найму). Договір оренди може бути укладений як на визначений (п.1, ст. 610 ЦК РФ), так і на невизначений термін (п.2 тієї ж статті). Певний термін повинен бути встановлений у договорі способами, передбаченими ст. 190 ЦК РФ. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці.
Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк, є правом, а не обов'язком сторін. Якщо жодна із сторін не заявить про відмову від договору, останній може тривати скільки завгодно, навіть «вічно». Тому точніше вести мову про договір оренди, укладеному не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобто під отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
Законом можуть встановлюватися максимальні граничні строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється.
Граничні терміни оренди (користування) встановлені для природних об'єктів. Відповідно до ст. 42 Водного кодексу водні об'єкти можуть надаватися в короткострокове користування до 3 років і довгострокове - до 25 років. Стаття 10 Закону про надра [40] диференціює граничні терміни залежно від цілей користування: до 5 років - для геологічного вивчення; до 20 років - для видобутку корисних копалин і в цілях не пов'язаних з видобуванням; до 25 років - при поєднанні різних видів користування . Граничний термін оренди ділянок лісового фонду - 50 років (ст. 26 Основ лісового законодавства).

Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п.3 ст.610 ГК РФ).
У Кодексі збережено раніше діюче вказівку про те, при укладанні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за угодою сторін. Це відноситься до будь-яких умов, у тому числі розміром орендної плати. Норма п. З ст.614 ГК РФ про можливість зміни орендної плати, але частіше вона стосується перегляду розміру орендних платежів у період дії договору, а тут сторони оформляють новий договір і не пов'язані умовами колишнього. Право орендаря на поновлення орендних відносин може бути захищене в судовому порядку. Якщо відомо, що орендодавець має наміру здавати майно в оренду надалі, але від поновлення договірних відносин з колишнім орендарем ухиляється, останній може пред'явити позов про спонукання орендодавця укласти договір на новий термін. Роз'яснення про практику вирішення подібних суперечок дані в листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 вересня 1993 р. № С-13/ОП-276. Вимога орендаря відновити договір не підлягає задоволенню у випадках, коли орендодавець не має наміру більше здавати майно в оренду.
Форма договору оренди врегульована в ст.609 ГК РФ. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше року, а також, якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простій письмовій формі (п.1 ст.609 ГК РФ). Договір на термін більше року незалежно від його суми здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж стосується письмової форми договорів оренди, укладених з участю юридичних осіб, то правило п.1 ст.609 ГК РФ є лише конкретизація загального правила, закріпленого п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, яке в подібному повторенні зовсім не потребувало .
Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю (ст. 164 ЦК) підлягає державній реєстрації. Реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомості (п.2 ст.609). Звідси точне юридичний наслідок: договір оренди нерухомого майна вважається укладеним з моменту його державної реєстрації (п.3 ст. 433 ЦК). Разом з тим Федеральний закон про "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" включає в себе ст. 25, яка іменується "Державна реєстрація права оренди нерухомого майна" і встановлює правило, згідно з яким право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації. Швидше за все, це непорозуміння. Державній реєстрації підлягає лише договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди. [41]
Необхідна застереження. Слід звернути увагу на те, що в Законі мова йде саме про реєстрацію права оренди нерухомого майна, а не про реєстрацію договору. Відповідно до п. 1 ст. 154 ЦК РФ договір є не правом, а двосторонньої угодою, яка породжує права і обов'язки сторін договору. Цивільний кодекс РФ передбачає можливість встановлення обов'язкової державної реєстрації не тільки операцій з нерухомим майном (до яких відносяться договори оренди), але і державної реєстрації прав на нерухоме майно. До введення в дію зазначеного Закону згідно з п. 1 ст. 131 ЦК РФ державної реєстрації підлягали: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути. Право оренди в цей перелік не входило. Однак Законом про державну реєстрацію на підставі п. 1 ст. 131 і п. 1 ст. 164 ЦК РФ з 31 січня 1998 року введена обов'язкова державна реєстрація права оренди. При цьому необхідність реєстрації права оренди не поставлена ​​в залежність від того, на який термін укладений договір оренди. Отже, реєстрації підлягає будь-яке право оренди нерухомого майна, в тому числі і що виник із договорів, укладених на термін менше одного року.
Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК). Договір оренди нерухомого майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст.624 ЦК України) полягає у формі, встановленій для договору купівлі-продажу такого майна. Аналогічна форма необхідна і для додаткової угоди до договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого майна.
Як вже зазначалося, суб'єктами (сторонами) договору оренди (майнового найму) є орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
Орендодавцем майна за договором оренди може бути власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). Таким чином, орендодавець той, хто має право розпоряджатися відповідним майном, і в першу чергу це власник.
Кілька іншим є питання про інших осіб, які виступають в ролі орендодавця, оскільки вони повинні бути наділені відповідними повноваженнями законом або самим власником. У силу закону таким правом володіють, наприклад суб'єкти права господарського ведення: державні та муніципальні унітарні підприємства. Але здавати в оренду нерухоме майно вони можуть лише за згодою власника в особі його уповноваженого органу (ст. 295 ЦК.)
Суб'єкти оперативного управління, казенне підприємство, може виступити в якості орендодавця державного майна лише за згодою власника (ст. 297 ЦК), а установа не має права здавати в оренду ні за яких умов закріплене за ним майно, а також будь-яке інше майно, придбане ним за рахунок коштів, виділених за кошторисом. Тим не менш, установа може виступити в якості орендодавця майна, придбаного ним на доходи, отримані в результаті дозволеної йому підприємницької діяльності (ст. 289 ЦК).
Як відомо, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, а також муніципальні освіти зізнаються самостійними суб'єктами права власності. У зв'язку з цим до теперішнього часу не припиняються розбіжності та суперечки між зазначеними суб'єктами права власності, що стосуються розмежування повноважень останніх на розпорядження майном, у тому числі передачі його в оренду. Такі суперечки, як правило, вирішуються арбітражними судами на основі постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 року, № 3020-1 "Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність ".
Характерний приклад.
Комітет з управління державним майном Кемеровській області звернувся до Арбітражного суду Кемеровської області з позовом до Комітету з управління майном міста Кемерово про застосування наслідків нікчемного правочину - договору оренди нежитлового приміщення (розташованого за адресою: м. Кемерово, вул. Червоноармійська, 144), укладеного з муніципальним підприємством "Магазин" 92 Наречена "", а також про відшкодування збитків.
Рішенням суду в позові відмовлено. Постановою апеляційної комісії дане рішення було скасовано, а заявлені вимоги задоволені. З відповідача стягнуто, у дохід федерального бюджету, певна сума, що отримана в якості безпідставного збагачення.
З матеріалів справи випливало, що спірне приміщення було віднесено до категорії об'єктів муніципальної власності міста Кемерово рішенням малого Ради Кемеровського обласної Ради народних депутатів від 21 вересня 1992 року № 171 "Про розмежування державної власності на муніципальну, по міських адміністративно - територіальних утворень Кемеровської області"
Комітет з управління майном міста Кемерово відповідно до Положення про визначення пооб'єктного складу федеральної, державної і муніципальної власності та порядок оформлення прав власності, затвердженим розпорядженням Президента РФ від 18 березня 1992 року № 114-рп, передав на розгляд Комітету з управління державним майном Кемеровській області перелік вбудовано-прибудованих приміщень, що підлягають передачі в муніципальну власність міста Кемерово, затверджений рішенням малого Ради Кемеровського міської Ради народних депутатів 8 грудня 1992 року № 343.
Даний перелік, в якому знаходився і об'єкт, що відноситься до предмету спору, не був прийнятий Комітетом з управління державним майном Кемеровської області до реєстрації, про що відповідач був повідомлений листом від 12 березня 1993 року, № 4-353/9.
Відповідач 23 березня 1993, повторно направив Комітету з управління державним майном Кемеровській області вказаний перелік, в який був включений і спірний об'єкт.
Згідно з п. 9 Положення про визначення пооб'єктного складу федеральної, державної і муніципальної власності та порядок оформлення прав власності при виявленні в переліку об'єктів, що не відповідають вимогам, встановлених додатком № 3 до постанови Верховної Ради РФ від 27 грудня 1991р. № 3020-1, вони виключаються з переліку з повідомленням органу, що затвердив його у тижневий термін з дня його реєстрації. Позивач не повернув перелік об'єктів після повторного його надходження, тому він вважається прийнятим до реєстрації.
Віднесення спірного об'єкта до муніципальної власності було засновано також на додатку № 3 до постанови Верховної Ради РФ від 27 грудня 1991р. № 3020-1. Взявши до уваги дані обставини, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ постанови касаційної та апеляційної інстанцій скасував, залишивши в силі рішення арбітражного суду про відмову в позові [42].
Слід враховувати. Всі об'єкти, що належать до державної або муніципальної власності, діляться на дві категорії:
Власне майно, яким державне чи муніципальної утворення має безпосередньо, розпоряджається ним на свій розсуд, у тому числі шляхом передачі в оренду та майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичними особами на праві господарського відання, оперативного управління або іншому речовому праві.
Щодо такого майна, за державою (муніципальним освітою), а також за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті повноваження, які прямо вказані в законі. У зв'язку з цим, сумнівним видається положення про наділення Держкоммайна Російської Федерації (нині Міністерство державного майна РФ) та інших комітетів з управління майном виключним правом здавати в оренду нерухоме майно державних підприємств та їх структурних підрозділів, що міститься в Указі Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду", воно суперечить ЦК і не підлягає застосуванню.
Що стосується особистості орендаря, то в цій якості можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організація (юридична особа). Цей Цивільний кодекс, не містить будь - яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів, на отримання в оренду майна.
Об'єктом оренди, може бути будь-яке майно, яке в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей. Об'єкти оренди нерухомості, це земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних якостей в процесі використання (неспоживна речі). [43]
Можливість введення обмежень або заборони на здачу окремих видів майна існує лише після прийняття відповідного закону [44], на відміну, наприклад від Основ законодавства про оренду, [45] яка допускали регулювання орендних відносин не тільки законами, але і урядовими актами. Умова договору оренди про об'єкт нерухомості має відповідати вимогам ЦК (п.3 ст. 607), а саме: у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі в оренду. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір визнається неукладеним.
Зміст договору становить сукупність усіх його умов. При цьому умови договору встановлюють і кваліфікують права та обов'язки сторін.
Наприклад, орендодавець на виконання укладеного договору зобов'язаний, надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п.1 ст. 611 ЦК РФ). Орендар в свою чергу зобов'язаний, користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п.1 ст.615 ГК РФ).
У всякому договорі оренди, виділяються групи умов, що визначають обов'язки орендодавця і орендаря. До обов'язків орендаря зазвичай відносять: про орендованому майні, про порядок і строки надання його орендарю. В обов'язки орендаря входять, умови про користування орендованим майном, розміри орендних платежів, порядок і строки їх внесення і т.д. Дані умови передбачають вчинення певних взаємних дій у відповідь, як з боку орендодавця, так і з боку орендаря. Виконання орендодавцем обов'язки з передачі орендованого майна орендареві, передбачає і певні дії останнього щодо прийняття цього майна. Неясність у діях подібного пода, породжує виникають згодом різночитання і суперечки. Наприклад:
ПОСТАНОВА
від 23 грудня 1998
Справа № 1430
(Витяг)
Закрите акціонерне товариство (далі - ЗАТ) звернулося в Арбітражний суд Калінінградській області з позовом до Комітету з управління майном Калінінградської області (далі - Куї Калінінградської області) про стягнення 68 534 руб. 74 коп. збитків, завданих неналежним виконанням договору оренди від 20.04.96 та пов'язаних з обов'язковими платежами по податках та орендної плати за землю до відповідного бюджету.
Рішенням суду, залишеним без змін постановою апеляційної інстанції, в позові відмовлено.
У касаційній скарзі ЗАТ просило скасувати відбулися судові акти, позовні вимоги задовольнити.
На думку ЗАТ, які вступили в законну силу судовими актами у справах № 2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, встановлено, що Куї як орендодавець перешкоджав ЗАТ у користуванні орендованим майном, у результаті чого ЗАТ не могло не тільки їм користуватися, але і вести будь-яку господарську діяльність. Оскільки відшкодуванню підлягають не тільки прямі збитки, а й витрати, які повинна буде зробити особа, чиє право порушене, ЗАТ не згідно з висновком суду про відсутність у позивача права вимагати відшкодування податків, орендної плати та пені, які ще не сплачені.
Федеральний арбітражний суд Північно-Західного округу, перевіривши законність оскаржуваних судових актів, не знайшов підстав для задоволення касаційної скарги.
Як видно з матеріалів справи, між Куї Калінінградської області (орендодавцем) і ЗАТ (орендарем) 20.04.96 було укладено договір оренди на складські приміщення та зварювальний цех, розташовані за адресою: м. Калінінград, вул. Ялтинська.
Складські приміщення в 1996 році обіймав кооператив, якому Куї Калінінградській області 04.06.96 направляв претензію про звільнення складських приміщень у зв'язку з передачею їх в оренду АТЗТ (правопопередником ЗАТ). Крім того, на складські приміщення та зварювальний цех в 1997 році стало претендувати ВАТ «Будкомплект», звертається до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору оренди від 20.04.96 між Куї Калінінградської області та АТЗТ, в якому йому було відмовлено.
Дані обставини послужили підставою для відмови Куї Калінінградській області в позові про розірвання договору оренди від 20.04.96 та виселення ЗАТ із зазначених приміщень при розгляді справи № 504 за позовом Куї Калінінградської області до ЗАТ про стягнення заборгованості по орендній платі, розірвання договору та виселення.
Між тим у рішенні арбітражного суду від 10-11.02.98 у справі № 504, яке ЗАТ поклало в обгрунтування свого позову про стягнення збитків у цій справі, відсутній висновок суду про те, що саме Куї Калінінградській області як орендодавець перешкоджав ЗАТ використовувати ці складські приміщення та зварювальний цех, тим більше що ЗАТ визнало вимоги Куї Калінінградській області про стягнення заборгованості за даним договором.
Відповідно до пункту 1 статті 393 Цивільного кодексу Російської Федерації відшкодуванню підлягають лише збитки, завдані протиправним поведінкою боржника.
Протиправну поведінку особи тільки тоді є причиною збитків, коли воно прямо (безпосередньо) пов'язане з цими збитками.
У даному випадку позивачем не надано доказів того, що між виникли у нього збитками, пов'язаними з податковими платежами до бюджету, і діями Куї, який визнав законними претензії ВАТ «Будкомплект» на вищеназвані приміщення при розгляді справи № 804 за позовом ВАТ «Будкомплект» про визнання недійсним договору оренди від 20.04.96, існує причинний зв'язок.
Також слід мати на увазі, що обов'язок позивача щодо сплати відповідних податків до бюджетів різних рівнів виникає в силу імперативних норм податкового законодавства, носить публічно-правовий характер і не залежить від результатів господарської діяльності і від того, чи є для ведення господарської діяльності будь-які перешкоди.
Крім того, як правильно зазначив суд, не отримавши від Куї Калінінградській області в 1996 р. складські приміщення та зварювальний цех, зі свого боку не вживало протягом більше двох років будь-яких заходів щодо надання йому цих приміщень у користування.
За таких обставин арбітражний суд правомірно відмовив у позові.
Позивачем не надано доказів того, що між виникли у нього збитками і діями Куї існує причинний зв'язок. [46]
У цьому і подібних випадках можна говорити про характер передбачених законом наслідків невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.
Припинення договору оренди (у тому числі дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617 / 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів). Зміна власника орендованого майна не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо висновок було обумовлене особистими якостями орендаря (п.1 ст.617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п.2 ст.617 ЦК). Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б, наведена норма, являє собою конкретизацію загального правила ст.418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря.
На вимогу орендодавця договір оренди може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору. Поняття істотного порушення умов договору дано в п.2 ст. 450 ГК. Про визначення призначення майна сказано вище. Що ж стосується істотного порушення призначення майна »то під ним слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК;
2) Істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК;
3) Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) Не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво квартального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна.
На вимогу орендаря договір оренди може бути, достроково розірваний судом у разі, коли:
1) Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. Створення перешкод користування майном може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, не проведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;
2) Передане орендареві майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору. Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними, договір оренди може бути розірваний за наявності у орендованого майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;
3) Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.
У будь-якому випадку договір оренди може бути, достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В іншому випадку орендодавцю відмовлять у позові. Для орендаря ж таке попередження необов'язково.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п.2 ст.617 ЦК) Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б наведена норма, являє собою конкретизацію загального правила ст.418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря.
У випадку смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила встановлені ст. 418 ЦК, тобто договір оренди зберігається, якщо тільки він не був нерозривно пов'язаний з особистістю орендаря.
Що ж стосується ліквідації юридичної особи - будь то орендодавець або орендар, договір оренди в цьому випадку беззастережно припиняється (ст.419 ЦК).
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу, як орендодавця, так і орендаря відповідно до п.2 ст.450 ЦК. Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав його дострокового розірвання за ініціативою орендодавця або орендаря. Така можливість випливає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
У будь-якому випадку договір оренди може бути, достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В іншому випадку орендодавцю відмовлять у позові. Для орендаря ж таке попередження необов'язково.
Припинення договору оренди у встановлений термін надає орендареві переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК). Якщо інше не передбачено законом або договором оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін.
Враховуючи строковий характер орендних зобов'язань, одним з найгостріших у правовому регулюванні договорів оренди є питання про право орендаря на поновлення орендних відносин.
Так, відповідно до пункту 3 статті 86 Основ цивільного законодавства СРСР і республік, введеному в дію на території Російської Федерації з 03.08.92, передбачалося, що орендар належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну дії договору має за інших рівних умов переважне право перед іншими особами на поновлення договору.
Аналогічне положення містить частина 1 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі ГК РФ), згідно з якою орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, якщо інше не передбачено законом або договором, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору на новий термін.
Відповідно до частини 3 названого кодексу якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування збитків. Тобто ГК РФ зберіг за орендарем, належним чином виконують свої обов'язки, переважне право на укладення договору оренди на новий термін, однак скористатися своїм правом орендар може лише за умови письмового повідомлення ним орендодавця про бажання укласти новий договір до закінчення строку колишнього договору, яке набуває вирішальне значення лише у випадку, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору на новий термін і разом з тим укладає договір оренди з іншою особою.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (ст.610 ЦК). Термін повідомлення орендаря про наявність у орендодавця заперечень до продовження договору повинен бути передбачений у договорі. В іншому випадку він встановлюється у відповідності зі ст.314 ЦК.
3.2 Характеристика деяких договорів оренди нерухомості
Договір оренди транспортних засобів.
Оренда транспортних засобів виділяється як окремого виду договору оренди виходячи із її предмету, яким, може стати будь-який транспортний засіб, тобто технічний пристрій з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, що рухається в просторі. Транспортний засіб, як правило, є складним технічним пристроєм і одночасно джерелом підвищеної небезпеки для оточуючих. Саме ці дві якості транспортних засобів потребують виділення відповідних договорів оренди в окремий вид.
Загальні правила оренди транспортних засобів ЦК не встановлені. Розглядаються тільки окремі види такого договору, а саме, договори оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації (екіпажем або договори фрахтування на час) і без такого надання.
Договори оренди транспортних засобів повинні бути укладені в письмовій формі незалежно від їх термінів і вартості переданого в оренду майна (ст.633 і 643 ЦК), До такого договору не застосовуються правила про реєстрацію договорів оренди, передбачені (п.2 ст.609 ЦК) . Зрозуміло, мова в даному випадку може йти тільки про тих транспортних засобах, які відносяться до нерухомих речей (п.1 ст. 130 ЦК) і угоди з якими підлягають за загальним правилом реєстрації.
Граничні строки договору оренди транспортних засобів законом не встановлені. Проте до нього не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК.) Після закінчення терміну договір припиняється (ч.2 ст.632 та ч.2 ст. 642 ЦК).
Оренда транспортних засобів громадянами-споживачами здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених главою 1 Закону про захист прав споживачів.
Нарешті, транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених ГК, особливості оренди окремих видів транспортних засобів (ст.641 і ст.649 ЦК).
За договором оренди транспортного засобу з екіпажем, фрахтування на час, орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ч.1 ст.632 ЦК)
У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси:
1. Предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду транспорту: залізничного автомобільного, водного, повітряного, космічного і т.д., здатне до самостійного переміщення в просторі;
2. Управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендодавець своїми силами, тобто за допомогою екіпажу, а саме працівника (працівників), що складається з орендодавцем у трудових чи інших відносинах, в рамках яких проводиться виконання робіт, наприклад, заснованих на договорі підряду (ст. 635 ЦК);
3. Транспортний засіб передається орендареві у володіння і користування. Орендодавець володіння предметом договору не зберігає. Однак транспортним засобом продовжують керувати працівники орендодавця, через яких зазвичай і відбувається володіння відповідним майном. Тому в разі фрахтування на час слід припустити, що, керуючи транспортним засобом, працівники діють не в інтересах роботодавця, а в чужих інтересах.
Метою договору фрахтування на час є забезпечення орендарю можливості здійснювати комерційну експлуатацію транспортного засобу, технічне обслуговування якого виробляє, проте, орендодавець - фахівець у своїй справі.
Договір оренди транспортного засобу з екіпажем поєднує в собі риси оренди та надання послуг підряду, оскільки орендодавець надає орендареві - послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Відповідно модифікується і зміст договору, Однак цей договір не можна визнати змішаним в сенсі п. З ст. 421 ЦК, бо він спеціально врегульовано Кодексом.
Зміст договору оренди транспортного засобу з екіпажем, у порівнянні з загальними правилами про оренду змінено у бік розширення кола обов'язків орендодавця.
Орендодавець на додаток до його загальним обов'язків повинен:
1. Протягом всього терміну договору підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного капітального ремонту і надання необхідного приладдя ст.634 ЦК. Виконання цього обов'язку не передбачає, проте, що орендодавець повинен нести витрати також і за змістом орендованого майна. Він звільняється від витрат, пов'язаних з комерційною експлуатацією транспортного засобу (ст. 636 ЦК). Що ж стосується витрат з технічної експлуатації, наприклад, із заміни зношених складових частин орендованого майна, то несення їх повністю охоплюється обов'язком орендодавця підтримувати транспортний засіб у справному стані;
2. Надавати орендареві послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу п.1 ст. 635 ЦК. Ці послуги повинні забезпечувати нормальну і безпечну експлуатацію предмета договору відповідно до цілей оренди, зазначеними в договорі. Послуги орендодавця, за загальним правилом, повинні поширюватися лише на технічну, а не на комерційну експлуатацію транспортного засобу. Наприклад, орендодавець повинен забезпечити можливість перевезення на морському судні даного вантажу, але не відповідає за рентабельність такого перевезення для орендаря. Втім, договором оренди може бути передбачений і більш широке коло послуг, що надаються орендарю, в тому числі і з комерційної експлуатації транспортного засобу. Так, орендодавець може прийняти на себе обов'язок обрати найбільш вигідний для орендаря маршрут. Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам та умовам договору, а якщо обов'язковими для сторін правилами такі вимоги не встановлені - вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду та умов договору. Наприклад, особа, яка керує автомобілем, повинно мати водійське посвідчення, яке підтверджує, що воно має право керувати транспортним засобом даної категорії. У той же час договором може бути передбачено, що водій повинен мати навички для перевезення, допустимо, заморожених продуктів. Члени екіпажу є працівниками орендодавця. Вони підкоряються розпорядженням орендодавця, які належать до управління, в тому числі правилам внутрішнього трудового розпорядку і технічної експлуатації, і розпорядженням орендаря, стосуються комерційної експлуатація транспортного засобу. Це розділення влади над працівниками випливає із суті договору фрахтування на час, відповідно до якого транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю, який витягує нашого доходи.
3. Нести витрати з оплати послуг членів екіпажу, а також витрати на їх утримання, якщо договором оренди не передбачено інше (п.2 ст.635 ЦК). Покладання на орендодавця цього обов'язку випливає з його попередньої обов'язки - надавати орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Оскільки орендодавець отримує за виконання всіх своїх обов'язків за договором фрахтування винагороду у вигляді орендної плати, остання включає і плату за надання послуг;
4. Страхувати транспортний засіб і (або) страхувати відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна транспортним засобом або у зв'язку з його експлуатацією, але лише тоді, коли таке страхування є обов'язковим у силу закону або договору (ст. БЗ ЦК). У даному випадку мова йде про страхування транспортного засобу як певного виду майна або про страхування цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну транспортним засобом майну або особистості орендаря або третіх осіб. Обов'язок страхувати виникає у орендодавця тільки у випадку, якщо страхування визнано обов'язковим в силу закону або договору, в тому числі і самого договору оренди. Але навіть якщо закон вводить обов'язкове страхування, договір оренди може звільнити орендодавця від обов'язку укласти договір страхування. У цьому випадку в ролі страхувальника повинен виступати орендар.
Дві останні обов'язки орендодавця є диспозитивними, решта - імперативними.
Орендар на додаток його звичайних обов'язків:
1. Повинен нести витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією транспортного засобу, в тому числі витрати на оплату палива та інших витрачаються в процесі експлуатація матеріалів і на оплату зборів. Таким чином, орендар звільнений від обов'язку, нести всі витрати з підтримання майна у справному стані, проведення поточного ремонту та утримання майна, крім тих, які пов'язані з комерційною експлуатацією речі. Втім, договором оренди, можуть бути, встановлені і інші правила, а саме, звільнення орендаря від обов'язку нести витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією. Що ж стосується додаткового покладання на орендаря обов'язків по утриманню транспортного засобу, поточного або капітального ремонту, то це виключено чинності імперативності норми ст.634 ЦК;
2. Має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду (п.1 ст.638 ЦК), якщо інше не передбачено договорів. Це право випливає їх мети договору оренди транспортного засобу з екіпажем - забезпечити для орендаря можливість комерційної експлуатації транспортного засобу.
3. У рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди. Під іншими договорами розуміються такі, що спрямовані на комерційну експлуатацію транспортного засобу і не виходять за рамки даного договору оренди.
Орендарю без погодження з орендодавцем заборонено передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі, передавати транспортний засіб у безоплатне користування, а орендні права - в заставу або в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств (товариств) або пайового внеску у виробничий кооператив.
Відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендодавець відповідно до правил про позадоговірної відповідальності. Таким чином, у даному випадку за шкоду, заподіяну транспортним засобом, відповідає не його власник - орендар, а власник (орендодавець). Орендодавець має право пред'явити до орендаря регресивне вимогу про повернення сум, виплачених третім особам, якщо доведе, що шкода виникла з вини орендаря ст.640 ЦК.
За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації, ст. 642 ЦК.
Предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду;
Управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендар самостійно або за допомогою третьої особи.
Транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю.
Мета договору - отримати у володіння і користування транспортний засіб та самостійно здійснювати його технічну та комерційну експлуатацію.
Відповідно зміст договору оренди транспортного засобу без екіпажу, змінено в порівнянні з загальними правилами про оренду в бік розширення обов'язків орендаря.
Орендар на додаток до його звичайних обов'язків повинен:
1. Протягом всього терміну договору підтримувати транспортний засіб у справному стані, здійснювати його поточний і капітальний ремонт, ст. 644 ЦК. Відповідно орендодавець повністю звільнений від будь-яких обов'язків щодо забезпечення справності предмета договору в період дії договору. Втім, це не означає, що транспортний засіб може бути передано орендарю в належному стані. За орендодавцем повністю зберігається обов'язок надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, ст.611 ЦК.
2. Своїми силами здійснювати управління орендованим транспортним засобом і здійснювати його експлуатацію, як комерційну, так і технічну (ст. 645 ЦК). У цих цілях орендар може найняти екіпаж або експлуатувати транспортний засіб і керувати ним особисто;
3. Нести витрати на утримання орендованого транспортного засобу, його страхування, включаючи страхування своєї відповідальності, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією, якщо інше не передбачено договором (ст.646 ЦК). Обов'язок орендаря здійснювати страхування не залежить від визнання останнього в законі або договорі обов'язковим, на відміну від правила, встановленого в ст.637 ЦК. Отже, орендодавець має право вимагати від орендаря укладання договорів страхування транспортного засобу та цивільної відповідальності у будь-якому випадку, якщо тільки це прямо не виключено договором. Невиконання орендарем даного обов'язку може бути підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця на підставі п.1 ст.619 ЦК.
Остання обов'язок орендаря є диспозитивної. Перші ж дві - імперативні.
Якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб у суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу (п.1 от.647 ЦК).
Відповідальність сторін договору оренди транспортного засобу без екіпажу один перед одним будується на спільних для будь-якого договору принципах. Відповідальність же перед третіми особами за шкоду, заподіяну транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендар як його власник, за нормами про делікатних зобов'язаннях (ст.1079 ЦК).
Договір оренди будівель і споруд.
За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п.1 ст.650 ЦК). Даний договір виділений в самостійний вид виходячи з його предмета. Предметом договору служать будівлі або споруди, тобто різновиду нерухомого майна. Будинки і споруди нерозривно пов'язані з землею земельною ділянкою, на якій вони розташовані.
Правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, регулюються в першу чергу спеціальними правилами (пункт 4 гл.34 ЦК), при відсутності таких - правилами про оренду нерухомого майна (параграф 1 гл. 34 ЦК), і лише за відсутності будь-яких правил про оренду нерухомості - інші загальними положеннями про оренду.
Будинки і споруди, які є об'єктами орендних відносин, кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному їх зв'язку з землею і неможливості їх переміщень без невідповідного збитку їх призначенню (п. 1 ст. 130 ЦК).
Під будівлями зазвичай розуміються такі об'єкти, які "диференціюються на дві великі взаємовиключні, протилежні групи: житлові та нежитлові з двома різними правовими режимами використання". [47] Поняття "споруда" зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, таких як: нафтові і газові свердловини , автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, фізкультурно-оздоровчі, спортивно-видовищні споруди, мости, оранжереї .... та інші інженерні споруди, фундаментально пов'язані з землею. [48]
Необхідно також мати на увазі, що деякі об'єкти нерухомості, пов'язані з будівель і споруд, мають певну специфіку, яка знаходить відображення і в особливостях правового регулювання правовідносин, пов'язаних з передачею їх в оренду. Особливим об'єктом нерухомості, законодавством розглядаються будівлі, пов'язані з житлового фонду (житлові будинки). Відповідно до ст. 7 діючого Житлового кодексу [49] (зі змінами та доповненнями) житлові будинки та нежитлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків; надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається (ст. 9 ЖК УРСР).
Форма договору оренди будівель і споруд - письмова, причому обов'язково складання єдиного документа, що підписується сторонами (п. 2, ст. 434). Укладення такого договору, що підписується сторонами за допомогою обміну листами (документами, що виходять тільки від однієї сторони) неможливо. Спеціальні вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.
Чинний ЦК містить норму про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з цього моменту (п. 2 ст. 651). У зв'язку з цим, на даний момент зберігається безглузда ситуація, коли договір оренди будівлі в цілому, укладений на термін одинадцять місяців, обходиться без державної реєстрації, а такий же договір оренди окремого приміщення в цьому будинку на менш тривалий строк не має сили до його обов'язкової державної реєстрації.
Ситуація породжена Федеральним законом від 21 липня 1997 року "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [50], які ввімкнули нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості. У результаті, правовідносини, пов'язані з орендою нежилих приміщень, охоплюються загальними положеннями про оренду, що стосуються нерухомого майна, а саме правилами про те, що договір оренди нерухомого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Інша дійсно встановлено законом, як зазначалося раніше, стосовно оренди будівель і споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ЦК), однак це правило не торкається договорів оренди нежитлових приміщень.
Аналіз наявних думок з даної тематики дозволяє виділити три основні точки зору на проблему державної реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень.
Точка зору (1) - Договір оренди нежитлових приміщень підлягає державній реєстрації незалежно від строку оренди.
Дана точка зору заснована на пункті 2 статті 609 ЦК РФ, згідно з яким договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Єдине виключення з цього правила, яке міститься в пункті 2 статті 651 ЦК РФ, до уваги не приймається у зв'язку з тим, що в останній нормі мова йде про оренду будівель і споруд, тоді як нежитлові приміщення такими не є.

Точка зору (2) - Договір оренди нежитлових приміщень не підлягає державній реєстрації незалежно від строку оренди.
Подібна точка зору висловлена ​​Т. В. Шпачевой в публікації "Чи підлягає державній реєстрації договір оренди нерухомості?" [51]. Обгрунтовуючи її, автор пропонує нетрадиційний погляд на пункт 2 статті 609 ГК РФ: "Стаття 609 ... дійсно передбачає, що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У той же час Федеральним законом" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "встановлено інше, а саме те, що реєструється не сам договір оренди як угода, а виникає на його підставі право оренди".
Судячи з усього, слово "інше" тлумачиться, як можливість заміни державної реєстрації договору оренди нерухомого майна державною реєстрацією права оренди. Незважаючи на нестандартність такого підходу, все ж видається, що законодавець надавав пунктом 2 статті 609 ГК РФ дещо інший сенс. Мова в даній нормі, очевидно, йде про те, що у федеральному законі може бути передбачена ситуація, при якій договір оренди нерухомого майна не підлягає державній реєстрації. При цьому вказівка ​​на можливість не реєструвати угоду не обов'язково повинно супроводжуватися покладанням на учасників договору оренди іншого обов'язку - реєструвати право оренди.
Необхідність державної реєстрації права оренди також закладена на альтернативній основі в пункті 1 статті 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Разом з тим, аналіз обох вищеназваних норм дозволяє побачити, що в кожній з них законодавець розуміє цю альтернативу по-різному. Так, в першій нормі відсутність необхідності в державній реєстрації договору оренди нерухомого майна обумовлено наявністю закону. [52] Пункт 1 статті 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" вказує - у цій нормі йдеться про законодавство Російської Федерації. При цьому згідно з пунктом 1 статті 3 даного федерального закону складовою частиною законодавства Російської Федерації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є інші нормативні правові акти Російської Федерації. Таким чином, незважаючи на тісний зв'язок між собою, державна реєстрація договору оренди нерухомого майна та державна реєстрація права оренди є абсолютно самостійними юридичними діями і не можуть здійснюватися на альтернативній основі.
Точка зору (3) - Договір оренди нежитлових приміщень підлягає державній реєстрації, якщо він укладений на строк не менше одного року.
На мій погляд, орієнтація на принцип розумності при тлумаченні норми права, абсолютна необхідна. Якщо розвивати цю думку далі, то слід визнати нерозумної спробу розглядати нежитлові приміщення як окремий від будівель і споруд об'єкт нерухомого майна. Створюючи спеціальні норми для правового регулювання оренди окремих видів майна, законодавець не визнав за необхідне особливо обумовити питання оренди нежитлових приміщень. Тому перед практиками і постала проблема з'ясування логіки законодавця: приміщення - відмінний від будівель і споруд вид нерухомого майна, оренда якого регулюється тільки загальними нормами статей 606-625 ЦК України, або приміщення слід розглядати в нерозривному зв'язку з будівлями і спорудами, і до оренди приміщень застосовні спеціальні норми статей 650-655 ЦК України?
Узагальнення і порівняння трьох різних точок зору на проблему державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна дозволяє зробити один висновок: незважаючи на панування (перш за все, в судово-арбітражній практиці) першої точки зору, абсолютної єдності серед фахівців немає. Тим не менш, у червні цього року, з'явилося спеціальне роз'яснення Президії Вищого Арбітражного суду РФ, яке як мені здається, має поставити крапку в цьому питанні:
(Витяг)
Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації обговорив складається судову практику з питання про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень та відповідно до статті 16 Федерального конституційного закону "Про арбітражних судах Російській Федерації" інформує арбітражні суди про вироблених рекомендаціях.


Інформаційний лист N 53
Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень


1. Стаття 1 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також угоди, з якими підлягають обов'язковій державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом. Згідно з частиною 2 пункту 6 статті 12 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" приміщення (житлове та нежитлове) являє собою "об'єкт", що входить до складу будинків і споруд ".
2. Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовується правила пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації. Відповідно до пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, що визначається відповідно до пункту 1 статті 433 Цивільного кодексу Російської Федерації. [53]
Зміст договору оренди будівель і споруд (у порівнянні з вмістом звичайного договору оренди) не піддалося серйозним змінам. Основний набір обов'язків сторін зберігся. Конкретизовано лише деякі способи виконання цих обов'язків.
Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п.1 ст.611 ЦК), розширена. Одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (ст. 652 ЦК). Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду. Така передача відбувається і при замовчуванні про неї в договорі оренди. Втім, сторони можуть виключити в договорі передачу орендарю будь-яких прав на земельну ділянку.
Якщо орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право користування відповідною частиною земельної ділянки на умовах оренди або інше право на відповідну частину земельної ділянки (п. 2, ст. 652 ЦК). Це право надається на термін оренди будівлі або споруди, причому у відношенні тієї частини земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням. На долю цього права орендаря до тих пір, поки воно існує, не впливає навіть зміна власника земельної ділянки.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки. Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (п. З ст. 652 ЦК).
Виконання орендодавцем обов'язки при передачі будівлі чи споруди орендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписуються сторонами (п.1 от.655 ЦК).
Договір оренди будівель і споруд повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати, договір оренди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ЦК). При цьому правила визначення ціни передбачені (п. З ст. 424 ГК), не застосовуються. Встановлена ​​в договорі орендна плата за користування будинком чи спорудою включає і плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором (п. 2, ст. 654 ЦК).
Враховуючи строковий характер орендних зобов'язань, одним з найгостріших у правовому регулюванні договору оренди є питання про право орендаря на поновлення орендних відносин. Раніше, відповідно до Основ законодавства про оренду (ст.13) за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення терміну оренди він вважався продовженим на тих же умовах і на той самий строк. Однак з 3 серпня 1992 року діяло інше правило: якщо орендар продовжував користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважався поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Орендарю, належним чином, виконували свої обов'язки, при інших рівних умовах було надано переважне перед іншими особами право на поновлення договору оренди (ст. 86 Основ цивільного законодавства).
ГК зберіг за орендарем, належним чином, що виконав свої обов'язки, переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621). Однак орендар може скористатися своїм правом лише за умови письмового повідомлення ним орендодавця про бажання укласти новий договір до закінчення строку колишнього договору. Таке письмове повідомлення набуває вирішального значення у випадках, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору на новий термін і разом з тим укладає договір з іншою особою. Кілька схожу ситуацію, можна спостерігати тут:
ПОСТАНОВА


від 4 квітня 2000
Справа № 4020
(Витяг)
Закрите акціонерне товариство «Торгова компанія« Афіна »(далі - ЗАТ ТК« Афіна ») звернулося до арбітражного суду з позовом до Комітету з управління майном міста
Твері (далі - Куї) про обов'язок укласти договір оренди нежитлового приміщення на новий термін, посилаючись на те, що воно належним чином виконував свої зобов'язання за договором і має переважне право укладання договору на новий термін перед іншими особами.
Ухвалою від 10.12.99 до участі в справі в якості третьої особи на стороні відповідача залучено міське муніципальне унітарне підприємство з управління, експлуатації та утримання майнового комплексу універмагу «Твер» (далі - МУП ДВК «Твер»).
Рішенням суду в позові відмовлено. Суд не вважав за позивача добросовісним орендарем внаслідок його ухилення від укладення договору з МУП ДВК «Твер» і, відповідно, мають відповідно до статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
Постановою апеляційної інстанції рішення залишено без зміни.
ЗАТ ТК «Афіна» у касаційній скарзі просило скасувати ухвалені у справі рішення та постанову, вважаючи необгрунтованими висновки суду про неналежне виконання позивачем своїх зобов'язань за договором оренди і про ухилення орендаря від укладання договору з МУП ДВК «Твер». Крім того, ЗАТ ТК «Афіна» посилається на недійсність пункту 4.2.8 договору оренди, яке спонукає позивача в порушення статті 421 ЦК України до укладення договору. Подавець скарги вважає, що відсутність з його боку порушень умов договору оренди підтверджується і рішенням арбітражного суду у справі № 3645, яким Куї було відмовлено в позові про стягнення з ЗАТ ТК «Афіна» штрафу за невиконання та порушення умов договору.
Законність оскаржуваних судових актів перевірена в касаційному порядку.
Між Куї і ЗАТ ТК «Афіна» був укладений договір від 01.02.99 № 1391 оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Тверь, вул. Брагіна, будинок 1, загальною площею 274 кв. м для використання під торгівлю промисловими товарами строком до 01.09.99.
Куї направив орендарю повідомлення від 01.09.99 № 2376 про звільнення займаного приміщення у зв'язку із закінченням терміну дії договору та про відмову укласти його на новий термін внаслідок невиконання ЗАТ ТК «Афіна» передбаченого пунктом 4.2.8 договору зобов'язання укласти з МУП ДВК «Твер» договір на оплату комунальних послуг та відшкодування витрат з утримання та експлуатації будівлі.
ЗАТ ТК «Афіна», вважаючи, що виконувало зобов'язання за договором оренди сумлінно, у зв'язку з чим має відповідно до статті 621 ГК РФ переважне право на укладення договору оренди на новий термін перед іншими особами, звернулося з позовом про спонукання Куї укласти такий договір .
Згідно зі статтею 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена названим кодексом, законом чи добровільно прийнятим зобов'язанням.
Стаття 621 ГК РФ, що передбачає при інших рівних умовах наявність в орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, переважного права на укладення договору оренди на новий термін, не встановлює проте його права вимагати від орендодавця укладення такого договору і відповідної обов'язки останнього. У разі відмови орендодавця орендарю в укладенні договору на новий термін названа стаття надає орендарю лише право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за договором, укладеним з іншою особою протягом року з дня закінчення терміну діяв договору. Наявність обов'язки орендодавця укласти договір на новий термін обмежувало б надане власнику пунктом 2 статті 209 ЦК РФ право розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд.
Не міститься обов'язки орендодавця продовжити договір на новий строк за умови належного виконання його орендарем і в договорі від 01.02.99.
За таких обставин у суду не було підстав для задоволення заявленого позову.
Доводу ЗАТ ТК «Афіна» про недійсність пункту 4.2.8 договору апеляційною інстанцією дана належна оцінка. Договір оренди був підписаний позивачем без зауважень, прийняття на себе обов'язку укласти договір закону не суперечить, доказів прийняття на себе такого обов'язку крім своєї волі орендарем не представлено. До того ж операція з пороком волі є оспорімой і може бути визнана судом недійсною лише за позовом зацікавленої особи.
Таким чином, враховуючи, що висновок суду про відмову в позові є правильним, касаційна інстанція вирішила, що рішення та постанова апеляційної інстанції слід залишити без зміни, а касаційну скаргу - без задоволення. [54]
У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір буде вважатися поновленим на тих самих умови на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менш ніж за три місяці (ст. 610 ЦК).

Договір оренди підприємств.
За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності (п.1 ст.656 ЦК). У складі підприємства за договором оренди орендарю передаються земельні ділянки, будівлі споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби. Крім того, в порядку, умов передбачених договором, підлягають передачі також запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця. Крім цього орендодавець повинен поступитися орендарю права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Як бачимо, договір оренди підприємства виділяється в окремий вид оренди головним чином за ознакою специфічного об'єкта: особливого майна ("підприємство на ходу"), що передається в оренду. [55]
Предметом даного договору є підприємство як єдиний майновий комплекс, що відноситься до нерухомого майна і включає в себе основні та оборотні кошти, права користування природними ресурсами, виняткові права, а також права вимоги і борги. Тому стосовно договору оренди підприємства як окремого виду оренди правильніше говорити не тільки про специфіку об'єкта оренди, а про особливості його предмета, що і служить критерієм для виділення оренди підприємства в окремий вид договору оренди. Особливість правового регулювання договору оренди підприємства, виражається в тому числі, що до відносин, що регулюються цим договором, підлягають субсидарную застосуванню правила, що регламентують договір оренди будівель і споруд, і лише за відсутності таких - загальні положення про оренду майна (п. ст. 650 ГК ). Це дозволяє уникнути включення в параграф 5 гл. 34 (оренда підприємств) норм, які дублюють правила, що містяться в параграфі 4 гл. 34 ЦК (оренда будівель і споруд).
У договорі оренди підприємства повинні бути точно вказані склад і вартість переданого в оренду підприємства, які визначаються на основі повної його інвентаризації. Це умова необхідна, оскільки на орендодавцеві лежить обов'язок надати у володіння і користування орендарю не тільки основні засоби, а й передати останньому (на умовах договору) запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, і майнові права.
Положення ГК, що передбачають можливість передачу в оренду підприємства в цілому як майнового комплексу, не є новими для російського законодавства. З раніше діяли законодавчих актів оренда (найм) була представлена ​​в ЦК 1922р., Який містив ряд спеціальних правил, що регламентують особливості пов'язані з наймом підприємства. ГК 1964р., Не включав в себе будь-яких спеціальних норм про договір найму підприємства як майнового комплексу, втім, і саме підприємство не розглядалося як об'єкта будь-яких угод.
У період "перебудови", законодавство щодо орендних відносин, допускало здачу в оренду підприємств (в цілому) тільки у відношенні організацій орендарів, утворених трудовими колективами державних підприємств або їх структурних підрозділів.
Після підписання договору оренди організація орендарів брала в установленому порядку від орендодавця (міністерства, відомства) майно державного підприємства і набувало статусу орендного підприємства (Ст. 16 Основ законодавства про оренду). У зв'язку з цим, цікавим видається розглянути наступний приклад судової практики (який одержав дозвіл вже після прийняття нового ЦК РФ):

ПОСТАНОВА


Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації
N 795/95 17 вересня 1996
(Витяг)

Товариство з обмеженою відповідальністю "Спецдорремстройтрест" звернулося до Томський обласний арбітражний суд з позовом до Комітету з управління майном міста Томська й товариству з обмеженою відповідальністю "Рембуд" про визнання недійсними договору про спільну діяльність від 17.09.92, укладеного муніципальним багатогалузевим підприємством "Томскгоркомхоз" і ТзОВ "Рембуд", договору міни від 03.01.93, укладеного Комітетом з управління майном міста Томська і ТОВ "Рембуд", та додаткової угоди до нього.
Ухвалою від 31.05.94 в якості третьої особи на стороні відповідача залучено виробниче об'єднання "Томскжілкомхоз".
Рішенням від 01.08.94 суд визнав недійсним договір міни від 03.01.93 та додаткову угоду до нього.
У позові про визнання недійсним договору про спільну діяльність від 17.09.92, укладеного ММП "Томскгоркомхоз" і ТОВ "Рембуд", відмовлено.


Крім того, суд за своєю ініціативою визнав недійсним договір оренди від 01.06.90 N 2, укладений Спецдорремстройтрестом і ВО "Томскжілкомхоз".
Постановою від 07.10.94 рішення залишено без зміни.
У протесті Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації пропонується, рішення та постанова змінити, виключивши з резолютивної частини рішення пункт про визнання недійсним договору оренди від 01.06.90 N 2. Президія вважає, що рішення та постанова суду підлягають скасуванню з наступних підстав.
Висновок суду про те, що організація орендарів не створювалася, не відповідає матеріалам справи.
Виробниче об'єднання "Томскжілкомхоз" і Спецдорремстройтрест, що діють відповідно до Основ законодавства про оренду, уклали договір від 01.06.90 N 2, згідно з яким об'єднання передає тресту в оренду виробничі будівлі та споруди, будівельні і дорожні машини, механізми, устаткування, автотранспорт згідно з переліком , що додається до цього договору, а також нормовані оборотні кошти в сумі 2085000 рублів на два роки. Пунктом 13 договору передбачено, що після закінчення терміну його дії за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах. Укладення договору з боку орендаря трестом, а не організацією орендарів, не означає, що ця організація не створювалася. Згідно з наявними у справі протоколами на зборах трудових колективів структурних підрозділів Спецдорремстройтреста прийнято рішення про утворення у тресті організації орендарів і висунення кандидатів на конференцію з питання її створення. На конференції трудового колективу організації орендарів, що відбулася 13.06.90, схвалений договір оренди від 01.06.90, затверджений статут орендного підприємства. Тому договір від 01.06.90 ВО "Томскжілкомхоз" уклало з організацією орендарів. Орендне підприємство зареєстроване рішенням Томського міськвиконкому від 09.01.92 N 55Р.
Висновок суду про наявну невизначеності в договорі здається в оренду майна є необгрунтованим.
Наказом ВО "Томскжілкомхоз" від 18.06.90 N 206 колектив Спецдорремстройтреста на підставі договору від 01.06.90 N 2 переведений на оренду. Для передачі основних засобів призначена інвентаризаційна комісія. Встановлено, що договір від 01.06.90 N 2 набуває чинності після підписання акту прийому-передачі основних засобів. У матеріалах справи є протокол засідання інвентаризаційної комісії, де підбито підсумки інвентаризації основних засобів, що знаходяться на балансі Спецдорремстройтреста станом на 01.06.90 у зв'язку з їхньою передачею в оренду. Залишкова вартість основних засобів становила 4600243 рубля. У матеріалах справи є й акт прийому-передачі основних засобів від 01.07.90, за яким Спецдорремстройтресту передані згідно з додатком основні засоби за залишковою вартістю на суму 4600243 рубля, а також обігові кошти на суму 2085 тисяч рублів. Даний акт підписаний генеральним директором ВО "Томскжілкомхоз" і директором Спецдорремстройтреста. У ВО "Томскжілкомхоз" видано наказ від 26.07.90 N 247 про переведення з 01.07.90 Спецдорремстройтреста на оренду у зв'язку з укладеним договором від 01.06.90 N 2 і актом передачі основних засобів. Пунктом 2 зазначеного договору встановлено, що орендар приймає до користування передане майно і щомісяця виплачує орендну плату відповідно до розрахунку, який додається до цього договору. Факт підписання прикладеної розрахунку заступниками керівників підприємств, не означає неузгодженості розміру орендної плати, оскільки в договорі оренди, підписаному керівниками підприємств, є посилання на даний розрахунок.


Висновок суду про відсутність істотної умови договору - розміру орендної плати - не відповідає матеріалам справи.
Є свідчення внесення позивачем орендної плати з моменту укладення договору.
Таким чином, договір від 01.06.90 N 2 укладений відповідно до статті 16 Основ законодавства про оренду, містить всі істотні умови, і підстав для визнання його недійсним немає. Тому рішення та постанова суду в частині визнання недійсним договору оренди від 01.06.90 N 2 підлягають скасуванню.

Вважаючи, що у позивача відсутнє право на спірне майно, арбітражний суд відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору про спільну діяльність від 17.09.92, укладеного ММП "Томскгоркомхоз" і ТОВ "Рембуд".
При цьому, судом не досліджувалося питання: яке конкретно майно було передано ТОВ "Рембуд" за договором про спільну діяльність і згодом скасовано названим товариством за укладеним з Комітетом з управління майном міста Томська договором міни від 03.01.93 та додатковою угодою до нього.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 187-189 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації / рішення від 01.08.94 та постанову від 07.10.94 Томського обласного арбітражного суду у справі N ЕК-584/94 / - скасував.
Справа вирішено направити на новий розгляд до того ж арбітражний суд. [56]
Заслуга саме нового Цивільного Кодексу РФ полягає в тому, що він вперше в історії вітчизняного законодавства виділив договір оренди підприємства в окремий вид договору майна і передбачив комплекс спеціальних правил враховують специфіку правовідносин пов'язаних з орендою підприємства як єдиного майнового комплексу, що використовується для підприємницької діяльності.
Форма договору оренди підприємств - письмова, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2, ст. 434 ГК). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.
Договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договір оренди підприємства підлягає обов'язковій державній реєстрації. Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність. Правила ГК РФ про наслідки недійсності угод, про зміну і про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до цього договору, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів Орендодавця і Орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду в порядку, передбаченому п. 1 ст. 657 ЦК, може пред'явити позов про задоволення вимог, передбачених п. 2 ст. 657 ЦК, протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду (п. 3 ст. 657 ЦК). Кредитор, який письмово не повідомив Орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування завданих цим збитків.
До числа істотних умов договору оренди підприємств крім предмета, належить також і ціна (орендна плата). Підставою для такого висновку слугує правило п.2 ст.650 ЦК. Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним (п.1 ст.654 ЦК). При цьому правила визначення ціни передбачені п. З ст. 435 ЦК, не застосовуються.
Зміст договору оренди підприємств модифіковано виходячи з особливостей предмета цього договору - чинного і постійно змінює свій склад підприємства.
Обов'язки орендодавця зазнали такі зміни:
- Обов'язок надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, конкретизована шляхом вказівки на документ, яким оформляється передача підприємства - передавальний акт. Порядок складання та зміст передавального акту встановлені ст. 655 ЦК.
- На орендодавця покладено додатковий обов'язок, відшкодувати орендарю вартість вироблених останнім невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ч.1 ст.662 ЦК). У договорі має бути прямо виключена обов'язок орендодавця з відшкодування вартості таких поліпшень. В іншому випадку він буде зобов'язаний їх відшкодувати, навіть якщо не давав згоди на їх виробництво. Цей обов'язок орендодавця випливає з передбаченого ст. 660 ЦК права орендаря виробляти поліпшення орендованого майна. Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку, відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень підприємства, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень порушені принципи сумлінності і розумності ( ч.2 ст. 662 ЦК).
Обов'язки орендаря конкретизовано таким чином:
1. Орендар зобов'язаний протягом усього терміну дії договору підтримувати підприємство в належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт (п.1 ст.661 ЦК). Що ж стосується витрат, пов'язаних з експлуатацією орендованого підприємства, то орендар несе і їх, проте договором може бути передбачено інше. У той же час обов'язок орендаря сплачувати платежі по страхуванню орендованого майна є імперативною. Однак вона може бути реалізована тільки щодо обов'язкового страхування. Обов'язок виробляти добровільне страхування майна в будь-якому випадку може бути покладена на орендаря тільки шляхом прямої вказівки на це в договорі оренди підприємства.
2. При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених ст. 656, 657 і 659 ЦК для передачі цього ж комплексу орендодавцем орендарю (ст.664 ЦК). Іншими словами, в даному випадку встановлений принцип - як підприємство було передано, так воно має бути і повернуто.
Підприємство являє собою складний майновий комплекс, його важко і передавати, і повертати назад. На цей випадок у ст. 663 ГК встановлено спеціальна норма, згідно з якою правила ЦК про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Таким чином, у наявності ситуація, коли наслідки недійсності або порушення умов договору не застосовуються виходячи із суспільних інтересів.
Про припинення договору оренди орендар повинен письмово повідомити своїх кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю орендованого підприємства. Кредитори, має право вимагати від орендаря припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування завданих цим збитків. Після повернення підприємства орендодавцю орендар разом з орендодавцем несуть солідарну відповідальність за боргами, тим які були переведені на орендодавця без згоди кредиторів орендаря.
Зобов'язання орендаря щодо повернення підприємства вважається виконаним з моменту підписання Сторонами відповідного передавального акту.
Висновок
Нерухоме майно - це один з найважливіших об'єктів цивільного права, визначальним моментом у розвитку правового регулювання якого, став перехід від закріплення в законодавстві виключної державної власності до легального визнання множинності форм власності в умовах їх рівного захисту.
Відповідно відбувся перехід від абсолютної юридичної заборони операцій з нерухомим майном до їх розв'язання, шляхом постійного розширення видів дозволених угод. Широко розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами.
У результаті здійснення величезної кількості угод з нерухомістю виникає багато суперечок, пов'язаних з ринком нерухомості. Причина таких суперечок - нерозуміння суб'єктами цивільного обороту статусу нерухомого майна, незнання сучасного нормативного регулювання у цій області.
Все це обумовлює необхідність вивчення теорії і практики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних з ринком нерухомості. Проте при практичній реалізації подібних норм виникають деякі труднощі, що пояснюється слабкою підготовкою суб'єктів цивільного обороту у сфері законодавства про нерухомість. Разом з тим діє відомий принцип: незнання закону не звільняє від відповідальності за його порушення. Такий стан речей на ділі призводить до спірних ситуацій, розширюється судова практика розгляду спорів, пов'язана із застосуванням громадянами та юридичними особами правових норм у сфері володіння, користування і розпорядження нерухомим майном.
Аналізуючи все вищевикладене, можна зробити висновок, що метою орендних відносин є забезпечення можливості громадянам та юридичним особам на певних умовах тимчасово користуватися чужим майном, коли воно не потрібне їм постійно, або коли у них для цього немає достатніх коштів.
Оренда відіграє величезну роль у майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки нашої країни і розширення сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику та можливості отримання доходу від вкладень коштів.
Договір оренди закріплює законні права і обов'язки своїх учасників, дозволяє їм реалізувати свої економічні інтереси. Одна зі сторін договору оренди отримує можливість заповнити не дістають у неї обладнання, засоби виробництва або фінанси за рахунок іншого суб'єкта - власника, останній у свою чергу, отримує певний дохід від здачі майна в оренду.
Виходячи з цього визначення договору, можна виділити його основні риси.
По - перше, ця угода, на основі якого здійснюється передача певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння та користування іншій особі без переходу до останнього права власності. Власником майна залишається орендодавець.
По - друге, оренда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну оренди майно підлягає поверненню орендодавцю.
По - третє, договір оренди завжди відшкодувальний. Орендар зобов'язаний сплатити право за користування майном.
Оскільки права та обов'язки за договором оренди виникають у обох сторін, він відноситься до двосторонніх; До того ж даний договір є також консенсуальних, тобто таким, який встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнення ними угоди.
Вивчення основ цивільного права та економічної сутності правових норм у галузі нерухомості допоможе фахівцям, менеджерам, керівникам підприємств та іншим, зацікавленим у даній області особам орієнтуватися у величезному масиві правових актів і норм, що регулюють ринок нерухомості, усвідомити сутність правових інститутів і уникнути помилок у правовідносинах з різними суб'єктами господарювання.
Нормативні акти
2.1 Конституція Російської Федерації. Прийнята 12 грудня 1993 р. всенародним голосуванням. М.: юрідліт.1993.
2.2 Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991. № 26. Ст.733.
2.3 Земельний кодекс РРФСР. Прийнято 25 квітня 1991 / / Відомості з'їзду народних депутатів і Верховної Ради РРФСР. 1991. № 22. Ст.768.
2.4 Закон Російської Федерації «Про надра» від 21 лютого 1992 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 16. Ст.834.
2.5 Закон Російської Федерації «Про космічну діяльність» від 20 серпня 1993 р. / / Російська газета від 6 жовтня 1993
2.6 Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. / / Збори законодавства. 1997 р. № 30 ст.3594.
2.7 Водний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 18 жовтня 1995 р. / / Збори законодавства РФ. 1995. № 47. Ст.4471.
2.8 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша прийнята Державною Думою 21 жовтня 1994 р. Частина друга прийнята Державною Думою 22 грудня 1995 р. (в ред. Федерального закону від 12.08.96 № 110-ФЗ), (в ред. Федерального закону від 24.10.97 № 133-ФЗ ) / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з Змін. доп. на 1 березня 1999 М.: «Слов'янський будинок книги». 1999.
2.9 Лісовий кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 22 січня 1997 / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 М.: «Слов'янський будинок книги». 1999.
2.10 Повітряний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 19 лютого 1997 Схвалений Радою Федерації 5 березня 1997 / / Збори законодавства. 1997 р. № 12 ст.1383.
2.11 Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнятий 30.04.99 № 81 - ФЗ
2.12 Містобудівний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 8 квітня 1998 Схвалений Радою Федерації 22 квітня 1998 р. / / Збори законодавства. 1998 р. № 19 ст.2069.
2.13 Указ Президента Російської Федерації «Про реалізацію конституційних прав громадян на землю» від 7 березня 1996 р. / / Збори законодавства РФ. 1996. № 11. Ст.1026.
2.14 Указ Президента Російської Федерації «Про гарантії власників об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» від 16 травня 1997 р. № 480. / / Збори законодавства РФ. 1997. № 20. Ст.2240.
2.15 Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року / / Відомості СРСР, 1989, № 25, ст.481.
2.16 Положення про порядок ліцензування користування надрами. Утв. Постановою Верховної Ради РФ від 15 липня 1992 р. / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 33. Ст.1917.
Матеріали юридичної практики
3.1 Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 1999. № 1.
3.2 "Арбітражні спори" Інформаційний журнал Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу.
3.3 Еталонний банк арбітражної практики. http://www.arbitr.ru
Список використаної літератури
1.1. Витрянский В. В. Договір оренди та його види. - М. СТАТУТ. 1999.
1.2. Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Розвиток ринку землі: правовий аспект. / / Держ. і право.-1998 .- № .2
1.3. Цивільне право під ред. Суханова Є.А. - М.: БЕК. 2000р.
1.4. Цивільне право. Підручник під ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект. 1998.
1.5. Земельне право Росії під ред. Петрова В.В. - М.: Зерцало. 1998.
1.6. Коментар до Цивільного кодексу Російської федерації, під. ред. доктора юр. наук. О. М.. Садикова, частини перша і друга. - М.: ИНФРА - М. 1997
1.7. Садиков О.Н. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. - М.: Юринформцентр. 1995
1.8. Конєв А.А., Старому Р.Ю. Правові проблеми державної реєстрації прав нерухомого майна і операцій з ним. - Н. Новгород: МКІ. 1998.
1.9. Кузнєцов А.В. Федеральний Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: за і проти. / / Держ. і право.-1998. - № 2.
1.10. Міжнародне право під ред. Тункіна Г.І. - М.: Юрід.літ. 1994.
1.11. Суханов Є. Операції з нерухомістю (коментар до частини другої ЦК РФ). / / Економіка і жізнь.-1996 .- № 8.


[1] Цивільне право. Підручник під ред. Сергєєва О.П. Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998
[2] Садиков О.Н. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. - М.: Юрінформцентр.1 995.
[3] Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991.
[4] П.1. Ст. 130 Цивільний Кодекс РФ
[5] Садиков О. Н. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. - М.: Юринформцентр. 1995.
[6] Садиков О.Н. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. - М.: Юрінформцентр.1995
[7] Відомості Верховної Ради України. 1996. № 8 ст. 740
[8] СЗ РФ 1996. № 11 ст. 1026
[9] Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. 1993. № 44. ст. 4191
[10] Закон РФ «Про надра» в ред. Федерального закону від 3 березня, 1995 року. / / Відомості Верховної № 10 Ст. 823
[11] Ст. 1 Водний кодекс РФ
[12] Ст. 35 Водного кодексу РФ
[13] Ст. 35 Водного кодексу РФ
[14] Земельне право Росії під ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998
[15] Ст. 7 Повітряний кодекс РФ
[16] Ст. 8 Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнятий 30.04.99 № 81 - ФЗ
[17] Ст. 12 Кодексу Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнятий 30.04.99 № 81 - ФЗ
[18] Ст. 33 Кодексу Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнятий 30.04.99 № 81 - ФЗ
[19] Ст. 16 Кодексу Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнятий 30.04.99 № 81 - ФЗ
[20] Міжнародне право під ред. Тункіна Г.І. М.: Юрід.літ.1994.
[21] П. 1 Ст. 424. ГК РФ
[22] П. 1. абзац 1 Ст. 607 ЦК РФ
[23] П. 1. абзац 2 Ст. 607 ЦК РФ
[24] Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року.
[25] Ст. 129 ЦК РФ.
[26] Див п.З ст. 610 / п.З Ст.614 / ст.625 ЦК України
[27] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний), під ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М. 1998. С.207.
[28] СА РФ 1993. № 44 ст. 4191.
[29] П. 2. Ст. 607 ЦК РФ
[30] Ст. 135 ЦК РФ
[31] П. 2. Ст. 671 ГК РФ
[32] Іноді замість терміна "джерела права" в літературі можна зустріти термін "форми права", який по суті рівнозначний першому.
[33] Водний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 18 жовтня 1995 р. / / Збори законодавства РФ. 1995. № 47. Ст.4471.
[34] Повітряний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 19 лютого 1997 Схвалений Радою Федерації 5 березня 1997 / / Збори законодавства. 1997 р. № 12 ст.1383.
[35] Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнятий 30.04.99 № 81 - ФЗ
[36] Лісовий кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 22 січня 1997 / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 М.: «Слов'янський будинок книги». 1999.
[37] Закон РФ «Про надра» в ред. Федерального закону від 3 березня, 1995 року. / / Відомості Верховної № 10 Ст. 823
[38] Закон Російської Федерації «Про космічну діяльність» від 20 серпня 1993 р. / / Російська газета від 6 жовтня 1993
[39] Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. / / Збори законодавства. 1997 р. № 30 ст.3594.
[40] Закон Російської Федерації «Про надра» від 21 лютого 1992 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 16. Ст.834.
[41] В.В. Витрянский. Договір оренди та його види. М. СТАТУТ. 1999. С.100
[42] Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 1999. № 1. С. 27-28
[43] П. 1. абзац 1 Ст. 607, ГК РФ
[44] П. 1. абзац 2 Ст. 607 ЦК РФ
[45] Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року.
[46] http://www.kadis.net, Арбітражні Спори № 2 (6) / 99
[47] Цивільне право Росії, Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.219.
[48] ​​Цивільне право Росії, Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.223.
[49] Житловий кодекс РРФСР
[50] СЗ РФ 1997. № 30 Ст. 3594.
[51] "Арбітражні спори" Інформаційний журнал Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу. № 2 (6) 1999р.
[52] Під законами у кодексі розуміються виключно федеральні закони (п. 2 ст. 3 ЦК) - прим. автора
[53] Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень.
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду Російської Федерації від 1.6.00 N 53. Еталонний банк арбітражної практики. http://www.arbitr.ru
[54] http://www.kadis.net, Арбітражні Спори № 2 (10) / 2000
[55] В. В. Витрянский. Договір оренди та його види. М. СТАТУТ. 1999. С. 203
[56] Про протест Голови ВАС РФ на рішення у справі N ЕК-584/94 Томського обласного арбітражного суду.
Еталонний банк арбітражної практики. http://www.arbitr.ru
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
283кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір оренди окремих видів нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Зміст договору оренди нерухомості
Ринок оренди комерційної нерухомості в м Москві
Договір оренди 7
Договір оренди 11
Договір оренди 9
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru