Договір оренди нежитлових приміщень

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ІНСТИТУТ ФІНАНСІВ, ЕКОНОМІКИ І ПРАВА
ОФІЦЕРІВ ЗАПАСУ
Юридичний факультет
Кафедра цивільно-правових дисциплін

Новіков Григорій Володимирович
(Прізвище, ім'я, по батькові студента)
Договір оренди нежитлового приміщення
(Найменування роботи)

ДИПЛОМНА РОБОТА
Студента 3 курсу групи ПдЗ-15
Науковий керівник
кандидат юридичних наук
(Вчений ступінь, звання)
Земляна Тетяна Борисівна
(Прізвище, ім'я, по батькові)
Допущений до захисту
«___» _________ 2003
Завідувач кафедрою
(Підпис)
Москва - 2003 р.
План.
"1-2" ВСТУП ............................................ .................................................. .......... 3
1. ОБ'ЄКТ, ОСОБЛИВОСТІ ЗМІСТУ І УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення ........................................ ............... 5
1.1. Нежиле приміщення, як об'єкт договору оренди ............................. 5
1.2. Особливості змісту договору оренди нежитлового приміщення. 10
1.3. Порядок укладення та державної реєстрації договору оренди нежитлового приміщення ......................................... .......................................... 30
2. ОСОБЛИВОСТІ ЗМІНИ І ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення .......................................... ............................. 41
2.1. Підстави зміни та припинення договору оренди нежитлового приміщення .......................................... .................................................. .............................. 41
2.2. Порядок і наслідки зміни і припинення договору оренди нежитлового приміщення ........................................ .................................................. ........... 50
ВИСНОВОК ................................................. .............................................. 58
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ ..................................... 62
Нормативні акти ................................................ ....................................... 62
Наукова література ................................................ ..................................... 63
Журнальні та газетні статті .............................................. ..................... 65
Судова практика ................................................ ....................................... 66
ДОДАТОК (ФОРМА ДОГОВОРУ НА ОРЕНДУ нежитлового ФОНДУ, що перебувають у власності МОСКВИ )........................... 68


ВСТУП.

Актуальність теми. У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, обрана тема стає все більш актуальною. Договір оренди нежитлового приміщення є найпоширенішим видом договору серед юридичних і фізичних осіб, а так громадян-підприємців. В даний час відбувається велика кількість договорів оренди нежитлових приміщень. Це обумовлено тим, що для розміщення і діяльності будь-якої організації необхідне приміщення. Однак нерухомість коштує дорого, і тому лише небагато організацій, підприємці, а тим більше фізичні особи не в змозі придбати приміщення у власність. У зв'язку з цим значна частина всіх нежитлових приміщень, займаних організаціями, орендуються і використовуються під офіси, склади, магазини і для інших виробничих цілей.
Крім того, для створення підприємства, організації необхідна юридична адреса, а реєстраційна палата не приймає документи на реєстрацію без гарантійного листа, в якому потенційний Орендодавець гарантує надання приміщення в оренду, а оренда офісу в житловому приміщенні не дозволена Цивільним кодексом РФ (далі за текстом ГК РФ), тому що у п. 2 ст. 288 ГК РФ дане визначення житлового приміщення - це приміщення призначене для проживання громадян, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ встановлено, що розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається, а розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємства, установи, організації допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове.
Об'єкт дослідження: договір оренди нежитлового приміщення.
Предмет дослідження: сучасні проблеми регулювання правовідносин оренди нежитлового приміщення.
Ступінь розробленості теми. Проблематика договору оренди нежитлових приміщень у науковій юридичній літературі досліджувалася низкою авторів: І. Ісрафілова, В.В. Витрянский, М.І. Брагінським, Т. Брагінський, О.Н. Садикова, Т.Ю. Комарової та іншими. Через недосконалість законодавства, що регулює правовідносини оренди нежитлового приміщення, на практиці виникає багато питань при складанні, укладенні та дії договорів оренди нежитлового приміщення. У зв'язку з цим, вчені-юристи розходяться в думках у ряді питань пов'язаних з даним нами видом договору. Рівень розробленості теми свідчить про необхідність подальшого, більш ретельного дослідження даної проблематики.
Мета дослідження: розкрити окремі особливості та нюанси договору оренди нежитлового приміщення з урахуванням реальних, правових ситуацій та розробити на цій основі рекомендації щодо вдосконалення законодавства Російської Федерації в області оренди нежитлового приміщення.
Завдання дослідження:
1. Дослідити об'єкт, особливості змісту та укладення договору оренди нежитлового приміщення.
2. Розкрити особливості зміни та припинення договору оренди нежитлового приміщення.
3. Розробити конкретні рекомендації щодо вдосконалення законодавства Російської Федерації в області оренди нежитлового приміщення.

1. ОБ'ЄКТ, ОСОБЛИВОСТІ ЗМІСТУ І УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення.

1.1. Нежиле приміщення, як об'єкт договору оренди.

Перед розглядом правовідносин оренди важливо правильно розуміти, що є об'єктом оренди для визначення конкретних прав і обов'язків орендодавця і орендаря.
Згідно з п. 1 ст. 607 ЦК РФ кваліфікуючу ознаку, відповідно до якого характеризуються можливі об'єкти оренди полягає в наступному: об'єктом договору оренди можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання, тобто неспоживна речі.
Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується (п.1 ст. 607 ЦК РФ). В даний час такого закону немає.
У визначенні об'єкта оренди, зазначеного у ст. 607 ЦК РФ, законодавець окремо не виділяє поняття, які входять в числі об'єктів орендних відносин. У зв'язку з цим необхідно з'ясувати, що ж таке нежитлове приміщення. Поняття «нежитлове приміщення» в літературі та нормативних актах трактується по-різному.
Чимало питань до теперішнього часу викликає питання про те, чи відносяться до будівель і споруд нежитлові приміщення і відповідно, чи слід на них поширювати такий же правовий режим чи ні. І в теорії, і в практиці до цього часу не існує єдиної думки з даного питання .
Розглянемо, як трактується поняття «нежитлове приміщення» в нормативних актах різних рівнів.
У ДК РФ 1996 року не розкривається співвідношення понять «будинок» і «нежитлове приміщення». У ДК РРФСР 1964 р. [1] була глава 27 «Майновий найм» і в ст. 277 цього розділу передбачався найм будівель і нежилих приміщень. У ДК РФ 1996 р. втрачено поняття «нежитлове приміщення», а також поняття «будову», зате з'явилася новий § 4 глави 34 «Оренда будинків та споруд». Відповідно до частини 2 п. 6 ст. 12 Федерального закону від 21.07.97 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» приміщення (житлове та нежитлове) являє собою об'єкт, що входить до складу будівель і споруд, звідси можна зробити висновок, що оренда нежитлових приміщень регулюються тими ж нормами, що і оренда будівель і споруд. [2]
Закон р. Москви від 02.04.97 р. № 7 «Про державний контроль за обліком реєстрацією та використанням об'єктів нежитлового фонду в м. Москві» визначає, що об'єкти нежитлового фонду - це окремо стоять нежитлові будинки, будівлі та споруди, частини будинків, будівель і споруд, а також нежитлові приміщення в житлових будинках, включаючи вбудовано-прибудовані, горища, підвали, технічні та інші приміщення нежитлового призначення. [3]
У Положенні про ліцензування ріелторської діяльності, затвердженого Постановою Уряду РФ від 23.11.96 р. № 1407, сказано, що ріелтори роблять угоди з наступними об'єктами нерухомості: земельними ділянками, будівлями, спорудами, спорудами, житловими і нежитловими приміщеннями. [4]
У вищевказаних документах термін «нежитлові приміщення» вживаються в одному ряду з поняттями «будівлі», «будови», отже, «нежитлові приміщення» - це самостійне «вузьке» поняття.
Є у законодавців і інше трактування поняття «нежитлове приміщення».
Згідно з п.1 Розпорядження Держкоммайна РФ від 05 лютого 1993 року № 217-р «Про затвердження процесу обліку і розмежування прав власності на нежитлове приміщення», нежитлові приміщення включають в себе будівлі, споруди, вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення. [5]
У Додатку № 1 під назвою «Положення про порядок обліку й оформлення, прав на об'єкти нежитлового фонду (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) в м. Москві», до Постанови Уряду м. Москви від 13.08.96 р. № 689 «Про надходження коштів за підсумками першого півріччя 1996 року від приватизації, оренди землі і нежитлових приміщень та додаткові заходи щодо вдосконалення обліку міського майна та підвищенню ефективності його використання », дається визначення понять: нежитловий фонд - це нежитлові приміщення (будівлі, споруди); нежитлові приміщення - це окремі будівлі та їх частина, невживані для проживання громадян; окремі будови - будівлі, споруди та інші об'єкти, розташовані на певній земельній ділянці та зареєстровані в Московському міському бюро технічної інвентаризації (МосГорБТІ). [6]
З цієї Постанови слід, що нежиле приміщення - це загальне поняття, в яке входить і будинок, і споруду.
У п. 1.3 Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безплатне користування, затвердженого Розпорядженням Мингосимущества РФ від 23 березня 1998 р. № 252-р дається визначення поняття об'єкта нерухомого майна - адміністративні будівлі, споруди та нежилі приміщення, які відносять до федеральної власності. [7]
У додатку до Розпорядження Мингосимущества РФ від 30 квітня 1998 року № 396-р «Про єдиний порядок визначення величини перераховується у федеральний бюджет орендної плати за користування перебувають у федеральній власності будинками, будівлями, спорудами та окремими приміщеннями», зазначено, що до приміщень можуть відноситься окремо розташована будівля, його наземна вбудовано-прибудована частина, горище (мансарда), підвал. [8]
Подивившись нормативні акти різних рівнів, можна зробити висновок, що законодавці не прийшли до спільної думки про поняття «нежитлове приміщення».
У період з 1993 року (коли діяв ЦК РРФСР 1964 р.) по теперішній час спільного розуміння терміна «нежитлове приміщення» не вироблено. Було б розумно в законодавчому порядку визначити значення терміна «нежитлові приміщення», і тоді стане ясно, що саме є об'єктом правового регулювання в тому чи іншому випадку. Звичайно, це вимагало б внесення змін в існуючі нормативні акти, що зачіпають зазначену проблематику, але в результаті цього всі учасники таких правовідносин виявилися б у виграші. [9]
У зв'язку з тим, що в Російській Федерації законодавство недосконале, то й автори, при складанні юридичної літератури, статей розходяться в думці, що таке «нежитлове приміщення» і які норми необхідно до оренди нежитлових приміщень застосовувати загальні або спеціальні.
Розглянемо точки зору вчених-юристів на цю проблему.
У юридичній літературі ряд авторів дотримуються точки зору, згідно з якою поняття «будинок» включає весь спектр нежитлових та житлових будівель, як будівля в цілому, так і його частина.
І. Ісрафілов висловлює точку зору, яку можна звести до того, що нежиле приміщення може означати як будівля в цілому, так і його частина. [10]
А.П. Сергєєв і Ю.К. Толстой призводять довід, що всі підстави, використовуючи аналогію закону, поширити правила про оренду будівель і споруд та на нежитлові приміщення, за винятком норм, що стосуються переходу до орендаря прав на земельну ділянку. У всякому разі, до оренди нежитлових приміщень повинні застосовуватися правила про форму договору оренди будівель (споруд), його реєстрації, порядок передачі об'єкта та сплати орендної плати. [11]
Аналіз цих точок зору показує, що нежитлові приміщення, будучи складовою частиною будівлі і споруди, за своїм правовим статусом мають аналогічний будівель і споруд режим, і, отже, відносини з оренди нежитлових приміщень повинні регулюватися аналогічно відносин з оренди будівель і споруд.
Інша група авторів дотримується іншої позиції, за якою щодо оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила у Цивільному кодексі України відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі.
В. В. Витрянский підкреслює, що стосовно оренди нежитлових приміщень, які-небудь спеціальні правила в Цивільному кодексі РФ відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди (у тому числі про оренду нерухомості) застосовуються в повному обсязі. [12]
Т. Брагінський, коментуючи § 4 гл. 34 ЦК РФ, підтримує точку зору, стверджуючи «слід відразу зазначити, що стосовно оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в Цивільному кодексі РФ відсутні, тому на зазначені правовідносини загальні правила про договір оренди поширені в повному обсязі». [13]
Проаналізувавши дані точки зору, можна зробити висновок, що якщо в договорі оренди нежитлового приміщення застосовуються загальні норми оренди, то значить, нежиле приміщення не є частиною будівлі, а є окремим об'єктом оренди.
О.Н. Садиков, висунув третю точку зору, згідно з якою, поняття «нежитлове приміщення», як складова частина поняття «будинок» вживано, але до відносин з ним норми § 4 гл. 34 ЦК РФ застосовуються лише у випадку, якщо сторони про це спеціально домовляться. [14]
Точка зору І. Ісрафілова нам ближча, хоча до даних правовідносин застосовуються не тільки спеціальні (§ 4 гл. 34 ЦК РФ), але і загальні норми про договори оренди (§ 1 гл. 34 ЦК РФ), наприклад ст. ст. 610, 613, 615, 619, 620 ЦК України і т. д.
Т.Ю. Комарова, підтримуючи позицію І. Ісрафілова, у своїй статті «Нежитлові приміщення, як об'єкт оренди» стверджує, що нежитлові приміщення як частина нежитлових будівель є об'єктом договору оренди будівель (споруд). Вона також пропонує § 4 (Оренда будинків та споруд) гол. 34 ЦК РФ розуміти як «оренда об'єктів нежитлового фонду (будівель, споруд, нежитлових приміщень)». Не випадково, що незважаючи на відмінності в розумінні терміну «нежитлових приміщень», в нормативних актах, що регулюють оренду об'єктів нежитлового фонду, термін - нежитлове приміщення завжди вживається в зв'язці з будівлями, будовами.
Необхідно відзначити, що найбільш суттєві риси договору оренди, як належність його до нерухомості, зв'язок з земельній ділянкою, мають відношення до нежитлових приміщень в тій же мірі, що і до будівель, тому норми згадані § 4 гл. 34 ЦК РФ було б розумно застосовувати до договору оренди нежитлових приміщень. Труднощі полягають в тому, що поряд з диспозитивними нормами гл. 34 ЦК РФ містить і імперативні. А оскільки немає однозначної відповіді на питання про те, якими нормами § 1 (Загальні положення про оренду) або § 4 (Оренда будинків та споруд) регулюється договір оренди нежитлових приміщень, неясно і те, які з конкуруючих імперативних норм відповідних параграфів треба дотримувати (зокрема, в яких випадках договору оренди вимагає державної реєстрації в органах юстиції). Проблему може вирішити судово-арбітражна практика.
38. Фурсов Д.А. Оренда. Підготовка справи до судового розгляду. - М: Норма Инфра-М, 1997.
39. Еріашвілі Н.Д. Підприємницьке право. -М: Юніті, 2000.

Журнальні та газетні статті.

1. Гаврилова А.Т. Оренда: Правове регулювання, облік та оподаткування: законодавства і нормативні акти. Зразки документів. Склад. - М.: Російська газета, 1999 р.
2. Глінкін А.А. Газета Бухгалтерський облік № 1 січень, 2000.
3. Гофман З.Н., Оренда та суборенда нежитлових приміщень. Аудиторські відомості, № 6, червень, 1998.
4. Гофман З.Н., Оренда та суборенда нежитлових приміщень. Аудиторські відомості, № 6, червень, 1998.
5. Денисов С.А. Переважне право на укладення договору як інститут, що встановлює межі свободи укладення договору. Законодавство, № 2, 1997.
6. Закорко Ж.С. - Державна реєстрація договору оренди нежитлових приміщень: нечіткість цивільного законодавства та податкові проблеми. Законодавство, № 9, вересень 2000.
7. Закорко Ж.С. - Державна реєстрація договору оренди нежитлових приміщень: нечіткість цивільного законодавства та податкові проблеми. Законодавство, № 9, вересень, 2000.
8. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень. Господарство і право № 10, 1997.
9. Калачова С.А. Орендні угоди М.: 1996.
10. Кисельов М.В., Поліпшення орендованого майна. Головбух № 22, листопад, 1999.
11. Ковальчук М.Г. Договір оренди майна: облік та оподаткування. Аудиторські відомості, № 1, січень, 2001.
12. Козлов С. Договір оренди нерухомості: необхідність державної реєстрації. Фінансова газета, № 22, травень, 1999.
13. Комарова Т.Ю. Нежитлові приміщення, як об'єкт оренди. Законодавство № 12, 1999.
14. Кузнєцов А.Б. Реєстрація оренди нерухомості: податковий аспект. Аудиторські відомості, № 6, червень, 2000.
15. Кузнєцов С.П. Як змінити чи розірвати договір. Головбух, № 6, березень, 2001.
16. Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері. Господарство і право № 3, 1998.
17. Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень - Громадянин і право, № 3-4, вересень-жовтень, 2000.
18. Макаров О., рядно М. Регулювання найму житлового приміщення нормами цивільного та житлового законодавства. Російська юстиція № 9, 1998.
19. Оленін А. Правове регулювання орендних відносин. Фінансова газета. Регіональний випуск, № 38-40, вересень, 2000.
20. Панкратов А. Відображення в орендодавця операцій по здачі майна в оренду. Фінансова газета. Регіональний випуск, № 52, грудень, 2000.
21. Пегов П.В., Реєстрація договору оренди та права оренди Головбух, № 15, серпень, 2000.
22. Романець Ю.В. Договори, спрямовані на передачу майна у тимчасове користування. Законодавство № 12, 1999.
23. Чижова А.С. Договір оренди нежитлового приміщення: що мають знати орендар і орендодавець - Головбух, № 3, лютий, 2001.
24. Чупринін Н.Ю. Придбання та оренда офісу - Законодавство № 3, 1997.

Судова практика.

1. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16.02.2001г. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». Вісник ВАС РФ № 4, 2001.
2. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 11.01.2002р. № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаному з орендою». Вісник ВАС РФ № 3 (112), березень 2002.
3. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 01.06.00 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень». Вісник ВАС РФ № 7, 2000.
4. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 05.05.1997г. № 14 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів». Вісник ВАС РФ № 7, 1997.
5. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 28 квітня 1997 р. № 13 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом прав власності та інших речових прав». Вісник ВАС РФ, № 7, 1997.
6. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 11.06.1997г. № 15 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з приватизацією державних і муніципальних підприємств». Вісник ВАС Російської Федерації, № 8, 1997.
7. Лист Вищого Арбітражного суду РФ від 28.01.1993 р. № С-13/Н-33-ВЯ-30 «Огляд справ, правильність рішення по яких перевірялася колегією з перевірки нагляду законності й обгрунтованості рішень арбітражних судів, що вступили в законну силу». Журнал «Законодавство і економіка», № 5-6, 1993.
8. Лист Вищого арбітражного Суду РФ від 03.09.1993 р. № С-13/ОП-272 «Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці». Вісник ВАС РФ № 11, 1993.
9. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 11.04.2000г. № 8567/99 «Для досягнення цілей оренди позивачу необхідно було переобладнати орендовані приміщення. Договором оренди сторони передбачили, що капітальні витрати на ремонт і переобладнання приміщень відшкодовуються орендарю шляхом часткового погашення орендної плати при наданні узгоджених актів на виконані роботи. Оскільки відповідач оспорює ці обсяги, судові акти підлягають скасуванню як прийняті за неповно з'ясованих обставин справи ». Вісник ВАС РФ, № 6, 2000.
10. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 12.01.1999г. № 6548/98 «Якщо зміна розміру орендної плати дійсно передбачено статтею 614 ЦК РФ з урахуванням зростання цін і тарифів, то для внесення інших змін в договір відповідно до статті 451 ГК РФ за рішенням суду необхідна наявність одночасно всіх умов, передбачених названої статті» . Вісник ВАС РФ, № 3, 1999.
11. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 28.10.1997г. № 4270/97 97 «З Генеральної дирекції ЮАО м. Москви на користь юридичної фірми стягнення грошових сум в рахунок відшкодування збитків, що виникли у нього в результаті неналежного виконання зобов'язання з передачі майна в оренду. Відповідно до ст. 395 ГК РФ відсотки за користування чужими грошовими коштами нараховуються у зв'язку з невиконанням боржником грошового зобов'язання. У даному випадку мало місце невиконання дирекцією зобов'язання в натурі, за яке до неї вже була застосована міра відповідальності. Прийнято рішення у позові відмовити ». Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, № 2, 1998.
12. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 29.06.1999г. № 720/99 «Суд, не дослідивши належним чином представлені позивачем документи, відмовив у позові. Наявність у відповідача охоронно-орендного договору на будову, обтяжене договірними орендними зобов'язаннями перед позивачем і використовується ним на законних підставах, не дає підстав перший самоправно займати приміщення ». Вісник ВАС РФ, № 10, 1999.
13. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 29.06.1999г. № 6599/99 «Висновок суду про наявність у відповідача права на довгострокову оренду або викуп займаного приміщення як підприємства, створеного у процесі приватизації, зроблений без перевірки й оцінки обставин установи ТОВ: шляхом виділення структурного підрозділу зі складу приватизованого підприємства або шляхом звичайної реорганізації юридичної особи . Справу направлено на новий розгляд ». Вісник ВАС РФ, № 10, 1999.
14. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 31.08.1999 р. № 2796/99 «Позов до акціонерного товариства про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості по орендній платі та звільнення відповідачем орендованого приміщення був частково задоволений. Але суд не врахував деяких питань. Зокрема, додаткової перевірки потребує питання про те, хто, на якій підставі, з якого часу фактично користується спірними приміщеннями. Судові акти підлягають повного скасування, справа - направленню на новий розгляд ». Вісник ВАС РФ, № 1, 2000.
15. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 7.10.1997г. № 6427/95 «Незначна угода є недійсною незалежно від визнання її судом такої. Для того щоб таку угоду вважати недійсною, не обов'язково звертатися до суду. Отже, на подібні позовні вимоги не поширюється строк позовної давності ». Вісник ВАС РФ № 2, 1998.
16. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 09.09.1997г. № 2804/97 «При задоволенні позову про стягнення витрат на будівництво спірного будинку судом не взяті до уваги доводи відповідача про те, що будівництво здійснювалося в ході спільної діяльності зі створення спільного підприємства. Судові акти прийняті без повного і всебічного дослідження обставин справи. Справу направлено на новий розгляд ». Вісник ВАС РФ, № 1, 1998.
17. Постанова Президії і визначення судових колегій Верховного суду РФ у цивільних справах. Бюлетень Верховного суду РФ № 5, 1995.

ДОДАТОК (ФОРМА ДОГОВОРУ НА ОРЕНДУ нежитлового ФОНДУ, що перебувають у власності МОСКВИ).

ДОГОВІР
НА ОРЕНДУ нежитлового ФОНДУ
(Нежитлового приміщення, БУДІВЛІ, СПОРУДИ),
Перебувають у власності МОСКВИ [44]
м. Москва
Комітет з управління майном м. Москви (територіальне агентство МКИ), що діє на підставі Положення, в особі голови (заступник голови - директора терагентства) МКИ, _______________________________________________________________________________________________, іменований надалі "Орендодавець", і Підприємство (Балансоутримувач), в експлуатації якого знаходиться нежитловий фонд, _____________________________, в особі його керівника _________________________, з одного боку, і ___________________________________________________________________________, чинне (-ій) на підставі __________________________________________________________, іменоване (-ий) надалі "Орендар", з іншого боку, уклали цей Договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
На підставі ___________________________________________________________________________ свідоцтво N _____________ від "___"_______________ 19 _____ р. Орендодавець здає, а Орендар приймає в оренду майно (нежиле приміщення, будівля, споруда) загальною площею _______ кв. м, розташоване за адресою:
Місто
Адміністративно - тер. округ
(Вул., пл., Просп., Пер., Ш.,
туп., алл., бул., наб., пр.)
Будинок N
Корпус
Будова
Квартал
Для використання під _________________________________________ мети. Характеристики приміщення вказані у виписці з технічного паспорту БТІ ________________________ від "____"_______ 19 ____ р., що є невід'ємною частиною цього Договору.
2. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ
2.1. Термін дії Договору оренди встановлюється з ________________ до "____" ________________.
2.2. Цей Договір набуває чинності з дати реєстрації його в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
2.3. Якщо Орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну дії Договору, за відсутності заперечень з боку Орендодавця Договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
При цьому Орендодавець (Департамент державного і муніципального майна міста Москви або терагентство) має право відмовитися від Договору, попередивши про це Орендаря письмово за 3 місяці із зазначенням дати звільнення приміщень. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
У цьому випадку Орендар зобов'язаний протягом 10 днів після вказаної дати здати майно балансоутримувачу за актом у тому стані, в якому його отримав, передавши в тому числі всі вироблені в приміщенні невіддільні поліпшення (вказати) без відшкодування їх вартості, якщо навіть поліпшення були зроблені з згоди Орендодавця.
2.4. Закінчення строку дії цього Договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення.
Продовження договору на оренду нежитлового
фонду перебуває у власності Москви.
3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ МАЙНА
3.1. Передача майна (розділ 1) здійснюється за актом, який підписується Балансоутримувачем і Орендарем не пізніше 20 днів з дати реєстрації Договору оренди.
Акт передачі приміщення оформляється у відповідності з діючими нормативними документами, завіряється сторонами, реєструється в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви (терагентстве) і зберігається у справі за Договором оренди. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
Технічна документація не передається.
3.2. При переукладанні Договору оренди на новий термін (переоформлення договору) акт приймання - передачі не складається.
3.3. При виявленні в ході перевірки, оформлення майнових відносин або інвентаризації малозначною несанкціонованого перепланування нежитлового приміщення, що не торкається несучих конструкцій, давності перепланування, встановленої непричетність власника приміщення до його несанкціонованого перебудови або неможливості встановити особу, яка вчинила це порушення, договір (контракт) оформляється з урахуванням згоди юридичної (фізичної) особи оформити виявлене незаконне перевлаштування в установленому порядку протягом одного року. При цьому орендарям може проводитися перерахунок розміру орендної плати на підставі документально підтверджених витрат на оформлення несанкціонованих перебудов.
Якщо протягом одного року юридична (фізична) особа не оформило несанкціоновані перебудови і не представило до Департаменту державного і муніципального майна міста Москви і Москомрегістрацію позитивне рішення міжвідомчої комісії префектури і відповідні довідки органів технічної інвентаризації, то власник (орендодавець) має право розірвати договір (контракт) відповідно до чинного законодавства. (Подп. 3.3 введений постановою Уряду Москви від 09.10.2001 N 902-ПП)
4. ПРАВА І ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
4.1. Права і обов'язки Орендодавця (Департаменту державного і муніципального майна міста Москви або терагентства) та балансоутримувачі: (у ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
4.1.1. Орендодавець (його повноважні представники) і Балансоутримувач мають право на вхід до приміщення з метою їх періодичного огляду на предмет дотримання умов їх використання у відповідності з цим Договором та чинним законодавством.
Огляд може проводитися протягом встановленого робочого дня в будь-який час.
4.1.2. Орендодавець (при необхідності - Балансоутримувач) зобов'язаний:
- Своєчасно проводити перерахунок орендної плати при зміні базової вартості 1 кв. м будівництва, зміни розміру мінімальної ставки річної орендної плати та методики розрахунку орендної плати;
- Своєчасно доводити зазначені зміни орендної плати до Орендаря;
- Здійснювати контроль за дотриманням умов орендного Договору;
- Здійснювати облік та зберігання Договору оренди.
4.1.3. У разі необгрунтованої відмови з боку балансоутримувача в підписанні Договору оренди Орендодавець (Департамент державного і муніципального майна міста Москви або терагентство) укладає Договір оренди самостійно і вживає заходів до передачі майна Орендарю. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
При цьому Балансоутримувач не звільняється від покладених на нього обов'язків.
Балансоутримувач зобов'язаний:
4.1.4. У двадцятиденний термін після реєстрації цього Договору передати відповідне майно Орендарю за актом.
В акті, складеному за участю представників організації - орендаря та балансоутримувачі, повинно бути зазначено технічний стан приміщення на момент здачі його в оренду.
Акт реєструється в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви (терагентстве) і зберігається у справі за Договором оренди. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
4.1.5. Проводити капітальний ремонт нежитлових приміщень, займаних Орендарем, пов'язаний із загальним капітальним ремонтом будинку.
4.1.6. У разі аварій, що сталися не з вини Орендаря, негайно вживати всіх необхідних заходів до їх усунення.
Продовження договору на оренду нежитлового
фонду перебуває у власності Москви.
4.1.7. У двотижневий термін після реєстрації цього Договору укласти з Орендарем договори на комунальні послуги та експлуатаційне обслуговування.
Балансоутримувач (організація, в управлінні якої знаходиться будова, або постачальник комунальних послуг) при несвоєчасній оплаті Орендарем комунальних та експлуатаційних послуг зобов'язаний протягом 20 днів після закінчення терміну оплати проінформувати Орендодавця для вжиття заходів. (Абзац введений постановою Уряду Москви від 08.02.2000 N 98)
4.2. Права і обов'язки Орендаря:
4.2.1. Орендар зобов'язаний використовувати орендоване приміщення виключно за прямим призначенням, зазначеному в п. 1 цього Договору.
4.2.2. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату за нежитлове приміщення, плату за комунальні та експлуатаційні послуги у встановлені договорами терміни. (П. 4.2.2 в ред. Постанови Уряду Москви від 08.02.2000 N 98)
4.2.3. При проведенні капітального ремонту будинку Орендар зобов'язаний брати пайову участь у фінансуванні ремонту.
У випадку, якщо Орендар орендує повністю будівлю (споруду), обов'язок проведення капітального ремонту покладається на Орендаря.
Терміни та умови проведення капітального ремонту встановлюються за погодженням між Балансоутримувачем та Орендарем.
4.2.4. Орендар зобов'язаний здійснювати догляд за прилеглою до орендованого приміщення (будівлі, споруди) територією і вести ті роботи по приміщенню, що передбачені цим Договором.
У двотижневий термін після реєстрації цього Договору Орендар зобов'язується:
- Укласти окремий договір з Балансоутримувачем з прибирання твердих побутових відходів на території, що безпосередньо примикає до приміщення;
- Укласти договори на комунальні послуги та експлуатаційне обслуговування.
Якщо Орендар використовує приміщення спільно з іншими особами, він зобов'язується нести витрати на зазначені в цьому пункті зобов'язання пропорційно частці площі займаних приміщень у загальній площі будівлі.
4.2.5. Орендар самостійно або за свій рахунок вживає всіх необхідних заходів для забезпечення функціонування всіх інженерних систем приміщення, що орендується: центрального опалення, гарячого та холодного водопостачання, каналізації, електропостачання та ін
4.2.6. Орендар зобов'язаний:
- Забезпечити доступ фахівців балансоутримувача в орендоване приміщення для технічного обслуговування інженерних мереж та комунікацій приміщення, що орендується, пов'язаного із загальною експлуатацією будівлі (споруди);
- При наявності в приміщенні інженерних комунікацій у разі виникнення аварійних ситуацій забезпечувати негайний доступ до приміщення працівників ремонтно - експлуатаційної організації та аварійно - технічних служб;
- Забезпечити безперешкодний допуск у нежитлове приміщення представників органів виконавчої влади та адміністративних органів з метою перевірки документації та контролю за використанням приміщень.
4.2.7. Орендар зобов'язаний утримувати приміщення, що орендується у повній справності (виробляти поточний ремонт) та відповідному санітарному стані до здачі Орендодавцю, а також застрахувати на користь Орендодавця ризик загибелі і пошкодження переданого в оренду приміщення на весь термін дії договору в страховій компанії, що має відповідну ліцензію. Не проводити ніяких капітальних (зачіпають несучі конструкції) перепланувань і переобладнання приміщення, пов'язаних з діяльністю орендаря і змінюють функціональне призначення приміщення, без письмового дозволу Орендодавця. (П. 4.2.7 в ред. Постанови Уряду Москви від 26.12.2000 N 1019)
4.2.8. Орендар зобов'язаний підтримувати фасад будівлі (споруди), в якій орендується приміщення, в належному порядку і здійснювати його ремонт у встановлені Балансоутримувачем терміни або за пред'явленням рахунок балансоутримувача оплачувати частку в ремонті фасаду, пропорційну частці площі займаних Орендарем приміщень в загальній площі будівлі.
4.2.9. Орендар зобов'язаний дотримуватися всіх вимог законодавства і нормативних актів м. Москви у відношенні:
а) правового статусу приміщення як історичного пам'ятника (якщо воно таким є);
б) містобудівної діяльності;
в) охорони навколишнього середовища;
г) санітарних норм;
д) володіння землею;
е) стандартів будівництва.
Продовження договору на оренду нежитлового
фонду перебуває у власності Москви.
4.2.10. Орендар зобов'язаний протягом місяця з моменту надходження письмового повідомлення про зміну порядку надання приміщень в оренду, нової редакції Договору або зміну величини та порядку нарахування орендної плати звернутися за переоформленням цього Договору оренди (перерахунку орендної плати) за умови, що новий договір не погіршує становище Орендаря , за винятком питань, пов'язаних з розміром орендної плати, з методикою розрахунку орендної плати, комунальних і експлуатаційних платежів.
Перерахунок та нарахування орендної плати провадяться з дати зміни базової вартості 1 кв. м будівництва та зміни методики розрахунку, що встановлюються постановою Уряду Москви.
4.2.11. Орендар зобов'язаний не пізніше ніж за один місяць письмово повідомити Орендодавцю та балансоутримувачі про майбутнє звільнення приміщення як у зв'язку із закінченням терміну дії Договору, так і при достроковому звільненні.
Повернення Орендарем майна у справному стані передається балансоутримувачу за актом.
4.2.12. Орендар, належним чином виконує прийняті на себе за Договором оренди зобов'язання, має переважне перед іншими особами право на укладення Договору оренди на новий термін.
4.2.13. Після закінчення терміну Договору оренди Орендар зобов'язаний у місячний термін до закінчення дії Договору письмово повідомити Орендодавця про бажання укласти договір на новий термін.
4.2.14. За згодою Орендодавця Орендар має право здачі приміщення в суборенду або безоплатне користування.
У разі передачі приміщення іноземним юридичним або фізичним особам необхідно узгодження з компетентними органами.
Реєстрація договорів суборенди (безоплатного користування) здійснюється в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
4.2.15. За згодою Орендодавця Орендар має право внести в якості внеску до статутного капіталу іншої юридичної особи своє право оренди.
4.2.16. У випадках здачі приміщень в суборенду, безоплатне користування або внесення права оренди до статутного капіталу відповідальним за цим Договором перед Орендодавцем залишається Орендар.
4.2.17. За згодою Орендодавця отримане право оренди на нежитлове приміщення Орендар має право передати іншій юридичній особі (перенала або переуступка прав).
У випадках несанкціонованої здачі приміщень в суборенду, передачі прав та обов'язків за договором (контрактом) іншій особі, надання нежитлового приміщення в безоплатне користування, передачі прав за договором (контрактом) у заставу та внесення їх як внесок до статутного капіталу товариств, нецільового використання з порушенням встановлених обмежень чи не погодженого у встановленому порядку зміни профілю використання приміщення - без згоди власника або без відповідного дозволу уповноважених органів власник (Орендодавець) має право розірвати договір (контракт) відповідно до чинного законодавства. (Абзац введений постановою Уряду Москви від 15.02.2000 N 131)
Реконструкція.
4.2.18. Орендар зобов'язаний у разі прийняття рішення Урядом Москви про реконструкцію або знесення орендованого будинку звільнити орендоване приміщення протягом трьох місяців після отримання повідомлення про це від Орендодавця, якщо Договір був укладений до початку реконструкції.
4.2.19. Орендар має переважне право на укладення контракту на участь у реконструкції в частці з третіми особами, пропорційної частці площі займаних Орендарем приміщень в загальній площі будівлі.
У разі укладення контракту Орендар має право на відновлення оренди після завершення реконструкції.
У разі невиконання зобов'язань за контрактом право поновлення Договору оренди Орендарем втрачається.
Вивіски.
4.2.20. Орендар має виключне право встановити на фронтальній частині приміщення вивіску зі своєю назвою, а також право встановити одну вивіску зі своїм найменуванням на огорожі або воротах за умови узгодження установки в уповноважених органах.
4.2.21. Орендар зобов'язаний оформити в установленому порядку паспорт на світлове оформлення будівлі і виконати за свій рахунок необхідні роботи по влаштуванню підсвічування будівель у відповідності з паспортом светоцветового оформлення в узгоджені з Мосархітектурой терміни і підтримувати його в робочому стані.
4.2.22. Забезпечити включення наявних систем архітектурно - декоративного підсвічування будівель, споруд за графіком роботи вуличного освітлення, якщо не встановлено інший режим дії світлотехнічних систем.
Продовження договору на оренду нежитлового
фонду перебуває у власності Москви.
5. ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ
5.1. За вказане в розділі 1 договору оренди приміщення Орендарем щоквартально з оплатою не пізніше 5-го числа першого місяця поточного кварталу (не пізніше 5-го числа кожного місяця при місячній оплаті) до бюджету міста Москви вноситься орендна плата в розмірі, встановленому в Розрахунку річної орендної плати за нежитлове приміщення (будівля, споруда), який є невід'ємною частиною договору оренди.
Податок на додану вартість, нарахований на орендну плату, перераховується Орендарем самостійно в установленому порядку. (П. 5.1 в ред. Розпорядження Мера Москви від 06.02.2001 N 86-РМ)
5.2. Орендар протягом двох тижнів з дати, зазначеної в п. 2.2 цього Договору, оплачує Орендодавцю орендну плату за надане йому за актом майно, нараховану з початку строку оренди до реєстрації, без стягнення пені.
При перерахунку орендної плати Орендар в двотижневий термін оплачує різницю у вартості оренди за періоди, зазначені у п. 5.1 або додаткових угодах, якщо такі є.
5.3. Нарахування орендної плати проводиться на підставі поданих Орендарем довідки про технічний стан приміщення і копії інформаційного листа органів держстатистики з зазначенням класифікаційних кодів організації.
Лист розрахунку орендної плати є невід'ємною частиною цього Договору.
5.4. Орендна плата за постановою Уряду Москви підлягає щорічному перегляду і перерахунку при зміні базової вартості 1 кв. м будівництва, зміні розміру мінімальної ставки орендної плати або методики розрахунку.
5.5. Орендар оплачує експлуатаційні витрати та комунальні послуги на рахунок балансоутримувача за окремим договором у встановленому порядку.
Вартість експлуатаційних витрат та комунальних послуг підлягає щорічному перерахунку та переоформлення у випадках зміни цін на ці послуги за постановою Уряду Москви.
6. САНКЦІЇ
6.1. При несплаті Орендарем орендних платежів у встановлені договором терміни нараховуються пені в розмірі 1% з простроченої суми за кожний день прострочення.
6.2. Нарахування пені за несвоєчасну оплату проводиться після закінчення двох тижнів з дати реєстрації Договору оренди в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви або дати нового розрахунку орендної плати. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
6.3. Сплата санкцій, встановлених цим Договором, не звільняє Орендаря від виконання зобов'язань за Договором.
6.4. У випадку неправильно оформленого платіжного доручення оплата оренди не зараховується і Орендодавець має право виставити штрафні санкції.
6.5. Порушення строків перерахування орендної плати з вини обслуговуючого Орендаря банку не звільняє Орендаря від сплати штрафних санкцій.
7. ДОСТРОКОВЕ ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
7.1. Невиконання Орендарем повністю або частково умов цього Договору є підставою для розірвання Договору оренди відповідно до чинного законодавства.
7.2. У разі ліквідації Орендаря Договір оренди вважається розірваним.
7.3. При невнесенні Орендарем орендної плати, плати за комунальні та експлуатаційні послуги протягом двох термінів Орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку. (П. 7.3 в ред. Постанови Уряду Москви від 08.02.2000 N 98)
7.4. Договір оренди може бути достроково розірваний у випадках, передбачених чинним законодавством.
8. ІНШІ УМОВИ
8.1. Цей Договір укладено в 4-х примірниках (відповідним чином прошнурований, пронумерований та завірений Орендодавцем): один зберігається в Орендаря, один - у балансоутримувача, по одному примірнику - в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви і його територіальному агентстві. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
8.2. При зміні реквізитів сторони зобов'язані повідомити один одного в письмовому вигляді замовленими відправленнями.
Продовження договору на оренду нежитлового
фонду перебуває у власності Москви.
8.3. Договори, укладені Орендарем з третіми особами про використання нежитлового приміщення, не зареєстровані в Департаменті державного і муніципального майна міста Москви, вважаються недійсними. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
8.4. Розміщення реклами на зовнішній частині орендованого приміщення повинно бути погоджено в установленому порядку.
8.5. Розміщення засобів зовнішньої реклами на фасаді і торцях будівель (споруд) згідно з встановленим у м. Москві Порядком розміщення, утримання та експлуатації в місті зовнішньої реклами, об'єктів благоустрою, монументально - декоративного мистецтва і дизайну з Орендарем не узгоджується.
8.6. Внесення до Договору оренди будь-яких інших додаткових платежів або майнових вимог, крім внесених до розпорядчих документів, не допускається.
8.7. Спори, що виникають за договором оренди, розглядаються відповідно до чинного законодавства.
8.8. При передачі в оренду нежитлових приміщень (будівель, споруд) іноземним фірмам і громадянам орендна плата визначається у валюті і акумулюється на валютному рахунку Департаменту державного і муніципального майна міста Москви. (В ред. Постанови Уряду Москви від 16.10.2001 N 924-ПП)
8.9. Заголовки, що використовуються в цьому документі, наводяться лише для зручності користування і при тлумаченні цього Договору і не можуть розглядатися як положення, що мають самостійне значення.
8.10. З моменту вступу в силу цього Договору попередній договір і умови його укладення вважаються нечинними.
8.11. Зміни річний (квартальної, місячної) суми орендної плати провадяться тільки на підставі розрахунків, які є невід'ємною частиною Договору, що підписуються Орендодавцем та Орендарем, з зазначенням часу зміни орендної плати, дати підписів, завірених печатками сторін.
Інші зміни в Договір оренди вносяться тільки Додатковою угодою, підписаною сторонами, які уклали Договір.
9. ОСОБЛИВІ УМОВИ
9.1. У Договір оренди в обов'язковому порядку включаються умови надання приміщення, внесені до розпорядчих документів, умови конкурсу або аукціону, додаткові зобов'язання сторін щодо використання приміщень по кожному пункту оформляються у вигляді додатку на __________ аркушах. Додаток є невід'ємною частиною цього Договору.
10. РЕКВІЗИТИ СТОРІН
Москомімущество (територіальне агентство):
Адреса: Індекс ___________ Місто ____________________________________________________________
(Вул., пл., Просп., Пер., Ш., Туп., Алл., Бульв., Наб., Пр.)
________________________________________________________________________________________________
Будинок № _______________ корпус _________________ будова __________________
Телефон __________________ телефакс __________________ Розрахунковий рахунок № _____________________
Ідентифікаційний номер платника податків ________________________________________________
Голова (заступник голови) МКИ ________________________________________________________
________________________________________________________________________________
(П.І.Б.) (підпис)
МП
Балансоутримувач
Адреса: Індекс ___________ Місто ____________________________________________________________
(Вул., пл., Просп., Пер., Ш., Туп., Алл., Бульв., Наб., Пр.)
________________________________________________________________________________________________
Будинок № _______________ корпус _________________ будова __________________
Телефон __________________ телефакс __________________
Реєстраційне свідоцтво юридичної особи: _____________________________________________
Серія ________________ Номер ______________________________________________________________
Видано ___________________________________________________________________________________
Дата видачі «____» ______________ 200_р.
Розрахунковий рахунок № __________________________________________________________________________
Ідентифікаційний номер платника податків _________________________________________________
Керівник організації ___________________________________________________________________
(П.І.Б.) (підпис)
МП
Продовження договору на оренду нежитлового
фонду перебуває у власності Москви.
Від особи Орендаря - Прізвище, ім'я, по батькові фізичної або найменування юридичної особи ____
________________________________________________________________________________________________
Адреса: Індекс ___________ Місто ____________________________________________________________
(Вул., пл., Просп., Пер., Ш., Туп., Алл., Бульв., Наб., Пр.)
________________________________________________________________________________________________
Будинок № _______________ корпус _________________ будова __________________
Телефон __________________ телефакс __________________
Паспорт фізичного або реєстраційне свідоцтво юридичної особи:
Серія _______________ Номер _______________________________________________________________
Видано ___________________________________________________________________________________
Дата видачі «____» ______________ 200_р.
Розрахунковий рахунок № __________________________________________________________________________
Ідентифікаційний номер платника податків _________________________________________________
Керівник організації ___________________________________________________________________
(П.І.Б.) (підпис)
МП
Одержувач коштів від оренди [45 ]_____________________________________________________________
Адреса: Індекс ___________ Місто ____________________________________________________________
(Вул., пл., Просп., Пер., Ш., Туп., Алл., Бульв., Наб., Пр.)
________________________________________________________________________________________________
Будинок № _______________ корпус _________________ будова __________________
Телефон __________________ телефакс __________________
Розрахунковий рахунок № __________________________________________________________________________
Ідентифікаційний номер платника податків _________________________________________________
реквізит введена розпорядженням Мера Москви від 06.02.2001 N 86-РМ


[1] Цивільний кодекс РРФСР: Закон РРФСР від 11.06.1964 р. / Відомості Верховної Ради РРФСР. 1964. № 24. Ст. 407.
[2] Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997г. № 122-ФЗ (зі зм. На 12.04.2002 р.). Збори законодавства РФ, 28.07.1997 р. № 30. - С.3594.
[3] Закон м. Москви від 02.04.1997 р. № 7 «Про державний контроль за обліком реєстрацією та використанням об'єктів нежитлового фонду в м. Москві» (внесено зм. Законом м. Москви від 17.03.1999 р. № 8). Вісник Мерії м. Москви, № 11, 1997.
[4] Постанова Уряду РФ від 23.11.1996 р. 1407 «Про затвердження Положення про ліцензування ріелторської діяльності» / Збори законодавства РФ, 02.12.1996 року № 49. - С.5569.
[5] Розпорядження Держкоммайна РФ від 05.02.1993 року № 217-р «Про затвердження процесу обліку і розмежування прав власності на нежитлове приміщення» (зі зм., Внесеними Розпорядженням Держкоммайна РФ від 26.02.1993 року № 364-р. / Журнал « Панорама приватизації »№ 9 і № 6, 1993.
[6] Постанова Уряду м. Москви від 13.08.96 р. № 689. Вісник Мерії м. Москви, жовтень-листопад № 20-21, 1996.
[7] Розпорядження Мингосимущества РФ від 23.03.1998 р. № 252-р «Про затвердження Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безплатне користування». Журнал «Панорама приватизації», червень, 1998.
[8] Розпорядження Мингосимущества РФ від 30 квітня 1998 р. № 396-р «Про єдиний порядок визначення величини перераховується у федеральний бюджет орендної плати за користування перебувають у федеральній власності будинками, будівлями, спорудами та окремими приміщеннями» (згідно Листи Мін'юсту РФ від 06.08 .1998 р. № 5294-ВЕ, це розпорядження не потребує держ. реєстрації, тому що не містить нових правових норм. Бюлетень Міністерства юстиції РФ, № 9, 1998).
[9] Комарова Т.Ю. Нежитлові приміщення, як об'єкт оренди. Журнал «Законодавство» № 12, 1999.
[10] Див І. Ісрафілов «Оренда нежитлових приміщень». Журнал «Господарство і право» № 10, 1997., - С.113.
[11] Див Цивільне право т. 2 (під редакцією А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого). - М.: «Проспект», 1999. - С.184.
[12] Див Витрянский В.В., Брагінський М.І. Договірне право: Договори про передачу майна. - М.: Статус, 2000. - С.525.
[13] Див Коментарі до частини другої ГК РФ для підприємців / під ред. Брагінський Т., коментарі до гол. 34 «Оренда будинків та споруд». - М.: Фонд «Правова культура» 1996 р.
[14] Див Коментарі до другої частини Цивільного кодексу РФ (постатейні) / під ред. О.Н Садикова, М.: Юридична фірма «Контракт», издат. Група «Инфра-М-Норма», 1999. - С.218.
[15] п. п. 5, 8, 9, 10 Інформаційного листа Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 66 від 11. 01. 2002 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаному з орендою». Вісник ВАС, № 3 (112), березень 2002.
[16] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення - М.: Статус, 1998. - С.238.
[17] Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг (вид. 3-тє, стереотипне), М: Статус 2001 р., с. 83.
[18] Див Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. Вид. 3-тє, стереотипне. - М: Статус, 2001. - С.83.
[19] П. 12 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11.01.2002 р. № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою». Вісник ВАС № 3, 2002. - С.27.
[20] Цивільне право. Під ред. П. Є. Орловського і С. М. Корнєєва: У 2-х томах. Том 1. - М: 1969. - С.458.
[21] Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 28.04.1997 р. № 13 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом прав власності та інших речових прав». Вісник ВАС РФ, № 7, 1997. - С.100.
[22] Калачова С.А. «Орендні угоди». - М., 1996. - С.69.
[23] Смирнов В. В., Лукіна З. П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень) - М.: Ось-89, 1998. - С.45.
[24] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. - М.: Статус, 1998. - С.280.
[25] Див параграф 1.2. справжньої роботи «Особливості змісту договору оренди нежитлового приміщення».
[26] Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затверджене розпорядженням Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. № 774-р. Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади від 24.08.1998 р. № 20.
[27] Постанова Уряду РФ від 30 червня 1998 р. № 685 «Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна». Збори законодавства РФ від 06.07.1998 р. № 27. - С.3200.
[28] Постанова Уряду РФ від 18. 02. 1998 № 219 «Про затвердження Правил ведення ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним від 23. 12. 1999 »/ Збори законодавств РФ від 23. 02. 1998 № 8 с. 963.
[29] Див Крашенініков П. В. Коментарі до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». - М.: Статут, 2002.
[30] Див Глінкін А.А. Газета «Бухгалтерський облік» № 1, січень, 2000.
[31] Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг (вид. 3-тє, стереотипне). - М.: Статус 2001. - С.191.
[32] Арбітражні спори № 1 (5) 1999. - С.130.
[33] Див Лист Президії ВАС РФ № 53 від 01.06.00 р. «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень». Вісник ВАС РФ № 7, 2000.
[34] Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997г. № 122-ФЗ (зі зм. На 12.04.2002 р.). Збори законодавства РФ від 28.07.1997г. № 30. - С.3594.
[35] п. 7 Інформаційного листа Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 11.01.02 р. № 66. «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою». Вісник ВАС РФ № 3, 2002. - С.22-23.
[36] Основи Цивільного Законодавство СРСР і республік від 31.05.1991 р. Відомість ВР СРСР, № 26. 1991. - Ст.733.
[37] Основи Законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23.11.1989г. Відомість З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР від 29.111989 р. № 25. - Ст. 481. (Згідно з Федеральним законом від 26 січня 1996 р. N 15-ФЗ справжні Основи не застосовуються на території Російської Федерації з 1 березня 1996 р.)
[38] п. 8 інформ. листи Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 05.05.97 р. № 14 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів». Вісник ВАС РФ № 7, 1997. - С.108.
[39] Коментарі частини 1 Цивільного кодексу РФ для підприємців. Під ред. Т. Брагінський. - М.: Фонд «Правова культура», 1995. - С.362.
[40] п. 5 інформаційного листа Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 05.05.1997 р. № 14, «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів». Вісник ВАС РФ № 7, 1997. - С.106.
[41] Газета «Економіка і життя» від 16. 04.2001 № 16. - С.30.
[42] П. 9 Інформаційного листа Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 16.02.01 року № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». Вісник Вищого арбітражного суду РФ № 4, 2001. С.25-26.
[43] Федеральний закон від 21.07.1997 р. № 119-ФЗ «Про виконавче провадження. Збори законодавства РФ від 28.07.1997 р. № 30. - С. 3591.
[44] Збірник типових договорів. Видання друге, перероблене і доповнене. - М.: Іспит, 2002. - С.133. (Додаток № 7 до постанови Уряду Москви від 13.08.1996 р. № 689).
[45] Реквізит введена розпорядженням Мера м. Москви від 06.02.2001 N 86-РМ.
Хоча, подивившись арбітражну практику, суди також застосовують до даних правовідносин як загальні, так і спеціальні норми. [15]

1.2. Особливості змісту договору оренди нежитлового приміщення.

За договором оренди нежитлових приміщень орендодавець зобов'язується передати за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю нежитлове приміщення.
Зміст договору становить сукупність всіх його умов.
Договірні умови прийнято з правового значенням об'єднувати в певні групи. Найбільш широке поширення одержали три групи умов: істотні, звичайні та випадкові. [16]
Розглянемо істотні умови цивільно-правового договору, перераховані в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:
1) умова про предмет договору, яке є істотною умовою і для договорів оренди нежитлових приміщень.
При оренді нежитлових приміщень у договорі має бути зазначено, яке саме приміщення здається в оренду, його місцезнаходження, загальна площа всіх здаються приміщень і кожного з них окремо в оренду у відповідності з технічним паспортом та довідкою БТІ, і інші дані технічної характеристики приміщення та його стану. Якщо здається в оренду приміщення складається більш ніж з одного приміщення, а також, якщо деякі з здаються приміщень є основними, а інші - допоміжними, то до договору слід додавати план-схему приміщення з вказівкою всіх цих деталей і метражу.
Включення до договору оренди даних, що дозволяють однозначно визначити, яке саме приміщення здається в оренду, має істотне значення, тому що ГК РФ (п. 3 ст. 607) обумовлює цим питання про те, чи буде договір оренди вважатися укладеним.
ЗАТ «Комплекс» уклало договір оренди з ТОВ «Гвардія» і надало останньому приміщення площею 56 кв. метрів. У договорі, укладеним між сторонами, було вказано адресу будівлі, в якому надавалося приміщення. Інша інформація, що дозволяє з точністю визначити передане приміщення відсутня. Надалі замість обумовлених 56 кв. метрів ТОВ «Гвардія» було надано приміщення площею 30 кв. метрів. Орендар звернувся до Арбітражного суду за захистом своїх прав. Але суд відмовив Орендарю в захисті його інтересів, визнавши, укладений між сторонами договір недійсним. Приводом для цього рішення суду стало те, що у договорі не було характеристик переданого в оренду приміщення, а також його технічної документації. А значить, з укладеного договору неможливо визначити, яке саме приміщення передбачалося передати Орендарю. Тому відповідно до частини 3 статті 607 ЦК РФ Арбітражний суд, даний договір був визнаний недійсним. [17]
Крім того, до договору оренди, як правило, додається технічний паспорт приміщення (або експлікація). Цей документ містить всі характеристики переданого приміщення (площа, кількість кімнат, розташування сходів, дверей, вікон і т. д.), а також його схематичну планування.
В.В. Витрянский стверджує, що предмет договору оренди зовсім не зводиться до майна, що передається в оренду. Предмет договору, а вірніше сказати, предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинні здійснити обов'язкова сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення). [18]
У разі якщо дотримуватися цієї точки зору, то всі умови договору можна вважати істотними, а В.В. Витрянский намагається права та обов'язки сторін ввести в предмет договору. Однак, було б правильніше вважати, що предметом договору є об'єкт передачі, тобто нежитлове приміщення.
2) умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду.
До таких умов для договорів оренди нежитлового приміщення відноситься передбачене у п. 1 ст. 654 ЦК РФ умова, згідно якого договір оренди нежитлового приміщення, повинен передбачати розмір орендної плати.
При відсутності в договорі оренди нежитлового приміщення розміру, порядку, умови та строку внесення орендної плати договір оренди нежитлового приміщення вважається неукладеним і не тягне за собою ніяких правових наслідків. Дана вимога відрізняє договір оренди нежитлового приміщення від загальних правил про оренду. Відповідно до загальних положень про оренду у випадках , коли в договорі про оренду не визначено розмір, порядок, умови і термін внесення орендної плати сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічно майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК РФ).
У ст. 654 ЦК України передбачено зобов'язання про включення в договір оренди нежитлового приміщення умови про розмір орендної плати, хоча не включає будь-які спеціальні правила щодо форми орендної плати, що передбачені у ст. 614 ЦК РФ, а також про порядок і строк внесення орендних платежів. У зв'язку з цим зберігають свою дію, загальні положення оренди (ст. 614 ЦК РФ).
Орендна плата може сплачуватися у формі:
а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого нежитлового приміщення продукції, плодів або доходів;
в) надання орендарем певних послуг;
г) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі, у власність або в оренду;
д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого нежитлового приміщення (поточний, капітальний ремонт).
Даний перелік не є вичерпним. Найпоширенішою формою оплати є грошова, у вигляді встановлених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово. Сторони договору можуть передбачити навіть поєднання кількох форм орендної плати, які по суті означає перетворення договору оренди в змішаний договір (п. 3 ст. 421 ГК РФ), що сполучає риси оренди і, наприклад, купівлі-продажу або договору про надання послуг.
Крім цієї форми, сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати допустимо, у вигляді частини прибутку орендаря від експлуатації отриманого в оренду нежитлового приміщення.
Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендна плата повинна бути визначена в твердій сумі, що сплачується одноразово або періодично - в залежності від терміну договору оренди.
Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем у якості орендної плати, мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати.
Хоча, як видно з практики Арбітражного суду, сторони не правильно тлумачать норму про форму орендної плати.
Наприклад, Акціонерне товариство (орендодавець) звернулося в Арбітражний суд з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (орендарю) про визнання договору оренди нежитлового приміщення неукладеним та виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, позов задоволено.
У касаційній скарзі відповідач посилався на наявність договору оренди спірного нежитлового приміщення і просив визнати зазначений договір укладеним.
Дослідивши договір і обставини спору, суд касаційної інстанції встановив, що розбіжності виникли з приводу формулювання умови договору про розмір орендної плати.
У силу п. 1 ст. 654 ЦК РФ договір оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) вважається неукладеним.
Відповідач вважав, що дана вимога закону сторонами дотримано, оскільки відповідно до пункту 2.4 договору Орендар зобов'язаний у якості орендної плати у встановлені терміни оплачувати комунальні та інші цільові послуги.
Однак таке формулювання не може розглядатися як встановлює форму і розмір орендної плати, оскільки Орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду нежитлового приміщення. Оплата Орендарем комунальних послуг сама по собі не означає оплатне договору оренди.
Згідно з п. 1 ст. 654 ЦК РФ до договору оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) не застосовуються правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ.
З огляду на це положення закону, суд касаційної інстанції зазначив, що спірний договір не може вважатися укладеним і, отже, рішення суду першої інстанції обгрунтовано. [19]
З цього прикладу видно, що покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати.
При оренді нежитлових приміщень належать державі або муніципальним підприємствам, то розрахунок орендної плати здійснюється відповідно до методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої постановою голови адміністрації міста.
Орендна плата може виплачуватися у будь-які терміни, встановлені договором: один раз на рік, квартал, місяць, тиждень, день і т. д. Якщо орендар істотно порушує строки внесення орендної плати, орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін (п. 5 ст. 614 ЦК РФ). Можна вимагати дострокового внесення орендної плати не більш ніж за два терміни поспіль. Істотне порушення терміну повинно тлумачитися так само, як і істотне погіршення умов користування або стану орендованого майна (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, наприклад, про заборону вимагати дострокового внесення орендної плати чи, навпаки, про можливості вимагати такого внесення не тільки при істотному порушенні термінів або більш ніж за два терміни поспіль і т. п.
Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК РФ).
3) умови, щодо яких за заявою однієї із сторін, має бути досягнуто згоди.
Потреба в таких домовленостях виникає тоді, коли є відповідне умова, що не обумовлено в законі або іншому документі, а також у явному вигляді природу цього договору не висловлює.
Наприклад, вимоги, які пред'являються до якості обробки нежитлового приміщення передається в оренду, не віднесені до числа істотних умов договору оренди чинним законодавством і не виражають природу даного договору. Тому, якщо орендар хоче взяти дане приміщення в оренду і використовувати його в якості офісу, то він може вимагати внести до договору оренди умову про естетичному вигляді конструктивних елементів здаваного приміщення (фарбування, обклеювання). У зв'язку з цим дана вимога орендаря стає істотною умовою, без якого конкретний договір не може бути укладений і по ньому умові необхідно провести належні угоди, щоб вони потім знайшли належне (гідне) відображення в тексті договору. Крім цього прикладу, істотною умовою за заявою однієї із сторін, може бути будь-яка умова (як строк збільшення орендної плати, так і проведення капітального ремонту та ін)
Тепер перейдемо до розгляду звичайних та випадкових договірних умов.
Звичайні умови не потребують погодження сторін, вони передбачені у відповідних нормативних актах і автоматично вступають в дію в момент укладання договору. Це не означає, що звичайні умови діють всупереч волі сторін у договорі. Як і інші умови договору, звичайні умови грунтуються на угоду сторін.
Тільки в даному випадку угода сторін підпорядкувати договір звичайним умовою, що містяться в нормативних актах, виражається в самому факті укладення договору даного виду. У цьому випадку, якщо сторони досягли угоду укласти даний договір, тим самим вони погодилися і з умовами, які містяться в законодавстві про цей договір.
Наприклад, при укладенні договору оренди нежитлового приміщення сторони погоджуються з умовою, передбачених ст. 211 ДК РФ, що ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна (нежитлового приміщення) несе його власник - орендодавець.
Якщо сторони не бажають укласти договір на звичайних умовах, вони можуть включити у зміст договору пункти, що скасовують або змінюють звичайні умови, якщо останні визначено диспозитивної нормою.
Сторони договору оренди нежитлового приміщення можуть домовитися про те, що ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна (нежитлового приміщення) несе орендар, а не орендодавець.
Випадковими називаються такі умови, які змінюють або доповнюють звичайні умови. Вони включаються в текст договору на розсуд сторін. Їх відсутність, так само як і відсутність звичайних умов, не впливають на дійсність договору. Однак на відміну від звичайних вони набувають юридичну силу лише в разі включення їх у текст договору. На відміну від істотних, відсутність випадкового умови лише в тому випадку тягне за собою визнання цього договору неукладеним, якщо зацікавлена ​​сторона доведе, що вона вимагала узгодження даного умови. В іншому випадку договір вважається укладеним без випадкового умови.
Якщо при узгодженні умов договору оренди нежитлового приміщення сторони не вирішили питання про випадки збільшення орендної плати, договір вважається укладеним і без цього випадкового умови. Однак якщо орендар доведе, що він пропонував домовитися про збільшення орендної плати, тільки при збільшенні плати за комунальні послуги або у разі індексації, але ця умова не було прийнято договір оренди нежитлового приміщення буде вважатися неукладеним.
У зміст договору включають права та обов'язки сторін. [20] Між тим права та обов'язки сторін становлять зміст зобов'язального правовідносини, заснованого на договорі, а не самого договору як юридичного факту, який породив це зобов'язальне правовідношення.
У всякому договорі виділяються групи умов, що визначають обов'язки сторін, відповідно в договорі оренди нежитлового приміщення - обов'язки як орендодавця, так і орендаря.
Наприклад, до умов, що передбачають обов'язки орендодавця, зазвичай відносять умови: про орендований нежилому приміщенні, про порядок і строки надання його орендарю. Умовами договору, що регламентують порядок користування орендованим нежилим приміщенням, розміри орендних платежів, порядок і терміни їх внесення, зазвичай визначаються обов'язки орендаря.
З метою вивчення договору оренди, умови цього договору можуть бути розділені на дві групи:
1) умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця;
2) умови визначають основні обов'язки орендаря.
Зазначеним основних обов'язків відповідно орендодавця і орендаря протистоять права вимоги контрагента. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.
У порівнянні з вмістом звичайного (загальних норм) договору оренди, зміст договору оренди нежитлового приміщення не піддалося серйозним змінам. Орендодавцю і орендареві за договором оренди нежитлового приміщення притаманне загальні права, обов'язки і відповідальність сторін договору оренди, хоча цивільне законодавство конкретизує деякі способи виконання цих обов'язків.
Розглядаючи зміст договору оренди нежитлового приміщення необхідно звернутися до прав, обов'язків і відповідальності орендодавця і орендаря.
Орендодавець на виконання укладеного договору оренди нежитлового приміщення зобов'язаний:
1) надати орендарю нежитлове приміщення по передавальному акту в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню нежитлового приміщення (п. 1 ст. 611 ЦК РФ).
Особливостями даної обов'язки відповідно до договору оренди нежитлового приміщення є те, що факт передачі об'єкта повинен бути підтверджений актом прийому-передачі (або іншим передавальним документом), що підписується сторонами, який повинен містити довідкову, матеріально - технічну інформацію про здається в оренду нежитлового приміщення.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нежитлового приміщення на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі нежитлового приміщення, а орендаря - від прийняття даного приміщення.
Стан нежитлового приміщення, що підлягає передачі в оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан нежитлового приміщення визначається його призначенням, яке, у свою чергу, також може бути встановлено договором або випливати з цілей, заради яких дане нежитлове приміщення зазвичай використовується. Але в будь-якому випадку нежитлове приміщення повинно бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням.
Нежиле приміщення повинно бути передано в оренду у встановлений термін, який повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо термін передачі договором встановлений не був, нежитлове приміщення підлягає передачі в розумний термін. При порушенні правила про термін надання нежитлового приміщення в оренду орендар має право витребувати це нежитлове приміщення відповідно до ст. 398 ЦК РФ і вимагати або відшкодування збитків, або розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (п. 3 ст. 611 ЦК РФ).
Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду нежитлового приміщення, незалежно від того, перешкоджають вони використанню нежитлового приміщення повністю або тільки частково. У принципі, відповідальність може настати за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:
а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди природно, в тій формі, в яку повинен бути наділений договір;
б) заздалегідь відомі орендарю (який, наприклад, раніше орендував той же нежитлове приміщення або знав про недоліки із засобів масової інформації);
в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду нежитлового приміщення (явні недоліки).
Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому нежитловому приміщення до укладення договору оренди, а не виникли пізніше.
Відповідно до п.1 ст.612 ГК РФ, орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду нежитлового приміщення, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки. В іншому випадку згадка про те, що орендодавець відповідає за недоліки незалежно від того, знав він про них чи ні, зайво зважаючи на наявність загального правила, закріпленого у п. 3 ст. 401 ГК РФ.
Поширення початку ризику на відповідальність за недоліки переданого в оренду нежитлового приміщення можна пояснити тим, що орендодавець, як правило, є власником відповідного нежитлового приміщення і несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст. 211 ГК РФ), в тому числі і ризик наявності в ньому тих чи інших недоліків.
Відповідно до п.1 ст.612 ГК РФ, при виявленні в нежитловому приміщенні недоліків, за які відповідає орендодавець, орендар має право за своїм вибором:
а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків нежитлового приміщення, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків нежитлового приміщення;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця. У даному випадку повідомлення необхідно, щоб орендодавець дізнався про причини, за якими орендна плата сплачується йому не в повному розмірі;
в) вимагати дострокового розірвання договору, вибір орендарем однієї з наданих йому можливостей здійснюється абсолютно вільно і не пов'язаний з отриманням на те згоди орендодавця.
Терміни відповідних вимог і повідомлень визначаються за правилами ст. 314 ГК РФ.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки нежитлового приміщення за свій рахунок, може без зволікання провести заміну наданого орендарю нежитлового приміщення іншим аналогічним нежитловим приміщенням, що знаходиться в належному стані (у разі якщо аналогічне приміщення перебувати у власності Орендодавця, а також якщо дане приміщення підходить орендарю (за місцем знаходження, метражу)), або безоплатно усунути недоліки нежитлового приміщення. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати провести заміну орендованого нежитлового приміщення. Реакція орендодавця на одне з вимог орендаря, передбачених п. 1 ст. 612 ЦК РФ, повинна відповідати змісту цієї вимоги.
Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків. Таке відшкодування буде необхідним у переважній більшості випадків, коли проводиться заміна орендованого нежитлового приміщення або усунення його недоліків, оскільки нежитлове приміщення хоча б на короткий проміжок часу вибуває з користування орендаря і він може втратити частину прибутку від його використання. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і при достроковому розірванні договору. Що ж до відшкодування вартості усунення недоліків за рахунок орендної плати або відповідного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна вимагати лише тоді, коли величина орендної плати недостатня для покриття збитків.
2) попередити орендаря про всі третіх осіб на що здається в оренду нежитлове приміщення (сервітут, право іпотеки (застави) і т.п.) (п. 2 ст. 613 ЦК РФ).
Передача нежитлового приміщення в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це нежитлове приміщення (п. 1 ст. 613 ЦК РФ). Такі права зберігаються і після вони можуть бути досить широкими за обсягом, наприклад, право господарського відання або право оперативного управління. Природно, у ряді випадків орендар, знай він про права третіх осіб, ніколи не уклав би договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити спокійне користування орендованим нежилим приміщенням.
Законодавство не містить переліку прав третіх осіб, про наявність яких орендодавець повинен попередити орендаря. Говориться лише, що це права на нежитлове приміщення і що належать вони третім особам і до них в числі інших відносяться сервітути і права іпотеки (застави). Наведені приклади законом прав третіх осіб відносяться до речових прав. Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря і про наявність всіх інших речових прав на орендоване нежитлове приміщення. Цей обов'язок випливає із сутності речового права, яке завжди спрямоване на нежитлове приміщення.
Що ж стосується зобов'язальних прав, то й про них, якщо вони спрямовані на орендоване нежитлове приміщення, орендар повинен бути повідомлений. До числа таких прав можуть бути віднесені права орендаря за іншим договором оренди. Адже покупець, врешті-решт, стане новим власником нежитлового приміщення - орендодавцем (ст. 617 ЦК РФ), особа якого для орендаря має важливе значення. Що ж стосується кількох договорів оренди, то вони можуть співіснувати один з одним, але тільки за умови, якщо серед них немає двох і більше, що надають орендарям права володіння нежитловим приміщенням. Разом з тим може існувати кілька договорів оренди, що дають орендарям тільки користування нежитловим приміщенням (наприклад, склад використовується орендарями в різний час). Якщо ж стикаються два і більше договору оренди, кожен з яких надає орендареві право володіння орендованим нежилим приміщенням, то першість надається тільки одному з орендарів за правилами ст. 398 ЦК РФ.
При невиконанні орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване нежитлове приміщення орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати повинно бути пропорційно тому, наскільки існування прав третіх осіб їх обсяг ущемляє право користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірванні договору оренди не залежить від виду та обсягу прав третьої особи на нежитлове приміщення.
3) проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду нежитлового приміщення, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого нежитлового приміщення, без якого останнє не можна використовувати за призначенням.
Термін проведення капітального ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо цей строк не встановлений або виникла нагальна необхідність в капітальному ремонті, він повинен бути проведений у розумний термін.
Ремонт повинен проводитися за рахунок орендодавця і його силами або силами залучених ним осіб. Відносини сторін на час капітального ремонту повинні бути врегульовані договором оренди або додатковою угодою до нього. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити або обмежити користування орендованим нежилим приміщенням під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання на час ремонту аналогічного нежитлового приміщення.
Складніше йде справа, коли договір оренди замовчує про те, як повинні будуватися відносини сторін під час капітального ремонту. Така ситуація ГК РФ прямо не врегульована. Тим часом проведення капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення може істотно обмежити права орендаря. Тому, якщо нежитлове приміщення передано в стані, коли воно вимагає капітального ремонту, значить, воно передано з недоліками, за які орендодавець відповідає за правилами ст. 612 ЦК РФ.
Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків, договором оренди будь-яке з цих прав може бути виключено або обмежено.
4) відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Під невіддільними розуміються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованого нежитлового приміщення без заподіяння йому шкоди. Оскільки ЦК РФ не робить ніяких застережень про розмір такої шкоди, слід вважати, що невіддільними будуть покращення, відокремити які неможливо без заподіяння нежилого приміщення шкоди в будь-якому розмірі.
Орендар має право на таке відшкодування тільки за наявності одночасно двох умов:
а) згоди орендодавця на виробництво невіддільних поліпшень. Згода може бути дано як у самому договорі оренди, так і окремо після його ув'язнення в тій формі, яка передбачена для самого договору оренди. Якщо характер і обсяг поліпшень в такому згоді не обговорені, слід вважати, що дозволені будь-які поліпшення, що не міняють призначення орендованого нежитлового приміщення;
б) використання для виробництва поліпшень власних коштів орендаря. Орендар не може використовувати для виробництва поліпшень кошти орендодавця, що випливає з п. 4 ст. 623 ЦК РФ. Відповідно до передбаченого в ньому правилом будь-які поліпшення орендованого нежитлового приміщення, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього нежитлового приміщення, є власністю орендодавця. Тому, щоб отримати право на будь-які поліпшення, орендодавець повинен спеціально передавати орендарю ці відрахування. Однак такі відрахування завжди існують в знеособленої формі. Отже, будь-яка передача коштів для виробництва поліпшень орендованого нежитлового приміщення може надавати орендодавцеві право на такі поліпшення.
Що ж до використання коштів третіх осіб, то воно може вважатися законним за умови, що ці кошти надані у власність орендаря.
Вироблені орендарем віддільні поліпшення є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Віддільні поліпшення - це такі поліпшення нежитлового приміщення, які можуть бути відокремлені без його пошкодження (погіршення його стану). Після закінчення договору оренди такі поліпшення можуть бути відокремлені орендарем і залишені ним за собою.
Вартість невіддільних поліпшень орендованого нежитлового приміщення, проведених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Обов'язки орендодавця надати за передавальним актом нежитлове приміщення в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб імперативні. Обов'язки ж з виробництва капітального ремонту і відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень відносяться до числа диспозитивних.
Звернемося тепер до обов'язків орендаря. Відповідно в умовами укладеного договору орендар зобов'язаний:
1) користуватися орендованим нежилим приміщенням відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення нежитлового приміщення (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Орендар повинен використовувати нежитлове приміщення сам. Якщо він допускає до користування третіх осіб без згоди орендодавця, він порушує іншу свою обов'язок, передбачений п. 2 ст. 615 ГК РФ. Призначення нежитлового приміщення повинно бути визначено договором, у противному випадку нежитлове приміщення має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті.
Якщо орендар користується нежитловим приміщенням не відповідно до умов договору оренди або призначенням нежитлового приміщення, орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Відповідальність за порушення умов користування або призначення нежитлового приміщення настає у формі відшкодування збитків, причому лише за наявності вини орендаря, оскільки якщо умови користування порушуються випадково, застосуванню підлягає п. 4 ст. 614 ЦК РФ. У цій ситуації договір оренди не може бути достроково розірваний.
2) своєчасно вносити плату за користування нежитловим приміщенням (п. 1 ст. 614 ЦК РФ).
Розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Встановлення цих характеристик орендної плати в законі, а тим більше в підзаконному акті і ГК РФ не передбачає. Тому, якщо розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлено будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково повинен містити посилання на нього.
Договір оренди може містити правила як про те, що орендна плата є твердою і не підлягає перегляду взагалі, так і про те, що будь-яка із сторін договору може вимагати в односторонньому порядку зміни орендної плати, і при відмові іншого боку від зміни орендної плати договір підлягає достроковому розірванню, якщо ж подібних правил договором не передбачено, орендна плата може бути змінена лише за згодою сторін. Відмова якоїсь із сторін від перегляду розміру орендної плати навіть після настання строку, встановленого п. 3 ст. 614 ЦК РФ, не надає іншій стороні права ні спонукати до такого перегляду у судовому порядку, ні достроково розірвати договір оренди, оскільки такі заходи ГК РФ не передбачені. Таким чином, встановлення законом строку перегляду розміру орендної плати має практичне значення тільки в разі, якщо можливість перегляду закріплена договором і забезпечена санкціями на випадок відмови будь-якої із сторін від такого перегляду.
У зв'язку з тим, що орендодавець після закінчення одного року з моменту укладення договору, може збільшити орендну плату. Моя пропозиція полягає в наступному, внести до ст. 614 ЦК РФ пункт такого змісту: у разі, якщо орендодавець виступає ініціатором збільшення орендної плати більш ніж на 5%, то разом з пропозицією про збільшення орендної плати, він зобов'язаний надати орендарю письмове обгрунтування такого збільшення.
Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан нежитлового приміщення істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК РФ). Надання орендареві такого права пов'язано з тим, що орендодавець, як власник нежитлового приміщення, переданого в оренду, несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 211 ГК РФ). Погіршення випадковим причин стану нежитлового приміщення, переданого в оренду, ризик власника. Що ж стосується погіршення умов користування, які виступають як зовнішні по відношенню до предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід вести мову вже про ризик випадкової неможливості виконання договору погіршення умов такого виконання. Покладання на орендодавця ще й цього ризику цілком логічно, якщо пам'ятати про його головний обов'язок - надати нежиле приміщення в користування і забезпечити спокійне користування ним протягом усього терміну договору.
Зменшення розміру орендної плати можна вимагати не при всякому погіршенні умов користування або стану нежилого приміщення, а лише при істотній. Істотним має бути визнано таке погіршення, при якому орендар значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору оренди (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Законом може бути встановлено правило, відмінне від того, яке передбачено п. 4 ст. 614 ЦК РФ. Про можливості ж встановлення іншого правила договором у Цивільному кодексі України не сказано. Однак з урахуванням того, що згідно з п. 1 ст. 614 ЦК РФ порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди, останній може встановити, що розмір орендної плати не переглядається та при істотному погіршенні умов користування або стану нежилого приміщення.
У разі порушення орендарем даної умови Орендодавець має право звернутися до суду з витребуванням орендної плати, а також про стягнення з орендаря штрафних санкцій.
3) при припиненні договору оренди повернути орендодавцю нежитлове приміщення в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Вимоги до стану нежитлового приміщення, що повертається орендарем, такі ж, як і до передачі нежитлового приміщення, орендодавцем відповідно до укладеного договору оренди (ст. 611 ЦК РФ, яка в даному випадку може бути застосована по аналогії). Отже, призначення повертається орендованого нежитлового приміщення має відповідати умовам договору оренди.
Стан повертається нежитлового приміщення встановлюватися договором. У договорі можуть бути передбачені спеціальні вимоги до такого повернення окремо. Якщо цього не зроблено, нежитлове приміщення має бути повернуто в тому стані, в якому було отримано, з урахуванням нормального зносу, який орендоване нежитлове приміщення зазнало б при звичайному його використанні за призначенням, яке визначено договором, протягом терміну дії останнього.
Якщо орендар не повернув орендоване нежитлове приміщення або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Зручність даного правила полягає в тому, що орендодавцю при несвоєчасному поверненні орендованого нежитлового приміщення не потрібно в переважній більшості випадків доводити розмір понесених ним збитків, що іноді дуже непросто. Достатньо лише вимагати внесення орендної плати за час прострочення.
У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого нежитлового приміщення договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті понад неустойки (штрафна неустойка), якщо інше не передбачено договором;
4) підтримувати орендоване нежитлове приміщення у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання нежитлового приміщення, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків нежитлового приміщення, не пов'язане із заміною основних (головних) складових частин (деталей, вузлів, конструкцій). Поточний ремонт на відміну від капітального, як правило, не збільшує вартість орендованого нежитлового приміщення та не усуває його знос. У той же час не проведення поточного ремонту (як і капітального) робить неможливим або суттєво ускладнює використання нежитлового приміщення за призначенням.
Від поточного ремонту слід відрізняти підтримку нежитлового приміщення в справному стані, тобто таке його обслуговування, яке дозволяє використовувати нежитлове приміщення в будь-який момент. Мова в даному випадку повинна йти про фізичний справності орендованого нежитлового приміщення, яку можна підтримувати без припинення його використання за призначенням. Підтримання нежитлового приміщення в справному стані обумовлено внутрішніми, властивими йому (технічними) причинами. Так, орендоване нежитлове приміщення необхідно регулярно прибирати.
Крім проведення поточного ремонту і підтримки нежитлового приміщення в справному стані орендар зобов'язаний нести витрати по утриманню орендованого нежитлового приміщення.
5) без письмової згоди орендодавця не здавати орендоване нежитлове приміщення в суборенду, не передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), не передавати нежитлове приміщення в безоплатне користування, а також не віддавати орендні права в заставу і не вносити їх до як внесок до втомлений капітал господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК України, іншим законом або іншими правовими актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Всі дії, які перераховані вище, по суті, направлені на передачу іншій особі не тільки прав, а й обов'язків орендаря. Передача ж обов'язків (або якийсь їх частини) вимагає обов'язкової згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК РФ), в ролі якого виступає орендодавець. До того ж орендодавцю далеко небайдуже, кому нежитлове приміщення або права на нього можуть бути передані.
Згода орендодавця може бути виражене різними способами - прямо в договорі оренди, в додатковій угоді до нього і навіть у формі односторонньої дії (наприклад, письмового дозволу).
У випадках, зазначених у п. 2 ст. 611 ЦК РФ, орендарю заборонено передавати іншій особі свої права повністю або частково. Повна передача прав має при перенайме. У подібній ситуації у відносини з орендодавцем вступає новий орендар, старий же повністю з них вибуває і тому перестає нести перед орендодавцем будь-яку відповідальність.
Часткова передача орендарем своїх прав має місце у всіх інших випадках, причому обсяг переданих прав різний. Найменший обсяг прав переходить до заставодержателя, який, по суті, набуває лише можливість розпорядитися орендними правами в разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання. Найбільший обсяг прав отримують господарські товариства (товариства та виробничі кооперативи, яким орендні права передаються у вигляді внесків (пайових внесків)), оскільки всі обов'язки, що випливають з договору оренди, зберігаються за вкладниками - орендарями. Суборенда ж (як і безоплатне користування) займає проміжне положення, оскільки до суборендарю переходять права орендаря, але в певній частині, при цьому суборендар несе перед орендарем ще й обов'язки. Однак у будь-якому випадку, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Суборенда є найбільш поширеним випадком передачі третій особі орендних прав, тому її слід розглянути окремо.
У тому випадку, коли орендоване нежитлове приміщення в якійсь частині стає не потрібні орендарю, останній може, за згодою орендодавця, передати його в суборенду. При суборенді орендар по відношенню до суборендарю стає орендодавцем, зберігаючи в той же час деякий обсяг орендних прав і за собою.
Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. В іншому випадку він у відповідній частині буде недійсним на підставі ст. 168 ГК РФ.
Суборенда слід долю оренди. Якщо договір оренди з підстав, передбачених ГК РФ, нікчемний, нікчемними є і укладені відповідно з ним договори суборенди (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Дострокове ж припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Якщо орендодавець дав згоду за укладення орендарем договору суборенди, він тим самим пов'язав себе. Дострокове припинення договору суборенди внаслідок розірвання договору оренди здатне серйозно порушити права суборендаря без вини з його боку. Тому законодавець надав суборендарю право на укладення договору оренди, але лише на той нежитлове приміщення, яке знаходилося у нього в користуванні і на не минулий термін суборенди. Що ж до умов, на яких має бути укладений новий договір, то цілком логічна відсилання до умов договору оренди, а не суборенди.
Порядок укладення суборендарем договору оренди на умовах, зазначених у п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентується ст. ст. 445 і 446 ГК РФ. Втім, договором оренди можуть бути встановлені інші правила, ніж зазначені у п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.
6) повернення орендованого нежитлового приміщення після закінчення терміну його оренди або при припиненні договору оренди з інших підстав.
З огляду на ст. 622 ГК РФ у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою нежитлового приміщення, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду нежитлового приміщення в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у тому стані , яке передбачено договором. За договором оренди нежитлового приміщення повернення орендованого приміщення повинен бути оформлений передавальним (поворотним) документом. Якщо ці правила не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення нежитлового приміщення орендну плату і, крім того, відшкодувати збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів.
У Арбітражно-судовій практиці виникла проблема, пов'язана з кваліфікацією подібних вимог орендодавців, які у позовних заявах зазвичай позначаються як вимоги про виселення колишнього орендаря або про звільнення останнім приміщень, займаних їм без законних підстав. Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як негаторний позови або як позови про відновлення становища, яке існувало до порушення суб'єктивного права; але найчастіше вимоги орендодавців про виселення орендаря або про звільнення їм займаних приміщень розглядалися в арбітражно-судової практиці як віндикаційний позовів ( про витребування майна з чужого незаконного володіння).
На прикладі однієї зі справ Вищий Арбітражний Суд РФ визнав подібну практику помилковою і дав відповідне роз'яснення.
Мова йде про типову ситуації, коли в арбітражний суд звернувся власник нежитлового приміщення з позовом про виселення організації у зв'язку з закінченням терміну договору оренди. Арбітражний суд, зобов'язавши відповідача звільнити нежитлове приміщення та передати його у користування позивачу, помилково мотивував своє рішення посиланням на ст. 301 ГК РФ. Стосовно до даного випадку Президія ВАС РФ вказав, що «... ст. 301 ГК РФ (віндикаційний позов) застосовується в тому випадку, коли особа, яка вважає себе власником спірного майна, витребує це майно з чужого незаконного володіння, тобто з володіння особи, яка має майном без належної правової підстави. У даному ж разі відповідач займав приміщення на підставі договору оренди (до його припинення), тому його обов'язок повернути майно у визволеному вигляді орендодавцю повинна визначатися відповідно до умов, передбачених законодавством про оренду ». [21]
З даного роз'яснення ВАС РФ слід, що вимога орендодавця про виселення орендаря з займаного приміщення не відноситься до речове-правовим способам захисту. Питання про те, як же кваліфікувати такі вимоги, залишено відкритим. Видається, що на нього можна відповісти так: обов'язок орендаря повернути нежитлове приміщення при припиненні договору оренди входить в поняття «зміст правовідносини», що випливає з цього договору.
При тлумаченні умов договору судом буде прийматися до уваги буквальне значення містяться в ньому слів і виразів. Буквальне значення умови договору у випадку його неясності встановлюється шляхом співставлення з іншими умовами та змістом договору в цілому, а в разі неможливості визначити зміст договору з'ясовується дійсна загальна воля сторін з урахуванням мети договору. При цьому береться до уваги всі відповідні обставини, включаючи попередні договором переговори, листування, практику, усталену у взаємних відносинах сторін, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін (ст. 431 ГК РФ).
Крім обов'язків сторін у договорі оренди необхідно передбачити відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків. Доцільно, наприклад, встановити санкції за несвоєчасне перерахування орендної плати та інші порушення. [22]

1.3. Порядок укладення та державної реєстрації договору оренди нежитлового приміщення.

Як показує практика, переважна кількість спорів між господарськими суб'єктами виникає саме у зв'язку з укладенням, державною реєстрацією та виконанням договорів оренди нежитлових приміщень.
Основні положення, присвячені порядку і процедури укладання договорів, зосереджені в главі 28 ЦК РФ. По даній главі, договір вважається укладеним при дотриманні двох необхідних умов:
по-перше, сторони повинні досягти угоду про форму, яка повинна відповідати вимогам, що пред'являються до такого роду договорами;
по-друге, з усіх істотних умов договору.
Під «формою», стосовно договору, розуміється те, в якому вигляді укладена угода: письмово, усно, по факсу / телексу. [23]
Відповідно до ст. 651 ЦК РФ вимоги, пред'явлені до форми договору оренди нежитлового приміщення, полягають в наступному: договір оренда нежитлового приміщення повинен бути укладений тільки у письмовій формі, в незалежності від того, хто є учасником цих відносин - юридичні або фізичні особи, а також на який термін укладається даний договір - короткий або тривалий.
Договір оренди нежитлового приміщення повинен бути складений у вигляді єдиного документа. Укладення такого договору за допомогою обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку (документами, що виходять від однієї сторони) неможливо.
Договір оренди повинен бути підписаний власноручно сторонами (або уповноваженими представниками, які діють на підставі довіреностей) без використання факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, а також електронного цифрового підпису. Угода сторін не може змінити це правило, встановлене законом.
Елементом письмової форми договору можуть бути, крім підпису, деякі інші вимоги, зокрема вимога друку. Питання про нього дозволяється п. 1 ст. 160 ЦК РФ: скріплення печаткою являє собою одне з додаткових вимог. Мається на увазі, що разом із заявою зазначеної вимоги повинні бути визначені і наслідки його порушення, аж до визнання договору неукладеним. Якщо ж законодавець або сторони не скористалися представленої їм можливістю і спеціальні наслідки не передбачені, то настає загальний несприятливий наслідок порушення вимог про обов'язкову форму угоди (п. 1 ст. 162 ГК РФ). [24]
Вказівка ​​Закону на обов'язковість письмової форми договору означає презумцію: немає письмової форми, немає і договору.
Порушення письмової форми договору оренди нежитлового приміщення тягне в даному випадку її недійсність незалежно від суми угоди та учасників договору.
Крім форми, сторони повинні досягти згоди з усіх істотних умов. [25] Найголовніше необхідно сказати, що у разі відсутності в тексті договору оренди істотних умов, то такий договір визнається неукладеним.
Право на укладення договору оренди нежитлового приміщення перебувають у федеральній або муніципальної власності купуються організаціями та індивідуальними підприємцями на торгах, яке регулюється Положенням про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затверджене розпорядженням Мингосимущества РФ від 28 липня 1998 № 774-р. [26] Постановою Уряду РФ від 30.06.1998 р. № 685 «Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна» [27] передбачено, що укладення договорів оренди об'єктів нерухомого майна, яке знаходить у федеральній власності, здійснюється, як правило, на конкурсній основі без проведення конкурсу або аукціону нежитлове приміщення може передаватися на підставі рішення Президента РФ, Уряду РФ, Мингосимущества РФ або на підставі рішення суду, у випадках, передбачених п. 3 вищевказаного Постанови № 685. Крім того, торги не проводяться при переоформленні договору на новий термін, при укладанні договору на оренду приміщень, що знаходяться в господарському введенні або оперативному управлінні підприємств.
Вищевказаним Положенням та іншими нормативно-правовими актами визначено порядок проведення торгів на право укладення договору оренди нежитлового приміщення, що перебуває у федеральній власності РФ.
Під покупної на аукціоні розуміється придбання у держави організаціями чи індивідуальними підприємцями прав оренди нежитлового приміщення за ціною, визначеною у відкритих торгах відповідно до правил їх проведення. Право укладення договору оренди передається майбутнього орендаря, який запропонував у ході аукціону максимальну ціну за право оренди на умовах договору оренди.
Предметом аукціонних торгів є лот, в якому вказується:
- Характеристика нежитлового приміщення;
- Умови договору оренди нежитлового приміщення (проект договору);
- Початкова ціна.
Переможець торгів, особа запропонувало найвищу ціну за оренду нежитлового приміщення, після оплати вартості аукціону укладає договір оренди.
Типовий договір на оренду нежитлового фонду (нежитлового приміщення, будівлі, споруди) знаходиться у власності Москви, затверджений Постановою Уряду Москви від 13.08.1996 р. № 689 (див. додаток до дипломної роботи).
Фактична передача нежитлового приміщення здійснюється після оформлення свідоцтва на право оренди та укладення договору оренди. Згідно з цими документами балансоутримувач та орендар оформляють акт приймання-передачі нежитлового приміщення.
Важливе значення при укладенні договору набуває питання про час (момент) і місце укладення договору.
Момент укладення договору є самим важливим, оскільки саме з ним законодавець пов'язує вступ договору в силу, тобто обов'язковість для сторін умов укладеного договору.
Згідно з п. 3 ст. 433 і п. 2 ст. 651 ЦК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації. Даний пункт відноситься до договорів оренди нежитлових приміщень, які укладені строком не менше одного року.
Однак якщо одна із сторін ухиляється від державної реєстрації договору, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди (договору), відповідно до п. 3 ст. 165 ЦК РФ. У цьому випадку момент укладення договору повинен визначатися відповідно до рішення суду.
У разі якщо договір оренди нежитлового приміщення, укладений строком менше 1 року, приймаються правила п. 2 ст. 433 ЦК РФ, згідно з якими моментом укладення договору є передача майна (у нашому випадку передача нежитлового приміщення). Відповідно до п. 1 ст. 655 ЦК РФ орендодавець зобов'язаний передати орендареві у володіння або користування нежитлове приміщення, і таке зобов'язання вважається виконаним після надання даного нежитлового приміщення орендарю і підписання сторонами передавального документа (акта прийому-передачі). Причому при передачі нежитлового приміщення необхідно дотримувати одночасно дві умови: фактична передача (передача ключів від цього приміщення) та підписання передавального акту. У разі якщо в нежитловому приміщенні існують які-небудь недоліки (зламаний замок, відсутнє водопостачання) їх необхідно відобразити в акті приймання- передачі, щоб надалі не було непорозумінь.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нежитлового приміщення на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі приміщення, а орендаря - від прийняття приміщення, і за це сторона - порушник несе відповідальність, передбачена договором оренди.
Згідно зі ст. 444 ГК РФ місце укладення договору звичайно вказується в тексті договору. У разі якщо в договорі не зазначено місце укладання і виникає необхідність визначити таке місце, то під місцем укладення визнається, або місце проживання громадянина (якщо стороною договору оренди є фізична особа), або місце знаходження юридичної особи, від якого виходить пропозицію укласти договір (оферта).
Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю відповідно до ст. 164 ЦК РФ, підлягає державній реєстрації.
Практичне значення державної реєстрації договору оренди нерухомого майна полягає в тому, що за загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Державна реєстрація договору оренди можлива лише при наявності державної реєстрації раніше виникли прав на об'єкт договору - прав власності або інших речових прав в Єдиному державному реєстрі прав. Це вкрай важлива послідовність дій. Реєстрація проводиться не пізніше місячного терміну з дня подачі заяви та необхідних документів і засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав, на договір оренди представляється спеціальна реєстраційна підпис. Форма такого свідоцтва та спеціальної реєстраційної підпису встановлюється правилами ведення ЕГРП. [28]
Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно. Як було з'ясовано раніше, нежитлове приміщення, є нерухомим майном, хоча в юридичній літературі немає загальної думки з приводу державної реєстрації договору оренди нежитлового приміщення.
П. В. Крашенініков стверджує, що стосується договорів оренди нежитлових приміщень, то слід зауважити, що, хоча нежитлове приміщення є складовою частиною будівлі і споруди, норми, що регулюють відносини з оренди будівель і споруд, не застосовні до відносин оренди нежитлових приміщень, оскільки на можливість їх застосування немає прямої вказівки у Цивільному кодексі України. У відношенні оренди нежитлових приміщень відсутні які-небудь спеціальні норми, тому до правовідносин з оренди нежитлових приміщень у повному обсязі застосовуються загальні правила про договір оренди. Договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації незалежно від строку оренди [29], такої ж думки дотримується А.А. Глінкін, щодо оренди нежитлових приміщень відсутні які-небудь спеціальні норми, тому до таких відносин у повному обсязі застосовуються загальні правила про договір оренди. Договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації незалежно від терміну оренди і вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації (п. 3. Ст. 433 ГК РФ). [30]
Якщо дотримуватися даної точки зору і розглядати нежитлове приміщення не як частина будівлі, споруди, а як самостійний вид нерухомості, який підлягає іншому правовому регулюванню, підпадає під дію ст. 609 ЦК РФ, а не ст. 651 ЦК РФ, то, як правильно зазначив В.В. Витрянский, виникає парадоксальна ситуація, коли договір оренди будівлі в цілому, укладений, скажімо, на термін в одинадцять місяців, обходиться без державної реєстрації, а такий же договір оренди (або суборенди) окремого приміщення в цьому будинку на менш тривалий строк не має сили до його обов'язкової реєстрації. [31]
Існують супротивники даної точки зору, які вважають її не правильною і не логічною.
О.Ю. Скворцов, на семінарі відповідаючи на запитання, дотримується думки, що стосовно договорів оренди нежитлових приміщень, що є складовими частинами будівлі, повинні діяти правила про їх обов'язковій державній реєстрації, якщо вони укладені на термін не менше одного року. [32]
Президія ВАС РФ в частині 2 Інформаційного листа № 53 від 01.06.00 року, встановив, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ договору оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, визначеного відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ (з моменту підписання). [33]
Хоча даний лист носить інформаційних характер, позиція Президії ВАС РФ може істотно вплинути на розвиток судової практики та надати суттєву допомогу підприємцям (юридичним особам) при захисті їх інтересів у судах. Але, як відомо судова практика в Російській Федерації джерелом права не є і не може підміняти собою правові норми, передбачені цивільним законодавством. Нормативної бази, яка б роз'яснювала, що всі договори оренди нежитлових приміщень підлягають державній реєстрації незалежно від строку або тільки укладені на термін не менше одного року, немає.
Проаналізувавши висловлювання вищевказаних авторів, можна зробити висновок, що як і визначення поняття «нежитлове приміщення», немає єдиної думки з приводу, який договір оренди нежитлового приміщення потрібно реєструвати.
Другою проблемою державної реєстрації договорів оренди в цивільному праві є питання, що має бути зареєстровано: договір оренди, як угода, право оренди, або обтяження прав орендодавця. Дана проблема до цих пір також є темою для обговорення.
Згідно з п. 2 ст. 609 ЦК РФ договору оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Реєстрація операцій з нерухомістю здійснюється на підставі Федерального закону від 21.07.97 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [34] (далі Федеральний Закон про реєстрацію), причому п. 1, 2 ст. 26 зазначеного закону передбачають реєстрацію права оренди нерухомого майна.
Відповідно до п. 1 ст. 131 ЦК РФ державній реєстрації підлягає право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, перехід і припинення. Перелік речових прав міститься у п. 1 ст. 216 ЦК РФ, в який право оренди не входить.
Право оренди може бути визнано, як обмеження право власності, хоча немає необхідності реєстрації права оренди окремо від реєстрації договору оренди. Відповідно до другого пропозицією п. 3 ст. 26 Федеральний Закон про реєстрацію договір оренди приміщення або частини приміщення, реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення), але не право оренди. Також друге речення п. 1 ст. 4 і абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального Закону про реєстрацію передбачає реєстрацію оренди, як реєстрацію обмеження (обтяження), але не права оренди.
П. 2 ст. 609 ЦК України встановлює обов'язок реєструвати не право оренди, а саме договір оренди нерухомого майна. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ державній реєстрації підлягає договір оренди будівель і споруд (як було сказано вище, дана норма поширюється і на договір оренди нежитлового приміщення), укладений на строк не менше одного року. Таким чином, Цивільним кодексом РФ не встановлена ​​державна реєстрація права оренди.
Як видно з вищесказаного, виникає невідповідність між положеннями ЦК РФ і Федерального Закону про реєстрацію, що веде до різного тлумачення зазначених вище норм і застосування їх на практиці.
Щоб усунути дані непорозуміння, необхідно:
- Або внести відповідні зміни у Цивільному кодексі України;
- Або привести у відповідність до ДК РФ Федеральний Закон про реєстрацію (в основному ст. 26 цього закону), встановити обов'язок державної реєстрації договору оренди.
Варто використовувати перший варіант і внести зміни:
- У п. 2 ст. 609 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом".
- У п. 2 ст. 651 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації».
Якщо використовувати другий варіант, то доведеться прийняти новий Федеральний Закон «Про державну реєстрацію угод з нерухомим майном».
У зв'язку з тим, що в державному органі юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, вже встановлена ​​практика, за якою реєструється договір оренди і право оренди окремо. Плата за реєстрацію, стягується окремо за реєстрацію договору оренди та за реєстрацію права оренди Плата за державну реєстрацію йде в доход місцевого бюджету і 5% (централізуемие частка) іде у дохід Міністерства юстиції РФ, а в разі якщо державна реєстрація підлягає тільки договір оренди, то місцевий бюджет і держава не отримають половину суми оплачувану за реєстрацію.
Крім цього в Федеральний Закон про реєстрацію є розбіжності в нормах. У абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального Закону про реєстрацію зазначено, що у разі, якщо права виникають на підставі договорів (угод), що не вимагають нотаріального посвідчення (і це посвідчення не є обов'язковим для даного виду угоди), заява про державну реєстрацію прав подають усі сторони договору (угоди) , а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закону про реєстрацію з заявою про державну реєстрацію прав оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна.
У підприємницькій діяльності існує практика, що в договір оренди нежитлового приміщення включається пункт про пролонгацію цього договору.
У цьому випадку, сторони укладаючи договір оренди нежитлових приміщень строком на 364 дні, який не потребує державної реєстрації, а в подальшому пролонгується на такий же термін, то виходить, що якщо договір укладено без державної реєстрації, то й додаткову угоду до нього не вимагає державної реєстрації. А договір продовжує свою дію ще не один рік.
Варто було б запропонувати внести до п. 2 ст. 651 ЦК РФ зміни і реєструвати договори оренди нежитлових приміщень, укладений на будь-який термін, навіть якщо він укладений на один місяць або один тиждень.
У разі якщо договір оренди нежитлових приміщень підлягає державній реєстрації, то необхідно надати в Державне установа юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним наступний пакет документів:
- Заява;
- Документи про оплату реєстрації.
Для юридичної особи:
- Довіреність на право представляти юридичну особу (завірену підписом і печаткою юридичної особи);
- Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;
- Свідоцтво про реєстрацію змін до установчих документах (якщо вони в організації були);
- Статут зі змінами та доповненнями (якщо вони в організації були);
- Установчий договір зі змінами та доповненнями (якщо вони в організації були);
- Інформаційний лист Держкомстату;
- Протокол організації про призначення керівника (директор, генерального директора);
- Рішення повноважних органів організацій-учасників договору про його ув'язнення (якщо таке необхідно відповідно до статуту організації або чинним законодавством).
Для фізичної особи:
- Довіреність на право представляти фізичну особу (засвідчена нотаріально);
- Документ, що засвідчує особу (паспорт або інший документ).
- Право встановлюють документи, які надають як фізичні, так і юридичні особи:
- Карта реєстру нерухомого майна або карта реєстру спільної власності;
- Виписка з технічного паспорта (форма 1а) з терміном давності не більше 6 місяців або експлікацію;
- Інвентаризаційний план, виданий БТІ;
- Довіреність на право укладення договору (якщо він підписаний представником учасника договору);
- Оригінали договору в кількості, рівному числу учасників договору і один примірник для установи юстиції;
- Акт прийому - передачі (в тій же кількості, що і договорів оренди);
- Документ, що підтверджує право власності на об'єкт зареєстровано (свідоцтво про державну реєстрацію право власності).
Всі документи надаються у двох примірниках:
перший примірник - справжній, другий примірник - копія нотаріальна або завірена органом, який видав цей документ. Оригінали повертаються після закінчення реєстрації, у випадку якщо вони не потрібні для архіву державній установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
У разі якщо в договір оренди були внесені які-небудь зміни, і додаткову угоду до даного договору оформлені в тій же формі, що і сам договір, тобто письмовій, то дане додаткову угоду необхідно також зареєструвати в органі юстиції, в тому ж відділенні, в якому, і зареєстрований договір оренди нежитлового приміщення, в іншому випадку воно не буде мати юридичної сили.

2. ОСОБЛИВОСТІ ЗМІНИ І ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення.

2.1. Підстави зміни та припинення договору оренди нежитлового приміщення.

Сторони, уклавши договір оренди нежитлового приміщення, беруть на себе обов'язки, які повинні виконувати. Але з різних причин можуть виникнути ситуації, коли виконання умов укладеного договору для однієї із сторін вкрай невигідно або неможливо. У таких випадках як сторона бажає змінити договір або навіть припинити (розірвати) його. Проте це зробити складно, тому що законодавство про зміну і припинення (розірвання) договору носить суворий характер і в більшості випадків не можна що-небудь зробити без згоди іншої сторони. Якщо ж сторона необгрунтовано відмовиться від договору або спробує змінити його умови в односторонньому порядку - може спричинити за собою цивільно-правові санкції.
У ст. 450 ГК РФ містяться загальні норми, що стосуються зміни та розірвання будь-якого договору.
П. 1 ст. 450 ГК РФ поширюється на всі, договори, передбачені ГК РФ згідно якої зміни або припинення (розірвання) договору можливо за згодою сторін, якщо інше не передбачено ГК РФ, іншими законами або договором.
Навіть на основі аналізу тільки п. 1 ст. 450 ГК РФ, які стосуються зміни чи розірвання договорів, можна сказати про те, що сторони оренди в будь-який час за взаємною згодою можуть до закінчення терміну оренди змінити умови договору або розірвати договір, припинивши тим самим свої взаємні зобов'язання.
Так, сторони за договором оренди нежитлових приміщень, укладеним на п'ятнадцять років, можуть за угодою між собою змінити умови або припинити його дії, не чекаючи закінчення п'ятнадцятирічного строку.
Дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення можливо тільки у випадку, якщо договір укладено на будь-який строк. Відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК РФ якщо термін оренди в договорі не визначений, то договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У такому випадку будь-яка з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. При цьому договором оренди нежитлового приміщення може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на невизначений строк. У даній нормі відображена особливість договору оренди, яка полягає в можливості вирішення питання про розірвання договору з ініціативи однієї із сторін без звернення до суду.
В огляді практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, встановлено, що в позові про виселення орендаря у зв'язку з припиненням договору оренди відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК РФ не може бути відмовлено на тій підставі, що орендодавець не направив орендарю вдруге попередження про припинення договору після того, як первісний позов орендодавця був залишений без розгляду у зв'язку з передчасним зверненням останнього до суду.
Наприклад, Комітет з управління майном (орендодавець) пред'явив позов до акціонерного товариства (орендарю) про звільнення займаного останнім нежитлового приміщення.
Позовна вимога була заснована на положеннях п. 2 ст. 610 ЦК РФ, згідно з якими кожна зі сторін договору оренди, укладеного на невизначений строк, має право в будь-який час відмовитися від договору з дотриманням встановленого цим пунктом порядку.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без зміни постановою суду апеляційної інстанції, позов задоволено.
Відповідач (орендар) у касаційній скарзі поставив питання про скасування судових актів, пославшись на недотримання позивачем вимог п. 2 ст. 610 ЦК РФ про порядок припинення договорів оренди, укладених на невизначений термін.
Відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК РФ у випадку, якщо договір оренди нерухомого майна укладено на невизначений термін, кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці.
Як випливає з матеріалів справи, Комітет з управління муніципальним майном направив акціонерному товариству попередження про припинення договору оренди, відновленого раніше на невизначений термін. Орендар відмовився добровільно звільнити приміщення.
Спочатку орендодавець звернувся до суду з позовом про виселення орендаря до закінчення тримісячного терміну, передбаченого п. 2 ст. 610 ЦК РФ, у зв'язку, з чим зазначений позов був залишений судом без розгляду.
Цей позов орендодавця, пред'явлений до орендаря після закінчення тримісячного терміну, був задоволений.
На думку відповідача, викладеному в касаційній скарзі, у такій ситуації орендодавець зобов'язаний був направити орендарю нове попередження про припинення договору оренди.
Суд касаційної інстанції не погодився з доводами орендаря, вказавши, що в даному випадку залишення позову без розгляду не позбавляє юридичної сили попередження, спрямоване орендодавцем відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК РФ.
Судові акти першої і апеляційної інстанцій залишені без зміни. [35]
Іншим варіантом розвитку подій є вимогу однієї із сторін договору оренди про його дострокове розірвання внаслідок порушення іншою стороною своїх зобов'язань за цим договором.
У тих випадках, коли можливість зміни або розірвання договору не передбачена законом або договором і сторонами не досягнуто про це угода, договір, може бути, розірваний або змінений на вимогу суду.
У гол. 34 ЦК РФ відсутні які-небудь спеціальні норми, що стосуються зміни договору, зате в гол. 29 ГК РФ «Зміни і розірвання договору», закріплені загальні норми, пов'язані зі зміною договорів цивільно-правового характеру, які поширюються і на договори оренди.
При достроковому розірванні договору оренди слід звернутися до спеціальних норм ГК РФ.
Одна з позитивних рис ГК РФ - докладний і детальне регулювання підстав дострокового розірвання договору оренди (ст. 619, 620). Адже Основи цивільного законодавства [36] (п. 1 ст. 86) вказували лише на можливість розірвання договору оренди за рішенням суду «у випадках, передбачені законодавчими актами», а Основи законодавства про оренду [37] (п. 1 ст. 13) допускали можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін «у випадках порушення іншою стороною умов договору».
Для припинення договору оренди (у т.ч. дострокове розірвання) передбачені спеціальні норми (ст. 617, 619 і 620 ГК РФ), які частково змінюють загальний порядок (Гл. 26 і 29 ЦК РФ), встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів ), хоча їх і не скасовують.
Статті 619, 620 ЦК України встановлюють порядок для розірвання договору оренди на вимогу орендаря і орендодавця.
Так, відповідно до ст. 619 ГК РФ на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору.
Поняття істотного порушення умов договору дано у п. 2 ст. 450 ГК РФ, згідно якого істотно визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, на що вони значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
У цьому зв'язку важливо підкреслити, що вирішальне значення для застосування зазначеної статті має не розмір шкоди як такої, а його відповідність з тим, чого могла очікувати від виконання договору сторона. З цієї причини цілком можливо задоволення вимоги про розірвання договору при порушенні, незначному за розміром збитку, і так само відмова в задоволенні такого ж вимоги, незважаючи на те, що збиток виявився досить значним. Рішення суду залежить лише від того, чи є дійсно суттєвою різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона могла отримати.
Орендодавець повинен буде довести, що орендар допустив істотні порушення договору оренди (наприклад, у разі якщо орендар не дотримується заходів протипожежної безпеки, створює загрозу загибелі або псування нежитлового приміщення).
Розглядаючи другу частину п. 1 ст. 619 ГК РФ, орендодавець може розірвати договір оренди нежитлового приміщення, у разі, якщо орендар використовує нежитлове приміщення не за його призначенням. У договорі оренди нежитлового приміщення має бути обов'язково внесено умову про призначення нежитлового приміщення.
2) істотно погіршує орендоване майно.
Під істотним погіршенням орендованого нежитлового приміщення слід розуміти таку зміну його якості, яке при подальшій експлуатації даного нежитлового приміщення неможливо або виникли (виникнути) перешкоди, або використання нежитлового приміщення за його прямим призначенням стала неможливим.
Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого нежитлового приміщення може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібної дії (бездіяльності) орендаря відбувається суттєве погіршення цього нежитлового приміщення.
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Даний пункт ГК РФ, є найпоширенішим підставою для розірвання договору оренди нежитлового приміщення. Половина позовів пред'являються орендодавцем до судів, пред'являються саме за цим пунктом. Крім цього орендодавець паралельно стягує штрафні санкції за користування чужими коштами. У кожному номері журналу «Вісник арбітражного суду РФ» існує не по одному з Постановою стосуються розірвання договору по даній підставі.
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Даний спосіб розірвання застосовується орендодавцем дуже рідко, тому що згідно з п. 1 ст. 616 ГК РФ, капітальний ремонт нежитлового приміщення виробляє орендодавцем, хоча даний пункт є диспозитивної, то сторони можуть передбачити умови, що, капітальний ремонт виробляє орендар, тоді договір оренди нежитлового приміщення, може бути, розірваний за ініціативою орендодавця.
Але якщо орендар усуне порушення, передбачені у ст. 619 ГК РФ до винесення судового рішення, то вимога орендодавця розірвати договір оренди задоволенню не підлягає.
Наприклад, Вимога про розірвання договору оренди не підлягає задоволенню, якщо в розумний термін усунуто порушення, що послужили підставою для звернення до арбітражного суду.
На розгляд арбітражного суду передано заяву з проханням про розірвання договору у зв'язку з істотними порушеннями договору - систематичними неплатежами орендної плати, невиконанням договорів суборенди без рішення орендодавця.
У ході розгляду справи в засіданні суду відповідач надав докази про усунення перелічених порушень.
Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив з ​​наступних підстав.
Згідно з п. 2 ст. 450 ГК РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених ГК РФ або іншими законами.
Як випливає зі ст. 619 ГК РФ, перелічені порушення можуть бути підставою для порушення питання про розірвання договору в судовому порядку тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язань у розумний термін.
Враховуючи, що допущені орендарем порушення умов договору, з'явилися причиною для звернення до арбітражного суду, в необхідний для цього термін усунені, в орендодавця не було підстав для пред'явлення такого позову [38].
Позови орендарів про зміну або розірвання договорів оренди в практиці судів загальної юрисдикції та арбітражних судів явище не часте, хоча законодавець у ст. 620 ГК РФ передбачив випадки, коли орендар у праві звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна.
Створення перешкод користування нежитловим приміщенням може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим нежилим приміщенням, зокрема, не проведення орендодавцем капітального ремонту або невиконання ним обов'язків за змістом нежитлового приміщення, коли такі обов'язки покладені на нього договором.
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору.
Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними договір оренди, може бути, розірваний за наявності у орендованого нежитлового приміщення будь-яких перешкоджають користуванню недоліків.
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни.
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання.
Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу, як орендодавця, так і орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав його дострокового розірвання за ініціативою орендодавця або орендаря. Така можливість випливає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
Сторони можуть погодити в договорі оренди інші умови розірвання. Наприклад, договір оренди може бути достроково розірваний за ініціативою орендодавця у разі неналежного виконання умов договору орендарем, у разі, якщо сторони не прийшли до угоди при внесенні змін до договору стосовно збільшення орендної плати.
Крім цього підстави, сторони в договорі можуть передбачити й інші підстави для розірвання договору. Наприклад, орендодавець може розірвати договір оренди нежитлового приміщення, у разі, якщо орендар передав без письмової згоди орендодавця, у суборенду нежитлове приміщення; орендар може розірвати договір, у разі, якщо орендодавець протягом певної кількості місяців, не виробляє вивезення сміття.
У ст. 451 ГК РФ вперше для російського законодавства закріплена можливість зміни або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин.
Посилання сторони на істотна зміна обставин, що виникло після укладення договору можлива лише у відповідності майбутнього виконання. Якщо зацікавлена ​​сторона вимагає застосувати ст. 451 ГК РФ щодо вже наданого виконання, то йому повинно бути в цьому відмовлено, так як юридична консультація даної статті дозволяє застосувати її лише у відношенні ще не зробленого виконання. При виконанні до істотної зміни обставин частині зобов'язання ст. 451 ГК РФ застосовується у відношенні неисполненной частини обставин.
Аналізуючи ст. 451 ГК РФ, потрібно підкреслити, що дана норма застосовується з урахуванням ст. ст. 309, 420 ЦК РФ, що встановлюють принцип обов'язку виконання договору як загального правила.
Зміна обставин визнається істотною, коли вони змінилися настільки фундаментально, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах. Наприклад, підставою для зміни договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на використання приміщень під готель, буде різке скорочення туристів внаслідок зміни екологічних умов, в такому випадку сторони договору можуть прийти до угоди про зміну договору оренди, відповідно до якого орендарю буде надано право здавати орендоване приміщення в суборенду під офіси.
Підставою для розірвання вищевказаного договору, є повінь, в результаті якого орендоване нежитлове приміщення отримало такі пошкодження, при яких воно стало непридатним для використання за призначенням і не підлягає відновленню. У таких ситуаціях сторони можуть прийти до угоди про дострокове припинення договору оренди нежитлового приміщення.
Закон покладає на зацікавлену сторону тягар спростування презумпції того, що для неї з-за такої зміни обставин виникла ситуація неприйнятність виконання в зміненому вигляді внаслідок надзвичайної обтяжливості.
У разі, якщо сторони договору не дійшли згоди щодо приведення договору оренди відповідно до істотно змінились, або про його припинення, то зацікавлена ​​сторона має право вимагати в судовому порядку розірвання договору за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться.
У літературі справедливо зазначається, що «вирішальним чинником в оцінці зміни обставин буде відповідь на питання про те, чи могли боку розумно передбачити такі зміна» [39]. Положення ст. 451 ГК РФ не застосовуються, якщо сторона знала про несприятливий розвиток подій або могла б розумно прийняти їх до уваги до укладення договору і уникнути негативних наслідків.
2) зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами обороту.
Візьмемо наприклад, теж повінь, воно підмило фундамент будівлі і в нежитловому приміщенні пішли по стінах тріщини, які призвели дане нежитлове приміщення в аварійний стан.
За змістом закону, до подібних невизначеним причин можна віднести не тільки невизначених силу, але й інші обставини, які перебувають в не контролі сторін (девальвація, різка зміна кон'юнктури, зміни законодавства тощо). Невизначеність повинна бути об'єктивною: зацікавлена ​​сторона, зобов'язана довести, що не для нього, не для іншої особи, що діє розумним чином, виникли обставини не можуть бути подолані в цих умовах.
3) виконання договору без зміни його умови на стільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що була в праві розраховувати при укладенні договору.
Істотна зміна обставин призводить до ситуації економічної неможливості виконання, тобто обставини змінилися на стільки, що суворе виконання договору сторонами порушило б баланс їх майнових інтересів і спричинило б для однієї із сторін досить відчутний збиток.
Суди повинні суворо та обмежено тлумачити дане правило, «позитивно» втручаючись у договірні відносини лише тоді, коли виконання стало об'єктивним неприйнятним для сторони його явної неадекватності чинності обставин, що змінилися і протиріч принципам порядності та справедливості (п. 2 ст. 6 ЦК РФ), і тільки для того, щоб не допустити зловживання стороною своїм правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
4) із звичаїв ділового обороту або суті зобов'язання не випливає, що ризик зміни обставини несе зацікавлена ​​в розірванні договору сторона.
Не повинен приймати на себе ризик випадкової зміни обставин, які слід відрізняти від нормального ризику зміни ситуації, не прямо (закріпивши це в договорі, не побічно) (таке прийняття мається на увазі, випливає із суті договору або звичаїв ділового обороту). Сторона, що вступила в угоду, але не визнає факту прийняття на себе ризику, тим не менш приймає його в силу зазначених причин.
Відповідно до п. 3 ст. 450 ГК РФ, у разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим.

2.2. Порядок і наслідки зміни і припинення договору оренди нежитлового приміщення.

Зміна і розірвання договору, також як і його висновок, підкоряються певним правилам.
Порядок розірвання (зміни) договору оренди залежить від застосовуваного способу його зміни чи припинення.
Наслідки зміни або припинення договору оренди сформульовано в законодавстві у вигляді загальних (ст. 453 ГК РФ) та спеціальних правил, які залежать від обставин, що стали підставою для розірвання або зміни договору.
У разі припинення або зміну договору за угодою сторін повинні застосовуватися порядок укладання відповідного договору, а також вимоги, які пред'являються до форми такого договору, оскільки суть правила про форму угоди про зміну або припинення договору полягає в тому, що форма повинна бути ідентичною тій, в якій полягав договір (ст. 452 ДК РФ).
У разі якщо сторони прийшли до угоди про зміну умов договору, то вони укладають додаткову угоду, в якій зазначаються пункти, до яких вносяться зміни і конкретизується, що саме змінюється. Наприклад, у випадку якщо сторони прийшли до угоди про зміну орендної плати, то в договір вноситься такий запис: «п. ХХ договору оренди нежитлового приміщення, читати в наступній редакції: «Орендна плата за орендоване приміщення становить ХХХ рублів на місяць».
Але є обмеження, якщо сторони дійшли згоди про здачу в оренду іншого приміщення (хоча і аналогического орендованого і на тих же умовах), то сторони повинні укласти новий договір.
Із судової практики видно, що є винятки, які полягають у наступному: Вчинення конклюдентних дій може розглядатися за певних умов як згоду на внесення змін до договору, укладений у письмовій формі.
До Арбітражного суду звернулося акціонерне товариство (орендодавець) з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (орендар) про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення, оскільки товариство письмової згоди на зміну умов договору не давало, хоча вносило орендну плату за новими ставками, запропонованим позивачем.
Арбітражний суд позовні вимоги акціонерного товариства задовольнив. При цьому він виходив з того, що дії орендаря щодо внесення орендної плати не можуть розглядатися як його згоду на внесення змін до договору оренди, тому що відповідно до ст. 452 ДК РФ угоду про зміну договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. Оскільки виходячи з ст. 609 ЦК РФ договір оренди між юридичними особами укладається у письмовій формі, то угода про внесення змін до договору також має бути виражене у письмовій формі.
Касаційна інстанція рішення суду першої інстанції скасувала, пославшись на п. 3 ст. 434 ГК РФ, яким встановлено, що письмова форма договору вважається дотриманою, якщо письмова пропозиція укласти договір прийнято в порядку, передбаченому п. 3 ст. 438 ГК РФ.
Як випливає з названого пункту ст. 438 ГК РФ, вчинення особою, яка одержала оферту, дій по виконанню зазначених у ній умов (сплата відповідної суми) вважається акцептом, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або не зазначено в оферті.
Так як інших підстав для невизнання дій орендаря акцептом не було, заперечень щодо умов орендної плати, запропонованої орендодавцем, не заявлено, дії товариства з обмеженою відповідальністю повинні розцінюватися як її згоду на внесення змін до договору оренди.
Підстави, порядок і правові наслідки зміни договору врегульовані статтями 450 - 453 ГК РФ.
Приймаючи і розглядаючи подібні справи, суд повинен мати на увазі, що відповідно до ст. 452 ДК РФ вимога змінити договір може бути, заявлено стороною тільки після отримання відмови від іншої сторони на таку пропозицію або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а за відсутності - в 30-денний термін. [40]
Якщо сторони за обопільною згодою вирішили припинити договір, в такому випадку сторони укладають угоду про розірвання, в якому обумовлюються умови розірвання, а якщо раптом в однієї зі сторін є невикористані зобов'язання (повернення нежитлового приміщення, що залишилася заборгованість) то ці умови теж повинні бути закріплені в даній угоді.
Угода про розірвання договору також як і угоди про зміну його умов має бути зроблено у тій формі, в якій зроблений і сам договір (п. 1 ст. 452 ДК РФ). Це сама проста і не вимагає судового втручання ситуація.
Як було сказано вище, формою для договору оренди нежитлового приміщення повинна бути лише письмова, звідси випливає, що додаткова угода зі змінами та угоди про розірвання договору оренди нежитлового приміщення повинні бути здійснені в письмовій формі.
Також необхідно пам'ятати, що у випадку, якщо сам договір оренди нежитлового приміщення зареєстрований в Державній установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, то й додаткову угоду із змінами в даний договір оренди, так і угода про розірвання цього договору має бути зареєстровано. Справа в тому, що згода про зміну і доповнення до договору оренди є угодою, яка змінює відносини сторін, що виникли на підставі раніше укладеного договору оренди.
Відповідно до п. 1 ст. 452 ДК РФ угоду про розірвання або зміну договору оренди полягає в тій же формі, що й договір. Так, якщо договір між юридичною особою і громадянином укладається у письмовій формі, то для зміни або розірвання цього договору також повинна бути використана письмова форма. Зміна і розірвання договору можуть бути письмово оформлені шляхом укладання угоди, підписання протоколу, що відображає підстави зміни і розірвання договору, або шляхом обміну листами, телеграмами і т.д.
Однак у Цивільному кодексі України не міститься вимоги про державну реєстрацію додаткової угоди до договору. Можна припустити, що якщо зобов'язання сторін вважаються зміненими з моменту укладення угоди про внесення змін до договору, який має визначатися за правилами, встановленими для укладання самого договору, то відповідно до вимог п. 3 ст. 433 і п. 1 ст. 425 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним і набирає чинності з моменту реєстрації (якщо інше не встановлено законом), і угода про внесення змін вважається таким що набуло чинності з моменту державної реєстрації його як угоди. Отже, додаткова угода до договору оренди, що підлягає державній реєстрації, також вимагає такої ». [41]
З огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», слід, що угода сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеної ними в договорі оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації, також підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди і змінює зміст і умови обтяження, породжуваного договором оренди.
Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення орендної плати, виходячи з її розміру, зазначеного в зареєстрованому договорі оренди.
З наданих суду документів випливало, що акціонерне товариство купило будинок, частина нежитлових приміщень якого були здані попереднім власником будівлі в оренду на 10 років на підставі зареєстрованого у встановленому порядку договору оренди. Надалі орендар повідомив акціонерне товариство, що між ним і попереднім власником будівлі було укладено угоду про зменшення розміру орендної плати.
В обгрунтування позову акціонерне товариство послалося на те, що угода про внесення змін у договорі не було зареєстровано і, отже, має вважатися неукладеним.
Арбітражний суд першої інстанції в позові про стягнення орендної плати в розмірі, зазначеному в зареєстрованому договорі, відмовив, вказавши на те, що згідно з п. 1 ст. 452 ДК РФ угоду про зміну договору вчиняється в тій же формі, що й договір. Угода про зміну договору оренди було укладено в простій письмовій формі шляхом складання єдиного письмового документа, тобто в тій же формі, що і сам договір.
Однак вимога п. 2 ст. 651 ЦК РФ обов'язковій державній реєстрації договору оренди будівлі або споруди на термін не менше одного року не поширюється на угоду про зміну розміру орендної плати за договором оренди, так як державна реєстрація не є елементом форми цього договору. Оскільки п. 1 ст. 452 ДК РФ не передбачає обов'язкової державної реєстрації, то такі угоди не потребують реєстрації.
Суд касаційної інстанції рішення скасував і позов про стягнення орендної плати в розмірі, визначеному згідно, умовам зареєстрованого договору оренди, задовольнив з таких підстав. Договір оренди нежитлового приміщення реєструється як що породжується даним договором обтяження прав орендодавця відповідними зобов'язаннями. Згідно з п. 1 ст. 453 ГК РФ при зміні зареєстрованого договору оренди зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді, що означає зміну зареєстрованого обтяження. Враховуючи, що угода про зміну договору оренди, що підлягає державній реєстрації. Є його невід'ємною частиною, на нього поширюється вимога про обов'язкову державну реєстрацію.
Оскільки угода про внесення до раніше зареєстрованого договір оренди нежитлових приміщень змін щодо розміру орендної плати не було зареєстровано у встановленому порядку. [42]
У всіх інших випадках договір оренди може бути достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В іншому випадку орендодавцю відмовлять у позові. Для орендаря ж таке попередження необов'язково.
Інший порядок зміни або розірвання договору встановлено для тих випадків, коли договір змінюється або розривається не за угодою сторін, а на вимогу однієї з них. Якщо ж вимога спирається на одну з підстав, викладених вище, то порядок зміни або розірвання наступний.
При розірванні (зміну) договору на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду за умови дотримання досудового порядку врегулювання спору.
ДК РФ передбачена своєрідна досудова процедура врегулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. У обов'язковість орендодавця поставлено попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін.
Дане положення означає, що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається до Арбітражного суду, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем: копія письмового попередження орендаря та докази її направлення або вручення орендарю (квитанція про відправлення) . В іншому випадку позов орендодавця буде повернений Арбітражним судом без розгляду (ст. 104, 108 Арбітражно-процесуального кодексу РФ (далі по тексту АПК РФ)).
Що стосується орендаря, то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, зовсім не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про зміну або розірвання договору оренди.
Обов'язкове зміни або розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї із сторін - дотримання спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору.
Суть досудового порядку полягає в наступному: зацікавлена ​​сторона до звернення до суду зобов'язана направити іншій стороні пропозицію зі змінами або розірванням договору оренди. Інша сторона, якій направлено пропозицію, зобов'язана у термін, вказаний у пропозиції або в договорі, а при його відсутності в тридцятиденний термін направити стороні, що відправила пропозиція: або повідомлення про угоду, або повідомлення зі своїми варіантами зміни договору. У разі, якщо зацікавлена ​​сторона в зміну або розірвання договору отримала згоду, то сторони укладають угоду, в порядку зазначеного вище. У випадку, якщо сторона, що подає пропозицію про зміну, отримала відмову іншої сторони на пропозицію про зміну чи розірвання договору, або неотримання відповіді на відповідну пропозицію має право звернутися до суду з вимогою розірвати або змінити договір в судовому порядку, що і дозволить виник спір ( п. 2 ст. 452 ДК РФ).
У разі отримання зацікавленою стороною пропозиції з іншими умовами, то вона може погодитися зі змінами контрагента, тоді порядок внесення змін буде такою ж, що і в першому випадку. Якщо сторона, що зробила пропозицію про зміну договору, не погодилася із зустрічною пропозицією контрагента, вона вправі звернутись до суду з вимогою про зміну договору. У цій ситуації, умови, які слід змінити, будуть визначені рішенням суду.
Необхідно пам'ятати, що не можна змінити умови, які вже виконані, тому що не можна змінити те, що вже не існує. Наприклад, у договорі оренди нежитлових приміщень зазначено, що орендодавець до ххх дати проводить капітальний ремонт, орендодавець виконав свої зобов'язання, а орендар відправляє орендодавцю пропозицію про зміну цього пункту і зобов'язання, яке вже виконано покладає на себе.
Порушення досудового порядку врегулювання спорів про зміну або розірвання договору оренди до суду, отримавши позовну заяву орендаря про зміну або розірвання договору без необхідних доказів звернення до іншої сторони з відповідною пропозицією в досудовому порядку, буде зобов'язаний повернути позовну заяву без розгляду.
У ст. 453 ГК РФ встановлено наслідки зміни і розірвання договору.
У разі зміни договору відповідним чином, змінюється і зміст зобов'язання, заснованого на даному договорі. При цьому зобов'язання змінюється в тій частині, в якій був змінений лежить в його основі. Наприклад, сторони погодилися на збільшення орендної плати, то орендар сплачує орендну плату в новому розмірі, в решті частини договору оренди нежитлового приміщення (наприклад, строки внесення орендної плати, умови про використання даного приміщення і т. д.) зберігаються в колишньому вигляді, а отже, в колишньому вигляді зберігається відповідне цим умовам зміст зобов'язання оренди.
При розірванні договору оренди він припиняє свою дію і разом з цим припиняється і засноване на ньому зобов'язання. З цього моменту сторони позбавляються належать їм у силу зобов'язань прав і звільняються від покладених на них обов'язків.
Якщо зміни та розірвання договору оренди сталось за взаємною згодою сторін, то засноване на ньому зобов'язання відповідним чином змінюється або припиняється з моменту укладення та державної реєстрації сторонами угоди про зміну і розірвання договору оренди. Так у наведеному вище прикладі сторони можуть прийти до угоди про зміну орендної плати, та орендар зобов'язаний вносити орендну плату в новому розмірі з моменту підписання додаткової угоди з зміною та державної реєстрації його в Державній установі прав на нерухоме майно та угод з ним (якщо вона потрібна ), якщо інше не встановлено у даному додатковій угоді.
При зміні та розірванні договору в судовому порядку засноване на ньому зобов'язання відповідно змінюється або припиняється з моменту здійснення законної сили рішенням суду про зміну і розірвання договору.
Оскільки до зміни або розірвання договору останній міг бути в певній частині виконаний сторонами, виникає питання про долю того, що вже було виконано до зміни або розірвання договору. За загальним правилом, сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до зміни або розірвання договору. Так, якщо сторони за договором оренди нежитлового приміщення прийшли до угоди про те, що наступного місяця величина місячної орендної плати знижується, то орендар не має права вимагати від орендодавця повернення суми, яка зменшилася і була внесена до моменту зміни договору оренди, хоча сторони можуть встановити інше умова. Так, у наведеному прикладі сторони можуть погодити, що зайво виплачена до моменту зміни договору оренди, орендна плата підлягає поверненню.
П. 5 ст. 453 ГК РФ встановлено, що якщо договір був змінений або розірваний внаслідок істотного порушення його умов однією із сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків: згідно зі ст. 15 ГК РФ, завданих зміною або розірванням договору, а вимагати ж сплати неустойки за допущене погіршення орендованого нежитлового приміщення орендодавець має право лише тоді, коли сплата такої неустойки передбачена в укладеному договорі оренди.
Суд при розірванні договору, може визначити наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням договору.
У випадку, якщо орендодавець подав позов не лише про розірвання договору оренди, а й виселення з орендованого нежитлового приміщення, то орендар зобов'язаний звільнити нежиле приміщення після вступу в силу рішення суду. Якщо орендар не звільняє орендоване нежитлове приміщення, то орендодавець після закінчення 30 днів після вступу рішення суду в силу, може звернутися в Службу судових приставів для виконання даного рішення суду.
Згідно зі ст. 9 Федерального закону від 21.07.97 р. № 119-ФЗ «Про виконавче провадження» [43] виносить постанову про порушення виконавчого провадження та надає орендареві 10 днів для добровільного звільнення нежитлового приміщення. У разі не виконання орендарем у 10 денний термін таких вимог, то відповідно до ст. ст. 45, 81 і 83 Федерального закону «Про виконавче провадження» Службі судових приставів примусово виселяє орендаря з нежитлового приміщення.

ВИСНОВОК.

У даній роботі, на основі матеріалів федерального, регіонального законодавства, судово-арбітражній і договірної практики, були розглянуті кілька аспектів досить великої теми: «Договір оренди нежитлового приміщення». Ми спробували описати як динаміку процесу, так і правовий стан проблеми в даний час.
Проведене дослідження дозволяє зробити наступні висновки:
1. Договір оренди нежитлового приміщення займає особливе місце серед інших договорів оренди, він відноситься до оренди нерухомості, причому такого її виду як нежитлове приміщення.
2. Оренда є одним з найбільш поширених способів володіння та (або) користування нежитловими приміщеннями.
3. Договір оренди нежитлового приміщення регулюється Цивільним кодексом РФ, федеральними законами, указами Президента РФ і різними підзаконними нормативними актами.
4. Нормативні акти, прийняті органами влади та управління різних рівнів містять суперечності в правовому регулюванні орендних відносин. З одного боку нормативні акти, прийняті і на федеральному рівні, і на рівні суб'єктів РФ суперечать ЦК РФ. З іншого боку, норми правових актів суб'єктів РФ і місцевого самоврядування входять у протиріччя з законодавчими актами федерального рівня. Крім того, вказівки і розпорядження органів влади та управління суперечать не тільки названим нормативним актам, але й один одному на одному рівні. Такий стан речей створює труднощі в застосуванні орендного законодавства і нерідко призводить до спірних ситуацій.
5. Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони були з цивільної право-і дієздатністю. Для визначення належного орендодавця в договорі оренди нежитлового приміщення важливо знати, до якої форми власності належать дані приміщення: приватної, федеральної, муніципальної (державної суб'єктів РФ).
6. Орендні відносини виникають тільки після укладення договору з належною стороною у письмовій формі. Для договорів оренди нежитлового приміщення, укладених на термін не менше року, потрібно їх реєстрація в державних органах.
7. До істотних ознаками договору належать: предмет, орендна плата і форма, що вимагає в деяких випадках дотримання спеціального порядку державної реєстрації договору.
8. Зміст договору оренди нежитлового приміщення потрібно розглядати ширше, ніж воно представлено у Цивільному кодексі України ст. ст. 650-664, враховуючи велику арбітражну практику.
9. До закінчення дії даного договору сторони за угодою можуть змінювати його умови, а також розірвати договір достроково. Це можливо і в судовому порядку за наявності підстав до таких вимог.
10. Причиною існування проблем у сфері оренди нежитлового приміщення є також незнання окремими підприємцями нормативної бази.
11. На жаль, самі арбітражні суди не завжди однозначно і правомірно виносять рішення по конкретних справах, що виникли з орендних правовідносин.
Для вирішення проблем мають місце в області оренди нежитлового приміщення можна запропонувати наступні рекомендації:
1. Необхідно в нормативному порядку визначити поняття «нежитлове приміщення» і встановити в законодавстві РФ, до чого відноситься нежитлове приміщення до будівель, споруд або до відокремленому нерухомого майна. Нежиле приміщення варто було б віднести до відокремленому нерухомого майна і внести до п. 1 ст. 607 ЦК РФ після слів «будівля, споруда» слова - нежитлове приміщення.
2. Назвати § 4 «Оренда будинків та споруд» глави 34 ЦК України - «Оренда об'єктів нежитлового фонду (будівель, споруд, нежитлових приміщень)».
3. При державній реєстрації оренди нежитлових приміщень згідно Федерального закону від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», також виникає багато протиріч, які необхідно усунути:
- Необхідно внести зміни у Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», щоб більш чітко і однозначно врегулювати відносини з реєстрації договорів оренди будівель і споруд. Зокрема, необхідно змінити формулювання ст. 26 зазначеного закону, так як реєстрації все ж підлягає саме договір оренди, а не якесь «право оренди» або в п. 2 ст. 609 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом" і в п. 2 ст. 651 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації» або прийняти новий Федеральний Закон «Про державну реєстрацію угод з нерухомим майном»;
- Абз. 3 п. 1 ст. 16 і абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» привести до одного підставі, хто повинен подавати заяву про державну реєстрацію оренди (орендар чи орендодавець, або спільно обидві сторони);
- Внести до п. 2 ст. 651 ЦК РФ зміни і реєструвати договір оренди нежитлових приміщень, укладений на будь-який термін, навіть якщо він укладений на один місяць або один тиждень.
4. внести до ст. 614 ЦК РФ пункт такого змісту: у разі, якщо орендодавець виступає ініціатором збільшення орендної плати більш ніж на 5%, то разом з пропозицією про збільшення орендної плати, він зобов'язаний надати орендарю письмове обгрунтування такого збільшення.
5. На регіональному рівні створити законодавчу базу, яка регулює орендні відносини на об'єкти нежитлового фонду, які б встановлювали:
- Систему моніторингу орендних платежів та контролю за порушенням платіжної дисципліни;
- Умови придбання прав оренди нежитлового приміщення через конкурси й аукціони з метою інформування потенційних інвесторів про проведення конкурсів на право оренди нежитловим приміщенням;
- Порядок використання даних про неплатежі за договорами оренди для вжиття заходів щодо погашення боргів;
- Методику оцінки встановлених завдань щодо мобілізації до бюджету майново земельних платежів з урахуванням складаються в ході їх використання втрат у зв'язку з наданням пільг при оплаті орендної плати;
- Методику оцінки ринкової вартості нежитлових приміщень, що здаються в оренду;
- Методику розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення, що знаходяться у федеральній, муніципальної, а також у приватній власності.
Дані нормативні акти необхідні для стабілізації орендних відносин.
Все вищесказане приводить нас до висновку, що договір оренди нежитлового приміщення має велике значення у регулюванні договірних цивільно-правових відносин. А значить, його вивчення вимагає подальшого продовження. Система правових відносин у цій області не сформована ще в повній мірі, але нагальність цієї теми в даний час обумовлює інтерес до неї.

Список використаних джерел.

Нормативні акти.

1. Конституція РФ. - М.: ЕКМОС, 2002.
2. Цивільний кодекс РРФСР: Закон РРФСР від 11 червня 1964 р. Відомість ВР УРСР, 1964 р., № 24.
3. Цивільний кодекс РФ. Частина 1. Федеральний закон РФ від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ (в ред. Фед. Законів від 20.02.1996 № 18-ФЗ, від 12.08.1996 № 111-ФЗ, від 08.07.1999 № 138-ФЗ, від 16.04. 2001 № 45-ФЗ, від 15.05.2001 № 54-ФЗ). Збори законодавства РФ від 0512.1994 р., № 32.
4. Цивільний кодекс РФ. Частина 2. Федеральний закон РФ від 26.01.1996 р. № 14-ФЗ (в ред. Фед. Законів від 12.08.1996 № 110-ФЗ, від 24.10.1997 № 133-ФЗ, від 17.12.1999 № 213-ФЗ). Збори законодавства РФ від 29.01.1996 р. № 5.
5. Основи Цивільного Законодавства СРСР і республік від 31.05.1991 р. Відомість ВР СРСР, № 26, 1991 р.
6. Основи Законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23.11.1989г. Відомість З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР від 29.11.1989 р. № 25.
7. Федеральний закон від 21.07.1997 р. № 119-ФЗ «Про виконавче провадження». Збори законодавства РФ від 28.07.1997 р. № 30.
8. Федеральний закон РФ від 21.07.97 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (з ізм. На 11.04.2002 р.). Збори законодавства РФ від 28.07.1997 № 30.
9. Закон р. Москви від 02.04.1997г. № 7 «Про державний контроль за обліком реєстрацією та використанням об'єктів нежитлового фонду в м. Москві» (внесено зм. Законом м. Москви від 17. 03.1999 р. № 8). Вісник Мерії м. Москви № 11, 1997.
10. Закон Нижегородської області від 28.09.998 р. № 13-З «Про порядок визначення орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що знаходяться в державній власності Нижегородської області». «Нижегородські новини» від 28.10.1998г. № 205.
11. Постанова Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ від 01.07.1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації». Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. № 5, 1996.
12. Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 р. № 219 «Про затвердження Правил ведення ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним від 23.12.1999 р.» Збори законодавств РФ від 23.02.1998 р. № 8.
13. Постанова Уряду РФ від 23.11.1996 р. № 1407 «Про затвердження Положення про ліцензування ріелторської діяльності». Збори законодавства РФ 02.12.1996 р. № 49.
14. Постанова Уряду РФ від 30.06.1998 р. № 685 «Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна». Збори законодавства РФ від 06.07.98 року № 27.
15. Розпорядження Мингосимущества РФ від 23.03.1998 р. № 252-р «Про затвердження Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безплатне користування». Журнал «Панорама приватизації», червень 1998 рік.
16. Розпорядження Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. № 774-р «Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності». Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади від 24.08.1998 р. № 20.
17. Розпорядження Мингосимущества РФ від 30.04.1998 р. № 396-р «Про єдиний порядок визначення величини перераховується у федеральний бюджет орендної плати за користування перебувають у федеральній власності будинками, будівлями, спорудами та окремими приміщеннями». Бюлетень Міністерства юстиції РФ № 9, 1998.
18. Розпорядження Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. № 774-р «Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності». Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади від 24.08.1998 р. № 20.
19. Розпорядження Держкоммайна РФ від 05.02.1993 р. № 217-р «Про затвердження процесу обліку і розмежування прав власності на нежитлове приміщення» (з ізм. Внесеними Розпорядженням Держкоммайна РФ від 26.02.1993 року № 364-р. Журнал «Панорама приватизації» № 9, 1993) / журнал «Панорама приватизації» № 6, 1993.
20. Лист МНС РФ від 19.04.2000 р. № 02-3-09/88. Додаток до «Російській газеті» № 28, 2000.
21. Постанови Уряду м. Москви від 13. 08. 96 р. № 689 (зі зм. І доп. Від 11.11.1997 р., 10.03.1998 р., 31.03.1998 р., 22.09.1998 р., 08.02.2000 р., 15.02.2000 р., 17.10 .2000 р., 26.12.2000.г., 28.12.2000 р., 06.02.2001 р., 03.04.2001 р. Вісник Мерії м. Москви № 20-21 жовтень-листопад 1996
22. Постанова адміністрації Нижегородської області від 30.10.1998 р. № 287 «Про затвердження Методики визначення орендної плати за користування об'єктами державного нежитлового фонду» (Постановою адміністрації Нижегородської області від 18.06.1999 р. № 198 внесено зміни до цієї постанови).
23. Постанова глави адміністрації м. Нижнього Новгорода від 15.02.1999г. № 25 «Про затвердження форми договору оренди нежитлового приміщення (будівлі), що є муніципальною власністю м. Нижнього Новгорода». Нижегородські новини від 21.04.1999 р. № 73.
24. Постанова міської думи м. Нижнього Новгорода від 28.05.1999 р. № 24 «Про затвердження Положення про порядок управління та розпорядження об'єктами муніципального нежитлового фонду м. Нижнього Новгорода». Нижегородський робочий від 22.06.1999 р. № 111 (14235)

Наукова література.

1. Андрєєв С.Є. Договір: укладення, зміна, розірвання. - М.: Проспект, 1997.
2. Берг О.В. Організація орендних відносин: питання теорії і практики. - М.: Фінанси і статистика, 1991.
3. Буревій В.С. Коментарі до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». - М.: Норма Инфра-М, 1999.
4. Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. Вид. 3-тє, стереотипне. - М.: Статус, 2001.
5. Витрянский В.В., Брагінський М.І. Договірне право, книга 2, Договори про передачу майна. - М.: Статус, 2000.
6. Витрянский В.В., Брагінський М.І., Договірне право: Загальні положення. - М: Статус, 1998.
7. Володимирська А. С. Оренда житлових або нежитлових приміщень - М.: Агентство Бізнес-інформ Сірін, 1998.
8. Цивільне і підприємницьке право. Під ред. Богачевої Т.К. - М.: ТОН - стожища, 1999.
9. Цивільне право і цивільний процес у сучасній Росії. Під ред. І.В. Решетнікова. - М.: Норма, 1999.
10. Цивільне право. Під ред. Е.А. Сухарєва. т.1. - М.: Бек, 2000.
11. Цивільне право. Під ред. П. Є. Орловського і С. М. Корнєєва: У 2-х томах. Т. 1. - М.: 1969.
12. Цивільне право. Під ред. Т.В. Богачова. - М.: МАУП, 1999.
13. Цивільне право. Т.2. Під редакцією А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1999.
14. Грибанов В.П. Здійснення і захист цивільних прав. - М.: Статус, 2000.
15. Гусєв А.М. Постатейні коментарі до ч.2 ГК РФ - М.: Норма Инфра-М, 1999.
16. Дашков Л.П., Бризгалін А.В. Комерційний договір: від укладення до виконання. - М.: ІОЦ Маркетинг, 1998.
17. Додонов В.М. Словник цивільного права. - М.: Инфра-М, 1998.
18. Завидів Б.Д. Договір: підготовка, укладення, зміна. - М.: Инфра-М, 1997.
19. Заріка Ю.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. - М.: Бек, 1997.
20. Іванов В.В. Загальні питання теорії договору. - М.: Едіторіал УРСС, 2000.
21. Коментарі законодавства, приклади складання різних договорів. - М.: Норма Инфра-М, 1997.
22. Коментарі до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Під ред. Брагінського М.І. - М.: Юридична будинок, 1998.
23. Коментарі до ч.2 ГК РФ для підприємців. Під ред. Т. Брагінський. - М.: Фонд Правова культура, 1996.
24. Коментарі до ч.2 Цивільного кодексу РФ (постатейні). Під ред. Садикова О.Н.. - М.: Юридична фірма Контракт, издат. Група Инфра-М-Норма, 1999.
25. Корольов В.І. Гострі грані оренди. - М.: Знание, 1991.
26. Крашенініков П.В. Коментарі до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». - М.: Статут, 2002.
27. Мейєр Д.І. Російське громадянське право ч. 2. - М: Статус, 1997.
28. Миколаїв А.А. Облік орендних відносин. - М.: ФБК - Прес, 1998.
29. Новий порядок реєстрації прав на нерухомість. Під ред. Є. Рибасова. Ростов на Дону: Фенікс, 2000.
30. Оптимізація орендних відносин у системі управління нерухомістю: Нижегородська модель. Під ред. С.В. Антюганов, Д.Б. Аратських вид. ВВАГС, 1997.
31. Практикум з Цивільному праву. Під ред. Е.Н. Гендзехадзе. - М.: Бек, 1993.
32. Практика застосування господарського законодавства: підприємництво, відношення власності, оренда, договори. Під ред. В.В. Витрянский. - М.: МП Економіка і право, 1991.
33. Російське Цивільне право. Під ред. З. Г. Крилової. - М.: ЮрИнфоР, 2001.
34. Угоди з нерухомістю - оформлення без нотаріуса. Під ред. Е.А. Кіндеева - М.: Юрайт, 2000.
35. Сівачева І.А., Алексєєв С.Є., Федотова О.І. Договір укладення, зміна, розірвання. - М.: Проспект, 1997.
36. Скворцов О.Ю. Реєстрація операцій з нерухомістю. - М.: Бізнес-Школа, Інтел-Синтез, 1998.
37. Смирнов В. В., Лукіна З. П. Оренда нерухомості будинків, споруд, нежитлових приміщень. - М.: Ось-89, 1998.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
347.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір оренди нежитлових приміщень 2
Договір оренди нежитлових приміщень 2 Поняття нежитлового
Суспільні відносини у сфері оренди нежитлових приміщень
Договір оренди та найму житлових приміщень
Особливості купівлі продажу нежитлових приміщень
Особливості купівлі-продажу нежитлових приміщень
Правове регулювання приватизації нежитлових приміщень
Правове регулювання договору про оренду нежитлових приміщень
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru