Договір оренди

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

                                            Краснодар 2002          
План:
1. Введення
2. Договір оренди
3. Види договорів оренди
4. Висновок
5. Список використаної літератури
Введення
Взагалі, значення договору в житті людей і в регулюванні майнових і особистих немайнових відносин між ними важко переоцінити. Застосування договорів протягом вже декількох тисяч років пояснюється крім іншого тим, що мова йде про гнучку правовій формі, в яку можуть наділятися різні за характером суспільні відносини. Основне призначення договору зводиться до регулювання в рамках закону поведінки людей шляхом вказівки на межі їх можливого і належного поведінки, а також наслідки порушення відповідних вимог.
Регулююча роль договору зближує його з законом і нормативними актами. Умови договору відрізняються від правової норми головним чином двома принциповими особливостями. Перша пов'язана з походженням правил поведінки: договір виражає волю сторін, а правовий акт - волю видав органу. Друга розрізняє межі дії того чи іншого правила поведінки: договір безпосередньо розрахований на регулювання поведінки тільки його сторін - для тих, хто неявляется сторонами він може створити права, але не обов'язки, в той же час правовий або інший нормативний акт породжує в принципі загальне для всіх і кожного правило (будь-яке обмеження кола осіб, на яких распрстраняется правовий акт, ним же визначається). Зазначені дві особливості відрізняють саме цивільно-правовий договір. [1] У договорі, в якому вказані особливості відсутні, маються на увазі різні види публічно-правових договорів, - грань, що відділяє його від нормативного акту стирається. Договір служить ідеальною формою активності учасників цивільного обороту.
Своєрідним збіркою договорів у господарському праві служить Цивільний Кодекс РФ в його другій частині. Необхідно зауважити, що одне із самих значних і, разом з тим, одне із самих "непомічених" подій нашого десятиліття - прийняття та введення в дію нового Цивільного кодексу Росії, який повертає наше суспільство від сумнівних і небезпечних експериментів в області економіки до випробуваних століттями методам і способам регулювання майнового обороту.
Одним з найважливіших видів договорів, що займає не останнє місце в регулюванні майнових відносин, є договір майнового найму (оренди). Цей договір зіграв у свій час і продовжує грати зараз найважливішу роль в розвитку Російської держави.
Одним з перших реальних шляхів виходу нашої економіки з кризи в 1991 році стало зачате за ініціативою "знизу" рух щодо переведення підприємств на орендні відносини. Об'єктивність процесу виникнення орендного руху була обумовлена ​​необхідністю разгосударствліванія власності і демонополізації народного господарства, подолання відчуження працівника від засобів виробництва, розвитку свободи підприємництва і в той же час підвищення взаємної відповідальності підприємства і органу управління за виконання зобов'язань, встановлення реального зв'язку між результатами діяльності підприємства і доходами кожного працівника.
Нині чинний ЦК розглядає оренду і майновий найм як синоніми. У цьому сенсі він відступив від традицій, які були закладені континентальним цивільним правом. Зокрема, у праві Франції різняться найм рухомого майна та оренда нерухомості. У Німеччині ж наймання припускає, тільки користування річчю, тоді як оренда означає вилучення з речі також і плодів. Ці традиції сприйняті нашим перебудовним законодавством і доктриною. Так, якщо ЦК 1964 року постійно використовував термін "майновий найм", то Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року, [2] торкалися в основному для використання майна в процесі ведення господарської деятельстельності, вели мову саме про оренду. Це дозволило деяким правознавцям виділяти поряд із звичайним ще й комерційний найм, тобто оренду. Однак ця точка зору була спірною і в колишні часи. Зараз же вона взагалі втратила сенс. Якщо і вести мову про розмежування оренди та найму, то лише на основі романської чи німецької традиції. Без відповіді, однак, залишається питання про те, частинами якого інституту будуть виступати найм та оренда в такому їхньому розумінні. Для цього інституту довелося б підшукувати спеціальну назву, якого закон не створив, у противному випадку відбулося б порушення правил формальної логіки.

Договір оренди

Загальні положення про договір оренди закріплені у статті 34 ЦК. Ця глава побудована за тим же принципом, що й інші розділи, що регулюють складні договори, які мають свої різновиди договірних зобов'язань (купівля-продаж, підряд і деякі інші). Спочатку викладаються положення, що є загальними для всіх видів договору оренди, а потім спеціальні правила, що відносяться тільки до відповідного виду договору (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда).
Зазначені окремі види договору оренди та договори оренди окремих видів майна регулюються таким чином: загальні положення про оренду застосовуються до них, якщо спеціальними правилами про ці договори (також передбаченими ЦК) не встановлено інше (стаття 625 ЦК).
Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання відповідно до договору орендованого майна, є його власністю. Дане положення кореспондує нормі, встановлює загальне правило про належність надходжень, отриманих в результаті використання майна будь-яким суб'єктом (не власником), особі, яка використовує майно на законній підставі. [3] Слід зазначити, що ДК за Основами цивільного законодавства, даючи поняття договору оренди, виходить з того, що він представляє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же як договори купівлі-продажу, підряду і т. п.. У той же час Кодекс виключає можливість використання даного договору з метою, протіворечащіхпріроде договірних зобов'язань, як це було раніше. Договір оренди не розглядається більше в якості особливої ​​організаційно-правової форми підприємництва, або одного із засобів роздержавлення економіки. Про повернення договору оренди в сім'ю договірних зобов'язань свідчить і яка у ГК термінологія, коли орендодавець іменується наймодавцем, орендар - наймачем, а сам договір оренди - договором майнового найму.
Договір оренди є консенесуальним, взаємним і оплатним.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець ж має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та іншим речовим правам. Праву користування орендаря властива проходження за річчю. Перехід права власності або іншого права на здане в Ренді майно не є підставою для розірвання договору.
Об'єктом оренди може бути будь-яке майно (речі), яке не втрачає своїх натуральних властивостей: земельні ділянки, природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби тощо.
Немає прямої вказівки в законі на види майна, щодо якого не можна застосовувати положення про оренду. Чи означає це, що оренда допустима щодо будь-якого майна? На це питання слід дати негативну відповідь. Справа в тому, що видані до введення в дію частини першої ДК укази Президента РФ, постанови Уряду РФ і постанови Уряду СРСР з питань, які регулюються федеральними законами, діють надалі до введення в дію відповідних законів. Тому слід звернути увагу на зберегли свою дію постанова Ради Міністрів СРСР від 20 березня 1990 року N 280 "Про порядок здачі підприємств союзного підпорядкування та їх майна в оренду" [4] та постанова Ради Міністрів РРФСР від 3 квітня 1990 року N 118 "Про порядок здачі підприємств республіканського і місцевого підпорядкування та їх майна в оренду "[5]. Ці постанови передбачали, що здача підприємств в оренду може мати місце у всіх галузях матеріального виробництва і у невиробничій сфері, за винятком частини підприємств оборонної промисловості, зв'язку, транспорту, ПЕК, державних банків і т. д..
Першорядне значення для будь-якого договору мають його істотні умови, оскільки він може вважатися укладеним лише в тому випадку, якщо між сторонами в необхідній законом формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Стосовно до договору оренди таким істотним умовою є об'єкт оренди. Договір оренди обов'язково повинен містити дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (склад майна, місце його розташування і т. п.). В іншому випадку договір оренди може бути визнано неукладеним.
Орендодавцем майна за договором оренди може бути його власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. [6] Формулюючи це положення, законодавець, звичайно ж, брав до уваги, що здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Отже, орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У перш за все цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе правомочність щодо розпорядження майном. [7]
Дещо складніше вирішується питання про інших осіб, які виступають в ролі орендодавця, оскільки вони повинні бути наділені законом чи власником відповідними повноваженнями. У силу закону таким правом володіють, наприклад, суб'єкти права господарського відання - державні та муніципальні унітарні підприємства. Правда, здавати в оренду майно вони можуть тільки за згодою власника або за його розпорядженням.
Що стосується суб'єктів оперативного управління, то казенне підприємство може виступити в якості орендодавця державного майна (і рухомого, і нерухомого) лише за згодою власника, а установа ні за яких умов не має права здати в оренду закріплене за ним майно, а також майно, придбане ним за рахунок коштів, виділених установі за кошторисом. Разом з тим установа може виступити в якості орендодавця майна, придбане ним на доходи, отримані в результаті дозволеної установі відповідно до його установчими документами підприємницької діяльності. [8]
Державне майно, що належить до власності суб'єктів РФ, а також муніципальне майно повинні здаватися в оренду в порядку, визначеному правовим актом відповідного суб'єкта РФ, а за відсутності такого правового акту, що визначає орган, уповноважених здавати зазначене майно в оренду, арбітражно-судова практика визнає належними орендодавцями відповідні комітети з управління майном.
Що ж стосується орендаря, то ця особа, зацікавлена ​​в одержанні майна у користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом не пред'являє.
Вимоги до форми договору оренди зводяться до того, що договір, за яким орендодавцем або орендарем виступає юридична особа, повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо ж сторонами за договором оренди, за винятком нерухомості, є громадяни, обов'язкова письмова форма вимагається лише у тому випадку, коли договір укладається на термін більше одного року. [9] Тут можна відзначити відмінність вимог до форми договору оренди, що укладається між громадянами, від загального правила, яке регулює форму угод громадян між собою, згідно з яким такі операції підлягають ув'язненню в письмовій формі, якщо їх сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом МРОТ, і тільки у випадках, передбачених законом, - незалежно від суми угоди. [10 ] Договір оренди нерухомого майна, як ілюбая угода з нерухомістю, підлягає державній реєстрації.
Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря. Такі договори повинні укладатися в формі, передбаченої для договору купівлі - продажу відповідного майна. Особливі вимоги встановлені законом щодо продажу нерухомості і продажу підприємств. Суть цих вимог зводиться до того, що договір оренди нерухомості укладається у письмовій шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, якщо предметом продажу виступає підприємство, до договору мають бути включені акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також перелік всіх боргів.
Принципові зміни внесено Кодексом в регулювання терміну договору оренди. [11] Раніше термін договору оренди розглядався як істотної умови договору. При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір вважався неукладеним. Кодекс також передбачає, що договір оренди укладається на термін, визначений договором, проте допускається укладення договору і без зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір буде вважатися укладеним на невизначений строк.
Законом можуть бути передбачені граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку незалежно від того, вказали Чи боку будь - який строк оренди в договорі, після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою.
Ціна договору оренди (орендна плата) може бути передбачена як у відношенні всього орендованого імущесва в цілому, так і стосовно до кожної з його основних частин. Кодексом передбачено такі форми орендної плати: певні платежі у твердій сумі, що вносяться періодично або одночасно; встановлена ​​частка отриманих в результаті іспользованіяімущества продукції, плодів і доходів; надаються орендарем орендодавцю певні послуги; покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна.
Зміст договору оренди. Орендодавець на виконання заключенног договору зобов'язаний:
1) надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Стан майна, що підлягає передачі, повинно бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан майна визначається його призначенням. Майно здається в оренду разом з всемсі його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п.).
Майно повинно бути передане в оренду у встановлений термін. Цей термін повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо термін передачі договором встановлений не був, майно підлягає передачі в розумний термін.
Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протягом усього строку оренди, хоча річ і передається орендарю, як правило, незабаром після укладення договору.
За загальним правилом орендодавець відповідає за всі недоліки переданого майна, за винятком таких, які: а) обумовлені орендодавцем при укладенні договору; б) заздалегідь відомі орендарю; в) повинні бути виявлені орендарем під час огляду майна при укладанні договору. Орендар відповідає за недоліки переданого в оренду майна на засадах ризику.
2) попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно.
Закон не містить переліку прав третіх осіб, про наявність яких орендодавець повинен попередити орендаря. Говориться лише, що це права на майно, що належать вони третім особам і до них відносяться, в числі інших, сервітути і права застави.
3) проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими првовимі актами або договором оренди.
Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин орендованого майна, без якого останнє не можна використовувати за призначенням.
Термін проведення такого ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо не встановлено, то - в розумний термін.
Ремонт повинен проводитися засчет орендодавця і його силами ілісіламі ним осіб. 4) відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди. Під невіддільними поліпшеннями розуміються такі поліпшеннями, відокремити які неможливо без заподіяння речі шкоди в будь-якому розмірі.
Орендар зобов'язаний: 1) користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна. Орендар повинен використовувати майно сам.
2) своєчасно вносити плату за користування майном. Розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Якщо розмір, порядок та умови внесення орендної плати встановлено будь - яким нормативним актом, то договір обов'язково містить посилання на нього.
3) при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно втом стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Вимоги до стану майна, що повертається орендарем, такі ж, як і до передачі майна, орендодавцем у відповідності з укладеним договором оренди. Разом з майном орендодавцю повинні бути передані всі його приналежності та пов'язані документи, які раніше були отримані орендарем. Стан повертається майна може встановлюватися договором. Можуть бути передбачені спеціальні вимоги до такого повернення, наприклад, умова про те, що приміщення має бути повернуто тільки після проведення капітального ремонту.
4) підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.
Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків майна, не пов'язане із заміною основних складових частин.
Від поточного ремонту слід відрізняти підтримка майна у справному стані, тобто таке його обслуговування, яке дозволяє використовувати майно будь-якої миті. Мова в даному випадку повинна йти про фізичний справності орендованого майна, яку можна підтримувати без припинення його використання за призначенням.
Без згоди орендодавця не здавати орендоване майно в суборенду, не передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі, не передавати майно у безоплатне користування, а також не віддавати орендні права в заставу.
Відповідальність орендаря і орендодавця будується на загальних положеннях і залежить, перш за все, від того яка з обов'язків була ними порушена. Наприклад, у разі невиконання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про всі права третіх осіб, останній має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
Договір суборенди може бути укладений орендарем з третьою особою (суборендарем) лише за наявності згоди на те орендодавця. Термін договору суборенди не може перевищувати строк основного договору оренди. До відносин суборенди застосовуються правила про договори оренди.
Дострокове припинення договору оренди, звичайно ж, вабить і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Однак суборендар в цьому випадку отримує право вимагати від орендодавця в основному договорі оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди і на умовах, відповідних прекращенному договором оренди.
Кодекс називає підстави для дострокового розірвання договору на вимогу, як орендодавця, так і орендаря. Як правило, зазначені підстави розірвання договору носять характер розшифровки поняття "істотне порушення договору" стосовно до орендних відносин. Так, орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар: користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; істотно погіршує майно, більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендар має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору в наступних випадках: орендодавець не надає йому здане в оренду майно або чинить перешкоди в користуванні майном відповідно до договору або призначення цього майна; майно в силу обставин, за які орендар не відповідає виявляється непридатним для користування; орендодавець не виконує обов'язок по капітальному ремонту; майно має перешкоджають його користування недоліки, за які відповідає орендодавець. Договором оренди можуть бути передбачені й інші підстави для дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін.
Відповідно до Основ законодавства про оренду після закінчення терміну договору орендодавець має право на поновлення договору.
Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну дії договору оренди має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на поновлення договору. [12]
Для обгрунтування вимог позивач - орендар зобов'язаний подати документи, що підтверджують намір орендодавця здати іншому орендарю майно, що раніше знаходилося у нього в оренді за договором, термін якого закінчився, або передачу цього майна в оренду іншому орендарю. Крім того, позивач повинен довести, що він не порушував умов договору оренди, і дати згоду відновити договір оренди на умовах, на яких орендодавець уклав чи припускав укласти договір оренди з іншим орендарем
Особливого розгляду заслуговує питання про викуп орендованого майна. [13] Кодекс передбачає, що умова про викуп орендованого майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни може бути передбачено не тільки договором оренди, але і законодавством.
Прикладом викупу майна в силу закону або договору можуть служити мають широке поширення факти придбання утвореними в ході приватизації комерційними організаціями у власність орендованих ними приміщень.
Державною програмою приватизації государственнной і муніципальних підприємств у Російської Федерації, встановлено, що товариство або акціонерне товариство, створене на основі оренди державного майна і викупило орендоване майно, мають виключне право придбання у власність або за їх розсуд право оренди - строком не менше 15 будівель, споруд , нежитлових приміщень, якими вони фактично володіли і користувалися.
У всіх випадках обов'язковою умовою для реалізації права на викуп є наявність договору оренди відповідних нежитлових приміщень, будівель і споруд.

Види договору оренди

Цивільний кодекс КМДА проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Види договору оренди - це ті найбільш значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в праграфах 2 - 6 глави 34 ЦК.
Оренда ж окремих видів майна у ГК у формі самостійних параграфів не врегульована. Можуть існувати лише окремі норми, які застосовуються до тих чи інших видів майна. Як приклад розмежування виду оренди та оренди певного виду майна можна привести оренду споруд та оренду нерухомого майна. Розподіл оренди на види проводиться не на одному певному критерії, а, наприклад, з вигляду предмета, виходячи із споживчого характеру договору для орендаря та підприємницького для орендодавця. Виділяють 5 видів договору оренди.
Договір прокату. Договір прокату є договір оренди, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння та користування за плату. [14]
Догвору прокату притаманні деякі характерні ознаки:
По-перше, як орендодавці можуть виступати не будь-які комерційні організації, а лише ті, які здійснюють здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, тобто на професійній основі.
По-друге, як загальне правило майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання. Тому орендарями за договором в основному є громадяни, яким відповідне майно знадобилося для особистого, сімейного, домашнього та іншого подібного використання. Орендарями можуть бути також юридичні особи та індивідуальні підприємці, але для них виключається можливість отримання прибутку від використання майна.
По-третє, договір прокату відноситься до категорії публічних договорів. Це означає, що орендодавець не має права відмовити звернулася до нього особі в укладанні договору прокату або надати перевагу комусь - або в укладенні договору. Умови договору повинні встановлюватися однаковими для всіх орендарів. По-четверте, договір прокату не може носити характер безстрокового зобов'язання. Більш того, в імперативному порядку визначено максимальний термін дії такого договору - один рік. [15]
По-п'яте, до зобов'язань, що виникли з договору прокату, не підлягають застосуванню загальні правила про поновлення договору оренди на невизначений термін.
По-шосте, договір прокату може бути розірваний за ініациатіві орендаря у будь-який час за умови письмового попередження орендодавця про свій намір відмовитися від договору не менш, ніж за десять днів. На орендодавця за договором прокату покладено додаткові обов'язки, наприклад він повинен при укладанні договору перевірити справність переданого майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації, а також усунути в десятівнений термін з дня отримання заяви орендаря або замінити його аналогічним майном в справному стані.
Оренда транспортних засобів. Договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу - цивільно-правовий договір, за яким орендарю за плату надається транспортний засіб у тимчасове володіння та користування.
У Кодексі містяться норми, що регулюють два різновиди договору оренди транспортного засобу з екіпажем і договір з управління та технічної експлуатації (без екіпажу).
Спочатку відзначимо особливості правового регулювання оренди транспортних засобів.
По-перше, враховуючи специфіку предмета договору, а саме: надання в оренду транспортного засобу, законодавець виключив можливість застосування до даних правовідносин загальних положень про оренду, що наділяють орендаря, належним чином свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди при інших рівних умовах переважним перед іншими особами правом на укладення договору оренди на новий термін. Як наслідок цього, орендар транспортного, на відміну від орендаря за звичайним договором оренди, ні за яких умов не має права вимагати переведення на себе прав і обов'язків орендаря за договором оренди транспортного засобу, укладеного орендодавцем після закінчення терміну дії попереднього договору з іншим орендарем.
По-друге, договір оренди транспортного засобу не підлягає державній реєстрації, він полягає в простій письмовій формі. Це принциповий момент, оскільки, як відомо, певні транспортні засоби - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти - віднесені Кодексом до нерухомих речей.
По-третє, обов'язком орендаря протягом усього терміну дії договору оренди транспортного засобу є підтримка зданого в оренду транспортного засобу в належному стані, включаючи здійснення не тільки поточного, але і капітального ремонту.
По-четверте, орендарю транспортного засобу надано право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду, якщо інше не передбачено договором. Стосовно ж до договорів оренди іншого майна діє протилежне правило, згідно з яким орендар може передати орендоване майно в суборенду лише за згодою орендодавця.
Крім того, орендар у рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать зазначеним у договорі цілями використання транспортного засобу або призначення цього транспортного засобу.
Що стосується наявних відмінностей у правовому регулюванні двох різновидів договору оренди транспортного засобу (оренда транспортного засобу з екіпажем та без екіпажу), то всі вони зумовлені тим, що в одному випадку обов'язки з управління і технічної експлуатації транспортного засобу лежать на орендодавцеві, а в іншому випадку - їх несе орендар транспортного засобу. Ці відмінності такі:
За договором оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець крім основних обов'язків, властивих будь-якого договору оренди транспортного засобу, надає орендареві послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу, які повинні забезпечувати його нормальну і безпечну експлуатацію. [16] На арендодателе також залишаються видатки на утримання членів екіпажу та оплату їх послуг.
Природно, при оренді транспортного засобу без екіпажу орендодавець вільний від виконання названих обов'язків, оскільки управління орендованим транспортним засобом і його технічну експлуатацію здійснює сам орендар. [17]
Особа, що орендує транспортний засіб без екіпажу, несе всі витрати на страхування транспортного засобу, включаючи його страхування, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією. [18]
У випадку, коли транспортний засіб передається в оренду з екіпажем, частину витрат на його експлуатацію лежить на орендодавцеві, у тому числі витрати на страхування транспортного засобу та відповідальності за шкоду, яка може бути заподіяна їм, або у зв'язку з його експлуатацією. Що ж стосується орендаря, то він несе тільки ті витрати, які виникають у зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, включаючи оплату зборів, а також палива та інших, які витрачаються в процесі такої експлуатації матеріалів.
При оренді транспортного засобу з екіпажем відповідальність за шкоду, заподіяну орендованим транспортним засобом третім особам покладається на орендодавця. Орендодавець може пред'явити орендарю вимога про відшкодування сум, виплачених їм третім особам, але тільки в регресних порядку та за умови надання доказів, подтверждаюшіх, що шкода заподіяна третім особам з вини орендаря. [19]
Якщо за договором оренди орендарю передається транспортний засіб без екіпажу, відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам цим транспортним засобом, несе орендар.
Оренда будинків та споруд. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. [20]  
Будинки призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди проживають у них тимчасово.
Якщо предметом договору оренди є будівля або споруда, ряд загальних положень про оренду не застосовується, оскільки вони заміщуються спеціальними правилами. Слід відразу зазначити, що стосовно оренди нежитлових приміщень, які - небудь спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі.
Спеціальні правила, що регулюють договір оренди будівлі або споруди, викликані в житті спеціфіческімісвойствамі будівель і споруд як об'єктів нерухомості: особливої ​​цінністю цих об'єктів, їх непотребляемостью в процесі використання, нерозривним зв'язком з землею і т. п..
Вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягає в тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. Державній реєстрації підлягають тільки ті договори, термін дії яких перевищує один рік.
Як зазначалося, будівлі і споруди нерозривно пов'язані із землею і відносяться до обєктів нерухомого. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Якщо земельна ділянка належить орендодавцю на праві власності - одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендареві згідно з договором земельну ділянку може бути переданий і на інше право.
Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), такий будинок може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі не будуть суперечити закону або договору з власником земельної ділянки.
Стабільності орендних відносин сприятиме положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться будівля і яка необхідна для його використання за призначенням.
Важливою умовою договору оренди будівель і споруд є орендна плата. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. Орендна плата, обумовлена ​​договором оренди будівлі, повинна, включати в себе також плату за користування земельною учстком, на якому воно розташоване.
Виконання орендодавцем зобов'язань, що випливають з договору оренди, здійснюється шляхом передачі відповідної будівлі та прийняття його орендарем. Дана операція повинна бути оформлена передавальним актом або іншим документом, підписаному обома сторонами.
Оренда підприємств. Вельми специфічними особливостями в порівнянні з загальними положеннями про оренду майна має правове регулювання оренди підприємств. Як відомо, в Кодексі під підприємством як об'єктом цивільних прав розуміється імущственний комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. До складу підприємства входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, сировина, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують його продукцію.
У цілому як майновий комплекс підприємство визнається нерухомістю. Дана обставина є відправною точкою для цілого ряду спеціальних правил, присвячених оренді. Здача в оренду діючого підприємства передбачає передачу орендарю не лише майна, але і перехід до нього прав і обов'язків орендодавця щодо третіх осіб.
За договором оренди підприємства в цілому, як майнового комплексу, що використовується для підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю підприємство за плату в тимчасове володіння і користування. [21] У складі підприємства орендарю передаються за договором земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні кошти. Крім того, в порядку, передбаченому договором, підлягають передачі також запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою ресурсами, інші майнові права. Крім викладеного орендодавець повинен поступитися орендарю права вимоги і перевести на нього всі борги, що відносяться до підприємства.
Виняток составдяют права орендодавця отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. За загальним правилом такі права не можуть бути передані без спеціального на те вказівки закону або іншого правового акту.
За формою договір оренди підприємства повинен являти собою єдиний документ, підписаний сторонами. Кожен договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації. Порушення цих вимог тягне недійсність договору.
У зв'язку спереводом на орендаря боргів за зобов'язаннями орендодавця Кодекс проявляє турботу про додатковий захист прав кредиторів за такими зобов'язаннями. [22]
Обов'язком орендодавця є пись менное повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі підприємства орендарю. Кредитори, що отримали повідомлення, але не дали своєї згоди на переведення боргу на орендаря, так і не отримали повідомлення, має право вимагати від орендодавця припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування збитків. Кредитори, що отримали повідомлення можуть пред'явити свої права вимоги в межах 3-х місяців з дня отримання такого повідомлення, а не отримали - протягом року з дня, коли вони узнаалі або повинні були дізнатися про передачу підприємства в оренду.
Виконання дрговора оренди підприємства вимагає від орендодавця вчинення низки підготовчих дій, в тому числі до складання та подання на підписання орендарю предаточного акту, за яким здійснюється прийом підприємства орендарем.
Обов'язком орендаря у процесі виконання договору оренди підприємства є не тільки своєчасне і повне внесення платежів, але й підтримки підприємства в належному стані, проведення як поточного, так ікапітального ремонту.
Орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства. Не вимагає також згоди орендодавця передача цих цінностей в суборенду або предача орендарями щодо їх прави обов'язків іншій особі.
Що стосується дій, спрямованих на збільшення вартості майна орендованого підприємства шляхом зміни складу майнового комплексу, його реконструкції тощо, то орендар вільний робити їх без згоди орендодавця, якщо інше не передбачено договором. [23]
У процесі експлуатації майна арендованног підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні удучшенія цього імущесва (дозволу не потрібно). Вартість таких поліпшень повинна бути відшкодована орендареві за рахунок орендодавця. Ліщь в одному випадку орендодавець може бути освобохден судом від відшкодування вартості поліпшень майна орендованого підприємства, вироблених орендарем, - якщо доведе, що за своєю вартістю ці "покращення" не відповідає функціям реального поліпшення качесва і експлуатаційних властивостей майна, або вони зроблені без урахування принципів сумлінності і розумності. [24]
Повернення орендованого підприємства у зв'язку спрекращеніем договору оренди повинен битьь зроблений орендарем за дотриманням правил, встановлених для передачі підприємства в оренду, з тією лише різницею, що обов'язки з підготовки майна, складання передавального акта та подання його на підпис орендодавцю на цей раз покладено на орендаря.
Договір фінансової оренди (лізингу). Договір фінансової оренди (договір лізингу) - цивільно-правовий договір, відповідно до якого орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. [25]
Договір лізингу - новий для вітчизняного законодавства вид договірних орендних зобов'язань. З іншими різновидами оренди договір лізингу об'єднує те, що майно передається орендодавцем орендарю у тимчасове володіння та користування.
Разом з тим договором лізингу притаманні деякі особливості, що виділяють його в окремий вид договору оренди.
По-превью, в якості учасника зобов'язань з лізингу поряд з орендодавцем та орендарем виступає також продавець майна, що є його власником.
По-друге, орендодавець, на відміну від загальних положень про оренду, не є власником або титульним власником майна, яке підлягає передачі в оренду. Більш того, на орендодавця покладається обов'язок придбати у власність це майно, що належить іншій особі (продавцю). Цей обов'язок орендодавця охоплюється змістом зобов'язання, вознікающаего з договору лізингу. Купуючи майно для орендаря, орендодавець повинен повідомити продавця про те, що це майно призначене для передачі в оренду.
По-третє, активна роль, зазвичай не властива орендних відносин, у зобов'язанні з лізингу належить орендарю. Саме орендар визначає продавця і вказує майно, яке має бути пріобретеног орендодавцем для подальшої предачі в оренду. Природно, орендодавець звільняється від будь - якої відповідальності за вибір предмета оренди і продавця.
По-четверте, передача орендованого за договором лізингу майна орендарю здійснюється не орендодавцем, а продавцем цього майна. Тим не менше, відповідальність за невиконання або неналежне виконання цього обов'язку продавцем покладається на орендодавця і настає у формі відшкодування збитків чи вимоги орендаря про розірвання договору. З моменту передачі продавцем орендованого майна до нього переходить ризик випадкової загибелі.
Своєрідність договору лізингу в основному пояснюється тим, що виникли з нього зобов'язання представляють собою поєднання, з одного боку, прав і обов'язків орендаря і орендодавця, типові для орендних відносин, а з іншої - деяких прав і обов'язків продавця і покупця, властивих договором продажу. Наслідком цього є покладення окремих прав та обов'язків орендодавця, що виступає одночасно покупцем майна за договором купівлі - продажу, як на орендаря (права та обов'язки покупця), так і на продавця (права іобов'язки орендодавця).
Орендар має права і несе обязаннсті, передбачені законом для покупця за договором купівлі - продажу (за орендодавця), крім обов'язку оплаттіть пріобретеннное майно, як якщо б він був стороною за договором купівлі - продажу. Без згоди продавця орендар розірвати договір купівлі - продажу, та надання йому (поряд з орендарем) статусу солідарного кредитора по відношенню до продавця.
Що ж стосується орендаря за договором лізингу, то він наділений правом пред'являти безпосередньо продавцеві майна, що є предметів договору, будь-які вимоги, що випливають із договору купівлі - продажу. Орендодавець, навпаки, звільнений від відповідальності перед орендарем за дії продавця. Якщо відповідно до договору лізингу вибір продавця і придбаного майна було покладено на орендодавця, то вимоги орендаря можуть бути пред'явлені як продавця, так і орендодавцю.
На закінчення, можна сказати, що лізингові операції давно стали невід'ємною частиною економіки розвинутих країн. Вважають, що слово лізинг (здавати під найм) увійшло у вжиток в останній чверті минулого сторіччя, коли в 877 році американська телефонна компанія "Белл" прийняла рішення не продавати свої телефонні апарати, а здавати їх в оренду.
Висновок.
У висновку хотілося б сказати, що значення договору оренди не можна переоцінити. Це один з класичних видів договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть, протягом яких вони в основних своїх рисах не ізменінлісь. Договір оренди - самовдосконалюється механізм. Ще 1989 року дослідники цього договору відзначали, що оренда, як механізм господарювання повинна вдосконалюватися. Оренда відіграє величезну роль у майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки нашої країни і розширення сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику та можливості отримання доходу від вкладень коштів.
Список використаної літератури:
1. Рутгайзер В. М. Оренда: сутність і практика. М., 1989.
2. Берг О. В. Організація орендних відносин: питання теорії і практики. М., 1991.
3. Витрянский В. В. Загальні положення про оренду / / Господарство іправо. 1996. N2.
4. Витрянский В. В. Окремі види оренди. / / Господарство право. 1996. N3.
5. Цивільний Кодекс Російської Федерації. C. -Пб, 1997.
6. Брагинський М. І. Договірне право: Загальні положення. М., 1997.
7. Цивільне право. Підручник. Частина друга. / За редакцією Сергєєва О. П., Толстого К. Ю. М., 1998.
8. Францева Е. Ф. Лізинг., М., 1998.


[1] ТіхоміровЮ.А. "Публічне право".
[2] "Відомості СРСР. 1989. N25. Стаття 481 "
[3] Стаття 136 ДК РФ
[4] СП РРФСР, 1990, N 4, стаття 53.
[5] СП РРФСР, 1990, N 10. Стаття 53.
[6] Стаття 608 ЦК РФ.
[7] Стаття 209 ЦК РФ
[8] Стаття 298 ДК РФ
[9] Пункт 1 статті 609 ЦК РФ
[10] Стаття 161 ЦК України
[11] Стаття 610 ЦК РФ
[12] Пункт статті 86 Основ цивільного законодавства
[13] Стаття 624 ЦК України
[14] Стаття 626 ЦК РФ
[15] Пункт 1 статті 627 ГК РФ
[16] Стаття 635 ЦК РФ
[17] Стаття 645 ЦК України
[18] Стаття 646 ЦК України
[19] Стаття 640 ЦК РФ
[20] Стаття 650 ЦК України
[21] Стаття 656 ЦК РФ
[22] Стаття 657 ЦК РФ
[23] Стаття 660 ЦК України
[24] Стаття 662 ЦК України
[25] Стаття 665 ГК РФ
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
88.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди 2
Договір оренди 3
Договір оренди 8
Договір оренди 7
Договір оренди 5
Договір оренди 10
Договір оренди 4
Договір оренди 6
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru