додати матеріал


Договір купівлі продажу нерухомості 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ
ВСТУП ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ПРАВІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... .5
РОЗДІЛ 2. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ ... .. 8
2.1. Предмет і істотні умови договору продажу нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
2.2. Форма договору продажу нерухомості та порядок його укладення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ........ 12
РОЗДІЛ 3. ЗМІСТ ДОГОВОРУ З ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... .. 17
3.1. Права і обов'язки сторін ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 17
3.2. Виконання та припинення договору продажу нерухомості ... ... ... .. 21
ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... 25
Список використаних джерел ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 27

ВСТУП
В останні роки спостерігається помітний інтерес до питань правового регулювання обороту нерухомого майна. Ця обставина об'єктивного характеру. Ринок нерухомості в Росії пережив період становлення, і в даний час існує необхідність осмислити все, до чого прийшла економічна і правова думка в галузі обороту нерухомого майна.
Тому не випадково, що Дослідницький центр приватного права при Президенті Російської Федерації проявив ініціативу в розробці Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухомість. Ця ініціатива була підтримана, і Радою при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства була створена робоча група, яка розробила Концепцію розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Цей документ був прийнятий на засіданні Ради 15 грудня 2003 р .
В кінці 2004 р . ідеї, виражені в Концепції, стали втілюватися в конкретних законодавчих актах, спрямованих на вдосконалення регулювання обороту нерухомого майна. Ця робота триває і сьогодні.
Включення нерухомості в сферу життєдіяльності людини відбулося при переході людину до осілого способу життя. Необхідність обробки землі, збору врожаю змушувала людини залишатися на одному місці, будувати споруди, які використовувалися для проживання та захисту від несприятливих зовнішніх умов. У цей період з'явилися перші уявлення про власність на нерухомі речі, включені у сферу впливу конкретної людини, його сім'ї, роду і т.д.
Історично юридичний поділ речей на рухомі і нерухомі виникло в період встановлення державної влади та формування правових систем. Потім під дією конкретних історичних ситуацій, потреб суспільства ціннісні пріоритети цивільного обороту змінювалися, відповідно змінювався правовий режим рухомих і нерухомих речей, розуміння і визначення законодавцем нюансів при формулюванні цих понять. Тому необхідно розрізняти економічний зміст і відповідні йому юридичні конструкції нерухомості.
Під нерухомістю в економічному сенсі слід розуміти такі об'єкти, які в силу своїх природних особливостей не можуть бути переміщені або змінені впливом людини. Це земля, ділянки надр, моря, річки, озера, лісові насадження як цілісні об'єкти. Властивості цих об'єктів такі, що звичайні зусилля людей не можуть перемістити ці речі або змінити їх сутність.
Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання операцій з нерухомим майном.
Метою даного дослідження є розгляд цивільно-правового регулювання операцій з продажу нерухомості, виявлення основних елементів договору купівлі-продажу нерухомості, характеристика прав і обов'язків сторін за даним договором, а також виявлення правил виконання і припинення договору продажу нерухомості.

РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ПРАВІ
Під договором продажу (купівлі-продажу) нерухомого майна розуміється така угода осіб, відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруда або інше нерухоме майно (п. 1 ст. 549 ЦК РФ).
З точки зору класичних цивільно-правових характеристик договір продажу нерухомого майна є консенсуальним, оплатним і взаємним.
З легального визначення договору купівлі-продажу слід, що він створює зобов'язання продавця про передачу нерухомої речі. Зазначена норма нічого не говорить про зобов'язання покупця, але такі легко вивести з більш загальної норми про купівлю-продаж: покупець зобов'язаний прийняти передане майно і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п. 1 ст. 454 ЦК РФ). Таким чином, закон говорить тільки про те, що в силу цього договору створюється зобов'язання. У той же час у цій нормі нічого не говориться про перенесення речового права на нерухомість. Як наслідок, можна зробити висновок про те, що в силу укладеного договору саме по собі речове право (право власності) на об'єкт нерухомості не переноситься. Таким чином, російська легальна формула продажу нерухомості грунтується на зобов'язальної конструкції договору купівлі-продажу.
У системі чинного російського законодавства норми, що регулюють продаж нерухомості, викладені в гл. 30 ГК РФ "Купівля-продаж". У цій главі виділяється декілька різновидів спеціально регульованих договорів купівлі-продажу, серед яких особливе місце займає договір продажу нерухомості (ст. 549-558 ЦК України). Законодавець вважав за необхідне визначити особливі правила регулювання обороту нерухомості. Обумовлено це, очевидно, такими факторами:
- Нерухоме майно має особливу майнової та соціальною цінністю, що вимагає врахування цих обставин з точки зору необхідності підвищених заходів захисту цих об'єктів цивільного обороту;
- Нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельними ділянками; поземельна нерухомість в принципі є неперемещаемим майном, що не може ігноруватися при створенні юридичних умов обороту цього майна;
- Нерухомі речі є індивідуально-певними речами, що істотним чином впливає на порядок і способи визначення їх вартості, а також умов обороту;
- Нерухомі речі є неспоживна речами, які не можуть бути втрачені в процесі нормального господарського використання.
Усі зазначені обставини свідчать про необхідність особливої ​​уваги з боку законодавця до потреб обороту нерухомого майна і визначають специфіку предмета возмездного відчуження нерухомості. Це, у свою чергу, вплинуло на правила, якими регламентується оборот нерухомих речей.
Відомо, що нерухомість може бути використана в принципово різних цілях: або для задоволення потреб громадян у житлі, або для задоволення виробничих, господарських потреб або рішення підприємницьких завдань, тобто з метою отримання прибутку. Ця обставина також не може ігноруватися законодавцем. Тому російське законодавство встановлює різні юридичні режими обороту нерухомого майна залежно від того, для яких цілей воно використовується: для соціальних (житлових) цілей або для отримання прибутку. Оборот житлових приміщень (житлового фонду) регулюється в основному нормами житлового права, які надають значні гарантії особам, які проживають у таких житлових приміщеннях. У російському праві Житловий кодекс РФ регулює відчуження нерухомості, що належить до житлового фонду (хоча окремі норми, що регулюють відчуження житлової нерухомості, будучи рамковими нормами, містяться і в ГК РФ).
У свою чергу, оборот нерухомості комерційного характеру підпорядкований загальними правилами цивільного законодавства; норми житлового права не впливають на умови відчуження такого майна.
Особливі режими обороту нерухомого майна встановлені і щодо купівлі-продажу специфічних нерухомих речей, які використовуються часто в комерційних цілях, тобто повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, а також космічних об'єктів.
Особливий порядок встановлений для відчуження нерухомого майна з публічної в приватну власність. У цьому випадку, в силу ст. 217 ЦК РФ, діє приватизаційне законодавство [1]. Зокрема, відчуження нерухомого майна комерційного призначення з державної (муніципальної) власності у власність фізичних або юридичних осіб має здійснюватися відповідно до Федерального закону "Про приватизацію державного та муніципального майна". Порушення правил продажу майна публічним власником приватній особі тягне недійсність відповідних угод відчуження нерухомого майна.

РОЗДІЛ 2. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
2.1. Предмет і істотні умови договору
продажу нерухомості
До істотних умов договору продажу нерухомості відносяться: умова про предмет договору (який, як відомо, розглядається в якості суттєвої умови будь-якого договору) і умову про ціну відчужуваного об'єкта нерухомості. Відповідно до ст. 554 ЦК РФ в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені також відомості, що дозволяють однозначно визначити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором.
До числа цих відомостей віднесена інформація про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У тому випадку, якщо зазначені відомості про предмет відсутні в договорі продажу нерухомості, то цей договір не вважається укладеним.
У юридичній літературі обговорюється питання про те, що слід розуміти під предметом договору продажу нерухомості. Є.Ю. Валявіна пише, що предметом даного договору є нерухоме майно [2]. Цієї ж точки зору дотримується Є.С. Болтанова, яка стверджує, що предметом договору купівлі-продажу нерухомості є нерухомість, яка на момент укладення договору, як правило, вже належить продавцю на праві власності [3].
В.В. Витрянский вказує, що "предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна" [4].
Остання точка зору заснована на плюралістичному (многооб'ектном) розумінні складу предмета зобов'язання за договором купівлі-продажу [5]. Саме ця точка зору представляється більш обгрунтованою, оскільки основний зміст договору полягає не тільки у вказівці того, що повинно бути передано, але і того, які дії повинні бути вчинені при передачі майна.
Однак повернемося до формулювання поняття нерухомості, даної в ст. 130 ЦК РФ. Зазначена дефініція базується на трьох прийомах, використаних законодавцем для виведення загального поняття:
- Віднесення до нерухомості земельних ділянок;
- Віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;
- Віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів.
Таким чином, з точки зору сучасного російського законодавства склад нерухомого майна не є однорідним. У залежності від природних властивостей і призначення законодавець розділив нерухоме майно на три групи, щодо яких встановлено режим нерухомого майна. Регулювання обороту кожної з цих груп об'єктів володіє певною специфікою, яка буде розглянута нижче - у відповідних розділах цієї роботи.
Як бачимо, при визначенні дефініції нерухомості законодавець використовує два підходи: по-перше, дає ознаки нерухомості (земля, нерозривний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку призначенням) і, по друге, вказує на конкретні об'єкти, які за правовим статусом є нерухомими речами (земельні ділянки, відокремлені водні об'єкти, повітряні і морські судна та ін.) Якщо другий спосіб визначення нерухомості не тягне труднощів у застосуванні на практиці, оскільки його предмет конкретизований як об'єкт цивільного обороту, то визначення нерухомості за допомогою використання дещо абстрактних ознак - "міцний зв'язок із землею", "неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням" - може викликати труднощі у правоприменителя. Дійсно, в законодавстві відсутнє визначення цих понять, та й дати такі поняття, мабуть, неможливо. Використані законодавцем формули мають оціночний характер і фактично віддані на розсуд правоприменителя (суду, установи юстиції, уповноваженого реєструвати права на нерухомість і операції з нею, та ін.) Про це свідчать і матеріали судово-арбітражної практики, в якій вирішуються питання щодо визначення того, які критерії "міцного зв'язку з землею" і ступеня невідповідності шкоди призначенню речі при її переміщенні.
Ще однією істотною умовою договору продажу нерухомості є ціна відчужуваного майна. Відчуження нерухомості за договором продажу передбачає возмездность в якості одного з головних ознак цього договору. По суті, возмездность є одним з ознак договору купівлі-продажу, в тому числі і купівлі-продажу нерухомості. Суть возмездности полягає в тому, що учасник правовідносини отримує зустрічне майнове надання взамін відчужуваного майна. Відплатність договору продажу нерухомості і знаходить своє відображення в ціні цього договору. Відповідно до п. 1 ст. 555 ГК РФ в договорі продажу нерухомості повинна бути передбачена ціна цього майна. За відсутності у договорі умови про ціну нерухомості, узгодженого сторонами в письмовій формі, договір про її продаж вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, які встановлені в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купівлі-продажу нерухомості не застосовуються.
Другий важливий аспект регулювання ціни за договором продажу нерухомості полягає в тому, що ціна відчужуваної нерухомості (будівлі, споруди чи ін), що знаходиться на земельній ділянці, включає в себе і ціну переданої з цією нерухомістю частини земельної ділянки або права на неї. Це правило є диспозитивним, якщо інше не встановлено законом або договором, що укладається сторонами. Продавець і покупець можуть домовитися про те, що ціна земельної ділянки визначається окремо, незалежно від ціни об'єкта нерухомості, який знаходиться на цій земельній ділянці. Таким чином, не зазначення в договорі купівлі-продажу нерухомості ціни земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт нерухомості, не є підставою для кваліфікації договору як неукладеного [6].
У літературі висловлювалася пропозиція про розширення кола істотних умов договору продажу нерухомості. На думку П.В. Скиби, в законодавстві має бути закріплено положення, згідно з яким до числа істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості слід відносити умова про якість, так як нерухоме майно є річчю, єдиної в своєму роді, і заміна її неможлива [7]. По всій видимості, висловлену пропозицію продиктовано благими намірами: захистити права добросовісного набувача, потерпілого від продажу йому неякісного нерухомого майна. Разом з тим, як видається, ця пропозиція не може бути прийнято. По-перше, у набувача нерухомості є правові способи захисту своїх прав. У цій ситуації добросовісний покупець за власним вибором вправі вдатися або до відшкодування збитків, або до розірвання договору. По-друге, законодавче закріплення положення, згідно з яким умова про якість нерухомості є істотною умовою договору її купівлі-продажу, звужує можливості добросовісного набувача. У цьому випадку недотримання умови про якість не тягне укладення договору і переходу до набувача прав щодо відчужуваного майна. Тим часом у деяких ситуаціях добросовісного набувача може бути цікаво придбати нерухоме майно навіть неналежної якості за умови відшкодування йому понесених збитків. І, по-третє, відсутність або наявність у договорі умови про якість ніяк не пов'язано з виконанням договору, оскільки неналежне виконання зобов'язання з передачі якісного нежитлового приміщення можливо і за наявності закріплення в договорі умови про якість.
2.2. Форма договору продажу нерухомості та порядок його укладення
Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (нікчемність) (ст. 550 ДК РФ). Зазначені вимоги виключають можливість укладення такого договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку [8].
У тому випадку, якщо під час виконання договору продажу нерухомості сторони досягнуть згоди про зміну його умов, то така угода також має бути зроблено у тій же формі - у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Законодавець не визначає, чи повинно бути зареєстровано угоду про зміну умов договору про продаж нерухомості. Судова практика цілком справедливо виходить із того, що угода про зміну умов договору продажу нерухомості має бути підпорядковане тим же правилам, що й основний договір, а саме - має бути зареєстроване в органі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (у територіальному відділенні Федеральної реєстраційної служби) [9].
Нотаріального посвідчення договорів продажу нерухомості не потрібно. У той же час нотаріальне посвідчення таких договорів не суперечить чинному законодавству, а з точки зору економічної необхідності часто навіть і доцільно. Це обумовлено тим, що, по-перше, відповідно до ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість договори, які не потребують нотаріального посвідчення, але у відповідності з волевиявленням сторін нотаріально засвідчені, проходять спрощену процедуру державної реєстрації. По-друге, приватний нотаріус, який посвідчує угоду, несе відповідальність всім своїм майном за вчинену нотаріальну дію (ст. 17 Основ законодавства РФ про нотаріат).
Для договорів продажу нерухомості встановлено правило, згідно з яким перехід права власності на нерухомість за цим договором підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 551 ДК). Проте слід мати на увазі, що відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсним договору її купівлі-продажу. Договір продажу нерухомості вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору. Він пов'язує сторони, навіть якщо державна реєстрація переходу права власності на відчужуване майно ще не здійснено. На практиці це означає, що сторони можуть приступити до виконання договору, наприклад, передати нерухоме майно, зробити передбачені договором платежі. Головне зобов'язання, яке пов'язує сторони, полягає в необхідності здійснення дій, спрямованих на державну реєстрацію переходу права власності. Державна реєстрація переходу права власності проводиться на підставі заяви обох сторін, що беруть участь у договорі купівлі-продажу нерухомості, або уповноваженого ними на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом (п. 1 ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість). У разі ухилення однієї із сторін від вчинення зазначених дій, інша сторона має право звернутися до суду з позовною вимогою провести реєстрацію відповідно до судового рішення (п. 3 ст. 165 ЦК РФ). Більш того, сторона, ухиляється від реєстрації, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди (п. 4 ст. 165 ЦК РФ) [10].
Державна реєстрація права власності на нерухомість заснована на принципі приватної ініціативи. Це означає, що тільки учасники угоди з нерухомістю має право ініціювати процедуру державної реєстрації. Ніякі інші суб'єкти не вправі виступати в ролі ініціаторів державної реєстрації виникнення, зміни, переходу або припинення прав на нерухоме майно.
Так, в одній зі справ, розглянутих арбітражним судом, у зв'язку зі зверненням стягнення на майно боржника, судовий пристав-виконавець звертався до установи юстиції з вимогою зареєструвати перехід до суспільства права власності на нежитлове приміщення, котре з'явилося предметом договору купівлі-продажу, з метою проведення торгів з реалізації зазначеного майна. Однак ця вимога не була виконана - установа юстиції відмовило у державній реєстрації права власності, мотивуючи відмову тим, що судовий пристав-виконавець не є стороною в договорі купівлі-продажу. Президія ВАС РФ, розглядаючи справу в порядку нагляду, вказав на те, що судовому приставу-виконавцю, який здійснює заходи щодо підготовки та проведення торгів з реалізації майна боржника в порядку звернення на нього стягнення, не надано права звернення до суду із зазначеним вимогою. За таких умовах відмова установи юстиції в державній реєстрації переходу права власності на вимогу судового пристава-виконавця є законним і обгрунтованим [11].
У той же час при вчиненні договору купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від договору продажу нерухомості, необхідно зробити два реєстраційних дії: 1) зареєструвати договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 558 ЦК РФ), 2) зареєструвати перехід права до покупцеві (п. 1 ст. 551 ДК РФ).
Та обставина, що законодавцем встановлені різні правила про державну реєстрацію договорів продажу нерухомості та договорів купівлі-продажу житлових приміщень, цілком зрозуміле. Вимога про державну реєстрацію договору купівлі-продажу житлового приміщення обумовлено необхідністю виключення найгостріших конфліктів внаслідок "подвійних" продажів житлових приміщень. Зареєстрований договір купівлі-продажу в даному випадку дозволяє виключити закінчення ще одного договору купівлі-продажу житлового приміщення. Обгрунтовується це наступним чином. Відповідно до вимог законодавства запису про державну реєстрацію угод з нерухомим майном і реєстраційні записи про припинення операцій заносяться до ЕГРП. Цей реєстр повинен містити не суперечать один одному реєстраційні записи про права на нерухоме майно, про обтяження цих прав і про операції з цим майном. Наявність у ЕГРП запису про зареєстроване договорі купівлі-продажу квартири перешкоджає здійсненню запису про реєстрацію нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем, до тих пір, поки реєстраційний запис про більш ранньому договорі не буде погашена записом про припинення згаданого договору з огляду на його розірвання, відмови від нього однією з сторін або припинення з інших підстав [12].
У той же час договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення не вимагає державної реєстрації. Гіпотетично це допускає можливість того, що продавець, вже після відчуження нерухомості, але до державної реєстрації переходу прав на проданий об'єкт, укладе новий договір купівлі-продажу з іншим покупцем. Відшкодувавши збитки, викликані непередачі нерухомого майна початкового покупцеві, продавець може виконати другий угоду на більш вигідних умовах. Звичайно, така можливість вносить деяку невизначеність в комерційний оборот, разом з тим, стимулюючи підприємців до більш динамічного ведення бізнесу під особисту відповідальність.
Договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) не підлягає державній реєстрації навіть в тому випадку, якщо сторони передбачали умова про державну реєстрацію договору в самій угоді про відчуження нерухомості.

РОЗДІЛ 3. ЗМІСТ ДОГОВОРУ З ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
3.1. Права та обов'язки сторін
Параграф 7 гл. 30 ЦК РФ містить нечисленні норми, що регулюють взаємовідносини сторін за договором продажу нерухомості. В основному ці норми стосуються умов передачі об'єкта нерухомості та оплати за договором. Більшість норм, що регламентують відносини сторін, зосереджені в § 1 цієї ж глави, в загальних положеннях про купівлю-продаж.
За загальним правилом, продавцем нерухомості може виступати власник такого майна. Втім, для того, щоб укласти договір купівлі-продажу майна, власнику зовсім не обов'язково доводити своє право на відчужувану річ. Таке право передбачається в силу принципу сумлінності учасників цивільного обороту. Передумовою цього правила є потреби обороту, що грунтується на довірі у відносинах між його учасниками. Свого часу професор Б.Б. Черепахін зазначав, що цивільний оборот, побудований на суцільній підозрілості покупців, важко собі уявити [13]. Таким чином, загальне правило полягає в тому, що особа, яка виступає продавцем речі, вважається її власником [14].
Втім, стосовно продажу нерухомості досить складно уявити інше. Було б дивним, якби законодавець поклав на власника обов'язок доводити своє право власності на нерухому річ. У законодавстві є інші механізми, за допомогою яких зменшуються або навіть виключаються можливості зловживань при відчуженні нерухомості. Мається на увазі система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, яка побудована відповідно до принципу публічної достовірності. У всякому разі, набувач нерухомої речі завжди може звернутися до відомостей про права на нерухомість, що містяться в ЕГРП, і в силу публічної достовірності останнього, грунтуючись на його відомостях, стає сумлінним покупцем нерухомості [15].
Продавцем нерухомості (в тому числі комерційної призначеного) може бути як юридична, так і фізична особа (останнє при цьому не повинно мати статусом підприємця без утворення юридичної особи). Відповідно до загального правила продавець є власником відчужуваного майна. Разом з тим, чинне законодавство допускає, що в якості продавця можуть виступати і особи, які не є власниками майна, що відчужується. Такими особами можуть бути державні унітарні підприємства, муніципальні унітарні підприємства, а також установи. Правила здійснення операцій з відчуження нерухомості невласника мають деякі особливості, пов'язані з обмеженням можливості продавати нерухомість без згоди власників (ст. 295, 297 ЦК РФ) або передбачають можливість відчужувати майно, яке було придбано за рахунок доходів, отриманих від дозволеної статутом діяльності, і враховано на окремому балансі (ст. 298 ГК РФ). Іноді в практиці виникають випадки, коли власник майна унітарного підприємства оспорює угоди, скоєних цим підприємством, на тій підставі, що підприємство не уклало договір з власником щодо меж розпорядження таким нерухомим майном. Тим часом правомочності державного (муніципального) унітарного підприємства щодо володіння, користування і розпорядження майном, закріпленим на праві господарського ведення, передбачені ст. 294 і 295 ГК РФ і, як наслідок, не можуть обмежуватися договором, що укладається таким унітарним підприємством з власником. Тому відсутність договору, укладеного між власником і унітарним підприємством, не впливає на правомочності підприємства за розпорядженням тим нерухомим майном, яке закріплене за ним на праві господарського відання [16].
Ще одне з обмежень невласника в даному випадку полягає в тому, що відчуження майна не може суперечити цілям діяльності відповідного унітарного підприємства, що володіє таким майном на обмеженому речовому праві. Так, відповідно до п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах", нерухомим майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, скоєні державним або муніципальним підприємством з порушенням цієї вимоги, є нікчемними. Причому, як зазначається в юридичній літературі, недійсність цієї угоди випливає з самого факту її здійснення (визнання її недійсною судом не потрібно). Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, зокрема, уповноваженим органом [17]. Таким чином, законодавство формулює досить жорстку норму, що обмежує права унітарних підприємств у можливості відчуження нерухомого майна. До прийняття Закону про унітарних підприємствах подібний підхід до оцінки відповідних операцій, що здійснюються унітарними підприємствами, був присутній у практиці арбітражних судів.
У той же час правомірне відчуження нерухомого майна особою, яка має їм на праві господарського відання або оперативного управління, означає не лише припинення цих обмежених речових прав, але і припинення права власності у власника (державного або муніципального освіти).
У якості продавців, які не є власниками нерухомого майна, можуть виступати і установи. Проте установи має право продавати нерухомість тільки в тому випадку, якщо їм надано право займатися підприємницькою діяльністю, а нерухоме майно придбане за рахунок здійснення такої діяльності [18].
У випадках, які передбачені законодавством, державна установа для здійснення своєї діяльності має право придбати за договором нерухоме майно з закріпленням його за установою на праві оперативного управління.
Основним обов'язком покупця є оплата придбаної за договором нерухомості. Як правило, в договорі сторони передбачають, що така оплата повинна бути здійснена до державної реєстрації переходу права власності на продавану нерухому річ. Разом з тим не виключено і інше. Сторони вправі домовитися про те, що оплата за договором буде здійснена після державної реєстрації переходу права на відчужується об'єкт нерухомості.
Слід мати на увазі, що після того, як здійснено державну реєстрацію переходу права власності на нерухому річ, покупець не має права вимагати розірвання договору купівлі-продажу навіть у тому випадку, якщо він не сплатив ціну придбаної нерухомості. Це правило, хоча прямо і не передбачено законом, але випливає з його змісту і було сформульовано в судовій практиці. Президія ВАС РФ по одному з розглянутих справ вказав на те, що право власності у набувача нерухомості за договором виникає з моменту державної реєстрації переходу права власності. За таких обставин є правомірним висновок про перехід права власності на продане приміщення після державної реєстрації відчуження майна та відсутності підстав для розірвання договору [19]. У юридичній літературі висловлюється більш точне визначення моменту, до якого в даному випадку припустимо розірвання договору. Так, К.І. Скловський пише про те, що "розірвання договору означає збереження власності у продавця лише до тих пір, поки не виконана обов'язок щодо передачі речі", яка, як правило, здійснюється до державної реєстрації переходу права власності. Після цього, "за відомим правилом, що розірвання договору має силу лише на майбутній час (ст. 453 ГК РФ), повернення майна можливий тільки в тому випадку, якщо це буде передбачено договором (а це значить, що повернення майна відбувається не автоматично, а за спеціальною угодою про повернення, яке можна розглядати як деякий факультативне угоду до договору) ".
3.2. Виконання та припинення договору продажу нерухомості
Виконання договору купівлі-продажу нерухомості полягає у передачі продавцем покупцеві проданої нерухомої речі, а покупцем продавцю - передбаченої договором грошової суми. Крім того, на покупцеві лежить обов'язок прийняти передану йому нерухому річ.
Порядок передачі нерухомості встановлений у п. 1 ст. 556 ДК РФ і передбачає, що передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Сам акт про передачу нерухомого майна не може розглядатися в якості якогось договору, в якому встановлюються, змінюються або припиняються права та обов'язки сторін за договором продажу нерухомості. Так само, з підписанням акту про передачу нерухомості не відбувається перенесення речового права (права власності) на нерухомість. Цей акт за своєю суттю розглядається як документ, що має значення докази, що засвідчує виконання зобов'язань за договором [20].
Разом з тим передача нерухомої речі на підставі відповідного акта означає, що покупець перетворюється на титульного власника, хоча ще й не власника нерухомості. Російському праву не відома така категорія, як "право володіння". Однак володіння як юридичний факт має ряд важливих правових наслідків, у тому числі і для відносин, пов'язаних з оборотом нерухомості. Ця теза пов'язаний з одним із найважливіших принципів, на якому базується обіг, - сумлінність його учасників. Торговий оборот вимагає, щоб учасник обороту розглядався як сумлінне обличчя. Володіння суб'єктом обороту майном повинно розглядатися як сумлінне, якщо не доведено інше. Ця обставина і забезпечує стійкість обороту, стимулюючи його учасників на довіру один до одного, а, як наслідок, на більш вільне укладання угод [21].
Особливості виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна істотно відрізняються від процедури виконання зобов'язання з передачі рухомої речі. Якщо рухома річ може бути передана шляхом вручення покупцю, то нерухому річ неможливо вручити у власному розумінні цього слова, тобто передати з рук в руки. Саме тому законодавець встановлює особливу процедуру вручення нерухомості. Продавець вважається виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомої речі після того, як вона була вручена покупцеві, і за умови, що обидві сторони підписали відповідний акт про передачу. Таким чином, підписання акту про передачу і є врученням, тобто підтверджує факт переходу майна у володіння покупця. З цього моменту покупець стає титульним власником нерухомого майна, навіть ще не будучи власником (оскільки власником він стає з моменту державної реєстрації переходу права власності). Саме тому при складанні акта передачі нерухомого майна передана річ повинна бути докладна описана, так само як і при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості. Це має важливе значення для індивідуалізації переданого об'єкта нерухомості [22].
Оскільки підписання акту про передачу нерухомості розглядається як доказ вручення об'єкта нерухомості покупцю, то законодавцем встановлена ​​норма, відповідно до якої зобов'язання продавця про передачу нерухомості вважається виконаним тільки після того, як сторони підписали документ про передачу (п. 1 ст. 556 ДК РФ) . Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомого майна розглядається як відмова відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти це майно. Таким чином, ухилення від підписання акта тягне для винної сторони прострочення виконання зобов'язання, що, у свою чергу, є підставою для стягнення збитків, відмови від прийняття виконання внаслідок втрати інтересу і т.д.
Слід мати на увазі й ту обставину, що підписання акту про передачу нерухомого майна не є підставою для державної реєстрації права. Це випливає із ст. 17 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, згідно з якою підставою державної реєстрації є договір та інші угоди. Разом з тим справедливим було б розглядати такий законодавчий підхід як мінімум дискусійним. Російська цивілістична доктрина за загальним правилом спирається на інститут традиції, який вважає, що підставою переходу права є передача володіння, вручення речі (див. п. 1 ст. 223 ЦК РФ).
Таким чином, передача нерухомої речі на виконання зобов'язання, що виникло на підставі договору, повинна мати правообразующее значення - вона повинна бути підставою для державної реєстрації прав на відчужувану нерухомість. Саме ж речове право на нерухомість виникає тільки в силу державної реєстрації [23].
Титульне володіння нерухомої річчю дає покупцеві ряд прав. Перш за все це стосується можливості використовувати речове-правові способи захисту своїх прав на нерухоме майно (наприклад, вдатися до віндикаційним і негаторному позовами).
При виконанні договору продажу нерухомості сторонами до того моменту, поки буде зареєстрований перехід права власності до покупця, правові відносини між третіми особами і сторонами за договором не змінюються. Продавець продовжує залишатися власником нерухомого майна до моменту державної реєстрації переходу прав до покупця. Це означає, що він несе всі ризики, а також тягар утримання нерухомого майна. Йому ж належать усі доходи, що приносять нерухомим майном [24].

ВИСНОВОК
У висновку можна робити наступні висновки:
1. За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну сторонами ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ЦК).
2. Як і в будь-якому договорі купівлі-продажу, предметом даного договору може бути лише та нерухомість, яка має ознаки оборотоздатності (ст. 129 ЦК). Так, відповідно до чинного законодавства серед природних ресурсів оборотоспособностью володіють лише деякі види земельних ділянок.
3. Згідно з п. 1 ст. 549 ЦК предметом договору купівлі-продажу нерухомості може бути будь-яке нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ЦК, у тому числі повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. За правилами про договір продажу нерухомості повинні відчужуватися і новозбудовані (створені) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти після належної державної реєстрації права власності на них, бо тільки в силу цього вони можуть набути статусу нерухомого майна як об'єкта права власності.
4. Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом або спеціальними приписами закону на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна.
5. Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (ст. 550 ЦК). Договір продажу нерухомості (за винятком договору купівлі-продажу житлових приміщень) вважається укладеним з моменту підписання сторонами єдиного документа, в якому сформульовано всі його істотні умови.
6. Виконання договору купівлі-продажу нерухомості полягає у передачі продавцем покупцеві проданої нерухомої речі, а покупцем продавцю - передбаченої договором грошової суми. Крім того, на покупцеві лежить обов'язок прийняти передану йому нерухому річ.
7. Законодавець встановлює особливу процедуру вручення нерухомості. Продавець вважається виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомої речі після того, як вона була вручена покупцеві, і за умови, що обидві сторони підписали відповідний акт про передачу. Таким чином, підписання акту про передачу і є врученням, тобто підтверджує факт переходу майна у володіння покупця. З цього моменту покупець стає титульним власником нерухомого майна, навіть ще не будучи власником (оскільки власником він стає з моменту державної реєстрації переходу права власності).
8. При виконанні договору продажу нерухомості сторонами до того моменту, поки буде зареєстрований перехід права власності до покупця, правові відносини між третіми особами і сторонами за договором не змінюються. Продавець продовжує залишатися власником нерухомого майна до моменту державної реєстрації переходу прав до покупця. Це означає, що він несе всі ризики, а також тягар утримання нерухомого майна. Йому ж належать усі доходи, що приносять нерухомим майном.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 / / Російська газета. № 237. 1993. 25 грудня.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина друга) Від 26.01.1996. № 14-ФЗ / / Збори Законодавства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Федеральний закон від 21 грудня 2001 р . "Про приватизацію державного та муніципального майна" / / Російська газета. 2002. 26 січня.
4. Федеральний закон від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 30.12.2004) "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Збори законодавства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Наукова література
5. Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю. М., 2003.
6. Брагінський М.І. Договір продажу нерухомості / / Бюлетень нотаріальної практики. 2001. № 2.
7. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. М., 2004. Кн. 2.
8. Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди. Розрахунки: Коментар частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації. М., 1996.
9. Цивільне право: Підручник. 4-е вид. / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велбі, 2003. Т. 2.
10. Ем В.С. Договір продажу нерухомості (науково-практичний коментар чинного законодавства / / Законодавство. 2005. № 10.
11. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975.
12. Коментар до Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" / За ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003.
13. Мартиросян С.В. Умови виникнення договірних відносин купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. П'ятигорськ, 2003.
14. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М.: Статут, 1998.
15. Саліхова М.А. Нерухомість як об'єкт підприємницьких правовідносин: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2001.
16. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник). - М., 2006.
17. Скиба П.В. Особливості угод купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2001.
18. Скиба П. До питання про форму угод купівлі-продажу нерухомості та наслідки її недотримання / / Бюлетень нотаріальної практики. 2001. № 3.
19. Скловський К. Договір купівлі-продажу: Речовий ефект / / Відомості Верховної Ради. 1998. № 10. С. 10.
20. Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 2004.
21. Слищенков В.А. Купівля-продаж нерухомості: Співвідношення зобов'язального і речового елементів (Порівняльно-правовий аналіз) / / Щорічник порівняльного правознавства. 2004. М., 2005.
22. Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача / / Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. М., 2001.


[1] Федеральний закон від 21 грудня 2001 р . "Про приватизацію державного та муніципального майна" / / Російська газета. 2002. 26 січня.
[2] Цивільне право: Підручник. 4-е вид. / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велбі, 2003. Т. 2. С. 104.
[3] Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю. М., 2003. С. 113.
[4] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. М., 2004. Кн. 2. С. 196-197.
[5] Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С. 211.
[6] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник). - М., 2006. С. 231.
[7] Скиба П.В. Особливості угод купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.
[8] Скиба П. До питання про форму угод купівлі-продажу нерухомості та наслідки її недотримання / / Бюлетень нотаріальної практики. 2001. № 3. С. 6.
[9] Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р . № 59. п. 9. "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "" / / Вісник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 5.
[10] Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М.: Статут, 1998. С. 195.
[11] Постанова Президії ВАС РФ від 7 вересня 2004 р . № 6518/04. / / Вісник ВАС РФ. 2004. № 11. С. 21.
[12] Брагинський М.І. Договір продажу нерухомості / / Бюлетень нотаріальної практики. 2001. № 2. С. 10.
[13] Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача / / Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. М., 2001. С. 244.
[14] Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 2004. С. 370.
[15] Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди. Розрахунки: Коментар частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації. М., 1996. С. 54.
[16] Постанова Президії ВАС РФ від 17 червня 2003 р . № 3217/03 / / Вісник ВАС РФ. 2003. № 12. С. 32-34.
[17] Коментар до Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" / За ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125
[18] Мартиросян С.В. Умови виникнення договірних відносин купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. П'ятигорськ, 2003. С. 65.
[19] Постанова Президії ВАС РФ від 14 січня 1997 р . № 3522/96 / / Вісник ВАС РФ. 1997. № 4. С. 5.
[20] Ем В.С. Договір продажу нерухомості (науково-практичний коментар чинного законодавства / / Законодавство. 2005. № 10. С. 4.
[21] Саліхова М.А. Нерухомість як об'єкт підприємницьких правовідносин: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 57.
[22] Скловський К. Договір купівлі-продажу: Речовий ефект / / Відомості Верховної Ради. 1998. № 10. С. 10.
[23] Василевська Л.Ю. Вчення про речові угодах по німецькому праву. М., 2004. С. 12.
[24] Слищенков В.А. Купівля-продаж нерухомості: Співвідношення зобов'язального і речового елементів (Порівняльно-правовий аналіз) / / Щорічник порівняльного правознавства. 2004. М., 2005. С. 66.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
88.7кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір купівлі продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Нерухомість як
Договір купівлі-продажу нерухомості Поняття договору
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі продажу підприємства
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі-продажу підприємства
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru