Договір купівлі-продажу нерухомості Нерухомість як

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

1. Нерухомість як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна

1.1. Поняття нерухомості за законодавством РФ

1.2. Види нерухомості

2. Договір купівлі-продажу нерухомого майна

2.1. Поняття та ознаки договору купівлі-продажу нерухомого майна

2.2. Елементи договору купівлі-продажу нерухомого майна

2.3. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу нерухомого майна

Висновок

Список використаних нормативних актів, спеціальної літератури та матеріалів судової практики

Введення

Відбуваються в Росії політичні та соціально-економічні зміни кардинально змінили багато аспектів життя громадян.

Чинна Конституція РФ, що відображає зміну можливостей у задоволенні житлових потреб, закріпила перехід до нової системи, яка складається з таких конституційних засад, як відмова від монополії держави на власність і економічну діяльність, утвердження рівності всіх форм власності, запровадження приватної власності на житло, землю і т. д.

У результаті реформ в нашій країні нерухомість знову стала товаром, який продається і купується на ринку. Однак нерухомість - це товар особливого роду, до якого незастосовні звичайні норми. Це обумовлено як високою вартістю об'єктів нерухомості, так і їх соціальною значимістю. У зв'язку з цим держава не може самоусунутися від правового регулювання ринку нерухомості. Державне регулювання ринку нерухомості полягає, перш за все, у системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Протягом тривалого часу розвиток ринку нерухомості гальмувалося відсутністю необхідної правової бази. Основоположним правовим актом у сфері нерухомості став Цивільний кодекс РФ (частини перша і друга), який дав загальну характеристику нерухомості і вказав на необхідність державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Проте була потрібна більш конкретна і детальна регламентація такої реєстрації, для чого було необхідно прийняття спеціального законодавства. Після прийняття Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і деяких інших правових актів ситуація почала змінюватися. Правила здійснення операцій з нерухомістю сформульовані в даний час досить чітко і виразно.

У наш час операції з нерухомістю набувають актуального значення, тому що обсяг і значимість з кожним роком зростають. Важливе місце має займати правова освіченість громадян з приводу укладання угод.

Так як у наш час з'явилася велика кількість приватних компаній і організацій, а також осіб вступають у взаємовідносини між ними і між собою, правильність здійснення операції з юридичної точки зору набуває великого сенсу. Оскільки наше суспільство розвивається за принципами правової держави правильність оформлення і виконання угод між елементами правовідносин сприяє розвитку правильних суспільних відносин.

Об'єктом дослідження даної роботи виступає нерухомість.

Предмет дослідження розгляд теорії і практики нерухомості як об'єкта цивільних правовідносин.

Мета даної курсової роботи - вивчити договір купівлі-продажу нерухомості.

Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:

Розглянути нерухомість як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна

Вивчити правове регулювання договору купівлі-продажу нерухомості

При написанні курсової роботи були використані різні джерела: нормативно-правові акти (Цивільний кодекс РФ, Сімейний кодекс РФ, Житловий кодекс РФ); навчальна література з курсу «Цивільне право»; матеріали періодичної преси («Господарство і право», «Економіка і життя »,« Російська юстиція »,« Законодавство »,« Юрист ») і ін

Методологічною основою курсової роботи були такі загальні методи дослідження як аналіз, синтез, узагальнення, метод комплексного підходу, і приватні: історичний, порівняльний, формально-логічний методи дослідження.

Структура роботи. Назва, структура та обсяг курсової роботи обумовлені актуальністю та цілями дослідження. Курсова робота складається з вступу, двох розділів, що включають п'яти параграфів, списку літератури та трьох додатків.

1. Нерухомість як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна

1.1. Поняття нерухомості за законодавством РФ

Поняття нерухомості увійшло в цивільний і господарський оборот нашої країни порівняно недавно. У період панування командно-адміністративної системи нерухомість була об'єктом лише державної власності. У рідкісних випадках допускалося право власності громадян на окремі види нерухомості (наприклад, на житлові будинки). 1

Однак теорія російського громадянського права розробляла це питання, продовжуючи традиції дореволюційного російського права. Сам термін «нерухоме майно» з'явився в законодавстві Росії досить пізно і замінив собою колишні різноманітні поняття, що регулюють правове положення земельних ділянок та будівель. Указ Петра про єдиноспадкуванні 1714 р. встановив цей термін, усунувши розходження між вотчинами і маєтками. Під нерухомістю розумілася перш за все частина земної поверхні і все з нею пов'язане настільки міцно, що ці відносини не могла бути порвана без порушення виду та мети речі 2. Питання про міцність зв'язку будови з землею не міг бути принципово вирішене повністю. Нерухомістю визнавалися як будівлі, підносяться над землею, так і споруди під землею, наприклад шахти. Зізнавалися нерухомими дерева, плоди, взагалі всякі рослини, а також мінерали, метали та інші копалини, поки вони перебували в міцного зв'язку з грунтом, зумовленої самою природою цих речей.

Радянське цивільне право не давало легального визначення нерухомості, хоча у ЦК РРФСР 1964 р. містилися норми, що виділяли право власності на такого роду речі і укладання угод з ними в окремі правові інститути (особиста власність на житловий будинок, договір купівлі-продажу житлового будинку або дачі ) 1. Основи цивільного законодавства СРСР, прийняті в 1991 р. на першій хвилі реформування не тільки радянського права, але і радянської держави, вже містили поділ майна на рухоме і нерухоме. Було дано цілком класичне визначення нерухомості. Головною ознакою була вказана зв'язок з землею. Однак Основи далі констатації цього факту не пішли, оскільки не передбачали особливого правового режиму для нерухомих речей. Вирішальний крок у становленні поняття нерухомості зробив новий Цивільний кодекс, який не тільки дав визначення нерухомих речей (ст. 130 ЦК), а й визначив загальні контури правового режиму нерухомості.

Розподіл речей на рухомі і нерухомі знаходить широке застосування і в законодавстві інших країн. Так, за законодавством Франції до нерухомих речей віднесені земля і пов'язані з нею будови, врожай на корені, лісу і т.д. До нерухомих речей віднесено також машини, інструменти і сировина, яка використовується на підприємстві, сільськогосподарські знаряддя та інші речі, хоча і рухомі по своїй фізичній природі, але призначені для експлуатації та обслуговування нерухомості у фізичному сенсі.

Всі інші речі відносять до рухомим.

У зв'язку з розвитком ринкових відносин в Російській Федерації роль нерухомості у майновому становищі громадян і юридичних осіб значно зросла.

Російський ринок нерухомості відображає всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою і низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Разом з тим цей ринок являє собою перспективну сферу вкладення капіталу. 2

Нормативні акти, прийняті в період з 1990 по 1996 р., забезпечили включення ринкових відносин у сферу нерухомості, і зараз вже можна говорити про нерухомість як про товар, який повсюдно продається і купується. Нерухомість - це найбільш фундаментальний, грунтовний товар з усіх існуючих, його не можна викрасти або втратити.

Нерухомість являє собою особливий об'єкт права власності. Права володіння, користування і розпорядження нею відмінні від прав володіння, користування і розпорядження іншими видами власності. Це пов'язано з тим, що користування нерухомістю зачіпає інтереси інших громадян і юридичних осіб. Крім того, нерухоме майно в порівнянні з іншими речами має, як правило, більш високою вартістю. Нарешті, у зв'язку з цільовим призначенням і особливої ​​соціальної значимістю багатьох об'єктів нерухомості законодавством встановлюється ряд обмежень за їх участі в цивільному обороті. Державні та муніципальні органи реалізують функції, пов'язані з обліком нерухомості та реєстрацією операцій з нею, для захисту прав власників і для забезпечення своєї фіскальної функції щодо оподаткування.

Нерухомі речі є зазвичай складними, оскільки складаються з сукупності різнорідних речей, що утворюють єдине ціле і використовуються по одному призначенням. Серед «традиційної» нерухомості тільки земельну ділянку, якщо на ньому немає будівель, споруд чи насаджень, відноситься до простих речей 1. При здійсненні операцій з нерухомістю сторони вправі розпорядитися як будь-який з речей, що входить в нерухомість, так і будь-найскладнішою нерухомої річчю, виключивши з її складу будь-яку входить до неї річ.

Набуття права на нерухомість і володіння нею припускає наявність додаткових обтяжень, накладених на власника об'єктів нерухомості. Так, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше перебував у державній або муніципальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на нього забудовником, потрібне отримання дозволу на будівництво будинку, дотримання цілого ряду протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм і правил.

Після придбання у встановленому порядку прав на нерухомість на власника лежить такий обов'язок, як сплата податку на нерухомість.

В основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить право приватної власності на землю, оскільки нерухомі речі визначаються, насамперед, через зв'язок з землею. При цьому земля, внаслідок її обмеженості, необхідно піддається в приватному володінні таких обмежень, які чужі рухомих речей.

Об'єкти нерухомості також розрізняються за своїм походженням: створені природою без участі людини і є результатом праці людини і, нарешті, об'єкти, хоча і створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.

Нерухомість має підвищену економічної цінності. Це обумовлено тим, що вона призначена для тривалого користування і не зникає в процесі використання. Як правило, вона має конструктивної складністю, що вимагає великих витрат на підтримання в належному стані. Разом з тим досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не дуже високий рівень ліквідності нерухомості як товару, так як її не можна швидко реалізувати за готівку 1.

Специфікою нерухомого майна є можливість використання цього майна тільки в умовах більш-менш постійного перебування на певній земельній ділянці, а для об'єктів, не пов'язаних із землею і призначених для переміщення людей і вантажів, особливою умовою є місце їх використання - це водне, повітряне або космічне простір.

1.2. Види нерухомості

У ст. 130 ЦК до видів нерухомості належать земельні ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди і т.д. Таким чином, до відмінної риси нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що, у свою чергу, передбачає її значну вартість. Слід зазначити, що Цивільний кодекс, розглядаючи ділянки надр та відокремлені водні об'єкти як нерухомості, ставить їх в один ряд із земельними ділянками і робить їх незалежними від останніх. Однак очевидно, що ні ділянки надр, ні водні об'єкти поза зв'язку з землею існувати не можуть. Поза зв'язку із земельними ділянками нерухомі речі втрачають звичайне призначення і відповідно знижуються в ціні. Так, не розглядаються як нерухомість дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені на знесення. 1

Разом з тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які по своїй фізичній природі є рухомими. До них відносяться підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (штучні супутники, космічні кораблі і т.д.).

Юридичне визнання вказаного майна як нерухомого (хоча воно за своєю фізичною суттю є рухомим) обумовлено тим, що воно є дорогим і тому вимагає особливого порядку реєстрації, який передбачений для нерухомості.

Поняття і види згаданих транспортних засобів розкриваються у відповідних статутах і кодексах. Так, Кодекс торговельного мореплавства визначає морське судно як «самохідна або несамохідна плавуча споруда, що використовується з метою торговельного мореплавства» (ст. 7). Поняття космічних об'єктів надається в міжнародних конвенціях, що відносять до них будь-які об'єкти, запущені або призначені для запуску в космос.

Перелік нерухомих об'єктів чисто юридично не є вичерпним, оскільки, як випливає з п. 1 ст. 130 ЦК, до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Власник нерухомості має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність інших осіб, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином (п. 2 ст. 209 ЦК). 1

Так, власники житлових приміщень має право розпорядитися своїм житлом через цивільно-правові угоди: купівлі, продажу, міни, дарування, заповіту та застави. Громадяни, які користуються житлом на підставі договору соціального найму, мають право укладати договір обміну житловими приміщеннями.

Відповідно до ст. 129 ЦК всі речі (у тому числі і нерухомі) поділяються на вилучені з обігу (тобто ті, які не можуть переходити від однієї особи до іншої), обмежені в обігу (переходять від однієї особи до іншої за наявності спеціального дозволу) і вільно обертаються. Пункт 3 зазначеної статті особливо згадує землю (що є основним об'єктом нерухомості) та інші природні ресурси як об'єкти, що відчужуються або переходять від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.

29. 10. 2001 був прийнятий Земельний кодекс, і тому судити про те, наскільки окремі види земельних ділянок будуть обмежені в обороті, важко. Однак те, що такі обмеження будуть, сумнівів не викликає. 1

Окремі види об'єктів нерухомості взагалі вилучено з обігу. Так, згідно зі ст. 12 Закону РФ «Про надра» (в редакції Федерального закону від 3 березня 1995 р.) надра в межах території РФ є державною власністю. Ділянки надр не можуть бути предметом купівлі, продажу, дарування, успадкування, внеску, застави або відчужуватися в іншій формі.

Об'єктами виключної власності держави є також ліси. Як випливає зі ст. 12 Лісового кодексу, оборот лісового фонду не допускається. Купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити за собою відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок лісів, що не входять в лісовий фонд, не допускаються. Деревно-чагарникова рослинність може переходити від однієї особи до іншої в порядку, передбаченому цивільним законодавством та земельним законодавством РФ. Також не підлягають продажу:

землі загального користування в населених пунктах, землі заповідників, пам'яток природи, національних і дендрологічних парків, ботанічних садів;

землі оздоровчого та історико-культурного призначення; землі, надані для ведення сільського господарства, використання та охорони надр;

землі, заражені небезпечними речовинами і піддані біогенного зараженню; земельні ділянки, які перебувають у тимчасовому користуванні.

При продажу підприємства-боржника зі складу його майна підлягають виключенню, тобто не можуть продаватися: майно спеціального призначення, яке не підлягає приватизації, та об'єкти соціально-комунальної сфери.

Характеризуючи так звану традиційну нерухомість, тобто нерухомість, міцно пов'язану із землею, слід вказати на такі її ознаки, як:

1) непоправність і обмеженість самою природою (земля, надра і т.д.), що вимагає введення певних обмежень обороту-здібності, так як необхідно суворе дотримання їх цільового призначення та врахування екологічних вимог;

2) пов'язаність з землею таким чином, що їх переміщення спричинить за собою збитки призначенням або є вкрай дорогим (поза зв'язку з землею ці об'єкти нерухомістю не вважаються);

3) наявність індивідуальних ознак (в першу чергу місцезнаходження на певній земельній ділянці);

4) використання виключно відповідно до їх цільового призначення. 1

Що стосується віднесених до нерухомості повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, то вони можуть визначатися як індивідуальними, так і родовими ознаками. Це залежить від того, укладають чи сторони договір стосовно однієї або декількох індивідуальних речей або щодо кількох однакових речей, наприклад, це може бути договір щодо суден одного типу, які можуть визначатися в договорі родовими ознаками.

Одним з не врегульованих повною мірою залишається питання щодо можливості віднесення до нерухомості майна, яке не має нерозривному зв'язку із земельною ділянкою, однак відокремити його від цієї земельної ділянки було б досить складно. Йдеться, зокрема, може йти про статуї вагою в кілька тонн, не скріплених з фундаментом, чи будівлях, встановлених на поверхні землі на блоках. Крім того, слід враховувати ту обставину, що в даний час можливе переміщення навіть багатоповерхових будівель і при цьому не буде заподіяно навіть незначний (не кажучи вже про невідповідно) шкоду.

Певне практичне значення має розподіл нерухомих речей на головну річ і приналежність. Відповідно до ст. 135 ЦК річ, призначена для обслуговування іншої, головною речі і пов'язана з нею спільним призначенням (на замовлення), слід долю головної речі, якщо договором не передбачено інше 1.

Таким чином, можна виділити такі різновиди нерухомості, що володіють певними особливостями: 1) земельні ділянки (включаючи надра і водні об'єкти), 2) лісовий фонд; 3) будівлі і споруди; 4) житлові приміщення; 5) кондомініуми, 6) підприємства як майнові комплекси; 7) морські, повітряні, річкові судна, космічні об'єкти.

2. Договір купівлі-продажу нерухомого майна

2.1. Поняття та ознаки договору купівлі-продажу нерухомого майна

Норми про купівлю-продаж поміщені на перше місце в другій (особливою) частини Цивільного кодексу РФ. Загальні положення про купівлю-продаж, встановлені у параграфі 1 глави 30 ЦК РФ, підлягають застосуванню і до договору купівлі-продажу нерухомістю, якщо інші правила не передбачені параграфом 7 глави 30 ЦК РФ, які спеціально призначені для регулювання продажу нерухомості. В якості різновиду договору купівлі - продажу виступає договір купівлі-продажу підприємства 1, хоча, виходячи з правової природи підприємства як нерухомого майна, більш логічним було б визнати договір купівлі-продажу підприємства різновидом договору купівлі-продажу нерухомості і помістити норми про продаж підприємства до параграфу 7 глави 30 ЦК РФ. Згідно з нормою пункту 2 статті 549 ЦК України до відносин з продажу підприємства субсидиарно застосовуються правила, що регулюють продаж нерухомості. У сучасному майновому обороті РФ договори купівлі-продажу грають величезну роль. Контрагенти, укладаючи договір купівлі-продажу, реалізують свої юридичні можливості, задовольняють власні потреби і забезпечують «пересування» товару. Договір купівлі-продажу виконує роль правого індивідуального регулятора суспільних відносин.

Однією з ознак договору купівлі-продажу нерухомості, як, втім, і будь-якого іншого майна, є його возмездность. Зміст більшості цивільних правовідносин передбачає взаємне майнове надання його учасниками. У ринковому обороті полягають і такі угоди, за якими одна сторона зобов'язується надати, що-небудь іншій стороні без отримання від неї плати або іншого зустрічного надання - безоплатні договори (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Поняття оплатне і безоплатність служать іноді єдиним критерієм для розмежування між суміжними юридичними категоріями. Саме критерій возмездности (безоплатності) дозволяє розмежовувати купівлю-продаж і договір дарування,

Відплатність може виражатися в наданні грошових коштів, речей, виконання робіт, наданні послуг і в іншому надання, що має майнове зміст. Таке надання повинно носити зустрічний, взаємний характер, що відображено і в легальному визначенні возмездного договору. Оплатним є договір, за яким сторона має отримати плату чи інше зустрічну надання за виконання своїх обов'язків (п. 1 ст. 423 ГК РФ). 1

На відміну, наприклад, від договору міни, зустрічне надання (плата) в договорі купівлі-продажу обов'язково має здійснюватися у вигляді грошей 2. З економічної точки зору функції грошей в купівлі - продажу виражаються в тому, що вони виступають мірою вартості товару і засобом платежу.

Таким чином, купівля - продаж в силу своєї природи є оплатним договором, який передбачає натомість переданої речі сплату грошової суми. При цьому, грошова сума - ціна договору не завжди еквівалентна вартості переданої речі. Чинне законодавство не вимагає відповідності між ціною продаваного майна і його дійсною вартістю.

Як угода, договір купівлі - продажу нерухомості є узгоджений вольовий акт (угода) фізичних та (або) юридичних осіб про умови передачі нерухомості однією особою у власність іншої. Договір спрямований на встановлення відповідного зобов'язального правовідносини і служить підставою виникнення зобов'язання купівлі - продажу нерухомого майна. Останнє є відносне правовідношення, що породжує особисту правовий зв'язок між продавцем і покупцем і спрямована на набуття права власності на нерухомість в обмін на грошовий еквівалент. 1

Як випливає з поняття договору купівлі-продажу (ст. 454 ГК РФ), кожна з сторін на різних стадіях розвитку договірного зобов'язання є як кредитором, так і боржником. Змістом, що виникло з договору правовідносини є права і обов'язки продавця і покупця. Між основними правами та обов'язками сторін договору купівлі-продажу існує тісний зв'язок, і праву покупця (продавця) кореспондує відповідний обов'язок продавця (покупця), тому в легальній дефініції договору купівлі-продажу фігурують лише обов'язки сторін. Згідно статті 454 ЦК РФ, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). Це визначення і повною мірою стосується і до купівлі-продажу нерухомості.

З наведеного поняття договору купівлі-продажу слід, що виникло з договору зобов'язання направлено на передачу права власності на майно однією особою іншій. При цьому необхідно зауважити, що не завжди купівля-продаж тягне перехід цього права. Мова йде про ті випадки, коли продавцем є юридична особа, що не володіє правом власності на продаване майно, а на боці покупця - суб'єкт, який набуває на майно лише право господарського відання або оперативного управління в порядку, встановленому ЦК РФ, іншими законами та іншими правовими актами для набуття права власності. Так, угода купівлі-продажу, укладена: між унітарними підприємствами, засновником яких є один суб'єкт, служить підставою переходу права господарського відання.

Якщо відбувається переміщення товару на основі договору купівлі-продажу (обмін товару, на гроші), але річ залишається у майновій сфері того ж власника, договір є підставою передачі права господарського відання або оперативного управління від однієї особи до іншого. 1

Таким чином, купівля-продаж нерухомості як зобов'язання - це правовідношення, у якому одна сторона (продавець) зобов'язується передати нерухоме майно у власність, господарське відання або оперативне управління іншій стороні (покупцеві), а, покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити визначену в договорі грошову суму.

У ході реформування російської економіки законодавець значно розширив коло учасників договору. В даний час суб'єктами договору купівлі-продажу можуть бути: державні та муніципальні освіти (Російська Федерація і суб'єкти РФ, міські, сільські, інші Апоселенія та інші території) в особі відповідних органів (п. 1,2 ст. 125 ДК РФ), юридичні особи (як комерційні, так і некомерційні організації) і фізичні особи. 2

Участь громадян у договорах купівлі-продажу нерухомості визначається обсягом їх дієздатності, а юридичні особи можуть набувати нерухомість, необхідну для здійснення діяльності, передбаченої в установчих документах (некомерційні та деякі види комерційних організацій), або для здійснення будь-яких видів діяльності, не заборонених законом (комерційні організації). Покупець, так само як і продавець, може доручити придбання нерухомого майна третій особі (повіреному або комісіонеру). Сучасне законодавство не обмежує придбання майна в приватну власність кількістю, розміром або його вартістю.

2.2. Елементи договору купівлі - продажу нерухомого майна

Формою договору називається спосіб вираження волі при його скоєнні. Спочатку - зовнішня форма договору служила лише доказом, посвідченням угоди. З розвитком законодавства, ускладненням правовідносин форма договору стає істотною умовою дійсності угоди. Виділяють два основних її види: письмову (просту письмову форму і нотаріальне посвідчення) і усну.

Загальні положення про форму угод застосовуються і до договору купівлі-продажу нерухомості, якщо законом не встановлено спеціальні правила. 1

Bce угоди, предметом яких є нерухоме майно, повинні бути наділені в письмову форму. Причому, якщо за загальним правилом договір у письмовій формі може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою телетайпного, телеграфної, телефонного, поштового, електронного чи іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором (п. 2 ст. 434 ГК РФ ), то договір купівлі-продажу нерухомості під страхом недійсності має бути укладений лише шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ). Тому попередні укладення договору переговори юридичного значення не мають, сили оферти чи акцепту не купують. У подібних випадках кожна зі сторін стає юридично пов'язаний лише після проставлення на договорі - одному документі - свого підпису.

Нотаріальне посвідчення угод обов'язкове у випадках, зазначених у законі, і у випадках, передбачених угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма не була потрібна (п. 2 ст. 163 ДК РФ). До введення в дію Федерального закону «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» для договорів купівлі-продажу земельних ділянок, житлових будинків або частини будинку (що знаходяться в місті чи селищі міського типу), хоча б однією з сторін яких був громадянин, зберігали силу правила про обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів, встановлені законодавством до введення в дію частини другої ЦК РФ (див. ст. 7 ФЗ РФ від 26.01.96 № 15 «Про введення в дію частини другої ЦК РФ»).

Цивільний кодекс РФ не встановлює обов'язкову нотаріальну форму для договору продажу нерухомого майна. Але самі сторони мають право домовитися про укладення договору купівлі-продажу нерухомості в нотаріальній формі. Нотаріальне посвідчення угод здійснюється шляхом вчинення на документі посвідчувального напису нотаріусом або іншими посадовими особами, що мають право здійснювати таку нотаріальну дію. Посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості проводиться за місцем знаходження нерухомого майна 1.

Договір є засобом індивідуального регулювання відносин між окремими особами. Сторони, укладаючи договір, визначають рамки свого подальшої поведінки. За загальним правилом, договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. Сторони вправі встановити, що умови укладеного ними договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору (п. 1, 2 ст. 425 ДК РФ).

Договір укладається шляхом направлення оферти (пропозиції укласти договір) однієї зі сторін і її акцепту (прийняття пропозиції) іншою стороною (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок укладення договору регулюється главою 28 ГК РФ. Згідно з нормою пункту 1 статті 432 ЦК РФ, договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Якщо угода з істотних умов договору не досягнуто, договір не вважається укладеним.

Оскільки момент укладання договору, за загальним правилом, збігається з моментом отримання особою, яка направила оферту, її акцепту (п. 1 ст. 433 ГК РФ), то форма договору не віднесена до його конститутивним елементам, тобто не є необхідною умовою визнання договору укладеним . У випадках, коли момент укладання договору визначається нормою пункту 1 статті 433, недотримання форми договору тягне для сторін правові наслідки, визначаються відповідно до статей 162, 165 ЦК РФ.

Інша значення формі договору надає норма пункту 1 статті 434 ГК РФ, яка встановлює, що «якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним після надання йому обумовленої форми». Буквальне тлумачення зазначеної норми дозволяє зробити висновок про те, що у разі недотримання домовленої форми, договір не вважається укладеним. Отже, обумовлена ​​угодою форма договору має конструктивне значення, а законна форма такого значення не має. Мабуть, така різниця пояснюється тим, що якщо контрагенти домовилися про певну формі угоди, значить, вони надають формі значну роль і дотримання обумовленої форми є істотною умовою договору.

Таким чином, форма договору або має конструктивне значення (коли вона встановлена ​​угодою сторін), або не має такого значення (якщо вона передбачена нормами закону).

Двоякий підхід до визначення значення форми договору зумовлює різні правові наслідки при порушенні вимог, до форми. Згідно зі статтею 162 ЦК РФ, недотримання письмової форми договору, яка не має конститутивного значення, позбавляє сторони права посилатися на підтвердження договору і його умов на показання свідків або тягне його недійсність (у випадках, прямо зазначених у законі і (або) угоді сторін). До убирання угоди у встановлену форму, коли остання виступає умовою визнання договору укладеним, між сторонами взагалі немає правової зв'язку договірного характеру.

За прямою вказівкою норм статті 550 і пункту 2 статті 560 ЦК РФ, недотримання письмової форми договору продажу нерухомості або підприємства тягне його недійсність (нікчемність), при цьому форма договору продажу нерухомості не віднесена до його конститутивним елементам. Неправильна угода не має юридичних наслідків за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її вчинення. При недійсності договору кожна із сторін (учасників угоди) зобов'язана повернути другій все одержане за договором продажу, а в разі неможливості повернути отримане в натурі (наприклад, при загибелі житлового будинку від пожежі) відшкодувати його вартість у грошах.

Сторони договору купівлі-продажу нерухомості можуть прийти до угоди про встановлення для укладається ними договору нотаріальної форми. У такому випадку нотаріальна форма договору буде мати для нього конструктивне значення, тобто до нотаріального посвідчення договір не є укладеним. Наслідки недотримання нотаріальної форми договору, що має конструктивне значення, коли відбулося виконання хоча б однієї з «сторін», будуть визначатися за правилами глави 60 ЦК РФ («Зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення»). Правила статті 165 ЦК РФ («Наслідки недотримання нотаріальної форми угоди та її реєстрації») застосовуватися в такій ситуації не повинні, так як вони визначають наслідки недійсності угоди внаслідок недотримання нотаріальної форми (додаткові до ст. 167 ГК РФ). Стаття 165 ЦК України містить пункт 2, який передбачає можливість так званого «зцілення» за певних обставин угод, коли порушена вимога про нотаріальній формі. Як справедливо зауважив Брагинський М. І, якщо послідовно дотримуватися принципу: невиконання вимог про формою, визначеною угодою сторін, тягне за собою визнання угоди неукладеною, то пункт 1 статті 165 ЦК РФ підлягає обмеженому застосування, тобто тільки у випадках, коли порушена вимога про форму, встановленої законом 1.

При порушенні нотаріальної форми, що має конструктивне значення, жодна зі сторін договору не вправі звернутися до суду за його «зціленням», так як примус до укладення договору є порушенням такого принципу цивільного права, як свобода договору.

Цивільне законодавство розмежовує форму угод і їх державну реєстрацію. Державна реєстрація угод носить самостійний характер і, якщо інше не встановлено законом, є однією зі стадій укладення договору; з моменту такої реєстрації останній вважається укладеним.

Як вже зазначалося, державна реєстрація потрібна для договорів продажу тільки підприємства або житла (житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири). До державної реєстрації договору, предметом якого є один з перелічених об'єктів нерухомості, договір не є укладеним. У випадках, якщо хоча б частково був виконаний договір, який не вважається укладеним, виникає зобов'язання з безпідставного збагачення і відповідно застосовуються юридичні наслідки, встановлені у статтях 1104-1108 ЦК РФ (гл. 60).

Так, якщо «покупець» (за договором, який не вважається укладеним) в рахунок продажної ціни передав всю або частину купівельної ціни, а «продавець» не передає майно, то в наявності збагачення з боку «продавця» за рахунок «покупця». Останній має право вимагати суму, на яку збагатився контрагент. Ситуація ускладнюється, якщо в рахунок переданої «продавцю» суми «покупець» отримує обумовлене угодою майно. Тут у наявності взаємне майнове надання (обидві сторони фактично виконали договір, не визнається укладеним), і говорити про економічний збагаченні кого-небудь з учасників, мабуть, не доводиться. Але в даному випадку все ж таки виникає зобов'язання з безпідставного збагачення внаслідок незаконності отримання «продавцем» та «покупцем» чужого майна (підстава передачі грошей або майна відсутнє вже в момент вчинення відповідних дій).

Для захисту права, порушеного виконанням договору, який не вважається укладеним, встановлений загальний термін позовної давності у 3 роки (ст. 196 ЦК РФ), і цей термін починає текти з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (п . 1 ст. 200 ДК РФ).

Необхідно звернути увагу на те, що якщо відбулася передача нерухомого майна за неукладеним договору продажу нерухомості, власник такого майна («продавець») повинен заявляти свої вимоги про витребування індивідуальної речі в натурі з чужого незаконного володіння на підставі норм глави 20 ЦК РФ («Захист права власності та інших речових прав »). Норми глави 60 («Зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення») до зазначеного відношенню підлягають застосуванню тільки в субсидіарну (додаткову) порядку, за умови, що таке застосування не суперечить правовим актам, суті цього відношення. 1

Отримані «продавцем» від «покупця» грошові кошти через неіснуючий (неукладеним) договору є марна збагаченням «продавця». Згідно з правилами, встановленими главою 60 ЦК РФ, якщо безпідставно були придбані або збережені грошові кошти, то відповідно до статей 395 ГК РФ на суму безпідставного збагачення підлягають нарахуванню відсотки з того часу, коли «продавець» дізнався або повинен був дізнатися про безпідставність придбання або заощадження цих коштів (ст. 1107 ГК РФ). Згідно статті 395 ГК РФ розмір процентів визначається існує у місці проживання кредитора - громадянина чи місці перебування юридичної особи - кредитора (кредитором в даному випадку є «покупець») обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання (виплати грошової суми). В даний час у відносинах між громадянами та юридичним особами підлягають сплаті відсотки у розмірі єдиної облікової ставки Центрального Банку РФ по кредитних ресурсів, які надаються комерційним банкам (ставка рефінансування).

Виходячи з положень статті 1109 ЦК РФ, особа, яка отримала грошову суму чи інше майно, надане за договором, який не вважається укладеним, може бути звільнена від повернення переданого майна, якщо доведе, що особа, яка потребує його повернення, знало про відсутність зобов'язання. 1

Державна реєстрація проводиться після закінчення деякого часу після надання всіх необхідних для державної реєстрації документів, але не пізніше місячного терміну після їх надання. Державна реєстрація при наявності підстав, зазначених у законі, може бути припинена (наприклад, якщо у реєстратора є сумніви в наявності підстав для державної реєстрації). Реєстратор, при державній реєстрації угоди, проводить правову експертизу поданих документів і перевіряє законність здійснюваної операції (ст. 13 Закону про реєстрацію прав) 2.

Функції нотаріуса при посвідченні договорів ширше. Відповідно до Основ законодавства РФ про нотаріат - нотаріус зобов'язаний роз'яснювати фізичним і юридичним особам їх права і обов'язки, попередити про наслідки вчинюваних нотаріальних дій, з тим щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду (ст. 16); нотаріус повинен з'ясувати дієздатність громадян і правоздатність юридичних осіб (ст. 43); перевірити, чи відповідає зміст договору дійсним намірам сторін. Нотаріус несе майнову відповідальність за вчинення нотаріальних дій, що суперечать законодавству (ст. 17).

Таким чином, всі угоди, предметом яких є нерухоме майно, повинні бути наділені в письмову форму.

2.3. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу нерухомого майна

Для задоволення потреб, які послужили спонукальним мотивом до укладення договору купівлі - продажу, сторони повинні виконати виникло з договору зобов'язання. Виконання зобов'язання купівлі - продажу, в тому числі купівлі - продажу нерухомості, регулюється загальними нормами (гл. 22 ЦК РФ) і спеціальними правилами (гл. 30 ЦК РФ). Традиційно, під виконанням зобов'язання розуміється вчинення (утримання від вчинення) конкретних дій (зокрема, передача-прийняття речі, передача - прийняття обумовленої договором суми). Саме належним виконанням договірного зобов'язання досягається його мета, тому саме по собі закінчення терміну дії договору автоматично не тягне за собою припинення зобов'язання (см: п. 3 ст. 425 ДК РФ). Зобов'язання припиняється, за загальним правилом, його виконанням. Необхідно уточнити, що не всяке виконання зобов'язання тягне його припинення (ст. 408 ГК РФ), а тільки виконання, що відповідає певним вимогам.

Основні обов'язки сторін сформульовані в законодавчому визначенні: договору купівлі-продажу: продавець зобов'язується передати річ. у власність покупцеві, який зобов'язується прийняти її та сплатити за неї певну грошову суму (п. 1 ст. 454 ЦК РФ).

Головний обов'язок продавця - передати нерухомість у визначений термін. Термін виконання обов'язку передати майно встановлюється в договорі; якщо строк у договорі купівлі-продажу не встановлений, то обов'язок (зобов'язання) повинна бути виконана продавцем в розумний строк після виникнення зобов'язання (укладення договору). Обов'язок, не виконану в розумний термін, продавець повинен виконати в семиденний строк з дня пред'явлення покупцем вимоги про виконання (ст. 314, 457 ЦК України).

Встановлення терміну передачі майна має подвійне значення, і відповідно до цього його порушення тягне різні правові наслідки. По-перше, виконання в термін може розглядатися як проста обов'язок. При простроченні з вини продавця покупець залишається зобов'язаним взяти передане нерухоме майно, крім випадків, коли він має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу (наприклад, якщо внаслідок прострочення виконання втратило для нього інтерес), і набуває право вимагати відшкодування завданих збитків (ст. 405 , 484 ГК РФ). По-друге, термін виконання може бути «умовою виконання», якщо зі змісту договору випливає, що при порушенні терміну його виконання покупець втрачає інтерес до договору. Такий договір за порушення визначеного в ньому терміну продавець має право виконати тільки за згодою покупця (п. 2 ст. 457 ГК РФ). 1

Продавець може виконати договір достроково, якщо інше не передбачено правовими актами, умовами зобов'язання, або не випливає із її суті. Однак, при виконанні зобов'язань, пов'язаних із здійсненням його сторонами підприємницької діяльності, діє прямо протилежне правило (див. ст. 315 ГК РФ).

Зобов'язання з передачі об'єкта нерухомості, що виникає з договору купівлі-продажу нерухомості, має бути реально виконано. Реальне виконання означає, що продавець повинен виконати зобов'язання до натури в повній відповідності з певними умовами про предмет, заміна ж виконання в натурі грошовим відшкодуванням, тобто надання потерпілій стороні сурогату виконання, не допускається. Тільки після здійснення певного узгодженим волевиявленням сторін дії (передачі об'єкта) можна говорити про те, що зобов'язання було реально виконано. Якщо виконання послідувало, але були порушені якісь умови (наприклад, про якість товару, що передається, термін зобов'язання), то має місце порушення вимоги належного виконання зобов'язання.

Норма статті 396 ЦК України встановлює різні правові наслідки для випадків невиконання та неналежного виконання зобов'язання. При неналежному виконанні (наприклад, при передачі нерухомого майна з суттєвими недоліками) сплата неустойки і відшкодування збитків не звільняє боржника від виконання зобов'язання в натурі, якщо інше не передбачено законом або договором; при невиконанні ж зобов'язання (коли продавець взагалі не передав предмет договору покупцеві) , навпаки, відшкодування збитків і сплата неустойки, за загальним правилом, звільняє його від такого виконання.

Цивільний кодекс РФ містить норму, додатково забезпечує інтереси покупця у зобов'язанні з передачі індивідуально - певної речі. Відповідно до статті 398 ЦК РФ покупець вправі вимагати відібрати таку річ у продавця, за винятком випадків, якщо вона вже передана іншій особі, яка має на неї право власності, господарського відання, оперативного управління. Щоправда, стаття 398 не забезпечує реальне виконання зобов'язання у всіх випадках і тоді, коли річ ще не передано, але укладені кілька договорів з одним і тим же предметом, Для внесення визначеності в цивільний оборот норма вищеназваної статті встановлює, що якщо річ ще не передано, то перевагу має той з кредиторів, на користь якого зобов'язання виникло раніше (хто раніше уклав договір з приводу цього об'єкту), а якщо це встановити неможливо, - той, хто раніше пред'явив позов.

Термін «передача» в самому широкому сенсі означає певні узгоджені дії, спрямовані на те, щоб якийсь об'єкт (нерухоме майно) надійшов з майнової сфери одного суб'єкта до іншого. В результаті передачі первісний володар речі (продавець) втрачає її, а інший (покупець) - набуває. З усіх способів передачі, перерахованих в нормі статті 224 ЦК РФ, до нерухомого майна застосовується лише «вручення речі набувачеві» (такий висновок випливає з правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ДК РФ і властивостей нерухомості). Річ вважається крученою покупця з моменту її фактичного надходження у володіння набувача або вказаної ним особи (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ДК РФ). Для забезпечення передачі та отримання відповідного майна покупець зобов'язаний відповідно до звичайно ставляться вчинити необхідні дії, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами, або договором купівлі-продажу (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактична передача майна повинна бути зафіксована в юридично значимих документах. Крім фактичної передачі - прийняття нерухомості сторони договору купівлі - продажу повинні підписати передавальний акт або інший документ про передачу (п. 1 ст. 556 ДК РФ). Таким чином, передача нерухомого майна означає його фактичне вручення та підписання документа про передачу.

Тільки після передачі майна та підписання документа про передачу продавець і покупець вважаються виконали свої обов'язки відповідно з передачі та прийняття нерухомого майна (ст. 556 ГК РФ). Норма частини 2 пункту 1 статті 556 ДК, визначальна момент виконання обов'язку з передачі, є диспозитивною, в законі або договорі може бути передбачено інше. 1

Чітке визначення моменту виконання продавцем обов'язку щодо передачі речі покупцю має важливе практичне значення. Саме з цим моментом, якщо інше не передбачено договором купівлі - продажу, Цивільний кодекс РФ пов'язує перехід ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна на покупця (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Загальне правило про ризик сформульовано в статті 211 ГК РФ: ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна несе його власник, якщо інше не передбачено законом або договором. Дещо по-іншому сформульовано норму пункту 1 статті 459 ЦК, відповідно з якою ризик випадкової загибелі відчужуваного майна переходить від продавця до покупця одночасно з виконанням обов'язки з передачі майна. Угодою сторін може бути визначений і інший момент. Є всі підстави вважати, що момент виконання продавцем обов'язку передати майно покупцю і момент переходу права власності на нерухомість - предмет договору купівлі - продажу можуть не збігатися. Ризик випадкової загибелі в цьому випадку і в деяких інших може нести не власник майна, а інша особа (наприклад, володіє ним покупець, не зареєстрував право власності на нерухоме майно).

Ризик випадкової загибелі речі означає небезпеку (загрозу) настання майбутнього шкоди внаслідок відбулися в проданої речі змін під впливом зовнішніх факторів або внутрішніх властивостей самої речі, що не відносяться до недоліків речі. Практично ризик випадкової загибелі майна в договорі купівлі - продажу означає, що покупець, не ставши власником, зобов'язаний здійснити оплату в повному обсязі, незважаючи на випадкову загибель (пошкодження) майна, оскільки майно йому передано і він є його власником. Якщо ж такий ризик несе продавець, то він не має права вимагати від покупця платежу, а якщо оплата вже була зроблена, то зобов'язаний повернути отриману суму покупцеві.

Під випадковою загибеллю (випадковим пошкодженням) майна слід розуміти загибель (пошкодження) майна, викликану обставинами, за які жодна із сторін договору купівлі - продажу не відповідає. Оскільки загибель мала випадковий характер, то жодна з сторін не зобов'язана відшкодовувати другій стороні збитки, викликані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання. Якщо в силу зазначених обставин настала неможливість виконання, то зобов'язання припиняється (ст. 416 ЦК РФ).

До основних обов'язків продавця відноситься передача речі не тільки у фактичне володіння, а й забезпечення «юридичного панування» над нею - передача її у власність покупцеві.

Визначення моменту переходу права власності за договором від відчужувача до набувача має велике практичне значення, яке полягає, перш за все, в тому, що дозволяє встановити особа, уповноважена в якості власника здійснювати володіння, користування, розпорядження річчю. У визначенні точної дати переходу права власності зацікавлені: держава (якому така інформація необхідна, наприклад, з метою оподаткування), старий і новий власники (наприклад, для захисту своїх інтересів у цивільному обороті), кредитори цих осіб та інші суб'єкти.

Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (п. 1 ст. 223 ЦК РФ). Сама по собі передача нерухомості за договором купівлі - продажу не має речове-правового ефекту (не породжує права власності). Право власності на нерухомість виникає в покупця з моменту державної реєстрації переходу права власності, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ЦК РФ).

Виникнення права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації є загальним правилом. Норми цивільного законодавства в ряді випадків по-іншому визначають момент придбання: речових прав. Так, при успадкуванні нерухомості спадкоємець стає власником з моменту відкриття спадщини. При реорганізації юридичної особи право власності на нерухомість переходить з моменту державної реєстрації юридичної особи - правонаступника, яким об'єкт нерухомості був переданий за розподільчим балансом при виділенні чи поділі (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ЦК РФ). Саме такий підхід дозволяє виключити ситуацію правової невизначеності щодо майна, право власності на яке зареєстровано за реорганізованим юридичною особою. Ho для подальшого здійснення угод з нерухомим майном потрібно держреєстрація права власності на нерухомість. 1

До додаткових обов'язків продавця, що забезпечує реалізацію основних, відносяться: передача приладдя і відносяться до майна документів, передбачених законом, іншими правовими актами та договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), інформування покупця про якість нерухомого майна., Існуючих дефектах і недоліках , попередження покупця про права третіх осіб на продаване майно (ст. 460 ГК РФ). Перераховані обов'язки, хоча і не названі в законодавчим визначенні договору, купівлі - продажу, закріплені у наступних нормах відповідних статей глави 30 ЦК України, які регулюють продаж майна. Лише здійснення всіх обов'язків (як основних, так і додаткових) відповідно до вимог, визначених у правових актах і договорі, дозволяє констатувати належне виконання зобов'язання продавцем.

Як вже говорилося, до обов'язків покупця: відносяться обов'язку прийняти та оплатити товар. Обов'язок продавця здійснити передачу нерухомого майна і обов'язок покупця прийняти продається майно є взаємообумовленими: продавець робить дії по передачі майна, які необхідні і для виконання обов'язку щодо її прийняття покупцем. Разом з тим покупець і продавець мають відповідні права: право вимагати передачі і право вимагати прийняття майна відповідно до умов договору. Ці права і відповідні обов'язки виникають одночасно - з моменту укладення договору (виняток становлять угоди, зроблені під відкладальною умовою чи угоди, в яких визначено термін виконання).

Обов'язок покупця оплатити нерухоме майно передбачена в положеннях пункті 1 статті 454, пункту 1 статті 485, статті 486 ГК РФ, Цей обов'язок вважається виконаною з моменту передачі продавцю грошової суми, визначеної у договорі. Зміст цього обов'язку включає в себе не тільки безпосередньо платіж, але і в деяких випадках прийняття певних підготовчих заходів, необхідних для здійснення платежу (відкриття спеціального банківського рахунку, видача чека на суму договору). За загальним правилом, покупець зобов'язаний сплатити продавцеві ціну майна повністю.

Договором купівлі-продажу може встановлюватися і продаж товару в кредит, в кредит з розстрочкою платежу або передбачається попередня оплата.

Відносно договору купівлі-продажу нерухомості правові акти не встановлюють будь-яких винятків із наведеного правила. Якщо договором купівлі-продажу нерухомості передбачена умова про попередню оплату товару, то в зобов'язанні, виникає з такого договору, передача майна буде носити зустрічний характер. Якщо ж договором передбачено продаж товару в кредит, то покупець зобов'язаний здійснити оплату при настанні двох юридичних фактів: передачі майна та настання терміну оплати, визначеного в договорі або за правилами ст. 314 ГК РФ. При цьому умови про попередню оплату або про кредит повинні бути обов'язково встановлені в самому договорі купівлі-продажу нерухомості. Якщо ж у договорі немає умови про термін оплати, то, по-перше, виключається одночасне виконання своїх обов'язків сторонами (передача-оплата), по-друге, по всій видимості, покупець зобов'язаний вимовити оплату безпосередньо після передачі йому майна, тобто уб'ю ж після передачі товару. Непрямим чином зроблений висновок підтверджує і легальне визначення договору купівлі - продажу (п. 1 ст. 454 ЦК РФ), в якому на перше місце поставлено обов'язок продавця, а потім вже обов'язок покупця.

Отже, якщо правовими актами або договором купівлі-продажу нерухомості не передбачений обов'язок покупця здійснити оплату до передачі майна, або такий обов'язок не випливає із суті зобов'язання, то продавець, що не виконав обов'язок щодо передачі товару, не вправі вимагати від покупця платежу.

При укладенні договору необхідно чітко визначати умови та порядок оплати покупної ціни. Попередня оплата за договором купівлі-продажу нерухомого майна не відповідає сьогоднішнім умовам російської економіки з її криміналізованим ринком нерухомості. З точки зору покупця найбільш оптимальним є варіант, при якому за договором купівлі - продажу передача покупцем оплати ціни договору обумовлюється виконанням продавцем свого обов'язку з передачі права власності покупцю, тобто моментом державної реєстрації виникло з договору права (саме така обумовленість дозволить застосовувати до правовідносин правила про зустрічний виконанні зобов'язань - ст. 328 ЦК РФ). З іншого боку, обгрунтованим є бажання продавця мати гарантії отримання за договором покупної ціни. З цих позицій можна рекомендувати включення в договір купівлі - продажу нерухомості пункту про внесення покупцем грошей на зберігання в банк, нотаріуса (наприклад, при укладенні договору), з умовою їх видачі продавцю тільки після пред'явлення доказів (виписки з Державного реєстру прав). 1

Свідоцтва про право власності на ім'я покупця) про реєстрацію переходу права, власності та про передачу нерухомого майна (наприклад, підписаного сторонами акту прийому - передачі).

Таким чином, під виконанням зобов'язання розуміється вчинення (утримання від вчинення) конкретних дій (зокрема, передача - прийняття речі, передача - прийняття обумовленої договором суми).

Висновок

Таким чином, існують різні види угод з нерухомістю: купівля-продаж, оренда, лізинг, обмін, міна, найм, дарування, застава та інші Вони відіграють особливу роль в соціально-економічному житті суспільства. Угоди з нерухомістю - інструмент узгодження волі суб'єктів економічної діяльності. Тому угоди (договори) можна оцінювати як засіб саморегуляції економічної системи, яка покоїться на рівності громадян та організацій, що діють в її рамках. Завдяки договорам між суб'єктами, що здійснюють виробничо-господарську діяльність, і споживачами товарів і послуг встановлюється пропорційність економічних процесів в умовах ринкового виробництва, бо договори дозволяють врахувати реальні потреби та інтереси членів суспільства.

Як і в будь-якому договорі купівлі-продажу, предметом даного договору може бути лише та нерухомість, яка має ознаки оборотоздатності (ст. 129 ЦК). Так, відповідно до чинного законодавства серед природних ресурсів оборотоспособностью володіють лише деякі види земельних ділянок.

В даний час поняття нерухомості закріплено в першій частині ГК РФ. Згідно ст.130 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку з призначенням неможливо, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Крім того, до нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну сторонами ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ЦК).

Договір продажу нерухомості характеризується як двосторонній і взаємний. Даний договір виділяється як самостійної різновиду договору купівлі-продажу по предмету - нерухомого майна. Продаж підприємства як майнового комплексу регламентується нормами § 8 гл. 30 ГК «Продаж підприємства».

Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом або спеціальними приписами закону на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, в більшості випадків продаж дорогої нерухомості є великою угодою, для здійснення до рій продавець - акціонерне товариство - повинен дотримати вимоги акціонерного законодавства до таких оборудок.

За загальним правилом у якості продавця може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником в силу закону або договору.

Яких-небудь загальних обмежень з приводу можливих покупців нерухомості цивільне законодавство не містить. Спеціальні правила, адресовані до покупців нерухомості, можуть бути встановлені спеціальним законодавством (наприклад, законодавством про приватизацію).

Список використаних нормативних актів, спеціальної літератури та матеріалів судової практики:

Нормативні акти

  1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 р. / / Російська газета. - 1993 .- № 237.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ. Частина друга (з ізм. І доп.) / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  3. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ (зі зм. І доп.) / / СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147

  4. Сімейний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 1995 р. № 223-ФЗ (зі зм. І доп.) / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

  5. Закон РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (з ізм. І доп.) / / Російська газета. - 1993. - № 5

  6. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної. - 1997. - № 30. - Ст. 3594

  7. Федеральний закон від 8 лютого 1998 р. № 14-ФЗ "Про товариства з обмеженою відповідальністю" (з ізм. І доп.) / / СЗ РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 785

  8. Федеральний закон від 15 травня 2001 р. № 54-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Цивільного кодексу Російської Федерації і закон Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "/ / Відомості Верховної. - 2001 р. - № 21. - Ст. 2063

  9. Федеральний закон від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" / / Відомості Верховної. - 2000. - № 2. - Ст. 149

Спеціальна література

  1. Бойко Т. Нерухомість: парадокси закону і логіка права / / ЕКО. - 2003. - № 9. - С. 57-58.

  2. Базікання Є.С. Операції з нерухомістю: купівля - продаж, дарування, успадкування, оподаткування / Серія «Закон і суспільство» - Ростов н / Д: Фенікс, 2002. - 212 с.

  3. Брагинський М. І., Витрянский В. В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: C татут, 2000. - 800 с.

  4. Витрянский В. Купівля-продаж / / Господарство право. - 2002. - № 1. - С. 57-59.

  5. Цивільне право. Том II (1) / За ред. Є. А, Суханова. - М.: Бек, 2002. - 612 с.

  6. Цивільне право. Підручник / За ред. А. П. Сергєєва та Ю. К. Толстого. Ч. 2. - M.: Проспект, 2003. - 642 с.

  7. Цивільне право. Частина друга. / Под ред. А. Г. Калпин. - М.: МАУП, 2003. - 584 с.

  8. Ільченко А. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним. / / Законодавство. - 2003. - № 4. - С. 28-32

  9. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М.: Инфра-М, 2004. - 480 с.

  10. Крашенніков П. В. Право власності та інші речові права на житлове приміщення / / Юрист. - 2001 .- № 4. - С. 32-39.

  11. Лаврухін О. Ринок нерухомості / / Бізнес. - 2003. - № 11 .- С. 22 - 23

  12. Марголін М. Недійсні великі угоди та угоди з участю зацікавлених осіб / / Законодавство. - 2001. - № 3. - С. 70-72.

  13. Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. - 2001. - № 12. - С. 68-70

  1. Павлов П. Основні принципи реєстрації прав на нерухоме майно / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - №. 5. - С. 15-18

  2. Постатейний коментар до Федерального закону «Про державний реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними» / За заг. ред. П.В. Крашеннікова. - М.: Спарк, 2002. - 112 c.

  3. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 27-30.

  4. Операції з нерухомістю / / Бібліотечка "Російської газети". - 2002. - № 20. - С. 36-40

  5. Операції з нерухомістю та їх реєстрація / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 20-22

  6. Суханов Є. Операції з нерухомістю / / Економіка і життя. - 2003. - № 21. - С. 45-49

  7. Шабалін В.Г. Угоди з нерухомістю. - М.: Філін, 2004. - 592 с.

  8. Шупиро В.М. Перетворення державної власності. - М.: Инфра-М, 2002. - 366 с.

  9. Хаскельберг Б.Л. Виконання договору купівлі - продажу нерухомості та перехід права власності / / Проблеми розвитку та вдосконалення російського законодавства: Зб. статей. 4.2. - Томськ, 1999. - 186 с.

1 Цивільне право. Частина друга. / Под ред. А. Г. Калпин. - М.: МАУП, 2003. - C 54.

2 Шупиро В.М. Перетворення державної власності. - М.: Инфра-М, 2002. - C. 17

1 Цивільне право. Том II (1) / За ред. Є. А. Суханова. - М.: Бек, 2002. - С. 107

2 Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Підручник. - М.: «Маркетинг», 2002. - С. 46

1 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А.Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М.: Инфра, 2004. -С. 25.

1 Лаврухін О. Ринок нерухомості / / Бізнес. - 2001. - № 11. - С. 22-23

1 Шупиро В.М. Перетворення державної власності. - М.: Инфра-М, 2002. - С. 31

1 Цивільне право. Том II (1) / За ред. Є. А, Суханова. - М.: Бек, 2002. - С. 111

1 Бойко Т. Нерухомість: парадокси закону і логіка права / / ЕКО. - 2003. - № 9. - С. 57-58

1 Жаріков Ю.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. - М.: Спарк, 2003. - С. 11

1 Цивільне право. Підручник / За ред. А. П. Сергєєва. Ч. 2. - M.: Проспект, 2003. - C. 83

1 Витрянский В. Купівля-продаж / / Господарство право. - 2002. - № 1. - С. 57

1 Міст О. А. Житлове право. - М.: Юрайт, 2001. - С. 291

2 Витрянский В. Купівля-продаж / / Господарство право. - 2002. - № 1. - С. 57

1 Брагинський М. І., Витрянский В. В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна .- М.: C татут, 2000. - С. 234.

1 Цивільне право. / Под ред. А. П. Сергєєва та Ю. К. Толстого. Ч. 2. - M.: Проспект, 2003. - С. 120

2 Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М.: Инфра, 2004. - С. 137

1 Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. - 2001. - № 12. - С. 69

1 Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. - 2001. - № 12. - С. 70

1 Брагинський М. І, Витрянский В. В. Договірне право. - М.: Статут, 2002. - С. 252.

1 Марголін М. Недійсні великі угоди та угоди з участю зацікавлених осіб. / / Законодавство. - 2001. - № 3. - С. 71

1 Павлов П. Основні принципи реєстрації прав на нерухоме майно / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 5. - С. 17.

2 Угоди з нерухомістю та їх реєстрація / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 40

1 Павлов П. Основні принципи реєстрації прав на нерухоме майно / / Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 5. - С. 19

1 Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 29

1 Шабалін В. Г. Операції з нерухомістю. - М.: Філін, 2002. - С. 156

1 Угоди з нерухомістю / / Бібліотечка "Російської газети". - 2002. - № 20. - С. 56

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
154.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір купівлі продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі продажу нерухомості 2
Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Поняття договору
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі-продажу підприємства
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі продажу підприємства
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru