Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

ЗМІСТ

Введення

1 Цивільно-правове регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості

1.1 Поняття договору купівлі-продажу комерційної нерухомості в цивільному праві

1.2 Об'єкти і суб'єкти договору

1.3 Основні положення договору

2 Порядок укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості

2.1 Основні етапи укладення договору

2.2 Правила оформлення

2.3 Цивільно-правові засади захисту прав сторін договору

3 Проблеми вдосконалення цивільно-правового регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості

3.1 Проблеми і пробіли в законодавстві

3.2 Необхідність реформування законодавства

Висновок

Список використаної літератури

Введення

В останні роки спостерігається помітний інтерес до питань правового регулювання обороту нерухомого майна. Ця обставина об'єктивного характеру. Ринок нерухомості в Росії пережив період становлення, і в даний час існує необхідність осмислити все, до чого прийшла економічна і правова думка в галузі обороту нерухомого майна.

Договір продажу нерухомості виділений в особливу групу договорів зважаючи на специфіку його об'єкта - нерухомого майна.

Договір купівлі-продажу нерухомості є двостороннім, оплатним, реальним.

Двостороннім договір вважається на тій підставі, що учасниками такого договору є дві сторони, одна з яких - продавець, а інша - покупець.

Оплатним договір вважається на тій підставі, що права і обов'язки сторін складаються на оплатній (платній) основі: одна зі сторін (продавець) передає іншій стороні (покупцеві) нерухоме майно за певну плату.

Реальним договір визнається на тій підставі, що сторони виконують свої зобов'язання в повному обсязі при безпосередньому укладанні договору. Так, відразу ж після підписання договору купівлі-продажу одна зі сторін (покупець) здійснює розрахунок з іншою стороною (продавцем), а продавець у свою чергу передає всі права на нерухоме майно, що є предметом договору, покупцеві.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу нерухомості одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність за винагороду об'єкт нерухомості (земельна ділянка, будинок, житловий будинок, квартиру тощо) іншій стороні (покупцеві).

При наявності належним чином оформлених повноважень (довіреність на право здійснення операцій) стороною за договором купівлі-продажу об'єкта нерухомості може бути представник як покупця, так і продавця.

Перерахованими вище факторами зумовлена ​​актуальність теми дипломної роботи, метою якої є дослідження особливостей та проблем правового регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості. Для досягнення поставленої мети в роботі вирішені наступні завдання:

  1. розкриті особливості цивільно-правового регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості;

  2. охарактеризовано особливості укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості;

  3. проаналізовано проблеми і прогалини сучасного цивільного законодавства про регулювання купівлі-продажу комерційної нерухомості, у зв'язку з чим розроблено рекомендації щодо вдосконалення цих норм.

Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір купівлі-продажу комерційної нерухомості, предметом - особливості правового регулювання укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості.

Наукові дослідження з питання нерухомості з'явилися значно пізніше, ніж нерухомість стала об'єктом цивільного обороту. Це природно, оскільки категорія "нерухомості" є складним правовим інститутом, що вимагає не тільки розвиненого торгового обороту, але і досить високого рівня розвитку юридичної техніки.

Сучасний період розвитку літератури про правове регулювання нерухомості можна охарактеризувати як період становлення. При цьому з'являється досить багато журнальних публікацій, присвячених практичним аспектам здійснення операцій з нерухомістю, однак фундаментальних праць у цій галузі небагато.

Однією з небагатьох робіт сучасного періоду, в якій аналізується поняття нерухомого майна, є книга Ю.Г. Жарікова та М.Г. Масевич "Нерухоме майно: Правове регулювання 1". Хоча автори і обмежуються аналізом особливостей правового режиму таких об'єктів нерухомості, як земля, надра, води, ліси, підприємства, житлові та нежитлові приміщення (за межами книги залишаються повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти, тобто ті об'єкти, які хоча і віднесені до нерухомості законом, але за своєю природою є рухомими речами), однак докладність викладу проблеми статусу нерухомого майна, його характерних ознак на сьогоднішній день робить цю книгу найбільш помітним працею сучасної російської юриспруденції.

Помітне місце в сучасній літературі, присвяченій юридичному аналізу нерухомості, займає робота О.М. Козир "Нерухомість у новому Цивільному кодексі Росії 2". Незважаючи на відносно невеликий розмір цієї статті, в ній проведено скрупульозний аналіз сучасної російської цивільно-правової концепції інституту нерухомості, виявлено зміст речових та зобов'язальних прав на нерухоме майно. У роботі визначений пооб'єктний склад нерухомого майна, розглянуті питання державної реєстрації прав на нерухомі речі та угод з ними.

У роботах В.В. Витрянского 3 аналізуються різні види угод з нерухомістю. Теоретичному дослідженню особливостей здійснення операцій з нерухомістю супроводжує аналіз складається судово-арбітражній практики з вирішення спорів з нерухомим майном.

У монографії В.П. Комишанської "Право власності на нерухомість: Питання обмежень 4" досліджено питання обмежень права власності стосовно нерухомого майна. До зазначеної роботи примикає і докторська дисертація 5 цього ж автора, яка є методологічною базою для аналізу обмежень права власності на нерухомість, заснованого на розмежування майна на рухоме і нерухоме.

Коментар судово-арбітражній практики з вирішення спорів, що виникають з угод з нерухомістю, міститься в книзі судді Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації Н.Р. Іванової "Захист права власності в арбітражному суді 6".

Книга В.А. Алексєєва "Реєстрація прав на нерухомість 7" присвячена аналізу Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про держреєстрацію прав на нерухомість) і складається відповідно до цим законом адміністративної та судової практики реєстрації прав на нерухомість і угод з ним. У книзі дано поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та проаналізовано правовий режим здійснення державної реєстрації як акту визнання прав на нерухомість. В основі роботи лежить аналіз поняття об'єкта нерухомості, пропонується класифікація об'єктів нерухомого майна та виявлена ​​правова природа державної реєстрації прав на нерухомість як правового інституту, його цілі, завдання та принципи здійснення.

Робота С.А. Бабкіна "Основні засади організації обороту нерухомості" 8 присвячена аналізу правового регулювання обороту нерухомості. Робота побудована на порівняльному аналізі діють у ряді зарубіжних держав (Німеччина, Канада, США, Швейцарія) систем реєстрації (оголошення) прав на нерухоме майно. Автор досліджує поняття нерухомості, об'єктивні передумови формування дефініції "нерухомість", питання публічно-правових обмежень обороту нерухомості.

Цілий ряд досліджень, присвячених теоретичним і практичним проблемам реєстрації прав на нерухомість, опублікований співробітниками Російського інституту державних реєстраторів при Міністерстві юстиції України. Книга "Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права" * вдає із себе збірку статей викладачів вказаного закладу. У роботі Є.А. Кіндеевой і М.Г. Піскунової "Нерухомість: Права і угоди (Нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів) 9" мова йде про проблеми здійснення операцій з нерухомістю та реєстрації прав на нерухоме майно. Автори при написанні роботи врахували новітні зміни в законодавстві, регулюючому оборот нерухомості та реєстрацію прав на нерухоме майно.

У монографії І.Д. Кузьміної "Правовий режим будівель і споруд як об'єктів нерухомості" 10 представлені результати дослідження правового режиму одного з видів нерухомості - будинків і споруд. Представлений у роботі аналіз був зроблений вперше і виконаний на основі нового законодавства Російської Федерації. У книзі розглядаються основні категорії, що характеризують правовий режим будівель і споруд, визначено порядок введення будівель і споруд у цивільний оборот, показані проблеми реалізації права розпорядження ними. На підставі вказаної роботи автором підготовлена ​​докторська дисертація на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук 11.

Питання дослідження угод з нерухомістю та реєстрації прав на нерухоме майно знайшли відображення в монографіях С.П. Гришаєва, А.Р. Кірсанова, Ю.В. Романця, К.І. Скловського, А.М. Ерделевского, В.Ф. Яковлєва.

Крім того, за останні роки в самих різних регіонах Російської Федерації захищено досить значна кількість кандидатських дисертацій за юридичними напрямками, автори яких зверталися до дослідження різних проблем державної реєстрації нерухомого майна й угод з ним, а також до питань правового регулювання ринку нерухомості та угод з нерухомістю . Це дисертації А.В. Акчуріна, Є.М. Андрєєвої, Т.Д. Аппак, І.В. Астаніна, С.В. Безбах, Д.С. Бугрова, А.В. Волинцеве, Т.В. Глінщіковой, Ю.І. Головіна, Н.Є. Гребньової, Е.А. Гризихіной, Н.В. Діаковской, А.В. Дмитрієва, Е.А. Дорожинський, Н.С. Карцева, Е.Б. Козлової, С.В. Мальцевої, В.В. Міхольской, Є.Ю. Петрова, В.А. Петрушкіна, В.А. Порошкового, А.А. Роньжіна, Є.С. Роговий, М.А. Саліхова, П. В. Скиби, С.А. Степанова, М.П. Сухомлинової, С.М. Чеучевой.

Дипломна робота написана на 65 аркушах, включає в себе вступ, три розділи, розбиті на параграфи, висновок і список використаної літератури.

1 Цивільно-правове регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості

1.1 Поняття договору купівлі-продажу комерційної нерухомості в цивільному праві

Під договором продажу (купівлі-продажу) нерухомого майна розуміється така угода осіб, відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруда або інше нерухоме майно (п. 1 ст. 549 ЦК РФ 12).

З точки зору класичних цивільно-правових характеристик договір продажу нерухомого майна є консенсуальним, оплатним і взаємним.

З легального визначення договору купівлі-продажу слід, що він створює зобов'язання продавця про передачу нерухомої речі. Зазначена норма нічого не говорить про зобов'язання покупця, але такі легко вивести з більш загальної норми про купівлю-продаж: покупець зобов'язаний прийняти передане майно і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п. 1 ст. 454 ЦК РФ). Таким чином, закон говорить тільки про те, що в силу цього договору створюється зобов'язання. У той же час у цій нормі нічого не говориться про перенесення речового права на нерухомість. Як наслідок, можна зробити висновок про те, що в силу укладеного договору саме по собі речове право (право власності) на об'єкт нерухомості не переноситься. Таким чином, російська легальна формула продажу нерухомості грунтується на зобов'язальної конструкції договору купівлі-продажу.

У системі чинного російського законодавства норми, що регулюють продаж нерухомості, викладені в гл. 30 ГК РФ "Купівля-продаж". У цій главі виділяється декілька різновидів спеціально регульованих договорів купівлі-продажу, серед яких особливе місце займає договір продажу нерухомості (ст. ст. 549 - 558 ЦК РФ). Законодавець вважав за необхідне визначити особливі правила регулювання обороту нерухомості. Обумовлено це, очевидно, такими факторами:

- Нерухоме майно має особливу майнової та соціальною цінністю, що вимагає врахування цих обставин з точки зору необхідності підвищених заходів захисту цих об'єктів цивільного обороту;

- Нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельними ділянками; поземельна нерухомість в принципі є неперемещаемим майном, що не може ігноруватися при створенні юридичних умов обороту цього майна;

- Нерухомі речі є індивідуально-певними речами, що істотним чином впливає на порядок і способи визначення їх вартості, а також умов обороту;

- Нерухомі речі є неспоживна речами, які не можуть бути втрачені в процесі нормального господарського використання.

Усі зазначені обставини свідчать про необхідність особливої ​​уваги з боку законодавця до потреб обороту нерухомого майна і визначають специфіку предмета возмездного відчуження нерухомості. Це, у свою чергу, вплинуло на правила, якими регламентується оборот нерухомих речей.

Відомо, що нерухомість може бути використана в принципово різних цілях: або для задоволення потреб громадян у житлі, або для задоволення виробничих, господарських потреб або рішення підприємницьких завдань, тобто з метою отримання прибутку. Ця обставина також не може ігноруватися законодавцем. Тому російське законодавство встановлює різні юридичні режими обороту нерухомого майна залежно від того, для яких цілей воно використовується: для соціальних (житлових) цілей або для отримання прибутку. Оборот житлових приміщень (житлового фонду) регулюється в основному нормами житлового права, які надають значні гарантії особам, які проживають у таких житлових приміщеннях. У російському праві Житловий кодекс РФ 13 регулює відчуження нерухомості, що належить до житлового фонду (хоча окремі норми, що регулюють відчуження житлової нерухомості, будучи рамковими нормами, містяться і в ГК РФ).

У свою чергу, оборот нерухомості комерційного характеру підпорядкований загальними правилами цивільного законодавства; норми житлового права не впливають на умови відчуження такого майна.

Особливі режими обороту нерухомого майна встановлені і щодо купівлі-продажу специфічних нерухомих речей, які використовуються часто в комерційних цілях, тобто повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, а також космічних об'єктів.

Суттєвими особливостями володіє і відчуження таких специфічних об'єктів нерухомості, як підприємства - майнові комплекси.

Як вже було зазначено, правила відчуження комерційної нерухомості підпорядковуються нормам цивільного права і не відчувають на собі впливу норм житлового законодавства. Оскільки договір продажу нерухомості, не будучи самостійним видом договору, є різновидом договору купівлі-продажу, то до відповідних операціях застосовуються і загальні норми, що регулюють купівлю-продаж.

Ієрархія застосовуваних норм наступна: спочатку застосовуються спеціальні норми - норми § 7 гл. 30 ГК РФ (продаж нерухомості); потім застосовуються норми, що регулюють купівлю-продаж, і в тій частині, що не врегульована зазначеними нормами, - загальні норми про зобов'язання. Слід мати на увазі, що в тому випадку, якщо нерухомість купується на торгах, до відповідних відносин застосовуються в першу чергу правила, що регулюють порядок проведення торгів (ст. ст. 447 - 449 ЦК РФ).

Особливий порядок встановлений для відчуження нерухомого майна з публічної в приватну власність. У цьому випадку, в силу ст. 217 ЦК РФ, діє приватизаційне законодавство. Зокрема, відчуження нерухомого майна комерційного призначення з державної (муніципальної) власності у власність фізичних або юридичних осіб має здійснюватися відповідно до Федерального закону "Про приватизацію державного та муніципального майна 14". Порушення правил продажу майна публічним власником приватній особі тягне недійсність відповідних угод відчуження нерухомого майна.

В даний час діє Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна", який набув сили 27 квітня 2002 р. Це третій приватизаційний закон, який в цілому можна охарактеризувати як закон, прийнятий у відносно стабільних умовах обороту, не має своєю метою масового (тотального) залучення майна (у тому числі нерухомого) в цивільний оборот.

1.2 Об'єкти і суб'єкти договору

Сторонами за договором купівлі-продажу нерухомості можуть бути як фізичні особи, так і юридичні. Якщо стороною за договором є фізична особа, то до нього пред'являються певні вимоги. Так, стороною за договором купівлі-продажу нерухомого майна може бути громадянин, який досяг повноліття (в Російській Федерації - вісімнадцятирічного віку) і що володіє повною дієздатністю. Це означає, що у даного громадянина немає ніяких обмежень за станом здоров'я для здійснення необхідних дій, пов'язаних з виконанням умов аналізованого договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Параграф 7 гл. 30 ЦК РФ містить нечисленні норми, що регулюють взаємовідносини сторін за договором продажу нерухомості. В основному ці норми стосуються умов передачі об'єкта нерухомості та оплати за договором. Більшість норм, що регламентують відносини сторін, зосереджені в § 1 цієї ж глави, в загальних положеннях про купівлю-продаж.

За загальним правилом, продавцем нерухомості може виступати власник такого майна. Втім, для того, щоб укласти договір купівлі-продажу майна, власнику зовсім не обов'язково доводити своє право на відчужувану річ. Таке право передбачається в силу принципу сумлінності учасників цивільного обороту. Передумовою цього правила є потреби обороту, що грунтується на довірі у відносинах між його учасниками. Свого часу професор Б.Б. Черепахін зазначав, що цивільний оборот, побудований на суцільній підозрілості покупців, важко собі уявити 15. Таким чином, загальне правило полягає в тому, що особа, яка виступає продавцем речі, вважається її власником.

К.І. Скловський пише: "Це властивість купівлі-продажу - звільнення продавця від обов'язку доведення власності - насправді лежить набагато глибше, ніж може здатися: на ньому значною мірою вибудовується весь цивільний оборот. Не кажучи вже про абсолютно справедливе зауваження Б. Б. Черепахіна про практичну неможливість існування обороту в умовах неодмінною легітимації продавців як власників, без цих властивостей купівлі-продажу втратила б існування і ключова для обороту фігура добросовісного набувача, так само як і саме поняття сумлінного придбання 16 ".

Втім, стосовно продажу нерухомості досить складно уявити інше. Було б дивним, якби законодавець поклав на власника обов'язок доводити своє право власності на нерухому річ. У законодавстві є інші механізми, за допомогою яких зменшуються або навіть виключаються можливості зловживань при відчуженні нерухомості. Мається на увазі система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, яка побудована відповідно до принципу публічної достовірності. У всякому разі, набувач нерухомої речі завжди може звернутися до відомостей про права на нерухомість, що містяться в ЕГРП, і в силу публічної достовірності останнього, грунтуючись на його відомостях, стає сумлінним покупцем нерухомості.

Продавцем нерухомості (в тому числі комерційної призначеного) може бути як юридична, так і фізична особа (останнє при цьому не повинно мати статусом підприємця без утворення юридичної особи). Відповідно до загального правила продавець є власником відчужуваного майна. Разом з тим чинне законодавство допускає, що в якості продавця можуть виступати і особи, які не є власниками майна, що відчужується. Такими особами можуть бути державні унітарні підприємства, муніципальні унітарні підприємства, а також установи. Правила здійснення операцій з відчуження нерухомості невласника мають деякі особливості, пов'язані з обмеженням можливості продавати нерухомість без згоди власників (ст. ст. 295, 297 ЦК РФ 17) або передбачають можливість відчужувати майно, яке було придбано за рахунок доходів, отриманих від дозволеної статутом діяльності , і враховано на окремому балансі (ст. 298 ГК РФ). Іноді в практиці виникають випадки, коли власник майна унітарного підприємства оспорює угоди, скоєних цим підприємством, на тій підставі, що підприємство не уклало договір з власником щодо меж розпорядження таким нерухомим майном. Тим часом правомочності державного (муніципального) унітарного підприємства щодо володіння, користування і розпорядження майном, закріпленим на праві господарського ведення, передбачені ст. ст. 294 і 295 ГК РФ і, як наслідок, не можуть обмежуватися договором, що укладається таким унітарним підприємством з власником. Тому відсутність договору, укладеного між власником і унітарним підприємством, не впливає на правомочності підприємства за розпорядженням тим нерухомим майном, яке закріплене за ним на праві господарського відання 18.

Ще одне з обмежень невласника в даному випадку полягає в тому, що відчуження майна не може суперечити цілям діяльності відповідного унітарного підприємства, що володіє таким майном на обмеженому речовому праві. Так, відповідно до п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах 19" (далі - Закон про унітарних підприємствах), нерухомим майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, скоєні державним або муніципальним підприємством з порушенням цієї вимоги, є нікчемними. Причому, як зазначається в юридичній літературі, недійсність цієї угоди випливає з самого факту її здійснення (визнання її недійсною судом не потрібно). Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, зокрема, уповноваженим органом 20. Таким чином, законодавство формулює досить жорстку норму, що обмежує права унітарних підприємств у можливості відчуження нерухомого майна. До прийняття Закону про унітарних підприємствах подібний підхід до оцінки відповідних операцій, що здійснюються унітарними підприємствами, був присутній у практиці арбітражних судів. Це підтверджується, наприклад, п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав, згідно з яким у випадках, коли дії підприємства, в тому числі і здійснені в порядку вимог п. 2 ст. 295 ГК РФ, щодо відчуження або надання в довгострокове користування іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання рухомого і нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ГК РФ, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника або його уповноваженого органу або самостійно підприємством. Очевидно, що подібний підхід, сформульований спочатку в судово-арбітражній практиці, а потім підтриманий законодавцем, при всій його благої спрямованості - захист інтересів публічного власника - володіє істотним недоліком. Такий недолік полягає в тому, що зазначені норми створюють невизначеність в цивільному обороті. Суб'єкти, що мають справу з унітарними підприємствами, при відчуженні останніми нерухомого майна залишаються в неясному положенні, оскільки над ними завжди буде висіти гіпотетична можливість заперечування угод, в результаті яких було відчужене майно, що належить унітарним підприємствам на праві господарського відання. Причому покупці позбавлені можливості оцінити ймовірність оскарження цієї угоди. Звичайно, це впливає на стабільність цивільного обороту, а в кінцевому підсумку, на стабільність громадянського правопорядку. З урахуванням тієї обставини, що стабільність цивільного обороту є фундаментальною метою, на забезпечення якої спрямоване цивільне право, можна зробити висновок про необхідність перегляду зазначеної норми.

У той же час правомірне відчуження нерухомого майна особою, яка має їм на праві господарського відання або оперативного управління, означає не лише припинення цих обмежених речових прав, але і припинення права власності у власника (державного або муніципального освіти).

У якості продавців, які не є власниками нерухомого майна, можуть виступати і установи. Проте установи має право продавати нерухомість тільки в тому випадку, якщо їм надано право займатися підприємницькою діяльністю, а нерухоме майно придбане за рахунок здійснення такої діяльності.

У випадках, які передбачені законодавством, державна установа для здійснення своєї діяльності має право придбати за договором нерухоме майно з закріпленням його за установою на праві оперативного управління.

Так, наприклад, ВАТ звернулося до арбітражного суду з позовом до обласного управління Міністерства РФ з податків і зборів про визнання недійсним укладеного між ВАТ (продавцем) і Госналогинспекцией (покупцем) договору купівлі-продажу нежитлового приміщення. Позовні вимоги мотивовані тим, що податкова інспекція, яка є державною установою, не мала права на придбання у власність спірного нежитлового приміщення, оскільки проведення такої процедури суперечить цілям і предмету її діяльності. При розгляді справи в порядку нагляду Президія ВАС РФ вказав на те, що предметом купівлі-продажу за договором виступає службове нежитлове приміщення, що використовується податковою інспекцією для здійснення її діяльності. Це приміщення було придбано податковою інспекцією за рахунок коштів централізованого фонду соціального розвитку Державної податкової служби РФ, кошти якого використовувалися у тому числі для розвитку соціальної інфраструктури та матеріально-технічної бази державної податкової служби. Пунктом 2 ст. 299 ГК РФ не виключена можливість придбання державною установою з договором майна, яке надходить в його оперативне управління. До укладення оспорюваної угоди територіальне агентство Держкоммайна Росії своїм розпорядженням дозволив податкової інспекції придбати це приміщення з умовою його подальшого закріплення за названою податковою інспекцією на праві оперативного управління. За таких обставин висновки про те, що досконала операція з придбання податковою інспекцією службового приміщення є нікчемним через її невідповідності законодавству, неспроможні 21.

Основним обов'язком покупця є оплата придбаної за договором нерухомості. Як правило, в договорі сторони передбачають, що така оплата повинна бути здійснена до державної реєстрації переходу права власності на продавану нерухому річ. Разом з тим не виключено і інше. Сторони вправі домовитися про те, що оплата за договором буде здійснена після державної реєстрації переходу права на відчужується об'єкт нерухомості.

В архаїчних правових системах з виплатою ціни зв'язувався перехід права власності на відчужувану за договором купівлі-продажу річ. Римські юристи вказували на те, що продана і передана річ купується покупцем лише в тому випадку, якщо він сплатить продавцеві ціну або задовольнить його яким-небудь іншим чином, наприклад, надавши поручителя або заставу. Це передбачається навіть Законом XII таблиць 22. Сучасні норми спираються на інші принципи обороту і передбачають, що перехід права власності на продавану річ, за загальним правилом, відбувається в момент передачі продавцем покупцеві речі (ст. 223 ГК РФ), якщо, звичайно, інше не встановлено законом або договором. Стосовно до відчуження нерухомості "інше" встановлено законом - перехід права власності відбувається в момент державної реєстрації.

Слід мати на увазі, що після того, як здійснено державну реєстрацію переходу права власності на нерухому річ, покупець не має права вимагати розірвання договору купівлі-продажу навіть у тому випадку, якщо він не сплатив ціну придбаної нерухомості. Це правило, хоча прямо і не передбачено законом, але випливає з його змісту і було сформульовано в судовій практиці. Президія ВАС РФ по одному з розглянутих справ вказав на те, що право власності у набувача нерухомості за договором виникає з моменту державної реєстрації переходу права власності. За таких обставин є правомірним висновок про перехід права власності на продане приміщення після державної реєстрації відчуження майна та відсутності підстав для розірвання договору 23. У юридичній літературі висловлюється більш точне визначення моменту, до якого в даному випадку припустимо розірвання договору. Так, К.І. Скловський пише про те, що "розірвання договору означає збереження власності у продавця лише до тих пір, поки не виконана обов'язок щодо передачі речі 24", яка, як правило, здійснюється до державної реєстрації переходу права власності. Після цього, "за відомим правилом, що розірвання договору має силу лише на майбутній час (ст. 453 ГК РФ), повернення майна можливий тільки в тому випадку, якщо це буде передбачено договором (а це значить, що повернення майна відбувається не автоматично, а за спеціальною угодою про повернення, яке можна розглядати як деякий факультативне угоду до договору) 25 ".

1.3 Основні положення договору

До істотних умов договору продажу нерухомості відносяться: умова про предмет договору (який, як відомо, розглядається в якості суттєвої умови будь-якого договору) і умову про ціну відчужуваного об'єкта нерухомості. Відповідно до ст. 554 ЦК РФ в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені також відомості, що дозволяють однозначно визначити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором.

До числа цих відомостей віднесена інформація про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У тому випадку, якщо зазначені відомості про предмет відсутні в договорі продажу нерухомості, то цей договір не вважається укладеним 26.

У юридичній літературі обговорюється питання про те, що слід розуміти під предметом договору продажу нерухомості. Є.Ю. Валявіна пише, що предметом даного договору є нерухоме майно 27. Цієї ж точки зору дотримується Є.С. Болтанова, яка стверджує, що предметом договору купівлі-продажу нерухомості є нерухомість, яка на момент укладення договору, як правило, вже належить продавцю на праві власності 28.

В.В. Витрянский вказує, що "предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна 29".

Втім, в іншій роботі В.В. Витрянский, характеризуючи більш загальний договір - договір купівлі-продажу - з точки зору його предметної спрямованості, говорить про те, що "предмет договору, а вірніше, предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення) ... Наприклад, предметом договору купівлі-продажу є дії продавця про передачу товару у власність покупця і дії покупця щодо прийняття товару і сплаті за нього встановленої ціни, а не товар (його кількість і найменування), як це прийнято вважати іноді) 30 ".

Остання точка зору заснована на плюралістичному (многооб'ектном) розумінні складу предмета зобов'язання за договором купівлі-продажу 31. Саме ця точка зору представляється більш обгрунтованою, оскільки основний зміст договору полягає не тільки у вказівці того, що повинно бути передано, але і того, які дії повинні бути вчинені при передачі майна.

Ще однією істотною умовою договору продажу нерухомості є ціна відчужуваного майна. Відчуження нерухомості за договором продажу передбачає возмездность в якості одного з головних ознак цього договору. По суті, возмездность є одним з ознак договору купівлі-продажу, в тому числі і купівлі-продажу нерухомості. Суть возмездности полягає в тому, що учасник правовідносини отримує зустрічне майнове надання взамін відчужуваного майна. Відплатність договору продажу нерухомості і знаходить своє відображення в ціні цього договору. Відповідно до п. 1 ст. 555 ГК РФ в договорі продажу нерухомості повинна бути передбачена ціна цього майна. За відсутності у договорі умови про ціну нерухомості, узгодженого сторонами в письмовій формі, договір про її продаж вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, які встановлені в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купівлі-продажу нерухомості не застосовуються.

Другий важливий аспект регулювання ціни за договором продажу нерухомості полягає в тому, що ціна відчужуваної нерухомості (будівлі, споруди чи ін), що знаходиться на земельній ділянці, включає в себе і ціну переданої з цією нерухомістю частини земельної ділянки або права на неї. Це правило є диспозитивним, якщо інше не встановлено законом або договором, що укладається сторонами. Продавець і покупець можуть домовитися про те, що ціна земельної ділянки визначається окремо, незалежно від ціни об'єкта нерухомості, який знаходиться на цій земельній ділянці. Таким чином, не зазначення в договорі купівлі-продажу нерухомості ціни земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт нерухомості, не є підставою для кваліфікації договору як неукладеного.

Для здійснення операцій з нерухомим майном в комерційному обороті визначення ціни відчужуваного майна набуває значення і в контексті акціонерного законодавства. Оскільки нерухоме майно, як правило, володіє підвищеною цінністю, то відчуження цього майна передбачає необхідність її ринкової оцінки. Відповідна ринкова оцінка в цьому випадку проводиться радою директорів відповідно до ст. 77 Федерального закону від 26 грудня 1995 р. N 208-ФЗ "Про акціонерні товариства 32" (далі - Закон про АТ). При цьому для визначення ринкової вартості відчужуваного нерухомого майна може бути притягнутий незалежний оцінювач. У разі виникнення спору про невідповідність ціни відчужуваного нерухомого майна та його вартості суд повинен перевірити доводи зацікавленої сторони про ринкову вартість нерухомості.

Так, в одній із справ Президія ВАС РФ, скасовуючи акти нижчестоящих судових інстанцій, в якості однієї з підстав скасування вказав на наступне. Відповідно до ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація прав може проводитися на підставі заяви правовласника, сторони договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. При відсутності належним чином оформленого заяви реєстрація не може бути здійснена. При розгляді конкретної справи судом не досліджені і не отримали належної оцінки доводи позивача про явне невідповідність ціни відчужуваного об'єкта нерухомості його ринкової вартості, що підлягає визначенню радою директорів акціонерного товариства відповідно до ст. 77 Закону про АТ. Наявна в матеріалах справи оцінка спірного приміщення, проведена незалежним оцінювачем, свідчить, що ціна об'єкта в договорі купівлі-продажу занижена у 40 разів 33.

При складанні договору купівлі-продажу нерухомості допустимо не тільки пряму вказівку ціни відчужуваної нерухомої речі в грошових одиницях, а й вказівка ​​на способи, за допомогою яких така ціна може бути безперечно визначена. Так, в тому випадку, коли ціна нерухомого майна встановлюється за одиницю площі або іншого показника розміру, то загальна ціна такої нерухомості, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Крім того, в тому випадку, якщо продається об'єкт нерухомості, нерозривно пов'язаний із землею, то предмет договору повинен визначити і юридичну долю прав на земельну ділянку. У той же час слід мати на увазі, що продаж земельних ділянок (у тому числі разом з розташованим на ньому об'єктом нерухомості) допускається тільки в тому випадку, якщо вони пройшли процедуру державного кадастрового обліку (ст. 37 ЗК РФ).

У літературі висловлювалася пропозиція про розширення кола істотних умов договору продажу нерухомості. На думку П.В. Скиби, в законодавстві має бути закріплено положення, згідно з яким до числа істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості слід відносити умова про якість, так як нерухоме майно є річчю, єдиної в своєму роді, і заміна її неможлива 34. По всій видимості, висловлену пропозицію продиктовано благими намірами: захистити права добросовісного набувача, потерпілого від продажу йому неякісного нерухомого майна. Разом з тим, як видається, ця пропозиція не може бути прийнято. По-перше, у набувача нерухомості є правові способи захисту своїх прав. У цій ситуації добросовісний покупець за власним вибором вправі вдатися або до відшкодування збитків, або до розірвання договору. По-друге, законодавче закріплення положення, згідно з яким умова про якість нерухомості є істотною умовою договору її купівлі-продажу, звужує можливості добросовісного набувача. У цьому випадку недотримання умови про якість не тягне укладення договору і переходу до набувача прав щодо відчужуваного майна. Тим часом у деяких ситуаціях добросовісного набувача може бути цікаво придбати нерухоме майно навіть неналежної якості за умови відшкодування йому понесених збитків. І, по-третє, відсутність або наявність у договорі умови про якість ніяк не пов'язано з виконанням договору, оскільки неналежне виконання зобов'язання з передачі якісного нежитлового приміщення можливо і за наявності закріплення в договорі умови про якість.

При визначенні предмета договору продажу нерухомості необхідно мати на увазі, що відповідно до п. 1 ст. 129 ЦК РФ як такого може використовуватися тільки те нерухоме майно, яке не вилучено з обігу і не обмежене в обороті. Стосовно до обороту землі та інших природних ресурсів встановлено правило, згідно з яким можливе відчуження цих нерухомих речей, в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах (п. 3 ст. 129 ЦК РФ). Таким чином, у регулюванні оборотоздатності землі та природних ресурсів існує пріоритет спеціального законодавства, яке встановлює певні вилучення відносно оборотоздатності нерухомого майна. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 27 Земельного кодексу РФ з обігу вилучено (отже, не можуть бути предметом угод) земельні ділянки, зайняті перебувають у федеральній власності об'єктами: державними природними заповідниками та національними парками; будівлями, будівлями та спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили РФ, війська прикордонної служби РФ, інші війська, військові формування та органи і пр.

Регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до правил, які встановлені Федеральним законом від 24 липня 2002 р. N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення 35".

2 Порядок укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості

2.1 Основні етапи укладення договору

Виконання договору купівлі-продажу нерухомості полягає у передачі продавцем покупцеві проданої нерухомої речі, а покупцем продавцю - передбаченої договором грошової суми. Крім того, на покупцеві лежить обов'язок прийняти передану йому нерухому річ.

Порядок передачі нерухомості встановлений у п. 1 ст. 556 ДК РФ і передбачає, що передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Сам акт про передачу нерухомого майна не може розглядатися в якості якогось договору, в якому встановлюються, змінюються або припиняються права та обов'язки сторін за договором продажу нерухомості. Так само, з підписанням акту про передачу нерухомості не відбувається перенесення речового права (права власності) на нерухомість. Цей акт за своєю суттю розглядається як документ, що має значення докази, що засвідчує виконання зобов'язань за договором.

Разом з тим передача нерухомої речі на підставі відповідного акта означає, що покупець перетворюється на титульного власника, хоча ще й не власника нерухомості. Російському праву не відома така категорія, як "право володіння". Однак володіння як юридичний факт має ряд важливих правових наслідків, у тому числі і для відносин, пов'язаних з оборотом нерухомості. Ця теза пов'язаний з одним із найважливіших принципів, на якому базується обіг, - сумлінність його учасників. Торговий оборот вимагає, щоб учасник обороту розглядався як сумлінне обличчя. Володіння суб'єктом обороту майном повинно розглядатися як сумлінне, якщо не доведено інше. Ця обставина і забезпечує стійкість обороту, стимулюючи його учасників на довіру один до одного, а як наслідок, на більш вільне здійснення угод.

Особливості виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна істотно відрізняються від процедури виконання зобов'язання з передачі рухомої речі. Якщо рухома річ може бути передана шляхом вручення покупцю, то нерухому річ неможливо вручити у власному розумінні цього слова, тобто передати з рук в руки. Саме тому законодавець встановлює особливу процедуру вручення нерухомості. Продавець вважається виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомої речі після того, як вона була вручена покупцеві, і за умови, що обидві сторони підписали відповідний акт про передачу. Таким чином, підписання акту про передачу і є врученням, тобто підтверджує факт переходу майна у володіння покупця. З цього моменту покупець стає титульним власником нерухомого майна, навіть ще не будучи власником (оскільки власником він стає з моменту державної реєстрації переходу права власності). Саме тому при складанні акта передачі нерухомого майна передана річ повинна бути детально описана, так само як і при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості. Це має важливе значення для індивідуалізації переданого об'єкта нерухомості.

Оскільки підписання акту про передачу нерухомості розглядається як доказ вручення об'єкта нерухомості покупцю, то законодавцем встановлена ​​норма, відповідно до якої зобов'язання продавця про передачу нерухомості вважається виконаним тільки після того, як сторони підписали документ про передачу (п. 1 ст. 556 ДК РФ) . Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомого майна розглядається як відмова відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти це майно. Таким чином, ухилення від підписання акта тягне для винної сторони прострочення виконання зобов'язання, що, у свою чергу, є підставою для стягнення збитків, відмови від прийняття виконання внаслідок втрати інтересу і т.д. (Ст. ст. 405, 406 ЦК України).

Слід мати на увазі й ту обставину, що підписання акту про передачу нерухомого майна не є підставою для державної реєстрації права. Це випливає із ст. 17 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, згідно з якою підставою державної реєстрації є договір та інші угоди. Разом з тим справедливим було б розглядати такий законодавчий підхід як мінімум дискусійним. Російська цивілістична доктрина за загальним правилом спирається на інститут традиції, який вважає, що підставою переходу права є передача володіння, вручення речі (див. п. 1 ст. 223 ЦК РФ). Аналогом передачі володіння для нерухомих речей є підписання передавального акту. Таким чином, логіка російського законодавства вимагає того, щоб передача нерухомого майна, що здійснюється з метою виконання зобов'язання за договором купівлі-продажу нерухомості, була самостійною підставою для державної реєстрації прав на цю нерухомість. У всякому разі, це допоможе виключити ситуації, коли права покупця обмежені його вимогами в судовому порядку державної реєстрації тільки переходу права власності на підставі укладеного договору. Крім того, юридичне значення передачі нерухомої речі повинна полягати й у тому, що в разі конкуруючих вимог у різних покупців, що грунтують свої домагання на різних договорах, укладених з одним продавцем, перевага повинна віддаватися тій особі, якій майно вручено (передано за актом) продавцем .

Таким чином, передача нерухомої речі на виконання зобов'язання, що виникло на підставі договору, повинна мати правообразующее значення - вона повинна бути підставою для державної реєстрації прав на відчужувану нерухомість. Саме ж речове право на нерухомість виникає тільки в силу державної реєстрації.

Титульне володіння нерухомої річчю дає покупцеві ряд прав. Перш за все це стосується можливості використовувати речове-правові способи захисту своїх прав на нерухоме майно (наприклад, вдатися до віндикаційним і негаторному позовами).

Разом з тим з моментом передачі нерухомого майна пов'язано і тягар утримання цього майна. Цей момент важливий для визначення моменту переходу ризику випадкової загибелі майна. У той же час сторони мають право встановити в договорі й інший момент переходу ризику випадкової загибелі нерухомого майна.

У тому випадку, якщо одна із сторін ухиляється від підписання акта про передачу майна, це розглядається як відмова продавця від виконання обов'язку з передачі майна або покупця - прийняти майно.

Слід мати на увазі, що доказом передачі нерухомого майна є складання акту про передачу майна. Але при цьому відповідної доказової силою не має передача іншого майна, яким супроводжується нерухомість. Так, в одній зі справ Президія ВАС РФ вказав, що передача проектно-кошторисної документації на об'єкт незавершеного будівництва не є доказом передачі майна покупцю за договором купівлі-продажу 36.

При виконанні договору продажу нерухомості сторонами до того моменту, поки буде зареєстрований перехід права власності до покупця, правові відносини між третіми особами і сторонами за договором не змінюються. Продавець продовжує залишатися власником нерухомого майна до моменту державної реєстрації переходу прав до покупця. Це означає, що він несе всі ризики, а також тягар утримання нерухомого майна. Йому ж належать усі доходи, що приносять нерухомим майном.

2.2 Правила оформлення

Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (нікчемність) (ст. 550 ДК РФ). Зазначені вимоги виключають можливість укладення такого договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку.

У тому випадку, якщо під час виконання договору продажу нерухомості сторони досягнуть згоди про зміну його умов, то така угода також має бути зроблено у тій же формі - у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Законодавець не визначає, чи повинно бути зареєстровано угоду про зміну умов договору про продаж нерухомості. Судова практика цілком справедливо виходить із того, що угода про зміну умов договору продажу нерухомості має бути підпорядковане тим же правилам, що й основний договір, а саме - має бути зареєстроване в органі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (у територіальному відділенні Федеральної реєстраційної служби) 37.

Нотаріального посвідчення договорів продажу нерухомості не потрібно. У той же час нотаріальне посвідчення таких договорів не суперечить чинному законодавству, а з точки зору економічної необхідності часто навіть і доцільно. Це обумовлено тим, що, по-перше, відповідно до ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість договори, які не потребують нотаріального посвідчення, але у відповідності з волевиявленням сторін нотаріально засвідчені, проходять спрощену процедуру державної реєстрації. По-друге, приватний нотаріус, який посвідчує угоду, несе відповідальність всім своїм майном за вчинену нотаріальну дію (ст. 17 Основ законодавства РФ про нотаріат).

Для договорів продажу нерухомості встановлено правило, згідно з яким перехід права власності на нерухомість за цим договором підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 551 ДК). Проте слід мати на увазі, що відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсним договору її купівлі-продажу 38. Договір продажу нерухомості вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору. Він пов'язує сторони, навіть якщо державна реєстрація переходу права власності на відчужуване майно ще не здійснено. На практиці це означає, що сторони можуть приступити до виконання договору, наприклад, передати нерухоме майно, зробити передбачені договором платежі. Головне зобов'язання, яке пов'язує сторони, полягає в необхідності здійснення дій, спрямованих на державну реєстрацію переходу права власності. Державна реєстрація переходу права власності проводиться на підставі заяви обох сторін, що беруть участь у договорі купівлі-продажу нерухомості, або уповноваженого ними на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом (п. 1 ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість). У разі ухилення однієї із сторін від вчинення зазначених дій, інша сторона має право звернутися до суду з позовною вимогою провести реєстрацію відповідно до судового рішення (п. 3 ст. 165 ЦК РФ). Більш того, сторона, ухиляється від реєстрації, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди (п. 4 ст. 165 ЦК РФ).

Державна реєстрація права власності на нерухомість заснована на принципі приватної ініціативи. Це означає, що тільки учасники угоди з нерухомістю має право ініціювати процедуру державної реєстрації. Ніякі інші суб'єкти не вправі виступати в ролі ініціаторів державної реєстрації виникнення, зміни, переходу або припинення прав на нерухоме майно.

Так, в одній зі справ, розглянутих арбітражним судом, у зв'язку зі зверненням стягнення на майно боржника, судовий пристав-виконавець звертався до установи юстиції з вимогою зареєструвати перехід до суспільства права власності на нежитлове приміщення, котре з'явилося предметом договору купівлі-продажу, з метою проведення торгів з реалізації зазначеного майна. Однак ця вимога не була виконана - установа юстиції відмовило у державній реєстрації права власності, мотивуючи відмову тим, що судовий пристав-виконавець не є стороною в договорі купівлі-продажу. Президія ВАС РФ, розглядаючи справу в порядку нагляду, вказав на те, що судовому приставу-виконавцю, який здійснює заходи щодо підготовки та проведення торгів з реалізації майна боржника в порядку звернення на нього стягнення, не надано права звернення до суду із зазначеним вимогою. За таких умовах відмова установи юстиції в державній реєстрації переходу права власності на вимогу судового пристава-виконавця є законним і обгрунтованим 39.

У той же час при вчиненні договору купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від договору продажу нерухомості, необхідно зробити два реєстраційних дії: 1) зареєструвати договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 558 ЦК РФ), 2) зареєструвати перехід права до покупцеві (п. 1 ст. 551 ДК РФ).

Та обставина, що законодавцем встановлені різні правила про державну реєстрацію договорів продажу нерухомості та договорів купівлі-продажу житлових приміщень, цілком зрозуміле. Вимога про державну реєстрацію договору купівлі-продажу житлового приміщення обумовлено необхідністю виключення найгостріших конфліктів внаслідок "подвійних" продажів житлових приміщень. Зареєстрований договір купівлі-продажу в даному випадку дозволяє виключити закінчення ще одного договору купівлі-продажу житлового приміщення. Обгрунтовується це наступним чином. Відповідно до вимог законодавства запису про державну реєстрацію угод з нерухомим майном і реєстраційні записи про припинення операцій заносяться до ЕГРП. Цей реєстр повинен містити не суперечать один одному реєстраційні записи про права на нерухоме майно, про обтяження цих прав і про операції з цим майном. Наявність у ЕГРП запису про зареєстроване договорі купівлі-продажу квартири перешкоджає здійсненню запису про реєстрацію нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем, до тих пір, поки реєстраційний запис про більш ранньому договорі не буде погашена записом про припинення згаданого договору з огляду на його розірвання, відмови від нього однією з сторін або припинення з інших підстав.

У той же час договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення не вимагає державної реєстрації. Гіпотетично це допускає можливість того, що продавець, вже після відчуження нерухомості, але до державної реєстрації переходу прав на проданий об'єкт, укладе новий договір купівлі-продажу з іншим покупцем. Відшкодувавши збитки, викликані непередачі нерухомого майна початкового покупцеві, продавець може виконати другий угоду на більш вигідних умовах. Звичайно, така можливість вносить деяку невизначеність в комерційний оборот, разом з тим, стимулюючи підприємців до більш динамічного ведення бізнесу під особисту відповідальність.

Договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) не підлягає державній реєстрації навіть в тому випадку, якщо сторони передбачали умова про державну реєстрацію договору в самій угоді про відчуження нерухомості. Судово-арбітражна практика розглядає відповідні умови договорів про державну реєстрацію нікчемними, що суперечать нормам цивільного законодавства.

Отже, як уже зазначалося, державної реєстрації підлягає тільки перехід права власності на нерухомість, відчужувану за договором продажу. Це правило ст. 551 ДК РФ є імперативним. Сторони не вправі не тільки самі змінити його своїм розсудом, але і зробити це в судовому порядку. У тому випадку, якщо у зацікавленої особи є підстава для державної реєстрації переходу права на нерухомість, ця особа повинна звертатися не до суду з позовом про визнання права власності на нерухоме майно, а у федеральну реєстраційну службу із заявою про реєстрацію. І тільки в тому випадку, якщо реєстраційна служба відмовить у реєстрації, зацікавлена ​​особа може звернутися до суду із заявою про оскарження її дій 40.

2.3 Цивільно-правові засади захисту прав сторін договору

Як вже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості у ЦК є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК про державну реєстрацію угод і договорів, а саме: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 ЦК та Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 ст. 164); і положення про те, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 3 ст. 433).

Укладення договору продажу нерухомості і вступ його в силу робить її обов'язковою для продавця і покупця (але не для третіх осіб!). Саме з моменту укладення договору (до державної реєстрації) покупець має право вимагати від продавця його виконання, тобто передачі йому проданого об'єкта нерухомості. Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець знаходиться в положенні фактичного власника об'єкта нерухомості при збереженні права власності на зазначений об'єкт за продавцем (у всякому разі, з точки зору третіх осіб). Така ситуація деякою юридичної невизначеності породжує безліч питань у арбітражно - судовій практиці.

Зокрема, виникає питання, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати або іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом нерухомості. Практика арбітражних судів дає на це питання негативна відповідь, беручи до уваги насамперед інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які вправі розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, якою збігається з моментом реєстрації переходу права власності до покупцеві.

Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі - продажу будівлі, який був укладений між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.

В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі - продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши перехід права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник.

Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Дане рішення було скасовано виходячи з таких висновків. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК, у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 551 ЦК передбачає державну реєстрацію переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі - продажу.

Оскільки право власності на будівлю в індивідуального підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі.

Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будівлю, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема даних про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства.

Певним своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, який виконав своє зобов'язання перед покупцем за передачу останньому об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупця. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочностей щодо користування, володіння та розпорядження щодо проданого майна. Однак і покупець має статус титульного власника, оскільки володіє проданим нерухомим майном на законній підставі (договір продажу нерухомості). У підсумку виходить, що в подібній ситуації і продавець, так само як і покупець, не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості.

Дана обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду РФ, що знайшла відображення в Постанові його Пленуму від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав 41". Згідно п. 14 даної Постанови, при вирішенні спорів, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. При цьому слід мати на увазі, що після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець також не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки воно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець несе відповідальність за його невиконання.

Представляється, однак, що зазначене роз'яснення потребує уточнення.

По-перше, необхідно бачити різницю між неможливістю з боку відповідно покупця або продавця розпорядитися переданим на виконання договору продажу нерухомим майном. У першому випадку мова йде про юридичну неможливість для покупця розпорядитися переданим йому об'єктом нерухомості, оскільки до моменту реєстрації право власності зберігається за продавцем. У другому випадку, навпаки, продавець, залишаючись власником, має право розпорядитися майном, але не має фактичної можливістю реалізувати своє право, оскільки майно знаходиться у покупця на законній підставі і не може бути відібрано в останнього.

Зазначене відмінність правової природи відносин, при яких і покупець, і продавець не можуть розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцю на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно під час аналізу можливих наслідків відчуження такого майна (або розпорядження ним в іншій формі) покупцем або продавцем. Очевидно, що будь-яка угода за розпорядженням об'єктом нерухомості, досконала покупцем, є в даному випадку недійсною як суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцю, здійснюються продавцем, то вони не можуть бути визнані недійсними. За цих умов буде мати місце неможливість виконання зобов'язань, що випливають з таких угод, що настала за обставинами, що залежать від продавця, що тягне за собою відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань.

По-друге, положення ЦК про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами (п. 2 ст. 551 ДК), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцю об'єктом нерухомості не може бути перешкодою для звернення стягнення на зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І навпаки, до моменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця не має права претендувати на задоволення їх вимог за рахунок цього майна.

У рамках розгляду проблеми співвідношення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно та зобов'язань сторін, що випливають з договору продажу нерухомості, необхідно підкреслити, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості і не є підставою їх припинення. На дану обставину звернуто увагу в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8, згідно з яким при вирішенні спорів за вимогами продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, по яких здійснено державну реєстрацію переходу до покупця права власності, арбітражним судам слід враховувати , що, якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не справив оплати майна, продавець на підставі п. 3 ст. 486 ГК має право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за ст. 395 ГК. У тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна. У цьому випадку продавець має право вимагати повернення нерухомого майна та відшкодування покупцем збитків, заподіяних як розірванням договору, так і невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань (п. 15).

Разом з тим, на наш погляд, дане роз'яснення також має потребу в деякому уточнення. З п. 15 Постанови Пленуму можна зробити висновок (виходячи з зворотного), що у випадках, коли законом або договором не передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності на нерухоме майно до покупця позбавляє сторони договору продажу нерухомості права вимагати по суду його розірвання. З цим ніяк не можна погодитися як з причин формально - юридичним, так і за обставинами, які зачіпають істота правовідносин.

Формально - юридичні заперечення полягають у тому, що § 7 гл. 30 ЦК не містить будь-яких спеціальних правил, що регулюють відносини, пов'язані з розірванням договору продажу нерухомості, відсутні такі норми і в загальних положеннях, що регламентують договір купівлі - продажу товарів. Отже, підлягають застосуванню положення ЦК про підстави розірвання цивільно - правового договору (ст. 450) без будь-яких вилучень. Тому за наявності підстав для розірвання договору, передбачених ст. 450 ГК (наприклад, істотне порушення договору), факт державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця не може бути перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості.

Що стосується суті правовідносин, то необхідно розрізняти підстави розірвання договору та наслідки його розірвання. Та обставина, що покупець зареєстрував перехід права власності на об'єкт нерухомості, ніяк не може впливати на розірвання договору продажу нерухомості за наявності на те підстав, передбачених ст. 450 ГК. Інша справа - наслідки розірвання договору. У цьому випадку в силу відсутності спеціального правила, яке регулює наслідки розірвання договору продажу нерухомості, діє загальне правило, згідно з яким сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін (п. 2 ст. 453 ГК). Проте дія цього правила, як і у випадку з підставами розірвання договору, ніяк не пов'язано зі специфікою договору продажу нерухомості, у тому числі з необхідністю реєстрації переходу до покупця права власності на проданий об'єкт нерухомості.

Інтереси продавця або покупця, яка поставила вимогу про розірвання договору продажу нерухомості, зовсім не обов'язково зосереджені на поверненні відповідно проданого об'єкта нерухомості або сплаченої за нього суми. Адже, якщо підставою розірвання договору продажу нерухомості послужило істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п. 5 ст. 453 ГК).

Порядок державної реєстрації переходу до покупця прав на нерухоме майно на основі договору продажу нерухомості визначено Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і не є предметом дослідження в даній роботі. Відзначимо лише деякі моменти, пов'язані із забезпеченням захисту прав і законних інтересів учасників відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, а також третіх осіб.

Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю тягне безумовну недійсність угоди. Наприклад, О.М. Козир пише: "Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін , що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що врятує угоду від "нікчемності" (п. 3 ст. 165) 42 ".

Представляється, проте, що в даному випадку ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень, що містяться у ст. 165 ЦК, і перш за все у п. 1 цієї статті, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода незначна.

Беручи до уваги буквальне значення в даній нормі слів і виразів, слід зробити висновок про те, що на відміну від наслідків недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, навпаки, спричиняє її недійсність лише у випадках , прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення: житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири - не тягне його недійсність; на цей випадок законом передбачено інше наслідок: такий договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК ).

Саме та обставина, що за загальним правилом нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю не тягне її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна зі сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації операції з нерухомістю, що вчинений у належній формі, має право домагатися через суд реєстрації угоди (п. 3 ст. 165 ЦК).

Такий підхід до наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди з нерухомістю знайшов відображення у Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8, яке містить таке роз'яснення: "Відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсності договору продажу нерухомості "(п. 14).

Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією цього положення може слугувати один з прикладів арбітражно - судової практики, що входить у Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості (інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. N 21).

Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі - продажу житлового будинку.

Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі - продажу.

Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі - продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.

Між Облспоживспілкою (продавцем) і акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі - продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому - передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася.

Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.

У п. 3 ст. 165 ЦК передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.

Договір продажу житлового будинку, згідно зі ст. 558 ЦК, підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.

Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди.

Таке рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди.

Разом з тим необхідно визнати, що Закон про державну реєстрацію, дозуючи інформацію про права на об'єкти нерухомого майна та їх обтяження, обмежуючи коло осіб, які мають право на отримання такого роду інформації, встановлюючи, що такі відомості надаються на платній основі, тим самим не забезпечує повною мірою захист прав і законних інтересів третіх осіб - учасників обороту нерухомості. На це раніше зверталася увага в юридичній літературі 43.

3 Проблеми вдосконалення цивільно-правового регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості

3.1 Проблеми і пробіли в законодавстві

З початку нового століття в Росії йде активне формування середнього класу. Причин, що стимулюють розвиток цього процесу, багато, і основна з них, зрозуміло, - дорога нафта. Втім, самому середнього класу за великим рахунком байдуже, які сили призвели до його розквіту. Для нього зараз головне - створити фундамент, який заклав би основи стабільного і безбідного існування, яке збережеться навіть після того, коли ці сили ослабнуть. Причому фундамент далеко не в переносному сенсі, оскільки в першу чергу під фундаментом мається на увазі нерухомість, а точніше - нерухомість комерційна.

Як відомо, кістяк середнього класу складають підприємці - представники так званого малого і середнього бізнесу. Навіть офіційна статистика стверджує, що чисельність цієї категорії населення щорічно подвоюється. Якщо ж врахувати той факт, що малий бізнес взагалі погано піддається обліку (у силу природної схильності йти "у тінь"), можна сміливо стверджувати, що кратність зростання цього класу - набагато вище двох. При цьому будь-який, навіть самий мізерний з числа малих бізнесменів, повинен мати не тільки юридичний, але і якийсь фізичний адреса: офіс, склади, торговельні чи виробничі приміщення - іншими словами, все, що якраз і підпадає під визначення комерційної нерухомості.

До недавнього часу комерційна нерухомість легко купувалася в оренду. По-перше, самої нерухомості було багато: розорилися заводи, кінотеатри, виставкові зали, наукові установи ... По-друге, інфляційна накачування економіки дозволяла підтримувати таку рентабельність бізнесу, яка перекривала зростання орендної плати. Крім того, у самого малого бізнесу тоді ще не було грунтовності і будь-якого прицілу на майбутнє - він жив ​​фактично одним днем.

Зараз все кардинально змінилося. Період легких грошей минув, рентабельність поступово падає, зате зростання орендної плати, навпаки, набирає швидкість. Вилучати гроші з оборотного капіталу стає все важче і важче. Тому гостро постає питання про придбання приміщення в особисту власність.

Переваги власної нерухомості перед орендою очевидні. Перш за все, це - вигідне вкладення капіталу на перспективу. По-друге, знову ж таки, можливість заощаджувати на орендній платі. По-третє, під заставу власної нерухомості завжди можна отримати кредит для подальшого розвитку свого бізнесу. Зрештою, цю саму нерухомість можна здати в найм - і тепер вже самому отримувати орендну плату.

Звичайно, середній клас в Росії не настільки багатий, щоб купувати складські та торговельні приміщення з власної кишені. Так що найперше, що спадає на думку, - кредит.

У класифікаторі банківських операцій навіть існує спеціальний термін - іпотека комерційної нерухомості, або просто - бізнес-кредит.

Однак, як це часто бувало в нашій країні і раніше, наявність визначення суб'єкта зовсім не означає наявності самого суб'єкта. Банківське кредитування покупки комерційної нерухомості саме в іпотечному режимі у нас досі мала разовий, а швидше навіть експериментальний характер. Існує всього лише кілька (на пальцях перерахувати) банків, які в реєстрі своїх послуг вказують і цю.

Але і вони працюють за дуже вже мудрованим схемами, фактично - на межі закону. А умови видачі кредиту (термін, сума, процентні ставки, первинний внесок) такі, що не кожному підприємцю з категорії середніх (а тим більше малих) вони доступні. При цьому іпотека житлової нерухомості, тобто процес близькоспоріднений, останнім часом зростає в геометричній прогресії.

Найголовніша проблема, яка сьогодні гальмує розвиток цього напряму банківської діяльності, полягає в недалекоглядності законодавців. Вони, створюючи Закон "Про іпотеку 44", зовсім забули про комерційну нерухомість. У результаті вийшло, що житлова квартира, що купується в кредит, може одночасно бути заставою цього кредиту, а, скажімо, складське приміщення - не може. Через цього маленького недогляду законодавців банки не хочуть видавати кредит на купівлю комерційної нерухомості, посилаючись на великі ризики, малу ліквідність та інші фінансово-економічні страхи. А в результаті ми маємо парадоксальну для нормального ринку ситуацію - попит збільшується день у день, а пропозиція практично залишається на нульовій позначці.

Примітно, що в сусідній України ще в 2004 р. частка кредитів на купівлю комерційної нерухомості становила близько 40% від сумарного обсягу іпотеки. Там навіть невеликі банки вже давно працюють у цьому секторі споживчого ринку. А все тому, що місцевий закон більш лояльний до операцій подібного роду. Крім того, банківська система Україна спочатку була більш відкрита для проникнення іноземних резидентів на роздрібний ринок, що також зіграло позитивну роль.

Іноземні банки, як відомо, це - не тільки гроші, але й відсутні технології, досвід і кваліфіковані кадри. До речі, і у нас в Росії нечисленні операції на цьому ринку теж проводяться в основному "дочками" іноземних банків (Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Схід, Ханса банк). Вітчизняні ж банки, як вже говорилося, якщо і працюють з комерційною нерухомістю, то вважають за краще такі хитрі схеми, які назвати "іпотекою" в строгому розумінні цього терміна не можна.

Російський обиватель як завгодно довго може обурюватися з приводу того, що наші бізнесмени останнім часом активно скуповують нерухомість за кордоном, але слід визнати, що причина цього процесу не тільки в більш комфортних умовах тамтешньої побутового життя, але і в більш простих і зрозумілих механізми ведення бізнесу. У тому числі це стосується і придбання нерухомості в кредит.

Зауважимо, що комерційна нерухомість у кредит там купується так само легко, як житлова, причому під істотно менші відсоткові ставки, з набагато більш тривалими термінами погашення і вже, звичайно, з меншою нервуванням. Та й ціни на нерухомість там вже зрівнялися, а в деяких країнах навіть стали нижчими, ніж у Росії. Правда, при цьому справедливості ради слід пояснити, що і там звичайному середньо-малому підприємцю з Росії навряд чи вдасться отримати кредит у будь-якому банку і відразу, оскільки перевірити фінансову спроможність і легальність капіталів громадян нашої країни для службовців іноземних банків - справа вельми важке, і займатися цим навряд чи хтось захоче. Для того щоб отримати там кредит, треба або мати свій бізнес на території цієї держави, свою кредитну історію, або знову ж використовувати "хитрі" механізми за допомогою підставних і довірчих осіб. Крім того, можна спробувати заручитися підтримкою тих нечисленних "дочок" іноземних банків, які працюють на території Росії. У будь-якому разі, для цього потрібно мати і якесь напрацьоване ім'я, і якийсь стартовий капітал, чого, як правило, у підприємців-початківців немає.

Таким чином, кредитування покупки комерційної нерухомості для російського середнього класу - поки ще не реальність, а перспектива. Але - перспектива найближча. Адже ще п'ять років тому сама іпотека як явище ставилася до розряду екзотичних, а взяти кредит у банку на купівлю, скажімо, телевізора вважалося чи фантастикою. Враховуючи, що головна проблема сьогодні полягає не в ресурсах, а в інфраструктурі, можна стверджувати, що вже через рік-два бізнес-кредити будуть такими ж буденними, якими зараз стали кредити для фізичних осіб 45.

У практиці арбітражних судів є досить часто виникають питання, пов'язані з реєстрацією переходу права власності на нерухоме майно. Суди, як правило, з урахуванням вимог ст. 219, п. 2 ст. 223 ЦК РФ визнають зацікавлена ​​особа власником майна тільки при наявності реєстрації. У тих випадках, коли покупцем нерухомого майна до державної реєстрації за ним права власності укладаються угоди щодо розпорядження майном, такі угоди визнаються нікчемними, оскільки нерухомістю розпорядилося особа, яка не є власником.

З даного питання Вищий Арбітражний Суд РФ абсолютно чітко сформулював свою позицію в інформаційному листі від 13 листопада 1997 р. N 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості". У пункті 2 зазначеного листа зазначається, що до державної реєстрації переходу до покупця права власності на об'єкт нерухомості він не має права здійснювати операції з його відчуження.

Такий висновок був зроблений у зв'язку з розглядом спору за позовом акціонерного товариства про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, укладеного між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю. Позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши переходу права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю.

Отримавши плату за будову, директор приватного підприємства зник. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК РФ у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 551 ЦК України імперативно визначає момент переходу права власності за договором купівлі-продажу нерухомості, також пов'язуючи його з моментом державної реєстрації.

Оскільки право власності на будівлю в індивідуального приватного підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі. Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи будинок, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема дані про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик.

З урахуванням викладеного касаційна інстанція задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства.

Таким чином, виникнення (перехід) права власності на нерухоме майно являє собою складний юридичний склад, пов'язаний, по-перше, з наявністю однієї з підстав набуття права власності, передбаченого ст. 218 ЦК РФ (у даному випадку - угодою), і, по-друге, з його обов'язковою державною реєстрацією.

З урахуванням цих положень по деяких справах виникає питання про співвідношення позовів про визнання права власності та про реєстрацію переходу права власності на об'єкти нерухомості за договором купівлі-продажу, про можливість задоволення позову про визнання права власності за відсутності державної реєстрації права власності.

Що стосується позовів про визнання права власності в силу набувальної давності (ст. 234 ЦК РФ), то відповідно до п. 19 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 арбітражним судам рекомендовано виходити з того, що відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно не є перешкодою для звернення до арбітражного суду з заявою про визнання права власності в силу набувальної давності. Власне, це положення продиктоване самою суттю інституту набувальної давності, а також нормами ст. 11 і 12 ДК РФ, згідно з якими захист цивільних прав здійснюється шляхом визнання права.

Щодо інших випадків на підставі ст. 28 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", яка передбачає реєстрацію прав на нерухоме майно, встановлених рішенням суду, і містить вказівку на те, що момент виникнення права визначається рішенням суду, слід зазначити, що за наявності спору про право відсутність державної реєстрації не може бути перешкодою для його вирішення в суді.

Так, Федеральний арбітражний суд Північно-Кавказького округу як касаційна інстанції не погодився з рішенням суду про відмову в позові про визнання права власності на будівлю, заявленому до ТОВ, і в позові про зобов'язання зареєструвати право власності на цю будівлю. Позивачу було відмовлено, оскільки право власності було зареєстровано на ТОО. З матеріалів справи видно, що позивач приватизував спірні житлові приміщення шляхом їх викупу на підставі договору оренди з правом викупу, укладеного з Фондом державного майна Краснодарського краю, тобто способом, передбаченим законодавством про приватизацію. Законність договору оренди та додаткової угоди про право викупу перевірені і підтверджені набрав законної сили рішенням арбітражного суду. Продаж згодом Комітетом з управління муніципальним майном міста спірного майна ТОО не відповідає законодавству, оскільки це майно було незаконно передано в муніципальну власність. У зв'язку з викупом майна позивач набув право власності на нього і може вимагати визнання цього права в судовому порядку в силу ст. 12 ГК РФ.

Вимога до реєстраційної служби підлягає задоволенню з п. 5 ст. 2 Закону про державну реєстрацію, що передбачає оскарження до суду відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно.

В іншому випадку касаційна інстанція залишила без зміни рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції, які визнали дійсними договори купівлі-продажу торгового павільйону і право власності покупця на нього. Сторони виконали своє зобов'язання по оплаті майна та його передачі, але відповідач ухилився від нотаріального посвідчення договору, передбаченого угодою сторін. На підставі ст. 165 ЦК РФ угода визнана дійсною. У рішенні суду зазначено, що вимоги про державну реєстрацію переходу права власності не заявлено. Однак, враховуючи фактичне виконання угоди, суд визнав за необхідне задовольнити вимогу про визнання права власності, так як це буде підставою для усунення перешкод правової реєстрації та видачі правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості. Касаційна інстанція визнала даний висновок правильним, пославшись на те, що ухиленням від нотаріального посвідчення договору відповідач порушив право позивача зареєструвати у встановленому порядку право власності на придбане майно.

Можна навести ще один приклад, коли був задоволений позов про визнання права власності на нерухоме майно, про звільнення від арешту та виключення з опису зазначеного майна, про обов'язок реєстраційних органів видати правовстановлюючі документи про право власності. Позовні вимоги мотивовані тим, що судовим приставом-виконавцем накладено арешт на майно, що не належить боржникові. Боржник є засновником позивача, спірне майно внесено ним до статутного капіталу товариства (позивача). Після передачі майна на підставі акта прийому-передачі основних засобів та реєстрації статуту товариства позивач є його власником.

Дане рішення було оскаржено стягувачем, який посилався на неправильне застосування судом ст. 131, 223 ЦК РФ, вважаючи, що за відсутності державної реєстрації переходу до позивача права власності на арештоване нерухоме майно у суду не було підстав для задоволення позовних вимог про визнання права власності та звільнення майна від арешту.

Відповідно до п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ЦК РФ при здійсненні операцій з відчуження нерухомого майна право власності на це майно виникає у набувача з моменту його державної реєстрації, тому касаційна інстанція не погодилася з висновками суду про виникнення у позивача права власності на спірне майно, однак відхилила доводи касаційної скарги про неправомірне задоволенні судом позовних вимог в частині звільнення нерухомого майна від арешту та виключення його з акта опису, вказавши, що з моменту внесення засновником спірного нерухомого майна до статутного капіталу акціонерного товариства (передачі за актом) та державної реєстрації останнього як юридичної особи, суспільство (позивач) є законним власником переданого йому майна, а засновник втрачає права за розпорядженням ім.

Створення суспільства здійснено відповідно до закону, засновник не оскаржує передачу позивачеві нерухомого майна в якості свого внеску в статутний капітал, спору щодо здійснення реєстрації переходу права власності між позивачем та його засновником не є, тому на дане майно не може бути звернено стягнення за боргами засновника .

Наведені приклади арбітражної практики наочно показують, що такий момент виникнення права власності на нерухоме майно визначається виходячи зі складного юридичного складу, що включає правостворюючі юридичні факти (титули власності) і акт їх державної реєстрації 46.

3.2 Необхідність реформування законодавства

В даний час у правозастосовчій практиці досить часто зустрічаються проблеми щодо переходу прав на земельну ділянку при відчуженні об'єкта нерухомості. Проблеми виникають через різного регулювання даного питання в різних нормативно-правових актах, які мають однакову юридичну силу: Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ, Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна". Особливо складні проблеми виникають у практиці арбітражних судів, які дозволяють справи цієї категорії між суб'єктами підприємницької діяльності або між ними та державними органами. 24 березня 2005 Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ прийняв Постанову N 11 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства", в якому дав своє роз'яснення по ряду проблемних ситуацій, найбільш часто зустрічаються в практиці арбітражних судів.

1. Згідно з п. 4 ст. 35 ЗК РФ відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, за винятком зазначених у ньому випадків, проводиться разом із земельною ділянкою. Відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди, у разі якщо вони належать одній особі, не допускається. У той же час Цивільний кодекс РФ встановив у ст. 273, що при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі (споруди) переходять права на земельну ділянку, що визначаються угодою сторін. Якщо інше не передбачено договором про відчуження будівлі або споруди, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею (спорудою) і необхідна для його використання. Таким чином, ДК надає відповідним суб'єктам (відчужувачу і набувача нерухомості) можливість самостійно визначити обсяг переданих прав на земельну ділянку при відчуженні розташованої на ній нерухомості 47.

Подібного ж думки дотримується й низка вчених (проф. В. В. Витрянский, проф. Т. Є. Абова, проф. А. Ю. Кабалкин 48), вважаючи, що регулювання Цивільного кодексу РФ є більш гнучким, ніж встановлене в Земельному кодексі РФ, надаючи сторонам у договорі можливість самостійно врегулювати свої правовідносини.

З приходом нового Голови, мабуть, змінилася і позиція Вищого Арбітражного Суду РФ з деяких питань. Пленум ВАС РФ 24 березня 2005 встановив пріоритет норм ЗК РФ, визначивши, що угоди, спрямовані на відчуження нерухомості без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без знаходяться на ньому об'єктів нерухомості, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі, є нікчемними. Те ж правило застосовується і при припиненні права на землю в разі реквізиції, конфіскації будинку, будівлі, споруди, звернення стягнення на зазначене майно за зобов'язаннями власника (ст. 242, 243, 237 ЦК РФ). Представляється, що ВАС РФ, приймаючи таке рішення, виходив з принципу єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, закріпленого за підпунктом. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.

2. Згідно з п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ДК РФ при продажу нерухомості (переході права власності), що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець набуває право на використання частини земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, в якому вони належали попередньому власнику. За ст. 271 ЦК України до нового власника переходить право користування відповідною частиною земельної ділянки: можна зробити висновок, що право постійного користування таким земельною ділянкою.

Пленум ВАС РФ не розділяє положень ст. 35 ЗК РФ і ст. 271 ГК РФ, встановлюючи, що покупець нерухомості має право вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайнятий нею і необхідний для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомості, з моменту державної реєстрації переходу права власності на будівля, будівля, споруда. Якщо нерухомість знаходиться на земельній ділянці, що належить продавцю на праві постійного (безстрокового) користування, а покупцеві згідно зі ст. 20 ЗК РФ земельну ділянку на такому праві надаватися не може, останній як особа, до якого перейшло право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою у зв'язку з придбанням будинку, будівлі, споруди (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), може оформити своє право на земельну ділянку шляхом укладення договору оренди або придбати його у власність у порядку, передбаченому п. 2 ст. 3 Закону про введення в дію ЗК РФ. Також Пленум визначив, що покупець будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, що належить продавцю на праві оренди, з моменту реєстрації переходу права власності на таку нерухомість набуває право користування земельною ділянкою, зайнятим будівлею, будовою, спорудою і необхідним для їх використання на право оренди незалежно від того, оформлений чи в установленому порядку договір оренди між покупцем нерухомості і власником земельної ділянки. Виникає питання: чи можна в такому випадку притягнути особу, у якого відсутні належним чином оформлені документи на земельну ділянку за самовільне зайняття земельної ділянки (ст. 7.1 КоАП РФ)? Оскільки право на земельну ділянку в даній ситуації виникає в силу закону, то відсутність документів на землю не є підставою для притягнення особи до відповідальності за ст. 7.1 КоАП РФ, але необхідно довести законність прав попереднього власника нерухомості на земельну ділянку 49.

3. Абзац 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ містить спеціальне регулювання випадку переходу права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до декільком власникам. У цьому випадку порядок використання земельної ділянки визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, будівля, споруда або з урахуванням сформованого порядку користування земельною ділянкою. Вказівка ​​на облік часток у праві власності на будівлю спричиняє необхідність урахування розміру відповідних часток при визначенні обсягу права кожного з відповідних суб'єктів на земельну ділянку.

Викликає також питання поняття сформованого порядку використання земельної ділянки як другого критерію взаємовідносин при здійсненні прав на земельну ділянку. З буквального тексту норми випливає, що вона регулює тільки випадки, коли право власності на будівлю, споруду переходить до декільком власникам. Проте не зовсім зрозуміло, яким чином у них міг скластися порядок користування земельною ділянкою, якщо вони придбали права на нерухомість одночасно. Порядок користування земельною ділянкою може скластися лише в осіб, які вже були власниками прав на нерухомість, розташовану на ньому. Отже, застосування сформованого порядку користування можливо тільки у разі відмови від вузького трактування сфери регулювання коментарів норми і поширення її дії на ті випадки, коли множинність власників нерухомості виникла внаслідок відчуження частини цієї нерухомості при збереженні права власності на іншу частину нерухомості за власником, вже фактично користувався земельною ділянкою.

4. Наступна практично важлива проблема стосується питання реєстрації права на земельну ділянку при переході права власності на розташоване на ньому нерухомість. Оскільки ст. 35 ЗК РФ припускає автоматичний перехід прав на земельну ділянку, то виникає питання: на підставі яких документів повинна проводитися державна реєстрація переходу прав на земельну ділянку до нового власника нерухомості? Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не передбачає процедури реєстрації прав, що переходять на підставі закону. Ця ситуація ускладнюється і тим, що при переході прав на земельну ділянку до набувача нерухомості спеціального договору, який передбачає перехід прав на земельну ділянку, за змістом цієї статті не потрібно. На наш погляд, необхідно внести зміни у Федеральний закон від 21 липня 1997 р., що регулюють відповідну процедуру.

5. Згідно зі ст. 36 ЗК РФ тільки громадяни та юридичні особи, які мають у власності, господарському віданні або оперативному управлінні будинки, будівлі, споруди, розташовані на земельних ділянках, які знаходяться в державній і муніципальної власності, мають право придбати ці ділянки у власність (приватизувати) або укласти договори їх оренди. Володарі інших прав на будівлі і будови (орендарі, користувачі) не можуть придбати такі ділянки у власність. Якщо земельна ділянка була надана під цільове будівництво, то власник незавершеного будівництва не вправі претендувати на це право, оскільки об'єкт незавершеного будівництва не відповідає цілям виділення ділянки і не є будівлею, будівлею або спорудою в сенсі ст. 36 ЗК РФ.

Режим виключного права усуває можливість придбання земельної ділянки іншими особами, крім власників будинків, будівель, споруд, розташованих на ній, у тому випадку, якщо він знаходиться у державній або муніципальній власності. Одночасно з цього випливає заборона державі і муніципальних утворень як власникам відповідних земельних ділянок виробляти відчуження та передачу в оренду цих земельних ділянок особам, які не є суб'єктами виключного права відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Якщо будівля або будівля належить кільком власникам, то вони мають право придбати земельну ділянку в часткову власність або укласти договір оренди з множинністю осіб на боці орендаря. Характер множинності не визначено: може бути часткова - ст. 321 ГК РФ і солідарна - ст. 322 ЦК. Можливо також укладення договору оренди з правом викупу земельної ділянки, який повинен також відповідати вимогам, які пред'являються до договору купівлі-продажу земельних ділянок (повинна бути визначена ціна земельної ділянки).

Наявність договору оренди земельної ділянки, укладеного до введення в дію ЗК РФ, не позбавляє власника нерухомості права викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Якщо договір оренди земельної ділянки укладений власником розташованого на ній об'єкта нерухомості після введення в дію ЗК РФ, то у зв'язку з тим, що власник нерухомості реалізував своє виняткове право приватизації або оренди шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, він втрачає право викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ 50.

За підсумками роботи можна зробити наступні висновки:

- Цивільне законодавство має бути приведене у відповідність із земельною з метою уникнення правових колізій у сфері даних відносин;

- Необхідно внести зміни до ст. 7.1 КоАП РФ з урахуванням положень про виникнення права на земельну ділянку на підставі закону;

- Слід більш чітко відрегулювати відносини щодо використання земельної ділянки, що виникають при переході права на нерухомість до декільком власникам;

- Потрібно внести зміни у Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в яких встановити порядок реєстрації прав, що виникають у силу закону, визначити перелік документів, необхідних для реєстрації права на нерухоме майно в даній ситуації.

Висновок

Незважаючи на те, що офіційна російська цивільно-правова доктрина заперечує необхідність відокремлення комерційного (торгового) права, особливості підприємницької діяльності вимагають встановлення спеціальних правил, що регулюють вчинення підприємцями угод. Це стосується і ряду особливостей укладення та виконання підприємцями договорів, предметом яких є нерухоме майно.

Визнаючи те обставина, що комерційні угоди з нерухомістю необхідно розглядати як складову частину цивільно-правового обороту нерухомого майна, відзначимо, що ці угоди мають деякою специфікою. Така специфіка викликана як об'єктивними, так і суб'єктивними обставинами їх здійснення. Свого часу Г.Ф. Шершеневич зазначав, що "об'єктивно-торговими є ті угоди, яким закон надає торговий характер навіть тоді, коли вони вчинені одноосібно особами, взагалі торгівлею не займаються. Суб'єктивно-торговими є ті угоди, яким закон надає торговий характер тільки тоді, коли вони скоюються особами , що займаються торгівлею, як промислом ".

Стосовно до обороту нерухомості відзначимо, що угода з нерухомим майном може бути кваліфікована як підприємницька за умови, що її учасники (або один з учасників) мають на меті отримання прибутку шляхом здійснення такої угоди (угода є підприємницькою чинності об'єктивного характеру), або якщо її учасники (один з учасників) є індивідуальними підприємцями або комерційними організаціями (суб'єктивний характер).

У будь-якому випадку підприємницький характер буде носити угода, укладена з підприємством (купівля-продаж підприємства, оренда підприємства, довірче управління підприємством). Обумовлено це специфікою об'єкта, тобто підприємства як майнового комплексу, призначеного виключно для здійснення підприємницької діяльності.

Підприємницькими є також операції з нерухомістю, вчинені спеціальними суб'єктами - комерційними організаціями. Навіть у тому випадку, якщо об'єктом угоди буде нерухоме майно, безпосередньо не призначене для здійснення підприємницької діяльності, таку угоду слід кваліфікувати як комерційну. Так, наприклад, закрите акціонерне товариство, набуваючи житлове приміщення, має намір використовувати його для передачі в безоплатне користування для проживання своїм працівникам. Незважаючи на те, що безпосередньою мети одержання прибутку від здійснення в даному випадку угоди з нерухомим майном не переслідується, проте така угода буде носити підприємницький характер. Обумовлено це тим, що угода є складовою частиною підприємницької діяльності, яку веде таке суспільство, і в сукупності з іншими угодами і діями цієї організації підпорядковані мети одержання прибутку, яка досягається зусиллями її працівників.

Важливо мати на увазі, що оскільки комерційна угода з об'єктом нерухомості є різновидом цивільно-правових угод, то, в залежності від обставин вчинення, її можна кваліфікувати як комерційну (якщо обидві сторони угоди представлені підприємцями), як некомерційну (коли жодна зі сторін підприємцем не є), а також як комерційну для однієї сторони (сторони, яка виступає в ролі підприємця) і некомерційну для іншої сторони (тієї сторони, яка підприємцем не є). Відповідно, у відношенні сторін угоди, які у ролі підприємців, застосовуються правила спеціального (комерційного) законодавства (і субсидиарно - загальногромадянські правила), а у відношенні сторін угоди, які підприємцями не є, - тільки загальні правила цивільного законодавства.

Визнання угоди з нерухомістю комерційної має важливі правові наслідки. Перш за все такі наслідки стосуються особливих правил оподаткування операцій, здійснених в рамках здійснення підприємницької діяльності. У цивільно-правовому аспекті комерційний характер угод з нерухомими речами тягне особливі правила їх вчинення, виконання та відповідальності. Так, комерційним організаціям заборонено дарування у відносинах між собою (ст. 575 ГК РФ). У разі порушення договірних зобов'язань у стосунках між підприємцями вони несуть підвищену відповідальність і пр.

За підсумками роботи можна зробити наступні висновки:

- Цивільне законодавство має бути приведене у відповідність із земельною з метою уникнення правових колізій у сфері даних відносин;

- Необхідно внести зміни до ст. 7.1 КоАП РФ з урахуванням положень про виникнення права на земельну ділянку на підставі закону;

- Слід більш чітко відрегулювати відносини щодо використання земельної ділянки, що виникають при переході права на нерухомість до декільком власникам;

- Потрібно внести зміни у Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в яких встановити порядок реєстрації прав, що виникають у силу закону, визначити перелік документів, необхідних для реєстрації права на нерухоме майно в даній ситуації.

Список використаної літератури

  1. Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. Федерального закону від 18.10.2007 № 230-ФЗ) / / Російська газета, № 1, 12.01.2005.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закону від 06.12.2007 № 334-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. Федерального закону від 06.12.2007 № 333-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

  4. Федеральний закон Російської Федерації від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 № 318-ФЗ) / / Парламентська газета, № 19, 26.01.2002.

  5. Федеральний закон Російської Федерації від 14.11.2002 № 161-ФЗ «Про державних і муніципальних унітарних підприємствах» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 № 318-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 02.12.2002, № 48, ст. 4746.

  6. Федеральний закон Російської Федерації від 26.12.1995 № 208-ФЗ «Про акціонерні товариства» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 № 318-ФЗ) / / Російська газета, № 248, 29.12.1995.

  7. Федеральний закон Російської Федерації від 24.07.2002 № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Федерального закону від 05.02.2007 № 11-ФЗ) / / Парламентська газета, № 140 - 141, 27.07.2002.

  8. Федеральний закон Російської Федерації від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» / / Російська газета, № 137, 22.07.1998.

  9. Постанова Президії ВАС РФ від 17 червня 2003 р. N 3217/03 / / Вісник ВАС РФ. 2003. N 12. С. 32 - 34.

  10. Огляд окремих постанов Президії ВАС РФ з питань, пов'язаних з договорами купівлі-продажу нерухомості / / Господарство право. 2002. N 4. С. 121 - 122.

  11. Постанова Президії ВАС РФ від 14 січня 1997 р. N 3522/96 / / Вісник ВАС РФ. 1997. N 4.

  12. Постанова Президії ВАС РФ від 30 січня 2002 р. N 6245/01 / / ІПС "Кодекс"; Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 13 жовтня 2003 р. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 / / ІПС "Кодекс".

  13. Постанова Президії ВАС РФ від 4 липня 2002 р. N 2774/02 / / ІПС "Кодекс".

  14. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59. п. 9. "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "/ / Вісник ВАС РФ. 2001. N 4.

  15. Постанова Президії ВАС РФ від 2 лютого 1999 р. N 4749/98 / / ІПС "Кодекс"; Постанова Президії ВАС РФ від 18 січня 2000 р. N 5394/98 / / ІПС "Кодекс".

  16. Постанова Президії ВАС РФ від 21 вересня 2004 р. N 6518/04 / / ІПС "Кодекс".

  17. Постанова ФАС Північно-Західного округу від 21 жовтня 2004 р. N А21-7224/03-С2 / / ІПС "Кодекс".

  18. Постанова Президії ВАС РФ від 21 січня 1997 р. N 2898/96 / / ІПС "Кодекс".

  19. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25.02.1998 № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Відомості Верховної Ради, № 10, 1998.

  20. Постанова Президії ВАС РФ від 1 лютого 2005 р. у справі N 11301/04.

  21. Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001.

  22. Ахмадгазізов І.С. Проблеми переходу речових прав на об'єкти нерухомості при виконанні договору купівлі-продажу нерухомості / / Нотаріус, 2007, № 1.

  23. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. М.: Статут, 2002.

  24. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М.: Статут, 1997. С. 224.

  25. Витрянский В.В. Договір оренди та його види: Прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. М.: Статут, 1999

  26. Витрянский В.В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. М.: Статут, 1999

  27. Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості / / Вісник ВАС РФ. 1999. N 9

  28. Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості. Договір продажу підприємства / / Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. М.: Статут, 2000. С. 184 - 236.

  29. Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки: Коментар частині другій Цивільного кодексу РФ. М.: Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя", 1996

  30. Витрянский В.В. Недійсність угод у арбітражно-судової практиці / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова. М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998.

  31. Витрянский В.В. Правове регулювання майнових (зобов'язально-правових) відносин у Земельному кодексі РФ / / Екологічне право. 2003. N 1.

  32. Витрянский В.В. Істотні умови договору у вітчизняній цивілістиці і правозастосовчій практиці / / Вісник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 78.

  33. Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. А.Р. Кірсанов. М.: Ось-89, 2003.

  34. Цивільне право: Підручник / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 352.

  35. Цивільне право: Підручник. 4-е вид. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велбі, 2003. Т. 2. С. 104 (автор параграфа - Є. Ю. Валявіна).

  36. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М.: БЕК, 1997.

  37. Іванова Н.Р. Захист права власності в арбітражному суді: Коментар арбітражної практики. М.: ИНФРА-М, 1999.

  38. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С. 211

  39. Камишанській В.П. Обмеження права власності (Цивільно-правовий аналіз): Автореф. дис ... д-ра юрид. наук. СПб., 2000.

  40. Камишанській В.П. Право власності на нерухомість: Питання обмежень. Еліста, 1999.

  41. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: Права і угоди (Нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). М.: Юрайт-Издат, 2004.

  42. Козир О.М. Актуальні питання реєстрації нерухомості в Російській Федерації / / Юридичний світ. 1997. N 9. С. 46 - 49.

  43. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998.

  1. Козир О.М. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. N 4

  2. Коментар до Цивільного кодексу РФ / Під ред. проф. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна. М.: Юрайт-Издат, 2004.

  3. Коментар до Земельного кодексу РФ / Рук. авт. колективу М.В. Бархатов (з книги "Коментар до земельного законодавства РФ"). М.: Юрайт-Издат, 2002.

  4. Коментар до Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" / За ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125 (автор коментаря - А. Д. Куликов).

  5. Кредити на купівлю комерційної нерухомості: реальність чи перспектива? / / Банки та діловий світ, 2007, № 2.

  6. Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель і споруд як об'єктів нерухомості. Томськ: Вид. Томського ун-та, 2002.

  7. Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель і споруд як об'єктів нерухомості: Автореф. дис ... д-ра юрид. наук. Томськ, 2004.

  8. Скиба П.В. Особливості угод купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.

  9. Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 2000. - С. 370.

  10. Тужілова-Орданская Є.М. Проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно / / цивіліст, 2007, № 2.

  11. Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача / / Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. М., 2001. С. 244.

1 Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М.: БЕК, 1997.

2 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998. С. 271 - 297. Див також: Козир О.М. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. N 4; Козир О.М. Актуальні питання реєстрації нерухомості в Російській Федерації / / Юридичний світ. 1997. N 9. С. 46 - 49.

3 Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки: Коментар частині другій Цивільного кодексу РФ. М.: Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя", 1996; Витрянский В.В. Недійсність угод у арбітражно-судової практиці / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова. М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998. С. 131 - 153; Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості / / Вісник ВАС РФ. 1999. N 9; Витрянский В.В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. М.: Статут, 1999; Витрянский В.В. Договір оренди та його види: Прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. М.: Статут, 1999; Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості. Договір продажу підприємства / / Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. М.: Статут, 2000. С. 184 - 236.

4 Камишанській В.П. Право власності на нерухомість: Питання обмежень. Еліста, 1999.

5 Камишанській В.П. Обмеження права власності (Цивільно-правовий аналіз): Автореф. дис ... д-ра юрид. наук. СПб., 2000.

6 Іванова Н.Р. Захист права власності в арбітражному суді: Коментар арбітражної практики. М.: ИНФРА-М, 1999.

7 Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001.

8 Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. А.Р. Кірсанов. М.: Ось-89, 2003.

9 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: Права і угоди (Нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). М.: Юрайт-Издат, 2004.

10 Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель і споруд як об'єктів нерухомості. Томськ: Вид. Томського ун-та, 2002.

11 Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель і споруд як об'єктів нерухомості: Автореф. дис ... д-ра юрид. наук. Томськ, 2004.

12 Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. Федерального закону від 06.12.2007 № 333-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

13 Житлового кодексу Російської Федерації від 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. Федерального закону від 18.10.2007 № 230-ФЗ) / / Російська газета, № 1, 12.01.2005.

14 Федеральний закон Російської Федерації від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 № 318-ФЗ) / / Парламентська газета, № 19, 26.01.2002.

15 Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача / / Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. М., 2001. С. 244.

16 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 2000. - С. 370.

17 Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закону від 06.12.2007 № 334-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

18 Постанова Президії ВАС РФ від 17 червня 2003 р. N 3217/03 / / Вісник ВАС РФ. 2003. N 12. С. 32 - 34.

19 Федеральний закон Російської Федерації від 14.11.2002 № 161-ФЗ «Про державних і муніципальних унітарних підприємствах» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 № 318-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 02.12.2002, № 48, ст . 4746.

20 Коментар до Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" / За ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125 (автор коментаря - А. Д. Куликов).

21 Огляд окремих постанов Президії ВАС РФ з питань, пов'язаних з договорами купівлі-продажу нерухомості / / Господарство право. 2002. N 4. С. 121 - 122.

22 Дождев Д.В. Підстава захисту володіння в римському праві. С. 111.

23 Постанова Президії ВАС РФ від 14 січня 1997 р. N 3522/96 / / Вісник ВАС РФ. 1997. N 4.

24 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. С. 367.

25 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. С. 367.

26 Постанова Президії ВАС РФ від 30 січня 2002 р. N 6245/01 / / ІПС "Кодекс"; Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 13 жовтня 2003 р. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 / / ІПС "Кодекс".

27 Цивільне право: Підручник. 4-е вид. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велбі, 2003. Т. 2. С. 104 (автор параграфа - Є. Ю. Валявіна).

28 Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю. С. 113.

29 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Кн. 2. С. 196 - 197

30 Витрянский В.В. Істотні умови договору у вітчизняній цивілістиці і правозастосовчій практиці / / Вісник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 78.

31 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С. 211; Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М.: Статут, 1997. С. 224.

32 Федеральний закон Російської Федерації від 26.12.1995 № 208-ФЗ «Про акціонерні товариства» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 № 318-ФЗ) / / Російська газета, № 248, 29.12.1995.

33 Постанова Президії ВАС РФ від 4 липня 2002 р. N 2774/02 / / ІПС "Кодекс".

34 Скиба П.В. Особливості угод купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.

35 Федеральний закон Російської Федерації від 24.07.2002 № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Федерального закону від 05.02.2007 № 11-ФЗ) / / Парламентська газета, № 140 - 141, 27.07.2002.

36 Постанова Президії ВАС РФ від 21 січня 1997 р. N 2898/96 / / ІПС "Кодекс".

37 Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59. п. 9. "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "/ / Вісник ВАС РФ. 2001. N 4.

38 Постанова Президії ВАС РФ від 2 лютого 1999 р. N 4749/98 / / ІПС "Кодекс"; Постанова Президії ВАС РФ від 18 січня 2000 р. N 5394/98 / / ІПС "Кодекс".

39 Постанова Президії ВАС РФ від 21 вересня 2004 р. N 6518/04 / / ІПС "Кодекс".

40 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 21 жовтня 2004 р. N А21-7224/03-С2 / / ІПС "Кодекс".

41 Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25.02.1998 № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Відомості Верховної Ради, № 10, 1998.

42 Цивільне право: Підручник / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 352.

43 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. М.: Статут, 2002.

44 Федеральний закон Російської Федерації від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» / / Російська газета, № 137, 22.07.1998.

45 Кредити на купівлю комерційної нерухомості: реальність чи перспектива? / / Банки та діловий світ, 2007, № 2.

46 Тужілова-Орданская Є.М. Проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно / / цивіліст, 2007, № 2.

47 Коментар до Земельного кодексу РФ / Рук. авт. колективу М.В. Бархатов (з книги "Коментар до земельного законодавства РФ"). М.: Юрайт-Издат, 2002.

48 Витрянский В.В. Правове регулювання майнових (зобов'язально-правових) відносин у Земельному кодексі РФ / / Екологічне право. 2003. N 1. С. 55 - 59; Коментар до цивільного кодексу РФ / Під ред. проф. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна. М.: Юрайт-Издат, 2004.

49 Постанова Президії ВАС РФ від 1 лютого 2005 р. у справі N 11301/04.

50 Ахмадгазізов І.С. Проблеми переходу речових прав на об'єкти нерухомості при виконанні договору купівлі-продажу нерухомості / / Нотаріус, 2007, № 1.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
276.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір купівлі продажу нерухомості 2
Договір купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості Нерухомість як
Договір купівлі-продажу нерухомості Поняття договору
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі-продажу підприємства
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі продажу підприємства
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru