додати матеріал


Договори про передачу майна

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ВСТУП
Тема даної курсової роботи присвячена договорами про передачу майна (речі) у тимчасову власність і в користування. Такі договори цивільне законодавство відносить до майнових. Така належність здійснюється виходячи з об'єкту і змісту правового відношення, породжуваного договором. Майновим є договір, на основі якого виникає майново правовий зв'язок (майнове ставлення); він забезпечує переміщення матеріальних благ (товарообмін). Переважна кількість договорів у цивільному праві є майновими. У цій роботі розглядаються тільки деякі з них, а саме:
- Договори ренти, договір довічного змісту з утриманням;
-Договори оренди
- Договори найму житлового приміщення, прокату.
Крім того, в курсовій роботі розглядаються особливості договорів оренди та найму за участю публічно-правових утворень.
Актуальність даної теми важко переоцінити. Договору відомі протягом багатьох століть, вони покликані забезпечити стабільність в ключових сферах життя суспільства, стабільність, стійкість і визначеність майнових та особистих немайнових відносин. Вони реалізують найважливіше початок життєдіяльності людей - рішення життєвих питань на засадах згоди, діалогу, взаємно узгодженої волі.
Мета даної курсової роботи - розглянути і вивчити ці договори, виявити особливості та тонкощі їх укладення.
Курсова робота складається з Вступу, п'яти розділів, Висновків, Списку використаної літератури.

Глава I. Поняття договору ренти
Договір ренти - це угода, в силу якого одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (ст. 583 ГК РФ).
Договір ренти є:
- Реальним;
- Оплатним;
- Двостороннім.
Суб'єкти. Одержувачем ренти можуть бути тільки громадяни, за винятком одержувачів постійної ренти, якими можуть бути також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону та цілям їхньої діяльності. Обмежень за суб'єктним складом платників ренти не встановлено.
Форма. Всякий договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації.
Істотні умови та зміст. Залежно від терміну договору розрізняють постійну ренту (обов'язок виплати ренти - безстрокова) і довічну ренту (обов'язок виплати ренти - на термін життя громадянина). Права одержувача ренти передаються, переходять у спадщину або в порядку правонаступництва до осіб, що можуть бути одержувачами ренти, якщо інше не передбачено законом або договором.
Предметом договору ренти є як рухоме (включаючи гроші), так і нерухоме майно. Як різновид довічної ренти виділяють договір довічного утримання громадянина з коштом, предметом якого може бути тільки нерухомість.
Розмір довічної ренти не може бути менше одного МРОТ в розрахунку на місяць. Вартість загального обсягу довічного змісту з утриманням не може бути менше двох МРОТ на місяць. Для постійної ренти вимоги до її мінімального розміру відсутні.
При довічної ренти, встановленої на користь кількох громадян, їх частки у праві на отримання ренти вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором. У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо договором не передбачено інше.
Якщо інше не передбачено договором, періодичність виплати постійної ренти - після закінчення кожного календарного кварталу, довічної ренти - по закінченні кожного календарного місяця.
Істотною умовою договору, що передбачає передачу під виплату ренти рухомого майна, є умова, що встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або не належне виконання цих зобов'язань.
При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно.
Обов'язком одержувача ренти є відчуження платнику ренти майна, призначеного під виплату ренти. Майно може відчужуватися плату, і тоді до відносин сторін у передачі та оплати застосовуються правила про купівлю - продаж, а у разі, коли таке майно передається безплатно, правила про договір дарування остільки, оскільки це не суперечить суті договору.
Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти. При довічної ренти платник несе зазначений ризик незалежно від способу відчуження майна. Обов'язком платника ренти є виплата ренти. За загальним правилом рента виплачується в грошах, але договором постійної ренти може бути передбачена виплата шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. При довічне утримання з коштом, навпаки, основною формою виплати є забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, також і догляд за ним. Довічне утримання може бути замінено виплатою періодичних платежів.
Платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, але в договорі довічного з коштом - тільки з попередньої згоди одержувача ренти.
Припинення. Договір постійної ренти може бути припинений шляхом викупу її платником ренти за власною ініціативою (ст. 592 ГК РФ) або на вимогу одержувача ренти (ст. 593).
Договір довічної ренти припиняється зі смертю одержувача ренти (останнього з одержувача ренти, якщо їх було декілька). У разі істотного порушення договору довічної ренти платником ренти одержувач ренти має право вимагати від платника викупу ренти, а якщо це договір довічного змісту з утриманням - то повернення нерухомого майна, переданого під виплату ренти або викупу ренти.
Глава II. Договір оренди Поняття договору оренди
Договір оренди - це угода, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ГК РФ).
Конструкція договору оренди дозволяє, таким чином, ефективно включати майно у цивільний оборот.
Договір оренди є:
- Консенсуальних;
- Оплатним;
- Двостороннім;
- Взаємним.
Суб'єкти. Орендодавцем може бути тільки власник переданого в оренду майна або особа, уповноважена власником. Зміна власника орендованого майна не є підставою для припинення договору (тут діє речове «право слідування»). Орендарем може бути будь-яка дієздатна особа. Закон передбачає, що в окремих видах договору оренди орендодавцями можуть бути лише підприємці.
Форма. Договір оренди може бути укладений в усній формі. Проста письмова форма потрібна, якщо термін договору, укладеного громадянами, не перевищує один рік. Договір повинен бути укладений у письмовій формі (незалежно від терміну), якщо хоча б однією з сторін є юридична особа. Договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації на умовах, визначених нормами про договір оренди будівель і споруд та про договір оренди підприємства.
Якщо в договорі оренди є умова про викуп орендованого майна, договір укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.
Істотні умови та зміст. Істотною умовою договору оренди є предмет, яким виступають індивідуально - визначені не споживані речі.
Важливе значення має термін оренди, який може визначаться в декількох варіантах:
1) Термін визначається в договорі - в цьому випадку дострокове припинення договору можливе або за угодою сторін, або судом на умовах дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін.
2) Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк - у цьому випадку будь-яка з сторін має право у будь-який час без пояснення мотивів відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.
3) Якщо після закінчення встановленого сторонами строку орендар продовжує користуватися орендованим майновий при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
4) Законом можуть бути встановлені граничні терміни оренди. Сторони можуть встановити у договорі термін менший або рівний граничного. Якщо сторонами встановлений термін, що перевищує граничний, договір вважається укладеним на строк рівний граничного. Договір з невизначеним терміном припиняється у разі закінчення граничного строку.
Важливою умовою договору є умова про орендну плату. Орендна плата може встановлюватися сторонами в різних формах: грошовій, натуральній, шляхом надання орендарем певних послуг і т.д. Якщо орендна плата встановлена ​​в не грошовій формі, договір є змішаним. У загальних нормах про договір оренди відсутня вказівка ​​на те, що за відсутності умови про орендну плату договір вважається неукладеним, отже, орендна плата в цьому випадку стягується за ставками, звичайно застосовуваним при оренді аналогічного майна (те ж відноситься до порядку, умов та строків внесення плати).
Судова практика виробила положення, за яким дострокове звільнення орендованого приміщення (до припинення в установленому порядку дії договору оренди) не є підставою припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати.
У більшості випадків, окрім права користування, орендар набуває права володіння орендованим майном - речове право, що є основою для речової захисту (в тому числі і проти власника) і право слідування; він, крім того стає власником плодів та інших об'єктивувати результатів правомірного використання орендованого майна .
Обов'язком орендодавця є передача майна орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Майно передається зі всіма речами і відносяться до нього. При ненадання майна та (або) його приладдя і документів орендар має право витребувати майно або документи, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, викликаних затримкою надання. Судова практика встановила, що орендодавець, який не виконав зобов'язання щодо передачі зданого в оренду майна у встановлений договором термін, має право вимагати з орендаря внесення орендної плати тільки після фактичної передачі останньому майна.
Обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати та повернення після закінчення договору орендованого майна в тому стані, в якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. При не поверненні або несвоєчасному поверненні майна, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за час прострочення і відшкодування збитків.
Права та обов'язки сторін щодо володіння, користування і розпорядження орендованим майном:
а) Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору або призначення майна, в іншому випадку орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
б) Орендар має право розпоряджатися орендованим майном лише за згодою орендодавця. До актів розпорядження належать: надання майна в суборенду (піднайом) або позику, передача прав та обов'язків за договором іншій особі (перенала), заставу орендних прав, передача їх до статутного капіталу і т.п. За винятком перенайма, відповідальним перед орендодавцем залишається орендар.
в) Орендар може виробляти поліпшення орендованого майна. Віддільні поліпшення є власністю орендаря, по закінченні договору він їх забирає з собою. На виробництво невіддільних поліпшень потрібна згода орендодавця. Якщо згода була отримана, по закінченні договору орендарю відшкодовуються витрати на невіддільні поліпшення. Якщо згоди орендодавця не було, витрати відшкодуванню не підлягають.
г) Орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно у справному стані. Якщо інше не передбачено договором, орендар несе витрати на утримання майна і виробляє поточний ремонт, а орендодавець робить за свій рахунок капітальний ремонт.
Припинення. Крім випадків відмови від договору, укладеного на невизначений строк, припинення договору можливо:
1) У зв'язку із закінченням терміну договору. При цьому орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін, повідомивши про це орендодавця. Такого права не виникає, якщо орендодавець не має наміру взагалі ні з ким укладати договір оренди на новий термін. Проте якщо орендодавець протягом року після закінчення договору укладе договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків.
2) На вимогу однієї із сторін договір може бути розірвати у судовому порядку при істотному порушенні однієї зі сторін своїх обов'язків (зокрема, якщо орендар більше двох разів підряд не вносить орендну плату або орендодавець не проводить капітальний ремонт). При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження.
3) У судовому порядку договір може бути розірваний орендарем і у випадку, якщо орендоване майно опиниться в непридатному для використання стані за обставинами, за які орендар не відповідає (випадкова загибель або пошкодження майна, якщо ризик випадкової загибелі залишився на власника).
Особливості окремих видів договорів оренди.
1) За договором оренди транспортного засобу орендодавець представляє орендарю за плату транспортний засіб у тимчасове володіння та користування з наданням своїми силами послуг по управлінню ним і за його технічної експлуатації (оренда транспортного засобу з екіпажем) або без надання цих послуг (оренда транспортного засобу без екіпажу ).
Форма договору - завжди проста письмова. Договір не підлягає державній реєстрації навіть в тому випадку, якщо орендується транспортний засіб, віднесене законом до нерухомості (повітряні і морські суду). Положення про відновлення оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін не застосовуються.
Очевидно, що при оренді з екіпажем орендар буде багато в чому номінальним власником - фактичний вплив на роботу і стан транспортного засобу буде надавати його екіпаж (тобто фактично орендодавець) Цим пояснюються особливості розподілу ризиків за договором. Так, при оренді з екіпажем відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом, несе власник-орендодавець, а при оренді без екіпажу - орендар.
2) За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування будівлю або споруду або нежиле приміщення в них з наданням права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її користування.
Договір укладається тільки в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цього різновиду простої письмової форми тягне недійсність договору. Договір підлягає державній реєстрації, якщо тільки він укладений на строк не менше одного року, і в такому випадку вважається укладеним з моменту державної реєстрації.
Передача орендованого майна орендарю включає в себе фактичний і формальний момент. Фактична передача означає надання орендарю будинку чи споруди у володіння та (або) користування (допуск його в орендовані приміщення). Формальний момент полягає у підписанні обома сторонами передавального акту. Повернення орендованого майна після закінчення договору здійснюється в тому ж порядку (звільнення орендарем приміщень і підписання передавального акту).
У договорі неодмінно повинен бути передбачений узгоджений сторонами розмір орендної плати, інакше договір буде вважатися неукладеним.
Право користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята орендованій нерухомістю і необхідна для її використання, передається орендарю нерухомості автоматично, навіть без спеціальної згадки про це в умовах договору оренди, а встановлена ​​орендна плата включає в себе і плату за користування земельною ділянкою, якщо тільки вона окремо не обумовлено.
Якщо орендодавець є тільки власником будівель і споруд, але не землі, на якій розташована його нерухомість, оренда нерухомості за загальним правилом допускається без згоди власника землі.
4) За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності.
Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї форми тягне недійсність договору. Договір, незалежно від його терміну, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Передача підприємства орендарю крім передачі матеріальних цінностей може включати в себе поступку права вимоги, переведення боргу і т.д. Не входять до складу підприємства права орендодавця, отримані їм на підставі ліцензії на заняття певною діяльністю.
Підприємство як майновий комплекс має цільовий характер, а це передбачає більшу свободу власника у визначенні складу підприємства як майнового комплексу. Права орендаря підприємства істотно ширше прав орендаря іншого майна. Якщо в договорі немає прямої заборони, орендар може без згоди орендодавця розпоряджатися всім майном, що входять до складу підприємства, за винятком землі та інших природних ресурсів. Істотне обмеження цього права: дії орендаря не можуть спричинити зменшення вартості всього підприємства. На тих же умовах орендар має право проводити реконструкцію, розширення, технічне переоснащення підприємства та, відповідно, має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна, незалежно від дозволу орендодавця на виробництво таких поліпшень.
Правила про відповідальність орендаря і орендодавця перед кредитором, про самих правах кредитора за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, практично ідентичні правилам, встановленим для продажу підприємства, за винятком того, що кредиторові не дано правомочностей вимагати визнання договору оренди недійсним повністю або частково.
5) За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей.
Ризик випадкової загибелі орендованого майна переходить до орендаря з моменту передачі йому майна, якщо інше не передбачено договором.
Орендар має права і несе обов'язки покупця орендованого майна, за винятком обов'язку сплатити покупну ціну. Зокрема, орендар безпосередньо має право пред'явити безпосередньо продавцеві вимоги щодо якості і комплектності майна і т.п. [1]
Глава III. Договір прокату
Договір прокату - угода, в силу якого орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.
Суб'єкти. Договір прокату є спеціальним видом договору оренди. В основі спеціального регулювання - особливий характер орендодавця. Орендодавцем є підприємець, для якого здача майна в оренду є основний спосіб отримання підприємницького доходу. З цього, по-перше, слід, що орендодавцем у договорі можуть бути юридичні особи, зареєстровані як комерційних організацій, а також фізичні особи, зареєстровані в якості підприємця, у тому числі об'єдналися в неправосуб'ектную організацію - просте товариство. Діяльність такого орендодавця носить професійний і спеціалізований характер. По-друге, майно, що служить предметом договору прокату, представлено у формі не споживаних рухомих речей, що володіють такими фізичними і споживчими якостями, які дозволяють передавати їх у користування різним орендарям багато разів (речі тривалого користування). По-третє, такий договір носить короткостроковий характер, оскільки задовольняє короткочасні потреби орендаря в орендованому майні.
Майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язань (п. 1 ст. 626 ЦК).
Договір прокату відрізняють: по-перше, особливий статус орендодавця, по-друге, особливий предмет договору. Орендодавцем за договором прокату може бути тільки комерційна організація, яка професійно займається прокатом майна, тобто юридична особа, для якої здача майна в оренду є постійною метою його підприємницької діяльності. Разові операції по здачі рухомого майна в оренду не можна віднести до договорів прокату.
Предмет. Предметом договору прокату може служити лише рухоме майно. Рухоме майно, яке може здаватися напрокат, дуже різноманітно: побутові електроприлади, одяг, музичні прилади, легкові автомобілі, меблі, спортивний інвентар і т. п. Угоди оренди (включаючи і короткострокові) з будь-якою нерухомістю, навіть здійснювані професійними комерційними організаціями з торговельних операцій з нерухомістю, ні за яких умов не можуть бути віднесені до договорів прокату.
За загальним правилом майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей. Однак при цьому закон обумовлює, що інше може бути передбачено договором або випливати із суті зобов'язання. Це означає, що предмет договору прокату при наявності відповідних умов у договорі може використовуватися і для підприємницьких цілей (наприклад, використання високоточної вимірювальної апаратури для здійснення тимчасового контролю за виробничими процесами, здійснюваними орендарем). Сутність зобов'язання, за якою орендар - індивідуальний підприємець щодня бере напрокат ваги для здійснення власної торговельної діяльності, зумовлює комерційну мету і характер використання предмета прокату.
Таким чином, поряд з побутовим (споживчим) прокатом законодавець допускає і не побутовий прокат. Внаслідок цього правомірний і висновок про те, що крім громадян, що становлять основний контингент орендарів за договором прокату, в цій якості також можуть виступати юридичні особи та індивідуальні підприємці.
Особливість договору прокату полягає і в тому, що він ставиться законом до категорії публічних договорів (п. 3 ст. 626 ЦК). Тому комерційна організація - орендодавець не має права відмовити будь-якій особі з числа звернулися до неї в укладенні договору прокату або надати будь-кому з них перевагу щодо укладання договору. Орендодавцем повинні встановлюватися однакові для всіх орендарів умови договору прокату, в тому числі і про орендну плату. Пільги для окремих категорій орендарів допускаються лише у випадках, зазначених у законі та інших правових актах.
Форма. Договір прокату повинен бути укладений письмово. Традиційно у сфері регулювання відносин з прокату майна використовують різні формуляри, певні орендодавцями, і стандартні (типові) форми договорів. Тому найчастіше договір прокату має ознаки договору приєднання (ст. 428 ЦК).
Істотні умови та зміст. Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст. 627 ГК). При цьому згідно з п. 2 ст. 627 ГК до договору прокату не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди.
Незважаючи на те, що договір прокату є терміновою угодою, орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за десять днів (п. 3 ст. 627). Орендар, достроково повернув майно, має право вимагати від орендодавця повернення йому відповідної частини отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення майна (п. 2 ст. 630 ЦК). Орендодавець ж може вимагати дострокового розірвання договору прокату тільки на підставах, передбачених для розірвання договору оренди, укладеного на певний строк (ст. 619 ЦК), з урахуванням спеціальних норм про договір прокату.
Загальна обов'язок будь-якого орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, доповнюється в договорі побутового прокату рядом додаткових обов'язків, обумовлених публічним характером цього договору.
Так, орендодавець за договором прокату повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації або передати разом з майном інструкцію про правила його використання (ст. 628 ЦК). Якщо під час дії договору у майні, взятому напрокат, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають подальшому використанню майна, то орендодавець зобов'язаний у десятиденний строк з дня подання заяви орендаря про недоліки (якщо більш короткий строк не встановлений договором прокату) безоплатно усунути недоліки майна на місці або зробити заміну даного майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані. Якщо недоліки орендованого майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна (ст. 629 ЦК).
На арендодателе лежить обов'язок по здійсненню капітального і поточного ремонту майна, зданого в оренду за договором прокату (п. 1 ст. 631).
Обов'язок орендаря щодо внесення орендних платежів може бути здійснена тільки у твердій сумі, що вноситься періодично або одноразово (п. 1 ст. 630 ЦК). Інші форми орендної плати використовуватися в побутовому прокаті не можуть.
Якщо орендарем допускається заборгованість по орендній платі, вона підлягає стягненню у безспірному порядку за виконавчим написом нотаріуса (п. 3 ст. 630 ЦК). У зазначеному порядку підлягає стягненню тільки сама заборгованість по орендній платі. Вимоги про пені, відсотках за прострочення у внесенні орендних платежів, а також будь-які інші вимоги про відшкодування збитків, адресовані до орендаря, підлягають задоволенню лише в судовому порядку.
Права орендаря щодо володіння та користування предметом прокату істотно вже, ніж у простому договорі оренди. Згідно з нормою п. 2 ст. 631 ЦК здача в суборенду майна, наданого орендарю за договором прокату, передача ним своїх прав та обов'язків за цим договором іншій особі, надання цього майна в безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи не допускаються.
У тих випадках, коли орендарем за договором побутового прокату є громадянин-споживач, його права захищають також норми Закону РФ "Про захист прав споживачів": про спеціальні гарантії якості та безпеки майна (ст. 4, 7); про підвищену відповідальність орендодавця за шкоду , завдана внаслідок недоліків орендованого майна, у тому числі про можливість відшкодування моральної шкоди (ст. 13-15), і т. п. [2]
Глава IV. Договір найму житлового приміщення
За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Наймання житлового приміщення, що отримав в юридичній літературі назву комерційного найму, врегульовано главою 35 ГК РФ.
Житлові приміщення, які використовуються їх власниками для проживання громадян на умовах комерційного найму, утворюють житловий фонд комерційного використання, який в силу ст. 19 ЖК РФ може бути утворений не тільки в приватному, але також і в державному, і в муніципальному житлових фондах.
Як правило, виділяють такі особливості договору комерційного найму. Цей договір може бути укладений з будь-якою особою і на відміну від договору соціального найму не вимагає попереднього визнання громадянина малозабезпеченим та нужденним у житловому приміщенні; наймач та члени його сім'ї не розглядаються в якості сонанімателей за договором, якщо інше не встановлено їх угодою. Укладенню договору комерційного найму не передує обов'язкове для соціального найму прийняття власником житлового приміщення рішення про надання конкретної житлової площі тій чи іншій особі; на відміну від договору соціального найму площа пропонованого в комерційний найм житлового приміщення визначається за згодою сторін і не нормується.
Інші особливості зазначеного договору полягають у тому, що він на відміну від соціального найму носить строковий характер. Комерційний наймання укладається на термін до 5 років, в тому числі і тоді, коли вказівка ​​на строк у договорі відсутня. Можливий також короткостроковий найм до 1 року.
Комерційний найм - завжди відшкодувальний договір, в той час як за соціальною наймом житлові приміщення для незаможних надаються безкоштовно.
Підставою виникнення відносин з користування комерційним житлом виступає не складний юридичний склад, як при соціальному наймі, а договір комерційного найму, укладення якого здійснюється відповідно до принципу свободи договору.
Об'єкт (предмет) договору комерційного найму за ЦК - ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання. Впорядкованість - не обов'язкова ознака предмета договору комерційного найму. Ним може бути квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку (тобто кімната). Суміжна кімната або об'єкти спільного майна багатоквартирного будинку об'єктом договору комерційного найму виступати не можуть.
Права та обов'язки наймодавця за договором комерційного найму в цілому аналогічні правам та обов'язкам наймодавця за договором соціального найму. Разом з тим інший розподіл обов'язків на відміну від договору соціального найму може передбачатися угодою сторін конкретним договором найму. З метою захисту прав наймачів як більш слабкої сторони договору ГК РФ передбачає їх переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Разом з тим певні правомочності надані і наймодавцю, який може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах.
Наймач за договором комерційного найму має право вселитися в займане приміщення з іншими громадянами. На відміну від договору соціального найму ГК РФ не називає вселяються осіб членами сім'ї наймача. Вселятися з наймачем або до наймача і проживати разом з ним можуть будь-які громадяни, які повинні бути зазначені в договорі комерційного найму.
Вселення можливе за умови дотримання вимог про норму загальної площі, що припадає на кожного мешканця; винятком є ​​вселення в житлове приміщення неповнолітніх дітей будь-яких постійно проживають у житловому приміщенні осіб.
Піднайом житлового приміщення за договором найму комерційного допускається за згодою наймодавця і громадян, які постійно проживають разом з наймачем, і вимагає дотримання умови про норму загальної площі на одну людину.
На відміну від Житлового кодексу ГК РФ не встановлює вимог до форми договору піднайму, що допускає його укладання у будь-якій формі, в т.ч. усній.
Правове регулювання проживання тимчасових мешканців у житловому приміщенні, наданому за договором комерційного найму, аналогічно до відповідної регламентації, що міститься в ЖК РФ. На відміну від ЖК РФ Цивільний кодекс передбачає єдину підставу зміни договору комерційного найму шляхом заміни первісного наймача іншим повнолітньою особою, що постійно проживають з наймачем. Така заміна можлива на вимогу наймача та громадян, які постійно проживають з наймачем, та за згодою наймодавця.
Право наймача за договором найму комерційного на перебудову і реконструкцію житлового приміщення обумовлено лише отриманням згоди наймодавця. Мета перебудови значення не має. Однак з урахуванням того, що громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням, для здійснення перебудови та реконструкції потрібне отримання та їх згоди теж. ГК РФ і ЖК РФ в регулюванні цього правомочності наймача допускають не тільки термінологічний різнобій, оскільки визначення реконструкції, що міститься в Містобудівний кодекс, дозволяє характеризувати відповідні роботи як належать до відання наймодавця, а не наймача.
Права наймача за договором короткострокового комерційного найму значно звужені. Як правило, за таким договором наймач не вправі вселяти в найняте житлове приміщення нових громадян, а особи, вселившиеся разом з наймачем, не мають рівного з ним права користування житловим приміщенням. Наймачеві заборонено вселяти в житлове приміщення тимчасових мешканців і піднаймачів, а після закінчення терміну договору короткострокового найму він не вправі вимагати укладення договору на новий термін. Наймач за договором короткострокового найму не може бути замінений іншим наймачем з числа громадян, які проживають разом з ним.
Фактично наймач житлового приміщення по короткостроковому договором найму може використовувати надане житлове приміщення виключно з метою проживання, а також має право перевлаштовувати його за згодою наймодавця.
Розірвання договору. Підстави розірвання договорів соціального та комерційного найму багато в чому збігаються. Договір комерційного найму може бути розірваний як з ініціативи наймача, так і за ініціативою наймодавця.
Так само як і за договором соціального найму, наймач за договором комерційного найму має право за згодою проживають з ним громадян у будь-який час розірвати укладений договір, але на відміну від Житлового Цивільний кодекс зобов'язує наймача попередити наймодавця про намір розірвати договір за 3 місяці. Ця вимога частіше пов'язують із захистом наймодавця від втрат у вигляді неотриманого доходу від здачі приміщення в оренду.
На вимогу наймодавця договір комерційного найму також може бути розірваний тільки в судовому порядку і з вичерпного переліку підстав. Однією з підстав розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця - невнесення наймачем плати за житлове приміщення.
Іншою підставою розірвання договору на вимогу наймодавця є руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, проте його регламентація на відміну від договору соціального найму дещо інша.
Самовільне перебудова житлового приміщення наймачем може призвести до розірвання договору комерційного найму тільки в тому випадку, якщо це призвело до руйнування або псування житлового приміщення.
На вимогу наймодавця договір комерційного найму розривається з наймачем також у тому випадку, якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням, а також систематично (тобто неодноразово) порушують права та інтереси сусідів.
ГК РФ на відміну від РК РФ виходить з того, що і в цьому випадку недостатньо тільки попередження наймача про необхідність усунення порушень. Винному наймачеві може бути наданий строк (до 1 року) для усунення порушень, а також відстрочено виконання рішення на цей же термін. Якщо виявлені порушення продовжуються, договір комерційного найму розривається. Ще одна відмінність від РК полягає в тому, що розірвання договору комерційного найму у цій підставі допускається тільки за вимогою наймодавця, але не за заявою зацікавлених осіб (сусідів та ін.)
ЦК України передбачає ряд випадків, коли вимога про розірвання договору найму житлового приміщення в судовому порядку може бути заявлено і наймачем, і наймодавцем. До їх числа відносяться аварійність житла, інша непридатність його для постійного проживання.
Наслідком розірвання договору комерційного найму житлового приміщення є виселення наймача і всіх громадян, проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, без надання іншої житлової площі. [Три]
Глава V. Особливості договорів оренди та найму житлового приміщення за участю публічно-правових утворень
Публічно-правовими утвореннями визнаються: РФ, суб'єкти РФ, державні та муніципальні освіти, які можуть брати участь в економічних (майнових) відносинах. При цьому повинні бути враховані особливості статусу таких утворень, які мають публічною владою, а в ряді випадків є політичними суверенами, які самі визначають правопорядок, у тому числі випадки і межі власної участі в цивільних правовідносинах. З іншого боку, необхідно повною мірою дотриматися інтереси учасників майнового обороту як юридично рівних власників (чи інших законних власників) майна, що знаходяться в приватноправових, а не в публічно-правових відносинах один з одним. Цими обставинами і визначаються особливості їх участі у договорах оренди та найму:
- Оскільки закон встановлює принцип спеціальної (цільової) правоздатності унітарних підприємств (ст. 49 ЦК), дії підприємства за розпорядженням закріпленим за нею майном власника повинні бути обумовлені перш за все завданнями його статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна. Тому в тих випадках, коли передача в довгострокове користування майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводить до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємствами;
-Держава або муніципальне утворення має право виступати орендодавцем власного майна в тому випадку, якщо воно не передано заснованим ними юридичним особам на праві господарського відання або оперативного управління або фізичним або юридичним особам на іншому речовому праві (у відношенні, зокрема, земельної власності). У цьому випадку публічні освіти реалізують свої правомочності власників або безпосередньо через свої органи, або даючи спеціальне доручення іншим суб'єктам цивільного права за правилами п. 3 ст. 125 ДК. Правомочності власника щодо федерального майна реалізує федеральний орган виконавчої влади - Мінмайна Росії (раніше відповідно - Держкоммайна Росії, Мінгосімущество Росії).
-У разі зміни власника житлового будинку або квартири для нового власника обов'язкові укладені попереднім власником умови договорів житлового найму. Це правило діє як у відношенні наймачів жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду, так і щодо наймачів в будинках приватних власників. Наприклад, відповідно до Закону про житлову політику (ст. 9) при переході державних або муніципальних підприємств, установ в іншу форму власності житловий фонд, який знаходиться в їх господарському віданні або оперативному управлінні (відомчий фонд), повинен бути переданий їх правонаступникам із збереженням всіх житлових прав громадян (у тому числі і прав за договором найму житлового приміщення). [4]

ВИСНОВОК
Таким чином, в даний час договір ренти продовжує зберігати своє значення в якості додаткового й альтернативного джерела отримання коштів, в першу чергу, на утримання громадян. Особливості юридичної конструкції договору ренти не дозволяють говорити про отриманні вигоди зі свого майна, оскільки неодмінною умовою є передача одержувачем ренти свого майна у власність платнику ренти.
Причини виникнення договору оренди можуть бути різними, починаючи від небажання орендодавця розлучитися зі своїм майном і т.д. У деяких країнах оренда є традицією, яка забезпечує оптимальне використання землі, лісів, інших угідь. Договір прокату є окремим видом договору оренди і є публічним.
Історично наймання житлового приміщення є різновидом оренди. Як і при оренді, здача житлового приміщення в найм - реалізація власником приміщення його права розпорядження своїм майном, а права наймача є обтяженням житлового приміщення, що законодавець взагалі не передбачає навіть субсидіарне застосування до нього норм про договір оренди.

ЗМІСТ
Введення ................................................. .................................................. .......... 1
Глава I Поняття договори ренти, договір довічного утримання
з коштом ................................................ .................................................. ......... 2
Глава II Договори оренди .............................................. ........................................ 5
Глава III Договір прокату .............................................. ...................................... 13
Глава IV Договори найму житлового приміщення ............................................ ....... 18
Глава V Особливості договорів оренди та найму за участю публічно-правових утворень ..................................... .................................................. ... 23
Висновок ................................................. .................................................. .......... 26

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ
1. Підручник "Цивільне право" С.С Алексєєв, 2007.
2.Комментарій до ДК РФ / під ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна, 2005.
3. "Найм житлового приміщення" Є.С. Гетьман ("ЕЖ-Юрист", 2006, № 7)
4. ГК РФ (ч. 2 прийнятий 22 грудня 1995 р.)
5. ЖК РФ (прийнятий 22. 12. 2004 р.)


[1] Підручник "Цивільне право" С.С Алексєєв, 2007.
[2] Коментар до ДК РФ. / Під ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна.
[3] "Найм житлового приміщення" Є.С. Гетьман
("ЕЖ - Юрист", 2006, № 7)
[4] Коментар до ДК РФ / під ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна, 2005.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
83.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Авторські договори та договори про передачу суміжних прав
Договори з передачі майна у користування
Договір про передачу патенту
Про передачу влади найманому менеджеру
Про договори позики
Договори про надання фактичних і юридичних послуг
Договори про передання результатів інтелектуальної діяльності
Загальні положення про зобов`язання та договори
Посередницькі договори і договори діють в торгівлі
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru